房地产项目营销建议

时间：2023-07-17 16:30:45

导语：在房地产项目营销建议的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。

房地产项目营销建议

第1篇

3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

第2篇

关键词房地产开发市场调研营销策划

中图分类号：G421 文献标识码：A

1课程教学现状

1.1课程目的和任务

通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。

1.2课程教学内容

包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。

1.3课程教学方法

理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。

2《房地产开发》课程教学过程存在的问题

（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。

（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。

（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。

3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施

本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：

（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。

（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：

①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。

②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。

③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。

（3）规范学生学习方法

①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。

②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。

参考文献

第3篇

一、房地产开发项目的一般特点

房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

7、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益

第4篇

【关键词】PDCA；责任矩阵；项目；全面；设计质量管理

引言

市场经济条件下，营销无疑是企业生存的重要手段，随着市场竞争的激烈，越来越多的企业把营销作为企业经营的生命线。然而，在市场营销观念经历的三个阶段（生产观念、推销观念、需求观念）中，产品和产品质量始终处于核心地位。房地产行业的竞争最终将是产品的竞争，市场营销是产品设计与产品质量的营销。房地产企业存在的根本价值在于消费者利益最大化。不断趋于多样化、个性化的消费者需要要求市场营销必须识别顾客的需求和欲望，确定所能提供最佳服务的目标市场，设计适当的产品以满足这些市场的需要，创造顾客满意并且获取利润，使企业在新的竞争环境中立于不败之地。保证产品质量，全面设计质量管理势在必行。

一、房地产项目全面设计质量管理

ISO9000：2000《质量管理体系基础和术语》和GB/T9000——2000标准关于质量的定义：所谓质量，是指一组固有特性满足要求的程度。

项目全生命周期是指项目从立项到收尾的整个过程。房地产开发项目全生命周期包括投资机会研究和土地竞投阶段，项目立项阶段，全程策划阶段，规划设计阶段，施工阶段，市场推广和营销阶段，租售及物业管理阶段。在房地产项目的全生命周期中工程施工前是为了确定项目方向和设计方案，方向和设计错误必然会导致整个项目的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。图1为项目各阶段累计投资和影响对比图，从图中可以看出施工阶段开始之前投资较少，施工阶段投入的资金大，但是前几个阶段对项目生命期的影响却最大，稍有失误就会产生巨大损失，甚至会导致项目夭折，而施工阶段的工作对于项目生命期的影响很小。所以作为房地产企业的项目管理不仅要保证施工阶段的质量，还要更加重视施工前几个阶段的工作质量，这样才能更好的保证项目整体质量。本文针对房地产项目设计质量管理运用PDCA循环方法进行了初步的研究。

全面质量管理是以质量为核心，建立在全员参与的基础上的一种管理方法，其目的在于长期获得顾客满意、组织成员和社会的利益。全面设计质量管理是将设计这一过程单独提出来经行质量管理。

二、PDCA循环和责任分配矩阵简介

PDCA循环最早是由美国贝尔实验室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世纪30年代构想，随后被美国质量管理专家戴明博士（Edwards Deming）采纳，将之引进日本，在日本得到了推广和充实，所以又被称为戴明环，它是全面质量管理所应遵循的科学程序。PDCA是英语单词Plan（计划）、Do（实施）、Check（检查）和Action（处理）的第一个字母，PDCA循环（如图2）就是按照这样的顺序进行质量管理，并且循环不止地进行下去的科学程序。五十年代初传入日本，七十年代后期传入我国。

第一步：分析现状，找出存在的问题；

第二步：找出并分析产生问题的各种影响因素；

第三步：找出各种因素中的最关键因素，制订措施，提出质量改进活动计划；

第四步：拟定措施，制定计划；

第五步：执行所制订的计划和措施；

第六步：根据计划的要求，检查执行的情况；

第七步：总结经验，巩固成绩，把效果好的纳入各项标准（技术标准或管理工作标准）；

第八步：提出遗留问题，并将其转入到下一个PDCA循环予以解决。

责任矩阵是以表格形式表示完成工作分解结构中工作细目的个人责任方法。这是在项目管理中一个十分重要的工具，因为他强调每一项工作细目由谁负责，并表明每个人的角色在整个项目中的地位。制定责任矩阵的主要作用是将工作分配给每一个成员后，通过责任矩阵可以清楚地看出每一个成员在项目执行过程中所承担的责任。责任矩阵表头部分填写项目需要的各种人员角色或职能部门，而与活动交叉的部分则填写每个角色对每个活动的责任关系，从而建立“人”和“事”的关联。不同的责任可以用不同的符号表示。

责任矩阵的作用有：1、将项目的具体任务分配、落实到相关的人员或职能部门，使项目的人员分工一目了然；2、清楚地显示出项目执行组织各部门或个人之间的角色、职责和相互关系，避免责任不清而出现推诿、扯皮现象；3、可以充分考虑任务执行人员的工作经验、教育背景、职业资格、兴趣爱好、年龄性别等不同的方面进行分工，确保最适当的人去做最适当的事，从而提高工作和项目管理的效率；4、有利于项目经理从宏观上看清任务的分配是否平衡、适当，以便进行必要的调整和优化，确保最适当的人员去做最适当的事情。

