时间：2023-08-23 16:54:00
导语：在房产涉及的法律的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
加入WTO后的中国,房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大,二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景,房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例,2002年之前在上海,外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业,如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务,而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业,如普通二手房、商品房……
今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询、价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方(即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人)服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二.房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人(使用人)、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益。
(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有:
1. 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋;房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售;职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任。
2. 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让:①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方(一般指买方)造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人(一般指卖方)刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任。
3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险,关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解,谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失,还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况,如中介机构未能尽到谨慎审查的义务,致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的,房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二). 房地产评估过程中出现的法律风险:
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差,在未明确委托评估房地产的情况下,就盲目估价,导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额,以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险。
包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外,由
客观外界不确定因素引发的风险也比较多,通常情况下有,委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员,或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷,例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况,致使估价严重失实。同时,法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外,由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题,给估价操作带来难度,易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当,也容易产生风险,造成经济纠纷。 根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》,其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定,对于其法律责任未有专门明确,只是强调了违反管理规定的一般罚则,即行政责任问题,对于刑事责任规定了"房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任"。广泛的法律责任还包括民事法律责任,通常,合同责任既包括合同约定的责任,同时也包括法律规定的责任。其中,合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定,违约方就应当按照约定向守约方承担责任;对于没有约定的情形,应当按照法律规定追究违约方责任。
