时间：2023-07-17 16:30:44
导语：在小型住宅设计案例的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
[关键词]分析；模仿；联动；建筑设计教学方法
二年级建筑设计教学是建筑学专业教育的关键环节，学生在此阶段将逐渐建立起有关建筑设计的基本概念和学习方法，迈出建筑设计学习的第一步。然而，从认识与理解建筑设计过程中的诸多基本要素，到融会贯通所有的抽象概念形成完整系统的设计思路与方法，一直是二年级建筑设计课程教学中的难点。传统的教学方式是以建筑规模或建筑空间组合的复杂程度来安排设置课程内容，教学要点在课程教学中较为孤立和零散，其教学的缺点和弊端是难以有针对性、系统性地掌控学生从概念认知到方法运用之间的学习过程，更难以使学生形成严谨的设计思维和方法。因此，二年级建筑设计教学的突破点应当是在学生概念认知与技能运用之间寻找并建立一条有效路径，从而使学生有效掌握基础的设计技能，及常规的设计方法与步骤。
一、关于联动的教学方法
所谓的“联动”，是指将抽象的概念认知与设计方法的认知，在学生的课程设计中通过大师作品进行分析、提炼、总结，并在第二次设计作业中对其进行有条件限制下的模仿重现，实现抽象认知与设计技能之间的联动，从而使相关知识要点的学习得倒深化。针对二年级的概念认知与技能运用，主要设立三个教学目标：（1）通过大师作品分析，来认知建筑的基本概念，使学生在学图示分析的过程中认知、理解相关建筑理念。（2）通过小型住宅设计，将前阶段的抽象认知转化为设计手法的认知。（3）联动：前后两次课程设计，在教学步骤、教学要点、教学环节上保持对应互动关系。
二、分析与模仿联动的教学环节和教学过程
1.二年级第一学期两次设计课程内容设置和教学环节安排对照（见表1）2.两次设计课程教学要点与教学环节的联动（1）教学步骤上的联动在每次课程设计的教学中，都将教学环节分为四个阶段。前后两次课程设计的每一个阶段都相互对应，其教学目的存在着严谨的逻辑关系。例如：在第一次课程设计的第一阶段，资料查阅与收集整理的训练，即是为第二次作业自主查阅小住宅案例打基础，第二次作业又通过环境调查报告增加了资料收集训练的难度。（2）教学要点之间的联动在大师作品分析中，通过分析大师作品的设计思想、设计手法、建筑语言表达方式等来建立有关建筑设计的感性经验，这一过程学生可能是在一种半疑惑的状态中完成的，尤其是关于作品中空间设计手法的表达，学生很难有深入的体会。在第二次课程设计中，要求学生利用自己在第一次作业中总结的结论，探索其应用在第二次设计中的可能性，也即是一种有条件的模仿。这种教学要点上的联动，促使学生回过头再来体会大师的设计手法与理念，并且从运用的角度理解一种设计表达的真实含义，在抽象理解和实际使用方面建立起有效的联动。（3）理论课与教学环节的联动在前后两次课程教学中，理论内容要求容短小精干，浅显易懂，由二年级组老师自选题目轮流完成讲授。理论课的安排要求和设计课的教学过程保持同步，并和每一阶段的教学环节联动。例如：在第一次查阅资料阶段，即配置有关查阅资料技巧的理论讲授；在第三阶段，一草、二草设计探索阶段，即配置建筑形式、手法和空间操作的理论讲授。
三、教学效果的总结和反思
通过一学期的教学探索，联动式的教学方法得倒了学生们的肯定，但与此同时也能观察到一些问题，需要在教学中进一步探索和改进。例如，大师作品分析案例的选取必须适合二年级阶段学生的理解能力。本次大师分析的个别案例选择有失妥当，像西泽立卫的森山邸住宅，其设计手法较为特殊，空间形式较为单一，学生难以深刻理解作者的设计意图，在之后的独立住宅设计中又难以模仿设计者的设计手法。又如中途更换掉的案例分析——密斯的柏林国立美术馆，它属于博览类公共建筑，其设计手法和案例分析过程很难被小住宅设计借鉴。大师作品分析模型（图1～图3）筑的改建和扩建问题进行了研究，对博览会结构设计与选型、新老建筑之间的衔接以及地基问题等都提出了相应的设计方案，为建筑的改建扩建提供了实践经验与借鉴。
参考文献
[1]中国建筑标准设计研究院.06SG524，钢管混凝土结构构造[S].
[2]中国建筑标准设计研究院.06SG517-1，轻型屋面三角形钢屋架[S].
