时间：2023-07-24 16:33:07
导语：在房地产公司经营状况的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
[关键词] 房地产；公司负债；风险防范
[中图分类号] F470 [文献标识码] B
房地产行业在我国的经济发展市场中占有重要的地位，这主要c我国的社会经济发展阶段和目前的国家政策有关系，目前我国正在积极推动城镇化建设和城乡一体化建设，在城镇化建设的背景下，大量的农村和落后城市正在积极推进旧城改造计划，在这个过程中必然要进行拆迁和楼房的兴建，这样一来就促进了房地产行业的发展。而在我国的大型城市中，大型发达城市的外来人口和流动人口不断增多，也促进了房地产市场的繁荣发展。虽然房地产市场的前景良好，但是房地产市场上市公司的负债状况却不容乐观，存在很多的问题，希望本文对于房地产上市公司负债状况的分析，能够帮助对房地产公司合理处理负债问题，提高债偿能力做出贡献。
一、我国现阶段房地产上市公司负债状况分析
（一）房地产上市公司资产负债率多年来持续攀升
我国房地产上市公司资产负债率连年上升并且负债水平较高。从表1中我们可以看出，我国2008年的资产发债率为62.91%，2009年的资产负债率为65.19%，而2016年的资产负债率则高达76.49%，通过这些数据我们发现近年来，房地产上市公司的负债率持续攀升。在高负债率下，一旦资金链条出现断裂，那么就会引起一系列的不良反应，这样一来就容易导致房地产业自身财务出现问题，这不会影响到房地产公司的业务经营，也会使得和房地产商相关的上下游企业一起产生连锁反应，并且波及到银行系统，严重的还会危及到国家的经济发展，引起社会的动荡，因此房地产业的负债率问题不得不引起重视。
（二）以银行贷款为短期负债结构
房地产上市公司为了维持公司内部运营和生产建设需要发生借贷行为，主要是通过银行借贷，这说明公司的短期融资能力和资金能力不足，房地产上市公司的流动资金不够，这种情况的产生可能有两个方面的原因，一是房地产上市公司的经营存在困难，资金回收和资金的利润率很低。二是房地产上市公司受到了央行调整存款准备金的问题，使得房地产上市公司存在困难，这样极容易造成房地产上市公司资金流通的困难和经营信用方面出现风险。
（三）负债融资来源有广泛化和多元化的趋势
房地产上市企业不再仅仅依托于银行，而是积极扩大各方面的融资来源，努力促进房地产上市公司出现广泛化和多元化的趋势，主要表现在股权性融资开始出现并慢慢占据了重要的位置，房地产上市公司的一大优势就是可以通过上市获得大量的外部股权融资。在其他行业，上市公司会通过股权融资的方式获得大量的资金，这种股权性融资在其他行业的融资途径中占有主要的位置，但是在房地产市场领域，这种股权性融资并没有占有主要的地位，而且我国房地产虽然市场巨大，但是我国的房地产公司想要上市却并不容易，目前已经上市的房地产公司并不多，不过这种广泛化和多元化的趋势是有利于房地产公司融资的稳定性，从而保证房地产投资发展的速度，因此房地产公司还应该在具备实力的情况下积极的谋求上市经营。除此之外，还有房地产基金的融资方式，但是这种融资方式主要是在国外比较发达，但是在我国还出于起步阶段，不过房地产上市公司也不应该放弃这一块的融资，通过各方面的途径扩大企业的融资。
（四）基建工程债务较多
房地产行业主要有房地产开发企业，房地产中介服务企业以及房地产物业管理企业三个部分组成，而房地产上市公司中，房地产的开发企业债务较多，房地产公司尤其是在基建工程方面存在较多的债务，主要是因为房地产企业一般的经营思路是房地产开发商通过银行借贷的方式向当地政府拿地建房，之后再通过和上下游企业的贷款合作、先开发建房，等房子建起来之后再通过买卖的方式将房地产出售回收资金偿还给银行，所以房地产开发公司基本上是通过负债的方式进行基建的，这样容易出现的一个问题是如果房地产上市公司的资金链断裂，那么房地产公司只好将抵押的房屋用来偿还银行贷款，容易造成开发商、银行和业主间的纠纷，引起社会的动荡和不安。
二、我国房地产行业负债引致的风险问题
（一）不良贷款对银行业产业冲击
房地产行业的发展不仅仅是关乎企业本身的生死存亡问题，更是关系到企业民生，在现代城镇化发展的情况下，政府也十分重视房地产行业的发展，而且房地产行业是银行的贷款大户，但是一般而言房地产公司不仅仅是开展房地产的业务还可能开展企业的业务，并且房地产行业受到国家政策的影响很大，因此房地产行业的未来发展难以预测，这样就容易使得银行存在不良贷款，如果一旦房地产的银行贷款出现了坏账或者逾期的情况对于银行业的冲击是很大的，这将导致银行业的经营困难，所以房地产行业的发展直接关系到银行业的发展经营状况。如果银行业再出现问题，这对于一方的经济是一个严重的打击。
（二）拖欠债务将影响上下游企业的发展
现在随着房价的不断上涨，房地产建设所涉及到的上下游企业也受到了影响，因为房地产的基建基本上是需要外部融资来建设的，所以在建设之初会度通过负债的方式和上下游企业开展经营业务，但是如果房地产公司存在负债问题，资金周转出现困难甚至出现资金链断裂的危险，那么和房地产相关的上下游企业都会受到影响，尤其是和房地产业发展息息相关的钢铁业、木材业和建筑行业等都会出现经营方面的问题，从而影响到社会的整体发展。
（三）拖欠工程款会产生连锁反应
拖欠工程款是房地产公司容易发生的情况，因为房地产建设公司的建筑基本上都外包给建筑商，而建筑商所雇佣的建筑工人的流动性比较大，因此，容易出现房地产公司拖欠建筑商工程款的问题，而建筑商也容易出现拿到工程款却不发给建筑工人或者是只发放一部分的情况，这种拖欠工程款引起的连锁反应波及到多个行业和建筑工人的家庭，而且也容易引发社会问题，在社会上就出现过因为拖欠工程款民工出现跳楼威胁等情况，引起不良的社会反响，也影响到房地产行业的声誉。
（四）问题积压可能会导致系统风险
从表2和表3中可以看出一些房地产公司不能够正确估计市场，不能够根据企业本身的实力来开发房产，而是采取推土机式的，搞房地产开发的工程，房地产开发公司先从银行进行贷款，之后再通过这笔资金向当地政府拿地建设，拿到地之后再将地抵押给银行，再进行贷款再去拿地，房地产圈地之后再通过借贷的方式进行开发建设，一般和建筑公司、以及钢铁、水泥等建筑业进行借贷，等房子盖起来之后只等着靠出售楼房回款，但是目前房地产市场出现饱和的情况，市场前景不容乐观，多方拖欠的贷款有的是用楼房抵消贷款，而有的则H仅拖着，这样就会引起银行系统、建筑等行业以及建筑工人本身的矛盾，使得房地产行业积压的问题产生了蝴蝶效应，导致多方的问题，从而影响房地产行业的长期发展以及房地产行业的信誉。
三、国房地产上市公司负债结构性问题风险防范的对策
（一）积极响应“去库存”政策
目前，房地产市场存在饱和的趋势，尤其是在中小城市，房地产市场已经饱和，但是还是有很多房地产商不满足于现状，有合适的地块就采用银行的贷款疯狂的融资，之后进行房屋建设，这就使得房地产市场一方面存在着尚未出售的挤压楼房，另一方面却在大肆建设新楼房，不断开发新楼盘，但是这房地产的开发建设对于房地产本身来说存在回款时长的风险，这也会连累银行等相关行业，使得资金无法进行合理有效的流动，我们国家面对了这一情况，对于房地产市场提出了一系列的调控政策，其中最重要的一条就去库存，要求房地产市场先消化目前的库存，先解决当前的问题，将一些挤压的房屋通过积极的政策调控进行消化这样在降低了房地产公司贷款压力的同时也帮助有利于改善民生。房地产市场的去库存政策有助于缓解银行等系统的还贷压力，增加房地产公司的现金流，帮助房地产公司积极健康的发展。
（二）融资时加大风险测评和规避风险的准备
房地产这个行业有一定的特殊性，因为房地产行业是人们生活中的必需品，可能房价受到市场的影响有高有低，但是却不存在消亡的情况，因此很多房地产开发商的思维是建造好了房子慢慢出售，所以房地产公司在融资时候以能够融到资金，能够扩大融资为根本，却不考虑融资的风险，很多房地产公司认为只要能够融到资金，就应该采取先发制人的手段在优势的地块拿地进行建设，这样才能在房地产市场获得优势，然而房地产公司要想做大做强就必须要有稳定的资金来源，一旦资金出现风险，那么企业的信用就会受损，这些房地产可能会被银行抵押，从而成为抵押资产而无出售，这将会导致房地产公司的破产。因此，在融资时应加大风险测评并在规避风险上做好准备。
