时间：2023-06-21 09:05:35
导语：在土地有关的法律的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
“让我们把稻子收起来都等不及”
施尧村是南昌市近郊的一个农村，随着南昌市城市建设的扩展，这个村的土地大部分被企业和政府征用，到2002年8月，这个村仅剩下最后一块约85亩的耕地。2002年8月20日，村委会突然召集十几户耕地承包人开会，宣布政府将在这块土地上兴建农民公寓，同时宣布了对承包户的补偿标准，被占用的土地按每亩4000元给予补偿。这一决定立即遭到村民们的强烈反对。
从2002年8月28日到9月16日，村民主要就补偿费过低和事前没有向他们协议、公示的问题多次向村委会提出交涉，但没有结果。9月26日，村委会租来3台推土机，在村负责人的带领下开进了就要收割的稻田。轰鸣的机器碾压过正在成熟的稻田，85亩耕地就这样消失了，近5万斤稻谷也同时埋进了土里。
“还有十来天就收割了，连让我们把稻子收起来都等不及？这一季的稻子长得真好，有这么长的穗子。推土机开进去的时候很多人都流了眼泪。”村民们站在工地上一边比划着一边对记者说：“那时我们还不知道这块地连审批手续都没有办。”
农民公寓是违法占地吗？
2002年初，与施尧村相邻的下尧村、丝网塘的大部分土地，陆续被外商投资的象湖源、威尼斯花园房地产项目征用。为了安置两村农民拆迁户，政府有关部门决定兴建象湖农民公寓。2002年7月18日，青云谱区政府召集了一次有城建局、土地局和施尧村负责人参加的会议，会议决定在施尧村85亩耕地和另一块农用地总计149亩的土地上兴建农民公寓，并同时决定给村委会每亩5万元的补偿费。这次会议内容以纪要形式发给了有关单位。此后不久，施尧村与下尧村签订了兴建农民公寓的有关协定。
“这是村与村之间的用地交换，不是政府征地，并没有改变土地所有权性质，所以我们当时没有按照征用土地的方式去报批。”施尧村村委会负责人对记者说。而原青云谱区农民公寓领导小组负责人也认为：“这块土地的使用是在市政府的城市规划范围之内，并获得了南昌市城市规划局的规划许可证。没有办理土地审批手续，是因为拆迁安置的时间限制和无力缴纳有关费用。至于村委会在用地前未向农民协商，那是村委会的事情。”
南昌市土地局一位负责人说，根据国家有关法律，无论以何种形式占用农村土地，尤其是耕地，都应在与承包人协议后，依法先办理土地审批手续，然后才能使用土地。这位负责人补充说，目前这块土地的审批手续，他们正在向国土资源部和国务院补办。
“我们的诉讼为何一次又一次被驳回？”
施尧村征地诉讼案诉讼过程一波三折。在起诉之前，村民们开始是联名向各级政府上访，但没有结果。2003年4月7日，共有43名村民以行政诉讼形式向青云谱区人民法院起诉村委会，要求施尧村村委会召开村民会议，公布村务、财务，撤销此次占地的补偿决定。两个月后，青云谱区法院将村民起诉驳回。法院在行政裁定书上称，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关法律规定，被告施尧村村委会是群众性自治组织，是不合适的被告。
此后村民们又向南昌市中级人民法院状告村委会，被法院以同样的理由驳回。2004年1月，村民们再次向南昌市中院提出起诉，这次起诉不仅被告改成了青云谱区政府、青云谱乡政府，诉讼请求也改变为只要求两级政府出示征地、土地补偿和安置方案。2月11日，南昌市中院再次驳回村民起诉，理由是农民公寓用地没有改变土地所有权性质，不属于政府征地；现有法律、法规并未规定农用地转用也需有关政府对征地和安置补偿方案进行公告。
“其实我们主要是想告村委会，我们要获得失去土地前的知情权和失去土地后应有的补偿。”村民代表在获知诉讼又一次被南昌市中院驳回后深感失望：“我们的诉讼为何一次又一次被驳回？告来告去也告不了村委会，法律怎么保护我们的利益？”
两个不能忽视的“模糊”
法律真的无法制约村委会，保护农民权益吗？从第一次起诉村委会被法院认为是不合适的被告，到第三次法院认为法律未规定农用地转用需要公告，法院驳回起诉似乎都有合法的理由。法律是否存在“盲点”？这起诉讼案引起广泛关注的同时，更引发法律界人士和有关专家的思考。有关人士认为，两个“模糊”现象是造成这种结果的主要原因之一。
长期从事土地征用审批工作的南昌市国土资源局土地利用管理处处长王治齐说，征用土地的补偿标准在法律上规定模糊。根据《中华人民共和国土地管理法》第47条等有关规定进行土地补偿，缺少具体的可操作且能区别对待的有关条款。
近年来，我州各级各部门认真贯彻落实土地管理法律法规政策，严格耕地保护、节约集约利用土地，依法管理土地，有力地推动了全州城镇化、工业化进程，促进了全州经济社会又好又快发展。但是从年土地卫片执法检查和国家土地督查成都局例行督查我州土地利用管理情况看，有的县在土地利用管理上有法不依，执法不严，违法用地现象还比较严重，突出表现在：违反土地利用总体规划、未报即用、未批先用、边报边用、违法占用土地；违法转让、出租、买卖土地；不严格执行土地出让招拍挂政策，不执行土地出让金收支两条线管理，擅自减收免缴土地出让金和耕地开垦款；违法办理土地登记；制订出台违反土地管理法律法规的优惠政策。依法整顿土地管理秩序,规范批地、管地、用地行为,进步加强土地执法监察工作，现将有关工作通知如下：
一、高度重视土地执法监察工作
