时间：2023-06-22 09:32:49
导语：在房产销售建议的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：住房反向抵押养老保险;以房养老;年金保险
中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2015（2）-0038-05
2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）中明确指出“要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”为贯彻国务院的这一意见，保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。试点一旦展开，相关的配套政策就必须跟进，税收政策就是其中非常重要的一环。但目前学界对于住房反向抵押养老保险模式下的税收征纳及优惠措施都缺乏系统研究。在本文中，笔者希望以住房反向抵押养老保险的法律本质为出发点，对“以房养老”模式下的税收问题进行系统分析，并提出相关的政策建议。
一、住房反向抵押养老保险的法律本质
关于住房反向抵押养老保险并无一个公认的定义，国内甚至也少有学者专门以“住房反向抵押养老保险”为对象进行研究。大多数的研究事实上都集中在“住房反向抵押贷款”上，这可能是因为国外的以房养老产品大都采取的是“反向抵押贷款”形式的缘故。这些学者往往都将保险公司作为反向抵押贷款的开办机构来研究，虽然这在理论上并无不妥，但却忽视了我国金融行业分业经营的现状。目前的金融监管体制下，保险公司根本没有发放贷款的资格，那么又何来保险公司开展住房反向抵押贷款之说呢？
（一）住房反向抵押养老保险背后的基础法律关系是保险合同关系
住房反向抵押贷款和住房反向抵押养老保险运作模式很相似，都是参与的老人将自己拥有产权的房屋抵押给银行或者保险公司，但仍有权在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者发放养老金，待前者去世之后，后者获得住房所有权。但是尽管如此，这背后的法律关系却有着明显的差别，如果不将其加以梳理清楚，我们就不可能对其中的税收问题进行系统地研究。
住房反向抵押贷款背后的基础法律关系是借款合同关系，老人的住房作为其借款的担保，银行发放的养老金本质上就是发放的贷款，老人去世后，其房屋用于抵偿其对银行的贷款债务，因而所有权转移给银行。银行将住房进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，同时享有房产的升值部分。
住房反向抵押养老保险背后的基础关系则是保险合同，具体而言为年金养老保险。其中老人作为投保人和被保险人，保险公司作为保险人，保险标的是老人的寿命，保险公司发放的养老金自然就是保险金，至于保险费在这里显得比较特殊，因为实际上在保险合同生效时，作为投保人的老人并未缴纳保险费，这和目前年金保险的普遍做法即投保人要在开始领取之前，交清所有保费有较大的差异，这也是住房反向抵押养老保险最大的特点和其创新之处所在。虽然未缴纳保费，但由于保险公司享有的这个保费债权有房产的担保，因此并不会有较大问题。在老人去世之后，保险公司通过获得老人的房屋所有权来实现其保费债权。
（二）不能将住房反向抵押养老保险认定为分期收款的不动产销售
有学者认为，住房反向抵押养老保险“实际上是保险公司分期购入投保人的房产”，还有学者在研究中指出，“对借款人而言，...若将其认定为房屋销售则需要支付所得税，那么借款人取得的收入就会被认为是应征税的收入。”毫无疑问，如果这一养老模式被税务机关认定为是分期收款形式的房产销售的话，那么参照《企业所得税法实施条例》的规定（个人所得税法缺乏相关规定），以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现，因此投保人需要在每次收到养老金的时候缴纳个人所得税，这对投保人选择是否参与这一养老模式有着巨大的影响。
但笔者认为，尽管税法中有实质课税原则，但将住房反向抵押养老保险的实质认定为房产销售并不妥当，具体理由如下：
1、忽视了其中的风险转移属性。住房反向抵押养老保险之所以被认为是一种保险产品，并不是因为它是由保险公司推出来的，而是因为它具有保险风险转移的本质属性。投保人的寿命具有不确定性，其拥有住房的价值能否满足其养老的需要也是不确定的，而住房反向抵押养老保险则将这种不确定性变为了领取年金的确定性，因为保险人对投保人及其继承人没有追索权，因此即使投保人寿命超过了预期，其仍有权按照先前的约定获得保险年金。相反，如果其寿命小于预期，除非处于保证领取年度内，否则保险公司仍然不负返还或补偿义务。
2、目前的产品设计中，风险收益并未完全转移给保险人，难以认定为销售。从目前保监会的征求意见稿来看，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品，指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。我们发现，保险公司不仅没有获得房产的所有权和管理权，也不能获得，至少不能完全获得房产的增值收益，因此视为销售有失妥当。
3、与产品设计中的保险金计算公式不符。如果将反向抵押养老保险视为分期收款的房产销售，那么保险公司需支付给投保人的养老金数额超过合同订立之日的房屋价值部分就成了保险公司未来须支付给投保人的利息。但从实际的产品设计来看似乎并非如此，以“幸福人寿”保险公司开展反向抵押贷款的每月支付保额计算公式为例，每月支付保额=（住房评估价+住房升值-住房折旧-预支利息贴现）/[（预期剩余寿命）x12]。显然，有义务支付利息的不是保险公司而是投保人。
综上，住房反向抵押养老保险的法律本质是一种新型的年金养老保险，而非分期收款的房产销售。
（三）关于房产增值部分的法律本质
关于增值部分，前文我们已经看到，试点产品中增值部分要部分或全部由投保人享有。这里的一个问题是这个增值是预先的一个估计值（即在订立保险合同时对投保人去世时的房产价值进行评估，确定增值数额，并将增值额全部或部分按年发放给投保人）还是实际的增值部分（即每年年末对房产价值进行一次评估，将增值额发放给投保人）。如果是前者，那么这实际上就是一个以房屋作为保险标的的另一个保险合同，一个财产保险合同，这也是为什么有的学者会认为住房反向抵押养老保险中会有两个保险标的的缘故。如果属于后者，那么这时由于保险人并未承担任何转移给他的风险，因为风险仍由投保人自行承担，因此保险人发放给投保人的房产增值额不属于保险金。那么这部分的性质是什么呢？首先，这部分金额实际上是保险公司将未来投保人去世后其拍卖抵债房产时将取得的房产增值额提前付给投保人。从其功能上说，似乎是一种贷款。但如前述，保险公司无贷款资格，将其认定为贷款与目前的规则不符。认定为是房产销售的分期付款呢？笔者认为也不行，如前述，所有权、管理权以及与房产相关的风险都没有转移给保险人，难以认定销售成立。笔者认为认定为未来销售合同的预付款项应该是比较合适的，而对投保人而言，则自然认定为预收款项。
二、住房反向抵押养老保险下的税收问题
了解了住房反向抵押养老保险的法律本质之后，我们现在可以开始分析其中的税收问题。笔者在接下来的分析中将分为两个阶段进行讨论，包括：发放/领取养老保险年金阶段;投保人去世后的以房产抵偿保费债务阶段。每个阶段笔者将从投保人和保险人两个角度来探讨可能涉及到的税收问题。
（一）发放/领取养老保险年金阶段
1、投保人。我们前面已经讨论过，住房反向抵押养老保险的法律本质是一种年金养老保险，而非房产销售，因此其领取的保险年金属于保险金范畴，而非房产销售收入。根据《个人所得税法》第四条规定，对于保险赔款免纳个人所得税。虽然先前对于分红型养老保险有过纳税与否的争议，但考虑到住房反向抵押养老保险属保障性质而并不具有分红的性质，因此，对于投保人领取的保险金免纳个税应该是没有任何疑义的。
对于房产增值部分，如前所述，如果增值额是预先估计后按年发放的，那么属于财产保险性质，其税收处理仍然是免税;如果是每年评估确定增值额后发放，那么这部分对投保人而言属于预收款性质，对于这部分预收款，按照《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此预收款需要缴纳营业税，以及伴随着的城建税和教育费附加。至于在缴纳营业税时有关“购买不足/超过5年”的特殊规定如何适用，笔者认为由于在此阶段销售未成立，因此应将投保人预期死亡时间作为计算是否满5年的标准。在所得税方面，由于并没有预收款需缴纳所得税的规定，因此应视为对预收款不交所得税。
另外一个需要讨论的问题是房产税的问题。房产税是对住房持有环节征收的税种，目前除上海、重庆两处试点外，对个人住房是免于征收的。在住房反向抵押养老保险中，由于房屋仅仅是抵押给保险公司，所有权和居住权都由投保人保留，因此试点地区的投保人如果满足房产税的征收条件，在无新的优惠政策的情况下，投保人仍需要缴纳房产税。
