时间：2023-07-20 16:25:38
导语：在房地产的资产评估的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：资产减值测试；市场法；收益法
2006年我国财政部了新的会计准则，为满足新准则中公允价值的运用所带来的新兴评估市场领域的需求，我国资产评估协会于2007年11月了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》(以下简称《评估指南》)，而资产减值测试是其重要组成部分。在以减值测试为目的的评估方法的选用上，《评估指南》第36条规定：“会计准则规定的资产减值测试不适用成本法”，该规定的初衷是使所采用的评估方法与《企业会计准则第8号――资产减值》(以下简称《减值准则》)中需要确定的“可收回金额”这一价值类型相匹配。根据《减值准则》，“资产可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定”，其中公允价值的确定由市场法评估确定，而资产预计未来现金流量现值则由收益法得到。而在实际的评估过程中，到底如何利用市场法和收益法进行以减值测试为目的的评估业务，需要注意哪些问题，笔者将针对这一问题进行探讨。
一、以资产减值测试为目的的市场法分析
根据《减值准则》，进行减值测试的核心之一便是确定公允价值，这一概念等同于资产评估准则下的市场价值。由《减值准则》可知，公允价值的取得应遵循以下层次顺序：公平交易中销售协议价格―活跃市场中资产的市场价格―同类资产的最近交易价格，具体分析如下：
情况一：存在销售协议，则根据公平交易中的销售协议价格确定。比如已经达成处置协议，尚未进行账务处理的机器设备。
情况二：不存在销售协议，但存在资产活跃市场的，则根据相同资产的市场价格确定。如企业最近处理的批相同类型闲置设备中剩余的那部分设备，就可以参照前期设备的处置价格来确定。
情况三：既不存在销售协议也不存在活跃市场的，应当以可获取的最佳信息为基础，参考类似资产的最近交易价格进行估计。
在确定了资产的公允价值后，减去资产的处置费用(包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等)，即是“可收回金额”。
情况四：上述方法仍然无法可靠估计资产的公允价值的，应当以资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。
可见，《减值准则》强调了市场交易信息是公允价值确定的核心，并且是一种市场价值，因此。市场法是最能直接体现这一价值类型的评估方法。该方法简单易懂，评估过程直接反映资产的市场状态。符合当事人的现实经济行为。评估结果客观可信，说服力强，易被认可接受。但是，在实际运用市场法进行减值测试的过程中，一定要注意以下两个问题：
一是同类或类似资产的交易市场是否真是“活跃”市场。活跃市场要求市场中存在大量的买者和卖者，双方地位平等、信息充分，买卖自愿、不存在强买或强卖。因为只有在这样的市场上，成交价格才能基本反映资产内在价值，才可以排除个别交易的偶然性。
二是在利用类似资产交易价格进行估计时，要认真对比分析测试资产与类似资产的各项异同，并调整差异。当上述情况三出现时，我们要通过对比分析，将类似资产与测试对象之间存在的各种差异(包括资产实体特征、功能用途、地理因素、市场状况、交易条件、交易时间等)进行调整，为的是将各个类似资产“理想化”为测试对象，这样，对类似资产成交价格进行差异修正后的值才能作为测试对象的公允价值。
二、以资产减值测试为目的的收益法分析
根据《减值准则》，“资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定”。这正是收益法的评估思路，其涉及资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率三个因素。下面笔者针对三个要素确定时注意的问题展开探讨。
(一)预计未来现金流量确定时需注意的问题
1.首先要注意到评估范围的问题，现金的流入和流出要以评估范围为主体，把它与企业其他资产分离开来。也就是说，当评估对象是某资产、资产组或资产组组合时，测算的现金流应当是该项资产所产生的现金流入和直接归属于或者通过台理、一致的基础分配到资产中的现金流出，下面笔者举例说明。
现评估对象为某涤纶长丝装置，经过评估勘察发现该装置实为一个相对独立的生产车间，有相对独立的生产场所，工作界面比较清晰。因此可以确定在该车间会计账薄核算的围墙内所有设施作为一个资产组进行减值测试，评估范围与之相同。在预计该资产组的未来现金流人和流出时，下列几个问题需要特别关注。
(1)资产组使用资产组外的其他资产如何处理。比如，为其提供水电和动力的设施作为企业的公用设施不纳入本次测试范围，因此其在运营过程中发生的水电气费用构成了该装置的产品生产成本，是其现金流出之一；同样，因占用相对于本装置而言以外的土地，要按照市场价测算其土地租金，作为预计现金流出，尽管该土地属于企业自身资产，土地摊销费用未分摊给该装置，也无需该车间支付租金：相反，纳入本次评估范围内的某仓库，同时为企业其他产品提供仓储服务，因此必须估算该仓库的租金收入，作为该装置的现金流入。
(2)营运资金的考虑。本次减值测试时，未将该装置的存货一并进行测试，因此，预测期初应当考虑营运资金的投入，视为现金流出。经营期结束时，营运资金收回，为现金流入。
(3)资产使用寿命结束时。应当考虑处置资产所收到或者支付的现金流量。比如，本次评估时机器设备的经济使用年限可能仅剩余5年，但其厂房通过改造后尚可使用，因此评估时将该厂房5年后的价值进行评估并作为现金流入。
(4)只考虑简单维护性投资，不考虑扩大产能的追加投资。根据《减值准则》规定：“预计资产的未来现金流量，应当以资产的当前状况为基础，不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量”。
2.要注意预计现金流量不考虑借款利息，且是税前流量。根据《减值准则》规定，“预计资产的未来现金流量也不应当包括筹资活动产生的现金流入或者流出以及与所得税收付有关的现金流量”。也就是说不需要考虑资产是使用借款买的还是用股本买的，也不考虑借款是还还是不还，或何时还款，因此不考虑借款利息或机会成本。另外，预计的现金流量是税前的，不用像企业评估那样采用税后的。
3.预测期中该资产组所能创造的现金流量的增长率问题。一般来说，所使用的增长率是稳定的或者递减的，而且不能超过行业、国家或者地区的长期平均增长率，或者资产所处市场
的长期平均增长率。
(二)预测期间的选取问题
《减值准则》规定，“企业管理层应当在台理和有依据的基础上对资产剩余使用寿命内整个经济状况进行最佳估计”。“建立在预算或者预测基础上的预计现金流量一般最多涵盖5年”，因此，以减值测试为目的的评估预测期不需要或不可以太久，这不同于企业价值评估，企业价值评估时一般是预测到稳定期或企业处于均衡状态之时，因此，有的可能需要预测七年八年。
(三)折现率的选取问题
《减值准则》第十三条规定：“折现率是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。该折现率是企业在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率”。评估师在确定折现率时要注意以下问题：
