时间：2023-06-27 16:05:58
导语：在房地产业固定资产投资的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：房地产经济；中国国民经济；增长
前言：近年来虽然国家对房价进行了适当的控制，但随着城市规模的不断扩大和居民生活水平的快速提升，房地产业一直处于较活跃的状态，而房地产经济以房地产业为核心，是与其相关的生产、开发投资、消费等经济活动所产生的经济关系，是房地产经济关系与其自身生产力的结合体，由此可见房地产经济是我国的国民经济的组成部分，其自身波动对国民经济的增长必然会产生影响。
一、房地产开发投资对中国国民经济增长的作用
房地产开发投资即房地产业所有开发法人单位所投资开发的房屋建筑物、配套基础服务设施及相关的土地开发工程及土地购置等方面的资金支出，每一方面根据具体的房地产用途及功能又可以细分，目前统计调查法是房地产开发投资主要采取的办法，由于全社会固定资产投资包括某时间段内社会建造和购置的固定资产超出500万元以上的费用，所以房地产开发投资是其组成部分，据相关资料显示1986年至1995年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由3.2%上升至15.7%，处于快速增长的态势，1996年至2000年虽受到国家政策的影响，但在短暂下降后仍出现明显的上升趋势，恢复至15%，截止2014年其比重一直稳定在17%左右，而其对全社会固定资产投资发展的贡献率虽在1986年至1996年由7.7%下降至负值，但1996年以后贡献率迅猛提升，至1999年达历史最高峰值33.8%，近年来虽受金融危机影响，但仍有快速回转的趋势，所以其对全社会固定资产投资的增长具有重要的意义，通过间接计算，可以发现其对国民经济增长也有重要意义[1]。
二、房地产生产对中国国民经济增长的作用
房地产生产主要指房地产业及其相关行业的生产活动，据我国行业分类标准显示，房地产业主要包括以房地产为对象的开发经营、物业管理、中介、自有经营及特殊房地产五方面主体的生产活动，其每方面又可根据自身的性质及规模进行细分，属于我国的第三大产业，而房地产生产增加值是我国国民生产总值的重要组成部分，是衡量我国居民居住水平的重要标准，由于居民自有住房和租赁住房之间的比率在同一国家不同时期及不同国家同一时期具有较大的差异，所以在针对房地产增长值计算时应结合居民自有住房服务的总产出和其实际的增长值等数据，增长值可直接由参与房地产生产活动的主体的具体劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧、营业盈余叠加计算获取，而居民自有住房主要由其虚拟折旧决定，据相关资料显示，目前我国城镇住房折旧率在2%左右，农村在3%左右，而经计算可以看出近年来房地产生产增长值一直处于快速提升的状态，而且占国民生产总值的比重也呈上升趋势，如1978年80亿，占同年国民生产总值的2.2%，2014年达33299亿，占同年国民生产总值的6.0%，这与市场经济体制参与居民住房条件消费的经济体制有必然的关系，如果将1978年以后房地产业生产增加值代入房地产业增长值对经济增长率的计算公式房地产业不变价增长值/不变价国民生产总值×100%，可以发现1979年为1.7%，2000年为2.4%，2014年为4.3%，其整体呈现出稳定的上升趋势，已经成为推动国民经济上升的重要动力[2]。
而房地产相关产业主要指房地产业发展所需的建筑材料产业，如钢筋水泥业等；居民住宅性消费，如家电业；居民住宅服务，如物流业、金融业等，据资料显示，2012年房地产业开发投资拉动相关产业增长值近43840亿元，对同年国民生产总值的贡献率近24%，由此可见房地产生产中不论是房地产业自身还是其相关产业的增涨值都推动了国民经济的增长。
三、房地产消费对中国国民经济增长的作用
房地产消费即居民正常的生产、生活用房消费及与之相关的服务消费的总和，由于居住环境是居民生活中不可或缺的组成部分，所以房地产消费在居民消费中占有较大份额，随着住房制度的改革和国民经济生活水平的提升，我国城乡新建住房面积不断增加，例如城镇新建住房面积1978年改革开放时，其总数量只有3800万m2，到2000年其总数上升到近5.5亿m2，截至2014年以达到36.3亿m2，农村新建住房面积在1978年改革开放时，其总数量只有1亿m2，到2000年其总数上升到近6.5亿m2，截至2014年以达到39.2亿m2，1978年，我国人口有近10亿，2000年我国人口近13亿，2014年我国人口有13.2亿，经过计算可以发现，改革开放以后，我国人均住房面积得到较大幅度的提升，居民住房条件得到改善，这在一定程度上会推动国民经济增长[3]。另外，从居民消费支出结构中房地产消费占总消费支出的比重角度看，居民房地产消费主要包括购房、租房、住房维修、水电煤气及其他相关支出，据相关资料显示，2008年至2014年，居民房地产消费在居民总消费中的比重稳定于17%，占支出法国民经济的6%左右，2008年以后至今，居民房地产消费支出对国民经济增长的贡献率分别为2009年4.1%，2010年2.6%，2011年2.8%，2012年3.2%，2013年3.3%，2014年2.9%，由此可见2008年以后我国居民房地产消费支出对国民经济增长的贡献率相对比较稳定，如果将房地产开发投资形成的固定资本与房地产消费所创造的经济值叠加，那么其对国民经济中增长的贡献率将更大[4]。
结论：通过上述分析可以发现，房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，其自身增长对国民经济持续提升具有重要的意义，当其发生较大波动时会致使国民经济同样发展较大振幅，所以国家应针对性的对房地产经济进行控制，使其在平稳发展的同时创造更多的经济利益，以此保证社会正常发展和国民经济生活水平的提升。（作者单位：中央财经大学）
参考文献：
[1]原鹏飞.房地产价格波动对宏观经济影响的一般均衡分析[D].厦门：厦门大学，2009.
[2]王文斌.我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究[D].天津：南开大学，2010.
