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关键词：投资决策；造价；控制
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：
1投资决策阶段对造价的影响
投资决策是指选择和决定投资行动方案的过程，对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较和判断，并进而做出决定和选择的过程。因此，正确的投资行动来源于正确的项目投资决策，项目决策的正确与否，直接关系到其建设的成败，关系到造价的高低和投资经济效果的好坏，因此，正确的决策是合理的确定与控制造价的前提。
1.1投资决策阶段控制工程造价的意义
投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。首先，投资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设项目计划投资数额的关键。不论何种项目，其前期工作的核心是编制符合实际的投资估算值，正确确定投资估算值，对于以后控制初步设计概算、施工图预算，实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。其次，相对于建设项目的其他后续工作来说，投资决策阶段控制造价，对建设项目经济效果好坏的影响最大。因此，在此阶段控制工程造价，对整个建设项目来说，节约投资的可能性最大。在项目的建设过程当中，节约投资的可能性是随着建设过程的进展而不断减少。图4-1是表明建设各阶段节约投资可能性的曲线，从中可以看出投资阶段进行造价控制的重要性。图4-2是建设项目各阶段对项目经济性的影响程度，可以看出，决策阶段控制造价对项目经济性的影响高达95%~100%。
1.2投资决策阶段影响工程造价的主要因素
1.2.1建设项目所处地区的选择
由于各地经济发展水平存在较大差异，其土地、劳动力、和建筑材料的价格也存在较大的差异，即使在同一地区，城市的各种价格也会明显高于郊区和农村，土地价格也会有很大不同，从而影响到工程造价。
1.2.2建设项目所处位置的选择
一个建设项目所处区位对造价有着重大影响，在城市繁华的市中心投资与新开发区投资项目的土地价格会有很大差异，施工费用也会有所增加。区位因素包括交通便捷性、临街状况、周围环境等方面。同一区位，对不同类型的建设项目会有不同的影响。
图4-1 建设项目各阶段节约投资可能性曲线图 图4-2建设项目各阶段对项目经济性的影响程度
1.2.3建设项目建设标准与建设规模
五星级酒店要比三星级的酒店的造价高出50%左右，高级公寓造价是普通住宅造价的一倍以上，这些都说明建设标准对造价有着重要影响。同理，建设规模也一样影响工程造价，要根据实际合理确定项目的规模，项目的规模与生产效益之间也符合边际效益递减原理。因此，要合理确定工程的建设规模与建设标准。
1.2.4建设规划设计方案的选定
投资决策阶段建设项目规划设计方案的选定对工程造价的影响也很大。建设项目是选择高层低密度还是多层高密度、结构类型是钢结构还是钢筋混凝土结构等，都对工程造价起着决定作用。
1.2.5主要设备选用
工业建设项目的设备投资有时会超出建筑安装工程的投资，在现代社会中，智能型办公大楼或酒店项目的设备费用也非常昂贵，因此，在满足功能要求和不增加使用过程中的维修费用的情况下，如何就需要的各种设备的各种价格进行比较选择，会对造价有一定影响。
2 决策阶段造价的确定
2.1项目决策阶段造价估算的层次
投资决策过程，是一个由浅入深，不断深化的过程，依次可分为若干个工作阶段，表3-1。
项目决策阶段的造价估算 表2-1
2.2国内外常用估算方法
投资决策阶段造价的确定主要通过可行性研究对项目进行科学的论证，对各方案进行技术经济分析选出最优方案以后，根据以往类似工程的估算指标进行投资估算，确定工程的投资额。传统的投资估算有以下几种方法：
2.2.1静态投资估算方法
⑴资金周转率法。其公式为：
资金周转率 = 年销售总额/总投资=（产品的年产量×产品单价）/总投资
投 资 额 =（产品的年产量×产品单价）/资金周转率
这种方法比较简单，但精确度较低，一般用于投资机会研究或项目建议书阶段。
⑵生产能力指数法。其公式为：
式中：——已建类似项目或装置的投资额；——拟建项目或装置的投资额；
——已建项目或装置的生产能力；——拟建项目或装置的生产能力；
—— 不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的总和调整系数；
——生产能力指数，。
其中n取值是按照拟建和已建项目的生产规模相差的大小来确定的。采用此种方法，计算简便，速度快；但要求类似工程资料可靠，条件基本相同，否则误差较大。
此外，还有比例估算法、系数估算法，其估算精度都不是很高。对于房屋、建筑物等单项工程，常采用指标估算法，根据编制的各种具体的投资估算指标，进行单位工程的投资估算，在此基础上，汇总出单项工程的投资额。采用此种方法时，一方面要注意，套用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异时，应加以必要的调整或换算；另一方面要注意，使用的指标单位应密切结合每个单位工程的特点，能正确反映其设计参数，不要盲目单纯的套用一种单位指标。
2.2.2动态投资估算。
涨价预备费，建设期贷款利息及固定资产投资方向调节税等的估算要计算资金的时间价值。铺底流动资金常按流动资金的一定百分比来确定，大约为30%左右。流动资金的估算有两种方法一种是扩大指标估算法，另一种是分项详细估算法。
2.3决策阶段投资估算的确定
2.3.1投资估算的确定
总投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算。具体的费用估算方法见图3-3所示。
图2-3决策阶段投资估算及方法
T—固定资产投资；L—流动资金;C1—已建类似项目投资额；Q2—拟建项目生产能力；n—生产能力指
数；Q1—拟建项目的生产能力；f—不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数
由以上投资估算方法可见，影响投资估算精确度的关键有三个：一是可行性研究中建设方案的确定。建设方案直接决定拟建项目生产规模、建筑标准与功能要求。二是类似工程造价资料的选取与资料的可靠性。三是投资估算方法的选取，确定投资估算的方法有很多，有的简便易行，但其精度却得不到保证，因此，准确确定投资额，估价方法很重要。
2.3.2投资估算在造价控制中的作用。
【关键词】应收账款 管理措施 建议
如今的企业大部分都希望自己的产品是现销的，但是如今社会竞争如此激烈，为了稳固自己的客户群、增加产品销量、开发新市场新客户、减少自己的货存量和管理费用、增加企业的收入，这些都不得不向一些客户采用赊销的方法。赊销是有两面性的，一方面能为公司带来上面的好处，另一方面也会给公司带来一些风险比如坏账、公司信用度等。企业的流动资产主要是依靠应收账款来实现的，应收账款占据着流动资产很大的一部分。如果应收的账款因为客户的拖欠，时间越久收回难度就越高甚至无法收回，这就会导致企业资金流出现问题，使得企业整体运转不灵活。因此，应收账款的管理是每个企业都需要重视的问题。
一、应收账款管理的目标
应收账款作为企业的资金流和企业的产销密不可分，企业想用应收账款来进行促销增加销售量，增加市场占有率，但是又担心因为应收账款的存在，导致企业资金运转不灵、坏账等问题。企业应收账款管理的目标就是如何去处理好这类问题。首先要建立一个信用政策，在这基础上估算对于销售带来的盈利和所要担负的成本之间做一个权衡比较。只要增加的收益大于担负的成本时，就可以实行这样的信用政策。企业应收账款的管理也是属于财务管理的范畴，制定一个科学合理的信用政策要依据企业的信用度和企业的实际经营情况来做参考。
二、不适当的应收账款管理所产生的问题