1.折现率是针对资产的(包括单项资产、资产组、资产组组合)，不是针对企业的，应当与企业价值评估时确定的折现率有所区别。尤其是其特定风险往往是和特定资产组相匹配的，而企业可能存在不同风险程度的资产组或资产组组合。
2.由于现金流量是税前的，因此，与之匹配，折现率也应当是税前的。比如，如果采用的基础是行业中同类资产的资产收益率，由于其是税后的，就需要进行调整。
3.折现率选择方法最好采用累加法，以最近发行的国债利率(体现当前市场货币时间价值)为基础，参照同行业风险报酬率及各自特点来确定。
三、上述两种方法的比较分析
在进行以减值测试为目的的评估中，市场法是以测试对象的市场参考物的现实价值为基础的，评估所需的数据资料直接来源于市场，体现了评估价值的市场实现性。而收益法从产出角度，是以企业资本投入使用后预期的连续获利为基础的。与资产的效用或有用程度密切相关，体现了对资产未来获利的预测性，一般适用于有经常收益或潜在稳定收益的资产的减值测试。
从理论上讲，当条件具备时，且资产的效用能够合理发挥时，对同一资产分别采用市场法和收益法进行减值测试，其“可收回金额”的值应该趋于一致。但是，如果企业对某资产的使用是非正常的，比如使其存在闲置，导致资产效用无法正常发挥。这时，利用收益法进行减值测试而得出的“可收回金额”会低于市场法下的“可收回金额”，这是由于企业自身原因使得资产闲置，效用下降引起的，而活跃市场中的价格是资产得以按最佳效用进行使用的价值。当然，我们应该选择其中的较高者作为减值测试的依据。
另外，值得注意的是，收益法在实际应用过程中，可操作性比较差。主观性比较强。其三个指标的选取容易受到评估人员及企业管理层管理意向的影响，而且，随着预测年限的延长。其预测结论的不确定性也在增大，这在一定程度上也会影响到我们减值测试的结论。
根据《减值准则》，如果减值测试的资产存在同类或类似资产的活跃市场，我们优先选择市场法进行该目的的评估，其公允价值直接来源于被市场检验的价格。评估结论相对客观，评估结论也容易被人们理解和接受。而当减值测试的对象是非通用性资产或自制资产时，我们可能难以找到其活跃市场，这时，收益法就成为我们进行资产减值测试的主要评估方法。
参考文献：
[1]中国资产评估协会，以财务报告为目的的评估指南(试行)2007(11)
[2]财政部企业会计准则第8号――资产减值[s]2006
[3]中国会计视野论坛，谈谈以资产减值测试为目的的评估问题[EB]，2009-4-17
关键词：投资性；房地产；企业会计准则
中图分类号：F273 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）32-0131-02
一、投资性房地产的相关概念
房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地的使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
随着我国社会主义市场经济的发展，企业持有房地产的目的除了可以作为自身生产经营管理活动的场所和作为存货对外销售外，还出现了将房地产出租以赚取租金或增值收益的情况，即出现了投资性房地产。投资性房地产在用途、目的等方面与企业自用的厂房等作为生产经营活动场所的房地产以及与房地产开发企业用于销售的房地产是完全不同的。
投资性房地产经营性活动的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权。实质上属于一种资产使用权让渡，房地产租金就是资产使用权让渡所取得的使用费收入。投资性房地产经营的另一种形式是持有并准备增值后转让土地使用权，其目的是为了增值后转让，以赚取增值收益。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
二、投资性房地产准则应用疑难
1．投资性房地产公允价值计量难度大
我国目前的市场经济环境尚不完善，理论上新准则要求上市公司从活跃的房地产交易市场上取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，以便对投资性房地产的公允价值做出科学估价。但其实施细则里并没有对企业采用公允价值给出可设定范围、计价基础、确认时间、计价依据等相关的限制条件。实际操作中投资性房地产的公允价值或直接由财会人员估定，或由资产评估机构评估，信息质量的可靠性难以保证。相对于具有客观性、确定性和可验证性的以实际交易为基础的历史成本计量，公允价值虽然在财务报表中能提供更为相关的信息，但因其计量的不确定性和变动性，难以满足会计信息可靠性的质量要求，投资性房地产公允价值的计量成为一大难题。
2．投资性房地产公允价值实际执行难度大
公允价值模式成败的关键在于市场的有效性，即为投资性房地产所确定的评估价值必须“公允”，否则相当于给一些企业变相创造利润操纵空间。评估投资性房地产的真实价值，其前提要求有二，其一是比较活跃且规范的相关交易市场，其二是客观公正的价值评估机构。目前的中国，这两个条件都不完备，因此客观地说，公允价值模式若实施，无疑将造成企业操纵利润能力的增强，同时，政府相关部门进行管制规范的成本也将加大。另外，那些投资性房地产数量较多的企业，为此将增加很多评估费用，从而加大执行阻力。
3．与自用房地产转换中账务处理的技术难度大
自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产的差额处理问题，按2007年新会计准则要求，当自用房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，出现公允价值小于原账面价值时，差额部分计入“当期损益”，当公允价值大于原账面价值时，差额部分计入“资本公积”。这与2000年颁布的《企业会计制度》中不对称处理方法如出一辙，仍欠合理。
三、投资性房地产准则应用疑难的解决办法
1．规范投资性房地产公允价值的确定标准
以公允价值作为会计计量的属性，首要问题就是公允价值的确定标准要科学。由于得到企业资产的公允价值难度大，所以只能以最趋近公允价值概念的、可以在市场中观察到的数据来近似地表示该投资性房地产资产的公允价值。另外，在确定资产和负债的公允价值时，还需要比照符合公允价值的交易条件，确定交易是否已经发生。按照交易是否发生区别以下两种情况：第一，符合公允价值交易条件的交易已经发生，这种情况属于确定情况下公允价值的计量。此时，公允价值就应该以实际的交易价格计量，而这时的公允价值将在交易完成之后作为历史成本反映在企业的账面上。如果没有证据表明交易是强迫的或是带有清算性质的，那么交易资产（或负债）的公允价值就是交易中的现金金额。第二，符合公允价值交易条件的交易尚未发生，这种情况下需要重新估计公允价值，需严格按照市价法、折现率调整法或期望现值法确定公允价值。
2．调整投资性房地产相关账务会计处理办法
自用房地产或存货转换为投资性房地产时（采用公允价值模式计量），投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，其差额均计入“当期损益” （公允价值变动损益）账户，处置投资性房地产时也需对该公允价值变动损益进行账务调整。