关键词：老旧社区改造；非机动车停车设施；空间利用
1研究背景
随着我国经济社会的高速发展，中国的城市正经历从传统走向现代的全面转型。快速的城市化为城市发展提供了强大动力，提高了城市资源配置效率，从而促进城市经济快速发展，大幅提高了城市居民生活水平，显著改善了城乡公共服务。但是，快速的城市化进程也使各种社会问题和社矛盾日益凸显。其中老旧社区便是由城市发展区域差异产生的问题之一，老旧社区已历经了几十余载，由于在规划设计之初，对非机动车数量和停车位需求增长缺少考量，造成老旧社区的停车规划远远落后于实际情况。故老旧社区非机动车停车设施在规划和设计上存在明显的先天不足。影响着居民的生活质量。随着人们对居住品质追求的提高，老旧社区亟待更新和改善。非机动车停放也该“与时俱进”。早在2012年9月5日，国家就下发了《关于加强城市步行和自行车交通系统建设的指导意见》。其中要求，加快自行车停车设施建设。居住区、公共设施要为自行车提供足够的停车空间和方便的停车设施。新建住宅小区必须配建永久性自行车停车场（库），并以地面停车为主。此外，老旧小区、平房地区要通过建设自行车公共停车场，解决居民自行车停车问题。
2实地调研
2.1案例选取的考量
此次调查研究随机选取了成都东面以及南面的两个问题比较突出的社区作为老旧社区公共设施改造的样本。其中一个是牛市口街道水碾河路南社区，社区是在70年代末80年代初由市政府改造之后提供给居民居住的小区。社区的规模较大，历史较为久远，因此反映的非机动车停车设施的问题较为综合和全面，社区也具有20世纪80年代中国的住宅的典型特点。
2.2社区的非机动车停车现状
经过对牛市口街道水碾河路南老旧社区的走访发现，老旧小区的停车现状基本表现为以下三个方面（图1）
（1）非机动车停车设施资源先天不足：老旧小区一般意义上是指建于上世纪90年代之前的社区、居民区。由于老旧小区在建设之初，对非机动车停车设施缺少考量，没有规划，所以老旧社区非机动车停车设施在规划上存在明显的先天不足。
（2）车辆停放杂乱无章：老旧社区道路普遍较为狭窄，公共空间并没有规划非机动车停车设施，即使后期在小区旁规划了收费的非机动车停车库， 停放更为安全，但是因为收费，离自己家距离较远等原因，大多数居民的非机动车还是停在自己的单元楼下或是离自己家较近的空的公共活动空间，比如广场等。
（3）外来车辆挤占居民公共活动空间：老旧小区几乎没有物业，长期无人管理，为了避免被交警“贴条”，小区附近的一些商户也会将车辆挤进小区，这些车辆加剧了老旧社区停车难的问题。而且这部分多出来的车辆随意停放路边现象普遍严重，长期占据出入道路，居民公共区域减少导致老人、儿童在小区内活动、健身常常无处可去，且极大地增加了安全风险，严重影响原本小区的日常生活。
2.3问题总结
经过对老旧社区的实地调研，老旧小区的问题基本表现为以下两个方面：
（1）非机动车停车设施无规划，车辆停放杂乱无章；
（2）公共活动空间有限。
3方案设计
设计要点（图2）：
（1）将公共活动区域设计为半开放式：既提高居民在公共区域活动时的安全性，又使其公共活动空间不受天气的限制。
（2）对小型停车装置进行机械创新，将自行车沿弧形导轨推上停车装置，将后轮与停车装置锁上，使其前后轮停放至弧形导轨上，缩小非机动车停放的占地面积，提高空间利用率。
（3）将半开放式公共活动区域与小型停车装置完美融合，充分利用公共活动空间，提高空间利用率。而且居民在公共空间活动时，也可有序停放非机动车。
4结语
本设计方案针对老旧社区非机动车停车难的问题，对小型停车装置进行机械创新，与老旧社区半开放公共活动空间完美融合，提高空间利用率，将老旧社区公共活动空间规划与非机动停车设施规划结合，完美解决老旧社区公共空间有限，公共设施配置展开难的问题。
参考文献：
[1]项智宇，城市居住区老年公共服务设施研究[D]重庆：重庆大学，2004.
[2] 朱进.老年宜居型城市环境探析[J].中国科技信息，2013（09）.
[3]解决老旧社区“停车难”[N].江门日报多媒体刊，2015-11-6
[4]李嘉宁.一个统筹的考虑：走出老旧小区“停车难”之困境[J].行政与法，2013，30（3）：32-36.
近期咨询小型商业地产服务的客户较多，既有从未接触过商业地产的小開发商，也有国内一流的上市公司与机构投资者。与大型商业的丰富业态组合相比，小型商业在选材与选料方面均不具优势，它越来越成为投资開发者的鸡肋、一张难出的牌。
尴尬出身
小型商业地产体量小，一般不到5万平方米，但数量多，在整个商业供应量中占60%，它通常位置不佳，容纳业态少，服务半径小。常常陷入“先天不足、久治不愈”的境界，致使其尴尬的主要原因有以下几个方面：
被动接受的商业规划。绝大多数房地产商在拿地时，政府通常要求建设一定比例的商业。而土地在制定控制性条件前很少进行商业研究，投资者只好硬着头皮满足其机械式的商业强制性要求，这使得開发商被动接受附带条件的商业開发，而小面积商业发展更是如此。
租售选择迷茫。租售模式涉及项目的投资回报周期，在面对不大不小规模的商业，房地产商最烦恼的是不知如何解决其租售模式。由于小型商业就像不听话的孩子，无论哪种方法调教，结果还是不听使唤，多数房地产商对租售模式一直困惑，担心其成为烫手山芋。
小体量让商家普遍看淡。由于项目商业规模小，商业本身缺乏有吸引力的定位，商家普遍担心后期运营效果，不敢贸然人住。大多采取冷眼观望与婉言拒绝，而在受商家普遍冷落后，房地产開发商更加担心小商业后期的空置。
小体量致使顾客吸引力弱。普通顾客都有从众心态，哪儿人多就往哪儿钻。小体量商业项目囿于规模不大，以简单的组合方式难以吸引更多的商户资源，而缺乏吸引力的商家自然失去了对顾客的吸引力。
開发困境
与市场上丰富的大中型成功案例相比，小型商业的成功案例少之又少，小型商业始终在夹缝中寻求出路，却往往事与愿违。小型商业在開发时目前面临以下主要困境：
坚持高端形象，忽视商家适应性。大多開发商都有一个心态，就高不就低，希望商业高端形象来提升项目品质。通常小体量商业形象越高端，所受约束的条件就越多，商户的选择就越稀少，到最后可能到无商户资源可选的情形。
卖房心态去招商。招商有别于住宅销售，如果因资金回款压力，開发商以卖房子一样的心态对待商家可能适得其反。虽然从投资者角度，房地产商要求高回报是合理的，但小型商业在本身可选择的商户资源有限环境下，过高租金回报只会吓跑商户。
