时间：2022-05-23 02:09:01
导语：在房地产项目总结的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
2009年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。
现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下：
一、 生产任务完成情况：
1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万㎡，总投资约2.5亿元，该工程继XX年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。
2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：
第一步：思想观念改变：
国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。
第二步：管理模式改变
俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。
第三步：技术力量改变
通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。
工作中存在的主要问题：
1、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。
2、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。
3、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
4、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商 。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。
5、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。 用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
6、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。
6、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。
7、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产安装方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。
8、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。
XX年年的收获
一是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。
二是体验了竞争，加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。商业竞争无情，需要的是高效率，在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓，机遇稍纵即逝。而这些必须全面的知识和快捷的信息。在不断的学习中，要拓宽了自己的知识层面。怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难，至今记忆忧新。在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。
三是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维；从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断；从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。
2009年工作计划和展望 ：
1、随着公司各项制度的实行，可以预料我们的工作将更加繁重，要求也更高，需掌握的知识也更高更广。我们要加强技术知识的学习和扩充，作为领导干部和专业技术人员首先要有领导部下的能力和过硬的技术本领，这样才能在竞争激烈的市场经济条件下不被社会淘汰，同时才能保证公司的产品－房子拥有较好的质量。
2、 要发挥企业员工最大作用：在紧张的工作之余，要加强团队建设，打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。作为一个管理者，要充分发挥员工的主观能动性及工作积极性，提高团队的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的部门新形象。通过我们灵活的学习，增强了职工的凝聚力，引导他们树立正确的世界观、人生观和价值观，积极开展了创建学习型职工活动，使我们的各项工作都能顺利的进行。
3.注意培养人才：在市场经济的环境下，企业的竞争已经成为人才的竞争，近几年来人才的引进一直是我们集团公司的工作重点，要提供青年职工的福利和待遇，从感情上来留住人才，并加强对年青技术骨干的培养力度。随着公司的逐渐壮大和发展，公司2009年即将开发的项目有许多等。每个项目少需3～4名技术人员，平均起来需要10～18名技术人员，而公司目前人员情况承接这些项目是有很大难度的，主要情况在于：
1）目前公司能到现场一线进行项目管理的专业技术人员只有12人，难以满足2009年项目管理的需求；
2）老员工即将退休；
3）缺少年富力强，能独立承担项目管理工作的人；
公司应重点加紧对员工的培训工作，尤其是年青人的培养工作，以此来大幅度提升公司员工的素质和业务能力，实现公司“各个蚂蚁都要上树”的战略目标。
今后项目的建议：
1、 选择好营销策划公司；
2、 选择好的设计公司：
推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
开展限额设计，有效控制造价：积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
不少设计单位存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三大材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“边算边画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
采用合同措施，有效控制造价：针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的举措之一。
