时间：2023-08-15 17:19:32
导语：在房地产行业收入的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：盈余管理；房地产；会计核算
房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。
1 房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1 无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2 销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3 成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3 如何规范房地产行业盈余管理
3.1 明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则——收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。
房地产行业的监督机制分为内部和外部两种，内部会计监督的主体是决策者，决定会计人员的薪酬，也会直接影响企业的决策。加之，外部监督是由房地产行业的主管部门实现，这些都或多或少地导致了房地产企业的会计信息失真；房地产企业从开发到收益往往需要很长的过程，在项目的不同阶段利润波动很大，其特殊性决定了一般企业的会计核算准则并不适用于房地产企业；在筹资活动以及相关的投资活动中，房地产企业产生的现金流量是不同于一般企业的。
房地产行业会计信息质量的影响因素：
1收入确认：一般的收入确认标准是风险和报酬的实质转移，但会计人员需要针对房地产企业有基本的职业判断能力，何时确认收入对房地产行业会计信息的准确性有很大影响。
2成本、费用的归集与分配：一般情况下，房地产企业的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考虑到特殊情况，比如高层建筑的不同户型的成本与售价存在着差异，这种情况就不能使用平均成本，要选择更有利的归集与分配方法。
3往来款项：房地产企业一般都是通过往来款项来协助调节收入和成本，这种条件下就会出现两种请康影响到会计信息的质量，一是利用售楼中心隐匿收入；二是委托其他单位售房，将收入挂在委托账户。
4税费：房地产企业有营业税、土地增值税和所得税三种税种，其中增值税可筹划的空间较大。开发商可以利用权责确认成本及预付应付款项，从而减少企业所得税和土地增值税。
5资产确认：一般企业都是在年末进行资产减值准备测试，而房地产企业的时间跨度较大，如果不提供准确信息，相关部门是很难进行资产认定的。
提高房地产企业会计信息质量的对策
1要提高会计人员的专业素质和职业道德。面对当前房地产行业复杂多样的交易和事项，会计人员就必须具备相应的专业素质和职业道德。作为房地产企业，可以定期组织会计人员参加会计学习培训和职称资格考试，以提高他们的专业素养。同时，还要加强会计人员道德思想的教育，只有这样才能保证会计信息真实公允。
2建立和完善的房地产行业的会计规范体系。目前，我国房地产行业的一些特殊事项，比如说预提账款、开发费用摊销、会计期间选择等等，还没有相关的会计准则或会计制度加以规范，极大地影响了房地产企业的财务状况和经营业绩信息的实效性。为此，就需要建立和完善房地产行业的会计业务标准，才能避免会计人员依据企业需求作出不规范的会计处理。
3要加强完善房地产行业相关的会计制度。房地产行业的会计信息失真的一大主因就是缺乏新兴行业的会计核算规定。既要适应全球经济大环境，又要考虑到我国的特殊国情，按照国际会计准则的结构框架和内容去制定我国的会计准则框架和内容，尤其是新兴行业的会计准则，只有这样才能时房地产行业的会计报告适应全球化竞争的要求。
关键词：房地产行业 财务报表 审计
目前我国的地产市场发展速度非常快，短短的几年时间几乎成为了GDP的主要增长点。房地产企业也如雨后春笋般快速崛起。但这也导致了房地产企业发展不健康，行业内鱼龙混杂，在对房地产行业财务报表的审计过程中发现的财务欺诈行为比比皆是，但是对房地产行业的财务审计却存在很大的风险。
一、房地产行业的特点
房地产行业是多项目的综合体工程系统，它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料供应、商业等。房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。它涵盖了从土地取得、项目策划、项目规划设计、建设实施、销售及后期物业管理的整个过程。它的主要经营目的是通过建房赚取合理的利润，通过利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。房地产行业的计划项目投资额和实际支出投资间往往存在着很大的差异，开发商和承建商之间的合同关系非常复杂，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存货、应交税金等难以精确估值。据调查显示，从2005年深沪两市的房地产开发企业的审计报告来看，共有33家公司，其中出具标准无保留意见审计报告的22家，占67%，而出具非标准无保留意见审计报告的却有11家，占33%。这充分表明了因房地产行业的特殊性及其行业特点导致了房地产行业财务报表审计有很大的难度和风险。
二、房地产行业审计常出现的风险
1.对成本和收入的确认
首先是房地产行业开发成本的确认存在着风险。房地产行业的开发成本构成主要包括：土地获得价款、开发前期准备费、建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费、税费类成本。
在这些房地产开发成本中，土地价款比重较大，其变数也较大。这是因为土地取得的方式有招拍挂、协议出让、正转农村集体土地、旧城改造、合作集资建房等，土地取得方式直接决定了房地产成本的大小。另外，在实际审计中还经常会碰到几个开发项目共用一块土地和一次征地分期开发的情况，这更增加了确认土地费用的难度，同时也增加了审计的固有风险。配套设施费用的审计核实也存在着固有风险。由于配套设施一次到位或配套设施费用预入账差异造成了此种费用估值差异，增加了审计风险。对利息费用的计算同样也会因利息计提、分配的标准和会计周期的划分都会影响这一部分的成本计算。
其次是房地产行业收入的确认。注册会计师在进行收入确认审计时常遇到的难题是在竣工验收至竣工结算之间的房屋销售是否该作为当期的销售收入，办理了产权移交手续但尚未开具发票或结算账单、开具发票单未办理产权移交手续的情况是否应确认为收入的问题。而对于此类问题依据目前的相关制度和规定不能确认为收入，这就使得有些房地产企业利用这一规定进行人为的利润调整来推迟收入的确认。这些都大大增加了对房地产行业审计的控制风险。
