时间：2023-06-27 16:06:00
导语：在商品房建设标准的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
一、定向限价商品房的建设标准：定向限价商品房在一般商品房的建安基础上，增设水、电、气、闭路电视（不含机顶盒）,防盗门，铝合金或塑钢外窗，厕所蹲便器，清水墙，砂灰地面，通讯等设施，保证水、电、气按一户一表一卡计量到户。
二、定向限价商品房的销售对象：定向限价商品房是市政府通过特定方式推出，专门用于因征地拆迁农转非的特殊商品房。其销售对象必须是定向限价商品房区域范围内的被征地拆迁群众，每人凭市土地统征和整理中心出具的购房证明只能享受一次购房。购房户不得转让购房证明，跨区域购买必须经土地统征和整理中心批准后才能购买。
三、定向限价商品房的销售价格：其销售价格是以市政府公布的各区域货币还房价标准为基数，由市国土资源局牵头，市财政局、市规建局参与提出方案，报市政府核准确定。凡政府设定的定向限价商品房未经政府批准，一律不得对外销售。购房户凭证明购房时，一证只能购一房，且购房面积人均控制在30平方米，以户为单位，超出享受面积10平方米以内(含10平方米)，按定向限价房计价，超出10平方米以上的面积，按商品房市场价计算。
四、定向限价商品房的优惠政策及土地出让方式：定向限价商品房享有以下优惠政策：城市建设配套费全免、人防易地建设费按每平方米5元收取的，自来水配套费减免650元/户，天然气配套费减免500元/户。定向限价商品房用地一般采用拍卖的形式出让土地。
五、定向限价商品房的工程建设管理：市质监站应制定专项工程质量监督方案，派工程质量监督小组对定向限价商品房建设进行全程跟踪监督，市质监站涉及经费列入工程投资，监理单位每月应书面向有关部门通报质量情况及整改意见。
第二条 商品房是指经批准具有法人资格的城市建设综合开发公司（以下简称开发公司），综合开发建成后出售的住宅、商业用房、各种楼宇以及其他建筑物。
第三条 出售商品房及有偿转让开发土地，应贯彻“优质优价、分等定价”的原则，根据房地产市场的需求，在预算成本基础上，区别住宅质量、结构、层次、朝向和所处地段及基础设施完善程度等因素，核定商品房和开发土地的价格。
用侨汇或外币购买商品房和支付土地转让费的，其价格标准另行制定。
第四条 商品房成本按以下因素构成：
（一）征地拆迁、安置补偿费；
（二）勘测设计费；
（三）建筑安装工程费；
（四）市政基础设施工程费；
（五）公用建筑配套设施费用；
（六）企业管理费，一级公司为预算成本额的3％，二级公司为2.5％，三、四级公司为2％；
（七）银行利息；
（八）按规定应缴纳的各种税费（不包括所得税）；
（九）不可预见费（按市建设银行核准的实际预提支出核定，最高不应超过4％）。
第五条 土地开发各个项目的开支标准，应按国家规定执行，其成本按以下因素构成。
（一）旧城区开发成本构成：
1.征地拆迁安置补偿费；
2.三通一平费；
3.企业管理费（计算标准与本办法第四条第六款同）；
4.银行利息；
5.按规定应缴纳的各种税费（不包括所得税）；
6.不可预见费（计算标准与本办法第四条第九款同）。
（二）新区开发成本构成，除本条第一款的六项外，还应加上市政基础设施工程和公用建筑配套设施费用。
第六条 销售给私人的住宅按优惠价格照顾，可在计算售价时，减去免交的各种税费部分。
凡私人转让商品房，应按《广州市房屋交易暂行办法》规定执行。
第七条 计算利润方法：
（一）开发公司有偿转让已开发的土地，应按开发土地项目的预算成本，加上不超过预算成本10％的利润收费。
（二）开发公司出售商品房，按本办法第四条规定项目预算成本，加上不超过预算成本8％的利润计算售价。
（三）对不负责土地开发，只建设出售商品房的，按本办法第四条规定项目预算成本，加上不超过预算成本6％的利润计算售价。
第八条 市建设银行应协助建设单位对建设项目进行经济概算、预算和决算的审核。
第九条 销售商品房及有偿转让开发土地价格的审批程序：
开发公司有偿转让开发土地和出售、预售商品房，应于转让、售出前一个月，按本办法有关规定核实成本，确定售价、填写“商品房售价计算表”，并提供房地产成本构成的有关资料送市建设银行审核后，分别报市城乡建委、市物价局联合审查批准。审批时间不应超过三十天。对逾期未批复的，视为默认，可按申报价格执行，但应报市城乡建委备案。
第十条 开发公司有偿转让土地和出售、预售商品房均须签订合同，并应经市公证机关公证。
预售商品房，应在商品房建设正式动工后，才能预售。
第十一条 开发公司出售商品房时，应持售价的批文以及有关证明，按本市房屋交易和产权登记的有关规定，到房管部门办理手续。
第十二条 对违反本办法者，市建设银行有予办理有关款项的支付手续，市房管局不予办理有关房地产权证书手续，物价部门按违反物价政策处理。
第十三条 凡中央、省直属单位和本市所属单位在本市辖区内经营房地产的开发公司，均须执行本办法。
第十四条 市属县城镇开发公司销售商品房和有偿转让开发土地的价格管理，由县建委、建设银行和物价部门根据当地具体情况共同拟定，报县人民政府批准执行。
关键词：限价商品房 政策 政府 策略
现如今我国房价非常不稳定，房价大趋势是震荡上涨，特别是07年、09年房价猛涨，虽然后续有回落，但是房价依旧是呈上升趋势。针对这一问题，国家也不断加强保障性住房的开发建设工作力度，提出有关廉租房、公租房、经济适用房建设、限价商品房的一些政策。限价商品房能够为购房居民减少购房负担，也是解决民生问题重要环节，也是住房保障的重要着力点。但是，由于我国市场环境比较复杂，限价商品房依旧存在很多问题，政府也是针对这一问题不断的进行完善。