3．完善会计监控制度
国际经验表明，资产评估是公允价值科学确认的重要途径之一，公允价值的完善离不开资产评估事业的发展。但是，当前我国的市场环境下，资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设尚有待加强。要想藉此实现公允价值的科学确认，离不开会计监督。首先，应完善会计监控制度，强化对资产评估机构的监管。一方面，应该提高监管部门的监管水平，从技术上防范资产评估机构违规操作；提高监管人员的业务素质和职业道德水平，提高对资产评估机构违规操作的识别能力。另一方面，应发挥社会监督的作用，鼓励社会公众参与监督。此外，还建议成立资产评估师的监管机构，同时财政上要保证监管资金的充足到位，并确保资金的合理利用。
4．提高相关会计从业人员素质
公允价值计量模式对会计人员的要求较高。在发达国家，由于其市场经济历史较长、现代信息技术发达、会计人员素质较高，公允价值计量模式得以迅速发展。相比之下，我国会计职业队伍的业务素质和专业能力还有待进一步提高。
(一)资产评估机构标准不一
理论上，投资性房地产的公允价值是由熟悉房产的买卖双方之间进行房产买卖的价格。在实务中，这个价格通常是由资产评估机构运用评估技术分析市场信息后确定的。但目前，我国的资产评估机机制尚不完善，资产评估师隶属于财政部门、房地产评估师隶属于建设部门，土地估价师隶属于国土资源部门，这就造成了各部门间对房地产公允价值的评估基准的不同，评估权威性不够高等问题。
(二)监管机制不够健全我国的法律没有对会计舞弊的规范条款，缺乏对舞弊责任的明确规定，对应的处罚机制也不够健全。这使得企业可以利用投资性房地产的公允价值对企业利润进行调整来到达舞弊的目的。我国的国家经济监督机构包括证监会、国家财政部门和审计部门，而它们的监管能力是有限的，一些房地产企业利用这些监管漏洞非法牟利，导致投资性房地产信息的不公允和不公开，严重影响了我国房地产行业的健康发展。
二、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策
(一)提高投资性房地产的估值技术为提高对房地产地产估值的准确性，就必须首先明确量化房地产价格的标准。相关标准的制定机构应充分考虑该地的经济发展与人们的平均收入情况，根据相关经济信息，采取部分指标作为其量化尺度。再寻找出相似的房地产后，借鉴资产评估中对企业价值进行评估的方法，根据它们之间的不同制定修正系数，以达到提高估值准确性的目的。另外，相关机构还需建立房地产行业统一的市场信息数据网络和数据库。统一的市场信息数据网和数据库能方便企业获取该地区权威完整的信息，使评估人员有了运用估值技术对投资性房地产进行公允价值评估的依据，保证了结果的客观准确性。
(二)逐步完善准则体系完善的会计准则体系是公允价值计量模式能够得到广泛运用的条件。我国的公允价值计量模式的引入时期较晚，大部分都引用于国外的研究成果，未能有效的与我国的市场经济环境相结合。在制定公允价值运用框架时，应结合我国的国情，充分考虑其可操作性，使会计政策能够真正解决经济中的实际问题。这就要求对计量目标提供明确的阐述，例如，对一般性或偶然性的投资性房地产，应规定是采用当时当笔的交易价格，还是充分竞争的交易方式来作为其公允价值。
关键词：估值技术；公允价值；投资性房地产
1990年，我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变，随之而来的是房地产市场的飞速发展，而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势，2006年颁布，2007年施行的《新会计准则》，首次将投资性房地产单独列示，并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间，公允价值的使用受到了冷遇，公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底，财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法，这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息，提高信息使用者决策能力的优势，但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下，公允价值的实际应用正如表1所反映的那样，并不如期望的那么广泛。
2007年，存在投资性房地产的630家上市公司中，仅18家选择公允价值计量模式，占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出，1 624家上市公司有690家存在投资性房地产，而采用公允价值模式的只有20家，占有此类业务公司数的2.89%，且出现了三种计量方式，分别是评估价格（14家公司）、第三方调查报告（1家公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家公司）。
二、估值技术的应用难题
（一）地域差异问题。《企业会计准则讲解（2008）》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。
然而中国幅员辽阔，东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异，房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外，同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近，而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易（张兴 徐文学 柳萍 2009）。因此，根据市场的要求，通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难，这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦，凸显了估值的难度。
（二）时间跨度问题。运用收益法评估投资性房地产公允价值时，准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础，但还是需要对未来信息进行预测。首先，评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等，不同的时点其风险回报不同，所以要确定的折现率就会随之改变。其次，租金收益是通过履行租约实现的，但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠，这将最终影响净收益的确定。最后，收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定，但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看，时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。
