时间：2023-08-02 16:37:42
导语：在评估价值的方法的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
[关键词] 企业价值 现金流折现法 相对估价法 经济增加值（EVA）
随着社会经济的发展，企业财务目标不断的转变，企业价值评估作为帮助企业实现财务管理目标的有力手段之一，越来越受到企业管理当局的关注。企业价值评估观点的不同，将直接影响企业在评估实务中对评估方法、模型的选择和应用，进而影响企业价值量的正确性和真实性，所以，对不同企业价值的评估方法进行比较显得十分重要。传统的评估方法有现金流折现法和相对估价法。近年来，经济增加值（EVA）法越来越多地应用到了企业价值评估体系中来。
一、现金流量折现法(DCF法)
目前,最基本的评估方法是现金流折现法。现金流折现法是建立在现金流量和折现率基础之上的评估方法,它以未来现金流量作为价值评估的依据, 运用一定的折现率, 将企业一定时期或整个寿命期的净现金流量折成现值, 从而确定企业价值。其一般公式是：
从上式看，DCF法的核心是现值原则, 在评估价值时，必须具备长远观点，它将反映未来收益的现金流量，反映风险程度的折现率与企业价值有机地结合在一起，体现了收益与风险的匹配关系，而且现金流相对于利润来说更真实可靠，其缺陷主要表现在:用DCF方法来评估的资产或企业目前的现金流量为正, 并要求在将来一段时间内的现金流量和风险能可靠地估计,但是对于未来现金流量具有很大的不确定性的资产或企业，就不适宜该方法的使用。
二、相对估价法
现金流量法在概念上很健全，但是在应用时会碰到较多的技术问题，所以在实际中，更倾向于运用相对估价法。此方法是利用类似企业的市场价值来估计目标企业价值的一种方法。它的前提假设是存在一个支配企业市场价值的关键变量（如净利润等）。市场价值与该变量的比值，各企业是类似的，可比的，而且这些企业在一般情况下存在着合理的价格。
相对估价模型分为两大类:一类是以股权市价为基础的模型，主要包括:股权市价/净利润；股权市价/净资产；股权市价/销售额等比率模型;另一类是以企业实体价值为基础的模型，包括实体价值/息前税后营业利润；实体价值/实体现金流量；实体价值/销售额等比率模型。
相对估价法最大的好处是比率使用起来比较容易, 并且能反映这些比率和企业特征之间的关系,能够随着企业特征的变化来预测比率的变化。但是在实际应用中，主要存在问题有：部分行业的上市公司较少，企业的可比程度很难确定；对于一些新兴行业的企业, 可能就不存在可比的企业，无法应用相对估价法；利用净利润等指标进行评估，会使企业注重短期利益，忽视企业价值的长期发展；在运用该方法时，还应注意将目标企业与可比企业的会计准则统一起来。如果两家企业会计标准不一致，可比性就会大大降低；如何利用上市公司的资料来评估非上市公司的企业价值，也是相对估价法面临的难题。
三、经济增加值（EVA）法
EVA（Economic Value Added）,即经济增加值是1982年由Stern Stewart公司提出的，其思想根源是经济利润基础之上的剩余收益法。即一家企业要真正的盈利，除补偿该企业的经营成本之外，还必须补偿其资本成本 。
在计算EVA的过程中为了能更好的消减模型本身的缺陷和财务数据的失真，更真实地反映企业经营业绩，要对财务数据进行调整。Stern Stewart公司在GAAP给出的160多项调整项目中，指出各企业的具体情况不同，其调整项目亦不一样，在保证准确性的前提下，通常一个企业有5～15项要进行调整。
Stern Stewart中国公司针对中国的具体国情和会计环境，给出了EVA的计算方法：
EVA=NOPAT（税后净营业利润）－IC（投资资本）×WACC（加权平均资本成本）
EVA法现在广泛应用于世界500强企业，中国如五粮液、青岛啤酒等，它具有其他评估方法无法比拟的优势：首先，EVA能更真实反映企业价值。EVA将“经济利润”引进企业价值评估，较充分地考虑了资本成本，在计算企业价值时，尽量剔除了由于会计失真带来的不良影响，更能反映企业的真实价值。其次，注重企业的长远发展。由于EVA是采用折现预期未来现金流的方法，更看中企业的长远经营能力，不主张企业采用短期行为而获利，鼓励企业的经营者和所有者进行能给企业带来长远利益的决策，如新产品研发、人才培养等。再次，对高科技企业评估具有重要影响。高科技企业研发费用，广告费用占企业费用的很大部分，EVA过多地把此费用资本化而非费用化，使得企业未来潜力发展更具优势。
和任何估价模型一样，EVA也存在其不足的方面：首先，EVA没有很好地反映税收问题。EVA在计算税后净营业利润时，采用的是利润表的税后利润。其次，EVA没有一个通用的公式对计算内容做出具体规定，它根据企业自身的情况对计算内容进行调整。这就使得企业找出适合本企业的EVA较好方法，可能需要较长时间。
每个企业要根据自身的情况不同而对企业价值评估方法进行选择，要充分考虑企业自身的特点，使其评估结果为企业决策提供可靠的和相关的依据。
参考文献：
[1]李麟李骥:企业价值评估与价值增长.第1版. 北京:民主与建设出版社,2001
[2]冯春丽李正伦:企业价值评估与投资决策.第1版.广州：中山大学出版社，2004
摘 要 企业的价值是投资者和管理者密切关注的问题，随着价值管理理念的广泛认同和新经济的兴起使得高新技术企业的价值评估的需求愈加迫切。尤其是当前我国高新技术企业的发展迅猛，其竞争更加激烈，因此对高新技术企业价值评估的研究是价值评估领域有益的探讨。本文研究了高新技术企业的特点，揭示了高新技术企业与一般企业存在的区别，分析研究企业价值的内涵、来源及特征；由此总结出高新技术整体企业价值评估难点，并对现有方法作应用研究和局限性分析；根据综合的分析对高新技术企业价值评估的方法做出了合理选择：根据高新技术企业的价值构成及其特点，高新技术企业价值评估应采用财务指标及非财务指标相结合办法。
关键词 价值评估 高新技术企业
一、高新技术企业的涵义
高新技术是由高新技术的概念延伸而来的,近年来在西方发达国家,由于科学技术突飞猛进的发展,形成了以微电子技术与信息技术、空间科学与航空航天技术、光电子科学与光电一体化技术、生命科学与生物医药技术、材料科学与新材料技术、生态科学与环境保护技术以及其他在传统学科和传统技术基础上产生的新工艺新技术等一批知识密集技术密集的高技术产业。目前国际上对于高新技术及其产品的认同主要有以下几个标准：
1.产品的销售额中RGD(研究与开发)支出所占的比重；
2.科学技术人员和研究人员占全部职工人数的比重；
3.产品的主导技术必须是所确定的高技术领域；
4.产品主要技术必须包括领域中处于技术前沿的工艺或技术突破。
二、高新技术企业的特点：
1.高新技术企业不同于一般企业，它多半是先有研究成果，而后再建立企业以实现技术的商品化。因此，很多高新技术企业往往成为高新技术产业发展的开拓者。
2.民营高新技术企业一般是中小型企业或处于起步阶段的新兴公司。它具有更大的灵活性，用新技术、新发明他们可以很快开发出新产品。由于起步阶段规模小、投资少、风险有限,所以很多风险投资家愿意投资这种尚未成熟的公司。
三、高新技术企业价值评估的难点
1.一部分高新技术公司（包括大部分网络公司）以前乃至目前没有盈利或是盈利甚微。这对评估师来说，意味着无法根据现在的盈利来计算盈利增长率；同时也无法采用基本公式计算增长率：期望的增长率（EBIT）= 资本回报率×再投资率。