土地执法监察是土地管理的重要手段和措施，管理的最终目的是实现管理者依法管地，用地者依法用地。各县要高度重视国土执法监察工作，在当前国家扩大内需、拉动经济增长、土地供需矛盾日益突出的形势下，土地执法监察工作显得尤其重要。各县要进一步加强土地执法监察队伍建设，在新一轮机构改革中，要充实配强人员，改善土地执法监察工作装备，配备必要的监察车辆和通讯工具，切实发挥土地监察在巡回监察和案件查处工作中的职能作用，确保土地执法监察工作顺利开展。
二、强化土地法制宣传，增强干部群众法制观念
各县要广泛深入宣传土地管理法律法规和《中华人民共和国刑法》中有关土地犯罪条款以及国土资源部、监察部、人力资源部等五部委出台的《违反土地管理问责办法》（15号令），要把宣传的重点放在领导层，教育广大干部模范执行国家和省颁布的有关土地管理的各项法律法规。纪检监察、公安、司法机关要主动支持和协助国土管理部门搞好土地法律法规以及相关法律和规定的宣传教育，有选择地披露和曝光违法用地责任人的查处情况，提高宣传实效，形成各级政府依法行政，社会自觉守法的良好风气。
三、加大土地案件查处力度
各县要加大土地案件查处力度，土地执法监察工作要贯彻“五个并重，五个为主”的原则，即：农村土地和城市土地监察并重，以城市和城乡结合部土地监察为主；查处土地违法案件和查处责任人并重，以查处责任人为主；查处和预防并重，以预防为主；外部监督和内部监督并重，以内部监督为主；面上巡查和重点区域（工业园区、矿山、重点项目建设区）巡查并重，以重点区域为主。各县对辖区内的违法用地案件，要做到发现一起，查处一起，重点查处违反规划批地用地、未报即用、未批先用、违法土地登记；弄虚作假，核发土地证书；擅自减免土地出让金、耕地开垦款和非法转让土地的行为。对土地违法行为查处不力或不依法查处的，州国土资源局将实行下查一级，处罚上收一级，土地收益和罚没收入全部解缴州级财政。要建立土地动态巡查责任制，分片包干，责任到人。要提高土地违法案件的发现率、制止率、查处率。
第一条 为了加强土地执法监督，制止土地违法行为，根据国家有关法律、法规，制定本规定。
第二条 在我省行政区域内使用土地的单位和个人必须遵守土地管理法律、法规，接受土地管理部门的监察。
第三条 各级人民政府应当加强对土地监察工作的领导，保障土地管理法律、法规的贯彻实施。
第四条 土地监察工作实行专业监察与群众监督相结合，处罚与教育相结合的原则。
第五条 处理土地违法案件，必须以事实为根据，以法律为准绳，做到事实清楚，证据确凿，定性准确，处理公正，程序合法。
第六条 处理土地违法案件，土地管理部门应与司法机关、行政监察机关协调和配合；涉及规划、城建、房管、农业、林业、水利等部门或军队的土地违法案件，应会同有关部门或军队进行查处。
第二章 土地监察部门及其职责
第七条 各级土地管理部门为土地监察部门，其职责是：
（一）监督检查土地管理法律、法规、规章的贯彻执行情况；
（二）监督检查本辖区土地的开发、利用、保护和权属变更的情况；
（三）监督检查各类建设用地审批的情况；
（四）监督检查土地使用权出让、转让、出租、抵押和土地使用权终止的情况；
（五）监督检查土地费用的收缴、管理、使用情况；
（六）受理对土地违法行为的控告、检举，调查处理土地违法案件；
（七）向违法行为人所在单位或其上级机关、行政监察机关提出行政处分建议；对依法应当追究刑事责任的人员，向司法机关提出追究刑事责任的建议。
第八条 土地管理部门履行监察职责，可采取下列措施：
（一）查处土地违法案件时，有权对有关单位和个人进行调查，询问当事人、有关知情人，收集与案件有关的材料，有权进行现场勘测；
（二）责令违法者停止土地违法行为。对拒不停止违法行为占地施工的，可查封其施工设备和建筑材料。
第九条 各级人民政府土地管理部门应根据工作需要设置土地监察机构，配备必要的办公设备和交通工具。
第十条 土地监察机构是同级人民政府土地管理部门的行政执法监督机构，受同级人民政府土地管理部门领导和上一级土地监察机构指导。
第十一条 土地监察人员应当熟悉土地法律、法规和有关政策，通晓业务，忠于职守，清正廉明，秉公执法。
第十二条 土地监察人员履行监察职责时，须佩戴标志，持有土地监察证件。
土地监察证件由国家土地管理局统一监制，县级以上人民政府核发。
第三章 土地违法案件的管辖、立案和处理
第十三条 土地违法案件是指违反土地管理法律、法规、规章，依法应追究法律责任的案件。
第十四条 省土地管理部门负责全省的土地监察工作，管辖本行政区域内的下列案件：
（一）跨市、县行政区域的土地违法案件；
（二）在本行政区域内有重大影响的土地违法案件；
（三）省人民政府和国家土地管理局交办的土地违法案件。
第十五条 市、县（区）土地管理部门负责本行政区域内的土地监察工作，管辖除由省土地管理部门管辖的其他土地违法案件。
第十六条 乡（镇）人民政府负责处理本行政区域内的居民非法占用土地的案件。
第十七条 上级土地管理部门有权处理下级土地管理部门管辖的土地违法案件，也可以把自己管辖的土地违法案件移交下级土地管理部门处理。
下级土地管理部门对其管辖的土地违法案件，认为案情重大需要上级土地管理部门管辖的，可以报请上级土地管理部门处理。
第十八条 受理案件应填写《土地违法案件立案呈批表》，经批准后立案。
案件受理条件：
（一）有明确的行为人；
（二）有违反土地管理法律、法规和规章的事实；
（三）依照土地管理法律、法规和规章应当追究法律责任的；
（四）本部门有管辖权的。
重大、复杂的案件，立案后应抄送上一级土地管理部门备案。
经审查不符合立案条件或不属于本单位管辖的，应书面通知案件提起人。