2.对存货的审计
由存货盘点困难带来的审计风险也不容忽视。会计准则规定：在建工程转固定资产，必须有所有的工程支出发票，没有发票不能计入在建工程科目，在固定资产完工后，要有工程验收记录、工程结算单，需要强制检测安全性的固定资产还必须取得相关主管部门的检查认定报告。以上单据齐全，就可以将在建工程结转为固定资产。房地产开发企业的存货在资产总额中占有相当大的比例，存货审计存在许多困难。首先，从金额上看，从受让土地到开发完成转入销售环节前，费用滞留周期长，核算复杂。而且项目大小不同，成本构成也不同。一些销售是按照计划成本结转，这样滞留在开发成本中的金额也就存在较大的不确定性，必须获得第一手资料，才能最终确认开发项目开工数量、在建项目数量和结转开发产品数量及相关的成本金额。其次，从数量上看，因为完工的产品数量较多较散，并且核算面积不仅存在技术上的难度，而且也将增加审计的成本。另外，验证存货所有权是否有出租或出租不入账的房屋、是否有用于安置的周转房等等也存在一些困难。
3.应交税金问题
一项调查显示，某房地产企业近三年总共开发房产近6万平方米，实际缴纳各种税费基金近700万元，少缴、漏缴、隐匿、偷逃各项税费基金达190万元之多，占实际缴纳税金额的28%。审计结果表明，应交税金的复核是对房地产行业财务报表审计的一项亟待解决的重大问题。对应交税金审计的风险主要来源于以下几个方面：首先是开发企业方面，由于经营机制不合规、法规执行不严格、财务核实不规范等因素造成的欠缴、漏缴、拖缴税费，账外收支行为，会计核算不真实，弄虚作假行为等问题都给应交税金的审计复核带来了很大的风险。其次是征管机关方面，因收入征收不到位造成应征未征、执法稽查不到位造成应查未查、监管工作不到位导致应管未管，给房地产企业提供了钻空子的机会。第三是地方政府及其部门存有擅自出台一些减免税费优惠政策吸引外地客商开发投资的行为，造成审计人员对税费取证困难，乱收费、搭车收费和变相摊派导致税费项目和分摊确认模棱两可，增加审计人员对房地产行业应交税金审计的风险。
参考文献：
关键词：地方财政 房地产 相关性
房地产业对地方政府财政收入的影响分析
由于我国地方财政收入制度和地方政府绩效考核机制的限制，目前我国地方政府财政对于房地产的依赖性较高，许多地方政府在追求财政收入和政府政绩最大化的目标下刻意降低对房地产行业的政策约束力度，从而以其公共政策贯彻职能的部分缺失来换取自身绩效评价的提升。基于此，本文从房地产行业对地方政府财政收入的影响模式入手来分析房地产业的发展对政府决策可能产生影响的途径。
（一）税收收入影响
由于1994年分税制改革和2002年所得税分享机制改革的实施，我国地方政府财政收入来源有所萎缩，因此在地方政府财政收入中，对于商业企业的税收征收和市场交易的税收利益获取的重视程度较以往有所上升。因此在地方政府的税收收入提升目标驱动下，地方房地产行业越发达，房地产企业的所得税支付、房地产交易的资本收益税收支付等税收越多，从而成为地方政府财政收入的一个重要来源。因此房地产业的发展可以通过扩展地方政府的税收来源和税收征收规模而对地方政府财政收入造成一定的影响。
（二）政府绩效影响
长期以来我国中央政府对于地方政府官员和地方政府机构的绩效考核仅仅集中在GDP、财政收入增长和就业增长几个有限的指标上，而这些政绩考核指标的完成很大程度上必须依赖于地方商业经济的蓬勃发展。房地产业作为国民经济的一个重要产业，其发展和活跃程度常常可以影响到地方经济的整体增长速度，因此在大多数地方政府的政绩最大化目标刺激下，政府部门往往难以冒着自身政绩受损的风险完全依照中央调控政策的指示对房地产企业进行强力的调控。
同时，房地产的发展可以带来地方GDP增长，从而增加地方经济活力，与房地产配套的相关产业也将随之发展，这些产业的增长又可以在另一方面增加政府的收入，因此房地产通过提升政府绩效进而提升地方政府财政收入也是房地产业影响政府财政收入的一个重要影响途径。
（三）额外收入影响
目前我国地方政府为了扩展自身收入，往往会通过预算外资金和预算外自筹资金的收取来获取自身财政收入的额外增长，例如土地转让收入便是其地方政府财政收入的一大主要来源。由于预算外资金是地方政府征收的未纳入国家预算的财政性资金，因此在该项资金的征收和安排上地方政府往往具有更高的自。而房地产企业对于土地的刚性需求又使其不得不接受地方政府在土地出让金上的机制规定，因此房地产企业的土地购买资金是其发展过程中必须支出的费用，这些费用便构成了地方政府财政的额外收入，从而影响我国地方政府的总体财政收入规模。
地方政府收入与房地产业相关性实证研究
通过以上分析可以发现，房地产的发展对地方政府的财政收入存在较多的影响途径，但是对于不同地区的地方政府，由于当地产业结构的差异和地方政府收入来源、绩效成果构成、额外收入占总收入比的不同，地方政府收入与房地产发展的相关性往往存在较大差异。因而通过实证数据分析来了解地方政府收入与房地产行业发展之间的相关性，对于我国政府房地产调控政策的制定和对房地产政策实施过程的监督具有重要的意义。
（一）研究变量及样本选取
为了有效地度量地方政府收入与该地房地产行业之间的关系，本文选取地方政府财政预算收入完成额作为表征地方政府财政收入的因变量。
财政预算收入完成额是指通过一定的形式和程序，由各级财政部门组织并纳入预算管理的各项收入的完成额，是地方政府实现国家职能的财力保证，该统计额包括：各项税收，包括增值税、营业税、消费税、房产交易税等；专项收入，包括征收排污费收入、城市水资源费收入、教育费附加收入、土地出让金等；其他收入，包括基本建设贷款归还收入、基本建设收入、捐赠收入等。为了有效度量政府的实际财政收入，并减少目前规模较大的地方政府负债金额的影响，本文所研究的该指标剔除了地方政府的债务收入，从而可以更加科学地研究地方政府财政收入与房地产发展之间的关系。
在自变量的选取上，本文为了有效地度量地区房地产业的发展，选取房地产开发投资完成额、住宅投资完成额、商品房销售额、住宅销售额四大指标，从房地产业的供给、需求两方面对地区房地产业的发展进行刻画，从而更加详细科学地考察房地产业发展对地方政府财政收入的影响。各指标具体介绍如下：
房地产开发投资完成额指以货币形式表现的房地产开发企业在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。房地产开发投资额是完成的实物量指标，一般以形成工程实体为准。只是发生财务收支或没有用于工程实体的材料和未安装的设备，都不能计算投资完成额，从而剔除虚占土地并未建设的房地产项目对本文研究产生的干扰。
本文将住宅定义为房地产开发企业建设并出售、出租给使用者居住用的房屋，包括普通住宅、别墅、公寓、经济适用房和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，以更加精确地度量居民消费房产对于地方财政收入的影响。而对应的，住宅投资完成额指以货币形式表现的房地产开发企业在一定时期内进行的住宅房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。
