时间：2023-06-25 16:19:41
导语：在房地产存在的问题及建议的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】中小型；财务内部控制问题；制度设计与执行；企业文化
0.引言
中小型房地产企业相对于大型房地产集团而言，由于形式灵活，组织结构相对简单，所需注册资金相对较少，需要员工相对较少，所以近年来发展较快，数量较多，占我国房地产企业95%以上。由此可见中小型房地产企业在我国房地产市场中起着重要作用，它推动着我国城市的发展。随着国家宏观政策调控房地产市场，使得房地产开发的门槛越来越高，房地产市场越来越不景气，中小型房地产企业受到很大冲击，一些中小型房地产企业被淘汰出局，而未被淘汰出局的企业要想更加长远的发展，除了根据环境变化，相应调整企业经营战略和财务战略外，还应加强内部管理，及时建立健全完善的内部控制制度，规避企业经营活动中的重大隐患，而财务内控问题也是其中急需完善的问题之一。
1.1 财务内控管理制度不健全
中小型房地产企业具有一定的财务内控管理制度，但管理制度不健全，缺乏科学性，流于形式，财务内控管理制度与总体经营战略和财务战略相脱节，与企业实际经营活动不符，控制节点不清晰，缺乏可操作性，致财务工作的盲目性。总的来说就是财务内控管理制度不健全，不切合实际。
1.2 财务内控管理制度执行不力
再好的制度，若在实际工作中得不到有力执行，那也只是纸上谈兵，起不到任何作用。中小型房地产企业财务内控管理制度执行不力主要有以下两个原因：一是财务内控管理制度本身设计与企业实际不符，以至在企业实际经营中缺乏可操作性，制度形同虚设；二是财务内控管理制度本身设计没问题，但未得到有力执行。多数中小型房地产企业在进入房地产行业之前大多没有房地产开发管理经验或经验不足，他们的管理者在房地产方面的管理经验有限，对房地产开发各环节的风险预测及财务控制能力不足，容易使企业整体运作及资金运转的管理造成漏洞，而且中小型房地产企业管理形式比较灵活，也造成了管理上的松懈。另外中小型房地产企业中个人决策及工作人员主观臆断性强等问题比较突出，这也会导致公司财务内控管理制度执行不力。
1.3 人力资源不足问题
人力资源的不足也是制约中小型房地产企业发展的重要因素之一。中小型房地产企业由于规模较小，资金实力不如大型房地产企业雄厚，工资待遇相对较低的事实，其从业人员中，也存在专业知识不过硬，专业技能比较差的情况，这在一定程度上也制约着中小型房地产企业的发展。
1.4 企业内部未形成对财务内部控制管理有效的企业文化
在中小型房地产企业财务内控问题之一就是在企业内部未形成有效的财务内控文化。企业文化对企业的战略管理和经营目标的实现有着重要支持作用，当一个企业的战略符合其所处的环境要求时，企业的文化就会支持企业目标实现并使企业的战略更有效率；当企业所面对的环境产生了变化，并显著地要求企业对环境变化适应以求得生存时，企业文化对公司经营的负面影响就会显得尤其明显。近年来，房地产行业所处的外部环境复杂多变，中小型房地产企业能否根据外部环境的变化，适时调整公司战略，且由于战略具有前导性，文化具有滞后性的特点，中小型房地产企业即使能够根据外部环境的变化，适时调整公司战略使之与外部环境相匹配，但企业文化能否支持调整后的公司战略或是能够在多大程度上支持调整后的公司战略，这也对中小型房地产企业财务内部控制管理的有效性起着重要作用。
2.解决中小型房地产企业财务内控存在的问题建议
2.1 建立健全财务内控管理制度
财务内控管理制度是一个企业开展财务管理的制度保障。中小型房地产企业要根据现今的外部环境，自身资源能力，分析核心竞争力，以企业制订的总体经营战略和财务战略为目标，结合企业实际经营活动，科学地建立健全财务内控管理制度，做到财务内控控制节点清晰，避免财务内控管理制度流于形式，缺乏可操作性。
2.2 确保财务内控管理制度得到有力执行
确保财务内控管理制度得到有力执行，是公司经营战略和财务战略有效实施，实现公司经营目标，最终完成公司使命的有力保障，有利于公司的长久发展。对于中小型企业而言要确保财务内控管理制度得到有力执行，需要从以下两个方面解决：第一，调整公司组织结构，设置与财务内控管理制度设计节点或要求相符的相应岗位使不相容职务相分离，关键岗位定期轮岗，以保证财务内控管理制度的有效实施；第二，建立及时有效的信息交流平台，例如使用管理信息系统或企业资源计划系统等信息平台，确保公司内外部信息有效沟通。
2.3 招聘和培养合格的专业财务管理人员。
人才是企业内部的重要资源，中小型房地产企业一方面应加强外部招聘，另一方面抓紧内部的人员培养，为企业提供符合战略发展要求的人力资源。
2.4 创建学习型组织，根据环境变化，协调企业战略和企业文化，形成对财务内部控制管理有效的企业文化
企业文化代表了企业内部的行为指针，它们不能由文件明确下来，但却制约和规范着企业的管理者和员工。要在中小型房地产企业内部形成对财务内部控制管理有效的企业文化，首先就要建立一个学习型企业，鼓励员工在各个方面加强学习；其次，要根据环境变化所导致的企业战略在多大程度上变化以及企业当前文化对战略变化的一致性来做相应的调整，具体来说，有以下四个方面可以协调：（1）企业战略变化大，但企业当前文化对战略变化相一致时，企业就充分发挥现有人员在战略变革中的作用，考虑进行与企业目前的文化相适应的变革，不要破坏企业已有的文化氛围，例如在调整企业的奖励系统时，必须注意与企业组织目前的奖励行为保持一致等；（2）企业战略变化小，且企业当前文化与战略变化相一致时，企业要充分利用目前的有利条件，巩固和加强企业文化，根据企业文化的需求，解决企业经营中的问题；（3）企业战略变化小，但企业当前文化对战略变化却不支持时，企业需要研究外部环境变化是否可能给企业带来成功的机会，根据经营的需要，在不影响企业总体文化一致的前提下，对某些经营业务实行不同的文化管理；四、企业战略变化大，但企业当前文化对战略变化也不支持时，企业首先要考虑是否有必要推行这个新战略。如果企业外部环境发生重大变化，企业考虑到自身长远利益，必须实施与企业现有文化不一致的重大战略变革，企业则必须重塑企业文化，进行文化管理，使企业文化的变化符合战略变革的需要，此时企业需要从四个方面采取管理行动：（1）是企业的高层管理人员要痛下决心进行变革，并向全体员工讲明变革的意义；（2）是为了形成新的文化，企业要招聘或从内部提拔一批与新文化相符的人员；（3）是改变奖励结构，将奖励的重点放在具有新文化意识的部门或个人的身上，促进企业文化的转变；（4）是设法让管理人员和员工明确新文化所需要的行为，形成一定的规范，保证新战略的顺利实施。
3.结论
在当代的房地产企业中，财务内部控制是最为其管理工作的重中之重而进行存在的。对于企业在运行和长远目标的实现中都有着非常关键的作用。要解决中小型房地产企业中存在的财务内控管理制度不健全、执行不力、人力资源不足等问题，就应从建立健全财务内控管理制度入手，并确保之得到有力执行，加强招聘和内部培养专业财务管理人才，佐之以有效的企业文化。在经济一体化不断发展的今天，中小型房地产企业中的财务内部控制将被赋予新的任务和地位，只有对财务内部控制进行不断地改革和深化，才能满足市场发展和社会进步的要求。 [科]
【参考文献】
