时间：2023-07-10 16:29:03
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关键词：商业银行；授信管理；非财务因素
中图分类号：F832.33 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2017）02-103 -02
一、商业银行授信管理中进行非财务因素分析的必要性
非财务因素是指那些不以货币为主要计量单位，不一定与企业财务状况相关，但与企业生产经营活动密切联系的各种因素，例如企业的治理结构、人员结构、高管人员素质、企业的持续创新能力等深刻影响着一个企业是否能够基业长青；企业的管理规范、企业安全生产管理等，某一项工作的疏忽有可能会对企业产生不可挽回的损失甚至是致命的打击。因此，非财务因素的重要作用日益受到企业的管理层、投资人的高度关注，企业的债权人也开始转变观念，不再仅仅是关注企业披露的财务指标，不再仅仅是依赖于企业的财务分析，对企业的非财务因素也越来越重视，因此对企业的非财务因素分析也投入相当多的人力物力，这其中包括给予企业授信的商业银行。国内商业银行在对信贷企业进行信用评价时，也逐步改变了以往只注重企业财务分析的做法，明显加强了对企业非财务因素分析的力度。如中国工商银行、中国建设银行都逐步建立完善了信贷企业的授信管理方法，充实了非财务因素的分析评价办法。
商业银行在对信贷企业进行授信决策时，进行非财务因素分析的作用有以下两个方面。
（一）判断借款人的还款能力
以往在对借款人进行还款能力的分析评价时，审批人通常使用资产负债率、流动比率、速动比率、现金保障倍数等财务指标。但是，财务分析主要是借助借款人已经披露的以往的财务数据对其历史还款能力进行定量分析，并且建立在企业持续经营的会计假设上的，然而，在现实中，因为借款人的经营状况受到其所处行业风险、企业经营风险、企业管理水平等多种因素的影响，是处于不断变化的动态过程中。所以，对企业的非财务因素进行定性分析对商业银行是十分必要的，这将有助于增强运用财务指标进行定量分析的可靠性，有助于对借款人的还款能力做出更加全面、客观的分析评价。
（二）判断借款人的还款意愿
在商业银行的实际工作中，我们发现，影响一笔贷款是否能够按期收回贷款本息，主要取决于两个因素，一是借款人的还款能力，二是借款人的实际还款意愿。有一些不良贷款的形成并不是因为借款人的资金周转困难，而是借款人主观上的“借钱不还”，即借款人的信用风险所造成的。这就要求商业银行在关注市场风险的同时，还需要关注借款人的信用，而这需要充分进行非财务因素分析加以实现。
二、商业银行进行非财务因素分析的内容
一般来说，商业银行进行非财务因素分析的基本框架主要包括借款人还款能力分析、借款人还款意愿分析等，对借款人的还款能力分析主要细分为对借款人的行业风险分析、经营风险分析、管理风险分析。
（一）借款人行业风险分析
行业风险分析主要是为了确定借款人所在行业的风险程度，考察的因素主要有行业成本结构、行业成熟度、行业周期性、行业盈利能力、行业依赖性、行业替代产品等。
1.行业成本机构。企业成本由固定成本和变动成本构成。经营杠杆指固定成本与变动成本的比例。不同的行业，其成本结构也不尽相同，经营杠杆和规模经济能够影响一个行业和行业内不同企业的盈利能力。固定成本占比相对较高的行业为高经营杠杆行业，其平均成本随着生产规模的扩大会有明显的降低，产销量越大，盈利水平越高，具有代表性的行业如航空、钢铁、酒店等。反之，变动成本占比较高的行业为低杠杆行业，生产规模的扩大对其成本和盈利水平的影响则不是很明显，如服装加工、商业批发等行业。一般而言，企业的贷款结构受其行业成本结构的影响较大，高经营杠杆行业的中长期贷款需求量大，而低经营杠杆的行业对短期贷款的需求较多。如高经营杠杆行业中的企业过分依赖短期贷款，则会存在一定的风险隐患。
2.行业成熟度。一般行业都要经历新生、成长、成熟和衰退四个阶段，每个阶段具有不同的特征和风险程度。通常，成熟行业的风险最低，正在成熟的行业仍以较高的速度增长，部分弱的竞争者被淘汰，强者地位日益巩固，风险中等。新生行业和衰退行业风险较高，而成长行业处于中间，是新生行业向成熟行业的过渡。
3.行业周期性。一般而言，非周期性行业，其产品的销售不受经济周期的影响，具有较低的风险，周期性的行业、反周期性的行I，受经济周期的影响较为明显，风险较高。
4.行业盈利能力。行业盈利能力与行业所处的阶段密切相关，一个在经济繁荣时期和衰退时期都能够持续盈利的行业，其风险自然较低。行业盈利能力还与行业成本结构、行业的垄断性、周期性等密切相关。
5.行业依赖性。行业依赖性是指信贷客户所处的行业受其他行业影响的程度，包括供给和需求两个方面。一般而言，信贷客户对较为集中的一两个行业的依赖程度越高，其授信业务的风险就越大。相对的，如果该行业的供给线和客户群相当分散，则风险越小。
6.行业替代产品。替代品是指与所分析行业提供的产品有同样功能或满足同样需求的产品。一般来说，如果信贷客户行业所生产的产品很容易被替代，对其给予授信带来的风险越大，反之，则风险较小。应当注意的是，行业的产品是否存在可被替代的风险，与替代产品的多寡和顾客使用替代产品的转换成本的高低有关。
（二）借款人经营风险分析
经营风险分析主要是为了确定借款人经营中的风险程度，考察的内容主要有企业总体特征分析、企业目标和战略、产品和市场匹配性、供应分析、生产分析、分销渠道和销售分析等。
1.企业总体特征分析。其主要包括多方面的企业的相对规模，具体包括客户的市场份额和稳定性、销售量和资产国模、公司成熟度、产品的种类、对产品的依赖等。
2.企业目标和战略。其主要包括分析借款人是否有一个合适的发展目标并相应地制定具体的规划和相应地措施来支持目标的实现。目标和规划直接影响着企业的未来发展，也影响着借款人未来的还款能力。
3.产品和市场匹配性。顾名思义，就是要分析企业是否能够生产、销售和提供适应市场需求的产品，这是企业是否有能力持续取得收入来源的重要决定因素，也直接影响着企业的还款来源。
4.供应分析。其主要包括分析企业在采购中的议价能力、采购渠道和采购政策，即借款人相对于上游企业的影响力。比较典型的行业如石油加工行业，其原材料供应的变化对其产品数量和价格有着十分明显的影响。
5.生产分析。其主要包括四个方面：生产连续性、对技术变化的适应性，对灾害的易受损程度以及劳资关系。一个在生产方面表现良好的企业一般应具备以下特征：生产连续性强、对技术变化的适应性强、对灾害的易受损程度低以及劳资关系稳定，这样的企业风险相对较低。
6.分销渠道和销售分析。分销渠道，是指产品或者服务在其所有权转移的过程中，从生产者到达消费者的途径，主要参与者有生产者、中间商和最终用户。近两年的王老吉与加多宝之争、苏宁与格力的一波三折，都在分销渠道方面给社会公众留下了深刻的印象。企业生产的产品需要通过一定的分销渠道才能够在适当的时间、地点和价格供应给用户，满足市场需要，实现企业的营销目标。具有良好的分销政策、分销范围、能够对分销进行良好控制的企业具有相对较小的分销风险。
（三）借款人管理风险分析
管理风险分析主要是为了确定借款人在企业管理中的风险程度，主要考察借款人的组织形式和治理结构、财务管理能力、关联企业经营管理、法律纠纷和重大事项分析等。
1.组织形式和治理结构。企业按组织形式可划分为独资经营、联营、有限责任公司、股份有限公司等多种形式，组织形式是否有变化，及其变化是否有利于企业的经营管理，应当予以关注。良好的公司治理是现代企业健康发展的基础，良好的公司治理结构应具备完备的股东大会决策程序，建立独立董事制度，应健全监事会的监督功能，应建立健全董事会和监事会的评价机制，完善高级管理人员的选聘机制和激励机制等。