中国经济总体状况良好，可望实现连续5年的10％以上的增长，大多数宏观经济指标(企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等)亦有好的表现。中国的经济并非不存在问题，但对中国经济目前做出已经“过热”的判断依据不足。
首先，判断中国经济“过热”的依据不能令人信服。一个国家(地区)的经济发展速度主要取决于该国(地区)复杂的内外部经济、社会、历史、文化及自然地理、资源禀赋等条件的综合作用，而非取决于政府和经济学家们的计划和预期。确定一个国家(地区)适合的经济发展速度从来都是一件困难的事情，适合的发展速度更多的表现为事后的认知，而不是事前的预见。断言中国目前发展“过热”以什么为参照系?为什么说两位数增长就是过热，8％左右是合适?发达国家没有出现过中国就不该出现；某一发达国家曾发生过的经济泡沫及经济危机，中国一定会重复发生；中国历史上没有发生过，当代中国也不会有，这样的逻辑恐怕不能成立。纵观世界发展的历程，不平衡发展、差异化发展是常态。表现为一个时期内，一个(或某些)国家(地区)发展较快，其他国家(地区)发展较慢。各国、各地区齐步走的发展从来没有发生过。现阶段中国经济较快增长，但发展到一定水平后，经济增长速度会降下来，或者年度间增长速度相差一、两个百分点均属正常现象。
其次，国内外条件为中国经济较快发展提供了支撑。社会主义市场经济体制的建立与逐步完善，为中国经济发展潜力变现提供了制度保证。以信息为代表的当代科学技术进步，为中国较少支付试错成本，发挥后发优势，推动经济较快发展提供了支持。日益发展的经济全球化，为中国发挥劳动力数量充裕、价格低廉的比较优势，保持较快经济发展提供了两个市场和两种资源空间。正在实现的工业化、加速的城市化进程和居民生活水平的日益提高对中国经济较快发展提出了客观要求，居民的高储蓄为中国的高积累、高投资提供了基础，从而成为中国经济发展的重要动力源泉。中央提出科学发展、和谐发展、全面协调可持续发展则是中国经济保持较快发展的思想保证。日益改进的国家宏观调控机制为中国经济稳定较快发展提供了有利条件，这就是通常所说的中国战略机遇期。用好这一战略机遇期是中国实现全面建设小康社会目标的要求。
最后，在现阶段中国较快发展具有必然性。经济发展的基数、起点不同，同样增量的增速会有很大不同。中国经济增速即使达到两位数，增长的总量也只有2000多亿美元，人均增量不过200多美元。美国经济增速即使仅有3％，经济增量亦达三四千亿美元之巨，人均增量则达1000美元以上。中国是一个发展中的大国，主要矛盾的主要方面是生产力发展水平相对滞后。中国要建设惠及13亿人口的全面小康社会，一切错综复杂矛盾的解决均有赖于一个又好又快的经济发展。党的十七大报告指出，科学发展观，第一要义是发展。必须坚持把发展作为党执政兴国的第一要务。以经济建设为中心是兴国之要，是我们党、我们国家兴旺发达和长治久安的根本要求。中国经济较快发展面临的资源供给和环境容量两大约束，可通过调整发展路径，加快科学技术进步得到逐步解决，对此，应相信中国政府及人民的智慧和能力。目前，中国人均能耗水平只有欧盟的1/3。据中国社科院城市中心潘家华等计算，2006年中国制成品出口相当于折合净出口能源6.3亿吨标准煤，约占全部能源消耗的1/4。中国以自己较低的人均能源耗用已为全球环境保护作出巨大贡献。节能减排是中国对环境保护作出的重大战略部署，是对国际社会作出的庄严承诺，与较快的经济发展并不存在非此即彼的关系。中国经济的又好又快发展不仅是中国和谐发展、可持续发展的必然，也是世界，特别是发达国家的福音。中国经济的较快发展有风险，但较快发展的风险并非不可避免，又好又快的发展可把风险减少到最低；相反，若中国经济发展速度慢下来则会面临更大的风险，支付更高的社会成本。
二、中国房地产业应有一个较快的发展
党的十七大报告把“城镇人口比重明显增加”列为全面建设小康社会的重要目标。城市化有利于提高生产力要素配置效率，为加快转变经济发展方式、走新型工业化道路、发展循环经济及构建和谐社会提供载体，为保护生态、再造秀美山川提供前提，为治理污染提供规模化需求。中国目前低成本的现代化有赖于城市化，一个大多数人生活在农村的大国现代化是不可想象的，没有城市化支撑的工业化将支付极高的资源环境成本。2006年中国城市人口已达5.8亿，城市化率为43.9％。据测算，2020年中国城镇人口将超过7.5亿，城镇化率将超过55％。房地产业是为城市化提供物质基础的部门，也是为全面建设小康社会提供物质基础的产业。快速的城市化有利于房地产业的迅速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。
2005年末，中国城镇房屋建筑面积达165亿平方米，比2000年增长了115％。2006年中国房地产投资达1.9万亿元(人民币)，比2000年增长2.9倍；房地产开工面积7.9亿平方米，比2000年增长1.6倍；商品房销售额达2.05万亿元(人民币)，是2000年的5.2倍。2000年以来，中国城镇人均居住面积以每年1.0平方米的速度增加，2006年末已达27平方米。对推进住有所居，改善民生，住房改革发挥了重要作用。
房地产投资的快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素，但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。特殊的发展阶段决定了中国今后一个较长时期应有一个较高的积累率，加快推进以改善民生为重点的社会建设则决定了非生产性和消费性固定资产投资在社会固定资产投资中应占一个较高的比例。包括住房在内的城市基础设施建设、交通运输、教育、文化、医疗、旅游、环保、公共安全等主要提供非生产性和消费性产品的固定资产投资与“经济过热”(如果有过热的话)没有必然的因果关系。
中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70％左右。在城市化进程的加速阶段，房地产业满足的首先是住房的基本需求和改善性需求；投资性和投机性需求最终要出租、要转手，转化为满足现实的住房需求。因而，房地产投资主要是消费性的固定资产投资。若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的积累率将下降6个百分点。宏观调控的目的是优化产业结构，有保有压，区别对待，促进产业结构更好的适应社会需求的变化。大规模进城农民的基本住房需求、城市居民消费结构升级所必需的改善性住房需求、危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求、完成工业化对工商业用房的增量需求等几种需求的叠加，构成了中国城市房屋的巨大需求，决定了未来几十年内中国城市房屋供给不能满足社会需求的基本态势。据测算，2020年中国城镇房屋建筑面积将达400亿平方米，年均增加房屋建筑面积16亿平方米。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业毋庸置疑。持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度在一定历史时期内是合理的选择。适度增加房地产产品供给不仅是满足住房需求、抑制房价过快上涨、改善民生的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需、消化“过剩”产能(如果有“过剩”)、降低金融机构存贷差、增加就业及推动国民经济持续稳定快速发展具有重要的现实意义。美国“次贷风险”的教训固然应引起我们的警惕，但中美两国国情、发展阶段不同，中国房贷对象也完全不同于美国。基于中国房贷结构和经济社会发展的宏观环境，预防房贷风险的主阵
地和主防线应是金融机构的内部治理。
三、中国房地产宏观调控的主导方向应是增加住房的有效供给
【关键词】房地产业；区域经济；协调发展
房地产业作为宏观经济的一个重要组成部分也要科学发展，房地产业发展的健康与否首先要看它的发展是否与经济社会相协调，房价合理与否首先要分析房地产价格与当地居民家庭收入之间、房地产价格与宏观经济发展状况之间的协调程度，如果协调就合理，不协调就不合理。也正因为如此，保持房地产业与经济社会的协调发展将成为房地产业持续健康发展的前提和基础。
一、平顶山市房地产业的发展概况
1.房地产企业经营状况稳定，居民居住环境有了较大提升。从2006～2010年，我市房地产企业的资产负债率如图1所示，整体的资产负债率稳中有降。
