时间：2023-08-16 17:13:55
导语：在房地产行业价值的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
房地产上市公司的三大类型
目前，沪深两市共有134家房地产企业，业务收入最高的万科上半年收入高达307.2亿元人民币，其中房地产占98%。剔除ST公司，收入最少的是东方银星，去年年收入仅127万元人民币，主要来自材料销售，房地产收入几乎为零。绵世股份去年主营收入也只有790万元人民币，其中餐饮收入占比高达82%。分析房企上市公司的业务结构，可以将房企上市公司分成三类：
一是房地产销售收入占比超过50%的绝对房地产企业，以招保万金（即招商地产、保利地产、万科、金地集团）为代表。万科房地产收入占比超过98%，保利地产达到95%，招商地产接近90%，金地集团超过94%。
二是虽然房地产销售收入占比不到50%，但房地产相关收入（如工程、房产租赁、房产中介等）合计超过50%的相对房地产企业，以城投类公司为代表。如华夏幸福的土地开发及房地产和工程建设相关收入占比接近98%，首开超过95%，福星为65%，北辰为54%。在这类企业中，非房地产收入的增长速度往往很快，如福星的金属制品业务占比达到了34%，冠城大通的漆包线收入达到46.7%，北辰的零售、酒店和投资型物业收入占比也达到了43.5%。
三是非房地产收入超过50%的转型企业。例如新湖中宝商业贸易和酒店收入已超过房地产收入，2010年中期甚至超过了80%；中炬高新调味品收入超过74%；长春高新生物制品收入高达85%；外高桥国际贸易收入达到64%；东湖高新环保收入超过50%。
三类房地产上市公司估值方法
第一类企业属于典型的房地产企业，可以采用房地产行业通行的估值方法估值。比如采用行业平均市盈率法。数据显示，截至8月15日收盘，采用证监会行业分类，目前房地产行业加权平均市盈率在13倍左右。低于13倍的个股，理论上就是低估值的个股。沪深两市市盈率低于13倍的房地产个股有24家，低于10倍的有华夏幸福、冠城大通、金融街、广宇发展、宝安地产、顺发恒业、天地源、深长城、亿城股份、中华企业、荣盛发展11家。
第三类企业其实已经不属于房地产行业企业，因此，应采用转型后的新主业所在行业估值。比如中炬高新应纳入食品行业估值，长春高新应纳入医药行业估值，东湖高新应纳入环保行业估值，外高桥应纳入出口贸易行业估值。
以中炬高新为例，每股收益0.04元，每股净资产2.33元，市盈率为31.9倍；参比食品行业中最接近的为皇氏乳业，每股收益0.042元，每股净资产3.74元，市盈率为57倍。不考虑细分行业差异，单纯从数据对比来看，显然中炬高新估值偏低。以东湖高新为例，每股收益0.009元，每股净资产1.8元，市盈率406倍；参比节能环保行业的天豪节能，每股收益0.029元，每股净资产1.97元，市盈率85倍，如果不考虑新三板和开发区概念，单纯从数据对比，可以看出东湖高新股价偏高。
第二类企业，由于拥有多元化和跨行业属性，应采用行业加权平均估值法进行估值，以体现该类企业的多业务结构的特点。对于这类企业业务结构中的其他业务可以结合与主业相比的毛利率来估算其他业务应贡献的市盈率。比如某公司房地产收入占比98%，而其他业务占比2%。其中房地产毛利35%，而其他业务毛利40%，如果房地产行业市盈率为13倍，则其他业务市盈率=房地产行业市盈率*其他业务毛利率/房地产毛利率 =14.86。该股理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
数据显示，截至8月15日收盘，按证监会行业分类，农、林、牧、渔业为沪深两市滚动市盈率最高的行业，加权平均数为34.11倍，其中房地产管理业的市盈率为63.96倍，为市盈率最高的子行业。金融、保险业滚动市盈率最低，加权平均数为7.46倍，其中，银行业市盈率为5.84倍，为市盈率最低的子行业。
以福星股份为例，其房地产收入占比65%，毛利率35%；金属制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他业务占比1%，毛利率39%。房地产业静态市盈率和动态市盈率分别是13.87和13.45；金属制品行业分别为16.07和17.83。在计算时，行业市盈率应取静态和动态的平均值，即房地产行业取13.66，金属制品行业取16.95；其他业务推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行业加权平均市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+金属制品行业市盈率*金属制品收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理论市盈率应不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份动态市盈率为10.8，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到正常估值14.7，至少有36%的升值空间。
以冠城大通为例，其房地产收入占比为51.8%，毛利率52.57%；漆包线收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他业务占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包线属于电器机械及器材制造业，其静态市盈率和动态市盈率分别是17.67和16.98，取平均值为17.33。房地产行业仍取平均值13.66。其他业务推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，则冠城大通理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+电器机械及器材制造行业市盈率*电器机械及器材制造收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通动态市盈率仅为6.7，可见该股估值严重偏低，从中长线来看，要回归到正常估值15.2，至少有127%的升值空间。
以北辰实业为例，其房地产收入占比54%，毛利率29%；零售商业占比7.6%，毛利率38.4%；投资物业和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他业务占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地产行业取平均市盈率13.66，零售商业取静态动态市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值为17.92；酒店业取旅馆业静态动态的平均值，即34.04和33.18的平均值为33.61；其他业务推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；则北辰实业理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+零售行业市盈率*零售收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰实业动态市盈率仅为15.4，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到理论估值21.32，至少有38%的升值空间。
一、投资性房地产中运用公允价值的要求和条件
公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。
我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。
二、投资性房地产中运用公允价值的必要性
长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。
三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题
由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：
由表1看出：
2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。
2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。
2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。
2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。
综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。
四、完善公允价值计量模式的建议
（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：
（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性
（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。
（4）努力提高会计人员专业素质。为能给投入成本聘请资产评估机构的企业提供更真实的信息、更优质的服务，会计人员需具备扎实的专业知识和良好的职业素质，并具备高度敏感性、敏锐洞察力和较强的综合能力。
