时间：2023-07-21 17:13:33
导语：在房地产财务风险的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
摘 要 我国房地产产业已经成为国民经济的支柱产业，由于其投资规模大、周期长等特点，在当前房地产调控政策下，房地产企业高速发展的势头被遏制，房地产企业财务风险凸显，防范其财务风险，成为社会关注的问题。本文从分析房地产企业面临的财务风险表现形式开始，从房地产企业外部和内部两个角度探讨了其财务风险的成因，并提出部分控制风险的防范措施。
关键词 房地产企业 财务风险 成因 措施
我国房地产行业飞速发展，成为国民经济的支柱产业。近年来，房价持续上涨，特别是居住用商品房的价格飞涨已经严重影响社会经济的健康稳定发展，因而为控制过快上涨的房价，国家相继出台一系列的调控政策，这些调控政策使得房地产企业财务风险问题凸显出来，防范企业财务风险成为社会关注的问题。
一、房地产行业财务风险概述
财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业实际财务收益与预期收益产生偏离，导致企业盈利能力和偿债能力下降。财务风险包括筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险等。房地产行业具有投资规模大，投资周期长，投资期内资金流动不均衡的特点，因此相应的经营特点与其他行业也会有所不同。因此房地产企业面临的财务风险主要表现为以下内容。
一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，在北京特别是土地招拍挂以后，从受让土地开始，便需要投入巨额开发资金，资金的回收期进一步加长，投资规模进一步加大。考察房地产项目的开发期内，大多数项目公司的自有资金比例均较低，公司在项目开发期中均为高比例负债经营，如果项目在开发过程中资金不能按照资金预算流入，企业会产生严重的财务风险。如果无法偿还到期债务，将威胁到企业的生存。
二是房地产企业再筹资风险问题，大型房地产企业在开发过程中往往是多个项目滚动开发，通过控制各个项目进度，利用项目投资期内现金流量不均衡的特点，以预售期的项目流动资金弥补一部分开发期的项目的资金不足。同时，可以以企业担保方式在金融机构取得资金支持。这样，整个集团公司就形成了一个相互关联的资金链条，如果一旦某一个环节出现问题，将致使整个资金链的断裂，由此产生的财务风险威胁到整个集团公司的生存。
二、房地产行业财务风险的成因分析
（一）外部财务风险
外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，是一种间接性财务风险。特别是近年来政府各部门颁布了一系列的政策以调控房价、抑制房地产市场过热发展。政府的调控政策一方面通过增加企业税负和减少市场的资金供应总量，来直接加大房地产企业的运营成本，增加企业的现金流出。同时还通过相关政策限制市场购买力，减少有效需求，从而减少房地产企业的现金流入。房地产企业的经营受到来自“市场”和“政府”的双重外力影响，负债水平攀升的同时存货规模迅速攀升，房地产企业的短期偿债能力下降，也削弱了房地产企业的资产流动性，企业财务风险进一步提高。
（二）内部财务风险
外部财务风险是无法控制的，它往往是通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，房地产企业的内部风险是房地产企业自身内部原因带来的财务风险，其财务风险在于：
1.房地产开发周期风险
房地产开发产品的生产周期较长，周期越长期间的不确定因素越大，风险也就越大。一直以来，开发周期长曾给房地产企业能够带来超预期的收益。但随着房地产调控政策的进一步深入和细化，房地产开发周期越长，其资金成本等开发成本越高，政策等外部环境变化的可能性加大，其风险就越大；其次，在崇尚追求个性的当今社会，追求房地产产品的个性化也将成为趋势，开发周期过长，将使开发的产品缺乏创新性，从而失去市场竞争力。
2.房地产企业资本结构风险
目前我国房地产企业的资产负债率非常高， 调查显示多数房地产企业的资产负债结构都存在或多或少的问题，相当数量的房地产企业资产负债率都超过了60%的国际公认警戒线。过高的财务杠杆也使企业面临较高的财务风险。过高的负债率意味着企业每年需要支付大额的利息，占用了企业的营运资金，增加了企业的偿债压力，一旦资金的收回或筹资活动出现问题，就可能造成企业资金链断裂。同时，虽然高负债率可以起到节税的作用，但总体会加大企业的项目成本，会减少企业的收益。
自2010年楼市调控以来，银行存款准备金率多次上调，使银行放贷量迅速萎缩，让众多房企资金链面临巨大压力。因此，诸多房企开始通过信托产品、出让股权等方式融资。虽然新的融资渠道使房企紧张的资金链得以一定缓解，但统计数字显示2011年信托的融资成本基本在15%～22%之间，从而增加了房地产企业的资金成本，增加了其筹资的风险。而股权交易虽没有还款压力，但公司控制权的更迭、管理层的变更等因素会对公司的稳定发展产生不利影响。
房地产企业资金来源多样化后，房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。
3.房地产企业内部控制风险
长期以来，房地产企业依赖土地红利和人口红利，有项目经营即可获得巨额利润，因而忽视企业内部管理，不重视企业内部控制，管理人员对财务风险的特性认识不足风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。
在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。
内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，房地产企业开发企业环节多，其经营活动受限于多个政府部门，房地产产业为新兴产业没有成熟的内部控制体系可以借鉴，内部管理难度比较大，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。
三、房地产行业财务风险防范措施
（一）建立企业外部环境预警机制，提高企业自身的应变能力
