时间：2023-07-27 16:14:59
导语：在房地产投资风险研究的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
中国内地的REITs试点工作也已站在相当迫近的时间窗口前,而2007年起肇端于美国的国际金融危机所引发的重要教训之一则是,金融工具的快速创新不仅没有降低风险,反倒以几乎无人预见到且未受到恰当监管的方式使得风险更为集中且放大,因此我们认为,当下有必要对我国推行REITs产品可能被隐性化的系统性风险作出预判并据此采取相应措施。
一、境外REITs实践及其系统性风险特征
(一)境外REITs实践
境外REITs迅猛发展的过程恰与席卷全球的金融自由化浪潮相契合,总的来说,以上世纪70年代起新自由主义哲学思潮的兴起为背景,虽然间或也有质疑的声音,但在金融改革领域,以罗纳德·麦金农、爱德华·肖、约翰·格利和雷蒙德·戈德史密斯等西方经济学家为代表而提出的金融自由化的正外部效应经反复论证,似乎已经不再成之为一个挑战性的课题,学界主流的认识如麦金农所指出,“金融自由化能在市场的调控下更为有效地配置社会资源,一个不受管制的金融体系将会把储蓄资金引向收益最高的投资部门”。①
在金融自由化趋势下,大批金融创新产品被发明并迅速发展起来,仅期货等几种主要金融衍生工具的市场存量就已高达55万亿美元,是20年前的100多倍,迄今为止,这些金融创新工具已经超过100种,它们的快速发展促进了资本流动,适应了投资者的选择偏好,将可能产生的投资风险从不愿承担这些风险的投资者身上转移到乐于承担这些风险的其他投资者手中,只不过,在此过程中其中许多金融活动已基本与生产、贸易等实际经济活动脱钩。目前,全球每天逾5万亿美元的金融交易中,只有不足2%与生产、贸易活动直接相关,其余98%是以投机为目的进行的交易,只在金融体系内进行“小循环”。②
作为金融创新活动中的一支,REITs的发展一方面固然受益于全球资金宽裕的背景,另一方面,其本身固有的产品优势也在持续放大中。大体而言,REITs的产品优势主要包括: (1)流动性较高。REITs是一种典型的房地产证券化产品,大多数REITs产品能在二级市场上市交易、变现,对其投资具有较高的流动性优势; (2)多元化投资组合分散风险。REITs可以通过集中化专业管理和多元化投资组合,选择投资于不同地区和不同类型的房地产项目及业务(如酒店、公寓、办公楼、购物中心等)来回避风险。同时,基金公司定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度,因此,投资者可以在有效回避投资风险的同时获得相对较高的回报; (3)为普通中小投资者进行房地产投资开创渠道。由于房地产投资资金量大、周期长的特点,对于绝大部分中小投资者来说,进入房地产领域投资难度较大,而REITs的出现则改变了这一现状,使小额投资者也能参与到大型房地产的开发投资中,并且凭借其特有的证券化特点给中小投资者们提供了一个相对稳定的投资渠道。事实上,因为REITs本身固有的产品优势,起码在REITs发展最早、最快的美国,该产品所享有的税收优惠明白无误地表现出了制度设计的偏好。
(二)REITs系统性风险特征
2007年起肇端于美国的国际金融危机极大冲击了行之有年、看似圆转的以新自由主义为总扩的价值体系和理论体系,事实表明,金融创新工具确实满足了不同风险偏好者的需要,这可以说是金融创新一直追求的东西,但创新并未止于此。由于创新工具将信用风险不断地转移、分散、重组,一方面实现了风险分担、隔离风险的作用,但在另一方面又降低了经济运转的透明度,助长了对政府管理和监督的规避,在一定程度上加剧了危机的深化,提高了系统风险和感染风险。
本轮金融危机凸显了系统性风险监管的艰巨性、必要性和紧迫性,其中“系统性”是指一件事件影响了整个体系的功能,而且使不相干的第三方也承担了一定的成本,而“系统性风险”则是指,一件事件在一连串机构和市场组成的系统中引起一系列连续损失的可能性。系统性风险发生时具备两个典型特征,一是风险的溢出和传染,二是风险和收益的不对称。
不同于亚洲金融危机,本轮金融危机确凿无疑地因为房地产与金融两部门相互恶化而发生,危机发生前,基于房地产而创设的金融资产一次又一次地被组合而后又被分级出售,风险在整个链条上传递,同时也在整个链条上蔓延,甚至随着链条增长而变得越来越难以观测和控制。
那么,作为房地产与金融两部门重要联系纽带的REITs与金融体系中其他市场之间存在怎样的关系?其系统性风险存在何种特征?
