时间：2023-07-03 16:07:50
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关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则
随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。
一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题
(一)销售收入确认的问题
当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。
(二)业绩信息的问题
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。
(三)现金流量表的问题
根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
(四)风险信息披露问题
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。
二、提高房地产会计信息质量的对策
通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。
(一)完善房地产企业的会计规范体系
近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。
(二)完善配套工程的会计核算准则指引
《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。
(三)完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
(四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。
总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。
参考文献:
1、崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009(1).
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3、冯西伏.浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策[J].经济管理,2005(5).
4、高波.房地产上市企业发展状况分析[J].市场分析,2006(12).
关键词：房地产经济 政策 问题 走势分析
1.我国房地产经济现状
2008年至2010年我国的房地产建设快速发展，我国房地产现阶段已经达到了比较大的规模，其影响因素是多方面的。2008年的经济危机阻碍了我国经济的发展，为了稳定经济，政府投资4万亿以扩大内需和刺激经济市场发展。而这些资金中有相当大一部分通过银行贷款给大型国有企业进行房地产投资建设。虽然房地产业可以带动多个产业的发展，但之前很长一段时间住房价格一直偏高，同时投资规模过大，成本无法快速收回，阻碍了房地产业的进一步发展，很多房地产业发生投资亏空，成为政府的负担。
2.房地产业的调控政策简述
2010年4月，国务院了旨在抑制房价过快上涨的“新国十条”，新国十条要求有关部门稳定房价，保障住房，建立问责机制，抑制住房的不合理需求，住房信贷采用差别化政策，限制投机行为，利用税收杠杆的作用调节住房消费，调整住房供应，增加有效供给，加快棚户区改造和建设保障性住房，加强房地产业融资监管，完善信息披露制度。
为了加强商品房限制，政府先后出台了货币从紧政策，限贷、限购、限价、限售、限利的“五限”政策等，但这些政策都并没有完全达到预期的效果，房地产业仍然是调控GDP走势的杠杆。今年我国依旧不断调整房地产政策。
我国目前对房地产的政策依然是完善、调整、继续整顿，不断改正政策，促进房地产经济健康发展。坚持房地产调控，继续贯彻限购政策，促进房价合理回归，同时调控政策要做到保压结合，抑制投资性需求，保障自住需求，推行差别化信贷来支持首套房的贷款。各部门不断完善保障住房建设使用政策和土地供应政策，完善保障性住房的有关制度，加大资金支持力度，目标更加务实。
3.我国房地产业存在的问题和高房价的危害
3.1我国房地产业存在的问题
尽管政府在不断进行宏观政策调控，我国房地产业依然存在着诸多问题，例如：①融资渠道单一。我国房地产业的金融市场还很不完善，目前房地产开发上的资金融通主要方式为银行贷款，利用贷款资金发展地产进而带动水泥、运输、家具等诸多产业的发展，但如果资金不能及时回收的话则可能会导致资金链断裂，甚至导致企业破产，资金融通困难是房地产企业面临的一个重要问题。
