时间：2023-07-11 16:44:49
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关键词：高等职业院校；财务管理；现状；改进措施
高职院校管理是一个系统管理，涉及教学管理、科研管理和后勤管理等全方位的管理，而财务管理是这一管理体系中的重要基础之一。只有重视和加强财务管理，才能完善学校内部管理制度、降低办学成本、提高办学效率、促进资金运用的科学化。因此，应加强高职院校财务管理，加快学校发展、提高抗风险能力，迎接教育国际化挑战。现就高职院校财务管理的现状及改进措施进行初步探讨。
1 高等职业院校财务管理的现状
1.1重预算编制，轻预算执行
一些高职院校没有树立科学发展观的理念进行预算管理，重预算编制、轻预算执行，导致编制预算与执行预算两张皮。同时，预算项目没有做到精细化管理，预算支出没有科学的定额和标准；预算编制时间过短等原因造成了预算编制不准确，预算内容不全面，没有客观反映学校财务收支全貌。
1.2“两头”理解支持和重视程度的不够，导致财会人员孤军奋战
所谓“两头”，一头是高校领导，另一头是部门领导和教职工。由于专业背景及部门性质的差异，“两头”的财务管理观念普遍淡薄，对财务工作理解支持和重视程度的不够，这就造成了财务人员孤立地在高校开展财务工作。
1.3忙于日常事务，疏于财务分析
目前的高校财务工作范畴只局限于记账、算账、报账，财务管理只停留在财务数据的核算，而没有深入地进行财务分析。所以，财务信息存在前瞻性不强、指导性不高的问题。没有开展融资筹资能力、负债能力测算、经济效益分析、办学成本测算以及如何根据国家对教育发展的要求和学校发展规划进行经济预测等，不利于学校领导运用财务信息进行工作决策。
随着高等教育改革的逐渐深化发展，高校办学规模迅速扩大，经济业务也变得更加多层次化、复杂化，各类经济决策行为将更加依赖于财务分析得出的结果。但目前许多高校的财务分析只停留在反映一定期间的收支状况和资金结存状况，仅限于提供历史数据和解释财务信息。而对资金的结构、状态、效益缺乏系统分析，以至于无法科学地考核学校整体和各部门资金的使用效率，对高校经济活动和事业发展状况缺乏规律性认识。
1.4会计制度的缺陷造成固定资产账实不符
历史上高职院校用地大多是开办时国家无偿划拨的，在学校的固定资产账目中土地价值不能反映出来，因为这部分资产国家不要求作价，学校也难以擅自估价入账，导致土地资产价值长期得不到登记入账。而事实上，土地资源由于其特殊的稀缺性，已成为最有价值的资产。同时，许多高职院校纷纷利用银行贷款投资搞以“办公楼、教学楼、图书馆、体育馆”为主体的新校区建设，金额巨大，有的项目匆忙上马，资金缺口得不到及时补充，施工单位代垫款项过多，发生的财务纠纷较多，使已投入使用多年的房屋建筑物因未办理竣工结算手续而不入学校总账，使房产长期没有体现其账面价值。以上诸多原因，造成高职院校的固定资产不够真实、完整。
2 改进措施
2.1加强科学预算，严格控制经费支出，提高资金使用效果
预算编制的科学性、全面性和准确性是高校加强预算管理，提高资金使用效益和效率的前提条件。由于部门预算编制涉及面广，必须在财务部门内部和财务、业务部门之间进行很好的协调组织，因而必须要有一个有力的组织保证，成立以校领导为首的专门编制预算的小组，保证预算编制所需的时间，在财政部门还未安排预算编制工作时，高校自己就要提前启动预算编制的准备工作。狠抓基础工作，制定标准与定额，推行零基预算。从基层单位开始规范编制，逐级汇总编报，真正做到自下而上全面推行。推广国库集中支付制度改革，建立科学的部门预算。加强项目经费预算管理，细化部门预算，防止出现无具体内容的项目预算或者应在公用经费中列支的项目，重复在项目经费中安排的现象。
高职院校必须根据事业发展计划和任务编制年度收支计划，将预算管理作为财务管理的中心工作来抓。切实保障学校各项工作的正常运行，提高资金的使用效果，促进学校的建设与发展。
2.2切实转变观念，加大对财务工作重要性的认识，确立财务管理在高职院校发展建设中的基础地位
要树立群众观念，形成高校财务齐抓共管的格局。高校财务管理在校长领导下学校党政各职能部门共同参与，实行多元主体共同参与财务管理。高校财务管理的主体是全体师生员工，客体是资金运动及其形成的财务关系。在高校生存和发展中，财务管理的绩效如何，从根本上取决于管理主体，要激发全体师生员工关心学校发展和建设的热情，发挥其积极性、创造性，促使其为学校聚财、生财、用财等出谋划策，延伸拓展到设法筹集资金、按最优化原则合理使用资金、降低资金成本，提高资金使用效率方面，形成全员式理财格局，从而使资金运作处于良好的运行状态，形成财务管理合力，促进教育事业持续、快速、稳定、协调发展。
2.3加强财务分析，提升财务管理水平，构建财务业务信息化、网络化、一体化平台
财务工作职能由传统的“核算型”、“事务型”向“管理型”转变，财务分析是关键。通过年度与年度的比较、季度与季度的比较、项目与项目的比较，分析变化情况，找出变化原因，是有利因素还是不利因素，为学校决策提供财务信息。财务每一个岗位都有分析的内容，都能具体地反映优势及存在的问题和漏洞，通过分析反映，学校及时采取措施，完善制度，提高经济工作的主动性、预见性和效益性。
由于高职院校内外部财务环境的深刻变化，办学过程中的经济活动日趋复杂，财务工作的作用更加突出。不仅要会做账，还要会分析；不仅要会管理，还要会服务。因此，利用现代信息技术的管理方法，搭建高校财务工作的技术支撑平台就显得尤为重要。也就是说，在普遍实行会计电算化、学生收费委托银行代扣代缴的基础上，通过数字化校园、校园“一卡通”的建设，实现校园信息的标准化和学校管理信息系统的整合，促进校内各单位之间的密切配合与分工协作零确保各项收费、资金划拨、预算控制及信息传递等，以确保财务工作的顺利进行。
2.4建立并落实定期的清查盘点和资产核销制度，对达到预定可使用状态的自建房屋及时估价入账
固定资产盘点是固定资产实物管理的一个重要环节，但由于固定资产数量庞大，分布面广，使这项工作成为难点。学校可根据自身情况制定可操作的实物盘点制度，并引入条形码信息管理等技术手段，解决清查工作量大的问题。对报废、调出、依法转让的固定资产则严格履行审核程序，定期进行固定资产核销的账务处理，准确反映固定资产实际情况，真正做到账实相符，责任明晰。当建造的房屋达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，待办理了竣工决算手续后再作调整。
参考文献
[1]赵善庆.高校财务管理问题解读[j].黑龙江高教研究，2009（1）：71-74.
[2]王画宇.试论高校财务管理中的几个问题[j].全国商情（经济理论研究），2009（6）：58-59.
[3]刘要军.浅谈高校财务管理新观念与机制创新[j].中国乡镇企业会计，2009（1）：82-83.
