时间：2023-07-14 16:35:54
导语：在房地产税务管理的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
一、税务风险的特点
（一）难化解
税务风险一旦形成，如果企业不采取有效的应对措施，风险将会长期存在，不会自动化解。另外，税务风险还会随着企业经营活动的开展，呈现出累积效应，从隐形的风险逐渐转化为显性的资金流失，在引起税务机关的注意后，将会给企业自身的经济利益带来严重的损害。对于房地产企业来说，由于行业内部竞争激烈，企业一旦出现税务风险，还会使商业信誉受到损失，企业的市场竞争力也会一同下降，对未来的发展带来了阻力。
（二）多变性
税务风险的形成原因具有复杂性的特点，其中即包括企业内部管理不善、重视不足，也包括外部税法不完善，以及税务机关自由裁量权过大等。在企业正常的经营活动中，由于随时面临来自各个方面的不确定影响，导致税务风险也呈现出多变性的特点。例如，企业为了减少税费支出，会根据税法规定和自身经营需要，实施纳税筹划。一旦税法做出调整，内容发生变化，而企业有没有及时调整纳税筹划方案，就有可能导致纳税筹划方案从“不违法”变成“违法”，进而引起税务风险。
（三）可控性
虽然企业税务风险具有多变性和难化解的特点，但是税务风险的形成和爆发，也并不是无迹可寻的。企业可以结合以往的税务风险管理经验，一方面提高对税务风险防控和管理的重视，例如通过加强内部各个部门之间的信息交流，减少税务工作中的失误，降低税务风险发生概率；另一方面，也可以提前制定一些应急方案，即便是出现税务风险，也可以第一时间采取控制策略，避免风险损失的扩大化。因此，只要做到快速响应，就可以实现税务风险的有效控制，这也是维护企业利益的一种有效手段。
二、房地产企业税务风险的成因分析
（一）房地产企业内部原因引发的税务风险
1.财务核算水平不高。财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。2.财务制度不健全。房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
（二）房地产企业外部原因引发的税务风险
1.税法改变后没有及时调整纳税筹划方案。纳税筹划是房地产企业在合法前提下少缴纳税费的一种主要手段，纳税筹划作为一种游走于税法边缘的经济活动，直接损害了税务机关的利益。当税务机关对现行的税法法律进行补充和完善后，原来的纳税筹划方案中部分内容已经不再使用。但是从新税法的实施，到企业更改纳税筹划方案，中间需要间隔一段时间，如果企业没有尽快结合当前的税法内容对纳税筹划方案进行调整，也容易引发税务风险。另外，在激烈的行业竞争中，许多房地产企业将工作中心都放在经营业务上，对于税法的变更缺乏足够的重视，这也会直接增加税务风险的发生概率。2.税务机关的自由裁量权。代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业强化税务风险管理的具体对策
（一）建立健全税务风险预警系统
1.推出税务风险评分评级机制。对于房地产企业的管理人员来说，税务风险虽然会带来损失，但是只要做好事前预防和管理，就可以做到风险可控，不会对房地产企业各项经营活动以及经济效益造成大的损失。税务风险的评分评级制度，就是采用定性分析与定量计算相结合的方法，立足于房地产企业当前工作的开展情况，对潜在的税务风险进行评价，对其发生概率、可能造成的危害后果等进行预测和分析。这样一来，就可以为税务风险管理工作的开展提供必要的参考，便于企业集中人力进行税务风险的防控。2.做好日常税务活动的监督。在房地产企业的日常工作中，由于存在一些不良的习惯，引发税务风险。同时，企业内部没有开展有效的监督和检查活动，也会导致税务风险进一步扩大，最终给企业造成损失。针对这一问题，就要去房地产企业关注细节，从日常税务活动着手，强化监督意识。例如，定期核对应收账款，及时处理死账、呆账。加强仓库存货管理，对于滞销的库存物资要及时采取处理办法，既可以减少库存，腾出空间，又可以防止资金呆滞，对增加房地产企业资金的流动效率也起到了积极作用。
（二）营造良好的税务风险管理环境
1.提升税务风险管理意识。税务风险的不确定性，决定了要想提高管理能力，必须要从日常工作的各个环节出发，采取有效的税务风险防控策略，以最大限度的避免税务风险。而这些工作的开展，需要房地产企业的税务管理人员要具备强烈管理意识。一方面。房地产企业的管理人员，需要树立长远目光，能够认识到税务风险管理对企业经营活动顺利开展产生的积极影响，进而为管理活动的进行提供必要的支持；另一方面，作为直接负责税务管理的工作人员，也要具备忧患意识，切实从源头上降低税务风险的发生概率。2.重视税务风险管理制度建设。在房地产企业的税务风险管理中，一方面要求税务管理人员具备较强的风险管理意识和丰富的税务风险处理经验，另一方面还必须建立起一套完善的税务风险管理制度，能够为各项工作的开展提供支持和保障。除了上文中提及的风险预警机制外，像合同管理制度、发票管理制度等，也都需要根据房地产企业工作的需要，尽快建立起来。以合同管理制度为例，作为一种具有法律效率的文件，房地产企业需要对合同中双方的责任、付款时间等做出明确说明，这样既可以方便后期税务机关的稽查，又可以避免法律纠纷和税务风险。
（三）与税务机关建立良好关系
房地产企业要与当地的税务机关保持良好的关系，在交流过程中了解税务机关关于现行税法将要做出的调整和改变，进而提前采取应对策略，这样即便是后期进行了税法修改，房地产企业也不会因为应对不及时，而引起税务风险或法律纠纷。另外，地方税务机关拥有对现行税法的补充和解释权，通过加强与地方税务机关的沟通，也能够了解地方性的补充政策，这也有助于提高对税务风险的预防和控制水平。
一、凡符合国家房地产市场税收优惠政策的单位和个人，均按本规定申请减免税。
二、申请减免税应提供的资料
（一）个人销售购买的普通住宅
1.房屋买卖协议（合同）原件和复印件；
2.房主居民身份证（护照）原件和复印件；
3.购房发票原件和复印件；
4.减免税申请审批表一式三份；
5.省级税务机关规定的其他资料。
（二）个人销售自建自用单门独院的私房
1.房屋买卖协议（合同）原件和复印件；
2.房产证原件和复印件；
3.土地使用权证原件和复印件；
4.房主居民身份证（护照）原件和复印件；
5.减免税申请审批表一式三份；
6.省级税务机关规定的其他资料。
（三）销售积压空置商品住房
1.房屋买卖协议（合同）原件和复印件；
2.建设用地规划许可证原件和复印件；
3.工程交（竣）工验收证明书原件和复印件二份；
4.买方身份证明原件和复印件〔法人提供营业执照副本，自然人提供居民身份证件（护照）〕；
5.减免税申请审批表一式三份；
6.省级税务机关规定的其他资料。
