时间：2023-07-31 17:01:06
导语：在房地产经济协理的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】房地产经纪 道德风险 信息不对称
在我国一线城市，由于中心地块开发充分新房供给逐渐向市区转移，市区二手房区位优势明显。而二线城市，未来几年内也将是新房、二手房齐头并进的格局。由此可见，二手房价量将对整体市场价量影响将越来越大，但近年来我国房地产经纪活动中暴露出的道德风险影响了房地产市场的稳定，急需采取有效的风险规避措施。
一、房地产经纪市场存在的道德风险
（一）客户道德风险
客户道德风险主要有两种：开放性委托风险和合谋。开放性委托风险即委托人常在多家门店挂出房屋信息，成交前才签订委托合同。按照时间优先原则，由最先促成成交的经纪人获得佣金。经纪人提供了实际服务，也可能无法得到回报；合谋即为了减少佣金成本，买卖双方借故取消委托关系，合谋私下成交。这种道德风险行为是否产生，由行为人通过理性衡量佣金和交易成本的大小来决定的。
（二）经纪人道德风险
主要包括以下四种道德风险：第一，双向委托风险。由于房地产交易涉及金额比较大且信息较多，手续也相对复杂，导致经纪人与买卖双方均构成委托关系时，利益不完全重合。经纪人有可能利用信息上的有利地位赚取超额租金、委托价和成交价差额的条件，如签订“阴阳合同”等。第二，资金控制风险。我国房地产经纪行业发展尚未成熟，准入门槛低、整体诚信水平低，具体到各企业诚信水平更是参差不齐，缺乏有效监管。如2003年11月金佰佳分部经理卷款“蒸发”。第三，质量风险。房地产作为特殊商品，购买者仅能据初级质量做出购买与否的决定，在购买后使用一定的时间才可能发现房屋质量的真实水平，且经纪机构一般不承担二手房的质量责任，由购买者完全承担房屋质量风险。第四，信息不对称。目前国内房源信息渠道尚未统一规范，个人难以核实区位、配套设施、产权、交易状态等信息。经纪公司常以优质房源信息吸引客户上门后，再借故推荐其他的房源，或看房时以其他房屋冒名顶替，或隐瞒房屋存在的不完全所有权利、限制性物权，或哄骗顾客仓促做出不理性的决定。同时，由于专业知识和信息的不对称，使经纪人可能抬高房价或压低房价使委托人承担价格风险。
二、规避道德风险的相关措施
导致经纪人与委托人之间出现道德风险的原因是多方面的，如诚信缺失、监管不当、信息不对称等，因此只有采取全面系统的措施，才能有效的规避道德风险。
（一）转变交易模式
首先，应建立抑制双重风险的佣金制度。有研究证明固定费率加超额比率提成的佣金制度对经纪人和客户的双重道德风险控制的有效性最高，有助于经纪人和客户双方行为的约束和内在激励。其次，应确立独家权制度。规定房地产经纪公司只代表买卖双方中的一方，且客户在约定时间内不能再委托其他经纪公司和个人销售自己的房屋。这既保证了中介公司的利益，也增强了经纪人对客户的责任。在北美推行的MLS系统是基于此制度建立的，既规范了房源渠道，又提高了市场效率。
（二）完善监管制度
首先，建立经纪人负责制度，若发现经纪人协理有违规行为，经纪人连同受罚，直至吊销其执业资格。可督促房地产经纪人严谨对待协理的招聘、管理，从而减少房地产经纪活动中的违规行为。其次，建立权威的信息平台。由政府部门主导透明公开成交价格和收费标准，规范操作程序、合同条款。建立交易信息平台，为个人查询机构信用信息、政策信息、交易信息、产权信息等服务，以降低市场中信息搜寻成本。第三，借鉴发达国家经验，提高行业准入门槛和人员素质，健全执业许可证制度以减少经纪服务的不确定性。另外，应规定房地产经纪人和协理的执业资格需每几年重新审核更发，并附加完成相应学时的房地产相关最新课程学习的更发条件。第四，建立健全信用档案。对经纪公司信用监管和评审是有效控制诚信缺失、道德风险的重要途径，所以必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理和查询有法可依、真正具有可操作性。最后，完善评级标准。管理部门在考察各经纪机构资质审查中，除资本量、专业人员数外，应充分考虑交易量、投诉量等指标，对其进行综合评级，对不达标的机构公开整顿，对评级优秀的企业加以宣传，扩大优秀机构的品牌效应。
（三）资金保障管理
首先，应当由银行完成各种费用的划拨，通过银行作为第三方资金托管的模式来降低钱款交割过程中的风险。其次，建立复原保障基金制度。在规范经纪服务收费发票的基础上，按一定比率抽取经纪业务佣金并以此建立保障基金。消费者因为经纪公司或人员的不当行为而导致财产损失又不能由当事人赔偿时，可动用基金进行赔偿。这既保护消费者的利益，又可驱除市场内的非法经纪公司。
三、结语
由于二手房和新房的替代效应明显，加上土地资源的稀缺性，二手房最终将替代新房，进而主导房地产市场的发展。所以，建立和完善房地产经纪体系，对促进我国房地产三级市场的健康发展起着巨大的作用，同时也是稳定我国房地产整体市场的重要性保证。
参考文献
[1]赵海东.基于信息不对称理论的房地产中介市场[J].辽宁经济,2009,01期.
[2]陈艳莹,周娟.双重道德风险下的房地产中介佣金制度研究[J].大连理工大学学报(社会科学版)，2010,01期.