根据REITs的产品特性,其收益与风险应介于高成长性股票与债券之间,表1(见第95页)所示为1995年至2005年10年间,美国REITs的长期收益率高于各主要股票指数收益率,波动率则明显低于股票指数且高于10年期国债,其与后两者间整体相关性较低。
笔者利用美国与香港REITs与股票市场数据进行实证分析并得出结论,由于REITs以房地产物业为基础资产,REITs的风险与收益呈现较强的时变性与横截面差异,总体而言,其统性风险低于股票市场。①
上述实证分析结果之所以产生的原因可能是,REITs本身是多元化及大规模的房地产投资组合,覆盖不同地区、不同种类的资产,这些不同资产之间的价格走势、回报水平相关性不高,受宏观经济和行业周期影响的因素不尽相同,因此,与单一物业资产相比,其本身波动性就比较低,再加之信托产品特有的隔离制度,故而从境外实践情况来看,REITs与金融系统其他市场之间相关性较弱,其大发展的过程,本身就有机构投资者在投资组合中加入一个与其他资产相关性较弱的资产并借以提高期望收益、降低组合风险的考虑。
二、REITs系统性风险发生的转化机制
关于金融市场系统性风险的发生机制,“唤起假设”等非均衡解释认为,不完全信息和经济人有限理性是隐含的假设,经济人对风险的预期有很大的盲目性,在危机发生的临界点,由于某些意外事件发生,经济人意识到系统性风险的严重性,从而诱发危机,因此,整个过程中实际存在两个阶段,即,危机发生前,经济人对市场前景看好,忽视了系统性风险的存在,并且这种忽视导致系统性风险更快地积累,直至危机发生临界点,经济人普遍意识到错判,由此系统性风险释放。
REITs的系统性风险特征既包括总体风险水平低于股票市场,也包括其与基准市场收益率以及基础资产类别相关,呈现较强的时变性与横截面差异,因此,在危机发生临界点之前,对于投资者来说,很容易产生的误判是REITs市场虽然也会面临与房地产收益相关的信用风险,但是这种风险属于非系统性风险,可以通过投资组合予以分散和对冲,即,对于大资金投资者而言,虽然单笔投资确实存在信用风险,但全部投资可以分散投资在不同项目(这也是REITs系统性风险总体低于股票市场的重要原因),个别房地产物业收益下降和违约的风险不会显着影响整体收益。
然而这种临界点前的非系统性风险可以迅速转化为系统性风险,在危机发生的情况下,个别房地产物业收益下降和违约的风险聚合成大量房地产物业收益下降和违约的风险,REITs市场风险敞口显着增大。
REITs市场非系统性风险之所以有可能转化为系统性风险,正是因为微观主体判断中的盲目性可能导致资金过度流向REITs市场并进而流向房地产市场,由此不断加剧宏观失衡,系统性风险开始产生并快速积聚。整个过程中,非系统性风险向系统性风险的转化大致通过四个渠道而产生: (1)过度投资降低了货币需求的稳定性、增强了货币供给内生性,以及削弱了货币政策的可控性; (2)REITs的杠杆效应与相对复杂性加剧市场易变性,与此同时,因杠杆效应而放大的信用创造能力使其更为依赖流动性,因此,在市场动荡情况下很容易丧失再融资功能,拖累市场整体信用大幅萎缩; (3)过度投资可能加剧机构投资者交叉持有流动性,由此导致流动性渠道网络化,金融风险传染性因而被增强;(4)过度投资导致信用非理性扩张,当市场达到顶峰后,市场价格开始下滑,投资者迫于财务困难抛售资产,由此价格加速下滑并且导致更多的抛售,金融体系为此演变为一场溃逃。
三、我国REITs系统性风险预警信号:基于房地产价格变动
如上所述,宏观经济因素如利率、通胀水平、经济形势以及房地产市场变化引起房地产物业市值变动以及物业租金变化,这些因素变化必然导致REITs在利润分红、收支情况、证券价值等方面相应波动,从而构成REITs主要系统性风险,反过来说,正因为REITs主要系统性风险由一系列宏观经济因素作用而引致,这些宏观经济因素也就成为了REITs系统性风险的先行指标。
中国内地目前尚无REITs实践,除此之外,宏观因素变化引发REITs相应变化的主要中间变量是房地产市场变化,而基于这两点原因,本文选用房地产价格受影响程度模拟REITs受影响程度,考察中国未来REITs市场系统性风险预警信号,以及这类信号在何种程度上具备可信度。
影响中国房地产价格变动的因素有很多,不过这些因素有的很难量化,如购房意愿;有的非市场内生,如利率(专指中国);有的传导链条过长,如国际收支状况;有的本身也是房价的因变量,如CPI(通过租金水平);因此,本文选取货币供应量与房地产开发投资量作回归分析。
(一)货币供应量
货币供应量主要通过两个渠道影响房地产价格,一是购房消费贷款,二是房地产开发贷款,通过这两种渠道,货币供应量既影响到房地产市场供给,也影响到房地产市场需求,并且最终由供求变化决定房价变化。表2所示为1997~2008年期间中国货币、信贷以及房价变动情况。
（一）房地产开发投资规模持续增长 由于近几年国内房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，中小规模房地产开发企业也不例外。就如某市中小规模房地产企业投资额由2007年340301万元增长到2009年的622608万元，2009年投资规模是2007年的1.83倍。其中对住宅的投资额占有较大比例，由2007年228310万元增长到2009年的470035万元，就2009年来看房地产企业对住宅的投资占所有投资额的75.49%。可见，中小规模房地产开发企业近年来虽受到国内宏观政策调控和国际经济变动的一定影响，但投资规模仍持续增长。
（二）房地产市场空置率较高目前国内房地产市场的空置率仍然过高，而且房价也过高。这两者本来应该是相反的。空置率高，房价就应该低；空置率低，房价才会高。这种不正常的现象由来已久，而且愈来愈严重。就如某市2007年中小规模房地产企业房屋空置面积77736平方米，其中住宅空置面积41949平方米，占房屋空置面积53.96%；商业营业用房空置面积31461平方米，占房屋空置面积40.47%。而2009年该市中小规模房地产企业房屋空置面积达到了773082平方米，较2007年增长了9.94倍。其中住宅空置面积606190平方米，占房屋空置面积较大比重为78.41%；而商业营业用房空置面积121206平方米，占房屋空置面积比重大幅下降为15.68%。这正是由于近几年楼市销售火爆、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售，空置房产生的原因多在于此。而随着购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。而另一方面，虽然国家通过各方面政策调控，部分城市房价有所下降，但总体房价仍然过高。
（三）房地产企业投资行为不合理 中小规模房地产企业在投资开发方面虽受自身实力限制，但仍有大部分企业过分注重开发利润较高、面积较大的高档商品房等，而不注重把握建房的结构类型及各种类型所占的比例，从而达到有目的地进行房地产业的开发投资管理，使供给与需求达到平衡。由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3%，非常不符合市场化的要求，从而使开发商没有积极性来开发经济适用房，而倾向于开发利润较高的高档商品房等。
（四）房地产开发投资约束弱化房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反。国内中小规模房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，中小规模房地产开发企业大多依靠银行贷款进行开发。而有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、中小规模房地产企业投资风险成因分析
（一）国内宏观政策影响近年来国内针对房地产业不断推出政策调控，使中小规模房地产企业无法在较短的时间内解决土地和融资方面的困难，而土地和资金问题是房地产企业发展的根本。这些问题致使中小规模房地产企业在产品投资方面开始犹豫，因为土地和资金的限制，使产品投资受到了约束，在有限的土地和资金范围内，究竟投资哪类产品最能够集中有限的资源创造最大的收益己经成为企业的核心问题。但是市场需求是多方面的，客户对于产品的要求使中小规模房地产企业在产品投资的决策上面临的风险加大。