（三）强化企业的日常信用管理
企业的信用管理在影响到企业的投融资的一个重要方面，如果企业的信用缺失，那么必然会出现经营困难，也更不用谈企业的融资情况了，所以，房地产公司应该重视对于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三个方面，一是公司对于银行的信用管理，银行是公司的重要借贷主体，所以房地产公司应该在银行的借贷上加强信用，重视和银行之间维持良好的合作关系，积极和银行进行磋商，在资金借贷上研究新的思路，新的政策，通过合理的借贷方案的设计，争取资本利用的最大化，争取双赢的局面。二是上下游企业的信用管理，针对有信用的房地产企业，上下游企业会对还款的时间和还款的金额有一定的优惠措施，所以企业在和上下游企业进行业务洽谈的时候要通过信用优势尽量延长还款时间，但是一旦贷款到期就应该尽快的还贷，这也有利于企业的正常日后和这些企业的友好合作。三是企业的建筑商之间的信用，如果企业拖欠建筑商的款项，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工资，这样就容易引发社会事件，从而影响房地产公司的信誉，因此加强和企业建筑师之间的信用，有利于营造良好的社会声誉，促进商品房的销售。
（四）扩大合作领域以降低结算风险
房地产行业应该扩大融资的范围，不要将融资仅仅依靠银行和债券公司，由于目前受到全球整个经济发展不景气的影响，也波及到了金融行业，如果房地产仅仅是依赖银行作为主要的信贷资金来源，那么就容易使得房地产在银行业务不景气的时候无法扩大资本融资，而且银行贷款基本上都会有连锁反应，这也容易导致在金融借贷方面银行业集体不予合作，这将会给房地产公司的发展造成很大的困难，银行业应该开拓合作领域，积极的和信托公司、房地产基金公司等加强合作联系，确实银行系统是一家独大，可以给房地产企业提供不菲的资金，但是房地产系统应该多方融资，这样减小各方融资压力的同时可以降低结算的风险。
（五）政府有关部门要加大行业监管力度
房地产的市场经营除了靠内部的自律和自觉之外，还应该加强政府对于房地产市场的监管力度，房地产市场要想取得良性的发展，更需要政府相关部门的合理严格的监督政策，房地产行业主要的作用是解决居民的住房问题，但是房地产作为特殊的商品，需要占用土地，所以政府应该合理规划当地的土地使用情况，在梳理统计当地房地产库存的同时，结合当地经济和人口发展的情况，在房地产征地审批，房地产银行借贷审计方面都应该加强管理，这样有利于规范房地产行业的发展，也有利于整个房地产行业系统的良性规范化发展。
结语
房地产市场在国民经济中占有重要的地位，房地产市场对国民经济的贡献比较大，而且在国家发展过程中也起到重要的作用，但是近年来也存在房地产市场发展过快、过乱的情况，表现为我国现阶段房地产上市公司存在负债水平较其他上市公司负债水平较高，主要是以银行贷款为短期负债结构，负债融资来源主要有广泛化和多元化的趋势以及基建工程负债较多；这样会引起不良贷款会对银行业造成冲击，拖欠债务将影响上下游企业的发展，拖欠工程款会产生连锁反应，问题积压可能会导致系统等风险因此房地产积极响应“去库存”政策，融资时加大风险测评和规避风险的准备，强化企业的日常信用管理，扩大合作领域以降低结算风险，政府有关部门要加大行业监管力度。希望本文对于相关研究者有所贡献。
[参 考 文 献]
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【关键词】 两阶段DEA模型 房地产 经营效率
一、引言
作为国民经济的支柱型产业，中国房地产行业近年来突飞猛进地发展，房地产企业的队伍不断壮大。但在后金融危机时代，我国政府为抑制房价过高实施了一系列的宏观调控政策，房地产行业受到了显著影响。但是，行业与企业自身的经营效率和综合能力才是反映房地产公司经营状况的终极指标，也是房地产公司能否顺利渡过经济减缓期的决定因素。
近年来，国内外学者围绕房地产上市公司绩效评价问题展开了积极的研究和探索。Wang（2007）指出DEA工具在绩效评估中和传统的方法相比，评估结果更为客观。Zhang（2009）等构建了ROA指标体系进行公司绩效评价，从资产比率、国有股比例、所有权集中度、公司规模、公司成长等因素中探究资本结构与公司绩效的关系。我国学者刘永乐（2005）等人运用数据包络分析（DEA）的模型，对房地产行业上市公司的业绩有效性进行了实证研究。丁琦（2011）等人结合DEA和FCE方法的优点构建基于DEA-FCE的房地产上市公司绩效评价模型，选取了我国25家房地产上市公司的数据对房地产上市公司绩效进行综合评价。
在对房地产上市公司的绩效进行综合评价时，大多数研究者采用多指标综合指数法或统计分析法；在分析我国房地产上市公司的绩效水平时，均采用整体评价法，对我国房地产行业而言，这并不适合。因此，本文选择采用两阶段DEA模型，目的是将我国房地产上市公司的综合运营效率分解为成本效率和利润效率两个方面。本文的特色在于采用以竣工面积作为中间变量的DEA两阶段方法来测度我国房地产上市公司效率值，同时研究的时间为国家为抑制房价过高而实施宏观调控期间，有利于更清楚地分析宏观调控对我国房地产上市公司的影响，以此来寻求提高我国房地产上市公司经营效率的发展策略。
二、建立两阶段DEA模型
人们经常使用数据包络分析（DEA）对效率问题进行分析和评价，根据我国房地产上市公司的实际情况，先前的研究多数采用最初的CCR模型对房地产上市公司运营效率进行分析。CCR模型是由美国运筹学家Charnes、Copper和Rhodes（简称CCR）在“相对效率评价”的基础上发展起来的，它是一种对具有相同类型决策单元（DMU）进行绩效评价的模型方法。对于一些工厂以及偏重于制造的企业来说，数据包络分析中的CCR模型完全可以胜任对于该类企业技术效率和规模效率的测度，但是房地产行业的投入产出关系有其自身的特性，评判的思维更加关注于效率的过程性。根据我国房地产上市公司的实际运营情况，本文特建立两阶段CCR模型来分析我国房地产上市公司的绩效情况。具体模型建立过程如下：
第一阶段，建立投入矩阵为X，输出矩阵为Y的CCR模型，如：
模型（1）中，？兹1为第一阶段绩效值；？姿j为第一阶段的第j个房地产上市企业的变动权重；xij0为所要计算的房地产上市企业第一阶段的第i种投入；yrj0为所要计算房地产上市企业第一阶段的第r种产出，通过模型（1）可求出相应的参数，通过参数对房地产上市公司的第一阶段投入产出进行绩效分析。
第二阶段，该阶段是以第一阶段的产出Y作为输入变量，以房地产上市公司的最终产出Z作为产出变量，具体CCR实现模型如下：
模型（2）中，？兹2为第二阶段绩效值；？字j为第j个房地产上市企业的变动权重；yij0为所要计算的房地产上市企业第二阶段的第i种投入；zrj0为所要计算房地产上市企业的第二阶段的第r种产出，通过模型（2）可求出相应的参数，通过参数对房地产上市公司的第二阶段投入产出进行绩效分析。
DEA有效值判断：当？兹=1，则称决策单元（DMU）为DEA有效；当？兹
三、数据处理
第一阶段，本文在沪深两市选取20家具有代表性的房地产上市公司2009—2011年度中一些指标数据为基础，数据分别来源于各公司年报，并选取被选公司的投入总资产、员工人数、营业成本三项为投入指标，以竣工面积为产出指标，运用matlab分析工具，通过DEA模型（1）式进行计算，结果如表1所示。
从表1可知，2009年有7家公司的绩效？兹1=1，其余的13家公司的绩效？兹1平均值为0.6842；2010年有8家公司的绩效？兹1=1，其余12家公司的？兹1平均值为0.5644；2011年有9家公司的绩效？兹1=1，其他公司的绩效？兹1平均值为0.6451。从第一阶段的计算结果可以看出，我国房地产上市公司在生产环节的效率总体处于上升阶段。
