时间：2023-08-14 17:08:55
导语：在房地产开发投资协议的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】房价;宏观调控;土地供应;房地产市场
一、我国房地产发展现状
自1998年以来，我国房地产市场发展势头火热，房地产开发投资额呈连年大幅上升趋势。1998年房地产开发投资额为3614亿元，2013年达到86013亿元，增长了约24倍，年均增速保持在15%以上，占全社会固定资产投资的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年这一段时间内，房地产开发投资保持持续较快的增长率，2004以后，其波动幅度显著加大。受国际金融危机的冲击，2008和2009年我国房地产开发投资额下降，但在2010年迅速回升，总体来说，住房市场化改革后的十几年是我国房地产市场发展的黄金时期。2011年以后，受调控政策影响，房地产开发投资增速下滑，市场趋于平稳。
2、商品房销售情况
1998年，全国商品房销售面积12185万平方米，截止2013年增长到130551万平方米，增长了约10倍。除2008年下降15%外，其余各年增长率皆为正。2004年以前，增长率在20%-30%间小幅波动，2004年后，波动程度显著上升。
二、土地供应和房价互动机制
（1）土地供应影响房价的路径
从土地的自然属性来看，土地的总量是有限并缺乏弹性的，不受人类活动的影响。但由于土地具有稀缺性、用途可变性和报酬递减性等经济属性，使得土地的所有者拥有了通过土地的供应来调控土地市场及房屋市场的能力。特别是在我国，城市土地所有权属于国家，政府垄断土地一级市场，通过实施土地政策干预房地产变得更为便利。切实可操作的政策工具是土地供应影响房地产市场起点，运用政策工具，影响与土地相关的一系列操作变量。这些变量通过市场机制的作用，最后转化为具体的中间变量，形成对房地产市场的最终影响，达到调整土地的收益分配，改变房地产市场的发展规模、速度和结构，平抑房价的短期波动，并推动经济长期稳定增长的目的。
（2）土地供应量对房屋供应量的影响
土地是房屋最重要的生产要素，土地供应量变化首先影响到房屋的供应量。在需求及企业生产函数给定的情况下，“面粉”量发生变化，“面包”的供应量自然受到冲击。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他们的研究中曾指出，土地供应量影响房屋供应量的机制可能有以下两个：（1）减少土地供应会减小开发企业土地的可获得性或增加开发企业的拿地成本，必然减少开发企业的土地储备，进而影响房屋开发量。在一定的需求水平下，开发企业房屋库存量减少带来供给压力，从而选择提高供给价格。（2）在城市建设中，土地与资本可以相互替代。如果长期可供给土地的减少打破了住房供给与需求的平衡，最终会提高人们愿意支付的租金和愿意承担的房价与地价，此时为了维持住房供给与需求增长的协调，资本就会替代土地，也就是说，单位土地匹配的资金量上升，通过容积率的调整，住房建筑密度增加。但我国的城市土地建筑的容积率在城市规划时已经确定，并作为一项规制条件附带在土地出让过程中，制约了土地与资本的相互替代机制，房屋的供给量相应减少。
（3）土地供应量对房价的影响
土地供应量与对商品房价的影响机制为：土地政策通过影响土地供应量的变化，经生产函数途径影响房地产开发，导致商品房数量变化，从而改变供求关系并影响房地产价格。土地供给量在土地市场上作用于土地均衡价格，经成本推动对房价产生影响。以上两个影响在数量关系上表现为土地供应量与房价的负相关关系。
（4）土地出让方式对房价的影响
协议供应方式是强计划性的供应方式，它将竞争排除在外，在供给和需求两端都只有一个参与者，是一种双边垄断市场。一般来说，协议的供应方式比出让的供应方式形成的价格低，但开发商为获取土地付出的成本却不等于协议价格，其中有两个比较主要的影响因素，一是交易成本，二是寻租成本，额外成本的存在，使得协议供应土地的名义价格一般低于实际价格。从我国的实践看，实行经营性用地招、拍、挂制度前，开发公司并非全部从事房地产开发，主要包括几类：一是专职负责立项、审批、规划定点等，二是专办用地手续的，三是办理规划、建审手续的，一般接手第二类公司的项目，最后才是从事房地产开发的开发企业。开发商取得土地前被层层剥皮，一个项目多次转手，交易环节多且交易成木较高。负责拿地的公司为了获取土地使用权，需要与政府维护良好的关系，这一过程中往往存在违规行为，协议供应存在较大寻租空间。
但实际上，土地出让方式主要通过影响地价的形成机制影响地价，通过地价的途径影响房价，“招牌挂”的实施相比于协议会显著提高土地价格。
三、完善我国土地供应和房价互动机制的建议
1.完善土地“招拍挂”制度、探索多种交易形式
一是针对历年招拍挂实践中出现的问题，加以解决或完善。建立出让前预研判，选用更加灵活的差别化竞价方式。并加强竞买人资格审查，严格市场准入条件，减少非理性竞争。
2.创新国有土地经营方式，减少地方政府的土地财政依赖
政府是土地出让的主体，控制土地出让的数量与节奏，财政收入的制度影响政府的土地出让行为。因此，要从长远解决我国土地供应存在的问题，需要从转变经济发展方式角度，改革政府“以地谋发展”的制度条件，设计一套可逐步替代传统发展方式的新模式。
3.处置土地闲置和囤地炒地，促进土地供给有效性
一是加大闲置土地处置力度，建立闲置土地实施检测和反应机制，一旦发现土地闲置问题严重，按《闲置土地处置办法》，监督开发企业尽快启动闲置土地开发。
参考文献：
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[5]曲波.房价、地价与土地供应的前因后果[J].中国土地，2005（5）：7-9.