商品房销售额指考察期内房地产行业实际销售房屋的总收入，即现房销售中双方签署的正式买卖合同中所确定的合同价款。本文所指的实际销售额包括正式交付使用的商品房屋在建设前期预收的定金，预收的款项、结算尾款及应付款。但不包括预售但未交付使用的商品房屋所预收的款项，从而剔除房地产企业促销过程的非正常预售给本文实证研究带来的干扰。
住宅销售额指已签订房屋销售合同并在考察期正式交付购房者使用的商品住宅的销售额，即报告期销售额。本文所考察的该指标不包括已签订预售合同尚在建设过程中的商品住宅的销售额，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同、在报告期竣工并交付使用的商品住宅的销售额，从而以实际居民住宅使用为标准来度量房地产业的发展。
综上，通过以上因变量和4个自变量的设计，本文选取自1998年以来我国31个省级行政区（剔除港澳台地区）的月度数据作为研究样本，以1998年1月-2011年12月我国地方财政收入和各地区房地产业的发展数据为基础计算出以上5个指标的具体数值，以此为基础来考察我国地方政府收入同房地产行业之间的相关关系。
（二）地方政府收入与房地产业相关性分析
通常来说，如果地方政府财政收入与房地产业的相关系数较大，说明其财政收入的增长很大程度上受到房地产行业的拉动，由此说明地方政府在中央房地产调控政策的实施过程中有可能存在贯彻不力的行为，因而本文首先对我国不同省份的地方政府收入与房地产行业相关数据进行相关分析，得到的结果如表1所示。
由相关性分析结果可知，我国31个省市的地方财政预算收入完成额与所有的4个房地产相关自变量的相关关系最差的显著性系数也达到了0.4%，因而均可以通过1%的显著性检验，显示出我国地方政府的财政收入与房地产行业发展的相关性普遍存在。
（三）结果分析
首先，从总体上看，与我国地方政府财政收入相关性最大的指标为住宅销售额，其平均相关系数为0.68495，其次为商品房销售额。而住宅投资完成额与房地产开发投资完成额与地方政府财政收入的相关关系明显小于销售类指标，说明我国地方政府的财政收入的提升，尤其是来自于房地产行业的财政收入部分的提升主要还是来自于房地产交易过程中产生的税收和费用收入，因而地方政府对于抑制房地产市场交易活跃程度的宏观调控措施实施力度必然较小。这也说明了为何目前大多数城市所颁布的限购令措施在政府施政体系内面临较大的松动压力，归根结底是因为地方政府的财政收入增长与房地产交易市场的活跃程度存在较大的内在正相关关系。
其次，地方财政收入与房地产投资完成额相关性达到0.7以上的省份除海南以外均为西北和西南内陆省份，同样的趋势也发生在地方财政收入与住宅投资完成额两个指标的相关性研究上。说明在我国经济发展较为落后的西北西南地区，地方政府的财政收入增长在很大程度上依赖于其地方房地产开发投资的开展所获取的土地转让金，因而在这些地区，中央政府的土地调控政策存在一定的失效风险。
再次，地方政府财政收入与商品房销售额、住宅销售额的相关关系大于0.75排名前五的既包括天津和江苏这样的沿海发达省份和地区，也包括贵州、甘肃这样的内陆省份，因此地方政府财政收入与房地产市场的交易状况的联系并不因为地方经济总量和经济发展上的差别而产生差别，而是与地方实际房地产市场的活跃状况有关。因而对于限购令等调控房地产交易市场的经济政策应当根据实际状况制定，并且重点关注房地产市场交易量较大的省份和地区。
综上，我国地方政府财政依然在很大程度上依赖于房地产经济的发展，并且其对于房地产交易的依赖度要大于房地产开发活动，因而在我国中央政府的房地产调控政策的贯彻和实施过程中，对于抑制房地产市场交易，尤其是抑制投机性住房交易政策的实施过程中，相关监管部门应当对沿海和内陆省份中市场交易量较大的省份和地区如江苏、天津、贵州、甘肃、宁夏、重庆进行更加严密的监督，以避免调控政策实施的部分失效问题。另外国家对于土地转让等影响房地产供给市场的调控政策应当在西北、西南、内陆地区省份和地区配以相应的监督机制，以避免政策调控效果的弱化。
研究显示，我国地方政府财政收入对于房地产经济的依赖往往导致其对中央制定的宏观调控政策的贯彻力度不足，影响了政府宏观调控政策的实施效果，因而本文通过分析我国31个省市的地方财政与房地产之间的关系，以期为中央政府的房地产调控措施贯彻过程中的监督机制构建提供科学的参考。
参考文献：
就目前而言，我国房地产经济快速发展的进程中，不可避免的出现了一系列的问题，譬如，房地产供求的矛盾，房地产泡沫化等。据相关资料显示，我国的房地产需求量呈?@著性上升，供给矛盾俨然成为了房地产行业不容忽视的问题。因此，在这样的大背景下，我国提出了房地产税收政策，即房产税。房产税在一定程度上调节了供求矛盾，缓和了供求紧张的局面，通过加税的形式，限制了第二套房产的购买量，使得市场上的房产供给量变向增加，也起到了资金的调节作用。所以，房地产收税政策的颁布一方面缓和了房地产行业供求的矛盾，促进房地产行业健康的发展；另一方面，也能够增加财政的税收方面的收入，以确保财政支出，确保税收的稳定性。
二、房地产经济对税收影响
（一）房产税对税收影响
房产税政策的颁布在社会上引起了轩然大波，有人看好，有人看坏。房产税政策对于有能力购买多处房产，或者是蓄意炒房的人来说，是一种限制性的政策，加大了这部分的房产购买成本，因此，在一定程度上限制了房产的购买。众所周知，购买房屋是我们需要缴纳契税、营业税、营业附加税、印花税等相关税费的，因此，由于房产税政策的颁布，使得房屋购买量下降，从而在购置新房时税收收入就会下降。但是，由于房产税是是按房屋的余值或者房屋的租金来计算的，对于多处房屋的所有人或者以租金为营生的这一类人而言，是增加了应缴纳的税费。所以，房产税对不同的人而言，具有不同的效果，对整个财政的税收方面具有十分重大的意义。
（二）盈利性房地产收入对税收的影响
一般而言，房地产公司的收入与其税收是成正相关方向变动，其房地产公司的收入越高则年底盘账的时候所缴纳的收税就越多。由于，中国人 “家”观念的根深蒂固，使得中国人对房子有种特殊的感情。可以这样说，房子是中国人对“家”感情的寄托，不同于国外的租赁理念，中国人更愿意花积蓄来购买一套属于自己的房子，这就导致了房地产行业的火热。综上所述，就目前房地产行业的发展势头而言，盈利性房地产企业是我国政府财政的税收收入的重要来源。
（三）公益性房地产收入对税收的影响
有盈利性房地产就会有与此相对的公益性房地产。与盈利性房地产不同，公益性房地产不是以营利为目的，而是为了稳定社会秩序，改善人民生活。譬如棚户区的改造，廉租房的建设等。因此，大多数的公益性房地产并没有获取利益，而是只能维持公司的基本运转，甚至出现财政赤字的现象。所以，大多数的公益性房地产是由政府来支撑的，所以政府针对公益性房地产公司给予政策上面的优惠，譬如，零税收政策，补贴政策等。总的来说，公益性房地产收入对税收的作用是很小的。