第二阶段，选取在第一阶段被选公司产出指标的竣工面积为投入指标，将各公司的主营业务收入、营业利润和存货周转天数作为产出指标，再次运用matlab分析工具，通过DEA模型（2）式进行计算，结果如表2所示。
从表2可以知，2009年有8家公司的绩效？兹2=1，其余的12家公司的绩效？兹2平均值为0.4931；2010年有8家公司的绩效？兹2=1，其余12家公司的绩效？兹2平均值为0.4525；2011年仅有4家公司的绩效？兹2=1，其他公司的绩效？兹2平均值为0.5008。从第二阶段的计算结果可以看出，在销售经营进一步实现利润环节，我国房地产上市公司在宏观调控阶段，尤其是在2011年，仅有少数公司效率有效，说明我国房地产上市公司在此环节有进一步提升的空间。
四、结论
本文经营效率评价的每一个阶段都可以反映房地产上市公司经营管理的不同侧面，因此，我们可以根据每家房地产上市公司在这两个阶段的实证数据找出公司经营方面的薄环节。房地产上市公司在经历了从2009年后期开始的宏观调控后，各公司都积极调整公司的经营计划以应对楼市的冷冻期。从本文的实证分析可以看出，我国房地产上市公司在生产环节的运营效率总体较为有效，通过对资本的控制，可以达到较好的生产水平。但在销售运营环节，我国大多数的房地产上市公司在此阶段的宏观调控时期，缺乏有效的经营管理手段将存货转为利润，仅有少数公司可以将效率值达到有效，说明我国房地产上市公司在销售环节的运营管理方面需要进行较大的改革，以实现提升。
（注：项目编号：11sd0113，项目来源：四川省教育厅循环经济中心。）
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关键词：房地产 企业融资 房地产信托
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）08-274-02
一、关于房地产企业融资
从广义上讲，融资，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即企业根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及企业未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证企业正常生产需要、经营管理活动需要的理财行为。房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道，体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2010年12月闭幕的中央经济工作会议在部署2011年经济工作时明确提出，要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，继续加强和改善宏观调控，实现又好又快的发展；继续实施稳健的财政政策和货币政策；根据经济运行中的新情况、新问题，适时适度微调，把握好宏观调控的方向、力度和时机。本文将围绕国家宏观调控的大背景，分析现行金融调控政策与房地产企业融资的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响，为房地产企业成功融资提出几个方面的建议。
二、房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足
随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，房地产企业融资问题开始凸显出来，主要表现在：
1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
2.不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，房地产业在持续走高，房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强。
3.缺乏多层次房地产金融体系，房地产金融市场不发达。就房地产体系而言，目前仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
4.法律不健全，房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系。目前，房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。由于缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
三、完善房地产企业融资渠道的若干建议
我国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善房地产企业的融资渠道首先就是要推动房地产金融产品的多元化，形成包括房地产信托投资基金、企业化债券在内的房地产金融产品体系，并且积极研究适合中国国情不动产的证券工具，加快短期融资信用评级系统的建设等。其次就是需要房地产企业积极参与金融市场的创新。相关专家也提出，形成金融产品体系或企业参与金融创新，让房地产金融多元化从“呼吁”变为“现实”。关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道。笔者认为，可以借鉴他国在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法，包括房地产信托、企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。
1.房地产信托。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款，或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式―信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：一是股权融资。二是模式债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金已达到国家要求，但是由于某些原因造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
2.买壳上市融资。上市是无数房地产开发商梦寐以求的融资方式，但政策上的阻碍因素使得只有少数有实力的大型企业才能做到。据不完全统计，在我国两万多家房地产企业中只有60家企业实现了在证券市场上市融资，与1400多家上市企业相比，仅占4％，也就是说，相对于大型房地产企业，中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难。
借壳上市是指非上市公司通过收购控股上市公司来取得上市地位，然后利用反向收购的方式注入自己的有关业务和资产。根据证监会第105号文的有关规定，收购方只要置换进去的资金是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是可能的，所以借壳上市也不失为一种可行的融资方法。
3.金融资源整合。金融资源整合就是借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。一般来说，他们的方法基本上属于迂回融资。譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司，然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起来，形成一个巨大的资金池。“类基金”投资公司除了可以把银行作为一个资金来源，还可以培养很多的定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这也正是很多中小型房地产公司可欲而不可及的事情。