3、 做好合同洽谈、合同评审工作：应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签订的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
4、做好项目实施阶段的成本控制：
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
关键词：房地产；项目开发；成本管理；措施
1引言
但随着时代的发展，房地产以及逐渐进行转型，向更加规范化的方向转变，因此房地产开发企业想要提高自身的竞争力，必须采取有效的措施提高自身的项目管理水平，进行项目开发成本的有效控制。然而目前我国房地产行业形势不容乐观，大多数企业在成本控制方面缺乏有效的管理机制，无法准确把握项目成本控制的关键点，导致房地产开发项目成本往往超支或失控，损失了企业的经济效益。所以，基于当下我国建筑市场的发展背景，房地产企业需要从长远的发展为出发点，进行自身开发项目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理体系，提高企业整体竞争力。
2房地产开发项目成本管理概述
2.1房地产项目开发特点
房地产项目开发具有以下特点：开发投资规模大、周期长，房地产项目的开发程序复杂，包括土地获取、设计、招投标、施工、验收等多个环节，因此需要大量的人力、物力、财力资源，而且即使是一个小住宅区也需要3~4年的时间，大规模房地产建设需要将近10年或更长时间完成；高风险高收益，房地产开发效益和风险共存，竞争激烈，而且国内房地产需求相对较大，参与者越多，市场竞争越激烈，受到各种因素的影响，具有很大的不确定性，加上建设周期较长，企业需要承担很大风险；建设环节多，要求高，房地产开发是一个复杂、系统的工程，不仅满足消费者居民的需求，还涉及到众多其他行业，建设过程中出现的问题会引起一系列的后果，带来严重的影响，因此需要有高水平的风险、成本、质量管理的配合。
2.2房地产开发项目的成本管理原则
不同于传统的房地产开发项目的成本管理，当下房地产的成本管理不仅仅要考虑企业自身的内部因素，还需要从全局出发，兼顾其他方面的成本控制，实现整体利益的最大化。首先需要以人为本，全员参与，企业上下所有员工必须具有成本管理的意识，将成本控制贯穿实施在每一项工作中；其次，要形成健全的成本管理制度体系，结合相应的标准规范，落实每一项成本控制管理措施；再次，加强监督管理，使房地产项目成本管理落到实处；最后，着眼于大局，项目成本管理是一项长期、持续的工作，不能中断。
3提高房地产开发成本管理的措施
3.1加强房地产开发可行性研究
房地产项目可行性研究可以确保开发项目以最小的投资消耗获得最大投资效益，因此在进行项目可行性研究报告编写时，应充分考虑到实际情况，把握市场需求，全面收集整理各方面资料，做好前期的准备工作，使得报告内容充分反映项目开发的可行性。此外，房地产项目的开发规模、选址、建设条件、预期的收入以及今后的经营利润等内容都应列入房地产项目开发的可行性研究报告中，结合房地产企业自身的优势、不足以及承受能力，进行房地产开发的可行性研究，以确定房地产开发项目是否值得发展。
3.2构建健全的房地产开发成本管理体系
健全的房地产开发成本管理体系是以项目经理为核心的，包含项目开发、财务管理、材料管理、预算管理等多个职能部门的，对房地产开发项目的决策、设计、施工、竣工等环节进行全面管理的全员参与管理机制。通过对房地产开发项目实施情况的分析总结，明确其成本管理的方向，实现成本管理的良性循环发展。在这种机制中，项目经理应该按照部门职责，将具体的工作任务分配给各部门，为房地产开发项目的实施奠定基础。在房地产开发项目成本管理的施工阶段，要充分渗入成本管理制度，要加强相关人员的成本管理相关的培训，引进先进的房地产项目成本管理方法和流程，不断提高相关人员的成本管理意识，提高房地产开发项目成本管理的水平。
3.3强化房地产项目施工中的成本管理
房地产项目成本管理在施工阶段发挥着重要的作用，可以节约大量的人力、物力以及财力资源，建设不必要的浪费。对于房地产项目施工的成本管理，主要可以通过控制以下几个方面来实现：材料设备方面，相关部门应该严格按照标准进行施工材料的采购、验收，并制定专人进行管理，做好施工材料的出进登记情况，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪费严重、丢失、管理混乱的情况发生；项目设计变更方面，在房地产项目施工过程中，会由于一些原因导致施工方案和设计内容不符，存在变更，这种情况需要尽快处理，比如强化现场签证管理、加强变更的审核等，否则可能导致更大的损失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成为了项目的实际成本，如果出现问题，会给企业带来经济损失，因此需要以合同为依据，及时发现并且处理问题，对工程款支付的程序进行严格的审查，妥善保管相关的单据凭证等，避免不必要的纠纷。最重要的是成本管理要系统化，加强各个部门之间的积极配合。
4结语
综上所述，房地产开发项目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通过对资源的合理配置利用，时房地产项目建设工作顺利开展，进而获得良好的经济社会效益。因此，在进行房地产开发项目的成本管理中需要充分考虑项目涉及的众多环节，包含的众多影响因素，结合项目各种变更请求，制定切实可行的项目管理计划，进行项目成本的研究和分析，不断总结分析影响成本管理的原因，进而及时调整工作内容，试下房地产企业效益的最大化。
参考文献：
[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息,2010.
[2]蔡东明.浅谈房地产项目开发全过程成本控制[J].广东科技,2011(14).
【关键词】 房地产项目；管理运营
因为社会迅速的发展，调整房地产项目的管理运营成为其项目中的重要一项，从而使得项目的管理运营的水平可以大程度提高，继而为相关企业发展房地产奠定良好基础。现今，我国企业的房地产项目管理运营依旧有很多问题存在，所以深入探索其项目的管理运营是必须进行的。如下是站在我国现今房地产的实际发展角度，为管理与计划房地产项目提供有效方法，希望可以为创新房地产项目的管理运营的提供参考与帮助。
一、项目组织结构的常见形式
1.职能型结构组织
现今在我国非常多历史很久远的企业都属于职能型结构，在职能型结构模式之下，房地产公司设置各部门是依照职工不同职能来进行分类的，所以房地产企业中具体的部门是招标部门、项目部门以及设计部门等。同时职能型结构的房地产企业，他们的特点就是有着很狭窄的开发项目的范围，而且其企业通常都是在对开发项目城市确定之后就不会再选择别的城市。针对此种组织结构的企业来讲，他们有着明确的职能分工，所以造成职员对本身所负责的业务范围很明确。同时，因为职能型结构的专业化分工，所以房地产企业在管理各部门时，程序的掌握也很明确。
2.项目型结构组织
开发工程项目很多的房地产公司通常会让项目型结构成为他们的选择，尤其是在企业开发房地产的早期，项目型结构的采用能够对配置人力资源的合理化起到促进作用。同时项目型结构的房地产公司在开发房地产早期，总部会引导别的分部来实行项目工程的工作，而在职员全面了解了项目的开发之后，公司总部才可以把项目交付高能力职员来完成。