（四）企业、行政事业单位销售房改房（包括集资建房）
1.房改主管部门的批准文件原件和复印件；
2.房改资金专户存储的开户银行、帐号和相应时期银行对帐单原件和复印件；
3.分户收款明细表（列明买主名称、分期收款的金额和时间）；
4.买主身份证复印件；
5.减免税申请审批表一式三份；
6.省级税务机关规定的其他资料。
（五）建设单位销售经济适用住房（安居工程）
1.省级房改主管部门的批准文件原件和复印件；
2.房屋买卖协议（合同）原件和复印件；
3.建设用地规划许可证原件和复印件二份；
4.工程交（竣）工验收证明书原件和复印件二份；
5.建筑安装工程合同原件和复印件二份；
6.工程结算表原件和复印件二份；
7.回收资金专户存储的开户银行、帐号和相应时期银行对帐单原件和复印件；
8.分户收款明细表（列明买主名称、分期收款的金额和时间）；
9.减免税申请审批表一式三份；
10.省级税务机关规定的其他资料。
申请人应提供的资料因遗失等原因无法找到的，可以提供相关证明，经市、县地税局税政科（股）鉴定盖章后，视同原件资料对待。
三、减免税审批权限
（一）个人销售购买的普通住宅。普通住宅项目经省地税局确认后，减免税由市、县地税局审批，已在房地产交易场所派驻税务机构的市、县，经市、县地税局税政科（股）审核后由派驻的税务机构直接办理减免税审批手续。
（二）个人销售自建自用单门独院的私房，减免税由市、县地税局审批，已在房地产交易场所派驻税务机构的市县，经市、县地税局税政科（股）审核后由派驻的税务机构直接办理减免税审批手续。
（三）销售空置商品住房、房改房和经济适用住房，减免税按税收管理体制报省地税局审批。
四、减免税审批程序和要求
（一）纳税人按规定向主管税务机关提出减免税申请，对报送资料符合要求的，税务机关必须当场受理，并开具《减免税申请受理通知书》，不符合条件的，税务机关应向纳税人一次性说明原因和需要补充的资料。
（二）主管税务机关受理纳税人减免税申请后，应对有关资料和表格进行核实，检查填写内容是否准确，有无缺漏项目，初审无误后按税收管理体制逐级报上级税务机关审批。
（三）上级税务机关接到下级税务机关减免税报告后，要按照审批权限规定及时核报或审批。减免税审批机关按规定程序审查批准后，应制作《批准减免税通知书》送达申请人，并同时抄送下级税务机关。
（四）提高处置积压房地产减免税审批效率。基层税务机关（税务所或税务分局）初审，市、县和省级税务机关核报或审批手续原则上分别在7个工作日内办理完毕。
五、申诉和罚则
（一）有下列情形之一的，纳税人可以向上级税务机关申诉：
1.纳税人符合减免税规定条件，申请资料真实、完整，主管税务机关不予受理且不说明正当理由的；
2.主管税务机关因纳税人申请资料不全等原因不予受理，纳税人按要求补充资料后仍不受理且无正当理由的；
3.税务机关受理减免税申请后，超过规定时间未办完核报或审批手续的。
纳税人向上级税务机关申诉，应填写《纳税人申诉呈报表》或者当面口述申诉原因和内容。税务机关应在纳税人申诉之日起7个工作日内给予答复。
（二）上级税务机关接到纳税人申诉后，经调查确属税务机关原因不予受理或造成延误的，应书面责令下级税务机关改正。未受理的必须当天受理，超过时间未办完核报手续的，应在3个工作日内补办。3个工作日内仍不上报的，上级税务机关视为已经同意，凭《减免税申请受理通知书》和有关资料直接办理核报或审批手续。对在受理、核报和审批工作中出现违规行为负有直接责任的人员，必须调离现有工作岗位。
（三）纳税人以隐瞒、欺骗等手段骗取减税免税的，按偷税论处，并停止其申请减免税的权利。其他单位和个人出具伪证，致使纳税人骗取减税免税的，按有关规定追究其行政、法律责任。
六、本规定由省地方税务局解释。未尽事宜按海南省地方税务局《关于加强地方“九税二费”减免税管理的通知》（琼地税发〔1999〕120号）执行。
七、本规定自之日起实施。
附件：
一、减免税申请受理通知书（略）
二、减免税申请审批表（三类）（略）
三、减免税调查审核报告（略）
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险
房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。
2.2房地产行业运营风险
房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。
2.3法律风险
我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险
在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。
4.2建立健全税务筹划制度
国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。
4.3正确认识房地产税务筹划的作用
税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。
4.4房地产行业工作人员要树立风险意识
房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税
在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。
（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。
二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题
房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。
1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。
2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合法权益。
3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此，在评税活动中，评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。
4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法，将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正：进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。比较法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，则难以适用该方法。