投资管理公司一般会在项目确定以后、进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持方式，而这种融资方式，可以在不增加项目负债的情况下优化公司结构，这样就非常有利于中小型房地产公司的发展，并且它的方式相对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买欲售物业面积。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，此外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。
4.股权出让融资。股权出让融资是指企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资，引入新的合作者的过程，但这将对企业的发展目标、经营管理方式产生重大的影响。例如，可以吸引大型企业的投资，大企业投资小企业的方式一般是收购、兼并、战略联盟、联营。收购兼并的主要方式是全面收购公司股权、部分收购企业股权、增资扩股等形式。吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等目标实现。需要注意的一点就是，对于那些想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的企业来说，股权出让融资并非一种适宜的融资方式。
以上几种方法在房地产融资中都是可行的，房地产企业要想成功融资，要对自己有个清楚的认识，弄明白到底哪种融资方式比较适合自己。这也需要企业在实践行动中去慢慢摸索，寻找适合自己的融资方式。
参考文献：
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关键词：中小房地产企业；融资渠道
自2008年金融风暴以来，国际经济遭受重创，各国都用各种方式刺激国内经济，以期早日走出困境。我国也运用刺激内需来维持经济稳定，房地产市场也经历了繁荣时期。随着国内经济增速放缓，银行信贷风险增大，对贷款审批尤其是房地产贷款审批要求更加严格。据了解，目前中国第三大信托公司――中融信托及旗下中融资管对房地产项目也在2015年开始对房地产项目要求更高，只接一线城市的房地产项目。这对二线城市的房地产来说无疑是融资途径的雪上加霜。
一、中小房地产企业融资现状
广东GDP在全国处于领先地位，其房地产行业也在全国房地产行业中处于优势地位，其规模和数量遥遥领先于其他城市。以广东的房地产企业为例，根据广东房地产网站的数据显示，目前广东房地产企业的主要资金来源于国内银行的融资和客户的定金及预付金。央行的分析报告表明，房地产企业的融资70%来自于银行，15%来源于定金及预付金。从融资结构上看，房地产企业的融资方式相对单一，银行贷款融资占据这主导地位，其他融资渠道相对缺乏。从财务杠杆上看，目前房地产企业的资产负债率高于75%，加上经济增速放缓，房产销售时间变长，导致房地产企业的资产负债率比其他行业都高。从债务期限结构上看，银行对中长期的房地产企业贷款收紧，对房地产开发的城市和地段的考量因素增加，以及对开发商的要求提高，致使很多房地产企业无法从银行的贷款渠道取得融资。
二、导致房地产企业融资困难的因素分析
房地产企业的自身原因：房地产企业融资困难，首要因素还是在于自身的不足。企业基础薄是重要的一点。大部分的中小房地产企业资金实力弱，自有资金少，规模小，抗风险能力弱。在管理上，中小房地产企业管理漏洞较多，并且管理水平偏低，缺乏有效的内部控制制度和严格的财务管理制度，导致中小房地产企业的经营不稳定。在向银行申请融资中，上述因素往往成为银行考量的贷款安全的第一因素。
第二，影响中小房地产企业融资困难的另一个因素是信用评级和信息公开程度。按照目前国内的评级，大部分中小房地产企业的信用评级在3B或以下，在资金管理上不严格，容易出现抽逃资金、资金链断裂导致无法偿还贷款等情况。这样导致企业的信用受到很大的影响，大额资金很难进入中小房地产企业。另外，由于中小房地产内部管理制度的不完善和信息缺乏公开透明，造成三方（主要是指中小房地产企业、投资者、银行）之间的信息不对称，投资者和银行难以了解到中小房地产企业的实际经营情况，导致投资者和银行在做投资决策和房贷审批中更加谨慎，甚至为了资金安全，宁可放弃投资。
第三，社会大经济环境也是影响中小房地产企业能否顺利取得融资的重要因素。以银行为例，2015年国内经济增速一再往下调，各项经济指标都下滑，很多企业经营都在亏损，银行贷款无法按时归还。因此，银行的不良贷款率飙升。中小房地产企业由于其规模小、资本金少、信用风险高、经营不稳定和信息不透明等因素，导致银行在贷款过程中，更多去考虑企业的自身状况和是否有充足的抵押和更强的还款来源。尽管政策在调整，放宽个人购房条件和个人购房贷款要求，以此促进房地产的资金回笼，缓解房地产企业的资金压力。但对于银行来说，这并没有缓解银行对房地产企业的惜贷政策。
第四，融资渠道单一是房地产企业融资困难的另一因素。目前国内的房地产融资主要是银行贷款，辅之以房地产信托、房地产基金和少量的直接投资机构。房地产信托由于目前刚性兑付要求，结合目前的经济状况和房地产企业经营状况，对房地产项目要求更加严格。一线城市的冷门地段的项目都难以收到青睐，更别说二线城市，甚至三四线城市的项目能从房地产信托公司融入资金。而房地产基金和直接投资机构本身数量少，资金量有限，对抗风险能力不足，从而在项目选择上慎之又慎。
三、拓宽中小房地产企业融资渠道的探讨
针对上述的多种因素造成中小房地产企业融资困难，本文对拓宽房地产企业，特别是中小房地产企业融资渠道提出几点探讨建议。
第一，内外兼修，转变观念。打铁还需自身硬，对于房地产企业来说同样适用。房地产内部管理的不完善就是其融资困难的软肋。完善经营模式、管理模式，规范财务管理，公开公司经营状况信息，留住房地产方面的专业人才，结合自身的发展，制定合理的发展计划。
转变观念，主要是要转变经营观念和融资观念。房地产企业，尤其中小房地产企业需要发展壮大，需要根据自身实力，制定切实可行的发展路径，切勿操之过急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融资扩大的过于远大目标上，以免导致等不到春天的到来。经营上，许多房地产企业仍然停留在单打独斗的观念上。然而，团队作战才是未来的主流。中小房地产企业倘若能与大房地产企业甚至是上市房地产公司合作，在虽然利益上有所减少，但这样的抱团方式能减轻中小房地产企业的资金压力，提高企业的融资能力，改善经营状况。在融资观念上，银行贷款是房地产企业的最传统、最重要的融资方式。在经济形势和政策形势不向好的情况下，银行贷款收紧，一批批的房地产项目因无法实现融资而放弃。房地产信托、房地产基金已经在国内开展多年，其融资门槛相对银行来说会低一点，可操作性强，亦可作为融资的可行渠道。单一的融资渠道已经不符合发展的趋势，需要多渠道的组合融资。而这前提，就是要改变原有的单一融资观念，才有可能去实现新的融资方式，谋求企业的未来。
第二，政府为房地产企业创造融资政策环境。作为市场的设计者、守护者和监督者，政府有责任让房地产市场健康发展。政府出台了建立“中小企业融资担保体系”和“中小企业社会服务体系”的政策，为中小企业提供必要的融资担保和撮合银行对中小企业的贷款。另外，政府鼓励银行设立专门的房地产产业基金，财政拨款，对产业基金贷款进行贴息。这样对于中小房地产企业来说，政策上更加方便，融资上也有更加便捷的房地产产业基金对接，同是还可以减轻资金成本压力。
第三，鼓励房地产企业发展直接融资渠道。与间接的融资渠道相比，直接的融资渠道具有准入手续少，资金成本相对低的优点。发展直接融资，是房地产企业的不二之选。其一，房地产企业直接对接投资机构，可实现房地产金融脱媒，减少中间环节和降低中间成本，从而直接降低总的资金成本。目前可引入的直接投资机构有各大企业的房地产投资部、企业间成立的投资基金和海外的投资基金等。其二，房地产企业也可以通过发行房地产企业债来实现企业的融资。企业债是最直接和成本最低的融资方式，需要有专门的担保企业为融资的房地产企业做担保，放宽审批权限，简化手续，建立多层次的债权交易市场，提高债券的流动性。除此之外，还需要完善房地产企业的债权评价体系，促进房地产企业的良性发展。