（三）技术缺陷问题。空间与时间问题最终都可以归结为技术问题，如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。
最初，估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解（2008）》中，财政部已规定：“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着，估值技术现在已经被允许采用。
《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，主要指出了市场法和收益法两种评估方法，但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法，但收益法因为考虑了时间价值，需要评估人员的主观判断，增加了估值的不确定性，企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。
市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述，没有明确指出因素的影响因素，也就无法从根本上对其进行量化，指导相关工作。以区位状况为例，其受空间和时间的双重约束。在空间上，不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远；在时间上，同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准，使得估值缺少客观性。
三、推动估值技术应用的建议
从以上分析中可以看出，由于存在地域差异问题，时间跨度问题以及技术缺陷问题，使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用，从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性，妨碍公允价值在我国的应用。因此，全面推动估值技术的应用，才是当前亟待解决的问题。在此，笔者结合相关研究成果，提出以下建议。
（一）明确量化标准，提高量化手段，可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。
首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑，将各地经济发展水平，例如人均GDP作为衡量指标，建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术，因为这些城市投资性房地产交易量大，更可能形成活跃的市场。
其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法，但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准，所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数，以规范计量手段，降低使用公允价值的风险。
最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产，所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正，可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点，通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定，再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。
（二）建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库。信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力，而以现阶段信息技术为依托，建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现，是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据，另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持，而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下，其实施起来比较困难。因此，房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则，采取逐步推进的方式，以现有公开市场交易数据为主要数据来源，同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外，国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。
（三）提高估值技术在报表披露中的地位。由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中，建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定，其依据的标准是什么，所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定，如果选用的是市场法，应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度；若是收益法，那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。
通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督，增强公允价值确认和计量的准确性和透明度，防止利润操作，提高人们对估值技术的信心，推动估值技术的运用。
（四）加强专业培训，提高资产评估水平。估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响，所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。
相关人员一方面要丰富自身的专业知识，尤其是对公允价值的认识与理解；另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外，还要在工作中不断总结经验，了解整体经济走势和行业发展状况，提高经济敏感度和职业判断能力。
[主要参考文献]
[1] 财政部会计司。我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.
[2] 财政部会计司。我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.
[3] 财政部。企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.
[4] 财政部。企业会计准则讲解（2008）[S].2008.