②不合理的招商模式。很多房地产企业都急于招商，产权式商铺零售是商业地产项目经常采用的一种招商模式，这种模式下经营权、产权和管理权分离，有可能导致各业主忽视公共空间维护，这些都对以后的经营管理留下了隐患。
③忽视营销方案设计。合理的营销决策对后期的销售有着很大的推动作用，如果缺乏合理的营销政策可能会造成项目亏损。
3.2高房价的危害
可以说在持续的价格上涨后，房屋的价格已经超过了价值，这会导致很多真正需要住房的人买不起房，抑制住房的真正需求。房地产的大量贷款也会增加银行业的风险，还会进一步拉大贫富差距，严重影响社会的稳定性。同时对土地使用权的争夺也容易造成腐败现象，使各种社会资源形成价格泡沫。
4.解决措施探讨
我国目前的住房供求结构还不够合理，房屋价格偏高。要改善这种状况就要大力发展经济适用房和廉租房，加强普通商品住房建设，制定住房建设计划，规范住房结构，努力平衡市场供求。还可以充分利用税收的杠杆作用，如根据人均住房面积征税或提高高档住房价格实现贫富之间的转移支付，缓解住房结构矛盾。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产市场经济也在快速发展。居民对住房的需求是刚性的，因此房价在很长的一段时间内都处于上涨之中，房地产市场存在着很大的潜在价值和盈利性。政府已经开始逐渐认识到与土地征用、市场管理等有关的政策的价值，房地产市场也不可避免的会存在着不公平竞争的现象。各地政府都出台了与房地产有关的政策，但带有行政强制的政策可能会导致市场扭曲。政府的政策应该旨在化解结构性矛盾，消除不公平竞争。用同样的市场规则规范各类开发商，依靠市场这只看不见得手来实现资源的有效配置，缓解结构性矛盾。
同时还要推行多元化融资，构建资本循环系统。企业应该从单一的银行贷款逐渐向股权、债券、信托基金等多元化融资方式发展，鼓励金融产品创新，构建资本融通渠道和循环系统。
5.房地产经济政策取向和未来走势分析
从新国十条颁布至今，这一轮的调控已经进行了接近三年，目前我国的房价开始趋于平稳，少数城市略有下降。而在限购政策出台后，投资性住房需求也开始减少，保障性住房投资增加，调控已经初见成效。尽管如此，房价只是不再暴涨，人们期待的下降并没有出现。而对于限购限贷政策人们也是褒贬不一，房地产业健全的行业机制还没有完全建立。
5.1房地产政策取向——市场供求变化
①需求方面。房地产调控政策以限购限贷政策为核心，从2011和2012年的数据来看，今年房地产成交量基本是负增长，但市场正在逐步回升，同时价格也在趋于稳定。同时今年房地产市场金九银十的特点表现的并不明显，消费者开始趋于理性。
②供给方面。房地产的供给要考虑到资金和土地资源两方面的因素。为了稳定增长，我国在采取略有宽松的货币政策，这至少在宏观层面不会在资金上对房地产业造成阻碍。而今年房地产企业的销售回款一般都状况良好，有利于企业再投资的进行。而大的房地产企业融资是比较宽松的，这些都在资金层面有利于房地产开发。从土地的角度来看，由于上半年土地出让量下降，在财政压力下政府会增加土地供给。而企业融资改善后也要购地保持后续发展，今年下半年土地市场也活跃起来，所以供给方面在逐渐好转。
5.2未来走势分析
【关键词】土地价格；房地产；经济虚拟性
中图分类号：F27文献标识码A文章编号1006-0278（2015）09-050-01
目前我国的理论学者还没有深入探讨房地产经济目前这种虚拟性模式的形成本质，因此本文从现代经济学的角度去分析土地经济给房地产的这种虚拟性经济形势带来的改善，进一步去分析形成房地产目前这种虚拟性经济的根本原因，再通过国外的数据统计去检验土地价格对于房地产虚拟性经济的作用。
一、房地产目前这种虚拟性经济和土地价格之间的联系
通常来讲，有两个因素决定了房地产的价格走势。一个是土地附带的建筑物所产生的价格。因为建筑物和商品一样，通过工人的劳动所创造的物品，它的价值包括建筑物材料的价值和工人劳动力的价值。由于材料价格和劳动力价格相对来说很稳定，不会有太大的变化，因此建筑物的价格相对稳定。另一个则是土地自身的价值。土地是自然存在的物质，没有经过劳动生产所创造出来的，本身是不存在价值的。但由于土地能够进行商业买卖，这就使得土地也拥有了价值，但本质上来讲这是地租价值的表现形式。
地租也会有相对的价值差异，这种差异并不是由于劳动力所决定的，而是由土地本身所处的自然位置所决定。地租价值不属于劳动力所付出的时间，事实上消费者付出的费用多于实际生产中劳动力付出时间的价值。地租的虚拟性使得在农业生产机构多于社会平均机构的情况下，地租价值不属于农业生产机构所实现的价值，而是属于产品自身的垄断出的价格，因此地租同样具备虚拟性。此外，垄断地租来源于劳动人员的薪水。