职业资格考试工作计划及有关事项的通知
各市及广德市、宿松县人力资源社会保障局，省直及中央驻皖各有关单位，有关协会学会：
根据《人力资源社会保障部办公厅关于2021年度专业技术人员职业资格考试工作计划及有关事项的通知》（人社厅发〔2021〕4号）要求，结合我省实际，经研究，现就2021年度安徽省专业技术人员职业资格考试工作计划及有关事项通知如下：
一、请按照《2021年度安徽省专业技术人员职业资格考试工作计划》（见附件），做好考试组织实施工作，确保各项考试工作安全顺利进行。如遇特殊情况需要变更考试日期的，将提前另行通知。
二、各地要严格落实《人力资源社会保障部办公厅关于做好疫情防控常态化下专业技术人员职业资格考试有关工作的通知》（人社厅函〔2020〕106号）要求，及时研判情况，完善应急预案，提升应急处置能力。因疫情防控等原因部分考区、考点确不能正常组织考试的，按程序报批后及时向社会公告调整考试日期。
三、各地人力资源社会保障部门及相关行业主管部门要积极配合，密切合作，认真落实考试有关规章制度，切实做好考试各项准备工作。
四、2021年下半年中小学教师资格考试日期由主管部门另行通知。专业技术人员计算机应用能力考试日期由各地自行确定。
五、国家职业资格考试统一大纲、统一命题、统一组织，符合条件的专业技术人员应按规定通过正规渠道报名、参加考试，切勿轻信虚假宣传。同时，国家未指定任何培训机构开展职业资格考试培训工作，对不法培训机构打着“保过”幌子，招摇撞骗或组织实施作弊的，将依法严肃追究法律责任。
六、按照国务院要求实行考试报名证明事项告知承诺制的，考生要按照要求认真填报信息，诚信参考。对提供虚假证明材料或者以其他不正当手段取得相应资格证书或者成绩证明的，将按《专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定》（人力资源和社会保障部令第31号）严肃处理。
附件：2021年度安徽省专业技术人员职业资格考试工作计划
2021年2月7日
（此件主动公开）
附件
2021年度专业技术人员职业资格考试工作计划
序号
考试名称
考试日期
1
2021年上半年中小学教师资格考试（笔试）
3月13日
2
咨询工程师（投资）
4月10日、11日
3
卫生（初级、中级）
4月10日、11日、17日、18日
4
护士执业资格
4月24日、25日、26日
5
会计（高级）
5月15日
6
2021年上半年中小学教师资格考试（面试）
5月15日、16日
7
监理工程师
8
会计（初级）
5月15日、16日、17日、18日、19日，5月22日、23日
9
注册建筑师
一级
5月15日、16日、22日、23日
二级
5月15日、16日
10
环境影响评价工程师
5月29日、30日
11
计算机技术与软件（初级、中级、高级）
12
房地产经纪人协理、房地产经纪人
13
二级建造师
14
演出经纪人员资格
5月30日
15
银行业专业人员职业资格（初级、中级）
6月5日、6日
16
经济（高级）
6月19日
17
翻译专业资格（一、二、三级）
6月19日、20日
18
注册计量师（一级、二级）
19
土地登记人*
20
注册会计师（专业阶段）
8月27日、28日、29日
21
注册会计师（综合阶段）
8月28日
22
全省档案（初级、中级）
23
全省标准化（初级、中级）
24
注册核安全工程师
9月4日、5日
25
注册设备监理师*
26
文物保护工程从业资格
27
会计（中级）
9月4日、5日、6日
28
一级建造师
9月11日、12日
29
法律职业资格（客观题）
30
药学专业（初级、中级）
31
资产评估师
9月19日、20日
32
执业兽医
9月25日
33
演出经纪人员资格
34
初级注册安全工程师
35
出版（初级、中级）
10月10日
36
审计（初级、中级、高级）
37
法律职业资格（主观题）
10月17日
38
通信（初级、中级）
39
中级注册安全工程师
10月16日、17日
40
社会工作者职业资格（初级、中级、高级）
41
拍卖师（纸笔作答）
42
统计（初级、中级、高级）
10月17日
43
勘察设计注册工程师
注册土木工程师
岩土
10月23日、24日
港口与航道工程
水利水电工程（5个专业）
道路工程
注册电气工程师（2个专业）
注册公用设备工程师（3个专业）
注册化工工程师
注册环保工程师
注册结构工程师
一级
二级
10月24日
44
注册城乡规划师*
10月23日、24日
45
机动车检测维修士、机动车检测维修工程师
46
执业药师（药学、中药学）
47
银行业专业人员职业资格（初级、中级）
48
房地产经纪人协理、房地产经纪人
49
广播电视播音员、主持人
50
经济（初级、中级）
10月30日、31日
51
一级造价工程师
52
注册验船师
53
公路水运工程助理试验检测师、试验检测师
54
导游资格
11月6日
55
一级注册消防工程师
11月6日、7日
56
计算机技术与软件（初级、中级、高级）
57
专利师
58
税务师
11月13日、14日
59
房地产估价师
60
翻译专业资格（一、二、三级）
61
拍卖师（实际操作）
11月20日、21日
62
全省律师
11月20日
63
二级造价工程师
时间另行通知
64
专业技术人员计算机应用能力考试
各地自行确定
备注
全省图书资料（初级、中级）为评审。标注*的职业资格考试名称以修订后的国家职业资格目录为准。
保险经纪人：在挫折中前行
本文记者/洛 石
六年前，唐庚从人人羡慕的银行业转到保险业做经纪人。四
年后，他成为信诚人寿北京分公司的第一位业务总监，建立了自己的销售团队，拥有一大批忠实客户，又先后培养出两个业务总监。身经百战，唐庚自有一套独特的“解题法”。
难题一：被拒。几乎每个保险经纪人都会有这种经历，特别是初入这一行的人。
解决办法：冷静分析原因
唐庚：我开始做保险经纪人的时候，面临的最大困难是心态，别人对我的态度来了个180 度的大转变，保险似乎让周围的人开始疏远我。
冷静下来，我进行了仔细的分析，其实原因很简单，一是不少人还不了解保险，二是一些经纪人由于欠缺专业知识或利益驱动，对客户有误导或欺诈行为。这好比一把菜刀，在凶手手里成了凶器，而在善厨者手里则成为烹调的好帮手，保险是好东西，但做好做不好，关键在人。所以我先是坦然接受别人的负面看法，明白这不是对自己的否定，然后对症下药。
难题二：保险经纪人成功与否是用业绩来衡量的。有的人业绩直线上升，而有的人总也找不到完成任务的突破口，怎样才能创造好业绩呢？