设置体验性空间受限。个性化的商业建筑能够为商业项目带来人流。大型商业项目通常有足够大的尺度以创造更丰富空间，小型商业由于预算以及小尺度地块，许多開发商在建筑设计时忽视产品所创造的体验感，使建筑产品过于平庸，亮相即相形见绌，这就很难吸引人流。
破局策略
小型商业在提供便利化服务方面有独特优势，同时它对周边近距离消费群有足够粘性，因此，只要针对性地满足目标消费群的特定需求，提供更多舒适和富有想象力的体验空间，将商业发展置于项目前期整体考虑之中，小型商业仍有巨大的发展潜力。
基于小型商业的诸多疑难重症，開发商应基于小型商业项目自身条件、市场环境以及消费者的个性化需求特性，针对性地实施差别化的解决方案。我们建议主要策略如下：
明确阶段性发展目标。租售规划对于解决投资回报非常关键。小型商业地产规模虽小，但也承担了投资者回报需求，因此，在前期明确项目的阶段性发展目标尤其重要。对于销售型产品而言，首先应创造适合投资者需求的产品，减少投资门槛避免影响销售速度。相比集中商业，街区型的商铺由于其開放与灵活的空间，将更适宜投资。而持有型物业首先应考虑商户需求，从长期经营的角度规划产品，确保项目后期动态调整与持续运营。
围绕目标消费者规划商业。小体量商业不可能满足周边消费者所有需求。要根据周边的消费群的数量、收入水平以及他们的价值取向，筛选出针对性目标消费者。建议小型商业项目优先满足目标客群的某一类主要消费需求即可。如沈阳天地项目放弃传统零售业务，只针对25-45岁客户提供餐饮及休闲类服务。
定位忌全而应突显差异化。小型商业定位时刻着眼项目规模，切记不可以大而全。在锁定目标客户群以后，定位优先考虑提升人气，在聚集足够的人流前提下扩大项目影响力，避免过分追求项目档次而疏远可及目标客群。如位于北京朝阳路尚街项目距离朝阳大悦城不远，通过差异化定位，优先运动与休闲的品牌折扣作为项目定位方向，实现了差异化生存。
“傍大款”发展自己。小型商业很难独立发展为一个商圈，在产品定位时要充分考虑周边的商业资源，重点关注分享大型商业人流来发展自己。在项目前期规划时，小型商业应将大型商业当作自己的主力店，尽可能选择与大型商业临近一侧规划小型商业，主动将其展示面以及交通出入口与临近大型商业形成互动。
坚持相对优势理念。小型商业难以有丰富的组合展示自身优势，一定要全力集中某一类型的资源，使之做到单一业态规模的相对优势来赢得市场机会。
该住宅位于享有“北美浪漫之都”的加大那第二大城市蒙特利尔。女主人，也就是建筑师Natalie Dionne，和她在电影院工作的丈夫一起勾画了建筑蓝图，并将对生活和工作的美好愿望付诸实现。住宅的原址是他们购买的移动小型工业建筑，以及它旁边的一块大小适当的空地。他们利用这块空地，在原有建筑的两端各加盖出一部分，从而形成了U形的建筑平面。一层主要是主人的工作室，客厅和餐厅空间，二层是作为生活起居之用的卧室和浴室。融合家居空间与工作场所的U-House其实在空间格局的分配使用上一点也不繁复，应该有的功能都具备，但简洁明了的空间里却派生出层出不穷的意外与惊喜。由此，废弃的工厂建筑，巧妙地变身成为兼具居住于工作的新空间。
主人的浴室运用了独具匠心的设计，巧妙解决了空间问题。因为没有足够的空间供门开关，所以一个专业的铰链成为了关键。这条脚链能够使浴室柜与浴室门合二为一。当你在浴室内，橱柜成为开放式的架子。此外。这种一物多用的解决方案也节省了大量材料。
内外空间流通的精神在U-House得到了淋漓尽致的体现。院子里的木支架板将餐厅的空间延续到室外，当大扇的推拉门被打开，相同材料的木地板延伸出去，弱化了室内与室外的分界。在L形甲板的另一个尽端，一个由原有建筑的车库改装而成的落地玻璃窗也可以充分地敞开，从而将起居室与室外花园连接起来。推开门可以直接走到户外平台上，享受自然惬意的美好时光。为了增加整个建筑空间的连续性与层次感，加盖部分采用了与室内材料相辉映的木材与金属。门窗采用雪松木以及海上船只专用的胶合板板条，为了与旧建筑（始建于1926年）相协调，窗栅木百叶进行了做旧处理，刻意模仿建筑本身的色彩加以染色，让建筑的整体性更加完整统一。
关键词：“鬼屋”现象；房地产规划；开发商
一、引言
中国房地产市场自产生泡沫以来，一直是各行各业讨论不休的话题。宏观地讲，房地产市场的兴衰关系到一国经济的发展；而微观来说，房地产又是关系到民生的问题。因此，房地产必然成为一个集政府、人民和开发商三者为主的矛盾综合体。随着国家对房地产市场过热发展的宏观调控和新一轮经济危机的影响，各行各业对房地产市场的投资慢慢趋于理性，同时对于房地产市场发展中产生的问题也开始仔细思考。
二、问题提出
笔者在近期对房地产市场的一些观察和实践中，发现了一个比较普遍且影响严重的现象，将其称为房地产市场的“鬼屋”现象。它是指中国一些地区，特别是一些欠发达的县镇地区房地产楼盘严重过剩，地方只会一味建房，丝毫不考虑住房的销售和其他层面的问题，最终由于各种原因，住房销售不动，空置率很高。这样带来的负面影响，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪费；另一方面就是给地方景观和表情的改善留下了一个败笔。
三、问题的规划角度分析
对于以上问题，笔者想从自身从事的角度去做简要的探讨。房地产规划是指房地产项目建设之前的设计和计划工作，它一般会决定房地产项目的具体内容和发展前景，是非常重要的一个阶段。针对“鬼屋”现象，笔者基于规划的思想，认为其产生主要有几方面原因：
房地产开发商规划时理念局限于小区楼盘的开发，缺少宏观分析。开发商没有共赢的思想，一心只是想着把房子盖好，然后卖掉，赚取高额利润。没有考虑这样的房地产项目对于地方发展和居民生活质量的影响。
房地产商目光短浅，只会建房，缺少相关公益项目、景观及配套服务业的投入，导致房子销售不动。这也是“鬼屋”现象产生的一个直接原因。开发商建设出来的只有一栋栋住宅，单调且无生活和居住品质。
房地产开发就地产谈地产，没有引入相关产业来形成房地产发展的动力；在房地产可持续发展的动力机制上缺少研究。
部分政府考虑个人功绩，一味追求短期建成，未考虑土地的动态成长和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一个新的工程，对于城市表情的改善往往会起到负面作用。