第十九条 土地违法案件立案后，应当及时确定承办人。承办人不得少于两人。重大、复杂的案件可组成办案小组。
案件承办人员和有关领导与本案有利害关系或与本案当事人有其他关系，可能影响公正查处案件的，应当回避。
承办人员的回避，由案件有关领导作出决定。案件有关领导的回避，由上一级土地管理部门或同级人民政府决定。
第二十条 土地管理部门应在立案后三日内通知行为人，行为人可在接到通知之日起五日内书面陈述意见。行为人未在法定期限内提出陈述意见的，不影响案件的调查和处理。
第二十一条 承办人办理土地违法案件，应在批准立案之日起三十日内办理完毕。因特殊情况不能按期办理完毕的，经有关主管领导批准，可以适当延长办案期限，但延长期限不得超过一个月。
第二十二条 经立案调查，认定不构成违法的，应予以撤销案件。撤销案件应报请有关领导批准，并书面通知行为人和案件提起人。
第二十三条 案件提起人认为未予立案或撤销案件错误的，可在接到通知之日起五日内，向上一级土地管理部门申请复查。上一级土地管理部门应在接到复查申请之日起三十日内做出复查决定，送达案件提起人和未予立案或作出撤销案件的土地管理部门。
第二十四条 经立案调查认定有违法行为的，土地管理部门应及时发出《责令停止土地违法行为通知书》，送达当事人。
第二十五条 案件调查审理结束后，承办人应提出《土地违法案件调查审理报告》，报土地管理部门审议结案，分别情况予以处理：
（一）土地违法行为，经查证属实，依法应当给予行政处罚的，由土地管理部门制作《土地违法案件行政处罚决定书》；
（二）认定侵犯土地所有权或者使用权的，制作《土地侵权行为处理决定书》。
决定书应送达当事人。
第二十六条 承办人在案件处理完毕后，应当填写《土地违法案件结案报告》，经主管领导批准结案，并将办案过程中形成的文书、图件、照片等编目装订，立卷归档。
重大、复杂的案件和上级交办的案件结束后，应当将下列文书报上一级土地管理部门备案：
（一）《土地违法案件行政处罚决定书》；
（二）《土地侵权行为处理决定书》；
（三）《土地违法案件结案报告》。
经复议机关复议和人民法院审理的案件，应附复议决定书副本和人民法院判决书副本。
第二十七条 对依法应当给予行政处分的人员，由土地管理部门向其所在单位或上级机关、行政监察机关提出行政处分建议。
所在单位或者上级机关、行政监察机关作出的行政处分决定，应抄送提出行政处分建议的土地管理部门。
第二十八条 土地管理部门在处理土地违法案件时，认为违法行为构成犯罪的，应将案件及时移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到《土地违法案件行政处罚决定书》之日起十五日内向上一级土地管理部门申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到《土地违法案件行政处罚决定书》之日起十五日内，直接向人民法院起诉。在法定期限内既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行的，由作出处罚决定的土地管理部门提出《土地违法案件行政处罚强制执行申请书》，连同案卷副本送交人民法院，申请强制执行。
第三十条 当事人对土地侵权行为的处理决定不服的，可以在接到《土地侵权行为处理决定书》之日起十五日内，向作出处理决定的上一级机关申请复议；当事人对复议不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。
第四章 奖 惩
第三十一条 符合下列条件之一的单位和个人，由人民政府或土地管理部门给予表彰、奖励：
（一）贯彻执行土地管理法律、法规成绩显著的；
（二）在开发、利用、保护土地方面成绩显著的；
（三）土地监察工作成绩突出的；
（四）检举、揭发和制止土地违法行为，成绩显著的。
第三十二条 土地监察人员在查处土地违法案件中，徇私舞弊，玩忽职守，滥用职权的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 拒绝、阻挠土地监察人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
全国土地日
市国土局：
根据XX市国土局《关于转发开展第1*个全国“土地日”宣传活动的通知》精神，现将我局开展第十五个全国“土地日”宣传活动情况汇报如下：
一、高度重视精心组织
按照省、市国土资源部门要求，我局党组高度重视，认真准备,召开会议,专题研究和部署开展宣传活动的内容和具体措施,成立了以分管局长为组长,各股室负责人为成员的宣传工作领导小组,全面负责此次宣传工作。并行文下发《关于开展第十五个全国“土地日”宣传活动的通知》文件到全县各乡镇土管所，要求认真开展紧扣主题、讲求实效、形式多样的宣传活动。
二、宣传活动形式多样
（一）我局从6月20日起就开始到全县各乡镇督促和指导宣传工作，并根据各乡镇实际情况,本着求真务实的精神,在所辖区的繁华地段、集贸区、村庄交通道张贴和悬挂宣传标语。部分乡镇土管所还组织召开了群众座谈会和村级土地信息员联席会等，充分宣传目前的土地政策和有关规定，在建制镇还设立“6.25”土地日宣传咨询台，接受群众的咨询、做好解释工作。