房地产开发具有投入资金大，融资成本高，建设周期长，经营风险较大的特点。整个经营行为涉及营业税、契税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、城建税、教育费附加等多个税费，税负较重。目前，我国房地产市场低迷，房地产开发企业面临着融资困难、项目推进缓慢、销售单价和面积下滑、资金回笼周期长等困难，导致欠税金额增长迅速。在这样的情况下，如何降低成本成为房地产开发企业必须思考的问题。而通过税收筹划降低税负，是其中一个非常重要的内容。企业税收筹划能否成功，取决于其合法性是否适当，是否遵循了一般反避税规则，即该项(一系列)安排是否具有合理商业目的，取决于该安排的主要目的是什么，即是否以税务利益为主要目的。通过合理的税收筹划找到企业经营行为于政府政策意图的最佳结合点，实现政府与企业的双赢具有现实意义。
二、文献综述
杨焕玲(2011)提出税收筹划是税收法律关系中征税主体与纳税主体的税收博弈冲突。税收筹划的权利是在法律允许的边界范围内或边界上，一旦超越这个界限就不再是企业的合法权利。万莎(2011)指出房地产企业税收筹划存在政策性风险、片面性风险、认定风险、成本偏高风险。胡芳等(2011)指出通过合作建房的方式，一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免缴纳土地增值税。廖治宇(2010)、胡亚元(2010)指出，房地产企业应尽量采取合并申报的方式缴纳土地增值税。张源(2011)认为房地产开发企业的投资性房地产可不通过获取租金方式而采取入股联营以分得利润的方式避免缴纳营业税等税费。
上述论述提出了关于房地产开发企业税收筹划的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及风险承担的纠纷，不具普遍性。通过入股联营的方式获取实质上的租金也因为会影响被投资方的经营结构而难以适用。合并申报的方式缴纳企业所得税需要集团公司或经营项目将多的公司才能使用。本文以现有的房地产市场环境下企业经营的具体问题为研究对象，拟针对筹资、销售、项目管理、项目转让，通过对A房地产开发公司案例，分析房地产开发公司可能遇到的实际困难提出行之有效且的税收筹划方案。
三、案例概况
某区政府通过招商引资引入A房地产开发公司，以BT模式进行该区工业园项目整体开发。工业园区建设规模为5平方公里。项目建设时限从2009年开始，计划2017年完成。项目收入该区政府拟通过工业园区建成后入园企业20年内缴纳各项税收返还款的方式支付A房地产开发公司专项财政补贴。A房地产开发公司完成园区基础设施建设后，取得2平方公里商住用地用于该公司开发商住房。A房地产开发公司面临着巨大的资金融资压力。并且，该工业园招商引资企业入园后，由于基础设施建设周期长，产生的税收很难在短期内通过税收返还方式弥补A房地产开发公司前期巨额投入。此外，自2014年开始，该地块商品房成交量萎缩，价格下跌，A公司取得大宗商住用地进行商品房开发后房屋滞销，经营陷入困难。
四、相关税收问题筹划
(一)资金投入与运营模式对税收的影响
某区政府通过招商引资方式将该区优质区域工业园区交由A房地产开发公司实施建设，主要为了解决将该块土地由生地变为熟地的巨额资金融资困难的问题。按照协议，A房地产开发公司按照BT模式进行建设，按照现行税收政策的规定，A房地产开发公司实施土地改造、拆迁、基础设施及配套设施，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》，以建筑劳务按照3%的税率缴纳营业税从而产生较大的税收负担。
但根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》，纳税人与地方政府合作，投资政府土地改造项目，其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府制定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计，场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。投资方的行为属于投资行为，不属于营业税范围，其取得的投资收益不征收营业税。
据此，A房地产开发公司通过合理的税收筹划，在实施该地块整体开发时不按BT模式以建设方的身份进行开发，而以投资方的身份完成融资、支付土地整治资金，与规划设计单位、施工单位签订合同，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。政府将整治完成的土地挂牌出让后，以入园企业缴纳的土地出让金指定专项用途返还A房地产开发公司以及一定期限内入园企业税收返还相结合的方式取得收入，既能不缴纳营业税，又能有效解决巨额投入的资金压力。
(二)筹资环节借款的税收问题
由于A房地产开发公司前期土地整治资金投入巨大，在实施商品房开发项目时资金出现困难，加之受市场行情影响，已达到预售条件的商品房销售情况也不理想，开发产品无法通过销售回笼资金。前期银行借款资金利息负担较大。
根据《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税管理办法》(国税发[2009]31号)，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象，属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。A房地产开发公司应按照工程进度分类核算完工开发产品成本，将已完工开发产品发生的借款费用计入财务费用，实现企业所得税税前扣除，以达到减少企业所得税应纳税额的目的。
(三)销售环节税收问题
一是通过采取不同的销售模式会降低税收成本。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，房地产公司支付的佣金可作为增值额的扣除项目，A房地产开发公司可以通过设立独立的销售公司，从而减少土地增值税和企业所得税。
此外，房地产开发企业在销售环节可以委托代销的方式销售，按照销售清单的时间确定收入的实现，从而达到延迟纳税义务发生时间的目的。
二是合理核算减少税基。在房地产市场持续低迷，市场购买力不足的情况下，A房地产开发公司为应对销售困难的问题，打折销售或赠送部分面积、车库等方式促销。根据营业税法的规定，在同一张发票上列明销售价款和折扣额的，可以折扣后的价款为营业税的计税依据。除此之外的情形，无论企业如何进行会计核算，都必须以包含折扣额的总价款为营业税计税依据。因此，A房地产开发公司在进行折扣销售时，应在同一张发票上注明销售额和折扣额，以实现减少营业税计税依据的目的。而对于赠送的车库等，若车库具有产权，且合同中以赠送方式转让所有权，则按照营业税相关规定应视同销售。在该项交易的交易价格之外，由税务机关按照市场价格核定转让价格，对转让车库的交易行为征收营业税。若合同中将房屋销售价格分摊为房屋销售价格和车库销售价格，则仅对该项交易价格征收营业税，大大减少营业税计税依据。
(四)滞销商品房管理的税收问题
在目前的市场行情下，房地产企业很难再实现产品一举售罄的情况。A房地产开发公司受让商住用地面积大，开发及销售周期长达10年以上。对于长期滞销的尾盘，A房地产开发公司采取将作为存货的商品房出租的方式实现一定的资金回流。但如果将开发产品变更为投资性房地产，应按12%的税率缴纳房产税，还需缴纳营业税、城建税、教育费附加以及企业所得税。而如果将尾盘以投资入股的方式交付给其他单位使用，以利润分配的方式取得收益，则只需缴纳企业所得税，税负将会大大减轻。
(五)项目转让的税收问题
A房地产开发公司投资的项目面积大，周期长。目前该公司存在重大资金困难，很可能出现无法继续实施该项目，而不得不转让该项目土地的情形，即便筹资顺利，在开发过程中业可能存在因资金周转困难而中断开发，将项目转让他方进行的情况。如果以项目转让的方式，则应认定为转让不动产而缴纳营业税、土地增值税、城建税以及教育费附加，税负较重。
根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]1191号)的规定，对股权转让不应征收营业税。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于房屋进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