三、基于PDCA循环的房地产项目全面设计质量管理

本文以某房地产公司为例，论述了运用PDCA循环方法和责任矩阵来设计房地产项目生命周期设计质量管理流程。该房地产职能部门分为：综合部、财务部、经营管理部、采购部、项目开发部、策划部、营销部、预算合同部、总工办、工程管理部。其各职能部门的职责（因为篇幅有限，只列举了与本文有关的部分职责）如下：

（一）综合部

1、根据总经理指示，检查各个时期的行政工作开展情况，为总经理部署工作提交材料；起草各个时期的工作计划、总结和各种文件。

2、根据总经理的指示召集总经理办公会议和专题会议，做好会议记录；组织编制公司行政工作计划和工作总结。

（二）财务部

负责资金管理，调度。编制月，季，年度财务情况说明分析，向公司领导报告公司经营情况。

（三）经营管理部

1、结合行业、竞争对手以及自身的情况分析，对公司重大问题进行研究，提出建议；对竞争对手进行跟踪研究，对竞争对手的重大举措进行预警，并给予相应的建议。

2、通过对战略环境分析，会同有关部门拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经批准后组织实施。

3、配合财会和采购部门加强固定资产和物资管理，对资产与物资进行盘点。

（四）采购部

1、负责公司的招标采购。

2、负责标底的编制、审核工作。

3、负责根据项目采购计划以及工程施工需要做好项目采购资金使用计划。

4、负责根据工程制定的各阶段施工进度和采购计划做好材料采购计划。

（五）项目开发部

1、研究市场发展趋势和投资方向，确定基本开发需求；

2、对拟开发土地进行详细调研，并会同有关部门进行可行性分析；

3、依据合作协议会同公司相关部门办理开发资料和土地的接收工作；

4、负责房地产市场信息的搜集、整理及研究工作。

5、根据市场调研结果，对公司开发的项目进行收益评估，为公司领导决策提供依据。

6、进行项目楼盘的细分市场定位、产品定位；

7、确定新项目客户群定位、竞争定位；

8、根据区域地产市场物业特征及市场热点，会同规划设计部对产品功能规划、总体规划、细部构造、公共配套、外立面造型、内部三维空间处理、户型设计、面积配比、建材设备选择等提出具体的建议与要求。

（六）策划部

1、负责项目运作的策划和推广工作。

2、针对新项目进行广泛的市场调查、综合相关方面情况分析和销售预测，编制项目可行性研究报告，经相关领导批准后，全面组织实施。

（七）销售部

1、定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向，特点和发展趋势。收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。负责收集，整理，归纳客户资料，对客户群进行透彻的分析。

2、确定销售策略，建立销售目标，制定销售计划。

（八）预算合同部

1、协助营销部、策划部评估项目经济效益和撰写可行性研究报告的相关部分，参与规划设计部组织的图纸会审并提出有关预算意见；

2、在工程设计阶段协助公司决策层优化设计，降低工程造价；

（九）总工办

1、参与工程项目的设计方案讨论和审核工作。

2、主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。

（十）工程管理部

1、负责公司的技术管理工作。

2、负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图

纸变更的审定工作。

运用PDCA循环方法结合责任矩阵，建立如表1所示的项目全生命周期设计质量管理流程及流程中各职能部门的责任矩阵。

在对土地资料和当地社会人文环境经行整理分析过程中，项目开发部为负担主要责任，经营管理部和设计单位参与。项目开发部对拟开发土地进行详细调研并进行可行性分析，将得到的土地地质勘探资料等信息经行整理分析；经营管理部和设计单位参与进来，经营管理部介入其中，了解情况，为将来的经营管理工作做好准备；设计单位参与其中，可以提前了解哪些不利地质应该合理避让，哪些有利地貌可以充分利用，这对建筑结构的安全性、经济性和合理性，提供了主要依据。

在对战略环境、市场信息和产品定位经行整理分析过程中，项目开发部和经营管理部为承担主要责任，策划部辅助它们，设计单位参与其中。项目总成本由预算合同部负责制定，项目总进度由工程管理部负责制定，设计单位参与其中，以项目的总成本和总进度约束条件，为制定出可行的设计方案做准备。

总工办和工程管理部负责找出约束设计的关键因素，制定设计方案，提出设计改进计划。设计单位主要负责设计草图，如果设计草图通过，那么主要负责设计图纸。经营管理部、项目开发部、工程管理部、总工办和预算合同部参与其中，了解设计情况。总工办和工程管理部主要负责工程图纸的会审，检查是否满足约束条件。设计单位根据总工办和工程管理部的检查结果和提出的建议，总结经验，提出遗留的问题，然后再返回到计划过程中，进入下一个PDCA循环，直至达到标准为止，终止循环。

本文只是以某一房地产公司的职能部门为例，对于其它房地产公司其职能部门有可能不相同，他们可以根据自身的情况制定自己的责任矩阵，以适应其房地产公司的结构。

参考文献：

[1]成虎.工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2003

[2]王祖和.项目质量管理[M].机械工业出版社，2004

第5篇

［关键词］房地产企业;资金链管理;资金风险;风险防范

1引言

房地产企业属于资金密集型企业，良好的资金链管理是房地产企业财务管理的关键性内容，房地产企业建设期间长，并且所需投入的资金规模大，房地产企业对资金流动的高要求需要其具有良好的资金链管理能力，在房地产开发项目后期能够及时合理的回收资金，加快企业的资金回收速度是每个房地产企业追求的目标，因此文章对于房地产企业资金链风险管理的研究具有非常大的现实意义。