（二）为了使我县土地管理工作能上一个新的台阶，我局以“6.25”土地日为契机,一是及时编印了《国土资源管理法规宣传手册》500余册，分别赠送给县委、县政府、人大、政协、县直各单位、各乡镇主要领导,使领导干部了解土地管理政策。二是同时印发了旌德县第15个全国“土地日”宣传材料，重点宣传了“基本农田保护制度、农转用报批手续，什么是建设用地、宅基地的审批，乡镇企业建设怎样用地”等内容。三是在县城繁华地段设立大型土地法律法规及矿产资源法律法规知识咨询台，发放宣传材料3000份，提供法律咨询70余人次，宣传展板8块。四是在县城梓山广场、西马路、和平路悬挂了“节约集约用地，促进科学发展”等土地日宣传标语。五是集中3天时间利用宣传车到全县10个乡镇及县城主要街道来回循环播放有关土地法律法规知识，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》等重要决策性文件。六是通过旌德移动公司发送手机短信,“土地日”宣传标语：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”、“落实最严格的耕地保护制度，坚决遏制乱占耕地现象”和“合理开发利用矿产资源，促进矿业经济长足发展”。七是通过旌德县电视台在黄金时间播放有关土地法律法规宣传活动专题片，并在播放赞助电视剧的时间内播放滚动字幕广泛向人民群众宣传。八是为进一步畅通法律法规宣传渠道，扩大宣传面,我局还在网站上将所有行政法规、国土资源法规、政策，各项制度，涉及与老百姓生产生活密切相关的政务公开的内容公开，任何人任何时候都可以点击查询。确保了国土资源管理工作深入人心，提高人们对保护和合理利用土地、矿产这一基本国策的法律意识。
关键词：土地资源 管理 法律价值 应用 研究
实现生态、经济、社会效益的平衡是衡量土地有效管理的标准，同时也是衡量法律制度对土地管理是否具有价值。国家是土地管理的主体，承担着土地资源管理的重要手段。利用法律对土地资源进行有效管理主要表现在对土地资源的利用和规划，土地使用权制度的完善等多方面[1]。法律价值有效管理重点是对土地资源利用进行市场调节。土地资源有效管理涉及到经济、民事、行政等制度，必须要协调完善这三种制度才能够实现对土地资源的有效管理。
1 土地资源有效管理分析
土地是人们赖以生存的根本，我国人口众多，由于以往没有注意土地资源的有效管理，出现土地资源浪费严重。对土地资源进行有效管理成为目前面临的重大问题。与土地资源相关的法律法规是由于土地资源稀缺，提高土地资源有效管理而出现的，人们按照法律要求获得土地资源是受到法律保护的[2]。随着时间的推移，法律法规的实施效果不明显。没有实现生态效益、经济效益以及社会效益三者之间的合理规划，也没有达到土地资源有效管理的要求。在这种情况下，实现土地资源的有效管理要利用法律调整好土地资源的生态、社会、经济效益三方面的内容。协调这三个方面的管理，能够实现土地资源的优化配置，实现土地资源的有效利用。其中优化配置流程见图1。
图1 土地有效利用结构
其中，土地的经济效益决定因素在于土地的用途、土地的地理位置以及土地的产出等，在很多情况下土地有很多利用方式。土地社会效益的决定因素在于养育人类的功能，那么决定土地的社会因素有人口数量、生产效率以及经济发展等。土地的生态因素在影响生态系统的因素，也取决于土地利用过程中涉及的法律、经济等原因。利用法律对土地进行有效管理要明确土地资源效益的相互关系，土地资源的有效管理是实现土地效益最大化的保证，体现了法律公平价值[3]。正确处理环境保护和社会发展的关系，要公平的对待人们的各种需要，单纯的强调经济发展忽视环境保护，不能达到土地资源的有效利用。正确处理好环境保护和经济发展方面的关系，能够实现经济协调发展，这样才能时间土地资源的有效利用，实现土地经济效益的最大化。
2 土地资源有效管理存在的法律困境
随着与土地资源有效利用相关的法律制度不断推行，总结关于土地资源有效利用的法律规范可以分为四个层次。第一，宪法规范确立了土地公有制和土地使用权两项基本制度，任何组织或者个人都不能侵占买卖土地和采用其他形式转让土地。第二，土地行政法律规范，主要包括土地行政规范、土地行政行为规范、土地行政救济规范等，是关于土地行政管理体制的内容，体现在土地保护和耕地保护以及建筑管理等方面[5]。第三，土地的民事法律规范主要包括民法中不动产权利的法律规范和土地管理法中土地物权的法律规范。土地是一种重要的不动产，《民法通则》和《物权法》中有关财产权的范围、取得、变更和行使等内容，都是适用于土地使用权的规制。第四，经济法律规范，主要包含土地利用规范以及国家的经济行为规范，财政法律规范、税收法律规范、价格法律规范等。第五，刑事的诉讼法律规范要规定，要加大打击土地违法行为的力度，诉讼解决有关土地利用提供法律依据。
土地资源的有效利用效率不高，社会效率、经济效益、社会效益以及资源效益出现失衡，其中难点在于法律制度的基本价值公平和效率的选择。管理制度的维护和认可依赖社会主张的价值观念。目前可利用的土地资源稀缺，不同主题之间会产生利益冲突。土地资源的生产过程要通过一定的方式分配使用，获得人们的生产和分配占有预先决定的，产品的分配在人们生产体系和分配体制占有重要地位，不同主体之间存在生产利益的冲突。土地的产权制度按照共有财产的私有化模式，能够有效的解决土地问题，实现对土地资源的有效管理[5]。法律制度在土地资源管理中也存在单调性，法律制度的可行性差，任何制度都是静态不变的，产权制度是一种重要的法律安排制度，单一性的管理和法律制度的可行性差都是影响土地资源有效管理的法律问题。
3 法律制度在土地资源管理中的实施