2.大部分新成立的高新技术公司缺乏历史数据。也就是说：缺乏一定数量的经营信息，这对评估来说，预测和推断将缺乏有说服力的依据。
四、传统企业价值评估方法：主要是成本法，市场法
成本法以资产负债表为基础，相对于市场法和收益法，成本法的评估结果客观依据较强。但由于运用成本法无法把握一个持续经营企业价值的整体性，也难衡量企业各个单项资产间的工艺匹配以及有机组合因素可能产生出来的整合效应。因而，在持续经营假设前提下，不宜单独运用成本法进行价值评估。但是运用市场法评估企业价值也存在一定的局限性：首先，因为评估对象和参考企业所面临的风险和不确定性往往不尽相同，因而要找到与评估对象绝对相同或者类似的可比企业难度较大；其次，对价值比率的调整是运用市场法及为关键的一步，这需要评估师有丰富的实践经验和较强的技术能力。
五、目前我国高新技术企业价值评估的实践情况
我国高新技术企业整体企业价值评估用的最多的是折现现金流量法。折现现金流量法在长期评估实践中得到了大量的应用，已经日趋完善和成熟，成为企业价值评估中的一些经典的计算模型。但是需要认识到，企业价值评估虽然可以采用各种数量化的模型，但是这些模型的输入变量是对具体待评估企业具体情况的综合分析和了解，所以，不可避免的带有一些主观的色彩。
六、高新技术企业整体价值评估方法的合理选择
由于高新技术企业的特殊性，传统的成本法，市场法，已远远不能满足高新技术企业整体企业价值评估的要求，根据以上的对传统企业价值评估方法分析以及对高新技术整体企业评估的要求，根据高新技术企业的价值构成及其特点。高新技术企业价值评估应采用财务指标及非财务指标相结合办法，即从行业环境、公司管理层背景、等方面对高新技术企业价值进行综合评估。 具体而言，高新技术企业价值评估指标体系应包括如下方面：
1.行业环境评估指标。由于高新技术千差万别，在评估价值时会出现不少难点问题，因此，评估时要具体问题具体分析。如对于目前仍是负盈利的公司，可采用盈利正常化、预测收入与利润率以及降 低财务杠杆等几种办法。而对于无经营历史或无比较对象的公司,可采用公司历史经营数据与可比公司的同步数据相互替代方法。
2.公司管理层背景评估指标。因此，在对高新技术企业进行评估时，因为人力资本、顾客资本等许多重要无形资产都无法在财务报表上反映出来，所以必须将定量评估与定性评估相结合，要对企业人力资本与财务资本的力量对比情况作深入了解，了解企业实际经营管理情况，了解企业法律边界与经济边界的契合程度，并作适当处理，如调整贴现率等，再在此基础上，运用适当的方法，评估企业的真正价值。
参考文献：
[1]刘平.高新技术企业价值评估特点和方法选.择投资与合作.2000(4):50－51.
可想而知，企业价值评估方法的发展是同企业的发展齐头并进、共同发展的。企业这种组织生产形式诞生之后，企业价值评估方法就随之诞生了。可能最初的方法比较粗糙简单一些，但随之时间的推移，企业价值评估方法也形成了其系统的理论方法，也逐渐形成了一门学科。 众所周知最初的企业形式是以工业企业为主。通过长时间的研究，理论界对这种传统的投入产出型企业的价值评估方法研究已经相当系统和完善，其主要方法包括成本法、市场法、收益法。 成本法也称重置成本法或资产加和法，成本法通过从企业单项资产现行市值中扣除各种磨损，将其加总得出企业的总价值，并没有考虑到资产组合的价值效用。成本法模型为： 企业价值= ∑企业各项单项资产评估价值。市场法主要是指在市场上寻找一个规模，类型，发展模式相似的企业作为基数，然后同本企业相比较找到相关的权数，最后计算出评估企业的价值。其主要方法包括相对估价法，相对估价法也称价格乘数法或可比交易价值法。它是利用类似企业的市场定价来估计目标企业价值的一种方法。它的假设前提是存在一个支配企业市场价值的主要变量。各企业的市场价值与该变量的比值是类似的、可以比较的。收益法主要是指折现现金流法，折现现金流量法又称折现现金流量模型，是理财学中的基本理论之一，也是财务管理的重要工具之一。它是按照预测的现金流量和估计的折现率确定持续经营企业的价值，其基本思路是现值规律，即任何资产的价值等于其预期未来全部现金流量的现值总和。该方法是最具理论意义的价值评估方法并被广泛应用于各种价值评估。依据现金流量的不同种类，折现现金流量模型可分为股利现金流量模型、股权现金流量模型和实体现金流量模型三种。根据现金流量的变化特征，折现现金流量模型可分为永续增长模型、两阶段增长模型和三阶段增长模型。
20世纪90年代以来随着高新技术的发展，包括计算机网络技术、生物工程技术、材料技术和航天技术的发展，形成了一大批以高新技术作为其核心竞争力的新型企业。 我们统称其为高新技术企业。 这些企业和传统企业相比，其投资方式、经济运行方式、经济增长模式和核心价值都有很大的差别，当然用传统的价值评估方法对这类企业进行价值评估就显得不足了。然而，由于高新技术企业的不断涌现与其在股市当中的不俗表现，大众对其的关注也在逐渐增强，科技股已经逐渐成为蓝筹股的代名词，股市的发动机。但上世纪90年代末的网络泡沫和科技股大跌事件也给众多股民当头一棒， 到底这些高新技术企业的价值该如何评价就成为一个急需解决的难题。
为了解决这一难题，国外学者首先提出了实物期权理论来评价企业价值。大家都知道金融期权，期权是这样一种权利：持有人在规定的期限时间内有权利但不负有义务（即可以但不是必须）按照事先约定的价格买或卖某项财产或物品（这里包括金融资产或实物资产）。这种买卖的权利实际上就是一种选择的机会，有了机会后到底买不买或卖不卖则要根据市场的发展情况，但是获得这个机会是肯定要付出代价的，这个代价就是机会的价值，也就是期权的价格。而实物期权与金融期权有很大的相似性，很多学者开始用评估金融期权的方法来评估实物期权。
美国芝加哥大学的教授Black.F和斯坦福大学教授M. Schole在1972年共同提出了一个期权定价模型――后来被称为Black-Schole模型，使得期权定价这一领域的研究有了突破性的进展，并对以后的相关理论研究和投资实务操作都产生了巨大的影响，同时也为现代经济理论和财务理论产生了更为深远的影响。下面是对此模型的基本介绍：
Black-Scholes期权定价模型用公式表示如下:
N(di)――标准正态分布-到的di的累积概率(i=1,2);
此公式不仅得到了理论界的认可，而且在实际评估和理论当中得到了极为广泛的应用。堪称实物期权理论的经典。
Abstract: Based on time-limitation, uncertainty and ambiguity of brand asset value,the article analyses the factors affecting brand value,and on the base of this,it constructs an evaluation indicator system of brand asset value.Then,it applies Analytic Hierarchy Process (AHP) to assign the weights of indicators. At last,it uses fuzzy comprehensive evaluation method to compute the value of brand asset.It is expected that the method will offer a new thinking for evaluating brand asset.