2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用途修正等一系列修正，最后确定地产价值。
通过上述方法分析可以看出，目前采用成本法评估房产价值，用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行，条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法，但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时，各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，还要相应调整，以使评估结果更符合本地区的实际情况。
（三）房地产税评税的信息基础
从上述房地产价值评估的基本方法可知，要准确评估房地产价值，达到公平税负的目的，必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提，而这些信息资料的获取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的配合，如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准，房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决以下问题：
1.部门协调问题。在房地产评税过程中，有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门，土地资源管理部门、物价管理部门等众多部门，而在现行制度下，这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务，而没有这些部门的配合，整个评税工作就无法进行。因而，在开展正式房地产税评估工作之前，必须以法律制度的形式，规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务，使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依。
2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变，有关部门提供的信息资料不一定能够满足评税，工作需要，如基准地价资料，税务部门还需要根据实际情况进行调整，以保证房地产价值评估的准确性。
3.信息管理问题。前文描述了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息管理摆到突出位置，主要做好两方面的工作：一是税务机关建立房地产税评税信息库，及时更新数据，掌握税源动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政府部门之间信息资源共享，尽可能降低评税成本，提高税务工作效率。
（四）房地产税制改革中的税费关系
与房地产税评税制度改革密切相关的问题，是税费关系的规范。据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中央批准的约占70％，北京市批准的约占30％。税收在商品房售价中所占比重较低，约为6％。因此，要达到房地产税评税制度改革的预期目标，就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析。各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时，收费侵蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提。
（五）房地产税评税机构与队伍建设
与其他税收征管相比，开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识结构分析，除税收专业知识和财务会计知识外，还需要具有以下几方面的专业知识与能力：
1.评估技术与方法。能够熟练掌握评估房产和地产价值的各种专业技术知识，能够及时处理评估过程中所遇到的不确定性因素，确保房产和地产评估价值比较准确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既保证政府财政收入能随经济增长而增长，又维护纳税人的合法权益，促进房地产行业的健康发展。
2.及时掌握房地产业发展状况，了解市场信息，能够准确分析和判断房地产业发展趋势，为有效开展评税工作服务。
3.熟悉和掌握国家有关城市建设和房地产发展的法律，法规和管理制度，明确评税工作的法律依据。
（六）建立纳税人争议处理机制，保护纳税人合法权益
对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值，客观上存在一定的不确定性，难度较大。因此，需要广泛听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共识，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。
三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议
如前所述，我国经济社会发展，特别是城市化进程加快，对房地产业发展产生了巨大的推动，而房地产税征收管理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际经验，及时开展房地产税评税工作，贯彻政府宏观经济社会政策，实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因而，近期内需要开展的重点工作有：
（一）正确估计目前的政治经济环境，创造条件，开展房地产税评估征税工作
房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表”，其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要准确把握可能出现的问题与风险，创造条件，逐步开展房地产税评估征税工作。首先，要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度，特别是当普通住宅被纳入评估征税范围后，所产生的政治社会影响。笔者认为，在近1～2年内，将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的；在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下，推行评估征税也是困难重重。