开发商缺少与政府部门的互动合作，缺少支持和动力。一个房地产项目牵扯到开发商和政府的共同利益，如果双方不及时沟通合作，往往会导致项目夭折；，即使建成，也会成为“鬼屋”工程，对双方利益都有损伤。
四、案例借鉴及问题改进建议
为了对“鬼屋”现象的产生和如何改善具体认识，本文引入一个实际案例做解释。这一案例形象反映了“鬼屋”现象产生的背景原因，另外案例的改进建议对于“鬼屋”现象的改善具有非常普遍的借鉴意义。
（一）案例借鉴――A房地产项目规划
A房地产项目位于一个经济欠发达的县城。该县城新城开发，对外招商建设，给予优惠政策。B房地产开发公司闻讯，作为首批投资开发商进入该县城。县政府低价批给B开发商1300亩地，要求5年之内建成40万m2商业和90万m2的住宅。B公司对该县城房地产市场调查分析后认为，县政府要求的5年目标很难完成。一是商业地产部分，该县城老城区经过10多年发展也就形成差不多40万m2商业，靠县域人口100万，其中城区人口20万的动力支撑，县政府要求5年内再建40万m2商业实在是无从消化；另外住宅房地产部分，该县城目前有4家房地产开发商占据住宅房地产销售的90%左右，而且还存在很多房屋空置，特别是只有单调住宅的物业基本无人问津，所以这90万m2的住宅也是个棘手的问题。开发商请专家寻求解决方案。专家对问题分析后制定了该项目的规划方案。但经研究总觉得不踏实。因此决定再请专家，这次请到一位专做城市规划的王专家，王专家接到项目，带领其团队，仔细做了两个月研究，提供了一套操作方案，以免予这一项目变成“鬼屋”工程。
（二）问题改进建议
王专家对于该项目的研究是从城市发展规划的视角切入，跳出地块看地块。他对于A项目的规划建议主要有以下方面：
第一，A项目的规划，应该用城市发展的规划理念取代小区楼盘的规划理念。王专家强调，他们的规划方案跟上一个专家的方案区别之处就是规划理念的不同，上一位专家坚持的是小区楼盘的规划理念。对于为什么要利用城市发展的规划理念，王专家提供一个重要论据，即该项目地块的区位重要性分析，让开发商和当地政府信服。王专家认为A项目地块在未来县城发展中处于十分重要的核心地位，即西临工业开发区、东靠新行政中心区、南接老城区、北到大新城区，可以说是新城中心。根据TOD理论，即“以公共交通为导向的发展模式”，在规划居民或商业区时，应采取公共交通使用最大化的非汽车化的规划设计方式，通过多种手段结合来鼓励公共交通的使用。未来县城的发展是朝有着规划中火车站的北部新城发展，A地块承载着老城向新城发展的节点和引导作用，同时也要服务工业开发区和行政中心。因此这一地块决不能用简单的小区楼盘的规划思想来做，要从城市发展规划入手，将其按照新城中心区来打造。
第二，既然这是城市发展的项目，就不仅关系到开发商，同时也关系县政府。开发商应该充分与当地政府合作，帮助政府创造功绩，换得更多优惠政策，以尽可能实现5年目标。最终在双方商谈下，1300亩土地有400亩公园和学校用地，政府免费让开发商代建；另外政府也同意将部分公务员住宅和政务服务部门迁入此地块，帮助开发商促销售，实现双赢。
第三，分析项目发展的动力机制，从整个区域发展盘活存量，激活增量，不然单靠当地100万人口无法消化这么多商业和住宅。王专家认为该项目动力可分为内部和外部两部分。内部动力分为3方面：一是十七届三中全会规定农村土地可流转，这样农民实现了解放，自身有着农民变市民的向往和诉求；二是当地老城拆迁，会带来住房的刚性需求；另一个就是居民旧房换新房的心理需求。至于外部动力，就是靠当地产业的引入。据调查，当地旅游资源和有机农产品非常丰富，因此这个地块可以部分做生态旅游配套；另外本地块靠近工业区和行政中心，可以做商务和政务办公及接待；再者靠近职教区，可以做劳工培训的配套等。
第四，开发商要向政府讲述土地动态成长与升值，借鉴苏州工业园区的规划理念。所谓土地动态成长与升值，是指将土地合理规划，分期抛出，随着时间推移和周边经济发展，后期抛出的土地及相关物业会大幅升值。苏州工业园区就是这样一个规划理念，开园15年来，一直储备大量弹性绿地。“弹性绿地”是在用地性质确定的情况下，由于建设实际的需要而出现的一种用地过度状态。“弹性绿地”的一边或两边是不同性质的用地，在规划建设前期由于实际建设需要以绿地形式加以保留，随着建设推进，“弹性绿地”可以慢慢压缩，最终成为一个小型绿化带。这样下来，土地和相关物业的边际价值逐渐递增。因此5年快速建成并不如长远规划实现的效益高。
第五，公益项目先行，借鉴苏州工业园区。占地约12 km2的金鸡湖是中新合作苏州工业园区的“眼睛”，环湖周边22 km为开放式公共绿带，以道路分隔后才是低密度住宅。规划基于公共利益先导理念（即金鸡湖是市民的金鸡湖，湖滨是城市的公共资源），立足于公共资源受益者首先应该是公众，不允许其以任何方式私有化或被少数人占有，只有让市民时刻感受到自己是这里的主人才能激发起创造、工作的激情。因此应该先造景，后造房，公园和学校建设先行，会带来后期住宅的大幅升值。
第六，借鉴苏州工业园邻里中心的理念，引入生活性商业配套。邻里中心是指邻里单位的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构，开放的空间和住宅，即我国的社区服务中心。邻里中心起3个作用：为园区居民提供配套的生活服务；成为社区商业服务的载体；聚集商气人气，促进园区区域性繁荣。因此要努力完善这些生活服务设施，这样才能吸引人来居住。
五、结论与不足
我国房地产市场目前的发展已经到了一个转型期，基于简单的楼盘建设思想形成的楼盘已经很难吸引到购买人群，时间长了也就会形成一栋栋“鬼屋”。对于这样严重的问题，我们不能忽略，一定要转变研究视角和理念。规划阶段是非常重要的一环，我们要摒弃简单的小区楼盘规划理念，站在更高的角度思考问题，从城市发展、产业发展层面寻求突破，利用土地动态成长和升值，不断从多方面、细微处满足人们对高品质生活空间的需求。只有这样，房地产市场才会越来越少的出现“鬼屋”，居民的生活空间才会成为真正的养生宜居之所。本文只是从规划层面对“鬼屋”现象简要分析，没有利用严格的分析工具是本文的不足之处。
参考文献：
1、许乐群.房地产投资项目分析[M].中国建筑工业出版社,1997.