（二）房地产投资增长过快 由于房地产连续过高的投资增长率，出现了经济过热现象、房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与国内的收入结构相比，这一比例明显偏低。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势，普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
（三）企业自身原因由于中小规模房地产企业自身所掌握信息不全、不准，对市场资源的规划不够合理，使得投资的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中导致与当初的估计有较大偏差。如当前城市里大部分人对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系，而一些开发商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”，这也使企业面临着一定的投资风险。
三、中小规模房地产企业投资风险防范
（一）关注政策变动我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于中小规模房地产企业确定正确的投资开发方向，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
（二）重视可行性研究 可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个环节。由于房地产投资过程是一个长期涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。大部分中小规模房地产企业普遍没有进行可行性研究意识，认为可有可无，这样并不利于自身发展。企业应建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料， 并且对此加以分析和综合，建立信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性，降低投资风险。
（三）灵活应用投资组合理论 在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。中小规模房地产企业可根据市场和消费者的需要，选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的投资风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失，最终得到一个较为平均的收益，以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。
（四）加强项目建设监控 工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果，正是由于项目投资主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望――既定的工期、质量、合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。中小规模房地产企业可通过强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成投资开发项目，缩短建设周期，减轻企业所面临的未来不确定性。
（五）关注企业经营管理 经营管理是房地产投资最关键的环节，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，中小规模房地产企业应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避中小规模房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低财务风险。
（六）采用房产保险方式间接降低风险 在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失， 甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），中小规模房地产企业可采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险可以将企业自身不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的途径之一。
总之，中小规模房地产企业为了减少其投资风险，必须在投资、运作等方面做出合理可行的决策，采取适合企业自身的控制与预防措施并严格实施，这样才能有力保障中小规模房地产企业的可持续发展。
参考文献：
关键词：投资性房地产；风险；控制
一、投资性房地产
房地产即房产和地产，具体来说是房产所有权和土地使用权。对房地产的投资即对房产所有权和地产使用权的投资。一般来说，房产具有固定资产的特性，地产则具有无形资产的特性。
顾名思义，投资性房地产就是指为了获得租金或者追求资本的增值，以及获得资金和追求资本的增值两者都有的房地产项目。投资性房地产可以单独的进行计量与出售。投资性房地产的范围主要包括了已经出租了的和已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权，以及已经出租了的建筑物。
1.已经出租了的土地使用权
已经出租了的土地使用权指的是对土地使用权包括自行进行开发并完成的土地使用权以经营租赁的方式进行出租，从而获取租金收益。这些出租的土地使用权的取得是通过出让或者转让的方式取得的。已经用于出租的投资性房地产，其出租的日期截止时，虽然有暂时的空置现象，但是其作用性质仍然是作为出租用的话，仍然可以将其视为投资性房地产的项目。
2.已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权
已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权指的是土地使用权一经取得，实现增值后进行转让。
3.已经出租了的建筑物
已经出租了的建筑物指的建筑物包括自行建造的和开发完成了的，具有建筑物的产权，且以经营租赁的方式进行出租。一般来说，可以出租的建筑物都是其产权归出租方所有的，而已经用于出租的建筑物实现其出租的行为，出租方必须先于租赁方就出租的方式等内容签订租赁协议。
二、投资性房地产面临的风险
房地产的投资过程中，风险无处不在。投资性房地产作为房地产投资行为的一种，其面临的风险也不小。
1.市场竞争大，随着我国房地产产业的迅速发展，投资房地产的人也越来越多，自然从事投资性房地产的人也越来越多，往往容易出现了供过于求的状况。房地产面临着转让不出去或者租不出去的局面，这对投资者来说是很大的风险。
2.购买能力的大小，一般来说物价的总水平的高低与人们的购买能力的大小是呈反比的，水平高的话，购买能力就会下降。而收入的水平一定的情况下，购买力水平的高低与人们对房地产消费需求的大小是呈正比的，购买力水平降低则消费需求减小。若出现这样的现象，投资房地产的租金与资本增值的收益都会受到影响而减少，投资行为也存在着一定的风险。
3.财务风险，上文已经说到投资性房地产可以单独的进行计量与出售，因而其产生的现金流量具有很大的独立性。一般来说，投资性房地产的财务风险体现在经营的风险与筹资的风险两方面。经营风险表现在可能不能实现预期的资本价值，而筹资风险则表现在可能到期后不能实现资本的清偿。
经营风险和筹措风险其在投资性房产行为中所处的阶段不同，经营风险处于现金流入阶段、筹资风险则是现金流出的阶段。经营风险是产生财务风险的前提，是问题产生的前提条件，是出现筹措风险的主要原因，而筹措风险是由经营风险催生出来的后果，是经营风险的终极体现。两者可以说是一个量变和质变的关系，牵引和后果的关系，而最后形成的便是投资房地产的财务风险。
三、风险控制
1.在进行投资性房地产项目前，应当对市场进行详细充分的调查分析，对市场的大概情况有足够的把握。不要盲目的进行投资。对国家针对房产的政策，宏观调控等等，保持关注。
2.针对投资性房地产的财务风险，控制这一风险应当充分考虑到现时的经济发展趋势以及房地产市场现时的状况。