中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务,可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任,承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等,可以单独适用,也可以合并适用,对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。
三.如何减少房地产中介机构的行业风险,促进行业良性发展
(一). 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。
房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务,前面已经陈述,此处不再赘述。
(二). 设立房地产中介机构行业责任险,转移部分风险,促进行业的良性发展。
1、何谓行业责任险。
行业责任险,又称为专业赔偿保险,是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错,造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡,而应当承担的赔偿责任。
行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家,法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险,即常说的强制保险。行业责任险,作为责任保险的一个重要组成部分,从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年,在英国出现了世界上第一张行业责任保单——药剂师过失责任保单,但由于种种原因,行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视,发展十分缓慢。而此后,随着经济的发展和法律的完善,发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多,因此,行业责任保险开始逐渐引起大家的关注,市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前,在发达国家的保险市场上,行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说,行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。
2、我国已推行的有关行业责任险。
和发达国家相比,我国的责任保险起步较晚,水平也不高,据业内人士介绍,国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15%以上,而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3%左右,并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上,行业责任保险所占比例虽然很少,但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此,近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销,例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种,并准备继续推出校园(方)责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。
行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义,同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高,公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高,消费者的自我保护意识也在不断增强,法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障,这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面,随着我国社会主义市场经济建设的不断发展,那些原先不同程度带有"行政色彩"的专业职业,如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化,它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构,因此,一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担,这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外,随着改革开放的深化和社会经济的发展,会计、
公证、律师等行业成了社会上的热门行业,和老百姓的关系也越来越紧密,但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险,如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防,因此,买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。 3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。
我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险,因此除了在合同中对风险的防范作出约定外,如能积极利用社会保险手段来转移部分风险,对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展,是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说,差距代表着挑战和机遇,也意味着巨大的市场潜力和发展空间,占据了这一市场的主动权,就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言,谁先开辟新的险种,谁就可能占领先机,而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。
