时间：2023-07-31 17:01:24
导语：在绿化面积计算规范的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：房产测量；建筑面积测算；问题探讨
1前言
随着我国经济的快速发展，房地产测绘在房地产业的发展中起到越来越重要的作用。在房产测量工作中，它所包括的内容有：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格的房产测量资料具有法律效力,它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。《房产测量规范》GB／T17986-2000实施已有好几年时间，但在实际工作中, 有较大的成分是各种面积性质的认定，确定全算面积或半算面积，是可分摊或不可分摊的共有建筑面积。如：判别走廊、檐廊、挑廊，独立柱门廊、双柱门廊，架空通廊，阳台，室外楼梯、台阶等形式，以及区分为本幢楼服务或为多幢服务的管理用房等性质。做到准确计算建筑面积，合理分摊共有面积,涉及到此类问题还可能产生分歧，操作上有难度，有必要对这方面的几个问题作更深入的探讨。
2建筑面积实地测量问题
2.1因为实测时房屋所有部位都测量到是比较困难的，首先实测的部位形状多种多样，有的不是直角而是带有一定的弧度给量距带来困难。在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施工图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是记录原因；还是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算。
2.2在实测时测量人员使用测绘仪器(手持测距仪、全站仪等)、工具(钢尺等)、按照规定的操作方法进行，仍然会存在仪器测量误差、人为观测误差，而且因为房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，垂直度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是不可避免的。在图纸中完全平行的两面墙，在实量时不同的位置就有不同的平距。在房产测量中很多时候会遇到斜屋面问题，尤其是别墅等房屋。对于这类问题，规范并没有明确层高是室内还是指室外，“斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，对这类斜面房顶的房屋，按其层高达到2．20m的部位计算房屋的建筑面积。”但对于地下室的自然层数计算时有这样的说明：“采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不低于2．20m的计算自然层数”根据这条说明我们理解应该按室内层高不低于2．20m确定斜面屋顶的范围。
2.3房屋的层数问题不仅是房产分幅图、分丘图上必须注记的房产要素，而且是房屋面积计算时的关键数据，必须调查清楚。有的房屋从外面看很规则，根本看不出有什么异常在里面，可是走进内部有时会发现与从外面看到的结果是大相径庭，这时就只能从房屋内部去考察究竟有几层，而不能单纯地从房屋的外观加以判断。比如，在某厂进行房产测量时，有一幢楼房的其中一部分，从外面看是四层，测量人员就按四层进行了计算，结果与房产调查表中所填的面积数据相差甚大，后又到现场进行检查，在其单位办公人员的带领下，对其房屋内部结构进行查看，结果发现该建筑的其中一部分二层与三层之间没有楼板，也就是说二层与三层实际上是一层。可见房产测量是一项非常细致的工作，不能想当然，对每幢房屋都要一层一层的详细查看，特别是房屋的特殊之处更要认真查看，这是保证房产面积计算质量的关键所在，这也是在房产测量中的经验之一。
3建筑面积计算问题
3.1阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连，根据其情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。实际中存在上下层阳台不同大小和隔层设置的情况。①上盖没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不算面积。②上盖投影下来的面积大于阳台围护结构范围1／2的未封闭阳台则按投影面积的一半计算面积，投影面积小于围护结构1／2的不算面积；上盖板高度超过两个自然层的未封闭阳台，不计算面积；上层阳台在房屋露台、晒台、退台上的投影部分，不能算为阳台面积；未经规划部门批准擅自将非封闭阳台改为全封闭的，按其围护结构水平投影面积的一半计算。与室内不相通的类似于阳台的建筑，不计算建筑面积。
3.2无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。规范以室外楼梯有无顶盖来区分面积是全算或半算。当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖，室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。我们的理解是:单层的无顶盖室外楼梯按水平投影面积的一半计算，多层无项盖的室外楼梯按实际楼梯层数n-1层计算，再加顶层(第n层)楼梯面积的一半(顶层楼梯无上盖，按一半面积计算)。
3.3伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，为使相邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩，避免建筑物由于伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。伸缩缝的规定也适用于沉降缝。沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝，沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位，以及新旧建筑物之间，以避免两建筑物下沉速度不均时使房屋出现裂缝。伸缩缝、沉降缝不论其宽度，只要其与两边房屋中一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算建筑面积。