2、保险公司。保险公司主要面临的税种毫无疑问是企业所得税。保险公司在反向抵押养老保险中获取的收入包括：保费收入;利息收入;手续费收入;参与型试点产品下的增值分享收入。当然保险公司在确认收入的同时要结转成本，其按年支付的保险金应可作为费用扣除。
关于增值部分，如果认定为财产保险，则首先需要确认保费收入，同时结转成本。如果将增值部分认定为预收款项/预付款项，由于投保人的预收款不确认收入，保险人的预付款也不确认成本。但是在参与型试点产品中，保险公司按年评估房产后取得的增值收入应按实际发生额计入应纳所得税收入。
（二）投保人去世后的以房产抵偿保费债务阶段
1、投保人。虽然投保人已经去世，但在房产转让中应该缴纳的相关税费应当是由保险公司代扣代缴的，这种代扣代缴毫无疑问会直接减少保险公司在投保人生前发放的保险金的数额。
如前文所分析，投保人去世之后，保险公司将通过获得投保人房产的所有权来实现其保费债权。这种以房抵债的本质其实就是房产的销售。那就需要缴纳以下税种。
（1）营业税。按照我国目前关于销售住房的营业税规定，购买不足5年对外销售的，全额征收营业税;购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。若实际需要缴纳营业税，应当是由保险人代缴。当然，代缴的还应包括根据营业税计算的城建税和教育费附加。
（2）个人所得税。转让财产取得收入需缴纳个人所得税这并无疑义，这里的关键是收入的金额如何确定。尤其是在房产的拍卖或者折价金额高于债务（包括保费债务、利息债务、手续费债务，预收款项也属于债务）部分时，如果高出的部分需要退还给投保人的继承人，那么保险公司应按照拍卖价或者折价金额作为投保人房产销售收入并代为计缴个人所得税;反之，如果高出部分不需要退还，则保险公司应按照债务的数额作为房产销售收入代为计缴个人所得税。当然，不需退还的部分作为保险公司营业外收入计算缴纳企业所得税自不必说。
（3）土地增值税。对于个人转让普通住宅，一直以来都是免征土地增值税的。但是若为非普通住房，则需要缴纳土地增值税。根据上海目前的规定，居住满五年的，免征土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收;居住未满三年的按规定征收。因此，若满足征税条件，也应由保险人代为扣缴。
（4）印花税。对于产权转移凭据，双方都应该按照凭据所载金额的0.5‰计税贴花。
2、保险人。保险人除了要对投保人应纳税款进行代扣代缴，同时在交易中自己还要承担相关的纳税义务。这里首先明确的是，保险公司在投保人去世后是直接取得房产所有权的，即使房产的拍卖或者折价金额高于债务部分需要返还投保人继承人亦如此。换言之，投保人并非是保人拍卖房产，然后从拍卖款中受偿，而是直接取得房产，至于其最后是将房产留用或者出租或者销售都没有关系。因此，对保险人而言，实际上又存在抵债房产取得、持有和处置三个阶段。
（1）抵债房产取得阶段。1.企业所得税。抵债资产取得阶段涉及到企业所得税主要是当房产的折价金额高于债务而高出又不需要返还给投保人之继承人的情况。按照《企业会计准则第12号―债务重组》的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。具体言之，房产作价高于债务数额的，应计入营业外收入缴纳企业所得税;相反若作价低于债务数额，则其为损失，应计入营业外支出，减少应纳税所得额。2.契税。保险公司获得房屋所有权时，按照税法规定应缴纳契税。3.印花税。如前所述，对于产权转移书据，双方都应该按照书据所载金额的0.5‰计税贴花。
（2）抵债房产持有阶段。保险公司取得房产后，可能并不会立即出售，而可能会持有一段时间。这期间保险公司若将其出租，按照税法规定需缴纳营业税，所得还要缴纳所得税，租赁合同还需缴纳印花税;同时，保险公司还应按照规定缴纳房产税，土地使用税等。
（3）抵债房产处置阶段。处置阶段若将房产出售，价格高于取得抵债房产时的作价部分应该作为营业额按照税法规定缴纳营业税。另外处置时还应按照税法规定缴纳土地增值税、企业所得税、印花税等税款。
三、相关税收优惠政策的建议
从鼓励住房反向抵押养老保险的发展这一目标出发，毫无疑问需要对这一新型养老模式赋予税收优惠政策。但是制定优惠政策的前提条件时，我们必须厘清在现行税收制度下的税收问题。只有当我们弄清了在目前的税制下，什么时候应缴纳什么税，如何缴纳，缴纳多少，我们才谈得上制定税收政策来免除或者减轻或者递延纳税人的税收，这也是为什么笔者要分析住房反向抵押养老保险的法律本质的原因，因为这是制定税收优惠政策的前提条件。
由前文的分析，我们已经了解到，投保人在生前领取保险金的阶段并无缴纳个税的义务，因此，就不存在免除投保人领取保险金时应纳的个人所得税问题，但我们同时又要注意到，投保人在身故之后以房抵债时，却是需要由保险人代缴个人所得税的，这种代缴就使得投保人在生前取得的保险金会相应减少，如果不考虑这一点，保险公司可能会在设计其产品时因为未能考虑税收问题而出现错误。
另外，在制定税收优惠政策时，我们还应该注意优惠政策的差别对待，尤其要对贫富差异的因素加以考虑。以遗产税为例，其实我们可以预见，若住房反向抵押养老保险成形，“规避遗产税”必然会成为保险公司宣传的噱头之一。那么住房反向抵押养老保险能否成为规避遗产税的考虑呢，有学者认为这还要待我国的遗产税出台且国家赋予以房养老免税政策后才能成为现实。确实，由于目前遗产税条例并未出台，所以尚无法认定住房反向抵押养老保险能否规避遗产税。但有一点却是确定的，那就是如果这一养老模式被“一视同仁”地免除遗产税，那么肯定会有一大批富人会利用这个制度来规避遗产税，这不是我们希望看到的。
考虑到这些因素，笔者认为可以从以下几个方面设计住房反向抵押养老保险的税收优惠政策：
第一，部分地免除投保人身故后以房抵债的个人所得税。“免除”是指保险人在投保人身故后取得投保人房产所有权时，无需再代为扣缴个人所得税，这样保险人就可以将这部分税款计入应发放的保险金之中。这里的“部分”是指，对于拥有两套及以上住房的投保人，不予免除个税。之所以作此规定是因为考虑到拥有两套住房的人经济能力较高，没有必要赋予优惠政策，且如果允许的话，可能会变相地赋予其一个免税的销售二套房的途径。
第二，免除投保人获得的代表住房增值部分的预收款项时应缴纳的营业税。即在住房增值部分由保险公司每年评估然后将增值额发放给投保人的情况下，其性质属于预收款项，按照目前的制度，投保人需要在收到时缴纳营业税。但是考虑到真正的房产销售发生在投保人身故时，这时房产一般都已经购买超过五年，在这种情况下，若为普通住房，应免缴营业税，若为非普通住房，则应差额征收，但若未超过五年，则需要全额征收，因此如果收到预收款和实际销售成立时一个在五年内，一个在五年外，那么就很容易使得政策变得复杂，因此考虑政策的简便性，应直接免除预收款项的营业税，改由实际销售时统一征收。
第三，允许保险公司在其应纳税所得额中扣减其反向抵押养老保险中的利息收入。保险公司在开展这项业务中最重要的一点就是现金流问题。某种程度上可以说，保险公司实质上开展着银行的贷款业务，但却缺乏银行来源于存款业务的大量现金流。因此，税收优惠政策也应当针对这一点来做文章。允许保险公司扣减其利息收入对缓解保险公司的现金流压力有一定帮助。有的学者认为应当针对保险公司的保险费收入给予税收优惠。但笔者认为如果对保费收入予以比如免税优惠，那么就不可能再允许保险公司对保险金支出作为费用扣减，这对保险公司反而不利。
随着我国老龄化问题的越来越严重，养老的压力也会越来越重。住房反向抵押养老保险是一个契机，如果试点能够成功，国家未来的养老问题就有保障。试点的成功需要大量投保人的参与，而这种积极的参与又需要税收政策的激励，因此，税收优惠政策绝对是很关键的一点，笔者相信若能科学合理地设计税收优惠政策，一定可以将住房反向抵押养老保险的效果发挥到最好。
房地产销售部门个人工作计划
回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对12月分工作制定以下房产销售工作计划。
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一、宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二、目标
一：全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
二：根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
三：锁定有意向客户30家。
四：力争完成销售指标
三、工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
一：多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
二：对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.