第一，企业的经济效益受到影响。企业每做成一笔销售，发出产品，开出发票但不一定能马上收回货款，在销售过程中会产生一些费用比如销售费用、税金和年内所得税等。有时一些应收账款要跨年才能收回，这就需要企业自行垫付。如果企业垫付的税款和资金占用了大部分流动资金的情况下，会使企业资金出现问题，影响企业在生产和销售的经营，企业整体的经济效益受到影响。
第二，企业的销售量和资金收入不一致。我国企业实行的是应收应付制度，就算是赊销的也记录在当期收入里面。所以企业统计增加的利润和实际所收的现金是不一致的。因此，应收账款的存在只是增加了企业在账面上的收入和销售成果，也增加了企业的资金风险。
第三，企业的现金不能得到有效的发挥。赊账表面上能给企业带来较高的利益，但是并没有增加企业的现金，企业还必须用现有的流动资金去垫付赊销所带来的各种税费，这样使得企业有限的流动资金不能得到很好的发挥。
三、制定有效的应收账款管理措施
（一）加强管理企业的信用政策，认真调查客户的资信情况
1.加强管理企业的信用政策。赊销所带来的真正风险在于企业本身的管理而不是由于客户带来的风险。只有制定出一套科学合理的信用政策，才能尽可能降低坏账的发生。信用政策的制定包括三方面：（1）信用标准。指客户要达到企业信用交易所具有的基本条件。如果客户没有达到这个标准是不能享受企业的信用或者只能享有其他优惠政策。根据信用的标准企业可以把客户分等级，根据等级来区别客户是否满足企业的信用。企业在制定信用标准时要根据市场的因素来决定，首先，看竞争对手，如果对方的实力比自己强，那就应该降低一点信用标准。其次，看企业自身经济能力，如果企业能承担比较大的风险时，可以适当降低标准来吸引更多的客户，争取更多资源来扩大市场。最后，看顾客的资本信用度，按顾客的资信度给予客户不同的信用标准，当顾客面临风险时企业自身也能更好的应对。（2）信用条件。当企业要实施优惠政策时，必须要制定详细的信用条件。这些信用条件包括商品折扣、折扣期限和信用期限。信用期限的增加可以增加企业的销售，为企业带来更多的利益。如果胡乱增加期限也有可能导致企业在创造利益的同时被增加的费用所抵消，使企业的利润降低。商品折扣指企业在商品上给予客户降低价格所做的优惠。而折扣期限要根据商品所带来的金钱损失要低于银行贷款利息来定。（3）收账政策。企业制定的收账政策分两方面：积极和消极的收账政策。积极的政策可以增加企业的现金流动，降低对应收账款的投资和坏账的几率，但会额外增加收账成本。消极的政策会降低收账成本，但会增加应收账款的投资和坏账损失。所以企业对收账政策要根据市场的需求科学合理地进行设计安排。
2.认真调查好客户的资信情况。只有对客户的资信情况基本掌握了，企业才可以对客户实行信用政策，资信主要包括客户的经济能力、自身能力、固定资产，需要了解客户这些资料可以从以下几个方面进行：（1）公司财务报表。这是最直接最快捷的了解客户的经济能力的方式，通过报表可以反映出客户的资产流动和资金能力的比率，进而可以判断企业的经济能力、资产条件的好坏，便于企业对应收账款是否提高或降低投资的决定。（2）国家每年对企业信用核查评级的报告。要了解这方面的信用报告可以通过当地的工商企业管理部门进行咨询，或者通过银行金融部门和税务部门了解企业的纳税情况和企业的注册资金，生产经营能力和销售能力，看是否有不良行为来判别企业的信用度资信等。
企业对上面的调查结果进行分析后，就能初步的客户做一个系统的信用等级评价，建立一个客户系统，除了基本客户信息以外还需要记录客户的企业整体情况比如财务、资金实力和以前交易记录等。记录好这些信息后就能对每一个客户进行信用分级。因为企业是发展的每一年的情况都是不一样的，所以需要每年都进行复查核实每一年企业的最新进展以便进行动态系统管理。
3.结算方式的选择。只有对客户做了详细的信用调查后才能选择合适的结算方式，正确的结算才能让企业及时地收回款项以便企业对于资金的合理安排利用。根据企业的盈利情况做调整，对于经济效益好的客户可以放宽信用政策委托收款的结算方式都行，而盈利较差的客户应该选择现金或支票的方式进行结算。这样针对每个企业的情况进行判断选择合适的结算方试可以降低企业应收账款的风险。
（二）做好应收账款的日常管理工作
1.对应收账款做详细的分类。企业要管理好自己的应收账款项目，要在总账款下做详细的分类，按前面做好的客户信用等级做记录，设置详细的客户账目列表，与客户的交易来往情况、交易次数等要保证在记录的时候客户的信息是真实可靠完整的。在账款记录中还要注意双方交易过程中有关销售的现金回扣、货物的退款、运费等因素。只有这些情况全都掌握了以后才能更好维护应收账款项目的完整性，便于企业进行管理，对提高企业生产销售提供参考有利于促进企业的经营管理。
2.企业设立特有的信用管理部门。应收账款如果管理不利产生坏账会给企业带来资金的损失，收款时间太长不利于企业资金流动。因为，企业需要设立一个信用管理部门，针对客户进行信用调查通过当地有关部门调取相关信息，核心客户的信用评价和经济能力，对应该账款及时进行催收加快资金回笼。需要特别注意的是，设立特有的信用管理部分要与销售部门或相关岗位进行区别，使得这些部分互相合作又相互制约。这样企业才能控制好客户的信用管理，减少坏账风险。
3.企业应建立严谨的坏账核销制。由于赊销的存在才会产生应收账款，而只要是应收账款都会有坏账的风险。如果产生坏账就需要与当时收益进行对比，在收益中扣除掉坏账的扣失，这样就使得企业的资产减少。从谨慎原则上来说，对坏账的处理方式有两种方式：核销法和相抵法。两者对比，相抵法更符合企业长久的利益。企业只有实行严谨的坏账核销制度，才能更好地对损失进行估算，积极的做好准备，使企业更好地健康发展下去。
（三）做好应收账款的事后管理工作
1.设定一个专门处理应收账款的部门。以前企业的应收账款都是由销售部人员进行管理，导致销售人员缺乏管理控制这方面的细节，让销售部来管理并不适合。有些人士认为由会计部门来管理，虽然会计人员对账务比较了解，但是不了解客户的具体情况，这样也不适合。而应收账款是在企业管理中占据着比较重要的地位，应收账款的管理也能体现出企业信用政策实施情况。因此，在企业所有的部门中应当设立这样一个研究信用政策，为企业和客户制定营销方法的部门机构进行管理应收账款，制定符合企业发展的信用制度。
2.实行定期对账政策。企业应该合理安排对账工作，按业务时间前后和业务量来定期对一些应收账款双方对明细账都进行核查核对，核对完成由双方进行签字盖章，作为以后对账的依据，避免发生错误。
3.对应收账款进行风险评估。企业中存在的应收账款，都应尽量提早或者按期收回。如果遇到不能及时收回的账款，必须做好风险评估，设法把应收账款的风险降至最低。下面通过两方面来对应收账款进行梳理：（1）应收账款是如何产生的。一种情况是客户自身资金不足想由赊账的方式进货，这些客户付款的时间都会比较长，这也加重了企业自身的成本，因此对于这类的应收账款要特别标注作重点维护管理。另一种情况是客户的现金因自身情况拿不出来，暂时用其他资产做抵押或者找担保人担保的这类应收账款，安全性比较稳定，可以作为一般管理。还有最后一种情况由于企业给客户发货时因为路程、天气、交通等其他因素，导致客户没有及时收到货而产生的应收账款，这类特殊情况的应收账款安全性最高，客户收到货后能及时汇款的可以不进行管理只需进行日常维护。（2）从应收账款的时间长短来进行分析。正常情况下，应收账款拖的时间越久，收回的概率就越低风险就越高。企业可以对应收账款按时间来进行分类，标注轻重缓急以便于管理。
（四）完善企业内部的控制制度
企业应收账款的金额关系着流动资金的状况，而流动资金关系着企业的生产、销售以及企业的决策，所以企业的内部控制制度要严格管理，包括几个方面：
1.岗位交替和责任分离。岗位交替由两人或多人在一个岗位，如果遇到一个人不能及时上岗可以由另一人补上。责任分离可以防止企业员工进行。
2.建立完整的坏账消除程序。如遇到债务人破产或者死亡经过核实确无经济能力偿还的这类应收账款。企业要专门进行登记并定期核对，避免企业人员私自贪污。
3.建立赊销监督制度。企业赊销的对象应该由企业信用部门开会决定，个人没有权利来决定赊销的对象和数量。
参考文献
[1]刁凤华.企业应收账款管理问题与对策〔J〕.科技信息（学术版），2007（15）.