解决办法：提升专业
唐庚：我签的第一笔单子只有三百多块钱，但却给了我很大的信心。因为我把它卖给了同行――一个已经有几年经验的保险经纪人，他认为我很专业。我就是从专业入手建立自信的。很多人认为保险就是技巧，而忽略了专业。其实有了专业，就能更好地让客户认同，自己也能更自信。如果我的专业水平在这个行业是前沿的，我会认为自己和客户是对等的，因为他选择的是一个优秀的经纪人。
难题三：保险经纪人的职责就是向客户介绍自己的产品，但有时候话说多了很容易招致客户的反感。
解决办法：建立信任
唐庚： 一个人光会说，客户就一定会买单吗？答案当然是否定的。交易的成功建立在信任的基础上，而信任又是建立在对人品的认同、对专业认可的基础上的，技巧蒙得了一时，却没有办法长久。
同时，客户的认同也建立在满足自己需要的基础上。所以保险经纪人要做的第一步工作，是收集客户的所有资料，包括他关注的话题、所担心的问题、单位的保障、家庭特点、收入、未来的计划等，才能制定出个性化的方案并得到认可。
难题四：保险经纪人一般都从自己身边的亲戚朋友开始推销业务。这样，在一段时间内可使业绩上升甚至于登上公司的销售榜，但亲戚朋友都开发完了后怎么办呢？
解决办法：先做人，再做事
唐庚：要想在保险经纪行业长久发展，我有四大经验。首先要有高尚的品格，做人成功，做事才能成功。亲戚朋友多、人脉关系好，只是起步比较容易，不是长久之计。第二是个人意愿。如果你知道这件事情背后给你带来的价值，并且认同，你的意愿会强很多，态度不同了才能有好的行为，甚至好的结果。第三，自律很重要。影响一个人成功的往往是内在因素，所以要不断提升自我，如果还用以前的模式做今天的事情，怎么能够做好呢？自律还要求不能欺诈客户，不能因为短期的利益放弃原则和价值观。第四，勤奋。保险业是一个相对公平的行业，有付出就有回报。
要强调的是，勤奋的含义有三层。一是勤学习，只有学习才能专业。二是勤见客户，除了勤见没有成交的客户外，更要勤见老客户。你服务好老客户，他就能成为你的推销员，你的口碑就会建立起来。第三是勤思考，失败了找原因，成功了也要总结经验。
职业链接
入行要求：入行门槛较低，目前保险行业都在大规模地招兵买马，招聘机会很多。
从事保险经纪业务的人员必须参加保险经纪人员资格考试，考试合格者，由中国保险监督管理委员会核发“保险经纪人员资格证书”。己取得资格证书的个人，必须接受保险经纪公司的聘用，并由保险经纪公司代其向中国保险监督管理委员会申领并获得“保险经纪人员执业证书”后，方可从事保险经纪业务。
必备素质：良好的个人品行、保险专业知识、敬业精神、较强的沟通能力和心理承受能力。
从业者档案
姓名：唐庚
从业时间：六年
从业经历：信诚人寿保险有限公司北京分公司业务总监
演艺经纪人:明星身后的“大腕”
孙雁 龙晴
在保利剧院那个安静的酒吧，记者见到早已等在那里的著名演艺经纪人赵爽。人大新闻专业毕业干了十年记者的赵爽非常健谈，也很有亲和力，难怪圈里人都叫他“爽哥”。“爽哥”穿着一件白衬衫，显得很朴素，很难让人将眼前的他跟那些光彩照人的明星联系在一起。
职业目标：让演员出名，让产品增值
“爽哥”在这行已经干了六年，的演员有像袁泉这样的明星，也有一些还不太知名的演员。事实上，每一位演员都需要经纪人帮自己来打理，有了经纪人的演员往往会获得更多的机会，也对自己的事业发展有一个更全面长远的规划。现在各种专业的演艺经纪公司越来越多。专业公司中的经纪人有不同的分工，主管经纪人也就是我们通常所指的演艺经纪人，负责日常的经营管理，从整体上对所的演员负责。其他的还有宣传策划人、市场营销人等，对演员进行全方位的推广和包装。对经纪人来说，每一位演员都是他们的一个产品，剧组就是他们的客户，让产品增值、“卖”个好价钱是他们的工作目标。
职业关系：与演员共辱共荣共利益
经纪人和演员的关系很复杂，一方面他们是合作伙伴，工作上需要互相支持，经纪人靠从演员的收入中提取佣金获得报酬，演员也要靠经纪人帮自己推广给用人单位――剧组。他们之间的利益是捆绑在一起的，可谓共辱共荣。另一方面朝夕相处也使演员和经纪人成为“亲密伙伴”。演员无论在生活上还是在心理上都需要经纪人给予帮助和参谋。尤其是那些年轻演员，生活阅历不多，长年在外拍戏，缺少亲情的抚慰和家人的关心，更对自己的经纪人有一种依恋的感觉。
职业素质：善于协调的多面手
很多人觉得演艺经纪是“无本生意”，只要手里有几个艺人，能联系到客户就行。殊不知做经营“人”这一产品的演艺经纪人这一行，并不像想象的那么容易。
在“爽哥”看来，一个优秀的演艺经纪人必须具备五种能力。首先，要具备高水平的商务能力，包括商务谈判、营销管理、策划等。“一个经纪人自己就相当于一个公司，得经营手下的人力资源，还要计算成本和利润之间的关系。”因此经纪人必须对艺人进行科学营销管理，把演员产品化、市场化、品牌化。
其次，必须懂法律，是一个法律顾问。对业内涉及的相关法律，如劳动法、税法，甚至包括刑法、民法等都应该掌握。因为演员经常可能遇到法律纠纷，而且还要签各种合约。
第三，是艺术方面的专家，能够对演员所涉及的艺术领域进行一定指导。
第四，能扮演演员心理专家的角色，是演员很好的心灵辅导师。有时候演员对经纪人的需求就像孩子和妈妈之间的那种依赖关系。当遇到事情时，成熟得力的经纪人的到场，会使演员心里产生安全感。“爽哥”认为，从这个角度来说，经纪人应该具有70% 的理性和30% 的感性。
第五，是公关高手，具有极强的人际交往能力。
职业前（钱）景：潜力无限的高薪职业
目前从事这行的人还不多，具备综合素质的高端经纪人则更为缺乏。大部分经纪人都还只停留在当演员“助理”的初级阶段。未来更需要具有综合经营能力、能独立操作的演艺经纪人才。
演艺经纪人的主要收入是佣金，目前一个刚入行的经纪人月收入大约在4000 元左右。做得较好的经纪人月收入能达到1 ～ 2万元。一个成熟的经纪人年收入甚至能达到20 ～ 30 万元。
不过对于想入这行的人，“爽哥”提醒说：一定要做好吃苦的准备，心态要放平。“24 小时手机都必须开着，半夜两点都可能会处理突发事情。”
职业链接
入行要求：什么专业都行，但是个人素质要高。
资格认证：演艺经纪人资格认证列于文化经纪人资格认证中。目前演艺经纪公司在招聘经纪人时，并不一定把拥有“文化经纪资格证书”作为前提条件，但如果有证将被优先录用。文化经纪资格考试一般一年两次。
职业培训：一般可参加经纪人协会组织的考前短期培训。目前一些大学已经开设文化产业管理专业，下设文化经纪人方向。