(1)将风险的控制状况系统化，对经济发展的趋势以及房地产市场周期的起伏状况等等情况做到基本的了解与掌握。作为企业的投资者，应当对与自身的投资性房地产项目相关的所有信息进行收集，尽可能做到大范围以及持续不断的收集，其收集的信息包括有历史相关数据以及对未来的预测报告，而对这些收集来的信息，也应当科学的将其进行分类、取其精华，争取得到有利于自己的信息，对投资者有一定的指导作用。作为个人的投资者，能力与成本有限，可以做到对一些研究部门出来的信息进行关注和收集，并根据自己的情况储存和挑选有利于自己发展的信息资料。
(2)上面收集的信息都是初始信息，控制财务风险的发生还必须将这些信息与具体的投资性房地产项目情况结合起来，通过专业的评估系统，专业的一些历史数据和预测情况来对投资性房地产财务风险进行分析，得出的数据可以为对风险的评估和控制提供科学的指导作用。一般来说，对财务风险进行评估分析，不仅要对投资性房产行为是否具有风险进行判断，更重要的是要找出可能产生风险的原因。
【关键词】房地产 投资风险 应对措施
我国于1958年取缔房地产市场，20世纪80年代其随着改革开放得到了恢复，在90年生房地产泡沫，当前房地产市场发展迅猛，已经成为我国国民经济的一个主要支柱产业，因为房地产市场的稳定和国计民生息息相关。面对房地产行业的高额利润，很多房地产开发商加大投资房产。在当前跟风的趋势下，也要看到房地产投资的风险。
一、房地产投资风险概述
（一）房地产投资风险的内涵
房地产投资风险指的就是投资者在房产投资的过程中遭受各种损失的可能性。风险主要是因为未来的不确定性引发的。人们在对房产进行投资的过程中，是通过预期对投资是否获益进行判断的，哪项投资预期收益高，就将资金投资在此项目上，可是人们的预期是不同的，因此也增加了未来的不确定性，无法准确预测未来的各项数据值，难以控制其数据的变化范围，进而无法根据确定的情况规避风险。
（二）房地产投资风险的特点
房地产投资风险的特点是客观、随机、相对、多样、可预测、补偿。客观性指的就是房地产投资不以人的主观意志转移，它是存在客观变化的，也不会随着人的主管预期发生变化。随机性指的就是不确定，房地产投资风险也是随机变化的。相对性指的就是房地产投资具有双重性，可能带来收益，也可能带来损失。多样性指的就是房地产投资风险不仅体现在房地产企业，也可以体现在其他方面，其形式是多种多样的，相互之间也存在着联系。可预测性指的就是投资风险分析虽然具有客观性和随意性，可是企业仍然可以进行理性的预测，根据获得的全部信息，例如统计数据、以前的经验、当前的信息等，进而对投资风险发生的概率，可能引起的收益或者风险进行综合分析。补偿性是投资品共同拥有的特点，企业在承担风险的同时，也可能获得巨大的利益，这是对企业承担风险的经济补偿。
二、房地产投资的应对措施
（一）强化工程监管
投资项目主要在工程建设方面消耗资金，因为房地产项目投资和建设主体是分开的，因此想要节约资金是非常困难的，反而很有可能增加投资。因此，在对项目进行建设时要加强风险管理，确保项目可以保质、保量、按期完成。对投资项目的监管体制进行完善可以选择经济实力和技术实力强，具备管理经验，工作效率高，信誉良好的施工队伍。还要签订施工合同，通过法律文件确保投资方和建设方的利益，投资商要及时支付账款，建设方要按时、按量、按质交工；此外，也要在合同中注明如果施工发生变化，合同双方的责任和义务。最后，还需要具备专业知识以及丰富经验的工程监理全面监督和管理项目施工，严格监督施工队伍合格完成建设项目，如果投资方和建设方发生矛盾，工程监理也要承担调解的责任。
（二）充分了解市场进行理性投资
房地产市场实现收益的前提是市场需求。投资于房地产资金用于建设人们需求的房屋，只有房地产市场中需求房屋，才能将建造的房屋售出，开发商才能透过投资获得利益。因此，在投资房地产市场之间要对市场的情况进行充分了解、对市场前景进行准确预测，进而进行更加准确的投资。全面了解市场情况就要进行市场调研，并对市场进行细分，了解其他外部变量可能对房地产市场的影响。首先，市场调研就是对当前市场的需求进行充分了解，例如市场缺少的房地产项目类型、市场对此项目类型的需求量、市场是否可以支付、市场将来的发展等。其次，市场细分就是在市场调研的基础上明确房地产项目的目标人群，接着分析人群的消费特点、心理、收入情况、文化情况等，进而制定合理的营销策略和价格标准，促使房地产项目更符合目标人群的喜好。最后，对外部变量可能造成的影响进行分析，例如我国偏好的住宅方式、行业内的最新设计、行业发展的最新理念等。企业预测风险、理性投资、降低成本的基础是全面了解市场，企业根据市场情况进行准确的投资。
（三）有效的将投资风险分散
房地产开发商可以进行组合投资，也就是组合投资开发结构，进而分散风险，具体来说就是划分和选择投资区域、分散投资时间等。划分投资区域指的就是企业依据各自的经济发展水平划分投资的项目；分散投资时间指的就是开发商合理的选择投资时间间隔，进而对资金进行合理的分配，这样既降低了企业的投资风险，也增加了资金的使用效率。企业在合理的时间间隔决策投资促使企业合理配置资金，维持投资的连续性，避免出现烂尾现象。通过实践证明，组合投资可以降低房地产投资的风险。
房地产企业还可以转嫁投资风险。房地产投资者可以讲损失转嫁给和其有相互经济利益的其他方承担，主要可以以施工合同为基础将风险转移给施工方，也可以购买商业保险将风险转移给保险方等。
三、结语
房地产业作为我国国民经济的一个支柱产业，其市场的发展情况影响着国民经济的发展。房地产开发企业供给房地产市场，为了防止其不稳定发展对国民经济产生影响，国家实施了各项宏观调控策略，基于此房地产开发商一定要制定合理的房地产投资风险管理对策，应对各种挑战。房地产投资的风险是客观存在的，也是随机变化的，可是企业可以根据现实的市场现状管理投资风险，全面了解市场情况，进而做出科学合理的决策，通过强化工程监管、全面了解市场以正确决策、转嫁投资风险以降低房地产企业的投资风险，确保最大限度的获得经济效益。
参考文献
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关键词：房地产投资；投资风险；风险分析；防范措施
投资活动过程中，收益与风险并存，特别是处在经济转型时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
一、房地产投资风险的定义与特征
1 房地产投资风险
房地产投资风险是指在房地产开发经营活动中，在影响开发经营利润的多种因素影响下，不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会或可能性。
2 房地产投资风险的特征
鉴于房地产项目投资周期长、投入资金量大，且受外界因素影响显著的特点，因而使其具备了一些风险特性，具体表现如下：
多样性：由于房地产投资过程涉及社会、经济、技术等各个方面，所以其风险表现为多样性，相互之间变化呈现复杂的关系。
变现差：房地产项目投资大，周期长，而房地产市场又是不完全市场，因此，房地产投资不同于存款、国债等可以随时变现。
补偿性：开发商进行房地产项目投资时，是为了获得高额收益，即取得风险回报或风险溢价。
激励性：利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上看，高风险行业总是能给理智的投资者带来超额利润。
二、房地产投资风险的分类
房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，而变化的根本原因就在于形成该特性的一系列不确定性因素的存在，因此，根据不同因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：经济风险、政策风险、社会风险、市场风险、经营管理风险、自然条件风险等。
三、房地产投资风险的防范措施
1 进行充分市场调查，作出正确的项目决策
市场调查不仅要对房地产市场的供求状况进行调查和分析，同时也要对房地产的社会需求和城市建设规划有着正确的认识和形势判断。通过全面的调查分析，选择社会需求度高、投资安全性较好并有较大期望取得令人满意收益的投资项目。
2 关注政策导向，掌握投资时机
我国房地产市场尚不完善，国家会根据不同时期的形势需要，经常出台一些政策引导房地产行业的发展。在利率方面，房地产投资者可以提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。此外，房地产投资者还应主动与当地政府和各级主管部门保持联系，及时了解国家和地区的各项财政政策以及城市建设规划变动可能对房地产业产生的影响等，结合实际情况调整投资策略，降低投资风险。
3 合理利用供应链和营销渠道，规避市场风险