关键词:商标价值;评估指标体系;层次分析法;模糊综合评价法
Key words: brand asset value;evaluation index system;analytic hierarchy process;fuzzy comprehensive evaluation
中图分类号:TP301.6文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)11-0001-03
0引言
目前我国商标价值评估方法主要有成本法、市价比较法和现值收益法这三种方法,这些方法缺乏定性分析,这使得定量分析没有依据。成本法下商标的投入越大,成本越高,其价值也就越大。但实际中有些商标可能成本不高而价值却很大,而且成本法无法反映市场供求关系对商标价值的影响,也无法反映商标的获利能力,因此成本法下的评估结果可能与商标的市场价值相背离。现行市价法下商标价值的评估标准是市场现行价格,但是在现有不完善市场下很难找到和商标类似或相近的参照物,所以目前国内这种方法的实际操作性并不强。现值收益法是预测商标创造的现金流,将其折现转换成现值的方法。如何准确估计商标到期日前各期内的净现金流是现值收益法在实际运用中的最大难点。针对目前对商标价值的形成过程分析不足,多定量分析少定性分析等特点,本文提出商标价值评估一些新思路,突出商标价值形成的过程分析,并定性分析影响商标价值的因素,采用模糊综合评价模型、层次分析法评估商标价值,实现了定性分析与定量分析的结合。
1商标价值的内涵与特性
商标价值是指商标在投资或经营过程中作为资产的价值,即商标资产所含资本量的大小。商标价值形成基础的实质是创造性智力活动的整合。商标作为蕴含企业综合品质这一无形资产的外在标志,其增值功能的价值基础,主要是智力劳动创造出来的。商标本身不能直接产生收益,其价值大都是依托其有形资产也就是商品实现的,因此商品市场竞争程度的不断加剧就成为商标资产价值形成基础的外因。商标的经济价值是由商标所带来的效益决定的,带来的效益越大,商标价值越高。在商品供给市场上,消费者的需求呈现 “数量”、“质量”、“个性” 三个阶段的追求,与之相应,商品市场也就先后呈现出成本竞争、质量竞争和个性竞争三个阶段。
商标价值具有时效性、不确定性和模糊性。时效性即指依法取得的商标权仅仅在法定期限内有效,受法律保护,期限满后商标权自行终止,任何人都可以自由使用,而且超过有效期的商标,将成为社会公有财富,也就不再具有评估价值了。其次, 商标价值的不确定性是由商标的依附性决定的,商标本身没有价值,它必须和特定商品或服务相匹配才能为企业带来经济利益,商标受所依附的产品市场前景等因素影响,价值将不断发生变化。影响商标价值的因素很多,主要有商标本身的特征,法律状态和市场状况等因素,如商标的设计的新颖性、剩余有效期、市场占有率等,这些因素都处于不断发展变化之中,会使得商标价值会发生变化,从而使商标价值处于不确定的状态,在不同的阶段所表现的价值也尽不相同。最后,由于影响商标价值变动的因素都是定性的,所以比较模糊,评估者难以量化其价值。
2商标价值的影响指标分析及价值评估体系的构建
2.1 商标价值的影响指标分析商标价值主要体现在经营过程中给企业带来的经济利益,即企业通过对商标的占有、使用、转让、许可使用、投资等方式获得的收益。本文主要从商标自身因素、商标所依附的商品或服务、商标的法律状态来分析商标价值的影响因素。
2.1.1 商标自身因素商标本身的设计特征给企业带来的经济价值,是商标价值的重要组成部分。在此设计四个指标:①商标设计的创新性、新颖性。商标的设计具有不可复制性和独特性,商标的设计对消费者来说很重要,消费者把视为时尚的代表。一个独特的商标是设计者和选择者精心设计的成果,这种设计本身就是一种很好的艺术创造,它给消费者带来很大的吸引力,产生极强的消费欲望,从而有利于提高商标所依附的商品或服务的竞争力。②质量。质量是商标赢得信誉的基础,名牌一般都是独特的风格,美观的外表,但最主要的还是货真价实,质量可靠。质量优势是创名牌的标准,是使消费者产生信任感和重复购买欲望的直接原因。③知名度。知名度是指商标为消费者所知的广度和深度,知名度高的商标意味着它作为识别一个商品或服务、特定出处的标志已经广为人知,这使它比普通商标具有更强的吸引力,更好的标识作用和更高的价值。④信誉度。商标的信誉度是影响商标价值的重要因素。商标的基本功能是区别商品或服务的不同来源,防止混淆,但随着商品经济的发展,商标的功能正日益扩展。消费者对商标信誉度高的商品有着较强的信任感。在购买前的分析选择阶段,该因素会使消费者在选择该类商品的时候,会对该商标所标识的商品给予更好的评价,进而会影响消费者的购买决策及购买行为。
2.1.2 商标所依附的产品(服务)商标本身不能直接产生收益,其价值是依托有形资产实现的。商标所带来的效益是依托相应商品或服务的市场来实现的。在这方面设计五个指标:①盈利能力。现阶段盈利能力强的产品(服务),所包含的商标价值也相应较高。对于那些在未来具有盈利能力的具有商标的产品,则要综合考虑市场风险、不确定性及资金的时间价值来评估商标的价值。②市场占有率。市场占有率象征商标的价值范围。产品(服务)所覆盖的市场份额越大,竞争能力越强,其商标价值越高,就会为企业生产经营者带来较多、较长时间的收益。③市场潜力。当商标具有经济价值并有发展潜力时,总体现在一定的市场中。商标在未涉足市场的知名度越高,产品的竞争力越强,发展潜力也越大。④潜在替代品情况。一般认为,市场竞争越激烈,则同类商品的其他商标出现概率较大,则产品的潜在替代品越多,其价值贬值的可能性就越高。⑤商品的生命周期。商品的生命周期一般有四个阶段:研制阶段、发展阶段、成熟阶段、衰落阶段。若商品处于发展和成熟阶段,获得超额利润的能力强,商标价值高;若处于衰落阶段则获得超额利润的能力弱,商标价值相应较低;若处于研制阶段,要考虑商品是否有市场、单位产品可获得的利润等因素综合确定商标的价值。
2.1.3 商标所处的法律状态我们对其设四个指标:①独占性。商标独占权时一种排他性的专用权,一旦其被确认,就将受到法律的保护,并由商标所有者享有专用权,使得该商标所有者的产品赢得更大的竞争能力。②法律保护范围。商标权有时间、地域以及特定商品的保护范围,超出这些范围,商标权不受法律的保护。③许可实施状态。商标权所有人可根据实际需要有权将自己拥有的商标给他人使用,向他人发放商标使用许可。④剩余有效期。商标权具有时效性,超出了时间的范围就不受法律的保护,会成为社会公共财富,其价值与距法定有效期的时间长短成正比,距法定有效期时间越长,其价值也就越高。
2.2 用层次分析法构建商标价值评估指标体系
2.2.1 本文用Y表示商标价值,设商标自身因素、商标所依附的产品或服务、商标的法律状态为一级指标,用Xi表示(i=1,2,3)。把一级指标体系下的子因素作为二级指标,分别用Xij表示,(j=1,2,…n),n表示二级指标序数,j表示一级指标下的第j个二级指标体系)。以上通过对影响商标价值的指标分析,得出表1所示的商标价值评估值指标体系。
