时间：2022-03-10 10:59:47
导语：在房产税论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【论文摘要】 房地产开发过程中涉及的税种及税务问题较多,不同的安排所产生的税收成本差异也较大。由于税收成本影响企业运营成本,所以管理层非常有必要熟悉房地产开发各环节常涉及的税务问题,以帮助企业抓住税收筹划机会,降低企业税负。
房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题,抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节
实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节
实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。
所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。
三、融资环节
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。
所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
四、土地取得环节
(一)企业以国家出让方式取得土地
在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。
(二)以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。
所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。
五、拆迁安置环节
在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。
所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。
六、工程建设环节
在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
七、预售环节
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。
所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。
八、销售环节
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。
所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。
所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。
九、出租环节
实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。
无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。
所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。
十、项目清算环节
在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。
所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。
总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号.
[2] 中华人民共和国土地增值税暂行条例.国务院令[1993]第138号.
(一)课税对象
通常房地产税的课税对象包括所有的房地产。有时，不同的房地产会受到不同的对待。有的国家将房地产按其用途分为住宅用、商业用(非住宅用)，如英国、芬兰、荷兰，有的还进一步分为工业用(生产用)及农用等，如加拿大、新西兰、澳大利亚。有的国家将房地产按其地理位置分为农村、郊区和城市房地产，如阿根廷、西班牙。有的国家只对土地征税，有些国家只对建筑物征税，但大多数国家既对土地也对建筑物征税，而且通常合在一起征收，如美国、加拿大、菲律宾、英国、德国等。也有少数地区和国家对土地和建筑物分开征收，分设税种，如香港的差饷税不包括土地，对土地单独征收地租税，台湾地区设立地价税和房屋税。由于各国的房地产税内涵有所不同，因此名称有所不同。
(二)税率
不同国家之间地方政府决定房地产税率的自由程度差异很大。有的国家和地区由中央政府统一决定，如韩国、新加坡、香港地区。有的国家则完全由地方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等。有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾，西班牙等。马来西亚限制为不超过年度房地产价值的35%或改良价值的5%，菲律宾限制为省、市或地方分别不超过评估价值的1%、2%，西班牙则根据相关条件分别对城市和农村限定最高税率。有的国家则将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦。阿根廷规定税率为地籍价值的0.06%～2%之间，丹麦为土地价值的1.6%～3.4%之间，澳大利亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1%～1.97%之间。还有的国家由中央制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。德国为地方决定300%～600%的乘数，奥地利为地方决定不超过500%的乘数。从税率形式看，大部分国家采用比例税率，如新加坡和我国香港地区实行统一的单一比例税率，新加坡为10%，香港地区为应纳税价值的5%。也有国家采用超额累进税率，如塞浦路斯。还有的采用定额税率，如新西兰。有的国家针对不同类型房产分别采用不同形式的税率，如韩国对住宅性房屋按超额累进税率征收，对高尔夫球场、高级娱乐场所等按比例税率征收；英国对经营性房地产采用比例税率，对住宅性房地产采用分等级征收定额税的办法。
许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不同采用差别比例税率。
(三)评估依据及办法
各国对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计征。
从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只按土地计量(包括对特定土地进行开发的计量，如道路铺设等)，而不包括地面附着房产价值的，又称为土地价值，是资本价值的一种特例。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估，市场价值的取得通常有比较销售法、折旧成本法、收入法。年值价值以房地产的租金收益作为房地产的计税依据。租金指房地产的名义租金或预期租金，而非指实际租金收益。
目前，世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式，尤其是按资本价值体系征收，如美国、加拿大、马来西亚、菲律宾等国。从历史角度看，年值体系受英国税制影响，迄今为止，许多前英国殖民地仍在依照年值体系征收房地产税，如英国、香港地区、澳大利亚、新西兰等国家和地区。不过，由于租金难以精确评估，包括英国在内的一些国家也逐步采取了资本价值与年值价值相结合的方式。
除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式(按土地或建筑物面积)。从量计征简便易行，税额确实，但随着经济的发展和级差地租的扩大，如果再按面积计征，就会有失公平。
从各国房地产税的情况看，地方政府负责评估比中央或区域初构负责诩古的要多。除香港地区、韩国、新加坡、塞浦路斯、英国外，大都由地方政府进行评估。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评估机制，而目要定期对房地产变化情况.进行重新评估。各国对房地产进行重新评估的频率有很大差异。重估间隔期主要是法律E规定的，但在实际操作中往往被延误，如德国虽规定每6年重估一次，但实际上自1994年以来就没有重估过。从评估的办法来看，按资本价值征收房地产税的国家，大都以市场价值为基准，有的评估价值与市场价值相接近，如加拿大、新西兰、菲律宾等国家。有的为市场价值的一定百分比，如阿根廷，房士也产的评估价值通常在市场价值的40%～60%之间。美国则由地方对不同的房地产按不同的市场价值比例确定评估价值，每年依据地方政府支出的需要而倒推确定。奥地利则远远低于房地产的市场价格。按租金价值征收房地产税的国家和地区，一般按预期获得的市场租金收益确定评估价值，如新加坡、香港地区。在英国，住宅性房地产按市场销售价评估，对非住宅性房屋则分8类进行评估，由地方评估员评定租金价值，地方政府还要确定—定的乘数，等等。
(四)免征范围
在免征范围的规定上各国有所不同，但也有一些共同的判断，如政府所有的房地产都免于征收。其他被免征的有大学、教会、公墓.公立医院、慈善机构、公共道路、公园、图书馆、使馆等所拥有的房地产。有些国家，农业用地与主要住所也可免征。
闲置房地产在世界各国有完全不同的政策措施，存在优惠和惩罚两种政策倾向。采取优惠政策的，一般是以租金收益为计税依据的国家，因为在该种计税依据下，纳税义务人一般是房地产的使用人，并且根据房地产的实际用途进行评估。而对于土地资源不丰富。要努力提高土地利用效率的国家.则对闲置房地产征收惩罚性税收，如在菲律宾闲置土地需要向省或地方额外缴纳不超过评估价值5%的闲置土地税。
二、思考与借鉴