房地产中介机构参保行业责任险,从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中,因过失给委托人及其利害关系人造成的损失,可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障,房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸,在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易,即使产生纠纷也会将风险转移,对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。
房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场,实现房地产中介行业加速整合,进入良性循环发展,从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今,我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全,市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心,信誉立则企业兴,信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一,也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确,是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件,不偏不倚如实地向客户提供信息,既是对房地产中介机构的职业道德的要求,也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点,必然会损害当事人权益的,设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。
但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧,因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险,对于造成损失产生赔偿责任的责任人,保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流,提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平,健全中介机构内部管理制度。
4、设立房地产中介机构行业责任险的应注意的免责条款。
2001年张某(男方)曾经是某外企工作的白领,收入颇丰,在婚前自己一次性付全款购买的一套商品房,后来他与陈某(女方)喜结良缘,共同生活了5年,后女方提出离婚,男方也同意,但就房产问题没有达到一致意见,双方诉讼至法院,后法院认定此房产是男方张某的个人财产在离婚诉讼中不进行分割,对双方共同生活期间的其他财产依法进行了分割。
说明:按我国婚姻法第18条规定一方的婚前财产是个人财产,同时按最高法院司法解释这样的财产“不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”由于我国以前曾有司法解释规定夫妻个人的财产在经过一段时间后可转化为共同财产,但这样的规定目前已经废止,这样的个人财产转化为共同财产的情况已经不会产生的。因此无论本案中张某夫妻共同生活多长时间,张某在2001年个人购买的房产仍不会转化为共同财产。需要强调的是,目前有些老年人再婚时其实也涉及类似法律问题,如有的老年人在丧偶后要再婚,但又顾虑自己的房产会因双方生活一段时间后变成双方共同财产,如果离婚再面临分割,其实按前面讲的法律原则,这一情况不会出现。
另外,上面讲的案件涉及到的是私产房,如果是公产房,则情况可能就不同了。请看另一案例,男方赵某婚前承租了一套公产房,后与女方李某结婚,双方共同生活了五年,期间因为家庭经济条件一般也并没有购买这个房产的产权,后双方因家庭琐事产生矛盾,男方起诉离婚,女方同意离婚,但提出要求获得此房产的承租权,后法院经过审理判决此房产归女方承租,给男方适当补偿。同样是房产也是婚前获得的,为什么这个房产在离婚时就分割了,这要详细分析。首先,这两个房产的性质不同,前面第一个案例中张某的房产是私产房,产权属于公民个人所有,后边赵某的房产是公产房产权属于国家所有,赵某获得的只是这一房产的承租权、居住权。其次,这两个案件适用的法律规定不同,前一案件适用的是婚姻法,后一案件中适用的是最高法院的一个司法解释《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》,这一司法解释规定,“婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的” 双方均是可以主张承租权的。也就是说这样的情况下的承租权双方可以分割,“承租方对另一方可给予适当的经济补偿。”从这个案例中可以看出离婚案件中对于房产的分割,要详细分割,看似相同的房产,仅是细微的变化,案件的结果就大相径庭,如果有了这方面的争议必须仔细小心,否则失之毫厘,差之千里,如有这方面的法律问题,事先咨询律师是非常必要的。
关键词：合同生效 合同履行 债权行为 物权行为 物权变动 法律事实
对于物权变动理论的系统研究，学界已经开展得较为广泛和深入。在司法实务界，也基本上经历了一个从“房屋买卖合同未经登记无效”，到“未经登记，房屋买卖合同也应有效”的实践过程。这为理解合同生效与物权变动的关系奠定了理论基础。现结合自己的工作实践，透过物权变动区分原则，对理解合同生效与物权变动关系作一些阐释和理论分析。为了阐明这一问题，不妨先看一则司法实践中的案例。
物权变动案例分析
侯某于2005年5月1日租赁张某之父的一套三居室住房中的两间，租赁合同中仅载明了租金为300元／月及租赁的起算时间2005年5月1日，未规定到期时间，并和张某之父共同居住。同年11月8日，张某之父将该套住房以15万元卖于侯某，合同签订后因张某之父购买的新房推迟交工，双方仍然共同居住，且没有办理产权过户手续，住房一直在张某之父名下。2006年3月5日张某之父突然去世，张某要求侯某搬出房屋，把住房归还自己，但侯某认为，自己与张某之父签有购房协议，且已经支付购房款，该套住房归自己所有，拒不搬出。张某无奈，到法院，请求法院宣告候某所持购房协议无效，并判令侯某归还房产。