论文关键词：成本计价模式，公允价值模式，客观因素，自利
1.引言
为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。
表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年 度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
10家
2006年2月15日,财政部了39项企业会计准则(其中包括1项基本准则和38项具体准则),从而标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。时至今日,新准则的颁布已半年有余,离具体的实施日期日趋接近。其间,有关会计准则的应用指南(征求意见稿)也已出台,这对于各项准则的深入理解提供了理论支持。但是,新准则的实施到底会给各行各业带来怎样的影响还是个未知数。在此,笔者拟对新准则对我国房地产行业的影响进行具体分析,以期对我国房地产行业的实务运作提供一些参考。
一、影响房地产行业的具体准则
目前,房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分,其交易日趋活跃,在国民经济中的作用也日趋凸显,适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。在具体阐述新准则对我国房地产行业的影响之前,笔者首先对影响房地产行业的会计准则进行梳理。
在我国新的会计准则体系中,具体会计准则是指引规范企业财务报告的强有力工具,而基本准则则是准则的准则,它对各个具体准则起着指导作用。因此,不论哪个行业,其会计规范都不可避免地要受到基本准则的影响,房地产行业也不例外。从各项具体准则的名称和规范的实质内容来看,在38项具体准则中,与房地产行业直接相关的准则主要包括《企业会计准则第3号——投资性房地产》和《企业会计准则第15号——建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。而与一般行业相关的具体准则(从第1号至第21号),以及与企业财务报告相关的准则(从第28号至第38号)则或多或少地与房地产行业的会计规范相关。例如《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第8号——资产减值》、《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第21号——租赁》等分别规范房地产行业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务。客观地说,本套准则相对于国际会计准则而言,具有言简意赅的特点,既体系了我国的特色问题,又比较符合多项准则同时实施的学习需要。但是整套准则规范内容却相当丰富,包括一般行业准则、特殊行业准则、报告准则和衔接准则等。有鉴于此,笔者将主要分析与房地产行业有直接密切关系的两项具体准则,即第3号和第15号准则,其中的重中之重为第3号准则。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》并不是一项专门对房地产行业作出规范的准则,它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产;同时,该准则也不是一项规范所有房地产资产的准则,它仅适用于“投资性房地产”的确认、计量和披露。由于该准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式(即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,而不是单一地采用历史成本模式),因此,该准则对我国房地产行业的影响将十分巨大。与此相对应,《企业会计准则第15号——建造合同》主要规范企业(建造承包商)代建的房地产。虽然该准则与我国原先的《企业会计准则——建造合同》差异不大,但是它作为规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,同样在房地产行业发挥着重要的作用。
二、具体准则对房地产行业的影响
当梳理清影响房地产行业的各项具体准则之后,我们需要考虑的问题便是这些具体准则将会对我国房地产行业产生怎样的影响。笔者将从新准则对企业会计核算、损益确认、税收体系变化和财务报告编制等四个方面进行分析。
(一)对会计核算的影响
如前所述,我国新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定——第3号准则规范的对象为投资性房地产,第15号准则规范的对象为代建的房地产,而企业为生产商品、提供劳务或者为经营管理而持有的自用房地产则通过第4号准则进行规范,作为存货的房地产通过第1号准则进行规范。这种对不同房地产类型的明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。同时,分类处理的理念反映在企业的财务报表中,会影响企业资产结构的组成,以及相关财务比率的计算,影响企业前后各期财务数据的可比性。但是我们同时也应该意识到,工作量的增加以及对人员素质要求的提高更有助于企业提高会计信息的有用性,从而使财务会计报告使用者作出更为合理的经济决策。
值得一提的是,《国际会计准则第40号——投资性房地产》在第3段明确指出:“本准则适用于承租人财务报表中作为融资租赁核算的租赁所持有的投资性房地产权益的计量和在经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量”,这与我国的准则规定不尽相同,需要引起在境外上市或在境内境外交叉上市企业的重视,把握不同准则对房地产明细类型的核算差异,以便提供准确、可比的会计信息。
(二)对损益确认的影响
公允价值的谨慎采用是我国2006年会计准则体系改革的一大亮点,而这一亮点同时也体现在第3号准则之中——投资性房地产后续计量模式的选择。第3号准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量,不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销,仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此,对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言,如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。
第3号准则规定:自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;否则计入所有者权益。这就意味着,当不同类型的房地产进行转换处理时,房地产公司需要确认相应的损失,却不能确认相应的收益,这又将影响企业的损益金额大小。
(三)对税收体系变化的影响
在前文笔者提到此次会计准则体系对于不同类型的房地产项目进行了分类规范,这种对资产的分类也将对我国房地产行业的税收体系产生影响。例如,2006年3月6日,国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》,该通知将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目,同时规定了不同的计税毛利率,从而对房地产开发企业的纳税额产生了重大影响。与此相类似,不同的具体准则对不同类型房地产的规范差异,也会引起对房地产行业税收体系的变化。
目前,我国的房地产税收按课税环节的不同,分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收,以及所得环节税收四大类,而且税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产,对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。但是,随着会计准则对于房地产的明细规范,以及公允价值模式的采用,有可能引发税收政策的调整。比如,对于房地产类型的明细规范将为税收政策的制定提供信息支持,这为我国房地产的税制改革铺平了道路;公允价值模式的采用则有可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响等。税收政策的变动反过来势必会影响房地产行业的会计信息,如何把握会计准则和税收体系改革的相互影响也是我国房地产行业不容忽视的问题之一。
(四)对财务报告编制的影响
考虑到我国现阶段的实际国情,2007年1月1日新准则的实施范围现仅限于我国的上市公司,对非上市公司未做强制性要求。因此,新准则对于我国房地产行业的影响,更多地表现为对上市公司的影响。由于我国少数上市公司属于境外上市或境内外交叉上市的企业,他们需要遵守境外国家(或地区)会计准则的规定,这意味着这些上市公司需要按照他国的会计准则提供财务报告,鉴于各国准则的差异,提供财务报告的成本相当大。但是,当各国准则日益趋同时,财务报告的编制成本会大大降低。同样,随着我国会计准则(CAS)与国际会计准则(IAS)的日益趋同,我国上市公司按照其他会计准则体系编制财务报告的成本将随之降低。