从比较的情况看，各国房地产税改革的趋势表现为：1.将课税对象分为住宅用、商用、工业用和农用等。2.税率倾向于采用比例税率，并与课税对象分类相一致，实行差别比例税率。3.评估依据更多地采用资本价值体系。4.免征范围基本上集中于政府用地、公共事业用地和农用地，对低收入的个人住宅性房产免征或提供折扣。
根据国外征收房地产税的经验，结合我国实际.笔者对我国房地产税改革提出以下几点建议：
第一，对土地和房产合并征收房地产税。我国现行的房产税和城镇土地使用税是两个独立的税种，分别课征。在今后的改革中，是继续分开课征，还是合并征收？学术界意见不一。从理论上讲，因为土地是稀缺资源，所以对土地实行不同于房产的税率，有利于提高土地的开发利用。提高单位面积土地投资效率，实现土地的潜在价值。但从具体实践来看，把土地改良与建筑纳入到统一的房地产税中，与仅仅对土地征税或对土地与房产实行差别征税相比，能够降低房地产税的名义税率，便于各方接受和征管。笔者主张土地和房产合并征收后，将房地产按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他进行分类，对非住宅性房产的课税要重于住宅性房产。由于我国处于农村城镇化的发展时期，严格区分农村和城镇有很大困难。因此笔者不主张将房地产按农村、郊区和城市房地产进行分类。关于农民住房，可以通过免征额来解决。
第二，在税率的制定上，给予地方一定的自。我国是一个幅员辽阔的国家.各地经济发展情况又极其不均衡。因此，税率的制定.有两种可供参考：一是地方各自制定税率，由中央作最高最低限制；另一个是中央制定标准税率，地方可以决定一定比例的乘数，并由中央限定范围。在税率形式上，各地制定国家允许范围内的差别比例税率较为合适。
日本房地产取得课税
（一）印花税
印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。合同的形式有多种，在正式合同之前，还有临时性合同，都需贴印花。土地买卖的现金收据金额超过3万日元时要缴纳印花税（个人出售土地则不在此例），通常由买卖双方折半负担。未贴印花或未贴足印花的，通收3倍的罚款；未加盖戳记的，征收与应贴印花同等金额的罚款。
（二）注册执照税和不动产取得税
日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。土地和房屋在市町村“房地产征税台账”上分开登记，并向一般市民公开。作为一项法定行政服务，自2003年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部内容。这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院。
在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。其税率根据登记的种类如所有权保存登记、所有权转移登记、地上权或租赁权的设定／转租或转移登记、临时登记、抵押权设定登记、土地房屋分块分期登记以及登记注销等分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用1.5%.的税率，为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记则适用优惠税率。注册执照税的计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。
此外，房地产取得者还须缴纳不动产取得税，该税属于都道府县税。县税务所凭借房地产登记证明，到现场进行核实后，向纳税人送达纳税通知书并征税。征税日期为买卖合同上所有权发生转移的日期，即取得房地产的日期。不动产取得税的标准税率设定为4%，其减轻税负的方法是变动计税依据，如2004年以房地产评估额的1／2作为计税依据，并减按3%征收。除因继承、遗赠、信托、转让担保、土地规划换地等取得的房地产不征此税外，因买卖、交换、赠与、新建、增改建等取得的房地产都需征此税。其免征对象为取得费低于10万日元的土地、低于23万日元和12万日元的房屋和构筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。
（三）消费税
在日本，土地的出售不征消费税，而用于宅地的土地平整工程则需征消费税，这部分消费税添加在每块土地出让金之上，最终转嫁给消费者。对房屋的新建工程款和购入款，由工程承包商、不动产商缴纳消费税，最终转嫁给建筑商和购房者。不动产商介绍房地产买卖收取的中介费也需要缴纳消费税，税负最终转嫁给委托人。
（四）继承税与赠予税
日本继承税和赠予税目前均采用10-50%的6档累进税率。征税对象包括土地、房屋、有价证券、现金、存款等，其中继承税来自房地产的应税财产占6-7成，占直接国税的3.4%.两者的计税依据是房地产评估额。评估标准根据市价（指在纳税期内由不特定多数当事人进行正常自由交易时成立的价格）。为确保评估的公正合理性，国税厅规定了三项基本方针：①评估的全国统一性；②评估的简单明了性；③评估的安全性。评估额通常设定得低于市价。免征继承税的财产包括墓地和供宗教、慈善、学术等公益事业用的财产。
日本房地产保有课税
（一）固定资产税
1.征税主体、征税对象及纳税人。日本在改革地租、房屋税时，明确了固定资产税的征税主体为市町村，其收入全部归市町村支配；计税依据由工商业收益和住宅租赁额改为评估额；并将房地产的征收范围扩大到折旧资产（房地产以外供经营用的资产）。固定资产税实行台账征税原则。市町村政府对土地、房屋、折旧资产分别设有征税台账和补充征税台账，后者是为遗漏登记的房地产实际所有人或使用人准备的。凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。
2.计税依据及税率。固定资产税的计税依据按照房地产市场评估价，原则上三年固定不变，从形态上区分为基准年度评估额和比照基准年度评估额，以区别不同情况、不同用途的房地产，通过合理调整计税依据，公平税负。固定资产税的标准税率为1.4%.日本对公益事业、住宅用地（灾区）等采取了一系列按照各种财产评估额给予一定比例减除的优惠措施，并通过设定期限加强某些领域优惠措施的执行效果。
3.免征点及减免税制度。固定资产税采用免征点制度，免征点为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。免税范围则包括：政府、皇室、邮政部门、自然资源机构、土地改良区、宗教法人、墓地、公路水路、国立公园和国家风景保护区、国家重点文化历史名胜、重点传统建筑群保存区、学校法人、社会福利及公益设施以及城市更新机构取得的土地等。固定资产税的减免优惠则主要集中在一定面积的新建住宅、新建租赁住宅、市区再开发工程建筑以及供老年人居住的优质租赁住宅上。
4.评估及价格确定。日本房地产评估实行市田丁村长负责的房地产估价师制度。其步骤是，首先由市町村估价师做出实地调查后将评估结果提交市町村长，估价师评估所依据的是国土交通省土地鉴定委员会每年1月1日确定的公示地公示价格；然后，市町村长根据全国统一的房地产评估标准和实施方案确定房地产价格，并及时在房地产征税台账上登记后公示，同时将记载有各地区标准地价格的路线价图供一般阅览。
市町村房地产评估根据土地用途（商业、工业、住宅、观光、农田等）和距离城市中心部位置，在每一情况类似地段（街道、交通、居住环境等）选出标准地和标准田。标准地价格以地价公示价格的70%为尺度，并根据市场价进行调整。路线价采用画地计算法对宅地进深、宽度、形状、街道等进行修正后反映在评估价格上。
宅地和房屋评估采用不同方法，在人口集中的商业区、办公区、住宅区、工厂区设置路线价，对市区以外的宅地评估按照评估额乘以各地段相应倍率的方式；房屋评估则通常采用以再建筑价格为基准的评估方法，即评估时先求出在同一场所新建房屋所需建筑费用，再根据房屋现状，减除房屋的折旧和损耗。
对农田和市区化农田也采用不同的评估和征税方法。普通农田按照买卖价格评估，市区化农田比照类似宅地价格评估。对宅地的税负调整通常根据负担水平确定相应的调整系数，商业地比照宅地，地价下降时调整系数向下调整。
5.其他。固定资产税的核定征收日为每年1月1日，征税与否要根据征收日当天房地产状况而定。因此，即使在征收日之后房地产因火灾等事由消失，当年固定资产税也要按全额征收，不予退还。相反，征收日之后拥有的房地产不征当年的固定资产税。征收有效期限为自法定纳税期限起5年以内。纳税期为2月、4月、7月、12月，记载有备期应纳税额和纳税期限的纳税通知书于法定纳税期前十天送达纳税人。提前纳税的纳税人，市町村政府给予其奖励。根据市町村条例，因受天灾、生活贫困接受补助以及其他特殊情况的人可以享受减免税优惠。
（二）城市规划税
城市规划税的纳税人和征收方法的规定均与固定资产税相同。不同的是，城市规划税的征税对象为城市化区域内和开发区内的房屋和土地，征收的税款专项用于该区域内的城市规划事业。折旧资产不包含在征税对象范围内。计税依据对住宅用地也设置了优惠措施，最高限制税率为1.3%，对新建住宅一般不设减免税措施，但东京都例外。
日本房地产转让课税
日本对个人和法人的房地产转让收益均征收国税和地方税，但征收方法有所差异。首先，普通个人转让房地产的收益只需缴纳个人所得税和个人居民税。房地产保有期以5年为界限，对个人超过5年的长期转让收益征收15g的个人所得税和5%的个人居民税，对不超过5年的短期转让收益征收30%的个人所得税和9%的居民税。通过对短期或超短期房地产转让收益课以重税，抑制以获取土地升值利益为目的的投机行为。房地产转让收益按照分类课税的方法，对总收入减去取得费（各种税费、贷款利息）、转让费（各种损失费、中介费、违约金）、扣除额（3千万日元）之后的余额征收。其次，专门从事不动产业的个人转让房地产的收益不属于转让所得，而纳入经营所得，与此类似的情况，如农户或职员在自有土地上建造房屋后转让的收益，纳入杂项所得，均采用综合计税方式。上述两种所得视规模还须缴纳事业税；此外，从事房地产租赁业（属于以营业为主的工商业范畴）的个人也须缴纳事业税。个人事业税对工商业、畜牧水产业、自由职业征收，税率分别为5%；5、4%、5%.
