时间：2023-07-30 10:18:08
导语：在房地产开发企业审计的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】房地产；审计；偷税漏税；误区
前言
随着我国经济的发展，我国房地产企业正在迅猛发展，而房地产企业也成为了我国各地税收中极为重要的推动性作用。到目前为止，房地产企业所缴纳的税款已经占到了我国各地税收的百分之二十以上了。但是由于房地产企业具有规划性强，投资金额大等特点，造成了房地产企业在对其的会计审核方面的难度，因为房地产企业在进行会计审核时，它的审核对象繁杂，需要核算的环节较多，而且审核的周期很长，这些都造成了房地产企业在调节利润和偷税漏税方面有着其他产业所不具备的一些优势。而目前我国国内的房地产企业也是国内偷税漏税较为严重的一个行业。
1.1利润操控
目前在国内，存在着一些房地产企业利用将一些已经可以收款的项目进行长期挂账的方法来拖延时间，使得对于房地产企业的收入成本和利润不能够在第一时间计算清楚。这些被长期挂账的房屋，都是一些已经可以预收售房款满足了结转条件的房屋。一些房地产企业通过对于房屋竣工时间的人为推迟，并使用竣工结算还并未完成的借口，拖延对于房屋的预售款的收受工作，将预售房款进行了长期挂账的处理。因为一旦房地产企业在收取了购房人的预售营业款以后，就需要对所建造房屋进行竣工验收，并将房屋的所有权交给房主出理，这样房地产企业将不能继续保留房屋的所有权和管理权，那么，一旦这样做了，使得房屋出售资金已被收取，那么房地产企业就需要进行对于该次房屋买卖的有关于成本还有利润的审计。但是如果房地产企业以竣工结算还并未完成等借口推迟交房的时间，并且不收受预售房款的话，那么房地产企业就可以对它当期的利润进行操控。
除此之外，有一些房地产企业在其本身所应该进行的业务以外，还私下里面设置了相当于委托代建或者合资开发等等一系列的其他业务。由于我国国内房地产开发行业发展的速度过于迅猛，所以目前我国国内在这些方面并没有一些很清晰的法律法规来对这些业务进行监督和限制。因此，这些属于房地产企业的额外业务的可操作性是非常大的，而由于国内法律法规的不完善，那么一部分的房地产企业会将有关于这些额外业务的资金仅仅是进行帐外的资金循环和往来的资金循环，以此来达到偷税漏税的目的，最终这些动作，将会使得对于房地产开发企业所进行的审计工作很难顺利展开。
1.2漏税问题
目前国内的房地产开发企业中，存在着这样一种逃避税务的方法，利用某些关系，拿到关于建造经济适用房或者是针对回迁住户所需要的廉价用房等用于建造低价住房的土地的土地划拨许可证。但是在进行开发的时候，却在这块土地上，开发成为高档的商品住宅等来进行出售。而国内的房地产开发企业在这种情况下，并不会向上级部门进行汇报，缴纳数量庞大的土地出让金。按照我国法律来说，一旦在取得土地后进行土地用途变革的，房地产开发企业需要缴纳数量不菲土地出让金。在另外一方面，由于我国目前在这方面的法律的落后，然后利用其相关的名义来进行收费，比如说用保证金，增容费等等，而这些费用由于我国目前在这方面法律制度的欠缺，导致了缴纳制度的不透明性，使得在这方面有些房地产开发企业有了漏税的可能。
1.3违规贷款
在房地产开发的过程当中，房地产开发企业所需要大量的资金和建设周期，所以，目前我国的房地产开发企业，基本都是以融资的方式来进行房地产的开发，而融资的对象，一般来说都是利用银行的贷款来进行的。而按照我国的法律，在房地产开发企业在对土地的开发过程中，由于土地已经被房地产开发企业所使用和开发，因此在这个时候土地其实是并没有价值的，所以这个时候土地的使用权并没有进行抵押的资格的。只有在房地产开发企业已经拿到土地，而并没有进行开发的时候，这个时候土地才具有价值，可以进行抵押贷款。而这种情况是房地产开发企业利用并无价值的资产在银行进行套现了。
1.4使用假合同
现在，有部分企业会利用假的售房的签订，以及企业与个人签订的假的合同，并且让房地产开发企业为卖方顾客提供首付，来骗钱银行的按揭贷款。而有些房地产开发企业甚至还会利用假的购买房屋的合同，来套取银行方面兑换票。而由于我国法律规定，企业在申请国内的承兑换汇票的时候，应该要有真实的商品购物和销售情况，以及商品的交易金额的计算。因此，目前房地产开发企业在对进行对产业建造的生产中，往往会假借银行的明月来对合同进行编造。
1.5材料管理不合理
房地产企业的固定资产管理不稳定，由于在房地产企业的开发过程中，存在这一些原材料多，建造的周期长等一系列特点。对于有关部门对房地产开发企业进行的审计工作进行了造成了极大的不方便，有许多公司甚至在长达两年到三年的时间里面，没有整理过一次固定资产清查，而管理的混乱，也造成了对于项目的开发成本不断的提高，最终演变成了一种习惯。目前我国对于材料的进出仓库的管理制度等内部制度也不完善，对于一些低价值的消耗品没有及时的清点，而造成了账目与现实不符合，而且资金也不符合，这样得出来的数据不是准确的。
2.解决以上问题的一些对策
2.1杜绝避税
对于房地产开发企业来说，避税和开假发票是不可取的，而混乱的会计核算已经成本的虚假上报，并不利于对于公司的管理效率的提高，而在目前。房地产公司应该能够进行设立独自计算的销售公司来进行结算。
2.2完善资产管理
在我国目前的房地产企业中，有序的还不完美的地方，这就需要房地产开发企业对其进行资产管理了，而且这种可以健全资产管理责任的制度。
2.3改善会计核算工作