2房地产企业资金链风险管理概述

对于房地产企业来说，其资金链运动的过程可以大致分为三个阶段:资金筹集、资金使用以及资金回收。资金的筹集是房地产企业整个资金链运动的开始，房地产项目所需的资金投入规模相当大，房地产企业只有筹集到足够的资金才能进行项目的开发和建设，引起资金的流动。资金的使用是在房地产项目建设过程中进行购置物资、发放工资、项目建设等活动，房地产企业只有充分利用资金才能实现资金的增值。资金的回收是整个资金链过程中最为重要的一环，只要项目投资过程中的资金及时回笼，企业才能保证资金链不断裂，这也是保证企业健康持续发展的必要条件。与市场上其他企业相比，房地产的资金链运转过程所需的资金规模更多，而且资金运转的周期时间更长，也因此其所面临的资金链风险也越高，具体表现在其资金链运转的三个阶段:一是资金筹措风险大。房地产项目的开发建设工期长、过程复杂，投入的资金和人力、物力都较多，筹资中面临的风险高。二是资金使用风险大。考虑到房地产项目建设过程中所涉及的部门、人员多，经手资金管理的部门和人员也多，要着重分析资金运行使用过程中的高风险环节来有效防范风险。三是资金收回风险大。相较于其他企业以月、年为运营周期，房地产企业项目建设和投资一般要经过五年、十年甚至更久的发展周期，通常一个项目涉及数亿或数十亿的资金额度，其资金的回收需要依靠房地产企业的按时按额销售成功，一旦房地产最终销售环节出现断裂，则资金回收将会产生巨大的风险。

3房地产企业资金链风险管理存在的问题分析

(1)资金筹集渠道单一。房地产企业开发建设房地产项目，所需的资金规模相当大，企业自身的自有资金难以满足融资的需求，因此房地产企业极度依赖银行贷款筹资，房地产企业的负债在资产结构中占比较大，财务杠杆较高，虽然这些年来我国金融市场繁荣发展，让房地产企业扩展了一些融资渠道，但是银行贷款基本上支持了房地产项目开发的全过程，房地产企业的融资渠道仍是较为单一。银行贷款的优势是筹资规模大，但是其也有很多不足之处，例如银行贷款会受到国家货币政策的直接影响，当国家实施从紧的货币政策，就会导致贷款利率的上升、贷款门槛的提高，从而带来房地产企业成本上升、资金链运转困难，严重情况下会导致破产清算。当前单一的资金筹集渠道，导致房地产企业面临较大的资金链风险。

(2)资金预算管理水平低。房地产企业建设项目周期长、投入高，因此必须进行有效的资金预算管理，对项目资金进行统一筹划安排。但是现阶段我国很多房地产企业在资金预算管理上还存在较多问题，与完善的预算管理体系存在较大差距。具体可以从以下两个方面来看:一方面资金管理前期缺乏评估，在项目建设初期没有对市场和项目本身进行充分的调研，并设计资金预算方案，导致资金使用过程缺乏科学的管理，从而造成资金的浪费。到了项目后期，一些项目可能就难以按时竣工，从而引发项目资金回笼困难，出现资金链断裂的风险。另一方面项目建设期间费用支出占比较高，对于项目过程中物资的采购、人力的支出都没有制订合理的计划安排，资金使用效率低下，期间费用支出率过高，费用实际支出与预算安排的差距过大，导致项目过程中可能会出现停滞，影响工期的推进。

(3)资金风险管理能力弱。资金是一个企业的“血液”，建立有效的资金风险管理体系，做好资金风险的预警、防范工作对于每个企业的生产发展来说都是至关重要的，尤其是对于资金链周转规模巨大的房地产企业来说。但是很多房地产企业没有树立科学的资金风险防范意识，在项目开发过程中十分注重利润而下意识地为了追求巨额利润忽视其中潜在的风险。在房地产项目开发前期，没有针对项目设计风险预警机制，通过高利率大规模举债融资，造成财务杠杆过高，风险提升过快，在项目建设过程中，也没有对常见的费用风险制定防范应对方案，当项目施工建设过程中市场环境变动或者是销售情况无法达到预期效果，就会导致企业处于放大的风险当中。

4优化房地产企业资金链风险管理的措施建议

(1)扩宽企业筹资渠道。从我国房地产市场发展的实际情况来看，房地产企业的发展受到政府政策的影响和管控，因此，房地产企业要想改进企业内部资金链风险管理，可以更加注重政府政策因素，谋求发展机遇。一方面，政府为了支持房地产市场的发展，也出台了一些政策措施，房地产企业要时刻关注政府的政策变动，投资方向要紧跟政策的变动，切忌盲目贪大投资;另一方面，房地产企业也要不断扩宽外部筹资的渠道，可以借助当前我国二级信贷市场蓬勃发展的机遇进行上市融资，或者是发放企业债券，当然具体的投资结构和方向必须要着眼项目开发本身的主要特征，对融资方案加以制定和调整，使其更加科学和合理，有效降低资金链风险。