随着房地产市场的逐步发展，我市人民的居住环境也有了较大提升。人均住房面积由2003年的20.66平方米增加到2010年的30平方米。
2.经济实力逐步增强，经济效益显著增加。随着行业规模的不断扩大，平顶山市房地产业的整体经济实力日渐增强，房地产企业各项指标发展良好，经济效益显著增加。从图2可以看出，房地产数量逐步增加，2010年我市房地产企业的总数量达到220家，占全省第七位，其中一级资质企业2家，二级资质15家，三级资质31家，四级资质49家，资质等及以上企业总计达97家，占全市总数量的44.09%，这也说明我市的房地产市场在逐步走向规范。
随着房地产业生产的稳步发展，我市企业继续加强经营管理，开展成本核算和控制，降低管理费用，经营方式更趋灵活，企业效益明显增加。根据河南省统计年鉴，2009年全市房地产业利润总额达2亿多元，从图2还可以看出，从2006～2010年，我市房地产业销售总额呈持续上涨趋势，且增幅较大。
二、房地产业与区域经济的协调性分析
1.房地产开发投资与区域协调性分析。（1）房地产开发投资/GDP。根据河南省统计年鉴相关数据整理可得，我市房地产开发投资额和GDP比较的数据表及开发投资总额占GDP的比重，如表1所示：
由上表做出房地产开发投资占GDP比重如图3所示：
由图3显示，我市近年房地产开发投资占GDP的比重处于快速上升阶段，从2008年开始出现拐点，房地产投资增长比值达到108.32%。从整个中国的经济水平看，平顶山市还处于经济相对落后地区，房地产开发投资应占GDP的合理区间应为6%～8%，数据表明今年我市房地产投资偏低，房地产业与区域经济关系很不协调。（2）房地产开发投资拉动区域经济增长分析。本文应用柯布一道格拉斯生产函数分析我市房地产开发与区域经济的关系。在模型中选取我市GDP为被解释变量，选取我市房地产开发投资为解释变量。应用柯布一道格拉斯生产函数，确定形式为：Y=aXb。对上式两边去自然对数，得：LnY=Lna+bLnX，其中，Y为GDP，X为房地产开发投资。a为常数项，包含政策，经济环境、劳动力等因素的影响。b为正的常数，它表明了解释变量对被解释变量的影响程度。
用HI代表房地产开发投资，据此，可以建立平顶山市房地产开发投资与GDP关系的弹性模型：
LnGDP=5.547+0.397LnHI
（10.207） （2.452）
回归方程的判决系数为R2为0.6678，而调整后的判决系数为R2为0.556，这说明我市房地产开发投资额对GDP有整体的解释意义；F检验值=6.014，查F分布临界值表F……（1，5）=4.06，F>F0.1（1，5）表明该模型通过概率为10%的检验；D.W统计量为2.641，因此方程的参数估计在统计意义上是可置信的。结果表明，平顶山市国内生产总值对房地产开发投资的弹性系数为0.397，即我市房地产开发投资每增长1%将拉动国内生产总值增长0.397%，房地产开发投资拉动经济增长作用较弱。
2.房地产投资与固定资产投资的协调性分析。
由上表显示，我市房地产开发投资占固定资产投资的比重经历了两个阶段的变化：第一阶段（2005～2006）为缓慢回上升阶段，比重值由5.48%缓慢上升到6.78%；第二阶段（2007～2010）为持续快速增长期，比重值由4.71%提高到7.61%。整体上，房地产开发投资占固定资产投资的比重处于持续上升阶段，2010年达到历史最高点7.61%。综合全国目前经济发展水平，我市属于欠发达的区域，人均GDP约为全国人均GDP的50%，其合理的比重可以确定为18%～20%。因此，我市房地产投资发展仍然较慢。由于房地产行业关联性较强，因此，房地产投资和由此引起的其它投资占据固定资产投资比重相对较小，这说明我市的整体投资更注重全方位发展。
综上所述，我市房地产业的开发投资增长较慢，显现出与区域经济发展水平不协调的现象；另外，从房地产业投资开发对区域经济增长贡献来看，对区域经济的拉动作用较弱，尚未充分发挥了基础产业和支柱产业的作用。
三、促进平顶山市房地产业与区域经济协调发展的建议
1.制定长期发展规划，完善房地产业区域性发展战略。房地产业长期发展规划应根据平顶山市的整体水平，可以房地产投资固定资产投资的比例为参考，将房地产的发展速度应控制在一个合理的区间和幅度范围内。房地产业可以从不同的角度出发，寻找房地产的空间，合理开发投资，发展不同房地产产品结构，不同层次房地产开发结构。利用区域优势发展，探索和引入更多更有效的房地产发展新模式，注重发展经济适用房、廉租房，积极发展旅游房地产及分时度假产业、养老休闲产业，改善产品供应结构，拓展内需和外销市场。
2.规范土地市场和房地产市场。一切用地必须以规划和计划为前提，而不是以立项为前提，只有符合规划和计划的项目才可以供地并予以立项，而不是相反。土地供应规划要与城市建设规划相互协调，互为补充，而不是相互割裂。这就要求主管部门要对城市土地（存量和增量）了如指掌，并做好可进入一级市场的土地利用规划、计划和储备，同时对土地规划、计划等科学制定并建立信息公开制度，使投资者对未来有很好的预期，从而减少盲目性，并建立城市用地听证制度， 使得土地供应有序、透明；在技术上，政府还应该制定一套用地指标，为各类用地的使用设置一定的门槛。房产市场价格关系到老百姓切身利益，要强化价格管理。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为。同时，价格检查部门要加大检查力度，提高检查覆盖面。开发企业要在报批每栋楼基准价时，向价格检查部门提供每套住房的价格，供检查部门核查，检查部门要严肃查处违规企业。
3.积极加强房地产业宏观调控和引导，实现融资体系多元化。我市房地产金融业的监管应根据国家的宏观调控政策及相关部门要求，对内部控制等制度积极进行修改和完善，使得内控制度完整覆盖业务全过程。对可能偏离内部控制政策、目标的操作，应建立适当的调整机制。
绝大多数房地产开发以商业银行贷款为主，这就使得企业过多信赖于商业银行，而股权融资、债券融资以及风险投资等融资方式在房地产融资中所占比例很小。融资途径的单一使得房地产企业融资结构不合理，最终对企业的健康发展不利；同时这种融资方式还会使房地产投资的市场风险和融资信用风险过度集中于商业银行。因此必须要创新房地产融资方式，拓展房地产金融渠道，例如房地产信托、住房资产证券化等，以构建房地产业多元化融资体系。
参 考 文 献
[1]董嘉.房地产业与区域经济关系研究[J].农村科技与经济.2010（21）
[2]陈基纯.房地产业与区域经济偶和协调发展实证研究[J].商业时代.2011（11）
房地产业是事实上的支柱产业，它在国民经济中的地位，集中体现在全国房地产业增加值占GDP的比重，这一指标从2000年的4.2%，持续攀升到2013年的5.9%。由于我国统计体系低估了自住房的虚拟租金，所以这一比重是被低估的。美国、日本的房地产业增加值占GDP的比重，都在10%以上。另外一个指标，全国房地产开发投资占GDP的比重，从2000年的5%，持续上升到2013年的15.1%的水平。
那么，今年以来情况如何？今年一季度全国GDP增速只有7.4%，而增长的全年目标是7.5%。于是4月份以来，多数国务院常务会议的内容，都与稳增长、微刺激有关，二季度GDP增速虽然升至7.5%，但上半年同比增速仍然是7.4%。而经济增速低迷的重要原因之一就是全国房地产市场降温。
房地产主要通过三个路径影响经济。其一，房地产开发投资。驱动中国经济增长的三驾马车中，固定资产投资一直是头马，其中又包含基建、房地产、工业三块投资。今年上半年，全国房地产开发投资同比增长14.1%，远低于去年约20%的增速，也低于17.1%的全社会固定资产投资增速。由此可见，房地产正在拖经济后腿。与之相关的是，上半年全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降16.4%，严重影响到房地产业的诸多上游和中游产业，比如水泥、钢铁、建筑、机械等。
其二，商品房销售。今年上半年，全国商品房销售面积同比下降6%，而去年全年增长17.3%。商品房销售情况主要影响房地产业的中下游产业，比如装修、家居等。此外，商品房销售速度的放缓，将会严重影响房企资金回笼，进而影响到房地产开发贷、房地产信托、房地产基金、民间高利贷等金融市场环境，将会造成金融机构资产质量下降，增加金融风险。
关键词：房地产市场；宏观经济；政策；走势；投资策略
一、2013年宏观经济及武汉市房地产市场背景