一方面，对土地资源进行有效管理能够明确规范土地利用的合理性，土地资源的有效管理是自上而下的过程，下级的规划政策必须要服从上级，在利用规划和实施这方面要动国家的实际出发，充分发挥地方政府的积极性，地方经济在土地利用中受到损失要提供经济补偿。采用公众参与的形式，公众可以表达自己的意见，对土地的合理利用具有很重要的作用。另一方面，土地的有效管理要加强土地利用的法律监督机制，健全各个方面的追求责任，对土地资源利用的违法现象要严格追求法律责任。
结束语：
对土地资源的有效管理受到各个方面的关注，建立法律管理机制需要不断的探索研究。土地资源的有效管理，强调了环境、经济、社会三者之间的协调发展，法律机制能够有效的协调这三者之间的关系，达到合理利用的效果。
参考文献
[1] 廖建求.土地资源安全风险的法律克服[J].中国地质大学学报（社会科学版），2011，11（4）
[2] 崔光明.关于我国土地资源可持续利用法律体系的思考[J].东华理工大学学报（社会科学版），2012，
[3] 黄静芳.我国土地资源可持续利用的法律研究[D].重庆大学，2005..
（一）执行退出土地案件类型的表现：
一、土地承包合同落实不够，造成土地侵占案件。1、约自1998年至1991年我国的土地政策制定还比较滞后，土地升值较慢，加之农民还要交较重的“三提五统”费用，农民耕种土地的积极性不高，个别农户把自已耕种的土地未经村委同意，私自转给他人耕种，不收任何费用，近年来随着经济的发展，土地升值较快，特别是去年中央提出五年内取消三提五统费用，农民耕种土地的积极性提高，原转给他人耕种土地的人，便想要回转出的土地，而被转人不同意转回，形成土地纠纷。2、近几年政府加大土地开发力度，使大片盐缄土地变良田，个别村民乘机侵占集体土地，形成村民与集体、村民与村民之间的土地纠纷。
二、土地被国家征用后，以前在征用土地上耕种的人以种种理由拒不退出，形成退出土地案。
（二）强制退出土地适用的程序
由于强制退出土地直接影响到被执行人及其亲属或其他人的生产、生活，影响面较广、抗拒的因素较多，容易引起矛盾激化，所以在具体采取措施时，应当严格依照法律规定的程序办理。
一、应由院长签发强制退出土地公告。责令被执行人或其他占有在指定期间自动退出。指定期间应该多长，法律没有明确规定，应当根据具体给出一个合理的时间，如被执行人拆除建筑物需要一定的时间，而在此期间，执行员还可以对被执行人及其亲属等多做说服教育工作，尽量促使其主动退出，消除对立情绪，缓解矛盾。
二、被执行人逾期不退出的，强制退出。强制退出时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或他的成年家属到场，被执行人是法人或其他组织的，应当通知其法定代表人或主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。
三、强制执行过程应当制作执行笔录，笔录采取记叙的方式，将整个执行情况记录在案，由在场人签名或盖章。
四、在强制退出过程中，应禁止无关人员进入执行场所。遇到被执行人以暴力或其他方法阻碍执行的，应及时制止，必要时可按《民事诉讼法》第102条的有关规定进行处理。
五、在强制退出中如需雇佣他人搬迁或拆除的，所需费用由被执行人承担，拒不承担的，按金钱给付执行程序强制执行。
六、强制退出土地后，法院应即时将土地交付申请执行人占有或管理，并记录在案。
（三）执行中不同处理
一、强制执行与细致的思想工作相结合，认真解决案件中的实际问题。在对被执行人讲明其应履行的法定义务及不履行的后果后，还要弄清被执行人究竟为什么抗拒法律，不履行生效法律文书所确定的法律义务，找到原因所在并予以妥善处理，就能达到事半功倍的良好效果。一般被执行人不履行法律义务的理由，是不充分的，主要是由于法律意识谈薄，加之依靠所在单位内有个别领导的支持，具统计，在涉及土地执行案件中，有80%的案件与所属单位内领导有关系，有的还是所属单位内主要领导，他们利用土地纠纷案件，扩大自已的影响，袒护一方当事人，煸动一些群众，阻碍法院的执行。对这种情况，在采取强制执行的措施前，要首先向该单位领导讲明有关的法律规定及阻碍法院执行的后果，必要时要向该单位上级领导反映情况，取得该上级机关的支持，与该单位上级领导一同做工作，这样有利于案件的顺利执结。但也不排除被执行人确有困难的情况，这就要求执行人员在执行过程中，要充分了解调查核实案件中的情况，做到心中有数，在法律许可的范围内多做一些工作，并尽可能地解决一些实际问题，使被执行人不通过强制执行而能自觉的履行义务。因为退出土地案件，特别是农村退出土地案件，有的涉及村内的宗族予盾和隐藏在内部的权力纷争，处理不好很容易引起群体抗法和集体上访案件。
2004年5月在执行一件土地退出案中，法院判决被执行人退出侵占申请人承包的土地，执行人员了解到，被执行人家有六口人，因为该村内多年未调整土地，被执行人只耕种四口人的土地，被执行人退出土地后，只剩余二口人的土地，而现退出的土地是前几年因多种原因申请人让被执行人耕种的，如果强制被执行人退出土地，就意味着被执行人四口人无地可耕种。同时，执行人中还了解到，该村委内部人员在审理该案时就出具了完全相反的证据，根据该案的特殊性，执行人员在做被执行人工作无效的情况下，没有采取强制措施，而是与当地镇领导联系，协助法院解决被执行人缺少耕地问题。后经镇领导做工作，村里从其他集体土地上为被执行人划出了土地，使该退出土地案圆满解决。