[1]周守宏.新形势下地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].财经界，2010（05）.
【关键词】房地产；前期策划
一、前期策划的地位及作用
古人云“先谋后事者昌，先事后谋者亡。” 房地产开发各阶段潜在成本节约额和风险大小如图1.1所示可见，只有通过前期的市场调查、项目可行性研究，进行准确的市场定位，项目定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，有效地规避风险。因此，前期策划是决定房地产开发项目成败的关键。
二、前期策划的内容及工作流程
（一）前期策划内容
房地产开发项目前期策划包括：项目定位（市场定位、客户定位、功能定位等），产品建议（规划布局、单体、平面、户型、户型面积配比等），客户群分析（消费心理、偏好、审美等），根据融资能力、渠道、开发规划、开发策略等确定项目开发步骤的综合安排，根据产品和市场的各方面做出价格策略，同时也要适当考虑推广、销售的策略。
（二）前期策划工作流程
前期策划的重点是，在市场调查研究的基础上去进行市场定位，找准市场，进行产品定位，从而使市场和产品结合起来，生产出适销对路的房地产产品，增强产品的竞争力。前期策划是一个系统工程，其内容主要包括：市场调研，市场细分，确定目标市场，市场和产品定位，价格定位及推广策略，可用图2来表示，其中，市场定位及产品定位是其核心部分。
三、前期策划存在的问题
目前，我国房地产业前期策划存在诸多问题，概括起来主要有以下几方面：
（一）房地产市场方面。中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、 规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。
（二）开发商存在的问题。开发商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。开发商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开发商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。
（三）建筑师存在的问题。在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
（四）市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。
（五）偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
（六）目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
四、加强房地产项目开发前期策划工作的建议
针对当前我国房地产项目开发前期策划中存在的诸多问题,特提出以下建议:
（一）要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。其具体内容包括：对本地区和本省、周边城市以至全国房地产开发建设的总体情况，如近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。
（二）要了解房地产政策法规和政府有关措施。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。
（三）要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求。进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。
关键词:房地产公司;开发成本;成本核算制度
1．引言
随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。
2．M房地产公司业务分析和成本核算现状
2．1公司概况
M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分:土地开发和建设业务;房屋、建筑物的开发建设和经营业务;配套设施开发和建设业务;代建工程开发和建设业务;物业管理和服务业务。
2．2现行成本核算现状及主要问题分析
M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本———房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。
3．M房地产公司成本核算制度改进建议
3．1细化成本核算对象
结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。
3．2补充房屋开发成本明细账
针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本———房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本———房屋开发成本———第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本———房屋开发成本———第N期项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括:土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。
3．3完善房屋开发成本账户的归集
①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施———第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
3．4新增预提配套设施费的核算
在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下:①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录:借:开发成本—一房屋开发成本—一XX贷:应付账款———预提配套设施费②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录借:应付账款———预提配套设施费贷:银行存款/应付账款———应付工程款③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账:借:应付账款—一预提配套设施费贷:开发成本—一房屋开发成本④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品贷:银行存款/应付账款———应付工程款如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:应付账款—一预提配套设施费贷:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品
作者:杜天然 单位:武汉大学经济与管理学院
参考文献:
［1］孙法明．房地产开发企业成本核算问题研究，2013，(10):191－193．
关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施
中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0027-02
1 房地产项目前期设计的具体工作内容
房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。
房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。
2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题
2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误
很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析
对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。
2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题
由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。
在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。
3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径
房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。
除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。
很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。
4 结论
当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。
参考文献
[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
【关键词】房地产行业；会计信息质量；对策建议
【中图分类号】F23 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）01-0124-2
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。当前我国的房地产行业受到越来越多的关注，房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。由于房地产行业自身的经营特点，其会计核算程序以及方法与普通行业具有明显的差异性。尽管近年来，财政部和证监会为适应我国经济体制的改革，已经推行了一系列的会计制度改革，但是从在房地产行业实施的状况来看，仍然存在许多不完善之处。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报，通报了39家房地产行业存在会计失真问题。面对我国房地产行业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产行业会计存在哪些问题？如何才能解决这些问题？所以研究如何提高房地产行业会计信息的质量是会计实践研究和理论研究亟待解决的一个重大课题。
一、房地产行业会计信息质量问题
房地产行业自身的行业特点导致了其特定的信息质量问题。总结如下：
（一）房地产行业会计人员自身素质较低
《企业会计准则》和《企业会计制度》实质上就是会计信息加工和生成的技术性规范。然而，这些技术性规范是由会计人员来实施的，因此，会计人员对制度和准则的正确理解和把握是非常重要的。所以会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。但现实中，由于房地产企业普遍只重视策划人员、工程人员等和项目直接关联的员工素质，对会计人员的业务素质并不重视，致使会计人员的素质差强人意。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规，但由于受到自身素质的影响或其他原因，也可能使计量的信息与实际情况不符，致使会计信息失真。
（二）会计实务中销售收入的确认随意性较大
在房地产企业中，项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，一般开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认可能有多种方法：有的在签订预售合同后并收取预收房款确认收入，有的在签订预售合同后以合同金额确认收入，有的在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。不同的收入确认方法也使得会计信息失真，从而可能会误导信息使用者。
（三）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入通常会跨越两个以上年度，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。所以，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动相当大。例如某年A房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩就只会反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其他同类企业比较，失去了可比性。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观地反映房地产企业的真实经营情况。
（四）风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括土地风险、政策风险、工程质量风险等。这种行业高风险性，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。虽然2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号―从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》对房地产企业的风险披露做出了特别要求，但从近几年来看，执行情况并不太理想。
（五）房地产行业的会计体系不规范，会计法规制度不完善
一方面，我国房地产行业的财务会计体系仍然不规范，主要表现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上，许多房地产企业自身判断的结果与正规会计机构的判断不符；另一方面，我国的会计法规制度尚不完善，尤其是针对新兴行业的会计核算规定不明确，加大了会计核算工作的难度，从而导致房地产行业的会计信息失真。