3.矩阵型结构组织
规模比较大的房地产公司为了使运营有序性有所保证，通常会在公司到达一定程度的规模之后来对区域进行分工。这种方式能够使同时兼顾很多业务的群体对业务范围的处理更加明确，比如，房地产企业项目品质能够保证的前提下实F各部门间共享知识。矩阵型结构下的房地产公司，一定要有着绝佳协调与沟通能力，同时也需要在项目的管理与运营中，安排有关专业人员整合处理公司资源，便于给企业开发房地产项目提供绝佳条件，使得项目的目标可以最终完成。
二、工程管理运营工作的内容
1.房地产项目的管理运营定义
现今我国非常多房地产公司有着管理运营方面的困扰，由于项目管理与运营自身有着大风险、长周期等现象存在，所以针对一些管理早期仅对项目的计划管理重视的企业来讲，施行项目的管理与运营工作变得极为艰难。为此，管理房地产项目的有关单位必须定期检查所有职能单位工作的进程，继而保证每个单位可以严格依据公司的管理计划开展工作。另外，在管理项目的过程中房地产企业需要逐步转移重点到项目品质与进度上，继而做到全面管理该项目。同时在发展项目工程时，房地产项目管理与运营的有关人员也需要定期检查工程的服务，进而使项目规范化能够保证。还有，因为管理项目的水平对开发房地产项目的经济效益有直接影响，所以在房地产项目的管理与运营中也必须有有关措施的采取，这样项目的管理水平才能得以提升。
2.房地产项目所管理的具体内容
因为我国施行房地产项目管理与运营的时间很短，所以对于参考案例比较缺乏，造成房地产项目管理与运营有关人员不能对管理与运营的重点摆放位置确定。所以，在我国其项目的管理与运营早期需要对每个地区的项目管理资料进行搜集整理，从而总结与分析别的企业的项目实践管理与运营经验，进而完善自己企业项目的管理与运营。同时进行房地产项目管理与运营之前，有关企业部门还需要依照公司的发展目标与方向进行有关项目管理的风险、进度以及目标的制定，之后规定有关单位严格依据项目管理的要求开展工作，进而使房地产项目管理与运营工作能够稳定有序开展。另外，在管理与运营项目时有关项目管理风险计划的制定也很重要，如果管理项目时因为外在因素的干涉使管理发生了混乱时，能够启动项目的管理风险计划，来使企业管理能够具有最小程度的负面影响。
3.项目管理与运营执行内容
项目管理与运营管理过程中公司有关单位必须首先给发展房地产企业制定一个具体的经营目标，并依照设定的目标建立对应的跟踪管理机制，进而使设立的经营目标可以真正落实到位。同时在设立经营的目标之后，还需要有有关的方法保证公司收益的管理进程可以向着设立的目标前进。再者，房地产项目管理与运营还担负着建立资金管理、成本管理、销售管理以及计划管理体系的责任，便于保证房地产项目开发的品质能合乎标准，同时在开发项目时，资金也能很充分利用。
三、项目计划管理的方法
1.管控主项计划的措施
在项目的计划管理过程中，因为每个单位职能的差异，所以单位之间有着交流上的制约，进而为项目的管理与运营带来很大程度的负面效应。所以公司有关单位在管理项目的运营的基础之上必须明确公司方案任务书由谁负责设计等，继而有效对其项目运营进行协助管理。在企业施行管控主项计划的措施时，必须先依照房地产公司的实际发展现状对有关工程的主项计划进行制定，之后依据计划完成工作，使企业工作责任安排信息更加清晰明确。
2.执行主项计划的措施
由于我国很多企业房地产规模的持续扩张，进而造成运营项目的技术人员不能对公司的变化做到短期内适应，所以有关企业单位需要细分公司内短期的主项计划，并在计划细分之后向有关人员下达任务，规定其在现实工作中一定要依据计划流程进行操作，进而使得职工们的工作标准可以与企业发展相符合。同时因为在发展公司进程中别的外界因素会对其造成影响而使得主项计划必须有相应改变，所以有关单位需要在发展企业进程中对计划具体内容进行随时随地调整，便于职员可以依据计划正确执行有关工作，继而给运营房地产工程的管理者带来便利。
3.执行计划管理具体案例
在发展房地产企业时，计划管理对项目的管理与运营有直接影响，所以公司运营经理在对运用策略把控的同时，还需要持续提升计划管理的能力，从而促使他们在竞争如此激烈的市场之下能为发展企业奉献出自身的力量。针对房地产公司来讲，确定目标是极为关键的，比如，某某公司在计划管理进程中，设定推销为公司运营的目标，之后在发展企业过程中持续的依靠计划管理为项目工程的管理与运营提供强有力的保障。另外，企业的发展目标制定完成之后，还需要有效把控目标实现的整个进程，进而使所有任务工作都能够在计划制定的时间内完成，使房地产公司在科学合理的管理与运营模式下确保可以获得最大的经济收益。
四、总结
通过以上了解，项目的管理与运营对企业的发展与效益有着至关重要的影响，所以对现今我国房地产公司项目的管理与经营出现的状况，有关单位需要从目标的制定开始入手，从而促使公司所有单位可以对自身业务的范围有所明确。同时，项目的管理经营者在管理房地产的企业时，也必须依照公司发展的目标与方向采用科学合理的管理措施，并且在管理过程之中持续的完善管理的方略，以便可以为房地产公司的发展起到促进作用。
参考文献：
[1]王淳博.浅析企业的归核化管理[J] .城市开发，2012.
[2]高映辉 .房地产项目的规划设计管理研究 ，2014.
[3]杨也容 .房地产项目开发风险管理案例研究 ，2013.
[4]宋云婷. 房地产项目运营管理[J] .管理视窗 -- 经营管理 .2015.
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理
1、房地产项目风险管理的基本理论
1.1 房地产项目风险管理的概念
房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的目标。
1.2 房地产项目风险管理的过程分析
房地产项目风险管理一般包括风险识别、风险分析、风险应对和风险控制等四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。
（1）风险识别是风险管理中最重要的步骤，只有全面、正确地识别房地产开发过程中面临的所有风险，才能有的放矢地针对风险进行分析，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的参与者应尽可能包括项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关方以及外界专家等。另外，项目风险识别并非一蹴而就的事情，应当自始至终反复进行。
（2）风险分析包括风险定性分析与风险定量分析，风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序，以明确特定风险的重要程度从而指导风险应对计划的制订，并帮助项目团队成员修正计划中出现的偏差。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。不仅量化分析每一个风险的概率及其对项目目标造成的后果，而且也分析项目总体风险的程度。通过对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，包括分析风险性质、风险发生的可能程度、风险发生对预期利润的影响程度，使项目可行性研究建立在风险分析的基础上，选择可靠性好、风险隐患少、风险程度低的项目管理方案。