房地产企业是受外部环境影响较强企业，在国家政策调控的背景下，房地产公司受外部环境影响更强。外部环境是客观存在的，外部环境变化带来的财务风险，企业无法对其施加直接影响。但可以根据外部经济环境发展规律和国家政策的态势，对其进行研究和分析，建立相应的预警机制，根据研究分析结果随时调整自身的管理制度、销售政策及财务政策。在增强财务管理应变能力的同时，也能降低不利条件对财务管理活动的影响，进而降低房地产企业外部风险。
（二）加强对投资项目的可行性分析的同时，制定科学后备措施
在项目设立初期，了解、熟悉当地房地产相关的政策、规定、房地产收费标准和房地产市场发展状况，从而充分明确可能存在的风险因素。
同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。
（三）根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构和筹资渠道，降低财务风险
房地产项目的开发需要大量的资金，特别是在企业的开发期，基本没有现金流入，这就要求房地产企业有较强的筹资的能力。在我国现阶段，资金来源主要是依靠银行贷款，在目前调控形势下，银行的资金供应量有限，从银行获得开发贷款的可能性进一步降低，因而开拓其他资金来源渠道，成为现今房地产开发能否持续的有一个课题。在如此大规模的资金需求量下，多渠道融资会分散财务风险。
同时，应该充分认识到现在房地产企业普遍存在的资本结构不合理的问题，加大企业自有资金的比例，努力将负债率调整到合理的范围内。
（四）加强企业预算管理、资金管理，重视日常资金运营风险的防范
首先，房地产企业应建立全面预算管理体系，特别重视企业的现金流量预算。保有充足的现金是房地产企业能够持续生存下去的关键。准确的现金流量预算，可以为企业提供真实的现金需求流量，有利于企业就此作出相应的筹资预算，减少筹资的盲目性，提示现金量不足的的风险时点，便于企业及时采取相应的防范风险措施。
其次，当前形势下多数房地产企业为获取银行开发贷款及按揭贷款，大多存在多个银行账户。在资金短缺的情况下，资金分散在各个账户，不利于有效利用。特别是大型房地产公司，资金分散于各个项目的各个银行，只有将资金汇集集中起来，才更容易发挥集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率。从而提高企业的抗风险能力。
（五）提高风险管理意识，加强内部控制与监督
房地产企业要增强全员的风险意识，特别是项目管理者的风险意识。在当前政府干预日强，企业应及时评估面临的相关风险，调整内部管理，建立制衡的内部管理机构，明确董事会、监事会、经理层及内部各职能部门的责权利关系，以风险管理为中心，加强内部控制制度建设，以控制财务风险。
在当前市场环境下，以加强内部监督，建立健全企业内部的各种监督机制。在加强财务监督的同时，建立定期内部审计机制，对本企业的内部控制制度做出有效地评价以及监督，以实现不断完善内部审计监督职责。定期聘请外部审计，对企业内部控制设计与运行的有效性进行评价，对内部控制存在的缺陷与风险进行评估，以及时完善内部控制体系。
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
[1]鲍会颖.房地产企业财务风险探究.黑龙江科技信息.2012（3）：167-167.
[2]赵晗华.浅谈政府调控下房地产企业财务风险管理.企业导报.2012（7）：52-53.
关键词：房地产；财务风险；防范
一、房地产企业财务风险的内涵
财务风险是指在企业财务管理领域中所遇到的各种风险，主要包括筹资风险、再筹资风险、投资风险、运营风险和收益分配风险，它本质是由于企业财务管理活动的不确定性所造成的。财务风险一旦控制不力，很容易恶化为财务危机，给企业带来巨大损失乃至破产的境地。
由于资金需求量大、对资金流动性要求较高、以及产品开发周期长等行业特点，房地产业的财务风险控制在企业发展中的作用尤其突出。从微观层面来说，房地产企业需要通过资金筹集来开展日常生产经营活动，一旦融资活动出现了偏差，或者筹集来的资金管理不当，就会导致资金使用效益大为降低，从而会加大企业财务风险。当国家经济政策变化，国际金融市场不稳定的时候，更容易增加财务风险的不可预测性。此外，房地产业的资本结构及项目投资合理与否也直接影响到其财务状况，有可能让其陷入到财务困境中去。
二、房地产企业财务风险的成因
（一）盲目举债，资金结构不合理。资本结构是指企业全部资金来源中权益资本与负债资本的比例关系。房地产业的资金通常由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成， 其中自有资金往往只占较小比例，负债资金会占到企业全部资金来源的60%以上，甚至高达90%，一旦企业风险管控不力，出现不能支付到期本息的概率就非常大。另一方面，负债经营会产生财务杠杆效应，在其他条件相同的情况下，适度负债会产生较明显的财务杠杆效益，会给企业带来更大的收益。但同时负债越多，利息支出越大，过度负债会在企业经营出现困难的时候加大企业到期换不上本息的财务风险，因此房地产业盲目举债导致资本结构不合理，进而使企业的债务风险大大增加。
（二）业务拓展过快，盲目投资。近年来的房地产业繁荣使大量房产企业赚的盆满钵满，对此一些管理者认为我国房地产行业是一个净赚不赔的领域，导致企业相关人员对财务风险的客观性产生了轻视。众所周知，只要有生产活动，有财务活动，就必然会存在一定的财务风险，财务风险无时不在，无处不在。一些房地产企业由于没有对项目规模、市场需求、投资报酬率、国家法律政策各方面进行系统深入分析，也没有进行广泛深入的市场调研，就匆匆对于投资项目进行决策，使得决策缺乏可靠依据，进而加大了财务风险。
（三）部分房地产企业经营者财务管理水平低。大多数房地产企业内部财权都由几个关键人掌握，太过于强调控制而疏于管理。大部分企业的账目除了一些非开票不可的业务都只是走形式，目的是为了应付有关监管部门，以上种种现实情况导致财务管理活动停滞在较低水平。再加上有些中小型房地产企业的财务人员本身的业务能力不高，导致财务人员制作的财务报表无法真实地反映企业的财务状况和经营成果，而企业决策者根椐财务报表的投融资决策缺乏科学合理性，这样就会导致部分财务决策失误，而财务决策失误正是产生财务风险和财务危机的重要原因。