对法人的房地产转让收益首先计算出法人税税额，方法是先对销售收入和成本费用进行核算，求出税前利润，并作出相应的税务调整后，按当期收入额乘以适用税率来计算。法人税对资本金超过1亿日元的法人适用税率为30%，资本金低于1亿日元的法人按年收入额低于800万日元的部分适用税率为22%，超过800万日元的部分适用税率为30%.法人居民税的计税依据也是上述法人税税额，地方政府对法人税税额按照一定的比例（5%的都道府县民税+12.3%的市町村民税=17.3%）以及按法人规模（资本金和从业人员）定额征收法人居民税。此外，法人转让房地产还须缴纳事业税，计税依据为经营所得。法人事业税不区分行业种类，对全部经营所得征收，分别采用5%、7.3%、9.6%的比例税率。不论个人还是法人，计算事业税时均可以作为费用，从翌年的个人及法人税额中向后结转扣除。
经验与借鉴
1.日本房地产税制吸取国际通行做法，形成了对房地产取得、保有、转让各环节协调征税的体制。通过设计合理的房地产税制促进房地产流通、满足供需平衡、抑制投机，始终是房地产税制研究的课题。对房地产价值追求合理税负的关键是房地产转让课税和保有课税相结合，从而发挥税收的相乘效应。从长期看，转让和保有税率过高过低均对经济产生不利影响：税率过高在地价上升期会降低需求、阻碍流通，在地价下降期造成房地产供大于需，供需不平衡导致房地产交易冻结；相反，税率过低则起不到抑制投机的作用。因此，为了减少税制对房地产交易和地价波动的负面影响，应该保持税制的稳定。在地价上升期对投机色彩较浓的短期转让所得重课，而对投机色彩较轻的长期转让所得轻课，以达到抑制投机，优先居住的目的。目前我国房地产税重流转轻取得、保有，应改变这种局面，借鉴日本做法协调各环节征税机制，并通过强化执行程序加强政策效果。
(一)研究方法主要分析方法和过程如下:1．单位根检验。在对时间序列数据进行计量分析时，由于只有相同单整阶数的两个变量才可能存在协整关系，因此首先需要对各变量进行平稳性检验。单位根检验主要有DF检验、ADF检验和PP检验。2．协整检验。协整可以用来描述两个及两个以上的序列之间的平稳关系。假如非平稳(有单位根)时间序列的线性组合是平稳的，即I(0)，则这些变量间有协整关系;如果残差序列不平稳，说明变量间的协整关系不存在。［7］3．误差修正模型(ECM)。误差修正模型描述的是各变量之间的短期波动情况。4．Granger因果性检验。协整检验描述的是变量间的长期动态关系，如要揭示一个变量的变化是否是另一个变量变化的原因［7］，还需借助Granger因果性检验。5．脉冲响应函数分析。脉冲响应函数可以描述一个变量的随机误差项(称为新息Innovation)的冲击对每个内生变量当期值及未来值所产生的影响程度。
(二)数据选取为了从定量的角度考察中国房地产投资(记为FDC)与中国城市化水平(记为UR)的相关关系，文章选取这两个变量1995～2011的年度数据来进行实证分析。数据均来源于《中国统计年鉴2012》。1．城市化水平(UR)。城市化水平的衡量指标形式较多，如城市人口占总人口的比重、非农人口占总人口的比重、城市用地占国土面积的比重等等。考虑到数据来源的权威性和可获得性，文章采用“城镇人口占总人口的比重”来表示城市化水平。2．房地产开发投资额度(FDC)。由于统计年鉴上公布的房地产开发投资额数据未考虑每年物价波动带来的影响，因此为剔除物价上涨对各年数据的影响，笔者首先用全国固定资产投资价格指数(记为I)将每年的原始数据(FDC1)加以调整，调整后的房地产开发投资额(记为FDC)数据均以1995年为基期，单位为亿元。为消除时间序列数据中可能存在的异方差现象，笔者对文中的城市化水平、房地产开发投资额度均采用自然对数(分别记为LnUR、LnFDC)的形式进行计算。
二、实证分析
(一)单位根检验首先对上述变量进行平稳性检验。利用EViews6．0软件采用ADF检验方法分别对变量LnUR、LnFDC进行单位根检验，并以AIC准则来确定ADF滞后阶数，AIC值最小时的滞后阶数即为ADF的滞后阶数。从LnFDC和LnUR两变量的趋势图来看，两序列都有明显的上升趋势，因此对原序列进行单位根检验时，检验形式同时选取常数项和趋势项。检验结果见表2。软件检验结果显示，LnFDC与LnUR为非平稳序列，但经过一阶差分后，数据都是一阶单整。
(二)协整检验两个时间序列只有他们都是同阶单整时才存在协整关系［8］。上述单位根检验确定了LnFDC和LnUR都是一阶单整，因而可以建立模型进行协整分析。协整检验的方法有两种:一种是适合两个变量之间关系的Engle－Granger检验法(简称EG检验);二是适合多个变量之间关系的Johansen检验法。然后检验残差项e是否平稳，即判断e是否为I(0)序列。对残差序列e进行单位根检验，检验结果见表3。在1%的显著性水平下，e的ADF值(－8．160691)小于其临界值(－4．667883)，说明残差序列e为平稳序列。式1即为序列LnUR与LnFDC之间的长期稳定均衡关系。该回归方程的系数表示城市化率提高1个百分点，会导致房地产投资额增加5．05%。
(三)误差修正模型(ECM)协整关系只反映变量之间的长期均衡关系，为弥补长期静态模型的不足，可通过短期动态模型反映短期偏离长期均衡的修正机制［9］。建立城市化与房地产投资之间的误差修正模型，利用Eviews6．0对VAR模型的LagStructure进行评价，从五个评价指标中得知VAR(1)为最优，因此在建立VEC模型时选取VEC(0)时效果最好。从表4可知，长期均衡对城市化水平和房地产开发投资额短期波动的影响较为显著，说明误差修正起到重要作用。［10］LnFDC的误差修正项系数(－0．1411)为负，表明房地产投资对均衡关系表现为反向修正;LnUR的调整系数为0．0132，说明城市化水平对均衡关系具有正向促进作用［10］。另外从误差修正的调整力度来看，误差修正对于房地产投资的短期波动具有更为显著的调整力度，表明在房地产投资和城市化水平的双向影响关系上，城市化水平能更显著的影响房地产投资额的变动，城市化水平的变动可能是导致房地产投资变动的原因。
(四)Granger因果性检验对lnFDC和lnUR两个变量进行Granger因果关系检验，最大滞后阶数取3，检验结果见表5。从表5可以看出，当滞后1～2期时，在5%的显著性水平下，LnUR是LnFDC的格兰杰原因，即中国城市化水平的提高是房地产投资增加的原因。同时看到，当滞后3期时，lnUR不是lnFDC的格兰杰原因的概率超过了20%，说明城市化对房地产投资的影响在滞后3期效果已不太明显。反过来，当滞后3期时，Ln-FDC不是LnUR的格兰杰原因的概率概率为10．3%，除此之外的其他滞后期时，我国房地产投资增加不是城市化进程加快的原因的概率在30%以上，因此LnFDC不是LnUR的格兰杰原因。城市化对房地产投资的影响比房地产投资对城市化的作用要大的多，这与误差修正的结论一致。
(五)脉冲响应函数分析从图1可知，城市化水平对自身的一个标准差新息和对来自房地产投资的影响都是在开始时立刻有较强反应，且此时反应最强，此后一直下滑，效应不断减弱。但城市化对自身的一个标准差新息的反应保持一个较高的态势，其强度要明显高于对房地产投资的反应。房地产投资对其自身的一个标准差新息一开始就有较强的反应，投资增加了约0．037，但此后迅速下滑，效应不断减弱;城市化一个标准差新息对房地产投资的影响也是不断下降，但下降的速度相对较慢，并在第5期时超过了房地产投资对其自身一个标准新息的反应。此结论进一步验证了城市化水平的变动对房地产投资具有相对较大影响。
三、主要结论及启示