一审法院经审理查明，购房协议是双方的真实意思表示，合法有效，且侯某已经支付购房价款，判决驳回张某诉讼请求，争议房产归侯某所有。张某不服，提起上诉，二审法院审理后认为，购房协议是双方协商一致的结果，真实有效，但在张某之父去世前，争议房产未办理过户手续，所有权未发生转移，是张某之父的遗产，张某作为其父唯一合法继承人请求该遗产，依法应予支持，判决侯某于一个月内搬出争议房屋，归还给张某。
对于二审法院的判决，许多人不理解。但是，二审法院这样判决是合法的，在法理上也讲得通的，下面笔者述之。
该案中合同(购房协议)的效力问题
我国《台同法》规定，合同是当事人双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。无效的合同，是指欠缺合同生效要件，自始无效，永远无效的合同。《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该案中的购房协议，是双方真实意思的表示。不符合《合同法》第五十二条所列合同无效的情形，法律、行政法规也没有规定购房合同办理批准、登记等手续后生效。所以，该案购房协议是合法有效的，两级法院均判决认定购房协议有效是有依据的，是正确的。
该案中争议房屋所有权归属问题
房屋是不动产，其所有权转移不仅需要当事人双方合意，而且还需要经过登记这一不动产物权变动的公示方式，亦即当事人双方到房产管理部门办理不动产登记簿变更手续，把房屋所有权人的名字由出卖人变更为买受人后，始得生所有权转移之效力。否则，即使买受人已经支付购房价款，出卖人已经交付房屋的占有，买受人已经实际占有和使用房屋，也不产生所有权转移之效力。反之，即使买受人没有支付购房价款，没有占有使用房屋，只要履行了变更登记手续，也会生所有权转移之效力。
我国当时有效的法律法规均有相关规定。《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》均规定，房地产转让或者变更时，应当申请办理房产变更登记；《城市私有房屋管理条例》第六条明确规定“房屋所有权转移或者房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”，《城市房屋权属登记管理办法》规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房产所有权的唯一合法凭证”。这些规定必须遵守，当事人必须照此办理。该案当事人没有办理房屋所有权转移登记手续，没有进行房屋所有权转移公示，依法没有发生房屋所有权转移的效力，侯某并没有取得争议房屋的所有权。
那么，该案争议房屋的所有权到底归谁呢?在张某之父生前，应当归张某之父，这是毫无疑问的，张某之父去世后，自然就是张某之父的遗产，应当按照《继承法》的规定办理。我国《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”。张某之父去世之日，也就是其继承人开始继承之时，其遗产(包括该案争议房产)依法转归其继承人所有，张某作为唯一合法继承人，依法继承其父所有遗产，自其父去世之时，该案争议房产就成了张某的财产。张某要求侯某归还房产，应当得到法院支持。
合同生效与物权变动的关系
涉及物权变动的合同之生效与物权变动，是既有联系，又有区别的两个法律事实，要想厘清二者之间的关系，必须明白物权变动的区分原则。物权变动的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因行为与物权变动的结果行为作为两个法律事实，他们的成立生效与否，依据不同的法律依据据以判断。物权变动的原因行为，即是债权行为，是以发生、变动、消灭债权债务关系为目的法律行为。物权变动的结果行为，即是物权行为，以设定、变动和消灭物权为目的的法律行为。物权行为与债权行为相互区别，独立存在。
涉及物权变动的合同，从合同签订到履行完毕，当事人的法律行为分为债权行为和物权行为。要约行为，承诺行为，签字行为，盖章行为以及某些合同的报批行为，均属债权行为；履行义务行为，接受权利行为，动产的交付行为，不动产的登记行为，均属物权行为。债权行为是原因行为，物权行为是结果行为。当事人完成债权行为，所生之法律效果是使合同成立和生效，在当事人之间产生债的权利义务关系；当事人完成物权行为，是履行合同，所生之法律效果是使物权在当事人之间发生变动。合同成立生效后，在当事人之间仅产生债的权利义务关系，在债权法上具有约束力；合同的成立生效，并不意味着物权就当然地发生了变动，物权变动是物权行为的结果，由物权法调整和规范。
债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分
债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以必须公示，以示公信。同时，区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷也具有十分重要的意义。债权行为直接引起债权关系成立、变更或消灭，而物权行为则直接引起物权取得、变更或消灭(孙宪忠，1997)。订立合同行为本身不能直接导致物权变动生效，因为订立合同的行为是债权行为。导致物权变动生效的是动产交付、不动产登记等物权行为。债权行为，亦即订立的合同，是否存有瑕疵、效力之有无、是否应当撤销，以债权法进行判断。物权行为之效果有无，物权变动与否，以物权法进行判断。就本文前述的案例而言，就是判断当事人之签约行为(购买房屋的行为)是否成立、生效，须以债权法――《合同法》相关规定来衡量，只要当事人的签约行为不违反法律的强制性规定就应认定合法有效。对此两级法院的认识是一致的，是完全正确的。至于案例涉及的不动产(房屋)是否发生了变动，则必须要以相关的物权法律来衡量和判断。
不动产登记、继承与物权变动