三：在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
四：在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
五：在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌
六：.对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。
七：在总结和摸索中前进。
四、计划评估总结
在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
房地产销售部门个人工作计划
一年的工作就要结束了，而来年的工作也是接踵而至，作为房地产的一名销售人员，我也是要做好20__年的工作计划，让自己更加清楚一年要做什么事情，哪些是更加重要的，哪些是需要我继续努力去提高的。
首先是销售目标，20__年我要按照主管的要求，达成销售的目标，按照年度的目标去分解，制定好每月的销售计划任务，让自己每个月都明确自己要达成的目标是多少，需要销售多少套房子出去，只有将目标分解下来，一个个的去做好，那么才能在到达年底的时候完成年度的销售任务。通过分解目标，然后再有计划的去找到目标客户，去进行销售，而不是在营业部等待，那样的话是完成不了任务的。
其次是要提升自己的销售能力，今年的工作虽然做完了，任务也达标了，但是感觉有一些运气的成分在，而自己的销售能力其实还是需要进一步的去提升的，一些本来可以拿到手的客户却最后还是没有成功的拿下，而这也是我的销售能力不过关的原因，在20__年我要去提升我的销售能力，参加一些销售的课程培训，学习一些销售的方法和技巧，让自己能在这一年的工作中做得更加的好，而不是还保持原来的样子，虽然工作也是会让自己提升，但是多学一些，能提升的更快，也是能更有把握的完成销售的目标。
再次则是对新楼盘的了解，明年有一个新的楼盘要开盘，虽然今年有了解一些情况，但是具体的如何，却是需要进一步的去了解，同时根据自己了解的楼盘情况去进行归纳和总结，转化为销售的话语来跟客户去沟通商谈。对于新楼盘来说，公司也是抱有很大的期望，希望能销售出一个好的业绩，我也是要努力的抓住这个机会，新的楼盘来看的客户也是特别的多，只有把楼盘的情况了解清楚，那么我就能在这些潜在的客户中更好的找到有意向的客户，促成销售，最后达成签约。
新的一年，有新的任务，也有新的期盼，在新的一年，我要完成我的销售任务的同时积极的去学习，让自己的销售能力变得更好，这样也是能再促进工作完成。同时对于自己这一年所犯的一些错误，和不足的地方也是要在新的一年里改进，完善，不再犯这些错误了。我相信在20__年，我一定可以按照计划，认真的去把工作做好的。
房地产销售部门个人工作计划
一.销售节奏
(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)-销售节奏安排：
1.__年10月底—__年12月，借大的推广活动推出-项目
2.__年12月底—__年1月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3.__年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4.__年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二.销售准备(__年1月15日前准备完毕)
1. 户型统计：
由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于__年12月31日前完成
鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2. 销讲资料编写：
由营销部-、策划师负责，于__年12月31日前完成
-项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。__年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。__年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3. 置业顾问培训：
由营销部-负责，培训时间从__年11月底—__年1月
培训内容包括：
销讲资料培训，时间：__年11月底—__年12月初
建筑、景观规划设计培训，时间：__年12月初
工程工艺培训，时间：__年12月初
样板区、样板房培训，时间：__年1月9日
销售培训，时间：__年12月—__年1月出
2.预售证
由销售内页负责，于__年1月10号前完成
3.面积测算
由销售内页负责，于__年1月10号前完成
4. 户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于__年1月10号前完成
5. 交房配置
由工程设计线蒋总负责，于__年1月10号前完成
6. 一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于__年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。
三. 样板区及样板房
(一)样板区
1. 样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为y区)
2. 样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3. 样板区展示安排：
确定对y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;
确定y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底;
明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;
具体见附后(参观园线说明)
(二)样板房
1.样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1# 楼平层、底跃各一套。
2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3.样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于__年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四. 展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1.沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2.户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3.户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五.价格策略
均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。
时间安排：营销策划部于__年1月10日提出销售价格表和销售政策。
写总结应该讲究实事求是，尊重客观实际，但绝不意味着可以照相般地复制原始的东西，有什么就写什么，怎么做的就怎么写，把总结写成“豆腐账”。以下是小编给大家带来的几篇房产销售人员季度工作总结范文5分钟，供大家参考借鉴。
房产销售人员季度工作总结范文5分钟1
在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为__企业的每一名员工，我们深深感到__企业之蓬勃发展的热气，__人之拼搏的精神。
__是__销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，__很快了解到公司的性质及其房地产市常作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，__同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于20__年与__公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，__同志积极配合__公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为_月份的销售奠定了基矗最后以__个月完成合同额__万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，__同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
2019年下旬公司与__公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出__火爆场面。在销售部，__同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。
经过一个多月时间的熟悉和了解，__同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与__同志和其他销售部成员的努力是分不开的。
2019年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
房产销售人员季度工作总结范文5分钟2
2019年在不经意间已从身边滑过，回首这一年，步步脚印!我于20__年_月份进入__公司，在职期间，我非常感谢公司领导及各位同事的支持与帮助。
在公司领导和各位同事的支持与帮助下，我很快融入了我们这个集体当中，成为这大家庭的一员，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改变，在任职期间，我严格要求自己，做好自己的本职工作。现将2019年的工作总结如下。
一、内勤日常工作
作为公司的销售内勤，我深知岗位的重要性，也能增强我个人的交际能力。销售部内勤是一个承上启下、沟通内外、协调左右、联系八方的重要枢纽。工作主要从以下几个方面开展;
1.日常业务衔接、客户服务、处理客户抱怨、客户咨询电话的接听及电话记录。
2.对客户进行销售政策的传达及业务信函的发送。
3.销售会议的安排、记录及跟踪结果。
4.做好本部门的档案管理工作，建立客户信息档案(涉及用户基本情况，使用品种、数量、价位、结算方式)。
5.各种促销活动情况了解，统计费用报销等协助办理。
6.建立销售分类台帐(反映出销售收入价格、运杂费、货款回收额度、应收货款额度)。
7.建立销售费用台帐(反映出部门内部费用及每个业务人员的费用、差旅费、运杂费、包干或定额包干费用的提取数额)。
8.各种报表的统计、汇总、报告的打印转发。
9.销售经理差旅费的初审与上报签批。
10.对所经手的各类涉及我厂商业秘密的销售资料、数据应妥善保管，不得丢失或向外泄密。
11.同类产品竞争品牌资料的分析与建档，销售相关宣传资料的领用、登记、分发。
12.各月份客户回款额排查、跟踪、跟进。
二、存在的缺点及计划
对于__市场了解的还不够深入，对产品的技术问题掌握的过度薄弱，不能十分清晰的向客户解释，对于一些大的问题不能快速拿出一个很好的解决问题的方法。在与客户的沟通过程中，过分的依赖和相信客户，以至于引起一连串的不良反应。
本职的工作做得不好，指导力度不够，影响市场部的销售业绩。2020年的到来，在做好本职工作的基础之上，对上述存在的问题，我个人也要尽自己所能，多掌握一些技术上面的知识，尽量做到应对自如，从容得体。不断增强自己的辨别能力，在更好的与客户沟通的基础之上，能更多的为公司利益着想。
三、部门组织上面的一些小建议
在明年的工作规划中下面的几项工作作为主要的工作来做：
1.建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
2.完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
3.培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
4.销售目标。
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务;并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
我认为公司明年的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。
四、总结
一年来，通过努力学习和不断摸索，收获很大，不论在工作安排还是在处理问题时，都得慎重考虑，做到能独挡一面。我坚信工作只要尽心努力去做，就一定能够做好。做了一年的销售内勤工作了，有的时候也觉得自己有些经验，或是由着自己的判断来处理事情不够仔细，所以出现了不少的问题，也犯了不少错误，事后才知道自己的社会阅历缺乏，或是处理方法不当，我决心在今后的工作中要多提高自己的素质与休养，多学习为人处世的哲学，才能够超越现在的自己，争取更大的进步!