(一)主要结论上文利用我国1995～2011年我国城市化水平(UR)与房地产投资额(FDC)的数据，首先验证两者是否存在长期均衡，然后检验两者在短期内是否相互作用和相互影响。实证结果表明，从长期来看，我国城市化水平与房地产开发投资存在均衡关系;从相互作用机制来看，城市化对房地产投资的影响比房地产投资对城市化的作用要大的多。具体结论如下:1．城市化与房地产投资之间存在长期的均衡关系。非平稳序列城市化水平(LnUR)、房地产投资(Ln-FDC)经过一阶差分后变得平稳，两者的长期均衡关系成立。这种均衡关系表明自上世纪90年代中后期以来，我国房地产开发投资规模总体上与城市化发展水平相适应，两者基本呈现一种良好的和谐关系。2．误差修正模型结果显示，短期内我国城市化率每变动1%，房地产开发投资额将同方向变动7．58%，表明城市化水平提高会带动房地产投资在短期内大幅增加;且这一系数大于式1中的系数5．05%，说明城市化水平的变动对房地产投资的短期影响更为显著。城市化率提高之后，大量新增城市人口需要依靠房地产业来解决其生存和安居问题，城市化加快之后导致房地产需求增加，在中国这样一个城市人口本来就十分密集、城市基础设施相对薄弱的国家，显然通过加快房地产投资的方式能尽快尽早的满足新增城市人口的安居需求。3．从Granger因果检验和脉冲响应分析得知城市化对房地产投资的影响比房地产投资对城市化的作用要大的多。格兰杰因果检验表明，当滞后1～2期时，在5%的显著性水平下城市化水平的提高是房地产投资增加的格兰杰原因，但房地产投资增加不是城市化进程加快的原因。脉冲响应分析同样证实城市化水平的变动对房地产投资具有相对较大影响，而房地产投资的变化对城市化水平的影响相对较小。主要原因在于:城市化过程中大量农村人口进入城市，势必会增加对房地产的居住需求，进而导致房地产投资的增加;新增城市人口的生活维系有赖于工业或第三产业的发展，这样会增加对工业地产、商业地产的需求，从而会导致房地产投资的增加;城市基础设施、生活配套会因城市人口数量的扩张而不断扩建。这几方面的综合作用，使得政府和企业要在城市布局和城市安居工程方面满足新增城市人口的要求，就必然会增加在房地产领域的投入，增加房地产投资。总之城市化进程的加快，会增加对房地产的需求，进而导致房地产投资的增加;但城市化进程的加快是多种因素导致的，房地产业的快速发展只是城市化进城加快的一种表现形式。此外，城市化水平提高，城市人口增加会加重城市基础设施的负担，作为城市化外在标志的房地产只有紧跟城市化的步伐，才能有效缓解城市因为人口增加带来的压力，这使得城市化发展对房地产投资产生较大的推动作用。而房地产资源占有的不公不均、房地产投资投机需求不受节制的膨胀、房价的非理性上涨以及居民收入差距的扩大等因素使得房地产的发展对城市化的反向促进作用不强。
关键词：房地产税制改革物业税地方财政
我国房地产税收现状及存在问题
（一）房地产税收现状
我国地方财政收入状况。目前，我国地方财政呈现出明显的收入不足的状况。自1994年分税制改革之后，地方财政日趋困难，地方分享的税收总量占总财政税收的比重呈不断下降的趋势；同时，由于地方政府发展政治、经济、文化的步伐也不断加大，地方财政支出比重不断上升，这使得地方财政收支缺口逐年加大，1998年财政缺口为2688.63亿元,到了2005年已经增长为10053.55亿元。据统计，全国2800多个县（市）级政府1/3以上是赤字。
从全国地方财政的角度来看房地产税的地位。我国现行的房地产税收主要有以下税种：房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等。尽管这些税种在资源配置、组织财政收入、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小，据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。而发达国家，如美国，其房地产税收一般要占到地方财政收入的85%-90%。相比之下，我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低，无法形成地方税的主要税源。
从各级地方财政的角度看房地产税的地位。目前，房地产税收在我国的各级财政收入中的比重均较小，虽然在省、市、县、乡镇四级财政中所占比例有所不同，但无论从哪一级来看，房地产税收都属于小税种。以河南省2003年的数据为例，在地方政府四级财政中，省、县、乡镇的房地产税收比重分别为4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市级也不过是10.37%，仍旧属于小税种。
结合历年数据发现，市级财政收入中房地产税收的比重有升高的趋势，而省级则呈下降的趋势，县、乡镇两级财化不大，呈现平稳态势。同时，观察其他省份的数据也可以看到类似的规律。总体说来，房地产税收在地方各级财政中所占比例均偏低，属于小税种。
（二）房地产税制存在的突出问题
首先，房地产税收在地方财政收入中所占比重过小，而从各国税收实践来看，凡是实行分税制财政体制的国家，房地产税收基本上是地方财政的主要税种；其次，税制结构设计不合理。房地产保有环节的税负过轻而流转环节税负过重。这种“轻保有”的局面一方面导致了土地利用的低效率，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日益严重；另外，税费种类繁多，租、税、费体系混乱。以税代租、以费代税、以费挤税的现象十分普遍，大大限制了税收的宏观调控能力；最后，从税负的分担上来看，明显表现为内资偏重、外资偏轻，这违背了税制统一、税负平等的基本原则，更不利于内资企业的竞争。
我国物业税改革思路
（一）物业税改革的模式
目前，针对物业税的改革，学者们基本达成共识，就是将目前对经营性用房和用地征收的城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税以及土地增值税进行合并，开征统一的物业税，物业税税收归地方财政所有。
目前开征物业税的国家，实行的税率一般有两种：比例税率和累进税率。实行比例税率计征方便，但不利于发挥贫富调节作用；而累进税率则正好相反。由于目前我国财产税征收范围很小，只有房产税，因此，笔者建议现阶段应该选择比例税率。确定物业税税率既要考虑区域间房地产价值水平上的差异，又要考虑纳税人的实际承受能力。国外物业税税率的确定主要是依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税的财产的估价。笔者建议物业税税率为1%-2%，地方政府根据实际情况在一定范围内进行调整。
税基的计量。物业税的税基是物业税征收时的房地产价，房地产税值会随着不动产市场价值的升高而提高。但为了便于征管、降低征税成本，我们以房地产评估价值为计税依据，以评估价值的80%为税基，房地产课税价值每五年评估一次。
物业税的减免政策。建议物业税的减免范围仅包括以下五项：非营利性机构自用的房屋与土地，如学校、医院、图书馆等；合法的宗教团体的自用房屋与土地；由国家财政部门拨付事业经费的科研学术机构直接用于学术研究的房屋与土地；对自用住宅可减免一定金额的房屋税与土地税；经财政部批准免税的其他房屋与土地
（二）物业税改革的效应分析
物业税改革能增强地方政府的财政收入。把物业税确定为地方主体税种，按照占地方财政收入10%的比例去推算，假定微观税负不变，则物业税的征收面要扩大1倍多。由于目前房地产保有阶段税收征收面仍比较窄，且是按原值征税，如拓宽税基、扩大计税标准，这一比例是可以做到的，因此，物业税开征后，基本上可以满足成为主体税种的要求。