地租所具有的虚拟性就是影响土地最终价格虚拟性关键的变量因素，也就是让土地价格所具有的虚拟性转换成房地产目前这种虚拟性经济模式的根本原因。并且根据上面得出的理论能够发现我国房地产虚拟型经济发展的合适空间。
二、土地价格影响房地产价格内在联系的验证
通过对照国外房地产价格以及土地价格的统计数据来验证土地和房地产之间价格的内在联系，本次论文采用的是美国房地产以及土地的价格统计数据。
（一）居住商品房和土地之间的价格指数
本次论文采用的是美国纽约的数据，样本时间是从1984年到2009年的数据，本文数据采取美国官方房地产数据统计的网站。
（二）数据验证
第一，验证数据的稳定性。首先对数据的元序列的稳定性进行验证，原序列如果不是很稳定的，那么之前通过数据得出的任何结论都是没有意义的。因此我们应该对住房以及土地两者之间的价格通过数据验证，数据稳定性验证就是对单位根的存在进行检验，只要没有单位根，那么原序列就属于平稳的。
第二，协整验证。采用估计法对于数据的变量实行协整检验，有VAR开始确定正确的滞后期数，然后凭借约翰逊相似比统计数据用来验证协整向量的所有数目。以没有协整关系的零假设出发一步步进行检验，协整公式如下：
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009这25年之内，土地和住房之间的价格变化走势基本相同，土地和住房之间价格指数还有一定的关联，土地和住房之间的价格指数涨跌基本一致。
三、数据结果统计分析
第一，土地的价格波动确实能够导致房地产的价格也发生波动，所以土地价格的波动是造成房地产价格起伏的关键因素。
第二，土地价格具有的虚拟性确实能够给房地产目前这种虚拟性经济带来重要的作用，也是房地产目前这种虚拟性经济的本质原因。
第三，所有相关的因素影响着土地的价格，增强了土地价格具有的虚拟性，一旦使得房地产过于的虚拟化就很有可能造成金融危机。
四、探讨我国房地产目前经济的虚拟性带来的启示
房地产的这种虚拟性的经济模式有利也有弊，一定要在一个合理的空间运行，像美国次贷危机就属于房地产过度虚拟化所造成的。从我国目前来看，房地产过于虚拟化导致房价增高，房租也高于国际规定的标准。所以我国政府需要加大力度对房地产进行调控，但是还不能从根本上解决房地产目前过度虚拟化经济状况，应该针对土地价格的控制上进行调控。因此，我国政府需要重点控制土地价格，使得土地价格虚拟化程度降低，这是解决房地产目前虚拟化过度的根本思路。
五、结语
本次论文针对我国的房地产目前经济过于虚拟化这一现状进行了一番阐述，首先分析土地价格是否能够对房地产价格发挥重要的作用，通过对于土地和房地产之间内在联系的探讨发现，土地价格确实是影响房地产价格的重要原因。为了验证这一理论的准确性，我们采用国外的土地、住房数据，其中以美国纽约1984至之2009年间的数据报告为例，土地和住房价格之间走势基本一致，土地和住房之间价格指数趋势也基本相同，从中可以得出，土地的价格走势基本能够引导房地产的价格走势，土地的虚拟性也能引导房地产的虚拟性。通过这一结论，我们可以清楚的意识到控制土地价格的重要性。一旦土地价格虚拟化程度加深就会导致房地产虚拟化程度也加深，一旦房地产虚拟化程度超过一定的标准空间，就很可能造成金融危机的发生。因此，我国政府重点控制土地价格，使得我国土地价格虚拟化程度降低，这也是解决我国房地产目前虚拟化过度的根本思路。
参考文献：
[1]马艳，徐熙泽.房地产经济虚拟性的理论与实证研究[J].广义虚拟经济研究，2014（01）.
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[3]李宁.北京房地产虚拟经济的运行机制和调控对策研究[D].重庆大学，2011（11）.
关键词：房地产 价格结构 上涨因素
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）08-272-01
一、房地产特性与价格结构
1.房地产价格的结构。房地产价格的结构包括生产成本、财务成本、销售成本、企业利润和国家税金等内容。生产成本含土地成本、建筑物成本、管理费、贷款利息。土地成本即综合开发费用，包括征地补偿、前期工程费。财务成本是指银行贷款所发生的贷款利息。销售成本是指销售期间发生的一切费用，含广告推介、中介、日常经营支出、办证等费用。利润是开发商销售商品房后的销售收入，扣除全部生产、销售成本，缴纳税金后的净利润。税费指营业税、教育附加税、城市建设附加税、防洪费、交易管理费等。