[2]周茵.企业应收账款的管理〔J〕.当代经济，2007（07）.
[3]黄德春.基于风险防范的应收账款管理模式探讨[J].财会通讯（理财版）.2008（08）.
[4]曾维君.应收账款的信用风险管理研究[J].西华大学学报（哲学社会科学版）.2006（06）.
第一章 总论
一、市政工程项目背景
1.项目名称
2.承办单位概况
3.市政工程项目可行性研究报告编制依据
4.市政工程项目提出的理由与过程
二、市政工程项目概况
1.市政工程项目拟建地点
2.市政工程项目建设规模与目的
3.市政工程项目主要建设条件
4.市政工程项目投入总资金及效益情况
5.市政工程项目主要技术经济指标
三、项目可行性与必要性
四、问题与建议
第二章 市场预测
一、市政工程产品市场供应预测
1.国内外市政工程市场供应现状
2.国内外市政工程市场供应预测
二、产品市场需求预测
1.国内外市政工程市场需求现状
2.国内外市政工程市场需求预测
三、产品目标市场分析
1.市政工程产品目标市场界定
2.市场占有份额分析
四、价格现状与预测
1.市政工程产品国内市场销售价格
2.市政工程产品国际市场销售价格
五、市场竞争力分析
1.主要竞争对手情况
2.产品市场竞争力优势、劣势
3.营销策略
六、市场风险
第三章 资源条件评价
一、市政工程项目资源可利用量
二、市政工程项目资源品质情况
三、市政工程项目资源赋存条件
四、市政工程项目资源开发价值
第四章 市政工程项目建设规模与产品方案
一、建设规模
1.市政工程项目建设规模方案比选
2.推荐方案及其理由
二、产品方案
1.市政工程项目产品方案构成
2.市政工程项目产品方案比选
3.推荐方案及其理由
第五章 市政工程项目场址选择
一、市政工程项目场址所在位置现状
1.市政工程项目地点与地理位置
2.市政工程项目场址土地权所属类别及占地面积
3.土地利用现状
二、市政工程项目场址建设条件
1.地形、地貌、地震情况
2.工程地质与水文地质
3.气候条件
4.城镇规划及社会环境条件
5.交通运输条件
6.公用设施社会依托条件(水、电、气、生活福利)
7.防洪、防潮、排涝设施条件
8.环境保护条件
9.法律支持条件
10.征地、拆迁、移民安置条件
11.施工条件
三、市政工程项目场址条件比选
1.市政工程项目建设条件比选
2.市政工程项目建设投资比选
3.市政工程项目运营费用比选
4.市政工程项目推荐场址方案
5.市政工程项目场址地理位置图
第六章 市政工程项目技术方案、设备方案和工程方案
一、市政工程项目技术方案
1.市政工程项目生产方法(包括原料路线)
2.市政工程项目工艺流程
3.市政工程项目工艺技术来源
4.推荐方案的主要工艺(生产装置)流程图、物料平衡图，物料消耗定额表
二、市政工程项目主要设备方案
1.市政工程项目主要设备选型
2.市政工程项目主要设备来源(进口设备应提出供应方式)
3.市政工程项目推荐方案的主要设备清单
三、市政工程项目工程方案
1.市政工程项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案
2.市政工程项目矿建工程方案
3.市政工程项目特殊基础工程方案
4.市政工程项目建筑安装工程量及“三材”用量估算
5.市政工程项目主要建、构筑物工程一览表
第七章 市政工程项目主要原材料、燃料供应
一、主要原材料供应
1.市政工程项目主要原材料品种、质量与年需要量
2.市政工程项目主要辅助材料品种、质量与年需要量
3.市政工程项目原材料、辅助材料来源与运输方式
二、燃料供应
1.市政工程项目燃料品种、质量与年需要量
2.市政工程项目燃料供应来源与运输方式
三、主要原材料、燃料价格
1.市政工程项目原材料、燃料价格现状
2.市政工程项目主要原材料、燃料价格预测
四、编制主要原材料、燃料年需要量表
第八章 总图、运输与公用辅助工程
一、市政工程项目总图布置
1.平面布置
2.竖向布置
(1)场区地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3.总平面布置图
4.总平面布置主要指标表
二、市政工程项目场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
三、市政工程项目公用辅助工程
1.市政工程项目给排水工程
(1)给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案
(2)排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施
2.市政工程项目供电工程
(1)供电负荷(年用电量、最大用电负荷)
(2)供电回路及电压等级的确定
(3)电源选择
(4)场内供电输变电方式及设备设施
3.市政工程项目通信设施
(1)通信方式
(2)通信线路及设施
4.市政工程项目供热设施
5.市政工程项目空分、空压及制冷设施
6.市政工程项目维修设施
7.市政工程项目仓储设施
第九章 市政工程项目节能措施
一、节能措施
二、能耗指标分析
第十章 市政工程项目节水措施
一、节水措施
二、水耗指标分析
第十一章 市政工程项目环境影响评价
一、场址环境条件
二、项目建设和生产对环境的影响
1.市政工程项目建设对环境的影响
2.市政工程项目生产过程产生的污染物对环境的影响
三、环境保护措施方案
四、环境保护投资
五、环境影响评价
第十二章 市政工程项目劳动安全卫生与消防
一、危害因素和危害程度
1.有毒有害物品的危害
2.危险性作业的危害
二、安全措施方案
1.采用安全生产和无危害的工艺和设备
2.对危害部位和危险作业的保护措施
3.危险场所的防护措施
4.职业病防护和卫生保健措施
三、消防设施
1.火灾隐患分析
2.防火等级
3.消防设施
第十三章 市政工程项目组织机构与人力资源配置
一、市政工程项目组织机构
1.市政工程项目法人组建方案
2.市政工程项目管理机构组织方案和体系图
3.市政工程项目机构适应性分析
二、市政工程项目人力资源配置
1.生产作业班次
2.劳动定员数量及技能素质要求
3.职工工资福利
4.劳动生产率水平分析
5.员工来源及招聘方案
6.员工培训计划
第十四章 市政工程项目实施进度
一、市政工程项目建设工期
二、市政工程项目实施进度安排
三、市政工程项目实施进度表(横线图)
第十五章 市政工程项目投资估算
一、市政工程项目投资估算依据
二、市政工程项目建设投资估算
1.市政工程项目建筑工程费
2.市政工程项目设备及工器具购置费
3.市政工程项目安装工程费
4.市政工程项目工程建设其他费用
5.市政工程项目基本预备费
6.市政工程项目涨价预备费