2.财务管理能力。有效的财务管理要求借款人必须建立适度的控制制度来监控其应收账款和存货等，控制日常开支和费用，并且防止欺诈和盗窃。实践表明，缺乏良好的财务管理能力，企业很难能够保持长期的成功，不管其在产品生产或是在市场营销方面取得多大的成功。
3.关联企业经营管理。随着企业的集团化发展，企业之间的关联关系越来越复杂。由于借款人与其母子公司、控股公司等关联企业之间存在股权、资金、产品、交易等多方面的密切联系，其经营、财务状况不可避免的要收到关联企业的影响。在进行授信分析时，要充分关注借款人与其关联企业之间的关联程度，具体分析关联企业的经营状况和财务状况。
4.法律纠纷和重大事项分析。借款人经营中经常会遇到一些法律纠纷问题，并对还款能力产生实质的影响，有时甚至成为决定贷款能否按时还款的主要因素。如借款人与供应商、消费者、关联企业、职工之间产生纠纷或案件以及借款人因违反法律、法规或合约而受到税务、银行、工商、环保等单位的处罚等。当这些情况出现时，可能会对借款人的还款能力产生影响，需要在进行授信分析中给予关注。
三、商业银行进行非财务因素分析面临的困难与对策
近年来，商业银行在对信贷企业进行授信决策时，也逐步改变了过去只注重对其进行财务分析的做法，加强了对非财务因素的分析，也取得了较大的进展。但由于历史和社会大环境等方面的原因，在这方面还面临不少困难。其一，成本较高。非财务因素分析涉及信贷企业的方方面面，收集渠道多样，许多信息需要多方收集后印证核实。为了掌握全面准确的信息，商业银行往往需要花费大量的时间，投入大量的人力物力，如果聘请第三方专业机构来开展此项工作，也需要支付较高的成本。其二，缺乏客观成熟的非财务因素分析评价系统。许多非财务指标的量化尚无公认的规则可言，带有很大的主观随意性，很大程度上依赖于分析评价者的主观判断。其三，商业银行信贷从业人员整体素质亟待提高。相对于财务因素分析，非财务因素的分析对信贷从业人员的要求更高，非财务因素分析的复杂性要求从业人员具有相当广泛的知识结构、丰富的经验、精准的判断和高度的职业敏感。但就目前而言，符合条件的信贷从业人员数量还有较大的缺口。
为了解决这些问题，首先要加快社会征信系统建设，经过多年的发展，通过“贷款卡”制度，企业的基本信息、贷款情况已经能够在各商业银行之间联网查询，但是信息仍过于简单，而且更新速度慢，难以满足需要。只有建立全面完善的社会征信系统，才能减少商业银行的信贷分析成本，促进全社会的信用建设。其次，加快建立规范公认的非财务因素分析评价体系和计算机系统，促进评价标准的统一及分析评价工作的规范化。同时，商业银行要大力加强信贷从业人员队伍建O，通过培训、考核、竞争等一系列措施，提高从业人员的整体素质。
[关键词] 住房按揭贷款 提前偿还 风险
一、引言
近年来，在央行多次提高住房按揭贷款利率、购房者产生“升息预期”信号的引导下，住房按揭贷款提前偿还现象明显升温。商业银行一向将住房按揭贷款划为优质资产，在现今的经济环境下，这项优质资产正面临着流失的危险。那么，提前偿还究竟会给商业银行带来什么样的风险？银行又将怎样控制这种风险？
二、提前偿还贷款带给银行的风险分析
第一，减少了银行的收益。我国商业银行的利润大多来自存贷款利差，住房按揭贷款这项中长期贷款属于银行的优质资产，它的提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入。
第二，增加了银行的服务成本。首先，由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。其次，银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本。再次，对提前收回的资金再投资，增加了交易成本。
第三，扰乱了银行的资产负债结构。住房按揭贷款提前还贷行为的发生可能导致银行资产负债结构的错配，动摇银行资产结构的稳定性，打击银行拓展住房按揭贷款业务的积极性，给银行的风险管理带来不确定性。
三、商业银行对提前还贷风险管理的现状分析
目前，针对提前还贷大部分银行都是采取收违约金的办法。然而，收取违约金这一做法引起了巨大争议。有的学者认为提前还款就是违约，收取违约金是国际惯例，我们借鉴成熟的住房信贷市场的经验是可取的。如香港按揭贷款在第一年、第二年、第三年还贷要收取全部利息的40％、30％和20％。而有些学者认为提前还贷在法律上是对合同的提前履行，并不构成违约。他们认为银行本身就是一个以风险换收益的特殊行业，为客户提供风险管理服务正是现代银行重要的盈利来源。因此，对提前还贷收取违约金就等于剥夺了借款人转嫁风险的权利。
由于我国的住房信贷市场开放的时间还不长，银行自身的风险管理能力还不能自我消化提前还贷带来的风险和冲击。因此，在现阶段对提前还贷收取违约金是有利于住房信贷市场发展的，它可以在一定程度上弱化这种风险和冲击，保证银行的稳健运行，有助于住房信贷市场走的更快更稳更远。但收取违约金是一种被动的防范方法，只能是一个过度性的措施。尽快提升风险管理能力，化被动为主动，制定出符合市场需求的措施，保障借款人的权利，才是我国商业银行住房信贷市场未来的发展方向。
四、提前还贷风险管理的建议
1.发行住房按揭贷款提前偿还期权
从金融理论上来看，住房按揭贷款的提前还贷可以看作是一项看涨期权，银行在发放住房按揭贷款的同时也赋予了借款人提前还贷的权利。因此，银行可以发行住房按揭贷款提前偿还期权，这种期权赋予持有者在期权到期之前任意时刻提前偿还的权利。这样既能满足借款人提前偿还的意愿，又能让银行从被动防范转为主动防范，把风险向提前偿还期权的二级市场转移。发行这种期权不仅在理论上可行，在现实中也有了先例。如2006年末，中国银行首推住房按揭贷款固定利率期权业务，借款人在购买三年或五年期固定利率期权后，有权利选择使用固定贷款利率或放弃期权权利就低选择贷款利率。
2.推行多样化的还款方式
商业银行的住房按揭按款主要采用可变利率等额本息还款法，这种单一的还款方式忽视了借款人的群体差异，滋生了借款人提前还款的念头。为了满足各类借款人的还款需求，降低提前还款给银行带来的风险，银行可以推出多样化的还款方式。根据借款人收入的稳定性不同，银行可以将房贷客户分成三种类型。第一种是收入稳定型。在法定利率上升幅度不大时，采取这种等额本息法符合这类人的需求。第二种是收入递增型。这一类型的借款人在刚按揭的时候收入并不高，但是随着工龄、职位的升迁他们的预期收入将会不断提高，如刚从学校毕业的大学生。对于这一类型的人，当他们的可用收入远大于每月等额还款额时，就会有提前还贷缩短贷款期限的需求。因此，对这类借款人，银行可采用递增还款方式，减少他们提前还贷的几率。第三种是双性收入型。这类人既有显性收入，又有隐性收入。对于此类人银行可以采用递减还款方式。
3.建立提前还款数据库
统计表明住房贷款普遍为“平均贷款期限16年，平均回款速度7年”，也就是说平均还款年限整整提前了9年。这就需要银行建立提前还款历史数据库，把握提前还贷的基本规律，统计提前还贷导致的现金流变化，重新估算住房贷款的久期。在国外，基于历史的统计数据已经有了大量的研究结果，例如PSA提前偿付基准，从0.2%开始，每个月递增0.2%，到6%稳定。由于我国商业银行住房信贷开展的时间还不长，对提前还贷数据的收集、整理、和分析还处于初步阶段，需要有实力的统计人员估算住房按揭贷款提前偿还率，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础。
参考文献：
[1]蔡明超:商业银行消费信贷中的提前偿还风险影响因素与风险管理[J].金融研究，2007，(7)
[2]高山:住房抵押贷款提前还贷风险管理研究[J].新金融，2008，(1)
[3]吴青:住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理[J].南方金融，2005，(5)
[4]李键男:国际金融惯例的真伪辨析――以提前还贷违约金为例[J].2007,(3)