（四）国家经济调控政策的约束。在近年来，随着土地闲置现象的日益普遍，我国政府根据实际要求出台了一系列新的土地政策。从根本上来讲，土地成本对房地产企业的资金要求较高，随着新的土地政策的出台，必然会导致企业内部成本提高，进而使房地产企业的资金周转僵硬，降低企业预期的收益。此外，房地产行业属于我国重要的税收来源，其所涉及到的税种较多且复杂，税负压力大，而企业内部资金主要依靠银行借贷或者资本市场融资而来，其所融入的资本额度越大，其税收筹划所获取的利益也就越大，但是带来的财务风险也越大。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别和发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大意义。
三、我国房地产企业财务风险管理的防范措施
（一）融资渠道多元化，优化资本结构，降低筹资风险。具体来说，企业良好的信用以及土地的抵押都是通过银行增加资金来源的不错选择，既减少了赋税又能尽量降低财务风险；同时也要控制企业的资产负债率，是产权资本和债务资本保持合适的比例关系，寻求最佳的资本结构，将筹资风险降到最低。房地产企业还要拓展融资渠道，除了采用传统的融资渠道以外，还可以通过股票、债券融资，这样不仅有助于使房地产企业做大做强，吸引外部的债权人对其进行投资，还有助于优化房地产企业的资本结构，降低房地产企业的筹资风险。
（二）加强投资项目管理。房地产项目投资的规模大，周期长等特点决定了其很容易受到社会环境等诸多因素的影响，故要进行投资项目应该先通过各种分析，包括定量和定性分析以及综合评估，决策投资方案都可能存在风险，因此要对这些风险预防和控制就需要单独或综合采取各种措施来应对：（1）科学的预测投资报酬率，要更加认真对待投资方案的可行性研究分析；（2）运用投资组合理论，优化资本结构；（3）重视风险规避措施，并形成一系列风险规避的监督体系；（4）积极采取其他措施，控制投资风险。
（三）提高经营者的财务管理意识。首先是提高决策者的财务管理素质。要不定时组织中高层领导进行财务培训和学习，至少要能够读懂各种报表及财务数据，尤其是三大报表，以便能够将各自的经验决策和职业经验更为科学合理转变为最佳决策，最大限度地降低财务风险。其次，应当以人为本，重视人才的吸纳及培养。对企业现有财务人员要加强培训提高其财务水平及职业素养，同时也要吸纳资深的财务人员到企业来，有助于企业财务人员素质的综合提高。最后，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及财务管理的特点，结合市场经济发展的要求， 积极探索从征地动迁到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化、制度化的工作流程，降低财务风险。
（四）密切关注国家调控政策。房地产企业要时刻关注我国政府对于土地、信贷、税收以及市场调控的相关政策，及时解读、熟知相关政策的变化要求，从而不断的调整工程项目投资的风向，降低成本压力与风险的出现。要坚持实事求是的工作办法，根据市场实际要求对产品进行定位工作。例如，近年来随着环境问题关注的提高，我国消费者越发趋向于绿色消费，因此房地产企业在迎合市场需的同时，也要跟随国家政策发展方向，做好低碳建筑的研发与建设工作，脱离以往高消耗传统经营模式，从而达到降低财务风险，提升企业的竞争力，使企业走上可持续发展的道路。
结束语：总之，处在我国经济转型期的房地产企业的形势依然严峻。为了确保房地产企业稳定发展，经营管理者必须时刻关注企业发展的各个阶段，密切关注及预防可能出现的各种财务风险，认真分析原因，制定针对性防范措施，通过加强对房地产企业的财务管理工作，真正促进房地产企业的长期可持续发展。
参考文献：
一、房地产企业的财务风险
房地产业是一个投资回归期长、利润高、风险大的资金密集型行业，资产负债率高，投资、融资金额较大。很多房地产企业的资产负债率达到70%以上，有的乃至高达90%，其存在的财务风险远高于其他行业。
由于开发地产产品建设时间长、单位总价高、负债经营程度高、受国家政策导向性强，不确定的因素多，如果决策失误、销路不畅、就会造成工程烂尾、大量库存、企业资金周转不灵，将导致企业陷入困境。
笔者认为，房地产企业财务风险主要表现在融资风险、投资风险、资金回笼风险三个方面。
（一）融资风险
房地产企业的融资方式有很多种，常见的有银行贷款、房屋预售款、房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等。银行融资是房地产企业发展链中的最关键的一个环节，为房地产的发展提供了最重要的资金保障。一般来说，房地产企业在项目开发的过程中，自有资金少于30%，更多的是依赖贷款。负债经营已成为房企的行规，常常是拿到土地立项后就马上向银行进行融资。一旦银行信贷出现压缩，支持减弱，房地产企业就会面临资金链断裂。
如最近媒体曝光的光耀地产，曾是惠州当地最大的开发商，其资金来源主要是银行贷款、信托基金和民间借贷。前期过度扩张，近期销售不顺，加之冲击上市未果，银行贷款和信托不能提供更多的支持。于是开始向民间进行融资借款，最高时其月息曾超过6分。2013年前后，几个项目销售困难，资金无法回笼，大量民间借款没法如期归还，从而陷入面对倒闭的窘境。
（二）投资风险
在房地产“黄金”时期，一些房企大规模“赛马圈地”。股权收购时对合作伙伴或项目开发不了解，全凭“三言两拍”。对项目缺少周全、系统的研究和分析，投资决策轻率，“跟着感觉走”。前期市场调研走马观花，对项目的前景盲目乐观，抱着一种“抢到就是赚到”的投机心理。在开发实际中，就会出现较大的误差。项目达不到预期效果，一旦宏观形势出现不利，立马诱发投资风险。
最新出现的“鬼城”天津滨海新区商务区，大量的写字楼、综合体主体已竣工，却被迫停工闲置至今，被戏称为央企在“种房子”。这是部分央企埋下的投资隐患。
（三）资金回笼风险
主要是指楼盘已达到预售状态，由于目前宏观经济的走弱，银行信贷紧缩市场背景下，成交量下滑，银行按揭款额度偏紧，放款速度慢等影响企业资金回收的多种因素，而这些因素的作用无法或难以预料、控制，使得企业成交量和房价大幅度下降，房地产业的资金回笼速度明显放慢，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。这是目前很多房地产企业面临的实际的财务风险。