2.房地产价格的特殊性。房地产价格与一般商品的价格相比，更表现出如下一些不同的特征：（1）房地产价格既为商品交换的价格，同时也是房地产使用和收益的租金。其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值。而房地产的购买者是作为一种投资去购买商品房，目的是用于保值、增值，他看中的是房地产商品的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。（2）房地产价格实质上是产权利益的价格。房地产的地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权，是权益的价格。（3）房地产价格是在长期考虑地区经济因素下形成的。一个地区随着改革开放的深入，经济、社会的不断发展，房地产的价格是成倍或几倍地提升。综合考虑这些因素才形成房地产的价格。（4）房地产的现实价格是由房地产自身条件和供求状况而决定的。房地产不同于一般商品。没有一个统一价格或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件、供求状况而接受不同的价格。
二、影响房地产价格上涨的因素
（一）从供给方面分析，有以下几方面因素
1.土地因素。建设房屋首先要购买土地，所以房地产价格中直接包含着地价的因素，地价的高低对房地产价格有着很大的影响。土地在我国归国家所有，目前我国土地采取以政府挂牌拍卖的形式，限制土地的供应量。从目前的发展来看，地价已经成为房地产价格的主要成本之一。另外，土地本身是不可再生资源，随着使用的增多，其供给量只会越来越少，土地价格会随之升高。许多地段证明，地价占房屋建筑成本的65%左右，成为当地政府的“第二财政”。地价快速上升成为房价快速上升的重要原因。
2.房屋建筑的成本。随着建设房屋所需要的钢材、水泥等价格的持续上升，建设房屋的成本随之上升。建筑材料价格上涨也是房产价格上升的重要原因。
3.房屋建设的利润。房地产开发商的目标是实现利润的最大化。利润最大化实现的方式之一即为提高售出房屋的价格。而且在我国，房地产利润占据了很大一部分。目前，大多数房地产开发商的利润率普遍在10%以上，中高档房地产的平均利润率更高，一般达到30%~40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家的情况看，房地产开发商的平均利润率一般在5%左右，高的也只有6%~8%，远低于我国目前的房地产平均利润率。随着土地价格和房屋建筑成本的上升，为了保证既得利润的实现，只有提高房价。
（二）从需求方面分析，也有以下几方面因素
房地产是一种商品，其价格形成不仅仅由其建筑成本决定，同时还受到供求关系的影响。
1.随着改革开放的不断深入，国民经济的不断发展，人民的生活水平日益上升。掌握在人们手中的钱多了，就希望在市场上购买质量好的房子，以改善生活质量，形成了对房地产的居住需求。另一方面，富裕起来的人们积聚了大量的货币资本，但是我国的资本市场发育不成熟，人们投资渠道狭隘，由于处于城市的房地产具有升值的空间，而且升值的速度快、幅度大，所以人们纷纷购买房产作为一种投资手段，这样便形成了对房地产的投资需求。
2.我国目前已进入城市化加速发展阶段。我国城市化率每年提高1个百分点，将有1000万农民转为城市居民，按城镇人均住房面积26平方米计算，一年需要新增城镇住房2.6亿平方米以上。根据国家有关部门预测，到2020年我国城市化水平将达到50%，到2050年我国城市化水平将达到70%。城市化进程的加速，迫切需要开发房地产业，尤其是普通住宅和城市生活配套设施。住宅既是城市的功能要素，同时又是城市市民必不可少的最昂贵的生活资料。世界各国的经验表明，一个国家在进入城市化加速发展阶段，在人均住房建筑面积达到30平方米~35平方米前，该国将保持较为旺盛的住房需求。因此，城市化的进程使得我国的房地产市场在今后的30年内会是持续发展的趋势，这是由城市规律所决定的。
虽然房地产价格的上涨在长期看来是必然的，但是根据我国当前的国民收入状况，房地产价格的快速上涨使得很多人尤其是中低收入者买不起房，住不起房。人均可支配收入相对于房价来说，相差太大，即使人均可支配收入的增幅大于房地产价格上涨的幅度，其增长的绝对量比房地产价格增长的绝对量要小得多。这样，中低收入者在长期会更买不起房。所以，为了创建和谐社会保证低收入居民居住有其房，政府应当采取适当措施抑制房地产价格的上涨幅度。特别是加强保障性住房建设，显得尤为重要，形成保障性住房和普通商品房并存的房地产市场新格局。控制房地产价格，全国各地正在积极探索，最近，有许多城市政府提出：把房地产价格上升幅度控制在与地区GDP上升幅度和居民可比收入上升幅度相平衡的状态。
关键词：房地产企业；战略管理
1房地产开发企业战略模式
1.1多元化经营战略模式
多元化战略是指企业同时经营两个以上行业，提供多种基本经济用途不同的产品或服务进入不同市场的经营战略，它是企业发展到一定阶段，为寻求长远发展而采取的一种扩张行为。房地产企业发展到—定规模的时候，可以通过多元化经营，利用现有的资源从事多种产品的生产和经营，占领更多的市场和开拓新的市场，以适应市场需求的变化，减少单一经营的风险，提高企业的竞争力，增加企业的收入。