住房抵押贷款证券化是指特设金融机构（SPV）集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款，将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息（也即现金流）进行组合包装，作为标的资产发行住房抵押证券进行融资的活动。下面就住房抵押贷款证券化面临的主要两种风险，即提前偿付风险和违约风险进行分析。
（一）提前偿付风险
提前偿付风险是由于住房抵押贷款的借款人随时偿付全部或部分贷款而导致住房抵押贷款证券的现金流出现不稳定状况的风险。提前偿付风险对住房抵押贷款池中的现金流量造成影响，表现为：使得前期本金偿还额增加，流入的利息额减少，缩短了偿付行为的加权平均周期。
1.影响抵押贷款提前偿还的因素
（1）市场抵押利率
首先，当现行市场抵押利率比原始合同利率低时，借款人可能会通过借新还旧来降低贷款的利息成本。其次，市场抵押利率的波动路径也会影响提前偿付行为，如果利率曾经下降到一个很低的水平，大多数有偿还意愿与能力的借款人都已经实现了提前偿还，也就不会出现大规模的提前偿付现象。最后，浮动利率住房抵押贷款（ARM）与固定利率抵押贷款（FRM）的提前偿还风险又不同。FRM比ARMD提前偿付风险更高。因此，市场抵押利率是影响提前偿付的主要因素 。
（2）抵押贷款的期限
抵押贷款的年限与提前偿付有很大的关系，在贷款期限的初始阶段，提前偿还率逐渐上升，然后保持稳定，但贷款后期的提前偿还率又趋于下降，出现衰竭效应。实际上，在抵押贷款的第2年到第8年之间，提前偿付所占的比例较大；在抵押贷款的第10年到第25年间，提前偿付的速度会下降。
（3）房价的飞涨
房价的飞涨也会导致提前偿付的发生。假如当前房价持续上涨，那么更大更好的新房的价格会提高。但是由于原住房在二手市场的当前市场价值远远超过未还贷款的价值，而且房价与市场利率反向运行的关系可以知道房价的飞涨必将伴随着利率的下跌，使借款人的再融资成本降低。通常情况下，后者带给借款人的效用会更大一些，因此，很可能会导致借款人提前偿付。
（4）其他因素
其他因素包括很多，如总体经济环境、季节因素、程度，借款人的年龄、职业、婚姻情况、信用情况、受教育程度，房地产的地理位置，社会的心理特征等等。
2.提前偿付风险的测算
本文运用固定比率法来度量提前偿付风险，公式如下：
SMM = ■ 公式1
CPR = 1 - 1 - SMM■ 公式2
其中，SMM是单月死亡率，CPR是以年计算的SMM，表示某一年末提前偿付全部贷款余额的概率，CPR越大意味着抵押贷款本金被提前偿还的风险越大，反之则提前偿付风险越小。
（二）违约风险
这里的违约风险是指借款人无法偿还或者延期偿还到期债务从而给贷款银行带来损失的可能性。违约风险会恶化资产池的信用质量，进而带来SPV的信用风险，这样便会形成一个信用风险传导链。违约风险按照借款人的意愿来划分，有理性违约和被迫违约。
1.违约风险的影响因素
（1）偿付收入比（payment to income PTI）
偿付收入比为借款人月偿付金额与月收入的比例，它是衡量借款人还款能力的一个指标，当PTI越高时，违约的风险越大，当PTI越低，借款人的偿还能力越高，违约风险就越小。
（2）贷款房价比（loan to value LTV）
贷款房价比是影响违约行为的重要因素，它是抵押贷款额与抵押房产的购买价之比。LTV越低，借款人在房产中的利益所占比例就越大，借款人违约的可能性就越小，违约的风险就越小；相反，LTV越高，违约的风险也就越大。
（3）贷款期限
住房抵押贷款的贷款期限一般较长，其违约风险主要出现在贷款之后的前3-8年，在贷款初期，由于房价通常高于贷款的风险价值，而借款人的还款能力不会出现较大的变化，因此贷款的违约率较低。随着贷款账龄的增加，即使贷款本金每期偿还额较低，但较长的贷款期限，使房价下跌并低于贷款本息的概率增大，借款人遭受意外变故的概率也增加，从而违约风险上升。
（4）其他因素
主要有借款人职业稳定性，借款人的素质，购房目的，信用状况等等。如借款人的职业越稳定，收入也就越稳定，发生偿付困难的概率越低，违约风险就越小；借款人的素质主要影响了借款人能否符合工作的要求，在失业后能够迅速找到新的工作，进而影响借款人的偿付行为与违约可能性。
二、我国住房抵押贷款证券化的风险分析
（一）我国提前偿付风险现状分析
在我国违约风险一直被认为是商业银行面临的主要风险，甚至提前偿还贷款的行为还受到鼓励，而银行往往就会忽略提前偿付贷款所带来的风险。理财观念上，“无债一身轻”的观念根深蒂固，居民一般倾向于先偿还贷款，才考虑其他投资或消费活动。近年来，我国的提前偿还速度不断增加，究其原因是我国住房抵押贷款采取浮动利率，如此，按照我国政策规定，只要国家调整贷款利率，银行就会在次年的第一个月采用新的利率，所以当借款人预期住房抵押贷款利率上调而可能会增加利息支出时，就会提前采取还贷行为来规避风险。出于对我国通胀加速以及经济过热的担忧，央行多次采用了加息的货币政策来调控经济，利率的频繁提高会导致借款人的提前偿付行为不断增加，造成了商业银行的利息损失，影响银行的资金运作成本和资本结构，从而增加了其进行再投资的风险。注意到这样的情况后，商业银行开始对提前偿付行为的鼓励转变成限制，逐渐重视对于提前偿付风险的管理，采取了一些限制提前偿付行为的措施。尽管如此，银行对提前偿付风险的管理手段还是比较落后，关于提前偿付的统计数据不多，对提前偿付的研究也仅限于对国外方法的介绍和研究。
（二）我国违约风险现状分析
我国住房抵押贷款信用质量一直表现良好，“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”各期报告数据表明，抵押贷款证券违约率还是处于比较低的水平，居民购房目的大多是为了满足住房需求。然而，目前我国的房地产市场处于过热状态，房地产价格偏离真实价值，产生了市场泡沫，一旦受到宏观经济因素的影响就会造成泡沫破裂，房价暴跌，使得住房抵押贷款存在巨大的潜在违约风险。
另外，“假按揭”也成为我国个人住房抵押贷款违约风险的主要源头。房地产开发商热衷于“假按揭”是因为个人住房抵押贷款的利率低于企业贷款利率，并且条件要求相对要低，容易获得审批。开发商通过“假按揭”从银行套取住房贷款，获得了低成本的融资。在房地产效益高时，开发商会按时支付本息，但是当开发商无法出售住房时就会违约，造成商业银行的巨大损失。
三、“建元2007-1”MBS风险分析
前文具体地对住房抵押贷款证券的两种风险进行了描述，而我国处于住房抵押贷款证券化进程的初期，面临着许多的问题，下面将对“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券（以下简称为“建元2007-1”MBS）的进行风险实证分析。
（一）提前偿付风险
在前文中已经阐述了提前偿还风险对于住房抵押贷款池中的现金流量造成的影响，在不考虑信用风险的前提下，下面将运用SMM 公式及 CPR 公式对“建元 2007-1”的提前偿付率进行度量。
1.数据的选取
样本数据选取来自于中诚信托投资有限公司每期的“建元 2007-1 个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”公布的数据。本文整理了第43期到62期，即从2011年7月到2013年2月的数据，包括了三种数据：起初未偿还本金余额、当前计划还款本金额、当前提前还款金额。
2.固定提前偿付率CPR
按照算出来的SMM值便可根据转换公式，计算出CPR，（如图1所示）。
图1 “建元 2007-1”在 200年6 月2011年1月这20个收款期间CPR
3.数据分析