一、限价商品房的政策实践情况及问题
（一）我国各地限价商品房的政策对比
我国房价飙升重点在07年、09年，特别是中大型城市，限价商品房政策也最先在中大城市实施。限价商品房明确了销售对象、户型面积以及销售价格等规定，各地区根据本地区的情况在的政策实施过程中也有一定差别。限价商品房更多是作为保障性住房，其主要的消费群体是收入中低等的家庭，对申请保障家庭有年收入的申请标准，再有就是对一些外来务工人员也纳入了保障对象。限价商品房大多数都是以中小户型为主，面积最大不会超过100平方米，对于拆迁房，更多的是采取对接的方式。限价商品房价格是实行政府指导价，由于各地的房价不同，其限价商品房的指导价也不相同，一般的售价是在同地点、同类型房价的70%左右，同时也考虑土地成本、建设成本以及利润进行综合考虑，进而确定限价商品房的售价。
（二）限价商品房政策实施中的几个问题
1、限价商品房门槛高
限价商品房的实质是一种保障性住房，其销售对象是收入水平在中低等需要住房需求的家庭。现如今许多限价商品房都设立较高的购买门槛，关系到需求者的人口结构到家庭收入比例以及家庭总资产等多项考量。以西安为例，目前的准入标准为：三人及三人以上家庭人均月收入低于2500元，两人及单身家庭分别乘以系数1.1和1.2；人均住房面积小于17平方米，这就造成群众实际购买能力与银行按揭标准不匹配。还有一些城市对有购房需求者的户籍、婚姻状况、具体年龄进行门槛设置，其很多阻碍性非常大。还有个别城市改变限价商品房的性质，由于限价商品房的房价相对较低，其购买力强，许多城市把限价商品房作为一种福利，把限价商品房演变成一种内部员工特供房。
2、限价商品房的定价机制不合理
限价商品房的定价是基于同地点、同类型商品房价格的70%左右定价考虑。由于现如今房价相对比较虚高，把限价商品房的定价依托于周边房价欠缺合理性，但是炒房的现象依旧存在，使得房价虚高是事实。如果周边房价过高，就会导致限价商品房的价格就不会很低，限价商品房的价格过高，会为中低等收入家庭造成较大的负担，让许多中低等家庭承受不起过高的房价。以西安三环为例，普通商品房销售均价在5500元左右，限价商品房销售均价在4800元左右，差价较小，由于购买资格准入门槛较高，市民需提供的资料证明较多，花费时间精力较多，导致好多市民不愿意申请限价商品房。
3、配套不全的影响
限价商品房位置相对较偏，多数都在城乡结合部周围，特别是大城市都是“寸土寸金”，很多新建立的限价商品房都在郊区。周边配套不全，例如商场、医院、图书馆等，而且交通不便，有的项目市政配套不到位，这也成为了制约限价商品房销售的主要因素。
二、完善限价商品房政策的策略及建议
（一）降低购房门槛，完善管理体系
限价商品房应该真正的做到利国利民，就要做到公平性、透明性，建立健全更加完善的管理机制。政府应该落实限价商品房的真正作用、目的，保证购房需求者都是一些收入中低等的家庭，建立一个收入、财产、不动产等审查制度，对于限价商品房的准入机制和退出机制进行完善。限价商品房要面向真正有需求而家庭收入一般的购买者。就西安市目前对申请人或家庭成员离异、涉及房产处置且未再婚的，申请条件是离异时间应满3年，这个规定使离异后面临无房确实需要住房的人员是无法购买的。建议有关部门对限价房的政策根据本地区的不同时期的具体情况进行及时的调整，使限价房这一惠民政策真正落实到需要住房的中低收入家庭头上。
（二）合理定制限价商品房价格
限价商品房的定价要做到定价相对比较合理的范围之内，不能让中低等家庭望尘莫及，就算买不起也不能想不起，价格要让中低等家庭接受，真正的让人们感觉到限价商品房相比普通商业房更加优惠。而且政府应该健全土地市场机制，对于限价商品房的各个环节进行合理定价，对限价商品房的定价不以周边房价为标准，政府应该以房产自身造价为依据，在保证不亏损的情况下，获得一些利润。在满足限价商品房保障对象的前提下，剩余房源可用于住房困难职工较多的企事业单位，也可用于棚户区改造、省市重点项目、公益性项目和市政基础设施项目的拆迁安置。
（三）健全配套设施
针对配套设施不完善的问题，政府应加强限价商品房周边交通建设，例如开通公交车、地铁、轻轨等线路。加强公共交通的便利性，保证交通线路的多样性，保证居民出行便捷性。在限价商品房周边安排配套设施的建设，特别是大型购物商场、大型超市、医院等设施，并且一些基础设施要健全，保证基础设施能够满足居民的日常需求。
三、结束语
限价商品房是带有保障性的房产，为许多中低等家庭提供住房的机会。虽然限价商品房的政策还不够完善，但是随着社会的发展，一些问题必将会被国家、政府解决，到时限价商品房的经济性、适用性更加能够凸显出来。
参考文献：
关键词：小产权房;转正;路径
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2015年1月17日
一、引言
近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。
2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。
但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。
二、小产权房确权
首先，依据非官方统计数据显示，中国小产权房建筑面积已达60多亿平方米，这么大规模的小产权房产生的原因多种多样。因此，小产权房“转正”不应“一刀切”，应分类转正。于是，本文首先设立小产权房“转正”前提，及小产权房确权标准，确权小产权房才能“转正”。