7.市政工程项目建设期利息
三、市政工程项目流动资金估算
四、市政工程项目投资估算表
1.市政工程项目投入总资金估算汇总表
2.市政工程项目单项工程投资估算表
3.市政工程项目分年投资计划表
4.市政工程项目流动资金估算表
第十六章 市政工程项目融资方案
一、市政工程项目资本金筹措
二、市政工程项目债务资金筹措
三、市政工程项目融资方案分析
第十七章 市政工程项目财务评价
一、市政工程项目财务评价基础数据与参数选取
1.财务价格
2.计算期与生产负荷
3.财务基准收益率设定
4.其他计算参数
二、市政工程项目销售收入估算(编制销售收入估算表)
三、市政工程项目成本费用估算(编制总成本费用估算表和分项成本估算表)
四、市政工程项目财务评价报表
1.市政工程项目财务现金流量表
2.市政工程项目损益和利润分配表
3.市政工程项目资金来源与运用表
4.市政工程项目借款偿还计划表
五、市政工程项目财务评价指标
1.市政工程项目盈利能力分析
(1)项目财务内部收益率
(2)资本金收益率
(3)投资各方收益率
(4)财务净现值
(5)投资回收期
(6)投资利润率
2.市政工程项目偿债能力分析(借款偿还期或利息备付率和偿债备付率)
六、市政工程项目不确定性分析
1.市政工程项目敏感性分析(编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图)
2.市政工程项目盈亏平衡分析(绘制盈亏平衡分析图)
七、市政工程项目财务评价结论
第十八章 市政工程项目国民经济评价
一、市政工程项目影子价格及通用参数选取
二、市政工程项目效益费用范围调整
1.市政工程项目转移支付处理
2.市政工程项目间接效益和间接费用计算
三、市政工程项目效益费用数值调整
1.市政工程项目投资调整
2.市政工程项目流动资金调整
3.市政工程项目销售收入调整
4.市政工程项目经营费用调整
四、市政工程项目国民经济效益费用流量表
1.市政工程项目国民经济效益费用流量表
2.市政工程项目国内投资国民经济效益费用流量表
五、市政工程项目国民经济评价指标
1.市政工程项目经济内部收益率
2.市政工程项目经济净现值
六、市政工程项目国民经济评价结论
第十九章 市政工程项目社会评价
一、市政工程项目对社会的影响分析
二、市政工程项目与所在地互适性分析
1.市政工程项目利益群体对项目的态度及参与程度
2.市政工程项目各级组织对项目的态度及支持程度
3.市政工程项目地区文化状况对项目的适应程度
三、市政工程项目社会风险分析
四、市政工程项目社会评价结论
第二十章 市政工程项目风险分析
一、市政工程项目主要风险因素识别
二、市政工程项目风险程度分析
三、市政工程项目风险防范和降低风险对策
第二十一章 市政工程项目可行性研究结论与建议
一、市政工程项目推荐方案的总体描述
二、市政工程项目推荐方案的优缺点描述
1.优点
2.存在问题
3.主要争论与分歧意见
三、市政工程项目主要对比方案
1.方案描述
2.未被采纳的理由
四、结论与建议
第二十二章 附图、附表、附件
一、附图
1.市政工程项目场址位置图
2.市政工程项目工艺流程图
3.市政工程项目总平面布置图
二、附表
1.市政工程项目投资估算表
(1)市政工程项目投入总资金估算汇总表
(2)市政工程项目主要单项工程投资估算表
(3)市政工程项目流动资金估算表
2.市政工程项目财务评价报表
(1)市政工程项目销售收入、销售税金及附加估算表
(2)市政工程项目总成本费用估算表
(3)市政工程项目财务现金流量表
(4)市政工程项目损益和利润分配表
(5)市政工程项目资金来源与运用表
(6)市政工程项目借款偿还计划表
3.市政工程项目国民经济评价报表
关键词：世界银行；项目经济评价方法；特点
中图分类号：F832.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-01
世界银行为各发展中国家的金融开发公司编了一本指导其进行项目经济评价的小册子，他们称之为“蓝皮书”，以后有对此小册子进行了充实完善，并定名为“DFC”项目财务评价和经济收益率计算导则，“导则”内容应能正式反映该行观点，并可以此更清楚了解该行评价方法的一些特点，现简单介绍如下：
一、财务分析
世行项目评价方法也可以分为两个层次，首先进行财务评价，然后进行经济评价，在财务评价中首先进行财务预测，然后再做财务分析。
在财务预测中，需编制出三个主要报表，即损益表，资产负债表和资金平衡表，在编此三表必须首先作基础投资估算，流动资金估算，经营成本估算，并将这些估算结果制成表格。财务预测主要目的大约有三：(1)为制定正确的筹资规划服务；(2)反映项目不同时期的财务演变状态；(3)为财务分析提供资料。完成此三个目的并不需要在项目全过程中进行财务预测，一般只要达到财务稳定时就可以了，通常是从项目实施到项目稳定这段时间，(即投产后3-5年)，正常生产后企业债务负担已经缓解，财务收支已趋稳定，所以可以不再预测。这一段时间框架是与财务分析(主要是指财务收益率计算)不相同的，财务分析必须按项目全过程(项目实施期加经济寿命期)，将超出预测时间的资料按正常生产时间延伸。
财务分析最主要的是根据财务预测资料编制全过程的年度财务现金流量表，并以此计算财务净现值或财务内部收益率。通常以财务收益率作为财务评价基本指标，净现值仅作为方案比较使用，财务收益率可根据需要按自有资金(或股本资金)和国内资金计算，这样，当然应从现金流量中剔除借贷资金，国外资金及债务偿还和流出国外的收益。除财务收益外，还可以进行财务比率分析，直接外汇效果分析，这些分析可根据需要而定，但盈亏平衡分析和敏感性分析则是不可缺少的内容。
财务预测和财务分析对改扩建项目必须在有/无对比基础上计算增量财务收益率，只有增量财务收益率才是评价此类项目的适当指标。
财务评价的基本特点在于对不同价格的使用，即在财务预测中考虑通货膨胀的价格变动因素，这样，做出的预测才能比较接近实际，如投资估算，资金筹借等如不考虑通货膨胀，则不可避免在项目实施中出现资金缺口，但在财务分析时又必须消除通货膨胀，因随着时间的推移，通货膨胀的积累影响将过份夸大地增大现金流量。
二、经济评价
经济评价是在财务评价的基础上对按实际价格估算的基建投资，流动资金，经营成本中的各项投入物和产出物用边界价格换算，并剔除税金，利息等内部转移支付，然后编制经济现金流量表，计算经济收益率，根据需要还可进行有效保护分析及国内资源成本计算。国内资源成本即我国常用的经济换汇成本，表示项目的国际竟争能力。
有效保护是指政府在进出口关税等方面所采取的一些措施，以避免本国经营者免遭国外竞争者损害。保护的定量化可用有效保护系数来衡量，有效保护系数为产品按国内价格与按边界价格增值之比。