[5] 张兴，徐文学，柳萍。上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究，2009（31）。
一、新准则的创新之处
(一)将投资性房地产单独列示反映
本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物记入“投资性房地产”科目，单独列示反映。
此前，我国未针对投资性房地产单独制定相关准则，有关业务根据《企业会计制度》和有关规定进行处理。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。
但是，这样的处理却不能反映投资性房地产的真实价值。一方面，投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，而且目前房地产市场并不稳定，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。新准则单独设置“投资性房地产”科目，用于核算企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产。
(二)有限度地运用公允价值
财政部在以往制订的准则中对于资产类账户很少使用公允价值的概念。在这种情况下，本次新准则中引入公允价值模式可以说是一个重大的突破。运用公允价值可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。
1.公允价值的运用范围
在公允价值的运用范围上，国际准则中企业选择的界定标准是：企业是为计量目的(公允价值模式)还是为披露目的(成本模式)，其选择的主动权在企业本身。而我国投资性房地产准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，在我国的新准则中，并不是所有投资性房地产都可以采用公允价值。我国限定公允价值的使用范围，是考虑到了我国社会主义经济体制还不健全，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。
2.转换差额的处理
另外，在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。
(三)区分投资性“房产”与“地产”
对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，但是，房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。
二、《投资性房地产》准则实施对企业的影响
房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右，假设采用公允价值计量会带来1—2倍资产增值的话，整个房地产行业在2007年因为转换将会有70—140亿元计入所有者权益，在2008年因为增值将会有14—21亿元计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。然而房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。新准则出台对企业会计实际操作的影响很大，主要表现在以下几个方面：
1.对总资产的影响
采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高新技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园、新金桥大厦以及北区厂房仓储。通过调查，该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m，现代产业服务园面积为220000m，碧云花园面积为220000m，(平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施)新金桥大厦面积为64000m。2006年在浦东新区房价约为均价13000元/m，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190％。
2.对账面利润的影响
按照新准则，如果相关公司运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，但是尽管不再直接计提，在评估公司投资性房地产的公允价值时，也会考虑到这些问题，所以，假设市场相对有效的话，即公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较新准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。
假设浦东金桥的转换日定在07年年末，那么如果采用公允价值计量模式，因为置换时差额计入所有者权益，对利润不存在太大影响。但是08年增值部分必须计入损益，因为浦东金桥拥有约69万平方米用于出租的房地产，而且据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右，如果长势不减退，到08年浦东金桥将产生约78亿元的资产增值，其中约68亿已经于07年直接转入权益类账户，另外的约10亿将于08年全部转为利润，对比05年年报显示的2.3亿元的利润总额，这笔数字不容小视。
三、新准则在操作中面临的问题及挑战
(一)公允价值的选择
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。
引入公允价值计量模式，将会使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；另外，采用公允价值模式后，房地产公司对市场的依赖会更大。原因在于新准则规定，地产转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日因为市场看好而升值的公允价值，有可能在往后的几年因为被市场抛弃而以费用或营业外支出的形式大量转回，这在投资上存在的风险不容小视。
因此，确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师将是直接确定公允价值的人，他们的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。
摘 要 2007年新会计准则引入了公允价值，是我国会计准则国际趋同的一次实质性迈进。本文从相关准则的背景出发，研究了投资性房地产的公允价值模式。
关键词 投资性房地产 公允价值模式
一、引言
我国新企业会计准则于2007年由上市公司开始实施。这次“企业会计准则体系最显著的特征是立足国情、国际趋同”。其中，《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新出台的一项准则，尤其引起各方关注的在于其引入了公允价值模式进行投资性房地产的后续计量。我国的投资性房地产准则借鉴了国际会计准则（IAS40），同时又结合了我国的实际，体现了“适度、谨慎地引入公允价值”，也显示出我国会计准则与国际会计准则趋同。
二、国内外会计准则研究
1．国内外准则概述
关于投资性房地产的会计准则，最早制定的当属英国的标准会计实务公告第19号（SSAP19）―投资性房地产的会计处理，“首次对投资性房地产做出概念的界定”。IASC最早于1986年的国际会计准则第25号―投资会计（IAS25），随后在2000年了《国际会计准则第40号―投资物业》（IAS40），在投资性房地产方面取代了IAS25作为一项单独准则。香港从2005年宣布开始采用国际财务报告准则。
我国在2005年颁布了投资性房地产征求意见稿，2006年颁布了一项基本准则和38项具体准则，其中便包括《企业会计准则第3号―投资性房地产》。同时出台了该准则的应用指南。2010年1月20日，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，旨在规范注册资产评估师执行资产评估业务，自2010年7月1日起施行。
2．国内外准则对比研究
我国会计准则关于投资性房地产的定义与国际会计准则基本一致。宫国财（2007）主要从投资性房地产的涵盖范围、确认和初始计量、后续计量、转换披露等七个方面进行了比较研究。
我国会计准则和国际会计准则对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量存在导向性差异。国际会计准则没有对使用公允价格模式做出任何限定性的规定，并用大篇幅介绍公允价值模式（IAS40中27-49段），将成本模式（IAS40中50段）作为特例介绍。同时，采用成本模式也要求在财务报告中披露投资性房地产的公允价值。而我国会计准则显示出成本模式倾向，要求企业谨慎采用，主要基于“可靠性被谨慎地采用”以及“立足国情，国际趋同” 的原则（刘玉廷 2007），足见IASB对公允价值模式的推崇。张象至等（2004）认为两种后续计量模式并存能让财务报告编制者和使用者积累运用公允价值的经验，同时在房地产市场还不太发达的国家，职业评估人员还需要时间成长起来，并且指出“取消成本模式尚早”。