4共有面积分摊问题
房屋产权面积由套内建筑面积及应分摊的共用建筑面积两部分组成。在此有必要对“公用”共有’进行区分。“公用”是指两个或两个以上的人享有对某物的使用权，而“共有”则是指各共有人依照法律或合同约定，享有对某物的财产权，共有人对共有物有使用权，收益权和处置权，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有，与商品房中的共有部分在权益上有所区别，如商品房楼梯共用人拥有使用权，而没有收益权和处置权；共有设备用房共有人间接拥用设备功能使用权，而没有对该用房的直接使用权。
对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。对于商宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。文章以二级分摊计算为例，详细说明商住楼的二级分摊计算举例如下：一幢五层的商住楼，首层为商铺，二至五层为住宅，商铺设置大堂入口和公共走道，商铺大堂门口直接对外，住宅设置楼梯上落，商铺的出入不经过楼梯，也就是说商铺和住宅的公共出入口是独立设计的，整幢房子的外墙是商铺和住宅的公共部分。因此，需要二级分摊。具体方法为：将整幢房子的外墙分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。住宅将分摊得到的幢共有建筑，加上住宅部分本身的共有建筑面积按比例分摊至各套，商铺将分摊得到的幢共有建筑，加上商铺部分本身的面积按比例分摊至各套，就完成整幢房子：二级分摊计算。
以上所说的应分摊的共用建筑面积，只是房屋共有建筑面积的部分。房屋共有建筑面积一般可分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积两部分。应分摊的共有建筑面积内容包括：①幢内共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井 (梯)、提物井，楼梯间、电梯间；②为本幢楼服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室，为本幢服务的公共用房、管理用房：③幢内共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；④共有的电梯机房、水箱间，室外楼梯；⑤套与公共建筑之间的分隔墙及外墙水平投影面积的一半。不可分摊的共有建筑面积内容：①独立使用的地下室，地下室人防工程部位，作为自行车、摩托车等机动车、非机动车集中停放部位；②建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房；③层高大于2．2m的技术(结构)转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分，其中扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积；④独立建造的变配电室、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房；⑤用作公共休憩的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。
1、单位申请，报社区中心、街道办事处进行初步实地勘察。
2、社区中心、街道办事处初选后，向管委会申报。
3、由区市容局组织相关专业人员，依据区级园林式单位（生活区）标准，对初选单位进行现场勘察和审查。
4、由管委会对审查合格的园林式单位（生活区）进行审议批准，予以通报和授牌。
二、区级园林式单位（生活区）标准
（一）园林式单位标准
1、单位园林绿化规划设计科学、合理、年度计划落实。
2、现状绿地率不低于30%，绿化覆盖率不低于35%。绿地分布合理，乔、灌、花、草配置得当，景观效果良好，园艺水平较高，特色明显。
3、各项养护、管理制度完善，措施有力，配有专业园林绿化管理人员，园林植物生长良好，修剪美观，无毁损景物和破坏绿地现象，环境整洁。
4、全面完成单位义务植树任务。
5、文明创建成效显著。
（二）园林式生活区标准
在普遍绿化的基础上，做到树木、花草布置合理、四季有花、绿草如茵，结合开辟小花园或小游园，有适量的园林设施及小品，有活动场地，创造绿化、美化、整齐、清洁、文明、舒适的居住环境。
1、规划编制：有或居住小区绿化规划和绿化设计。
2、绿化指标：新建区居住小区绿地率不低于35%，旧城区居住小区绿化率不低于30%，并按居住人口人均1平方米以上标准建设公共绿地。
3、绿化程度：凡能绿化的地方都已绿化，做到黄土不露天，占可绿化面积的100%。
4、绿地布局：绿地布局合理，坚持以绿为主的植物造景，乔、灌、花、草配置得当，花园或小游区内搭配花坛以及园林小品和休憩设施，如亭、廊、花架、桌椅等。
5、绿化施工：绿化工程应由相应园林绿化施工资质的单位承担，且工程质量达到优良。
6、绿化养管：养管责任制明确，有专人管理，养管资金落实。花草树木长势良好，无枯枝干钗，无死树及枯桩残留。
7、绿地计算：除按绿地实际占地面积计算外，摆花按盆径28CM的4盆折一平方米计算绿地面积，屋顶绿化、垂直绿化和阳台绿化不计入绿地总面积，只作为衡量小区绿化档次和水平的重要内容。
8、整形修剪：适树整形修剪，树形完整美观；绿篱无缺挡、修剪整齐；草地及时拔除杂草，修剪良好。及时检查防治病虫害。
9、环境质量：环境整洁卫生，绿地内无堆放杂物，无倾倒垃圾和污水。在绿地内无摆摊设点，无停放车辆，基本实现绿化、美化、香化、彩化。
10、绿化意识：经常性宣传绿化、美化环境的意义作用，提高群众绿化意识，培养爱树、养树、护草的自觉性。积极参加全民义务植树，完成法定植树任务。
11、其他要求：防盗网、空调、烟道、遮阳板等设置整齐、规范、美观。
12、本标准所称居住小区是指建筑总面积2万平方米以上或住宅楼5座以上的小区。
三、评选时间安排
1、2008年8月，各社区中心、街道办事处组织辖区单位全面开展园林式单位创建及评选工作。
【关键词】竣工测量 ； 面积