三、房地产财政税收顺利进行的措施
房地产对税收具有十分重要的意义，其作用是不能忽视的。因此，我们要采取以下措施来保证其顺利的展开：
（一）加大监督力度，规范不合理行为
针对房地产行业的发展以及税收的相关政策，政府以及有关部门，可以规范法律法规的制定，加大监督力度，实施三方监督，即企业自身的内部监督，政府以及相关部门的外部监督，社会大众的第三方监督，以确保税收政策在房地产行业得到落实，避免钻空子，走法律擦边球的现象。另外，企业的账本要公开，透明，不能有“两手账”现象，即企业自身的账本和对外公布的账本要是同一个，允许企业在合理的范围内进行避税，但不能违反相关的法律法规，偷税漏税。政府以及相关部门可以对信用良好，主动纳税的企业给予奖励，以便于鼓励更多的企业主动纳税，在整个行业内树立示范企业，以起到示范作用。
（二）以实际为基础制定税收政策
税收政策的制定是整个征税过程的基础，是至关重要的一步。税收政策的制定要切合实际，不能脱离房地产行业的整体的实际情况，要具有针对性，不能以一概全。一旦房地产税收政策的制定脱离实际，则整个税收的征收效果将会大打折扣，难以保证；与此同时，因税收政策的制定不符合实际情况而造成的税收工作难以开展，这将造成了人力，财力的浪费，通常一个税收政策的制定，需要大量的人力，物力的投入，因此，重新制定税收政策的话这就造成了资源的浪费。
（三）提高纳税意识
纳税是每个公民，每个企业应尽的义务。作为企业而言，自身的社会责任更加重大，因此，企业要自觉的承担自己的社会责任，自觉主动的纳税，树立良好的企业形象。在中国，税收取之于民，用之于民，财政的税收会以财政支出的形式转移到人民身上，譬如，社会公共设施的建设需要政府进行财政拨款。企业要维护社会形象，严格的准守法律法规，企业的总负责人以及财务负责人要起领导作用，宣讲纳税的重要性，营造良好的企业风气，积极配合相关部门的财务的例行检查，主动配合政府部门的纳税工作，提升企业的整体形象。
关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X(2009)05－0070－02
一、新形式下房地产行业所面临的挑战
(一)金融危机的影响
源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。
房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。
金融危机对房地产的具体影响表现在：
1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。
2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。
(二)人民币增值的影响
从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。
(三)国家宏观调控政策的影响
房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。
2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。
不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。
二、当前房地产行业的应对策略
目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。
2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。
从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。
房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：
1、价格策略
最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5―
5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。
2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。
3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。
4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。
关键词：房地产行业；经济发展；影响因素分析及应对
1.房地产行业现状
我国是一个人口大国，人口众多，相应的对于住房的需求量也非常大，从这一方面看，房地产可说是一个长盛不衰的行业，由房地产所带来的经济体量也会非常巨大。事实上也确实如此，在现如今各省份的GDP组成中，房地产行业所贡献的GDP占据了相当大的比重，平均比例将近1/7，可说是我国经济的压舱石和稳定剂了。住房是人们的刚性需求，从宏观上说，房地产行业的发展满足了大部分刚需人口的住房需要，也在一定程度上提高了人们的生活水平。
而随着我国城镇化进程的不断推进，越来越多的农村人口会被转移到城市当中，这样一来，住房的需求量的会大大增加，对于房地产企业来说，可说是一个不可多得的好消息。可以说，自改革开放以来，在政府不遗余力地推动城市发展和推进城镇化建设的政策主导下，房地产行业迎来了一个黄金发展时期，众多房地产企业和个人都在这一时期当中获取了足够丰厚的收益。
到如今房地产行业经过了几十年的发展，房价的涨幅已经远远超过了人们收入的涨幅，从近十年的一线城市的房价涨幅程度看（以深圳、北京、上海、广州为例），涨幅最高将近400%，而这些城市的工资涨幅最高仅为200%左右，更为重要的是，房屋价格从最开始的数千元上涨到数万元，而居民的收入最好仅仅过万而已，这样的差距不足以支撑他们买房的愿望了。大部分人对买房望而却步，有能力买房的家庭大部分更是掏空了6个钱包并背负上几十年的沉重债务，才能换回一套较为理想的住房；另一方面，对于房地产企业来说，土地开发建设成本的上升是他们不得不面对的重大难题。经过几十年的城市发展建设，城市中或城市周边适合用于建设住房的土地愈加稀少，这带来了土地购买或租赁成本的上升，在后续进行开发建设时包括人力成本，建材成本在内都因通货膨胀而有不同程度的上涨。通货膨胀方面，物价的上涨幅度将近300%，在这种情况下，企业进行房地產开发所能获取的预期收入必将大幅减少。在房地产经济发展当中，由企业房地产开发成本上升所带来的房价大幅上涨和因房价定价过高，远超人们可承受范围所招致的对整个房地产行业的不满已成为阻碍房地产经济正常发展的主要矛盾所在。
2.房地产经济现状分析
从前文所述不难看出，影响整个房地产行业经济正常发展的主要影响因素在房价的定位上。而房价的定位又受到多方面因素的共同影响，主要体现在以下几个方面：