二、房地产企业财务风险的防范
结合多年的房地产企业财务工作经验，笔者以为，提防企业财务风险可以采取如下办法：
（一）融资风险的防范
做好筹资计划，把控筹资风险，合理确定融资规模，根据企业的实际情况量体裁衣。企业融资不仅会有成本，而且有风险，有的还要付出惨痛的代价。故企业在融资时，首先要确定企业合理的融资规模。筹资过多，可能会增加融资成本。还有可能引起负债过多，偿还困难，经营风险增大。另一方面，如筹资不足，则又会影响到经营业务的正常展开。不仅要清楚企业资金需要、自身实情，还要考虑融资的难易程度和成本高低。
（二）投资风险的防范
1、加强房地产项目投资的可行性研究工作
可行性研究是房地产项目投资的主要依据，是防范开发风险的重要工具。必须正视加强房地产项目的可行性研究工作，科学、周全、有针对性地开展可行性研究工作。在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析，把握公司内部的优劣势、外部的机会风险（SWOT分析）。一定要独立、客观地去调查、分析和研究，必要时寻求第三方来完成，从而保证项目决策的科学化，这是房地产项目理性开发的重要保障。
2、加强房地产投资项目的风险管理
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、风险高等特点，注定了其中存在巨大的风险。风险管理必须“全民皆兵”。要实施系统的、动态的、全方位、全过程的投资项目风险管理。如专设风险管理机构，制订风险管理计划，明确风险管理目标，实行目标责任制。加强信息共享和部门协调，采取有效的风险防范措施，积极控制风险，强化房地产企业抗风险的能力，为企业的可持续发展保驾护航。
（三）资金回笼风险的防范
资金回笼风险防范的措施主要有以下几个方面：
1、强化外部环境的预测，并及时调整公司战略
平时应加强对宏观经济环境的监测分析，实时把握行业动态。如果房地产行业市场持续火爆，可能会因抢占市场而短期资金不足，则可以多渠道融资。毕竟通过预售活动，能迅速为公司带来稳定的现金流，则可以采取较为激进的营销手段和财务战略。如果整个房地产市场持续低迷，下行趋势明显，则必须有危机感，“快进快出”，加快降价，以价换量，尽快回笼资金。并将回笼的资金投入到尚未完工的在建项目，尽快进入预售环节。同时，要马上中止开发新项目。这就需要采取较为谨慎和保守的营销手段和财务战略。另一方面，公司应该熟悉掌握国家的税收法律政策，并据其做出正确的税收筹划，如土地增值税的筹划，减少公司的纳税资金流出，增加资金回流。
恒大地产自惊险上市以来，一直坚持“现金为王”，主动调整和适应市场。“开盘必特价，特价必8折”，这是其许多楼盘开盘最吸引眼球的广告语。今年上半年，恒大地产完成销售额693.2亿元，时间过半，任务完成63%，完成的销售面积也再次雄居全国冠军。
2、强化应收账款的管理，防范资金回笼风险
未雨绸缪，防患于未然。应收账款的管理，需要各部门和每位员工的支持和配合。销售部要负责收集核对按揭资料、核查客户信用、催缴预售款、逾期款项。银行按揭岗要督促客户在一定期限内（通常不应超过一个月）备齐按揭资料，并在第一时间交予银行办理，还要督促银行提高效率，确保按揭款尽快到帐。超过期限仍无法收回的，客服岗应及时转交法务部门处理，由公司法务部门制发催款书面函。若仍收不回的，则必须按合同中相应条款追究法律责任。财务部主要负责收取房款、开具销售单据、核清销售楼款、分析并报送应收账款、跟进回收情况等。要每月编制应收账款清单，作出分析，及时向公司领导和相关部门责任人报送。强化和规范应收账款的管理，加快销售款的回收，可避免资金占用，减轻坏帐损失，预防资金回收的财务风险。
3、优化绩效考核体系，强化应收账款管理
加强应收账款的回收，还要优化绩效考核体系，形成有效的约束和激励。首先要对销售人员设定双重考核指标，将销售提成与销售人员货款回收、销售目标实现挂钩，改变以往销售人员只追求销售目标而不顾及房款回收的结果，引导销售部门加强应收账款的回收管理。摸清业主的资信状况，对其进行严格信用评审，不能因为业主的征信情况导致按揭款审批不下，从源头上压缩应收账款的额度和期限，加快资金的回收。
关键词：房地产 财务风险
财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。
一、我国房地产行业财务风险类型
我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。
（一）外部风险
房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。
市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。
政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。
（二）内部风险
内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。
二、房地产企业风险评价研究
（一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系
科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。
（二）拓展多元化融资渠道
房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。
（三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平
作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。
（四）做好市场调研，降低市场风险
房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需求及市场承受能力，避免不必要的损失。
参考文献
关键词：房地产企业；财务风险；管理