房产销售人员季度工作总结范文5分钟3
一年的工作已接近尾声，在对前期工作的考核和总结的基础上，我认真对照，逐条检查，客观的评价自己的每一项工作和现实表现，在公司各级领导和同事们的真诚指点和帮助下，正视工作中的缺点和不足，积极发挥工作中的各项成绩，努力做到克服不足，保持成绩，基本能够独立完成本职工作，现将今年的主要工作做以下几方面总结
一、主要工作任务和业务完成情况
1.完成情况综述
2.未完成情况分析并说明
3.职业精神
刚到房产时，我对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场。作为销售部中的一员，我深深感觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。
所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
看似简单的工作，更需要细心与耐心。在我的整个工作中，提供各类销售资料，平凡单调的工作成为了销售的奠基石。通过管理这些资料，让我从生疏到熟悉，进一步了解公司的房地产项目及相关客户等工作内容。刚开始由于对房地产知识掌握的不熟悉，常常在接听客户电话时，让我措手不及，销售部是对外的形象窗口，我们回答客户的每一个问题，都跟公司的利益息息相关，每说一句话都要为公司负责，为树立良好的公司形象做铺垫。
在此方面，我深感经验不足，部门领导和同事都向我伸出了援助之手，给了我很多好的建议和帮助，及时化解了一个个问题。每接待一次客户后，还要善于总结经验和失误，避免同一类差错的再次出现，确保在下次工作中有新的提高。
随着工作的深入，现已开始接触销售部管理的客户工作，电话拜访、催款是一门语言艺术，这不仅需要好的表达方式，还需有一定的经验。俗话说：“客户是上帝”，招待好来访的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立好公司形象。
就总体的工作感受来说，我觉得这里的工作环境是比较令我满意的。第一是领导的关爱以及工作条件在不断改善给了我工作的动力;第二是同事间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。
二、本期工作的改进情况
房地产市场的起伏动荡，公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为__的销售奠定了基础。最后以__个月完成合同额__的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
__旬公司与__合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出__场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。
在开盘之际，我基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中我做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。
此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，我不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。
总之，这个月来，我虽然取得了一点成绩，但离领导的要求尚有一定差距。今后，我将进一步加强学习，扎实工作，充分发挥个人所长，为公司再创佳绩作出应有的贡献。
房产销售人员季度工作总结范文5分钟4
不知不觉，在__工作已经足月有余，在这个把月里，工作量不大，要学的却不少，尽管自己原来也是从事房地产销售，可是销售知识永远是个无底深渊。也正因为如此，我才乐此不彼，越来越喜欢这份工作。以前常听说也遭遇过销售员之间为了比拼业绩，争夺提成，经常是不择手段，诡计迭出。幸运的是目前的__拥有一个和谐的销售氛围，同事之间既有竞争更有互相帮助，每次分歧总能在沟通中消除，每次难题也常常在集思广益中(即便我们只有4人)化解。正因为有这样浓厚的企业氛围和团队精神，才给了我在__成长所需的养分。
但是通过工作，还是发现自身仍存在许多缺点急待解决。首先，刚进入__，对__地产的企业文化及__这个项目的相关情况还没能够了然于心，跟客户介绍的时候不足为企业和项目展示很好的口碑与形象，致使客户对我们的企业品牌与项目一知半解。我想作为一个大企业的置业顾问，不仅要精通卖房业务，更要让客户感觉__无论是从企业品牌，社区环境，物业质量以及员工素质各方面都比其他楼盘有优势，坚定客户购买的信心。针对这个问题，我已经与同事小沈深刻讨论过，多学习，多讨教，从自身做起树立对本企业品牌的绝对信心与优越感，以此感染每个客户。
其次，由于进入__时所有的住房已基本售罄，唯有两套170平大户型以及商铺在售，所以对于商铺销售基本可以说是毫无经验。我想，相对于住宅，商铺客户这类高收入投资群体的购房心态及个人气质各方面肯定也有所不同，因此对于这两类客户的销售方式也必须有相应的变化。比如商铺客户考虑的更多的是收益回报率问题，那么我们就应该着重介绍周边的发展趋势与发展前景，坚定客户购买的信心，让其买得开心，买得放心。以前总以为一个优秀的销售员必须有自己的个性，没有个性的销售员不过是个服务员而已。但是通过实践工作我才发现，一个真正成功的销售员除了必须有能够感染客户的个性外，更应该具备能够随时适应不同消费者心态的应变能力，同时牢记，专业、礼貌、主动服务、给予客户比他想象的更多，并坚持公司利益至上的职业操守。所以，为了做好__商铺的销售工作，我急待提高自身修养，无论从个人气质和专业能力方面都要把自己打造成一个适合__地产大气之风的置业顾问。
另外，由于进入__的时间不长，所以自己对公司的一些规章制度和流程方面还没有机会完全了解，偶尔犯下一些低级错误。虽然在主管的帮助下已经改善了许多，但肯定还有很多地方不够清楚，这方面也急待在今后的工作生活中得到改进，一方面自己会多学多问，另一方面也希望领导的鞭策，同事的提点。
我深知个人的发展离不开企业的发展，而热爱则是做好每件工作所必不可缺的。所以，在这充满希望的企业里，我必将全力服务公司，热爱岗位，勤奋工作，严于律己，认真专研，继续学习，用使命般的激情面对客户，用认真严谨的态度面对我的职业，为客户制造感动，为公司创造利润!
房产销售人员季度工作总结范文5分钟5
今年的第一季度已经飞速的过去，在这个季度里面我们分公司共完成回款1.7亿，销量__台，在整体分公司业绩水平和市场工作中，与同比时期有了进步，在业绩中，落后于全国其他兄弟公司(如南京、济南、成都)，在全国排名落后，在__市的整个市场发展中，各个区域发展速度及占有率都有退步。以下是我对本季度产生这样的结果的主要原因分析：
外因：
1、现在的移动手机行业激烈的市场竞争、市场环境的变化及公司在去年的因素、产品力及市场政策未及时跟上;
内因：
1、团队内部氛围、团队气势，战斗力、领导能力、员工态度、执行力的下降;
2、营销网络凝聚力、经销商的积极性、协作能力的下降;主要表现：
①分公司营销工作基础不扎实，效率、效能欠缺;
②员工工作的积极性不高，没有斗志，没有尽全力去做好自己的工作。缺乏创新意识，做不到利用现有资源去做好本职的工作。
③渠道网络、经销商激情及凝聚力下降。部分地区出现了经销商混乱，核心经销商并不核心的情况，经销商不愿意承担销售的任务，而办事处对市场失去掌控，整个销售的市场渠道效率低下。
④业绩及市场推广工作平平，多数机型在市场销量差，拉、推力丧失，新品上市、上量速度慢，太过于依赖于产品本身，而没有做到营销这两个字。
⑤市场终端、品牌推广工作退步，ka攻略、终端形象、促销队伍管理急待提高，员工对市场的把握失控，没有去关注和分析市场动态，所以用老的方式应对新的市场，就只会失败。
今年，总部下达分公司的全年回款任务指标_亿，较去年任务比较应是适当向下微调，平均下来每月完成0。62亿，将近是___台每月销量，这个指标与目前状况有相当大的距离。早些年手机市场竞争还会继续加剧，继续恶化，还有大量的新进入者涌进这个竞争。浙江做为全国的金矿区，竞争会更加激烈。就目前形式，我们的市场地位和在一线的表现在很多区域非常危险。不努力、不进取，不可能完成今年的指标。但大家应看到我们今年的优势。分析产品的性能，看到第一季度的缺陷在哪，由此改进，争取在后几个季度里面能够完满的完成今年的任务，针对现在的情况，我们需要做好的准备有：
1、有雄心斗志，不怕竞争困难，勇于面对困难。
鼓舞士气，一线讲师必须要有不屈不挠的斗争精神，不着眼于过去，过去的过失也好，成绩也罢都已经成为了过去，把握好现在，吸取过去的经验。把后面的工作都落实到位。
2、“
尽心尽力”兢兢业业的负责精神。万总倡导团队的：“民工心态”和天道酬勤，努力敬业是我们事业工作成功的基础;
3、培养培训营销工作的方法及对市场研究能力，成为智慧能动的市场操作者，pdca的工作方法一定灵活运用及贯彻，人事行政部和营销部做专题培训，到营销主管这一级，营销部建立一套研究市场分析市场的体系;
只有了解好市场，才能更好的去营销，不要处于被动地位。主动出击胜算才更大。
4、“
小改进、大进步”工作从细作起，从小开始，倡导工作的细微点入手，发现问题、改进缺点。终端的任何改进，我们日常工作流程的细微提高，聚在一起，就是我们大进步。“小改进、大进步”成为我们工作的氛围，倡议大家“小改进、大进步”的工作及思维方式。
在经过上一个季度的转折后震荡，接下来希望大家激情飞扬，奋斗有无，在追求卓越、一流化的道路上，前进!前进!前进!