3．国内外准则执行的分析
（1）准则导向分析
我国准则导向倾向于对投资性房地产采用成本模式计量，前文已分析，在此不做敷述。刘永泽等（2010）认为CAS3的严格规定传递出公允价值不宜采用的信息，CAS3大部分限制都集中在公允价值模式使用的门槛上，而对于使用公允价值之后的相关规定几近空白。在选择公允价值的门槛上严格规定，导致大多数拥有投资性房地产的企业选择成本模式，无法“积累运用公允价值的相关经验”。是否应更多的从运用公允价值模式加以规范，不是谨慎选择公允价值模式，而是采用后谨慎使用。
（2）运用公允价值分析
到目前为止，只有为数很少的企业采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。影响企业运用公允价值的原因之一是采用后会对经营业绩带来波动。对于营利趋于稳定的上市公司，为了稳定更倾向于采用成本模式。实施以来采用公允价值模式的企业确定公允价值的方式未得到规范，2007年有3家企业未披露公允价值的确定方法，对于披露了公允价值确定方法的企业，确定的价值是否公允都有待考证，不规范之处将影响公允价值的可靠性和相关性。
国外资本市场和评估行业比较发达，对于使用公允价值比较规范。IAS40鼓励但不要求企业根据具有独立资格的评估师的评估确定投资性房地产的公允价值。在我国，要通过第三方机构评估获取公允价值势必会大大增加使用公允价值的成本，使得推广公允价值的使用更加困难。我国目前市场价格信息数据系统不完善以及公开程度不高，易造成市场价格信息不对称的危险。我国对公允价值的认识、运用尚缺乏经验，若不能规范公允价值使用，就容易带来操纵利润的危险。我国必须结合国外经验以及国内实际，逐步规范公允价值的使用，使得真正达到公允价值客观透明的显示会计信息。
三、结论
由于公允价值可能存在不确定性、高成本和差异性，运用公允价值时就必须加以规范，否则容易带来操纵利润等一系列问题。国内运用公允价值的宏观环境尚未成熟，有必要探索出适合我国国情的方式。
作为政府部门和监管机构，应鼓励企业对投资性房地产采用公允模式计量，在实践中不断总结分析，规范投资性房地产公允价值的确定。相关部门做好历史数据、市场信息的搜集与整理并建立信息系统，为公允价值的运用奠定基础。同时减少企业转换成本，推进公允价值计量模式的运用。鼓励有条件的上市公司积极采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，客观反映投资性房地产价值，公允地报告企业资产价值，为股东、债权人等利益相关方的决策提供真实有用的会计信息，承担起应尽的社会责任。
参考文献：
[关键词] 房地产税收 评估 征收
我国现有房产税、土地使用税等税种,已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称,调控功能未得到有效发挥,财产税在城市政府财政收入中所占比重较低,尚未成为地方财政的主体税种,亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面,其中,开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明,按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能,调节级差收入,合理配置资源,提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段,我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
一、税制改革:整合现有房地产税制,及时开征新的房地产税或物业税
在税制改革方面,除统一内外税制已有广泛共识外,还需要重点突破的有:1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合,及时开征新的房地产税或物业税,扩大财产税的征收范围,扩展税基。个人拥有的房产,无论自住还是出租,都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税,适当提高房地产税等税率,增加政府收入,合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则,通过减免税、设置不同税率等手段,调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络,在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入,防范收入流失。同时,不断改进征收技术手段,加强税收征管,充分体现主体税种功能。
二、社会条件:开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
房地产是人们生产、生活的重要物质基础,房地产税收政策不仅关系到政府财政收入,而且涉及经济发展环境和人们的生存条件,特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策,涉及成千上万家庭和个人生活,属重要公共事务和服务,政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益,力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税,需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识,关键还在于能否得到城乡居民认可,广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧,政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况,评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定,政府宏观经济监管有力。
三、房地产税收评估征税需要突破的技术问题
房地产税评税,就是运用一定科学方法,准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面,使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力,公平税负:另一方面,保证政府财政收入随经济增长而增长,达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题,需要进一步研究以下几方面的内容:
确立房地产税评估征税的基本准则。房地产税评估征税,和一般资产评估既有相似、相同之处,也有严格区分,需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。
1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标,房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平,要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值,作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平,对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估,如纳税人是自然人,无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等,都采用同样的方法评估征税:如纳税人是法人,评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。
2.合法准则。经过几十年的努力,我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章,如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章,依法评税,以维护国家税法的严肃性、权威性,保护政府财政利益,同时维护纳税人合法权益。
3.科学准则。在房地产评税工作中,评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等,种类繁多,且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大,房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此,在评税活动中,评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等,要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长,又不增加纳税人的负担。