2、刘秋雁.房地产开发与经营[M].上海财经大学出版社,2004.
3、周玉明,孙兴旺.苏州工业园区中新合作区道路绿化规划设计探讨[J].技术与市场,2004(12).
4、中国房地产估价师学会.房地产开发经营与管理[M].中国物价出版社,2002.
解决了心理问题后，我们来看两个国外的案例，感受一下高端旅游产品的氛围：
1、超小型奢华酒店
极少数的房间，选址于风景优美的地方，浓缩了当地的文化精髓，软硬件设施均属世界一流……这就是你在超小型奢华酒店的特质。
小型奢华酒店接待的是有身份、有地位、有钱、有品位的人群，由于房间少，接待客人的数量有限，所以满足了许多需要避开公众视线的人的要求。据说，不少国际大公司的私密的总裁会议，机密的高层会晤也都会选择在这样的超小型豪华酒店里举行。在五星级酒店已经日益普遍化的今天，入住小型奢华酒店，这才是身份的象征呢。
去年才成为SLH会员的伊斯坦布尔Les Ottomans酒店是土耳其境内第一家小型奢华酒店，它是Bosphorous地区仅存的海滨住宅之一，面向一片蔚蓝的海景，由10间高级套房组成，耗资6500万美元打造，是目前土耳其最豪华的酒店。
外界对这家小型酒店的评价是，这家酒店堪比任何奢华的皇宫，因为在这家只有10间套房的酒店内，采用的材质都是顶级的，许多都是皇室贵族家庭才能见到的精品，像光滑柔顺的锦缎、波西米亚水晶灯和东方风情十足的手工地毯，不仅显示着土耳其的富丽堂皇的传统式奢华，给人带来一种无与伦比的入住体验。
2、世界最贵的豪华度假
840万美元！这就是墨西哥一家五星级酒店日前明码标价推出的世界最贵的豪华度假，平均费用比“太空旅游”还要高很多。当然，“天价消费”也有它的理由——独一无二的奢华享受。
据英国《泰晤士报》报道，这项令人咋舌的豪华旅游是墨西哥洛斯卡沃斯市新建的Marquis大酒店的手笔。作为拥有400个成员的“世界一流酒店组织”的会员，Marquis酒店按照该组织的促销要求推出了自己的顶级度假游，其手笔之大令其它酒店难以望其项背，日均收费280万美元。此前，美国一家旅游公司组织的“太空空间站10天游”项目每天的价格也不过200万美元。
当然，酒店也会让你觉得这昂贵的三天物有所值：听世界流行乐坛的大腕级歌手为你独家献唱，坐直升机到加利福尼亚湾观鲸，开船底透明的豪华游轮在海上逐浪，在世界高尔夫球王杰克尼古拉斯亲自操刀设计的18洞高尔夫球场上尽情挥杆，目之所及，时而是碧波万顷的大海，时而是仙人掌点缀的荒漠，时而是精致的花园绿洲。
Marquis大酒店要求每位希望预定豪华游的游客提前6个月通知，这样酒店就能根据客人的口味需要提前准备好葡萄酒和威士忌，并向著名歌星发出演出邀请。酒店目前已经与世界摇滚巨星卡洛斯桑塔那签订了演出合约。酒店总经理梅瑟利表示，艾尔顿约翰和斯汀这样的超级巨星她都会尽力邀请到。
虽然这个超豪华度假的费用高得令人目眩，但梅瑟利对其市场前景非常有信心，她说：“你一定想不到，去年曾有人在我们这里办了一场耗资500万美元婚礼。有许多亿万富翁会做这样的事情，这是可炫耀的资本。”目前，酒店已经接到了来自瑞士、意大利和阿曼的三个预定电话。
从上述案例分析，笔者认为本土旅游品牌可以在营销4P理论中就可以找到挺进高端的基本方法。
产品。这是4P之首，也是本土旅游品牌挺进高端需要解决的第一问题。挺进高端，就需要高端产品的匹配。从服务品质，再到情感诉求，可以做的更精进一些。交广传媒旅游策划营销机构认为：“艾尔顿约翰和斯汀这样的超级巨星随叫随到”也许就是高端旅游的极致表达吧。
渠道。走高端路线，要寻求独特的渠道模式，实现渠道与品牌的匹配。也许你手里有大把的传统渠道可以利用，但最好还是让高端旅游产品放弃一部分。笔者了解到，国内一家商旅网站就将它的旗舰实体店名字叫做“旅游服务店”，以区别其他一般的旅行社。交广传媒旅游策划营销机构认为：高端产品的消费群体是相对固定的，所以消费圈也是相对固定的，所以把你的产品放在最可能买它们的消费者的面前——才是最明智的。
价格。挺进高端，价格是一个标志性要素，对于本土品牌来说，是高端意义的最直接体现。本土品牌以往的定价策略是基于竞争的。要挺进高端，本土品牌的定价基点需要转向以品牌为核心，也就是价格要与品牌定位相适应。
上面案例中的度假产品定价840万美元！交广传媒旅游策划营销机构认为：定价策略上，需要我们国内旅游业者对未来尽情的想象。再举到哈根达斯的例子，价格有的时候并不是由产品的价值决定的，而是取决于消费者的态度。
另一个案例中的伊斯坦布尔Les Ottomans酒店，和五星级酒店相比，这类小型奢华酒店的价格当然是有过之而无不及，平均每晚价格也在500美元以上。