对于经济收益的计算，最关键的是对投入物和投产出物的价格调整，世界银行方法是对非贸易货物采取向下调整到边界价格，因而回避了使用影子汇率的困难，但必须有一系列转换系数，所谓转换系数就是边界价格(到岸价或离岸价)对国内市场价格之比。这与我国目前所说的转换系数在概念上是不相同的，我国的转换系数是从货物的稀缺而言的，它是根据国内投入产出测算的，不涉及国内与国际市场价格的差价。
对于一个完全自由开放的自由贸易国家，国内市场价格是与国际市场价格挂钩的，其差价仅在进出口关税(如忽略国内运杂费)，因此，转换系数必然小于1，这与我国情况不完全相同，我国价格一般与国际市场价格挂钩，并且存在着价格管制、补贴、定量供应等多种原因使价格扭曲，所以转换系数就不一定小于1，这从该工作人员对我国作的案例分析可以说明。
严格说，转换系数只是对可贸易货物才是存在的，真正非贸易货物不存在进出口，所以也不存在转换系数，但任一非贸易货物，不管按边界成本或按消费者支付愿意定值，从理论上进行无限次分解，将绝大部分转变为贸易成分，因此扔可求得边界价格。
只有对次要非贸易物才直接使用转换系数，将其转换成边界价格，对占比例较大的非贸易物一般应先进行分析，分解可进行两轮，分解后仍为非贸易物，同时有不占主要地位，则可用转化系数换算。
可贸易货物的边界价格，最好直接研究进出口资料，并且这种资料应是最近的进易行情，即到岸价或离岸价，并进行国内杂运费调整。如果此可贸易物不占重要地位(在总投入或总产出物中所占份额不大)，也可按已知转换系数计算。对完全开放的自由贸易国家，边界价格可以从国内市场价格和已知关税率算得，但这不适用于我国。
不论可贸易物或非贸易物，其价值在现金流量表中都必须以一种货币表示，通常是按本国货币，汇率按官方汇率，如国内外存在较大通货膨胀率差额，则可采取两种方法，一是逐年调整汇率，二是逐年调整转换系数。如维持俩者均不变，通常是站不住脚的，这可由敏感性分析验证。
三、几个问题的讨论
1.通货膨胀的考虑
在财务评价中考虑通货膨胀后作出的财务预测将更切实际，能更正确的反映项目实施中的财务状况，如投资估算，资金筹划，成本预测等都可更为准确，避免发生资金短缺，影响项目实施计划。同事可作出更准确的财务比率分析或流动性分析，以检验资金结构的合理性。也可更准确的进行盈亏平衡分析，判断企业风险。所以，这是此种评价方法的主要特点。
2.经济评价的深度
本经济评价基础是按经合组织方法，不论从分析深度和广度看，都是比较粗浅的，最多只相当于工发组织。方法的第二阶段，对一个国家经济资源的合理配置，如果只从经济效率作为评价的唯一目标，未免对于片面，即使对于经济效益也要考虑安全，如对外部效果就完全忽略了，至于分配、储蓄、就业等重要目标，也未做任何反映，因此，如按这种方法进行项目评价对国家，社会的发展作用将是有限的。
3.关于折现率
不论财务评价或者经济评价所用折现率，都笼统说按资金机会成本，至于如何具体确定，未加说明，这不便于实际使用。对于经济评价，如果折现率就是资金机会成本，从理论上讲，未免过于简单。按工发组织观点，只有在最佳增长条件下，资本的边际产生率才是社会折现率。
4.盈亏平衡分析
就申请国际金融公司融资而言，没有一个标准的格式。希望开办新企业或扩展现有业务的公司或企业家（国内或国外）均可直接与国际金融公司取得联系。最佳的办法是阅读如何申请融资，并提交投资建议书。
可向国际金融公司部门及行业局、位于华盛顿总部的国际金融公司地区局，或离拟议项目所在地最近的国际金融公司驻当地办事处提交投资建议书。
为了解向哪个部门提交投资建议书，请阅读国际金融公司的组织结构和投资业务。
投资建议书应包括以下初步信息：
1.项目简介
2.项目发起单位、项目管理和技术援助：
项目发起单位的历史和所从事的行业，包括财务信息。
拟议的管理安排以及管理人员的姓名和履历
描述技术性安排和其他外部援助（管理、生产、销售、财务等）
3.市场与销售：
基本市场定位：当地、全国、地区或出口。
预计的生产规模、单价、销售目标以及拟议企业所占的市场份额
产品的潜在用户和使用哪些销售渠道
目前产品的材料供给来源
今后的竞争和是否存在可替代产品满足市场需求的可能性
关税保护或影响到产品的进口管制
决定市场潜力的关键因素
4.技术可行性、人力、原材料和环境:
简要介绍生产过程
评述特殊的技术复杂程序和对技巧和特殊技能的需求
潜在的设备供应商
是否具备人力和基础设施（交通、通讯、电力、水等）
根据几大支出类别细分预计的运营成本
原材料的来源、成本和质量以及与辅助行业的关系
对所需原材料进口的管制
考虑供应商、市场、基础设施和人力因素后所拟议的厂址
与其他所知的工厂相比，拟议工厂的规模
潜在的环保问题以及如何解决这些问题
5.投资规定、项目融资和收益：
估算项目总成本、细分为土地、建筑、安装设备和流动资金，列明外汇占多少比重
拟议的企业财务结构，列明股本和债务融资的预计来源和融资条件
国际金融公司融资种类（贷款、股本、准股本、几种金融产品的结合等）及数额
预期财务报表、利润率和投资收益
影响利润率的关键因素
6.政府的支持和规章条例：
从政府经济发展和投资规划角度介绍项目.
政府为项目提供的具体优惠和支持措施
预计项目对经济发展的贡献
关键词：建设项目；可研报告；投资估算
Abstract: the investment estimate is reasonably determine the construction projects of investment based on scientific and effective method, objective, correctly, and rapidly to engineering investment to carry on the forecast, is the main content of the feasibility study, and also one of the feasibility report of audit, to the project implementation project and provide a basis for the important content. The author discusses the government investment projects in the audit of the work practice, how to do well the work of project investment estimation is discussed.