根据《财政部国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属变更登记不征契税的批复》(财税[2003]184号)的规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同；还有就是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。
房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。
二、房地产销售收入的确认原则
房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。
在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。
三、房地产开发企业税法确认收入时限
（一）关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
（二）关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
1.下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
2.视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
3.视同销售行为收入确认的方法和顺序
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
（四）关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
内容摘要:2008年底,为了应对全球金融危机的影响,我国执行了宽松的货币政策,房地产信贷呈现爆发性增长,各家商业银行的房地产信贷业务表现突出。但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一,风险高度集中在商业银行内部,因此加强对房地产信贷风险的研究,对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。
关键词:金融危机 房地产 信贷风险
问题提出
由于目前我国房地产融资模式过于单一,房地产资产证券化步伐缓慢,因此风险高度集中在商业银行内部。一旦宏观经济、政策以及市场发生波动,就可能会给银行造成资产损失,形成不良资产。所以加强对银行房地产信贷风险的研究,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求,而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。
当前经济背景下我国房地产信贷市场的基本状况
2008年,国际金融危机的发生,使得拉动我国经济增长的“三驾马车”之一的出口下滑严重,我国政府为了应对全球金融危机,保持经济增长,实施了宽松的货币政策刺激经济。同时,鉴于房地产行业在我国国民经济尤其是在地方财政中的特殊地位,我国相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策,各地方政府也纷纷出台救市政策。这些政策给市场带来极大的信心:对于消费者而言,其得到的信号是政府鼓励买房;对于炒房者而言,政府的政策令其感到房价还将上涨;对于开发商而言,政府的政策令其对房地产业的前途乐观;而对于银行而言,积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。
2009年1-10月,房地产开发企业获得国内贷款9119亿元,同比增长53.0%,是2000年来的最高增速,总量超过2007年和2008年全年。以工商银行为例,2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元,较上年增长18.7%,占同期公司贷款的10.6%。此外,万科、龙湖、绿城等13家房地产企业在2009年获得工行等银行的巨额授信,总额接近3000亿元。房地产业作为典型的资金密集型产业,其发展需要大量资金支持。
根据中国人民银行的《2009年第三季度中国货币政策执行报告》统计,截至2009年9月末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元,同比增长28.3%,增速比上年同期高14个百分点,比6月末高9.5个百分点。其中,房地产开发贷款余额为2.47万亿元,同比增长25.3%,增速比6月末高4.8个百分点;购房贷款余额为4.35万亿元,同比增长30.1%,增速比6月末高12.3个百分点。
对于由房地产市场过度繁荣所引发的银行及金融体系安全问题,众多专家学者都从各种不同的角度对房地产市场加以分析研究。
刘明兴和罗俊伟(2004)分析了东亚国家的泡沫经济,总结了泡沫经济与金融安全的关系。他们认为银行将大量资金投入房地产市场进行投机炒作,促使房地产泡沫的出现,从而使得银行部门高度脆弱,由于房地产泡沫破灭,可能引发银行大量坏账的产生甚至引发金融危机。
谢经荣(2002)研究了20世纪80年代后期的日本以及美国战后的房地产泡沫历程,他认为房地产泡沫是金融危机的前兆和诱因,前期房地产泡沫越严重、时间越长,对国民经济的扭曲也就越严重、危害也越大、调整时间也越长。
郭自灿(2006)指出由于经济繁荣时期信贷条件的放松,银行系统的处境也是因此而变得比较脆弱。一旦房地产泡沫破灭,必然会引出银行等金融机构不良贷款的急剧增加,出现大量呆账、坏账;由于抵押、担保物价值丧失,金融机构将面临巨大损失,脆弱的银行系统也将受到冲击,运转失灵,最后可能导致汇率体系的失衡,爆发全面的金融危机。
中国华融资产管理公司的赖小民则认为一个国家长期靠投资拉动,特别是靠房地产支撑,是不可持续的,会产生资产泡沫。而尽管大量贷款会对未来经济有拉动作用,但是有一部分资金肯定会产生不良贷款,这会对未来经济的发展产生一定影响。
当前经济背景下我国银行业房地产信贷的风险
房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。但就我国而言,目前房地产行业的融资渠道单一,主要还是依赖于银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%以上来源于银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
同时,在经过2009年的天量信贷以后,中国银行业核心资本充足率的平均水平也从2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%,这意味着一旦房地产市场出现问题,对银行进行风险控制将难上加难。此外,由于我国房地产市场资产证券化水平较低,没有一个成型的房地产贷款债券市场,不能有效地将堆积在银行体系内部的风险分摊给投资银行、证券公司、保险公司以及个人消费者,也就不能有效地转嫁银行的房地产信贷风险。在金融危机的背景下,我国银行的房地产信贷风险主要有以下几点。
(一)国企拿到“地王”的信用不确定风险
在经济尚存在不确定性情况下,天量信贷大多流入了央企及国企的口袋,而在制造业等实体经济尚未复苏的情况下,拿到足够的土地储备成为了众多国企房地产开发商的首选。于是,在地王频出的背后看到的大多是国企的身影。因为国企通常意味着政府的信用,资金保障性强。但是2009年11月的阿联酋迪拜世界推迟还债的事件则表明,在泡沫破裂的时候,企业和金融机构都必须为自己的决策负责。
(二)通货膨胀预期下的投资和投机风险
从投资和投机行为来看,投资性买房诱发价格泡沫,这很容易导致房地产信贷抵押品价值不充足。目前,在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为了实现保值增值,转向购房投资。然而投资性买房属于不真实的购房消费,本质上是住房价值循环中多余的环节,但是由于炒作,投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。