在原材料供应方面，要预防上游供应商提供的材料价格上涨，投资者在与供应商和施工方在签署合同时，应对材料价格作出明确的限制规定或采用固定价格的方式，尽量使市场价格因素导致的风险转移。在营销渠道方面，要加大宣传力度，采用灵活多变的营销手段，如预售预租等，加速资金的回笼和运转，降低财务风险。
4 强化保险意识，合理规避自然风险
房地产保险以房屋及建筑物的安全为标的，投资者可以将地震、水灾等不可抗拒因素带来的自然风险转移到保险公司，从而有效规避自然风险。
5
优化投资组合，防范财务风险
房地产投资周期长、风险高，各个投资建设项目在风险程度，预期收益和资金总量方面各有其特殊性。投资者可以合理选择不同的投资组合方案，统观全局，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范财务风险。
6 提高管理水平，防范经营竞争风险
一是清晰的市场定位，找准竞争对手并系统分析各竞争对手之间优缺点，找出与对手相比投资项目的差异点，做到有的放矢；二是加强管理绩效，降低投资成本，取得成本领先的主动权，获得较好的市场占有率，在竞争中处于有利地位，利用这种有利地位来限制其他竞争对手；三是健全质量监管机制，做到从投资项目开始到结束全过程质量管理，全过程控制质量问题的出现，防范意外情况的发生，降低经营管理风险。
四、结论
房地产行业是一个集合性较强的行业。正是因为这种显著特性，才使得房地产的开发融会了较多的资源，集成了较大的人力物力，聚集了巨大的社会财富。因此合理的进行房地产开发投资，把握好当前国内大力推进城市化进程这个契机，将会更好的推动经济的发展和社会的进步。与此同时，商业房地产的投资风险是不可忽视的，投资者在选择投资项目时，不仅要考虑自己的资金实力和投资回报，更要全面考虑所处宏观经济的运行状况，政府财政政策等，同时要努力提高自身的经营管理水平，提高风险预判能力和风险承受能力，及时有效的防范和规避风险。
参考文献：
[1]赵雪红：城市房地产投资风险管理研究[D].山东大学.2006.
[2]吕绍成：房地产投资风险分析及预警系统研究[D].武汉大学.2004.
关键词：房地产；投资风险；风险分析
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01
随着我国经济发展和人民物质追求的不断提高，房地产领域投资活动也日益活跃。由于我国房地产市场机制还不够完善，造成了房市泡沫增多，价格上涨过快的现象。房地产投资者为了减少不必要的投资风险损失，应该充分认识和考虑当前新形势下各个风险因素对房地产投资的影响的大小。
一、房地产项目投资风险的一般理论
1.概念。房地产项目投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内由于随机因素的影响所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。偏离的程度越小，房地产投资项目面临的风险越小。
2.分类
（1）总体性风险。所谓总体性风险是一种所有房地产投资都会遇到的风险，它包括以下几种：
a.市场风险。这种风险指由于各种因素所导致的整个房地产市场价格大幅度波动，从而给房地产经营者带来损失的风险。
b.利率风险。指由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而给房地产投资者带来的损失。
c.购买力风险。这是指由于通货膨胀、货币贬值、购买力下降而给房地产投资者带来的风险。
（2） 个别性风险。所谓个别性风险指由于种种不利因素的影响而给个别房地产投资者带来的风险。它包括以下几类。
a.经营风险。指房地产公司由于经营条件恶化、经营管理不善导致的风险。
b.业务风险。指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。
c.流动性风险。指房地产投资者所掌握的房地产商品难以脱手而抛售出去，或者必须以较大损失为代价才能抛售出去造成的风险。
d.预测、决策风险。所谓预测、决策风险指的是由于房地产投资者错误地预测房地产行市，以及决策失误、行为失当所带来的风险。
（3） 意外性风险。所谓意外性风险指由于意外事件的发生所带来的风险。
一般地，为了分析问题和论述方便，经常把以上分类中的主要风险归结为商业风险、金融风险、购买力风险、变现风险、不可抗力风险。
二、房地产项目投资不同阶段风险的具体识别
1.投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面，经济方面的主要风险：通胀风险和市场供求风险；政策方面的主要风险：土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外，还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。
2.项目前期阶段。该阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要是土地获取风险、融资风险、产品定位风险、前期手续风险、勘察设计风险、工程招标风险和合同风险。
3.项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险是土地获得的风险，是招标、拍卖还是挂牌，对土地获得方式的选择就具有一定的风险。此外，房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为成本风险、质量风险和工期拖延风险。
4.租售及物业管理阶段。租售及物业管理阶段是决定房地产收益实现的阶段，也是房地产投资当中最大的风险环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。
三、房地产项目投资风险的应对措施
1.投资决策阶段
在投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险的不确定性也最大，因此要从以下方面做好防范措施。
（1）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性。在投资决策阶段，房地产开发企业必须充分开展市场调研活动，掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境等因素，并且对此加以分析和综合。
（2）加强市场监测。企业需要强化业务的宏观指导，建立地区房地产景气分析和监测系统，实行房地产市场定期分析报告制度；同时加强住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题；此外，企业还应经常对政策走势、楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性。
2.前期工作阶段
深入对房地产投资的研究，积极采取保险的方式来降低风险。对各个环节可能面临的风险，要及时采取保险的方式进行风险转移，将这种不确定的、可能产生较大损失的状况转变为确定的、较小的损失。
3.项目建设阶段
强化安全意识，防止施工事故的产生，提高技术水平，避免建筑技术的落后而引起的工期延误。有效地采取事前控制与事中控制动态结合，运用系统的项目管理方法来监督项目的整个建设过程。
4.租售管理阶段
租售管理阶段是最关键的阶段，因此，房地产商必须密切关注市场动态，彻底认清市场需求状况，采取灵活的定价措施，科学合理地确定该商品的市场价格，寻求在最短的时间内回收资金。
因此，为了能够成功地回避企业因自身营销经验不足、营销手段不当而带来的租售风险，建议通过营销的方式，充分利用人的丰富营销经验，采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。最后，切实搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患，为住户营造和谐生活环境的同时也很好地提升了企业的形象。
四、结论
在房地产行业中，瞬息万变的市场产生的各种不确定的投资风险，因此，我们有必要建立起一套有效的风险管理评价体系，对投资项目中可能出现的各种风险做出全面而准确的分析。进而为房地产企业在决策过程提供参考，将投资过程中出现的各种风险程度降低到最小，提高投入资金或资源的收益率。
参考文献：
[1]柯小玲.房地产投资风险因素及其结构系统分析[J].贸易经济类核心期刊，2011.