Keywords: construction projects; Feasibility report; Investment estimation
中图分类号：C31文献标识码：A 文章编号：
1 概述
建设项目投资估算是对拟建项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上，估算项目投入总资金，并预测建设期内分年资金需要量的过程。建设项目投资决策的准确性决定了建设项目的目标能否在规划的资金限度内实现。要提高项目决策水准就必须深化可行性研究，将投资估算做的尽可能准确合理，这有利于工程项目投资控制目标的实现。
2 投资估算的编制内容及注意事项
从建设项目投资设计和投资规模的角度，投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算。深圳目前建筑类政府投资项目的投资估算主要为固定资产投资估算，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、预备费、工程建设其他费用等。
进行项目投资估算编制时，首先应进行充分调研，了解项目本身及其相关情况，以确保投资估算的组成是否完整并符合项目特点，同时能满足控制初步设计总概算的要求。如建筑类工程就需考虑以下几点：（1）项目是否符合城市规划主管部门对拟建地块的容积率、建筑面积及高度等方面的要求，从而确定建筑方案对是否对造价有影响；（2）项目本身是否涉及拆迁安置费用；（2）项目类型，改造工程、扩建工程和新建工程，其建安费中所列子项以及各子项的工程量和造价指标就不尽相同；（3）基础工程，基坑开挖是否会影响周边已有建筑，从而带来基坑支护费用的增加；（4）是否会有缺漏项，如加固工程所涉及破坏的装饰及安装工程恢复等。
其次，应合理确定工程量，正确套用造价指标。通常在投资估算阶段，设计图纸是不完备和粗略的，因此，不可能像施工图预算一样进行准确的计量和计价，依照类似工程项目的造价指标进行类比与调整是常用的方法。但不同的项目在建设时间、地点、设计方案等方面必然存在差异，应进行充分论证，调整相关指标以提高估算的准确性。
3 审核投资估算中遇到的问题
笔者在日常可研报告的评审工作中，经常遇到如下一些问题：有些项目的投资估算表编制得很详细，诸如混凝土、钢筋、模板等用量都一一细分，但是在一些大项上却缺乏调研和论证，往往顾此失彼；有些项目的编制则体现不了项目特点，如改造工程与新建工程的编制内容几乎一样，未考虑充分利用原有建筑和设施，以及部分设施设备拆除后的残值利用；有些项目不考虑建筑层数、设计方案、施工周期、使用要求等因素的影响，指标套用缺乏依据，如目前的“校安工程”，就需充分考虑学校教学计划安排和在校师生的安全等方面的措施费用。
4 做好投资估算的几点建议
4.1 统筹考虑，确保投资估算内容的完整性和造价指标的精确度
投资估算的准确程度，不仅影响工程建设各方能否做出正确的决策，而且也影响投资项目的经济效益。因此，对于各种类型的投资估算，要确保其内容的完整性，防止出现重复计列和漏项的情况；要能满足控制初步设计总概算的要求。
4.2 保证设计深度，增强设计人员责任感
必须采取措施，切实加强对设计阶段的造价管理。设计人员在设计前，要十分重视资料的收集工作，充分了解可行性研究报告的内容，水文、工程地质条件，场地周围环境，地形、地貌，工艺设备选型，建筑空间和平面，建筑材料和性能，提高设计工作深度，优化设计方案，把技术与经济统一起来。
4.3 加快投资估算指标的更新速度，扩大投资估算指标的覆盖面
投资估算指标，是在编制项目建议书、可行性研究报告阶段进行投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。它具有较强的综合性、概括性，往往以独立的单项工程或完整的工程项目为计算对象。其指标往往根据历史的预、决算资料和价格变动等资料编制，其编制基础依照的是预算定额、概算定额和估算指标。由于科学技术的不断进步，新材料、新工艺、新技术不断涌现，定额的时效性问题突出，满足不了建设发展的需要，因此建议，对估算指标应加快更新速度，及时吸收新技术、新经验，不断提高质量水平。
4.4 建立价格信息网络，加强设备材料价格的动态管理
建设工程造价由建筑安装工程造价、设备购置费以及工程建设其它费用组成，而设备购置费及材料费在建安工程造价中占有很大比重。在实际工作中，对于有些设备，由于信息渠道不灵，无法了解到确切的生产厂家及准确的价格信息，投资估算时只能参考同类设备或其它设备的价格，势必造成设备价格水平失真，估算价格与实际价格的脱节。虽然对于建筑、安装材料，各地造价管理部门在价格的采集方面做了大量的工作，定期材料信息，但是面对庞大的建筑市场，仅靠各地造价部门采集价格，显然是不够的，应当建立一套以标准定额信息中心为核心，各地造价管理部门，设备生产厂家、材料销售部门参加的价格信息网络系统。设备及一些新型建筑材料(国内一些大型建筑刚刚采用过的)由信息中心采集价格，其它材料由各地造价管理部门采集，设立信息特派员，及时提供和反馈价格信息，视市场变化情况，设备价格指数每半年或一年一次，材料每季度一次，形成一套较完整的价格体系，为设备、材料价格的动态管理提供可靠依据。
4.5 及时积累已完工程，总结经验
估算工作需要平时对已完成的工程项目，不断进行积累与总结，并及时收集施工图预算的指标，包括一些主要的工程实物量，分门别类归纳，发现其中的问题，弄清原委，注意专业知识的学习，提高业务水平。
5 结束语
建设项目投资估算在内与外均起着承上启下的重要作用,作为建设项目可研报告的重要组成部分,它是可研报告内部布局规划与经济评价的连接纽带,同时,可研阶段投资估算的准确与否也直接关系到初步设计阶段概算和施工图预算的编制。因此,作为建设项目投资控制四大环节中的首要环节,可研阶段的投资估算必须做到全面、准确,从而为建设项目投资控制奠定良好的基础,使所建的项目以最少的投入获得最佳的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]唐莹.关于建设项目投资估算方法的探讨[J].中国高新技术企业,2011.22.
一、建立科学的投资决策体系，防止盲目投资
现代企业管理是以财务管理为中心的管理，而财务管理的目标则是实现利润最大化。企业进行境外投资，也应当以拓展市场、追求投资收益回报为基本出发点，那种仅仅为了规模的扩张、而不考虑投资经济效益的盲目投资在自由竞争的市场经济时代是不可取的。当前，席卷全球的企业兼并重组浪潮和破产清算浪潮正好印证了这一观点，尤其是全球最大的能源供应商安然公司的倒闭，为那些不追求效益仅追求规模而盲目扩张的企业经营者敲响了警钟。在进行境外投资决策时，一定要建立科学的投资决策体系，进行科学的投资可行性分析，尤其是投资效益的分析。只有对那些有投资效益的项目，才能进行投资。财务部门在进行项目可行性分析阶段，应对项目的经济效益进行科学的估算，在进行效益估算时，对使用的数据一定要通过多方调查论证，尽量使用准确的数据。在项目可行与否的结论上，要重点把握投资回收期、内含报酬率、净现金流量等关键评价指标。只有在项目可行性分析环节起到财务闸口作用，才能将境外投资的决策风险扼杀在摇篮里。
二、充分利用全球金融资源，进行多渠道融资
要防范与规避海外投资的融资风险，需要从以下几个方面入手：一是准确测算项目资金需要量，防止项目在建设过程中其实际资金需要量高于预测资金需要量，即项目尚未建成就出现资金缺口；二是项目正常运转后，应加强现金流量管理，从严控制款项的收支、按定单采购原材料、按定单组织生产以减少库存积压，从而加速流动资金周转，减少流动资金占用；三是准确进行资金缺口预算，提前准备融资方案。一般来说，公司在年初制定年度预算时，就应当制定年度现金流量预算，测算全年资金缺口，并提出可供选择的融资方案，供经营决策者参考；四是充分利用各种融资渠道，择优选择融资方式，进行多渠道多方式融资，如当地融资和国内融资相结合，进行当地抵押贷款融资、票据贴现融资、从关联公司拆借融资、通过国内跨国银行的全球授信额度进行融资等。
三、充分利用当地信息资源，规避政策风险
要有效地规避境外投资的政策风险，需要充分利用当地的信息资源，采用“借力”手段来实现。一是通过当地或国际上知名的会计师楼、财务咨询公司的咨询服务来实现境外企业会计制度的建立、日常会计业务的核算、财务报告的提报、纳税的申报和各种投资优惠政策的享有等；二是充分利用当地的财务管理人才进行境外公司的财务管理，实现财务管理本土化。财务管理本土化，是跨国公司进行跨国经营，规避政策风险的一种有效手段。
四、建立科学的财务监控体系，掌握财务控制权或监控权