第四，发展房地产联合开发融资渠道。房地产联合开发是指多家房地产企业共同开发一个项目，尤其是中小型房地产企业牵手大型房地产企业，进行同一个房地产项目建设。大型房地产企业融资渠道多元化，信用评价相对高，取得贷款容易并且资金成本较低。中小房地产企业在开发项目时，主动与大房地产企业联合开发，吸取大房地产企业的优点，弥补自身的不足。在融资、管理和技术上，都能有所提高。
结合以上分析，房地产融资，特别是中小房地产企业的融资面临的困难不容忽视，倘若能与国家政策相结合，结合自身需要，拓展多渠道融资，还是能在一定解决企业的融资难题，为企业的发展取得新的突破。
参考文献：
【关键词】房地产；绩效评价
一、房地产企业绩效评价的意义
随着国内房地产市场的逐渐理性，房地产的黄金时代已经落下帷幕。房地产开发企业要想保持足够的市场竞争力，就需要加强内部的管理。绩效评价作为现代企业管理中的一项重要内容，是企业实现规范化管理的必要手段，同时也是提高公司管理层人员和公司员工工作效率，提升企业的竞争能力的重要途径。
绩效评价的意义在于：不仅企业的存在和持续发展需要绩效评价；管理者实现企业的经营目标也需要绩效评价；员工为了体现个人价值也需要绩效评价。虽然员工有时对绩效评价有猜疑态度或消极情绪，但企业仍需要绩效评价，因为无论组织、管理者还是员工都可以从绩效评价中获得益处。
二、建立房地产绩效评价体系的原则
（一）与战略目标匹配原则
企业的战略目标反映了企业在一定时期内经营活动的方向和所要达到的水平，既可以是定性的，也可以是定量的。建立绩效评价体系需考虑与企业的战略目标相匹配，匹配的绩效评价体系可以促使公司战略的实现。相反，则会阻碍企业战略的发展。
（二）公开公正原则
确定企业的绩效管理目标、评价标准和方法，能让每一位员工都明白绩效管理是在阳光下操作。企业的高层既是绩效评价的领导者也是指导者，公司的相关部门既是主管绩效管理的部门也是绩效管理的执行者。绩效管理是为了企业的发展和进步，而不是针对哪一个部门，针对哪一个员工。在绩效管理的过程中，每个员工在做好自己岗位本职工作的同时也应积极参与信息反馈。
（三）可操作性原则
这里所说的可操作性主要是指评价指标相关数据的可获得性和可行性。在绩效评价的过程中，可能会根据需要，增加新的指标。但为了新指标而获取相关数据的投入成本过大时，且成本大于效益的情况下，建议就不要增加此新指标。可行性是指选定的指标能真实反映企业的情况，且指标设计应尽量和现有的统计资料、财务报表相兼容。可操作性应是绩效评价指标设计中考虑的重要因素之一。没有好的操作性，那么再好的评价指标也无用。
三、建立有效的财务绩效评价指标体系
考虑到定量指标的主观随意性小，本绩效评价指标体系主要以定量指标为主，定性指标为辅。定量指标主要从企业一定期间的盈利能力、资产质量、债务风险和经营增长四个方面进行分析和评判。定性指标可以从时间管理和财务融资能力两个方面考核和评价。
（一）定量指标
1.企业盈利能力状况指标
净资产收益率
是企业一定时期的净利润与平均净资产的比率，此项指标主要考核股东投入资本回报能力的高低，同时反映了公司自有资金的使用效率和财务管理的能力。这是反应企业盈利能力的综合性指标，是一个正向指标。数值越大，资产收益能力就越强。
总资产报酬率
是企业一定时期的息税前利润与平均资产总额的比率，此项指标主要反映企业资产运作的效率。数值越大，表明资产运作的效率越高。
2.企业资产质量状况指标
总资产周转率（次）
是企业一定时期的主营业务收入净额与平均资产总额的比率，反映企业对全部资产的利用效率。该指标数值越大，表明资产的周转次数越多，利用效率越高。
存货周转率（次）
房地产企业的存货是指在建开发产品和待售产品。该指标是企业一定时期的主营业务成本与存货平均余额的比率，反映了房地产企业的去化能力和资金回收能力。一般来说，数值越大，表明企业的去化能力越强，资金占用越少。
流动资产周转率（次）
是企业一定时期的主营业务收入净额与平均流动资产总额的比率，是反映企业流动性的一个指标。反映企业资产的综合利用效率和资产质量的高低。
3.企业债务风险状况指标
资产负债率
是负债总额与资产总额的比率，反映企业的资产中有多少是通过借债得来的。该指标数值越大，风险越高。但数值越小，表明企业管理层利用负债经营比率越小。一般来说，负债率应根据企业的情况保持适度的比率，不要过大，也不宜过小。房地产企业的特点决定了企业的负债率较高，所以风险也大。
已获利息倍数
是企业一定时期获得的息税前利润与应偿还利息金额的比率，是一项反映长期偿债能力的指标。数值越大，表明企业的长期偿债能力越强。
现金流动负债比率
是企业一定时期的经营性现金净流量与流动负债的比率，它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。一般该指标大于1，表示企业流动负债的偿还有可靠保证。该指标越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务。但该指标也不是越大越好，该指标过大则表明企业流动资金利用不充分，盈利能力不强。
4.企业经营增长状况指标
销售增长率
是企业本年的主营I务收入增长额与上年主营业务收入总额的比率，该比率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标，也是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提。该指标越大，表明其增长速度越快，企业市场前景越好。
总资产增长率
是企业本年总资产增长额与年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况。资产增长是企业发展的一个重要方面，发展性高的企业一般能保持资产的稳定增长。
（二）定性指标
1.时间管理
房地产行业一般开发周期长，资金回收期也长，所以房地产企业在整个开发过程其实就是在和时间赛跑。比如办理五证，办理的快就可以抢占更多的市场，及时回笼资金，减少资金使用费。
2.财务融资能力
房地产行业是典型的资金密集型行业，资金是房地产企业整个开发过程的血液。资金不到位，就会错过合适的拿地机会；资金不足，就会影响办理相关证件的速度；资金链断裂，就可能造成烂尾楼，甚至导致企业走向破产。所以，财务融资能力应作为绩效评价的重要指标之一。
四、建立财务绩效评价指标体系的注意事项
（一）建立合适的评价标准
评价标准是判断评价对象绩效优劣的参照物，是评价指标对应的目标值。通常使用的绩效评价标准有：历史标准（上期实际、历史同期实际、历史最好水平）、预算标准、外部标准（行业平均水平、标杆水平）等。房地产企业每个项目都有其自身的特点，建议使用预算标准或行业标杆水平。
（二）选择适合的评价方法
评价方法是根据评价指标，对照评价标准，形成评价结果的手段。从技术角效法、经济增加值法、平衡计分卡法等。房地产企业在选择评价方法时，应结合企业自身的实际情况，综合考虑评价方法。
参考文献：
[1]王薛.论房地产公司财务绩效评价指标体系的建立[D].《现代商贸工业》2012年第03期
[2]吴莉娟.浅析房地产企业绩效考核体系的建立
关键词：动态财务管理；房地产企业；构建模式
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01
一、财务动态管理的含义
动态财务管理是在对企业未来财务经营状况的预见基础上，对未来的状况以及结果做出前瞻性的模拟，专业财务人员运用事先设定好的动态财务指标，通过预先设置好辅助管理工具，使得制约企业财务信息的因素产生变动的一个过程。也是财务管理的一种模式，并且这种管理模式的管理过程是一个整体性的财务信息管理过程。财务动态管理模式在房地产企业中采用实行，其主要方式是在企业的日常管理中，做出正确的判断，对企业的经营状况以及目标进行一个可行性的设定，在选用动态财务指标基础上，通过计算辅助与动态分析方法，对可能影响公司项目状况的因素进一步作出分析，在预定目标同实时动态的目标对比的基础上，对制约因素加以改变，以此使得房地产企业财务动态管理的实现。