（六）企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度，使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定，企业现金流量表的编制主体是企业自身，然而，现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说，房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的，而在另一方面，企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的，由于房地产企业的开发期限较长，其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
二、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产行业会计信息质量中存在的问题，本文提出以下的对策建议：
（一）提高会计人员的职业素质
房地产会计人员作为会计信息的直接生产者，对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项，确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求，这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。所以，房地产企业应认真贯彻财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》，组织本企业会计人员继续学习教育，支持会计人员参加学习培训和职称资格考试，提高其专业素质，做到与时俱进。
（二）完善房地产行业的会计规范体系
我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性，其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展，会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，对其进行完善。但是，目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，例如，目前学术界对《企业会计准则―――收入》中的四个收入确认原则在房地产开发企业的具体运用问题上，就还存在争议，使得该行业的会计核算不规范，极大地影响了房地产企业财务状况和经营成果信息的可比性和有用性。所以现在急需完善房地产行业的会计规范体系。
（三）完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定，然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足，这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法，从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。因此，我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引，以此来规范房地产行业的会计信息管理。
（四）扩大信息披露内容
针对房地产行业风险披露不足的问题，房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、全面地对企业的财务状况和经营业绩做出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。
（五）完善房地产企业内部会计核算
虽然相关法律法规已明确规定了内部会计监督制度，企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范，缺乏健全、完善的内部会计核算制度，对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时，还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度，以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。
【参考文献】
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[关键词]房地产；开发投资；政策建议
[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005―6432(2011)18―0009―01
1、北京房地产开发投资发展现状
近年来北京房地产开发投资增长迅猛，成为社会经济发展一个重要增长点，房地产业在全市经济发展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地产开发投资总量变化情况
2005－2009年北京房地产开发投资额呈不断上升的态势。2005年，北京市房地产开发投资额为1525.0亿元，2009年上升至2337.7亿元，增长53.3％。除2008年有小幅减少外，其余各年均有稳定增长。
从年均增长来看，2005－2009年，北京市地区生产总值的年均增长率为12.0％，而同期固定资产投资的年均增长率为11.4％，房地产投资的年均增长率仅为8.9％。北京房地产开发投资呈现出与经济发展相对应的快速增长特征，(见表1)。
1.2 房地产开发投资结构变化情况
按房地产开发投资结构来划分，总投资可以分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用以及土地购置费用三大类。北京市近几年房地产开发投资结构情况如表2所示。
2005－2009年，北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元，增长149.0％，同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3％，而建筑安装工程和设备工器具购置两项费用则相对稳定，没有出现大幅上涨，并且在2008年和2009年两年反而出现了不升反降的现象。
从土地购置费用占房地产开发投资总额百分比变动情况来看，2005年该比例仅为39.4％，随后逐年增加，2009年北京房地产土地购置费为1496.1亿元，房地产开发投资总额为2337.7亿元，土地购置费用占房地产开发投资总额的比例为64.0％，比2005年高出24.6个百分点。
2、北京房地产开发投资存在的问题及政策建议