对于房地产开发企业的财务核算，房地产企业应该提高其工作人员的素质水平，在会计的基础工作水平有所提高后，将会对企业的提高项目预算精度，成本的核算，已经对于风险的防护能力，并且从整体上大幅度的降低企业的成本。
3.结束语
作为我国税收的重要来源之一，房地产开发企业的发展将会为我国的税收和其他政策提供极为有效的支持，而当前，应该要想办法对于现在房地产行业中，审计所存在的一些问题与误区进行修改，并且完善审计工作的进行。
参考文献
[1]金龙.注册会计师审计房地产开发企业应特别关注的风险[J].财经界（学术），2010，（10）：92-93.
关键词:房地产开发企业;财务管理;外部监督
房地产行业最近数年发展极为迅速,逐渐成为影响国民经济的产业。面对激烈的市场竞争,房地产开发企业作为资金密集型产业,其资金的筹集使用以及分配方面的管理的重要性显得尤为重要。因此,加强房地产开发企业财务管理就显得极为重要。
第一,强化房地产开发企业财务管理,健全财务管理机构。在当前新时期市场经济条件下,市场竞争日益激烈。改制房地产开发企业如何生存和发展,这是摆在房地产开发企业经营决策者面前的一个严峻课题。首先房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理,不但要懂经营、善管理,而且要学习会计法规和常识,因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息,特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。其次在房地产开发企业财务管理实践中要健全和完善财务管理机构。再次就行业特点在各施工工程项目部设立核算机构,并要求财务人员持证上岗,充分发挥财务人员在房地产开发企业管理中的积极作用。
第二,加强外部监督,充分发挥外部监督的作用。在会计监督中单纯强调会计监督是不够的,必须强化对会计工作的外部监督,也就是加强政府监督和社会监督。我国财政、审计、税务、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责,对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、财政、税务、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中,应加大政府综合力度:审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上;财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主,对房地产开发企业的事业收入应监控其“收支两条线”的落实执行情况;物价部门对应监控其“收费”的立项、标准审批的落实上。税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通,加大处罚力度,对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面,树立政府整体形象的监督权威。房地产开发企业必须健全会计监督控制制度和建立违法违纪问题举报制度,规范房地产开发企业负责人和会计人员的行为,保证会计信息的真实可靠。
第三,完善房地产开发企业资金管理体系,确保营运资金流转顺畅。房地产开发企业建立统一管理、集中调度的资金使用管理制度,将现金支出的批准权高度集中在财务部门,下属财务单位根据业务规模设置两级不同的资金使用权限,严格执行收支两条线管理方式,各单位实现的销售收入必须全额及时清缴,费用由总部审核拨付。要确保资金使用三级权限管理制度的落实,及时回笼资金,全面及时地掌握房地产开发企业整体的资金状况,实现统一调度,大大减少资金沉淀,减少呆账和坏账,对内制定规范的工作流程,保证每个环节的分工明确,并定期考核,施以奖惩,确保各部门的密切配合,扫清资金流转的内部障碍。
第四,建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整,维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理,促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现,根据经营环境的变化,对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节,房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。
第五,强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象,树立风险意识是识别风险、化解风险的前提,也是建立健全风险防范机制的思想基础。从实际来看,由于风险意识不足导致的风险或者潜在风险占相当比重,有的单位施工不订合同;订立合同时不仔细推敲;有的对合作方资质和业务实力毫无所知;有的合同本身和法律相悖,属于无效合同;有的对经济文书、契约保管不善,造成损坏或者遗失,诸如此类都与风险意识淡薄有关。面对这种状况,必须强化风险意识,进行风险意识的全员渗透。在激烈的房地产开发企业间竞争面前,风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面,在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部,一定要树立风险观念,每―个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样,才能未雨绸缪,防患于未然。