在图1中，这20期的平均提前还款率为10.59%，低于《发行说明书》中指引投资者定价的预期提前还款率17.26%，2012 年2月CPR 值更是低至4.179%。之所以提前偿还率会有大幅下降，可能是由于从2011年7月的最后一次上调利率后，央行的利率调整并不频繁，在2012年更是开始下调利率，从而导致提前偿付率没有很高。此外，近两年来人民币升值，国内通货膨胀等等因素，都会影响借款人的提前偿付行为。因此在分析提前偿付风险时，要从多方面去研究。
（二）违约风险
根据联合资信评估有限公司关于“建元2007-1”MBS的2012年跟踪评级分析报告显示，（跟踪期为2011年6月至2012年6月），如图2所示。
图2 2012年跟踪报告中累计违约率
在图2中，累计违约率大概在0.79%水平，趋于平稳，处于一个较低的水平。出现这样的情况可能有几个原因：第一，2012年，我国继续实行严格的房地产宏观调控，在报告中也显示2012年深圳、福州、泉州三地的房屋价格较为稳定，对于违约的影响就比较小。因为，对于普通的贷款购房者而言，购房的目的是为了满足居住的需求，违约的概率较小，“假按揭”的房地产商与“炒房团”才是违约的主体，现行的房价一直处于平稳增长的趋势，对其有利可图，只有当房价下跌时，两者才会做出违约的行为。第二，影响违约行为的一个重要因素是贷款期限，借款人偿还的本金越多，贷款余额越少，违约的风险就越小。
【关键词】网络信贷 大数据 信用评估 互联网金融
一、P2P网络信贷运营模式及网络个人信贷信用风险分析
（一）典型P2P网络信贷平台运营模式分析
1.国际典型的P2P平台，以Kiva平台（美国）、Prosper平台（美国）、Zopa（英国）为例，综合对比如下表所示：
2.国内典型的P2P平台，以陆金所、人人贷、拍拍贷、宜信、红岭创投国内典型的P2P网络信贷平台公司运营模式为例，综合对比如下表所示：
（二）P2P网络个人信贷信用风险分析
由上述表2-1和2-2反映的P2P平台运营模式进行对比分析后不难得出，国内网络个人信贷大多采用无抵押信用贷款，其业务风险点主要存在以下三个方面：借款人使用虚假身份信息；借款人违规使用贷款；借款人恶意拖延或拒绝还款。
二、大数据对网络个人信贷进行信用评估
（一）针对借款人使用虚假身份信息风险
对借款人采用个体状况分析可以很大程度上排除掉使用虚假身份的恶意骗款人，保证网络信贷平台的基本稳定与安全。P2P网络信贷平台可以通过公安部推出的全国公民身份证号码查询服务中心、教育部主办的学信网、国家工商行政管理总局推出的全国企业信用信息公示系统、分智网和前程无忧等网络平台、房管和车管部门信息平台对借款人身份、受教育、工作单位、个人收入、工作经历、房产、汽车等信息进行验证，还可以通过法院、银行系统对其有无过往经济纠纷、逾期贷款等信息进行核实。长远来看随着大数据技术和应用的不断完善，包含交通、水、电、煤气等各类的个体信息将接入互联网，P2P网络信贷平台将有渠道获得更多的信息对借款人进行信用审核与评估，而对于那些无法直接联网获取的信息，可通过查看银行流水账单或征求第三方机构获取信用记录评估其信用评级。
（二）针对借款人违规使用贷款风险
社交网络行为分析可以通过分析借款人在微信、微博等社交应用的好友数量、内容、兴趣范围、消费关联度等因素对其进行综合评估。随着多尺度语义分析和图片识别等网络技术的逐步成熟，越来越多的社交网络信息可以被利用起来对一个人进行信用评估。此外通过借款人网络购物行为评估其信用的价值要比其他网络行为数据更准确，该方法很容易了解借款人电子账户资金流水、消费能力、资金状况、资金使用范围等关键信息。例如京东完全根据用户以往的购物行为来授予信用额度的京东白条说明通过分析网络购物行为进行授信可行。目前针对数据信息难以互通等数据孤岛、数据低质和数据泄露等问题，行业已产生特定中介商，专业从事大数据交易，为数据下游需求者整合上游数据源，提供P2P网络信贷平台无法调用的网购等数据，保障了相关数据的获取、质量和有效利用，使平台能够快速地对借款者进行信用评估。
（三）针对借款人恶意拖延或拒绝还款风险
以往P2P信贷平台的借款人恶意拖延或拒绝还款时，平台在催收无果时仅仅只能将借款人信息加入平台黑名单或者在相关行业内进行公布共享，但此做法缺乏有效的威慑力，无法对相关借款人的其他社会信用a生实质影响，其失信成本远远低于违规成本。2014年国家信用体系建设工作领导小组已编制完成了《社会信用体系建设规划纲要（2014-2020）》，并经国务院常务会议原则通过，国家层面社会信用体系建设的相关工作正式启动实施，各阶段的工作目标已经确定，针对公民个人诚信档案建立工作也逐步展开。这将对网络信贷发展起到重大促进作用，网络信贷平台在规范平台自身运营的同时，要加强法律维权，将网络个人贷款信贷记录形成证据链，通过司法途径对恶意拖延或拒绝还款进行，并将依法维权和判决信息在在金融体系进行共享，并积极申请接入个人征信系统数据来源渠道，进一步提高失信借款人的违规成本，推动行业对违规失信借款人实施联合惩戒，帮助P2P行业健康发展。
参考文献：
[关键词]个人住房抵押贷款；风险；防范对策[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）38-0124-02
1 个人住房抵押贷款概述
1.1 个人住房抵押贷款的含义
个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。
1.2 个人住房抵押贷款的分类
个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。
（1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。
（2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。
（3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。
（4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。
1.3 个人住房抵押贷款的作用
1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一
个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。
1.3.2 个人住房抵押贷款在一定程度上解决了购房借款人资金短缺的难题
居民通过利用个人住房抵押贷款能提前实现住房消费。对于绝大多数的居民来说，住房是其一生中最大的消费品，但住房价格对于大部分居民的收入来说相对较高。个人住房抵押贷款通过分期付款机制，使居民能预先支付购房款，减少了购置房产的一次性支付额，极大地提高了居民的购房能力。
1.3.3 个人住房抵押贷款能加快房地产业及金融业的协调发展
个人住房抵押贷款一方面提高了居民的购房能力，增加了居民对住房的需求，另一方面也扩大了房产企业的市场需求量，促进了房产开发业务的发展。同时，通过个人住房抵押贷款业务，银行增强了资金的流动性，有利于银行等金融机构对于其自身资产结构的调整。
2 个人住房抵押贷款业务所面临的主要风险
2.1 信用风险
信用风险，又称违约风险，是指借款人因各种原因未能按时、足额偿付债务或银行贷款从而发生违约的可能性。当发生违约时，银行或债权人必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。信用风险在个人住房抵押贷款业务所遇风险中占主要地位，一种非常常见的风险。信用风险具有以下几点特征：突发性、扩散性、综合性、隐蔽性和积累性。在个人住房抵押贷款的申请和执行过程中，可能会存在很多因素最终导致申请人不愿或不能及时偿付贷款本金和利息，其中不仅有客观的，也有主观的，从而最终产生了不良的个人住房抵押贷款，也就是所谓的信用风险。个人住房抵押贷款业务中所产生的信用风险至今仍没有找出一个稳妥的解决方法。近些年，个人住房抵押贷款的申请人，大多数是收入市场化程度较高的、收入水平波动幅度较大的职业，随着国民经济快速发展的波动性和周期性，个人住房抵押贷款的信用风险这种中长期风险将更加值得关注。