根据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25％～35％是合理区间，房地产投资占GDP比重在8％～12％是合理区间(刘春兰，2007)，超过上限，过热特征开始出现。2005－2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35％，在2008年达到最高值62.2％，2005－2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20％左右，显示出房地产开发投资比例高出正常比例，应引起重视。另外，房地产开发的投资比例发生了较大变化，房地产市场中土地价格有了大幅增长，房地产开发商加大了对于土地的投资。
20世纪90年代初的日本经济崩盘，90年代末的亚洲金融危机，以及2007年以来的美国金融危机，都与房地产泡沫的形成与破灭有着直接关系。为此，相关部门应积极调控，将房地产投资比重控制在合理的范围内，确保北京房地产市场健康发展。要进一步完善北京市房地产的宏观调控政策，避免楼市过热造成的不利影响，通过税收、金融等手段限制房地产投机，引导房地产开发投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模，从而影响整体的宏观经济。同时，由于房地产宏观调控是项系统工程，要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性，加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨，因此有必要对长期的调控目标作出进一步明确，并根据现实情况及时有效地进行调整。
参考文献：
关键词：土地增值税；存在问题；改革措施
一、土地增值税政策的出台及演变
1987年，我国的城市土地使用制度出现了重大改革，将过去的指令性划拨无偿使用改为有偿出让制度，并在一些城市进行了试点，如深圳、上海、天津、广州等，但同时也暴露出供给土地价格过低，开发商圈地、占用耕地等情况，房地产市场由于机制不够完善，同时市场行为不规范。为了对房地产市场的开发和交易行为进行宏观调控，抑制房地产市场的不规范行为，维护国家的权益，确保国家对土地增值收益的分配，同时增加财政收入。1993年12月13日，国务院了《土地增值税暂行条例》，该条例明确了土地增值税的纳税义务人为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。该条例实施时间为1994年1月1日。之后，财政部于1995年1月27日了《土地增值税暂行条例实施细则》，对《土地增值税暂行条例》中的规定进行了细化和补充，并明确纳税人在项目全部竣工、办理结算后再进行清算。财政部、国家税务总局下发《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号），对于实际经营过程中“以房地产进行投资、联营的征免税问题”“合作建房的征免税问题”“关于个人互换住房的征免税问题”等具体问题进行了规定。但在此后的几年中，该政策并未得到切实有效的执行，土地增值税这个税种也是名存实亡。2002年至2006年，我国房地产市场开始出现井喷现象，高成交量和高成交价助推了炒房之风，土地增值税的征收又被提了上来。2006年国家税务总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），该文件对土地增值税的清算单位、清算条件、清算收入的确定、扣除项目、报送资料、核定征收情况等进行了明确。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号），明确了对纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题、转让旧房准予扣除项目的计算问题、以房地产进行投资或联营的征免税问题等问题进行了明确。2009年5月为了规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》。2010年5月下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号），要求全面加强土地增值税征管工作，加强土地增值税预征工作，提高清算工作水平，规范核定征收。国税函〔2010〕220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税清算工作中的“清算时收入确认的问题”“房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题”“房地产开发费用的扣除问题”“关于拆迁安置土地增值税计算问题”等问题进行了明确。
二、土地增值税的税制设计
1.课税对象我国的土地增值税课税对象从广义来讲，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。其课税对象不仅包括土地的增值额，也包括建筑物的增值额。
2.计税依据转让房地产所取得的增值额是我国土地增税的计税依据，即转让房地产取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本和费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费）；④房地产开发费用（利息支出、其他房地产开发费用）；⑤与转让房地产有关的税金；⑥财政部规定的其他扣除项目。
3.税率我国土地增值税以转让房地产的增值额为税基，以四级超率累进税率为依据，计算应纳税额。根据增值额与扣除项目金额之比，设定30%、40%、50%、60%四档超率累进税率。目前世界上执行土地增值税的国家中，意大利同我国一样执行超率累进税率。
三、土地增值税存在的问题
我国的土地增值税自开征以来，一直是“高税率、低税负”状况，虽然国家税务总局从2007年开始，全面开展土地增值税清算，但由于政策出台20年来变化不大，改进及明确的地方不多，使其在现在的社会环境下暴露出不严谨、不周全等诸多缺陷，直接影响着土地增值税清算的实际效果。
1.征税范围确定不合理（1）我国现行土地增值税政策规定的征税范围，仅包含转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。我国存在大量的集体土地，并且近几年在集体土地上建造小产权房进行转让现象比比皆是，由于这些小产权房没走招拍挂程序，土地成本较低，土地的增值额较高，但由于土地增值税政策并未把此种交易包含在内，导致该部分税收流失，同时造成开发商之间的税负不公。（2）国税函〔2010〕220号第一条中明确了关于土地增值税清算时收入金额的确认。①已全额开具销售发票的，收入按照发票所载金额确认；②发票未开全或还未开具发票的，收入以交易双方签订的销售合同所载的金额及其他收益确认。在实际工作中还存在销售合同所载商品房面积与房产竣工时有关部门实际测量面积不一致的情况，对于此种情况，如在清算前已发生退、补房款的，应在计算土地增值税时予以调整。在实际工作中，房地产企业从签订转让合同之日起，还要经过收取房款、移交房产、开具发票、产权过户等环节，这些环节之间存在着明显的时间差。《城市房地产管理法》第六十条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定，未办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效；《物权法》第十条：国家对不动产实行统一登记制度。由此可见，房屋产权过户之前，并未实现真正意义上的销售。根据权责发生制原则，仅签订合同的房产不应纳入土地增值税清算的范围。