第6篇

【关键词】房地产专业理论与实践一体化模式

【中图分类号】G【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2013）03C-0167-02

房地产专业是我国新兴的一个专业，其在培养目标上，要求该专业方向的毕业生具有经济、管理、法律和房屋建筑工程技术等基本知识，初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能，适合在市政工程企业、房地产开发企业、建筑企业、房地产中介及咨询机构、房地产管理部门等从事房地产经营管理及相关工作的应用型专门人才。但纵观当前我国众多高校房地产专业，其过于偏重于房地产理论知识方面的传授，缺乏一定的实践操作能力的培养，人才培养目标和培养规格模糊，没有针对性和适应性，与社会需求相脱节。因此，要想所培养出来的房地产专业毕业生能快速适应社会的需求，掌握较强的实践操作技能，将理论与实践教学一体化教学模式应用于房地产专业，显得尤为重要。

一、房地产专业教学现状

（一）重理论、轻实践

从教学大纲、教学计划等教学文件看，目前房地产专业教学以理论教学为主线，实践教学内容处于从属的、被支配的地位。这就使得实践内容的目标、要求、范围及性质不明确、不具体，从而忽视了实践教学的重要性及地位。

（二）理论教学与实践教学在一定程度上出现脱节

房地产专业类课程是一门以培养学生应用技能为主的实践性学科。在理论教学过程中，教师是采用语言表达方式将房地产工作人员在实际经营管理中遇到的问题表述出来，它是按照“房地产市场调研分析能力一撰写房地产市场调研报告能力―房地产市场定位、细分能力―房地产营销策划、策略能力”等来安排理论知识的传授。在这个过程中，学生是靠自己所想象和推理的思维来确定在房地产具体业务的处理方法，要达到这一教学目标，师生双方都要花费较多的精力。而在实践教学过程中，是让学生参与到校内实训基地、校外实训基地当中去，特别是通过在房地产企业进行定岗实训，让学生直接参与到具体问题的处理当中，旨在培养学生分析和解决房地产经济问题的能力，这同样也需花费一定的精力。这两种教学无论在目标、方法、内容上都有所不同，如果生硬地将两种方式拼凑在一起，不仅不会使理论教学与实践教学有机地结合起来，而且还会加大教师与学生的负荷，这也是专业课教师总在抱怨课时紧张的原因之一。

（三）缺乏学生专业技能实践场所

由于房地产专业实训的复杂性，学校一般情况下无法提供完整的各环节的实训，所以学生在校内无法完成各种房地产技能训练。同时房地产企业一般也不愿意接纳学生实习。因为一旦学生进入房地产企业，就会给企业增加很多工作和责任，需要安排指导人员及实习场地和实习用具，如果让企业以无回报的方式来完成这些工作，那是不可能的。

（四）教师结构不合理，缺乏实践经验丰富的教师

房地产专业教学能否取得预期的效果，取决于它是否有一支经验丰富、结构合理的师资队伍。由于我国房地产教育起步较晚，目前很多院校房地产专业的教师多是从管理、经济、营销等专业转行而来，或是有些教师直接从大学毕业后从事教学工作，房地产知识不够系统、不全面和不扎实，缺乏实践经验，对房地产专业中的很多业务并未亲身经历过，更谈不上将理论知识与实践相结合。

二、房地产专业理论与实践教学一体化的具体实践

（一）课堂内开放式教学

课堂内开放式教学是围绕房地产企业的具体项目来组织教学，打破现行教材和教学模式的条条框框，在课堂上直接对房地产具体的项目进行讲解，使学生能把理论知识和实践贯穿起来。通过专业教师的理论讲授，使学生不仅能理解和掌握知识技能，还能充分挖掘自身的市场调研和分析能力、客户交流沟通能力和房地产市场调研报告撰写能力等，为其后续的学习打下良好的基础。

（二）参与房地产项目的现场教学

房地产项目管理的教学应以学生掌握房地产市场调研和分析能力、项目资金的获取方式、房地产市场营销策划、房地产项目的经营管理等为目标。要达到这个目标，必须通过现场技术人员的“行为引导”和学生在看、问、实操中的“感悟”来实现，而参与房地产项目操作的全过程是最好的实践教学方式。在进行房地产项目的现场教学前，教师应事先布置一些有关实操方面的作业，让学生带着问题和目标去进行现场观察，通过现场的观察、向技术人员请教、实操等方式，大大激发学生专业学习的兴趣，达到实践中去煅炼、巩固学生所学专业理论知识、提高学生专业知识运用能力的目的，使学生从实践中获得一定的职业经验。同时，选派专业教师全程跟踪指导，为学生解答疑惑，可以提高学生运用专业知识解决实际问题的能力。

（三）请专家到校开讲座，开展房地产销售等实训教学

房地产专业的培养目标是使学生掌握本专业的职业技能，同时还要了解市场发展的方向。因此，为了让专业教师和学生能及时地了解房地产方面的第一信息，学校可邀请企业的相关负责人或是销售能手等到校开展知识讲座，让学生能及时掌握书本上不能学到的新技术、新工艺、先进的管理措施等，弥补理论和实践教学的局限，扩大学生的视野。

同时，学校还可与企业进行协商，让学生亲身经历房地产销售方面的全过程，如制作楼书、沙盘、户型模型、“五证一书”及销页等，让学生全程参与，并按实际房地产销售流程划分好各自的角色，使学生在活动中切实体会房地产企业各岗位职责和任务，最大限度地贴近房地产销售实际，在“学中做，做中学”，极大地锻炼学生的房地产销售能力。同时，专业教师通过和企业的合作，进一步了解企业对学生的需求，按照企业的用人标准来培养学生。这样培养出来的毕业生，往往更受用人单位的喜欢和肯定。