我国在经济的发展过程中同时也重视对基础设施的建设，并且也在不断的提高城镇化建设，人们对于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在这样的大背景环境下，我国的房地产行业迎来了一个大的加速时期。在初始我国为了保证房地产行业的健康快速发展，开展了一系列的扶持政策，但是随着经济的增长速度，房地产行业在快速发展的过程中存在的问题也逐渐凸显出来，首当其冲的就是房地产企业的财务风险管理问题。
一、房地产企业财务风险的概念
风险一词主要是指不能明确各种事件发生的概率，并且也不能控制事件发生对于主体所造成损失的大小，而且也不确定事件发生时是否可以承担损失的概率。通过对房地产企业财务活动方面进行划分，一共可以分为以下四个阶段：第一个阶段是筹资阶段，第二个阶段是投资阶段，第三个阶段是资金回收阶段，第四个阶段是收益分配阶段。并且通过对房地产企业财务活动的这四个阶段进行分析发现，在每个阶段所产生的对应的财务风险为：一是筹资风险，其主要的内容是负债规模的大小以及房地产企业是否有能力偿还的问题；二是投资风险，主要的内容是对于房地产企业的投资项目中的不确定因素的损失情况分析以及项目实施的可行性分析等；三是资金回收风险，主要的内容是企业在后期回收款项以及存货方面的控制；四是收益分配风险，主要是指在企业获得收益后企业内部出现的问题[1]。
二、房地产企业财务风险的内容
房地产企业在筹集资金时的途径通常是以下三种，分别是通过发行股票以及向银行进行贷款和发行债券。后两者都需要支付一定的利息，通过这种负债经营可以有效地解决房地产企业自身运营中投资多以及项目周期长的问题。但是企业在进行筹资的过程中所产生的财务杠杆是一把双刃剑，所以需要企业充分的对自身实际情况进行考量再选择负债的规模。房地产财务风险主要体现在以下三点：第一点是偿付风险，主要是企业对负债的偿还方面；第二点是债务资金成本的变动风险；第三点是再融资成本以及筹资渠道的变动风险[2]。
三、房地产企业财务风险的管理策略
(一)在筹集资金方面的风险管理
在筹集资金方面的风险管理主要包括以下几点：一是房地产企业要加强自身对于资本结构的建设，一定要将自身的发展情况与完善的资本结构理论相结合，并且将权衡理论作为建设的基础，对于负债规模需要符合房地产企业的财务实情，太大的负债规模可能会直接导致房地产企业破产或者贬值。主要的原因是由于房地产企业负债规模过大的话会导致企业在负债运营的过程中出现没有资金偿还的现象，并且这种无法偿还的风险也是随着负债规模的扩大而增加的。二是要扩展筹集资金的渠道，目前我国房地产企业应用最为广泛的筹资手段就是向银行申请贷款，从而忽视了债券筹资这种筹资方法，债券筹资在其他领域都取得了良好的成效，所以目前我国也在大力支持房地产企业使用这种方法进行筹资。房地产投资信托主要是指房地产企业聚集多个投资商进行筹资，并且为每个投资商都发放受益凭证，通过委托专业的投资机构进行管理，最后再将资金收益发放给投资商[3]。此外筹资渠道还有包括海外地产基金、私募方式筹集资金、典当融资以及合作开发等，企业可以根据自身的实力选择筹资的渠道。
(二)对投资方面的风险管理
为了有效的控制房地产企业在投资环节的财务风险，就需要企业在开展新的项目的同时要严格的对项目进行可行性分析，并且要对项目所涉及的各个环节做出报告，例如项目的投资成本等。首先房地产企业需要对投资的项目进行可行性分析，并且对项目的每个环节都需要进行预算统计，从而提高企业的抗风险能力，企业要明确市场的需求，从而再考虑自身的经济效益。其次，企业在整个可行性分析的过程中需要注意以下几点：第一是该项目的市场需求；第二是当地政府的规划以及政策是否影响到该项目的开发；第三是该项目施工地点的周边环境因素。房地产项目的开发不仅可以给房地产企业带来客观的经济效益，同时也可以促进房地产项目周边的发展，所以在投资项目前一定要充分的进行可行性分析，并且将动态指标与静态指标相结合，从而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地产企业运营中的风险管理
在对房地产企业正常运行中的财务风险管理中，房地产企业首先要有财务风险的意识，从而在面对财务危机时才不会出现措手不及的情况。房地产行业作为一个高投资、高风险的高危行业，这也就致使房地产企业在正常运营中同样要承担大量的风险，所以房地产企业在这样的发展环境下就需要提高对财务风险的意识程度，在日常的运营中就应该加强风险管理的建设，从而做到有备无患。房地产企业应该时刻的关注市场经济以及房地产行业的最新动态，并且积极地响应国家的政策制度，在企业内部针对所处的环境状态适时的进行调整，从而提高房地产企业对于财务风险的应对能力。房地产企业在日常不仅需要提高风险意识，同时也需要对企业内部的财务部门增强管理，树立科学的发展观念，提高企业自身的信誉度，并且加快企业资金的流通速度。在进行资金管理方面还应该进行全面的预算，从而避免企业在运营的各个环节中出现非法的情况造成资金的流失，从而实现房地产企业的可持续性发展。
(四)在房地产企业资金分配方面的风险管理
针对于我国的房地产行业的发展特点以及发展状况，房地产企业应该将经营过程中所产生的现金流量净额作为在分配决策过程中的主要财务指标，主要的原因就是现金流量可以有效的反映出企业的现金收支状况，因此现金流量数据比企业的利润更加重要，由此可以说明就算房地产企业的利润在上升，但是如果企业的现金流量在持续下降，那么长远来看企业的盈利其实是在下降的[5]。
(五)房地产企业内部制度对财务风险的管理
房地产企业内部的建设主要涉及以下三个方面：一是对市场情况的掌握；房地产企业需要建设专门的信息收集分析部门或人员，从而对市场的情况进行调研，并且及时的掌握其他房地产企业的工作情况以及国家出台的相关政策，从而企业可以采取有效的防范措施并且提高企业的应变能力。二是要加强企业内部工作人员的自身素质，从而提升企业的总体工作水平；三是要加强企业对于财务方面的管理和控制，建立完善的财务管理制度，避免为不法分子造成可乘之机。
四、结论
房地产行业目前仍是我国经济发展中的重要组成部分，并且有着较好的发展前景。本文旨在探究房地产企业在面对激烈的市场竞争、突出的内在矛盾以及外在调控压力的情况下，是如何科学有效的进行财务风险管理，从而实现自身的可持续发展。
作者:卞晓燕 单位:沈阳坤泰房地产开发有限公司
参考文献：
[1]曹阳.基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究[D].哈尔滨理工大学,2014.