2.应税收入金额的确定存在分歧根据国家税务总局公告2016年第70号公告中规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。在此款公告中对于营改增后的土地增值税应税收入确定为不含增值税，同时说明一般纳税人的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。财税〔2016〕43号：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。同时在国家税务总局公告2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，其销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。由于营改增导致计算增值税时额外扣减了允许扣除的土地价款，但这个扣减的土地价款不属于进项税额。目前没有任何土地增值税文件（包括地方）来明确这块扣减的金额在土地增值税清算中如何来处理，是作为扣除项目的减少，还是作为收入的增加？现在的情况是各地根据自己的理解来按默认口径操作，使得税法缺少了其严肃性和合规性。
3.扣除项目金额确认存在问题（1）拆迁补偿费确认依据不明确。由于补偿费用不属于营业性收入，无法开具发票，相关政策也不够明确，使该费用的确认存在一定难度，也给房地产企业提供了一定的作假空间。（2）部分界定不清的成本费用扣除没有明确规定。由于土地增值税从1994年实施开始，到最近几年才真正开始执行，各级部门对土地增值税相关政策法规的制定也是少之又少，许多实际工作中碰到的问题急需相关政策来明确。例如房地产企业开发过程中产生的红线外成本能否扣除问题，全国除江苏明文规定该部分成本不能扣除外，国家税务总局及其他省市都没有做出相关规定。销售既有住宅又有商业用房的房产时，由于商业用房建造成本高于住宅，除商业用房分摊系数上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何计算等。土地增值税清算后，房产企业才取得相关成本费用发票，该部分成本费用能否追溯扣除或在剩余未售房产中扣除，如何扣除等均未作明确。（3）在土地增值税清算中，对于房地产开发费用的扣除不是据实扣除，而是按比例进行税前扣除。房地产企业之间的营销成本、管理成本会因企业自身决策、能力而产生差异，按比例扣除无法体现企业真实费用情况。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：对于房地产企业利息支出扣除，①向金融机构借款的，凡能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额；②凡不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独扣除，而是并入房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本金额两者之和在10%以内计算扣除。这种制度的设计可能是出于方便清算考虑，但实际上是鼓励房地产企业不健全账证，不去索取成本费用发票，往往还造成多扣费用的情况。
4.预征率偏低，导致清算税款滞后各地对于土地增值税的预征率总体呈现东高西低，预征率偏低的现象。根据国税发〔2010〕53号文件要求：东部地区省份的预征率不得低于2%，中部和东北地区省份的预征率不得低于1.5%，西部地区省份的预征率不得低于1%，各地自行确定适当的预征率。以东部沿海地区为例，近几年房产增值过快，增值额也越来越大，一般房地产企业土地增值税的税负率在5%以上，有的甚至达到15%以上。而预征率只有2%、3%。根据《土地增值税清算管理规程》，企业土地增值税清算符合以下条件之一可以清算：①已竣工验收项目，已售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售房产建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。由于房地产开发周期长，等到符合清算条件已经过了三年甚至更长，企业预售所取得的款项已用于其他项目，又由于预征税款与清算税款相差较大，导致企业长期大量拖欠税款。
5.核定征收率偏低根据《土地增值税清算管理规程》，企业未设置账簿、账目混乱、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的可实行核定征收的方式清算土地增值税。对于土地增值税清算的核定征收率，国税发〔2010〕53号规定，各省级税务机关要结合本地实际情况，按房地产不同类型来制定核定征收率，原则上不得低于5%。现实工作中像我们东部沿海地区采用的核定征收率基本是5%。其实核定征收应是带惩罚性的一种清算方式，但实际工作中由于采用查账方式清算，土地增值税的税负率高于核定征收方式，房地产作为地方经济发展的支柱产业，受到各级地方政府部门的照顾，核定征收方式反而成了房地产企业合理逃避税收的一种手段。
四、完善土地增值税的建议
1.调整征税范围十八届三中全会审议的其中一项改革措施是深化土地制度改革，集体土地入市交易。既然作为国家层面已把集体土地交易推入市场，那么作为调控房地产的土地增值税，应遵循公平原则，将该类交易行为纳入土地增值税征收范围。同时，遵循税法的权责发生制原则及相关法律对房产归属确认原则，将进行土地增值税清算的房产以是否办理产权登记为分界点。
2.加紧出台各项政策细则由于在实际操作中，各个政策条款不够明确，容易造成征纳双方的分歧，滋生舞弊行为。财政部、国家税务总局应积极开展调研，收集归纳各地在实际清算过程中发现的问题，以法律法规形式加以明确。对于房地产开发费用的扣除，不应采取按比率扣除的方法，应要求企业必须以事实为准绳，没有比例限制，应取得发票的费用只有取得发票后，才能据实扣除。对于企业发生的利息支出，无论是否取得金融机构证明，在不超过商业银行同期同类贷款利率的前提下，都应据实进行扣除。
自上世纪末以来,我国房地产市场呈现出了高速发展的态势,房地产业在我国国民经济增长中的作用越来越显著。但在发展过程中,我国房地产市场也不断的经受着波动,因此需要发挥政府的宏观调控作用,以维护房地产业以及整个国民经济持续、快速、健康发展。
关键词:
政府;房地产市场;宏观调控
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21001702
1 对房地产市场进行宏观调控的必要性和目的