从业者档案
姓名：赵爽
从业时间：六年
从业经历：现为北京慈文东方演艺经纪有限公司总经理，签约袁泉、原华、高虎等多位名演员的经纪人。
体育经纪人：在游戏中寻找乐趣
孙雁 龙晴
今年4 月国家劳动和社会保障部了体育经纪人这个新职业。一时间体育经纪人受到了许多人的关注，不少媒体称其为“未来崛起的金领职业”。事实上，体育经纪人早就存在。
篮球运动员出身的孙立平，从上个世纪80 年代就开始做体育经纪人的工作了。
既经营人也经营事
同演艺经纪人不同，体育经纪人经营的范围比较广。有经营整个队伍的，例如国家篮球队；也有经营个人的，例如一些比较知名的运动员；还有经营体育比赛的，例如2005 年9 月，孙立平的中体公司就成功推广了中国首届越野锦标赛。
作为经纪人，一方面要为运动员提供专业方面的服务，包括个人的发展规划、职业前景、运动潜力。这个过程既需要找教练、合适场地和资金帮助运动员出成绩，在运动员出了成绩以后，还要策划如何把资源最大化，怎么样合理安排他的商业价值，安排训练甚至表演活动、出国活动。
另一方面，作为专业的经纪公司，对于认为有价值的体育赛事，还可以进行买断，然后进行全面地运作和推广。在这里，体育经纪人就不是一个人的概念，而是整个团队的协作了。
首先要懂体育
一个优秀的体育经纪人必定是一个复合型人才。
“体育经纪人首要的要求是必须懂专业，比如篮球经纪人，对篮球圈里的关系都要很懂，这样才能为运动员找到合适的工作。”打了一辈子篮球的孙立平提起篮球就神采飞扬。的确，很难想象一个不爱体育、不懂体育的人如何去经营体育。
第二还要懂得商业运作。具有经济学、市场营销学、管理学、新闻学方面的知识，懂得怎样在社会互动的体育活动中最大程度地表现商业价值。同时还要懂得如何从开发到包装再到推广自己的体育产品，包括人。
第三要懂得相应法规。商业性体育赛事都是经济活动，这里既涉及企业的赞助，也涉及体育明星的出场费等，需要跟不同的单位签约，与不同的单位洽淡。而且作为国家运动员来说，本身也受到一些行业规定的制约，如果经纪人不懂得这些，很可能在操作中“触礁”。
第四要有亲和力和社交能力。
还在爬坡的朝阳产业
按照国际惯例，体育经纪人的佣金比例一般在10% ～ 30%。目前国内的体育经纪人年收入在四五万到三十万之间，收入的多少跟运动员的商业价值有关，也跟在经纪公司担任的职务和所做的贡献有关。
从目前的从业人员来看，以三十到四十多岁的人为主。他们来自各种行业，包括运动员、教练、体育老师，还有不少是学外语、广告的。
孙立平认为，目前体育在中国的确发展很快，而且又面临2008 年奥运会这个良好的契机，对体育经纪人的需求肯定会增强。但是一方面中国的运动员仍然是由国家管理的，同国外的体制不同；另一方面目前中国体育产品的成交价值还没有达到足以养活众多经纪人的程度，因此，在短期内职业体育经纪人的数量和需求不会像一些媒体乐观估计的那么多。不过，那些自身素质高、综合能力强的经纪人仍然是市场所急需的。
谈到职业感受，孙立平将体育比作游戏，“是游戏就很有乐趣”，不断有新鲜的事、新鲜的人，不断有新的挑战，虽然有时也会遇到不少困难，压力比较大，但正是这种在游戏中品尝苦乐的感觉让许多体育经纪人乐在其中。
如果你也喜欢游戏、喜欢挑战、爱好体育，那么也不妨做一回体育经纪人吧。
职业链接
入行要求：什么专业都行，但是要爱好体育、懂体育，具有较高的个人素质。
资格认证：作为劳动部的新职业，体育经纪人的职业标准还在开发当中，估计其职业资格认证方式不久将会正式出台。不过目前体育经纪公司在招聘经纪人时，并不一定把拥有“体育经纪资格证书”作为前提条件，主要还是看个人能力。
职业培训：主要有三条途径：参加常见的经营管理类MBA 培训；参加体育专业学院的专业课培训，补充体育方面的专业知识，或者完全从国外引进培训模式和培训课程，比如清华和悉尼科大的培训班；北京体育大学研究生院的体育经营管理研究生班，是结合中国本土市场需求开展的体育专业兼商业运营的人才培训。
从业者档案
姓名：孙立平
从业时间：十几年
从业经历：从2000年开始担任中体经纪管理公司总经理，先后承担了中国国家男篮商业开发、世界沙滩排球巡回赛中国站、全国大力士邀请赛、安利健康跑、汇丰银行高尔夫邀请赛等大型体育推广项目，以及一些运动员的包装和推广。
房地产经纪人：像对待朋友一样对待客户
洛石
和朱建新接触过的人都会发现，他颠覆了人们对于房地产经纪人的印象。他似乎不够圆滑与聪明，但看问题、做事情间却又透着笃定与敏锐。在他看来，过程比目的更重要，亲和力比口才更动人。
勤奋比技巧更重要
刚做房地产经纪人时，朱建新用了一个月时间才拿下了自己的第一笔单子。如今的他，已经成为链家地产的区域经理，管理着十家分店，并负责培训新入行的房地产经纪人。问到“手段”，他只总结了两个字――勤奋。
在做经纪业务时，朱建新一天的工作总是从和客户的沟通开始。他会用上一个小时的时间，同业主和买方进行电话沟通，反馈情况。即使没有为买方找到合适的房子，没有为卖方找到合适的买主时，朱建新仍然会每周给他们打一两个电话。
之后，带客户看房选房的紧张工作正式开始。无论初次见面的客户一方来了多少人，每人都能收到一份朱建新双手递上的名片和资料。在交谈中，朱建新根据客户的身份、职业，一边调整自己的说话方式，以适应对方的“磁场”，一边认真回答客户提出的国家房地产政策、投资还是自住、人民币升值、银行加息等方面的刁钻问题。
经过经纪人的磋商，如果双方均满意，经纪人的工作就进入下一个流程，包括约买方交定金、签订三方协议，直至买卖双方签订正式合同。虽然之后的过户、贷款等工作会由其他部门来进行，但朱建新要求自己随时与客户保持沟通，陪伴他们直到所有手续办理完毕。
朱建新说，勤于沟通，才能让客户真切地感受到服务，感受到被重视；勤于学习，才能为客户提供有效的建议和帮助。在培训中，他总是对新员工说这样两句话：“你们不要以为这个行业有多么难，有多么高的技术含量，只要你用心了，就能有收获。聪明不是每个人都有，但所有的人都可以拥有勤奋。”
朋友比签约率更可贵
尽管现在人们对房地产经纪人多有负面评价，朱建新还是喜欢用“朝阳产业”来评价自己的职业。问他赢得客户信任的秘诀，朱建新也总结了一句话：把做业务的过程变为交朋友的过程。既然是交朋友，就要讲诚信，就要想着自己可以拿什么跟朋友分享。
朱建新的客户中，有一位在中国工作的俄罗斯人。当朱建新帮他办好所有租房手续后，却发现这位一口流利中文的老兄一件生活用品都没有准备。于是，朱建新自告奋勇地当上了他的“导购”，还帮着收拾房间，一直折腾到晚上十点多。朱建新引用了一句古语来描述当时的感觉“有朋自远方来，不亦乐乎”，而他的真诚也为他赢得了一位外国好朋友和不少的新客户。