(三)继续维持房价高位运行的风险
由于我国的银行在房地产里的贷款(包括开发商性贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)数量惊人。在这种情况下,金融机构往往不敢轻易紧缩房贷政策。否则,房地产价格迅速下跌,银行存量房贷将面临巨大风险。金融机构只有向开发商继续增加贷款,继续给投资投机者提供按揭贷款,维持房价继续走高,这样其贷款才会安全,房产作为抵押物才不会缩水。同时,房地产作为地方财政的主要税收大户,通常占地方财政收入的30%-40%,地方政府也有足够的动力希望银行能够支持房地产的发展。
(四)银行的房地产信贷监控不力风险
一般情况下,商业银行出于对经营利润的追求,往往重视对房地产信贷业务的市场拓展。但是其对房地产信贷业务的风险和控制认识不够,对于贷款项目的审查主观判断多,定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据,没有科学、完整的风险度量指标体系;也是没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化,对于房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。由于信贷风险度量工具的缺失,这将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。
防范银行业房地产信贷风险的建议
(一)改革土地出让制度
2004年8月,我国土地出让制度由“协议出让”变为“招拍挂”制度,减少了在协议出让中出现的毛地出让所带来的由开发商主导拆迁的不和谐因素,避免了可能出现的暗箱操作等不当手段,是土地资源分配的一大进步。但是,“招拍挂”制度存在着天然的缺陷。
首先,拍卖产生天价地王给开发商、银行以及购房者很强的房价上涨的预期,从而导致房地产泡沫的产生;其次土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场,在这个市场中,政府有足够的卖地动力和价格掌控权。地方政府也希望能够通过卖地获得巨额收入。所以说,房地产投资的快速增长迎合了地方政府的迫切需求。因此,改革现行土地出让制度从而避免更大泡沫的产生,是保持房地产金融市场健康发展的重要因素。
(二)控制银行系统对房地产贷款的过快增长
大量资金的注入,一方面不利于房地产的健康发展,另一方面往往会对整体经济产生巨大的危害。信贷资金对房地产市场的过度渗透是推动房地产泡沫的重要原因,也是泡沫破裂后巨额不良资产产生的原因。银行业出于追逐利益的出发点扶植了房地产业的发展,可是又因为体制等原因陷入了房价疯涨、信贷风险剧增的怪圈。因此,必须要采取窗口指导的措施监控房地产业的发展,在必要的时候可以采取更为有效的手段来阻止房地产的过度投机行为。
(三)实现房地产开发融资渠道的多元化
从长期来看,“信托十银行+证券化十资本市场+PE”将是地产融资的主流组合模式。而从现在及今后的一段时间里,我国房地产融资发展将逐渐呈现如下层次:第一层次,商业银行目前仍然是我国房地产融资的主流载体;第二层次,信托是我国房地产融资创新的主流范式,这是由于信托的特殊优势造就的;第三层次,“信托+银行+REITs”将成为我国房地产融资的主流模式。
(四)构建成熟房地产市场
一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环,三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环;以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。我国的房地产商到目前为止,基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现,一些房地产企业希望能够早日通过REITs为自己开发物业,尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。而国内信托公司推出的一系列准投资信托基金产品也在一定程度上证明,国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识。应该相信投资循环的形成过程,是我国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会,谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的价值链上游转型。
参考文献:
1.刘明兴,罗俊伟.泡沫经济与金融危机.经济学家,2000.4
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3.易宪容.中国房地产市场过热与风险预警.财贸经济,2005.5
4.郭自灿.房地产泡沫的危害性及防范措施.湖北职业技术学院学报,2006.1
5.张雯.美国次贷危机对我国房地产信贷风险研究的启示.金融论坛,2009.5
[关键词] 支柱性产业 国民经济 宏观调控 融资体制
一、我国房地产业的融资现状
房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：处于发展初期的开发商需要融资来开发项目；处于发展期的需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，进一步发展。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收购房定金。
外部融资有可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。
我国的房地产业是在改革开放后的20世纪80年代逐步复苏和发展起来的，其融资方式呈现出三个方面的特征:
1.银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源
由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自于商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高。
2.外资在房地产融资中所占比重呈下降趋势，总值上升，但比例下降
尽管我国房地产业利用外资的数量在2001年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。由于我国尚不允许外资直接投资国内房地产业，外资多以间接方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产；二是通过收购中国银行业不良资产的形式间接进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金。
3.宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试
为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，这些紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张，不得不开始多渠道融资的尝试。这些尝试既包括股权合作、联合开发、项目组合等，也包括通过房地产信托等方式筹集资金等。以房地产信托为例，从2002年信托业务重开到2003年央行121号文件出台的一年时间内，全国信托公司推出的房地产类信托产品只有20只。121号文下发之后，仅2003年第四季度一个季度内，全国就发行了房地产信托37只，产品数量和募集金额都直线上升。
二、房地产融资的影响因素
由于房地产行业是一个资金密集型行业，首当其冲的也是最重要的就是融资问题。要想解决这个问题，首先就是要弄清楚影响房地产融资的因素。
1.外部因素
影响房地产融资的外部因素是指外部客观环境对房地产融资造成的影响。在现代经济中，由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的联系，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境的紧密联系，外部环境的宽松与否会直接影响到房地产融资的效果。由于房地产融资具有较其他一般融资更为复杂的特点，外部客观环境对其的影响比对其他一般融资的影响更大，主要有：