但是,准则的趋同并不意味着完全相同,把握CAS与IAS的差异也是上市公司降低财务报告编制成本的途径之一。在此笔者仅对在房地产行业规范方面的差异进行简要分析,特别是IAS40与CAS3之间的差异。首先,与CAS3相比,IAS40适用的范围更广,更明确,确认原则更具体;其次,IAS40推荐采用公允价值计量模式,而CAS3更倾向于采用成本计量模式;再者,IAS40将房地产的转换差额均计入当期损益,而CAS3对转换差额区分损失和收益分别确认;最后,IAS40在信息披露方面的规定更规范,更完善等等。
关键词：房地产企业；发展形势；投资性房地产；会计处理
前言
随着我国成年人口的不断增加，房地产行业得到了快速的发展。近几年来，企业纷纷投向了房地产行业，其目的是为了整个企业资金的保值增值，这些已经成为当代社会普遍存在的现象。另外，会计核算是长期以来企业资金管理的主要方式，企业把投资性房地产看做是公司普通的固定资产，每年都会按照历史成本入账或者是分期计提折旧的方法进行计量。然而，在长期类似的投资性房地产中，很难实现它的市场价值。因此，我国急需寻找投资性房地产会计核算中存在的问题，针对这些问题，我国有关财政部门颁布了企业会计的准则，这样可以准确有效地核算投资性房地产的计量及信息。该会计准则的颁发，使得投资性房地产行业有了更加规范的操作流程。就目前的形式来看，在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着一些问题，需要有关部门积极有效地去解决。
一、目前房地产发展形势的分析概述
随着社会经济发展进步与投资者投资理念的转转变发展，房地产行业经济发展增长中，发展重心逐渐性投资性房地产领域范围内进行发展倾斜，投资性房地产的经济增长比例在整个房地产企业的经济增长发展中成为最新、并且占有重要地位的增长点。而投资性房地产会计准则就是在这样的房地产发展大背景与大形势推动下，为规范投资性房地产的会计处理行为，专门进行制定建立的。
房地产行业中，投资性房地产会计准则产生的背景，首先得益于房地产行业中房地产投资的普遍性发展与存在推动。在我国市场经济不断发展与完善的情况下，房地产企业对于持有房地产的目的以及持有房地产用途也越来越多样并且广泛，多数房地产企业对于持有的房地产资产，除了用于企业自身的生产发展经营，或者是作为企业管理活动应用场所、企业对于销售储存货源外，还有一些房地产企业对于持有的房地产资产，还用于进行出租等，以进行赚取租金或者是进行有利于企业增值收益的其它活动，甚至有些房地产企业甚至将持有房地产作出租以及用于增值收益的其它活动，作为企业的主要发展经营业务，来实现企业的运营发展， 这些情况都在一定程度上推动了投资性房地产会计准则的制定实施。其次，房地产行业发展中财务会计管理准则中，原有的就会计准则在进行房地产行业的投资性房地产发展新情况以及新趋势下的财务管理以及会计行为管理约束中，已经逐渐不能进行满足，这也是投资性房地产会计准则产生的另一重要背景与原因。为了保证对于投资性房地产财务管理以及会计行为处理的公正性与规范性，满足投资性房地产财务管理与会计处理的要求，进行投资性房地产会计准则的建立实施就显得十分必要和重要了。
二、投资性房地产相关会计处理要求规定
投资性房地产会计准则在对于房地产企业中的投资性房地产会计行为进行处理规定中，对于投资性房地产的确认、投资性房地产计量、投资性房地产的转换和处置等都有明确的要求和规定。首先，对于房地产企业中投资性房地产的确认，就明确规定指出，投资性房地产主要是指为了赚取租金或者是进行增值收益，以及两者兼有的持有房地产，即为投资性房地产。投资性房地产，主要包括已进行出租的土地使用权以及持有并准备在增值后进行转让的土地使用权、已经出租的建筑物等。
其次，在进行投资性房地产的计量管理中，对于投资性房地产主要有初始计量与后续计量两种计量模式。投资性房地产会计准则中规定，对于投资性房地产的初始计量模式主要是指，初始投资房地产部分只能使用成本计量的模式进行计量管理，并且在投资性房地产的初始计量中，对于外购以及自行建造等方式获得投资性房地产的初始计量都有明确的规定和要求。而对于投资性房地产的后续计量，新会计准则中则规定可以根据投资性房地产的具体情况，进行成本计量模式与公允价值计量模式的选择使用，但是，进行投资性房地产后续计量中，一旦计量模式选择确定后，不能随意进行变更。在投资性房地产的后续计量中，使用成本计量模式进行应用，主要是以固定资产和无形资产的相关会计准则做好要求标准；公允价值计量模式则需要投资性房地产在进行初始计量后，以公允价值进行计量，不需要再对于计量情况进行折旧、摊销等。此外，投资性房地产会计准则中，对于投资性房地产的转换以及处置会计情况等，都有明确的要求和规定，以在具体的财务与会计行为进行实施应用。
三、投资性房地产会计准则对于企业会计处理的影响
投资性房地产会计准则中，对于房地产行业中投资性房地产的确认以及计量、转换、处置等，都有明确的规定与要求。
（一）投资性房地产计量模式对企业财务的影响
投资性房地产会计准则中规定，成本计量模式进行投资性房地产的计量，投资性房地产在房地产资产负债日期内，需要进行折旧或者是摊销计量提算，而在税法中对于投资性房地产的折旧以及摊销费用，可以在企业纳税前进行扣除。这样一来，企业在进行财务计算管理中，虽然账面资产盈利数量减少，但同时也具有冲抵税收的作用，对于企业资产现金的流出以及资产所有者权益维护有着积极的作用。
而投资性房地产会计准则中，公允价值计量模式进行企业投资性房地产的计量应用中，计量企业资产中的账面资产价值会受到计量公允价值的变化情况的影响，发生一定的调动变化。公允价值计量模式进行企业投资性房地产的计量，对于企业的市场价值以及运营盈利能力能够很好的进行反映。
（二）投资性房地产计量模式对企业税收的影响
在现有的税法规定与明确要求下，使用成本计量模式进行计量应用中，如果企业计量折旧政策与税法规定一致，则不需要进行纳税调整，而在不一致的情况下，则只需要对于折旧额部分进行调整即可。而公允价值计量模式进行计量，则需要根据税法规定进行折旧数额的计算调整，并且对于投资性房地产资产负债日内的公允价值与企业账面价值差额，需要计入到企业的当期损益中，并对于该项损益情况进行调整。因此，使用公允价值计量模式，对于企业的所得税纳税调整工作来讲，工作量与工作复杂性都比较突出。
四、结束语
经历了从20世纪90年代开始的国家对房地产行业的宏观调控，我国房地产行业近几年的发展态势跌宕起伏，目前，正面临极大地挑战。房地产行业如何焕发新的生机与活力，成为其发展过程中必须考虑的问题。房地产行业需要通过对其经营战略的调整来提高其核心竞争力，以适应复杂多变的环境，保持房地产行业及企业的健康有序发展。
一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题
1993年以来，国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显著，面对房地产行业的跌宕起伏，国家也适时进行宏观调控，综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台，击碎了房地产泡沫，使中国经济实现“软着陆”，房地产市场在迎接美好前景的同时，也面临巨大的挑战。
（一） 宏观调控政策下房地产行业发展现状
1.开发商土地购置谨慎，土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中，土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年，房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年，国家为了应对金融危机，稳定经济制定并投入实施了四万亿计划，使得房地产行业土地供应量呈上升趋势；而2010年以后，政府出台了严格的土地调控政策，使得政府在对土地出让的过程中，对房地产行业也提出了严格的要求，包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等，这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外，2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》，防止地方政府为谋求经济增长急功近利，加强了对用地规模的整体调控，力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策，使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎，2014年1-6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点，部分城市土地出现供过于求现象[1]。
2. 房地产市场主要面向大中城市，对小城及以下关注不够。2014年，国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策，即：全面放开城镇及小城市户籍限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整，为农民“农转非”提供了便利的条件，同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大，平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看，我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中，并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中，市场的全面建立还需要一段过程。