[2]石梦娜.我国房地产企业财务风险控制研究[D].武汉理工大学,2013.
[3]许璐.房地产企业财务风险预警管理研究[D].武汉理工大学,2012.
关键词：财务风险；财务风险的划分；对策
中图分类号：F23文献标识码：A
一、财务风险的内涵
财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险是风险中最为常见的一种，其强调的风险主体是市场经济的参与者和竞争者。财务风险按其在经营过程中的表现不同，可以分为狭义的和广义两种。
（一）狭义财务风险。狭义财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。
（二）广义财务风险。这种观点认为，企业财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。所以广义的财务风险就是指在企业的经营活动中，由于各种难以或无法预料和控制的因素的影响，使企业实现的财务收益和预期财务收益发生背离，因而有蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中的某一方面或环节的问题，都有可能使得风险转化为损失。这种对企业财务风险的界定方式，有利于企业经营者从市场经济的高度，以企业的价值或资金运动为主线，来辨识、衡量、评价和处置所面临的全部风险。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。因此，本文认为，广义观体现出了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。因而本文将财务风险定义为：企业在经营活动中，由于外部环境和内部条件发生各种难以预料或控制的变化，而导致企业财务状况的恶化和经营成果的降低。
二、房地产企业财务风险的划分
房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。
（一）筹资风险。即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿付债务本息和投资者报酬的风险。房地产企业的自由资金比例较低，大多数房地产企业的开发基金主要来源于贷款。经调查显示，当前我国的房地产市场资产负债率水平普遍超过了七成，有的甚至达到了九成以上。房地产行业是高风险、高收益的行业，很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用。
（二）投资风险。即企业因投资活动而给企业带来的风险。房地产项目投资机会的选择与决策分析是整个房地产开发经营过程的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作。投资机会的选择由投资机会寻找和筛选两个过程组成。可见，不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解、调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析等基础上完成的。而在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。
（三）资金回笼风险。即企业在销售实现过程中由于赊销的原因，在成品资金转化为结算资金以及结算资金转化为货币资金时，转化过程中时间和金额的不确定性。房地产企业多数自由资金比例低，房地产开发所需要的资金基本上依靠银行贷款，资产负债水平高，同时房地产企业在销售的过程中并不都是一次性能收回产品的投入的。此时，企业因债务规模过大或债务期限结构不合理，可能会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。
三、防范房地产企业财务风险的对策
（一）制定合理的财务预算并有效实施。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业所投资项目的成功与否，也会给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该以项目预算和资本预算为前提条件，对企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整做出合理、具体的安排。这就要求企业财务部门在制定前期预算的过程中，应该积极、详细地考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容，并且根据资金使用标准执行财务预算，以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应，让企业根据市场制定投资决策，避免出现资金失误而造成资金损失。同时，企业资金预算的制定，企业财务部门应该参照企业的整体运作情况，对资金的需求和使用详细地规划，建立一个完善的企业财务预算指标体系。在企业的日常运营过程中，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，对企业财务使用做好检查、考核工作，合理调整企业的经济运转，让自己的财务职能得到充分的发挥。
（二）融资渠道多元化，优化资金结构。我国多数房地产企业自有资金比例低，资产负债率水平高。房地产企业应当适当控制负债规模，在充分估算企业偿债能力下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金，以不断完善、优化自己的资金结构。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，对企业的资本使用合理规划，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，这样就能避免资金的浪费；企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大。这样，能够吸引到很多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助，同时能够不断优化公司结构，对于降低财务风险能够发挥良好的作用。
（三）提高房地产企业财务及高管人员综合素质
1、决策能力。单位负责人应对本单位的财务管理工作负责。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力；不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。决策者通过学习和培训要能够读懂资产负债表、损益表和现金流量表三种主要财务报表。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。财务管理是围绕资金运动而进行的融资、投资、资金回收和利润分配等内容的管理活动。建设的重点在于满足预算和现金流所需的资金，实施恰当的风险控制，确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当的监督与控制。为适应不断改革和发展的新形势，必须培养一支有素质、懂管理、善于开拓创新的财会队伍。企业负责人要积极鼓励和支持财会人员参加各种类型的业务培训和学习，一方面选派思想素质好，责任心强，能力高的财务人员到企业来；另一方面加强企业现有财务人员专业培训，加强会计法、会计制度等内容培训，使财务人员能适应房地产企业的财务工作。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。不断提高其理论水平和业务素质，提高其处理和解决实际问题的能力。建立财会人员继续教育检查和考核制度，从制度上保证财会人员素质的不断提高，注重对在职财会人员加强职业道德教育，增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。
2、财务战略能力。资金是制约企业发展的关键因素。财务管理的职能是预测公司资金的需要量和筹集公司所需要的资金。房地产企业财务策划常常以增加财务杠杆效益为出发点，采用积极的筹资策略，合理控制债务比重，要加强资金管理，尽可能地降低资金成本，减少筹资风险。但不能仅满足企业当时的资金需求，应该以科学的战略管理眼光来设计、保持和拓展筹资渠道，使企业不断获得稳定、可靠、低成本和低风险的资金。
（四）开支节源，重视成本控制。成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。一是确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本；二是建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时，明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。
四、结语
综上所述，由于房地产企业自身投资金额大、项目开发周期长、资金回笼较慢的特殊性，其投资收益容易受社会经济环境以及政府政策的影响，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。而房地产行业同时又是高风险行业，房地产企业进行项目投资必然伴随着投资风险。房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的收益。
（作者单位：石家庄经济学院）
主要参考文献：
[1]王春盛.金融危机下房地产企业财务风险管理与防范[J].经营管理者，2009.