石海均(1998)分析了投资者面临的各种风险。［3］吴锡华(2002)对房地产投资的评估决策模型进行了探讨，建立了含有风险的收益率计算方法。［4］雷荣军(2005)在其学位论文中对房地产投资的风险进行了系统分析，建立了房地产投资风险分析的AHP－GRAM模型，并进行了实证研究。［5］王寅(2010)建立了基于蒙特卡洛模拟的投资风险预测模型。［6］
但目前，国内的房地产项目风险分析主要还是建立在财务净现值(FNPV)基础上的盈亏平衡分析和敏感性分析。这两种方法忽略了风险变量发生变化的概率、风险因素之间的相关性以及多个因素同时变动的情况，因此无法分析多因素同时变动对房地产投资决策的影响，使评估的结果缺乏科学性，容易错误地进行风险分析并造成决策失误和投资的失败。因此，研究一种较为准确的定量决策风险分析方法，来弥补现有方法的不足之处，具有深远的理论与实践意义。
由于蒙特卡罗技术可以通过在已知的分布里面提取随机变量，并且能够运用概率分析来量化每一个不确定的风险变量，可以综合考虑房地产项目中所有的不确定性和模拟项目的实际运作过程中的可能变化，所以如能将此法与敏感性分析及盈亏平衡分析相结合，则必能进一步提高房地产投资风险分析的可靠性。闫雪晶(2003)在其学位论文中对蒙特卡罗方法在房地产投资决策风险分析中的应用进行了一定的研究。她通过投资决策实例验证了蒙特卡罗方法的可行性、实用性及可操作性，但其研究仍局限在单因素风险，并未对多风险因素对房地产投资的影响作出分析。［3］
本文基于专家学者的相关研究，探索了蒙特卡罗技术在房地产投资项目多因素风险分析中的应用，并做了实证研究。下文分为四个部分:第二部分介绍了蒙特卡罗技术的相关理论及其在有关软件中的实现;第三部分介绍了蒙特卡罗方法在房地产投资多因素风险分析中的应用;第四部分对方法的有效性进行了实证研究;第五部分为结论及展望。
一、蒙特卡罗技术相关理论
蒙特卡罗(MonteCarlo)方法又称统计试验方法或随机模拟法，是一种多元素变化分析方法，它应用随机数来进行模拟试验，通过对样本值进行随机观察、抽样、统计，求得所研究系统的某些参数。［7］英国雷汀大学建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年进行的一项风险分析模型技术应用方面的调查表明，蒙特卡罗方法是应用最为广泛的风险分析方法之一。［8］
运用蒙特卡罗法的关键是所取的随机数确实是随机的，并且所取的随机数的分布与自变量概率分布相符合。产生均匀分布的随机数的最简单办法是应用Excel软件中的rand()函数，它可以产生位于［0，1］区间的均匀分布的随机数，对以上随机数进行一定的处理(公式(1))，即得到位于区间［a，b］的均匀分布随机数。a+(b－a)rand()(1)如需产生服从特定分布的随机数，可利用EXCEL的随机数发生器或Matlab软件中的相关函数实现。由于在Excel的操作中，随机数会进行即时更新，给分析带来不便。可以在编辑栏中输入“rand()”，保持编辑状态，然后按F9，将公式永久性地改为随机数，使函数rand生成一随机数，并且使之不随单元格计算而改变。
二、房地产投资多因素风险分析的蒙特卡罗模拟
(一)房地产投资风险因素识别
我国的研究人员已对房地产投资风险进行了一定的分析和归纳。［1］［4］［5］本文通过对相关文献的筛选和总结，建立了房地产投资风险的指标体系(见图1)。在实际的房地产投资开发项目运作过程中，影响投资的主要风险变量各不相同，分析人员可以根据项目的具体情况，采用“德尔菲法”“头脑风暴法”等对以下的指标体系进行一定的分析和辨别，产生适合于特定项目的风险因素。
(二)房地产投资风险的蒙特卡罗模拟
1.确定风险变量的概率分布
采用德尔菲法、头脑风暴法或数据统计法对各风险变量的概率分布及其分布函数中的参数进行估计。
2.定义模型并确定模拟次数
在进行模拟时，为了保证所得的预测结果具有一定的精确度，需要有一定的抽样实现次数。计算机输出的评价指标的概率分布通常随着模拟次数n的大小而变化，n越大，其分布越接近实际的分布。但实际上仿真次数过多不仅计算整理费时，且输入变量分布也不十分精确，仿真次数过多也无必要，但仿真次数过少，随机数的分布不均匀，会影响仿真结果的可靠性。
3.模拟并计算评价指标
4.评价指标分析
根据模拟数据，绘制模拟结果的相关统计图表。
5.决策分析
(三)房地产投资风险蒙特卡罗模拟流程
三、案例分析
本文以地处华北平原XX市的一房地产项目为案例，①说明蒙特卡罗技术在房地产投资多因素风险分析中的应用。小区位于市区东北部，占地8.75公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售。XX北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层板式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米;少量商业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米;楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。计划2002年10月开工，建设工期为3年，项目计算期为6年。项目总投资为12391万元，其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元(按建筑安装工程费的1%计)、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万。项目资本金3000万元，分两年等额投入;商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%;不足部分拟由预售房款解决。项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售，高层住宅楼售价1800元/平方米，多层住宅楼售价1250元/平方米，商业用房一半出售，售价3500元/平方米，营业用房另一半出租，租价1000元/年?平方米，建设期出租房不预租。住宅楼从项目开工第二年开始预售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第四年为80%，以后各年均为100%。贷款年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。
1.房地产投资风险因素识别及概率分布的确定