参考文献:
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房地产开发企业的一切管理工作,都应从建立和健全内部控制开始,构建和完善房地产开发企业的内部控制,是加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。尤其对于房地产企业来讲,完善的企业内控对于防范风险和降低成本增加效益具有重要意义。房地产企业是资金密集型的高风险行业,因此加强企业控制环境的建设,健全控制机制,有利于房地产开发企业的健康持续发展。
二、房地产开发企业内部控制的原则
目标性原则。房地产开发企业执行内控制,要满足会计信息真实,满足企业财产物资安全,以此提高经营效率,促使企业贯彻经营方针,确保企业各项业务活动健康进行。有效性原则。并不是所有的房地产开发企业的内部控制度都是一样的,要根据房地产开发企业自身的特点出发,制定出具有实用性和针对性的内控制度,这种内控制度要和企业规模和管理水平相适应,把握内控的控制点,和企业经营效率和管理要求相适应。内部控制度作为企业内部的管理制度,要随企业外部环境、管理要求的变化而不断完善。合法性原则。房地产开发企业内控制度的制定必须按照国家规章制度及法律法规进行,比如我国《会计法》、《企业财务通则》、《企业内部控制基本规范》等,这些都是国家制定的法律法规,因此必须保证企业内控制度及各项经济业务符合有关规定的要求。重要性原则。要明确房地产开发企业的重要事项和次要事项,对于比较重要事项要进行严格控制,对于次重要的事项可根据企业的能力进行简单控制。全面性原则。房地产开发企业的内控制度是针对企业方方面面的控制,要覆盖企业的全部活动和每一项业务,涵盖企业会计工作的各个岗位和企业开发经营的各个环节,对房屋销售、质量安全、投标事项、成本费用等关键点加强控制。相互牵制原则。企业内部控制应对岗位、机构进行合理设置,合理规划各部门的职责权限,能够使各岗位之间相互和监督和制约。为维护财产物资的安全和会计信息的真实,应对业务主办、财产保管、授权批准、稽核考察等职务进行分离。预防为主原则。预防经营活动的违法行为和无效率性是建立企业内部控制制度的主要目的。内控制度的建立要保证企业各项业务有序进行,又要保证企业运行过程中避免浪费、舞弊行为造成的经济损失。成本效益原则。建立企业内部控制制度,要正确处理内部控制和成本控制之间的关系,既要保证内控制度有很好的效果,还要尽可能的节省内部控制成本。
三、房地产开发企业内部控制的现状问题分析
(一)资金运作缺乏集中管控房地产行业是一个风险和利润双高的产业,这种庞大的市场需求以及巨大的利润空间,使得房地产开发企业对成本控制、项目建设及营销策划等流程的关注度不够。在巨大的经济利益的驱使下,很多房地产开发企业只重视结果,不去完善和优化业务流程。房地产开发企业根据产品用途可以分为工业、商业和民用地产。针对民用地产,多数房地产企业能够以客户需求为导向,建立有效的决策流程;但对于商业、工业用地,由于没有成熟的运作模式可供参考,在客户满意度、客户价值及客户忠诚度上都缺乏有效的策略,缺乏科学严谨的数据支持。房地产开发企业普遍缺乏高度集成的信息系统来支撑业务流程,管理层和员工之间缺乏上下交流的畅通渠道,优化公司各部门之间冗余的业务流程,使之能够更加合理化、科学化,继而实现业务之间无缝集成是房地产开发企业面临的一大难题。
(二)项目建设、客户服务、营销策划等流程比较分散很多房地产开发企业缺乏专门、统一的资金管理部门。首先,由于房地产开发企业自身组织机构的特点,一般都会拥有很多子公司,集团公司在对子公司的资金管控过程中,就需要为每一个子公司建立内部账户,但是每一个子公司的账户余额又会在时时的变化,传统人工管理模式下,账簿上的资金记录具有严重滞后性,资金的流向、流量难以掌握清楚,这对资金的安全性是一个极大的挑战,会大大增加企业的资金风险。很多房地产开发企业缺乏先进的信息管理系统,继而导致企业内部出现信息不对称,信息不对称又会导致大量资金闲置,资金在使用和流动过程中很多达到增值作用,企业不能对资源进行合理配置,使资金增值功能大大降低。资金的分散直接导致了贷款利率的上升,缺乏有效地调配手段,产生高额的手续费支出,造成高额贴息支出。
(三)地产行业市场风险大,评估体系环节薄弱随着房地产项目规模的扩大及技术工艺的提高,各种风险日益增多且错综复杂,房地产的高风险已经引起人们的高度重视,这种高风险是由多种原因造成的。由于土地是组成房地产企业的重要部分,土地作为不可替代的稀有资源,国家利用经济杠杆对此进行宏观调控,其作用比其他商品更为重要,构成了企业最难以控制的风险;其次房地产开发企的产品周期时间比较长,需要对将来进行预测继而对产品进行生产的过程,而未来利润的形成既受经济形势的影响,又受政治制度的引导,这些都决定了房地产开发企业的高风险性。有风险就需要进行风险评估,但目前很多房地产开发企业只是一味追求最低利润,却忽视了高收益背后隐藏的高风险,没有认识到内控的重要性和必要性,在控制程序、控制环境及会计系统等方面都有不稳妥的地方,没有采取风险预警的方式,只是等到风险出现,才着急慌忙的去应对。