（3）针对风险识别和分析的结果，为提升实现目标的机会，降低风险对目标的威胁，必须制订项目风险应对计划。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须得到所有项目利益相关方的认可，并应由专人负责。项目一旦立项，项目管理者就应该紧密结合国家对房地产市场的监管政策，在城市规划、政策法规的约束条件下，研究房地产的供求现状及发展趋势，确定周密的产品方案和营销策略，围绕项目开发进度优化资源配置，统筹资金安排，使整个项目的实施有条不紊，进而达到预期目的。
（4）跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。完善的控制体系和有效的实施，是防范风险和控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。一个好的风险控制系统可以在风险发生之前就提供给决策者有用的信息，并使之做出有效的决策，达到项目风险管理的目的。
在以上四个阶段中，项目管理者只有充分了解房地产项目的风险情况，对“易发险情”进行认真的分析和预测，并根据自身实力估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产项目的收益和风险，制定各种风险的防范措施，达到风险小而收益高的目的，才是房地产项目管理的真正目的所在。下面结合该项目的案例，运用项目风险管理的基本理论来具体分析该项目开发中存在的风险及产生根源，对重要风险进行估计和评价，同时提出较为详细的风险管理措施。
2、工程实例：
我公司开发建设的湖州项目总建筑面积约45万m2，绿地率40%，是由别墅、高层、小高层组合的住宅小区。从规划设计上看，该项目强调不同建筑群体的统一性和完整性，规划设计方案既要能满足该建筑物的各项使用要求，同时又必须符合建筑间距，相邻建筑间的相协调。从规划布局上看，项目建设充分体现了现代感与自然文化气息的结合，建筑互相围合、各组团间贯穿公共绿地，即统一又形成每个单一的整体，构成气势非凡的空间效果。
2.1 项目各阶段的风险识别
在投资决策阶段，从各项政策方面来看，本项目具有得天独厚的优势；从社会环境与经济环境方面来看，由于国家总体经济形势的良好，风险因素也较少。但是由于国家相关部门对国有土地进行了彻底的清查，相继下发了关于房地产土地交易方面的各项文件，严格的土地政策使该项目在土地获取方面面临极大风险。
在土地的获取阶段，房地产开发所需巨额资金和融资是开发商最为关切和颇费心机的问题。我国房地产业资金大部分来自于金融机构的贷款，许多开发商利用贷款进行滚动操作，然后将楼盘以个人按揭贷款进行销售，最终将房地产风险转嫁到金融机构身上。由于房地产金融体系的内在脆弱性和资产价格的内在波动性，使得该项目也不可避免地具有筹资方面的风险。
在建设阶段，该项目也将面临着招标模式风险、承包合同风险、工期拖延风险、项目质量风险、开发成本风险及施工索赔风险等，但只要施工单位与开发商在房产开发市场具有良好的口碑和品牌效应，因此项目在招标模式、承包方式以及承包合同方面的风险因素也可控制在较小范围。
在租售阶段，该项目采用预售方式，在住宅具有稳定需求的市场条件下，有利于资金的快速回笼，因此这方面的风险因素较少。租售合同风险方面，重要的是销售价格定位，准确合理的销售价格能够比较快地为广大需求者所接受，从而为资金的快速回笼提供可能。
2.2 项目的风险分析
2.2.1 项目投资阶段风险的敏感性分析
通过对与利润有关的建安工程费、土地开发费、综合配套费用、住宅售价等敏感因素进行单变量敏感性分析。列出住宅售价因素变化而其他因素不变的情况下，建安工程费、土地开发费、配套费用相对固定的情况下，住宅售价因素对利润的影响比较关键，总结以上几个因素的变化与成本利润的关系，是正、负相关的关系。
2.2.2 项目土地获取阶段风险分析
项目在土地获取阶段的风险主要是融资风险，而该项目在融资方面依靠银行贷款，自身也需具有充足的自由资金，加大融资手段上的多元化，大大降低了融资风险。
2.3 项目的风险控制
（1）项目土地获取阶段筹资风险的控制措施。对筹资风险主要采用风险控制与风险自留，明确不应过度负债，项目开发前期对资金运作应有全过程通盘的考虑，留有余地并有资金补充应急计划项目；将短期负债与长期负债区别对待，尽量减少短期负债，以适应该项目开发生命周期长的特点；将房地产销售工作提前，用收入弥补资金不足，减少负债，并提前盈利等。
（2）对设计变更风险、设计方案不合理的风险控制。主要采用风险控制和风险转移，加强施工前施工图审查及设计交底，建立健全会审制度；采用监理制度，更好地规范各个单位的行为；严格设计变更审查制度等，以便对项目投资控制。
（3）对工期拖延的风险控制。主要采用风险转移，利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位，具体措施为：在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；聘请专业监理公司，在监理合同中同样设定相应工期条款，明确监理公司对工期拖延同样负有责任。
（4）对各种安全事故风险以及其他风险的控制。任何风险防范措施都是有“人”来发现并实施控制措施的，对该项目总体而言，首要的是建设一支业务优，能力强、熟悉市场的管理队伍。有了这样一支队伍，就能够从源头上减少和消除各种风险因素对房地产项目的影响。另外，进行风险控制管理要注意两个关键问题：一是风险控制目标的确定与分解，二是责任落实。当然，在有效地管理规划与控制风险时，还应注意工程项目风险控制的执行与反馈。这是对风险控制效率和效果评价与规避风险能力再提高的过程，检查风险管理方案的实施情况，对风险情况进行监控，用实践效果评价风险管理决策效果。要确定在条件变化时的风险处理方案，检查是否有被遗漏的风险，对新发现的风险因素应及时提出对策。
3、结语
对房地产项目风险的分析研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来得到了迅速发展。要避免房地产项目管理的风险，必须对房地产项目管理过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析。目前，我国房地产业的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高，许多项目管理者甚至各级政府在房地产项目的运作上还存在一定的盲目性和不科学性，对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的全面论述也比较少。因此，房地产项目风险管理的理论研究和实践运作，不仅是房地产项目管理者面临的一个重要课题，而且是房地产业管理和政策制定部门所必须关注的内容。
参考文献：
[1]谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2004.