一高校后勤物业管理的发展现状
高校后勤物业管理与普通的小区物业管理有很大的差别，高校后勤物业管理的服务对象是高学历层次的大学生和教师群体，因而，高校后勤物业管理在按照一般的经济规律经营管理的同时，还必须切实承担起服务育人和管理育人的义务。就目前而言，我国高校后勤物业管理基本上是由高校后勤集团物业管理公司进行管理和经营的，其工作人员主要是学校派遣的分流人员以及聘请的一些临时工。近年来，高校后勤物业管理进行了不断的实践和探索，其社会化改革也取得积极有效的成绩。但是，从另一方面来说，高校规模普遍扩大，认识增多，各项基础设施也在不断完善，因而高校后勤物业管理的内容也不断的增多。此外，不断扩充规模的高校对于高校后勤物业管理的服务质量也提出了新的要求。随着我国市场经济的发展，社会上一些专门进行物业管理的企业逐渐向高校渗透，并且将高校看做是一个具有广阔潜力的开发市场，这就为高校后勤物业管理带来了新的发展机遇。当然，相应地对于服务质量和管理质量的提高也成为了高校后勤物业管理的挑战。
二高校后勤物业管理的特点
高校后勤物业管理具有自身的特点。一方面，高校后勤物业管理与普通的社会企业管理一样，都必须不断地实现管理和经营的市场专业化、合理化和规范化，通过科学合理的管理以及市场的规范运作，提供周到而细致的服务，从而不断提升自己的经营管理水平和服务质量。另一方面，高校后勤物业管理又与普通社会其他类型的物业管理不同，其中一个最为显著的表现就是高校后勤物业管理不仅具有普通物业管理的职能，还必须实现服务的教育性和功能性结合。高校后勤物业管理必须在不断推进高校后勤物业管理，提供服务质量的同时实现教育性的功能，实现高校后勤物业管理的质量功能与高校的教育人、培养人的功能相结合。此外，高校规模不断扩大，学生人数增多，非常集中并且流动性也非常大，各种物业的使用频率高，这些特点都是高校后勤物业管理的特点，必须加强对这些特点的重视。
三高校后勤物业管理存在的问题
要加强高校后勤物业管理，提高其服务质量和管理水平，首先必须发现和研究高校后勤物业管理存在的问题。只有明确问题，分析问题，才能够有的放矢的进行改革，从而提升物业管理质量。高校后勤物业管理存在的主要问题表现在以下几个方面。
1高校后勤物业管理的管理机制滞后
我国高校后勤物业管理的体制还在探索之中，其管理体制还不够健全，还不够完善，管理上还存在着一定的随意性和盲目性。一些高校后勤物业管理公司虽然相应地设置了物业管理机构，但是受到学校各项行政指令的影响和束缚，在悠长服务方面没有得到很好的贯彻执行。管理机制滞后是高校后勤物业管理存在的重要问题之一。缺乏先进有效的管理机制，就使高校后勤物业管理缺乏各种有效的规章制度，这样难以保证物业管理水平和服务质量。此外，正是由于其缺乏优秀先进的管理机制，制度建设不健全，经营管理不完善，使高校后勤物业管理难以实现与专业化、市场化和企业化经营的模式接轨，难以达到现代高校后勤物业管理专业化和市场化的需求。
2高校后勤物业管理的管理理念落后
在传统的高校后勤物业管理中，都是由学校进行负责的，一些校内的教职工缺乏对于高校物业管理的正确认识，对于物业管理公司一些服务项目的收费行为感到无所适从，难以使用现代高校后勤物业管理的有偿服务。另外，高校后勤物业管理人员在工作中也存在着理念问题，他们认为高校物业管理就是一个铁饭碗，自己不需要进行积极主动的服务，而是别人来叫自己去服务，缺乏竞争意识和服务意识，更没有形成经营管理的理念，抱着这种不负责任的心态去工作，难以使高校后勤物业管理水平和服务质量提高。
3高校后勤物业管理缺乏专业性的管理人才
高校后勤物业管理的工作人员大部分是高校各个部门的分流人员，他们缺乏系统的物业管理专业知识，更缺乏各种物业管理的专业技能，服务意识比较淡薄，不会积极主动的提供服务，而是被动的提供服务，服务质量低下。另外，很大一部分的物业管理值班员和保洁员都是社会上招聘的老年化民工，自身身体素质比较差，在上岗之前也没有系统的培训，这样就会难以提高管理水平和服务质量。专业化的管理人才是高校后勤物业管理水平和服务质量得以提高的重要保证。
4高校后勤物业管理没有实现市场化与企业化经营
就目前而言，大部分的高校后勤物业管理公司进行物业管理的费用主要是由学校拨款，物业管理公司难以实现自负盈亏，自主经营，盈利能力低下，造血功能缺乏，难以实现市场化和企业化经营。出现这一问题的主要原因有两方面，一方面是高校后勤物业管理公司的管理水平和服务质量低下，难以达到广大师生的要求，广大师生对于物业管理的有偿服务存在疑惑；另一方面，高校师生群体没有切实转变观念，还没有从传统的福利理念向有偿服务性的理念转变，不愿意为物业服务支付费用。
四加强高校后勤物业管理的有效措施
1建设一支专业化的高校后勤物业管理队伍，提高人员的专业化管理水平
高校后勤物业管理公司是以往的高校总务处转化而成立的，其管理人员专业化水平不高，缺乏专业的高校后勤物业管理的知识和技能。因此，要想提高高校后勤物业管理水平和服务质量，必须切实地建设一支专业化的管理队伍，提高管理人员的专业化水平。一方面加强对物业管理知识的普及与培训，实现整个物业管理公司由上自下的系统的物业管理培训。在提高公司内部人员的物业管理专业化水平的同时，对于选聘员工方面也必须严格把关，有针对性地聘用一些拥有物业管理专业化知识和技能，年轻有朝气的人员。只有切实地构建一支专业化、高素质的物业管理队伍，才能够切实提高高校后勤物业管理的服务水平，增强物业管理水平和自负盈亏的能力。
2建立健全高校后勤物业管理制度，实现高校后勤物业管理的规范化
科学有效的管理制度是提高高校后勤物业管理水平和服务质量的基础，优秀的物业管理理念和服务意识都包含在管理制度当中。因而，高校后勤物业管理水平的提升，首先就必须从物业管理公司的内部管理体制上着手，不断地加强各项物业管理规章制度的简历，并且严格将这些规章制度落到实处。在贯彻高校后勤物业管理各项规章制度时，应该自觉地接受学校的监督，接受广大师生的监督。加强与被服务对象的广大师生的交流，积极争取师生的配合与支持，并且发现自己在管理中存在的问题，及时改进管理策略，提升管理水平。在高校后勤物业管理的过程中，还必须注意各种日信息的反馈和收集，不断更新和完善物业管理制度，实现高校后勤物业管理的规范化。
3适当地引入竞争机制，促进高校后勤物业管理公司的进一步发展
就目前而言，我国高校后勤物业管理的水平与服务质量与市场上专业的物业管理公司在水平和服务质量上还有很大的差距，高校后勤物业管理受到来自市场上专业的物业管理公司的挑战。为了切实提高高校后勤物业管理的水平和服务质量，高校后勤管理公司必须适当引入竞争机制，有选择地进行部分市场的开放，让社会上一些专业的、优秀的后勤物业管理公司进入到高校后勤物业管理行列中来。这样，高校后勤物业管理公司就能够在竞争中不断发现自己的不足，革新物业管理方式和策略，从而提高自己的服务质量和管理水平。通过竞争机制的引入，能够有效提升高校后勤物业管理公司的管理服务质量，使高校后勤物业管理公司朝着规范化、专业化和科学化的方向发展。适当引入竞争机制是实现高校后勤物业管理公司市场化经营的有效手段，也是高校后勤物业管理公司进行市场化和社会化改革的动力。
总之，高校后勤物业管理的功能随着高校社会化改革的不断推进逐渐显现出来，高校后勤物业管理作为高校管理和高校社会化改革的重要组成部分受到越来越多的关注。近年来，高校物业管理在其管理的方式、管理的模式、服务内容、服务标准等方面实现了积极的探索，取得了一些成效，但是随着高校规模的扩大，人员的增多，各种设施的增多，对后勤物业管理系统的要求也在不断提高。新时期，高校后勤物业管理也面临着机遇和挑战，机遇来自市场化和专业化，而挑战则是对于高校后勤物业管理服务、经营和管理的质量有了进一步要求。
参考文献
[1]熊亮.高校后勤社会化改革后物业管理存在问题及对策分析[J].城市建设理论研究,2011(19).
[2]赵蕾.高校物业管理工作中的常见问题及解决办法[J].华章，2011(17).
[3]张京.加强现阶段高校后勤物业管理探讨[J].现代商贸工业，2008(10).