2.1开发成本的上升，这里面包括前期购买或租赁土地进行房屋建设的费用，购买建材的费用；添置建设用设备的费用等，这些都包括在开发成本当中，当然雇佣施工人员的人力成本也占了相当分量的比重。就建设用土地而言，在城市扩张建设初期，土地资源较为充足，因此土地买卖的价格相对较低；而到了近几年，城市扩张基本完成，政府后续的工作重心转为优化城市内部管理，相应的可以作为建设用地的土地资源就变得稀少了，与此同时，因为感受到房地产行业巨大经济收益而进军房地产行业的企业越来越多，这样一来就形成了相对较多的企业竞争相对较少的土地资源，自然而然，最终土地交易的成交价格也就水涨船高了。
至于建材花费，设备花费以及人力成本这些，在现如今通货膨胀的经济大环境下，出现一定程度的上涨不可避免。以上几个方面的费用的上涨共同造成了开发成本的上升；
2.2部分企业过分追求盈利，无视现状，哄抬房价，这其中更有部分团体或个人也参与其中，多方共同发力，形成了房价过高的现状，通俗意义上讲就是炒房行为的出现也是造成房价虚高的重要原因。在房地产行业的黄金发展时期，由于有政府的扶持，加之相对较为充足的土地资源以供开发，房地产企业的前提投入成本较低，房屋出售后所获取的利润率较高，不少企业因房地产开发而收获了足够丰厚的利润。在这些企业当中部分企业为了获取更多的利润，通过各种手段变相哄抬房价，部分民间团体和个人在发现了企业哄抬房价的行为和背后的目的之后，也参与到了这一行列当中，使房价更快地上涨，远远高于人们工资收入的上涨水平，自然也就造成了房价大大高于绝大部分人的收入的情况，这是源于人们逐利心理的驱使下，房价的不正常上涨；
2.3政府监管的不到位。上文所述可以看出，房地产行业及相关配套产业在我国GOP的占比就达到了相当的程度。从政府的角度来讲，因而政府从促进经济增长角度出发，对于房地产行业，对于房价的监管也较为宽松。从本质上讲，还是政府对于房地产行业的依赖程度过高，无法从其他行业或渠道获取到同等的收益。
以上几点，共同造成了现如今房价虚高的局面，从经济学角度来说，整个房地产行业存在着较大的泡沫，而这个泡沫随时有破灭的风险，泡沫破灭之后，对整个房地产行业甚至我国经济的打击将是无比空前的。
另一个影响房地产经济的重要因素是可持续发展性，现如今的房地产开发基本是尽可能快的进行建造。建造完成后，即转战另一个场地开始下一个工程。这一模式本身并无过错，但在建造过程中，施工企业为了节约时间和成本，简化了部分工序，形成了随意排污，滥用水资源等建筑乱象。可以说，若大部分建筑的施工都出现这样的现象的话，对于周边环境的破坏将是巨大的，整个房地产行业的发展也将变成不可持续的，行业的发展也将后继乏力，也不符合我国现在提倡的可持续发展理念。
第三个影响房地产经济正常发展的因素是资本的配置。在通货膨胀的经济大背景下，传统实体行业的收益微乎其微，反观房地产行业，由于我国特殊的国情，进行房地产开发预期收益足够可观。资本在逐利的本能驱使下，投入到了房地产行业，并收获了丰厚的回报。但正如潮水有涨落一样，外部资金能对整个房地产行业进行注资以获取丰厚回报收益，那么当整个行业的预期收益大不如前，甚至无法达到投资者心中预想的收益率时，撤资是必然选择，资本又将转投其他行业（如互联网行业）。到时候房地产行业又将何以为继，因此，不得不提前做相应的打算，也是一种居安思危思维的应用。事实上，现如今已经出现了不少因资金链断裂而破产的房地产企业，这些企业的问题基本都出在资金配置上，资金配置不合理，周转不及时，又没有外部资金注入解救，破产不可避免。
3.應对处理措施试述
针对上面提到的房价虚高，资本配置不合理，发展不可持续这些问题，可从以下几个方面着手进行改进，主要分为政府、企业、个人三个方面，具体内容如下：
3.1从政府角度来说，政府应该加强其监管职能，引导整个房地产行业向着可持续性方向进行发展，对于房价虚高的问题，可出台相应的措施，防止房价继续大幅度增长，小幅度增长甚至是小幅度下跌是允许的。通过出台相关政策强行打压房价是不可取的，虽然短时间内能取得较好的效果，但一段时间之后可能会让房价反弹甚至更大幅度的上升。
3.2就房地产企业而言，不过分追求高收益率，房地产本是民生行业，从短期看这样做可能会获取巨额收益，但房价虚高的情况长时间持续，恐将引起群众的不满，降低社会对于房地产行业的评价，而过低的社会评价直接影响企业正常业务的开展，包括融资、房产销售等，进而影响企业收益。
因此，企业需要认清社会现状，合理定价，将目光着眼于十几年甚至几十年后的发展，而不仅仅是眼前的利益。同时，开发建设过程中注重质量，不做表面工程，这样只会引发住户的不满，甚至给企业自身带来司法纠纷，妨碍正常业务的开展。对周边环境的保护则会明显提升入住人的居住体验，连带提升对企业的好感度和社会评价。
3.3就民间团体和个人而言，主要指炒房团和炒房客，不盲目跟风进行房产投资，回归理性才是正途。虽然这些人能量层级相对较低，但不妨碍成为压死骆驼的最后一根稻草。因此，对这一类人群来说，最需要做的就是不盲目跟风，不加入哄抬房价的行列，防止自身骑虎难下，在当前房价虚高的情况下很有可能出现抢购的房源无法溢价出售。
关键词：房地产业；经济与社会；影响
中图分类号：F2
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2016.25.008
房地产是我国极为重要的支柱产业，也是改革开放之后崛起的新兴产业之一。进入二十一世纪后，房地产市场产生了许多财富奇迹，创造了数不清的巨额财富。在很多地方，房地产经济早已成为了当地的重点产业，甚至是经济发展的主要动力。于是，许多人跟随潮流涌向房地产市场，而盲目的投资存在巨大风险，加上近些年来的一些不成功的开发案例导致了“烂尾楼”、“鬼城”现象，更让原本就被抹黑的房地产业激起了民怨，成为了千夫所指的反面教材。房地产市场的泡沫经济陆续破碎，政府终于开始明白，相继出台了很多对房地产市场的调控措施。大量措施的实施，也使得房地产市场逐渐回归正轨，开始理性和冷静的思考。
1文献综述
上世纪80年代末期，深圳等城市率先建立起房地产市场，1992年至1993年间全国各地区都出现了房地产热潮，在随即出现的紧缩性宏观经济政策的作用下，房地产行业进入了收缩阶段。1996年我国将住宅建设作为经济增长点，1998年取消了福利分房等政策，1999年中国住房制度改革，房地产行业的增长态势持续到了2004年。2007年美国爆发了次贷危机，房地产业在美国遭受了极端寒流，在2008年演变成了经济学意义上的全球金融危机。从2005年到2008年的3年间中国出台了近50多项政策调控，在2009年至2013年的5年间相继采取了各种积极的房地产行业发展政策，于是2009年中国房地产在美国房地产价格大跌的同时却出现了逆市上扬，一线城市北京、上海的房地产市场交易量大幅度的增加，全国部分城市的月均交易量创造出了历史性的峰值，到2010年全国房地产业销售面积高涨了10%左右，销售额上涨了将近20%。房地产在快速发展的住宅市场上，带动了建筑、冶金、化工、金融等多部门的发展，每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售，其连带和关联效应极其明显，这些都从理论上说明了房地产对我国经济的发展起着非常重要的作用。