[Abstract]: in order to strengthen the city planning management, guarantee the completion of the construction project planning acceptance of the quality, the quality of as-built survey planning approval departments in charge of technical support, is the operation and management of first hand materials into the city construction projects, has the reality. This article from the completion of measurement for the content and the related and the technical norms and city management is discussed.
[keyword] area of completion measurement;
中图分类号： [P258] 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
建设工程竣工测量的内容：
1、建设工程地形测量：一般采用大比例尺地形图。
建设工程竣工图测量分为地形图实测和地形图修测，按下列原则采用测量方法。
地形变动范围较大，原有的地物地貌不足作为修测基础时，应进行地形图实测；
地形变动范围不大，可利用经过校核、位置准确的地物点进行地形图修测；
竣工测量也等同地形测量，包括建设基地内的地形地物、建筑物及附属设施。竣工测量要细化，精化测量，为规划验收提供技术条件。特别是地下管道管线等相关信息，要跟随管道形象进度进行；
2、竣工要素测量：
（1）基地界址测量：可采用全站仪施测、GPS数据采集等仪器。
(2)面积的测量包括基地面积、占地面积、建筑面积、绿化面积、道路用地面积。
A建筑基地面积测算：实地测量建设工程用地界址点坐标，根据界址点坐标值计算建设基地面积。城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入，此时则按其边线坐标值来计算建设基地的面积；
B建筑物占地面积测算：建筑物占地面积是指房屋外墙勒角上沿的水平面积，包括阳台、走廊、室外扶梯等的占地面积。分别计算每幢建筑物的占地面积，并累加计算基地内所有建筑物的占地面积；
C房屋建筑面积的测算：单层房屋层高超过2.2米（含2.2米）不分层均算一层，按其外墙勒角以上的水平面积计算。多层或高层建筑不同的层次分别计算。地下建筑物面积丈量其内壁的长、宽尺寸后加上外墙的宽度，计算的水平面积；
D绿化面积的测算：绿化面积包括建设基地内的集中绿化面积和房屋前后，街坊道路两侧的建筑物间距内的零星绿化地和硬地绿化面积。各项数据需经城市规划部门和园林管理部门的验收；
E道路面积测算：道路面积包括建设基地内，为社会公众提供的场所，绿地，道路，停车场等公共使用的室外空间；
F每幢建筑物总建筑面积和基地内建筑总面积的计算
每幢建筑物总建筑面积包括每幢建筑物地上，地下建筑面积之和；
基地内建筑总建筑面积按基地内每幢建筑面积累加计算，以上两项面积不包括开放空间面积。
建筑物周边长度测量：
建筑物周边长度一般应使用钢尺或测距仪全部实测，不能以量一边而推算另一边对应的长度。读记取至cm，丈量精度应符合要求，房屋总长与分段边长之和的较差≤±10cm。
建筑物高度测量：建筑物高度测量可采用光电测距、三角高程测量的方法实测，现在大多采用全站仪直接读高差法测量，也可用钢尺直接量取，读至cm。
建筑物高度H的计算规定：关于平屋面建筑，有挑檐屋面自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出高度。有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。坡屋面建筑：屋面坡度小于45？（包括45）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度。屋面坡度大于45?的，自室外地面算至屋脊。水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6m以内，或水平面积之和不超过屋面建筑面积的1/8的，不计入建筑高度。
建筑物周边关系测量：被测的房屋是孤立的，其周边关系是指该房屋与邻近建筑物的平面位置关系，被测房屋是小区建筑，则测量最房屋与邻近建筑物的平面位置关系。测量位置应遵循以下原则：如有规划部门批准的建设工程规划许可证的，按规划许可证所附图纸上的外控尺寸部位测量。如无建设工程规划许可证确定外控尺寸的，则测量被测房屋的最外突部分与相邻建筑物的垂直距离。邻近城市规划控制线的房屋则要测量被测房屋至城市规划控制线的距离，如果遇到圆弧的控制线，则要测量房屋两头至控制线的距离。建筑物周边关系测量的方法：被测房屋位置如果是有条件直接量测的，则用直接法进行测量。如果没有条件用直接法测量的，则可采用解析法测量后用坐标反算求的。坐标可采用独立坐标。房屋至城市规划控制线的距离如有控制线界桩的，则可用直接法测量，否则用解析法测得房屋坐标，再通过计算求得与城市规划控制线的距离。绘制工程竣工平面图，注明与周边建筑物的间距。
公共建筑用地测量采用一般地形测量的方法进行。
基地地面高程测量可采用几何水准或三角高程测量的方法进行。
精度分析：以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
点位精度要求：地物点相对于邻近控制点的点位中误差≤±10cm；
施测困难地区的地物点点位中误差，按上述规定放宽5倍。
地物点之间的精度要求：地物点之间间距中误差≤±10cm；施测困难地区的地物点之间间距中误差，可按上述规定放宽0.5倍。
建筑物边长测量精度要求：M≤±0.0005L（L≥20m）
M≤±0.01（L≤20m）
式中：m---边长测量中误差，单位：m；L---被测边长，单位：m；
建筑物高度测量的中误差≤±5cm，另外用解析法求得的边长与直接法测得的同一边长的较差不得大于±15cm。
建筑工程竣工规划测量报告书的编制：
地形图中应标示建设基地的范围，各类建筑工程、配套工程、绿化工程的平面位置和基地内建筑物周边关系尺寸。另外，测量成果表中应当载明建设基地面积，每栋房屋占地面积，每栋房屋各标准层及建筑总面积，建筑物高度，基地内地下建筑面积，地上建筑面积和建筑总面积、绿化面积、道路面积、开放空间面积、停车场面积等。还应注明半地下室高度及地下室地面以上部分的高度，屋顶设备层总高度。