近年来,房地产业增加值在GDP中的比例愈来愈高,正向国民经济的支拄产业顺利挺进。但房地产业在推动国民经济的发展的同时,由于房地产业的盲目发展、过热发展也会给国民经济带来特别的危害。国际上有日本的连续35年(1955―1990年)房地产价格猛涨,以至于严重影响经济发展。我国在1992―1993年的经济过热时期,房地产市场发展也呈过热状态,等到国民经济紧缩控制和需求增长放缓时,房地产业陷入了严重的困难,给中国的经济发展造成了极大的影响。(1)房地产的盲目、过热发展会促使地价及水泥、钢材等各种建筑原材料价格猛涨,进而通过传递效应导致其他生活品的价格上涨,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商务成本,进一步推动商品和劳务价格的提高,降低某一地区的经济竞争力;(2)价格猛涨和投机需求旺盛、大量开发性投入往往结合在一起,待到价格猛涨到虚拟需求再也不能接受的程度,而开发投入已经到达高位时,市场上顿时涌现特别多的供给,而需求根本无法接受时,价格大跌现象就会到来,并从新房市场向旧房市场蔓延,市场一片恐慌;(3)现实中房地产市场同金融机构尤其是银行的关系相当紧密,呈现出利益共同体的结构,房地产市场的崩溃完全可能导致金融危机,甚至经济危机。
因此,政府应充分发挥在房地产市场的宏观调控作用,保持房地产市场的发展同国民经济发展的协调关系。宏观调控的目的在于一方面使房地产业的发展推动其它产业和国民经济的发展;另外一方面,也力促房地产市场的发展不能脱离国民经济的需要和可能。
2 近期我国房地产市场宏观调控分析
2.1 近期我国房地产市场中存在的问题
(1)GDP增长过分依赖房地产行业,使得房地产业存在着过度投资。在我国房地产市场高速发展的近几年,房地产业平均每年拉动GDP 2% 的增长,约占我国GDP增长速度的1/4,因此我国房地产市场的波动势必成为影响我国宏观经济稳定运行的关键因素。房地产业存在的过度投资可以从宏观和微观上进行分析:宏观上其总量在国民经济整体中过度膨胀,其发展速度与整个国民经济的速度不相协调;微观上通过我国房地产市场投资增长速度与GDP增长速度两者之间的比值这一指标,可以发现房地产业的发展速度较整个国民经济的发展速度过快,我国房地产业存折着投资过快的问题。
(2)我国房地产存在着投资结构失衡现象,住房供应机构不合理。在我国目前的房地产开发机构中存在着矛盾的两方面,一方面是供不应求的普通商品房和经济适用房,另一方面却是大量空置积压的大面积占用土地的豪宅、别墅,两方面的矛盾使得我国的房地产供应结构不尽合理,却长期得不到有效的解决。
(3)我国房地产业存在着区域发展不均衡。房地产作为不动产,与其他市场相比存在着明显的地区差异性,在我国,不同城市以及东西部不同地区之间房地产业的发展存在着明显的不均衡现象。
(4)金融市场的不完善。我国的房地产开发投资大部分依赖银行贷款,因此,随着房地产市场的日益火爆,银行贷款和房地产经营性欠款也日益增多,这势必给我国金融业带来了巨大的风险。
(5)少数大城市房价上涨过快,使得广大工薪阶层承受不了高不可攀的房价。同时造成了消费者对房价继续上涨的心里预期,形成市场中买涨不买跌的现象,使得短期内购房需求激增,开发商借机哄抬房价形成房价继续上涨的恶性循环。
2.2 我国近期房地产市场宏观调控的阶段性政策
2.2.1 房地产调控的第一阶段:严控土地供给(2004年)
2003年,房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,在投资规模不断增长的同时,商品房的销售率也稳步上升,2003年全国商品房屋竣工面积为3.95亿平方,销售面积为3.22亿平方米,销售率达到82%。房地产市场供销两旺,这是2004年房地产市场宏观调控的背景。2004年房地产调控的重点在于土地市场,政府大力整顿土地市场的措施主要包括以下三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。严格控制土地供给是总的政策取向。总的来说,此轮宏观调控在达到严格控制土地供给的目标时,也带来了一定的政策负效应,也就是带来地价房价飞涨的新问题。2004年房地产开发投资额持续增长的同时,地价和商品房价格也双双走高,土地购置费同比增长了19.9%,商品房价格同比增长了15.2%。
2.2.2 房地产调控的第二阶段:重点抑制房价(2005年)
2004年在宏观调控中加强土地供给管理的同时房飞涨的现象表明,房地产市场需要针对上涨过快的房价采取更进一步的调控措施来打击炒卖、调整供应结构和遏制房价上涨的作用。因而2005年国家出台一系列房产调控政策抑制房价上涨,国务院颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条),这个通知从总体上对我国当时的房地产市场做了一个把握。紧随“国八条”之后是“新八条”的出台,“新八条”主要强调了市场调控手段,其别提到了改善供应结构和税收税率制度。在2005年的宏观调控中,我们可以清楚地看出重点针对的是控制房地产投资和对供给和需求进行双向调控。2005年下半年,标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。
2.2.3 房地产宏观调控的第三阶段:全面治理房地产市场(2006年以来)
2006以来,部分城市房价被暂时压抑的需求开始反弹,房地产调控进入下一轮。5月17日国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施:一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地市场供求信息,坚持正确的舆论导向。这六条措施开启了2006年房地产调控序幕,称之为国六条。
2007年中国房地产市场的泡沫化趋势引起了各方的关注,中央的调控政策如果更多的把着眼点放在遏制房价上涨上,但当时供不应求的现状无法得到根本缓解,因此只有尊重经济的基本供求规律,加大力度提高两限房、廉租房、经济适用房、小户型等保障型住房的比例,加大打击囤地捂盘等行为才是调控手段应该重视的根本问题。2007年3月5日总理指出:房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展,明确了2007年地产调控的总体思路,即把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。8月7日,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,标志着政府住宅调控思路的转变,其关键是要建立多层次住房保障体系,加快住房分类供应体制的实施。为了抑制投机性需求,同时,自2007下半年,央行出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施,从开发商和购房者两头收紧信贷闸门,提高贷款条件,抑制投机需求。2008年上半年,央行依然执行从紧的货币政策,在半年内5次上调人民币存款准备金率,这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大,资金面更趋紧张。整个阶段,房地产调控的政策措施密集出台,政府从各个方面采取措施全面治理房地产市场。
3 完善我国房地产市场宏观调控的建议
(1)充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用。政府行政干预会带来很多弊端,因此房地产的宏观调控应主要使用市场手段去进行调节,如税收、利率、财政补贴等方式,而以行政手段为辅,这样才能更好地解决中低收入阶层的住房问题。