（一）宏观经济
房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个重要指标，也是衡量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指标之一。从短期看，指标表明房地产年度开发投资完成额占固定资产投资总额的比重；从长期看，它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投资总规模的比例关系。这个比例过高或过低，都会影响国民经济和城市经济持续健康发展。
2011年我国国内生产总值达到471564亿元，比上年增长9.2%，经济增速放缓，“保增长、调结构”再次成为政府2012年的首要目标。虽然房地产行业在短期内受到调控，但从长期来看，仍将是支持中国经济发展的重要力量。房地产固定资产投资在GDP中的占比逐年上升，2007年以来占比均在10%以上，2011年达到了17%左右的水平，出于保增长和地方财政压力的考虑，房地产行业仍将长期向上看好。武汉市2011年GDP6536.81亿，人均GDP约10000美元，尽管经济增长速度放缓，但绝对值依然较高，为房地产发展提供了良好的发展平台。
（二）武汉房地产市场
1. 供求走势
从房地产（住房）的需求方面来看，城市原有居民住房改善的需要，城市年轻人组建新家庭以及进入城市的新兴群体都构成对住房的需求；另外，某些对外开放度大的城市还有境外人士的流入，他们也需要购买住房，至少需要租赁住房；城市改造过程中的动拆迁居民更是成为最直接最现实的住房需求者。在一定的时期中，城市土地的供给总是有限的，房地产开发商建造住房的总量也是有限的，一旦需求量增长过快，房价就会有上升的趋势。因此，2011年房地产市场供应持续增加，市场成交总体呈现前高后低的走势，2011年上半年价格仍然在大幅上涨，居于高位，导致全年成交价格相比去年走高，但目前成交量逐步萎缩，价格开始松动。2011年全年新增供应房源为1192万㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量为 825万㎡，相比于去年下降8.6%；成交价格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量将近840万方，较去年同期新增近200万方，目前存销比接近12。库存居于高位，2011年底至2012年上半年特别是3-4月份，房企将面临资金压力不断加剧、存货继续增加，销售持续低迷的多重考验，将带来房价的进一步下行。
3. 新盘成交走势
2011年共计375个楼盘开盘（包括一个项目多次开盘及加推的情况），5月为新盘市场分水岭，在品牌开发商低价开盘的带动下，整体成交率高达65%，而之后政策效应持续发威，投资及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度销售目标不得不增加的推盘量，尽管开发商基本选择低价入市，加大推广力度，却难以改变成交率持续下滑的趋势。
4. 土地市场
相比于2010年武汉土地市场“地王频现”的疯狂，2011年表现相对冷清，土地成交面积与成交金额均有大幅下滑，底价成交、流拍、延期现象增多，调控背景下开发商拿地越发谨慎。从土地成交一般影响2年后的供求关系这一规律来看， 08年土地成交规模大幅萎缩使得2010年供应量极为紧张，而加上之前累计的需求集中释放，使得2010年成交量出现井喷现象，房价大幅飙升，开发商资金量充裕，大幅拿地扩张，如此也必将大大增加2012年的供应量，使得供过于求的态势有可能加剧。
二、房地产市场走势预测
1. 政策方面
2011年年底召开的中央经济工作会议表明中央未来对房地产行业调控的方向不会动摇， 尽管“三限”政策带有明显的政治干预色彩，但在“促进房价合理回归”的目标下，2014 年政策整体放松无望，更多可能是政策微调。保障房的建设将稳步推进，弥补商品房投资下滑对经济的负面影响。房产税或采取扩大试点城市的方式渐进推进，长期看将逐步替代限购令。
2. 信贷资金方面
房地产开发是一种投资行为，离不开金融支持。从发达国家的经历可以看出房地产金融发展的状况，很大程度上左右着房地产投资的状况。为了控制房地产投资过快增长，改变固定资产投资过热的状况，国家出台了一系列综合措施，包括提高存款准备金率、控制房地产贷款规模、提高房地产开发项目资本金比例等金融政策和清理整顿开发区、限制高档物业用地等新的土地政策等。但是，在国家“保增长”的主题下，之前一直紧缩的信贷资金可能会逐步宽松，我国货币政策将从紧缩走向中性，预计2014年将有多次存准率的下调，资金流充足，但是对于信贷资金的流向暂时难以判断，是否对房地产有大幅利好尚难以定论。
三、房地产投资策略建议
中国房地产市场的调控已经进入短周期或者持续调整期，目的是保证房地产买卖双方健康稳定有序发展。未来中国房地产市场即使取消限购，也不会像2010年一样快速反弹，未来房地产市场应该放在国家经济结构调整的大背景中来看，应后续房地产政策将会是断断续续，不断出台不但调整，因此房地产投资者和开发商在自己的战略目标及开发策略上必须走价值开发和重深化拓宽盈利模式的策略。
1. 增强风险防范意识，以战略防守为主，收缩战线，快速销售，最大程度的持有现金，为即将可能到临的低价抄底拿地做好准备；
2. 营销策略上，做好淡市营销专题，强化以客户为中心的营销方式，同时追求营销渠道的创新和精细化；
3. 产品策略上，目前房地产市场开发水平已经颇为成熟，单纯的从立面、园林、户型等方面去突破显得较为薄弱，必须增加产品内涵和人文诉求，带来客户生活方式的全新体验，杜绝产品的裸奔；
4. 从战略领域看，应该着眼于未来经济结构的转型，加大商业地产的投资力度，重视商业物业持有，同时可考虑与内需相关的地产服务行业，如旅游地产、养老地产等；
5. 从战略布局看，房地产行业已经步入下半场，未来三四线城市将是发展的重点和亮点，在资金充裕的情况下，可适当考虑布局拓展三四线城市。
参考文献
[1] 张东：《房地产投资导论》，中国财政经济出版社，2009年
一、分行业指数7升1降
分行业指数的情况如表1所示。8个分行业指数均位于景气临界值100以下。
工业指数连续三个季度上升。反映对宏观经济形势看法的宏观经济感受指数上升0.3点，行业总体运行指数上升0.4点；反映企业总体经营状况的企业综合经营指数上升0.5点；反映市场状况的产品订货量指数上升0.5点，销售量指数上升0.5点，库存下降，指数上升0.6点；反映资金状况的流动资金指数、融资指数均上升0.5点；固定资产投资指数上升0.3点，科技投入指数上升0.6点；盈亏指数上升0.3点。但是，反映成本状况的原材料购进价格和员工平均薪酬均上升，指数分别下降0.7和0.4点。
建筑业指数由平转升。反映对宏观经济形势看法的宏观经济感受指数上升0.7点，行业总体运行指数上升0.4点；反映企业总体经营状况的企业综合经营指数上升0.4点；反映市场状况的新签订的工程合同指数上升0.8点，建筑产品实物工程量指数上升0.6点，工程结算收入指数上升0.7点；流动资金指数和融资指数均上升0.6点；固定资产投资指数上升0.2点；盈亏指数上升0.5点。但是，反映市场状况的来自国（境）外的工程合同指数下降1.0点；反映成本状况的建筑材料购进价格和员工的平均薪酬均上升，指数分别下降0.4和0.9点；应收账款上升，指数下降1.0点。
交通运输邮政仓储业指数连续三个季度上升。宏观经济感受指数上升0.4点，行业总体运行指数上升0.7点；企业综合经营指数上升0.6点；反映市场状况的业务预订指数上升0.5点，业务收费价格指数上升0.3点；流动资金和融资指数分别上升0.5和0.6点，应收账款下降，指数上升0.5点；固定资产投资指数上升0.3点；盈亏指数上升0.4点。但是，业务成本和员工平均薪酬上升，指数分别下降0.5和0.7点。
房地产业指数由降转升，保持8个分行业指数的最高位。反映宏观经济形势看法的宏观经济感受指数上升0.4点，行业总体运行指数上升0.2点；企业综合经营指数上升0.5点；反映市场状况的商品房预售面积指数上升0.4点，完成土地开发面积指数上升0.3点，新开工面积指数上升0.6点，商品房销售面积指数上升0.5点；反映成本的竞拍土地价格和员工平均薪酬下降，指数分别上升0.2点和1.0点；流动资金指数上升0.7点；固定资产投资指数上升0.5点。但是，反映市场状况的房屋竣工面积指数下降0.8点；融资指数下降0.6点，应收账款上升，指数下降0.7点；盈亏指数下降0.1点。