1.2专业化发展战略模式
专业化战略是指企业通过从事符合自身资源条件与能力的某一领域的生产经营业务来谋求其不断发展。房地产企业专业化经营就是企业集中各种资源优势于最熟悉的业务领域，开发出具有竞争力的房地产产品，取得行业内的成本优势，以更高的效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务。实现企业专业化经营，深圳万科企业股份有限公司从多元化战略到专业化战略的转变就是很好的例证。在万科实行地产专业化经营战略以后，开发规模稳步加大，企业经营风险下降，项目开发成本降低，以四季花城项目为例，企业品牌与知识成功延伸到多个城市。实施专业化战略使企业业务集中于某一领域，可能失去其他一些市场机会，企业的某些技术或资源优势可能得不到充分发挥，容易使企业陷入固步自封的境地，钝化其对市场变化的反应。
2房地产开发企业面临的内外环境
2.1市场环境分析
近年来国民经济持续快速协调发展，而房地产行业的发展形势并不那么和谐，部分地区投资性购房和投机性购房增加，住房供应结构不合理，以及开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，这直接影响到城镇居民家庭住房条件的改善，影响社会稳定和国民经济的健康运行。随着宏观调控政策实施，房地产投资增长过快的势头得到了一定程度的遏制，与此同时房地产企业的运营模式发生了诸多变化，优胜劣汰，适者生存，市场竞争异常激烈。行业剧变的过程中，大量企业在战略定位和决策上陷于迷茫，使得企业的发展潜藏着巨大风险。
2.2企业状况分析
（1）企业的资金状况：近年来我国住房由集团消费转为个人消费，一批熟悉市场运作，资本雄厚的外资公司、民营企业快速占领市场。再加上银行实行贷款终身责任制，清理不良资产，补充资本金，出现的惜贷现象，使得房地产企业资本运作能力较弱，面临更加严峻的挑战。
（2）企业的结构状况：当前房地产业发展中存在的一个比较突出的问题就是开发主体结构不佳，这会致房屋建设的规模化程度较低，房地产企业经营模式单一、产品越来越同质化。这种模式，一旦处于低谷时期，必将爆发出巨大的经营风险。
（3）企业的信用状况：我国的房地产行业的进入壁垒较低，鱼龙混杂，其中一些根本不熟悉房地产的开发企业对质量管理、售后服务等缺乏足够重视，也不重视自身的信用和品牌，从而导致质量纠纷、虚假广告、面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生，这直接影响着房地产开发企业自身的发展。
（4）企业的综合实力状况：目前很多企业实施多元化战略，而忽视了企业的核心竞争力的培育。企业缺乏核心竞争力，将会使企业的发展难以持久，在遇到突变的市场环境时，将难以应对。目前我国的房地产行业大都处于初始阶段，行业发展还有很大的空间，只有注重核心竞争力的培育，才能形成向其它领域扩展的能力，取得成功的机率自然也会高的多。
（5）企业的战略状况：我国的房地产企业缺乏战略意识，管理成本高。相当部分的房地产公司不能根据企业的战略规划，进行市场、客户细分，以此来选择适合企业自身开发所需要的土地，往往只根据土地所处的地理位置决定建造何种类型的房屋，这样企业将长期处于被动地位，企业发展受到限制。
3房地产开发企业如何进行战略选择的建议
（1）任何企业的发展都会受到内外环境因素的影响，企业要结合所处的内外部环境制定恰当的发展战略。制定发展战略，一是客观分析企业外部环境，一般影响房地产企业的外部环境包括宏观经济形势、国家产业政策、银行信贷政策、税赋政策、产品竞争状况、竞争对手的情况、市场供求变化等，这能使企业了解其所处的环境正在发生哪些变化，以及这些变化将给企业带来更多的机会还是更多的威胁。这是企业选择何种发展战略的前提和基础；二是正确分析企业内部环境，特别是企业的优势和劣势，可以使企业了解自身所处的地位，所拥有的资源以及战略能力。这是企业何种发展战略的关键；三是在企业内外部环境综合分析的基础上，通过SWOT（机会、威胁、优势、劣势）分析法，选择适合企业自身条件的发展模式。如果开发企业资金、技术实力雄厚，可选择做高端产品的专卖店模式；如果企业对整个房地产行业都非常精通、资金实力强，可选择华远式的百货公司模式；如果企业希望缩短资金周转时间，又获取较高的利润，可考虑采用万科式的平价超市模式等等。具体来说：
①以核心竞争力为根本，完成企业战略的选择与调整。