(1)国家政策调控。房地产业是我国国民经济的主要产业，受国家政策调控的影响很大。土地和资金是房地产开发最核心、最关键的两个环节。近年来，国家在土地和信贷方面实行了一系列调控，对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了全面而显著的影响。
(2)通货膨胀水平。在物价上涨，发生通货膨胀的情况下，融资需求方所需融入的资本量较大，而房地产金融机构就会担心融出的资本发生贬值，从而要求较高的代价，这就会给正常的房地产融资带来一定的困难。
(3)购买者的心理预期。在房地产复苏和繁荣阶段，总会有部分购买者心存疑虑，对未来的房地产市场不看好，不愿意近期购房，随着这样的持币待购者的增加，对于目前许多以预售房制度来筹集资金的开发商来说，会加大融资难度。
2.内部因素
(1)企业经营状况。房地产开发企业是房地产融资的直接参与者。由于房地产投资资本量大，运行周期长，因此，房地产开发企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。房地产开发企业几乎总是房地产融资的需求方，融入资本主要是为了补充资本的不足。在企业经营状况良好的情况下，介入资本转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本回流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。如果企业经营状况较差，预算约束较软，介入资本参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业的资本周转，从而限制房地产融资取得较好收益。
(2)企业规模。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较大的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。
(3)企业所有制性质。国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三、房地产融资方式的分析
1.房地产上市融资
房地产企业上市融资就是指房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式，它是房地产企业和资本结合的理想方式，是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。
具体来说，前一种就是直接上市融资，也就是首次发行上市，即通过 IPO（Initial Public Offering）来直接上市获得资金，其中又分为国内A股上市和海外上市两种。另一种是间接上市融资，也就是人们常说的买壳上市，即购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但这种方式通常成本很高，因为中国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的，而且无法流通的国有股和法人股占60%以上；第二种是场外交易即协议转让，这种方式的收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率，而且国家和地方政府鼓励国有股逐渐退出也有利于协议的完成。另外一般卖出壳资源的公司资质一般不太好，房地产企业买壳上市有利于提高整个证券市场的公司质量。
房地产企业通过证券市场融资的好处是显而易见的。通过发行股票并上市，其实质就是将优质资产证券化的过程，同时增强该房地产企业的行业竞争力和市场地位，对房地产企业而言有许多优势：
(1)通过发行股票并上市，实现了公司业务与资本市场对接。房地产行业作为一个资金密集型行业，土地储备、项目开发所需资金量巨大，上市后，可以通过资本市场募集资金，降低对银行信贷资金的依赖风险，优化财务结构，增强房地产业务持续发展能力。
(2)有利于该房地产企业在房地产行业的做大做强，形成品牌优势、规模优势。一般而言，房地产企业作为公众公司，其在资本市场上的良性发展能为企业带来较强的品牌知名度和行业地位的提升。
(3)有利于进一步完善企业法人治理结构，促使公司严格按照现代法人治理的标准不断完善公司的规范运作，最终促进公司的全面发展。
2.房地产信托
所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。
房地产信托计划的优势在于:发行较为灵活；信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
3.房地产投资信托基金
房地产投资信托基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和实现资本增值的一种基金形态。它不同于其他投资基金的地方在于房地产投资信托基金只投资于房地产领域，涉及房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资。因为其将大规模的分散资金集中起来，由熟悉房地产的专家实行高度专业化经营和管理，所有有利于在抵御风险的基础上获得规模效益，并支持房地产业的健康发展。
4.房地产债券融资
房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。目前有两种概念:一种是资产负债表内的企业债券;另一种是资产负债表外的房地产项目债券。两者风险大小是不一样的，会计处理也是不同的。这两种债券的收益率应该有较大差别。
我国房地产债券融资优势及问题:
1.优势:房地产债券融资的优势在于还款期限较长，附加限制少，资金成本也不太高，债券利息不能高出于市场利率的40%，这就在一定程度上限定了融资成本。对于房地产行业这种利润率较高的行业，发行债券可以不摊薄股东的利润，在一定程度上保证了股东利益的最大化。
2.存在的问题:虽然今年我国房地产债券市场有所发展，但其发展处于一个初始阶段，存在较多问题，主要有：
(1)利率管制政策限制了房地产债券发展。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40％，在实际发行时往往不超过20％国家为保证国债的发行甚至强行规定，企业债券利率不能高于国债利率，完全违反市场经济原则。同时在审批时，让在信用和规模上存在差别的企业均按大致相同的利率发行，没有让利率体现市场规律。
(2)房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券大部分是三年期，固定利率，到期一次还本付息。虽然考虑到项目开发周期，但这样做一方面不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力；另一方面使得投资者没有可选择的投资品种。
参考文献:
[1]张雪宁:我国发展房地产信托投资基金的可行性分析，中国房地产,2004
中央相关部门出台一系列宏观调控政策，加上经济下行压力，去杠杆化路径明显。金融同业整顿限制非标资产买入返售，已于2015年1月1日起实施的《金融资产管理公司监管办法》对资产公司集团综合经营及集团管控，从监管制度上进行了规范，防范资产公司各项对外贷款风险发生；上年年中多部门的“127号文”（《关于规范金融机构同业业务的通知》）通过限制同业代付业务等各种约束，加大了银行实现变相融资房地产的难度，商业银行表外业务被迫逐步回流表内，加剧了资金面供求失衡的态势。鉴于金融同业业务中的非标项目以房地产为主，房地产受到金融同业业务整顿影响最大，融资困境进一步加剧，造成房地产行业面临巨大的资金缺口。在目前低迷行情下，不少房地产企业资金链仍紧绷，中小房企不仅“融资难”而且“融资贵”，一些负债率高的中小房企出现资金链断裂的现象。在经济利益驱动与政策环境骤变情况下，金融同业业务能否有创新方式为房地产提供融资渠道，纾困房地产企业融资难题？ 这一问题值得关注与探讨。
二、兼并重组政策催生股权并购信托模式