其次，根据小产权房相关法律法规，小产权房不合法的关键原因在于其土地不合法。因此，对小产权房进行确权，以其用地性质为核心确权标准。我国已建小产权房根据其所用的土地性质分为三类：第一，在国有建设用地上建的小产权房;第二，在集体建设用地上建的小产权房，其中集体建设用地分为：公共设施用地、集体企业用地、农村住宅用地（宅基地）;第三，在农业用地上建的小产权房。为了保障我国18亿亩耕地红线，以及根据农业用地必须农用的土地管制原则，在农业用地上所建小产权房不予确权;根据最新农村土地流转规定，农村集体建设用地中的集体企业用地可以上市招拍挂，但其用地性质是商务用地，因此在集体企业用地上所建小产权房也不予确权。
另外，小产权房在建设过程中，未办理“五证一书”，缺乏相关质量监管，现存小产权房存在质量隐患，于是小产权房确权还要对房屋质量进行专业评估。根据目前房屋安全质量评估规定，房屋质量评级为C、D级为“危房”，因此质量评级为C、D级房屋不予确权。（图1）
三、确权小产权房“转正”路径选择
首先，据国土部门统计，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。小产权房的规模巨大，加之小产权房的成本远远低于商品房，从房地产经济角度考虑，如果大规模的小产权房进入市场流通，很可能会对房地产市场造成巨大冲击，影响我国房地产市场稳定。因此，小产权房“转正”应该考虑市场承受能力。目前，我国为缓解住房压力，实行住房“双轨制”，即商品房系统与保障性住房系统。如果单一的将小产权房转入“商品房”，大量的小产权房流入二手房系统，商品房供应突增，必然对商品房市场造成影响;如果单一的将小产权房转入“保障性住房”，商品房需求剧降，同样会对商品房市场不利。鉴于对我国住房市场考虑，小产权房“转正”应是商品房、保障性住房多模式路径发展。
其次，小产权房“转正”理应补交费用，而小产权房房主部分是社会中低收入人群，因此小产权房“转正”路径设置需考虑房主的经济承受能力。小产权房的“转正”成本在房主的经济承受能力之内才能有效地调动房主转正小产权房的积极性。对于生活经济压力较大的房主而言，如果将小产权房转为“商品房”，“转正”成本相对较高，他们很可能难以承受。对于处于农村交通地理位置相对较差的这类小产权房而言，将小产权房转为“商品房”，房主不仅要承受“转正”成本带来的经济压力，同时如果房屋欲卖出，能否找到买家，能否实现房屋增值利益，这些都会为房主带来“转正”困扰。同时，农村交通地理位置较差的这类小产权房，大多是属于房主自住，不管是转为“商品房”还是转为“保障性住房”，都不能调动房主积极性。这类房主只需要保障其房屋产权，以防被拆迁时经济利益受损。因此，从小产权房的实际情况出发，为调动小产权房房主积极性，必须采取多模式的“转正”路径。
综上，小产权房的“转正”路径必须商品房模式与保障性住房模式并存。同时，在农村交通地理位置较差的这类小产权房，情况特殊，没有转为“商品房”或“保障性住房”的意义，但需要保护房主的房屋所有权权益。
四、确权小产权房多模式“转正”程序
（一）商品房模式。小产权房占用土地中国有建设用地与集体建设用地的所有权者不同，所以小产权房转为“商品房”的程序，二者应不相同。另外，小产权房转为“商品房”就是将其不完全产权转为与商品房相当的合法完全产权。因此，小产权房转为“商品房”程序须以产权“转正”为核心。
1、房屋所有权证。在国有建设用地上和集体建设用地上建的小产权房均没有合法的房屋所有权证，而是“乡产证”或者是与开发者签订的购房协议。商品房房屋所有权证则是在购房者支付完所有房地产交易费用之后，并且房地产企业把商品房完整交付给购房者，才能向房地产交易部门申请领取《房屋所有权证》。与商品房拿证的程序相比，小产权房购房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因为开发主体没有按照合法程序对房屋进行开发而没能使小产权房房主得到房屋所有权证，使房主支付了费用，权益却没得到合法保护。因此，从保护小产权房房益出发，将小产权房转为“商品房”时，房屋交易部门应该颁发《房屋所有权证》。房屋所有权年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。
2、土地使用权证
（1）国有土地使用权证。在国有建设用地上建的这类小产权房转为“商品房”应颁发《国有土地使用权证》，但由于这类小产权房没有缴纳土地出让金，从政府利益角度来说，这类小产权房“欠”政府土地出让金及相关税费。同时，房屋建设过程中没有报建程序，而房屋使用者却享受了公共基础配套设施。
以商品房来讲，土地出让金及相关税费、房屋建设基础设施配套费等，最终都是转化为房价由购房者来承担。因此，从利益平衡角度出发，房主选择将其小产权房转为“商品房”，应由房主承担须补交的土地出让金及相关税费、城市基础设施配套费等。房主补交了“转正”的税费之后，可取得《国有土地使用权证》。土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
（2）集体土地使用权证。在部分集体建设用地上建的小产权房转为“商品房”应颁发《集体土地使用权证》，这类小产权房的土地使用成本虽在建房时补偿给了农民或村集体，但未缴纳农村土地使用相关税费、村镇基础设施配套费等相关税费。
同理，从政府利益讲，房主须补交土地使用税费、村镇基础设施配套费等相关税费，才能获取《集体土地使用权证》，土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
3、商品房模式“转正”程序图。（图2）
（二）保障性住房“产权共有”模式