朱建新在和客户的沟通中，不会总谈业务谈房子，因为即使服务再好，太强的目的性总会带给客户压力。老客户也会经常接到他问候的电话，遇到房地产问题会向他咨询。朱建新说签约是目的，但过程更重要，因为过程决定了真正留住客户并获得新客户的可能
性。
四年前的朱建新，连跟上司说句话都会紧张得满脸通红，现在的他依然不是一个口若悬河的人。当过链家地产微笑大使的他笑称，亲和力、平和的性格、坦然接受社会现实、敢于直面竞争，这样的心态为他增加了不少签约率。对于入行时的困难，他举重若轻，因为挫折只是暂时的，坚持下来，就会发现这份工作越做越开阔，越来越舒心。
职业链接
入行要求：门槛较低，但现在一些规模较大的房地产经纪公司对学历、综合素质有了更高的要求。
该行业实行房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格考试，取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。资格考试由人事部、建设部共同负责，具体考务工作由人事部人事考试中心组织实施。
必备素质：一定的亲和力，平和的性格；勤奋敬业；善于学习；能承受压力。具有房地产专业知识、熟悉房地产流程、懂得投资回报知识的独立经纪人在未来会更受欢迎。
从业者档案
姓名：朱建新
今年将更加关注民生改善
我们要坚持以人为本、履职为民,更加关注社会事业发展和民生改善。高度重视收入差距过大引发的影响社会稳定的因素,就调整国民收入分配格局、推进基本公共服务均等化、困难群众的社会保障与社会救助等问题提出对策建议,努力促进社会公平正义。
收入分配不合理关系深层次问题
“中国当前的收入分配不均主要表现为居民劳动力收入在整个要素财富分配中的比重越来越低。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说,对于绝大多数中低收入民众来说,劳动力收入是其最为重要的收入来源,甚至是多数人唯一的财富收入来源。当劳动力收入在整个收入分配中的比重过低时,自然会导致绝大多数居民收入水平十分低下,消费支付能力小。
总理2月27日与网民在线交流时表示,把社会财富这个“蛋糕”分好,关系到社会的公平正义。按照总理此前提出的改革国民收入分配的要点,中国政府今年将加快调整国民收入分配格局,逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重、劳动者报酬在初次分配中的比重;加大税收对收入分配的调节作用,深化垄断行业收入分配制度改革,进一步规范收入分配秩序;对城乡低收入困难群众给予更多关爱,保障好他们的基本生活和基本权益,继续抓好扶贫工作。
专家们指出,收入分配结构不合理是关系到经济增长由过度依赖出口向内需拉动转变的深层次问题。以2009年房地产市场为例,在房价不断上涨的过程中,有能力购房者在楼市中不断积累财富,而无力支付首付的居民很难购买首套住房。
对此,易宪容指出,解决这些问题,就要从根本上提高劳动者在收入分配中的比重,弱化权力在要素市场中的支配关系,减少政府对经济生活的干预,通过公共决策减小既得利益制度化的几率等。
期待出台分配具体政策
全国政协委员、长江航务管理局局长金义华认为,重视收入差距过大这个关注点很好,也是应该的。随着社会进步,经济的发展和人民需求的提高,缩小差距就越来越显得迫切。城乡收入差距也好,脑力劳动和体力劳动收入差距也好,都还是比较大的,老百姓期盼缩小差距,过更好的生活。因此,更要重视贫富悬殊背后的社会不公,老百姓带着怨气就很难把工作搞好。他表示,期待下一步对该问题的具体政策出台。
抵御西方多党制两院制影响
学习贯彻同志在庆祝人民政协成立60周年大会上的重要讲话精神,是当前和今后一个时期人民政协的重大政治任务。要积极开展主题鲜明、形式多样、生动活泼的学习研讨、宣传教育活动,切实把思想和行动统一到讲话精神上来。要把学习贯彻讲话精神与夯实共同思想政治基础结合起来,毫不动摇地坚持中国特色社会主义理论体系,坚定不移地走中国特色社会主义政治发展道路,坚决抵御西方多党制和两院制的影响。要与发展社会主义民主政治实践结合起来,充分发挥人民政协在扩大公民有序政治参与中的重要渠道和平台作用,广泛吸收各党派、各团体、各民族、各阶层、各界人士参与国事。
健全反映社情民意工作制度
改革创新是增强人民政协工作活力的不竭源泉,科学化是人民政协事业可持续发展的重要保障。要着力把握人民政协服务科学发展的规律和实现自身科学发展的规律,努力使政协工作的思路更加清晰,方向更加明确。要在加强科学理论武装上下工夫,以构建学习型政协组织和委员队伍为目标,大力加强人民政协理论研究,更好地发挥理论对实践的指导作用。要在完善科学制度上下工夫,健全提案、视察、调研、大会发言、反映社情民意等经常性工作的制度,建立综合协调、信息沟通、绩效评估、督察落实等工作机制,努力形成内容完备、结构合理、功能健全、科学管用的制度体系。
引导非公经济 不裁员不减薪
台北和东京之间只有1小时的时差，但日本资金出海却是不到1秒的时间。随着日元贬值趋势成形，套利交易风潮再起，一些台湾炒家和投资人伺机买入廉价日元，投资到利息和资产报酬率较高的股市和债市，大赚利差和汇差。
从2012年10月初至今年1月25日，短短3个多月，随着日元兑美元从77元低点贬至90元，日本股市大涨约21%，日经225指数逼近11000点。再到2013年2月，约1个月的时间内，日本大型股票基金的涨幅已经达到了12%，日本中小型股票基金涨幅更是大，高达有13%。而展望未来，日本瑞穗银行预计，如果日元兑美元在今年春季有机会贬值到100元的价位，日经225指数则可望上看12000点。
虽然日元贬值对日股有正面影响，但富邦金控经济研究中心资深协理罗璋指出，这一波日股大涨，短线上风险已升高，应等待修正后再进场，不建议台湾投资者追价。即使投资人有意购买日股，仍以短线操作为主。
选择一：高息货币
人民币有2%升值空间
对台湾投资者来说，日股涨幅固然诱人，但是日元贬得又急又猛，反而会影响投资成果，让投资人赚了价差，赔了汇差。举例来说，日股3个多月来涨了12，日元也狂贬17%，等于汇兑损失就吃掉三分之二的报酬率。
罗璋认为，与其买日股，不如跟着日本投资者前进海外投资，由于日元续贬趋势明显，加上日本实施零利率，等于借日元不但免利息，将来还款时实际上还可能少还10%以上，因此日元套利交易有重整旗鼓的趋势。