二、准确地掌握法律事实，以不变应万变。退出土地案件从最终的结果来说都是一样的，就是将应当侵占的土地退出，但每个案件的具体情况都不一样。这就要求执行员在不同的案件中找出各自的工作突破点，对症下药。同时要掌握好以我为中心。这个“我”就是法律，也就是执行所依据的发生法律效力的判决书和调解书。掌握了法律就掌握了主动权，就能对被执行人提出的无理要求或有偏差的说法予以驳斥，使其按照法律所规范的要求去做。
（四）导致退出土地案件执行难的原因及对策
一、审判中未及时追加当事人，延误执行时间的情况。在审判时，审判人员已经查清当事人双方所争议的土地被其他人占有使用权用，而不及时追加，至使判决书无法履行，进入执行阶段，执行人员查明情况后，追加被执行人，而延误判决书的履行时间。这就要求审判人员在审理中查清主体的情况下，及时追加当事人，为以后的执行创造条件。
二、判决表述不清，内容与事实不符。只有依法准确裁判，才能确保裁判文书的可执行性，法官在裁判时力争做到让当事人心服口服，减少当事人因不服判决而产生抵触情绪，相应地也就减少了许多执行阻力。尤其是在制作判决、调解或裁定等法律文书时一定要措辞得当、明确具体、完整无误。退出土地案件判决、调解书中，一定要确定好所退出土地的四至，个别案件的侵占人已侵占土地多年，在这个时间内土地的四邻可能已发生了变化，所以审判人员不能简单的以当事人陈述和有关合同中规定的四邻来确定争议土地的四至，而应进行实地堪验和调查，确定争议土地的确切位置，为以后的执行工作打下基础。同时，由于土地是一种特殊的执行标的，与其他执行标的相比，缺乏必要的特性，所以在执行退出土地案中，不能简单的以申请人指定的土地来进行执行，必须要邀请当地基层领导和有关人员进行协助，准确的确定执行土地的位置。
自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始，到1998年下半年我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化以来，实行了出售公有住房制度和建立以中低收入家庭为对象和以高收入家庭为对象的商品住房供应体系制度。 其中，尤其是为解决城镇职工家庭购买公有住房，不但从契税的征收等方面给予了大幅度的优惠，同时对已购公有住房的用地从土地法律制度方面实行了特别的优惠规定。但是，由于这种针对城镇职工家庭已购公有住房土地法律制度在一定程度上不够完善，致使在实施的实际效果中是存在着一定的漏洞的。本文对已购公有住房土地法律制度实施过程中出现的，弄虚作假骗购公有住房用土地的现象，及国家土地权益让渡形成的隐形的利益平均和按住房座落位置标定地价的10％收取土地出让金的规定，造成大量国有资产流失的弊端问题进行一定的探讨。并建议通过完善和修改现行对公有住房土地的法律制度，来杜绝其存在的弊端及防止国有资产的流失。
关键词：已购公有住房、土地法律制度、土地使用权、土地收益、国有资产流失
自1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始实施，到1998年下半年我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制和住房实物福利分配的方式改变为按劳分配为主的货币工资分配方式。实行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭为对象、具有保障性质的适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品住房供应体系制度。 其中，尤其是为解决城镇职工家庭购买公有住房的问题，不但从契税的征收等方面给予了大幅度的优惠，同时对已购公有住房的用地的土地法律制度方面实行了特别的优惠规定。这种对城镇职工家庭购买公有住房的土地法律制度，从立法的初衷和全面推行住房改革的目的是正确的。但是，由于这种针对城镇职工家庭的已购公有住房的土地法律制度在一定程度上不够完善，致使在实施的实际效果中，是存在着一定的漏洞的。本文仅对已购公有住房土地法律制度在实施的过程中出现的弊端及需要完善的问题进行一定的探讨。
一 已购公有住房土地法律制度及土地使用权的归属
已购公有住房的土地法律制度，是指关于调整对已购公有住房用地进行配置，占有、使用、收益和处分的法律法规等有关规定。他包括现行的1994年7月18日国务院颁发实施的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年7月3日国务院颁发实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制改革加快住房建设的通知》、1999年5月1日建设部的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、1999年7月15日财政部、国土资源部、建设部 《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、1999年1月1日实施《中华人民共和国土地管理法》、1990年5月19日国务院实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等一系列法律法规等规定。