核心竞争力是企业的生命，是决定企业能否实现可持续发展的关键。首先，它能很好地实现顾客所看重的价值，如能显著地降低成本，提高产品质量，提高服务效率，增加顾客的效用，从而给企业带来竞争优势。在国内房地产界，“北有万达，南有万科”充分表明了万科在房地产界的地位，而这一地位的确立源于万科的核心竞争力，具体体现为：一是始终坚持客户导向的经营体系及产品策略。万科将注意力放在思考并改善其产品质量和客户服务上，主张唯产品和唯客户主义，提供业主终生满意的住宅和优秀的服务是永远的追求；二是始终坚持住宅产业化的道路。只要万科需要有更大规模的发展，就会更加强调产业化。其次，核心竞争力必须是企业所特有的，是竞争对手难以模仿的，这种能力能为企业带来超过平均水平的利润。最后，核心竞争力具有延展性，能够同时应用于多个不同的任务，使企业能在较大范围内满足顾客的需要。面对政策的调整和复杂多变的市场环境，房地产企业必须对自身的资源能力进行客观的分析，强化核心竞争力，增强企业的竞争优势，增大企业战略转换能力。在房地产企业战略选择过程中应该注重：一是在本质内涵上，重在服务，向广大业主提供优质产品和服务；二是在关键能力上，重在建立房地产企业畅通、有效的营销渠道和良好的商业资信；三是在构成要素上，重点培育房地产公司营销体制、市场网络等相关环节的能力，以及用人制度、分配机制等的优劣②以提高运营效率为目的，调整企业组织结构。
从组织的角度来看，房地产企业必须善于寻找和管理联盟伙伴，改变“小而全、大而全”的传统模式，建筑设计公司、地产营销机构、建筑施工单位都有可能成为重要的伙伴，共同结成战略联盟，提高运营效率和抵御市场风险。去年万科两部门的外迁成为房地产业的焦点。万科试图通过内部部门的精简，从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。首先试点将部分部门的业务外包，如设计部门、工程部门还有采购部门。近年来，引入专业设计部门已经成为行业惯例，专业的建筑公司与开发商的合作已经“历史悠久”，事实上已经不需要这么多人层层审核，专业部门和机构已经相当成熟。这次调整将使万科成为一个资源整合中心，在产业链的上游打开融资渠道，下游将业务分包，同时增加客户服务的队伍，扩大品牌的影响力，提高运营效率。这种资源整合类型的开发来源于欧美模式，代表一种高度细分的专业化分工，从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。目前国内的开发企业大多引用的生产模式是香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。两者最重要的区别在于，香港模式中的开发企业更多地依赖银行提供的资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金。因此，战略选择过程中要考虑战略对调整企业组织结构，提高运营效率的作用。
③以建设适合的企业文化为基础，营造良好的企业发展氛围。
房地产企业文化建设必须以企业的经营活动为中心，为企业的经营活动服务，不能割裂企业经营与文化建设之间的关系。房地产公司要从精神层次上培育核心价值观；从制度和行为层次上建立完善科学的管理制度、完善员工的行为规范；从物质层次上形成企业形象的视觉识别系统，摈弃严重影响企业发展不良思想。房地产企业应以战略调整和业务重组为突破口，通过核心价值观的有效培植，形成具有时代特点、品牌意识、创新精神和强大内部凝聚力的企业文化。具有强大内部凝聚力的企业文化是实现发展战略目标的重要保障，是企业核心竞争力的重要内容，是房地产企业持久发展的基础。
④以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间。
房地产企业在战略选择过程中，必须注意如何加强自身创造附加值的能力和专业化能力，包括各个细分功能的能力，比如产品设计、工程进度、质量控制、成本控制和营销策划等诸多方面。与其它产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，房地产公司需要实施积极的产品战略与服务战略，即以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间，在产品的定位上，可以类似于竞争对手，但在产品的功能和价格上，强调“超越”竞争对手。
（2）根据内外部环境条件的变化，利用现有以及潜在的内部和外部资源，正确实施企业发展战略。一般来说，企业的内外环境是不断变化的，因此，如何对企业发展战略的实施进行控制，增强在变革环境中的灵活性就显得非常重要。科学有效的制度、程序和系统可以引导决策和实践沿着有利于战略实施的方向进行，因此，当务之急就是尽快改变我国房地产公司落后的管理模式，进而建立起一套新的符合房地产市场规律的现代企业制度，努力促使房地产企业管理水平的跨越。从房地产企业的运营现状来看，重点就是要加强管理战略意识，注重合作伙伴关系、客户关系的管理、风险和资金管理，这也是企业运营的关键所在。
参考文献
［1］谢志华.房地产企业的战略选择［J］.城市开发，2008，（7）.
［2］毕玉军.房地产企业的战略转型［J］.中国集体经济，2007，（6）.