（二）建立评税技术标准，采用多种技术手段，准确评估房地产价值
如前所述。资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税选择。在试点的基础上，可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中，可根据房产的不同用途，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值。由于无相同或相似的市场价值，也可能无可比较的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产，采用市场法评估。在建立房地产税评估标准过程中，评税技术标准的建立，并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要，进行相应的调整与修改，以满足税收征管的需要。
（三）建立评税技术信息体系，保证评税工作顺利进行
要准确评估房地产价值，满足税收征管需要，税务机关应及时掌握税源状况，分析房地产市场变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括以下几类：1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个：一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提供相应信息；二是尽快建立政府机构间信息共享机制，努力降低评税成本。新晨
（四）规范房地产行业税费关系，增加政府税收收入
针对房地产行业税费关系复杂，涉及众多部门利益的情况，分步实行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收费；其次，将具有税收性质的收费，分批、分次实行“费改税”，充分考虑房地产开发企业的承受能力，以及对房地产市场的影响；最后，将不能实行“费改税”且征收合理的收费项目，进一步规范化。
【关键词】房产税 房地产税 地方税体系 公平分配
十八届三中全会以后，对房地产税的改革，是当代财税改革一环重要环节，财政部部长楼继伟在8月29日表示，税制改革是今年财税体制改革的一个方面，其主要任务之一就是推进房地产税的立法。房地产税相对于房产税而言，是一个综合的概念，既包括房产税、土地增值税、土地使用税等多个税种外，还包括整个房地产开发、交易、保有全链条中各种税之外的费。从房产税的计税依据看，房产税主要是按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税，也就仅对房产的余值或租金收入进行征税，并未对土地进行增税，产权所有人所承受的税负仅为房产的余值或租金收入。而房地产税是对房产税、土地增值税、土地使用税等相关税费进行征税，产权所有人承受的税负不再是只有房产的余值或租金收入，而是将原本由开发商承担的土地增值税、土地使用税等相关税费转由购房者承担，加重产权所有人的购房成本。
我国房产税开始征收是在1950年，经过几次修订，在1986年国务了《中国人民共和国房产税暂行条例》。随着经济的发展，物价水平的提高，房地产市场兴起，房价不断的上升。为了抑制房价的过度增长，在2011年1月上海、重庆作为试点城市，实行房产税改革，扩大征税范围，突破了向非经营性用房征税。但从2011年试点到现在，已经3年多，房价却没有得到抑制，相反却暴露出房产税的诸多问题。对此，有必要进行房产税改革，推进房地产税征收。
一、房地产税开征的必要性
防止投机行为，抑制房价的过度增长。因为在以前，个人拥有住房，主要用于满足自己的住房需求，而如今，人们通过炒楼炒房，除了满足自己的住房需求外，同时还实现财富的增值，最终导致房价上涨。最初在上海、重庆试点房产税的主要原因是为了抑制房价的快速增长，但是从这3年的试点效果来看，却不是很显著。根据全国房产市场排行榜显示，前20名城市平均房价不低于9000元/平方米，试问一位普通工资的职工，他需要花多少年的时间才能买得起房？若推进房地产税的开征，从需求市场角度，据了解，目前的房价构成中，房地商的利润与土地出让金、税费占60%，建筑成本约占40%。若开征房地产税，从本由开发商承担的税款转嫁由购买者承担，其开发成本就会大幅度的降低，房价也会随之降低。从住房角度看，由于购房者在保有环节的承担税负增加，可能改变对住房的持有的选择，最后选择减少购买或出售住房，住房投资的需求减少，供给增加，实现房地产的供需平衡，达到控制房价的作用。
增加地方财政收入，完善地方税体系。营业税作为地方税的主要税种，在2013年8月全国试行“营改增”后，地方政府失去了主要的税种，致使地方政府税收收入的减少，加上财权与事权不匹配，影响地方政府所提供的公共服务，失去提供公共服务能力的地方政府，将会影响地方经济发展。与此同时，现行的地方税体系无法支持地方财政支出的需要，引发地方利用土地出让的方式来筹集收入。若开征房地产税，扩大原有的征税范围，将非经营性用房纳入考量范围，地方有了保有环节的税收，“土地财政”问题将不攻自破，财产税在增加地方政府的财力的同时，也促进土地资源的节约利用，防止开发商利用土地过分开发，增加绿色覆盖面积。推进房地产税的立法，解决各个税种的立法问题，对房地产行业起到规范的作用，构建房地产税体系，以房地产税为主体，有利于完善地方税体系。
二、推进房地产税开征需考虑的因素
随着社会发展，房地产税的开征是种趋势，虽说有其开征的必要，但在开征过程中，仍需考虑以下两点因素：
税务部门与其他相关部门的配合。在上海试点的房产税采用一刀切的方式，对于这种征税方式，有失公平。而对房地产税开征首先应该综合考虑居民的家庭信息情况，例如，家庭有几口人，是否需要赡养老人，是否需要抚养小孩，是否是单亲家庭？针对家庭实际情况给予一定的税收优惠，同时对于居民所拥有的房产信息应给予披露和公开，通过互联网能查询居民的房地产的信息。而这些问题需要税务部门与户籍管理部门、婚姻登记部门、国土资源管理部门以及中国互联网络信息中心等相关部门之间的相互协作，通过全面的掌握居民的具体信息，实现房地产税征收的公平性和透明性。
建立房产税的评估体系。评估体系是解决房产税税基的主要问题，它保证评估的公正合理。对此，需要独立成立评估机构，不依附政府部门，以第三方的身份去评估房产的市场价格，保证高效、准确。对此，可以借鉴英德模式，专门设立房地产评估师和评估机构，对房地产价值进行更有效的评估。
参考文献：
[1]蔡昌，郭宏宇，李梦娟著.中国财税研究.前沿政策案例[M].上海：立信会计出版社，2012.