目前，日本是全球各主要国家中持有海外资产金额最高的，其海外投资净资产高达有253万亿日元，比排名第二名的中国大陆（约137万亿日元）多了将近一倍。而在随着日元持续贬值的态势下，也加速了日本境内的资金出海，抢进亚洲各国的股市和汇市。
通常，日本投资者的最爱是澳元和新西兰元两种高息货币。由于日元趋贬将会带动更多日本热钱涌往海外套利，未来会持续推升澳元和新西兰元。不过，罗璋也提醒说，澳元和新西兰元目前的涨幅已高，能套利的空间并不大，宜以高卖低接、区间操作为主。
目前台湾投资者最看好的外币是人民币，预计今年还会有2%的升值空间，再加上主管机关在农历春节前开放了人民币存款业务，被岛内民众认为是最佳外币选择。至于日元，由于未来仍然有贬值的空间，所以除非是有旅游或消费需求，否则暂时不宜购买日元，以免被套牢。
选择二：新兴市场债
高票息与稳健财务体质，持续看好
除高息货币，日本投资者的资金主要瞄准新兴市场，包括当地股票、货币债券、亚太不动产REITs（不动产投资信托）等。事实上过去日元每次贬值，不仅日股受惠，亚洲股市包含台股几乎都出现上涨。如今日元贬势确立，对亚股投资可望带来正面激励。
去年一年，最受全球资金青睐的是新兴市场债券，吸引了近579亿美元资金净流入，创历史新高。今年以来，由于具备较高的票息以及稳健的财务体质，让新兴市场债券继续成为市场宠儿。
台湾复华新兴市场高收益债券基金经理人汪诚一认为，随着日本央行加大量化宽松政策，将会带动两大趋势：一是新兴货币升值压力，二是日本对海外投资增加，这些都有利于资金持续流向新兴国家货币，并以当地货币计价的新兴市场债券基金作为投资首选。
不过，南台科技大学财金系助理教授朱岳中提醒说，买新兴市场债券基金的投资人应该降低期望值，不能再期待过去那种两位数的高报酬率。
选择三：亚太REITs基金
有日本央行撑腰，近一年涨31%
美国、欧洲和日本先后扩大量化宽松，导致大量资金涌向亚太地区，不仅股市债市齐扬，具有抗通胀、保值优势的房地产更成了资金簇拥标的。2012年台湾近110档海内外股票型基金中，REITs基金表现名列前茅，并以亚太不动产基金表现最佳。
包含日本不动产在内的亚太REITs基金，近一年涨幅高达31%。台湾群益东方盛世基金经理人黄耀征指出：日本商用不动产景气位于历史最低点，目前地产价格调整已告一段落，后续上涨机率大。此外，一旦日本通胀升温，可望带动房价上扬，日元贬值也吸引海外资金进军日本房市，对REITs是一大利多。
更重要的是，亚太REITs基金有日本央行撑腰，因为2012年9月日本央行决议，增加10万亿日元来购买ETF（指数型基金）等资产，而增加的金额主要就是用来购买日本ETF以及日本REITs基金。
选择四：新兴亚洲股市
印度、东盟最受青睐
今年以来，新兴市场股票基金在短短3个星期内就吸引近168亿美元资金净流入，是目前最夯的市场。不过，新兴市场虽然经济增长潜力高，但各区域的经济发展步调不一，股市表现差异大，以财政体质佳、内需驱动经济成长的新兴亚洲，是风险性资产首选。从全球资金流向，也可以看出市场对于日元续贬的投资偏好，最新数据显示，以内需为主的印度及东盟大获资金青睐，与日本出口直接竞争的韩国股市卖压最重，居亚股卖超之冠。
包含日本在内的外资源源不绝进入东南亚，继续推升东南亚许多主要股市如菲律宾、泰国等，在去年底和今年初迭创历史新高。不过，东南亚股市波动相当大，尤其要注意政治利空的干扰，例如马来西亚股市近期回档，主要是国会即将举行改选，对股市造成负面的冲击。
整体而言，日元长期贬值的趋势已然成形，开始吸引国际炒家和渡边太太借日元，炒作新兴市场资产，投资人可以搭上这波套利热钱的顺风牢，布局新兴亚洲股债市，既有基本面支撑，又有资金潮推动，是进可攻退可守的投资选择。
影响投资者岛内布局
台湾元大宝来投信台股策略分析副总刘兴唐指出：日元贬值对台湾企业来说有利有弊。由于目前岛内厂商已有汇率避险观念，与供应商签约时，会再签订外汇避险契约，未来交割将依固定汇率进行，因此对获利的实际影响须视各厂商避险比率而定。台湾投资人可从五大受惠族群中，锁定低毛利率公司与汇率变化敏感度较高的个股。刘兴唐强调，目前日本出口下滑，股市也处于盘整格局，对台股有一定影响，投资人操作上宜特别留心。
现向区人大主任会议报告我区人才队伍建设的有关情况，请予审议。
近年来，在区委的正确领导和区人大的关心支持下，我区紧紧抓住人才这一发展的关键要素，深入落实科学发展观，加快实施“人才强区”战略，按照“十一五”发展规划的目标要求，倾力打造一支素质较高、规模适度、结构合理的人才队伍，为贯彻执行“一极两轴三区四带”发展布局、全面实现“拥湾枢纽，生态商都”战略定位奠定了人才基础。
一、目前我区人才队伍的基本状况
（四）人才与经济的融合度逐步提高。依托科技创业平台、都市工业示范园、文化产业园、物流产业园等相关产业园区及生态商住区、现代商贸区、交通商务区三大发展区域，初步形成各具特色的人才聚集地，在化工、制造业、物流业、房地产、生态旅游、园林建设、现代商贸、现代服务等重点发展领域，初现人才聚集效应，为下阶段新纵深发展储备了人力资源。
二、近几年人才队伍建设方面做的主要工作
（一）不断加大引进力度，壮大我区人才队伍。年以来，我区连续实施“千人引才计划”，突出发挥人才市场主渠道作用，先后组团参加全国各地举办的大中型人才交流会210余次。即使在受金融危机影响，高校毕业生就业困难的背景下，我区也坚持面向全社会组织包括事业单位人员、社区工作者、计生协理员等在内的公开招聘活动。特别是年以来，针对我区在大拆大建工作中凸显出来的建筑规划、财经审计、工程管理等专业人才缺乏的实际问题，先后分六次赴南京、济南等地，重点面向同济大学、东南大学、大学、南京林业大学、南京审计学院、建筑大学等著名专业院校定向招聘急需专业毕业生，累计招聘67人，全部具有本科或研究生学历。近五年来，全区累计引进本科及中级职称以上人才5890人，其中，具有博士学位以上人才8人，具有硕士学位或高级职称的人才387人，具有本科学历或中级职称的人才5495人。目前，无论是在教学一线，还是在执法前沿，无论是企业生产线上，还是火车北站、世园会等项目现场，到处都有各类人才在发挥着核心骨干作用。
三、当前人才工作中面临的主要困难和问题
（一）人才发展环境尚存在诸多不足。我区部分企事业单位在人才是核心竞争力的观念认识上与先进区市相比还有差距，尊重知识、尊重人才、尊重创造的氛围不够浓厚，还不同程度存在着唯学历、唯资历、唯身份现象。