如前所述，就不动产而言，导致物权变动生效的法律事实一般为产权的登记过户行为，但这似乎并不能解决本文前述案例中张某之父死后的房产争议。因为依据这一物权变动理论，无论判决张某取得房产，还是侯某取得房产，都是有缺陷的：张某要想取得房产，必须再有一个持有关继承的合法手续到登记部门办理登记过户的行为，侯某要想取得房产，则必须再有一个持有关买卖合同等手续到登记部门办理登记过户的行为，即他们都必须再履行一个“不动产登记”行为，才能使得所争议房产这一不动产物权发生变动，否则只能将这一物权停留在原来的状态。而事实上，物权在法律上是一个不间断的状态，是不允许有间隔的“真空状态”存在的，法律也是不会承认死人拥有财产权的。因此，凡采纳物权区分原则的国家，法律在规定“登记行为”作为不动产物权变动生效的法律事实的一般常态规定之外，又都规定一些非常态的法律事实作为例外。正如案例中所涉及的“继承”就是一种非常态的不动产物权变动之法律事实，而无需再办理登记行为即发生物权转移的法律效力。对此，不仅我国《继承法》有明确的规定，即“继承从被继承人死亡时开始”。也就是说。被继承人的财产归属主体是无间隔、连续的，被继承人死亡之时就是其财产主体由被继承人转归继承人之时，中间绝不存在“真空状态”，只不过在继承人为多数人时财产所有权的主体为该多数人所共有，直到该财产被该共有人实际分割止。而且从2007年颁布和实施的《物权法》来看，也是给予肯定的，如《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权的。自继承或者受遗赠开始时发生效力”。不过需要说明的是，依据继承这一方式取得物权的当事人(继承人)，虽然在被继承人死亡之时无需办理登记手续，就取得了该遗产的物权，但当他要处分该物权时，根据法律的规定则必须先办理登记手续，否则其处分行为不发生物权效力。据此，对照案例中张某之父死后的房产争议，其物权归属便一目了然了。当然，侯某在向物权取得人张某交付该房产时，可以向其主张自己已支付的购房款这一债权，且数额以张某之父的遗产额为限。
结语
我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了不动产物权变动的基本规则：依法登记是不动产物权变动的生效要件。未经登记，不产生物权变动的效力。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”该两条规定了不动产交易合同生效的基本规则：不动产交易合同自成立时生效，物权登记与否不影响合同的效力。这些法律条文体现了物权变动区分原则，即合同生效与否与物权是否实际发生变动涉及两个不同的法律事实，依据不同的法律依据进行判断，合同是否生效依据债权法律判断，物权是否变动依据物权法律判断。
依据债权法律的规定和理论，订立以物权变动为目的合同的行为是债权行为，合同只要具备应有的形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益，就产生法律效力，就在合同当事人之间产生拘束力。但是，双方当事人是否真正的履行了合同，并不影响合同的效力，而依法生效的合同也不必然导致物权的变动。依据物权法律的规定和理论，要想获得物权变动的效果或者结果，必须要有当事人的动产交付行为和不动产物权变动的登记行为。亦即物权变动必须通过交付和登记予以公示始得生效，是实施物权行为的结果。
参考文献
1.孙宪忠.德国当代物权法.法律出版社.1997
2.魏掘瀛主编.民法.北京大学出版社.2000
第二条 凡在城市规划区范围内的房产买卖、租赁、赠与、继承、拆迁补偿、典当、交换、政府征购等涉及房产价值或价格评估的，均适用本办法。
第三条 市、县房产行政主管部门，负责本行政区域内房产评估管理和监督工作。
第四条 凡从事房产评估业务的单位，须向当地房产行政主管部门提出申请，经资格审查认证后，到市工商行政管理部门领取营业执照，方可从事房产评估业务。
房产评估机构应具备以下条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的从业场所；
（三）有一定的注册资金；
（四）有专业房地产估价师或一定数量的估价员；
（五）法律、行政法规规定的其它条件。
未取得房产评估资格的人员，不得从事房产评估。
第五条 房产评估，当事人可委托房产评估机构进行，但涉及由政府给予当事人补偿或赔偿的，须由县以上人民政府房产行政主管部门设立的评估机构承办。涉及国有资产转移的，评估后应到国有资产管理部门登记备案。
第六条 房产评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准，以各类房屋的重置价格和标定地价为基础，并参照当地市场价格进行评估。
第七条 进行房产评估，必须提供房屋所有权证及该房屋占用范围内的土地使用权证和其它相关的证件。委托评估的当事人还须与评估机构签订房产评估委托协议书。
第八条 房产委托评估按下列程序办理：
（一）业务受理；
（二）制定作业计划书；
（三）现场勘查；
（四）收集整理相关的资料；
（五）选择评估方法；
（六）撰写评估结果书或报告书；
（七）送达评估结果书或报告书及收取评估费。
第九条 房产评估机构应于收到评估申请书之日起十五日内完成评估作业，并向申请人出具评估结果书或报告书。
第十条 房产评估结果一年内有效，超过期限的应重新评估。
第十一条 评估机构应按物价部门核发的收费许可证及其收费标准收取评估费。
第十二条 当事人对房产行政主管部门设立的评估机构出具的评估结果有异议的，可在收到评估结果书或报告书之日起十五日内申请复核，对复核结果仍有异议的，也可向人民法院起诉。
第十三条 当事人对评估结果要求保密的，评估机构及有关人员不得向他人泄露，但司法机关要求提供的除外。
第十四条 评估人员与申请评估项目当事人有利害关系的应当回避。
第十五条 评估人员违反本规定，牟取私利，弄虚作假，故意抬高或压低标的物价值，给国家或他人造成财产损失的，由房产行政主管部门给予行政处分，并视情节依法给予行政处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第十六条 未取得评估资格或未领取营业执照，擅自从事房产评估的，由工商行政主管部门依法给予行政处罚。
第十七条 任何单位和个人都不得在评估过程中提供伪证，阻挠评估人员依法进行评估工作。对于提供伪证或阻挠评估工作正常进行的，由房产行政主管部门给予警告；情节严重，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
关键词：房产租赁业务风险 防范措施 管控机制
一、房产租赁业务面临的风险
（一）租赁标的法律风险