国家出台的各项调控政策，促使房地产行业融资渠道与信贷资金窗口骤然紧缩，推高了房地产公司融资成本与融资难度，抬升了房地产公司资金流动性压力，造成相当一部分中小房地产企业出现资金链断裂的情况。2014年3月24日国务院《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》，出台多项措施支持企业并购重组，信托参与并购业务正迎来良好的政策环境。并购业务则是信托业务中较为成熟的业务模式之一，信托介入并购业务的模式有三种：一是提供并购贷款的债权模式；二是持有项目公司部分股权的“股+债”模式；三是通过信托计划成立专门的并购基金，持有项目股权一定时间后再出售。在房地产行业遭遇国家调控的背景下，一些陷入困境的中小房地产公司由于金融机构风险控制考虑或仅有土地两证（国有土地使用证、建设用地规划许可证），不能到银行贷款用于开发建设而陷入发展困境。反而，一些大型强优房地产企业则在此轮调控危机中通过创新融资模式却拥有更广阔的发展空间。大型强优房地产企业考虑到，与开拓新市场和竞拍地块相比，参与收购中小房地产公司或其项目的综合成本将会更低。信托公司和银行等金融机构创新股权并购信托模式，为大型强优房地产公司开拓新的融资渠道，成为破解房地产资金困境的重要方式。这种模式不仅通过兼并重组激活强优房地产企业活力，增强其竞争力而且使得资源有效配置，化解房地产过剩，优化市场环境和产业结构。下面通过实例诠释股权并购信托模式的运作机制。
三、股权并购信托模式的运作机制
（一）投资人结构安排
信托计划在募资阶段将根据信托投资人的风险偏好，将投资人按照“结构化”设计，将LP分为优先级收益人（合格投资者）和次级受益人（房地产开发商）两个级别。就单个投资项目而言，将基金的投资存续期设定为封闭期和开放期。现以一支存续期为五年的股权信托融资模式为例，假定前三年为封闭期，第四年之后为开放期。
1.在封闭期内，可约定优先级收益人和次级受益人，既可分取固定收益，也可约定仅优先级收益人能分取固定收益，还可以约定优先级收益人和次级受益人暂时都不分取。
2.封闭期结束的时点，次级受益人（房地产开发商）有权利按照约定，行使回购权购买信托公司入股平台公司的投资份额，信托公司收到投资本金和剩余收益后，退出平台公司，完成信托计划的投资退出。
3.封闭期结束的时点，若次级受益人（房地产开发商）放弃行使回购权或丧失行使回购权，表明信托计划在过桥投资时点没有按约退出，信托计划的投资形式转换为并购投资。对于信托计划的投资存续期而言，由封闭期转为开放期。在信托计划内部，优先级收益人（合格投资者）有权要求次级受益人（房地产开发商）回赎出资份额和（或）剩余收益，次级受益人（房地产开发商）也有义务按约收购优先级收益人（合格投资者）的出资份额。次级受益人（房地产开发商）需要在结构化信托计划设立时承诺在优先级收益人（合格投资者）要求回赎出资份额时，追加投资。
4.开放期后，次级受益人（房地产开发商）有权按照持有平台公司的股份比例分享收益和承担风险，通过系列交接，完成实质意义的并购。此阶段相当于次级受益人（房地产开发商）通过设立并购平台公司并购目标公司。项目运营能力主要依赖次级受益人（房地产开发商）组成的经营团队，信托公司在这个经营团队中起组织协调的作用。
（二）投资交易结构化安排
某房地产开发商与信托成立一个并购平台公司（如图1所示），通过向该并购平台注入资金，用以全资收购某单体项目公司股权，并间接获取该单体项目公司名下的土地，让该房地产开发商对土地进行开发建设。待信托计划期满后，该平台公司交还资金给信托公司以实现信托计划退出。
该并购平台公司对目标公司进行并购交易股权对价为8.4亿元，其中由房地产开发商出资4.2亿元，通过信托募集4.2亿元，杠杆比例为1：1，被并购目标公司名下的土地（土地现仅有两证），由该房地产开发商对土地进行开发建设。
1.并购主体设立
开发商先设立并购主体公司（A公司，主营业务为非房地产公司），注册资本3000万元（暂定）。A公司股权由开发商最终控股，以满足开发商合并财务报表的要求，由A公司来收购目标项目公司。
2.信托发行信托计划
信托公司公开向合格投资者发行信托计划，以募集4.2亿元信托资金。合格投资者认购优先级信托受益权。
3.债的形成
开发商以股东借款的方式向A公司投入4亿元，形成4亿元债权，加上注册资本3000万元，共形成4.3亿元债权，可覆盖信托优先级4.2亿元的信托计划的本金。
4.次级信托单位的认购
开发商以对A公司的4.3亿元债权认购信托发行的次级信托单位。
5.信托资金的进入
信托公司将4.2亿元中的2000万元用于向A公司增资，增资后信托公司占A公司股权比例为40%，开发商将持有的剩余60%股权质押在信托公司名下。
信托将剩余4亿元资金，用于向A公司注入资本公积或直接股东借款。
6.A公司的监管
信托公司对A公司接受信托资金的账户进行监管，预留信托指定人员印鉴。
7.并购交易的完成和资产的抵押
A公司与拟收购标的公司的股东（自然人）签署股权转让协议，收购标的公司股权，并支付股权转让价款（可能分期支付）。在标的股权变更至A公司名下后，A公司将标的股权质押在信托名下；在标的公司名下的土地由开发商控制后，将土地抵押在信托公司名下。
8.信托资金的退出
信托公司通过对A公司的股东借款债权的实现退出。实际操作中，可通过协议安排，由项目公司代A公司偿还股东借款。信托公司在分配完毕投资者信托利益后，将剩余信托财产（对A公司的股权/债权）按届时存续的状态分配给开发商，A公司的股权恢复至信托公司进入前的状态。
（三）风控模式
该信托计划采用结构化募投设计，信托公司为了防范房地产开发商放弃行权或丧失行权情况下，不配合并购交接的风险管控，信托公司提出以下风险防控措施：
将标的公司的土地抵押在信托公司名下；将A公司除信托公司持有部分以外的股权和目标公司全部股权质押在信托公司名下，并规定原则上，信托期间信托与开发商按照不超过1：1的方式投入。对A公司接受信托资金的账户和目标公司所有账户进行监管，确保资金可以封闭运作于本项目。加强项目管理，由项目管理部委派监管人员，与开发商人员共管目标公司重要印鉴及证照，并对项目工程进度、销售进度进行跟踪监管。信托公司还委派人员进入A公司和目标公司董事会，A公司和目标公司重大事项（重大对外投融资、对外担保、减少注册资本等）需经过该董事的表决同意。并且让开发商对目标公司提供连带责任担保，以降低项目公司运作风险。随着抵押物上建筑物的销售，需按一定比例和方式归集部分销售收入，并且每达到3000万元可选择偿还归集的资金。在到期前3-6个月，需按比例归集未偿还的信托本金。
（四）特殊条款约定
若银行同意信托公司成为抵押物的第二顺位抵押权人，并且同意信托继续控制项目销售收入和资金，则信托公司要求偿还一定比例的信托资金，并且原则上扣除第一顺位抵押权主债权金额后的剩余抵押物价值≥2×信托剩余债权金额。
若银行不同意信托公司成为抵押物的第二顺位抵押权人，则信托解除土地抵押的条件为开发商全额偿还信托资金，或者开发商提供足额抵押物而继续使用资金。
四、结论与展望
（一）结论
1.股权并购信托模式需要根据国内政策环境变化而不断完善与调整。该模式在运作由于存在各种风险点，需要参与各方对风险控制中涉及的交易方案设计多重嵌套配合的风险防范措施，以防范风险的发生。
2.在我国经济转型的关键时期，房地产企业必须从利益相关者角度审视企业的产业链整合，创新企业经营模式，保持收益可持续增长和良性现金流运作，以适应转型经济环境的复杂性、风险性与多变性。并购涉及融资、投资、增值管理、退出以及收益分配，链条较长，运作复杂，房地产公司需要拥有较强的专业能力和资源整合能力。
（二）展望
【关键词】房地产开发；风险；应对策略
房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。
1、房地产开发面临的主要风险
1.1 经济风险
是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
1.2 政治风险
是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。
1.3 自然风险
是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
1.4 技术风险
是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
1.5 经营风险
是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