一、高校物业管理的特点
（一）教育属性
高校的物业管理工作作为高校工作的重要组成部分，必须符合高校教学工作的计划。高校物业服务的所有工作环节都必须密切配合高校与教育相关的教学活动和科研活动，使高校的物业管理与高校的教学工作有机结合，更好地为高校的学生及教职工服务。
（二）特定服务对象
高校物业管理工作不同于社会上企事业单位和居民小区的物业管理工作，高校的物业管理工作可以对高校家属区的居住环境和学生的宿舍环境带来很大程度的改善。高等学校是高素质人才的聚集场所，因此，高校的物业管理针对的是一群知识储备丰富、专业技能高超的特殊群体。[1]由于高校的教学工作繁忙，家属区的物业服务对高校的教学活动至关重要。高校的家属区大多为高校教育工作者的生活区域，高校的教育工作者是社会的精英群体，改善高校家属区的生活状况，对保障高校教育工作者的生活水平，为高校工作者营造良好的工作氛围具有重要意义。因此，高校物业部门的工作人员必须具备一定程度的文化修养，以便能达到高校家属区物业服务的水平。
（三）校园文化氛围
高等学校在提高国民素质工程中肩负着重要任务，因此，高等学校的物业服务必须结合高等学校特有的校园文化氛围开展工作。高等学校的物业服务部门在为全校师生提供基础的物业服务以外，也要注重对高等学校校园文化氛围的保护。优质的校园文化氛围必须以合格的硬件设施为载体，因此，高校物业部门对高校基础设施的维护与管理，是保障高校文化氛围的重要工作。
二、高校物业管理的关键点
（一）加大房屋设施维护
房屋和其他配套生活设施，是高等学校教师正常工作和学生正常学习的基本保障。高等学校的物业部门必须时刻将高等学校的房屋和基本生活设施的使用情况保持在最好水平，要以专业能力强的物业工作人员，作为高等学校房屋管理维护和基础生活设施管理维护的工作者，严格按照高等学校统一标准执行物业服务。高等学校的物业部门要充分考虑高等学校可能发生的各种情况，对一切可能发生的房屋和基础生活设施问题做好详细的预案，以便房屋设施出现问题时能够及时进行应对。[2]高校的物业部门要对日常工作的具体细节进行科学的制定，使物业工作人员有律可依。高校的物业管理部门还要组建对物业服务工作的监督管理机构，及时掌握高校物业服务尤其是房屋维护和基础生活设施维护工作的具体情况，详细记录并认真考察高校房屋设施维护工作的具体进展，以便寻找工作当中的不足之处加以改正，不断提高高校物业服务水平。
（二）提供多样性的服务
高校的师生与社会人员不同，高校师生往往需要物业部门为其提供多样性的服务。当前我国只有高校物业服务部门具备提供多种服务的能力，这已经成为我国高校物业服务部门独有的优势。由于高校教育工作者工作压力较大，工作任务繁重，高校的物业服务部门必须在高校家属区配备一定数量的健身场所，保证高校的教育工作者能够获得充分的锻炼身体的机会，使高校教育工作者拥有健康的身体和旺盛的工作热情，以便全身心的投入到高等学校的教育工作中。[3]高校的物业服务部门还要注意在校园内和家属区配备一定数量的超市，使高校的教师和学生以及教师家属，能够方便的对生活日用品进行采购，以便将节省下来的时间运用到学习和教学工作当中。高校的物业服务部门还要主动承担起教学活动的配合工作，高校的物业服务部门要在教学用品的引进和运输、保管、发放工作中承担主要任务，要对高等学校体育场馆的维护管理部门提供必要的配合。[4]高等学校的物业服务部门，不仅要做好当前的服务工作，也要在长期的工作实践中总结经验，寻找高等学校广大师生新兴的服务需求，以便为高等学校的师生提供更加多样的服务。
三、提升高校物业管理水平的措施
（一）加大管理力度、丰富管理手段
高校对国家培养高素质、高能力的顶尖人才至关重要，随着我国高校规模的不断扩大，我国高校越来越需要更加高水平的物业服务。因此必须通过加大管理力度和丰富管理手段的方式，提高我国高等学校物业服务水平。高等学校的物业服务部门要增加资本投入，引进科技含量较高的物业服务设施，包括消防设施和安全保护设施。物业部门要探索实行信息化管理，使物业的工作效率大幅度提高。物业服务部门要加强对服务人员的监管力度，积极借鉴世界先进国家的物业管理经验，建立健全科学的高校物业管理奖惩机制，对能够按要求做好高校物业服务的工作人员，要按规定给予一定数额的经济奖励，对不能严格按照规定制定高等学校物业服务的工作人员，物业管理部门要给予相应的惩戒，以严明的奖惩制度，报证高等学校物业服务部门的高水平工作。
（二）优化队伍素质，提升服务水平
高等学校是一个人均素质非常高的区域，因此，高等学校的物业服务工作必须由素质较高的工作人员进行。高等学校物业管理部门，要加强对物业服务部门工作人员素质的培养。高等学校物业服务部门工作人员的素质，不仅仅包括提供高等学校基本生活保障的专业素质，也包括一定程度的文化素质。另外，高等学校的年轻学生普遍具有新时期年轻人对公共服务的更高要求，高等学校的教育工作者大多见多识广，普遍具有世界先进国家对于公共服务的高度要求，因此，高等学校的物业管理部门，必须充分意识到高等学校对物业服务人员文化素养的高度要求，切实加强对物业服务部门工作人员的文化素质培养。高等学校的物业管理部门，要定期组织物业服务人员的培训活动，还要对员工对文化知识的掌握情况和理解情况进行考核，邀请高校的文化工作者，制定一套科学的文化素质考核方案，严格对高校物业服务人员的文化素质进行考核，并将文化素质较高的工作人员分派到较为重要的物业服务工作岗位，使其在更重要的岗位上充分发挥文化素质的优势，更好的为高校广大师生服务。
（三）创造优美舒适、文明、洁净的环境
关键词：高校物业管理社会化
一、当前我国高校物业管理的特点
从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（四）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（三）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。[论\文\网LunWenNet\Com]
（四）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
（五）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
参考文献：
[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.