对境外投资进行有效的财务监控是防止境外企业资产流失，实现境外企业资产保值增值的根本保证。失去了对境外投资的财务监控权，就失去了对境外资产的支配权。一个科学有效的境外投资财务监控体系应当遵循以下原则：
一是财务监控权与股权相匹配的原则。对境外独资公司，投资方应当具备百分之百的财务控制权，财务机构的设置、人员的配备等一切财务事项均应由投资者进行决策。对中方占大股的境外合资企业，中方投资者应当享有财务人员的聘任、考核和报酬决定权；对中方占小股的境外合资企，中方投资者应当享有定期或不定期查阅、审计企业账务的权利。
二是定期提交财务报告的原则。每月、每年定期向投资者或股东提交月度、年度财务报告是投资者实现企业管理的一项基本原则。但在我国一些境外投资企业中，却出现了拖期提报或不能提报财务报告的怪现象。究其原因，就是由于对境外投资监控不到位引起的。这种问题的存在将严重影响境外投资企业的健康发展，因为现代企业的经营者与所有者或决策者是相分离的，财务报告是经营者提供给所有者或决策者的境外投资企业运行状况的总结，所有者或决策者通过财务报告反馈的信息进行新的经营决策，以保证境外投资企业更好地发展与壮大。
案例：
男人天生都有驰骋商场的雄心壮志，内心时常燃烧着一团烈焰，只要一遇到合适的机会都想当家作主成为老板。本期案例的主人公，刘先生今年35岁，目前看中一个儿童游乐场的项目，非常具有盈利价值，下决心准备尝试做老板。但审慎的刘先生希望在创业之前有全盘的计划进行预测，包括结合家庭目前的财务状况如何筹备创业金？如何准确计算盈亏平衡点？运营期间应如何理财？万一亏钱了应该怎么办？赚钱了该如何进一步发展？希望理财师能给刘先生一个清晰的建议，好让他运筹帷幄，放手一搏！
刘先生的家庭状况：
太太30岁是一名小学老师，5岁的女儿正就读公办幼儿园。刘太太月均工资6000元，有社保，住房公积金每月1200元。目前家庭固定资产主要是二套的房产，一套位于海珠区，市值200万元，目前是自住，另一套位于金沙洲市值120万元，目前还没有收楼，买这套房产时借父母20万元，另外用银行贷款80万元。还有一辆广本小汽车，市值15万元。而金融资产方面主要是现金及银行存款20万元。
游乐场项目情况：
经考察和分析，刘先生选择在海珠区滨江东路新开一间儿童游乐场，面积500平方米，租金80元/平方米，租期5年。初始投资：两个月按金8万元，装修费预计10万元，游乐设备购置费约20万元，其他开办费约5万元。运营支出：每月租金4万元，水电费约1万元，员工8个工资合计约3万元，宣传、办公等费用约0.5万元。业务收入：游乐场收费标准为50元/次，发售次卡为800元/20次和3000元/100次；其他沙画、娱乐机等副业收入预计每月利润2000元。税金：定额税每月1000元。
儿童游乐场创业评估及企业不同时期的理财建议
随着国内创业环境的日趋完善、创业文化日渐风靡，越来越多有想法、有能力的人开始选择走上创业的道路，去实现自己的价值。人们之所以选择自主创业，除了能够做自己想做的事情而获得个人的满足感外，还可以不受他人控制，能够自由发挥自己的知识、技能和才干；并且创造出来的利润归企业所有者拥有；通过创办企业，能够确保持续获得就业机会及收入，不会被迫下岗或强制退休而获得工作上的安全感。自主创业的人通过成功经营和参加社会活动能够吸引公众的注意，获得一定的社会地位，这使创业者享受到其他人无法得到的快乐和自豪感。
创业就如西游记的故事一样要取得真经修成正果，路上少不了与各路“妖魔鬼怪”斗智斗勇。同样创业路上也需要创业者克服各种各样的困难，最终才能实现自己的梦想。创业需要投入时间与精力，更少不了投入金钱，也可以说是一项投资，审慎地在创业前期做好充分的评估是非常有必要的。财进万家理财团队就刘先生的创业评估给出如下的专业建议：
创业资金的筹备
创业的第一步首要是解决资金的问题，刘先生将面临两个问题：其一，需要为儿童游乐场准备多少投资款？其二：如何筹集这笔投资款？
儿童游乐场需要准备的投资金额测算如下：前期投入：1）场地按金：两个月按金4×2=8万元；2）场地装修费：预算10万元；3）设备购置费：预算20万元；4）其他开办费：预算5万元；5）运营流动资金：租金4万元+人工3万元+水电1万元+其它0.5万元+税0.1万元=8.6万元；以上五项合计：8+10+20+5+8.6×6个月=94.6万元，共需要准备95万元的投资款。
测算出需准备的投资款后，接下来就需要结合目前的家庭财务状况计划投资款项的筹备方式。
方法一：使用自有资金实现。刘先生家庭的收入、支出与资产、负债表如下：
从收入支出表中可以看到，刘先生家庭目前的收入与支出呈负现金流状态，现有存款20万元不宜动用，建议留作家庭应急之用。如果使用自有资金实现，则要变卖资产，现有资产包括金沙洲的投资房卖掉还他人借款及房贷后只余20万元，款项并不足够。可以解决的方案是住到金沙洲，卖掉海珠区房产扣除负债实得100万元，筹备到游乐场的启动的资金，但这样在生活的便利上就不如住在海珠区的方便。
方法二是使用住房抵押贷款的方式获得启动资金。金沙洲的住房目前已在抵押贷款，只能拿海珠区的房产进行抵押贷款申请短期5年的贷款，贷款基准利率为6.4%还会上浮最少30%，贷款成本8.32%。例：200万的房产贷100万元，5年期每月还款20430元，5年需支付的利息是225，800元，摊到5年的经营期内每月增加经营成本3764元。
方法三向他人借款。家庭目前负债100万元，负债率为28%，如果再借他人100万元进行创业，家庭负债率上升至56%，超过家庭总资产的50%，还没有计算利息在内，万一经营失败，会导致家庭整体生活质量急速下降，需慎重考虑。
方法四引入合作伙伴投资。如果对该项目评估有十足的把握，自有资金并不足够时，建议引入合作伙伴，创业的风险相对来说会下降，合作的模式需进行周详考虑，以免日后产生争议。在引入对象上要明确是单纯的财务支持还是成为事业上的合伙人，明确业务的具体分工，让出多少比例的股份，股份的定价，评估因此可筹集到多少的款项。
以上四种方法都可以筹集到创业的启动资金，根据刘先生家庭目前的财务状况，我们更推荐使用短期住房抵押贷款或引入合伙人之间进行评估，刘先生再自行确定是采纳一种还是两种方式并行来筹集创业的资金。
游乐场的盈亏平衡点测算
计算游乐场的盈亏平衡点主要考虑的因素有几方面：其一，运营成本计算；其二，业务毛利率估算；其三，保本业务收入估算；其四，保本业务量估算；以上四项还要加上家庭必需收入后才是游乐场真正的盈亏平衡点。
我们按使用抵押贷款来筹集到创业启动资金的方式先来测算运营成本：1）场地租金：4万元；2）人工费用：3万元；3）水电费：1万元；4）其他运营费用：5000元；5税费：1000元；6）抵压贷款利息支出：3764元。合计：89754元。游乐场的经营模式为预售卡，后期不用再支付任何的服务成本，每月所产生的均为费用支出，每次所消费的收入为纯的营业收入，因此毛利率为100%。保本业务收入每月为8.98万元，按一个月30天平均计算每天的保本收入为2993元。表1按现有的游乐场预售卡主营业务评估，表2按加入家庭收入后新增每月4800元，游乐场必须盈亏平衡点测算：
运营期间的理财建议
运营期间刘先生需要做好三方面的工作：1）做好企业现金流的管理；2）做好企业成本费用的控制；3）做好企业亏损及盈利的理财策略。
在当前的经济环境之下，对创业者来说最重要的就是更有效地使用现金和资本。而现金流量成为衡量企业财务健康状况的重要标准，进行现金流管理就显得非常重要，特别这项生意有预收款，极有可能开业期间大家都喜欢尝新的心态，一下子会卖出很多的预售卡，并能够很快地回收一大笔资金。但这里的款项很大一部份是未来的营业收入，必须真正搞清楚哪些是流动现金，可以根据使用时间进行充分管理增加财产性收入来源。哪些是真正的营业收入，哪些是费用，每个月能清晰地了解盈亏情况，不盲目扩张花费。可参照右图表格用于该项目现金流的日常管理。
开办一个企业不容易，因为市场存在很多的不确定的因素，开源同时也要想办法节流，把钱花在刀刃上。建议建立专门的支出账户，每月将营运的预算款直接划到该账户中；需要现金支付的费用可以提前支取一笔，月底通过打印存折或是对账单就可清晰知道整个运营支出明细情况，如未能与所设定的计划相一致时，也能及时找出原因并采取合理措施进行调整。
企业经营有两个结果，一个是盈利，另一个是亏损，特别是刚开办的企业由于大家对企业的认知度不高，所以有可能会出现亏损，作为创业者也应该事先做好承受企业亏损的心理准备。例如设定亏损的最大的承受期限是6个月还是1年？如果最终还是亏损怎么办？是把企业转手卖掉还是引入新的投资人？如果是引入新的投资人该如何引入？事前未雨绸缪，万一真到了那一步也不会手足无措！