2、应对风险的策略
2.1 风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
2.2 风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
2.3 风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
2.4 风险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
2.5 风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
2.6 减轻风险的损失
经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法：精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出；缩短经营周期或缩小经营规模；通过签订合同同等方式，将那些对利润敏感的变量，如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来，从而达到减少或缩小风险的目的。
3、结语
房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并采取适当的对策、方法，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。
参考文献：
法定代表人卢宁州，董事长。
委托人肖金泉，北京市大成律师事务所律师。
委托人吴俊，北京市中盛律师事务所律师。
被告北京宏业房地产开发有限责任公司。住所地北京市东城区甘雨胡同53号。
法定代表人李福群，董事长。
委托人张秀丽，女，1964年5月22日出生，北京宏业房地产开发有限责任公司经理，住单位宿舍。
委托人张秀文，北京现代律师事务所律师。
被告北京纵横房地产开发经营公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区商务中心1—56号。
法定代表人赵造全，经理。
委托人刘刚，男，1966年1月7日出生，北京市房屋土地管理局政策法规处处长，住北京市丰台区程庄路16号。
原告北京宁豪经贸发展有限责任公司（以下简称宁豪公司）诉被告北京宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）、北京纵横房地产开发经营公司（以下简称纵横公司）返还投资款一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告宁豪公司之委托人肖金泉、吴俊；被告宏业公司之委托人张秀丽、张秀文；纵横公司之委托人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁豪公司诉称，1995年3月27日，北京北辰房地产开发股份有限公司（以下简称北辰公司）将其持有的右安门内住宅小区项目（以下简称右内项目）转让给纵横公司；同年12月29日，纵横公司又将右内项目转让给我公司，我公司支付纵横项目补偿费1000万元。1997年2月18日，市政府以右内项目前期工作运作不规范，手续不健全，多次转让未取得主管部门批准，并造成经济纠纷，使该项目难以继续运作为由出面协调，决定将右内项目转项给宏业公司。1997年10月13日，经我公司与纵横公司共同确认，我公司共向右内项目投资5180万元。1998年10月6日，市建委作出的关于尽快落实右内项目产生的债权债务的确认及处理的原则意见中确认我公司为右内项目（前期）投资的主要债权人，投资本金为5180万元，并要求宏业公司于1998年12月以前清偿投资本金，协商合理利息。但二被告至今不履行还款义务，要求宏业公司返还投资本金5180万元，利息1826万元，并支付违约金820.51万元；要求纵横公司承担连带清偿责任。
被告宏业公司辩称，我公司系依据市政府的有关规定接子右内项目，对有证据证明的宁豪公司实际投入在右内项目中的合理款项同意偿还；宁豪公司主张的5180万元中大部分不能证实投入到右内项目中，且部分款项用于非法运作项目的无效资金，要求查实有效投资后予以返还；由于该投资系建立在非法转让项目的基础上，故不应存在利息及违约金问题。
被告纵横公司认可与宁豪公司签订的右内项目合作合同及对宁豪公司投资右内项目的资金确认书，但不能确认该确认书中所涉的5180万元资金全部投入在右内项目中，同意经诉讼能证实已投在右内项目中的资金，由宏业公司偿还，不能证实投在右内项目中的资金自行承担责任。
经审理查明，北辰公司于1994年经市计委京计基字（1994）第1382号文批准取得右内项目。1995年3月27日，北辰公司与纵横公司签订转让协议，由北辰公司将其持有的右内项目及银都大厦（电子世界二期）项目的开发权转让给纵横公司，由纵横公司返还北辰公司在右内项目中前期投入650万元及利息200万元，并支付转让费500万元。后纵横公司在1995年4月至10月间，利用右内项目与珠海银溪置业投资公司，海南天兴房地产有限公司、北京金帝龙实业公司、北京杰诺仕有限责任公司及北京万联实业总公司签订转让协议，并收取了数额不等的合作费、转让费。1995年12月29日，纵横公司与宁豪公司签订项目合作合同书，由宁豪公司对右内项目全权运作，并承担民事责任；纵横公司收取宁豪公司项目补偿费1000万元（该款已付）。由于右内项目多次、超面积、不规范转让，北京市市政管理委员会（以下简称市政管委）于1997年1月31日为此召开协调会，并于1997年2月20日以京政管会字（1997）4号文发《关于右安门内住宅小区项目协调会议纪要》，以“右内项目前期工作运作不规范，手续不健全，一系列转让未取得主管部门批准，并造成经济纠纷，使该项目难以继续运作”为由，决定将右内项目转项给宏业公司，由市建委牵头协调处理好该项目产生的债权、债务。根据上述决定，北辰公司与宏业公司于1997年2月18日签订右内项目转让协议，协议第三条规定：签于北辰公司曾将右内项目开发权转让给纵横公司，根据市政管委协调会的会议精神，上述转让及纵横公司的再转让行为不规范，事实上也已中止，应为无效；但当期所发生的债权、债务及经济往来，根据仲裁部门裁决决定，在此项目转让给宏业公司后，由宏业公司按计划负责解决。1997年10月8日，海南天兴房地产有限公司（以下简称天兴公司）与宁豪公司签订《债权转让协议书》，双方认可天兴公司在右内项目的投资3200万元之债权转让给宁豪公司享有。1997年10月13日，纵横公司与宁豪公司签订确认书，双方共同确认宁豪公司投入右内项目资金5180万元（其中包括天兴公司自1995年4月19日至7月10日4次向纵横公司付款3100万元及宁豪公司向纵横公司、客车总厂付款2080万元），并作了单项说明。在本案审理中，宏业公司对该确认书提出异议，除对该确认书中第四项所涉1080万元中的1000万元予以认可外，认为其余款项均无证据证明实际投入在右内项目中，不同意返还。
在本案审理中，经本院委托北京市安立德会计师事务所（原名北京市会计师事务所）对纵横公司及宁豪公司在运作右内项目期间的收入及支出的性质、用途、数额进行审计，总收入为180061661.62元，已全部支出，能证实实际投入右内项目的只有付客车总厂的拆迁费11250万元，其余67561661.62元均不能证实投入在右内项目中。
以上事实，有北辰公司与纵横公司签订的转让协议、纵横公司与宁豪公司签订的项目合作合同书及投资确认书、市政管委（1997）4号文、北辰公司与宏业公司签订的右内项目转让协议、北京市安立德会计师事务所京安会事审字（2000）第141号审计报告及庭审笔录在案佐证。