高校物业管理项目的招投标机制设计
（一）项目的边界条件构建高校物业管理项目的招投标机制的首要问题或前提条件是界定边界条件，只有清晰界定边界条件，才能有助于选择出最优的物业企业来运营和管理高校的物业管理项目[5]。高校物业管理项目一般可以分为公寓类物业管理项目、宾馆类物业管理项目、食堂类物业管理项目、园林绿化类物业管理项目、保洁与环卫类物业管理项目等。尽管各类项目存在一定的差异，但基本的原则与边界条件是类同的。具体地，我们将高校物业管理项目的边界条件概括为如下内容：（1）项目的建设时期、建设规模、建设费用、建筑面积；（2）项目的委托管理方式和运营时间；（3）项目对人所要求的权责范围；（4）项目对委托企业物业服务的标准和质量要求；（5）对委托企业的资金、技术、管理能力以及是否具有物业管理资质等相关规定；（6）其他对于特定项目而言的特殊规定等。只有明确高校物业管理招投标的项目和边界条件，才能有助于合理地选择有效的物业运营企业。（二）项目的预评标体系设计在合理界定项目的边界条件后，下面我们将对项目竞标企业进行预评标（即：招投标前期竞标企业资格审查评价体系），对拟中标企业进行初步的筛选。所谓预评标是指高校后勤集团或委托机构编制招标计划书，设定一定的条件，供竞标者填写，并规定竞标者在竞标前上交招标计划书[6]，根据招标计划书以及评价体系（如表1），计算出各个竞标物业企业的得分，并选择一定数量的竞标企业进入最后的价格竞标阶段，一般而言规定3-5个竞标企业。其中，预评标体系构建如下：（三）项目的最后竞标阶段与中标原则预评标阶段是高校选择最优企业来运营和管理物业项目的重要保障，在选择出一定数量的企业进入最后的竞标阶段后，需要规定最后的中标原则，关键解决在一定的运营期间内，委托运营的价格如何确定。一般地，从竞标理论出发可以选择第一价格公开竞标、第一价格密封竞标、第二价格公开竞标、第二价格密封竞标[7]。为了能在预评标合格的企业中选择出运营价格最高的企业，又降低其他竞标企业对竞标企业A的影响，笔者认为选择第一价格密封竞标更为合适。所谓第一价格密封竞标，是指投标企业将对高校物业管理项目的报价通过密封的方式（比如说装置在密闭的信封中）分别报价，并告知高校相关机构，高校相关机构根据报价高低选择出最高报价的物业公司。可用模型表示为：在第一价格密封竞标中，每个投标企业递交一份密封的报价bi，并且给定这些报价，回报为：其中，xi为投标企业i对该项目的期望价值。假设投标企业j≠i，这里不妨设i=1，那么可以假设j≠1遵循对称、递增且可微的均衡策略βIβ。假设投标企业1收到一个信号，X1=x（X1为投标企业1对该高校物业管理项目给出的价值，即该物业企业赢得该项目所愿意支付的最高价格），报价为b。只要他递交最高的报价，即只要maxi≠1β(Xi)＜b，投标企业1将赢得该物业管理项目。由于β是单调递增的，所以maxi≠1β(X1)=β(maxi≠1X1)=β(Y1)，其中，Y1Y1N-1，表示N-1个价值中的最大值。只要β(Y1)＜b，或者等价地，Y1＜β-1(b)，投标物业企业1将获得该高校物业管理项目的委托运营权。
创新高校物业管理项目运营管理的必要性分析
在将委托管理服务权授予给最优物业企业后，需要从两个方面提高高校物业管理项目的服务水平与管理水平，其一为物业企业自身的管理水平、监督机制与评价体系的完善与实施；其二为高校行使甲方监管部门对物业企业的监督、考核。两者相结合是创新高校物业管理项目运营管理模式的重要途径[8]。具体而言：现有高校物业管理项目中存在的主要问题有通过行政授予制、邀标等方式选择委托运营物业企业，这不利于公平竞争，同时也不利于最优物业企业的选择。同时，一些高校的物业管理制度缺失或不健全也是一些高校物业存在无序经营、约束性差的重要原因。此外，高校物业管理具有特殊性，而运营企业多为混业经营企业，缺乏高校物业管理经验。如：沈阳某高校通过物业出钱建设食堂、学生公寓来解决投资难的问题，并将50年的经营权卖给物业企业，但该物业企业缺乏高校食堂运营能力，从而导致食堂饮食价高质差的局面，后来学校不得不高价提前收回食堂。从经济学角度来看，专业化经营更有助于效率提高，但该项目并未通过竞争方式选择出合适的企业。综上所述，现有高校物业管理项目中所存在的诸多问题亟待解决，而重要的解决路径在于创新高校物业管理项目的运营管理模式。
目前国内物业管理行业的从业人员主要来源于四个方面：一是原国有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门的人员直接转化而来的，这类人员掌握房屋维修养护技术，但普遍年龄偏大，不熟悉现代物业管理模式；二是由学相关管理专业的改行而来的，这类人员具有一定的管理能力，但不熟悉物业管理业务；三是学物业管理专业的高校毕业生，他们在学校学习了比较系统的物业管理理论，但缺乏工作经验及专业技能并且人数较少；四是城市下岗职工、农村剩余劳动力，经过简单培训后进入物业管理行业，他们只能从事简单的体力劳动。高等职业院校肩负着为物业管理行业输送优秀后备人才的使命。然而高职院校物业管理专业毕业生，毕业后长期从事物业管理工作的人才的比例越来越小。许多高校物业管理专业的毕业生跨专业就业，不愿从事物业管理工作，甚至一些高校只有不到30％的毕业生愿意从事物业管理。跨专业就业的负面影响使高校毕业生学非所用，造成专业人才培养成本浪费，物业管理行业人才缺失。造成这种局面的原因有很多，其中有物业管理行业方面的原因、物业服务企业自身的原因、也有物业管理专业毕业生个人方面的原因。
2物业管理专业人才流失的原因
物业管理行业人才流失的原因有很多，其中有物业管理行业宏观层面方面的原因、物业服务企业自身方面的原因、也有物业管理专业毕业生个人方面的原因。2．1物业管理行业宏观层面原因2．1．1薪酬待遇低使行业对人才吸引力不大目前，物业管理行业人才匮乏极为严重，许多企业的人才供给不能满足其快速发展需要而不得不放缓发展的步伐，薪酬待遇低是主要原因之一。物业管理行业的薪酬水平相对于其他行业来说没有优势。而薪酬待遇的原因是受行业的经营收入和经营成本影响巨大。市场上绝大多数物业管理企业的收入主要是物业服务费，而物业服务费仍沿用十几年前年的标准，例如：哈尔滨市一些老旧住宅小区实行十多年前制定的0．3元／（平方米·月），10年没有调整；北京仍在执行20世纪90年代末制定的经济适用房物业服务政府指导价0．55元／平方米标准。而物业服务成本急剧上涨，以广州为例，2010至2012年期间，职工最低工资标准和社会福利的政策性调升接近50％，这导致许多企业收不抵支，经营困难。有关资料显示：物业管理行业整体平均薪酬水平只相当于高科技企业的63％，汽车行业的60％。我国物业服务企业普遍小而分散，创利能力低下导致难以提供为从业员工提供良好的薪酬待遇。2．1．2社会对物业管理行业的偏见外界普遍认为物业管理行业是一个技术含量低的劳动密集型的行业，其日常工作也就是简单的维修、清洁、绿化和保安，不需要经过大学的学习也可以从事该工作，因此不需要高素质人才。这种认识的局限，使高学历的人员都不愿意从事物业管理行业，导致物业行业对优秀人才吸引了不大。2．1．3物业管理行业社会地位低权威、规范的从业资格认证，不仅能提高从业人员的社会地位及职业自豪感，改善整个行业的公众形象，同时，也能够完善从业人员行为规范和行业管理。据不完全统计，我国目前的执业资格有：注册会计师、注册税务师、注册金融分析师、注册资产评估师、注册土地估价师、注册建筑师、注册结构师、注册造价师、注册监理师、注册投资咨询师、注册设备师等等。在物业管理行业，注册物业管理师制度起步较晚，2007年认证了一批，而面向广大普通从业人员的注册物业管理师考试于2010年开始，至今才举办了4次，注册物业管理师执业制度还没有全面推行，其作为行业专业人士的社会地位没有显现出来。2．2物业服务企业方面的原因2．2．