房地产投资风险因素的识别可以采用专家调查法或数据统计法进行。由于本文在写作过程中的条件限制，未能用德尔菲法、头脑风暴法及数据统计法确定本房地产投资项目的风险因素。本文假定图1中所示的指标体系均为本房地产项目的风险因素，并假设这些风险因素对本项目的影响主要体现在对开发产品投资及售房收入的影响上，风险因素的作用使房地产开发产品投资(不含财务费用)的变动在［9000，15000］上服从均匀分布，售房收入在［18000，25000］上服从均匀分布，开发产品投资和售房收入相互独立。下文将对开发产品投资及售房收入的变化进行风险分析并作出投资决策。
2.确定模拟次数并模拟投资项目运行
选定模拟次数为60000次，进行模拟，计算所得税前和所得税后的FIRR和FNPV。
3.指标分析及决策
取模拟次数为60000，所得税后FNPV为462.28，FIRR为26.45%，FNPV＞0，FIRR＞20%(基准折现率)，项目可行;所得税前FNPV为816.66万元，FIRR为30.70%，FNPV＞0，FIRR＞20%，项目可行。同时，根据统计图表，在60000次模拟中，税后FIRR＞20%且FNPV＞0的累计频率均为69.56%，税前的FIRR＞20%且FNPV＞0的累计频率均为65.41%。可见，当考虑项目的开发产品投资和房地产销售收入同时变动时，本房地产项目可行。即在此风险状况下，本房地产项目的风险较小，适宜投资。
关键词：房地产；投资项目；风险管理
中图分类号：F293.33文献标识码： A
一、房地产投资风险分析
1、房地产投资风险的涵义
房地产投资风险是指投资者在房地产投资过程中遭受各种损失的可能性。风险来自未来的不确定性。人们在投资房地产过程中，是通过预期来判断投资是否获益，哪项投资预期收益率最高，就把资金用于可以使投资收益最大化的投资品。但是人们的预期往往是有差异的，更增加了未来的变化，各项数据的未来值难以准确预测，变动范围也难以控制，从而不能做到根据准确情况来避险。
2、房地产投资风险分类
由于在房地产投资中存在着复杂的不确切因素，因此其风险因素也很多。一般来说，可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这种因素以同样的方式对所有证劵（此处证券为广义的含义）的收益产生影响。系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买风险。非系统风险是指发生个别企业的特有事件造成的风险。系统风险和非系统风险的分类表明。对于系统风险我们无法克服，只能尽可能回避，对于非系统风险可能消除。因此在房地产投资项目中对于非系统风险的管理是我们在风险管理中重点关注的领域。二、房地产投资风险管理
1、房地产投资风险识别
风险的诱惑效应和约束效应是风险效应的两个方面，它们同时存在着、作用着，而又互相矛盾着、互相抵消着，这也是“危”与“机”的魅力所在。在决策时，人们是选择风险还是选择回避风险，两种效应相互作用，无所谓好坏，关键在于你的选择与你自身的风险控制能力是否匹配。投资风险识别在其中就起着特别重要的作用，。要想准确识别房地产投资风险，开发商必须对企业以及项目的内外环境条件进行全面的了解，运用各种风险识别的方法科学的分析人、物和开发活动中可能存在的各种风险因素来达到降低风险的作用。例如在同样的宏观调控中，虽然看到了市场存在的较大的机遇，但是没有认识到自身资源存在严重不足，没有正确根据自身情况判断房地产投资风险，一味狂飙猛进的顺驰倒在了黎明前的黑夜，而与其同级别甚至在其后的其他开发商却抓住了机遇，成为了当前房地产开发第一军团中的标杆企业。风险识别与自身情况密切相关，不同的投资主体有不同的风险承受能力，同样的风险在不同的投资主体中应该有不同的权重考量。从阶段上来划分，房地产投资项目的风险主要可以分为进入阶段的风险、管理阶段的风险、退出阶段的风险。
2、房地产投资风险测量与应对
房地产投资风险测量是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产投资中某一风险的发生概率、损失程度及范围进行估量，并评估其系统风险度大小的过程。从上述风险识别划分的三个阶段来看，在当前中国的房地产市场中，前两个阶段的风险大于第三个阶段，这与中国房地产市场10多年的持续向上发展密切相关，因此也导致了房地产投资在风险管理中对于退出阶段的风险重视不够。随着发达国家经济的复苏、全球去杠杆化的持续，资金成本的上升、国际资本流出的可能性加剧、居住房屋的局部饱和、电商对实体商业的挤压，甚至反腐的加剧等都有可能导致房地产市场出现中长期的拐点，因此对于退出风险的研究和管理也是后期投资者必须关注的地方；
（1）进入阶段的风险主要是对于市场环境的判断，这个市场环境包括宏观、中观和微观三个层面，内部外部两个领域，对于中小型投资者而言，重点关注中观和微观层面的研究，跟随战略不失为不错的选择，即跟进行业内的标杆企业的步伐。但是对于大型投资者，必须将重点关注于宏观领域，因为其内部的管控机制相对成熟，对于城市层面、项目层面的研究相对合理，但是宏观经济、政策、区域经济长期发展潜力等恰恰是其需要重点关注的地方，这样才能领先一步占领先机，或者领先一步远离风险。同样地，对于不同的投资者内外部环境的研究也是进入性研究中的重要关注点，一样的项目，不一样的投资者将会有不同的收益可能，一定要切实把握自身资源与外部市场的结合点，这样才能获得与风险相匹配甚至更高的收益。有时不做比做更加有价值。
（2）管理阶段的风险是三个阶段中相对来说最为可控的风险，该阶段中最重要的是微笑曲线中的前期研发，其次为工程施工与管理。前期研发决定了项目所能达到的高度，也是项目抗风险能力的最大保障，好的定位能够最大程度地化解不利因素，取得超额收益；工程施工与管理是前期研发能转化为实际产品的关键，没有良好的风险管理能力，再好的创意也无法转化为有吸引力的产品。做对的事情比把事情做对更加重要。
（3）退出阶段的风险在当前市场中尚未完全凸显，但是后期随着房地产市场可能存在的下行风险该阶段可能成为市场中最为重要的风险点，尤其是对于商业地产。我们目前商业地产的退出缺乏合理的渠道，大多数开发阶段投资者仅能通过两种手段来实现资金的退出，第一是全部规划为可售型商业，第二是通过部分销售部分自持的手段来实现整体资金的平衡，这两种都存在后期较大的经营风险。只有极少量实力雄厚的开发商才能提供完全自持的选择，但是也面临电商对于实体商业的侵蚀。住宅市场退出阶段的风险当前出现分化，一二线城市住宅市场风险仍然较低，而三四线城市存在着较大的风险，这其实是进入风险没有合理分析的遗留问题在退出阶段凸显出来。