一、计划概要
针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城20xx年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。
二、机会与问题分析
项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。
1.机会与挑战分析
基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，XX市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。
2.优势与劣势分析
枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。
3.问题分析
截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。
三、目标
1.财务目标
一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元
2.市场营销目标
一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2.5亿元销售额，可完成实际回款1.5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2.5亿元销售额，完成实际回款1.5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。
四、市场营销策略
目标市场：XX市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。 产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。价格：价格稍高于市场水平。
配销渠道：
1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。
2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。
3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。
4、服务：提供全面的商业物业管理。
广告：
1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。
2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。
五、行动方案
1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。
2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选
3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作
4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。
5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期
6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘
8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
9、20xx年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘
10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记
11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘
六、控制
按照以上行动计划，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。
房地产销售工作计划(二)
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一. 宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二. 目标
1. 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
3. 锁定有意向客户30家。
4. 力争完成销售指标
三. 工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.
3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。
6..对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。
7.在总结和摸索中前进。
四. 计划评估总结
在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
房地产销售工作计划(三)
在已过去的20xx年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20xx年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20xx年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20xx年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20xx年的房产销售工作重点是***公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20xx年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结
，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
房地产销售工作计划(四)
转眼之间又要进入新的一年—20xx年了,新年要有新气象,在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划.我是一个从事工作时间不长,经验不足的工作人员,很多方面都要有一定的要求,这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩.也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。
20xx年是我们××地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期.间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!
二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、 加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
以上，是我对20xx年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20xx年新的挑战。
房地产销售工作计划(五)
在公司的正确领导下，与各职能部门团结协作，努力完成公司制定的目标，具体如下：
1、近期完成桂花苑1#~3#楼的验收工作;
2、加强对施工单位和监理单位的沟通、协调和管理，确保工程质量和进度，确保御龙湾1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼能够在年底前竣工验收，并在绿化等配套工程完成的情况下交付使用;3#楼酒店完成全部土建工作;
3、树立乐富强品牌形象，处理好阳
光花园、桂花苑的客户投诉、维修问题，尽可能的使客户满意。
工作建议：
1、加强品牌及人力资源管理
企业管理包括成本控制、质量管理、进度控制、供应商管理和投资管理，也包括营销管理、品牌管理和人力资源管理。经过这次全球经济振荡，只有牢牢夯实品牌基础并有一支拼搏进取、反应灵敏和快捷的反应系统，才能更快的走出当前的危机。
2、加强人员培训与学习
结合公司发展战略，有针对性的对人员进行培养，造就一支精管理、懂技术、善经营、高素质的团队，力争做到人尽其才，才尽其用，并采取创造性的激励办法对人员进行考评，给员工创造各种锻炼和学习机会。
随着全国经济情况的好转局势，我们公司正迈着坚实的步伐，推行不断满足顾客要求并超越顾客的期望理念并建立顾客服务程序，以人为本，关注并认真落实顾客各阶段的需求思想，进一步提升公司综合管理平台，公司开发规模不断扩大，开发产品结构不断优化，经济效益、综合实力不断增强。面对公司发展，工程部将积极推进以项目精细管理为核心的工作体制，将“精心”是态度、“精细”是过程、“精品”是结果融入到项目管理中。展望未来，工程部人员正以饱满的精神、昂扬的斗志、十足的信心去迎接公司更新的发展与挑战。