1物业服务企业人力资源管理水平低下目前，只有少数大型物业服务企业建立了现代企业管理制度，人力资源开发与管理比较规范、科学，而多数中小型物业服务企业没有建立系统、科学的人力资源开发管理新模式。物业服务企业人力资源管理普遍存在一系列问题：忽视人力资源规划的价值，没有系统的人力资源规划体系；对人才的招聘录用重视不够，没有科学的招聘管理系统；尚未真正理解培训的作用，培训工作流于形式；缺乏与现代市场经济相适应的有效的激励机制。2．2．2物业服务企业文化建设滞后物业管理企业的人才流失，很大程度上是企业自身的经营理念和价值观宣传不到位，忽视员工的想法，员工不能感觉的企业文化的存在，体会不到企业对自己的关爱。2．2．3物业服务企业对实习生关爱、指导不够物业管理专业校企合作中，物业服务企业对合作院校的实习生关爱、指导不到够。有的公司只把实习生当成廉价劳动力和解决人力资源一时短缺的权宜之计。由于物业服务企业现有的从业人员素质不高，没有能力从专业角度指导学生，还有一些从业人员向学生传递许多行业消极负面信息，严重挫伤了物业管理专业学生学习和从事物业管理的积极性，导致学生不认同物业管理行业。2．3物业管理从业人员（高校毕业生）自身方面的原因（1）希望有更好的发展机会。物业管理行业从业人员普遍年轻，年轻人渴望发展机会、希望从事挑战性大、发展空间大、锻炼人、收入高的行业，希望干一番不平凡的大事业，实现自我价值。而物业服务行业太累人，吃苦多，收入不多，不足以养家。（2）工作性质导致人员流失。物业服务企业的员工每天面对繁琐的日常工作，同时还承受来自业主（客户）和企业的多重压力。这与毕业生的期望的理想工作出入很大。（3）物业管理是服务性行业，院校毕业生都要从基础职位做起，而一些学生希望尽快走上主要管理层，担任主管、项目经理。如果在企业无法实现自己想法，就不安心工作。
3解决物业管理行业人才流失的应对措施
关键词： 高校大学城；物业化管理；问题；对策
中图分类号：G647 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）05-0252-02
0引言
据不完全统计，全国已建和在建的大学城已有50多个。随着高校后勤社会化改革进程的不断加强，大量的学生公寓和其他生活设施的建设，物业化管理在带来一定好处的同时存在一系列的问题。如何加强和改进学生公寓的管理，创建文明、和谐、安全的生活环境, 已成为高校学生管理与思想政治工作的一项重要课题。
1目前高校大学城物业化管理存在的问题
1.1 没有学生活动的场所和必要的活动设施，导致学生课余生活的匮乏物业公司为了尽量的节约成本，对整个生活场所的活动场地建设投资甚少，没有大型的活动场所供学生使用，有的只是各种各样的网络俱乐部。学生的课余时间都浪费在网吧里，没有了集体活动，学生之间的集体主义精神，团体合作精神，奉献精神得不到培养和锻炼。
1.2 物业与学校之间的管理协调问题在现行的物业化管理模式中，物业对学生实行的是物业化小区管理模式。物业管理企业受学校的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。在对学生宿舍的管理过程中物业只是单纯的实施硬件管理，在学生的思想纪律教育上不具有管理权限，在学生出现违纪现象时还得通过学校进行教育管理，从而在管理的及时性和准确性上都存在着不足。
1.3 学生在大学城居住很分散，给学生管理带来很多麻烦大学城针对的是它周围的几个学校，整个大学城实行的是开放式管理，学生住宿较为分散，有时一个学校的学生被分住在几个园区，这样对学生的管理带来了很多困难。由于一个学校的学生分住在不同的公寓园区不同的寝室，因此，班委会、团支部和学生会的监督作用有所削弱，各个学院的管理相对松散，这样发生公寓内的违纪违规现象较多如：晚归、违章用电、损坏公物、不讲公德等等，学生工作部门和各学院学生工作组难以较早知道，往往等问题发展到了比较严重的程度以后，学院和学校才得到信息，这就错过了及时教育与管理的良机。
1.4 公寓在物品维修时间上冲突，在维修费用上也时常发生矛盾物业维修人员的上班时间和学生的作习时间一致，致使学生需要维修时维修人员也已下班。在物品损坏的维修费用上，由于物业是以盈利为目的，所以维修费用相对较高，学生经常因维修不及时和维修费用过高与物业发生冲突，长此以往双方的矛盾将不断加深，严重影响学生在园区的生活安定。
1.5 现代物业管理到底能否突破传统的“福利型”后勤管理模式与传统“福利型”的后勤管理模式不同，学生不再感激学校的安排。他们对学校提供的普通住宿条件感到不满，对“有基本设施就行”的传统观念提出挑战，倾向于“花钱买舒适”的平衡心理和现代消费观念。他们反对物业管理人员拿钥匙擅自开门检查卫生、查处违章电器，反对维修工人在房间没人时进门工作。物业管理人员某些“粗暴”的管理手段被学生认为是对个人权利的肆意侵犯。对于公寓内经常出现“不请自来”的推销人员以及个人财物“离奇失踪”的遭遇，学生们也纷纷抱怨物业管理人员的失职。甚至有些地方因此发生了学生与物业管理人员的群体性冲突。
1.6 物业化的管理致使园区商业气氛过浓，文化氛围不浓为了最大化的追求利润，大学城的学生公寓绝大多数是商住两用楼，一、二楼的商用楼开满了各种商店、饭店和网吧。每个店都营运到很晚，为了招揽生意有的店高声放着各种世俗的歌曲，严重影响学生的休息。
1.7 管理员的素质参差不齐，与学生沟通困难物业管理方为了降低运行成本，许多公寓管理员是外聘的临时工，他们普遍存在素质不高、能力不强的问题，学生也多以某师傅、某阿姨相称，客观上存在难与学生交流、沟通的问题。这些管理员没有经过正规的业务培训，管理艺术和水平都很低，而服务、管理的对象又是思想活跃的青年大学生，所以在管理育人、服务育人时显得无处适从，工作中也放不开手脚，遇到有明显违章违纪学生也不愿大胆去管，学生也不服他们管。
1.8 大学城学生公寓的校园文化建设不足校园文化对大学生人格的完善和精神的培养起着十分重要的作用。随着大学城的建设，学生住在学校外面，拉开的不仅仅是空间上的距离，心理、感情、氛围上的距离也被拉大了，从而割断了学生与校园文化间的脐带。大学城随处可见的是商业化的气氛，学生所及的都是一些急功近利的场面，整个校园文化氛围荡然无存；另一方面公寓的物业管理者一味地追求利益最大化，而忽视了培养教育学生的社会责任。
1.9 大学城的外部社会复杂性增加由于学生公寓社会化，学生的活动时间及空间都较公寓社会化前自由。公寓周围的网吧、舞厅、卡厅成了学生经常光顾的地方,社会的负面影响大学生。另外,高校学生公寓的电脑设备和上网条件,为大学生提供了方便获取各种信息的途径,但是这些信息中也充斥着一些内容不健康的信息,“网络文化”现象更是成为高等教育领域越来越关注的一个热点问题,这些都使学生公寓管理工作的空间得到了延伸和拓展。如何加强网络环境下的学生公寓管理,是摆在学生公寓管理工作者面前的一个崭新的课题。
2构建符合我国高校公寓物业管理的和谐服务体系
2.1 转变思想观念，完善制度建设①转变思想观念。从中国传统的高校管理范畴来说，学生公寓的管理部门是学校行政机关的一个职能部门，学生公寓的管理带有行政管理倾向。具体由管理部门依靠高度集中的行政职权和管理制度来保证学生公寓正常的生活秩序。而高校大学城的后勤社会化管理对以上观念产生了重大冲击。物业管理部门一般不再是学校行政管理的一个部门，面对学生的管理方也不再拥有行政措施或处罚的权利，更多的是将学生作为“顾客”进行服务。与学校的关系更多是服务顾客的问题，只是这主要依靠协议的方式来明确双方的权利与义务。但同时，学生公寓的管理没有完全脱离学校，其工作仍然是学校学生工作的重要组成部分。大学城学生公寓的运作要符合高校的运作规律，不能将学生公寓的管理和运作看作纯粹是一般社会的企业管理，完全以经济利益来衡量工作效果。②建章立制，根据实际情况建立学生公寓的管理岗位职责和操作。学生公寓的管理者必须将必要的管理予以程序化、制度化、透明化、公开化。