促销。挺进高端，首先需要获得高端消费群体的认知，有认知才有认可，才有品牌的高端未来。
拿法国旅游局所做的法国比亚里兹路线来说，因为它本身就是法国贵族的休闲地，在法国的最西南，有山有海，有真正的皇宫和路易十四结婚的教堂、有最好最贵的红酒，是欧洲高尔夫和滑水冲浪者的天堂。所以我们旅游局针对这样的环境，现在正举办第一届高尔夫邀请赛，先在国内打预选赛，然后决出前12名选手去比亚兹跟法国选出的12名球手打对抗赛，这样就能达到旅游和休闲双重结合，让游客在亲身参与中体验放松的生活方式。所以，高端赛事、活动也是高端旅游品牌传播的不错选择。
黄山有一个旅游经典就是翡翠谷景区，它当年作为拍摄景点，拍了《卧虎藏龙》。我们围绕各个峡谷的特点，把它深层次的文化打造出来，情爱文化是翡翠谷的主题文化，我们的凤凰源，有孔雀东南飞的传说，凤求凰主题口号，其他各景点也都有自己独特的主题文化。
关键词：小户型；家具；设计与选择
一方面“城市让生活更美好”的理念吸引了大批民众离开原居地；另一方面地价高涨，房价高企，又迫使那些入职不久囊中羞涩的青年、生活拮据的中老年和憧憬受益的投资客纷纷青睐小户型。
根据中华人民共和国住房和城乡建设部批准的2012修订版《住宅设计规范》中住宅套型面积的下限值：由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的住宅套型，其使用面积不应小于3 0㎡；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅最小套型，其使用面积不应小于22㎡。由此我们可以发现小户型空间尺度都比较紧凑，似乎放几样大件就无回旋余地了。现实中有些客户的厅只有10㎡左右，但仍喜欢摆放大电视柜、沙发、茶几，这样几件就占了客厅的大半空间。感觉室内一片繁糟，出现了“消费定位不明确”的现象。既然如此就需要合理的均衡，设计固定空间和活动空间的相互交合，家具饰品功能叠加，款式将让位给功能。这里本人综合宜家、居然之家以及湖南本地装饰行业成功案例，提出一些参考来让我们共同设计选择、营造绿色健康的生活环境。
一 调整观念平和心态，适当取舍
大千世界、芸芸众生。有的能力强，买了大房子；有的机会巧，住了好房子。还有一部分的栖身于小居室过着蜗居生活。这样就需要这部分的消费群明白--------和谐就是精彩。生活节奏压力各个不同，他有它的富裕，我有我的安逸，当我们心态平和，就容易产生美好的感觉形成幸福舒适感。同理小居室的家具也是这样，小配小，大配大，整体是最重要的，某一件家具过于突出庞大，就会破坏房间的整体感觉。一般而言，家具如果现场全部制做，会拖长工期不易以后二次变更家具，当然设计打制、订购小部分家具也可以。由于小户型的主人多为青年多喜追潮，如果添置便于更换的家具就易达到追求新的时尚的需求。现在开始流行“轻装修重装饰”的理念：即在有限的预算下居家空间的主要功能应以家具、陈设为装饰的首要重点，至于天、地、壁的修饰则属于空间综合布置美化的次要方面。在建筑装修中保证基础使用功能的前提下的简洁硬装方式，业内俗称四白落地（是指屋内的墙面和屋顶都要刷成白色，地面就是原始的水泥轧光地面，现在意指完成室内界面的基本装修）相对给后期的个性化装饰提供了伸展的可能，通过小空间减少了固定笨重的装修。专家更指出：家具应像衣服一样，常换常新。在经济承受力以内，每2、3年换一批时尚的家具，随着收入水平的提高，这将成为一种趋势，尤其对小户型而言，家具更应作为“快速消费品”，只要有足够的能力，不妨新潮一点。
二 注重家具的安全牢固、环保健康的质量品性
由于面积的限制，我们选择家具除了注意外形、尺寸、功能外， 小户型应该首选小型家具，小型家具比一般家具要占用更少的使用面积，其柱、板、条会要稍小，这样也容易附生安全牢固的问题，所以关键的是质量部分。要查看家具的框架是否结实。小型家具大多为收纳型家具，大部分都可以在底部收纳物品，一般都是中空结构，其承重性、框架是否结实都需观测，板材的质量直接决定家具的使用寿命，好的板材颜色均匀，纤维长且密集，差一点的板材常混有黑色杂质，纤维结构也短而疏松，木工板优于颗粒板、颗粒板优于密度板、密度板优于纤维板。无论哪一种板材，都要注意表皮是否贴得平整，有无鼓包、起泡、拼缝不严等现象。检查时要逆光察看。不同的家具，表面用料是有区别的。如桌、椅、柜的腿，要求用硬杂木，比较结实，能承重，而内部用料则可用其他材料；大衣柜腿的厚度要求达到2.5厘米；厨房、卫生间的柜子不能用纤维板做，应该用三合板；餐桌则应耐水洗。家具的含水率不得超过12%，含水率高了，木材容易翘、变形。消费者购买时，可以用手摸摸家具底面或里面没有上漆的地方，如果感觉发潮，含水率起码在50%以上，根本不能用。有强烈刺激气味的家具不要买。有些家具如橱柜、衣柜等，打开柜门，气味刺激得让人流泪，表明这套家具的甲醛含量严重超标。此外，家具上的五金配件也必须耐用，好的家具配件齐全，移动无噪音，连接部位顺畅。同时还可以查看和索要商家提供的产品说明。