批发零售业指数连续六个季度上升。宏观经济感受指数上升0.6点，行业总体运行指数上升0.5点；企业综合经营指数上升0.3点；反映市场状况的国内、国外订单指数分别上升0.5和0.3点，商品销售量指数上升0.4点，平均销售价格指数上升0.3点；反映资金状况的流动资金指数和融资指数分别上升0.9点和0.6点；固定资产投资指数上升0.3点；盈亏指数上升0.5点。但是，反映成本状况的经营费用、原材料购进价格和员工平均薪酬均上升，指数分别下降0.6、1.1和0.7点；应收账款上升，指数下降0.8点。
社会服务业指数由升转降。反映市场状况的业务预定量指数下降0.4点，业务量指数下降0.9点；固定资产投资指数下降0.6点；盈亏指数下降0.6点。较好的是，宏观经济感受指数上升0.4点，行业总体运行指数上升0.6点；企业综合运营指数上升0.5点；营业成本和员工平均薪酬下降，指数均上升0.5点；流动资金指数和融资指数均上升0.5点，应收账款下降，指数上升0.6点。
信息传输计算机服务软件业指数由降转升。宏观经济感受指数上升0.6点，行业总体运行指数上升0.3点；企业综合经营指数上升0.6点；反映市场状况的营业收入指数上升0.5点，销售价格指数上升0.9点；融资指数上升0.8点；固定资产投资指数上升0.5点；盈指数上升0.4点。但是，业务成本上升，指数下降0.2点；流动资金指数下降1.0点，应收账款上升，指数下降0.4点。
住宿餐饮业指数连续两个季度上升，但仍处于8个分行业指数的最低位。宏观经济感受指数上升0.4点，行业总体运行指数上升0.5点；反映市场状况的企业业务预订指数上升0.2点，营业收入指数上升1.2点，营业成本和员工平均薪酬下降，指数分别上升0.5和0.3点；流动资金指数上升0.7点；盈亏指数上升0.5点。但是，企业综合经营指数下降0.2点；融资指数下降0.3点，应收账款上升，指数下降1.1点；固定资产投资指数下降0.6点。
总的看，本季度行业的宏观经济感受、总体经营和市场状况相对好一些。成本和资金景气度相对差一些，特别是5个行业的应收账款、4个行业的人力成本、3个行业的生产成本和原材料购进价格景气度略差。劳动力供求有所改善，但供应不旺。
二、分项指数全部上升
分项指数的情况如表2所示。宏观经济感受指数、综合经营指数、成本指数和劳动力指数处于景气临界值100以上。
宏观经济感受指数由降转升。8大行业全部回升，其中工业、建筑业、交通运输邮政仓储业、房地产业、批发零售业、社会服务业、信息传输计算机服务软件业和住宿餐饮业指数分别上升0.3、0.6、0.5、0.3、0.5、0.5、0.5和0.4点。
综合经营指数连续三个季度上升，其中除住宿餐饮业指数下降0.2点外，工业、建筑业、交通运输邮政仓储业、房地产业、批发零售业、社会服务业、信息传输计算机服务软件业指数分别上升0.5、0.4、0.6、0.5、0.3、0.5、0.6点。
市场指数连续三个季度上升，其中除社会服务业下降0.4点外，工业、建筑业、交通运输邮政仓储业、房地产业、批发零售业、信息传输计算机服务软件业和住宿餐饮业指数分别上升0.4、0.4、0.3、0.3、0.4、0.6和0.4点。
成本指数由降转升，其中除交通运输邮政仓储业、批发零售业和信息传输计算机服务软件业指数分别下降0.5、0.6和0.2点外，工业、建筑业、房地产业、社会服务业和住宿餐饮业指数分别上升0.2、0.2、0.6、0.5和0.3点。
资金指数由降转升，其中除房地产业、信息传输计算机服务软件业和住宿餐饮业指数分别均下降0.2点外，工业、建筑业、交通运输邮政仓储业、批发零售业和社会服务业指数分别上升0.5、0.1、0.5、0.2和0.6点。
投入指数和效益指数连续三个季度上升，效益指数一直处于8个分项指数的最低位。投入指数中，除社会服务业和住宿餐饮业指数均下降0.6点外，工业、建筑业、交通运输邮政仓储业、房地产业、批发零售业和信息传输计算机服务软件业分别上升0.5、0.2、0.3、0.5、0.3和0.5点。效益指数中，除房地产业和社会服务业指数分别下降0.1和0.6点外，工业、建筑业、交通运输邮政仓储业、批发零售业、信息传输计算机服务软件业和住宿餐饮业指数分别上升0.3、0.5、0.4、0.5、0.4和0.5点。
2015年底的中央经济工作会议在关于“扩大有效供给”的论述中明确提到要“提高投资有效性和精准性”，2016年5月16日中央财经领导小组第十三次会议在研究落实供给侧结构性改革时同样明确提到“保障各种要素投入获得回报”。投资作为拉动我国经济增长的主要力量，其贡献不仅来自于总量的增长，更有赖于效率的提升。当前推进供给侧结构性改革，着力“三去一降一补”的根本目的就在于从根源上解决近年来持续下滑的投资效率问题，这也是保持我国经济能够长期稳定增长的关键性因素。近年来宁夏投资率（资本形成率）保持快速上升态势，自最低的40%上升到接近100%。仅以信贷投放为例，2008年宁夏贷款比GDP为116.5，而2015年这一比率为176.9，增幅超过50%。投资率的快速上升未能带动经济的快速增长，投资效率的下滑问题已经成为共识，作为西部欠发达地区，宁夏资源密集型产业比重高，对投资促进增长依赖程度高，探索研究投资效率相关问题意义重大。
一、投资效率的评估及变化规律
（一）投资效率的评估
哈罗德多马模型最早涉及投资效率评估。该模型的表达式为g=s/v，其中g=ΔY/Y表示经济增长率；s=S/Y表示储蓄率；v=ΔK/ΔY =I/ΔY表示增量的资本产出比。该模型暗含储蓄全部转化为投资的假设（即S=ΔK=I）。哈罗德-多马模型中的增量资本产出比v，其实质就是经常用到的ICOR（incremental capital-output ratio），常作为投资效率的度量指标。
借鉴哈罗德多马模型，i=I/Y表示投资率，v=ΔK/ΔY=I/ΔY=ICOR（不考虑折旧），则g=i/v，意味着经济增长率与投资率成正比，与ICOR成反比。由于ICOR的计算公式通常写为：ICOR=I/Y。因此，我们也可以将ICOR看成是边际资本生产率的倒数。ICOR越高，则投资效率越低，反之亦然，其计算方法由于方便且效果良好而被广泛应用。
（二）发达国家和亚洲新兴工业化国家投资效率变化规律
1、投资率的变化。杨格（Young，1994）比较了东亚与其他地区经济的增长方式，发现在1960-1985年间，每一个新兴工业化经济体都经历了投资/国内生产总值比率的显著上升。在1960到1980年，台湾的投资/ 国内生产总值比率上升了1倍，韩国上升了2倍，新加坡上升了3倍。这个比率的上升并不是所有经济体的典型特征，在其他经济体投资/国内生产总值比率则不变或下降。
2、投资效率的变化。Marcel Timmer和Bart van Ark（2000）在研究韩国和台湾的资本形成和资本生产率时，指出在20世纪60年代，韩国和台湾的资本产出比还处于相对美国来说非常低的水平，韩国和台湾的资本生产率相当高。但随着几十年间投资不断增加，这一资本产出比缓慢收敛于美国的资本产出比水平。到80年代后期，资本的迅速增加仅换来产出的少量增长。徐长生、陈薇薇（2006）计算了1950-1976年美国、英国、法国、原西德、日本五个国家的增量资本产出比，发现剔除掉异常值之后，五国的ICOR在总体上无明显持续上升或下降趋势，基本围绕某一值上下波动。这一阶段，五国大都已经完成了工业化。在以上几个发达国家的经济发展过程中，资本生产率在工业化阶段均出现下降，当完成工业化之后，资本生产率趋于稳定，围绕某一长期均衡水平上下波动。
综合发达国家和亚洲新兴工业化国家和地区经济发展的经验，我们粗略归纳：从长期来看，在工业化阶段，投资效率总体上呈现长期下降趋势；在完成工业化之后，投资效率趋于稳定，围绕某一均衡水平上下波动。如图所示。
二、宁夏的投资率与投资效率趋势
（一）投资率
改革开放以来宁夏投资率持续上升，自最低的不足40%，已经上升至2014年的超过100%。与宁夏发展阶段相似的青海省投资率基本与宁夏保持相似，青海甚至在2014年投资率达到130.44%，甘肃的投资率则相对保持基本平稳，呈现缓慢上升态势。宁夏投资率的快速上升却未能有效提升经济增长率的提高，表明宁夏投资效率在此期间出现快速下滑。
（二）投资效率
本文采用ICOR的倒数，即边际资本生产率来评估宁夏投资效率。通过数据分析显示，宁夏名义和实际边际资本生产率二者均显示出长期下降趋势，且剔除掉名义价格变化后的实际边际资本生产率2000年以来下降趋势明显。