2.2.2 构造两两比较判断矩阵Saaty提出用数字1-9及其倒数作为评判两个因素相对重要程度的标度,见表2。
所谓两两比较就是针对一级指标,其指标元素两两比较哪个更重要,重要多少,并将其量化。根据Saaty的1-9标度对其重要性赋值,从而构成一个矩阵:A=aaa…aaaa…a…… … ……aaa…a=(a)
其中aij>0,aij=a,a=1
2.2.3 计算指标相对权重根据矩阵理论,若A为正相反矩阵,则A存在单一的最大特征根,使得WA=λW。其中,λ为最大特征根,W=(w1,w2,w3,…,wn)是相应的特征向量。将矩阵A每一行n个元素相乘并开n次方,再将得出的向量作归一化处理,即算出第i个因素的特征向量wi和最大特征根λmax分别为:
wi=,λmax=
我们通过CR=一致性比率来检验矩阵A的一致性,当CR
3商标价值模糊综合评价法的应用
模糊综合评价法指在模糊环境下,考虑了多种因素的影响,为了某种目的对一事物做出综合决策的方法。对于本文的商标价值评估而言,从以下几个方面进行模糊评价:
3.1 建立评估因素集综上分析,因素集为Y=(X1,X2,X3),其中X1=(X11,X12,X13,X14),X2=(X21,X22,X23,X24,X25),X3=(X31,X32,X33,X34)。根据前面层次法所计算出的各指标权重,设Y中的各指标权重W=(w1,w2,w3),X1中的各指标权重w1=(w11,w12,w13,w14),X2中的各指标权重w2=(w21,w22,w23,w24,w25),X3中的各指标权重w3=(w31,w32,w33,w34)。
3.2 确定评价级,建立评价集要想得出商标价值的实际货币量,需要设计专家评估值,由相关专家根据经验估算商标价值量,按专家的权重取其加权平均值。根据实际值与估算值的偏差程度设计5个评价等级,即V=(v1,v2,3,v4,v5)(如表4),并用估算值的倍数表示每个偏差等级的分值V'=(1.8,1.5,1.2,0.9,0.5),估计实际值与评估值相差不会太大,所以设V'在[0.5,1.8]范围内。这样在使用综合模糊评价法时可加权算出专家评估值与商标实际价值的偏差程度,并设计个专家初评值M,以便求实际数值。
3.3 模糊综合评价分析以上Y=(X1,X2,X3)代表综合评判的多种指标组成的集合,为指标集,V=(v1,v2,3,v4,v5)代表多种评语构成的集合,为评语集。在Y与V之间存在着一个模糊关系,即影响商标价值的每项指标对评语集V的隶属度,用rij,k表示指标Xij对第k个评语的隶属度,且满足r=1。这样的隶属度是聘请专家根据评价等级给每项指标评判等级,然后统计每项指标在每个评语集的专家赞同率而得来的。这样的一个从Y到V的模糊关系记为R=(rij)n?鄢m。那么利用从Y到V的模糊关系R=(rij)n?鄢m,就可以得到一个模糊变换:B=W?鄢R。就本文商标价值评估而言,其一级指标X1 每个二级单指标构成的评判矩阵为:R1=rrrrrrrrrrrrrrrrrrrr则X1的模糊综合评价结果为B1=R1?鄢w1。X2和X3的模糊评价结果用同样的方法表示出来,那么Y的评判矩阵R=(B1,B2,B3)。同理,最后Y的模糊综合评价结果为B=W?鄢R=(w1,w2,w3)?鄢(B1,B2,B3)。
3.4 计算商标评估值与实际值的偏差度上文已设每个偏差等级的分值V′=(1.8,1.5,1.2,0.9,0.5),则可以算出实际值相对于初评值的偏差度D,即:D=V′*BT=(1.8,1.5,1.2,0.9,0.5)BT,则可计算出商标的实际价值为M×D。
4小结
本文从理论上尝试性的应用模糊综合评价法评估商标价值,其中运用层次分析法构建指标体系并确定商标价值各影响因素的权重。进行模糊综合评价时,比较合理地设计了商标实际价值与专家初评值的偏差等级及其分值。这种方法是对商标价值评估进行定性与定量分析相结合的一种尝试,但本文仅从理论的角度进行了研究分析,对指标设计的科学性以及方法运用的有效性还有待作进一步的实证分析。
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[关键词] 金融不良资产价值评估
价值评估是不良资产处置中的核心环节，是实现各种处置技术有效运用的基本前提，在整个不良资产处置的过程中处于非常重要的地位。
一方面，价值评估是制定具体不良资产处置方式的重要依据，从实际操作看：当以现金资产清偿债务或修改其他债务条件处置不良资产时，需要对企业整体资产评估定价，分析企业偿债能力，科学合理地确定债权回收率；对非持续经营条件下的破产清算或并购、重组评估，也需要了解企业的整体价值，以便合理确定债权受偿率；对于以实物资产等清偿债务的情况，更需要对企业整体资产价值进行评估后确定抵贷物价值，明确是否物有所值。可以说，对不良资产进行合理定价已经成了有效处置不良资产的主要瓶颈之一。
另一方面，科学定价是评价不良资产处置有效性的基本评判标准。在金融不良资产中，已经或者必然会造成部分损失的资产占大部分，以回收价格与帐面价格相比来确定不良资产处置有效性并没有实际意义。评价处置有效性的基本点就在于比较处置回收价值与不良资产本身价值的差距。这点对于具体处置部门的绩效考评，对于防止处置机构和人员的道德风险，杜绝变相的国有资产流失具有重大意义。同时，科学评估和定价也有利于将不良资产损失明确化，缓解处置人员承担损失的压力，加快处置速度。
我国现行不良资产的基本定价和评估技术包括以下六种。
第一，账面价值法。账面价值法是最简单的定价方法，即依照原贷款的账面价值以及预定的未来现金流收入作为定价，这也是不良贷款所能获得的最高定价。账面定价法的优点有三：第一，简单易行，只要贷款逾期超过一定期限，被界定为不良贷款后，就可以按账面原值进行剥离；第二，交易成本低，买卖双方无需聘请中介机构进行评估，也不需要经历漫长的谈判过程，从而节约了大笔经纪费用和谈判成本；第三，账面价值法在我国有着特殊的作用，即在规避一些理论和避免引发人们关于国有资产的争论方面，有着其他方法没有的优势。
账面价值法的不足之处在于，第一，没有考虑不良资产在有无抵押物、借款人的信用等级、借款企业的未来现金流等方面的不同，没有体现区别对待；其次，不良资产本身就是无法收回或无法全额收回本息的贷款，按照这种定价方式剥离不良资产，使资产管理公司必然亏损，购买者的积极性被挫伤，从而使不良资产的处置陷入困境，难以进一步推行下去。
第二，会计估算法。即事先确定不良贷款出售的折扣率。具体有两种方式：一种是通过抽样调查取得不良贷款损失的经验数据。例如某地抽样的经验数据表明，次级贷款损失概率在10%～30%；可疑类贷款损失概率在50%～75%；损失类贷款损失概率在80%以上。这种方法操作比较简单，能够节省大量的经纪费用和谈判费用，同时也考虑到了不良资产可能发生的损失；但它也有其不合理的地方，毕竟是一种概率统计方法，对于具体的贷款项目而言，过于简单，而且这种方法确定的底价准确性相当低，在不同地区、不同银行间的变动幅度较大。