3. 保障性住房建设力度加大，地产商劳动需求增大。2014年，我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部，这一部门的建立，有助于减轻中低收入者购房压力，强化了社会保障体系，力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上，十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施，对于扩大房地产市场有积极的作用，刺激了房地产市场的需求，也刺激了地产商的建设欲望，促使各企业积极响应国家政策，也使得行业内对劳动力的需求扩大。
4. 房地产商资金获取压力大，资金来源单一。2003年开始，国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控，文件一出，增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力，有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来，对于消费者买房，乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态，使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺，大部分资金来自于银行贷款，以及国家对贷款政策的严格把控，使得地产商面临资金危机，甚至出现垫资建设的情况，严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。
（二）宏观调控政策下房地产行业存在的问题
1.地产商土地获得资金压力大，土地获得难度增大。一方面，国家改挂牌出让为招标出让，房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格，这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面，国家对土地出让的限制，使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布，虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象，但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是，如果开发的产品为住宅，其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。
2.目标市场范围小，建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障，但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外，在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅，产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平，受限严重，无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响，因此，市场规模亟待扩大，市场开发及产品建设重心亟待转移。
3.地产商开发资金储备不足，过于依赖银行贷款。目前来看，整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设，过多的依赖外力，是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足，开发与建设产品的资金都要依靠外力，而主要的方式是银行贷款，除了这种方式，对于其他融资手段的应用还比较少，过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一，也成为宏观调控政策下，阻碍房地产行业发展的重要原因。
4.行业发展不够灵活，缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远，缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下，房地产市场依旧走老路，未能及时灵活的调整发展战略，对政策变化反应不灵敏，没有制定有效的应对限制的策略，缺乏灵活变通的能力。另外，行业内没有发掘新的房地产行业利润增长点，过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型，实施高房价。但是，就宏观调控政策而言，国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松，因此，此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。
2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%；2013年的行业数据显示， 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看，房地产行业整体发展台式良好，但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁，整个行业需要有针对性的进行战略调整。
二、当前政策下房地产行业战略调整策略
针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题，整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力，逐步进行战略调整，灵活市场策略，调整经营理念和经营方式，寻求新的利润增长点和市场机遇，以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。
（一）调整经营观念。发展初期的房地产行业，经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售，不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下，商品化的程度也大大加深，越来越多的房地产企业进入行业内，导致行业内竞争越发激烈。因此，注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化，将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下，也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时，也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。
（二）调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看，过于注重开发新的土地来发展经营，建设产品已经不适应当前发展，因此，房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用，对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同，指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式，在其他国家已经初具雏形，并产生了很好的效果。开发方式的转变，不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力，也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力，也从另一个侧面，为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础，为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下，成为房地产行业新的利润增长点。
（三）调整目标市场。随着户籍政策的变化，房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小，中、小城市户籍政策的放开，无疑会打开中小城市的房地产市场。因此，房地产行业应该审时度势，将市场眼光扩大，更加重视中小城市的市场。另外，国家住房保障制度的实行，使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋，拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场，房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。