【关键词】房地产；工程成本；对策
随着当前市场经济的快速发展，企业之间的竞争也变得更加激烈，当然房地产行业也不例外。加强房地产的成本控制，尤其是建筑施工企业的成本控制，对于房地产企业的发展起着重要作用。为社会提供高质量、工期短且造价低的建筑产品，在施工过程中实行项目成本管理是房地产工程需着重考虑的问题。
一、房地产项目开发成本及成本控制概述
任何企业的经营活动都要发生一些经营费用，对于房地产企业，其主要的经营费用发生于房地产项目的开发和经营过程中。一般我们将房地产项目在开发和经营过程中发生的各项费用称之为房地产的开发成本。因此，我们将房地产项目的开发成本定义为，在某个特定的房地产项目开发和经营过程中，所发生的关于人力、物力和财力等方面的费用，包括土地购买费、工程办理协调费、工程安装费用、房屋建筑所需的设施配套费用、向国家上缴的各种税费、雇佣工人的工资、贷款所需付的利息等各种费用。
在房地产企业的发展中，只有加强成本的控制才能为其更好的发展提供便利。在房地产企业的项目经营中，实施项目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是进行成本控制。在此，我们将房地产项目开发过程中的成本控制定义为，项目经理根据项目合同的规定，遵循项目的内在规律，对施工项目实行资源的优化配置和对各生产要素进行有效的管理控制，实现企业经营利益最大化的目的。在房地产工程中进行成本控制，主要目的就是通过降低项目成本而实现企业经济效益。
二、目前房地产项工程成本控制存在的问题
1、成本控制的各阶段比重出现偏差
房地产项目的开发包括施工前的决策、设计、计划等阶段和施工阶段，在当前的房地产项目管理中，存在偏重对施工阶段成本的控制，忽略对施工前各阶段的控制问题。据统计分析，在房地产项目开发过程中，设计阶段的成本费用占总成本的比重不高，但对工程造价的影响却是最重要的。如初步设计对工程造价的影响达到65%-70%左右，施工图设计对工程造价的影响达到25%-35%，而施工阶段对工程造价的影响却仅为5%-10%。因此，应该注重设计阶段的成本控制。
2、成本控制中忽视项目经理的作用
在房地产项目开发和经营过程中，项目经理作为项目的委托人，对项目工程的实施起着决定性的作用。房地产项目的完成不仅需要在工程质量、工程进度、工程安全性等方面进行合理控制，而且还要加强对工程的成本控制，这期间项目经理承担着主要责任。在我国的现行房地产企业中，没有制定完善的权力责任制度，使得项目经理在实施项目管理过程中，只注重项目的质量和工期，而较少考虑项目的开发成本，造成房地产开发过高的成本支出。
3、成本控制中存在计划的严重不合理现象
在房地产的开发和经营过程中，虽然已经事先制定了详细的经营计划，可是在实施过程中却发现计划存在严重的不合理现象，且计划缺乏长远规划，使得在开发经营过程中，往往出现临时制定计划的情况，造成资源的浪费。如，房地产企业制定的年度计划缺乏实施的可操作性，使得在土地储备、资金运营和周转等方面存在多重浪费。又如，房地产企业涉及较多的房地产贷款，可是由于计划的不周，使得贷款和项目出现不协调，带来资金周转困难等问题。
三、房地产工程成本控制策略
1、完善工程招标投标制度
房地产企业的施工需要制定详细的招标文件，来吸引多方施工单位来进行投标，争取工程的施工权力。因此招标文件的各项内容必须保证详尽、准确，要详细列明各项费用名单和费用额，要制定合理的房地建造标价。良好的招标文件的制定可以减少房地产企业的投资。各施工单位对房地产项目竞相追逐，承揽项目的过程称为房地产投标，因此也需要制定相应的投标文件。房地产投标文件主要涉及到承揽工程的价格和工程的内容，便于各建筑施工单位进行竞价招标。房地产的项目开发所采用的这种招投标制度，不仅有利于降低房地产企业的投资费用，也可以通过投标行为，调动各建筑单位对建筑成本的控制积极性，在保证工程质量的有效完成的同时降低造价费用。
2、严格按基建程序处理事务
在房地产的项目工程实施过程中，要严格按照基本建设的程序来进行施工处理，即按照工程建设的客观规律办事。主要包括两个方面的程序，即合理安排开工顺序和提高交用标准。一方面，在合理安排开工顺序方面，主要指在项目施工期间，要充分考虑与房屋建设相关的基本配套设施的建设，如水、电、气、热等设施的配置，做到满足房屋室内外工程和市政条件的要求，并做好相应的设施器材的回收、保管以及周转等工作，防止各方面的浪费。另一方面，在提高交用标准方面，主要指在工程验收中要能够做到责任明确，对于项目的每一个部分都能找到对应的负责人和负责部门，如若发生工程问题或者在工程完工后又发生其他的费用支出，要按照责任到人的制度进行处理，防止因无法落实到人的制度造成的资源浪费等情况发生。如有些排练场地的工程建设项目，往往会出现不按施工程序进行的现象，工程的实施经常和施工图同步，造成施工过程中问题百出，临时的拆建过程造成资源的巨大浪费，增加了工程项目的成本支出。
3、加强对房地产销售推广费用的控制
在房地产的经营过程中，销售起着决定性的作用，只有所建房屋能够很好的卖出去，房地产企业才能得以更好的生存。因此，房地产经营中，对销售推广这一环节非常重视，销售推广的费用控制也成为房地产成本控制中的重要一环。房地产的销售推广费用主要包括与销售有关的各个环节发生的费用，如销售中心的装修设计、样板房的设计、相关的广告制定和推广、策划相关销售资料以及各种销售活动等花费的成本。销售推广费用的合理支出能为房地产企业带来丰厚的利润，否则会影响楼盘销售，造成资金回笼困境，影响房地产企业的正常经营。如何做到花最少的钱来受到最好的效果，将是房地产企业成本控制考虑的重要问题。因此，在房地产的项目开发过程中，需要调动公司营销部门各员工对成本控制的积极性，努力提高自身营销水平，在员工的规范化、制度化管理中大道控制销售成本的目的。
4、加强对成本控制经验的总结和学习
房地产企业在努力提高自身经营管理水平，实现成本控制的同时，也要注重对各种经验的总结，逐渐形成一套适合本企业的成本控制管理方法体系。而且，也要注重学习的重要性，不能一味地自己开发研究，还要时刻关注其他企业的先进经验，取其精华去其糟粕，为自身的成本控制管理服务。
5、严格执行成本考核制度