2.2 建立学生公寓的自我管理体系学生公寓自我管理是指学生围绕国家教育的培养目标和学校教育的特定模式，根据社会对个人素质的要求，充分发挥自身的主观能动性，合理地调配公寓资源，有效地运用计划、组织、协调、控制和监督等管理手段，成立学生公寓自律委员会，开展一系列自我学习、自我教育、自我发展的公寓管理实践活动。
2.3 引进物业管理公司的先进理念与设备①引进物业管理公司的先进的服务技术。提高公寓管理人员知识素质、工作能力，树立敬业精神，增强工作责任感，建立一支专、兼职相结合的高素质的高校学生公寓管理与思想政治教育工作队伍。一方面，我们要充分配备具有较高学历的管理人员，另一方面要增加现有管理人员的业务培训和学历深造的机会。因此，面对公寓学生这个群体，必须掌握管理的技巧。物业管理人员一方面必须以微笑服务来打动学生，用文明服务来获得学生的配合。另一方面，物业管理更应当在必要的时候给大学生提供一些贴心服务。②引进物业管理公司的综合管理理念。学生公寓综合管理也称公共服务、常规管理，是一种具有广泛服务对象，并保证学生公寓正常运转的最基本需求的管理与服务，主要包括以下内容：1）物业维修管理：房屋日常维修、养护以及整体的维修、养护，根据学生的实际生活需要，建立24小时的保修制度。2）设备管理：良好的设备管理有利于设备的安全运行，延长设备的使用寿命。3）环境管理：环境的形成要靠建设，更要靠管理，变被动的适应环境为主动的创造环境，主要包括卫生保洁、保安消防、园林绿化、车辆交通、公共设施以及违章行为的管理等。③引进物业公司“服务为本”理念学生公寓管理部门引进物业公司“服务为本”理念，始终将服务学生作为所有工作的出发点，通过服务不断培育和拓宽市场，取得社会效益和经济效益的双丰收；再通过扩大的市场带动和促进学生公寓管理部门的服务质量和管理水平不断提高，内强素质，外树形象，不断增强自身实力。学生公寓管理部门要树立这样的理念：以服务求生存，以经营求发展，以品牌拓市场，以机制促高效，以管理增效益，以人才为基础。实行“后勤服务承诺制”和“首问负责制”，提出“零缺陷服务”，争取“零投诉”。
2.4 加强大学城学生公寓的物质基础与文化建设①学生宿舍类型多样，设施齐全。各国高校虽然提供的住宿资源不是很多，但是在学校拥有的学生公寓中，大多设施齐全，公寓的类型也多种多样，有许多专门为己婚学生准备的公寓。我国高校目前实行统一的学生公寓建设和学生公寓改造，公寓类型显得较为单一，需要进一步考虑学生的不同住宿要求。②加强大学城学生公寓的文化建设。大学生公寓文化设施建设应营造浓厚的学习氛围，培养学生良好的行为习惯、求知创新能力。公寓内可以建立报刊阅览场所、教育电视网、学生微机房、社团活动中心、讲座报告室、“创新思维园地”等设施，使学生在高雅舒适的环境中进行各种文化娱乐、休息健身、辅导咨询、科技创新、阅读欣赏等活动。
3结束语
高校学生公寓大学城物业化管理作为一个新兴领域，目前尚处在“婴儿期”。学生公寓的管理应该适应社会主义市场经济的要求，也应该满足现代化高等教育的需要，加大园区的文化建设，有必要借鉴物业管理公司中有价值的东西，进一步加强学生公寓的管理工作。
参考文献：
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【关键词】高校 大学生公寓 社会化管理
学生公寓管理是高校管理的重要组成部分。高校学生公寓是学生在校期间的一个重要活动场所。据有关部门统计，在校学生三分之一以上的时间是在公寓度过的。公寓既是学生休闲放松的家园，也是学生学习、交流的主要场所，是除上课、集体活动外，学生最为集中的地方。加强学生公寓管理，对提高学校管理育人、服务育人具有十分重要的意义［1］。高校后勤社会化改革，近年来以空前的速度和气势在全国高校展开。这项改革的实质是实现我国高校办学模式的重大转变。公寓管理作为高校后勤工作的一个重要部门，也是高校后勤社会化改革的重要内容。我校也积极适应学生公寓社会化改革的要求，通过竞标方式选择了有管理能力的物业管理公司对大学生公寓进行管理。本着公寓管理社会化后，宿舍管理更加规范有序、管理育人、服务育人功能发挥得更好的愿望，宿舍管理科近年来做了一些有益探索，取得了一些经验，供同仁参考。
1.充分认清高校学生公寓社会化管理的重要性，在公寓管理中主动有所作为。高校学生公寓社会化管理是高校后勤改革的重要内容，也是提高高校办学质量的重要举措。公寓社会化是高校公寓将自身的管理服务、经营活动自觉纳入社会主义市场经济中，归于社会主义市场经济的整体框架中。它的基本内涵表现在两个方面，一是在组织管理上，由学校的多部门管理转变成为一个独立的经济体，打破“一仆多主”的模式；二是在服务层次上，变单一的服务层次为多元服务层次，即根据学生多层次、多方位的需要而进行服务［2］。我校区学生宿舍管理科隶属于校区学生工作处。负责对大学生宿舍的全面管理。2009年通过竞标的方式选择了物业管理公司对大学生公寓负责日常管理。宿舍管理科由过去直接管理变为间接管理，工作的重点是监督检查物业管理公司落实宿舍管理制度是否到位，各项管理措施是否科学合理，管理育人、服务育人是否很好发挥等。学生宿舍管理科积极适应改革的新要求，转变观念，改进工作方式方法，使大学生宿舍管理社会化改革稳步推进。
2.针对大学生公寓社会化管理带来的新情况新问题，有针对性的做好学生公寓管理工作。学生公寓社会化管理带来的新情况新问题主要表现在以下几方面：
一是公寓管理从过去的管理角色转变为服务角色，这样就容易导致公寓管理的职责不明确。学生从心理上认为物业管理公司是服务部门，是为我服务的，我不遵守制度规定，物业公司无权管理。而物业公司管理部分员工认为对学生的管理仅限于日常卫生、安全、维修等范围，至于学生的思想品德、行为习惯是学校老师管的事情，由此便产生了管理的局部“真空”。
二是物业管理公司的员工素质参差不齐，在服务育人、管理育人上有差距。物业管理公司员工都是直接从社会上招聘而来，没有经过专业培训，人员文化层次普遍较低的现象，缺乏对大学生的管理知识；也存在队伍不稳定。青年学生思想活跃，文化知识相对较多，物业管理公司存在着放不开手脚，甚至面对学生明显的违规违纪，缺乏有效的制止和说服力。甚至出现矛盾冲突情况。
三是作为代表校方的宿舍科管理人员个别存在履行职责的误区。主要表现在既然学生宿舍是由物业管理公司负责，科里平时就可放松管理，一旦发生问题再去找物业管理公司负责，缺乏工作主动性。面对这些新情况新问题，我们主要从以下五个方面着手加强对学生宿舍的管理。
2.1 首先是加强对宿舍管理科员工的教育管理，及时转变工作角色，由直接管理变为监督检查工作。重新修订完善科长、片区管理员、楼长、楼值班员、保洁员的职责和日常管理制度，制定了工作流程、工作标准及奖惩措施。片区管理员是学校宿舍管理科员工，工作岗位在宿舍楼内，每天对各楼物业管理公司人员的值班在位情况，履职尽责情况及宿舍内外卫生、安全等情况进行检查，及时发现和纠正问题。为便于学生思想政治工作进公寓，大学生辅导员进驻了学生公寓。科领导经常不定期深入宿舍区，同片区管理员、物管公司负责人、院系辅导员联合检查。形成了学生宿舍管理科、物业管理公司、学生所在院系齐抓共管的局面。
2.2 加强对员工的教育培训，提高做好学生公寓管理的服务育人能力。科里制定了学生宿舍管理公约，汇集了学校的有关制度规定，包括各级各类人员职责、工作流程、工作标准和奖惩措施。重要内容悬挂在工作场所。对员工的教育培训，不仅限于学生宿舍科自身员工，也同时对物业管理公司所有员工进行培训。使大家熟悉制度规定、工作标准，掌握工作流程、工作方法，学会做大学生的思想政治工作，增强工作的主动性、针对性和实效性。提高管理育人和服务育人的能力。
2.3 加强与物业管理公司的沟通协调配合，提高物业管理公司的管理水平。物业管理公司和学校学生宿舍管理科对学生宿舍的管理目标是一致的，只是分工不同。学生宿舍管理科作为学生宿舍管理的牵头人和监督检查部门，要在构建和谐工作环境方面主动有作为，不仅本科人员要团结心齐干事业，同时要团结物业管理公司领导员工共同管好学生宿舍。工作中要相互支持配合，互相帮助，互相关心爱护。宿舍管理科工作人员要发挥好多年对学生宿舍的管理经验，给物业管理公司做好传帮带，不断提高他们的管理水平。