[2]高陛珍.论房地产企业的财务风险防范[J].中国总会计师，2009.
关键词：财务风险，房地产，资金周转率，现金流量
改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。
一、 财务风险的概念
狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。
二、 房地产企业财务风险的特征
2.1 资金周转率比较低
房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。
.2.2 过度使用财务杠杆
房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。
2.3 资产期限不匹配
越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。
2.4 现金流入期限不够均衡
良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。
三、 财务风险的类型
3.1 偿债风险
偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。
3.2 营运风险
营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。
3.3 盈利风险
盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。
盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。
3.4 发展风险
发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。
企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。
3.5 现金流量风险
现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。
参考文献
[1] 宋民刚.我国A股上市地产公司财务风险特征研究[D].河北：河北经贸大学，2010：10-14
[2] 桂琳.房地产上市公司财务风险评价研究[D].武汉：华中农业大学，2010：17-18
摘 要 本文从目前房地产企业面临的宏观经济环境的背景入手，利用房地产企业的财务报表分析了当前房地产也面临的财务风险，并对这些风险提出了风险管理措施。
关键词 房地产 财务风险 风险防范
一、引言
房地产行业是典型的资金密集型行业，资金投入量大、回收期长以及变现能力差的特点决定了该行业必然会面临巨大的财务风险，因此，对当前房地产行业的财务风险进行深入分析，并寻求有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。
二、当前房地产业财务风险现状分析
以下分析中主要选取四个房地产业的标杆企业：万科、招商、保利、金地。
（一）财务风险分析
大多数上市房地产企业的速动比率较低，资产负债率偏高，且现金流为负值，财务风险并不低（见表1）。
从四家标杆房地产企业的现金流情况来看，经营性现金流均为负。保利地产三季度末的经营现金流已经为-81.76亿元，比上年同期现金情况减少67.67%。甚至有部分企业的现金流较去年相比下降了200%以上，如万科地产现金流为-6.2亿元，比去年同期下降了220%。
1．速动比率明显降低，短期偿债压力大
从表2可见，在目前楼市低迷的情况下，速动比率比流动比率更好的体现公司的短期偿债能力。与2007年第三季度相比，2008年三季度的速动比率均有所下降，分别为0.22、0.29、0.18、0.12，这说明四家企业在经历了大幅拿地、迅速扩张之后，出现了严重的资金压力，均需要加强对资金的风险监控。尤其是招商地产，三季度的速动比率为0.31，处于较低的水平。目前，招商地产急需提高资金的运营能力，减少短期偿债压力。
2．资产负债率普遍偏高，长期偿债令人担忧
从表3可以看出，万科、保利、金地、招商四家上市房地产企业2008年三季度的资产负债率均为70%左右，高出60%的警戒线。与2007年相比均有所提高，提高最明显的是金地集团，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年内到期的非流动负债为39亿元，较年初增加254.55%；长期借款上升为81.91亿元，较年初增加51.55%。而截止9月末，金地的销售额不到79亿元，经营活动产生的现金流仍为负。
（二）盈利能力分析
1．营业收入增加，但仍难抗行业大势
从上表中可以看出，四家标杆房地产企业营业收入同比普遍增长，但仍难抗行业大势，纷纷调减销售。报告期内万科业绩稳步增长，前三季度营业收入为141.73亿元，同比增长59.04%，其中第三季度的营业收入为52.87亿元，同比增长71.04%。保利地产2008年前三季度的营业收入为39.09亿元，同比增长71.22%。但仅从第三季度的营业收入来看，却都存在一定幅度的下降，第三季度的营业收入为13.12亿元，同比降低27.53%。
2．利润增长放缓
万科第三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.42%。对于第三季度净利润的下降，万科的解释是手计提存货跌价准备等因素的影响，也即万科目前的存货降价，导致了利润下跌。
而保利地产2008年前三季度的净利润均有大幅增长，高达12.67亿元，同比增长125.38%，但仅从第三季度的净利润来看，却都存在一定幅度的下降，同比降低18%。
金地集团前三季度的净利润出现小幅增长，同比增长分别为7.02%。从第三季度单季数据来看，净利润为1.10亿元，同比下降10%。
招商地产前三季度的净利润也呈下降趋势，降幅19.05%，仅从第三季度单季数据来看，净利润却出现大幅提升，达1.7亿元，同比增长170.26%，而其净利润并不是来自于主业务地产业务，而是由于远期外汇买卖合同的公允价值增加所致。季报显示，招商第三季度公允价值变动收益为1.11亿元，同比大幅增长667.44%。
（三）资产管理能力分析
1．存货激活，存货周转率下降
由于房地产项目建设周期一般为2-3年，按照村后在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。但四家标杆房地产企业早在2007年就已经跌破0.4这一安全值。
其中，保利地产三季度末存货为417.51亿元，比年初增加48.66%，成为四大龙头中存货增幅最大的公司。而在广深两地大幅降价的金地集团，存货也达到265.91亿元，比年初增加42.77%，即使再出现类似去年的热销情况，它的存货也能再卖3年。
招商地产三季度末存货为215.52亿元，比年初增加25.54%。招商地产今年的计划销售目标为100亿元，而前三季度仅完成销售额约50亿元。低迷的市场严重影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压。
即便是龙头企业万科，2008年三季度的存货也已高达873.76亿元，较年初增加31.45%，约占其资产总值的72%，以万科三季度52.87亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要近2年的时间。
2．现金流持续恶化，资金压力大
存货的大量积压，严重的制约了经营性资金的流动性，目前，大部分上市房地产企业经营活动产生的现金流量净额均为负值，而期末现金流仍保持正值，这是由筹资活动产生的现金流来弥补的。万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，2008年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-19.89亿元，投资活动产生的现金流量净额则更低，达-21.3亿元。保利地产更为严重，已经连续5年出现负现金流增长，2008年三季度末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元，同比减少67.67%。
三、当前房地产企业进行财务风险管理的措施
1．建立多元化的融资渠道，降低资产负债率。一方面，加强预售房款、银行贷款、股票、债券融资、合作开发等这些传统融资渠道的管理。另一方面，可以通过吸收股权投资来扩充自有资金；或者可以利用房地产信托计划融资。通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，改善资本结构减轻筹资压力、降低财务风险。
2．进行市场调研，防范市场风险。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。
3．建立适应市场的营销策略。各房地产企业需要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用，创新营销策略，进一步拓展市场。
4．进行财务分析和财务监督。加强投资项目的风险分析和方法性研究，对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督，准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
5．加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质。
6．确定财务成本管理战略、加强内部控制、建立健全策划监督体系，最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。
参考文献：
关键词：房地产企业 财务分析 财务风险 激烈