第三，协商定价法。协商定价法是指银行与购买者共同协商的定价，这种方法避免了账面价值法的一刀切的做法，给予买卖双方较大的商量余地，利于交易的达成，尤其适用于购买者范围较窄、价格对需求量的弹性作用较大的情况。另外，在双方协商时，还可以就其他一些附加条件进行商量，比如资本结构设计等等，以在价格之外进行利益调整，这也加大了交易成功的可能性。
但这种方法的缺陷也是很明显的，一是交易成本很高；二是处置效率低；三是难以监督交易双方达成有损于第三方的交易，道德风险较高，容易引发其他矛盾。
第四，市场定价法。市场定价法是将不良资产在特定的市场上进行拍卖，由市场决定其价格高低。这种方法的优点在于，一是它所要求的信息披露程度是最高的，可以吸引更多的投资者，能得到一个相对公平的报价，因而对参与者来说也是最公平的；二是投资者通常在购买不良资产之前已经对该项资产进行了充分的评估，有利于保障买卖双方的利益；三是可以节约交易时间，及高额的交易成本，有利于提高双方的积极性。但是，由于历史原因形成的不良贷款由市场来决定价格，将会遇到一些政策上的难题，如市场定价与贷款账面价值偏离太远，可能引发人们关于国有资产流失的争论。另外，拍卖时可能会出现信息不对称问题，一旦信息披露不完整、不充分，则要么影响价格，要么影响到整个拍卖过程，使拍卖失败。此外，市场定价法要求有完善的资本市场，目前我国尚不具备这一条件。
第五，分级计算法。按照国际通行做法，贷款划分为五类：正常、关注、次级、可疑和损失。后三种合称为不良贷款。分级计算法则是分别给予每一级贷款一个折扣率，越往后，折扣率越低。这种方法的优点是计算简便、操作方面，适合于大规模资产转移。缺点是评估的准确性较差，单纯考虑贷款等级，忽视了不同地区、不同银行、不同时间形成的不良贷款的差异。
第六，中介机构评估法。即由专门的资产评估机构对不良资产进行评估定价。中介评估机构对银行不良资产进行评估定价所反映的资产价值比较真实合理，其优点是比较公正客观，能够较好地体现具体资产的价值。缺点是其成本较高，对资产评估业的要求也较高。对资产评估机构来说，不良资产评估定价仍是个全新的课题，如与企业资产评估如何结合，评估方法的选择、评估指标的运用，债转股部分如何处理等，都没有经验可循。目前在我国还不具备大规模开展的条件。以上六种评估方法及其优劣比较见下表。
金融不良资产价值评估方法比较表
通过上面的分析可见，由于不同不良资产的价值决定差别较大，对不良资产采取统一的评估和定价方法不仅不科学，而且根本不具备可操作性。因此，总体上对金融不良资产的评估与定价思路应当视其具体情况采取分类分别定价的思路。
一是以资抵贷物的评估。对于少数质量相对较好、市场交易条件优越、或者处置方式特殊的以资抵贷物，可以考虑采取常规的收益现值法、市场比较法、重置成本法等方式进行定价。对于那些由于自身质量、市场环境、政策环境等原因难以处置，交易价格大幅度低于市场价值的以资抵贷物，应当考虑采用清算价格法。在实践中需要采取这一方法进行评估不良资产有：本身不能持续经营的资产；急需变现的资产；所处市场环境较差的资产等。
关键词：网络整合；价值评估；收益贴现法；用户估值法
2010年，三网融合工作启动，广电和电信掀起资源争夺战。为了培育对等的竞争力量，广电总局紧锣密鼓地推进省广电网络整合，进而组建国家广电网络公司。广电行业内“四级办台”体制下“多级建网”，造成广电网络整合涉及多级产权主体的复杂产权交易。价值评估是产权交易决策中的一个重要环节，价值评估方法的选择关系到各网络单位股东的利益，成为广电网络整合中各方关注的焦点。
一、省广电网络整合采用的价值评估方法
产权交易中常用的企业价值评估方法主要有三种(张宪房等，2009)：一是基于资产价值的评估方法；二是基于比较乘数的评估方法；三是基于现金流量的评估方法。不同的价值评估方法的原理和算法不同，评估结果自然存在一定的差异。目前，在已推行的省广电网络整合过程中，主要采取两种价值评估方法：一是以江苏省为代表的收益贴现法；二是以福建省为代表的用户估值法。
1.收益贴现法
收益贴现法是指根据省广电网络整合中各网络单位在评估基准日前一定时期的平均净收益，采用统一的收益率折现计算各网络单位的入股资产价值。收益贴现法在原理上与基于比较乘数的评估方法一致。采用收益贴现法，获取数据容易，能够大大提高省广电网络整合的效率，但该方法以历史数据作为价值评估的依据，评估结果可能与内在价值存在一定的偏离。广电网络单位的用户包括模拟用户和数字用户两大类，基于数字用户的业务是实现三网融合的基础。由于数字用户的开发在广电网络改造和业务开展上投入大，且收益获取具有滞后性，因此采用收益贴现法会明显低估积极开展数字电视整体转换和有线电视网络双向改造的网络单位的资产价值，即收益贴现法不符合三网融合的价值导向。收益贴现法适用于整合范围内各级广电网络单位用户结构和业务结构相对均衡的区域。江苏省早在2004年即启动广电网络整合工作，当时中国尚处于模拟电视时代，各级网络单位的收入主要来源于基本收视业务，在价值评估上采用收益贴现法，既保证了数据来源的客观性，又有利于提高广电网络整合的效率。
2.用户估值法
用户估值法是指依据按户入股的原则，以省广电网络整合中各级广电有线网络在评估基准日的有效收费用户数为基础，根据收费不同将全省广电网络用户划分为模拟用户、数字用户、宽带用户、双向业务用户等，相对应地分别按照每户不同的价格标准计算入股资产价值。在确定不同用户的价格标准时，考虑其未来获取现金流的能力。用户估值法在原理上与基于现金流量的评估方法类似。用户估值法考虑了不同性质用户所能带来的未来收益的差异性，对实施数字整转和开展增值业务的网络单位的资产价值予以确认，符合三网融合的价值导向。用户估值法适用于整合范围内各级广电网络单位用户结构与业务结构不均衡的区域。福建省于2011年实施广电网络整合，此时各市的数字电视整体转换进度不一，不同地区增值业务拓展能力差异很大，在价值评估上采用用户估值法，既反映了未来获取现金流量的能力，又有利于提高广电网络整合的效率。
二、广电网络整合价值评估应考虑的因素
现行省广电网络整合采用的收益贴现法和用户估值法尽管在估值原理和计算方法上存在很大的差异，但二者的共性之处在于均对复杂的产权交易进行了简化处理，没有把网络用户资产和非网络资产的差异性以及不同地区ARPU(每个用户的平均收入)值的差异性等因素纳入价值评估范畴。
1.网络用户资产与非网络资产的差异性
在现行省广电网络整合的主流价值评估方法中，未提及基于资产价值的评估方法，主要原因是网络资产多埋于地下，资产账面价值的真实性难以确认，资产的重置价值亦很难获取。采用收益贴现法和用户估值法可以解决评估操作上的问题，但对那些与历史收益和网络用户不直接相关的资产来说，比如办公大楼，其价值在评估中却被忽略。为此，广电网络整合应考虑对广电网络单位的资产进行分类，划分为网络用户资产和非网络资产。网络用户资产采用收益贴现法或用户估值法进行价值评估，非网络资产采用重置成本法进行价值评估。对于非网络资产采用重置成本法，可以避免拥有房屋建筑物等资产的广电网络单位的资产价值被低估。