1、宁夏名义边际资本生产率。名义边际资本生产率=名义国内生产总值/投资，选取1979-2014年的数据进行分析，其中投资选择固定资本形成总额。整体来看，宁夏的名义边际资本生产率呈现长期下滑趋势。
我们进一步计算全国及宁夏周边省区的名义边际资本生产率数据并作出比较。1990-2013年大部分时期，宁夏的名义边际资本生产率低于全国平均水平，仅有1995-2000年宁夏的边际资本生产率略高或基本持平于全国平均水平。2011年以来宁夏的边际资本生产率出现大幅下滑，偏离于全国平均水平更加明显。同甘肃、青海对比，宁夏的边际资本生产率低于甘肃，与青海基本持平。同宁夏相似，甘肃、青海自2011年以来边际资本生产率也出现大幅下滑，甘肃的边际资本生产率波幅较大，宁夏和青海波幅较小，在2011年达到阶段峰值后，均与全国趋势一致快速下滑，但宁夏、青海的边际资本生产率明显低于甘肃。
2、实际边际资本生产率。由于上文中名义边际资本生产率的计算是以名义价格为准，为了更准确的估计宁夏投资效率，我们采用张军（2005）的方法计算全国和宁夏的实际资本生产率和实际边际资本生产率。其中：
实际资本生产率=实际国内生产总值/实际资本存量（2000=100）
实际边际资本生产率=实际国内生产总值/实际资本存量（2000=100），折旧选择9.6%，计算计算见表1。
剔除掉名义价格变动对边际资本生产率的影响，资本生产率和边际资本生产率的趋势更加明显。2001-2014年，全国和宁夏实际资本生产率和实际边际资本生产率均呈现长期下滑趋势。实际资本生产率宁夏始终低于全国平均水平约0.2，实际边际资本生产率宁夏始终低于全国平均水平约0.15。2012年开始，宁夏实际边际资本生产率与全国趋势走向出现差异，全国基本保持平稳且略有重新提升的趋势，而宁夏进一步下滑。
三、宁夏投资效率偏低的原因分析
固定资产投资完成额是指以货币表现的在一定时期内建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称。它是我国计算固定资本形成总额的最基本资料来源。二者之间具有很强的相关关系，从理论上讲，经过正确调整，两个统计指标的趋势应该大致吻合。考虑到数据的可获得性和可比性，本文主要对宁夏固定资产投资构成进行分析1。在对2011-2014年分行业全社会固定资产投资分析中，制造业、房地产业、电力、燃气及水的生产和供应业以及采矿业四大行业总计约占全社会固定资产投资的75%左右，是影响宁夏投资效率的主要行业（表2）。
（一）规模以上工业制造业企业盈利能力偏低
在对采矿业、制造业和电力、燃气及水的生产和供应业规模以上企业盈利能力进行分析的基础上，本文发现在占规模以上工业总产值85%以上的主要行业，2011-2014年企业的净资产收益率大部分低于大型商业银行一年期理财产品预期收益率，2014年仅纺织业和农副产品加工业的净资产收益率大于大型商业银行一年期理财产品预期收益率，2012-2014年，制造业的净资产收益率连续为负值，2014年采矿业净资产收益率由正转负。这意味着假如该行业企业通过自有资金投资扩大生产规模，那么其投资回报率不如购买大型商业银行一年期理财产品（见附表）。对比表2，制造业、电力燃气及水的生产和供应业以及采矿业三大行业2011-2013年约占宁夏全社会固定资产投资的50%左右，而显然上述三大行业的规模以上工业企业盈利能力偏低，造成投资回报率低。其中：石油加工、炼焦和核燃料加工业、有色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业四个行业占规模以上工业总产值40%左右，是宁夏制造业的主导产业，2012-2013年净资产收益率连续为负值，全行业处于亏损状态，投资回报率自然为负值。
（二）能源化工为主导的产业发展模式导致投资乘数效应偏低
影响宏观投资效率的根本因素可以归结为投资乘数的大小。投资乘数指在未达到充分就业的情况下，投入一笔资金可以带来数倍于这笔投资的国民收入的增加。投资乘数的大小取决于该产业上下游产业链条的长短、企业扩大再生产和增加职工收入的情况、该区域人口的边际消费倾向等。2014年宁夏能源化工类产业规模以上企业总产值占比为61.16%3，可以说能源化工是宁夏的主导产业。能源化工产业有以下几点特征：
1、大中型企业产值占绝对比重。统计数据显示，按轻重工业分，宁夏重工业始终保持在全部工业总产值的80%以上；按大中小企业分，宁夏大型企业始终保持在全部工业总产值的50%以上。这与宁夏以能源化工为主导的产业发展模式匹配。能源化工企业规模效应极强，属于典型的资本密集型产业。大型企业在获取信贷资源方面具有天然优势，金融机构为能源化工企业投资扩大再生产提供相对廉价资金，导致金融机构与能源化工企业相互依赖性增强，在经济不景气时为规避风险4，优先考虑为长期合作的大型能源化工企业提供信贷支持，使原本融资难、融资贵的小微企业更加困难。
2、由于是资本密集型产业，能源化工产业在吸纳就业方面比其他产业明显偏少。2014年宁夏第二产业就业人数占比为19.2%，而全国第二产业占比为29.9%。同时，按行业分宁夏就业人员结构，第二产业中采矿业占2%、制造业占9%、电力及燃气占2%、建筑占6%，制造业就业人数明显偏少。从时间趋势来看，改革开放以来，全国第二产业就业人数占比稳步增加，从1978年的17.3%增加到2012年的30.3%，而宁夏自1995年增加到19.4%后，出现逐步下降趋势，最低仅为16.3%。
3、产业独立性强。能源化工产业生产所需机器设备往往具有极强的专业性，大部分采购自全国乃至全球各大厂商，与欠发达地区区域内部的其他制造商很难产生上下游采购经销关系，从而造成投资乘数效应不足。且由于能源化工企业以大中型企业居多，在发展到一定程度后多倾向于形成原材料粗加工-产品深加工-废料再利用的自我内部循环机制，从而实现占据整个上下游产业的相对独立的产业集团。
能源化工产业的以上特征导致如下问题：（1）对区域内部其他产业中小微企业容易形成信贷资源挤占，在经济下行周期更加明显，形成能源化工产业越发展对其他产业的资源挤占越明显、负面影响越大的恶性循环；（2）受欠发达地区设备制造发展不足以及能源化工产业设备专有性强等因素影响，对该行业进行的投资传导至欠发达地区区域内部上下游产业不足；（3）就业人数少，即使是在经济景气时的投资也仅能增加数量偏少的产业内部就业人员的收入，受到边际消费倾向递减规律影响，对整个区域居民收入增加极其有限5。综上所述，以能源化工产业为欠发达地区的主要投资标的必然造成投资乘数偏小，从而降低区域投资效率。
（三）房地产业投资促进经济增长作用不足
2006-2014年，宁夏房地产业固定资产投资占全社会固定资产投资的比重由21.44%增至28.36%，投资额由94.08亿元快速增至907.80亿元，增幅达6.49倍。房地产业投资对于宁夏经济增长变得至关重要。伴随着房地产投资的快速增加，其所拉动的国内生产总值却越来越少。房地产投资对经济增长的效用可以分为直接效应、间接效应、衍生效应。
1、直接效应。直接效应指房地产业投资对本行业国内生产总值的影响。宁夏房地产业固定资产投资对房地产业国内生产总值的拉动作用逐年下滑。据测算，每单位的房地产固定资产投资所带来的房地产业国内生产总值由2006年的0.27下降到2014年的0.13。这很大程度上是由于房地产的供给过快增加以及成本增加，使得房地产投资回报率出现下滑所致。
2、间接效应。间接效应是指房地产业的发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料。我国建筑成本中70%是材料消耗，发展房地产业需要建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供，从而拉动上游产业的发展。房地产业产业链长，据统计被带动的直接和间接相关产业达60多个。根据统计，宁夏主要工业产品有：发电、焦炭、原铝、橡胶轮胎、化肥、精甲醇、电石、水泥、乳制品、饮料酒、葡萄酒、轴承等，这意味着宁夏房地产业发展中需要的大部分产品需要采购自区外，对本地区的上游产业带动效应不足。
3、衍生效应。衍生效应是指房地产业发展的结果，即为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所，房地产品消费特别是住房消费是综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。宁夏城市人口密度低，2014年宁夏城市人口密度为每平方公里1253人，排全国第30名，仅高于内蒙古。餐饮娱乐及文化传媒等相关服务行业规模效应弱，辐射不足。此外，2014年宁夏城镇居民年人均可支配收入23285元，排全国第24名，偏低的人均可支配收入也为房地产的衍生效应发挥形成制约。