(2)完善“两房”制度,形成我国新的住房保障体系。调整开发投资结构,重点发展普通住宅。进一步规范我国廉租房和经适房的建设管理制度。在廉租房方面,要扩大保障范围,合理确定廉租住房保障对象和保障标准,努力增加廉租住房来源,确保保障资金来源,落实用地政策,规范住房供应管理,完善申请、审核、公示和推出制度。经适房方面,规范经济适用住房建设和管理制度,严格审查购房者资格,合理确定住房标准,严格上市交易管理,加强单位集资合作建房管理,规定经济适用住房供应对象限定为低收入住房困难家庭等。房地产开发投资的重点要转向中低档居民住宅,努力改善居民的居住条件,确保资源的有效利用。
(3)征收较高的开发投资税,从开发源头上进行控制。国内房地产业的利润为25%,远远高于国际上15%的一般利润水平,正是这种高额利润的吸引导致国内开发商在没有进行合理的评估下就盲目的拿地、开发,从而导致国内房价呈现虚假繁荣的现象。
(4)加强银行监管,斟酌制定住房贷款政策。在房贷政策制定方面,一方面要保证居民可以按揭贷款买房从而有房可住,另一方面又要限制投机者利用大宗贷款投机炒房来哄抬房价,从而有损房地产市场的健康发展。
(5)有区别的实施房地产调控政策,建立健全全国房地产市场。由于我国房地产业在全国范围内不同城市、不同地区之间存在着明显的区别,因此在调控时也要进行有效的区分,不能盲目地搞“一刀切”。
总之,我国房地产业已经成为对国民经济起着举足轻重作用的产业,宏观经济的稳定、健康发展离不开房地产市场的稳定,因此,政府应该充分发挥和不断改进、完善其在房地产市场中的宏观调控作用,规范和引导房地产业的稳定发展。
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关键词：房地产投资领域 公允价值 建议
公允价值理论于20世纪80年代被提出，至今已有将近三十多年的历史了。目前，公允价值已经被广泛地应用于经济的各项领域，尤其被广泛应用于房地产投资领域。从实际应用来看，在房地产投资领域内的应用过程中产生一系列不利于其发展的问题。所以，要想发挥公允价值核算的优势，使其更好地服务于我国社会主义市场经济建设，保证房地产投资又快又好地发展，就必须要充分了解公允价值的概念基础，要明确公允价值在房地产领域的应用现状，并找出公允价值在我国房地产投资领域内应用和推广中现存的主要问题，最终形成解决这些问题的途径。鉴于此，本文就采用上述思路开展讨论。不足之处，还望指正。
一、公允价值的概念
公允价值又叫公允市价或公允价格，英文拼写为fair value。在学术界，人们对公允价值的概念至今仍争论不休。然而，从各国学者对公允价值概念的表述中，我们还是可以找出理解公允价值概念的基本外壳。
在国外，美国财务会计准则委员会在2006年9月的《美国财务会计准则》第157号中将公允价值定义为“市场交易者在有序交易中，销售资产收到的或转移负债支付的价格”。而国际会计准则委员会所制定的《国际财务报告准则》认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。
在我国，财政部于2006年2月15日的新《企业会计准则——基本准则》中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”
由上分析，我们可以发现虽然上述概念在表述上存在一定的差异，但其立足点在本质上还是一致的，即它们的前提都是假定企业是持续经营的实体，它们都强调了交易形成的条件是自愿交易。所以，我们可以将公允价值表述为，熟悉情况且无关联的买卖双方在公平交易的条件下所确定可以成交的价格。可见，公允价值是一种重要的计量属性，也是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息，它是与历史成本相对应的。
二、公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状及问题
在我国，近十几年来，经济界对会计核算的科学性要求越来越迫切，对会计的监管质量也要求越来越来高。老的核算方法显然越来越不能适应经济发展的新形式。同时，随着房地产投资领域的快速发展，该领域内对公允价值的广泛使用也变得更为迫切。
（一）公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状
随着我国投资性房地产的增多和房地产市场交易的普遍增加，公允价值已渐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，客观而真实地反映了房产本身的实际价值。为了适应这种形势，更好地规范公允价值的使用，我国财政部于2006年2月15日制定的《企业会计准则第3号——投资性房地产》。该《准则》明确规定了公允价值的所用范围、计量的条件以及后续支出计量等。这为公允价值在我国房地产投资领域内的进一步应用提供了规范性的制度保障。
（二）公允价值在我国房地产投资领域内应用过程中存在的问题
在看到发展的同时，我们还要看到我国投资性房地产市场发育还不很成熟，公允价值的使用还存在这样或那样的问题。具体来说，有以下几个方面：第一，我国房地产投资市场还不够完善，存在制约公允价值的应用的现象。与国外成熟的房地产投资市场相比，我国房地产投资市场仍算处于起步阶段，其有效性相对不高，部分市场竞争不够充分，人为压房抬价的现象时有发生。第二，在我国房地产投资领域内，公允价值计量的实际操作难度大。现实经济生活中，许多房地产交易信息的真实性难以辩别。在被迫选取大致的估计或者取近似价值的操作过程中，还存在企业操纵利润的嫌疑。
三、对公允价值推广和发展的几点建议
由上文可知，公允价值已经渗透到我国房地产投资领域内的各个相关领域。讨论公允价值未来在我国的推广和发展具有现实而积极的意义。具体来讲，我认为公允价值要想在我国进一步推广和发展应该做到以下几个方面。
（一）创造有利于房地产投资领域内公允价值实务操作的客观环境
从上文我们了解到，目前我国的房地产市场环境与国际上较成熟的房地产市场环境比，还存在着一定的差距。这就要求我们要加强对公允价值实务操作环境的建设。具体要做到以下几点：首先，要创造活跃的市场条件，真实反映房产的真实价值。其次，借鉴发达国家房地产投资领域内公允价值职业判断的先进经验，不断丰富和充实相关理论。最后，利用好会计电算化和会计软件，大力发展互联网，全面推广房地产投资领域内的公允价值。
（二）健全房地产投资领域内的法律制度，加强会计监督
与发达国家相比，我国法律对会计舞弊的统一规定还不成熟，对舞弊主体的法律责任和对其惩罚机制亦不健全，这就为那些利用公允价值进行会计舞弊者留下了操纵的空隙。因此，要在立法上加强证监会、国家审计部门和财政部门等国家监管部门以及会计师事务所等社会监督机构的监督作为。除了要求他们进行不定期的抽查外，还要开展必要的全面稽查。对于查处的、滥用公允价值者要进行严肃处理，对于屡教不改的要坚决取消其准入资格。
综上所述，我国房地产投资领域内公允价值的应用还要走很长的路。在这过程中，还需要我们不断地求新探索。
参考文献：
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