房地产业对我国社会产生了巨大而又深远的影响。房地产业改革之前，中国大陆城镇化率非常低，从1949年的10.64%到1999年的30.89%，50年上升20.25%，而在1999年住房制度改革之后的14年间，城镇化率在2014年达到54.77%，超过了世界平均水平，越来越多的中国人住进了城市楼房中，享受着现代化带来的美好生活。城市化率的提高能够产生城镇化拉力，即产业对城镇发展的推动作用，从而使得城镇化进程更加顺利。
2房地产业对社会的影响
2.1房地产业对社会就业的影响
通过计算房地产业的增加值与就业人数间的关系可以发现，随着房地产增加值的逐年上升，房地产行业从业人数也随之上升（见图1），因此可以根据该数据求房地产业增加值与就业人数之间的直接弹性系数。
经过SPSS计算可得弹性系数为0.4720，说明我国房地产业增加值每增加1%，本行业的就业人数就会增加47.2%，虽然其就业弹性属于缺乏弹性的范围，但是其带动效应还是比较明显的。除了房地产业增加值之外，房地产业开发投资额也是一项很好的表达房地产业总产值的数据，经过SPSS的拟合计算可知房地产业的就业弹性为0.3927，表明我国房地产业的开发投资额增加值每变化1%，给社会增加劳动就业人数39.3%。由此可知，房地产本身就是一个庞大的产业，能带动非常多的相关产业发展，有许多间接就业人数，可通过国民经济核算中的投入―产出表进行关联效应分析计算。首先通过投入―产出表运算得到直接消耗系数、完全消耗系数和影响力系数，以此推断出房地产业的后向关联效应、前向关联效应、环向关联效应和产业波及效应，进而得到与之关联的产业，再利用计算得到这些产业的就业弹性系数，然后将就业弹性系数与完全消耗系数相乘就得到了后向关联产业间接就业效应，将完全分配系数与就业弹性系数相乘得到了前向关联产业间接就业效应，再将后向与前向就业效应加总得到房地产业总的间接就业效应。
房地产总间接就业效应超过了27%，也就是说房地产业产值每变化1%，引起的间接就业人数的变动都大于27%。由此，房地产行业产值变化直接影响了47.2%的就业人数变动，间接影响了27.3%的其他相关产业的就业人数变动，足以证明房地产业是对我国社会有极强影响力的支柱型主导产业，对于社会的就业率的提升有非常大的帮助，国家应鼓励出台相关的财政、税收和劳动法规制度以规范和保护房地产行业的健康发展，在舆论上要正确引导，以免社会上出现过激举动冲击房地产市场。
2.2房地产业对社会产业链的影响
房地产是城镇化发展的基础，城镇化发展的核心是“人的城镇化”，因此，城镇化的发展是房地产业发展的直接动力和持续发展的基础。城镇化应遵循“产业发展――就业增加――人口集中――城镇发展――产业发展……”的循环道路。这就是说，随着房地产业的繁荣发展，我国各地区的城镇化率都在逐渐提高，使得城市内部各个产业都在转型升级。
房地产可以从投入―产出结构来分析，即房地产业的固定资产投资额占比和产业增加值占GDP的比重（见图2、图3）。从图中可见2000年至2007年间，我国的房地产业增加值占GDP的比重呈现出平稳上升的态势，其中2004年略有回落，而2005年至2007年间显示出较快上升的阶段趋势；通过观察2009年至2014年间的变化趋势基本能够发现其承接了2007年的较高增长率，然后在2010年至2014年间趋于平缓。2000年至2014年间房地产行业增加值占GDP的比重平均值为5.07%，而其2014年固定资产投资比例达到了26.62%，期间制造业占比最大、逐渐上升。从产出结构上分析，第二产业以制造业增加值占GDP的比重占绝对优势；第三产业中批发零售业和交通运输仓储邮政业为主要行业，与房地产的前向关联效应不显著，因此房地产业投资的快速增长并不是GDP快速增长的中心因素，随着房地产业的投资的快速增长，其他行业的资本进入了房地产市场和开发领域，使其成为2008年金融危机中我国第二产业和第三产业的避风港，保护了我国工商业。
房地产业固定资产投资与制造业固定资产投资的比重非常大（见图2），说明房地产业与制造业关系非常密切，随着房地产调控的步步紧逼，房地产业下行的趋势势不可挡。从前众多的制造业企业为规避风险而“逃入”房地产业，如今也理性的回归了自己的本业。这也正是房地产业对其他产业的优良的升级作用：在较低的门槛下，宽容允许弱势产业进入以平衡收支、维持生计；在外界环境平稳的情况下，又会通过自身的倒逼能力强迫其他产业升级换代，以更新、更强的态势重新回到那些产业所属于的产业链上。由此可见，房地产业是社会产业链上包容性较强的产业，对我国地方经济的平稳发展产生了深远的积极影响。
3房地产业对国民经济的影响
3.1房地产业对我国国内生产总值（GDP）增长的贡献
房地产行业能够加快国民经济的增长速度，GDP是衡量一个国家经济水平的最为重要的经济指标，2015年我国的GDP（10385.66十亿美元）超过了日本（4817.52十亿美元）的两倍多，位居世界第二位，经济领域的发展相较于改革开放时期已经面目一新，我国建立了完善的工业体系、可靠的金融体系和现代化的基础设施，繁忙的公路、铁路和信息网络支撑起了我国经济的血肉，交通、仓储、信息服务业是血管脉络，房地产业就是骨骼和筋肉的一员。
由图3可以看出，1995年至1997年间，我国处于住房市场化的探索期，房地产业增加值的比重略有下降，1996年达到低谷3.66%，1998年到2007年间，我国进入了房地产业住房市场化不断发展的时期，房地产业增加值的比重一直处于平稳增长的状态，由1998年的4.05%逐步提高到了2007年的5.15%；受到全球金融危机的影响，2008年下降到了4.65%；2009年到2014年间，房地产业增加值的比重从5.48%上升到了5.9997%，而2013年的峰值为6.12%。
房地产对GDP的间接拉动作用也越来越大，从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，平均每年拉动经济增长119%，如果将直接拉动和间接拉动合并计算，房地产业每年平均拉动我国GDP增长184%，同期我国平均经济增长速度为每年9.86%，房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重在2010年就已经超过30%了，从2009年到2011年该比例平均为30.1%。房地产业的相关产业也是对GDP产生很大影响的产业集群，一个是房地产生产部门，属于第二产业，一个是房地产服务部门，属于第三产业，建筑业是我国国民经济的重要产业之一。1996年至2008年，建筑业占GDP比重的均值为5.64%，方差为0.05%；房地产业占GDP比重的均值为4.28%，方差为0.12%；两者的合计均值为9.92%。1997年至2008年建筑业和房地产业对经济增长的平均贡献率分别达到0.50%和0.49%，二者合计均值为0.99%。这说明，建筑业和房地产业平均每年对经济增长率贡献近0.5%，经济增长率中平均每年0.99%是由建筑业和房地产业贡献的。另外，我国的房地产投资占全国固定资产投资的比例已经超过了25%，而我国投资占GDP的比重接近50%，由此房地产业投资能够占到GDP将近15%，这还不包括房地产业开发投资对相关产业的开发投资的拉动作用。经过计算可知，我国35个大中城市（京、津、沪、渝等）推动效率值均大于1，说明我国房地产开发投资对经济增长的推动作用是积极的，而且不同城市的推动效率也不尽相同，存在着明显的差异性。