2.2 流动性风险
流动性风险，是指银行等金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现从而产生利益损失的风险。银行等金融机构保证资本质量的一项重要原则就是流动性。由于个人住房抵押贷款还款期限的长期性，从而使其具有了较大的风险性。这种风险的威力已经在2008年美国的次贷危机中得到体现，其影响波及了整个金融业。因此这种风险也是我国的金融业需重点防范的，避免因流动性风险从而引发信贷危机。目前，我国房地产市场的逐渐降温，居民的住房购买欲望不断下降，抵押房产的变现能力也随之下降，加大银行等金融机构不良资产的规模，从而进一步加大流动性风险。
2.3 操作风险
操作风险，是指由于银行等金融机构有问题或不完备的内部管理操作程序、系统、人员或外部事件而导致损失的风险。也就是说，影响操作风险的因素可分为四类：人为因素、程序因素、系统因素和外部因素。导致银行等金融机构产生资本风险的主要原因之一就是内部员工的违规操作。随着个人住房抵押贷款业务数量的快速增加，银行等金融机构为了加快办理贷款业务的速度，往往会忽略贷款业务操作的严谨性，从而导致相关法律法规和手续步骤的缺失，进而影响贷款合同本身的法律效力，容易产生纠纷。目前，操作风险主要表现在以下两个方面：一是在业务激励制度的作用下，银行等金融机构注重个人住房抵押贷款业务的数量，忽视内部管理，甚至违规操作，未经上级批准担保条件或贷款标准擅自降低；二是银行等金融机构的一些内部员工专业素质不高，工作态度敷衍了事，违规操作。
3 对我国个人住房抵押贷款风险防范的建议
3.1 完善个人信用管理评价体系
在经济活动高度发达的今天，信用已经成为一个人最有价值的财富，个人信用管理评价体系是一个国家信用体系的重要组成部分之一，是个人住房抵押贷款业务健康发展的基本前提，是防范信用风险的关键制度。目前，我国的个人信用管理评价体系还存在较多漏洞，在管理方式和评价标准上还有许多需要改进的地方。我国的银行等金融机构应借鉴西方发达国家对于管理评价个人信用的成功经验，结合我国国情建立起一套符合我国社会经济形态的个人信用管理评价体系。其中，建立完善的个人信用管理制度、灵活多变的个人信用评价体系、优化评价环境是我国现阶段的主要任务。通过对不同借款人不同情况的分析，建立不同的个人信用评价标准，对信用风险进行科学合理的评级，为银行等金融机构对信用风险专业化、规范化管理提供基础。
3.2 推动个人住房抵押贷款二级市场的快速发展
在我国个人住房抵押贷款业务快速发展的今天，加快个人住房抵押贷款二级市场改革发展，并加强其与外部的资本市场之间的关联，是改善流动性风险的主要手段。建立完善的个人住房抵押贷款二级市场，可为银行等金融机构提供转让抵押房产债权的交易场所，银行可以在二级市场上出售抵押房产的债权，从而获得资金，规避风险。通过二级市场，可以加大抵押房产的变现率，加快资金的流动率，增加资金的利用率，从而使银行等金融机构能有效地规避流动性风险。其中，作为在个人住房抵押贷款二级市场发展进程中不可缺少的一环，个人住房抵押贷款证券化将发挥重要作用。个人住房抵押贷款证券化能够增加银行等金融机构贷款资金的流动性，降低银行等金融机构的流动性压力。
3.3 健全内部管理机制与人员培训制度
在我国，由银行内部管理机制漏洞而导致的经济纠纷不在少数，规避操作风险对于银行来说迫在眉睫。银行应该建立起一套规范的、完善的、详细的内部管理机制，这有助于加强银行的管理水平。首先，银行等金融机构内部管理层应该要对风险有一个清醒的认识，不能因为个人住房抵押贷款在我国的快速发展，而忽视管理制度、违规操作，盲目加快业务发展的步伐，要理性面对个人住房抵押贷款的各项风险并加强对风险的管理；其次，银行等金融机构应科学制定业务流程，严格遵守规章制度，提高对借款人的审核标准，在实际操作中不断改进，提高业务流程的操作性；最后，在培训业务人员的过程中，必须严格要求，重点培养法律及道德意识，提高员工对业务的熟练度，降低因人为因素引发的操作风险。
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关键词 法律工作者 法律服务 民间借贷
作者简介：廖继楣，云南众诚公证处。
近几年来，在东部经济发达地区，民间借贷迅速发展，纠纷频发，因民间借贷而引发的各类案件剧增。随着欠发达西部地区的经济发展，西部地区的民间借贷必然随之迅速发展。在此背景之下，如何借鉴东部地区民间借贷实践探索的经验并吸取其负面教训；在充分发挥民间借贷促进经济发展作用的同时，如何避免和减少其可能带来的问题及负面影响？就成为非常必要和迫切的问题。有鉴于此，本文拟从民间借贷特点及现状入手，对法律服务工作者提供民间借贷的工作重点进行初步探讨，以期能在以法律工作者专业法律服务促进民间借贷良性发展，并同时拓展法律服务专业领域和范围的问题上有所探索。
一、分析民间借贷的基本特点
法律工作者在民间借贷中提供法律服务的工作重点则是必须对民间借贷的基本特点和具体个案的具体特点进行全面分析。只有在具体分析之后，才能抓住工作重点，从而为当事人提供优质服务。个案的具体特点是个性的，是千变万化的；而民间借贷的基本特点是共性的，是相对稳定的。
民间借贷纠纷的基本特点，按不同的归纳总结方法、不同的角度、不同的人可能分析归纳的特点不一样。因此，对于实际工作当中的分析，应根据自己所在地区，自己接触的资料等相关情况，从自己的运用角度进行归纳。笔者认为：从有助于风险控制的实用角度出发，民间借贷可归纳出以下特点：
一是方便快捷。与银行贷款相比，民间借贷的最大特点就是方便快捷，没有一系列的审批放贷程序。只要双方就借贷事宜协商一致，通常借款人很快就能获得贷款人提供的贷款。
二是手续简单。很多民间借贷，尤其是小额借贷，往往没有书面借款合同，没有担保合同，甚至有的连借条都没有，大多凭当事人一言而决。
三是大多发生在熟人之间，双方彼此了解，信息对称；而借款方居于自身信誉和维护相互之间关系等因素的考虑，一般也都积极按时还款。
四是存在担保的，担保形式基本为保证人保证；民间借贷中很少有规范有效的其他担保形式。
对于上述基本特点，可在具体实践中各自分析民间借贷基本特点时有选择地参照。
二、了解当地民间借贷的现状
为做好民间借贷的法律服务工作，了解当地的民间借贷现状，尤其是民间借贷纠纷案件的审判实践情况是非常重要的。
在民间借贷中，由于现有法律规定远远落后于实践发展。因此，在实践中，当地民间借贷的具体状况和所呈现的特征可能会影响当地法院对民间借贷案件的审判态度。而在民间借贷纠纷高发，且民间借贷纠纷有虚假诉讼可能性，或者民间借贷纠纷案件可能还会引发其他案件的地方，法院可能就会采取相应的应对措施，加大对民间借贷案件某些环节的审查力度，不轻易以单独借条定案。
民间借贷是否发生纠纷并通过诉讼手段解决，当地法院的审判态度是极其重要的因素：如果借款人觉得以贷款人掌握的证据，在当地法院很难判决贷款人胜诉，那么，借款人拖欠还款、发生纠纷及最后导致诉讼的可能性就较大；反之就较小。因此，法律工作者在为当事人提供民间借贷法律服务，指导当事人进行借贷设计时，当地民间借贷的状况及法院对该类案件的审判态度是必须考虑的因素。
三、法律工作者自身加强对民间借贷有关规定的学习
民间借贷案件表面上看起来是非常简单的案件，举证责任分配明确，证据种类相对单一、简单，事实判断非此即彼。但在实践当中，民间借贷案件却异常复杂，比如：有的案件本是其他法律关系（如买卖、租赁、承揽等）形成的债权债务关系，最后却以债务人出具借条或欠条等方式表现为借贷关系；比如：有的案件当中，当事人之间本无借贷关系，而当事人为了逃避债务、转移财产等目的而虚构与亲朋好友之间的借贷事实等。