一、房地产企业的风险类型和特点
（一）房地产企业项目的筹资风险及特点
1、房地产企业在项目开发初期，自有资本比例很低，主要依靠负债进行开发
当前，我国的房地产企业自有资金很少，资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处，然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期，房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说，房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表，在其背后其实背负着巨额债务。
2、房地产企业再融资困难
由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款，负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低，将会直接面临资金断裂的风险，这对房地产企业而言，将是致命的。
（二）房地产企业项目的投资风险及特点
房地产企业前期所需资金数额多、投入较大，这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响，使得房产项目无法达到预期收益或目的，而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响，直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。
（三）房地产企业的项目经营风险及特点
房地产企业的经营风险主要是指两部分，一种是材料采购风险；另一种是存货变现风险。
1、材料采购风险
是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下，钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨，房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。
2、存货变现风险
房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本，从而使其预期收益被减少。从2007年开始，我国政府为了抑制通货膨胀，一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧，房地产企业的财务成本被持续增加，间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升，直接造成市场对房产的需求降低。
二、房地产企业应加强财务分析，防范财务风险
（一）通过偿债能力分析，防范财务风险
1、从分析短期偿债能力入手
房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值；速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言，房地产企业的流动比率和速动比率越高，企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多，短期偿债能力也越强。但是，在实际的财务分析时，尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时，还要结合房地产企业的自身特点和行业情况，比如，房地产企业资金回流慢，前期投入通常较多。在这种情况下，财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如，对房地产企业而言，有时流动比率和速动比率虽然较高，但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为，倘若应收账款存在大量呆账、坏账，那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理，现金比率也并非越高越好。若其过高，可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度，从而造成资金浪费或闲置现象。
2、从分析长期偿债能力入手
长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中，资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常，该比率越低越好。比值越低，代表负债的偿还度就越高，财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高，表明房地产企业具有较高风险的财务结构；反之，倘若比值较低，则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言，该比值越低越好，比值越低，表明房地产企业债权人的权益就越有保障，财务风险越小。
（二）通过支付能力分析，防范财务风险
对房地产企业而言，支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说，支付能力的好坏，是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力，可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。
1、从分析现实支付能力入手
现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较，计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言，现实支付能力指标越大，房地产企业的现实支付能力就越强。反之，则相反。但是，并非该指标值越大越好。如果该指标值过大，则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常，计算得出的周转月数在3上下较为合适。
2、从分析潜在支付能力入手
潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前，会计期末的全部货币资金和有价证券（抛去借入款）的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常，房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多，则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而，有价证券、银行存款，以及借入款的期限都长短不一，变现能力和风险程度也各不相同，因此，在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中，运用该指标数据时，所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯，是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时，还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量；企业的收入和支出情况；借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此，实际支付能力的预测才能更接近实际。
（三）开展成本控制分析
无论何种企业，成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此，在房地产企业的财务分析中，还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时，面对成本升高与降低时，要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次，还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点，制定对应的操作规范和有效的防范方法，以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法，以提高防范财务风险的能力。对此，可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等，从整体上做好“全成本核算管理”，开展定量分析以及合理利用各种技术设备，实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划，调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。
三、结语
总而言之，具有一个资金密集型的行业，房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险，提高资金运转效率和安全性，就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手，分析企业的现实支付能力与潜在支付能力，并且对成本控制进行分析和掌握，唯有如此，才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化，获得更高的房地产项目投资收益，也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。
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