（二）人才结构性矛盾仍然比较明显。主要体现在：高层次人才严重不足，硕士研究生以上学历和高级职称人才仅占全区人才总量的2.2%，特别是研究型人才匮乏；传统产业人才比例偏大，高新技术产业、现代服务业等新兴产业人才普遍短缺。
（三）人才激励机制还不够完善。缺乏统一的人才评价和奖惩激励机制，部分领域人才作用发挥不充分，一些企业单位重引进轻待遇，引得进却留不住，导致人才流失情况比较严重。
（四）人才产业集中度不高。我区现有的各类优秀高层次人才大多集中在四所驻区高校和2家科研院所及个别大型企业，产业一线的高端领军人才比重低，产业发展的科技支撑能力较弱，制约了高新产业聚集效应的发展。
四、未来三年人才工作设想与展望
（一）壮大、优化人才队伍，实现人才队伍合理布局。
一是加强人才队伍建设规划指导。认真组织实施“十二五”人才发展规划，建立人才供求预测机制，围绕我区新战略定位和发展目标所需，建立高层次人才信息库，努力在高端领军人才引进方面取得明显突破。
二是积极推进人力资源市场建设。以机构改革为契机，加快人力资源市场和“人才网”职能整合，把区人力资源市场建设成核心人才交流服务平台，将“人才网”升级到“人力资源网”，推进市场间资源共享，共同构建大人力资源市场。
三是创新引才思路，鼓励“借脑”发展。按照“不求所有，但求所用”的柔性人才引进思路，聘请国内外专家来开展短期工作、短期讲学、短期研究，鼓励他们通过技术入股、技术转让、项目合作等多种形式来我区创业、发展。
（二）营造良好的用人环境，激励人才建功立业。
一是加强激励机制建设。积极推动建立人才激励专项基金，制定鼓励优秀人才建功立业、鼓励企事业单位科技创新的相关政策，对于取得重大科研成果的人才和在人才工作中做出突出贡献的单位给予相应的奖励，为各类人才学有所用、人尽其才创造条件。
二是加大对人才工作的投入。要把人才开发经费列入年度预算，专项用于人才的引进、培养和创业扶持，逐步建立政府引导，社会资本、民间资本共同参与的多元化风险投资体系，为人才创新创业提供保障。
三是完善人事机制，进一步强化人事功能，加快建设比较完备的社会化人才服务体系，积极推动人事向更深层次延伸。
（三）健全终身教育体系，提高人才队伍素质。
一是深入开展创建“学习型组织”、“学习型社区”、“学习型城区”活动，完善国家、单位、个人三方负担的继续教育投入机制，建立覆盖全区的教育培训网，形成终身化、网络化、开放化、自主化的终身教育机制，促进学习型社会的形成。
一、我县基本县情与农村社会养老保险实行情况
我县位于华北平原西部，全县有14个乡，4个镇，总面积1084.6平方公里，人口55万人。我县农业人口万人，占总人口的%，其中60周岁以上的老人万人，占农业人口的%，已基本进入了老龄化社会。
如果我县实施新型农村社会养老保险制度，实行个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的筹资模式。截止2011年6月30日，预计全县参加新型农村社会养老保险人员达万人，参保率为%。其中16—59周岁参保缴费人数为万人，60周岁以上待遇领取人数为万人。预计全县新型农村社会养老保险年收缴养老金万元，其中个人缴费万元，县财政年补贴万元，为符合领取条件的60周岁以上老年人按时足额发放基础养老金共计万元。
二、我县推进农村社会养老保险地方财政存在的问题
推进农村社会养老保险，解决农民“养老不犯愁”，实现“惠民工程”，关键是要确保农村社会养老保险金要按时足额发放，根本问题在于资金。我县农村社会养老保险金由个人缴费和地方财政补贴两部分构成，就地方财政方面存在以下问题。
1、地方财政补贴压力增大，推进农村社会养老保险财力不足
推进农村社会养老保险取决于地方财政保障和支持，我县是省级财政困难县，财政支付压力本来就大。实行新型农村社会养老保险制度后，全县农村社会养老保险待遇领取人数为万人，全年发放农村社会养老保险费万元，除了个人缴费万元外，地方财政每年要补贴
万元，加剧了地方财政的紧张。同时，由于上级补助资金到位慢，为保障基础养老金的及时发放，地方财政只能先垫付资金，更大大增加了地方财政的压力。
2、地方财政收入增长乏力，推进农村社会养老保险财力有困难
一是中央、省财力集中度较高，地方收入增收困难。2010年我县增值税、营业税、企业所得税和个人所得税共完成25820万元，占全部税收收入的85.5%。财政收入的增长很大程度上依赖于这四大主体税种的增长，而这四大税种增长得越快，中央及省集中的收入就越多，而地方增收却不明显。除四大税以外的零散小税种如城建税、房产税、车船税等涉及面广、征收难度大、征收成本高，且大部分属于附加税和财产税，与经济发展的关联度不高，难以实现持续稳定增长，造成地方财政收入增长乏力。
二是地方财政的自给能力薄弱，缺乏基本稳定的自主财力。我县作为省级贫困县，生产条件相对落后，经济基础薄弱，缺乏立县强县的支柱项目，后续财源不足。主体行业如化工、石材和运输业受金融危机影响较深，恢复生产有一定的滞后性；传统产业雕刻业税收贡献小；房地产市场不规范以及政策性减收等严重减少财政收入。2010年我县纳入省财政直管范围后，虽然市不再分享县收入，但作为直管前享受“定额分享，超收全返”政策的财政困难县并没有实质性的财力增加。由于以上原因，我县形成事实上的财力减少，地方财政自给能力越来越差，收支缺口逐渐拉大，对上级财政的依赖度也逐年增大，处在“伸手要钱”和“等米下锅”的艰难境地。
三是财政收入结构不合理，可用财力不足。突出表现在两方面：一方面税收收入占财政总收入的比重未实现稳定增长。“十五”期间，2006-2009年税收收入占财政总收入的比重逐年下降，四年间下降了3.9个百分点，2010年比重虽有所提高，但与经济发展密切相关的增值税完成存在不可比因素，实际比重并未提高。另一方面收费、罚没收入占地方一般预算收入的比重过高。行政性收费一般都有专项用途，罚没收入大部分用于单位自收自支人员工资和弥补办公经费不足，县财政实际可调剂使用量很小。
3、地方财政支出结构刚性强，推进农村社会养老保险困难大
一是财政供养人员多，工资福利性支出需求大。我县财政供养人员已从2006年的11421人增至2010年的12661人，年均增长26.1%，造成财政供养人员工资性支出过快增长。与此同时，按国家政策，大幅提高公教人员待遇，自2008年国家工资政策全部落实到位以来，我县又相继实行了规范公务员津贴补贴改革、公务员津贴补贴二步提标、事业单位预发工资性补贴、教育等事业单位绩效工资及职称挂钩等多项工资政策，并出台了养老、医疗、生育和工伤保险及住房公积金政策，全县公教人员待遇水平大大提高，给财政造成了巨大的支出压力，财力过多的用于保工资。