与此同时，关于民间借贷的法律规定却非常零散、混乱，有的规定甚至相互矛盾。关于民间借贷的现行有效的直接和间接规定，散见于《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《担保法》、《刑法》等法律；《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等行政法规；《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》等司法解释；《贷款通则》等部门规章以及一些规范性文件当中。这些规定，很多并不常用，因此即便作为专业法律工作者也难以全面掌握。而相关规定的零散、混乱，导致民间借贷缺乏稳定的法律制度支持，并表现出极强的政策导向性。而政策所固有的原则性等特点，又导致当事人在民间借贷活动中无所适从。
具有上述两点原因，法律工作者对于民间借贷相关问题的学习不同于其他法律问题的学习：其他法律问题的学习是工作的前提，不是工作本身；而关于民间借贷相关规定及问题的学习，学习本身就是工作的重点之一。
因此，法律工作者在从事民间借贷非诉法律服务工作中，除了必须预先掌握现行有效规定（能够比较准确地区分民间借贷与高利贷、与非法吸收公众存款等犯罪行为之间区别）外，还必须随时跟踪学习最高法院的相关司法政策，以及一些地方法院做出的规定和做出的生效判决。工作当中的跟踪学习，虽不能直接提供法律以及，却可以提供民间借贷易发纠纷环节等相关信息，有助于民间借贷纠纷中的风险规避设计。
四、帮助、指导当事人进行借贷风险分析
由于民间借贷的方便、快捷、方式灵活、手续简单等特点，让其在具有闲置资金的贷款人和急需资金使用的借款人之中都备受欢迎。但民间借贷这些竞争优势的过度发展，必然也带来风险增大和当事人忽视风险存在等负面影响。如：贷款人或碍于情面不便推辞，或因追求借贷利息，急于为闲置资金找到出路而忽视对本金安全的相应考虑；借款人为几块摆脱资金困境而忽视对资金使用获利能力、自身承受能力及利息支付压力的正确考量。因此，法律工作者在提供民间借贷法律服务过程中，应当将借贷风险提示作为一个工作重点，指导当事人进行相关风险分析。 对于贷款人，应引导他树立本金安全高于利息回报的风险意识，并指导他对借款人使用借款的资金获利能力、借款人本身的还款能力等可能影响按期还款的因素进行全面分析。在确定是否借贷时，不宜将相互信任等非实质因素的作用过分放大，更不宜一味追求较高利息回报而忽视本金安全；在有多个借款人可以选择时，应首先从本金安全的角度考虑，不宜非要坚持利率标准的随行就市。
对于借款人，应提示其对自身利息承受能力和还款能力的估计必须客观、理性，并有相应数据参照或有足够依据支撑。借款人在陷入资金困境决定举债时，往往会有一种“渡过这一关，情况会很快好转”的自我安慰，而这种自我安慰，必然导致其对还款能力的估计失真。因此，对于急于举债的借款人，应详细询问他做出“能够承受利息压力并能按时还款”判断依据，从旁观者的角度对其估计进行分析后提出建议，并提醒他：饮鸩止渴般的举新债还旧债，摧垮其资金、财产体系的速度远远大于自己想象的速度；对于利息支出明显超过自身财产承受能力的，选择放弃比选择坚持更加明智。
五、指导当事人做好借贷行为控制
由于民间借贷系实践合同，借贷合同自贷款人提供贷款时生效。因此，民间借贷当中的非诉法律服务有别于其他合同案件，其他案件的主要工作是合同审查，而民间借贷中拟定和审查借贷合同只是一方面，更重要的是指导当事人做好借贷行为控制。借贷行为控制的核心是借贷款项的交付。
对贷款人，应提示其在交付款项时留下足够的依据，比如：在借贷合同中约定款项支付至某账号，在通过银行付款后将相关依据同借款合同一起保管；以现金方式支付的，要求借款人书写收条并注明系某借款合同的借款；在借款合同中直接写明借款已于何时何地交付；以及款项交付时尽量有第三人在场见证等方式。
对借款人，应提示其注意款项交付后在书写借条或收条的先后顺序，所写凭证记载金额同时用大小写注明并与实际收到金额一致等，防止相关凭证书写并交付给贷款人后贷款人不提供贷款，或者在交付款项时预先扣除部分或全部利息。
六、指导当事人做好贷后风险管理
民间借贷产生后，其核心风险就是款项是否能按期偿还。该风险不仅仅是贷款人的风险，对借款人同样是风险。因为如果不能按时还款，借款人必将遭受诉讼等方式的强制追索，影响自身经营持续及财产管理、使用计划，同时还会遭到自身人际关系圈的排斥。因此，贷后风险管理，不论借贷哪方都应进行。
对贷款人，应提示其注意在贷后对借款人使用借款的情况，借款人的财产及活动情况等进行必要跟进核实，适时提示借款人还款期限和还款金额，有担保人的，应及时将自己了解的借款人相关情况向担保人通报，以使担保人也能帮组督促借款人还款。此外，还应采用适当方式让借款人周围尽可能多的人知道借贷情况，以促使借款人自觉还款。必要时，可与借款人协商提前分批还款，或者提供或增加担保。
关键词：个人住房担保贷款；风险防范
个人住房担保贷款业务作为一款风险权重相对较低，盈利性强，经济基本收益率高的信贷产品，成为各大商业银行利益的主要来源和利润的新增长点，各大商业银行因此加大个人住房担保贷款业务的营销力度以提高其市场占有份额。但是在商业银行开展此类业务的过程中也存在诸多风险，尤其是在当前房地产市场持续繁荣，基于互联网的金融产品高速发展的形势下，个贷业务的潜在风险逐渐显现。从“虚拟个贷”、开发商烂尾楼等事件的频繁出现我们可以看出个人住房担保贷款并不是所谓的绝对风险低收益高的商业银行信贷产品，随着当前房地产市场趋势的不确定性逐渐增加，个贷业务的风险也在不断扩大。其风险主要表现在：相关市场变化和政策调整对个贷业务的发展带来了不确定性，银行内控措施还不够完善，部分员工合规经营意识淡薄，违规操作及失职行为时有发生，银行内部风险管理工作依然有很多薄弱环节，给银行个贷业务的发展和管理带来了风险隐患。商业银行在开展个贷业务的同时对相关业务风险进行预测和管理，以及建立完善的风险防范体系不仅关系着商业银行的经营稳定，更有利于房地产行业和金融行业的稳定发展，为房地产行业和金融行业的健康、可持续发展保驾护航。因此，通过研究个人住房担保贷款业务中的突出问题，从而分析其风险影响因素及探讨相关风险防范措施具有重要意义。
一、个人住房担保贷款业务中的突出问题
（一）客户的真实情况掌握难度较大
从个人住房担保贷款业务的现状来看，客户的收入证明、工资流水等信息的真实性难以准确掌握。这反映出商业银行的调查手段和渠道不够，许多客户经理风险防范意识不强，在进行贷前调查的过程中可能流于形式，简化程序，对贷款申请人提供的有明显疑点的收入证明和贷款证明材料不作深入分析和进一步调查认定，为日后的贷后管理埋下风险隐患。
（二）个人住房担保贷款业务质量下滑
一些还款能力较弱的贷款客户，无视个人征信报告上的贷款逾期信息，对银行关于逾期贷款诉讼的法律条件有所掌握。精心计划还款时间和还款期数，既达到了经常贷款逾期缓解其还款压力的目的，又不至于被银行。对于这种情况，银行目前只能想方设法的进行贷后催收，还没有形成有效的批量解决办法。
（三）抵押物作为第二还款来源存在风险
一些商业银行在开展个人住房担保贷款业务时过度依赖房地产抵押等第二还款来源，在这种情况下，即使房价没有大幅下滑，抵押作用的发挥也需要与其他条件相结合才能有效发挥作用。而在实际情况中银行对抵押物的处置过程经常发生纠纷，银行通过诉讼来推进不良贷款的清收，尽管诉讼成功也往往难以执行，尤其是那些涉及多个债权人的案件，难以达成一致的分配意见。为防范此类风险，商业银行必须重视第一还款来源，减少对第二还款来源的依赖。
（四）贷款办理银行在项目准入及贷款发放过程中