[2]杨超文.完善我国地方税体系的思考[J].税务研究，2010，（4）.
[3]贾康.地方税体系如何破题[J].中国房地产业，2013，（4）.
首先，移动互联技术日益普及，移动互联网将以绝对优势超越传统的固定互联网。根据《2013-2014年中国移动互联网调查研究报告》，目前我国移动互联用户已经超越PC用户数，移动互联已经成为人们日常生活必需的部分，APP已经成为占据手机屏幕的第一入口。截至2014年6月底，我国智能手机网民规模达4.8亿，在手机网民中占比达91.1%。手机上网常态化特征进一步明显，根据调查，我国手机网民每天上网4小时以上的重度手机网民比例达36.4%，其中，每天实时在线的手机比例为21.8%。87.8%的手机网民每天至少使用手机上网一次。手机、智能操作系统的升级发展，3G、4G技术及应用的迅猛普及，为税务移动APP的研发提供了技术条件。图1是对未来几年移动网民规模的预测，移动网民将呈快速增长之势。
其次，移动支付正在改变人们的生活方式，人们的消费方式、理财方式、缴费方式很大程度依赖于移动支付。2014年“双十一”移动支付1天时间达到243亿元。可见，移动支付已经被广泛接受并呈蓬勃发展之势。如果纳税人可以很便捷地支付房地产税，则可以有效提高房地产税的征收率。纳税后，地税局可以根据纳税人预留的地址寄送发票，或者直接发放电子发票。当然，如果没有按期纳税的业主则可能会要求缴交滞纳金。
再次，人们可以最大限度节约时间，减少能耗，提高生活品质。随着生活节奏的加快，人们的碎片化时间增加，对移动支付的需求日益强烈。在未来房地产税开征之时，缴纳房地产税成为拥有房产家庭的必然事务，如果家家户户都要到地税局去缴税，势必造成大量人力、物力的浪费。因为频繁使用交通工具，还带来城市的污染和能源的消耗。有了移动纳税，业主可以用碎片化的时间缴税，既节省政府的征税成本，又节省纳税人的时间和机会成本，还减少公共资源的消耗，可谓多方受益。
最后，纳税服务需求的增长，使房地产税缴纳要求可以突破5天工作日×8小时的限制，而实现7天×24小时随时纳税的完全自由。过去十年，纳税人办税方式由单一的实体办税服务厅向现代的网上办税服务厅转变。随着当今社会经济生活的不断发展，纳税人需要突破一个办税厅、一张电脑桌的空间限制，突破8小时的工作时间限制，突破纸质材料、磁盘等载体限制，寻求更为简便、快捷、高效的办税方式。纳税人的需求成为房地产税移动纳税的现实要求。
随着3G、4G等无线通信技术的发展，移动政务成为政务信息化发展的必然趋势。开发应用房地产税APP，使手机、平板电脑成为新的税收服务平台，顺应了移动互联这一信息化发展的趋势，紧跟智慧城市建设的大背景，从而有利于进一步推进税收现代化建设。
二、房地产税移动缴纳的基本功能
未来的房地产税移动缴纳平台可以命名为“房税通”，既通俗易懂，又方便管理。其主要功能可以设计为包含以下内容：税额查询、缴纳查询、信用查询、电子发票查验、纳税人查询、税基异议申请、房地产税动态、纳税指南等功能模块。
纳税人以真实身份注册后，详细注明房产证、联系地址、联系方式等基本信息，则日后登录即代表真实个人进行查询、纳税、咨询、留言等所有房地产税涉税活动。税额查询是指纳税人可以查询到自己所拥有的房产的税基、税率及年度纳税总额度，可以分月支付房地产税，也可以集中一次缴清房地产税；缴纳查询是指查询是否已经缴纳完成涉税房产的所有额度，是否有催缴通知；信用查询是指查询是否有愈期税收，纳税信用记录是否完好；电子发票查验是指对已经完成纳税的房产，完税发票（纸质发票或电子发票）是否已经出具；纳税人查询是指对纳税人基本情况的查询，该纳税人需要缴纳多少种类物业的房地产税，每一种类房地产税截止日期一目了然；税基异议申请是指业主如果对房产的税基存有疑虑，则可以在线咨询，咨询不能解决问题的，则可以提起复核申请；房地产税动态是指国家税务总局或地方税务局的最新动态，有利于业主及时关注房地产税的新闻；纳税指南是指具体的操作指南，使不熟悉相关业务的业主可以很便利地了解如何通过各种移动终端来缴纳房地产税。“房税通”在技术上应该包含以下功能：
首先，应用移动互联技术，实现了手机、平板电脑等移动终端的纳税服务接入。无论是Android系统还IOS系统，都可以很便利地应用房税通，在此基础上很方便地进行查询、纳税、沟通等业务。不受时间、空间的限制，使缴纳房地产税达到自动化和人性化的目的。
其次，应用GIS （地理信息系统）接口，实现手机地图导航服务。可以通过GIS，很方便地查看到自己房产的位置，周边的配套、交通和环境。因为影响房价的主要因素是位置（location），所以，应用GIS在房税通APP上，有利于业主对房地产税基的全面理解和接受。
再次，纳税服务智能化。移动服务端设计以纳税人需求为导向，纳税服务从面对面服务、网络服务拓展到掌上移动服务，并据纳税人性质特点进行定制送推，实现了纳税服务的精细化、智能化。
最后，为房地产税宣传提供了快捷有效的平台，征纳双方可有效沟通，有利于提高纳税遵循度，打造和谐税收。房税通APP不仅是一个应用工具，更是一个房地产税的宣传媒体，关于房地产税的新闻可以通过房税通来快速推送到业主面前，使房地产税的收缴更为便利。
三、系统结构要求
房地产税面向千家万户，而且全国各城市各有自身特点。所以，“房税通”要有统一识别标志，在功能设计上要覆盖房地产税移动缴纳的所有功能，在界面风格上要简洁美观实用，减少不必要的干扰信息，功能模块清晰，纳税安全必需有足够的保障。
内容设计以纳税人需求为导向，坚持实用原则。突出重点内容，将重要的信息、服务和互动内容体现在显要位置。充分考虑业务实现方式和交互方式，信息交互应采用少量多次，及时反馈用户请求，避免长时等待或大流量操作。
界面设计要清晰合理，信息展示尽量在2-3屏内，信息过多时采用多媒体展示方式降低长时浏览导致不良反应，字体应采用常规字体，不同时要求横向或纵向滚动，不使用较大的表格等。界面简洁亲民，以减少录入、选择操作为主，并尽量采用多媒体信息采集方式。
系统适配多种终端，用户端的展示需要在iPhone、Android手机与平板电脑等多种终端之上，这些终端的屏幕尺寸、分辨率各不相同，要求在界面设计上能够充分考虑各类主流终端的要求，以便能够适配多种终端。