国家对已购公有住房实行的是政策优惠制度。除对已购公有住房实行按工龄折扣、税收减免等优惠的法律制度外，这种优惠的法律制度主要体现在已购公有住房的用地法律制度方面。这种住房的用地主要是行政划拨的方式供应的土地和由职工所在单位经出让方式取得的公有住房使用的土地① 。对于实行行政划拨和由所在单位经出让方式取得的供应土地的优惠法律制度，在已购公有住房的优惠法律制度中占主要成分。国家对已购公有住房实行的土地法律制度的实质，是在城镇土地归属国家所有和职工所在单位享有土地使用权的基础上，将占有、使用、有限收益和有限的处分的权利从土地所有权和所在单位享有的土地使用权中分离出来，让渡于城镇职工家庭。也就是说主要是国家土地收益利益的让渡。这种利益的让渡也就是形成这类房屋与普通的商品住房在价格方面明显区别的主要原因。
对于已购公有住房土地的使用权从法律层面释义的性质来看，是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。使用人的这种权利因是根据法律规定或合同约定产生（1），必须在法律规定或合同约定的范围内行使该权利。所以，土地使用权他是派生于土地所有权的，是具有物权特性的。而物权是指权利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的权利（2）。但是，国家不可能亲自使用全部土地，有必要设立用益物权的方式，使公民或法人取得对国有土地的使用权（3）。可见，这种土地使用的价值是设定在国家土地所有权之上而实现的，属于民法中他物权性质。这种土地使用权权能的目的是为实现土地的使用和收益的价值的，此又为用益物权性质（4）。从这方面来讲，国家土地所有权中的土地使用及其收益是应当归属国家的，所在单位享有土地使用权及其收益是应当归属单位的。但是，国家为了解决城镇职工家庭的住房问题，将土地使用的收益让渡给城镇职工家庭，是从社会的整体利益方面考虑而实施的住房制度中的土地法律制度的。因此，在已购公有住房的成本内，是含有国家让渡给城镇职工家庭的应当由国家享有的，因土地所有权派生的使用、收益等利益和所在单位经出让方式享有的土地使用收益的。所以，已购公有住房的成本中，不是不含与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的，而是同样含有与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的。只是国家为了解决城镇职工以及中低收入家庭住房的问题，通过住房法律制度的规定，将其中的土地使用权和收益的利益让渡给了城镇职工的家庭而已。这就是已购公有住房的价格与普通商品住房的价格从外观上出现明显差异的内在原因。为什么已购公有住房的价格具有巨大的吸引力，能驱使相当的一部分人想方设法去争取，主要原因就在于此。在这种情况下，对城镇职工家庭实施的已购公有住房法律制度的过程中，在行使土地使用权的占有、使用、收益和处分的权利时，尤其是行使有限收益权和有限的处分权利② 的过程中，就明显的出现了所存在的弊端。
二 已购公有住房土地法律制度的弊端
（一）对弄虚作假骗购公有住房用土地的行为没有有效的控制和处罚机制。
1已购公有住房价格明显低于已购公有住房本身的价值和普通商品住房的价格，这就促使相当一部分人想方设法创设条件去购买。如权力者利用权力、有关系的利用关系、夫妻感情未破裂的夫妇通过假离婚等等创设条件去购买公有住房。造成这些实际上不应当享受优惠法律制度的家庭和一人家庭占用了大量的住房面积。甚至出现远远超出了不应当享受法律制度优惠人群水平的现象。这些人员在占用大面积住房的同时，又享受了与他们住房面积相同，人口较多的职工家庭所享受一样的土地优惠利益。这就形成了他们这些人享受的土地优惠利益，与人口较多的职工家庭和购买普通商品住房的人享受的土地优惠利益之间就出现了明显不平等的情况。这类人通过骗购公有住房而获得的土地优惠利益，实质上是在损害国家土地收益利益上取得的。他们这种行为本质就是一种损害国家利益的行为。但是，从国家对已购公有住房的土地法律制度的规定上来看，对这种行为是没有明确有效的控制机制和处罚机制进行控制和处罚的。
2按成本价或标准价向职工家庭出售的，由职工所在单位购买的普通商品住房。这类住房是职工所在单位按国家的有关房改优惠政策，将房屋购买后向职工进行出售的。这种住房的用地虽是用出让方式取得的土地使用权，但在向职工出售时是根据国家契税征免法律制度，职工的职务、级别及其工龄等按有关规定进行折扣后，将房屋按成本价或标准价优惠出卖给单位职工家庭的，其中就含有国家向职工家庭提供的土地优惠利益，通过职工所在单位让渡给职工的土地使用收益和职工所在单位让渡给职工的土地使用收益。在这种情况下土地使用法律制度同样是适用对城镇职工的土地优惠法律制度的。虽然职工对所购买的住房持有百分之百所有权，但是，这个土地出让金却是由单位支付的，这时的土地使用权是单位的，按收益物权的原则土地使用权的收益应当归属单位并不归属购房人。但是国家为了解决城镇职工家庭的住房问题，根据住房制度和土地使用法律制度的规定，通过职工所在单位将土地使用权及其收益让渡给了职工家庭使用（5）。因此，城镇职工家庭的这种土地使用收益，是建立在国家和职工所在单位让渡土地利益的基础之上取得的。在这种情况下骗购这类住房的情况而出现的土地法律制度的弊端，与上述是一样的。
一、土地承包经营权继承的理论分析
农村土地承包经营权是指以种植、养殖、畜牧等农业目的，对国家或集体所有的农用土地占有、适用、收益的权利。农村土地承包经营者的土地承包经营权能否由继承人继承在其产生之初就引起各界激烈的争论。