存在审核不严格及调查不充分的问题，部门经办人员合规操作意识不强，经常出现违规操作。一些银行在开展个人住房担保贷款业务的过程中，未充分调查房地产开发商的资信、项目开发建设及销售合法性、销售前景等情况。一手房又大多为期房，很容易造成借款人和开发商出现纠纷，导致合作项目出现违约风险。
二、个人住房担保贷款业务风险成因分析
商业银行在开展个人住房担保贷款业务中的风险主要源于：银行内部管理控制措施不够完善、部分员工合规经营意识不强、信用缺失、监管不到位、信息不对称等。如果银行切实落实贷前调查，认真审核贷款条件，执行贷中审查，完善贷后管理，加强相关风险隐患的排查等，这些风险可以得到控制。具体来说，个人住房担保贷款的风险成因来自以下几个方面：
（一）个人信用意识淡漠，信用机制不够完善
在现代化的国家经济中，信用制度是必不可少的，信用制度的完善程度从侧面反映出一个国家的经济发展水平和国民素质的高低。健全完善的信用机制可以有效的治理市场上存在的失信现象，增强国民的信用意识，使市场中的失信行为和银行的不良贷款现象得到控制。在目前的个贷业务中，商业银行一般通过央行征信系统对个人及企业的信用进行查询，但是征信报告仅能显示贷款申请人在商业银行获得的贷款、信用卡办理记录及还款记录，对影子银行，如小贷公司、担保公司、信托公司的借款信息无从查询，对贷款客户信用情况的了解不够充分。商业银行不能全面了解客户的信用信息，在发放贷款的操作环节中审慎性不足，从而影响对贷款客户未来还款能力和还款意愿的准确判断。
（二）商业银行风险控制和防范制度设计存在缺陷
近年来，由于个人住房担保贷款业务量与日俱增，各大商业银行在争夺个贷业务市场份额的同时，忽视了个贷业务的风险管理，在实务中一些银行个贷从业人员对借款人提供的有明显疑点的资信证明不作进一步的调查核实，片面的认为有房地产作为抵押，放松了对第一还款源的调查认定，给未来的贷款回收带来了风险隐患。
（三）部分商业银行在市场竞争和绩效考核压力下
不能平衡业绩和风控之间的关系。个人住房担保贷款业务作为一款“低风险，高收益”的信贷产品，广受各大商业银行青睐，导致同业竞争相对激烈。一个楼盘往往有几家不同的商业银行办理个贷业务，甚至出现一个楼盘存在同一商业银行的不同支行相互争夺贷款客户的情况。商业银行在拓展业务，争夺客户资源的同时往往降低了对业务风险控制的要求，导致出现了“假个贷”，贷款资金流入股市等监管部门明文禁止的违规问题，增加了个贷业务的风险。
（四）部分经办人员合规操作意识淡漠，履职尽责不到位
部分客户经理在个贷业务的贷前调查，贷款审核和贷后管理等环节履职尽责不到位，合规意识不强，在业务办理过程中对相关程序流于形式，对客户提供的证明材料调查不充分，不能达到银行规定的标准，没有对有疑点的客户贷款证明材料作进一步的调查认定。甚至一些客户经理为了业绩提升，帮助客户填写贷款资料，伪造收入证明，代替签章等违规行为。部分经办岗位人员责任心不强，作风懒散，有可能出现客户重要信息录入错误，抵押登记办理不及时等问题。
（五）商业银行个贷从业人员配置不够，存在业务办理疲劳的现象
银行个贷工作劳动强度较大，尤其在当前银行房贷余额持续高速增长的背景下，个贷业务从业人员没有得到充分补充。客户经理考核压力大，除了实地调查，家访外，要准备长达几十页的贷款资料，登录银行信贷管理系统操作，加班加点是常态，楼盘销售旺季时客户经理还需要驻点营销，工作非常辛苦。有些银行的个贷业务部门由于工作量较大，常从社会上聘请兼职人员从事个人工作，难以适应个贷业务的高速发展。在业绩压力下，高强度的工作使得从业人员出现管理疲劳，导致个贷业务各个环节出现问题的概率增加，从而增加了个贷业务的业务风险。
三、商业银行个贷业务的风险防范措施
由于个人住房担保贷款业务的风险较低，业务系统开展比较便利，产品收益较高，各大商业银行都把个人住房担保贷款作为大力发展的信贷产品，商业银行往往把重心集中在如何提高个贷业务的市场份额，而往往忽视了该种信贷产品的业务风险。在个贷业务近年来暴露出来的突出问题中我们应当汲取教训，在拓展个贷业务规模的同时，严格控制和管理其业务风险，提高商业银行的经营效益。我认为商业银行个人住房担保贷款业务的开展要立足于风险可控性、产品成熟性、规模经营型、客户价值性、政策法规成熟性。
（一）加快完善个人征信体系建设
加快完善个人信用信息的共享机制建设，将电信运营商，水电费用的缴收，纳税情况等信息全方位的记入个人信用报告。加强对非银金融机构的监管，将非银金融机构的客户信息数据纳入央行征信系统，尤其是P2P网贷，小额贷款等贷款信息，使得个人征信报告能够更加全面地反映个人信用情况，商业银行能够全面掌握贷款客户的信用状况，进行合理授信，从而降低贷款客户违约风险。
（二）加强合作机构准入准度建设
近两年来，由于经济下行压力，导致许多房地产开发商和中小微企业资金压力较大。银行必须加强合作机构准入制度的建设，对拟合作的房地产开发商的开发资质、公司信用情况、项目信息、相关权属证书情况等进行全方位的调查，同时密切关注贷款资金流向和开发商项目进展情况，严防骗贷，贷款资金挪用等情况的发生，从源头上把控贷款风险。
（三）完善商业银行个贷业务风险防范制度，优化个贷业务审批制度
个人住房担保贷款业务一般由银行个贷中心负责办理，个贷业务客户经理进行贷前调查，独立审批人进行贷款审批，这种模式使得审批人长期进行流程化、标准化的操作，导致审批人过度关注申报项目和贷款证明材料的合规性，而忽视了项目的实质风险；二是审批人对个人住房贷款合作项目及个人贷款客户的审查主要依据客户经理提供的贷款证明资料，不能亲自进行真实性和准确性调查，对业务流程细节没有最直接的掌握。为了克服以上弊端，建议商业银行引入审批人对贷款客户回访制度，贷款审批人对存在疑点及其认为真实性或准确性有待调查的贷款客户进行回访调查。
（四）对客户进行分类、严抓准入门槛、从源头上规避风险
防范风险要从源头抓起，个贷工作人员应根据资信水平对贷款客户的进行科学分类，分别设定贷款最高额度、最大贷款成数和最长期限。对国家公务员、教师等应作为优良客户予以支持，对那些职业及输入具有不稳定性，无固定还款源的贷款客户要从严控制。严格落实贷款客户的准入门槛，同时注意多方交叉印证，增强客户信息透明度，拓宽客户增信渠道。注重核查借款人资信的真实性，要深入调查和核实，多渠道、全方面的了解贷款客户的实际收入情况，加强对贷款第一还款来源的审查力度，从而改变商业银行在风险控制管理中过度依赖第二还款来源的现状。
（五）合理配置个贷从业人员
银行开展个贷业务要结合自身业务实际情况，加强对个贷业务从业人员的配备，从业人员配备不足，不仅会影响个贷业务办理效率，对业务的开展产生影响，还会影响个贷业务风险防控措施的实施。同时，要提高支行层面客户经理及审批人员的专业素养和道德素质，树立个贷从业人员的风险意识，通过对各类培训，对商业银行个贷从业人员进行业务培训和职业操守教育，增强客户经理的业务能力、职业操守及风险防控意识。对违规操作及失职人员予以处罚，防范道德风险和操作风险。
（六）加强贷后跟踪管理
改变商业银行“重投放、轻管理”的局面，在贷后管理阶段，要对重点客户和重点项目进行经常性，周期性的分析和了解，及时掌握相关信息的变动。对抵押物的登记情况进行落实，对欠款期数较长的不良贷款加大清收力度，细化催收流程，将多重催收手段紧密结合起来提高预期贷款催收效率。个贷部门应建立并完善不良贷款分析报告制度，对逾期较长的不良贷款进行重点监控和催收。
（七）通过个贷业务产品创新来提升其风险控制水平
近年来，互联网的高速发展产生了许多互联网金融产品，如支付宝、京东白条等。这些互联网金融产品的出现给银行的产品体系带来了前所未有的冲击，商业银行应该结合自身业务特点和资源优势发展创新更好的贷款产品。例如，个人住房担保贷款可以依托互联网的优势对贷款申请等服务进行优化，利用互联网金融产品的存量数据对贷款客户进行更为全面的授信，从而提高个贷业务的质量，降低贷款风险。