本院认为，纵横公司多次、超面积、不规范转让右内项目的行为是错误的，应当承担主要责任。宁豪公司作为上述转让行为的一方，亦有主观过错，应当承担次要责任。纵横公司与宁豪公司之间名为合作，实为转让右内项目的行为不规范，未取得主管部门的批准，故双方所签合作合同无效，应当返还财产，并按照过错责任程度大小承担相应的经济损失。由于宏业公司系根据有关部门的决定接手右内项目，对在其接手该项目之前宁豪公司对该项目的直接投资及宁豪公司通过纵横公司对该项目的间接投资之本金，宏业公司负有返还义务。在本案诉讼中，宏业公司认可纵横公司与宁豪公司所签确认书第四项所涉1080万元中的1000万元，对此三方当事人均无异议，本院予以认定。该项中所涉纵横公司以向宁豪公司借款的利息转投资为由，向客车总厂付款50万元，属企业间借贷，违反有关法律规定，此款不应视为利息，而应当视为宁豪公司对右内项目的间接投资，宏业公司对此负有返还义务。宏业公司否认此款为投资性质没有证据，本院不予支持。该项所涉宁豪公司付凯沣公司项目经营费30万元及该确认书中第一、二、三项所涉款项，宁豪公司及纵横公司均不能证明该款实际投入到右内项目中，宏业公司对该投资亦不予认可，故宁豪公司要求宏业公司返还该部分投资款的请求没有事实依据，本院应予驳回。确认书已确认的款项中，除宏业公司认可的款项及本院确认实际投入到右内项目中款项以外的款额，在宁豪公司及纵横公司不能举证实际投入在右内项目中的情况下，均应由纵横公司承担返还义务，并支付相应利息。由于纵横公司与宁豪公司所签合作合同被认定无效，无效合同不存在违约问题，故宁豪公司要求纵横公司承担违约金之诉求本院予以驳回。鉴于宏业公司认可的宁豪公司投资款额已实际参与了右内项目的开发经营，宏业公司作为该款的受益人，应当支付相应利息。宁豪公司与宏业公司不存在合同关系，故宁豪公司要求宏业公司支付违约金之诉求没有法律依据，本院应予驳回。由于宏业公司系合法地运作该项目，而纵横公司系非法运作该项目，二公司在承担法律责任方面不存在连带责任问题，二公司应当各自承担相应的返还责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条，第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、北京纵横房地产开发经营公司与北京宁豪经贸发展有限责任公司于1995年12月29日签订的《项目合作合同书》无效。
二、北京纵横房地产开发经营公司于本判决生效后三十日内，返还北京宁豪经贸发展有限责任公司人民币4130万元，并自1997年10月14日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际返还时止。
三、北京宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效的三十日内，返还北京宁豪经贸发展有限责任公司人民币1050万元，并自1997年10月14日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际返还时止。
四、驳回北京宁豪经贸发展有限责任公司其他诉讼请求。
审计费60000元，由北京宁豪经贸发展有限责任公司负担30000元（本判决生效后七日内交纳）；由北京纵横房地产开发经营公司负担20000元（本判决生效后七日内交纳）；由北京宏业房地产开发有限责任公司负担10000元（已交纳）。
关键词：房地产；项目管理；重要性
Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.
Keywords: real estate; Project management; importance
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
随着改革开放，我国人民生活水平得到极大改善，因此居民对住宅小区的住房要求与条件越来越高。这样不但给房地产开发企业商带来了巨大机遇，而且促使房地产企业越来越重视房地产开发管理工作，针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益。
二、房地产开发项目管理含义
房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。房地产开发项目管理的具体流程步骤：
1、其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标。
2、其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。
3、其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。
4、其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
三、房地产开发管理中的三项重要工作
1、房地产开发用地规划管理
房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。由于这一规划管理的不健全导致了一系列关于我国房地产开发用地规划管理中的问题。首先日益表现出来的是城市问题：①房地产开发商把尽量获取廉价土地作为房地产开发管理的重要大事，这就导致了他们盲目地圈地和囤积土地。随着我国城市规模日益扩大，土地粗放利用现象十分严重，盲目圈地囤积土地屡禁不止。②旧城改造的缓慢进展过程。③基础设施建设严重滞后于城市发展。④保障性住房严重供应不足。 其次是规划问题。我国大部分城市规划都滞后于城市建设； 房地产开发企业商往往希望通过市场情况来变动规划设计方案等，其最终就是为了自身的利益。为了提高房地产开发的综合市场竞争力及其经济效益，房地产开发一定要注重房地产开发用地规划管理。
2、房地产开发工程管理
房地产开发工程管理是房地产开发管理的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响。使房地产开发工程全局协调、使质量监督等工作科学地开展，对房地产开发工程建设施工质量和管理都有着重要的意义。它是现代房地产开发企业管理工作的重点。现代房地产开发企业要认识到开发工程管理工作的重要性以促进企业的健康发展。
首先，房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个开展工程管理工作，从而保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理来保障房地产开发工程顺利开展。因此提升开发企业综合管理水平是房地产开发工程管理的基础。
其次，房地产开发商要以市场需求为导向进行房地产规划管理工作，把综合协调作为基础，这样才有利于房地产开发施工过程的顺利开展进行。
最后，房地产开发商要注重房地产开发工程的质量管理。因为质量管理是任何企业处于不败之地的重要基础，尤其是房地产开发企业生存与发展的根本。
3、房地产开发项目风险管理
由于受房地产开发竞争对手抢先进入市场使市场竞争加剧;银行贷款利率升高；投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。目前风险回避，风险预防，风险转移及风险自留都是对风险实施的重要管理措施。因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，从而运用合适的措施来对付可能的风险。
首先通过风险识别的关键方法及其重要影响因素分析认识项目风险的类型，再利用合适的过程和方法应对房地产开发项目带来的风险。因为房地产开发有着投资规模大, 建设周期长, 开发条件差及涉及面广等一系列特点, 因此它的开发存在着较大风险。通过讨论和分析，以下几个方面的措施能够明显降低和控制项目风险产生的机会。
1）注重优化投资组合,以利于实现风险分散。
2）严格控制施工工期,缩短建设时期，尽早地完成开发项目。因为项目产生的风险大都来源于施工建设过程中。因此要控制工期，尽快地完成项目开发。
3）一定要采取必要措施减少一些不必要的成本支出。譬如：通过签订固定利率贷款合同来实现来减少贷款利息支出;通过与建筑企业签订固定预算合同来减少建造费用;通过承包合同中延期罚款的条款来降低工程不能按期完工的风险。
4）务必要提前预租或者预售。尽快地回收资金要在前期和中期完成，争取尽量多的定向开发和团购在动工之前就要完成,或者在动工和完工之前, 就与租户和客户签订租约、预售协议。
5）在销售过程中, 实行尽量多的优惠政策措施。房地产开发商可以考虑物业费，配套费等是否可以优惠等等措施。
因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，再运用合适的过程和方法来对付项目风险。这样才有益于开发企业的效益。
四、总结
房地产开发与管理是一个系统工程，涉及到人文、生态和法制等诸多方面，要把房地产开发管理好，必须树立现代开发管理理念，着眼未来，把握机遇，迎接挑战。
参考文献：