(四)监督职能弱化,内部审计形同虚设房地产开发企业的监督评审一般主要是依靠内部审计部门来实现,但是大部分房地产企业的内审部门都隶属于本公司的财务部门,由同一个领导进行指导,内部审计在形式上缺乏应有的独立性。在内审职能上,大多数房地产开发企业的内部审计工作只是对会计账目进行审核,对企业内各组织结构执行指定职能的效率、内部稽查、评价内控制度等方面,都未能发挥应用的作用。在内部审计岗位的设置上,为了节省人工费用,通常实行一人兼多岗,没有很好的构成内部牵制。在实物监控、货币资金管理、投资和资产处置方面,没有成文的内控制度。
四、完善宏观调控下房地产开发企业内部控制的方法
(一)对资金实行集中监控模式从企业资金管理的重点来看,从内部控制设计的原则出发,以信息系统为平台,构建信息透明,数据共享的整体结构,建立资金集中管理模式、建立精确的现金预测模型和实时检查现金的使用情况,建立成本效益最优的企业流动资金内部控制模式。企业内部的信息系统与各个银行网上交易系统连接,实现资金管理系统中查询银行账户实时的资金发生额、余额。做好资金计划,可以按照组织进行纵向和横向的汇总,按组织结构进行灵活的自定义审批流程,通过工作流程的方式实现流程审批。并依据审批过的资金计划和业务流程申请,设置各项预警及禁止条件。
关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制
一、灵活运作，积极拓宽融资渠道
目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。
造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。
针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。
首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。
其次，适当引入机构投资者的融资。
在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。
第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。
第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。
二、强化资金的预算管理和风险管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。
首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。
其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。
第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。
[关键词]房地产企业；会计信息失真；治理
由于房地产企业经营和产品特点，一部分房地产企业面对日益激烈的市场竞争，不是采取正当途径增加收入，降低成本，而利用现行房地产会计制度中收入和成本费用确认与计量方法存在的自由度和现性税收制度存在的种种问题，从而造成了房地产开发企业会计信息失真。但是，在目前国内研究中，多数文献都是对房地产企业的具体会计核算或者单纯从税制改革角度进行探讨，很少从信息失真原因等方面进行论述。本文将在理论探讨与案例分析相结合的基础之上，探寻我国房地产企业会计失真的原因与对策。
一、我国房地产企业会计信息失真的定义与成因
房地产企业会计核算的特点主要体现在开发成本的核算和销售收入的确认两个方面。我国房地产开发企业起步较晚，相关制度和法规还不健全，因此房地产开发企业在收人与费用的会计核算中还存在许多问题。这些问题导致了房地产企业会计信息严重失真。
(一)会计信息失真的定义
美国会计学会(AAA)认为会计本质上不是一个计价过程，而是浆历史成本分配给当前及以后的财务年度。这里对“真实收益”的分歧同样蔓延到资产的计量上，因为收益确定与资产计量可视作是同一枚硬币的两面。因此，从这个角度看来，对会计信息失真进行治理的终极目标就是对会计信息真实性这一客观存在的无限逼近。可见，会计的确认与计量环节是形成“真实”会计信息的关键。如果这两个环节出了问题，必将难保会计信息“客观公允”。房地产企业会计信息失真的主要原因就在于收入与成本费用确认与计量环节上的不规范。
(二)房地产企业会计信息失真原因分析
1 收入确认与计量问题
目前房地产开发企业收入确认条件存在着以下几种定义和解释《房地产开发管理办法》规定，工程竣工验收合格并交付买方验收确认，收取房款、办理产权过户后确认收入。《房地产开发企业会计制度》规定，应在商品房已经移交并已将发票结算账单提交买方时，作为销售实现。新企业会计准则规定，同时满足下列条件，收入才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业。在实际操作过程中，由于收入确认的规定不详，一些开发商以此作为操纵利润手段粉饰会计报表，误导公众和有关机构。因此，规范和统一房地产开发企业收入确认的原则和方法已成为当务之急。
2 成本费用确认与计量问题众所周知，房地产业是资金高度密集的行业，有接近70的资金来自银行，发生较高的借款费用是不可避免的。因此，房地产开发企业对借款费用进行正确的会计处理就显得极其重要。新准则实施从2007年1月1日开始只在上市公司中强制执行，而非上市公司则鼓励实施。这也表明，一方面，上市公司与非上市公司在会计处理方面还有很大的自由度。另一方面，新旧准则的转化与衔接还需要一段较长时期，这也决定了房地产企业会计收入与成本费焉确认和计量问题难以统一，从而各企业有服务于企业特定目标的会计政策选择动机并导致相应的经济后果。