四、结语
在当前加速推进利率市场化、金融脱媒持续深化、房地产市场不确定性增加、互联网金融高速发展的背景下，研究商业银行个人住房担保贷款的业务风险，全方位的分析个贷业务风险点，采取有效的风控防范措施，建立完善的风险控制管理体系。不仅有利于商业银行的经济效益，更有助于我们顺应宏观经济发展趋势，促进房地产业和金融业相互协调，走上可持续发展道路。（作者单位：湖北大学）
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关键词：住房抵押贷款；风险；措施
中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0317-01
1 住房抵押贷款存在的风险
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1 违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3 经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4 利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2 住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1 违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2 流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3 经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4 利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3 结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
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［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．
关键词：债权投资；信用风险控制
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01
近年来，伴随居民和机构财富快速增长，金融市场日益完善，金融产品日益丰富，资产管理业务得到了长足发展。我国资产管理行业迎来了业务创新的，银行、基金、证券、保险、信托等机构竞相进入资产管理市场，根据统计，到去年末，这些机构管理的资产规模超过30万亿元。近年来层出不穷的风险事件，导致商业银行风险管理形势严峻，针对资产管理业务信用风险的控制迫在眉睫。
一、债权投资业务的内容
资产管理业务中投资运作是该项业务的核心，主要的投资方式为债权投资。债权投资是指商业银行接受委托，将银行理财计划资金或代销合作机构产品募集的资金，以债权形式直接或间接投资于融资人，用于其项目建设、生产经营周转、并购重组及其他合法用途，融资融资人以其项目运营、综合经营、收益权等产生的合法收入偿付投资本金和收益的业务。
二、资产管理业务风险分析
资产管理业务的风险存在隐蔽性、扩散性以及化解手段的有限性等特点。风险隐蔽性表现为传统风险控制措施尚不能完全识别和监测大资管业务中的全部风险；风险扩散性表现为大资管业务存在跨行业、跨市场风险传递，高杠杆导致金融体系信用过度扩张，销售误导诱发，合同约定责任不清或自身操作失误引发的相关风险等。化解手段的有限性表现为目前并没有专门针对资产管理业务计提的拨备和风险准备金制度，缺乏风险缓释手段。
三、债权投资业务信用风险控制措施
商业银行针对债权投资业务的信用风险控制应从以下几方面入手：
（一）审查交易结构的风险
交易结构是指交易各方以合同条款形式确定的，协调与实现交易各方最终利益关系的一系列安排，交易结构的审查主要包括以下四点：
1.交易结构。审查交易结构是否符合法律法规和监管要求，交易结构设计是否遵循公平对等原则，即交易各方的权利、义务与承担的风险是否匹配，是否符合正常的商业惯例，是否有利于降低交易风险和交易成本。
2.业务模式。目前债权投资存在多种业务模式，应根据不同的业务模式，准确界定各参与方之间适用的法律关系，明确银行、信托计划或资产管理计划管理人、其他合作机构的具体职责及权利义务。
3.投资标的。要关注投资标的是否明确，核实投资标的对应的基础资产的价值及其权属是否清晰、完整、合法，以及是否具备抵质押条件。
4.法律关系。审核交易结构涉及的交易背景是否真实可靠，相关各方的法律关系是否清晰，融资人的偿付责任和担保人的担保责任是否落实，一旦出现风险是否可实现有效追索。
（二）审查融资用途
债权投资业务要关注融资用途的合规性、真实性和合理性。按照目前的监管规定，理财资金不得投向融资平台承担的公益性项目，依靠财政性资金偿还的项目和“两高一剩”企业，不得投向审批手续不合规的项目以及环保要求不达标的企业。高度关注融资用途的真实性，认真审核融资用途与实际用途是否一致。高度关注融资需求的合理性，分析判断融资人是否存在过度融资等问题。
（三）审查偿债能力
融资人通常是信托计划或资产管理计划的偿债（兑付）主体，要认真考察融资人的综合偿债能力，判断融资人的综合偿债能力。
1.审查特定还款来源。信托计划或专项资产管理计划对应的特定资产（基础资产）产生的收益，是信托计划或专项资产管理计划的第一还款来源。要认真审核特定资产自身的价值、产生收益的情况及其稳定性。审核各项还款来源在多大程度上能够覆盖对应的信托计划或专项资产管理计划本金和收益。
2.审查综合偿债（兑付）能力。信用风险控制要重点关注：一是核实除特定还款来源外，融资人还有哪些还款来源，分析其融资总量与各项还款来源及其财务承受能力是否匹配；二是把握各项还款来源情况。要特别关注企业产品能否卖得出去，卖出去的产品能否收回相应现金；三是关注企业的营运资金需要量是否合理。
（四）审查增信措施
债权投资业务的增信措施主要包括抵押、质押、保证、股东或第三方承担差额补足责任等，风险控制要重点关注：
1.抵押、质押。一是以特定资产的收益权设立信托计划或资产管理计划的，应以该特定资产（基础资产）设定抵押；二是抵、质押物必须权属清晰、手续完备、价值稳定且具有较好的变现能力；三是要特别防范抵押物估值过高、无效抵押和重复抵押的风险，重点关注上市公司股票质押、收费权质押和应收债权质押。
2.保证。银行应明确保证为连带责任保证，不得接受一般保证方式的保证；全面分析保证人的经营情况、财务状况、现金流量和对外担保情况，判断保证人的代偿意愿和代偿能力。
3.差额补足。指融资人的股东或第三方对投资人的本金及收益的兑付提供差额补足。债权投资业务应在相关协议中明确约定其补足义务是无条件的，并须覆盖尚未兑付的信托计划或资产管理计划的本金和收益。
在债券投资业务中，针对具体业务存在的问题及风险因素，商业银行应提出个性化的风险防范措施，设置相应的业务办理前提条件和投后管理要求，在最大程度上防范信用风险，确保资本安全，提高风险管理水平，增强商业银行的核心竞争力。
参考文献：
[1]吴恒煜.信用风险控制理论研究――违约概率度量与信用衍生品定价模型.北京：经济管理出版社，2006.
[2]欧阳秀子.我国商业银行信用风险度量模型的实证研究――基于KMV模型的实证分析.江西：金融与经济，2009（4）：73-76.
[3]何蕾.我国城市商业银行信用风险控制研究.广西大学《中国优秀硕士学位论文全文数据库》，2008.
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