页面美工设计要简洁大方。移动应用客户端代表房地产税整体形象，各城市可以根据自己城市的特点增加适量地方元素，但要保持基本形象的统一，美工上需保持其应有的庄重、严谨、美观、大方的风格，同时也要贴近纳税人，给人以亲切感。移动应用客户端在美工上采用能够体现地方税务局特色的蓝色作为基准色调。在蓝色基准色的基础上对其他二级页面、栏目板块和字体颜色等方面进行搭配。
系统功能分口令管理、授权功能、通用功能、征纳互动四大类，主要功能模块包含：税额查询、缴纳查询、信用查询、电子发票查验、纳税人查询、税基异议申请、房地产税动态、纳税指南等功能模块。
口令管理主要是“登录”模块，功能是验证纳税人身份，以便向特定纳税人提供自有的、具有保密性质的涉税信息和提供面向本纳税人的个性化纳税服务。登录成功后，手机可以使用客户端所有功能；未登录用户只能使用“公开信息”“房地产税动态”两个模块。用户登录要求能包含以下方式进行：直接登录，根据纳税人识别号与对应的网厅登录密码进行登录；多账号登录，一个手机可以与多个纳税人识别号绑定，实现多账号在同一手机上登录，客户端软件具有切换纳税人功能；多手机登录，一个纳税人识别号可以与多个手机号绑定。
安全机制包括架构安全和终端安全。架构安全宜采用内外网隔离机制。内外网分不同的安全域，软件结构将访问区、受理区、处理区分离。终端安全宜采用合法用户验证机制、批量数据保护机制和日志记录机制。
合法用户验证机制。移动客户端访问的模块分为两大类型，一类为非授权访问模块，即公共模块，这类模块不涉及敏感数据，向公众开放。另一类为授权访问模块，涉及纳税人私密信息，在使用这些功能之前必须进行身份验证。
批量数据保护机制。税务部门为了方便纳税人而提供某些查询服务，例如房地产税纳税额度查询服务，纳税人信用等级查询服务。但是如果某些组织和个人掌握了大量的这类信息就有可能被恶意使用，所以应该增加批量数据保护机制，限制移动设备每天允许查询的数据量，以建立恶意访问防范机制。
税基评估和征收管理机构的设置，是房地产税制度必不可少的构成要素。在OECD（经合组织）国家中，尽管房地产税征管的模式不同，但机构设置都遵循了评估与征收相独立的原则，以保证评估的公正客观。
税务部门的主要作用包括房地产税相关法律的监督执行、地方政府评估结果争议的处理、房地产税收收入的入库和监督，以及房地产评税师培训等。
国际上房地产税评估机构的设置可以分为四种模式。
第一类是由第三方机构负责评估，如加拿大不列颠哥伦比亚省和安大略省、日本等国家和地区；第二类是税务部门的下设部门负责房地产税评估，典型国家有英国、德国、新加坡、芬兰等；第三类是税务部门以外的政府部门负责评估，典型的地区是澳大利亚新南威尔士州、美国俄亥俄州；第四类是没有特定的部门负责评估，而是由地方政府议会任命或由公民选举评估师，负责辖区房地产税的评估，如美国的一些州和南非一些国家。
由于房地产市场具有较强的地域性，而房地产税作为地方税收，房地产税评估机构通常设置在省或市一级。
在美国一些州，尽管评估机构设置在市县一级，但省政府承担了评估标准制定与监督执行、评估结果审核、市县之间评估结果协调，评估师培训等工作。也有一些国家将评估机构设置在中央一级，通过下设在地方的办公室来进行评估工作。这些国家往往是集权国家，或面积比较小的国家，如英国、法国、新加坡。 税收争议的解决机制
即使是独立评估机构对房地产做出的科学评估，也不可避免会存在数据以及模型偏差，纳税人的预期也有所不同。因此，公正透明的争议解决机制十分必要。
发达国家房地产税评估部门每年定期向纳税人发放评估通知单，并安排专门时间接受上诉。
在加拿大不列颠哥伦比亚省，对房地产税评估的争议处理分为四个层次。当纳税人对评估结果有异议时，首先在法律规定期限内向评估局提出非正式上诉，评估局负责就评估数据和模型等问题向纳税人进行解释说明。如果纳税人对评估结果仍有异议，可以向评估审核小组提出正式上诉，评估审核小组通过听证会来处理相关争议。如果仍未解决，纳税人可以向评估审核委员会提出进一步上诉。争议处理的最高层次是法院，法院只处理对于法律规定的争议。
在英国，当纳税人对评估结果中住宅的等级归属有异议，可以直接去当地估价办公室上诉。除非特殊情况，纳税人不得对估价办公室复查的结果进行上诉。英国法律规定了一些特殊情况，纳税人可以向专门的法庭提出上诉。2008年4月1日开始，英国采用了“直接上诉”的方式，简化了上诉流程。除了通过原有的程序，纳税人可以在评估办公室做出复查结果后自行决定是否让专门的法庭对房屋进行重新评估。 细化税收优惠政策
理论上，房地产税应当按照统一税率对全部房地产进行征收。但是在现实中，由于房地产税按照房地产市场评估价值征收，存在着纳税额与纳税人现金收入不匹配的可能，为此各国均制定了一系列税收优惠政策。
这些税收优惠政策主要针对弱势群体、非营利性房地产以及家庭自有住宅。比较普遍的做法是对老年人、残疾人、退伍军人等制定减免政策。对于非营利性的公共服务用途房地产，如学校、医院、福利院等，各国大多制定税收豁免政策。对于住宅，各国也有各自的优惠政策，包括对家庭自住房屋的税额扣减或税率优惠，对住宅设定低于工商业房地产的税率。
一些国家还制定了与家庭收入相结合的税收优惠政策。典型的是美国“断路器”（circuit-breakers）政策。如果纳税人所缴纳的房地产税与其收入的比例超过法律规定的水平，政府会将超出的一部分税额返还给纳税人，或减少其应纳的所得税额或直接支付给纳税人现金，从而作为对所得税税收返还的一种补充。目前，美国有29个州以及哥伦比亚特区对住宅房地产给予“断路器”税收抵免政策。 房产税的征税限制
发达国家开征房地产税以来，都先后遇到了争议、反对甚至抗税。
比如美国加州13号提案对美国各州财产税改革产生了巨大影响，大多数州对房产税税收的增长幅度实行了限制；英国在1990年为避免税基重估所带来的反对意见，将以租金价值为税基的不动产税改为人头税（Poll Tax），但这一税制设置不合理、征缴率低，1992年被废除，代之以市政税（Council Tax）。
为保证征收，地方政府一方面加强各项配套措施使评估更加准确；另一方面还通过法律约束对征税权加以限制，既包括对整个税收总量、税率进行限制，还包括对不同部门权力的相互制约。