二、财务动态管理实施的可行性
(一)房产企业有实施的欲望
房地产企业和其他行业企业在资金运作方面相比，其运作的资金是非常大的，仅仅一个楼盘的开发，所运作的资金就达几亿甚至还有几十亿、上百亿的，因而，对这些成本资金的控制，是一项非常艰巨的工作。因此，房地产企业迫切需求更好的财务管理模式来对企业资金进行管理和监控。由于财务动态管理模式，能够实时的了解进行中的项目资金使用状况，并能够在与预定计划相比较的同时将问题环节迅速反映出来，从而促使企业在资金的使用过程中始终能确保其安全性与准确性。
(二)房地产企业具备实施条件
实施财务动态管理，对信息的及时性与实时性有很高的要求，因而实施企业的信息技术水平也一定要具有高度水准，房地产企业也不例外，必须要拥有一套强大的财务信息处理系统。在我国，房地产企业得规模目前还是良锈不齐，但是大部分的企业都拥有强劲的经济实力，对信息化管理也相当的重视，在其财务管理部门，已经实现了的局域网与计算机办公。目前实施动态财务管理的话，只需搭建相关的信息网络、开发相关的软件。因此，对房地产房地产企业来说，其实施财务动态管理的条件已经具备。
三、财务动态管理模式的构建
(一)构建原理
在房地产企业内实行财务动态管理，其模式的构建是对整个企业都有关联的一个系统性工程。因此，在模式构建之前，首先要做的便是对系统设计原理的明确，也就是动态财务管理的框架内，通过及时处理和反馈财务数据，将动态财务管理系统构搭建成一个信息平台，这个信息平台要能将房地产的项目资金运作情况实时反映出来。房地产企业可以通过这个平台，将在不同市场环境下目标资金的变化模拟出来，同时还能后及时向系统反馈目标值同动态财务指标的对比结果，将此反映给企业决策者使用，这为房地产企业防范投资风险与市场风险提供了极大的方便。
(二)构建思路
在房地产企业内构建财务动态管理，必须要有一个清晰的构建思路。首先是要对房地产企业的资金使用特点进行了解，根据使用特点制定出一个控制动态财务管理系统的流程。在这样一个动态管理链中，企业内的任何一个资金项目的运作，都将在动态财务管理系统中直接反映出来。这样一来，房地产企业在财务控制方面，达到了全新的水平。一方面，通过动态财务管理系统，房地产企业对本企业的成本控制水平大大提高了，企业的经济效益提高了；另一方面，运用动态财务管理系统，能有效地预测企业资金的未来运作情况，有利于房地产企业对公司资源的合理优化配置，使人力、物力、财务都得到合理地使用。
四、财务动态管理模式的系统设计
所谓系统设计，就是要建立一个合适企业的动态财务管理平台，使得企业的财务管理在同一个系统内都能够得到实行。
(一)需求分析
首先要明确房地产企业动态财务管理的实施目标和要求，再针对目标和要求，对所要设计的系统应当具备的功能进行确定，从而保证系统功能模块能够得到科学合理地设计。一般情况下，房地产企业构建的动态财务管理系统，主要是对企业的财务实现信息化管理。也就是说，在企业范围内对日常的财务信息查询、修改，和落实责任，以及预测执行结果等。并且还要能够实时反馈、统计和分析企业项目的财务具体运作状况的信息，并对信息作综合评估。需求分析的明确，为动态财务管理系统的设计提供了正确的准备工作。
(二)系统模块设置
明确了需求分析后，再根据应当具备的功能需求，进一步的设置财务动态管理系统的功能模块。对房地产企业来说，系统模块的设置，一般包括基本信息、成本控制、可行性探究、和企业绩效评估等模块。
(三)系统的运行
动态财务管理系统的运行，是房地产企业构建此管理系统，并用于企业财务管理发挥作用的环节。这一环节包括了一系列小的环节：前期工作的准备、分解财务成本、跟踪成本管理、评估考核等。这些不同的环节，其工作都是相互联系相互配合的。通过此系统的运行，使动态财务管理系统发挥了功效。企业的财务管理水平得到提升，企业的资源，尤其是资金得到了合理的配置，促使企业经济效益大大提高。
(四)系统的集成管理
系统内的每个模块之间都有其自身的功效，因而选择合适的数据集成平台，对每个子模块之间的信息交流有积极作用，促进了系统的完整性。另一方面，在构建信息管理系统时，采用Access系统进行构建，这对于提高项目管理的科学性有很大帮助，同时也加强了管理的规范性。
五、结语
通过上文的探究和分析，可以看出在房地产企业中采用财务动态管理的可行性以及现实性。财务动态管理的实施不仅是其自身发展的需求，更是房地产企业财务管理的需求，其在房地产企业中的实施具有现实意义。它的实施，不仅对企业财务管理水平的提高有积极作用，同时能够实时监控企业资金运作，从而使企业的健康持续发展得到有力的保证。
参考文献：
[1]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(07) .
关键词：房地产行业；上市公司；财务指标；因子分析
中图分类号：TP301 文献标识码：A 文章编号：16727800（2013）002001102
0 引言
房地产行业是各国国民经济的支柱行业，房地产行业的蓬勃发展将会带动一系列相关配套行业的发展，如勘探、建筑、装修、广告、物业销售、物业管理、银行、会计、评估等等。因子分析是多元统计分析中的一种重要方法，已广泛应用于社会调查、教育测量、心理分析、成因分析、财务分析等各个领域。由于上市公司财务的综合评价是一个复杂的系统评价过程，其涉及的评价指标因素众多，传统的主观加权方法过分依赖于决策者的主观经验判断，且难以解决评价指标之间存在的相关关系，而因子分析方法能较好地解决上述问题。
本文以房地产行业49家上市公司9项财务指标作为研究对象，运用因子分析模型的方法，结合SPSS统计分析软件对所选的9项财务指标进行因子分析。通过对比与分析，把握公司在行业内所处位置及优劣环节，以实现房地产行业跨越发展提供理论参考。
1 因子分析模型及SPSS的实现的步骤
（1）对原始数据矩阵先进行标准化处理，计算相关系数矩阵，做KMO检验和Bartlett假设检验，以确认待分析的原有若干指标变量是否适合做因子分析。
（2）计算相关矩阵的特征值λi和特征向量αi（i=1，2，…，n），确定公因子的个数k，称βk=λk/∑ni=1 λi为第k个公因子的方差贡献率，称γk=∑ki=1 λi/∑ni=1 λi为前k个公因子的累计方差贡献率。选取公因子的原则是：当前个公因子的特征值大于1或k个公因子的累计方差贡献率超过85%，取前个公因子代替原来的n个指标。
（3）求初始因子载荷矩阵，一般各公共因子的典型代表变量不是很突出，各指标前几个公共因子上均有相当程度的载荷值，难以合理解释其实际意义，所以要进一步进行旋转，得到旋转后的因子载荷矩阵。再用k个公因子对原来n个指标进行分类，对每个公因子的意义进行解释。
（4）根据因子得分系数矩阵，得出各个主因子得分表达式和综合得分表达式。
（5）对因子得分和综合得分进行分析，对上市公司或企业进行综合评估。
2 实例分析
选取中国房地产行业49家上市公司财务数据中9项指标作为研究对象，基于2012年3月31号的数据，用因子分析和聚类分析相结合的方法进行分析。这9项指标是：X1：每股收益摊薄，X2：每股净资产，X3：净资产收益率加权（%），X4：每股资本公积金，X5：每股销售收入，X6：资产负债率（%），X7：速动比率，X8：流动比率，X9：息税前利润率（%）。
2.1 因子分析
2.1.1 KMO检验和Bartlett假设检验
从上表的分析结果可以看出，KMO检验结果为0.546，大于0.5，Bartlett球形检验的Sig取值0.000，表示拒绝各变量是独立的假设.因此可以说明因子分析对这9个指标变量有意义，本数据适合做因子分析。
2.1.2 提取主因子和解释主因子
通过SPSS软件，按照上面提到的步骤依次对原始数据矩阵进行标准化后得到的方差贡献率和因子载荷矩阵如表2。
关键词：杜邦分析法 房地产 投资评价 权益净利率 销售净利率
引言