对于退出阶段的风险投资者要予以充分的重视和研究，随着房地产的发展，市场必然进一步细分，投资者也要有所专注，这样才能实现专业的人做专业的事，进一步降低和控制风险。另外，必须要对金融领域与地产平台的结合进行充分地研究，为资产证券化做好准备。
结束语
房地产业是国民经济的支柱产业之一，牵动着中国经济发展、金融安全乃至社会稳定等诸多方面，当前全国房地产价值相对于GDP产值的比值已远高于美国发生次贷金融危机时的水平，同时也出现了日本经济泡沫破裂前的种种景象，没有永远不变的市场，达摩克利斯之剑可能下一秒就降临，上至政府、下至社会各界都对此给予了充分的重视，如何化解房地产市场的风险，实现平稳发展是当前最为迫切的经济与社会问题之一。
对于投资者而言，动辄数亿、数十亿资金的投入也关系着投资者自身和千万个利益相关者的核心利益，房地产投资项目面临的风险多种多样，研究好自身的风险管理与控制，提高风险抵御能力，既是解决好自身发展的必要能力，同时也是对整体经济和社会化解房地产风险提供了坚实的基础。
参考文献
关键词：住宅；投资风险；防范；处理
一、房地产投资的理论
房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期未来获得更大收益的投资行为。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。房地产投资能带来巨大的收益，同时也有很大的风险，为减少风险、增加收益，房地产投资必须注意以下三个要素：时机、地段、质量。由于房地产本身所具有的物理及经济特征，房地产投资也表现出区别于其他投资的固有特性,例如投资数额巨大、流动性差、能够抵御通货膨胀的影响、易取得金融机构的支持、受政策影响较大、对专业知识和经验的依赖性强等特点。
二、个人住宅投资者的心理特点及投资动机
（一）个人住宅投资者的心理特点
个人投资房地产是一项重大而复杂的决策，不仅是因为房地产涉及行业广、知识门类多，而且，房屋价格和其他商品不同，其价格不单单由成本决定，还包括土地的价格，由于土地价格有上升的趋势，所以购房不仅仅为了消费，更是一种投资行为。住宅投资是房地产投资的一种，总体来说，个人住宅投资者有以下心理特点：（1）长期决策心理。（2）价格优惠心理。（3）紧缺心理。（4）买涨不买跌心理。（5）容易后悔心理。（6）从众心理。
（二）个人住宅投资者的购买动机
购房选择是人一生中少有的重大而复杂的决策。购房不仅是为了消费，更是一种投资行为。一般情况下，购房主要有以下考虑：一是为增值，为获得租金或者直接变现；二是为了保值，自用且日后转卖，收回成本即可；三是为了自用；四是在一些特别的时机，买房可以增加收益，因而有人为了卖房而买房。概括起来，房地产投资者的投资动机主要有以下几种：（1）居住。（2）投资。（3）商住两用。（4）休闲娱乐。（5）赠与。
三、影响住宅投资行为的因素
住房投资的影响因素主要有以下几个方面：
（一）位置。无论购买什么物业，其地理位置都至关重要。购房者都愿意选择位置优越的物业加以购买。
（二）家庭数。（或人口规模）及其变化、家庭年龄结构及其变化.研究指出，人口的增长及其结构的变化是住房需求长期增长的驱动力。
（三）家庭收入及其财富。家庭收入水平对购房行为影响更为直接，它决定着住房存量需求，而收入水平的变化则解释了住房需求的短期变化。
（四）投资收益。房地产投资者在选择购房时，最为关心的是投资回报率。房产投资回报率的高低并不仅仅取决于某一方面的优势，而是取决于各方面的综合因素。
（五）住房价格及其波动。价格的高低是购房者最为关注的问题。在一定程度上价格的高低能体现出所购房产的档次。
（六）长期利率、短期利率、可获得的按揭贷款数额、贷款分配比例以及消费者信心。其中，长期利率主要从需求的角度影响购买决策，而短期利率则从借贷成本的角度影响供给。
从综述分析中可以看出：住宅投资的增长主要取决于住房需求的增长。除住宅市场运行指标外，人口数量和年龄结构、经济运行状况、投资环境、金融条件等因素，是影响住宅投资的重要因素。
四、个人投资房地产风险的防范与处理
任何投资都会具有风险，在房地产投资活动中，人们既想避开各种风险，又想获得大的收益，显然这是一对复杂而难解决的矛盾。精明的投资者，应该了解房地产投资的投资环境，对风险进行分析，并根据自身的实力，估算对风险的承受力，以便综合权衡房地产投资的风险和收益，在此基础上运用投资资金，达到风险小而收益高的目的。
个人投资房地产风险包括金融风险、房地产自身风险、政府行为风险、市场风险、自然灾害风险、个人状况风险等等。
（一）金融风险
一般来讲，个人的房地产投资行为面临着如下投资风险：（1）利率变化风险。（2）通货膨胀。(3)买方的支付风险。
（二）房屋自身风险
（1）房产所处的位置、环境。（2）物业管理。（3）房屋内在品质。（4）产权。
（三）政府行为风险
（1）对土地的规划。房地产价值受到政府规划的影响，投资房地产时要处分考虑这一点。（2）对开发商的监管。（3）政府的政策风险。
（四）市场风险
（1）开发商的信用风险。（2）、市场投机行为风险。（3）、流动性风险。（4）、对未来市场的判断。
（五）自然灾害风险
房地产投资还有可能承担的一种风险，就是自然灾害带来的风险。地震、洪水、火灾等自然现象也会使投资者遭受损失。
（六）个人状况风险
（1）个人财务状况风险。房地产投资是宗大额投资，这就要求投资者要有稳定的收入和支付能力，如果投资者资金实力较弱，将有破产的风险。
（2）突发事件风险。有一些投资者在高房价下投入了大多数甚至是全部的资金进行房产投资，这样将导致其资金紧张。一旦发生意外、疾病等突发事件时，因其房产难以及时变现，从而引起个人投资者的损失。
为了更好的避免这些风险，使投资回报丰厚，就要建立个人房地产投资风险模糊综合评判数学模型，建立评判对象的因素集，建立评判集及确定指标权重，确定模糊关系矩阵，从而计算评价对象--个人房地产投资风险的模糊评价矩阵，来整体评估个人住宅市场的投资是否具有可行性。
参考文献：
[1]李忠福,关柯,曹学昌.现代住宅管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2002.
[2]钱水土,周春喜.风险投资的风险综合评价研究[J].数量经济技术经济研究,2002,(5).
[3]俞明轩.房地产投资分析[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2004.
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