设置房地产税税率上限。
例如美国，州一级政府可以通过制定法律对税率上限进行限制。在加利福尼亚州，法律规定在任何情况下房地产税税率不得超过1%。在其他一些州，法律则规定了一些特殊情况下房地产税税率才可以超过设定的上限，如俄亥俄州。
计税价值年增长限制。
在美国一些州，计税价值增长幅度采用固定的百分比，或与通货膨胀指数（或消费者价格指数）挂钩，各州计税价值增长上限范围在2%-15%之间。计税价值增长幅度限制可以应用于全部类型房地产，如美国加利福尼亚州；也可以只针对特定房地产类型，如佛罗里达州仅对自住住宅设置计税价值增长上限。在美国阿肯色州，针对不同类型房地产设置不同的增长上限。
一些发达国家地方政府有严格的预算管理和控制，限制征税与支出冲动。比如美国地方政府的房地产税的税率是按以支定收的原则通过一个公式算出法定税率。该税率还需要州政府核实和批准，每年税率都不一样。房地产税在一定程度上把税负与地方公共服务的水平相结合。纳税人通过对政府预算的影响和监督实行公民参与并纳税意识，建立起一个良性循环并可持续发展的公民社会。 对中国房产税改革的启示
研究发达国家房地产税征管制度，我们可以得到几条经验。
第一，在普遍征收的基础上，适当进行税收优惠和限制。
从税收公平和效率角度，按照统一税率进行普遍征收可以保证税收公平和减少对经济的扭曲。但是，由于房地产税税额与纳税人现金收入存在不匹配的可能，加之近年来房地产市场快速发展带来的房地产价值大幅上涨，政府不得不通过一系列税收优惠和限制措施来避免纳税人税负过高。
这条经验对于中国房地产税制度设计十分重要。现行的房产税对住宅免征，从课税范围来讲造成了住宅和其他类型房地产间的不公平，也大大限制了房产税税收规模。因此，在房地产税改革中，一定要对工商业房地产、住宅等各类房地产做到普遍征收。只有这样才能够最大限度保证税收公平，并且获得足够的税收，从而缓解地方政府对于土地财政的依赖。
中国也要设计一套完善的房地产税税收优惠政策，对于弱势群体进行税收减免。对于符合一定居住标准的家庭主要住宅也要予以减免，降低家庭税收负担。当然，房地产税改革应当是在合并一些税种，取消一些不合理税种和收费的基础上进行，配以税收优惠政策，同时针对超过一定居住面积的高收入人群，从房地产投资投机获取财富的家庭征收累进税收。
第二，税收征管机构设置要力求客观中立。根据国际经验，房地产税评估的客观公正十分关键。一方面通过评估技术的提升来保证评估结果的公平，另一方面在机构设置上也要兼顾公平和效率。
中国房地产税改革可以考虑两种模式，第一种是成立第三方独立的评估机构，专门负责房地产税的评估，这种模式比较适用于房地产市场比较复杂的大城市。第二种是将数据收集和评估部分外包给专业公司，税务部门对评估结果进行审核后使用。
第三，建立完善的争议处理体系，有助于提高税收征管的公正性和透明度。在使用比较成熟的房地产批量评估技术的情况下，纳税人对于评估结果的争议是比较少的。大部分的争议通过纳税人与评估部门非正式的上诉或沟通可以得到解决。因此，建立“评估部门非正式上诉—专业评估审核—法院”的三级争议处理体系对于中国是比较理想的选择。
关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有
一、国外房地产税制的特点
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。
（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主
目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：
第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。
（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源
各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。
（三）税率形式灵活、税率水平合理
各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
（四）房地产税计税依据明确
各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。
（五）房地产税制内外统一
综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。
（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度
各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。
二、对我国的启示
我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。
当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：
（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点
我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：
1.房地产保有税类。我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。
为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。
房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2.房地产取得税类。房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。
3.房地产收益税类。房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。
（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位
借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。
（三）合理确定计税依据
现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。
（四）灵活设置税率
在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。
另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。
（五）统一内、外资两套房地产税制
现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。
建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。
（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度
目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。
参考文献
（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社2000年版。
（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。
关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有
一、国外房地产税制的特点
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。
（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主
目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：
第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。
（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源
各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。
（三）税率形式灵活、税率水平合理
各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
（四）房地产税计税依据明确
各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。
（五）房地产税制内外统一
综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。
（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度
各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。
二、对我国的启示
我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。
当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：
（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点
我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：
1.房地产保有税类。我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。
为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。
房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2.房地产取得税类。房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。
3.房地产收益税类。房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。
（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位
借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。
（三）合理确定计税依据
现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。
（四）灵活设置税率
在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。
另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。
（五）统一内、外资两套房地产税制
现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。
建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。
（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度
目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。
参考文献
（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社2000年版。
（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。
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