上述行业同样也是银行信贷投放的重点领域。统计数据显示，截至2015年末，电力、热力、燃气及水的生产和供应业、采矿业、制造业以及房地产业贷款余额占全部人民币贷款余额的46.89%，剔除掉个人贷款，上述行业贷款余额占全部人民币贷款余额的65.30%。因此，可以说，上文所述原因一定程度上解释了宁夏银行业信贷投放效率偏低的原因所在。
四、供给侧改革背景下的投资结构优化与效率提升
根据哈罗德多马模型，经济增长率取决于投资率和投资效率。根据宁夏实际，投资率已经处于历史高位，而投资效率面临持续下滑。要实现经济稳定增长，就需在从供给侧着力，根本上改变以能源化工为主导的产业发展模式，化解过剩产能，减少对房地产行业的依赖，逐步加大对其他比较优势产业的投资比重，从而提升投资效率。
（一）扶持培育比较优势产业扩大规模，促进经济结构转型升级
近年来宁夏一直在致力于培育葡萄酒、枸杞等立足于区域实际、具有一定比较优势的产业。但产量偏少，产值偏小，产业链条短，新兴产业尚无法承担起支撑宁夏经济增长的重任。充分分析并利用区域比较优势，是国际贸易重要理论，也作为很多国家或地区扶持产业发展的指导理论。但因为存在规模经济，即使欠发达国家或地区在某一产业方面具有比较优势，由于后进入国际市场，生产规模往往小于其他国家或地区，无法实现比较优势向竞争优势的转变。且由于发达国家或地区经过长时间的技术积累，相对于欠发达地区具有典型的技术优势，从而可以生产同一产业链条上更具有高附加值的产品。为避免沦为原材料生产和初级加工基地，在产业发展初期，政府应通过构建产研合作机制扶持比较优势产业发展。
（二）稳步扩大投资规模，逐步优化投资效率
根据宁夏目前所处的工业化阶段，同其他欠发达地区相似，宁夏在未来一定时期内仍然将保持较高的投资率。这一较高的投资率一方面是宁夏经济社会发展阶段所决定的，另一方面也是追赶东部发达地区、实现快速发展所必须的。正如前文所述，实现技术进步、提高全要素生产率是抵消资本边际生产率递减的有效手段，而实现具有比较优势的产业快速实现规模经济和技术进步，能够获取国际市场竞争优势，离不开大量的资本支持。已经存续的投资项目可能存在投资效率不高的情况，但也要避免出现投资中断，否则将导致更大的损失出现，且大部分大型投资项目往往是中长期的。这就意味着要提高投资效率必须以增加投资规模为基础，扩大投资规模和投资效率优化二者具有内在一致性，相辅相成。
关键词:投资;资金来源;投资调控
中图分类号:F830.593 文献标识码:B 文章编号:1007-4392(2007)01-0045-03
2001年至2005年,全国GDP平均增长率为8.92%,全区平均增长率为15,82%,鄂市GDP平均增长率为29.7%,比全国高20.78个百分点,比全区高13.08个百分点｡鄂市经济快速发展主要是实施“以资源换资金,以资源换项目”,加大招商引资力度,扩大固定资产投资,依靠投资的拉动促进经济的发展｡
一､固定资产投资资金来源构成分析
近年来鄂尔多斯市固定资产投资来源呈现出投资多元化､多渠道､额度大的特征｡表现是:
(一)投资资金主要来源是自筹和其它资金
鄂尔多斯市委､市政府在实施经济结构调整战略中,采取各种措施充分调动各经济成份的投资积极性,鼓励和带动非国有经济主体进行投资,使非国有经济投资迅猛增长,取代国有投资成为首要地位｡2006年上半年,国有经济投资完成86.12亿元,增长131.58%,占投资总量的43.04%,非国有经济投资完成114亿元,增长67.66%,占投资总量的56.96｡企业自主投资能力增强,固定资产投资资金主要是自筹和其它资金｡2001年到2005年五年间,固定资产投资资金来源57.87%是自筹和其它资金｡2006年上半年建设项目投资共到位资金307.47亿元,同比增长了74.3%,企业自筹资金到位247.55亿元,比上年同期增长139%,占到位资金的80.5%｡
(二)国内贷款成为投资增长的重要支撑
近年来鄂尔多斯市金融机构及市外金融机构发放了大量的中长期贷款,主要支持国家重点建设项目和基础设拖建设,有力地促进了经济的快速发展｡2001年到2005年,五年间平均国内贷款占固定资产投资资金的29.27%｡2006年上半年金融机构中长期贷款余额160.64亿元,同比多增41.25亿元,增长34.55%,占各项贷款余额的44.83%,同比提高11.31个百分点;其中基本建设贷款余额119.73亿元,增长36.32%,占各项贷款余额的33.47%,占中长期贷款余额的74.53%,分别比上年末提高1.47､3.34个百分点｡
(三)国家预算内资金占比逐步缩小
2001年国家预算内资金余额为 4.03亿元,占比为8.1%,2005年余额达到30.85亿元,比2001年增长6.65倍,占比为8.4%,比2001年高0.3个百分点,五年平均占比为10.54%;2006年上半年国家预算内资金余额为13.2亿元,同比下降27.3%,占投资资金来源的4%｡国家预算内资金主要投资于生态建设､水利建设和道路等基础设施建设｡
(四)利用外资水平较高,占比逐步扩大
“十五”以来全市引进外商投资企业78家,合同利用外资额13.17亿美元,实际利用外资额4.15亿美元,是“九五”的1.58倍,年均递增29.95%,超额1.15亿美元完成“十五”目标｡五年间平均占比2.29%｡2006年上半年利用外资余额1.68亿美元,同比增长36倍,占投资资金来源的4.3%｡“九五”期间以前外资主要投向于羊绒､纺织､建材行业,“十五”期间主要投向煤炭､天然气､高载能行业｡资金来源主要是美国､英国､加拿大､新加坡､日木等国和香港地区｡
二､固定资产投资多元化的成因
(一)国家能源战略西移和能源紧张为鄂市固定资产投资多元化奠定了坚实的基础
从上世纪八十年代国家能源战略西移和“十五”期间国家提出西部大开发以来,鄂市抓住机遇,积极争取和引进投资,随着神府东胜煤田､准格尔煤田､达拉特火电等一大批国家级重点项目的相继实施,使工业经济成为全市经济提速发展的强力“助推器”｡从2003年宏观调控实施以来,由于“煤､电､油､运”成为制约经济发展的瓶颈,国家加大了对“煤､电､油､运”项目建设支持的力度,为鄂尔固定资产投资快速增长提供了政策优势｡
(二)国有资源税低投资主体纷纷抢购圈占一次性能源
由于鄂尔多斯市煤炭､天然气等一次性资源储量大､品质好､易开采,资源税费低,各投资主体纷纷抢购圈占一次性能源｡以煤炭资源为例｡开采煤炭资源费按保有储量2.5元/吨上缴,以煤炭坑口价150元/吨计算,资源费只占坑口价的1.6%｡据调查,全国五大发电公司和其他大型能源企业纷纷到鄂尔多斯市投资,仅2003年一年签订投资协议的电力总装机容量就超过5000万千瓦｡
(三)市场准入门槛低,民间资本大量投入国家调控行业
从2002年以来,随着煤炭､高载能､房地产行业市场行情好转,由于市场准入门槛低,民间资本大量涌入这些行业｡鄂尔多斯市近年来新建154家高载能自筹,总投资达67亿元,固定资产投资全部为企业,其中有43.79亿元来自市外民营企业自筹,占总投资的65%｡全市2005年底共有煤矿552座,其中30万吨以下的有282座｡截至2006年6月份仅鄂市东胜地区就有房地产开发企业110家,同比增加30家,开工建筑面积211.65万平方米,同比增长215.5｡
(四)招商引资力度大,工业开发区(园区)集聚效应明显
鄂市经整合后的自治区工业开发区(园区)共 6个,截止一季度,开发区共入住企业359户,完成基础设施建设投资(历年累计)37亿元,引进国内大企业(集团)18个,同比增长125%,招商引资额(历年累计)达到61亿元,仅2006年一季度新增40亿元｡
(五)民间资本充足,民间投资活跃
随着鄂尔多斯市民营经济特别是煤炭､房地产业和高载能企业的快速发展,民间资本不断增加,民间投资日趋活跃｡全市以投资､担保､典当和委托寄卖名义注册的公司如雨后春笋般成立起来,纷纷从事投融资活动｡投资､担保､典当企业众多､融资量大｡截止目前,经鄂尔多斯市工商部门注册的投资公司有252家,注册资金33.87亿元,其中注册资金1亿元以上的24家｡担保公司116家,注册资金6.23亿元｡取得典当经营许可证的典当行9个和29个分支机构｡注册资金1.08亿元｡委托寄卖商行46家,注册资金499.46万元｡
三､投资多元化对鄂尔多斯市经济金融的影响