房产出租首先遇到的是房产是否有权出租的法律问题。例如，租赁房产标的若是“划拨”，则未经人民政府批准，不得出租；经批准便出租的，不管原因，应将租金中的土地收益部分上交国家。房产标的证件不全的租赁，就不符合房屋租赁合同法相关法律，应该取消房地产租赁业务。
（二）房产租赁合同风险
租赁合同风险是房产租赁的主要风险。签订合同的双方都要承担合同风险，在签订前与执行中都要承担风险。合同就是租赁执行的必要条件，没有合法合同的租赁就是最大的风险，而且规范的合同也维护了租赁双方的权利义务，但也是风险、纠纷最容易发生的地方。需要防范的租赁合同风险有：
1、承租主体风险
承租主体选择不当是造成的风险的起因。防范这样的风险应先审查承租人的营业执照、资信状况、营运能力和履约能力等基本情况。本身不具有民事主体资格的一方，不能作为签订租赁合同的一方。
2、租赁期限不明产生的风险
合同中期限不明，导致权利义务的执行也不明。甚至在租金、折旧、使用权等方面问题上，不但要精确到月，而且要精确到天，在某些特殊时段的特殊租赁的补充说明也很重要。
3、租金产生的风险
租金怎么收，是否会形成时滞，形成清欠风险，租金收不回来等是租赁中最敏感的问题。承租人违约、发生变故、破产等人为的不交租金或是失去还租能力，均会引起租金风险。如果在合同中出现租金承担不明确，房屋出现的像水电费、维修费、物业费等不必要的损失与纠纷也属于租金风险。尤其是企业房产租赁，这些风险会造成较大损失。对于资金的延付与拒付对应在合同中，也要写好相应的赔偿责任，由此产生的风险就不会给清欠等问题带来很多麻烦。
4、改扩建产生的风险
一般合同上都要写明“未经出租人同意，不得改扩建房屋”，承租人擅自变动房屋需要承担一切后果。出租人如果同意扩建，双方就扩建费用等事宜要写清楚，若写不清楚，又没有责任控制，所产生的过错，费用由双方按照过错分担，其中涉及的纠纷往往对出租方不利。
（三）承租人带来的风险
承租人带来的风险一般有以下几点，擅自改变用途；违章搭建和装修不当；安全环保问题；从事违法活动等等。
二、房地产租赁风险防范措施
（一）房屋产权明晰，合同文本规范，签订前经法律专业人事审核
首先出租的房产产权必须明晰，属于企业有权出租资产。其次合同约定条款、文本格式符合法律要求，经过法律专业人事的审核，是有效的房屋租赁合同。合同制定规范严谨。严格按照《合同法》拟定合同，充分考虑租赁期间特殊情况的发生，逐级上报公司法律事务办、集团公司审核，提升合同的法律效应，有效规避租赁法律风险。
（二）慎重选择客户，寻求优质承租客户资源
资信优良客户的选择是实现房产收益保值增值的关键，把承租客户的整体实力作为考量的重点，通过实地调研、多方取证，充分了解客户的资信状况，优中取优，以确定信誉良好、经营风险小、合作意愿高、付款及时的租赁合作对象，以保证房产收益的长期稳定性。
（三）建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统
定期对现有客户进行合同履行等级测评，建立承租客户的风险测评档案。对延期付租，违反租赁合同的客户建立黑名单，预防后期租赁风险。持续不断地收集与企业房产相关的内部、外部信息，并对收集的信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类，确立不同地域房产的客户行业定位，优选出资信优良、获利能力强的优质客户行业群。
（四）深入调研，找准市场定位
合理租金定位，减少、避免房产空置率。空置是房产财务风险的直接体现，空置就意味着房产经营不善；因而企业要随时了解、调研房产所处地域的市场状况，制定出合理的房产租赁价格；减少、避免房产空置率，实现企业房产收益的最多化。
（五）服务人性化、优质到位
定期回访客户，与客户建立良好承租关系，以优质的服务做出企业口碑，使客户留得住。通过回访，可以清楚的掌握客户的最新动向和物产使用状况，及时了解客户的服务需求。在服务中，充分考虑客户的特殊要求，在保证公司基本利益的基础上，换位思考，采取个体化方法和人性化服务，尽量做到一事一议、一户一制，化解问题、解除顾虑，增强客户的租赁信心，有效巩固租赁成果，提高房产的续租率。
三、强化房产租赁风险防控流程内部管控机制
（一）建立风险防范内控体系
对于房产租赁业务管理首先要从合同管理上把住关，建立财务、法律、市场调研等多部门共同管控的风险防控内部监督机制。分析房产租赁业务中合同文本、承赁客户、租赁价格等方面可能存在的风险，并从风险发生的环节出发，结合业务流程针对该风险提出防控体系的构建。
（二）强化合同制定和审核流程，建立多部门联签制度
企业或业主应规范合同起草、制定、审批、签订、履行等一系列环节，在起草租赁合同文本时要形成规定制式标准，完善条款，把能预计到的风险降到最低，把可能会出现纠纷的环节尽量在合同中体现出来。合同文本签订前经过法律专业人事的把关，加强合同文本的审查，成立专门的复查小组重点对承租人的资信和履约能力进行核查。合同文本审查通过后，经过多部门联签和公司审批方能生效。
（三）细化日常管理，为后续工作打好基础
首先要制定台账。对于企业的房地产租赁，承租人、使用人、租赁价格、期限、用途等等信息都要统计好，以便有据可查，为后期租金回收打好基础。尤其是对可能出现法律纠纷的事情，要做好事前的责任说明。其次要对租赁过程做好监督管理。出租人应定期对出租房屋进行检查监督，检查承租人执行合同情况，发现异常及时制止，及时提出整改要求。
参考文献：
关键词：房产；继承法；公证
中图分类号：D923 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2016）09-0035-02
房产继承是指按照《中华人民共和国继承法》的规定，在被继承人死亡之后，其遗留下来的房产按遗嘱继承或法定继承由其遗嘱继承人或法定继承人继承的所有的法律行为、法律事实。在办理房产继承公证时，位注意以下几个问题。
一、继承是从被继承人死亡时开始的
继承是继承人依法承受被继承人遗产的民事法律行为。现实生活中，部分老年人为了避免子女们日后为争房产发生纠纷，会想到提前要求其中的一些子女办理放弃继承公证。这种理解是错误的，这涉及到继承开始时间的问题。我国《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”。最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国继承法）若干问题的意见》中的第一条也规定：“继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间”。拥有房屋产权的房主在世，有权处理房产的是其本人，其子女是没有处分权的。只有房屋所有权人死亡以后，继承才产生法律效力。