当前，这种以学生为主体开展的实训教学，是房地产专业实训课程改革的重点，也是理论与实践教学一体化模式的必然要求。采用这种教学模式，改变了以往以教师为中心的教学方式，学生不再是知识的被灌输者或机械的操作者，而是房地产销售实践中的参与者，既能活跃学生思维，又能激发学生的个性和潜能，从而能收到良好教学效果。

三、对房地产专业理论与实践教学一体化的建议

（一）充分利用校内资源，建立校内“模拟”实训基地

建立校内“模拟”实训基地是实现技能型人才培养目标的基本条件，也是提高人才培养质量的关键之一。因此，要实现房地产专业理论与实践教学一体化，就要在校内建立高水平的校内“模拟”实训基地，形成仿真的职业环境，让学生能在仿真的实践环境下进行全过程的操作和研究性实践，这样既能满足学生实训的需要，又能充分调动学生学习的主动性和积极性，从而不断培养学生的实践能力、创新能力和开拓意识。

（二）加强教师队伍建设，建立“双师型”教师培养模式

实践教学需要教师既有扎实的理论和教学经验，又有生产实践经验和熟练的动手操作技能；既要了解本专业及相关行业的发展趋势，又要具有运用新知识、新技术、新工艺、新方法开展有效教学及教研的能力。因此，房地产专业要想实现自身的培养目标，培养出适应销售、策划、经营管理等第一线需要的应用型人才，必须以技术和应用能力为培养主线。而加强教师队伍建设，加强“双师型”教师培养，使房地产专业的教师能掌握业务实际操作技能，并将其融入校内课堂的教学中，使理论与实务操作相结合，则成为实现理论与实践教学一体化的关键。在培养双师型教师队伍时，要求房地产专业教师既要具备在教学规划、教学设计和教学实施等方’面的能力，而且还应亲身到企业中进行学习，参与房地产项目的制作楼书、沙盘、户型模型、销售等等方面的实践，并从实践活动中提高自己的专业水平。同时，“双师型”教师除应加强自身的实践操作能力，还应敏锐捕捉房地产市场的最新发展趋势、国家和地方法律政策以及货币政策的新动向，不断为自己充电，更好地掌握第一手最新的教学资料。

（三）完善校企合作机制，构建合作式校外实训基地

完善校企合作机制，通过与企业建立长期的合作式校外实训基地的模式，是当前房地产专业理论与实践教学一体化的必然要求，可以使学生顺利完成由学校向工作岗位的转变。因此，学校可多联系几家房地产企业，由学校每年拨出一定经费、提供人员，企业提供场地，进行包括实习实训安排、就业一条龙的实习模式，这样既可在学校和企业之间维持相对稳定的合作关系，又可使学生能从岗位实习中获取最直接的实践经验，为其毕业后走入就业岗位实现零过渡。

第7篇

【关键词】房地产；开发项目；风险管理；有效方法

【 abstract 】 real estate development with the risk is higher, with a long cycle and the characteristics of the process is complicated, and real estate projects with the interests of the developers not only closely linked, also affect the interests of the people. Many enterprises not ready to real estate project risk management, facing the risk of sudden appear at the raising of the foot, and cause great losses or even collapse, also to the enterprise to the society brings huge waste. This paper introduces the development of real estate project are the main risks, and analyzes the development of real estate project risk management method.

【 keywords 】 real estate; Development projects; Risk management; Effective method

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。许多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的浪费。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇为迫切的课题。

一、房地产开发项目存在的主要风险

1、房地产项目投资决策阶段的风险

包括开发区域和时机的风险两种。房地产开发区域的风险和房地产的不可逆性以及地理位置的固定性紧密连接，加上各地区的发展不平衡，经济和政策的相差悬殊，各地房地产不同的影响因素种类及影响因素和影响程度，使得经济、政治和政策环境对于房地产的投资决策具有更加重要的意义。房地产的开发时机风险影响因素主要是周期较长，经济、政治的变化等等。

2、房地产项目的土地获取阶段风险

其中包括土地购买的风险和筹资的风险。土地的获得方式主要有协议让出和召回两种。协议让出的风险来源于开发的企业和原房产所有者的谈判过程。而召回的风险来源于成本高和利润低，若对市场的走势判断有了偏差，则会导致项目的亏损，因而其风险主要是对未来的市场判断能力。筹资的风险是典型的资金密集型的行业，大部分是依靠筹资的方式来开发建设，具有投资较大、风险较高和周期长的特点。筹资的风险主要来自于因使用借贷的资金而导致自有资金的回报盈利不确定性。

3、房地产在项目的建设阶段存在的风险

这方面主要有承包合同风险、自然条件的风险以及工期拖延的风险。承包合同风险有由于合同条款的不完善及叙述不严谨而引起的和纯合同风险两种。自然条件的风险包括如地形地势、环境气候等对施工安全的一定威胁。在房产开发建设的每个环节的时间的损失都会令工期拖延，出现工期拖延的风险。

4、房地产在销售阶段的风险

这一阶段的风险主要包括销售合同的风险、销售时机的风险以及自然灾害的风险等。

二、房地产开发项目风险管理的有效方法

1、投资决策阶段的风险防范

投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成数的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作：