【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。
二、广州房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房价收入比指标分析
房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。
2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析
房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。3．商品房空置率指标分析
商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。
4．房地产企业的财务状况指标分析
衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。
5．房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。
6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
三、结论分析及对策
综上指标分析，我们发现1998—2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。
1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。
2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。
3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。
4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。
【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。
二、*房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价*房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房价收入比指标分析
房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断*市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。
2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析
房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，*市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的*市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明*的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。3．商品房空置率指标分析
商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。*房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。*商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，*居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。
4．房地产企业的财务状况指标分析
衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从*房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明*房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。
5．房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年*房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。
6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年*的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来*商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
三、结论分析及对策
综上指标分析，我们发现1998—2004年*房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。
1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。
2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。
3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。
关键词：房地产；价格；影响因素；预测
一、影响房地产价格的因素分析
房地产价格，按照西方经济学的效用价格理论，是指由房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对其有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表示，不同房地产的价格差异和同一房地产的价格波动归根结底是这三者的变化引起的。关于商品价格决定的理论主要有四种：价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。
影响房地产价格的因素很多，主要可以分为以下几类：经济因素、行政因素、社会因素、人口因素。
（一）经济因素
房地产是一种特殊的商品，具有投资与消费的双重属性，其价格的高低与经济因素有非常大的关系。经济因素主要有经济发展水平、投资状况、物价水平、居民收入以及财政收支与金融状况等。第一，经济学理论认为，经济发展状况良好，消费和投资水平高涨，必然存在通货膨胀，物价上升，房价也不例外。第二，投资的增加必然引起商品房供给的增加，在理论上将会给房价一个向下的拉力。但是，房地产投资水平对房价的影响比较复杂，并非简单的正向或者逆向的关系，而是相互影响的。
（二）行政因素
影响房价的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市规划、税收制度等。第一，土地制度的影响是最大的、最根本的。第二，科学合理的土地制度和住房制度，可以使价格趋于合理，进而促进房地产资源的优化配置。土地招标、拍卖和挂牌政策的实施显化了土地的实际价格，增加了市场的透明度，促进了土地资源的优化配置。房地产制度对房地产价格的影响也是最大的，特别是在我国正在进行经济、政治体制改革的国情下。
（三）社会因素
社会因素主要包括政治安定状况、社会治安状况和城市化发展水平等。第一，如果政局稳定，社会安宁，有利于增强投资者购买房地产的信心，这是保持房地产价格稳定的积极因素，还有可能促使房地产价格上升。相反，政治不稳定，社会动荡频繁，必然造成房地产价格低落。第二，如果房地产所在地区经常发生各类犯罪案件，则意味着人民生命财产缺乏保障，由此会导致当地房地产价格低落。
（四）人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有很大影响。第一，无论是对国家，地区或是城市，房地产价格与人口数量的关系都非常密切。特别是在城市，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而引起房地产价格上涨。人口数量还可以具体分为日间人口和夜间人口，以及常驻人口、暂住人口和流动人口等的数量，来分析它们对不同类型的房地产价格的影响。一般来说，人口数量与房地产价格呈正相关关系，人口增加，对房地产的需求增加，房地产的价格上升，相反则下降。第二，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。