2.4 加强与院系、保卫、后勤各部门的协调配合，保证学生公寓管理顺畅进行。我校学生的日常管理主要由各院系党总支（支部）书记、副书记，班主任、辅导员实施。学生宿舍是大学生除上课、集会外最重要的休息学习交流的场所。学生在宿舍的表现好坏及时与各院系领导、班主任、辅导员交流沟通，共同做好学生的教育管理工作。宿舍的安全如防火、防盗之类的需要校保卫部门的协调配合。公共设施的维修、水电的供给又需要和后勤集团搞好协调沟通。我们这些年的经验就是与各有关部门班组协调好、配合好，保证了宿舍管理工作的正常有序进行。
2.5 努力构建良好的公寓文化，使学生在优美的公寓环境中受到教育启发。大学生公寓不仅是大学生生活与休息的主要场所，也是大学生接受学校教育，促进素质提高的重要环境与必要条件。为此，加强大学生公寓文化建设，充分发挥大学生公寓文化育人功能，对培养大学生良好的道德品质以及为人处事基本素质，使之成为自觉维护社会公德，与人和睦相处，严格遵纪守法以及身心全面健康发展的优秀人才都具有极其重要的意义［3］。
一是加强管理，提高公寓管理队伍素质。把政治责任感强、文化素质高、业务能力强、管理经验丰富的教师充实到大学生管理队伍中，在公寓文化建设中积极思考，主动有作为。作为管理人员，不论职务高低，不论你从事什么工作，在学生心目中你是老师，你的一言一行，学生都十分关注。所以，我们要求员工要强化服务意识，以良好的言行举止和优质高效的服务来“服务育人”，在管理中投入感情，以礼相待，以情育人。
二是加大投入力度，不断完善公寓设施设备。在楼内建有电子显示屏，用于通知事项和温馨提示之类的，公共区域安装了电子监控设备，提高了安全管理水平。室内装有校园网络设备，学生在寝室都能上互联网。室外建立了健身场所和设备、塑造有名人雕像如詹天佑、茅以升、革命烈士尧茂书。还有报刊亭、宣传栏、名人格言警句。宿舍区注重美化绿化，栽种了珍贵的花草树木，四季常青，鲜花绽放。使学生在优美舒适的宿舍环境中受到启发，接受教育。
三是建立规章制度，促进规范化管理。建立了学生校内外住宿登记审批报告制度，文明寝室检查评比制度，消防安全制度等。选拔部分优秀学生担任楼长助理、宿舍管理科科长助理，成立了学生宿舍管理委员会，让学生参与到宿舍管理中，发挥学生的自我管理约束力。每月二次校长接待日，校领导既能及时掌握学生对宿舍管理工作的意见，同时也对进一步做好宿舍管理工作提出希望和要求。
四是定期组织有关管理人员到其他高校参观学习，借鉴他人的先进经验，促进我校公寓管理质量的提高。
参考文献
【关键词】学生公寓 物业管理 育人
为实现高教事业的可持续发展，解决高校生活后勤滞后、住宿紧张等问题。全国各高校纷纷抓住机遇，加快学生公寓、食堂等高校后勤服务设施的建设，学生公寓的建设已进入一个飞速发展时期。引进社会力量建造管理学生公寓，虽解决了高校发展的学生住宿问题，但企业介入高校管理却是一个新课题。对从事高校后勤物业管理工作的企业而言，坚持“三服务、两育人”是物业管理部门不变的宗旨。在建设“和谐校园”的过程中，把企业的经济性和高校教育的公益性相融合，不断加强和完善公寓物业管理“管理育人、服务育人”职能，是高校公寓物业管理企业当前和今后的一个重要任务。
一、学生公寓物业管理的特点
学生公寓的物业管理既不同于传统的行政管理，又不同于一般意义上的居民小区的物业管理。高校后勤实现社会化后，学生公寓开始呈现委托物业公司代管的趋势，进驻学生公寓的物业管理公司与社会上其他物业管理公司相比较，它们在本质上并无太大的差别。但由于服务对象的不同和物业本身属性的特殊性，使得学生公寓的物业管理在实际运作上和管理要求上必然有别于一般的住宅物业管理。
1、学生社区的同质性强，对服务的需求意识高
同质性即指社区居民在年龄大小、文化知识层次、思想觉悟水平、社会地位、经济状况等到方面大致相似，具有很多的共性。一般居民小区相对来说异质性强。而高校的学生，虽然来自不同的地区，但是他们的文化层次、思想观念等并无明显的差异性。同时，学生社区成员整体素质高，对服务的需求意识更为强烈，要求服务的内容体现高层次，具有既重视物质又重精神的特点。
2、学生社区和一般居民社区功能有明显差异
一般居民小区主要以生活、居住为主；而学生社区除了要营造干净、整洁、有序的生活环境外，还要提供完备的服务体系和服务网络，营造出良好的育人氛围。学生对知识、情感、信息、文化和精神生活充满强烈的欲望，决定他们需要有更高层次的服务内容和服务设施来满足，与一般居民更多渴望得到基础性保障和福利性照顾的日常生活需求是明显不同的。
3、学生社区必须有更为安全有序的服务保障
由于学生们社会阅历缺乏，再加上安全意识和自我防护意识十分淡薄，更需要学生公寓的物业管理部门充分发挥服务与育人的功能，强化安全管理，利用科技手段加强学生社区的安全管理，保障社区居民的人身和财产安全。
二、学生公寓物业管理的侧重点
1、管理的内容
学生公寓的物业管理主要涵盖两方面内容：
一是对硬件――物的管理。如住房、家具、床上用品、有线电视、网络、电话等与学生生活密切相关的设备设施的管理。在物的管理上，要确保环境幽雅，设备齐全，交通便捷，卫生清洁，生活便利。更具体的体现在小区绿化、卫生、设施、安全系统、生活超市等维修服务网点的建设上。这是物业管理部门为同学们提供的较低层次的也是最基本的服务。
二是对软件――人的管理与服务。主要体现在身心安全服务、生活需求服务、知识信息服务、心理咨询、文明教育及思想政治教育等，同时也包括对违反规章制度和不尽责任义务的学生的监督、约束和教育。
2、管理的侧重点
美国在上世纪80年代提出了基于马斯洛需要层次论（生理需要、安全需要、归属和爱的需要、自尊需要、自我实现的需要）的高校学生住房管理总体目的的五级连续体，第一级：提供令人满意的物理环境；第二级：提供适当的设施管理和维护；第三级：为建立和保证相容的和合作生活环境制订规章制度；第四级：培养代表责任公民和学习气氛的人际交往环境；第五级：为学生的成长和发展提供机会。
首先，高校学生公寓管理是物业管理的组成部分，本身具有服务行业的一般特性和物业管理的基本功能。其次，学生公寓还具有别的物业所不具备的特殊性，管理者和服务人员肩负着第二老师的职责，在给同学们提供优质服务的同时，还要通过严格的管理，耐心的授教、积极的引导，让学生们在生活中学会做人。基于以上分析，学生公寓的物业管理主要是通过对物的管理和为人的服务，管理与服务结合，才能真正实现育人的目标。
学生公寓不仅是学生日常生活与学习的重要场所，更是课堂之外对学生进行思想政治工作和素质教育的重要阵地。众多高校都把公寓作为对大学生进行思想教育的重要基地之一，当前高校学生管理的一个趋势就是学生管理的基点从班级逐渐转到宿舍（公寓）。改进和加强学生公寓管理，是高等学校后勤社会化改革的一项重要任务。
综上所述，高校物业管理企业在创建“和谐校园”的过程中有着重要的作用，学生公寓物业管理企业的侧重点在于育人。学生作为服务对象这一特殊的群体，就决定了学生公寓的物业管理要强化服务育人功能，弱化经营目的；强化以人为本，以教育为本的管理服务理念。
三、学生公寓物业管理实现育人功能的主要途径
“服务育人”是学生公寓物业管理所制定的出发点。学生公寓管理是学校教育的延伸、素质教育的重要阵地！因此，作为物业管理公司，必须深入到学生生活的方方面面，必须为学生的日常学习和生活提供全方位的综合服务。让学生满意，让家长满意，让学校满意。物业管理部门只有通过优质服务才能赢得同学们的满意，进而才能达到育人的目的，实现育人功能的主要途径如下：
1、加强员工培训，提高服务水平，保证服务质量