成果提交的内容：
技术设计书。
技术工作报告。
竣工项目分幅地形图（包括建筑基地的范围、建筑工程、配套工程、绿化工程的平面尺寸和四至界限等）
测量成果表。
用地地块图及索引图。
建筑单体各标准层测绘成果图。（包括房屋边长、面积）
结束语：
建设工程竣工测量是关系着城市建设发展的历史记忆，是城市经营管理、运营的宝贵档案，随着现代网络和软件不断升级，测绘仪器不断更新，竣工测量将越来越完善。
参考文献：
第二条本办法所称专项资金，是指市财政为促进园林绿化建设和维护所设立的资金。专项资金采取以奖代补方式，专款专用，由市财政每年在预算中适当安排。
第三条专项资金及项目由市财政局、住房和城乡建设委员会共同管理。市财政局负责专项资金预算的核实、分配，会同市住房和城乡建设委员会下达专项资金项目预算;负责对专项资金使用情况和日常财政财务管理情况进行监督检查；主持专项资金使用情况检查考核；参与项目的验收考核。市住房和城乡建设委员会负责制定专项资金使用计划；负责对项目实施过程进行监督检查；核定绿化维护项目面积；主持建设项目验收考核；参与专项资金使用情况和日常财政财务管理情况监督检查和使用情况检查考核。
第四条专项资金以奖代补的重点为中心城区园林绿化建设、维护项目，同时适当奖补城市园林绿化成绩突出的区和开发区的园林绿化建设、维护及绿化规划设计项目。
第五条专项资金项目确定原则：
（一）专项资金只用于政府投资的项目；
（二）维护项目按照申报项目的绿地面积计算，不包括硬化面积；
（三）建设项目须由市住房和城乡建设委员会组织审查初步设计，竣工后由市住房和城乡建设委员会组织竣工验收。
第六条申报资料：
（一）中心城区、府所在地、重点城镇申请专项资金由区财政局、园林局联合上报，单独上报的不予受理；开发区申请专项资金由开发区直接上报市财政局和市住房和城乡建设委员会。
（二）建设项目提供申报项目的招投标文件，工程施工、监理合同，工程决算报告（未竣工项目提供预算书），资金筹措情况等文字材料及附表1。
（三）维护项目填写附表2。
（四）各区财政局、园林局及开发区对上报材料的真实性负责，市财政局、住房和城乡建设委员会对上报的项目及所附材料的真实性进行审查。
第七条维护项目资金在核定维护面积后予以拨付，建设项目资金和规划设计项目资金由住房和城乡建设委员会根据项目进展程度提出拨付意见，由市财政局拨付。
市住房和城乡建设委员会和市财政局要对资金使用进行全程督查。
第八条市财政局会同市住房和城乡建设委员会下拨专项资金，区财政局和园林局根据工程进度及时支付到项目实施单位。项目实施单位要设立专用账户，对专项资金进行管理。使用专项资金形成的固定资产，要按有关规定进行登记、建账和管理。
第九条专项资金须专款专用，任何单位和个人不得以任何理由、任何形式截留、挤占和挪用，也不得用于平衡本级预算。
关键词：物业管理；纠纷类型；服务质量
中图分类号：C931.3 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2009）02（c）-0068-01
一、物业管理的概念
物业管理，是指由专门的物业管理经营机构和人员经物业所有者的委托，根据国家有关法律，依照合同契约，应用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高、优质、便捷、经济的综合。
二、物业管理纠纷的主要特点
（一）、物业管理纠纷的主要特点。物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。1、公摊面积不清导致纠纷。商品房的公摊面积计算是一个十分复杂的专业计算问题，涉及一系列复杂的建筑规范和国家规范。开发商往往注重整体的建筑，在分摊面积计算由房管部门发放产权时予以注明。一旦房管部门发放产权时予以注明与相关的测量计算相关的测量有误，公摊面积不清就导致纠纷，使业主将开发商告上法庭。2、设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷。业主和开发商在入住之前签订合同（孙南申，2005），让业主先承担付款义务，以此解决开发商的融资困难。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如“三通”的问题，有些是政府垄断行业的行为。一旦政府垄断行业存在和资金问题，导致合同违约，开发商应承担合同违约责任，导致合同违约纠纷。3、物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院。4、因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。
三、提升物业管理服务质量的对策:
（一）、更新观念，树立为业主服务的精神思想是指导行动的指路明灯。1、只有树立正确的观念才能引导正确的行动方向。物业管理公司为了适应市场的需求，首先要为业主服务的精神，正视自身是“接受业主的委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好，维护好业主的物业，从中得到合理的报酬”的现实。以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为业主提供优质服务。2、就物业管理工作而言，要提高服务质量，首先要有服务意识。也就是说，先要能想到，才能做到；先有意识，才有行动。对内，要做到上级为下级服务，尽而使员工以良好的状态面向业主，为业主提供优质的服务。对外，要不断强化员工“把业主的事当成自己的事”，让业主和物业管理公司成为一家人，让每一位业主真真切切的感受到物业管理企业是在为他们服务。
（二）、引进智能化管理。随着网络系统的普及及人类生活水平的提高，人们对居住、办公及经商环境的要求相应提高。智能化的居住环境亦成为现代人士的选择，传统式的物业管理模式已变得不合时宜。智能化的物业管理可提高服务效率而且节省人手及降低物业管理的营运成本，它对传统的物业管理企业是一个很大的挑战。物业管理企业应充分利用自动化设施，加大物业管理智能化的科技含量，更加有效地实施各方面的管理服务（陈德豪，2005）如在保安防盗方面，利用可视对讲控制、紧急报警、电子巡逻系统、边界防卫、防灾报警等方式，提供更全面、快捷、稳妥的服务；在物业服务方面，利用电子抄表、自动化停车场管理、自动化公共照明、电子通告及广告，背景音乐及语音广播、公共设备的自动监控、自动化的文档管理系统等，使物业管理可以达到更有系统、更体贴、更便捷的效果。