二、被继承人生前对所属房产具有合法产权
继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割地作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于被继承人个人所有的部分才是遗产。
（一）一方的财产及婚前个人财产的界定，是否有婚前财产约定
婚前财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。其关键点就是法律上的结婚时间，即当事人到婚姻登记部门登记结婚的时间。男女各自的婚前财产都依法受到法律保护。
对婚前财产的理解应注意以下几个问题。
1.认定是否属于婚前财产的关键，在于财产权的取得时间是在结婚之前。如果财产权的取得是在婚前，但婚后才实际占有该项财产，其性质也属于婚前个人财产。像是婚前夫妻一方接受的继承，所继承的财产在婚后才予以分割，该财产虽然是婚后所实际得到，但是在婚前就已经取得其所有权，所以应认定为其个人婚前财产。
2.在没有书面约定的前提下，夫妻各自一方婚前所有的财产，是不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产的。这是与旧的婚姻法截然不同的规定。
3.婚前个人财产在婚后共同生活中自然毁损、消耗、灭失，离婚时一方要求以夫妻共同财产抵偿的，不予支持。
婚前财产约定是一种双方法律行为，应该具体审查双方主题是否具有完全的民事行为能力，申办协议是否是双方本人的真实意思表示，协议内容是否理解、自愿等一系列问题。首先订立夫妻财产约定的当事人双方应具有完全民事行为能力。第二，当事人应亲自办理公证，不适用。第三，当事人意思表示要真实，
（二）夫妻共有财产，产权如何划分
《中华人民共和国继承法》第二十六条中规定了：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”夫妻之间共有的房产，夫妻一方死亡后，如夫妻二人以前没有对共有财产作出权属约定的话，首先应分出一半产权为被继承人配偶的财产，剩余一半才能视为被继承人的遗产，继承操作中，其中一半产权属于继承遗产，另一半产权属于被继承人的配偶赠与给子女。而如果夫妻二人以前对房屋产权有作出权属约定的话，则应该区分其约定是否具有法律效力，公证处是否有权利直接采用。
三、遗嘱继承、法定继承及遗赠的区别
继承权的发生根据有两种：一是法律的直接规定，另一是合法有效的遗嘱的指定，即法定继承和遗嘱继承两种形式。《中华人民共和国继承法》第五条中规定了在继承开始后，首先按照法定继承办理；而如果事先订立有遗嘱或者遗赠的，则按照遗嘱继承或者遗赠办理；事先订立有遗赠扶养协议的，则就应该优先按照协议办理。故在实际的遗产继承中，遗赠扶养协议是优先于遗嘱继承的，遗嘱继承又是优先于法定继承。
法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行的继承。《继承法》第十条规定的法定继承人是：第一顺序法定继承人是配偶、子女、父母。第二顺序法定继承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，应首先由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。这里所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。此外，丧偶的儿媳对公、婆，丧偶的女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，也可以作为第一顺序继承人。这就要注意扶养关系的形成事实。
遗嘱继承是指按照被继承人生前所留下的有效遗嘱或者遗赠的内容要求，确定由遗嘱继承人继承被继承人遗产的法律过程。《中华人民共和国继承法》第十六条规定：公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民也可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。根据我国《继承法》规定，有效的遗嘱共有五种形式，氛围口头遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱。遗嘱的形式不同，其效力也不相同，其中自书、代书、录音、口头遗嘱，不能撤销、变更公证遗嘱。立遗嘱人应在自己意识清晰的时候，有两个没有利害关系的见证人在场见证的情况下，在没有任何外来压力的情况下，清楚表白自己的真实意志，如有必要，最好进行遗嘱公证。公证遗嘱是五种遗嘱形式中效力最高的遗嘱。
遗赠是指被继承人以遗嘱方式表示在其死后将其遗产的一部或全部赠给国家、集体或者法定继承人以外的其他人的法律行为。遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。
遗赠与遗嘱继承相同之处：二者都是遗产所有权的转移，这种转移也都是在遗嘱人死后开始。二者的区别为：遗嘱继承人继承遗产，同时负责清偿被继承人的债务。受赠人只接受遗赠物，并不接受遗赠人的债务。
四、转继承和代位继承的不同
最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国继承法）若干问题的意见》第52条对转继承做出了规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。特点有：被继承人的死亡时间必须早于死亡的继承人的死亡时间；转继承的继承人范围包括死亡继承人的全部继承人，而不限于晚辈直系血亲；转继承不仅适用于法定继承，也适用于遗嘱继承。转继承实际是两个继承法律关系。例如：甲与乙共同购买房产一处，二人只有一个儿子丙，后来乙突然去世，乙的父亲早年死亡，乙死亡以后，乙的母亲丁也去世，生前没有做出放弃继承的意思表示，现甲女士想把房子过户到自己名下。实际操作中，这套房产属于甲乙二人的夫妻共有财产，现乙死亡，且未留下有效遗嘱，根据《继承法》第10条的有关规定，按法定继承中的第一顺序继承人继承，并且同一顺序继承人的继承权是平等的。所以，首先将夫妻共同所有的房产中的50%产权划分出为甲所有，其余的50%产权是乙的遗产，甲、女儿丙和乙的父母共同享有继承权继承。因为乙的父亲先于其死亡，乙的母亲后于他死亡，这就产生了法律上所讲的转继承，乙的母亲丁应继承的遗产份额转由丁的法定继承人继承。甲想把房产过户到自己名下，必须在丁的所有法定继承人及其儿子丙都做出放弃继承的意思表示后，才能办理过户手续。