二、当前房地产价格的状态
2005年后，中国房地产价格上涨过快，逐渐进入泡沫化。尽管期间种种高论频出，以论证飞速上涨的房价是多么合理，据统计，欧美一些国家如英国的工薪阶层，平均一个月的工资就可以买一平方米的住房，而以我国目前的薪金水平与房地产价格来看，居民中能以月工资购买起一平米住房的恐怕并不是普遍现象，金领阶层的年轻人都哭穷买不起房，农村转移过来的人口又怎能买得起？
三、对我国房地产价格未来几年走势的预测
（一）短期来看房地产需求量不会下降
从房地产作为生活必需品来看，这部分的需求是缺乏弹性的，不会因为价格的变化而大幅度的升降，就投资或投机性需求而言，在目前的宏观政策调控下，会帮助分流一部分投资于房产的资金。但是，我国的利率及汇率政策不会在短期发生大的转变，而投资渠道还是比较单一的，所以，如果没有更好更多的投资渠道供投资者选择，这部分资金还是会重新回到房地产业来。
（二）供给情况不会有太大的变化
从供需双方来看，我国城市化进程正处于较快发展阶段，大批农村人口已经进入城市，城市化历程还要经历很长一段时间，随着国家户口制度的改革、相关制度的配套以及农村经济的发展，仍将有大批农村人口涌进城市购房居住，旺盛的需求在一个时期内将继续推动城市房地产业的发展。房地产业供不应求的矛盾在近几年内会持续存在，房价在短时间内还会呈现出小幅上涨的形式。
（三）土地的稀缺性促进房地产价格的刚性发展
土地保护政策是国策，土地的不可再生性以及我国人均耕地少的现状决定土地不可能敞开供应，仍将会长期偏紧。另外随着经济发展、建筑材料价格的上涨以及建筑品质的提高，房地产的成本将会持续增加。这些都是推动房地产价格稳中有升的因素。
（四）重大利好因素推动房地产市场发展
过去几年对房地产市场的宏观调控，完善了住房供应体系，抑制了房地产市场的过分投机，增加了有效供给，平抑了房地产价格过快上涨的势头，为房地产业的继续发展提供了健康的环境，将促进房地产业的发展。从2008年北京奥运会带给北京房地产业的推动力来看，2010年上海世博会以及广州亚运会等重大活动的举行，是推动房地产业发展的重大利好因素，促进了房地产及相关行业的发展。
（五）人民币升值的影响不容忽略
人民币的升值带来以人民币计价的房产价值也随之提高，而且人民币升值预期会长期存在，会导致许多境外的资金流入我国的房地产业。人民币的升值同样会使得国内的物价相对国外而言下降了，使人们可支配收入增加。
[关键词] 房地产融资 融资渠道 多元化
房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。
一、当前我国房地产企业融资现状
1.以银行信贷为主体的间接融资占主流
目前我国房地产企业融资主要是通过间接融资, 而各种银行贷款成为我国房地产企业发展的“生命线”。银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。房地产开发资金来源的“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款的主要来源，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金。这说明我国目前房地产开发投资的融资渠道比较单一, 直接或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致, 导致房地产行业风险较多集中于银行系统。
2.以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小
股票市场融资。据相关资料统计，2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。总体说来，近几年来房地产企业从股市上得到资金是相当有限的。
企业债券融资。目前债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不过2‰。2003年，债券融资仅为0.3亿元，所占比例接近于零。
3.房地产信托业发展快速
房地产信托的优点在于发行较为灵活，相对与银行贷款受政策限制教少，可以大大节省时间成本,而目前在我国信托发展尚不成熟,尤其是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，提高了投资者的门槛。据统计资料显示，目前通过房地产信托方式筹集到的资金仅占房地产贷款的1‰。
二、房地产融资方式创新的必然性分析
1.宏观调控下房地产企业生存发展的必然选择
为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，在近年来的宏观调控中,房地产成为了国家一个主要调控的行业。
从政策法规上看，自2001年以来，央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”、“121号文件”，其中121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，直接影响到房地产企业的融资;从各金融部门来看，近来都陆续采取措施，提高房地产开发资金门槛,加强审查贷款风险,紧锁房地产开发贷款，调整信贷投向;从利率工具使用上看，央行的几次加息已经表明将通过利率政策调整投资结构，央行行长周晓川也在国际会议上提出，“从长期来看，加息是一个趋势”，而利率的提高直接引起房地产开发投资企业的融资成本上涨，提高行业进入门槛。
2.房地产企业高负债下化解银行风险的选择
在召开的“2005年中国地产金融年会”上，中国人民银行副行长吴晓灵指出：目前我国房地产公司的资产负债率在70％以上，而负债主要来自于银行的间接融资，一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失，严重时甚至会引发金融危机。因此，吴晓灵提出，拓宽直接融资渠道成为当务之急。
三、房地产融资渠道的发展趋势与对策建议
1.大力发展多元化的房地产金融市场
在发达国家,房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右,直接融资占40%左右。我国应该逐步改变融资资金过度依赖银行这一局面，促进直接融资。符合要求的房地产公司应通过上市打造持续的融资平台，通过发债、信托、房地产基金、项目融资等多种方式降低融资渠道单一的风险，并进行金融产品创新组合。另一方面，房地产融资多元化的实现需要开发型房地产企业、金融机构和政府的合力推动。政府应出台相应的政策法规为房地产企业直接融资创造环境。
2.大力发展房地产金融的二级市场
在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，而且在这一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场，其中出现了许多新的房地产金融工具，包括投资基金，信托证券，指数化证券等，二级市场不仅大大增强了房地产资产的流通性，也为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的途径。
3.不同规模房地产企业应选择不同的融资方式
对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外资金、REITS等多种方式或其组合，而众多的中小型的房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外，房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资，加强与外界的经济合作，实现融资新渠道的开发。
参考文献：
[1]中国社会经济系统分析研究会:2005年房地产金融业机会与风险分析报告[R].2006
[2]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融,2006(6)
[3]余欣:房地产金融怎样在和谐中发展[J].中国金融家,2006(7)
[4]黄晔:我国房地产企业融资渠道分析[J].中国科技信息,2005(8)
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