政府采取物业税后，为保证长期、稳定的物业税收入，必然将基础建设投资进行长期规划，并注意保持对居民物业的保护，以便保证投资者或者业主在当地的长期居留,这样将对我国地方经济的可持续发展起推动作用。
开征物业税可以起到对土地集约利用和合理配置的作用。开征物业税可以抑制土地的炒卖，即使开发商土地闲置，也必须每年按评估的财产价值缴纳物业税，这样就加大了囤积土地的成本；可以推动产业结构调整，使城市土地向真正产生效用的使用者手中转移。根据房地产的市场价格征税，提升在城市中心区的生活或办公成本，将会正确引导消费者对城市物业的选择，实现物业的正常流动，从而推动城市空间布局和经济结构的不断调整。
开征物业税可以起到调节贫富差距的作用。物业税以房地产所有者或使用者为纳税人，以房地产保有阶段为主要课税环节，其税额与纳税人拥有或使用的房产、地产成正比，故能弥补个人所得税调控方面的局限性，能够发挥对人们收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改变社会财富分配不均现象，降低财产的集中度，从而形成个人所得税调节即期个人收入分配、物业税调节个人财富积累水平，具有连续性、互补性的税收调节机制。
对我国房地产税制改革的政策建议
增加缴纳上的公平度和透明度。现行涉及房地产开发和保有各环节的税种和相关收费，经合并调整，构建统一规范的物业税后，便于征缴和管理。在简化税种后可以适当提高征收额度，根据国际经验，使其占全部税收的10％左右是比较合理的，由此可以将物业税（财产税）作为主体税种之一进行管理，充分发挥其收入调节作用。
要进一步规范房地产的税收评估制度。出于便于征管、减少征税成本的目的，我们建议以房地产评估价值的80%为课税的税基，这就给房地产的价值评估质量提出了要求。实行物业税改革后，必然要对房地产的税收评估进行规范，适时推出更为细化、规范的合理的计税方法，从而尽可能避免由于房地产价值的低估而造成的税收流失。
健全与事权相匹配的物业税体制。把物业税清晰地界定为比较低端的政府，应该是比较合适的。地方政府一旦要将物业税培养成为其主体税种，不仅会提高征税积极性，还会积极扩大地方基础设施和公共设施规模、优化投资环境，辖区内不动产就进入升值轨道，地方政府收入就稳定增加，这就形成了税收收入的良性循环。
参考文献：
1.邓宏乾.基于税收目的的物业税改革分析—兼评物业税改革方案［J］.华中师范大学学报（人文社会科学版），2006.5
纳税风险对企业的成本影响是相当大的,体现在如下几个方面:房地产行业的高税负使企业纳税的风险程度加大房地产行业主要开发经营活动包括项目的规划设计、征地拆迁和三通一平,房产施工与建设,工程验收和结算、房产销售等,涉及内容广泛,业务多元,投资主体复杂,资金来源复杂,跨越周期较长,这就使得房地产行业呈现出高成本的特点,其中高税负占据了很大的份额。房地产涉及到的税种主要有八个,包括契税、耕地占用税、营业税、土地增值税、企业所得税、房产税等,尤其在销售阶段承担的税负相当高,明显高于其他行业。这里选取了上海证券交易所上市的不同行业的八家企业,对他们2010年的税负水平进行计算,为便于比较,所选择的企业均缴纳5%的营业税。从表1可见,房地产行业的税负明显高于其他两个行业,其中两家房企(京能置业、浦东金桥)的税负达到24%-25%左右之高,而平均值也达到近18%。因为统计样本数量有限,这个均值趋于保守估计。房企的高税负,使得风险程度加大,一旦企业出现缴纳失误,则造成相应的罚金、滞纳金金额也相当可观;或者企业未充分使用税收优惠所引起的经济利益损失也相应更大。
通常情况下,预征政策是调控非市场情况低价获取土地和非理性房地产市场价格情况下房地产暴利的有效措施。但随着土地招拍挂制度的出台和房地产土地市场和消费市场的越来越规范和理性,房企的实际盈利能力愈来愈趋于合理水平。土地增值税和企业所得税预征政策对房企造成两方面影响,一方面是可能导致预征的土增税和企业所得税超出企业实际应缴税款,在现行征管体制下,实际操作中多缴税款难以退还或根本无法退还使得成本增加,另一方面由于预征与过去纳税方式相比,房企必须提前付现,在从紧的房地产信贷政策下,进一步加大房企的现金流风险。税收清算政策是存在许多局限性和针对性,比如土增税,既要求房企及时清算,又不允许提前合理计提未完工配套设施;既限制房地产企业信贷,又不允许房企按实际扣除资金成本等;此外,土地增值税清算相较企业所得税清算时点的先后也会给企业税负带来较大影响。
房地产企业进行税务风险控制的可行性
税务风险控制,即税务筹划之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值税规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划,可以利用销售定价临界点筹划法,就是建立一个计算模型,计算出房屋定价,使得增值率控制在上述20%以内。举个例子来看,设取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和为C,根据税法扣除项目规定,项目开发期间费用按照C的10%扣除,财政部加计扣除为C的20%,设项目销售收入定价为P,营业税金及附加为5.6%,建立一个不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P与C的关系为:P≤1.67C也就是说企业销售定价小于其土地费用及开发成本的1.67倍时,可享受到普通标准住宅的税收优惠免税政策。当然这只是一种数量关系,实际中企业不可能仅为了减少税额而降价,当项目市场行情很好时,企业可以通过提高售价赚取超额利润来弥补税额的损失。那么就需要计算出企业应提价到什么水平时才能抵消税额增加的成本。再设提价额为A,提价后增加的收益为:A-0.56A,而随之增加的土地增值税为:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C带入上式,得A和C的关系为:A≥0.15C。则可见,企业提价的范围应当在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。这样计算可以看出,企业定价时可以借助于税务筹划来减少税负,这个范围就是定价避免在土地费用和开发成本之和的1.67—1.82倍之间。我们把1.67倍称为免税临界点最高定价系数,1.82倍称为较高收益临界点最低定价系数。如果企业缺乏相关人员和税务筹划,定价范围在1.67—1.82区间内了,就会多缴纳土增税,无谓的加大税务成本。
房地产企业在对项目开发成本进行会计核算时,成本核算对象划分是否恰当,成本费用归集科目是否准确,成本分摊方法是否合理等,均会对其最终税负产生影响。仍以土增税筹划为例:一个房产公司开发一个项目,土地价款19.85亿元,其中政府土地收益为8.38亿元,土地开发补偿款为11.47亿元,开发成本发生了13亿元。项目共有24万平米,其中有12万的政府回购房,12万商品房,少量商业。由于税法相关规定,政策性房不征收土地增值税。政策性房和普通商品房的土增税应当分别核算。所以该房企的财务人员在进行纳税筹划之后,希望政策性用房最少的分摊到成本,由商品房多分摊成本。怎样既可以有效减少税负,又不违反税法精神呢？财务人员采取了如下核算方法:政策性用房不分摊政府土地收益,只分摊土地开发补偿款(前提是还需要得到主管税务机构的认可);此外,分摊土地成本按照占地面积法而非可售面积法进行。整个项目占地99000平米,政策性房的占地面积为25000平米,商品房及其他为74000平米。开发成本按照可售面积进行分摊。这样核算的结果是土地增值税免税。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房对土地成本平均分摊并且采用可售面积法分摊土地成本,则需要缴纳土增税3亿元。可见核算方法的选取对于土增税的影响空间有多大了。