房地产行业在我国已日益成为一个焦点产业，而关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使得各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此钟情呢？如果我们能用杜邦分析法来分析一下房地产行业的真实收益率，便就不难理解其中的奥秘了。
一．杜邦分析法
杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美国杜邦公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。为简单起见，我们只截取杜邦系统图中跟本文相关的顶层关键指标部分，见图表一。
从图表一中我们可以看出，在杜邦分析原理中，权益净利率是财务分析的核心内容，直接代表了企业净资产的获利能力，而上面提到行业公认仅仅用销售净利率来衡量一个企业的获利能力显然有失偏颇。
二．案例分析
1. 典型案例
我们选择中国某具有代表性的上市房地产公司的经营收益状况进行分析，并简化处理其二零一零年度的资产负债表和利润表，分别见图表二和图表三。
2.杜邦分析
我们对几个关键指标进行计算，得出如下结果：
通过计算发现，如果单纯看销售净利率，该企业为8.9%，略高于目前房地产行业通行的8%的销售净利率，而根据国家税务总局二零一零年公布的行业净利率显示，我国的全部行业平均净利率为10%，显然房地产行业的销售净利率低于平均净利率，更是远远低于餐饮、娱乐、交通运输等行业的平均净利率。同时我们发现，其总资产净利率为2.7%，也远远小于全国其它行业平均水平。这与众多资本者热衷于投资房地产开发看似有些矛盾，似乎也成为房地产行业的业内人士抱怨利润微薄的有力证明。
然而，通过进一步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，资产负债率达到了70.6%，使得权益乘数高至3.4，根据杜邦分析，权益净利率等于总资产净利率与权益乘数的乘积，使得在资产净利率低至2.7%和总资产周转率仅为0.3的情况下，权益净利率一下升高到9.2%，这在资本密集型行业中属于不低的水平。根据杜邦分析法原理，这个指标才是房地产行业投资收益水平最真实的体现！
三．杜邦分析法在房地产行业投资评价中的应用
1. 建立以权益净利率为核心的投资思想
从杜邦分析法原理不难看出，销售净利率、总资产周转率和权益系数（即财务杠杆）共同影响着权益净利率。尽管就单个项目而言考察销售净利率是合理的，但是从企业整体盈利角度和最终股东回报角度来讲，一味追求销售净利率是片面的。对销售净利率的过分追求往往会在投资决策时错失投资机会，导致企业整体投资效率下降，同时降低总资产周转率，结果使得真正衡量企业经营价值的权益净利率降低。
因此，从整个企业运营的角度来评价房地产投资，应该追求权益净利率的最大化，而不是销售净利率最大化。
2. 总资产净利率的提高应当多从总资产周转率入手
根据杜邦分析法原理，从运营的角度看，企业的权益乘数是相对稳定的，从而总资产净利率便成了影响权益净利率的最重要指标，而总资产净利率的高低取决于销售净利率和总资产周转率。在房地产行业的利润率几乎已经公开透明的今天，房地产企业应该把重心放在总资产周转率的提高上，以提高总资产净利率，从而提高权益净利率。从上面的案例中可以看出，该企业的总资产周转率仅为0.3，资产周转效率低下，若能提高该项指标，必然会大大提升权益净利率。
房地产项目开发的周期相对较长，影响资产周转的诸多因素较多，对总资产周转率的分析，需要对各项因素进行研究，以判断影响企业资产周转的主要问题出在哪个环节，从而去进行改善。
3. 努力提高销售净利率不容忽视
从杜邦系统图中可以看出，销售净利率与总资产周转率共同影响着总资产净利率。
在销售净利率公开透明的今天，有竞争力的企业应当积极提高销售收入，降低成本费用总额，提高企业净利润，以提高销售净利率，增强企业竞争力。
4. 权益乘数对房地产行业的影响
权益乘数体现企业的负债程度，反映出公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，公司会有较多的杠杆利益，但风险也随之增高；相反，资产负债率低，权益乘数就小，公司会有较少的杠杆利益，但相应承担的风险也低。
通过前面的案例可以看出，该家房地产企业是一个典型的利用高权益乘数获取杠杆利益的例子，在过去的若干年里，这几乎也成了所有房地产开发企业获取高额投资回报的公开秘密。随着国家最近针对房地产行业出台的法律法规，以及银行存款准备金的不断上调，市场上可供应货币减少，同时对于售房预付款的各种限制，房地产企业获得这种财务杠杆的能力也越来越小。通过杜邦分析原理可以看出，一旦权益乘数减小，而销售净利率又不能得到有力提升的话，对于权益净利率的影响将非常大，这种严峻的形势对于房地产行业的发展将是极大的挑战。
因此，房地产开发企业当务之急应当转变以银行信贷为主的传统融资渠道，积极探索新的融资方法。可选择的新的融资方法有信托基金、发行债券、发行优先股等，最近在北京等地区又衍生出开发商贴息委托贷款等新型的融资方法。
四．结论
随着国家各种法律法规的出台以及银根缩紧的趋势，企业的权益乘数将越来越小，而同质化的激烈竞争使得销售净利率处于一个低水平状态，房地产行业面临着前所未有的严峻考验。
根据杜邦分析法原理，一方面，企业当努力降低开发成本，另一方面，积极打造品牌，实行差异化营销，打造精品房，提升项目的溢价能力，同时保持良好的运作效率，最大化提高资产的周转率，通过这些可控因素的运作，积极弥补不可控因素带来的影响，最大化提高权益净利率，才能获得企业最大化的投资回报。
参考文献:
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关键词：商业银行；房地产；信贷风险；logistic模型
随着我国社会主义市场经济的稳定发展，我国经济进入发展新时期，房地产行业也得到了飞速发展，带动了中国经济的腾飞。虽然现在房地产企业发展速度有所下降，但是并没有影响它在中国经济中的重要地位以及从银行中融资的数额。但是房地产行业的不景气严重影响着商业银行资金的安全，以及中国经济的长期稳定发展，甚至可能引起银行的破产和金融体系的崩溃。所以，科学防控房地产信贷风险具有十分重要的意义。
1商业银行房地产信贷现状
1.1我国房地产贷款规模不断扩大
我国金融业自1998年开始对房地产企业加以支持，在金融企业的支持下，我国房地产企业迅速发展，同时，房地产信贷业务逐渐增多，信贷规模不断扩大。其中，用于房地产开发的贷款数额迅速增长。其原因时我国城市化进程的不断加快，造成人民对住房的大量需求。房地产企业为满足人们的住房需求大量开发土地进行建房，于此同时，房地产开发的贷款数额不断增大。
1.2商业银行房地产信贷有潜在的违约风险
我国积极吸取国际金融机构信贷风险的教训，采取措施对商业银行房地产信贷风险加以预防，加强政府对房产信贷的宏观调控，减小商业银行房产信贷风险。但是，我国房产信贷起步较晚，缺乏丰富的实践经验，商业银行房地产信贷有潜在的违约风险。例如：我国尚未建立健全的个人征信系统，并且商业银行仍要加大对贷款人的审核程度，严格控制贷款条件。
2房地产信贷存在的风险
2.1我国房产政策对房地产信贷产生影响
房地产行业是我国经济发展的重要支柱之一，房地产行业的健康发展对我国社会主义市场经济具有深刻的现实意义。随着我国房地产行业的迅速发展，为保持房地产企业健康的发展状态，我国政府积极加强对房地产行业的宏观调控，各部门均出台房地产行业的调控政策。房地产行业政策的出台对商业银行房地产信贷产生巨大影响。例如，中国人民银行采取提高存贷款利率的方式，加强对房地产行业的宏观调控。同时，国家也提出加强对房地产信贷业务的管理，减小商业银行房地产信贷业务的风险。近几年，为控制房地产企业发展过快，我国数次提高房产信贷利率，以保证房地产企业的健康发展。但是政府加强宏观调控，不断提高房地产信贷利率可能导致房地产企业出现资金短缺的问题，同时，过高的个人房产贷款利率增加了贷款人的压力，可能造成商业银行房产信贷业务量的减少。面对国家出台的新房产政策，房地产企业会根据政策作出相应的调整，这会加大商业银行房地产信贷风险。