1、保障性住房模式思考。从保障性住房角度来说，保障性住房除了其建设成本与商品房存在差异以外，其功能属性是不同的。保障性住房主要是用于保障社会中低收入的住房困难人群的居住，因此小产权房“转正”为保障性住房，理应考虑保障性住房的功能属性。事实上，居住在小产权房的人不完全能满足保障性住房申请条件，但本文考虑小产权房可“转正”为保障性住房，主要是基于以下几点：第一，购买小产权房的人有部分是社会的中低收入人群，这部分人正是由于经济的原因，没有能力购买商品房而迫于无奈购买的小产权房，因此这部分人群的现实情况和保障性住房的保障对象是有共通点的;第二，小产权房“转正”的“产权共有”模式，小产权房房主不需要补缴费用，而是将补缴的费用转换为政府持有的产权，但小产权房“转正”为保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性质进行配租或者回购，这样一来即便小产权房“转正”了但也很难实现房屋的增值能力。因此，从经济利益角度来判断，选择将房屋“转正”为保障房的房主，会更偏向于是经济能力不强的这类房主，即很可能会偏向于是社会中低收入的这类房主，这样这类房主与保障性住房的覆盖人群并不矛盾;第三，该模式涉及的社会公平问题，本文确定双方产权比例的标准是以商品房成本投入为参照，因此小产权房“转正”后，虽转为了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地划拨和税费优待，即保障性住房模式相当于是为房主为社会中低收入人群而设计的一条出路，考虑其经济能力，以保障性住房形式保障其居住权，但不负责其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“转正”路径。目前，北京保障性住房“产权共有”试点意见指出房屋产权由个人与政府出资比例为划分依据，共同拥有房屋产权。因此，本文购房者与政府对小产权房“产权共有”的产权比例，以此意见为依据。
确权小产权房转为保障性住房，房主不需要补交税、费，而是将原本需要补交的税、费转为房屋产权（政府持有），房主将房屋所有权转为另一部分房屋产权（房主持有），即政府与房主产权共有。
产权比例的确定依据房主需要补交的这部分税、费在同类商品房开发成本中所占的比例而定。因而，国有建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更多，这类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例应相对更高;在部分集体建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更低，这一类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例相对更低。
房主与政府共有产权的拥有年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。（图3）
（三）小产权房模式。考虑有部分小产权房位处农村相对较差的交通地理位置，购房者属于其他村的居民。这类小产权房房主一般为务农人员，经济收入能力较差，转为“商品房”会为其带来严重经济困扰，这类房主不会主动“转正”其小产权房。如果将这类小产权房转为保障性住房，这类房屋也发挥不了其保障性作用。在考虑这部分小产权房存在的实际情况之下，这类小产权房可选择保持原状，由相关政府部门对这部分房屋的实际情况进行鉴定，鉴定之后颁发房屋所有权证，以保证房主的财产权益。同时，设立独立的小产权房管理系统，对这类小产权房进行监管。
这类小产权房鉴定标准：第一，用地为部分集体建设用地;第二，位于农村交通地理位置差;第三，购房者属于其他村农民但房屋是用于自住。（图4）
五、总结
首先，根据目前小产权房规模及其形成原因的多样性，确定了小产权房“转正”应设置条件，即对小产权房进行确权。其次，以小产权房用地性质为确权标准核心，并辅以小产权房房屋质量评估，设置了小产房具体的确权程序。其中，从用地性质角度出发，由于农业用地被占用会严重危及我国18亿亩耕地红线，并且根据土地管制原则农业用地必须农用，因此农业用地上小产权房不予转正。目前，农村集体土地流转的最新规定，集体企业用地可上市流转，但其用地性质为商业用地，因此集体企业用地上所建小产权房不符合用地性质要求，不予确权。从房屋质量角度出发，房屋质量评级为C、D级，属于危房，不予确权。综上，小产权房用地性质属于国有建设用地、集体宅基地、集体公共建设用地，并且房屋质量评级为A、B级房屋，均予以确权。
在小产权房确权基础上，依据我国目前住房供应“双轨制”，构建了小产权房多模式“转正”路径。以商品房、保障性住房、小产权房为“转正”路径，分别设计了确权小产权房“转正”程序。其中，商品房模式以“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）为核心，设计了“转正”的分步程序;保障性住房模式则以“产权共有”为核心，根据房主、政府双方拥有房屋财产比重，共同拥有房屋产权;小产权房模式则是在考虑部分房屋的特殊性，经对其交通地理位置、需求属性进行确认后，对这类特殊小产房颁发房屋所有权证，保障房主房屋财产权。
本文综合考虑了小产权房形成背景，我国目前住房市场现状，以多重选择为核心，设计了多模式的小产权房“转正”路径，望能为推动小产权房问题解决提供绵薄之力。
主要参考文献：
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[2]王克群.小产权房的解决对策[J].广东经济，2010.3.