房地产公司进行税务风险控制的措施
建立健全有效的纳税成本控制和风险防范体系。这首先需要制度建设,制定税务管理办法,明确各层级的税务管理权责、流程及要求等;其次是落实税务管理岗位,需要设立专职或兼职的人员负责税务管理工作;再次是设置业务指引,即操作指南,使实施起来有章可循;四是建立对重大涉税事项的报告制度。
关键词:水泥混凝土;路面;病害;措施
水泥混凝土路面以其抗压、抗弯、抗磨损高稳定性等诸多优势得到普遍应用，但往往因工程量小，施工工艺简单，非主线工程等因素，放松对其质量控制细节的要求，从而出现不同程度的病害。
1.水泥砼路面病害产生的原因
1.1裂缝类病害的成因分析
由于水泥砼路面的非均质性、低韧性及现场环境条件和施工工艺水平的可变性，很难完全避免砼面板的开裂，因此，裂缝类病害在水泥砼路面病害中较为常见。
纵向裂缝是顺道路中心方向出现的，修补不及时，往往会变成贯穿裂缝。出现的主要原因是：（1）、路基发生不均匀沉陷；（2）、砼面板厚度与基础强度不足导致产生荷载型裂缝。
横向裂缝是沿着与道路中心线大致垂直的方向产生的，出现的主要原因是：（1）、砼路面锯缝不及时，砼面板由于温缩和干缩发生断裂；（2）、由于切缝深度过浅，应力没有释放，因而在临近缩缝处产生新的收缩缝；（3）路基发生不均匀沉陷；（4）、砼面板厚度与强度不足，在荷载和温度应力作用下产生强度裂缝。
斜向裂缝横贯砼路面板角或与行车方向相交成锐角，主要原因是由于下卧土层发生唧泥病害或不均匀沉陷而使板边丧失支撑，在重载反复作用下产生裂缝。
交叉裂缝表现为砼面板裂缝相互交叉，主要是不良路基土的不均匀沉降导致的，此外，超载、重载的重复作用也可能引起这种破坏。
1.2变形类病害的成因分析
唧泥产生的主要原因是雨水沿接缝或裂缝渗入基层，在行车荷载作用下，基层的粉细料和水一起被挤出，使基础逐渐失去支撑能力，最终发生砼面板断裂。
错台病害产生的原因是：（1）、唧泥病害处理不及时或不当，路基细料在抽吸作用下向后方板移动、堆积，造成前板低，后板高的错台现象；（2）、基础不均匀沉降，导致缝的两侧形成台阶。
沉陷通常是由于路基土沉降或固结所引起的，特别是接近桥涵构造物处或道路加宽部分会由于压实不足而往往会产生沉陷。
拱起表现为接缝处板块出现向上隆起，横缝两侧的板体明显抬高。产生的主要原因是：（1）、胀缝被砂、石、杂物堵塞，使板伸胀受阻；（2）、胀缝设置的传力杆水平、垂直向偏差大，使板伸胀受阻；（3）、长胀缝砼板在小弯道、陡坡处以及厚度较薄时，易发生纵向的失稳，引起拱胀；（4）、由于基层中存在生石灰及不稳定的废渣，自身发生反应导致路面拱胀。
1.3接缝损坏类病害的成因分析
接缝损害类病害通常表现为水泥砼路面纵横缝两侧50cm宽度内，板边缘砼开裂或成破碎，产生这种现象的原因是：（1）、胀缝被泥砂、碎石等杂物堵塞或传力杆设置不当，阻碍了板块热膨胀，过大的温度应力使板边胀裂；（2）、缩缝使砼板形成临空面，再加上填缝料质量不能保证，使得板边在车轮荷载反复作用下被压碎；（3）、由于切缝时间过早，使缝边较早受到损伤导致日后损坏；（4）、填缝料质量差，如粘结强度低，延伸率及弹性差，不耐老化，填缝料与缝壁粘结不牢靠等。
1.4表面缺陷类病害的成因分析
表面裂纹产生的主要原因是：（1）、铺筑后的砼表面游离水分蒸发过快，体积急剧收缩导致开裂；（2）、砼配合比不合理，水泥用量、砂率过大；（3）、砼表面过渡振荡或抹平；（4）、养护不及时。
起皮表现为面层3-13mm深的砼品质变坏而产生脱落，主要是由于砼路面施工中过度抹面，使用的集料质量不合格或砼配合比不当（如细集料过多）引起的。
露骨是指砼路面在行车作用下水泥砂浆磨损或剥落后石子的现象。主要是由于：（1）、施工时混合料塌落度小或掺入早强剂不当，在平板振捣后，砼就开始凝结，以至待辊筒滚压和收水时，石子已压不下去，抹平后，石子外露表面；（2）、水灰比过大或水泥的耐磨性差，在行车作用下很快磨损或剥落。
坑洞一般表现为路面板表面呈现孔洞状，一般孔的直径为2.5mm-10mm，深度为1mm-5mm。主要原因是：（1）、施工质量差或砼材料中夹带朽木、纸张和泥块等杂物；（2）、某些车辆的金属硬轮或掉落硬物的撞击。
2.预防措施
2.1设计阶段
2.1.1路基设计要对软土路段的土基按规范要求予以处理。路面结构设计要根据当地实际情况，考虑车辆超限超载、多雨气候等不利因素的影响，在设计理论厚度的基础上适当增加基层的厚度，并选择水稳性较好基层。
2.1.2砼路面配合比设计，要用一个连续级配的粗集料作为骨架，用另一个连续级配的细集料填隙，从而形成一个既具有高密实度，又具有高内摩阻力的密骨架结构。
2.2施工阶段
2.2.1路基施工过程中，要严格按规范要求选好填料，控制填料松铺厚度和粒径，土石要均匀混合，路基要形成一定的横坡度，排水要顺畅，含水量尽量接近或达到最佳含水量，使路基碾压密实，强度均匀，防止路基不均匀沉降。
2.2.2基层施工要选用合格材料，要严格控制基层顶面平整度、横坡度，以确保水泥砼板厚薄均匀，减少砼板与基层顶面的摩阻力；厚度和压实度要达到设计要求，使路基具有足够强度；严禁使用松散材料处理基层不平整表面或标高。在水泥砼浇筑前应先检查基层强度，只有强度（弯沉值或回弹模量）及各项指标达到要求后，方可组织砼面板施工。
2.2.3水泥砼面层施工在原材料的选用上要确保质量，水泥与集料必须符合公路技术规范要求，粗集料要分级后混合，严禁使用统料；细集料细度模数要达到中、粗砂的要求，且含泥量不超标准。
原材料拌合前要测定砂石料含水量，调整施工配合比，严格控制砼配合比和水灰比，合理使用减少剂，搅拌要均匀，塌落满足要求。尽量缩短砼的运输距离和出料高度，以免砼产生离析现象。模板要采用钢模，高度与砼板厚度一致，立模要坚实，采用适当措施，防止模板底部漏浆。砼混合料摊铺要平整，振捣要充分、密实，并不能过振。抹平工序非常重要，操作人员要在空架设置上进度抹平，切勿直接蹲在砼板面操作，砼板平整度必须达到规范要求。在气温较高时施工砼板，表面修整要及时，修整过程要设遮阳棚，避免阳光直射，硬化后要洒水使路面保持湿润。
2.2.4施工机械，先进的机械设备是水泥路面的质量保证。砼路面施工尽量采用先进的、具有自动进料计量的较大型机具设备，并配备齐全。严禁使用淘汰的小型机具。
2.3养护阶段
在日常养护工作中，应“以防为主，防治结合”因地制宜地开展工作，总结出一套适应水泥砼道路特点的、针对性强的养护措施。
2.3.1接缝养护是水泥砼路面养护重点，接缝料脱落或丧失后，应及时得到填补，要积极探索新工艺，采用新型材料进行灌缝作业。经常清理排水设施，保持排水系统良好，及时排除路面雨水和积水，使路基不会处于长时间浸泡，保持良好使用状态。
2.3.2加强对超限超载车辆管理力度，使超限超载车辆控制在最小限度内，减少行车对水泥砼路面破坏，延长使用寿命。
【关键词】房地产税；房价；回归分析；新房产税
一、房地产税概述
房地产税收是一个综合性概念，与房地产经济活动过程有直接关系的税收都被称为房地产税收。在我国包括房地产营业税、企业所得税等十种税收，而本篇论文研究的是直接以房地产为征税对象的税收，共五种，分别是房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税（城市房地产税自2009年1月1日起废止，在此不作分析）。
二、房地产税的现状
到目前为止，我国并没有形成一套专门的房地产税收制度。2011年1月28日起，国家改革房产税政策，从原来的只对城镇经营性房屋征税变为对个人所有非营业用的房产也开始征收房产税，上海、重庆被选为试点，为了便于研究，称之为新房产税，而2011年之前的则称为旧房地产税。