随着市场经济的发展和国有企业改革的深化，对国有企业股权价值评估的需求越来越多。本文通过对国有企业股权价值评估适用方法的分析，得出了一些对于国有企业股权价值评估方法的启示，并希望对今后国有企业股权价值的评估有所帮助。
【关键词】
股权价值；收益法；资产基础法
近年来，伴随着改革开放和我国社会主义市场经济的发展，国有企业改革的呼声越来越高。国务院指示国有企业走增资扩股的改革之路，增资扩股已成为国企时下改革的潮流。《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》（[2005]60号）文件明确指出：“企业实施改制必须由审批改制方案的单位确定的中介机构进行财务审计和资产评估。”这些变化使得对国有企业股权价值评估的需求不断增加，对股权价值评估也提出了新的要求。
1 我国国有企业适用的股权价值评估方法分析
目前国内外通用的股权价值评估的理论方法主要有市场法、资产基础法和收益法。
市场法一直被认为是最容易被人理解的一种评估方法，但在股权价值评估领域，我国相关的评估案例较少，又缺乏对评估成功案例资料库的分享，尤其是在国有企业股权价值评估领域，国内几乎没有可以参照的评估案例，所以市场法不适用于国有企业的股权价值评估。
资产基础法以企业的会计报表――资产负债表作为导向，操作简单，是我国企业价值评估的实务界广泛使用的一种评估方法。该方法是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化，具有时间性和多变性，因而对各项资产和负债进行实际调整，才能使之更加反映公司的实际股权价值。但资产基础法无法体现帐外的无形资产，如人力资本、品牌价值和商誉等的价值，这也是资产基础法的一大缺陷。
收益法是以被评估对象预期收益能力来确定其价值的一种方法，反映的是资产的产出能力（获利能力）的大小，对企业预期收益做出贡献的不仅仅有各项账面资产，还包括账外无形资产等。一些国有企业的商誉、品牌价值、优良的管理经验、市场渠道、客户、行业声誉、各类专有技术及设计施工方法等综合因素形成的各种无形资产也是企业不可忽略的价值组成部分。非账面无形资产及各项资产的综合协同效应，对企业股权价值产生的贡献，在收益法评估结果中得到了充分体现，这一点充分体现了收益法的优势。但该方法实务操作起来有一定的难度且主观性较强。
收益法考虑了企业所有预期收益的情况，但是其也存在很多不确定性的因素，在评估过程中大多靠实务经验和借鉴以往的数据进行推测，主观性较强。资产基础法虽然不能反应企业帐外无形资产的价值，但操作简单，且比较尊重实际。如果将二者结合起来，将资产基础法作为收益法的辅佐方法，可以适当弥补收益法的缺陷。参照资产基础法的评估结果可以使收益法的评估结果有所参照，使其不致于因为主观性而偏离实际太远。如果收益法与资产基础法的评估结果相差太远，则需要考虑公司的账外无形资产价值的大小。确定帐外无形资产的价值确实较大的，则采用原收益法评估结论；如果找不到收益法增值较大的客观事实原因，则需要重新考量收益法的各个指标，谨慎地对每一个指标进行反复推测和验证，以确保评估的准确和合理性。
如某国有企业采用资产基础法和收益法两种方法对股权价值进行评估，最终结果收益现值法比资产基础法多出30.07%。采用收益法评估时考虑到了无法通过会计报表中的具体单项资产和账面金额所反映的价值，比较客观反映企业价值和股东权益价值，形成一定的增值。两种方法评估结果相差不大，可以推测增值为资产基础法无法测算的而收益法擅长的对账外无形资产的评估，即该国有企业的商誉和人力资本等。所以最终以收益法的评估值为评估结果。
可见，以资产基础法作为收益法的辅佐方法，可以使收益法的评估结果更为准确。
2 对国有企业股权价值评估方法的几点建议
通过以上分析对国有企业股权价值的评估提出的以下几点建议，希望对今后国有企业的股权价值评估有所帮助。
2.1 优先选择收益法对国有企业股权价值进行评估
运用收益法对国有企业股权价值进行评估，可以克服资产基础法的一些弊端，防止国有资产的流失。由于无形资产的评估较为困难，尤其是像人力资本、品牌价值和商誉这样的帐外无形资产，在评估过程中会出现漏估、定价不准和虚假评估的现象。无形资产的流失具有很大隐蔽性，客观上无形资产流失了，在财务报表上却不能发现对应的数字变化，在管理现场也不会发现少了一些实物。这样，很容易就造成国有资产的流失。收益法较好的体现了企业各方面资产的价值和公司的运营特征与生产要素的完整构成，考虑了无形资产尤其是帐外无形资产对企业股权价值的影响。
2.2 关注少数股权问题
随着国有企业的放开和发展，少数股权现象越来越普遍。在运用收益法对国有企业股权价值进行评估时，一般为估算企业的整体股权价值，因而在评估时应对少数股权的价值予以扣除。少数股权价值在企业股权价值评估中也具有一定的重要作用，不容忽视。
2.3 结合国有企业的特殊性，对非经营性资产或负债予以加回或扣减
国有企业具有特殊性，评估时要充分考虑国有企业的特殊性，并予以修正。国有企业一般存在较多的非经营性资产和负债，在运用收益法时要注意对非经营性资产和负债予以加回或者扣减。
2.4 应用资产基础法要对每一项资产和负债予以相应调整
在应用资产基础法时不能简单的以各项资产或者负债的账面价值或审计价值为准，应对各项资产或者负债进行实际调查和核准，以实地调查的结果为准确定每单项资产和负债的评估值。
2.5 将收益法和资产基础法结合起来评估国有企业股权价值
资产基础法和收益法二者的结合，能较好地弥补各自的弱点和缺陷。收益法评估的全面性弥补了资产基础法的不完整性，资产基础法的客观实际性弥补了收益法的主观性。在国有企业的股权价值评估中，将二者结合起来，以收益法为主，资产基础法作为辅助方法，更能反映国有企业本身的股权价值。
【关键词】住宅市场；基准房价；智能评估系统
长沙市存量房价格智能评估系统是在“十一五”期间长沙市房地产市场快速健康的背景下开发出来的，目前该系统主要广泛应用于市区存量住宅的价格评估，通过该系统可以比较准确地反映全市住宅价格水平和变化趋势，可以为政府宏观管理住宅市场提供决策依据，可以为住宅投资提供分析数据，可以为住宅交易以及住宅评估提供价格参考，更重要的是可以为政府纳税提供计税依据。
1 基准房价内涵
1.1 基准房价概念
存量住宅基准房价是指在正常市场条件、特定时点、不同区域、不同用途、不同类型设定条件下的评估市场价格，主要体现在两个方面：其一，它是一种在设定标准状态下的住宅价格，根据市场交易数据统计建模，反映市场大多数状况或价格平均水平。其二，它以区片价的形式表现，能代表区片的平均价格水平，是一种非特定的住宅价格。
目前，长沙市存量房价格智能评估系统评估的基准房价主要指的是存量住宅的基准房价，将住宅分为高层和多层两种类型，将内五区分为一、二级区片，并以每月的第一天作为基准日期。长沙市存量房价格智能评估系统所设定的高层和多层住宅基准房价标准内涵状态如表1所示。
1.2 基准房价与实际成交均价的区别与联系
长沙市高层或多层实际成交均价表示在当月内各一、二级区片所有交易的特定高层和多层住宅实际备案成交金额与所有成交面积之比，是一种简单价格平均数。因此，基准房价与实际成交均价既有区别，又有联系。