(一)经济实力提升
“十五”期间全市地区生产总值和财政收入年均保持30%和40%以上的高速增长｡据自治区统计局最新反馈,2005年鄂市地区生产总值达到594.8亿元,人均GDP4971美元,财政收入达到93.4亿元,固定资产投资突破400亿元,经济总量进入西部145个地级市前15位,综合实力荣列中国百强市第53位｡2006年上半年,全市完成地区生产总值340亿元,同比增长20.3%,实现财政收入68.4亿元,同比增长60.0%｡
(二)产业层次大提高
鄂市坚持不懈地推进产业结构调整,三次产业由“九五”末16:60:24,调整为2005年的6.8:52.5:40.7,第一产业在GDP中的份额减少,但总量扩大,效益提高;第二产业主导地位仍然突出,在一批大项目､好项目的推动下,呈现新型化､多元化发展态势,项目建设和产业层次由低端向高端演进;第三产业增速不断加快,所占份额不断提高,2006年上半年;服务业增加值首次超过 工业,传统服务业向集约化､高层次演进,现代服务业快速发展,具有鄂尔多斯优势特色的文化､旅游､运输产业蓬勃发展｡
(三)发展后劲增强
2001年至2005年累计实施亿元以上项目376个,总投资达到4290亿元｡围绕羊绒､化工､煤炭等主导产业,建设了一批国家级､自治区级技术研究中心,扶持和引导企业建立了三个博士后工作站,鄂尔多斯已建成全国科技创新试点城市和国家羊绒标准化基地､煤液化基地､国家新材料成果转化基地,科技支撑能力不断提高｡几年来,通过建好大基地,吸引大项目,通过大项目､大基地聚集科技､人才､资本､管理等优势生产要素,从根本上改变了地区要素结构,提高了要素集聚水平,增强了可持续发展能力｡
(四)金融业务持续快速发展,质量效益明显提高
随着鄂尔多斯经济的快速发展,鄂尔多斯金融业也获得了长足进步｡截至2006年6月末,金融机构各项存款余额385.15亿元,同比多增35.45亿元,增长61.84%,增幅比全区高38.16个百分点,比2001年增加291.61亿元,增长3.11倍｡金融机构各项贷款余额358.28亿元,同比多增59.1亿元,增长 55.97%,增幅比全区高 31.28个百分点｡比2001年增加242.98亿元,增长2.1倍｡2006年6月末,实现利润6.5亿元,同比增加3.04亿元,增长87.86%,比2001年增加6.34亿元,增长39.62倍｡国家银行不良贷款率为5.63%,同比下降4.85个百分点,城乡信用社不良贷款率为5.57%,同比下降6.16个百分点｡
(五)投资主体换位,宏观调控效果不明显
随着投资主体换位,民间资本和企业自筹资金成为投资快速增长的重要力量,一些项目没有银行贷款,给宏观调控带来难度,宏观调控效果受到影响｡
四､加强宏观调控,控制投资过快增长
(一)落实科学发展观,改变以经济发展速度为主要考核指标的政绩观
落实科学发展观,首先要改变对党政部门的考核的政绩观｡一直以来,考核GDP造成了部分官员的唯“GDP”论,导致一些地区以牺牲资源和环境而盲目引进 “高耗能､高污染”企业和过度开发资源来发展经济｡由于房地产业在GDP的增长中占了相当高的比重,且周期短､见效快,也成为地方政府追求政绩,发展经济的捷径,导致房地产业快速发展,房地产价格增长过快｡今后考核党政干部政绩的主要指标应当是以人均收入增长为核心的以人为本的发展指标,保证人与自然和谐相处,建设资源节约型､环境友好型的社会｡
(二)明确引进项目的审批权限,提高国家调控行业的市场准入门槛
据调查,鄂尔有相当一部分高载能高污染企业是由开发区､乡镇政府有的甚至是村委村政府引进的｡因此,对国家宏观调控的行业和企业,不论规模大小均应明确由省市自治区及以上政府批准,避免地方各级政府为了突出政绩而盲目引进和发展｡要提高重要资源､一次性能源等资源占用税,避免一些投资主体抢占､圈占资源,过度开发和掠夺性开采｡
(三)尽快大幅提高存贷款利率,抑制固定资产投资过快增长
现行的利率水平是在通货紧缩趋势下连续下调形成的,目前宏观经济形势已经发生了明显变化,实际利率已经变为负数｡实际利率长期扭曲,不利于抑制固定资产投资过快增长｡当前存款利率过低,导致民间资金大量增加,民间投资公司､担保､典当和委托寄卖等非正规金融活跃,大量投资于国家宏观调控的行业,使宏观调控措施难以实施,潜伏着巨大的金融风险｡由于地方政府主导着投资和信贷需求,贷款利率低引发地方政府竟相囤积贷款,以对付今后更加紧缩的信贷政策｡虽然贷款利率浮动区间很大,但由于国有商业银行发放贷款的对象主要是大企业和大项目,利率上浮很小,对有的大企业和大项目甚至采取下浮的手段来营销贷款｡大幅上调基准利率后,增加了项目投资成本和企业财务成本,有利于抑制投资过快增长,有利于抑制地方政府囤积贷款行为｡在调整利率时,存款利率调整幅度应大于贷款利率,减少基准利率的利差,促使商业银行调高对大企业大项目的贷款利率,抑制信贷过度集中和过快增长,促进商业银行改进对中小企业的信贷服务,解决中小企业资金不足的困境｡
(四)严格控制信贷向过剩行业发放
鄂尔多斯市上半年信贷投放新增82.22亿元,同比增长258.9%,比2005年全年多投放11.62亿元｡新增贷款主要集中在煤炭､电力､化工､房地产等产业,上半年重点行业新增贷款43.61亿元,占新增贷款总额的53.04%｡煤炭､电力行业已出现潜在的产能过剩问题｡各金融机构要认真贯彻国务院召开的电视会议精神,严格控制货币信贷过快增长可能产生的信贷风险和信贷过度集中于过剩行业的风险,合理控制信贷投放｡对不符合市场准入条件的新建项目和改扩建项目不予贷款｡人民银行要加强宏观监测分析,加强风险提示,进一步加大“窗口指导”和信贷政策引导力度｡
关键词：吉林省；房地产市场；增长率
一、吉林省房地产市场发展现状
近几年，由于经济发展和人民生活水平的提高，吉林省房地产市场发展迅速。在固定资产投资额中增速明显。其中房地产投资额也逐年增多。2009年吉林省房地产固定资产投资总额是6411.6亿元，大约是1999年的12.82倍。此外，房地产投资额占固定资产投资额的比重总体上也是增加的。2005年由于国家采取了宏观调控的措施，遏制了房地产投资规模，引导了房地产市场走上健康、平稳发展的轨道。2006年后，趋于稳定平缓状态(见下图)。
近几年来，吉林省房地产市场的开发机构数量和结构上都发生了较为明显的变化。房地产投资额由2005年的874.3亿元增加到2009年的2640.56亿元；房地产公司的数量由2005年的758个增加到2009年的1370个；经营收入由2005年的140.73亿元增加到2009年的402.47亿元。这些增长数据都标志着吉林省房地产业发展经历了导入期，逐渐进入到成长期。从增长的倍数差异上看，吉林省房地产业的集中度在上升。从结构上看，国有和集体企业的数量逐步减少，其他类型的企业的数量大幅度增加。
二、吉林省房地产市场存在的问题
目前，供给约束和有效需求不足是吉林省房地产市场存在的两个主要问题。
一是供给方面，从全国数据可以看出，供给收入弹性始终小于需求收入弹性，而吉林省数据，除2006年受国家政策影响，供给收入弹性为4.0大于需求收入弹性为2.0。2007-2009年供给收入弹性均大于需求收入弹性。房地产商品需求弹性高，说明房地产市场供给约束问题不断加重。二是需求方面，房地产商品作为特殊的生活必需品，其价格上涨并不能抑制市场对房地产商品的旺盛需求，即房地产商品的需求具有刚性。尽管吉林省城镇家庭人均可支配收入有所增长，但与全国相比，差距很大。2006年吉林省城镇居民人均可支配收入与全国相比，相差1984.43元，而2009年，二者相差3168.38元。可见这种差距在不断扩大。吉林省较低的收入水平抑制了房地产商品的有效需求(见下表)。
此外，城市化进程的加快会拉动房地产市场的需求。吉林省农业人口占总人口的比重较高，据《吉林省统计年鉴》统计，吉林省非农业人口增长率2004-2008年的0.73％与2001-2003年的1.49％相比明显下降。吉林省城市化水平提高幅度小，2000-2009这十年的城市化水平仅提高了3.64个百分点。可见，缓慢的城市化进程严重阻碍了吉林省房地产市场的发展。
综上所述，吉林省近几年来房地产市场发展迅速，但仍然面临着严重的供给约束和有效需求不足的问题。应该合理优化经济结构，在振兴东北老工业经济的同时，发展新兴产业，转变经济增长方式，提高百姓的收入水平，从而为吉林省房地产市场的发展奠定坚实基础。
参考文献：
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