如果盈利自然就会收获利润，这个时候就必需考虑盈利中多少比例的资金分配到企业，为企业日后发展的目标提供支持。企业的经营受到多方面的因素影响，现在盈利不代表永远会盈利，创业最终的目的是为家人改善生活环境，提高生活品质，所以在盈利中也应该划分一定比例的资金为家庭提供服务，加快家庭财富的积累，隔离企业与家庭的资产风险。
关键词 房地产 开发 造价 控制
我国加入WTO后，房地产业将会面临新的竞争和挑战。国外房产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场。而国内大部分房地产开发商手头的流动资金非常有限，即使有很大的一笔流动资金在手，他们也不愿轻易被“套牢”。因此，在新的市场面前，精明的开发商除了要学会脑筋急转弯，从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外，尚应从内部着手，通过加强工程质量管理与监督，严格控制工程成本，争取以最低的投入，获得最佳的经济效益，从而提高企业在市场中的竞争能力。而控制工程成本的关键就在于合理确定与有效控制工程造价。
对房地产开发商而言，如何有效地确定与控制建设工程的造价问题，是每一个房地产商面临的重大问题。一般来讲，工程造价的确定与控制可分为四个阶段，即决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。要合理确定与有效控制工程造价，就必须从这四个阶段入手。
1 决策阶段的造价控制
可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学的决策。
1．1 完善投资决策机制
要成立投资策划部门，造价工程师根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。
1．2 建立项目审查制
公司内部员工做的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查。谨之又谨，慎之又慎，取长补短，提出自己相应的改进措施，供决策层决定。
1．3 随行就市，及时修正
随着决策内容的一步步深入，投资估算也要随之调整。造价工程师必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改情况，及时地调整因此而产生的价格的变化。只有做好了这一点，投资估算才能真正起到有效控制工程造价和正面影响决策的作用。
2 设计阶段的造价控制
优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提，因此，笔者认为可从以下五个方面来控制：
2．1 实行设计方案招投标制度
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
2．2 实行限额设计
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法、开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
2．3 开展价值工程的应用
价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来悦，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。
2．4 加强图纸会审工作
加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在工程施工前，组织总工办、工程部、经营部和预决算部，对施卫图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
2．5 加强洽商管理
杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是审核会签制，组织公司各部门讨论决定。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。
3 施工阶段的工程造价控制
3．1 严格工程合同的签订与执行
签订工程合同时，最重要的要根据各工程的特点，应选择恰当的发包方式和价款调整条件，因为不同的发包方式和价款调整条件，直接关系工程造价的控制效果。
合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来起草。合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思，做到条款不漏项；标的物表达清楚、标的额计算准确；质量有标准，检验有方法；包装物、提(交)货或移交工程成品、运输方式和结算方式明确；违约责任及违约金(或赔偿金)计算方法准确；文字表达严谨，不使用模棱两可、含糊不清词语。
工程造价一般是由工程招标合同价及合同外项目价款（即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等）所构成。合同价是承发包双方充分运用价值规律，反复进行价格比较，实现个别劳动消耗和社会必要平均劳动消耗的统一，基本上是等价交换的价格。它高于社会必要劳动耗费时，对承包方有利，低于社会必要平均劳动耗费，对发包方有利。但不论承包方获得利益或发包方节约投资，都要通过市场竞争来实现，并符合价格规律的要求。
工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也非常大。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料（设备）、施工机械、管理费用及政策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。承包方承诺的条件和费用一般在双方招投标过程谈判，双方依据工程的承包方式予以确认并在签订工程施工合同时，据以确定工程的合同价款在工程结算时还能否进行调整。
3．2 严格材料、设备的定价和订购
一般来说，钢筋、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买。这样，才能既控制造价又保证工程质量。安装专业中预埋、预留的管线等一般都是由施工单位购买，但设备主要由甲方采购的。设备造价涉及金额大，占整个工程造价的30％以上。设备订购计划必须与工程实际进度紧密配合，以免影响工期。
3．3 工程款的控制
目前，建筑市场竞争激烈，僧多粥少，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。另外，工程进度款的支付比例是房地产开发企业不容忽视的问题。通用做法是：①按每月实际已完工程造价的80％支付工程进度款；②待工程竣工验收合格后，支付总造价的85%；③工程验收合格交付使用后，甲、乙双方在合同规定的期限内完成结算，再支付至总造价的97％的工程款，留3％作为工程保修款，待保修期满后支付乙方保修金。
4 竣工阶段的工程造价控制
竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。根据本人这几年的工作经验，认为重点应做到以下几个方面：
（1）严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。
（2）检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。
（3）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。
（4）按图严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。
（5）严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。
（6）严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。
（7）认真审查、复核，防止各项计算误差。综上所述，工程造价控制是一个系统的、全面的动态管理过程，只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的。
工程竣工时，根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定，发包方对承包方提出的竣工结算文件必须要进行认真的审核，避免承包方在工程结算中高估冒算，以便合理的确定工程造价。
5 结语
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