房地产销售工作计划(六)
一、 环境分析
1、区域环境
项目位于南部新城三栋数码工业园内，周边主要为工厂，人群较为密集，区域未来发展看好。
2、居住环境
项目所处为工业区，交通存在一定缺陷，生活配套不完善。
3、商业环境
三栋数码工业园区正在高速发展，周边工厂大部分为效益良好的知名企业，未来，工业区将得到持续良好发展，人群和商业配套将迅速增长。
4、竞争环境
区域内目前周围尚未有同类可比性产品竞争，优势突出。
二、 swot分析
1、优势
(1) 房型全部为小户型，并带装修出售，即买即住即租;
(2) 整体总价低，对一般工厂管理层有巨大吸引力;
(3) 位于工业区内，人口密度大，投资价值明显;
(4) 在工业区可属高档公寓，租赁市场前景良好，对投资者有足够吸引力。
2、劣势
(1) 无法按揭，导致非常多年轻购房族客户流失;
(2) 小产权房无证，一定程度上影响消费者购买信心;
(3) 区域相对偏僻，生活、商业配套尚不完善;
(4) 消费者传达率不高，缺乏知名度，应加强目标人群的针对性宣传。
3、机会
(1) 周边工厂均为效益、福利待遇较良好的企业，使得工业人群收入逐步提高，
购买力得到有效的提高;
(2) 当前区域内尚无可竞争楼盘，这就为本案提供了契机。
(3) 无需缴纳相关税费，不计入房产数量，不受调控影响;
4、威胁
(1) 项目所处环境相对偏远，客源局限性非常大;
(2) 工业人群虽多，但对购房有能力者相对较少;
(3) 虽无同类产品威胁，但项目本身缺乏个性，导致一定程度上的客户流失。
三、 目标购房人群
1、35-60岁之间经济富裕有投资意识或习惯的投资者;
2、月入3000以上有购房需求的周边工厂员工;
3、周边有特殊需求的企业主或部分有需要改善高管待遇的企业主;
4、少量周边有购房需求的村民。
四、 营销阻碍与对策
1、阻碍
(1)朝向差、背阴的单位较难消化;
(2)知名度推广欠缺，日看房人较少;
(3)销售渠道局限。
2、对策
(1)结合元旦促销，将部分朝向差、背阴的单位作出足够吸引力的让利，作为特价限时限量单位发售，引爆住宅销售热点，带旺其他单位，促进销售。
(2)制订针对性宣传，加强知名度，以广告炒作带动销售;
(3)利用公司优势，同时将放盘给中介公司，借此多一种宣传以及销售途径。
五、 营销推广方法
考虑到项目投入、总价等方面相对比较低，不适合投入大量宣传费用的原则，同时结合元旦，根据实际情况，作出以下三种主要的针对性营销推广方法：
1、短信营销
短信作为最直接的营销方法之一，长期以来有着非常显著的效果
。发送前最好加入周边工厂管理层、企业主以及来访过的客人电话，直接将优惠信息及楼盘信息传递给目标客户。
短信内容：元旦促销限时钜惠
接收人群：周边企业主、管理层、投资者
2、dm单直投
传统的派单模式虽然局限性较强，但是对区域的宣传是最到位的。 dm单内容：元旦促销限时钜惠，团购优惠活动接收人群：周边企业主、管理层、村民、商铺店主。
备注：加入团购优惠内容，主要是考虑到dm单的局限性，借团购之名行宣传之实，借有意识投资的人带动更多有潜藏投资欲望的客户。
3、媒体投放
选择最佳的投放媒体，才能创造最佳的宣传效果，媒体投放
房地产销售工作计划(七)
一、 20xx年度存量解读
依照公司的销售要求，结合目前经济环境与房地产销售工作计划楼市近况，xx新城在15年度主要面临残酷的市场环境与项目整个区域地段弱势的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。目前剩余商品房(商铺+住宅)情况
商住楼住宅剩余 119套 合计面积：13916㎡ 均价：1950元/㎡ 共计：2700万
商铺剩余面积 7585.87㎡
均价：4100元 共计：3110万
公寓楼住宅剩余 183套 合计面积：24942㎡ 均价：2500元 共计：6235万
商铺剩余面积 3578.83
均价：4100元 共计：1460万
合计：住宅：302套 面积：38858㎡ 总金额：8935万
商铺：面积11164.7㎡ 总金额：4570万
二、20xx年度目标解读
我司在市场的黄金时间，推出商铺的总体量为8271㎡,到目前为止,在将近1年办的时间内完成销售680㎡,占总推出体量的8.2%。15年度商铺部分要完成销售任务指标必须具备2个条件：
1、前提：15年度市场能迅速回暖，项目及加工区能初步具备雏形，让市场看到希望与信心，商铺部分的销售将有望突破。
2、靠大量增加商铺部分广告推广及招商费用进行销售推广(正常这种体量的商铺推广在所需的广告及招商费用上是普通住宅的2-3，一般为总销售额的3—5%)。
考虑到目前市场前提未能具备的情况下，靠大量投入广告成本来进行商铺推广，将存在极大的风险。建议在15年度商铺部分不能作为项目推广的重点，只能尽量利用目前现有的社会资源来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的15%，预计销售金额700万，已是相当大的突破。工作计划
综上所述，15年度集团任务必须主要靠住宅推广来完成。而目前住宅总剩余销售金额为8935万，因此要完成任务目标必须建立在二期开发的基础上，否则必须重新衡量。
房地产市场的调整已持续将近一年，随着市场对景气下降的预期趋于一致，成交萎缩、房价下降的现象已逐步在全国范围出现，市场调整已成为系统性风险。
商品房成交价格方面，全国统计数据已经开始出现环比负增长，绝大部分大中城市都在经历房价从同比增速下降到环比甚至同比负增长的过程，只是进程的先后有一定区域性差异。我们预计08 年全国房价水平为同比基本持平。
商品房成交面积方面，一线城市带头萎缩，幅度达到三至五成。从先行的深圳经验看，大幅萎缩后成交将得到自住需求的支撑，这一支撑点依不同区域有所不同，在达到这一支撑点后成交量将保持在低位。08 年全国商品房成交面积预计同比下降30cy0 。
我们对未来市场走势的判断是一线城市成交进一步萎缩空间有限，但价格将进一步下调，二三线城市将略为滞后地复制一线城市走势。
国海证券分析师认为，从目前业绩看，上市公司表现好于行业平均，这得益于品牌和资金优势以及龙头企业的贡献。但系统性风险难以回避，板块业绩增长预期已不乐观，并且不排除个别企业出现重大问题引起板块震动的可能，四季度对房地产板块的投资仍需谨慎，维持板块“中性”评级。
东兴证券分析师认为，调整中企业的品牌优势将是投资者需重点关注的因素，具有品牌的房地产股将会从政策、规模、商誉等多个方面受益，有较高投资价值。拥有好品牌的企业将在不断加剧的市场竞争中胜出，并将在市场竞争中获得更高的溢价。另外，随着商品房市场销售不旺的持续，主业于商务出租房开发和工业园区开发的上市公司将显现出价值。
保利地产（600048）
快速扩张遭遇行业调整
高负债造就高成长。公司自2002年起采取高负债快速扩张的战略取得了飞速发展，经营规模暴增。各项主要指标呈几何倍数迅速扩大，从2003年末到2008年中期不到5年时间，总资产规模由18.5亿元发展到476亿元，增幅达26倍，主营业务收入由6.2亿元增加到2007年的81亿元，预计这一数据在08年将达到140亿元左右。
遭遇行业调整。公司持续的高速扩张遭遇楼市调整，虽然上半年公司仍然取得了良好的销售业绩，但由于全国化布局刚刚完成并未进入全面收获阶段，最近1年内的销售来源仍然主要集中在北京、上海、广州及少数二线城市，销售风险较为集中，而下半年和明年将是保障性住房形成对市场的实质性冲击，我们判断近期楼市调整仍将持续深入，因此我们认为公司持续热销的压力很大。
优势地位不可动摇。公司成功发行43亿公司债后08年资金有较大盈余，但若09年保持08年的开工规模将有38亿元左右的资金缺口，而公司周转速度较慢，随着行业调整的更加深入，有可能面临更大的资金压力。但公司全面且强大的融资渠道以及低廉的土地成本将保证公司在未来竞争中保持优势地位。
业绩锁定比例高。我们预计正常情况下公司08、09年实现营业收入139亿元、253亿元，每股收益分别为1.06、1.75元，增速达50%以上，对应9月10日收盘价的PE分别为12倍、7倍。另外，2008年中期公司尚有预收帐款106亿元，预计下半年结转80亿元左右，因此公司今年业绩基本锁定，如果全年完成240亿销售计划，那么09年业绩锁定比例也将高达50%以上，是为数不多的锁定比例较高的企业。
今日投资《在线分析师》显示，公司2008至2010年综合每股盈利预测分别为1.14、1.72和2.29元，对应动态市盈率为12.5、8和6倍。当前共有31位分析师跟踪，19人建议强力买入，10人建议买入，1人建议观望，1人建议适度减持，综合评级系数1.48。综合PE与NAV估值，长城证券认为公司的合理股价应该在11.9-21.7元之间，9月10日收盘价为12.12元，在我们给出的估值区间底部， 有一定的投资价值，但是由于市场对行业的预期仍然没有好转，而且公司一旦因回款不畅等原因致使融资不畅，可能会延缓开发速度以至影响业绩释放，因此，不排除股价会在价值区间的范围之外运行的可能，给予公司“谨慎推荐”的评级。
张江高科(600895)
08年开始业绩加快释放