三 家具体量、风格样式的设计选择
1）家具最好感觉实用、色质轻巧，特别是盒状、立方体类型，没有倾斜空间、凹凸设计，所有家具都尽量无把手和腿脚，防止过多占有微小空间。多利用墙壁安置活动架和贮藏柜，使房间显得宽敞。同时不要在有限空间内放置高大的家具摆设，这样会使房间显得更小。如果大型家具十分需要，需精确计算、放置在靠边角落为好。质感上尽量选择轻盈家具，比如玻璃、藤类、木质等。尤其是玻璃富于穿透性，同时具有清凉的感觉。完全用玻璃制成的家具让视线无限延伸。明亮的玻璃隔板，使视线不被隔断具有通透感，室内空间看上去会显得大些，采光也会好些。这样既可容纳大量物品，又不浪费空间，使得居室内各功能既有分隔又有内在联系，不产生拥挤感。家具的摆放是赢得空间的关键，争取在有限的空间内使居室各功能既有分隔，又有内在联系，这取决于家具的形式和尺寸，所以在选购时要注意各式家具的配套尺寸，尽量做到相邻家具的"严丝合缝"。
家具配色方面，首先当然是要注意统一与对比原则下的满足自我，做到“蓝天白云各有所爱”；其次可选择扩散性的色彩如白色或者浅色作为基调，使空间变得更大，给人清新明朗的感觉。深沉的色调就会感觉空间比实际偏小。其三可以通过布艺与陈设品来丰富家具的色调，增加过渡色、点缀色、轻松拥有惬意的家。2）家具的造型风格：可以多考虑那些线条简约、质朴的现代家具，它们中间的“少即是多”的设计理念简化了空间的线条，让居室干净利落。如某些亚洲风格的家具-------中国风、日式风、现代简约式家具，这些家具大多偏小型化；至于欧式、美式、传统中式等过多工艺性、装饰性的大体量家具就需慎重采用。3）采用富于变化有机能特点的家具，可以根据空间的需要变动外形。小居室最需要此类能随空间变化的家具，如可折叠的餐桌、带轮子的椅子等。折叠餐桌平常可做小餐桌或工作台使用，当客人较多时又可加长、加宽。反之，如果家里平日里不常会客，没必要买过长或转角的沙发。给沙发配个脚凳是最明智的选择。休闲时，在脚凳上垫块桌布，可以充当临时茶几，脚凳垫子下的空间又可用于储藏。选择高脚的床具，床面抬高，增加了床下的可利用空间。带抽屉的床，可放多余的床上用品。也可使用可悬挂的床，不用时将其升至天花板，既显得前卫，又节省了占地空间。另外，可以组合成大床的多功能沙发，需要时客厅可以做卧室使用。其中选择一套可移动的低矮型沙发很有必要，这种沙发的矮扶手、流线造型，在客厅中使人感觉空间更流畅，再配上小方桌和迷你电视柜，让空间感觉延伸不少。从曲直方面说圆与弧造型因素有延伸性。直挺与有棱角的家具，有较强的空间分割感。4）注重存储收纳、归类的设计选择：我们多购置或者收纳式橱柜，有收纳功能的地台，就会使空间具有紧凑性。多功能橱柜可以自由拆装甚至旋转，有强大的储物功能；衣帽间也不再像我们传统印象中需要占用很大的空间，现在流行的开放式衣帽间没有柜门，拐角空间也可以很好利用。它还减少了板材的使用，意式的金属框架非常环保。而且这个衣帽间的高和宽不限，床品区、叠放区、挂衣区、西裤架、抽屉等都可以根据自己的要求来设计。某些衣柜还可以和书架、电脑台连在一起，实现卧室功能的多样化。
另外根据安全和房屋结构因素，建议打掉部分和其它厨卫隔墙，改用收纳柜、衣柜分隔空间，使客厅、餐厅呈半开放的格局。利用屏风做活动间隔以替代墙面，是活化空间，减少视觉阻碍的良好方法。还可运用轨道式拉门的方便特点，甚至考虑狭小空间用卷链门代替了拉门。对于性质类似的活动空间可进行统一布置，相反的进行分离。如会客区、用餐区等都是人比较多、热闹的活动区，可以布置在同一空间，如客厅内；而睡眠、学习则需相对安静，比如选购一款绿色环保的乳胶床垫可以让人更好的感受夜晚的香醇，它们是可以归入同一空间。
小户型家具的设计选择，蕴含着客户与设计师的情感和创造力。室内设计离不开家具，它是室内设计的精神灵魂，其具有使用功能和装饰功能兼有的室内陈设用品，它既要满足人们日常生活的使用，又要与室内外环境相得益彰，我们设计师应该充分把握，从而创设出或者混搭出各具特色的室内艺术作品。
参考文献
[1]《住宅设计规范》2 0 1 2修订版.
[2] 源于； .cn； 等.