公允价值计量在整个会计信息系统中发挥着越来越重要的作用，公允价值计量模式的选择能在不同程度上影响企业行为，从而改变企业对外提供的财务信息。企业根据自身的需要选择合适的计量属性，在提供客观公正的财务信息的同时，也增强了自身的竞争能力。本文以正和股份为例，重点分析公司采用公允价值模式计量投资性房地产后对财务指标的影响。主要从盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力四个方面进行分析。
关键词:
公允价值;投资性房地产;财务指标;正和股份
1.前言
我国财政部的企业会计准则规定投资性房地产的初始计量采用成本模式，而其后续计量时可以采用历史成本或是公允价值计量模式。但是，同一企业不能同时采用两种计量模式，只能选择其中的一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。公允价值计量投资性房地产对企业的财务状况产生重要的影响。李绘芳和张燕(2013)指出公允价值能够为投资者提供更加相关的信息，并运用到企业的投资决策中。［1］邹燕等(2013)、王福胜等(2014)提出是否使用公允价值计量成为企业进行盈余管理的考虑因素，管理层通过选择公允价值模式影响公司的财务状况和经营成果。
［2］［3］张奇峰等(2011)指出企业采用公允价值计量将大幅提高投资性房地产的账面价值;也加剧了企业当期净利润的波动。［4］陈敏和柴斌锋(2011)发现公允价值模式会使企业盈利水平提高、净利润提升和净资产增加。［5］本文以正和股份为例，分析公允价值计量模式对其财务指标体系的影响。分析新会计准则下，公允价值计量投资性房地产对正和股份盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力的影响;最后，通过翻阅正和股份财务报表，查看正和股份在附注中对公允价值计量的披露情况。海南正和实业集团股份有限公司成立于1984年8月，是海南省最早公开发行股票的股份制试点企业之一，公司股票于1996年10月8日在上交所上市交易。公司的经营范围以商业房产为主，商业房产运营的盈利主要来源于出租商业房产的租金收入及持有商业房产的增值收益，是“金融+地产+商业”的复合体。因而选用恰当的会计计量方式计量投资性房地产对企业的财务状况有重要的影响。
本文选取正和股份进行案例分析主要原因为:(1)正和股份主要从事商业房产经营，属于房地产行业，是采用公允价值计量的上市公司中所属行业最多的行业之一。(2)正和股份2009－2012年资产总计分别为24.3亿元、35.1亿元、51亿元、58亿元，总资产规模主要位于25－50亿元的区间段，是采用公允价值计量的上市公司中总资产规模所占比例最高的区间。
2.对盈利能力的影响
净资产收益率是衡量盈利能力的重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对净资产收益率的影响，将投资性房地产公允价值计入净利润后的净资产收益率(调整后的净资产收益率)与投资性房地产公允价值计入净利润前的净资产收益率(调整前的净资产收益率)进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的净资产收益率(如表1所示)。通过计算，可以得出，除了2008年采用公允价值计量使正和股份的净资产收益率稍微下降外，2009年－2014年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其净资产收益率有较大的影响，因将投资性房地产公允价值变动计入净利润后，2009年－2014年的净资产收益率都有所上涨。总体来说，正和股份投资性房地产采用公允价值模式后公司的净资产收益率指标得到提高。
3.对偿债能力的影响
资产负债率是衡量偿债能力的一个重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对正和股份资产负债率的影响，将投资性房地产按公允价值模式计量的资产负债率(调整后的资产负债率)与投资性房地产按公允价值模式计量前的资产负债率(调整前的资产负债率)进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的资产负债率(见表1)。结果得出，2008年－2010年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其资产负债率指标有较大的影响，分析因将投资性房地产采用公允价值后，总资产的账面价值大幅提高，2008年、2009年和2010年的资产负债率分别下降了71%，70%和50.9%。2011总体来说，投资性房地产采用公允价值模式后将资产负债率指标降低。
4.对运营能力的影响
总资产周转率是衡量运营能力的一个重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对总资产周转率的影响，将投资性房地产公允价值计入后的总资产周转率(调整后的总资产周转率)与投资性房地产公允价值计入前的总资产周转率(调整前的总资产周转率)进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的总资产周转率(见表1)。通过计算，可以得出，2008年－2012年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其总资产周转有较大的影响，因将投资性房地产采用公允价值后，在营业收入一定的情况下，公允价值计量模式下的平均总资产价值大于成本模式下的，2008年－2012年的总资产周转率分别下降了79.15%，70.48%，101.92%，3.85%和3.43%。总体来说，正和股份公司采用公允价值计量投资性房地产后降低了总资产周转率指标。但是，对于投资者来说，更关心的是企业流动资产周转率，公允价值计量对企业的流动资产周转率没有影响，因此正和股份采用公允价值计量投资性房地产不会影响投资者对其的评价。
5.对成长能力的影响
营业利润增长率是反映企业增长能力的重要指标，本文通过投资性房地产公允价值变动额占营业利润的比例间接的比较公允价值对企业利润增长的影响。通过相关数据处理，得出投资性房地产公允价值变动额对营业利润的影响(见表1)。通过计算，可以得出，除了2008年采用公允价值计量使正和股份的营业利润率稍微下降外，2009－2012年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其营业利润有较大的影响，因将投资性房地产公允价值变动计入营业利润后，2009年，2010年和2011年的比率分别上涨了47.73%，30.18%，35.09%。总体来说，正和股份投资性房地产公允价值变动额占营业利润的比例较大，对营业利润增长率指标有较大的影响。
6.公允价值计量的信息披露情况
通过本文前面的分析可以看出，正和股份采用公允价值计量模式后改善了其财务指标。企业很可能利用公允价值计量模式粉饰报表、平滑收益，人为地操纵利润。那么，为查看公允价值运用的合理性，本文继续分析正和股份在财务报表附注中关于公允价值信息的披露情况。公允价值计量是否合理要看以下几个方面:公允价值的估值方法、相关的不确定因素以及公允价值确定的依据。对于本文对正和股份关于公允价值信息披露，本文作如下分析:①正和股份采用的公允价值估值方法为市场法，市场法是公允价值第二层次的确定方法，与第三层次的确定方法相比，是比较可靠的。②为正和股份出具资产评估报告书的是福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司，这是由福建省财政厅所属的福建省资产评估中心脱钩改制设立，成立于1992年7月，注册资本150万元，公司注册资产评估师32人，是全国首批、福建省首家经批准具有资产评估资质的专业机构，并于1993年3月经财政部和中国证监会审批成为全国第一批具有从事证券、期货业务资产评估资质的专业机构，公司同时具备全国范围土地评估资质、房地产估价甲级资质。因此，由福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的资产评估书的可靠性也相当高。③正和股份从2009年到2012年采用公允价值的估值方法、依靠的第三方独立中介机构都没有发生变化，相对稳定。由此可见，正和股份对公允价值的确认方法、不确定因素、确认的依据作了充分的披露，其对公允价值计量模式的运用合规合法，较为合理。
7.结论与建议
通过正和股份的案例分析，发现公司采用公允价值计量后，确实能对其财务业绩产生了很大的影响，表明公允价值计量模式对其财务指标有改善作用。此外，正和股份对公允价值的信息做出充分披露，正和股份对公允价值的运用是可靠的。采用公允价值计量模式对上市公司的业绩指标有改善作用。公允价值的运用是值得肯定的。总体来说，为了防止企业提升业绩等动机而利用公允价值创造利润，本文对提高公允价值运用的准确性和适用性提出以下对策建议。①进一步加强规范公允价值计量，目前对于投资性房地产，绝大部分企业采用的是第三层次的公允价值确认方法，不确定性很高。应完善公允价值的确定方法，针对不同的场合，提出相应的评估方法。②企业在使用公允价值评估方法时，必须依据第三方独立中介机构出具的资产评估书，为公允价值的确定提供可靠的保证。
参考文献:
［1］李绘芳、张燕，历史成本与公允价值的比较分析［J］.中国证券期货，2013(8).