近来，购房者对商品房的质量、面积和产权证的发放等方面投诉较多，对商品房销售中出现的欺诈、不讲诚信等问题反响比较强烈。既对商品房的销售市场产生了不良影响，也影响了住房制度改革和房屋商品化的推进。为了保护消费者利益，促进住房消费市场的发育，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：
一、地方各级人民政府建设和房地产主管部门要加强商品房的销售管理，把加强商品房质量管理作为1998年的工作重点，切实保护购房者的合法权益。各房地产开发企业，应当依法经营，加强质量管理，提高市场服务水平，反对不正当竞争，反对欺诈，以优质服务取信于消费者。
二、商品房屋的建设必须符合国家有关的设计、施工等技术标准和规范。商品房屋竣工后，开发经营企业应向房地产开发主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的商品房屋不得交付使用。房地产开发企业应建立商品房质量管理体系，加强商品房质量管理，对所开发经营的商品房承担最终质量责任。
三、商品房销售单位必须是具有独立企业法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。
项目公司销售商品房的，必须经房地产开发主管部门核准。
四、委托房地产中介服务机构进行销售的，房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明受托单位的权限。
五、房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要实事求是，房地产广告要严格执行《房地产广告暂行规定》，用词应严谨、规范，不得加入虚假内容。凡广告承诺的内容，必须严格遵守。
六、房地产开发企业预售商品房时，必须向购买方出示《商品房预售许可证》。现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。
七、商品房销售（预售），应当签订书面的销售合同，房地产开发企业不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同的内容提出变更和修改。
八、各地要大力宣传、推广《商品房销售合同示范文本》。商品房购销合同应当明确以下主要内容：
1.用地依据、商品房座落位置、商品房交付使用期限；
2.总价款、付款方式、付款时间；
3.使用面积、建筑面积（其中实得建筑面积、公用分摊面积应分别标明）；
4.商品房的销售方式（预售或现房销售）；
5.商品房屋的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任；
6.发生设计变更的约定；
7.关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；
8.物业管理方式及售后保修、维修责任；
9.合同约定面积与实得面积发生差异的处理方式；
10.违约责任。
九、各地要严格执行《城市商品房预售管理办法》，加强预售管理工作。对不符合商品房预售条件的开发项目，不得发放《商品房预售许可证》；对批准预售的项目，要加强预售款项的监督和预售项目的监管，防止“烂尾楼”的产生。
十、商品房公用面积分摊应当严格执行1995年建设部的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》的规定，各地要结合当地实际，尽快制定实施细则，明确商品房实得面积的合理误差范围和超出合理范围的处理方式，原则上要保持一幢楼误差面积的代数和趋于零。
第一条 为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称预售商品房，是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。
本条例所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本条例所称预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本条例适用在本省行政区域内依法开发的商品房的预售行为及其管理。
第四条 省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门（以下称“主管部门”），负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。
政府其他有关行政管理部门在各自的职责范围内，做好商品房预售管理工作。
第五条 预售商品房应当遵循公平和诚实信用的原则。
第二章 商品房预售项目管理
第六条 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：
（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；
（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第七条 预售人应当分期或者分单项向主管部门申请商品房预售许可证。
主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的预售条件对项目进行核实，自受理申请之日起十五日内，对符合条件的项目核发商品房预售许可证，对不符合条件的，应当书面通知申请人并告知不予核发的理由。
商品房预售许可证应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，并附图注明预售商品房项目的座落位置和楼号。
第八条 主管部门核发商品房预售许可证时，应当要求预售人提交施工进度方案、投资计划和资金来源等材料，通过实地考察和分析，核准项目竣工交付使用时间的合理性。主管部门能证明其不合理的，应当责令预售人进行修改。
第九条 已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。
第十条 预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。
第十一条 预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意。
转让预售的商品房项目的，受让方应当为依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。
第十二条 转让预售的商品房项目的，受让方应当享有原预售人对预购人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。
第十三条 受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当持下列文件到原发证机关变更商品房预售许可证：
（一）商品房项目的转让合同；
（二）原商品房预售许可证；
（三）土地管理和城市规划等部门同意变更的有关证件；
（四）受让方的房地产开发资质证书；
（五）在项目所在地商业银行开设的预售房款专用帐户；
（六）法律、法规规定的其他条件的证明材料。
对符合条件的项目，主管部门应当自受理申请之日起十五日内变更商品房预售许可证。
预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换领商品房预售许可证的，不得预售商品房。
第十四条 市、县主管部门应当对已核发商品房预售许可证的项目进展情况进行跟踪监督，发现问题时，应当责令预售人限期改正。
第十五条 预售的商品房项目竣工后，主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收，验收合格后，方可交付预购人使用。
第十六条 市、县主管部门应当设立和公布商品房预售的查询和投诉电话；对受理的投诉，应当及时处理并予答复。
第三章 商品房预售行为管理
第十七条 预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项：