（三）、规范化综合管理。1、制度化的现代人员管理。(1)、建立对物业管理相关人员的管理制度物业公司内部要职责明确，确立岗位责任制，达到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作气氛，塑造良好的企业形象。同时针对小区物业管理的特征，建立一套对物业管理人员行之有效的管理制度：建立对日常管理人员、财务人员、保安人员、工程维修人员、保洁人员、绿化人员等的管理制度。有了完善的规章制度，才能做到物业管理工作事事有标准，人讲标准，在标准化的活动中推行规范化的物业管理。另外，建立丰富的企业文化，加强团队建设，增强员工对企业的凝聚力；同时对工作人员实行行之有效的绩效考评和激励制度，优胜劣汰不断提高员工的积极性和总体服务素质[6]。(2)、对业主及住户的管理物业管理的服务对象是人――小区居住的业主和住户。因此做好业主和住户的管理是物业管理工作的重中之重。首先物业管理公司要与业主签订《物业管理服务协议》、《业主公约》等文件。用文件形式明确物业管理服务的内容，收费标准，双方的权利与义务等内容，规范双方的行为。其次是鼓励业主成立业主委员会、治安联防会等社团组织。
作者单位：西北民族大学
参考文献:
[1]杨霍皋.中国法律思想史[M].北京大学出版社.2000
[2]孙南申.中国服务合同研究[M].北京.法律出版社.2000
[3]最高人民法院.司法文件选[J].2001(1)
[4]林广志.物业管理学[M].广州.中山大学出版社.2000
关键词：设计； 销售； 监管
1.售楼说明书的性质和要求：笔者认为楼书和相关展示品既是房产广告、也是房产的产品说明书、是买卖合同的重要组成部分、是一个法律依据，具有不可更改性。楼书的广告属性已经深深地烙在了房地产公司和销售人员的脑海，对其产品说明书的属性还是缺乏认识，造成了很多房闹、法律纠纷、邻居矛盾等社会问题，有碍社会和谐和公平。现有国家相关法规《房地产广告暂行规定》事实上已远远不能遏制房产销售过程中出现的越来越多的纠纷。所以有必要对此进行深入研究，颁发更加详细、完善的法规。本文主要围绕居住产业销售楼书和相关展示品的标准和建筑师在销售过程中的职责及作用进行探讨。
2.现有楼书存在的问题：我国销售楼书普遍存在着大而虚的问题，例如描绘楼盘美轮美奂、真假难辨；楼盘距离、位置不准确，只用车程表示；做难以兑现的宣传；口头承诺太多；违反国家政策；随意修改楼盘名称或名称和楼盘规模不相称；有些没产权的房子也拿来销售；有些只销售使用权；有些没达到物业销售要求就拿来销售。以上种种导致销售以后的纠纷频繁出现，其中很多问题是由建筑师设计不当或违反规范、条例造成的，还有法规的不完善或没及时依据实际情况修订造成不少纠纷的解决无法可依。随着购房者维权意识的提高、对各种法规条例越来越熟悉，当房价下跌很多人成为负资产时矛盾会更加突出。因此，保证楼书和相关展示品的准确性、全面性和规范化，对解决房产销售的纠纷、建立社会公平和保持社会和谐起着重要的作用。可是当前的销售楼书很少经过设计师的审阅和认可，而最清楚设计产品的人恰恰是设计师，因此发挥设计师在制作楼书等过程中的作用极其重要。本文着重探讨和建筑师相关问题。
3.国外一些成熟国家的楼书制作过程及出现的问题：国外比较发达的国家一般都是精装修交房。香港也出现很多问题，所以政府规定：售楼书要统一标题为“售楼说明书”，禁绝构想图，售楼书中的物业立体绘图必须由认可建筑师制作。在新加坡，销售公司在楼书制作过程中，必须提供以下资料供建筑师确认：楼书的总平面及绿化景观设计、效果图、模型、建筑单体组合平面、户型平面、建筑及装修材料、配套设施、建筑设备、层高等数据、相关的文字说明；售楼部的户型设计、布置和样品要取得建筑师的认可；要求建筑师、景观师一起去选才；在选才时要考虑材料的耐久性、供货的可靠性。我们曾经碰到在销售时，有买家会把现场的样品和模型拍下来，并保管好楼书以便核对。交房时发现样品和模型的品牌、质地、型号、色彩等不一样时买家可能会要求业主整改、赔偿、向政府部门投诉或。
4.建筑师的职业道德和专业素养：以建筑师的专业素养应该能更准确描述自己的设计作品，特别是具体的数据，营销人员对产品的认识是有限的，所以销售楼书理应经设计人员确认。设计人员应如实准确如实核对楼书，应充分体现自己的专业素养和职业道德，主动杜绝不法行为。有些建筑师为了取得业务有下列各种不当行为：迎合客户偷面积；留有空间让住户自己分隔加层；经常把飘窗的的下部楼板延伸出去以验收后把窗台下的墙打掉以扩大室内面积；有的阳台做得很大以便以后封起来；有的在顶部做很大的构架以便业主自己搭建；有的一味追求销售面积而压缩必要的交通、设备等面积以致不符合规范要求。销售人员利用这些可能实现但又得不到确切认可的好处去吸引顾客，经常因为得不到兑现产生纠纷。
5.楼书中应正确体现的设计和用材
5.1建筑师应自觉严格遵守国家和地方相关法规。由于没遵守法规或想打球，在各地政府不断颁布详细严格的法规后，很多设计者没及时获知新的要求导致很多问题，如设计二套分开的产权房使用时并作一套的设计；因为内部开有连通口不能通过验收；飘窗不符合飘窗的定义要计算面积导致楼盘面积超而修改；飘窗过深超过有关规定；不符合地方对阳台面积和尺寸的限制，不符合地方部门对建筑层高规定等等。还有，很多设计人员认为图纸审查通过，经过消防部门批准就万事大吉，其实不然，设计人员对建筑的质量是要终身负责的。
5.2区位图、总平面图、指标的准确性：
区位图：楼盘区位应有详细明确的地名、周边道路和通达的主要道路的名称、地铁站的名称，并应在正规的成比例的地图上准确表示，距离应表示为离楼盘出入口距离或主要道路的里程，可以附带用车程或步行时间表示；
总平面：楼书应有总平面图，总平面图应以规划批准的总平面和施工总平面为基础；显示各建筑、道路、设备用房、配套用房、垃圾站、停车场地、高压线、主要地下地上管线和其它设施等；应标有各建筑的楼号、层数、名称；场地内外各种主要建筑和设施的距离尺寸；显示用地范围外50m内的周围环境。分期建设的要明确分期。
技术经济指标：容积率、占地率、绿地率、汽车泊位数、自行车库配置、配套用房情况等。