3.2房地产业对我国财政收入的影响
从2008年至2013年间，地方政府的财政收入增长了140%，到2013年，土地财政收入已经接近4万亿，涨幅将近300%，土地出售收入占地方政府收入升至35%，而全国范围内土地出售占全国财政总收入的比重从14%升至23%。政府通过买卖土地、收房产税等手段增加财政收入，正所谓：房价高，地价就高；地价高，地方政府的财政收入就高。我国房地产业的发展需要与财政收入形成良性循环，是因为从短期的房地产业发展对财政收入增加的促进作用上来看，短期内财政收入的主要来源就是房地产业的发展。房地产业横跨第二、第三产业，而第一产业所占我国经济的比重仅仅略高于10%，以至于我国即使在2006年取消了农业税这一税种，国家和地方政府的财政收入却不降反增，更加说明了我国急速发展的城市化效应和工业化效应带来的第二、第三产业产值增加值远大于第一产业的全部产值，房地产业的飞速发展也是这一现象的主要推动力。地方政府要着眼于当地情况出台土地财政政策，使这些政策在执行上开明公正，利于房地产行业的快速发展和崛起，达到迅速发展和提上当地经济的效果。
4结论
通过本文的分析和研究可以看出房地产市场的发展确实对社会和国民经济的增长产生了非常重要的影响，甚至可以说是在当下的市场环境下房地产市场和社会及国民经济增长是息息相关的，而且房地产行业推动了社会上很多与之相关的行业的发展和进步，加快了我们国家城市化进程的推进，尽管房地产市场在发展的过程中存在着很多的问题，但是相信随着社会的发展和进步，随着我们国家政府对房地产行业的投资和关注程度的增加，人们对于房屋建筑需求必然会随之增加，房地产行业也必将会得到不断地完善和改进，也能更好地满足人们对于住房的需求，为国民经济增长做贡献。
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关键词：房地产行业 上市公司 非标准审计意见 影响因素
一、文献综述及问题提出
（一）文献综述
国外对非标准审计意见影响因素的研究较为全面，主要从被审计单位的规模、财务状况、其对会计师事务所的重要性、会计师事务所的规模和审计收费的角度进行研究。Mc Keown（2005）的研究结果表明：客户的资产规模越大，发表持续经营疑虑保留意见的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）发现，那些处于财务困境的上市公司更容易得到非标准审计意见。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，规模较大的事务所对陷入财务困境的审计客户更容易出具非标准审计意见。Teoh 和 Lim（2005）认为审计费用显著影响审计的独立性。
国内对非标准审计意见影响因素的研究时间较短，研究的重点为被审计单位本身的特征，如公司治理、财务状况、企业盈余管理与审计意见的关系等。张俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的总体质量优劣与审计意见显著相关。江岭（2008）研究表明，目前对我国上市公司审计意见产生影响的主要因素为上市公司的偿债能力、经营能力和盈利能力。章永奎、刘峰（2002）研究发现，被审计单位盈余管理水平与收到非标准审计意见的概率呈正相关关系。
综上所述，国内外学者对于非标准审计意见影响因素的研究有以下特点：（1）主要从公司治理、被审计单位财务状况和事务所三个方面进行研究；（2）大多数研究是对上市公司总体或制造业进行研究，对某些行业的特殊性考虑不足。
（二）问题的提出
本文通过对2005-2012年我国沪深A股上市公司审计意见类型的研究发现，房地产行业上市公司收到非标准审计意见的比例明显高于制造业的平均水平（如表1所示），因此，探讨房地产行业非标准审计意见的影响因素是必要的。
二、实证研究设计
（一）研究假设
本文的研究对象侧重房地产行业，因此主要从被审计单位方面提出假设进行研究，而对事务所方面的影响因素进行控制，假设如下：
公司治理方面：
第一大股东持股比例越高，其影响管理层编制不实财务报告的可能性越大，从而导致注册会计师出具非标准审计意见的可能性也越大。独立董事的力量越强，对上市公司经营业绩的监督能力也就越强。因此，这里预期独立董事比例对非标准审计意见影响系数的符号为负。
H1：第一大股东持股比例与非标准审计意见正相关。
H2：独立董事比例与非标准审计意见负相关。
财务状况方面：
H3：流动比率与非标准审计意见负相关。
房地产行业普遍存在着负债率较高的特点，而流动比率是短期偿债能力指标，流动比率越高，企业短期偿债能力越强，被出具非标准审计意见的可能性就越小。
H4：资产负债率与非标准审计意见正相关。
资产偿债率越高，企业的长期偿债能力越差，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。
H5：净资产收益率与非标准审计意见负相关。
企业的盈利能力越高，说明企业经营状况就越好，因此企业被出具非标准审计意见的可能性就会越小。
H6：应收账款周转率与非标准审计意见负相关。
应收账款周转率越高，企业的营运能力越好，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越小。
H7：成本收入比与非标准审计意见正相关。
房地产行业是高收入高利润行业，企业为了少缴纳土地增值税和企业所得税可能虚增开发成本，因此成本收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。
H8：预收款项收入比与非标准审计意见正相关。
房地产行业是一个比较特殊的行业，预收款项比较多且容易通过长期挂账达到非法目的，因此预收款项收入比越高的企业被出具非标准审计意见的可能性越大。
H9：其他应付款收入比与非标准审计意见正相关。
部分房地产行业存在着通过其他应付款这一会计科目进行虚假按揭融资情况，因此，其他应付款收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越高。
H10：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关。