二是民生投入进一步加大，县级配套支出压力大。近年来，国家实施积极的财政政策，不断加大对社会保障、农业、医疗卫生等民生投入，相应增加了县级配套支出。而且，“十二五”期间，要落实国家教育发展规划纲提高教育支出比例，解决教育“普九”欠帐，加大农村中小学校舍维修和安全工程，推进医药卫生体制改革、保障政法经费机制改革等，都进一步加剧了收支矛盾，使财政平衡难以维持。同时更为严重的是，为保稳定和发展地方财政形成了较大的债务负担，要偿还债务，必然挤占用来保工资、保运转、保稳定的资金，甚至诱发专项资金的违规和错位，严重侵蚀财政的根基。
4、认识不到位，制约农村社会养老保险的发展
如果我县实施农村社会养老保险，会出现由于认识不到位，制约农村社会养老保险的发展。一是部分干部群众对推进农村社会养老保险的重要性和必要性认识不到位，认为农村社会养老保险涉及面广、工作难度大、又缺乏资金保障，先抓好城镇居民社会保障，待条件成熟后再开展农村社会养老保险工作。二是广大农民对农村社会养老保险政策了解不够，加之农村“养儿防老，积谷防饥”的思想根深蒂固，导致参加社会保险意识淡薄，又加上经济落后、生活不太富裕，客观上存在缴纳农村社会养老保险费的困难，一定程度上影响了应参保必参保目标的实现。
5、养老基金管理不规范，存在一定风险
根据外地的经验，如果我县实施农村社会养老保险，会出现养老基金管理不规范，存在一定风险的问题。现有农村社会养老保险基金管理办法是在1996年以前的金融政策、基金运营环境下制定的，保险基金以县为单位管理，没有合法的运营主渠道，管理层次低且分散，缺乏专业人才和严格的管理制度。加之将社会保障基金征缴、管理、使用集于一身，没有实行征缴、管理、使用分离的通行做法，致使农村社会养老保险基金的安全性、流动性与收益性难以得到保障，难以达到保值增值要求。目前我国农村社会养老保险基金投资渠道单一，缺乏适当的保值增值措施。农村社会养老保险基金的增值渠道主要是存入银行或购买政府债券，但收益率都非常低，很难做到保值和增值。
三、解决推进农村社会养老保险地方财政存在问题的对策与建议
1、合理调整收入结构，切实增强地方自主财力
近年来，财政收入大幅增长，中央、省级宏观调控能力大大增强。适当让度部分财力，以增加地方自主财力，财力条件已基本具备。因此，在确保中央和省加强宏观调控的前提下，建议从有利于县级政府职能转变和县域经济发展的角度来划分收入，将经济调节作用强的税种作为共享收入，其它税种作为县市级收入。具体来说，要按照公平、规范、简便的原则，减少地方税收上划基数，适当调增地方收入分成比例：中央、省级和直管县按比例分享增值税，县级分享比例应不低于25%；营业税除省级固定收入外，直管县分享100%；企业所得税中央、省、直管县分享，县级分享比例不低于25%；个人所得税三级分享，县级分享比例不低于35%；其他税种要全部下划县级；跨县（市、区）经营，在设区市纳税的企业缴纳的市以下分享的增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、城建税及教育费附加等收入，要按照科学、合理的原则实行异地分享，切实增加地方自主财力，调动地方加快发展的积极性。
2、加大财政支持力度，夯实推进农村社会养老保险的基础
要积极争取中央、省、市财政的支持，缓解县级财政的压力，通过转移支付，增强县级财政财力，具备推进农村社会养老保险的财力基础。要调整财政支出结构，将部分扶贫和支农补贴资金直接用于农村社会养老保险，增加对农村社会养老保险基金的投入，为推进农村社会养老保险发展奠定基础。
3、加强政策落实力度，鼓励和引导农民积极参保
我县如果实施农村社会养老保险，要大力宣传农村社会养老保险政策，鼓励和引导农民积极参保。要按照农村社会养老保险政策的基本原则，摸清底数，将符合条件的农民纳入参保范围。要坚持农民参保自愿，不搞命令强迫。要将特殊困难农民群体优先纳入农村社会养老保险体系，优先解决他们的基本生活保障问题；要积极动员符合参保条件的农民参保，增加农民参保人数。同时，及时足额发放60周岁以上参保人员的基础养老金，并对当年缴费参保人员的财政入口补助及时拨付到位，准确记入个人账户，让参保人员得到实惠，增加农村社会养老保险制度的吸引力。
4、强化账户管理力度，确保农村社会养老保险基金安全
我县在实施农村社会养老保险中，要根据每个参保人员的详细信息及时为参保人员建立个人账户，做到及时更新。要确保个人账户基本信息、收入信息、支出信息等项目齐全，全部由县级农保经办机构进行管理。参保人员按规定缴费后，及时计入个人账户,单独核算，个人账户养老金由个人账户储存额支付，并按照规定分开记录。“个人账户”和“基础养老金账户”分别记账，按规定对当年度的个人账户储存额进行结算。同时，要建立个人账户查询制度和对账查询反馈制度，方便参保人员查询。为保证社会养老保险基金安全，每月月底财政部门要与金融机构、农保经办机构对账，确保基金安全。农保经办机构对参保人员提出的异议，要及时受理、核实并更正，并将更改后的个人账户信息录入微机，同时告知参保人员,不存在个人账户储存额挪作他用或提前支取的情况。
5、加强农村社会养老保险基金监管，提高基金使用效率
在加强农村社会养老保险基金监管，提高基金使用效率中，一是对农村社会养老保险基金的筹集、使用、管理等环节，严格执行“事前公开、过程公开、结果公开”的三公开原则，建立健全财务制度、内控制度、统计报表制度、岗位责任制度，杜绝虚报、冒领、拖欠、挤占、截留、挪用等违规操作基金问题的发生。对每个参保对象和养老金领取对象，在村里进行张榜公示，接受群众监督，确保该参保的一个不漏，该领保的一个不错，做到了公开、公平、公正。二是采取有效措施，强化对农村社会养老保险基金的监管。农村居民居住分散，村干部和村级劳动保障协理员负责农村社会养老保险费的收缴，保险费收上来缴到乡镇劳动保险所，劳保所收齐后交经办机构收入户，从收入户到划入财政专户，保险费收缴环节多、在途时间长、金额大，存在安全隐患且收缴成本高，为防止农村社会养老保险实行中，出现死而不报、冒名顶替等虚报冒领现象，要采取有效措施加以防范，杜绝违纪违规、腐败现象的出现。
6、以民为本，加大对农村养老保险资金的投入
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