【关键词】竣工测量；质量检查；不足与改进
1 引言
竣工测量是工程竣工后为获得各种建筑物、构筑物及附属设置的平面位置、高程等资料而进行的测量工作。竣工测量成果是城市规划行政主管部门进行建筑规划竣工验收的主要依据，具有权威性与法律意义。目前，我中心向委托用户提交纸质的竣工成果，而向规划局则以规划图与竣工总图在计算机上叠加后提交电子图，通过规划图与竣工图比较，可以直观的显示建筑物及周边环境在规划与实际建成后的区别，为规划监督管理提供确实依据。因此，要求竣工测量从控制测量、外业数据采集、内业数据处理以及质量检查都必须严密、准确、细致。尽量确保测量成果零错误率，才能提高规划监督管理的工作质量和保障基础地理信息数据库中的矢量地形图更新。
2 竣工测量过程与质量要求
2.1 测量基准与依据
我市规划部门、建设部门、土地部门统一使用2004上虞坐标系统，高程采用1985国家高程基准（复测成果），共包括遍布全市区域128座GPS D级以上网点。 竣工测量的技术要求依据《城市测量规范》、《浙江省基础数字图测绘规范》、《城市地下管线探测技术规程》、《全球定位系统城市测量技术规程》及上虞市规划局对竣工信息的特殊要求和中心质检科的相关技术规定。
2.2 测量过程与要求
由于建成区大比例尺地形图资料比较完备，现势性较强，且建成区改造、新建、扩建工程量不大，针对这种现状，对于城区的竣工测量项目，要求尽量使用原有控制成果使用全站仪布设导线，支导线不得超过3条边毡Vけ匦栌懈胶匣蛘弑蘸霞旌颂跫，检查的平面坐标较差不得大于2cm，支导线总长不得大于300米；建成区以外允许使用GPS RTK定位技术进行多次观测施测控制点，流动站相对于基准站的点位中误差控制在2cm以内，布设的控制点间相对点位中误差经全站仪检验不得超过2cm，找求二相邻控制点间距离不小于80m，支导线布设与城区要求一致这里不再重复。地理数据要素采集中，要求地物点相对于相邻控制点的最弱点点位中误差不得大于5cm，高程中误差不大于3cm，建筑净高及实量边长二次量测结果较差不大于2cm。鉴于现在许多建筑物造型复杂等特点，不能直接观测到的地物点，使用偏心观测，尽量少用或者不用交会法确定特征地物点位置。另外，我中心规定，测量过程中，尽可能多的采集附近原有图面上已有地物的特征点以作检核，一类地物点中误差不得大于5cm。
2.3 竣工成果
由于当前竣工测量尚未有统一的行业标准，提交的成果图除了执行国家标准及地方行业标准外，更应该结合当地规划管理部门的要求提交交统一的、完整的测绘信息，同时还应该考虑数据入库、数据更新的格式及地理要素表示方式方法的要求。
为了竣工测量成果更好的服务于城市规划、城市建设，建筑物竣工表示方法及建筑面积计算应密切结合《房产测量规范》，封闭小区及厂区竣工等涉及用地范围的参照《地籍测量规范》。我中心一般需额外采集：建筑物室内标高、架空层净高、房顶标高、房檐标高、层数、地下室范围及高度、泊车位个数等；竣工报告内容包括：建筑物名称、结构、层数、净高与规划高度的较差、建筑物边长、每幢竣工建筑物的房角点坐标及规划坐标、坐标较差、建筑占地总面积、建筑总面积及分栏表、绿化总面积及分栏表、泊车总面积及个数。
竣工测量成果图各种文字、数字注记不得压盖特征线及符号。文字、数字注记应平行于线走向，字头应朝向图的上方，保证图面清晰、整洁。
3 质量控制
3.1 控制测量
3.1.1建成区以利用原有控制成果为原则，若附近控制点近处无控制点，或者导线距离过长，应采用GPS-RTK方法布设，布设前应检查附近控制点，检核较差平面应不大于2cm，高程较差不大于3cm方可布设。
3.1.2 全站仪布设导线时应注意导线网的形状和导线长度，尽可能保证导线边长均匀，确保附合或者闭合后检核较差不大于2cm。
3.1 碎部测量
采集地物数据时应尽量避免使用免棱镜模式，实验证明：免棱镜模式与棱镜采集的坐标平面位置有2-3cm的误差，且经常有打点偏离的情况发生。测量人员无法抵达的地物点如房顶标高、屋檐标高、架空建筑等使用无棱镜模式测量，降低安全隐患。
3.2 质量检查
我中心目前采取内业检查、外业检查、质检科三级检查。内业检查方面，采取更换内业成图人员检查的方式，严格按照《浙江省基础数字图测绘规范》相关要求及图式，不符合图式的标题、注记、编号标示的字体大小、字体格式，地物表示方法、图层、属性等均在检查之列，竣工报告中认真核对各项面积计算、建筑物边长标示、层高、房角点的规划坐标及竣工坐标、逻辑关联编号等，检查完毕后，检查人员需在内业检查栏签名；外业检查方面：一般由作业组长检查控制点、图根点复测、回测精度，周边建筑物检查点精度、成图与地物是否相符等，签名确认后移交质检科；质检科全面检查测图精度及图幅图面，帐涌⒐すこ痰母丛忧榭黾肮こ檀笮∏榭鲎橹人员进行外业抽查，由检查情况评定该作业组提交成果分数，对产品中的共性问题提出分析讨论，找出原因，制定对策，斩悦扛鲎饕底樘峤坏牟品质量情况进行汇总评级，形成奖惩机制。
4 不足与改进
结合城市竣工测量的实际操作，仍觉得有一些不足之处。第一，随着城市建设的加快及城市环境的美化，在高楼林立的城市中，经常碰到GPS RTK卫星被遮挡且道路翻新改造造成附近无控制成果可用的情况，此种情况我们一般使用GPS RTK在周边布设4个以上图根点，再利用全站仪的角度观测及光电测距布设导线后整体平差，实验证明，平差前后精度有显著改善。第二，如今城市建筑各具风格，而一个测绘单位往往有多个作业小组，可能出现对同一幢建筑的特征点理解有偏差的情况，因此，由多个作业小组联合作业时，应现场全部勘查，统一认识，尽量固定一批技术水平高、经过竣工测量培训的跑尺人员，避免出错几率。第三，竣工测量是大比例尺基础地形图更新的有效途径，也是地下管线信息更新的重要手段，这就要求竣工测量成果既要满足竣工测量各方面的规范，也要最大化减少GIS更新的工作量，这就需要内业成图人员在地图制图的同时满足数据入库的要求，因此，测绘单位内部应根据自身特点制订系统的、完整的、合理的成图规范，尽量平衡各方面的工作量。
5 结束语
城市竣工测量是一项普遍的测绘活动，既是城市规划管理、监督管理的必须手段，也是保持城市基础地理现势性的重要途径之一，而各类测量规范瘴炊钥⒐げ饬康木度和内容作出明确规定，因此，本文结合实际竣工测量中运用的一些方法和要求，就如何获得高质量的竣工图和全面的竣工信息加以讨论，对开展竣工测量工作提供实用的参考价值。
参考文献：
[1]周英华，竣工测量数据处理系统，城市勘测，2006，4.