二、房地产企业会计信息失真治理的对策
(一)建立和完善行业的会计规范体系
房地产行业在费用核算、成本结算、收入确认等方面都具有其特殊性，原《房地产行业会计制度》对房地产行业的会计核算的规定和要求，相对于现行的《企业会计制度》更具体并具有更强的针对性。然而，中国最新《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。同时目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关其体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我们认力，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。
(二)完善行业收入与成本费用确认准则指引
鉴于房地产开发类公司收人实现的特点，延迟或提前“确认收入实现”对房地产企业而言并不困难。那么，怎样将最新《企业会计准则――收入》细化就变得特别重要了。在建立了收入确认一般标准的基础上，应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。针对上述情况，我们认为，房地产商品销售收入的确认应同时具备以下条件(1)房地产开发企业与客户签订了正式的商品房销售台同，并履行了相关法律手续；(2)房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋藏积已经过有关部门测量确定；(3)房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；(4)收入的金额能够可靠地计量。我们知道，收入与支出(成本费用)之差就是利润。我们认为，收入与成本费用确认准则的细化必将减少房地产企业会计确认与计量方面的任意性，将大大缩减企业会计政策选择的范围。这对提高会计信息质量是大有裨益的，是从制度上治理会计信息失真的必然选择。
(三)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容：(1)披露企业的预售政策及情况。因为在项目未竣工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。(2)增加土地储备量及成本构成等额外的信息。(3)在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。(4)增加质量保证金及风险的披露。
一、检查目的
通过检查反应房地产企业在开发过程中的违纪违规事项，促进房地产企业进一步加强管理，按规定程序进行房地产开发，自觉履行纳税义务。
二、检查对象
2014年底已完工或基本完工的在县城开发的房地产企业项目。
三、检查内容与方法
（一）房地产开发取得用地使用权
1．检查开发用地的合法性。
主要检查用地取得途径及用地性质。对用地取得途径检查，主要要求房地产企业提供土地来源资料：
（1）通过招拍挂方式取得，则要求房地产企业提供“招拍挂”用地的成交确认书，缴纳土地出让金的单据，土地使用证等。检查土地出让金是否按期足额缴入财政账户，是否足额缴纳了契税等；
（2）通过转让方式取得则还要要求房地产企业提供转让协议及土地过户证明文件，转让土地发票和相应的税费资料；
（3）通过置换方式取得，除要求房地产企业提供土地使用权证明文件外，还要要求其提供置换标的物过户手续和相应的税费资料；
（4）合作建房方式除要求提供土地使用证外，还应要求其提供合作建房用地的原始取得票据和相应税费资料。
对用地性质的检查，主要要求房地产企业提供《建设工程规划许可证》，看其规划地块上所建建筑物的功能类别，分析实际建筑物的功能类别与规划中的是否相一致，查其是否改变用地性质。检查时，如发现改变用地性质问题，企业须按规定补缴土地出让金。
2．检查开发用地入账价格的真实性。
房地产开发用地的入账价格是房地产建设成本的重要组成部分。要重点关注房地产企业的开发土地是否以取得用地的实际价格入账，即查实会计上的开发土地成本与企业实际取得的土地成本是否相一致，一般应符合以下情况：
（1）招拍挂途径取得土地的入账价格是成交价加上相关的税费；
（2）转让途径取得土地的入账价是实际支付的土地款加上相关的税费；
（3）置换途径所取得土地的入账价是置换标的物实际价格加上相关的税费；
（4）合作建房土地的入账价是合作双方确定的土地价格加上相关税费。
部分房地产开发企业有时会用土地评估价入账，即以高于取得土地价格作开发价入账，检查时要特别关注是否存在此行为，如发现有此现象，要进行调整，调整入账价格或调整土地增值税和企业所得税，防止通过人为调增土地成本而偷漏税费。
（二）房地产开发报建费用检查
房地产开发企业取得开发建设用地后，要开始施工建设，在开工前按国家规定要到规划建设部门办理报建手续，在报建过程中要缴纳有关规费。报建费用主要检查和计算房地产企业是否按要求足额缴纳各项规费。检查的规费主要有：
1．市政设施配套费。按报建面积和规定标准计算，主要检查是否存在压缩报建面积和降低缴费标准。
2．建筑工程质量监督费。按预算造价和规定标准计算，主要检查是否存在少报预算造价和降低缴费比例。
3．建筑工程排污费。主要检查是否存在漏交或少交。