2006年期的2年半时间里，大股东张江集团注入了170万平米权益建筑面积的优质房地产项目给上市公司，作价总额31个亿，平均每平米作价只有1833元。大股东持续注入优质资产极大地改善了公司基本面，房地产资源获得超常规增长。出租物业建筑面积增长了将近7倍，达到208万平米；销售项目建筑面积增长了5倍多，达到166万平米。
出租物业和开发销售项目的地价成本均很低，普遍在600-1500元/平米之间，且多数低于1000元/平米。成本领先优势奠定了公司高毛利率的盈利基础。
公司所拥有的用于租售的房地产资源规模的迅速增长，不仅拉开了和同类公司的领先差距，而且使得公司有足够的条件增加园区类房产是销售，获得更好的业绩增长表现。
关键词：美国房地产；中美房地产比较；租房；买房；美国物业管理；房产中介
一、背景
近年来我国的房价持续增高，一些小区物业管理水平低下，房产中介行业混乱。这些现象反映我国房地产产业链还不够成熟制度仍需完善。为了更深入的分析背后的原因，选取美国房地产产业进行横向比较，思考国内房地产市场改进措施。
二、政策比较
从土地所有制上讲，美国的土地是允许私有化的，并且土地价格合理导致房屋价格低。但是为什么众多美国人依旧选择不买房或者是并持有大量房屋进行投资？这是因为在美国买房价格虽然相对合理，但是每年都需要根据不同州的税率，为持有房屋缴纳房产税和各类保险。粗略一算每年养房成本包括房产税率、火灾保险、物业费、同源维护费等越合将近1万美金折合人民币6万多元。因此持有多余房产成本较高。此外在美国并不是所有房子都有土地私有权，联排别墅和普通公寓是没办法将土地私有化的，美国房屋租赁市场很完善和成熟，人们只在需要置业时置业，此前靠租房居住，因此房屋价格变动并不大。持有房屋并不能带来意外的投资价值，反而要每年付高额的养房成本，所以人们对房屋的买卖更加理性。
在中国土地不能私有化，房地产开发商使用土地的成本也较高，导致房屋价格升高，国内持有房屋后续成本较低，并且租赁市场不成熟，政府没有出台有效的措施导致租住房子的时长不能得到保障，因此人们更倾向于买房。更多人买房导致供需发生改变，价格趋于上涨，这时投资变得有价值，炒房行为是果也是因，进一步推高房价。
三、开发商角色、物业情况比较
美国的房地产流程是专业化的，开发商只负责开发房产，销售转交给专业的销售或者中介完成（根据开发房屋的规模），而物业管理也有专业的物业公司。在房屋达到15%销售量允许居住后两年，地产商参与到业主委员会，这种行为类似于保修期。此后便彻底淡出物业管理舞台。美国的物业公司每年都需要由业主委员会投票检验是否需要更换，是市场化的结果，因此服务也得到保证。
中国的房地产公司是一条龙服务。在开发房地产后，很多房地产公司还需要自行销售。国内的物业公司有超过70%有房产开发商背景。开发商认为自有物业可以更好的贯彻品牌理念。但是由于非市场化，物业效果并不理想。作为开发商本身，物业本身盈利很低或者根本不赚钱，例如金地的自有物业公司，毛利率甚至达到负值。所以冗长的服务产业链，专业性得不到保障，导致开发商吃力不讨好。
四、租房比较
在美国租房方面的法律规定很多，都可以保障租客的权益。例如，美国有专门仅用于租住的公寓，该类型公寓不销售，如果你选择租住可以租住任意时长甚至一辈子，居住权可以得到保障；如果租住的房屋由于业主决定卖掉，该房屋也不能够因此为由强行强迫你搬出，否则要进行大额赔偿；对于不同的租住意愿的人不可以有不同报价否则涉嫌歧视等。另外对于租客的法律要求也很多，比如不及时付租金会上联网的名单，比如不能对房屋进行损毁等，在搬出时还需要付费进行打扫和清理等，这样使业主也较愿意将房屋租出。
而在中国，相关政策和法律欠缺，无法保证可以一直租住在一个地点，渴望居住稳定的人们不得不转向房屋买卖。而与此同时租出的房屋经常受到租户的损毁，一些长租房更是千疮百孔。导致很多业主不愿意将房屋租出或者将损坏计入成本提价租出，使租房市场恶性循环。
五、买卖二手房屋比较
在美国仅有15%左右房屋是新房，而新房在销售达到15%房屋量以后政府才承认买卖关系，允许居住。因此可以得知美国的二手房买卖市场非常繁荣。提到二手房市场就不得不提到房屋中介。首先房地产经纪人执业需要严格考核，美国房地产经纪人采取佣金制，并且更加职业化。在美国如果买房子不找房产经纪人几乎举步维艰，因为美国的房产完整信息在MLS系统上，这个系统只有执业者可以查看，并不提供给消费者。在看房时，经纪人可以使用万能钥匙打开代售房屋门前的公共钥匙盒子安排看房。另外，在美国，连买卖房屋讨价还价都需要落实在纸面上阐述原因，房产经纪人可以帮助处理各种法律文件（美国是契约制，没有中国的房产证，整个买卖流程即使不聘请经纪人还是需要律师），以及房屋检查等一系列非专业人员不能解决的手续。美国一笔二手房交易同时存在买方经纪人和卖方经纪人，各自代表各方利益，难以串通。值得一提的是，美国的房屋买卖采取独家制度，也就是业主委托给A进行销售，即使B最终销售了房子，佣金也是A获取。因此同行之间是竞争合作的关系。当然也存在多家的情况，但是这种情况会影响良性竞争，因此并不允许将完整信息录入MLS系统不方便买方获取信息，加大出售难度，所以人们并不倾向这样做。在信息获取方面，房源信息的提供人是可以获得分成的，这样保证信息收集的积极性。
而中国的房产中介并不如美国专业，中介的角色基本还是提供信息的层面上。买卖价格也并不像美国透明。往往中介既承担买方经纪人和卖方经纪人角色，很难说代表谁的利益。而在信息共享上，中国的房产经纪人的获取信息成本非常之高，获取房源信息成为关键因素。我国没有美国从业者共享的MLS系统，各家各自为战。同一套房源可能出现在不同的房屋中介。最终谁能销售出去谁才能得到最后的佣金，这导致获得信息的成本很高。同行之间是单纯竞争关系，而不像美国是合作竞争关系。另外执业资格和协会管理上我国也并不像美国有严格的规定和管理，因此二手房买卖市场较乱，价格不透明，纠纷不断。
六、政策建议
通过以上四个层面上的横向比较有如下政策建议：1）我国应该完善租房管理办法和长租的政策，使租房者可以安居乐业。2）房地产开发商可以业务精益化不必一条龙服务，以使上下游产业更蓬勃专业的发展，使房地产市场趋于成熟。3）相关部门可以借鉴美国的房地产中介管理办法和MLS信息系统，严格执业制度，促使协会发挥更重要的作用，使中介更加规范、职业，走合作竞争的路线。这样不仅保护消费者权益，另外对房屋经纪人的所得也可以得到保护，竞争更加良性发展，资源的无为消耗降低。（作者单位：北京物资学院）
参考文献：
[1] 《美国物业管理概况及其借鉴启示》，张年，Overseas windows（境外视窗）
[2] 《美国住宅开发的九大步骤》，皮齐宝，住宅产业 2005，01
[3] 《十分钟看懂美国房产投资》，诸悦，小康 财智 2013，10
2011年1月27日，上海和重庆作为中国首批试点城市宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6％；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率在0.5％-1.2％之间。
一、研究现状分析
近年来，随着房地产业的过快发展，房产税作为一项用于调控遏制房价、改变地方财政收支过度依赖房地产的税收种类被一再提出。如此重要的税种，其配套方案的制定至关重要。目前地方税种实行“收支两条线”，如果将房产税用于其他方面，将无法达到预期目的。同时，房产税的推出，势必伴随着其他税种的合并。有分析认为，这些因素正是房产税试点一再推后的原因。
另外，现行的房产税税制也存在着很多问题：第一，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制”。原房产税制，既有对内资企业和个人征收的房产税，又有对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，导致纳税人税负不均。第二，税务机关税收监控机制不健全，征收管理难度大，税收收入的增长缺乏弹性。不论是房产税还是城市房地产税，其计税依据和税率都是固定不变的。但从计税依据上看，房产原值在许多城市都与房产现行价值存在较大差距，这样就形成事实上的税基萎缩，税收收入的增长长缺乏弹性性。第三，房产税征收暂行条例政策太滞后，使得房产税征管工作暴露出的问题日益突出，政策的漏洞给税务管理带来了一定的困难。
随着试点城市房产税的施行，通过研究其试行的税制影响从而更多地了解房产税对财政收入以及房价的影响，无论是对未来全国施行房产税改革，还是促进国家的宏观经济协调发展都有着非同一般的意义。
二、房产税改革试点现状
房产税改革初期，就各方观点来看，支持反对各占半数，网上更是争得不可开交。如今，重庆及上海作为试点城市推行房产税改革半年多以来，就住房新建及销售指数情况来看，2011年试点城市房产销售价格指数数据结果如下：
通过国统局公布的相关数据，我们可以看出，相对于国家，整个2011上半年重庆上海的住宅销售价格微有上涨，但起伏不大，与其他区域相差无几。与之前有关人士对房产税的推行是否能对房产的火热浇下一瓢冷水的推测无多差别。
然而，就国外推行房产税的情况猜测以来，房产税的推行并非是在短期内作用于房地产业的膨胀式增长，而是在相当长一段时间内潜移默化转移人们的仅仅对房产高价增值的关注点，而至拥有众多房产后多余出来的税重负担，避免炒房现象的加重。