上世纪80年代初，农村土地承包制刚刚推广，由于当时法律规定不是很明确，大部分学者认为土地承包经营权是不可以继承的。也有学者认为土地承包经营权能否继承取决于其承包土地的类型。《物权法》出台后，对土地承包经营权的物权属性做了明确规定。 既然是物权，那么按照有关物权的理论，土地承包经营权当然可以自由转让，依法继承。《物权法》28条规定：“土地承包经营权依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让方式流转。”农村土地承包经营权的用益物权性质的确定，使它具备了自由流转的法律基础。因此，当土地承包经营权人死亡时候，其继承人可以按照继承法规定取得继承权。
继承法虽然没有直接规定权利可以作为继承内容，但分析土地承包经营权的本质就会发现，其以土地财产利益为内容的积极财产权权利。权利能否被继承关键看它是否属于财产权利，是否具有财产属性。由此可见，土地承包经营权已经成为农民了一项重要财产权利。
二、土地承包经营权继承的现实困境
从土地承包制度推行后，有关法律一直都没有看到对与土地承包经营权继承问题的明确态度。无论是1993年的《农业法》、2003年实施的《农村土地承包法》、还是2007年实施的《物权法》，对于其的继承问题仍然采取回避的态度。法律没有对土地承包经营权的继承做出明确规定其根本原因是农村土地制度中的“人人有份”制度与国家赋予农民长期而有保障的土地承包经营权制度安排存在着内在的矛盾。另一个重要原因就是对于实践中由此产生的一系列问题存在担心。
在实践中，一是关于承包地的用途，容易出现继承人为非农业人口或者继承人不在被继承人所在的集体经济组织情况。这些继承人可能丧失对于继承的承包地实际进行经营管理的可能性，容易导致土地的抛荒，或者继承人不适当的处分承包地，导致承包地的用途转化。二是土地进一步零碎化，土地承包过程中由于公平原则，本来就导致了土地的零碎化，土地承包经营权继承过程中，如果被继承人死亡后存在多个继承人的情况下，这些土地又会在个继承人之间分配，这就进一步导致了土地了零碎化。不利于土地的规模化经营，严重影响了农业的可持续发展，这是与农业规模化经营的初衷相违背的。
此外，还由于各权利人利益关系、各继承人在承包关系中的法律地位、土地承包经营权纠纷问题，也是承包经营权继承中存在的现实问题。
三、解决相关问题的对策
明确规定土地承包经营权可以继承，这是解决土地承包经营权继承问题的关键。在我国，土地是保障农民生产和发展的必要生产资料，让农民拥有完整的土地承包经营权是我过农民的一项基本人权。我们应该保障农民的这种权益，保障农业生产的发展和农村社会的稳定。
土地承包经营权继承制度的完善是一个十分复杂的问题，要结合我国的现实和相关的法律法规。笔者认为，应该完善关于土地承包经营权继承相关的制度，从我国的实际和维护我国法制的统一出发，对于现行的法律进行修改。法律上应该明确规定土地承包经营权继承的基本原则；明确土地承包经营权的继承的客体；明确土地承包经营权继承的主体。
对于土地承包经营权继承中出现的各种纠纷可以采取多种方式解决。如：当事人协商解决、调解解决或者诉诸法律。
[关键词]企业；投资；土地；抵押
一、关于土地抵押的相关规定
《担保法》第三十四条规定：抵押人依法有权处分的国有的土地使用权可以抵押。
《物权法》第一百八十条规定：债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押；第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；第一百八十三条规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；第一百八十四条规定：土地所有权以及除法律另有规定可以抵押以外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押；第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《土地登记办法》规定：依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。 符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。
《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》规定：一、企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。二、企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。三、土地使用权抵押担保必须依法办理抵押登记。
中国银行业监督管理委员会办公厅关于审批企业间土地使用权抵押主合同有关问题的批复规定：根据《中华人民共和国行政许可法》规定，银监会及其派出机构依照法律、行政法规和国务院的决定依法履行行政许可的职责。根据现行规定，对企业间土地使用权抵押的主合同进行审批不属于银监会及其派出机构行政许可的事项。同时，企业间土地使用权抵押，不属于银行业金融机构的业务活动。因此，银监会及其派出机构不宜对企业间土地使用权抵押的主合同进行审批。
国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知规定：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
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