（四）调整产品多样性。目标市场范围的扩大，相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性，需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来，依据国家政策、根据目标市场定位，有针对性的开发商品，力图准确预测市场需求，抓住机遇，更好发展。针对住宅用地，合理规划中小户型的设计，实现精细化、标准化；对于商业地产的开发需谨慎，对于繁华商圈，避免重复建设商业地产，造成地区商业虚假繁华，应针对具体需求，在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产；对于工业地产的开发与选址，要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设，尽量与政府合作，实现工业地产开发的有序化与合理化；就目前形势看，我国房交量处于萎缩状态，因此，继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态，因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是，对旧楼的选择也要格外慎重，被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的，对于年久危楼不建议采取改造措施，在改造过程中，可以对楼体外观进行重新装潢，对内部格局进行改造，使之符合当代消费者的需求，成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求，缓解交易萎缩的态势。
（五）调整开发融资模式。就当前我国的形式来看，各房地产企业的资金多来源于银行贷款，国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此，房地产行业调整开发融资的模式，也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式，诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道，获得产品开发资金，解决当前资金短缺，垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测，合理安排、选择合作机构，安排企业开发资金来源，不断拓宽企业融资渠道，从而降低企业的融资成本以及融资风险。
（六）调整供应商与购买者之间的关系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现，市场信息不对称，对房地产行业的供求关系造成很大影响，他们建议政府在进行宏观调控过程中，通过政策措施乃至法律手段，要求供应商完全的产品信息，实现供应商与购买者之间的信息平衡，实现行业一级市场的有序发展[4]。因此，房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系，全面的产品信息，包括附加产品信息，使得消费者能够全面了解产品，实现交易公平。另外，房地产商应该多站在消费的角度思考问题，进而可以更加准确的预测消费者需求，更好的销售商品，同时打破传统的供需关系，实现经营-服务-售后-关怀的模式，拉近供应商和消费者之间的关系，获取更多消费者的信任，促进产业的持续健康发展。
（七）制定新的应对税制改革的战略。房地产行业税制改革已成为大势所趋，而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高，因此，企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先，企业应该提高技术水平以减少原料的浪费；其次，房地产企业可以采取前向一体化经营模式，形成供建一体化，节约成本；另外，房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度，结合国家有力的价格调控，使产品价格到达消费者可接受范围，保障产品成交量，使得行业在税制改革的压力下，也能稳定发展。
【关键词】房地产；估价风险；防范措施
房地产估价主要是指专业的房地产估价员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按着严谨的估价程序，运用科学的、合理的以及有效的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。房地产估价对当前的房地产行业的发展有着十分重要的作用，但是当前房地产估价存在的风险严重影响了房地产行业的健康发展，房地产管理人员需要采取有效的措施，减少房地产风险，促进房地产行业的健康发展。
一、当前房地产估价风险主要表现
房地产估计风险对于房地产行业的健康发展有着十分不利的影响，在今后的房地产行业的发展中需要进一步了解房地产风险的主要表现和产生的原因，进一步控制房地产股价风险。当前房地产估价风险主要表现在以下几个方面：
（一）由于政策调整导致的风险
随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业进行了相关的调控，稳定房地产行业的健康发展。由于国家对于房地产行业进行了宏观调控，导致房地产行业的发展受到一定的影响，房地产行业的供需情况受到严重的影响。另外国家经济政策的变化也会影响房地产行业的健康发展，国家对于税收政策，金融政策的调整也会影响房地产行业发展所需要的资金，进而影响房地产行业的发展，导致房地产估价的风险。
（二）估价业务中导致的风险
房地产估价业务中导致的风险也是当前房地产估价风险的主要表现之一。由于房地产估价人员导致的估价风险或者是估价体系不完善导致的估价风险依然存在，严重影响房地产行业的健康发展。一方面房地产估价人员的素质有待于提高。房地产估价需要专业的人员从事，但是由于当前一些估价人员对于房地产估价知识掌握不熟悉，缺少一些房地产估价的经验，导致房地产估价中存在潜在的风险，这对于房地产估价工作的顺利进行造成了十分不利的影响。另一方面房地产估价体系不完善或者是估价不规范。当前我国的房地产估价工作还不规范，虽然国家制定了相应的估价规范，但是很多估价人员往往不遵守相应的估价规范，导致估价未能充分发挥应有的作用。房地产估价规范虽然确立，但是针对当前房地产行业的不断发展，房地产行业估价仍然存在问题，严重影响估价工作的顺利进行。另外由于一些房地产估价机构对于房地产估价信息获取不完善或者不真实导致的房地产估价风险仍然存在，甚至会对房地产行业的发展造成十分不利的影响。
二、房地产估价风险的主要防范措施
房地产估价在房地产行业的发展中发挥着十分关键的作用，直接影响房地产行业的长远发展。但是由于房地产估价受到多种因素的影响，房地产行业的估价风险需要引起重视，采取有效的措施减少房地产行业的估价风险，促进房地产行业的健康发展。
（一）提高房地产估价风险意识
提高房地产估价风险意识可以有效地减少估价风险对于房地产行业发展的影响。在今后的房地产行业的发展中，需要进一步提高估价人员的风险意识，正确认识房地产估价风险的危害性。房地产估价机构需要加强对估价人员风险意识的培训，估价工作人员风险意识的提高可以在房地产估价工作中针对存在的风险进行有效地防范和控制，这样就可以有效地减少房地产估价中的风险，促进房地产行业的健康发展。
（二）提高房地产估价人员的素质
房地产估价人员的素质对于房地产估价风险有重要的联系，在今后的房地产估价工作中需要进一步提高风险估价人员的素质，减少房地产行业的风险，稳定房地产行业的健康发展。一方面需要加强对房地产估价人员的培训，提高房地产估价人员的专业素养。随着房地产行业的发展对于房地产估价人员的素质也有所提高，加强对估价工作人员素质的培训，可以有效地提高工作人员的素质，提高工作人员房地产估计工作的水平。另一方面需要引进一些高素质的人才，带动估价工作人员素质的提高。房地产估价机构引进一些高素质的估价人员不仅仅可以提高估价工作的水平同时还可以带动其他员工水平的提高。另外估价人员需要加强房地产估价工作经验的积累，这样可以提高工作人员股价水平的提高，同时也可以提高估价工作的效率。
（三）完善当前的房地产估价体系
当前由于房地产估价体系的不完善，导致房地产估价信息不真实现象，同时也影响了估价工作的规范化和科学化。在今后的房地产估价工作中需要进一步建立健全相关的估价制度，完善房地产估价体系的建设。在今后的房地产估价工作中需要进一步完善房地产估价信息数据系统，这样不仅仅可以保障房地产估价信息的真实有效性，同时还可以保障房地产估价信息的透明度。当前房地产行业发展十分迅速，国家对于房地产行业的政策调整也逐渐增加，房地产估价人员需要根据当前的房地产行业发展现状进行估价，做出重要的判断。建立房地产信息数据估价系统可以有助于房地产估价人员更全面，更客观的掌握房地产行业的信息，做好估价工作，尽量减少哟与房地产估价信息不真实导致的房地产估价风险。另外还需要建立完善的房地产估价制度，规范房地产估价工作，这样可以有效地保障房地产估价工作的顺利进行。
三、结语：
房地产估价工作作为房地产行业发展中的重要组成部分，对于房地产行业的发展有着十分重要的参考作用。但是由于当前房地产行业的估价工作不完善，导致估价工作中存在一定的风险，未能正常发挥对房地产行业发展的作用。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产估价工作的体系建设，提高估价工作人员的素质，尽量减少估计工作中的风险。
参考文献：
[1]李虹洁.浅谈房地产估价风险及防范[J].中国外资.2012（3）.