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［3］王福胜、程富，投资性房地产公允价值计量模式选择动因实证研究［J］.财经理论与实践，2014(5):74－80.
［4］张奇峰、张鸣、戴佳君，投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素:以北辰实业为例［J］.会计研究，2011(8):22－29.
【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。
一、《投资性房地产》准则的创新
（一）将投资性房地产单独列示
本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。
长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其作为固定资产和无形资产的内容，其中，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。上述资产除存货外按期计提折旧或进行摊销，期末，按照其可收回金额与账面价值孰低的原则在资产负债表中分别作为固定资产和无形资产列示。但是，从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部颁布的《投资性房地产》准则将企业为赚取租金或获得资本增值为目的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，大大提高了会计信息的相关性。
（二）有限度地运用公允价值
1、引入公允价值
财政部在2000年《企业会计制度》中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。以张江高科（600895）为例，张江高科主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。
2、公允价值的运用范围
在公允价值的运用范围上，《国际会计准则第40号—投资性房地产》允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。
3、转换差额的处理
在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产,转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。
（三）区分投资性“房产”与“地产”
我国《投资性房地产》准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。
二、实施《投资性房地产》准则对企业的影响
（一）对分析对象的一个简单描述
笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2005年已经被ST，它们分别是ST兴业（600603）和ST运盛（600767），另外有两家上市公司无法找到2005年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份有限公司（600048）和北京北辰实业股份有限公司（601588），均为2006年上市。在另外35家上市公司中，根据2005年报，按照新准则的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。
（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期
在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3,075,856,831.60元，其中投资性房地产占总资产的比重在10％以上的共有五家公司。
沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）
名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产
（待定土地)
金桥
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天创
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为1067亿元，其中基本符合新准则中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59％。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在07年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在08年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。这给我们分析新准则对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析
1、对总资产的影响
采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高薪技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业服务园面积为220000m2，碧云花园面积为220000m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000m2。06年在浦东新区房价约为均价13000元/m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190%。
2、对利润的影响
如果相关公司按照《投资性房地产》准则的规定，在符合条件的前提下运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润相较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，尽管如此，在确定投资性房地产的公允价值时，仍会考虑到这些因素。假设公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。具统计，浦东金桥投资性房地产性质的资产占总资产的63.4％，地产价格已突破每平米10000元。如果在2007年，该公司选用公允价值计量模式，投资性房地产资产公允价值应达到90亿元，高达原资产近3倍的溢价将反映在会计报表中，因为置换日公允价值与账面价值的差额计入所有者权益，对当期利润不存在太大影响。但是，2008年增值部分必须计入损益，相对于05年年报显示的2.3亿元的利润总额，其影响不容小视。
三、《投资性房地产》准则在实施中应注意的问题
（一）公允价值的选择
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。
确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。
（二）关注未确定用途的土地使用权
笔者认为，未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，笔者发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计结果的不精确。从准则实施的角度看，如果不对这内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求
新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在实施的过程中，企业往往基于业绩需要考虑计价模式的选择问题，使得很多符合条件的房地产公司对选择新的计量方法"望而却步"，具体表现为：
其一，用公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允价值模式，公司对于市场的依赖更大，新准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日投资性房地产升值的公允价值，有可能在往后的几年因为市场价格的下跌而以费用或营业外支出的形式大量转回，此风险不容小视；其三，从税收方面的考虑，体现"投资性房产"的增值也将使企业要缴纳一笔不小的税金。首先是采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有成本法下投资性物业作为固定资产，可通过逐年计提折旧来抵税的税盾作用就体现不出来。其次在公允价值下，投资性房产的增值部分如果进入当年的利润表，就要缴纳33%的所得税，虽可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除，无疑会对企业利润产生较大影响。
从上述分析可以看出，在公允价值模式还是成本模式的选择上，企业所实际遵循的选择标准更多地是考虑该模式的选择对于企业业绩及相关财务指标的影响，而不是准则所给定的外部客观条件（有活跃的房地产交易市场及企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计）的符合程度。因此，准则制定机构一方面应制定更加详细并具有操作性的标准，另一方面应加强新准则实施中企业行为的监管，同时，在税收政策的制定等方面充分考虑对企业可能产生的影响，以引导企业实施新准则。
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主要参考文献
1、财政部会计司．2006．企业会计准则——应用指南
2、财政部.2006.企业会计准则.
3、财政部会计司．2000．国际会计准则第40号———投资性房地产．会计研究，7
4、何希倩、陈汉文．2006．国际会计准则第40号：投资性房地产的计价模式．新理财，9