高校后勤社会化改革使得物业管理企业逐步从学校行政管理体系中分离出来，但是很多人的思想并没完全分离。随着时代的发展，学生对宿舍物业管理工作的要求也越来越高，光靠经验型的管理是远远不够的，必须引进规范化管理（ISO管理体系），实施人性化管理、目标管理等科学管理模式，提高服务水平。目前大多数学生物业管理人员的文化素质普遍偏低，年龄偏大，而且多数人没有受过正规的专业培训，缺乏服务管理的意识和能力，只充当了“看门人”的角色，远远不能达到管理育人、服务育人的要求。
因此，提高管理人员的素质，是保证服务质量的前提和根本。一方面要积极引进高素质的宿管人员；另一方面加大对现有管理人员的培训工作，挖掘老员工的潜力，加强培训和再教育工作。宿舍管理服务一线的员工是直接与学生打交道的，他们的思想意识、工作水平、服务态度直接决定了物业企业在学生眼中的服务质量。能与同学们进行心灵的沟通，满足他们一些生活需要、心理指导等更高层次的需求，是现代学生公寓物业管理人员必须具备的能力，这样才能达到育人的目的。
2、了解顾客需求，扩充服务内容，提高服务层次
只有针对客户的要求，“投其所好”，物业管理的服务才能被较好地接受并取得良好的效果。要改变生硬的工作思路、工作方式，与学生真正建立良性互动的关系。可以通过设立意见箱、举办恳谈会、开辟宿管论坛等形式，多渠道多途径地了解学生的意见与建议，然后针对性地制定管理服务方案。
目前物业管理服务内容单一，层次不高。物业管理有限的服务仅仅体现在楼内值班、设备的小修、零修等小范围内。这些简单的服务内容已不能满足同学们的需求，他们需要更方便的生活服务，如生活超市或自动售货机，代送报纸、信件、牛奶、饮用水等；需要更快捷的信息交流，如网络建设、通讯设备等；需要更多的心理和生活指导，如心理咨询、就业咨询、良好生活习惯的培养等，这些都是物业管理部门需要提供但又未能提供的更高层次的服务。因此，物业管理企业应该多途径和多渠道的提供服务。
3、加强制度建设，规范管理与服务
学生公寓物业管理的管理服务育人工作，其中首要的一点是制度育人。只有制度建设和执行得好，物业管理的育人工作才能有章可循，有法可依。人生中好习惯的养成，一靠思想引导和组织活动；二靠严格管理，制度建设不可少。规章的执行需要有相应的配套措施，在学生公寓的管理制度中可以增加一些粗细搭配、长短互补、刚柔相济的规则与方案。如：《学生公寓管理条例》、《公寓管理手册》、《遵守规章积分制》、《住宿协议书》、《学生公寓委员会（民主管理委员会）章程》、《设立“心理咨询日”实施方案》、《公寓制度》、《书刊交流活动管理办法》等等。规定中有奖励、有督导，管理中更有爱护和帮助。
各项管理制度应及时公开，严格遵守。还要充分发挥广大学生的主人翁意识、参与民主管理监督的权力。《学生公寓管理条例》是规范学生公寓管理的纲领性文件，《住宿协议书》的签订，则要体现物业管理部门和住宿学生权利的对等性。在制度执行方面，各级管理人员应熟悉各项规章制度，对公寓管理人员和学生要进行制度培训，用制度来规范物业管理人员和学生的行为。另外，用ISO9000全面质量管理体系来规范管理，加强服务过程控制，保持服务质量的一致性。
4、学校与物业管理公司之间应加强沟通与协调
当下高校公寓物业管理企业往往会处在“孤军奋战”的尴尬境地。有些时候，有些部门、院系忽视学生的宿舍生活管理，把担子撂给物业就不怎么管了，对物业的工作也不是全力支持。这给物业管理工作带来了不小的困难。只有彻底转变工作态度，变被动为主动，多向院系、有关部门通报工作情况，把学生宿舍的情况通过一定渠道告知他们，以引起重视，配合物业的工作。
学校可以设置统一的管理协调机构，成立学生公寓管理委员会。该机构及时协调学校组织部、宣传部、学工部、保卫处、团委、后勤物业管理服务部门、网络管理部门、各学院等相关单位之间的关系，妥善处理好教育、管理、服务等之间的关系，明确各单位之间的责、权、利。学生公寓的物业管理与服务由专门的物业管理企业来承担，学生思想政治教育和管理由学校专门职能部门承担。学生公寓按学生的人数比例配置专职辅导员，具体负责学生的思想政治教育、日常行为规范、法律法规与爱国主义、集体主义、社会主义教育，以及学生德育考评、突发性事件处理、心理健康知识辅导、党团学组织建设、文化建设、文明建设等。以学生公寓、楼、层、寝室为单位建立相应党团学组织，在公寓辅导员的具体指导下围绕学生公寓有关工作的总体部署开展工作。
5、加强科技创安工作，确保学生社区安全
高校学生社区成员的特点，决定了物业管理服务必须提供更为安全有序的生活环境。为保证住宿学生的安全，物业管理部门要加大投入，加快学生社区科技创安工作的开展。如安装门禁系统，社区内统一由保安24小时值班，自行车统一存放，在适宜的时机安装监控系统等。总之，学生社区的安全工作是重中之重，保证住宿学生的人身和财产安全，也是实现育人工作的基础。
安全是学生宿舍管理的首要工作，由于少数学生为自己一时方便，使用违章电器、明火、蚊香等，极易引起火灾，造成人员伤亡财产损失。如果安全工作得不到保障，育人工作的开展实施更是无从谈起的。在创建安全校园的过程中，物业管理企业要注意“管理育人、服务育人”，但是往往在物业管理的过程中，安全检查与学生利益会发生直接矛盾。后勤事情多、杂、繁，又是直接跟学生打交道的，稍有不慎就会给学生留下不好的印象。
所以物业管理服务要尽量给学生提供安全、舒适的学习、生活环境，加强沟通理解，使他们信赖物业管理，共建和谐校园。要注意张贴检查公告，多表扬先进宿舍，同时对存在安全隐患的宿舍进行通报批评。要充分利用学生自律委员会、利用勤工俭学学生、通过学院辅导员等参加安全检查活动，组织学生相互参观，及时化解物业管理行为中的矛盾和意见。
6、加强学生社区的文化建设，创造良好的育人环境
公寓文化是在学生公寓特定的时空条件下，为公寓所住的大学生们参与其中的各类文化活动所表现和各类文化形态所表征的思想观念、价值取向、心理活动和行为方式的总和。作为大学生校园生活的三大支点（教室、餐厅、公寓）之一，公寓既是大学生学习、生活、娱乐、交往的重要场所，又是大学生思想、精神交流沟通的会合地。
学生公寓的文化活动能够切实加强学生公寓的思想政治教育和管理，推进校园文化建设向学生公寓延伸，营造良好的学生公寓文化环境，充分发挥文化的导向、陶冶、制约、促进等育人功能。开展社区内的体育比赛，可增强同学们的集体价值观念和竞争意识；开展书法、绘画、摄影比赛，可增强同学们的审美观念和对生活、对大自然的热爱；开展读书活动，可开拓同学们的视野，激发同学们对知识的渴望。学生能在公寓文化活动的参与过程中，陶冶情操、培养兴趣、开发潜能、丰富文化知识、增强能力。同时，也促进学生把自我价值的实现同集体奋斗目标和社会要求相统一，从而起到促进学生素质全面提高的作用。文化建设使得物业管理要从单纯的管理到“治理”到“善治”，真正达到“管理育人、服务育人”的目的。
7、引导学生自我管理、发挥学生组织力量
现在的大学生个性强、要求高，在进行管理育人的时候不宜采用简单的批评教育，要善于引导他们进行自我管理、自我教育。大学阶段是学生完成社会化的主要时段，其良好的成熟发展也是物业管理服务的重要职责。物业管理企业应该以高度的责任感积极帮助他们进行自我管理。这里所谓的“管理育人、服务育人”，不是简单地教会他们叠被子、打扫卫生、不使用热特快之类，而是要通过言传身教培养学生学会生活、学会相处、健康成长。这才是判断物业管理深层意义上是否取得了“育人”成功的标准。
在实际工作中，可以通过学生党团组织进社区、通过组建学生自律委员会、开展“雅室评比”、“宿舍文化节”等文化活动等促进学生自我管理。定期倾听同学们的意见，做到有访必录，有信必复，件件有回音，事事有着落。对同学提出的一些好的建设性意见与建议，除了立即采纳外，还给予相应的奖励，鼓励学生自我管理，做公寓的主人。物业管理服务人员要多做一些引导，多创造一些条件，多搭建几个平台给学生。学生做到有效自我管理也一定程度上减轻了物业企业的一些管理难点，公寓逐步由静态管理变为动态管理，由日常管理发展为长效管理，达到企业和学校的双赢。
四、结束语
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