基准房价与实际成交均价区别在于：第一，市场条件不一定相同，基准房价反映的是标准内涵下的正常市场成交价，而实际成交均价可能是正常市场成交价，也可能是非正常市场成交价，因此基准房价基本代表了本区片真实的价格水平，而实际成交均价只有在无非正常市场价成交的房屋，才能反映出区片的真实价格；第二，房屋类型不一定相同，基准房价反映的是一种标准状态下的房屋，这种房屋状况如表1所示，而实际成交均价所反映的是各种状态下的房屋，通常情况下很难有完全符合标准状态下的房屋成交；第三，计算方法不相同，基准房价是将区片内所有采集的成交样本房屋的楼层、楼龄、装修、景观、朝向、物业类型、交易时间、层高、顶层、结构类型、土地等级和建筑面积等状况修正到基准日标准状态下的房屋的价格，得出来的一种平均价格，而实际成交均价没有经过修正，是各种状态下房屋实际成交的一种简均价格。
基准房价与实际成交均价的联系：第一，实际成交均价是基准房价评估的基础，基准房价的评估是在各区片2006年以来实际成交均价的基础上通过修正系数测算出来的；第二，基准房价具有较好的稳定性，在正常市场成交情况下，实际成交均价基本围绕基准房价上下波动；第三，当区片内成交的房屋状况和成交时点完全符合标准状态下的房屋状况和基准日期时，实际成交价无限接近基准房价。
总的来说，实际成交均价是不同房屋在当月实际成交价格的平均，但是成交的房屋属性如地段、楼龄、楼层、层高、朝向、面积和交易状况等对住宅价格影响比较大的因素不完全相同，而基准房价通过建立一种标准状态下的房屋，就是消除这些因素的差异，将其同质化，在同一状态下进行比较，以反映出不同区片房屋价格的真实水平。
2 长沙市存量房价格智能评估系统的开发方法
2.1 系统开发运行的环境
本系统选用Microsoft Windows Server 2003操作系统，采用Oracle 9i作为后台数据库管理系统[1]，采用J2EE技术，利用Eclipse平台作为开发工具[2]，以ArcGIS Server技术作为GIS平台[3]，主干网采用1000M的光纤。
2.2 系统开发的总体思路和技术路线
长沙市基准住宅价格的确定是以高层住宅和多层住宅划分为基础，以商品住宅成交的网签价格为依据，以合法原则、估价时点原则、替代原则对市内五区（岳麓区、雨花区、芙蓉区、开福区、天心区）的住宅基准价格进行评估。长沙市存量房价格智能评估系统的开发主要工作包括信息采集及分析处理、分区划片、建立修正体系、样本评估和基准房价确定等几个大模块内部的运作和彼此之间的衔接。图1是对几个大模块之间关系的一个详细阐述。
2.3 开发过程
2.3.1 信息的收集与处理
由于长沙市基础数据的采集直接从长沙市商品住宅网上签约系统提取，实时或是定时从数据库中提取最新的成交数据。经过数据转化处理，直接导入到基准房价数据源库中。将收集回来的资料，分为三类，第一类为文字表格资料，第二类为交易数据资料，第三类为图形矢量资料，对这些资料要进行整理、分类。对收集回来的数据进行审核与筛选。本系统在所有的案例中选取接近基准内涵的大量案例作为样本，用于基准房价的计算，并且样本将不断进行周期性调整和更新。
2.3.2 数据修正
根据房地产估价的替代原理，建立相应的修正系数。确定修正系数时分三步进行：第一，对各类型的交易数据进行相关分析[4]，根据相关系数的显著性，找出若干住宅价格影响较大的因素，并进行敏感性分析，判断对住宅价格影响的程度；第二，借鉴特征价格理论，建立住宅估价模型；第三，进行回归分析，对拟合优度进行检验。
2.3.3 区片划分
在住宅区片划分上，根据不同位置其影响房价的区域因素如城市规划、环境状况、交通状况、人口状况、繁华程度、市政及生活配套等不同，将全市划分成若干区片，使同一区片内影响住宅价格的区域因素基本相同，在设定住宅基准房价内涵的情况下，计算出区片标准住宅的均价，作为区片基准房价，并代表该区片的住宅价格水平。通过区片基准房价和相应的修正系数，可以计算得到区片内个别住宅的价格。本系统主要依据区域条件相一致原则、房价水平相一致原则和与相关界限相协调原则，将长沙市按高层住宅和多层住宅共分成67个一级区片和1052个二级区片（区片划分根据实际市场交易情况进行实时动态更新），通过分区划片，反映不同区片间区域因素的差异，并消除同一区片内区域因素的影响差异。
2.3.4 基准房价的评估与确定
（1）估价方法
存量房价格智能评估系统主要采用市场比较法和系数修正法[5]。
（2）区片基准房价的确定
要确定区片的基准房价，首先要对区片内的样本进行评估和检验，然后进行加权平均计算，最后再对结果进行综合修正和调整。
①样本评估
第一步，按照基准房价内涵确定各类用途样本的评估标准，即明确基准样本标准；
第二步，针对住宅样本选取适当的评估方法和评估公式；
第三步，确定修正系数，计算出基准样本的价格；
第四步，对区片内基准样本价格进行检验，剔除价格异常的基准样本；
第五步，建立基准样本数据源库。把通过检验的基准样本录入基准样本数据库，作为基准房价计算的基础。
②样本检验
在分区划片的基础上，利用X2拟合优度法对区片内样本价格的总体分布状态进行检验，判断其总体分布状态是否符合正态分布[6]。
把样本代入计算公式：
式中： 表示 次实验中事件 出现的次数 ,为样本Ai出现的理论概率，k为区间个数。
给定α=0.05,查 分布表定 ,其中r为总体分布中未知参数的个数。
判断:若 ≥ ,则拒绝 ,总体不是正态分布；反之接受 ,总体为正态分布。
③计算并确定区片基准房价
基准样本经过筛选、检验、剔除后，基准样本数据库中的剩余数据就是计算基准房价的基础，可以直接用来计算基准房价。
第一步，计算各区片内经筛选后的基准样本价格的简单算术平均值。
第二步，估价师对区片价格进行统计、分析和调整；
第三步，对没有样本的区域结合周围区片的价格进行推算；
第四步，通过修正系数调整并确定基准房价；
第五步，制作基准房价图，对各区片基准房价进行标注。
2.3.5 基准房价估价应用说明
基准房价建立后可以发挥以下作用：①有利于政府对住宅市场的宏观调控和对住宅资产价值的管理；②比较准确地反映系统涵盖区域内的住宅价格水平和变化趋势；③为住宅交易和住宅估价提供参考标准；④为拆迁补偿提供最低标准；⑤为政府课税提供税基计算依据。
利用基准房价进行住宅估价的计算公式为：
V=[A×B×C×D×E×F×L（1＋G＋H＋I+J+K）+S]×M
数据项说明如表1所示。
3 小结
第一，基准房价基本反映了长沙市住宅市场真实价格水平。长沙市存量房价格智能评估系统评估出来的基准房价与当月实际成交价具有一定的相关性，在同一区片内，各楼盘价格有所不同，但基本上围绕本区片的基准房价上下波动。多层住宅由于品质相差大，对于同一区片既存在大量高档别墅或高品质楼盘，又存在大量建筑时间长且楼房品质低的住宅，对基准房价的评估影响较大；多层住宅成交量少，使得许多区片的实际成交均价受个别交易影响比较大，使得多层住宅相对高层住宅波动性更大。