三、旧房地产税对房价的影响
从1998年到2009年的五种税收收入数据可以看出，我国直接针对房地产的五种税收收入呈快速增长的趋势，1998年到2009年十二年间，税收收入从310.64亿元增加到4812.32亿元，增加了14.4倍。与此同时，我国商品房的均价也逐年快速增长，从1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文将运用Eviews软件，对2008年到1998年的数据进行实证分析。（1）统计模型的建立与分析。第一，建立模型。为了便于运算，将房地产税定为tax，将房价定为hp。建立回归方程：hp=b0+b1tax。其中，tax为自变量，hp为因变量，b0、b1是回归系数。输入数据，得出结果。第二，数据分析。通过Eviews软件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F=324.8944。得出回归方程为：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因为各项数值都符合显著性检验，所以b1及回归方程均是显著的。从回归方程可以看出，房价与房产税呈正相关关系，房地产税的系数为5.95*10-10，也就是说当房产税增长时，房价也程上涨趋势，但是上涨的幅度非常小。这说明我国房地产税对房价的调控作用非常不明显。（2）房地产税对房价调控作用不明显的原因。一是土地闲置、浪费严重。二是鼓励了投资者的投机行为。三是助长了土地的隐形交易，逃税现象普遍。
四、新房产税对房价的影响
（1）新房产税的概述。2011年1月28日，房产税在上海、重庆两地正式试点，条件成熟时将向全国范围进行推广。下图是重庆和上海房产税细则。
（2）实施新房产税政策后房价的变化。新房产税政策实施后，对重庆、上海两地的房价起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明显。（3）新房产税对房价调控作用不明显的原因。第一，新旧税制体系的衔接问题。第二，群众基础不牢固。第三，房产估价体制不健全。第四，我国居民对持有房产的传统思想根深蒂固，使房产市场具有刚性需求。第五，房产税只是税收体系中的一个小税种，把抑制房价这样的艰巨任务压在这样一个小税种上，并不合理。（4）完善新房产税的建议。第一，合理处置旧税制体系下持有的房屋，在保证公平的基础上对这些房产进行征税。第二，采取“统筹规划，分步实施，试验推广”的方针政策。第三，要加强个人房产税的宣传工作，提高广大居民的自觉纳税意识。第四，建立逐步完善的房产价值评估机制。第五，绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段。
从以上分析可以看出，房产税对房价是有一定影响的，但是单单依靠房产税来调控房价是不可行的。房价最终是由市场供求关系决定的，仅仅通过完善房地产税收制度就想达到抑制房价的目的是不现实的，必须同时加强房产税收制度以外的制度因素变革来实现这一目标。
参考文献
[1]《上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
[2]《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》
[3]李孟然．房产税，没有想象那么美[J]．中国土地．201（6）
物业税实际上和财产税的含义是相同的，前者在东南亚国家和我国的香港地区使用；后者则是英语国家“property tax”的中文翻译。因此，“物业税”和“财产税”是同一概念的不同表述。物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，其基本含义是对财产征税。那么，什么是财产？凡是对人有用的东西都是财产，包括可用于消费或可用于取得收入。对财产征税和对财产的收入征税是两个不同的概念：前者是对财产的价值存量征税；后者是对财产产生的价值流量征税。财产税不可能对所有财产普遍征收，而只能是选择性征收，通常可供选择的财产税税种有：房产税、遗产税和馈赠税。有些学者或政府官员认为印花税也属于财产税的一种，这是可以商榷的。从印花税的制度安排来看，是对合法权利的征税。“权利”也是财产，但印花税中征税对象的“权利”是由政府认定的，因此印花税虽然有“税”的形式，实际上却是政府对提供公共劳务收取的使用者费。印花税可以大大节约商品劳务交易税和生产要素收入税的征管成本，对减轻纳税人的税收负担是有利的。而财产税的征管成本是很高的，也不存在降低纳税人税收负担的功能。
开征财产税的目的是使税收制度和财政体制更能体现效率和公平，理由如下：（1）房产税有利于房产转移到更能创造价值者的手里。物业税属于对物税，并不考虑纳税人的纳税能力，因此当纳税人缺乏负担能力的时候，只能把房产转移到更有纳税能力者的手里，有利于社会价值财富的增加，从而提高经济运行效率；（2）遗产税和馈赠税有利于实现“人”的公平。一个人一生中拥有的财产分两种：一种是靠自己挣得的财产；另一种是靠继承遗产和馈赠获得的财产。因此对后者征税更能体现“人”的公平；（3）房产税有利于提高政府的资源配置效率。公共受益和公共成本负担对称原则是构建效率财政体制的要求，房产税通常是地方税，以房产作为居民公共受益的成本分摊依据可以较好地贯彻对称原则。这正如对高速公路的收费可以由汽油税和轮胎税替代一样，因为以汽油和轮胎的消耗来计算使用高速公路的费用是符合效率原则的。
当然，财产税也经常遭到批评。因为房产税是对物税，所以不符合税收量能负担的基本原则，有失公平，同时遗产被征税却会挫伤财产所有者创造价值的积极性。财产税虽然有利有弊，而且也是一些实施国家争论的热点之一，但基本倾向是认为利大于弊，也没有更好的政府收入形式来替代财产税。因此，房产税一直是地方财政收入的重要来源。例如英国，平均要占财政收入的30-40％，高的可达70-80％，低的也有10-15％。
但我国却有另一种观点，认为开征物业税的主要目的是理顺房产的市场价格，或者说有利于改善房产价格过高的态势。由于这种观点开始是由官方人员说出来的，因此影响很大，以致于对物业税的研究主要集中在房产税，甚至使居民产生要通过增加税收的办法来降低房产价格的印象。这无论是在理论上还是在实践上都是有问题的。从理论上看，房产税和房产的市场交易价格是两个不同领域的问题。前者属于公共劳务的成本分摊问题；后者则属于私人商品的资源配置问题。因此，前者属于公共财政的范畴；后者则属于市场经济的范畴。把不同性质的问题相混不利于我国市场经济体制的完善。从实践上看，将会产生“劫贫济富”的不良效果。因为在我国购买得起房产的只是极少数人，但人人都要有房居住，因此人人都成为降低房价的负担者。这显然是极不公平的。应该说，房产价格过高与土地非农业利用的政府垄断和其他政府垄断有关，和房产税并没有直接的关系。而前者的问题是公有制国家建立市场经济体制的重点和难点之一，是全局性的问题，不是靠房产税可以解决得了的。
如果要开征物业税，那么要了解中国的现状，然后再考虑如何通过物业税来改善我国的税收制度和财政体制。在我国的税收制度中，物业税安排了房产税，但没有遗产税和馈赠税。