（一）预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；
（二）商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；
（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；
（四）项目及其配套设施的平面示意图；
（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊办法；
（六）预售商品房的价格和付款办法；
（七）商品房预售款的专用帐户；
（八）物业管理事项；
（九）法律、法规规定的其他事项。
第十八条 预售人委托房地产中介机构销售的，应当委托有资格的中介机构并出具委托书，明确委托的范围和权限。人应当以书面方式向预购人明示第十七条规定的事项和下列事项：
（一）人的资格证书；
（二）预售人出具给人的委托书；
（三）人的地址和联系电话。
第十九条 预售人预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。
第二十条 预售人的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房预购销合同中约定。
第二十一条 预售人预售商品房广告时，应当提前五日将拟的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时，应当责令其停止。
第二十二条 预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。
第二十三条 预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。
收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。
预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第二十四条 商品房预购销合同应当载明和约定下列事项：
（一）预售人、预购人和双方的委托人姓名（名称）、地址、邮政编码和合法证件号码；
（二）预售人用地依据和预售的商品房的座落位置；
（三）预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其所含项目、楼号、楼层、房号和层高；
（四）预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准；
（五）交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法；
（六）付款时间和方式及预购人逾期付款的违约责任；
（七）预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任；
（八）装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任；
（九）基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任；
（十）物业管理事项；
（十一）双方认为需要约定的其他事项。
预售人、预购人和双方的委托人的姓名（名称）、地址、邮政编码、联系电话变更时，应当自变更之日起七日内书面通知相关各方。
第二十五条 商品房预购销合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项。
第二十六条 预售人设置商品房样板房的，其布置、装修和设备的质量，除当事人另有约定的外，应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致；样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
第二十七条 商品房预售后，预售人应当定期向预购人通报商品房建设进展情况。
第二十八条 预售人向预购人交付预售的住宅商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明住宅商品房的质量等级，承诺对地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修责任，承诺在正常使用情况下对住宅商品房各部位、部件的保修内容及其保修期限。
住宅使用说明书应当对住宅商品房的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准作出说明，并提出使用时应当注意的事项。
第四章 商品房预售款的监督管理
第二十九条 商品房预售款是预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。
第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
预售人有多个商品房预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第三十一条 预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。
预售人代预购人办理商品房房地产权证的，预购人可以留百分之十五的商品房价款，其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。
预购人自己办理商品房房地产权证的，预购人可以留百分之十的商品房价款，在预售人取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。
第三十二条 预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。
第三十三条 预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证。
预售人使用商品房预售款时，银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。
房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复；对符合本条例第三十条第一款规定的，应当同意其使用；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。
第三十四条 房地产交易登记机构监督管理商品房预售款时，可以向预售人收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。
第五章 法律责任
第三十五条 预售人违反本条例第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条规定或者预购人违反本条例第二十四条、第三十一条第一款规定，给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。
第三十六条 违反本条例第六条规定预售商品房的，由主管部门责令停止预售，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。
第三十七条 违反本条例第九条规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成的损失，由预售人承担。
第三十八条 违反本条例第十三条第三款规定预售商品房的，主管部门应当责令其停止预售，补办手续，没收违法所得，可处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下罚款。
第三十九条 违反本条例第十七条、第十八条规定，预售人和人未向预购人明示法定事项，预购人提出请求仍不明示的，主管部门应当责令改正，予以警告，可以处以五百元以上二千元以下的罚款。