成本控制能否受到好的效果，对成本考核制度的执行也起着重要作用。在项目工程施工完成后，公司要对项目部上交的工程结算收入和各项成本支出核算进行详细审核，然后提出针对性的意见返回项目部。项目部要严格按照成本考核制度，对于相关负责人进行绩效考核，奖励那些在成本控制方面做出突出贡献的负责人，并对那些造成成本浪费的负责人给予相应的惩罚，以便引起全体员工在心中对成本控制的重视。
四、结论
随着我国经济的逐渐对外开放，房地产企业也逐渐迎来外来企业的激烈竞争。对于我国当前数量居多的中小型房地产企业，面临实力雄厚的大房地产企业和外资房地产企业的综合竞争，生存压力变得越来越大。在这种情况下，只有寻求房地产工程成本的合理控制，获得成本方面的竞争优势，方能在激烈的竞争环境中赢得立足之地，为其以后的长期、持续发展赢得核心竞争力。
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关键词：房地产企业；土地增值税；成本分摊；问题对策
房地产行业是国民税收的主要来源之一，对整个中国经济发展、社会建设等起到关键性的作用，所以房地产行业发展一直是国家密切关注的行业。对房地产企业加收土地增值税是出于规范房地产市场，稳定财政税收以及保障房地产行业规范化、持续化发展的客观需要，但需要在此过程中做好清算与税务筹划等相关工作。房地产企业在土地增值税清算中，需要对成本进行合理的分摊，以保证清算工作的稳步进行，但很多房地产企业在此过程中仍然存在不足之处，这不仅会降低工作质量，还会影响整体布局、市场竞争等，所以，房地产企业必须要重视土地增值税清算中有关成本分摊的相关问题，需要及时制定出有效的措施来加以解决。
一、有关成本分摊方法研究
（一）现行成本分摊方式现行的土地增值税清算的成本分摊方式主要有三种，分别是占地面积法、售价比率法、建筑面积法。占地面积法是按照房地产项目土地使用权面积占总面积的比例来进行成本分摊计算，售价比率法是以房地产项目单位售价为基础来进行成本分摊计算，建筑面积法是房地产项目的建筑面积占总建筑面积的比例来进行成本分摊计算。房地产企业在土地增值税清算的成本分摊计算时，具体还要看当地有关部门的规定来选择合适的成本分摊计算方式。
（二）房地产企业土地增值税清算的成本分摊方法举例分析对于房地产企业来说，分期开发的房产项目，或多个同时开发的项目他们之间的土地成本分摊方式是不同的。房地产企业因项目差异等不仅导致分摊方式不同，而如果房地产项目存在商业、住宅及地下车库的时候时，那么在土地增值税清算时，房地产项目的土地成本分摊方式也会存在较大的争议，而且房地产项目在不同分摊方式中，各种类型的土地成本也存差异性。本文将对房地产项目在土地增值税成本分方式选择中以销售收入和建筑面积两种不同的分摊方式进行对比。如:甲房地产企业某项目的总建筑面积约15万平方米，占地面积约3万平方米，不可售建筑面积约2万平方米，可售建筑面积约10万平方米，其中，商业用地面积约为3万平方米，住宅面积约8万平方米、地下车库面积约为2万平方米。甲房地产公司该项目于2020年5月售罄，该项目开发过程中土地成本约为1亿元人民币，住宅销售收入约为8千万元，地下车库销售收入约为1千万元，商业销售收入约为3千万元。其中，分别按照销售收入和面积进行不同方式的分摊方式计算，具体分析结果如表1所示：根据表1中的内容分析，可以看出按照建筑面积来对房地产项目土地成本进行分摊，对不同类型土地价值的体现并不清晰、准确，而按照销售收入对房地产项目土地成本进行分摊，对不同类型土地价值的体现就比较清楚、合理。此外，甲房地产企业地下车库分摊了13%的土地成本，但地下车库的销售收入却没有达到10%，所以房地产企业的土地增值税清算的成本分摊方式选择不同，对其的利润影响是不同的。从中也可以总结出，房地产企业在进行成本分摊时一定要根据内外部需要，选择合适的成本分摊方法，以保证工作的合理性。
二、成本分摊问题分析
地下车库、公共设施、建设安装是房产企业成本构成中的主要构成部分，而且现阶段有关这三方面的土地增值税清算成本分摊规定也不是很清楚，所以最容易产生相关问题，也是做好成本分摊必须要解决的问题，所以一定要详细、全面的分析这些环节中的成本分摊问题。
（一）地下车库成本分摊中的问题地下车库成本分摊时房地产企业在土地增值税清算中的重要方面，也是房地产土地增值税清算中的一个难点。首先，按照当前我国有关房地产企业土地增值税清算相关制度中的规定看，没有针对房地产项目地下车库成本分摊作出明确的要求与规定，这就给相关部门工作开展，以及房地产企业进行地下车库成本分摊带来了诸多不便。现在在一些地区中，针对房地产地下车库土地成本分摊的规定，要求房地产企业地下车库按照地上建筑的标准开展成本分摊工作，这样确实有利于对其的管理，但是地下车库无论是从性质，还是从功能等多个方面看，都与地上建筑存在很大的差别，如果笼统的按照地上建筑标准来进行成本分摊，明显存在不合理之处。其次，在一些地区，地下车库是被列入在人防工程中的，而对于人防工程的要求与普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以认定为公共配套设施的，如果被认定为人防工程，那么在针对该部分进行成本分摊时，可将其划入可售建筑面积中并直接进行清算分析。
（二）公共设施分摊问题当前房地产企业间的竞争不断加剧，各大房地产企业为了更好地满足客户需要、提高服务质量，从而实现房地产项目销售盈利目的，在房地产项目开发过程中，越来越重视公共设施的建设，以期满足客户需求，但房地产项目公共设施在成本分摊时往往容易出现一些问题。首先，在房地产项目开发过程中，部分企业选择将幼儿园、道路等公共设施采用同一时间建造的方式，而楼盘却并不是一下就完工的，分期项目会公用上述同一时期内集中建造的公共设施。在这种情况下，成本分摊计算时所获得的结果是不同的，但很多房地产公司往往容易忽视这一点。其次，一些房地产企业在楼盘施工时，整体楼盘和基础设施是分开施工的，会先进行楼盘的完成，然后再修建基础设施，导致楼盘完工时基础设施还在建设当中，此时按照规定，就需要对先进行完工的楼盘进行土地增值税清算，但由于公共设施未完工，所以在实际清算时，就没办法纳入房地产成本中，与前期房地产项目共同进行成本分摊。此时不管公共设施成本投入多与少，都会影响房地产企业的税收缴纳情况，房地产企业可能无法享受到免税政策，这会造成房地产企业税收筹划不合理，额外增加了房地产企业的经营成本，这对房地产企业实现利润收益来说是非常不利的。