[2]顾菁喆.房地产估价风险分析与防范[J].中国商界（下半月）.2010，（09）.
关键词：房地产行业；税收筹划；税收政策；经济效益
一、税收筹划的定义
税收筹划是指纳税人站在企业管理的高度上，并在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最优化的纳税方案来处理生产、经营和投资及理财活动的一种企业涉税管理活动，也是一种既合理又合法的“节税”行为。
二、税收筹划技术
（1）免税技术。（2）减税技术。（3）税率差异技术。（4）分割技术。（5）扣除技术。（6）成本（费用）调整技术。（7）临界点筹划技术。（8）利用税收优惠技术。
三、房地产行业的特点
房地产行业具有规模大、投资大、风险高、周期长、涉税标的金额大、收益高等特点，这决定了房地产行业涉及到的税收筹划是多方面的，合理、科学的税收筹划有利于企业抑制偷税、漏税的不合法行为，规范纳税行为，进一步降低企业的经营风险和管理与经营成本，从而有利于企业价值最大化目标的实现。
四、房地产行业税收筹划的必要性
（1）房地产行业涉及的征税科目较多，税负较重，涉及到的征税税种也较多，进行合理科学的税收筹划，可以避免企业重复纳税，节约外部开支成本；
（2）合理的税收筹划有助于降低房地产行业的管理成本和经营成本，实现税后利益最大化，提高企业自身的经济效益，增强经营能力；
（3） 进行税收筹划，有利于加强房地产行业自身对税收筹划的重视，这样就会减少其负担风险、违法风险、经营风险等，有助于其健康发展；
（4） 房地产行业税收筹划有助于企业提高自身的财务管理水平，完善自身的财务管理，实现企业合法、高效的财务控制，提高自觉纳税意识，也可以促进我国税收工作的开展；
（5）房地产行业税收筹划有利于相关的税收法律法规制度的完善，为实现我国构建法治社会的目标作出贡献；
（6）房地产行业的税收筹划，也利于行业内提高资源重复利用率，合理的配置资源，减少不必要的浪费，为我国走可持续发展道路，实现科学发展作出贡献；也有助于国家制定的宏观调控政策的施行。
五、房地产行业税收筹划的具体策略
1、从企业所得税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产开发项目的特点决定了其在开发产品未完工时可以先按预计计税毛利率计算预缴企业所得税，待完工时再重新调整计税成本。税务机关按照国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》指定的5%——20%的预计计税毛利率与实际毛利率相比存在较大差额，若将差额毛利率合法合理地应用到税收筹划中，对于企业利用差额毛利率获得资金使用的时间价值，缓解资金紧张提供有利条件。
房地产行业所得税的缴纳情况是分月、分季预缴，年终汇算清缴，而房地产企业的开发产品完工与未完工结算之间也存在跨月、跨季度的情况，房地产行业所得税的核算可分为三个阶段来筹划：第一阶段为开发产品未完工，先按预计计税毛利率计算；第二阶段为竣工但未办理结算手续，未取得全额发票，经鉴证后按预算造价预提费用，计算预计销售毛利率；第三阶段是完工并办理竣工结算手续，根据销售毛利率进行纳税调整并计算企业所得税。因此房地产行业可以合理推迟竣工时间，合理地把差额毛利率应用到房地产企业所得税税收筹划中，把合法推迟交纳的税款巧转为无息贷款充分提高资金使用效率，获得资金的时间使用价值。
2、从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划
从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划主要可从建房方式和分散收入两个方面着手：
（1）根据不同建房方式进行税收筹划
我国税法规定，合作建房建设完毕后自用的，可暂免征收土地增值税，建成后要转让的，就需补交土地增值税，代建房不属于土地增值税的征税范围。故采用代建房方式进行税收筹划可在一定程度上降低企业外部成本，减轻企业税负。具体操作如下例：
某房地产开发公司取得一块价值350万元的土地使用权，2007年，公司在该土地上建造商务楼并以1100万元价格售出。假设商务楼的建筑成本为500万元，土地增值税的扣除项目金额为800万元。则该公司应该缴纳的税费为如下几步：（其中成本利润率10%，城建税7%，教育费附加3%）：首先计算应纳建筑安装营业税=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01万元，其次计算销售不动产营业税=1100×5%=55万元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，应纳土地增值税=300×30%=90万元，第五，应纳城建税、教育费附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2万元，最后计算公司应纳税费合计 =17.01+55+90+7.2=169.21万元。
如果该公司进行纳税筹划，将其销售行为转为代建房行为，却会发生不一样的结果，筹划前后成本基本相同，税负却不同，我国税法规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权或不动产的购置成本后的余额作为营业额。如下例：
公司在开发写商务楼前，首先将土地按350万元的价格销售给最终客户，然后以800万元的价格与客户签代建合同，房屋建成后可得800万元的建筑安装收入。因此，该公司将土地以350万元的价格转让给客户，只需缴纳建筑安装营业税及城建税、教育费附加，不须缴纳转让无形资产的营业税、土地增值税，也不再负担营业税。