部分房地产企业存在着利用非经营损益操纵利润的情况，因此非经营损益与净利润之比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越大。
H11：实际所得税率与非标准审计意见正相关。
房地产企业可能人为调节某些利润较大的项目，以达到延迟纳税或平衡纳税的目的。实际所得税是当期所得税（税率25%）经递延所得税调整后的税，当实际所得税率大于 25%时，则存在隐藏利润的可能性，因此被出具非标准审计意见的可能性更大。
（二） 变量选择与模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b为随机干扰项。
（三）样本选取与数据来源
本文以2005-2012年沪深A股128家房地产上市公司（剔除ST股）作为样本，财务指标及审计意见相关信息来自国泰安CSMAR数据库。本文选择的数据分析软件为SPSS11.5 及EXCEL。
三、实证结果与分析
（一）描述性统计分析
由描述性统计分析可知，第一大股东持股比例均值为37.593，说明我国沪深A股128家房地产行业上市公司2005-2012年993个样本中普遍存在着一股独大的情况；资产负债率均值为1.688，明显过高，最大值为877.256，主要是个别公司的资产负债率太高，受个别极大值拉升的缘故；应收账款周转率、预收款项收入比和其他应收款收入比均值也明显偏高，受个别极大值拉升作用明显；非经营损益与净利润之比均值为0.623，标准差为6.217，说明样本公司中非经营损益占净利润的比例普遍偏高；实际所得税率均值为0.325，标准差为1.277，说明样本公司中实际所得税率普遍高于一般税率。
（二）Pearson相关性分析
相关性分析主要是研究变量之间的关联密切程度，通常情况下，如果相关系数大于0.8或小于-0.8，并且同时在统计学上具有显著性，那么可以认为变量间存在严重的多重共线性问题，需要把这些变量剔除。
如表3所示，有相关性的变量间相关性系数绝对值小于0.8，可以认为有相关性的变量间不存在多重共线性问题。
（三）Logistic回归分析
根据上页表4的模型估计结果，本如下分析：
1.第一大股东持股比例：第一大股东持股比率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，说明在房地产行业上市公司中股权集中造成的一股独大现象不利于提高财务报告的质量。
2.独立董事比例：独立董事比例与非标准审计意见正相关，符号与预期不符，影响也并不显著，可能的原因是我国独立董事制度建立不久，并且是由监管部门强制要求的，上市公司本身也许并没有设置独立董事的要求，独立董事不过是上市公司为了应付监管部门的“花瓶”而已，并没有起到保护中小投资者利益的作用。
3.流动比率：流动比率与非标准审计意见负相关，与预期符号相符，但影响并不显著，短期偿债能力可能并非影响房地产行业上市公司非标准审计意见的主要影响因素。
4.资产负债率：资产负债率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，长期偿债能力可能是房地产行业上市公司非标准审计意见的重要影响因素。
5.净资产收益率：净资产收益率与非标准审计意见显著负相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，净资产收益率是盈利能力指标，盈利能力越强的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小。
6.应收账款周转率：相关性不明显。
7.营业成本率：营业成本率与非标准审计意见正相关，与预期符号相符，但是影响并不显著，营业成本率并非影响房地产行业上市非标准审计意见的重要因素。
8.预收款项收入比：预收款项收入比与非标准审计意见负相关，即预收款项收入比越高的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小，且在10%的水平下显著，这与预期符号不符，可能的原因是预收款项比重比较大的房地产行业上市公司销售业绩较好，经营能力强，因此被出具非标准审计意见的可能性越小。
9.其他应收款收入比：其他应收款收入比与非标准审计意见负相关，影响并不显著，与预期符号不符，可能的原因是其他应收款比重越高的房地产行业上市公司经营能力越强，被出具非标准审计意见的可能性越小。
10. 非经营损益与净利润之比：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关，在5%的水平下显著，与预期符号相符，可见，不合理的盈余管理可能是房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的重要影响因素。
11.实际所得税率：实际所得税率与非标准审计意见负相关，且在5%的水平下显著，与预期符号不符，可能的原因是缴纳企业所得税多的房地产行业上市公司依法纳税意识比较强，发生偷税漏税的情况比较少，所以被出具非标准审计意见的可能性比较小。
控制变量非本文研究重点，不做详细分析。
四、结论及建议
（一）结论
1.在房地产行业上市公司治理结构的影响因素中，第一大股东持股比例与非标准审计意见显著正相关，独立董事比例对非标准审计意见的影响不显著。
2.在房地产行业上市公司财务状况的影响因素中，资产负债率、非经营损益与净利润之比与非标准审计意见显著正相关，净资产收益率、预收款项收入比、实际所得税率与非标准审计意见显著负相关，其他指标影响不显著。
（二）建议
本文的研究对房地产行业上市公司、注册会计师、财务报告使用者、社会公众、政府监管单位和其他利益相关者都具有一定的意义。在上述分析的基础上，笔者提出如下建议：（1）房地产行业上市公司要进一步完善治理结构。目前在公司管理层控制的董事会中，独立董事基本上是由董事会自己聘请的。应该通过由一个独立于上市公司管理层的第三方来指定独立董事在公司中代表中小股东的利益的方法来改善我国的独立董事聘任制度。（2）降低注册会计师的执业风险。如果影响房地产行业上市公司出具非标准审计意见的因素比较多，注册会计师要谨慎接受业务委托，降低执业风险。（3）改善投资者的投资决策。根据本文总结出来的房地产行业上市公司非标准审计意见影响因素，一般投资者可以预测公司将来的审计意见类型，从而采取更好的投资策略来减少损失或增加收益。（4）强化政府监管。政府监管者可以通过影响房地产行业上市公司非标准审计意见的因素来帮助他们判断审计意见类型的合理性，有利于维持市场秩序。X
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5.张俊瑞，董南雁.公司治理与审计意见：来自中国上市公司的证据[J].当代财经，2006，（11） .
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