（1）建立或附设企业经常性信息收集和处理机构。研究国家和区域经济政策、行业政策。对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向），适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性的分析，比临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要面不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密。

建立地区房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，同时加重住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题。定期的经常性地对政策走势，楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，可以提高投资决策的前瞻性和科学性，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

（2）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性。房地产开发企业必须加强房地产市场调研，在充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统的基础上，对项目进行可行性研究，减少房地产投资开发的盲目性。

（3）由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营，技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。

（4）采用房产保险的方式来间接降低风险。在房地产投资过程中的每个环节部面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的，大的损失转变为确定挑战的损失，采用风险转移，即保险措施是非常必要的。

（5）灵活应用投资组合理论。企业在投资中总是在收益相同时追求风险最小，或在风险相同时追求收益最大，在风险和收益之间寻求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。

（6）在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注意风险分析，对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险程度低的开发方案。

2、土地获取阶段的风险防范

在土地获取前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发、在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题上，即讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。

3、项目建设阶段的风险防范

强化安全意识，事前控制与中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。

另外，应特别加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的文件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。避免因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

4、经营管理阶段的风险防范

经常管理阶段是房地产投资的关键阶段。在经济管理中房地产商应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理、定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。

总之，房地产项目的建设是一个有较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了项目过程的各种风险,风险充斥在每个过程( 活动) 。从某种程度上讲,项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理(识别、分析、评价、处理)是靠企业的“团队”的力量, 靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的, 每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。

参考文献：

[1] 胡煜. 浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[J]. 现代商业, 2009,(12)

[2] 卢帅帅. 房地产开发项目风险管理策略探讨[J]. 市场论坛, 2010,(11)

[3] 新. 房地产开发项目工程管理及其风险[J]. 企业导报, 2011,(02)

第8篇

【关键词】房地产；项目管理；控制

1 项目管理的三要素

当前社会房地产企业正在蓬勃发展，然而由于历史原因，房地产这个产业在我国存在的时间并不是很长，房地产企业如何切实有效地提高项目管理，提高项目的经济和社会效益，是许多房地产商十分关注的现实问题。房地产项目管理是一门综合性的学科，涉及的范围非常广泛，涵盖了包括经济、土建、设计、营销在内的许多分支。简而言之，项目管理是对项目进行有效的管理，而项目是为了完成某特定产品或服务所做的努力。对于大多数项目而言，其实施的同时也需要一些资源，比如人、硬件和软件环境等，因此项目管理是指在项目进行当中，运用专业的知识、工具以及方法等，使项目可以至少达到项目设定的预期目标。在项目管理过程中，质量、时间、成本组成了项目管理的三个要素[1]。我们一般认为项目管理的目的是要使得质量不断追求更好，时间不断追求更快，成本不断追求更低。其关系构成一个稳定的三角形，如（图1）所示：

2 房地产的集团管控

房地产企业相对于其他行业而言，存在着自身的一些特点。正是由于这些特点，使得房产企业的项目管理和其他行业也存在着许多环节上的不同。比如，房地产商对项目的管理主要包括土地的获取、前期准备、施工管理和成本控制、营销、售后等环节。而且房地产是典型的资金密集型行业，资金投入非常大，开发的周期也十分长，操作环节十分复杂，也因此房地产行业的项目管控难度非常大。就我国目前的房产企业而言，在实际管理中，他们中的许多已经是集团形式，但是其成员缺乏必要的凝聚力和协同性，这也导致核心企业对集团内的其他成员企业缺乏有效可靠的管理和控制。集团管理控制的内涵主要有以下几个方面体现：集团上下协调一致，企业内部划分权利责任、资金管理到位、以及以集团管控为前提进行投资决策。综上可得，集团管控模式是指作为集团的总部和其下属的项目公司在管理过程中的职能定位，包括公司的决策和职能机构都是哪些[2]，并且对总部和下属公司进行权责划分，建立集团组织架构，设计具体的管控流程，控制项目公司的决策和投资等。

2.1 财务管控型管理

财务管控模式是一种高度分权的管控，集团主要借助财务手段对项目进行管理控制，因此，该管控型将主要精力放在项目公司的投资收益上，而对公司的具体业务不进行过多的干扰。这种模式下，集团总部通常占据项目公司一半以上的股权来获得决策权。而对于项目公司而言，集团总部在整个项目的运作经营具有非常低的自。这种管控模式可以提高项目公司的主观能动性，能对市场做出敏锐的洞察力。项目子公司只要能保证制定的利润指标，集团总部就不会对其加以干涉。在这个管理过程中，还可以有效地降低集团公司的风险[3]，这是因为集团公司和项目公司相对独立、自主经营、自负盈亏，两者的关系非常清晰，资产关系也十分明确。这种管控适用于下属项目公司的业务范围与集团公司的主业相关性较小的情况下。