第四十条 预售人虚假广告和印发虚假宣传资料，欺骗和误导预购人，使预购人的合法权益受到损害的，预售人应当承担民事责任。广告经营者、者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、的，应当依法承担连带责任。
第四十一条 预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的，主管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。
第四十二条 银行违反本条例第三十三条第二款支付商品房预售款和房地产交易登记机构违反本条例第三十条第一款规定同意使用商品房预售款的，上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项；给预购人造成损失的，依法承担连带责任。
预售人合法使用商品房预售款，房地产交易登记机构不予同意，给预售人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十三条 当事人对主管部门和其他有关行政管理部门作出的具体行政行为不服的，可以在接到行政决定之日起十五日内向上一级机关申请行政复议，或者直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人对具体行政行为既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行具体行政决定的，由作出具体行政行为的机关申请人民法院强制执行。
第四十四条 主管部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。
第六章 附则
一、新建商品住宅价格变动情况
(一)与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。
与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5％以内的有26个，比2月份增加了2个。
二、二手住宅价格变动情况
(一)与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。
与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比价格涨幅超过1.0％的城市有3个，比2月份减少了2个。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加了23个。3月份，同比涨幅在5％以内的有41个，比2月份增加了1个。
浙江保障房由以售为主转向以租为主
浙江省出台《关于加快推进保障性安居工作建设坚定不移做好房地产市场调控工作的若干意见》，再次明确今年浙江确保完成新开工保障性安居工程住房18万套、新增廉租住房货币补贴5000户等主要任务。该省住房和城乡建设工作会议明确：2011年，浙江安全工程保障性住房在总量上要明显增加，城镇住房保障结构上也将由以“售”为主向以“租”为主转变。让安居工程保障性住房惠及更多低收入家庭。浙江的公共租赁住房房源的筹集可分为两大类，政府组织实施和发挥社会力量建设，具体形式为房地产项目配建、政府组织集中建设以及委托企业建设、市场收购或在市场上长期租赁等。
北京允许民营企业利用自有土地建公租房
目前，北京市《关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见》，将鼓励和引导民间资本进入保障性住房等多个以往政府和国有投资占主导的领域，今年争取实现民间投资比例达到全礼会投资的六成。今后政府将通过合理的政策制度设计，进一步放宽条件，鼓励民问投资积极参与，比如在符合规划的情况下，鼓励一定规模的民营企业利用白有土地建设公共租赁房，面向礼会公开配租，可优先解决职工过渡性住房需求。
成都商品房一房一价，一经确定不得上调
成都市城乡房产管理局和成都市发展和改革委员会联合印发了《关于进一步加强商品住房价格监管的诵知》，规定申请办理商品房预售许可证的预售方案中申报价格应按套明码标价、“一房一价”，而申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；售房价格优惠幅度应在预售方案中明确。商品住房的申报价格一经确定，不得上调；实际成交价格不得高于申报价格；现场公示价格应当与成都透明房产网上公布的相应中报价格一致。
武汉市出台保障房现有住房面积认定标准
武汉市出台申请保障房家庭的现有住房面积认定标准。根据标准，申请保障房家庭的“现住房面积”指申请家庭现在的白有住房面积和承租公有住房的面积。自有住房包括自建住房、白购商品房、经济适用住房、集资合作建房、解困房；购买的公有住房；继承、受赠的住房等。公有住房包括政府直管公房和单位自管公房。租住他人的私有房屋和他人转租的公有住房，居住的单位办公用房或集体宿舍，临时搭盖、需要拆除的房屋等不属于现住房范围。申请家庭的现住房面积按建筑面积计算。人均建筑面积计算公式为：(自有住房建筑面积+承租公有住房建筑面积)÷现住房分摊人口。子女居住父母住房的，参与本人家庭和父母名下的现住房面积分摊后认定其住房面积。其中本人家庭无自有住房，单独立户的子女分摊后的住房面积符合现行廉租住房保障面积条件的，按无房认定。五年内转让、过户给他人的自有住房或公有住房，按转让、过户房屋的建筑面积认定。原住房己拆迁，或己签词。拆迁协议未实施拆迁，被拆迁房屋人均住房建筑面积符合现行廉租住房保障面积条件的，按无房认定。
深圳市将面向人才和“夹心层”建3.5万套安居房
深圳市政府常务会议原则性通过《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，规定今年深圳将完成新增安排筹建保障性住房6.2万套，其中包括最高售价不超过市场评估价70％的3.5万套安居型商品房。安居型商品房的建设总量不低于商品住房总建筑面积30％，这其中面向人才供应的安居型商品房占安居型商品房总建筑面积的比例不低于60％。安居型商品房有10年的产权限制期。产权限制期限内，转让安居型商品房实行政府按原价收购的制度。10年后，安居型商品房产权所有人可以申请取得完全产权。该办法对申请程序的要求十分严格。除规定申请人须具有深圳户籍、符合国家计划生育政策等条件外，还要求申请人必须参加深圳医疗保险并累计缴费5年以上，且没有住房或近5年不曾转让过自有住房。一旦发现保障房中请中有虚报、瞒报、伪造证明材料，将终身禁止申请人及配偶的保障房中请。
上海：非申请家庭成员不得继承经适房居住权
上海日前出台桐关规定明确，继承人小属于经适房中请家庭成员的，小享有经适房居住使用权，仅享有在经适房按照规定发生回购或者转计后，主张分割所得价款的协利。此外，经适房申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的，如属房地产权利人死亡的，其所享有的经适房房地产权利按照法律有关规定继承。而申请家庭成员在完成房地产转移登记前死亡的，该经适房房地产权利不发生继承。上海市政府办公厅日前下发的《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜的处理意见》还明确，部分申请家庭成员在提出申请之后、审核登录公告之前死亡的，住房保障机构应当根据人员减少的情况，重新审核该家庭是否符合准入标准。而部分申请家庭成员在审核登录公告之后、签订选房确认书之前死亡的，“该家庭仍保留购房资格，但住房保障机构应当对照减少人员后的供应标准，确定供应房型”。
西安：5月1日起房屋定价明显超过周边水平将通报税务部门稽查