一、辖区物业情况简介
*街道作为一个有着较长历史文化积淀的地区，大部分地区由平房组成，随着城市改造的不断发展，20*年开始形成了以南小街为轴心的东片危旧房改造区和西片平房保护区，近5000余户的危改回迁工作基本上已于20*年完成，目前包括央产在内的平房，辖区共有物业管理企业7个，其中有高档商品房社区，有危改回迁社区，还有住房制度改革后成本价购房的老小区，但无论是哪类社区，物业纠纷基本上都存在。
二、存在的主要问题
1、开发商遗留问题
一是小区内公共设施建设缓慢。目前东片危改回迁小区内仍然有在建工程尚未完工，小区内的道路整治、绿化、街椅安装、公共厕所修建、安全防护设施、路灯等项目无法确定，实际情况与回迁户规划有较大差距；二是规划变更导致业益受到损害。业主购房时的规划在交房时有部分回迁房发生变更，房屋格局和电梯位置出现变更，有的房屋面积增加，但只是扩大了阳台，真正的使用面积并没有加大，仍然按照超出面积计算房价，业主反映强烈，认为纯属设计不合理，增加成本；有的房屋设计为高低窗，影响室内采光。三是房屋建筑和附属设备质量差，据业主反映小区内绝大部分楼宇对讲已经损坏，称开发商安装的伪劣防盗门，根本起不到任何作用。四是开发商对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷。
2、物业管理与服务问题
一是服务不规范、不到位。有的物业企业服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。有的缺乏专业技术人员，维修不及时、不到位，使业主对服务质量产生质疑，甚至出现矛盾。
二是服务观念尚需改变。由于物业企业中有一部分是从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的，实行物业管理后，不少物业管理企业在思想上准备不足，服务观念没有从“管理型”向“服务型”转变。对业主提出的建议、意见，缺乏主动沟通和积极化解，而是以管理者自居，态度强硬，造成物业纠纷，甚至业主拒绝交纳物业费，使得问题得不到解决，产生恶性循环。
三是管理不到位。在辖区的7个物业企业中，有的企业管理上缺乏相应的措施，管理不到位。主要表现在：东片危改区中当初为了解决一部分低收入特困群体的安置，开发商拿出一部分半地下房用于安置低保等特困人群，虽然在回迁安置合同和补充协议中对于一些涉及到公共面积和环境的问题作了明确规定，但面对于近5000余户的回迁群体，物业企业管理不到位，致使有的居住在半地下的回迁户利用公共空间违章建筑了自建房，而且有蔓延之势；有的业主由于对小区内部公共绿地、设施的建设不满，擅自占用公共空间摆放沙发、座椅，搭建葡萄架，建设露天小花园等；还有的业主在楼层中占用公共面积私装栅栏门，将公共面积占为己有，侵害其他业主的合法利益，而物业企业则缺乏监督与管理，迟迟没有采取措施加以阻止或责令拆除。
三、整改对策
(一)管理与服务方面
1、个别住户私搭乱建设施应拆除
朝内危改回迁小区私搭乱建问题，多数为半地下室承租户，由于朝内小区半地下承租人多数属于当时拆迁时经济困难或为享受最低生活保障群体，基本上无购房能力，被安置于半地下室。针对出现的私搭乱建情况，一是物业要加大宣传力度，及时给予政策上的解释；二是要依照物业管理的职责与制度，严格管理，及时下发《整改通知书》，并可通过法律进行解决。
2、小区安全及环境卫生应整体加强
小区的绝大部分回迁工作已经完成，虽然存在一部分在建工程，但对于小区的封闭管理和日常的保洁影响不大。建议物业采取封闭管理的方式，通过引进安保服务公司等方式对原小区出入门岗、巡逻岗重新进行编岗，加强小区的安全防范工作以及日常的环境保洁工作。
3、应强化停车管理，尽快解决地下停车场存车问题
为杜绝小区汽车停放无序和非小区业主占用小区道路停车的现象，物业应加快同开发商进行协商，对地下车库设施进行完善，争取早日为业主提供全方位便捷的服务。
4、尽快完善小区公共设施、绿化与养护
小区部分地区目前尚未完成绿化工作，开发商已委托有关单位对小区内进行绿化工作，物业应督促开发商对小区绿化工作进行完善，尽快将绿化交付物业统一管理。
(二)法律法规不完善导致解决问题缺乏法律依据
关键词：房地产；开发项目；水土保持；方案编制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产项目水土保持方案编制，可以科学地预测项目建设所造成的水土流失，提出合理的水土保持技术和防治措施，对有效控制和减少项目建设所产生的水土流失，减少工程施工建设对周边生态环境的影响，保护城市人居生态环境，保障工程建设和安全运营，促进该地区经济社会可持续发展等都具有重要意义。
1 工程概况
深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目位于深圳市福田中心区内，用地范围东至彩田路、南至福华三路、西至金田路、北至深南大道，拆迁面积23.00hm2，其中用于开发改造的可建设用地面积16.15hm2。根据《关于划分国家级水土流失重点防治区的公告》、《广东省水土流失重点防治区划分》，工程所在区域属于国家级水土流失重点监督区和广东省“三区”划分中的重点监督区。
2 房地产开发建设项目的特点
2.1 建设地点在城区
房地产项目建设地点一般位于城市市区,与城市发展相一致,符合城市土地利用规划,且大多集中连片,所处位置地势平坦、周边交通便利。在房地产项目建设过程中,往往将建设区域与外界用围墙隔开,这样既可减小项目建设影响范围,也可增加建设过程中的安全性。
2.2 建设工期较短
房地产项目的建设周期一般为3～5年,相对于火电厂、煤矿等建设项目工期较短。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目于2009年12月开工建设,拟于2014年12月完工并交付使用,建设总工期60个月。
2.3总平面布局紧凑
房地产开发建设项目使用土地集中,平面布局均位于施工围墙内,且地形平坦、布局紧凑而简单。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目的平面布局主要有永久建筑区、道路广场区、园林绿化区、施工营造区和临时堆土转运场等，占地面积共计23.00hm2。
2.4挖填土石方量较大
房地产开发建设项目土石方工程主要源于原有建筑物拆迁、地下室基坑开挖、道路管线埋设及园林绿化工程等方面。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目总挖方量约274.30万m3，其中拆除房屋产生建筑垃圾37.50万m3，地下室基坑开挖土方235.10万m3，道路及管线工程开挖土方1.70万m3；总填方量约7.72万m3，其中：地下室内墙及顶板回填土方5.10万m3，管沟回填土方1.00万m3，场地绿化种植土1.62万m3（需外购）；挖填平衡后，总弃方量268.20万m3，其中建筑垃圾37.50万m3，弃土230.70万m3。
2.5周边市政管网完善,不设废土（渣）场