筹划后该公司应纳税：
建筑安装营业税=800×3%=24万元
城建税、教育费附加 =24×（7%+3%）=2.4万元
筹划后可节税169.21-（24+2.4）=142.81万元
（2） 用分散收入的方式来进行税收筹划。
用分散收入的方式降低土地增值率，减轻房地产税负。
常见的分散收入的方式有两种：将可分除的房地产整体项目剥离出来单独处理，达到盈利不缴纳土地增值税的目的；将一个整体项目分开多个工程处理，以降低增值税率，减轻税负。
3、从营业税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产行业对营业税进行税收筹划有很多方法，在这里简单从介绍以下三种方法：
（1）运用减少流转次数的方法进行税收筹划。根据不动产在销售时按流转次数缴纳营业税的特点，在房地产经营中运用合理方法减少流转次数降低营业税税负。
（2）采用合作建房方式进行税收筹划。
合作建房的方式一般分为两种：一种是由双方通过互换房屋所有权的方式和土地使用权的方式合作建房，这时双方则需要分别按销售不动产和转让无形资产的方式来缴纳营业税；一种是双方分别以货币资金、土地使用权出资，成立合营企业，此时的交易双方均不用缴纳营业税。
六、总结
随着整个国民经济总体水平的提高，我国房地产开发企业面临新的发展机遇与挑战，如何做好房地产行业税收筹划工作，将影响着其如何发展下去。房地产企业自身要做好经营发展，需要降低企业的经营成本与管理成本，提高企业的经济效益，因为行业本身的税负过重，因此科学合理的税收筹划工作的开展与施行，将有助于其降低这些成本，减轻税负；从而促进各房地产开发企业抓住发展机遇，促进自身能力提高，在竞争激烈的市场中，抢占市场获得生存与发展。（作者单位：阳煤集团统计部）
参考文献
[1]会计之友 2011年3月《差额毛利率在房地产行业税收筹划中的应用》
[2]中国税网 《企业所得税汇算清缴操作指南》2011年3月中国财政经济出版社
关键词：房地产营销，营销实践，营销趋势
继九十年代初期房地产热之后，中国房地产行业的发展可谓是如火如荼，各大中城市房地产投资迅速增长，中国房地产企业面临着新时代的重大机遇。然而，全球金融危机发生后，世界经济开始步入新一轮的调整，美国等西方国家房地产行业经历了前所未有的冲击，中国也不例外，房地产开始面临严厉的宏观调控，广大的消费者购房理念逐渐发生转变，开始重新审视房地产的价值取向，这势必将引发房地产格局的重大改变。如何应对后危机时代的挑战成了中国房地产企业亟待解决的课题，本人认为此时作为房地产运营商，应该对顾客价值进行重新定位，积极进行房地产营销创新，把握新形势下中国房地产市场营销的方向和趋势，这对房地产企业来说才是当务之急，从而确保在新一轮房地产营销变革中占有一席之地。
在学术界，有很多的学者对当前中国房地产实践提出了各种各样的观点，例如“标王”现象，“价格大战”“生态链系统”等概念，这些新概念从一定程度上反映出广大学者对当前房地产局势的理解。进而提出了中国房地产行业未来的营销趋势，也即从传统的标准化、规模化、效率和层次为特征，转向差异化、个性化、网络化和功能化诉求。这种趋势势必会重构当前房地产行业营销的基本理念，形成新的营销理念。本文在综合审视前人对房地产营销实践研究的基础上，尝试提出在未来中国房地产发展道路中，不能忽略的两种重要的营销理念：房地产低碳营销和房地产全面质量营销。这两种营销理念在房地产行业中从前并不受重视，但在中国房地产新的发展阶段，结合当前新的经济发展背景和国家政策调控下，将有望成为房地产新一轮调整中企业手中的利器，为房地产企业发展注入新的活力。因此，有必要重新梳理一下这两种重要理念在房地产实践中的运用。
一、房地产全面质量营销
基于我国的特殊国情，房地产业的由来已久的高利润，吸引了越来越多业外的企业进入房地产行业，更多的企业参与到房地产运营这块大蛋糕分割中来，房地产企业之间的竞争日趋激烈，在此情况下，口碑优势、品牌优势越来越成为房地产企业赢得竞争的关键，。当前，许多综合实力较强的房地产企业都把发展成熟的品牌管理体系、推行全面质量营销、发展高品质的服务体系作为提高自身竞争力的重要手段，以过硬的综合质量（建设质量和服务质量）打品牌，以品牌促口碑，从而建立长期的竞争优势。
（一）房地产全面质量营销概念
根据菲利普・科特勒（2001）《营销管理》一书中全面质量营销的描述：全面质量营销（即全面质量管理）是一个组织对所有生产过程、产品和服务进行一种广泛有组织的管理，以便不断地改进质量工作。房地产虽然具有自身一些独特特点，与普通产品存在很大的区别，但从营销类型上看也属于社会产品范畴，因此房地产全面质量营销可以从上述概念中去理解。本文认为房地产全面质量营销是某个房地产运营商对所有涉及房地产运营过程、建设过程和服务过程进行一种广泛有组织的管理，通过不断地改进综合质量工作，建立竞争优势的一种新的营销方法。
金融危机后，面临顾客需求的变化，房地产企业推行全面质量营销，注重运营质量和服务质量，来管理房地产项目的全过程，构建房地产开发企业质量营销体系，进行全程的跟踪和改进，这正是当下房地产开发经营企业构筑核心竞争力，提高企业综合素质和经营管理水平，提高市场竞争力的捷径和重要手段。
（二）房地产全面质量营销价值分析
房地产企业推行全面质量营销的目的是要为广大购房的顾客创造更多的价值，也即尽可能提高顾客让渡价值，这样才能使得顾客满意，在适当的价格下促成交易。营销理论中的顾客让渡价值理论，是指总顾客价值和总顾客成本之差。它告诉我们要提高顾客让渡价值，应尽力增加总顾客价值的同时千方百计地减少总顾客成本。我们可以借鉴这个方法来研究质量营销顾客价值问题。