西安市住房保障和房屋管理局下发了《关于进一步加强房地产市场监管有关问题的通知》，《通知》要求，商品房项目申请预售许可时，应在销售网络系统中填报每套预售房屋销售价格，严格执行“一房一价”、“一价清”等相关规定。销售系统中的均价要和申报均价一致，实际成交价格不得高于申报房屋标价。同时，房地产开发企业应当按照商品房预售方案销售商品房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、交付时间、预售房屋套数、面积及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、房屋销售价格情况、预售资金监管落实情况等内容。其中，房屋销售价格情况包括均价、销售价格上限、房屋分户销售价格附表及不随意上调住房价格的承诺等。此外，房管部门将严格按照《商品房销售管理办法》等相关规定规范销售行为，对存在捂盘惜售等违规行为的，将停办相关手续，依法严肃查处。对定价明显超过周边房价水平的，通报税务部门进行土地增值税清算和稽查。
重庆公租房建设土地免费划拨
自去年以来，重庆市在全国率先大规模建设推进以公租房为主体的保障性住房建设。为解决建设资金短缺问题，重庆市积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保公租房建设顺利推进。舍弃“土地财政”，划拨方式供地是重庆公租房建设过程中的一大特色。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，客观上使得地方政府土地出让收益大大减少，却降低了公租房的投资成本。
一、主要做法
（一）认真贯彻执行房地产市场调控政策。一是根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办[20__]1号）、《__省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》（x政发[20__]28号）文件以及市政府贯彻落实房地产市场加快保障性住房建设的实施意见精神，经过充分调研，研究制定了我县贯彻落实房地产调控和保障性住房建设的实施意见，正在准备提交政府常务会议实施。二是进一步加强了房地产市场监管力度，对城区房地产开发企业实行跟踪管理，严把房屋预售许可审批关，严格禁止囤积土地、捂盘惜售、违规贷款、内部认购、预收定金等违规行为。二是根据20__年我县经济发展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三项硬性指标，结合当前城区房价和住宅建设造价，研究确定了我县20__年度新建住房价格控制目标，并于3月中旬上报市建设主管部门备案，作为我县20__年控制房价的一项指标严格执行。三是积极创造条件，着手推进城镇个人住房信息系统建设，完善房屋购销管理，遏制非自住性房屋及第三套住房购买行为。
（二）不断加快保障性安居工程建设步伐。一是加快20__年保障性安居工程建设进度，督促落实已开工建设的__x套、__x平方米廉租住房和__x套、__x平方米城市棚户区改造安置住房和普通商品房建设任务。二是积极落实20__年保障性安居工程建设任务，确保4月底前开工建设__x套、__x平方米廉租住房，__x套、__x平方米限价商品房和__x套、__x平方米城市棚户区改造安置住房和普通商品房。
（三）利用信贷税收调控房地产市场。一是切实贯彻执行差别化住房信贷政策。对城区贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二是加强个人转让住房营业税、所得税征收管理。对个人购买商品住房不足5年而转手交易的，统一按其实际销售收入全额征税。加强存量房交易税收征管工作，严格房地产价格评估，房屋交易价格一律按评估价核算，坚决杜绝“阴阳合同”产生，充分发挥税收在房价调控中的杠杆作用。
（四）加强住房用地供应管理。一是增加土地有效供应，20__年我县住房用地供应计划总量为__x万平方米，其中限价商品房x万平方米，廉租住房__万平方米，棚户区改造安置房和普通商品房__万平方米，保障性住房用地占用地总量的__%。二是计划对新建住房采取“先限房价、后竞地价”的供地方式供应中低价位普通商品住房用地。三是积极鼓励房地产开发企业在普通商品房建设中配建一定比例的公共租赁住房，并持有产权，在政府指导下，合理确定租金标准，向中、低收入家庭租赁。四是进一步加强对房地产开发企业土地市场准入资格和资金来源审查，严肃查处擅自改变用地性质、非法转让土地使用权等违法违规行为。
（五）积极推行城区住房限购政策。在城区推行商品房开发建设成本核算，对已取得开发土地使用权的商品房的买卖限定最高售价。房地产开发企业在商品房定价前，必须向建设行政主管部门和物价部门提交商品房开发投入成本，政府主管部门在确保商品房开发成本的真实性和制定销价的合理性的基础上，确定综合基准售价。首次购房标准实现以户为单位（家庭人口两人以上，并具有法定瞻养、扶养关系）认定，将购房者从“个人”变为“户”，进一步明确首次购房标准，使首次购房的人群进一步缩小，把投资性和投机性购房者挤出购房队伍。随着国家稳定住房价格等各项调控措施的落实，我县房地产市场运行总体上朝着遏制投机、稳定房价的调控目标发展，市场预期趋于稳定，开发投资趋向理性，投资规模稳步增长，商品房供销两旺，房地产市场总体健康稳定。
二、存在的主要问题
（一）住房价格涨势比较明显。受供需关系及建设成本等多种因素影响，我县商品住房价格仍呈上涨趋势，房地产市场调控的任务依然艰巨。
（二）住房结构有待调整。我县在房地产开发活动中，积极引导落实国家有关住房结构方面相关政策，虽然取得了一定成绩，但与政策要求还有一定差距。同时，经济适用住房供应量太少，需进一步调整住房结构，以满足中低收入家庭住房需求。
（三）保障性住房建设难度大。我县是国扶贫困县，财政困难，保障性住房建设配套资金难以落实，特别是城区地域狭长，建设用地十分紧缺，土地征收难度大，严重制约着保障性住房建设进程。
三、下一步工作打算
今后一段时期我县的房地产市场调控和保障性安居工程建设工作，要继续以科学发展观为指导，超前规划，强力推进，增加中小户型住房供应，加大保障性住房建设，更好地满足居民特别是中低收入家庭住房需求，促进全县房地产业持续健康发展。
（一）继续加大政府调控力度。重点抓好住房建设规划的实施。目前《__县20__-2015年保障性住房建设规划（大纲）》已经编制完成，下一步要根据规划合理确定房地产年度开发计划，并使之与城市阶段性发展方向和建设重点相协调，做到住房总量充足、供应结构合理、配套设施完善，引导居民合理梯度消费。
（二）抓好房地产市场秩序专项整治。从房地产开发项目着手，对在建的房地产开发项目进行全面清
理，重点检查项目立项、土地出让、规划审批、预售许可等环节的不良行为和房地产税收政策执行情况，检查房地产开发企业无（超）资质开发（或资质没有备案）、违法广告、囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、商业贿赂、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为，进一步建立健全房地产行业管理的长效机制，促进房地产业持续健康发展。
购房合同陷阱多——关于商品房买卖合同纠纷案件的思考
一、商品房买卖合同的主体。
商品房买卖合同纠纷案件的主体是出卖方和买受人。出卖方限于房地产开发企业。买受人则是企事业法人(或分机构)、机关、事业单位、社会团体、自然人等等。
二、商品房买卖合同的效力问题
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
三、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
四、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
五、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。 上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
六、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
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