2.2 操作管控型管理

操作管控型管型相对于上述的财务管控型具有典型的集权特点，集团公司对项目公司的开发、营销、财务和人事等日常运作等都进行直接的管理，将集团的行动统一、整体协调发展作为特别强调的一点。因此在这种管控模式下，为了可以正常的使下属公司进行有效的运转，集团总部的职能部门会比较庞大和臃肿。集团总部通过这种管控模式对公司各个方面的经营范围实行直接的控制和管理，项目的效益也完全归集团总部进行管理和分配，但是这种模式也有其存在的特点，它可以使集团总部的各个决策在整个集团内部得到全面的贯彻和实施，而项目公司可以充分地利用集团公司的资源获得快速的发展。然而其缺点也十分明显，集团公司和项目公司的密切关系会给整个集团带来风险，两者之间的产权关系十分不清晰，并且这种模式过度的强调集权管理会拟制项目公司的主观能动性和积极性。因此，这种模式适用于集团公司和子公司之间具有非常高的相关性，集团公司以该子公司为依托发展主业的情况。

2.3 战略管控型管理

这是一种介于财务管控和操作管控之间的管理模式。在这种模式下，集团总部对下属子公司的日常具体事务很少参与，二者之间的关系也主要建立在战略协调、控制和服务等方面，因此集团总部只关心子公司核心经营层的重大决策，而子项目公司只在一般决策、财务管理、人事管理等具体运作方面具备一定的权限，而超出的权限要向集团总部汇报。

在这种管控模式下，集团总部会根据集团的发展制定整体的战略规划，而子公司以此结合自己的业务发展状况，编制业务的发展计划并上报集团总部审核。因此根据上述的特点，这种模式介于高度集权和高度分权之间[4]，保留了前两者的优点也保留了前两者的缺点：战略管控型模式可以让集团总部对集团的重大决策保留了对下属子公司的控制，避免了失控的危险，子项目公司也能严格按照集团公司的意愿执行，保证了集团公司的统一部署和利益实现。与此同时，集团总部可以将精力放在其他重大问题上，而且还可以设立研发中心、市场品牌推广中心、人力资源中心等为下属子项目公司服务，从而也能促使子公司更好的发展。

但是在该模式下，也会出现许多的问题，这也要得到足够的重视。首先是集团总部和项目分公司如何划分管理权限，集权和分权的程度如何把握是十分难确定的一件事。过于集权会让下属项目公司失去自，而过于分权则会产生项目失控的风险。因此综合而言，这种模式适合于绝大部分国内的房地产企业。

3 对中小型房企项目管理的建议

目前国内不少中小开发商同样欠缺清醒的认识和合格的项目管理能力，中小房企项目管理者由于水平限制，更容易犯短视的毛病，忽视项目管理的重要性[5]，首先是房产项目的主要管理者如项目经理（或公司分管项目的副总经理），应掌握项目管理方法并能熟练运用，应对各专业管理知识有一定程度了解和认识。第二，中小房企房产项目管理的一个建议是通过模仿的方式快速学习与提高，通过模仿中创新，提升管理水平和综合实力，逐步沉淀品牌气质，最终塑造自身独特品牌。最后，目标管理也是项目管理内容的一部分。

参考文献

[1] 刘辉，中小型房地产企业房产项目管理[D].四川：西南交通大学，2011-12.

[2] 徐阳.房地产项目施工阶段质量控制研究[D].西南大学，2008-6.

[3] 张楠，孔令艳.多元化经营战略下的民营企业管理[J].经管空间，2012-04.

第9篇

关键词：房地产；建设项目；全过程；投资控制

房地产建设项目投资控制是很多投资者关心的重要内容之一，房地产投资项目贯穿于房地产项目建设的全过程。房地产投资控制主要是通过房地产项目建议书和可行性研究阶段的投资估算审批和项目法人负责制的实行，投资规模得到了有效控制，对房地产投资有重要的作用，因此要对房地产投资控制进行详细的研究

1房地产投资的特性和作用

1.1全过程投资控制特性

房地产建设项目全过程投资有三种特性：①综合性，在进行房地产项目投资控制时，必须要认真考虑工程的资金、质量和销售等，要对整个工程进行全面综合的考虑，不能只考虑其中的一个方面，要强调投资控制的每一个方面；②全面性，房地产项目全过程投资涵盖的范围比较广，涉及到整个项目建设的全过程，包括从决策到营销的每个环节；③微观性，想要做好房地产项目的全过程投资，就要严格控制每一笔资金，从每笔投资开始进行动态跟踪，在控制资金的过程中要注意控制的周期不要太长，最好是以近期控制为主，这样才能保证资金控制的详细程度，提高投资控制的准确性。

1.2全过程投资控制的作用

房地产建设项目的全过程投资控制的具体操作是控制整个投资过程中的资金，确保投资在预算的金额内。通过全过程的投资控制来保证投资的正确性，控制投资过程中的偏差和失误，从而保证房地产项目建设工程中资源消耗的合理性，提高企业的经济效益。

2房地产建设项目全过程投资控制的基本准则

2.1控制目标

科学合理在进行全过程项目投资的过程中要保证控制目标的科学合理，这样才能真正做到有效控制。只有在控制的过程中建立科学合理的控制目标，才能到达投资控制的最终目标，如果在投资的过程中控制不合理的目标，就会失去投资控制的意义。

2.2保证控制环节的明确性

在之前的房地产投资控制中，主要把控制的重点放在了产品的建造上，虽然产品的建造对总投资的控制有一定的作用，但是只重视某一个环节的资金控制，忽视了投资控制的全面性，达不到有效控制房建项目的投资目的，因此想要真正实现控制投资的目标，就要明确投资控制的具体环节，关键的投资环节得到了控制，才能实现对全过程的投资控制。