（三）建筑安装成本分摊中的问题房地产开发项目往往都是一个楼盘或者是多个楼盘，占地面积大、施工量大，再加上多地已经开始推行商品房精装修政策，所以房地产项目在开发过程中需要进行大量的施工与安装，其中所产生的成本额在房地产企业总成本中的占比也是比较大的，对与其的成本分摊也非常重要，也容易产生一些问题。房地产开发项目构成较为复杂，包含普通住宅、商业建筑等，再加上施工量大、周期长，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建当中。在这种情况下，房地产企业在进行成本分摊时，如果是按照建筑面就法来实施的话，因开发项目性质上的差异而导致安装成本上的差异，这样在进行成本分摊时往往很难做到合理。
三、优化措施
据成本分摊问题分析可知，房地产企业想要做好成本分摊工作，必须要及时解决地下车库、公共设施、建筑安装中的成本分摊问题，以及不断提高管理队伍的能力，只有这样才能够保证工作效率与质量。
（一）解决地下车库、公共设施、建筑安装问题地下车库、公共设施、建筑安装中都会产生成本，而且这些成本又是房地产企业成本构成中的关键部分，所以必须要落实好这部分的成本分摊、计算。（1）不可售地下车库清算：可以要求房地产企业在地下车库建成后，被认定为人防性质的，可允许房地产企业扣除地下车库对应的土地成本。（2）可售地下车库清算：对于房地产项目中的可售地下车库，可要求房地产企业按照整栋建筑物单位面积成本×地下车库面积来进行成本分摊。针对公共设施与建筑安装成本分摊中的问题，房地产企业也要及时加以解决。如：在建筑安装成本分摊过程中，房地产企业可以采用层高系数法进行成本分摊计算。
（二）提高管理人员的能力水平房地产企业想要做好土地增值税清算的成本分摊工作，必须要保证从业人员的专业性、综合能力，尤其是财务管理人员、会计核算人员的能力水平。首先，房地产企业必须要根据成本分摊工作要求，进一步完善管理队伍的培训机制、考核机制等，通过培训与考核相结合的方式，不断提高成本分摊相关从业人员的整体实力水平，为落实成本分摊打好基础。其次，要求管理人员要在实际工作中，根据房地产企业要求、项目实际情况等来选择不同的土地成本分摊方式，帮助房地产企业更好地完成此项工作，实现发展需要。
关键词：房地产项目开发；成本控制；管理
中图分类号：F87文献标识码：A文章编号：1006-4117（2012）03-0062-02
随着中国经济的快速发展，房地产行业已经取得了重大的成就，如今房地产行业已是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。随着建筑市场竞争的日趋激烈，房地产项目的利润空间越来越小，特别是在当前房地产调控政策越来越严厉，房地产开发成本居高不下的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制和管理息息相关，不注重成本控制和管理的企业都将被淘汰出局。所以房地产项目开发的成本控制和管理已经成为研究的重点。因此，为了在行业的逆流中生存乃至增长，为建设和谐社会的目标，对房地产项目开发进行良好的成本控制具有现实意义。
一、房地产项目开发的成本结构
房地产项目开发成本主要由四部分组成。
第一部分是土地成本，约占项目总成本的30%左右，主要指土地获得阶段所发生的各类费用支出，包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、土地契税等。
第二部分是前期费用，约占项目总成本的10%左右，主要指规划设计费、各类报建报批报审费、土地测绘费以及可研费用。包括勘察费用、规划设计费、项目的报批报建费、工程预算编审费、工程监理费、三通一平等临时工程费。
第三部分是建筑安装工程成本，作为房地产项目开发成本的主体，约占项目总成本的50%左右，主要是指直接用于工程建设的总成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。其中在建筑安装工程成本中，材料所占的比例最大，约占建筑安装工程成本的60％左右。
第四部分是期间费用，约占项目总成本的10%左右，主要指管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。
二、房地产项目开发的成本控制和管理中存在的问题
目前，房地产项目开发的成本控制和管理中存在的严重问题。例如，某些房地产开发项目，不做可行性研究就直接做设计，这使得项目的开发成本无法预知。
有些房地产企业由于缺乏管理经验，不注重设计变更和现场签证的管理，部分项目工程甚至发生“倒签”的情况，导致超合同付款，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本状况，难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，所有这些都对房地产项目开发成本的控制产生了不利影响，这对于房地产行业的持续健康发展是有害的。
（一）无法准确预估项目成本
在项目开始投资之前需要进行可行性研究。目前编制的许多可行性研究报告缺乏细节，没有有效的控制项目物资的数量，出于严谨的考虑，投资估算值往往偏低。此外，在进行可行性研究过程中没有进行必要的调查，不能有效地识别一些潜在的地质缺陷和其他一些未知风险，从而导致预算超出估算。
（二）设计变更、现场签证难以有效控制
很多房地产企业虽然都很重视成本管理，由于缺乏经验，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司的成本管理体系成为一纸空文，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。
（三）无法掌握项目建设过程中的最新动态成本
目前大多数房地产企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的周期内随时了解最新的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经与事无补了。
（四）不遵循基本建设程序，无法控制成本