4．人防工程异地建设费。人防费按报建面积和规定标准计算，主要检查是否存在压缩报建面积和降低缴费标准。
5．新型墙体材料专项基金。主要检查按实际面积计算是否存在欠缴和漏缴新型墙体材料专项基金。
（三）房地产建设成本检查
房地产建设成本，除上述涉及到的土地成本（入账价格）和报建费用外，还包括前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、管理费用、财务费用等。检查时，主要关注其开支的真实性和合理性，防止虚增成本，漏交有关税费。重点注意以下事项：
1．关注房地产企业是否存在虚开建筑发票列成本问题。
2．关注房地产企业是否存在随意提取公共配套设施费，调节开发成本问题。
3．关注房地产企业是否存在挤占和虚增开发成本问题。
4．关注房地产企业是否存在违规支付借款利息问题。一是要注意是否存在无本之息；二是要注意向社会融资利率是否高于同期银行贷款利率。
5．关注房地产企业是否存在违规用白条支付费用的问题。抽查大额支出的会计凭证，检查其付款银行单据，发票，批准手续，付款所依据的合同；核对收款人，款项内容的合法、真实、准确性。
6．关注房地产企业“毛地”开发时，将政府另外有资金来源的拆迁安置费，计入商品房开发成本问题。
（四）房地产经营收入检查
房地产企业收入核算一般涉及“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收（付）”等往来科目。检查时须特别注意以下问题：
1．审查“营业收入”明细账，并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况；对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产”“原材料”等账户，隐匿销售收入；审查“预收账款”“应收账款”“其他应收（付）款”等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看是否将收入挂账，不及时反映经营收入。
2．审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场租等是否及时反映经营收入。
3．审查房地开发企业是否存在人为分解售房收入的现象。
4．注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。
5．审查房地产开发企业是否存在将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入问题。
6．审查房地产开发企业是否存在将购房者从银行取得的按揭收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。
7．审查房地产开发企业是否存在销售时以收据代替发票，甚至不开收据，或使用假发票、白纸条入帐等方法设置帐外收入。
8．审查房地产开发企业是否存在将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理问题。
（五）房地产企业税收检查
检查房地产开发过程中，房地产企业应履行纳税义务的税务事项，主要有以下内容：
1．城镇土地使用税。
2．契税。检查时还要注意超容积率开发的房地产项目，除补缴土地出让金外，还要相应补缴契税。
3．印花税。涉及到土地出让或转让合同、设计合同、建安合同、借款合同等。
4．营业税（销售不动产）。
5．土地增值税。
6．企业所得税。
7．城建税。
8．教育附加。教育附加3%，地方教育附加2%。
9．防洪保安资金。销售收入1.2‰。
10．个人所得税。主要关注房地产企业分红给各股东时，是否代扣代缴个人所得税。
此外，要重点检查房地产企业各项开支发票的合规性，尤其是应该用建筑营业发票支付的工程款，不得以白条支付，也不得用材料发票抵付；注意各项开支过程中的税收流失事项。
（六）容积率及补缴土地出让金检查
容积率是指房地产开发项目地块内总建筑面积与地块用地面积的比率。同样大的地块面积，因容积率不同，其开发建筑面积不一样，给房地产企业带来的开发收益也不一样。改变容积率有二种方式，一是经批准变更容积率；二是房地产企业擅自改变容积率。无论哪种方式，只要是存在超容积率的行为，在检查时须要求房地产企业补缴土地出让金和相关税费。
（七）闲置土地检查
少数房地产企业为了获取土地的最大收益，有时会因自身原因超过取得土地时设定的开发时间，拖延开发。检查时要注意发现此问题。
四、检查的组织和工作分工
由县审计局牵头，县监察局、公安局、财政局、国税局、地税局、城乡建设局、房管局、国土资源局等部门共同参与，各司其职、各负其责。同时从县财政局、国税局、地税局等单位各抽调3名懂业务、有责任、懂法律、能操作的业务骨干，与县审计局人员组成3个小组开展专项清理工作，实行分组包干、组内责任到人、过错追责的工作机制。各单位责任如下：
县审计局：负责整个检查内容的协调和汇总工作，并具体对房地产企业的账目进行审查。
县监察局：负责对房地产开发过程中国家单位及工作人员违纪违规事项的查处。
县公安局：负责对查出的偷漏税案件进行侦办。
县财政局：负责提供所涉及房地产项目的土地出让金的缴交情况。
县国税局：负责提供所涉及房地产项目的企业所得税缴交资料。
县地税局：负责提供房地产项目的企业所得税、土地增值税、和其他税种的缴交资料。
县城乡建设局：负责提供每宗房地产项目实际缴交的各项报建费用，实际建筑面积、设定的容积率以及办理《规划许可证》、《施工许可证》等情况。