第二，基准房价具有修正、平滑功能，能降低大量异常成交价对真实房价的影响。根据分析，偏离度大的区片成交楼盘基本上以非正常市场成交价为主，影响了该区片的实际成交均价，这些成交楼盘实际成交均价难以真实反映出区片的真实房价水平。而基准房价主要是反映某一区片住宅在标准内涵下的价格平均水平，其评估样本选取的是区片2006年以来正常市场成交价，通过对选取的样本进行修正而得出来的一种平均价格，具有较强的修正和平滑功能，可为因大量过低或过高成交楼盘使实际成交均价难以反映出真实房价水平的区片提供价格参考，降低了异常成交价对真实房价的影响。
第三，区片楼盘成交量越多，实际成交均价与基准房价越接近。通过对长沙市实际成交均价与基准房价偏离度小的区片分析发现，成交楼盘多的区片成交均价较成交楼盘少的区片成交均价更接近基准房价，以正常市场价成交楼盘越多，其成交均价与基准房价越接近。从各区片成交也可以看出，高层区片成交量较多层区片多，而高层区片实际成交均价与基准房价偏离度过大的区片数目少。
第四，剔除以非正常市场成交价成交的住宅后，基准房价与实际成交均价偏离度较小。非正常市场成交价使得实际成交均价对基准房价验证效果不佳，但通过对实际成交价与基准房价对比分析发现，当剔除各区片的非正常市场成交价楼盘后，实际成交均价与基准房价基本接近，这表明，基准房价基本反映了该区片房屋的平均水平。总的来说，全市商品住宅交易主要以存量房交易为主，而全市基准房价和实际成交价总体上表现为实际成交均价对基准房价的折价，这表明基准房价智能评估系统得出的房价水平相对于实际成交均价，有一定的边际保障。
第五，长沙市基准房价具有较强的实用性、指导性和可操作性，可使房屋估价操作更方便。长沙市基准房价基本上代表了各自区片的平均水平，在房屋价格评估中，可将其视为比准价格，然后根据估价对象的实际情况，将通过对比准价格进行住宅状况调整，即可求出估价对象的价值。运用基准房价进行房屋价格评估避免了市场法中交易实例选取、可比实例处理、交易情况修正、市场状况修正等步骤，因而具有较强的实用性和便捷性。
参考文献
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[7]杨振海，程维虎，张军舰.拟合优度检验[M].北京：科学出版社，2011
作者简介
曾锋（1967.01-），男，湖南邵东人，长沙市房产信息中心主任，硕士
汪飞（1983.07-），男，湖南岳阳人，长沙力智数字房产技术发展有限公司，硕士
关键词：并购 目标企业价值估价 资产价值法 现金流量法 实物期权法
目标公司估价，就是并购双方根据各方面因素，对目标企业的价值做出判断。通过一定的方法评估目标企业的价值，可以为并购是否可行提供价格基础，也是企业并购中确定并购支付成本的主要依据之一。目标企业的价值评估（财务股价）是指对目标企业的资产（净资产）价值的估计。这里的“资产”可能是股票、债券等金融资产，也可能是一条生产线等实物资产，甚至可能是一个企业。我们在这里所说的“价值”通常是指资产的内在价值，或者称为经济价值，是指用适当的折现率计算的资产预期未来现金流量的现值。
一、什么是企业并购
并购的实质是在企业控制权运动过程中，各权利主体依据企业产权作出的制度安排而进行的一种权利让渡行为。并购活动是在一定的财产权利制度和企业制度条件下进行的，在并购过程中，某一或某一部分权利主体通过出让所拥有的对企业的控制权而获得相应的受益，另一个部分权利主体则通过付出一定代价而获取这部分控制权。企业并购的过程实质上是企业权利主体不断变换的过程。
二、并购过程中企业价值估价的地位
伴随着市场经济的发展和全球信息化的迅速推进，企业并购在我国愈演愈烈。并购中的核心内容就是对目标企业价值进行评估，而目标企业价值评估的重点在于如何选择和使用适当的价值评估方。但是在实际的并购过程中，少数评估机构对于整体资产的评估结论以及在单项资产的具体评估政策上选择性地使用评估方法，部分项目的评估方法的选用以及评估结果的取舍受制于交易各方在博弈中的多种因素。这反映出一些评估受到人为的不恰当干预，及评估的独立性和专业性受到损害，从而使并购的交易对价不公允。过高的并购交易对价，不仅有损并购企业股东的利益，而且在现金支付的情况下，将会对企业造成严重的现金流短缺现象，致使企业在并购后陷入财务危机。
所以选择一种适当的评估方法很重要。
三、传统的目标企业价值评估方法及其评价
目前，资产价值基础法可以分为账面价值法、重置成本法、清算价值法、未来现金流量法。
账面价值法简单易行，能加快交易速度，减少交易成本，但没有考虑现实资产的市场波动和未来收益状况，它只适用于该资产的市场价格变动不大或不必考虑其市场价格变动的情况。重置成本法立足于现在时点，没有考虑资产的未来收益状况，不利于并购投资决策，只适用于并购者以获得资产为动机的并购行为。 清算价值法它只适用于目标企业作为一个整体已经丧失增值能力或者并购企业并购的目的在于获得某项特殊资产的情况。 未来现金流量法基于未来的一种估价方法，既考虑了现实资产的价值，又考虑了资产的未来收益状况，是比较科学的估价方法。然而某项资产的未来现金流量很难预测。
综上所述，这四种资产评估方法各有其适用范围，但这类方法缺乏全面性传统的价值评估方法，都不能很好地对被并购企业的整体企业价值做出比较准确的评估，因为对企业的未来发展机会价值未加考虑。
四、实物期权法
（一）实物期权法的理论基础
企业的并购行为具有并购收益的不确定性、并购的可延迟性。在并购中， 可以采用债转股、分期购买分期报价、可转换债券等方式灵活的进行并购，并购方可在被并购方形式不利的情况下中止并购， 减少损失。并购行为的这些灵活性说明了并购决策具有类似于实物期权的性质。传统价值评估方法都忽略了并购方所拥有的并购中所隐含的期权价值， 从而低估了并购的价值， 进而可能错过了有利的并购机会。
（二）实物期权法的模型创建
基于实物期权的B-S 评估模型按照期权理论， 目标企业价值应该包括两个层面：自身价值，或者称为静态净现值， 可通过传统的目标企业价值评估方法计算；灵活的期权价值， 该部分价值可以看作是并购企业持有的对目标企业资产的一种选择权，用实物期权方法计算。因此，对目标企业价值的完整评估， 应该是实物期权价值与传统评估方法计算出来的静态净现值相加。
五、结束语
通过上述分析可看出， 传统的企业并购价值评估方法忽视了企业并购隐含的期权价值， 而实物期权理论则提供了一种更为全面、合理的决策方法。实物期权法不是对传统价值评估方法的全盘否定， 而是在保留传统方法的合理内涵基础上， 对高风险、不确定性因素及其相应环境变化反应出积极响应的一种思维方式。
各种资产的评估所使用的方法不同，会有不同的结果，甚至不同的人使用同种方法评估同一资产，也会有不同的结果，公司价值评估更是如此，由于公司个体的特有性，没有存在绝对准确的价值评估，只能得出相对合理的评估结果。
参考文献：
[1]文海涛.基于实物期权理论的企业并购价值评估[D].北京交通大学 .2010： 14-59
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