2.切实加强农村防雷安全网的建设。特别是雷灾高发区域，需要全面查补防雷设施的安装漏洞。农村住宅建筑防雷装置建设滞后，与城市相比。大多数农村的经济实力相对较弱，防雷投入的资金十分有限，广大农村，乡镇住宅的建筑物防雷设施被忽略，几乎没有防护装置。为了节省资金，农村民房大都自建或是小型私营企业建房，没有经过正规设计和标准化施工，没有经过技术评价和质量检测。农村不少农民在屋顶上安装铁塔、不锈钢装饰、没有接地的铁针等，由于没有有效的防雷措施，极易引雷入室造成设施及人员伤亡。电力线路、电话线路、电视天线等架设不规范，由于线路长，架空，又无雷电防护措施，是雷电感应的主要通道。很多住户乱架天线、电话线、电源布线混乱，往往易遭受雷击，导致农村的电力变压器、家用电视机、屯冰箱受损普遍。气象部门要与有关部门联手，加大对新、改、扩建建设项目的防雷装置的设计审核、施工质量监督、竣工检测验收把关的力度，提高覆盖面和到位率，同时给予农村企业和农民防雷技术服务收费优惠，使广大农民有一个安全的环境，为建设社会主义新农村尽力。
3.向农民宣传普及防雷避险知识。在雷击死亡案例中，绝大多数是缺乏防雷基本知识而遭雷击身亡。有些农民在大树下躲避雷雨，有些农民扛着金属农具在雷雨天气下作业，极易遭受雷击造成伤亡。应加强农村防雷科技培训和宣传，普及农村防雷知识，消除部分群众的迷信和恐惧心理，提高农村和农民科学防雷的能力。特别建议应在乡镇、村干部、安全人员培训和农村学生的科学课时增加防雷知识。同时要结合农民文化水平相对较低，缺乏自身防护能力的问题，开展送防雷科普宣传资料进学校进农家。防雷知识进农村的任务非常艰巨，特别是偏远山区，交通、通信不发达，农民接受教育的条件有限，就更应该做大量的艰巨的防雷宣传和教育普及工作。
4.加快建设雷电轨道业务体系，提高雷电预警预报能力雷电监测工作才刚刚起步，雷电诊断分析技术还很青涩，缺乏成熟的可供实际使用的业务产品，造成雷电预警预报工作相对滞后，距离社会特别是农村对雷电预警的需求还有很大距离。迫切需要尽快建立雷电预警预报业务系统，加强雷电灾害预警预报服务，增强整体防御能力。
国际私募股权基金蓬勃发展，呈现出资金规模庞大、投资方式灵活等趋势，在并购活动中发挥着越来越重要的作用。亚洲私募股权市场作为全球市场的重要组成部分也在快速发展当中，投资规模由1998年的50亿美元增加到2005年的250亿美元。据清科研究中心调研报告显示，中国已成为亚洲最活跃的私募股权投资市场。
2006年上半年，私募股权基金在中国大陆投资了31家企业，投资总额达到55.6亿美元，其中超过25亿美元的资金流向服务行业；2007年1-11月，中国大陆地区私募股权投资案例达170个，投资总额上升至124.9亿美元。
资料来源：清科研究中心
二、私募股权投资者的分类
根据私募股权投资者的战略规划和投资目标，可以将其分为战略投资者和财务投资者。战略投资者一般指与引资企业相同或相关行业的企业，战略投资者入股引资企业，通常是为了配合其自身的战略规划，因此能够发挥更强的协同效应；财务投资者一般指不专门针对某个行业、投资目的主要是为了获取财务收益的基金。
目前，活跃在中国房地产行业的外资私募股权基金有摩根士丹利房地产基金、美国雷曼兄弟房地产投资基金、美林投资银行房地产投资基金、高盛房地产投资基金、德意志银行房地产投资基金、瑞士银行房地产投资基金、新加坡政府产业投资公司GIC、荷兰ING地产集团等。
三、如何使用私募股权形式融资
通常而言，房地产企业引进私募股权投资基金的基本流程如下：
在引进私募股权的过程中，企业需要注重项目选择和可行性核查，投资方案设计，法律文件签署，以及积极有效的监管等方面的问题，这些问题通常是私募股权投资者比较关注的要点。
四、成功案例分析
1.近年来主要房地产企业私募股权融资案例
近年来，中国房地产市场得到海外投资者的广泛关注，美林、雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、摩根斯坦利、淡马锡等国际金融机构纷纷投资中国市场。近年来，中国房地产企业通过项目融资、Pre-IPO等方式引进私募股权融资的案例不断出现，为企业带来的丰富的资金，下表为近年来部分房地产企业私募股权融资情况：
（1）公司简介
鑫苑置业成立于1997年，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，专注大型复合社区开发，包括多层公寓建筑、中高层住宅和附属设施，同时开发小型住宅项目。现已发展成为拥有11家全资子公司和2家非控股子公司的大型企业集团。2007年12月13日，鑫苑（中国）置业有限公司(NYSE：XIN)，在美国纽约证券交易所成功上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。在上市前的私募股权融资和债权融资，对鑫苑置业优化资本结构、扩充土地储备、完善其“零库存”商业模式起到不可或缺的作用，是企业能够顺利登陆纽交所的重要原因。
（2）私募前发展状况
鑫苑置业于2006年8月引入私募投资者，是其开始于2006年3月筹备在美国上市计划的重要一步。2006年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。2004年和2005年，鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米，2006年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少，更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金，而2006年正是政府为抑制房地产市场过热，出台各项调控政策的一年，融资渠道非常有限。在此条件下，私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。不但为达到美国资本市场的上市门槛提供了支持，也解决了当前资金压力，为企业进一步发展奠定了基础。2004年和2005年，鑫苑置业的总资产分别为58192万元和86411万元。资产负债率分别为89.47%和79.75%，私募股权融资以前，资产负债率处于较高水平，企业的财务风险较高，不利于企业上市融资。
（3）私募融资后发展
2006年8月和12月，鑫苑置业顺利完成私募，累计融资达7500万美元，当年末总资产达到196236万元，增长超过1倍，资产负债率下降至56.02%，降幅超过20个百分点。鑫苑置业完成私募以后，积极筹备上市事宜，将募集资金用作扩张资金和增加注册资本金。2006年6月，山东鑫苑置业有限公司成立，注册资本金2000万元人民币；2006年11月24日，苏州鑫苑置业发展有限公司成立，注册资本2亿元人民币；2006年12月7日，安徽鑫苑置业有限公司成立，注册资本2000万元人民币。2007年6月12日，鑫苑置业（成都）有限公司成立，注册资本5000万元人民币，成为鑫苑置业又一家全资子公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日，鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目，规划总建筑面积2,053,279平方米，土地储备（拟建项目规划建筑面积）上升至1,282,498平方米（2006年末为65万平方米）。
在临近上市前，2007年5月，鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善，增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元，为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能，为企业未来发展打下了坚实的基础。
参考文献：
[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.
[2]王化成.财务管理学(第四版).中国人民大学出版社，2006.
[3]周春生.融资、并购与公司控制(第二版).北京大学出版社，2007.
[4]陈玲玲.房地产开发企业资信等级评价体系.清华大学土木工程系，1999.
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