2.2商业银行房产信贷方式单一，容易出现假按揭现象
目前，我国商业银行信贷成为房地产企业重要的资金来源，房地产企业呈现高额负债经营的特征，这一特征使得房地产企业的抗风险能力较低。随着房地产企业数量的不断增多，企业竞争压力也逐渐增大，由于国家对房地产行业市场监管力度的加大，一些市场竞争力较小的房地产企业面临着巨大的资金短缺压力，甚至出现企业资金链断裂的现象，导致这些房地产企业无力还款，给商业银行带来巨大损失。同时，房地产信贷业务容易出现架按揭现象。一些房地产企业的开发商与商业银行的工作人员相互串通，弄虚作假，通过虚假销售房产等方式私吞按揭资金。假按揭现象使得大量的社会资金流入房地产行业市场中，对商业银行房地产信贷业务产生巨大危害。
2.3缺乏完善的房地产行业市场信息系统及信贷风险预警系统
随着我国房地产行业的迅速发展，我国房产消费需求与房产投资需求发展旺盛，在这种情况下，房地产企业投资者及商业银行对房产市场容易做出过于乐观的预测，导致商业银行及房地产企业容易做出错误的经营策略。所以，我国需要建立一个完善的房地产行业市场信息体统，全面统计房地产行业的市场信息，为房地产企业提供科学的决策依据。但是目前我国仍未建立房产市场信息系统。房产市场信息系统的缺失会导致区域房产行业的发展脱离全国房产行业发展，部分区域出现房产市场过热的现象，一些居民盲目跟风买房增加了商业银行房产信贷风险。
3 logistic模型实证分析
3.1构建房地产企业信贷风险评价指标
Logistic模型要求商业银行积极构建房地产企业信贷风险评价体系，首先，商业银行应建立房地产企业审核的统一指标，加强对房地产信贷风险的控制。行业银行应加强对企业宏观分析、企业素质、企业管理能力及企业担保方式的控制，建立统一的审核标准；其次，商业银行应积极构建房地产信贷风险的定量指标，全面了解房地产企业的盈利能力、经营发展能力、偿还能力及资金流动状况，加强对房地产信贷风险的控制。
3.2 logistic模型概述回归分析法是商业银行普遍采用的信用评价模型，它与数学中的规划方法一样，假设已经从样本变量中提取了一定的指标作为向量，并将这些质变拟作预测贷款者违约概率的可以被解释的变量，违约率定位P，logistic模型为
如果得出的结果P大于0.5则表明房地产企业信贷风险较高，P小于0.5则表明房地产企业信贷风险较低。
3.3 logistic模型研究对象及样本选取
第一，研究对象。目前，我国房地产企业资金的获取主要是通过向商业银行贷款的方式，房地产企业的经营状况直接影响银行的资金流动。商业银行信贷风险主要由房地产企业违约还款而造成。商业银行对房地产企业贷款信用的评估对预测信贷风险具有重要作用。因此商业银行房地产信贷风险的研究对象主要是房地产企业违约还款的概率，银行通过对违约概率的分析，从而预测银行房地产信贷风险。在我国社会主义市场经济体制下，大多非上市房地产企业的公司数据涉及到商业机密，企业数据难以获得，并且数据具有不可靠性。因此，商业银行房地产企业信贷风险的研究对象大多是上市的房地产企业。因为上市公司的企业数据容易获得，并且企业数据具有真实性。所以，将上市的房地产企业作为信贷风险的研究对象具有一定合理性。
第二，研究样本。研究样本的选取需要排除遭受自然灾害及重大人为事故的上市企业及缺乏数据统计的企业，选取多组正常经营的，具有可比性的房地产企业进行研究。
3.4 logistic模型评估验证
选取一定数目的研究样本，通过logistic模型进行研究评估，能够对上市的房地产公司进行风险预测。并且本模型对非ST公司的预测比较准确，预测准确率在百分之九十以上。而logistic模型对ST公司的预测准确率较低。因为ST公司会采取隐藏不利信息的方式通过商业银行的财务审核，公司数据不真实。总体来说商业银行通过logistic模型得出的警戒值P具有较高的可靠性，银行可以依据P的大小对房地企业开展信贷业务，减小商业银行房地产信贷风险。
4商业银行房地产信贷风险防范措施
4.1银行要加强对房地产企业的监督
银行可以通过加强对房地产企业的财政状况及经营状况等方面的监督，减小房地产信贷风险。一些房地产企业采取弄虚作假的手段包装自己，通过财务重组及制作假账等方式来增强企业竞争力，从而顺利通过商业银行的审核。但是，经过包装的企业数据缺乏真实性和可靠性，加大了商业银行房地产信贷风险。在房地产企业申请贷款的时候，银行要加强对对企业财务状况及发展现状的审核调查，确保企业在贷款后有能力按时还款，避免信贷风险的发生。
4.2加强房地产企业建设
商业银行房地产企业信贷危机大多有房地产企业不能按时还款造成。面对这一问题，房地产企业应不断加强企业建设，提高企业的经营水平，保证企业经济利益的获得，使企业在向银行贷款后有能力按时还款。同时，企业应加强员工的业务水平，不断提高员工的业务能力，促进房地产企业的快速发展。另外，房地产企业应加强文化建设，加强领导阶层的思想道德修养，增强领导阶层的守信意识和法律意识，使领导阶层在企业经营中重视贷款问题，做到及时还款，减小商业银行房地产信贷风险。并且，房地产企业按时还款能够给商业银行留下好印象，提高商业银行的信任度，有利于房地产企业的进一步发展。
4.3商业银行应加强对房产信贷业务的管理
首先，商业银行应积极重视房地产信贷风险，全面了解房地产信贷风险可能带来的危害，增强房产信贷风险的防范意识，杜绝过于乐观看待房产信贷风险的现象，加强对房产信贷业务的管理，理性开展房地产信贷业务；其次，商业银行应根据自身的资金状况控制房产信贷规模，确保商业银行资金的合理配置。同时，商业银行应依据本地区的房产市场对不同规模的房地产企业采取不同的贷款审核标准，积极支持市场竞争力较高，发展前景较好的房地产企业，对一些市场竞争力较小的房地产企业实施限制性贷款措施，减小商业银行房产信贷风险。
4.4规范商业银行房产信贷业务操作
首先，应加强商业银行房地产信贷业务工作人员的队伍建设，聘用专业知识完善、业务能力高、风险意识强的人员操作房地产信贷业务，积极组织房地产信贷业务人员参加业务培训，不断提高房地产信贷业务人员的房产知识、金融知识和法律意识，加强培养房地产信贷业务人员的业务素质，增强房产信贷业务人员的职业道德。另外，银行应制定完善的激励机制，将房产信贷业务人员的工作业绩与员工工资及人动挂钩，激发房产信贷业务人员的积极性，充分挖掘房产信贷业务人员的潜能，不断提高业务能力；其次，商业银行房产信贷业务人员要树立风险意识，重视房产信贷风险，严格按照业务程序进行规范操作，保证业务操作的准确性和合法性；最后，商业银行应加强贷款管理，在房地产企业进行贷款之后，对房地产企业的开发项目进行监督管理，银行可以为房产贷款开设一个独立的账户，严格管理房地产开发商的资金运用及施工进度，全程监督房地产企业在借款期间的用款额度，积极预防房产信贷风险。
4.5建立个人信用体系
现阶段，我国商业银行房地产信贷结构逐步朝个人化趋势发展，个人买房贷款在商业银行房产信贷中比例不断加大。但是，由于我国区域发展不平衡，人口流动过快，银行难以确定个人的财务状况，同时，银行也难以确定借款人是否存在贷款信用问题。因此，减小商业银行房地产信贷风险有必要建立完善的个人信用体系。
政府应制定相关规章制度对房地产企业及个人的贷款信用加以监督，积极借鉴国外成功经验，出台相关法律，建立统一的征信标准，为商业银行房地产信贷业务提供法律保障，加强建设信贷体系建设。同时，中国人民银行应出台统一的贷款信用评估标准，加强对个人资信及资产评估的管理。另外，银行应积极运用现代网络技术，实现金融电子化，建立完善的信息数据库，健全银行资源共享制度，加快建设个人信用体系。
小结：
随着我国房地产行业的不断发展，商业银行房地产信贷业务逐渐兴盛。房地产信贷风险引起商业银行的高度重视。积极分析我国商业银行房地产信贷业务现状，阐述房地产信贷风险来源及房产信贷存在的问题，积极探索减小房产信贷风险的途径对保障商业银行的资金安全，促进我国房地产行业健康发展具有重要意义。
参考文献：
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