国外亦有依靠房产税打压房地产业泡沫经济的现象。以韩国为例，1997年亚洲金融危机之后，为了快速恢复经济，韩国政府放宽了房产转让制度，实行低利率政策，促进了房地产市场的发展，但也助长了房地产投机，房地产价格过快上涨，这与中国目前现状基本一致。韩国房地产市场经历过快速增长时期后，韩国政府出台多种赋税制度，包括综合不动产税。2005年韩国政府出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，并根据房产总价值的不同，税率规定为每年0.75％～2％之间。此外，韩国从1961年起实行的财产税，向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的对象征收。如果将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层承担的赋税是很重的，房地产市场的投机行为基本得到控制。
三、后期猜测及几点建议
房产税试行改革后，对房产改革是否能够进行全面推行实施争议颇多。我国房产税改革试行应根据各区域实际情况采取不同措施。如对房产业经济泡沫膨胀的东部、沿海等区域实行高税率征收政策，而对于中西部等经济发展较落后的区域实行房产税低税率优惠政策。
另外，房产税应当作为地方税种来征收，增加地方政府的税收，避免地方政府对房地产业的依赖，中央政府应就其运用实施监管权，保证税收的取之于民，用之于民。
各界对房产税的争议主要包括有：税率的高低、征收对象的范围以及房产税征收后的运用。对此，几点建议如下：
1 房产税的征收后运用可以“重庆模式”为标。重庆的公租房模式可以看出，房产税的征收能做到惠民利民。如美国主要征收房产税用于学区教育，房产业发达区域同时也是教育优良的区域。取房产税用于解决人民的住房紧张问题，是一项惠民利民，减少民众生活压力的有效措施。
2 应当加重房产保有、转让环节税收。众所周知，房产的热炒是房价攀升的一个重要关键点，但房产的转让环节，在我国房产税制体系设计中，依旧处于流通环节畸重，保有环节畸轻的状况。由于房地产供给缺乏弹性而税收具有转嫁性，开发商的开发税费、交易税费，通过转让转嫁到了购买者身上。通过转让环节增重税负，能减轻购房者压力而加重囤房卖房者负担，促保房产交易市场的健康环境。
加强多方面知识学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，以提高业务水平，把销售工作与交流技能结合;下面小编为大家整理相关的房产销售下半年计划范文资料，提供参考，希望对你有所帮助，欢迎阅读
计划一
在这近半年多的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，我是去年11月份到公司工作的，初来公司我是一个没有工程机械行业销售经验和行业知识的菜鸟，仅凭对销售工作的热情，一切从零开始，一边学习产品知识，一边摸索市场。通过不断的学习产品知识，收取同行业之间的信息和积累市场经验，现在对市场有了一个大概的认识和了解。
现在我逐渐可以清晰、流利的应对客户所提到的各种问题，准确的把握客户的需要，良好的与客户沟通，因此逐渐取得了客户的信任。所以经过半年多的努力，也取得了一个成功客户案例，一些优质客户也逐渐积累到了一定程度。在不断的学习产品知识和积累经验的同时，自己的能力，业务水平都比以前有了一个较大幅度的提高，针对市场的一些变化和同行业之间的竞争，现在可以拿出一个比较完整的方案应付一些突发事件。对于一个业务可以全程的操作下来。
存在的缺点：
对于市场了解的还不够深入，对产品的技术问题掌握的过度薄弱，不能十分清晰的向客户解释，对于一些大的问题不能快速拿出一个很好的解决问题的方法。在与客户的沟通过程中，过分的依赖和相信客户，以至于引起一连串的不良反应。本职的工作做得不好，感觉自己还停留在一个初级销售员的位置上，业务能力尚且不足。
下半年工作计划及个人要求：
个人要求：
1. 对于老客户、重点客户和潜在客户，定期保持联系和沟通，稳定与客户关系，以取得更好的销售成绩;
2. 在拥有老客户的同时还要不断发掘更多高质量的新客户;
3. 发掘南岸区域目前还没有接触过的新客户，使我们的产品销售得更为广泛;
4. 加强多方面知识学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，以提高业务水平，把销售工作与交流技能结合;
5. 熟悉公司产品，以便更好的向客人介绍;
6. 试着改变自己不好的处事方法以及不爱与别人沟通等问题。
下半年销售目标：
下半年的销售目标最基本的是做到部门经理下达的三台任务量。根据经理下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周 ，每日;以每月，每周 ，每日的销售目标分解到各个潜在客户身上，完成各个时间段对自己下达的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
建议：
建议公司的所有产品能拟定产品详细资料，一方面可对竞争品牌产品的所有详细资料进行记载，以完善资料，另一方面可方便销售人员在向客人介绍产品时更清楚和肯定地向客人介绍自己产品的各种的优势等，使得客人更加相信我们的专业水平和实力。
以上是我对20xx年下半年销售工作计划的一些不成熟的建议和看法，如有不妥之处敬请谅解。
计划二
20XX年已经过半，在公司领导的正确带领下，以及各部门同事的积极配合下，上半年的工作有序展开，取得了一定的成绩，但也存在一些不足。回首半年的工作，有成果，有喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时惆怅。可以说，今年是公司推进改革、拓展市场、持续发展的关键年。为了更好的建设设计部，为公司的长远发展服务，现对上半年的工作进行总结，为公司下一步的更好发展提供思路。
一、1-6月份完成的具体工作如下:
20XX年已经过半，在公司领导的正确带领下，以及各部门同事的积极配合下，上半年的工作有序展开，取得了一定的成绩，但也存在一些不足。回首半年的工作，有成果，有喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时惆怅。可以说，今年是公司推进改革、拓展市场、持续发展的关键年。为了更好的建设设计部，为公司的长远发展服务，现对上半年的工作进行总结，为公司下一步的更好发展提供思路。
1、1-6月份完成的具体工作如下:
二、存在的问题和不足
1、在过去的半年工作时间里，被安排的工作可以及时有效的完成，但是当遇到团体合作与他人沟通交流的时候，就会出现言不达意，沟通不好的现象。这直接导致了在团队合作中不能与他人很好的完成共同部分，影响了工作进度。
2、自身设计能力还需提高。虽然已经工作两年，但是在专业技术方面仍然存在不足之处。方案设计考虑的欠缺，设计形式缺乏新鲜感、艺术性，设计能力的短板仍然阻碍了自己在工作中所承担的角色。
3、团队工作缺乏一个统一的标准。标准包括方案标准，制图标准，工作流程规范等。每个人的审美观与工作方式不同，由于各种原因，现阶段还没有一个统一的规范标准，有时导致同一项目中，每个人成果风格迥异，直接影响工作进度。
三、未来发展的方向与计划
1、提高设计水平:
通过工作实践，使我认识到自己的学识、能力和阅历还很欠缺，所以在工作和学习中不能掉以轻心，要更加投入，不断学习，向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这期间熟悉各类规范图集，阅读大量优秀设计项目，逐步提高完善自己的专业技能，领会设计工作的核心，这样下来才会有进步。经过不断学习、不断积累，已具备了一定的设计工作经验，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项专业素质，争取工作的积极主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
2、认真对待下半年的工作任务:
针对下半年的工作，继续保持高度认真的态度与学习的精神，努力将份内的工作高效，高质量的完成。下半年的首要工作是完成xxx方案设计，完成对上级领导的汇报，确定最终的方案成果。并根据方案设计与工作进度完成施工图设计。
3、加强团队合作，完善设计质量手册:
设计工作无论是方案设计还是施工图设计，现实中很少是一人独立完成，因此加强团结协作是设计工作者的一门必修课。个人和集体只有依靠团结的力量，才能把个人的愿望和团队的目标结合起来，超越个体的局限，发挥集体的协作作用产生1+1>2的效果。其次，针对上述公司存在的问题，团队工作缺乏一个统一的标准。在后续的工作中，积极配合部门同事完善公司设计守则与设计部质量管理手册，形成统一的设计标准，提高工作效率。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
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——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
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