县房管局：负责提供每宗房地产项目实际测绘面积以及《房屋预售许可证》等情况
县国土资源局：负责提供每宗房地产项目具体用地情况以及《建设用地许可证》。
五、检查时间
本次检查时间为2013年9月20日至2013年12月31日。
六、检查要求
（一）加强组织领导，健全工作机构。成立县房地产开发企业税费征缴专项检查领导小组，由县政府常务副县长任组长，成员由审计、监察、公安、财政、国税、地税、建设、房产、国土等单位主要领导组成。领导小组下设办公室，办公室主任由县审计局局长担任，县审计局、国税局、地税局、房管局各一名分管领导为办公室副主任。办公室具体负责组织和协调专项检查工作。
（二）树立全局意识，加强协调配合。此次专项检查是县委、县政府今年的一项重要工作，所有参加专项检查的单位和人员必须强化大局意识，树立全县“一盘棋”的思想，按照统一部署，分工负责，相互配合，形成工作的整体合力。各工作人员检查、反映的数据必须与该企业（项目）的总体数据保持一致，谁提供的数据有出入，谁在负责规定时间复核。所涉及的部门要全力理解、支持、配合专项检查，对拒绝、阻挠检查或故意拖延提供有关资料，拒不落实检查结论的，要严肃依法处理。
（三）把握重点内容，确保工作质量。紧扣此次专项检查主题，明确工作目标，准确把握工作重点，将工作重点内容分解落实到具体工作环节和相关工作人员，做到严谨细致，确保查深查透，加大揭示问题的力度和深度。
（四）严格工作纪律，提高工作效率。所有参加专项检查的人员要严格遵守各项组织纪律和工作纪律，坚持原则，廉洁自律，全面真实地反映实际情况。大力发扬求真务实的作风和敬业奉献的精神，尽职尽责，加快工作节奏，提高工作效率，圆满完成工作任务。工作中要严格执行有关廉政建设的规定，严格遵守保密纪律，以高度负责的主人翁精神，扎扎实实做好各项工作。如有违反，将按规定由各有关部门予以处理处罚。县政府将对本次专项检查表现突出的人员给予表彰和奖励。
随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了入伙通知书并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
根据《企业会计制度》及《企业会计准则现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
【论文关键词】房地产企业；财务管理探讨
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：
（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重
房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使周期也长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此．房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：
（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。
（二）有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。
（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。 转贴于
（四）过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。
（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理效率的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。
第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。
（一）加强资本结构的控制
虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大，导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l／3自有资金，l／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构比较安全合理。
（二）投资方向要符合企业长远发展战略要求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性，而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
关键词：房地产、内部控制、内部环境、风险评估、信息沟通
中图分类号：F293文献标识码： A
目前, 我国社会经济以飞快的速度向前发展, 房地产开发企业也同样得到了较大的发展, 但面临的行业竞争愈来愈激烈。增强企业内部控制力, 构建完善的内部控制制度, 是房地产开发企业应对激烈的市场竞争与挑战的需要。因此，房地产开发企业要及时总结与研究新思路和管理策略, 从根本上保证房地产开发企业的健康发展。本文结合工作实际，谈谈如何建立与完善房地产开发企业内部控制制度。
一、目前房地产企业内部控制存在的问题