2.3转变传统的控制观念

转变控制观念是真正控制全过程投资的重要途径，只有把传统的注重某一阶段的投资控制观念转变为全面控制观念，才能体现出全过程投资控制的理念，使企业的全体员工积极参与到全过程投资控制的工作中。

2.4控制方法有具有可行性全过程投资控制的方法是实现控制目标的重要途径，想要实现全过程投资控制的目标，就要借助必要的控制方法，具有可行性的控制方法包括投资控制责任制、健全投资控制奖惩制度等。

3房地产建筑项目全过程投资控制

3.1项目投资决策

阶段的投资控制全过程投资控制要从项目的实施开始，而项目的实施应该从立项、项目可行性技术和经济分析开始，只有同时满足技术和经济的需要才能决定是否实施该项目，项目能够给企业带来一定的投资效益才能去实施，同样的项目为了经济效益实施的方案也是多种多样的，因此在全过程投资控制时要从项目的具体实施开始，项目在决策的过程中要对经济和技术进行全面的分析，从而做出正确、科学、合理的决策，保证项目决策阶段的有效控制。

3.2设计阶段的投资控制

房地产项目同工程的设计阶段主要包括初步设计、扩大初步设计和施工图设计三个阶段，在设计的过程中要满足委托方的意图和使用功能，完成项目的方案设计，设计安单位还要做图纸说明，根据不同地区的概算指标和材料价格等，做好设计要求的造价，从而确保概算的科学性与合理性。概算是设计过程中重要的部分，是确定和控制投资项目的主要来源，也是项目实施过程中造价管理和判断项目经济合理的重要依据，因此投资者要对设计和概算有全面的考虑，要确保概算在相关的审批费用之中，从而保证可以有效控制设计阶段的投资。

3.3招投标阶段的投资控制

项目的施工图是房地产项目招投标和控制投资的主要依据，也是工程清单和标底编制的依据，近几年来很多工程项目都是采用工程报价的方式进行投标，这样可以保证投标的平等竞争，企业在投标的工程中根据工程的工程量和企业的自身情况进行工程报价。合理的计算工程量、项目和工程的详细内容，避免出现遗漏和重叠，这样可以保证投标单位的投标报价合理、准确。避免在投资过程中出现各种就纠纷和索赔现象，从而有效控制招投标的走姿控制。

3.4施工阶段的投资控制

施工阶段的投资控制是主要的投资控制阶段，主要从以下几点进行控制：

3.4.1加强施工图预算审查

施工图预算是施工阶段投资控制的主要文件，对施工阶段的中的造价控制有一定的指导作用。项目管理单位要监督投资投标文件、施工图纸、合同条款和有关技术标准，规范审核施工单位的施工图预算。保证工程量清单符合相关的规定，主要从工程量的定额、项目组价、投标报价和设备预算价格等方面来判断，从而保证施工预算图的审查的准确、合理。

3.4.2严格审查

施工组织设计和专项方案施工组织和专项施工方案是施工操作的指导性文件，施工组织设计和专项方案中的施工部署、施工方法、工艺方法、施工流程和技术措施等都与工程造价有密切的联系，所以在管理过程中研对施工祖师和项目方案进行认真、严格的检查，要保证施工方案的合理性，从而保证施工组织设计和专项方案的科学、经济和安全可靠，为施工阶段的投资控制打好基础。

3.4.3严格现场签证管理

现场签证在工程造价中有重要的作用，所以管理单位要注意收集施工现场的相关资料，对工程的施工情况有全面的了解，重视现场签证，明确现场签证的根据性和及时性，要严格按照规定的程序和办理签证的手续，从而保证签证的客观性与合理性，施工单位要加强主动控制，避免出现签证问题。

3.4.4严格控制工程变更

在施工阶段中工程变更是影响资金控制的重要因素，所以在全过程资金控制的过程中不能忽视工程变更因素。工程变更主要主要包括设计变更和变更设计两种形式，设计变更是设计单位因为自身原因引起的变更，变更设计是业主、施工单位和工程师对工程质量等做出的变更建议，因此要对各种形式的变更进行有效的审查，降低工程变更对投资控制的影响。

3.4.5对施工质量和进度进行有效的控制

施工质量和进度对施工成本有直接的影响，所以项目管理单位要提高施工的技术，充分发挥出管理在施工过程中的作用，从而在提高施工进度的情况下保证施工的质量，有效控制施工成本。

3.5决算阶段的投资

控制决算阶段是房地产建设项目全过程投资控制的最后一个阶段，对项目投资有直接的影响，由于决算工作对技术的要求比较高，所以注意的事项也比较多，审核人员有敏锐的洞察力，较高的工作效率，还要有较强的责任感和良好的职业道德，在进行决算时要认真梳理工程的数据，保证决算的科学合理。

4结语

综上所述，房地产建设项目全过程投资控制有重要的作用，随着房地产行业投资的加大，市场竞争日益激烈，所以要做好全过程的投资控制，保证企业房地产项目的正确投资，减少不必要的资金投入，从而获取更高的投资效益，促进房地产投资项目的发展。

参考文献

[1]丁士昭．建设工程项目管理[M].中国建筑工业出版社，2004.

[2]杨宇东.建设项目全过程投资控制之瓶颈与破解[J].建筑经济，2011，02：28~31.

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