对于一些项目，由于时间紧迫，造成边设计边施工，因此，设计也不完善。在施工中不严格遵循基本建设程序，有时，先作设计后做可行性研究，有的项目甚至是工程完工后才补做可行性研究。其结果便是：投资估算和预算不能有效地控制工程造价。
（五）融资结构不合理、融资渠道过于依赖
目前，中国房地产项目开发的资金主要来自国内贷款，利用外资和其他资金来源较少。虽然融资方式很少，且不成熟，限制更多，造成项目资金不能及时到位。为了确保项目的正常进行，房地产企业不得不从银行贷款。因此，大量的建设资金为银行贷款，然而信贷周期长，无法保证投资回报。房地产行业的特点决定投资回报的滞后性。只有一个融资渠道，会增加风险和成本，银行贷款余额的增加，会带来日后建设成本的增加。
（六）成本管理不科学、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通过很多项目的工程结算审核，我们发现，管理不善是造成预算超支的因素之一。造成超支的主要项目包括管理费、拆迁补偿费和工程设计变更及签证增加费。主要原因包括：缺乏完善的成本控制体系，无法管理和控制系统的成本。缺乏成本控制和约束机制的理念。项目管理人员只注重质量和建设工期，而不注重成本控制。该这种情况之下，将会使项目的投资无法控制。
三、房地产项目开发中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地产项目开发科学的管理体系和完善相关配套措施
1、成本控制的关键是要建立科学的管理体系，完善相关配备的措施，以及实施“投资、建设、管理、使用”的分离。
2、改革现行建设程序、使工程建设更加理性。简化行政审批程序，完善审批制度。
3、建立和完善政府的监督。加强对房地产项目的勘察、设计、招投标、施工的有效监督和管理。完善工程的建设和监理。
4、规范项目建设当中的勘查、设计、招投标、建设过程。
5、建立对勘查和设计监督制度。使成本控制一开始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制体系，并实现基于成本的全过程控制
建立和完善成本控制体系，形成一个在设计、招投标、施工、管理和建设过程中一以贯之的成本控制的组织。建立和完善成本管理责任制度。建立一个以项目负责人为控制重点的成本控制制度，其可以帮助预测成本，并作出决定。建立成本控制的信息管理系统以实现信息的反馈，信息系统可以帮助提供错误的预警，分析原因，提出建议，并实现成本控制的动态管理。建立成本控制标准，明确岗位职责。建立成本的监督检查和激励机制，激发企业员工参与成本管理的积极性。
（三）强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更
设计是在房地产项目开发可以直接影响工期和投资规模的成本控制的所有要素当中最重要的一环。因此，实行设计方案招投标制度和对设计单位提出限额设计要求是很有有必要的。加强合同管理，合同是施工阶段造价控制的依据，合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象，有关的责任人都要熟悉合同条款，各尽其责。加强图纸会审工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前；加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。
（四）扩大融资渠道，优化债务结构。降低融资风险，降低资金成本
进一步扩大融资渠道，吸收更多的资金来参与到房地产项目开发。降低银行贷款规模，避免过多依赖银行，降低资金成本。房地产企业应该尝试获得政府补贴。探索新的融资渠道，如资产重组，股权融资，发行企业债，短期融资，BOT方式，拍卖，在市场上市，吸收外资。
（五）控制拆迁费用
1、政府在土地征用和拆迁中占有主导地位。只有政府参与进来，项目开发企业才能解决拆迁补偿这个最困难的问题。从成本的角度来看，它比由项目开发企业自行解决这个问题更为经济的。
2、建立补偿标准体系。由政府出台一系列的补偿标准，项目开发企业按照补偿标准补偿到位，这样有利于社会稳定。
3、确保补偿。在开始的时候，有必要考虑到补偿，避免滥用补偿。补偿是否能达到其所有者的要求是一个非常重要的问题。
4、设计尽可能严谨。确保土地征用的可预见性。同时，项目开发企业应做好项目建设的前期准备工作，缩短设计和施工之间的时间距离。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括项目管理成本、风险管理成本、供应链管理成本、人力资源管理成本各个方面,它是一个整体性的成本控制。工程项目管理成本控制主要体现在：项目管理机构要精干,管理人员的业务素质要高,人员职务设置要科学,财务管理要严谨等。风险成本管理主要是在工程项目管理中,要切实减少各种可变因素带来的工程风险,要做好风险评估,建立有效的预警机制。供应链管理成本指的是在工程建设过程中,对材料、设备、服务等供应的管理。人力资源管理成本是在工程项目中对人力资源的管理控制,选择高素质、高技能工作人员,合理安排人员,进行一定的技术培训,建立完善的激励机制,实现人力资源成本优化整合。
结论：房地产项目开发的成本控制和管理是一项系统工程，它的成功取决于所有参与者的奉献精神。本文探讨了中国房地产项目在开发当中的成本结构、成本控制和管理当中存在的问题以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在现阶段的房地产项目开发上面，我国还存在着诸多问题，有碍于房地产行业的发展和壮大，不利于总体宏观经济的持续稳定的增长，当然，许多专家学者和房地产行业的经营管理者都在这方面做出了自己应有的贡献，为我国房地产事业的蓬勃发展贡献了宝贵的经验和理论基础，本文也希冀靠自己的思想的火光，来启发我国房地产项目开发中的参与者。房地产项目开发的成本控制和管理的指导思想是与在我国建设资源节约型社会的理念一脉相承的。本文应贡献自己的作用，以利于中国的房地产项目开发在未来房地产市场的成本控制和管理。
作者单位：云南西双版纳阳光房地产开发有限公司
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