目前，不少房地产企业尤其是后起的一些中小房地产企业，内部控制滞后于市场形势，企业运营中暴露出内部控制的薄弱环节，主要表现在：
（一）企业对内部控制的认识不足
相当一部分企业对建立内部控制不重视。已订立的制度，往往执行不力，只停留在纸上，得不到认真落实。遇到具体情况，过分强调灵活性，对内控制度置若罔闻，使内控失去了应有的刚性和原则性。
（二）企业内部控制不够全面，缺少对企业运营活动的整体考量
不能结合本单位的实际情况去制定相应的制度，只是根据一般情况，制定管理制度。控制环境、会计管理以及控制程序等方面不够完善，没有形成一个完整的适合本单位的内部控制系统。这样的制度存在漏洞、操作性差、制衡机制松散、审计职能弱化等问题。
（三）企业内部监督乏力，风险预警不健全
监督管理应该是企业运营活动的基础保障，可是很多房地产企业缺少合理的内部监督，实践中只注重制度的制定，忽视对制度的落实情况的检查监督。最大的问题就是风险预警机制不健全。某些民营企业，风险预警缺少专业人员，没有形成完善的风险评估体系，企业一旦面临某种风险，往往是领导者凭经验说了算，导致企业生产经营风险扩大。
（四）企业内部人员素质参差不齐
所谓“人员素质”是指企业领导层和企业所有员工的素质。企业内部控制是需要大家一起参加、相互监督、共同制约的一项工作。但是在不少房地产企业，无论领导还是一般员工对企业内部控制制度的领悟和执行水平差异很大。
（五）企业内部沟通不畅
随着科技的迅猛发展，企业内部控制，已经与信息化结合在一起。企业信息化的发展对企业内部控制尤其重要，特别是一些规模较大的房地产集团企业。不少企业部门之间各自为政，分割明显，只顾本部门的工作，而缺少与其他部门的联系和交流，甚至上下级之间也缺少信息通畅的渠道。
二、加强房地产企业内部控制的措施
（一）营造房地产企业良好的内部控制环境
良好的内部控制环境是企业内部控制制度制定及执行的基础保障。营造构建良好的内部控制环境，必须抓住以下两点：第一，强化企业领导管理层对内部控制的认识。企业领导者必须坚持把内控作为企业管理的头等大事来抓，认真组织和领导内控制度的设计工作，并采取相应的政策措施来保证制度的执行及评价。第二，加强企业的文化建设，加大企业内控的宣传力度。通过学习，弘扬爱岗敬业的精神，增强员工的主人翁责任感意识，提高员工的思想品德素质和技术业务素质。还需对企业内控的执行情况进行定期检查考核，奖罚分明，激励员工，充分发挥内部控制的作用。
（二）完善房地产企业内部控制体系
房地产企业必须按照本企业的特点以及发展需求，根据房地产项目运营活动的各个环节，设计相应的内控制度。这种控制既要覆盖生产的整个流程，又要善于抓住关键，突出重要节点。
1. 坚持遵循不相容职务相分离原则
首先梳理企业现有运营流程中不相容的职务，坚持实行授权批准与业务经办、业务经办与会计记录、会计记录与财产保管、授权批准与监督检查等相互分离的原则，合理设置岗位，明确各自职权，形成相互牵制，相互制约，以防为主的监控防线。
2. 建立企业有效的会计控制系统
为了建立企业有效的会计控制系统，企业的财会人员应该致力于完善会计处理程序，应当把经济业务事项的计量、记录及汇总的程序形成制度，确保有关人员在处理相同的经济业务时，能前后一致。这样形成的会计记录与财务报表真实可靠。要达到以上要求，一些中小规模的房地产企业当务之急是提高财务人员的素质和能力，建立高素质的财会队伍。
3. 加强企业内部审计监督
企业内部监督，通常是通过内部审计来实践的。实质上内部审计是对其他内部控制的再控制。为了合理设置内部审计机构，充分发挥内部审计在内部控制中的作用。这样的审计机构通过定期的和不定期的核查审计，对企业运营中的重大业务事项进行了有效的管控，建立了以“查”为主的监督防线。
（三）健全房地产企业风险内部控制预警机制
房地产行业是高投资、高风险的行业，开发企业从取得土地、开发经营到开盘销售等环节都会受到来自企业内部和外部的各种因素的影响。因此，房地产企业的经营者要强化风险意识，建立由专业人员组成的风险评估预警团队，健全风险预警评价机制，按照严格规范的程序，及时识别预警相关风险，并针对内部控制管理的薄弱环节，对可能出现的风险进行科学的动态的分析和量化预测，，实现生产经营的良性循环。
（四）构建房地产企业内部通畅的信息渠道
房地产企业的信息化建设，应当根据企业内部控制的要求，结合企业生产经营的实际情况，编制内部控制信息的收集、处理和传递程序，简化内部控制过程，打破企业内部各部门、各团队之间的“门户”，建设高度集成的信息系统，实现业务流程高度的融合，从而达到信息资源高度共享的目的。企业内部各部门的人员通过畅通的信息渠道，随时交换信息，及时沟通反馈，形成了广泛的沟通系统。不仅上下之间信息畅通，而且各部门横向之间信息畅通，不仅企业内部信息沟通无阻，而且与企业外部相关单位也能很好沟通。这样有利于最大限度地集思广益，作为企业经营控制的依据，并能及早识别风险及时预警规避。
总之，房地产企业内部控制的重要作用，越来越被业内人士认识看重。实践证明，只要运用科学的对策，加大企业内部控制的力度，不断完善，不断创新，跟准时代的潮流，适应市场发展的需求，就一定能保障房地产事业持续健康发展。
参考文献：
[1]吴春峰.房地产企业内部控制存在问题及其对策.中国外资,2014,304(1):244-245．
[2]张玉梅.房地产开发企业内部控制制度的建立与完善.企业科技与发展,20114,365(1):1-3.
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