由于房地产开发建设项目选址一般位于市区，所以房地产项目一般不设弃土（渣）场，在需要排弃废土（渣）时，直接运至市政统一的合法渣土受纳场即可。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目，施工用水、用电与相关部门协调后可直接就近接用，满足施工需求。施工产生的建筑垃圾及多余土方全部运至市政指定余泥渣土受纳场集中堆放，运输车辆指定路线行驶，施工出入口设置车辆冲洗设施，并定时洒水保湿等措施加以防护。
3 房地产开发建设项目水土流失特征
3.1 水土流失量小但影响大
城市市政排水系统相对完善,使得降水能够在较短时间内排出,减少了地表径流量,水蚀较轻。与铁矿、火电厂等在野外施工的项目相比,房地产开发建设项目水土流失轻微,水土流失量较少。然而,由于房地产开发建设项目地处市区,对市民的生活、市容市貌影响大,因此需高度重视,认真防治。
3. 2人为水土流失比例大
房地产开发建设项目的水土流失主要是人为水土流失,而非自然水土流失。也就是说,房地产开发造成的水土流失主要发生在施工过程中,是由于地下室基坑、道路管线的开挖与回填等造成的。
3.3项目建成后基本不产生新增水土流失
房地产开发项目建成后,除永久建筑区外,其余全部绿化或者硬化,水土流失量减少，工程运行初期仅园林绿化区存在轻微水土流失。
4编制水土保持方案应注意的问题
4.1 土石方平衡
土石方量计算准确与否将直接影响到水土流失预测、占地面积计算、取弃料场设置、防治措施布设，以及水土保持投资等多个方面。为此，水保方案时应注意以下几个方面的问题。
（1）建筑垃圾单位换算
拆迁原有建筑物产生的建筑垃圾量一般由建设单位提供，其数量单位为吨，为方便计量，需要将其转换为立方米。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目拆迁工程将拆除旧房屋建筑面积52.42万m2，产生建筑垃圾约60.00万t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面积×单位面积垃圾量，砖混结构每平方米1.2t），折合体积约37.5万m3（建筑垃圾密度约为1.6）。
（2）土方量换算
挖方按天然密实体积(自然方)计算，填方按压(夯)实后的体积(实方)计算，而水保监［2008］8号文要求各种土石方均应折算为自然方进行平衡。因此，在摘取项目可行性研究报告中的土石方数据时，需及时了解是否采用了计价方的规则进行计量，若是则应进行相应换算。土石方的松实系数见表1。
表1 土石方松实系数
（3）其它土石方工程
地下室基坑支护的钻孔灌注桩施工过程中，将产生一定量的泥浆，虽然其量并不大，但也应该引起编制人员的足够重视，在土石方平衡中应明确其数量及其后期处理方案(“防治措施布设”中明确具体措施及工程量)。
4.2 防治责任范围
在防治责任范围的确定过程中，经常出现将用地红线简单外扩一定距离划定为直接影响区的现象，没有结合工程实际，导致防治责任范围面积不准确。
深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目修建有施工围墙，施工出入口尽量繁忙的市政道路，按照《开发建设项目水土保持方案技术规范》(GB50433-2008)要求，确定该项目施工围墙2m、施工出入口处5m为划定为直接影响区，根据工程建设实际情况和外业调查的结果，确定项目建设的水土流失防治责任范围为24.30hm2 ，其中项目建设区23.00hm2 ，直接影响区1.30hm2。
4.3 弃土（渣）地点选择
开发建设项目土石方的综合利用和弃土场的合理选址设计是防治水土流失的重要内容，根据深圳市水务局“关于加强水土保持方案”编报工作的通知（深水保[2012]589号）要求，水土保持方案中要附弃土（石、渣）场同意收纳的协议书。
通过与建设单位、施工单位及弃土（渣）受纳单位的沟通协调，深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目的弃土（渣）地点选址为龙华部九窝余泥渣土受纳场，并已取得该受纳场的弃土（渣）接收证明。
4.4 水土流失预测
水土流失预测应根据工程不同的施工阶段，划分不同的水土流失预测分区，有针对性的进行水土流失预测，确定造成水土流失的重点时段和部位，为预防和治理水土流失提供依据。
深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目划分为拆迁施工期、基坑施工期、地上建筑施工期及植被恢复期等4个时段进行水土流失预测，见表1。由表1可以看出，基坑施工期是造成水土流失的主要时段，基坑施工区是产生水土流失的主要区域，需重点加以预防和治理。
表2 水土流失量预测表
4.4 水土保持措施布设
依据水土流失预测结果，结合项目区水土流失类型、特点、防止责任范围和防治目标，水土保持措施布局通过永久措施和临时措施相结合、植物措施与工程措施相结合、治理水土流失与恢复自然景观相结合，形成完整的水土流失防治体系。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目水土保持措施体系见图1。
水土流失防治措施体系框图
4.5 水土保持度汛方案
为防止雨季施工过程中造成严重水土流失危害，应根据施工现场实际变化情况，制定专项水土保持度汛方案，指导施工单位及时调整水土保持措施设计，确保项目安全度汛。
深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目水土保持度汛方案的主要内容如下：
（1）理顺项目区排水：雨季来临前，沿施工围墙内侧、施工便道一侧修建临时排水沟，顺接至周边市政雨水管网，在排水沟与市政管网接驳前设置临时三级沉沙池进行沉淀。基坑内出现积水时，应及时进行抽排。
（2）完善施工出入口的车辆冲洗设施：在项目区各个施工出入处设置车辆冲洗设施，运输车辆经冲洗清洁以后方可驶入市政道路。
（3）地表防护：对施工区域内的地表采用撒播狗牙根、百喜草等草籽临时绿化，地表径流直接冲刷地表造成水土流失。
（4）临时遮盖措施：施工单位应备足彩条布，雨前对施工临建区内的松散的建筑材料、场地内的临时堆土及地表用彩条布临时遮盖。
5 结束语
房地产开发建设项目水土保持方案对于城市水土保持具有极其重要的作用,其不仅为促进水土流失防治工作的开展、水行政主管部门的监督和检查提供科学依据，而且是城市生态环境建设不可缺少的部分。本文结合深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目水土保持方案，就房地产开挖建设项目的特点、水土流失特征，尤其对水土保持方案编制过程中应注意的问题进行了初步探讨，供大家借鉴。
参考文献
[1]《水土保持综合治理技术规范》GB/T16453.1-16453.6-2008；
[2]《水土保持综合治理验收规范》GB/T15773-2008；
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