在质量营销中，我所指的质量是一个广义的概念，是综合质量包括产品方面和服务方面。因此提高产品和服务的质量，势必会提高产品价值、服务价值、人员价值和形象价值，从而提高总顾客价值，请看下表1：
由此，我们用TCV代表总顾客价值,Q代表产品和服务质量，建立TCV=f（Q）的函数关系，也即质量和总顾客价值应该是呈现出一种正比例关系
因此，房地产企业必须遵循上述全面质量营销的规律，深入把握总顾客价值和质量的关系，从而，使其开发的房地产质量和运营服务质量达到更高水平，从而创造相对更高的总顾客价值，增强顾客对房地产营销的意识。
另一方面，我们为了创造更高的顾客让渡价值，就必须降低总顾客成本，也需要使产品和服务的质量达到高水平。对于房地产而言总顾客成本包括以下方面，请看下表2
本文认为总顾客成本总的可以归为两大类建造成本（货币成本等）和使用成本（时间、体力和精力成本）。建造成本（C1）与质量（Q）的关系为正比例关系。正所谓“一分钱一分货”，追求高质量的建筑外在价值，就会增加成本。而使用成本与质量的关系则为反比例关系。服务质量越好，则所需的时间、体力和精力成本自然越小。
总之，要成功地推行全面质量营销，就必须充分重视产品和服务质量，进而提高总顾客价值降低总顾客成本，使顾客让渡价值最大化，才能取得理想的顾客满意水平，激起顾客购房的冲动，让每个顾客从内心感觉到房地产置业的价值所在，触动顾客的理性思考，最终达成购房的行为，确保顾客作出正确的购房决策。房地产企业实施质量振兴，加强质量战略是企业生存与发展的前提。房地产要在面临重新洗牌的新经济背景下，在日益激烈的房地产市场占有一席之地，以更高层次市场为导向，以顾客购房的新需求为出发点，推行全面质量营销，这种新的营销认识不失为新环境下的一剂良方。
二、房地产低碳营销
（一）房地产低碳营销的内涵
低碳营销理念由来已久，低碳营销是在环境保护形势日益严峻的状况和低碳经济逐渐形成的驱动下产生的，它是指通过技术创新、管理创新、过程优化、新工艺开发等多种手段，尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展和生态环境保护双赢的一种发展模式。这一营销理念实际上提倡房地产整个运营过程以保护环境和节约能源为核心，一切以低碳准则来约束规范房地产运营的全过程。结合房地产这一特殊产品来看，实现低碳营销主要涵盖三个方面：一是房地产建设生产过程的低碳化，这是整个房地产低碳营销的起点和基础。它包括最初的规划设计、土地和建筑材料的使用、建设过程、装修过程等各个环节均考虑环境保护、节约能源、有利于创造消费者舒适自然的人居环境；二是房地产流通过程的低碳化。主要指房地产推广过程中所体现的低碳意识和行为。例如采用低碳展示、实行低碳定价、运用房地产低碳标识，进行低碳推广宣传，建立低碳专营销售中心等；三是房地产消费过程的低碳化。房地产低碳营销的目标就是要满足广大购房者对低碳置业的需求。购房者对低碳置业的需求包含两个层次：一方面是购房者对影响自身健康的低碳环境和低碳居住空间的需求，另一方面是满足购房者日益增强的低碳意识和精神需求。
（二）房地产低碳营销策略
对于房地产企业来说，生产低碳建筑是实施整个低碳营销的关键所在。那么房地产行业的低碳产品，就是有利于环境保护和消费者身心健康的房地产商品，当然也包括提供的低碳服务。它除了要遵循市场营销的产品策略外，还要着满足额外的一些要求。主要着眼于一下几方面：1、房地产商品更安全、健康、舒心，充满人性化设计。2、使用时不会造成环境污染，最好还能促进环境改善。3、在建设和装修过程中符合环保和节约能源的要求。3、建筑原材料最好是可再生的替代原材料，尽量不使用不可再生资源，剩下的建筑废料最好能回收再利用。4、房地产企业应该形成一套严格的低碳制度。
实施低碳营销，房地产企业的价格策略方面，在定价时要把低碳成本计算在建设费用之内。由于建筑科学技术的发展，据测算，房屋的建造成本只占到房价的20%-30%，因此不会对提高房价有太大的影响。房地产企业应积极宣传提倡低碳价值，让购房者认识到物超所值。
由于低碳建筑的品质与非低碳建筑有很大的不同，但很难从外观上区分。房地产企业实施低碳渠道策略，要另辟蹊径别出心裁，选择专门的分销渠道，来促进低碳房产的流通。在市场发育成熟的地方，应尽量选择低碳声誉好的房地产商，在市场发育不成熟的地方，应积极做好中间的低碳环保措施。在整个低碳推广中应执行相应的监督、管理和维护措施。
低碳促销措施就是房地产企业围绕低碳产品而开展的各项促销活动。房地产企业低碳促销的核心就是通过充分的信息传递，来树立房地产企业和房产的低碳形象。同时，企业应该在房产促销过程中宣传低碳环保和健康居住的观念，从而提高社会公众的低碳意识。
综上所述，任何一个营销理念的盛行，要看其所处的具体经济社会背景和特定的行业来决定，本文所探讨的两种房地产营销理念是对当前房地产实践发展过程中及当前金融危机后所作出的大胆预测，因此，有可能随着大环境背景的变化适时发生新的变化。第一种理念-房地产全面质量营销主要是从房地产的功能性方面来分析顾客价值，以及应该贯彻的一些相应的营销价值取向；第二种理念-房地产低碳营销理念则主要从房地产的感官性方面来剖析顾客价值，从而又得出另一个角度的营销价值取向。这样便依据房地产这一特殊行业，从感官和功能上分别得到了两个完全不同的营销努力方向，比较完整地获得房地产企业营销运营中面对当前环境的一些解决营销困惑的思路。由于房地产具有典型的地域性特征，在房地产实践中，房地产企业应该根据所在城市或者区域的发展水平、人口特征等客观因素，充分融合这两种营销理念，针对购房者的功能需求和感官需求开展营销，必将能够获得巨大的成功。
参考文献：
[1]冯正平：《图解市场营销管理》第282-285页，[北京]中国人民大学出版社2004年11月版
购物车(0)