我国的“房产税”究竟是不是真正意义上的财产税这个问题是需要进一步研究的。我国的房产税只是对盈利性企业的房产和出租的房产征税，而对非盈利组织、政府公共部门、居民自有住房的房产都是免税的。在征税房产中，计税依据也是不统一的，盈利性企业房产的计税依据是房产的原值而对出租的房产则采用租金。在市场经济中，房产价值是被不断折现的过程，因此从效率的角度看应该对房产的现值征税而不是对房产的原值征税。对原值征税失去了财产税的性质，更有点象投资方向调节税。以租金为计税依据虽然是对房产现值征税的一种方法，但我国的计量办法却失去了房产估值的特征。房产的租金是房产的利率回报，要使其反映房产的市场交易价格，就必须是市场利率而不是个别利率。但我国的计税办法是房产的实际租金而不是市场租金。这样，对出租房产的现实租金征税实际上成了“营业税”而不是财产税。因此，我国税收制度中虽然有房产税名称的税种，实际上却并不是真正的财产税。
在我国的税制安排中，征税对象涉及到“土地”财产的税种有三个城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税。它们是不是属于财产税的问题需要研究。
为什么叫“城镇土地使用税”而不叫“城镇土地税”或“城镇地产税”？主要原因可能是：我国的城镇土地都是国有（公有）的，国家征税也是代表国家的，因此不存在国家对国有土地征税的问题。但我国的经济体制改革的一个重要指导思想是所有权和经营权的分离，因此对“分离”出去的“土地使用权”而不是所有权进行征税。土地使用权是国家认定的，从这个意义上说属于政府对公共劳务收取使用者费。但城镇土地使用税是按土地面积定额征收的，因此还具有国有土地租金的性质。因此，现有的城镇土地税并不是财产税。
耕地占用税是对农用土地转为非农利用的一次性征税。在我国的税制安排中，对农用土地形式上是免税的，但土地使用方式的转变可以看作是一种“交易”，因此实际上是对土地交易设置的一种特别税，属于商品交易税范畴。农用土地转为非农利用是政府垄断的，最初改变使用方向的是政府，因此政府似乎应该是纳税人。然而，政府只是土地非农利用的“批租人”，因为最终非农利用的是社会其他组织和个人，所以后者是真正的纳税人。由此，政府可以获得大量的“批租”净收入。土地批租净收入由两部分构成：一是政府批租土地使用权的价格和政府征用农用土地的价格之间的差额；二是政府利用土地这一特殊商品的交易获得的税收收入。因此，土地批租收入实际上是政府土地经营收入和土地交易的税收收入集于一身的收入，并没有财产税的性质。这种处理方式在逻辑上似乎是有疑问的，原因就在于土地所有权、国家征税权、国有资产经营权等一些基础理论问题并没有完全搞清楚。
土地增值税是按土地使用权可以交易的原则设置的税种，因此属于商品交易税的特殊税种。政府认定使用权的费用一般说来不会有很大的增加，增加的实际上是土地的价格。土地价格为什么会上升，一般说来和该地方段的投资密集度和消费密集度有正相关。这是政府和市场共同作用的结果。按市场经济体制的方式思维，那么属于市场经营的增值收入应该属于经营者；属于政府投入引起的增值额应该由真正意-义上的房产税解决。但该税的设置可能是从所有权角度考虑的，认为土地所有权是国家的，因此应该把土地增值的一部分收归国有。因此这也不属于财产税。
上述分析表明，我国确实没有真正意义上的物业税。在我国开征物业税的问题应该提上议事日程。上述分析也同样表明，应该从完善税制和财政体制的角度研究物业税的开征问题。当然，国有资产（包括土地）市场化的制度安排是必要的前提条件。
在我国开征物业税的讨论，主要集中在如何开征房产税的问题，因此下文主要讨论与此相关的理论问题。由于我国目前存在房产税名称的税种，为了区别新开征的具有财产税性质的房产税，因此把后者称为“物业房产税”。上述分析表明，我国现行的房产税并不是真正意义上的财产税。要把我国的房产税改造为物业房产税需要进行三个方面的改造：以房产现值为税基、对房产普遍征税，以及房产税的优惠设置。
以房产现值为税基是物业税特征的关键，对房产现值的评估有两种方式：按房产市场交易的效率价格估值；或按房产的效率租金估值。前者称之为房产交易法；后者称之为房产收入法。理论上说，如果能正确认定房产市场交易的效率价格或房产出租的效率租金，那么两者的现值评估应该是一致的。但房产的市场交易频率和出租频率都不是很高的，而且市场制度总是有缺陷的，因此评估方法的选择对房产现值的评估会产生很大的差异。由于房产税是地方税种，国外通常的作法是由地方政府确定评估方法，原则是使评估更接近市场的效率价格。
在我国开征物业房产税，尽管效率价格和效率租金价格的市场条件都不具备，但笔者认为采用房产收入法评估税基有利于税负的设计。我国的房产已经进行了私有化改革，但这一政策只适用于199g年底以前参加工作的国有职工，享受了按工龄和职级为计算依据的房价补贴。这种补贴可以理解为以往的工资中不含住房费用，因此相当于专用于房产投资的工资补发。也可理解为房产投资的收益补助，因为职工购房的房产价格即使按银行贷款利率计算也大大超过了改革前支付的租金。开征物业房产税意味着减少补贴，因此以收入法评估税基有利于税负设计。1999年底以后参加工作的国有职工，按政策应享受房租补贴，但至今并未真正落实，以收入法评估税基也有利于房租补贴额的确定；同时也有利于1999年底以前参加工作但房改政策没有落实到位者的补助。如果按上述思路设计物业房产税的税负，意味着和工薪制度的改革是联动的。
另一个方面应该考虑的是税率，即开征物业房产税以后，居民总税负有所增加还是保持目前的水平？如果是前者，那么意味着将增加纳税人的税收负担。如果是后者，那么意味着将调整我国的政府收入制度，包括税收制度和非税收入制度。笔者主张后者。目前我国的预算支出占gdp的比例在23％左右；预算外和制度外支出占gdp的比例估计不会少于预算内的50％，两者合计占gdp的比例高达35％左右。这个总负担率是很高的，按市场经济体制的要求以及历史的经验来看，总负担率的水平是不宜再提高的。但开征物业房产税需要对房产进行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果总负担相对稳定，那么意味着将会减少政府的可支配财力。这是静态地看问题，从完善市场经济体制的态势来看，将有利于效率、公平原则的贯彻。但这需要思想观念上的转变，即效率和公平原则的贯彻并不意味着一定要提高政府收入的比例。减少政府的收入比例，意味着增加市场经济发挥作用的空间。因此，非但不会增加财政困难，还能促进国民经济的可持续发展。
对房产普遍征税，意味着所有房产都是征税对象。对非盈利组织和政府公共部门房产征税的依据是什么？这主要涉及国家征税权和财产所有权的关系问题。在国家征税权中，“国家”是公众（全民）的代表；在我国的公有制中，“国家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“国家”对自身征税的问题。我国房产税中的免税制度可能是出于这种考虑。尽管“利改税”突破了这一思路，但仍然在其他领域顽强地表现出来。
其实，国家征税权应该高于财产所有权。“国家”是“市民社会”和“政权社会”的统一体。市民社会由家庭、企业和非盈利组织构成；政权社会是凌驾于市民社会之上的组织。市民社会从事物质财富或货币表达的价值财富的再生产，政权社会从事精神财富或非货币表达的价值财富的再生产。两类社会中的财产所有权虽然是由政权社会界定的，但目的是为了规范市民社会和政权社会的行为。国家征税权虽然也表现为政权的行为，但却是为了维护市民社会和政权社会的存在而设定的，因此高于财产所有权。这表明，不论是市民社会的财产，还是政权社会的财产都在国家征税权的覆盖之下。
我国现有的房产税对非盈利组织和政权组织占用的房产免税，相当于对这些组织的运行费用的补助。这会扭曲资源配置效率。因此，如果我国开征物业房产税，对“国家”内部的所有房产征税是符合效率原则的。但这需要重新核定上述组织的经常费用和政府预算的支出额，这涉及到预算制度和财政体制的改革。
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