人（乙方）：
甲、乙双方经平等协商，就甲方转让
房屋（以下简称“该房产”）之有关法律事务达成如下协议：
一、乙方接受甲方的委托，指派北京市 律师事务所 律师或其他工作人员作为甲方办理该房产有关转让手续的人。
二、甲方委托乙方办理之事项为：
1、就转让该房产事宜为其提供法律咨询；
2、协助甲方与买受人签订有关房屋转让协议；
3、代为办理该房产的立契过户手续；
4、在办理上述手续时，代收并代为缴纳政府部门收取有关税费；
5、代为向有关部门提交与该房产转让事宜的有关文件；
6、代为本人签署与上述事宜有关的一切文件；
7、其他有关事宜。
三、为完成上述委托事项甲方需向乙方做出以下不可撤销的承诺：
1、在委托期间甲方就转让该房产事宜而向乙方做出的任何授权均为不可撤销的授权，甲方不得私自单方面撤销授权。
2、保证该房产真实、合法（包括符合北京市房屋上市的有关规定）存在，保证此房产没有任何法律纠纷，在此房产登记过户之前所有与该房产有关的一切费用和债务均由甲方承担。
3、甲方应积极协助、配合乙方工作，按照国家有关部门的要求提供房屋交易过户所需的证件、材料及相关费用，履行规定的义务。并且在此保证其向乙方提交之各种证件、文件（包括复印件）均为合法、有效。
4、本协议有效期内，甲方不得未经乙方同意，擅自委托他人处理本协议所涉及房屋相关的事务。
5、甲方应自签订本协议之日起 日内，将所转让该房屋的银行贷款本息全部清偿完毕，并且在当日将该房产的《房屋所有权证》交与乙方。
甲方同时承诺：在该房产《房屋所有权证》交与乙方后至该房产产权过户至买受人名下之前甲方不得私自到房管部门办理产权证挂失等损害乙方和买受人的行为。
6、甲方同意在收到该房产全部房款后由乙方直接将该房产的《房屋所有权证》（已过户到买受人名下）交予买受人。
四、乙方为完成上述委托事项向甲方做出以下承诺：
1、乙方保证其指定之律师及有关工作人员认真、负责、高效率地完成甲方委托之事项。
2、在该房产产权过户到买受人名下后三个工作日将房款支付到甲方指定的账户。
五、费
1、甲方应于签署本协议之同时按甲方转让该房产成交价的0.25%向乙方支付费，计人民币 元。
2、甲方若违反本协议第三条规定之义务，乙方有权终止甲方所办理手续之事项，且所收费概不退还。
3、乙方指定之律师或其他工作人员违反本协议第四条规定之义务或无故终止甲方委托之事项，甲方有权要求返还全部或部分费。
4、非因乙方之原因，甲方与买受人之间有关转让合同被终止或被解除，从而导致本协议解除时，乙方所收之费不予退还。
六、甲方应于签署本协议之同时向乙方预付代为办理该房产产权过户手续所必须缴纳的公证费、印花税等有关税费。
七、本协议履行期间，甲乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出三天内）签订变更协议。
八、在委托期限届满之前，任何一方不履行本协议规定的义务，或者迟延履行义务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者有其他违约行为致使不能实现协议目的，另一方可因此解除协议，并有权追究对方违约责任。
九、本协议至上述房产过户完毕时，视为乙方服务内容完成，本协议自动终止。
十、本协议自甲、乙双方签署之日起生效。
十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
乙方：
甲乙双方经过平等、充分协商，就双方共同投资购买物业之相关事宜达成如下协议，以资信守：
一、甲乙双方共同投资，购买一套位于上海市，房产总价款万元人民币。
二、出资金额、出资比例
甲方出资元人民币。
乙方出资元人民币。
甲方、乙方各出资50%。
三、产权比例
甲方享有共同所购物业50%的产权。
乙方享有共同所购物业50%的产权。
四、物业考察、购买
甲乙双方共同对拟购房产进行实际考察、了解。
五、购置物业法律文件签署、款项支付、购房手续办理及委托授权
甲方委托乙方由乙方全权办理购房定金、首付款、及其他购置房产相关款项的支付、《房产预售合同》等法律文件的签署、房产抵押按揭贷款办理、房产交接、房屋所有权证办理、水电煤有线电视开通或入户等所有购房相关手续。由方依法出具经过公证认证的授权委托书，并详细载明委托事项及委托权限、委托期限。
委托人有权监督和过问委托事项的办理情况和进展情况，受托人应按委托人的要求报告受托事项的办理情况和进展情况，如有重要情况应及时向委托人报告或通知。
六、房地产权证署名、办理、保管
所购物业的所有权凭证要依法载明共有比例情况，即甲乙各享有50%的房屋产权，房地产权证由乙方依法办理并由乙方妥善保管。
七、物业装饰装修由方负责办理，所需费用各承担50%。
八、物业管理、出租及收益分配比例
由方负责所购房产的管护、维护、出租、收取房屋租金等物业管理事务，但出租价格应征得甲方的书面同意，《房屋出租合同》应在正式签署前取得甲方或甲方委托律师得书面同意。乙方收取承租人的房屋租金后应及时归还银行按揭贷款本息，余额视为房产收益由甲乙双方各分享50%，每一个月结算一次。
九、购置物业税费承担
购房及按揭贷款、产权登记所支出的公正费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费(委托中介出租物业)、房屋租金税费等相关费用由甲乙双方各承担50%，并以现金支付。
十、物权行使
甲乙双方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利，如有一方依法书面授权，另一方也可以代为行使，但房产买卖、抵押、担保必须有双方书面同意。
十一、物业出卖及优先购买权行使
如甲乙双方共同决定出售所购房产，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均由甲乙双方各自享有或承担50%。在同等条件(市场价或评估价)下，甲乙双方任何一方均有优先购买权。
如果一方决定出售房产，应书面通知另一方，如果另一方不同意出售房产，应书面告知。不同意出售的一方应按公平价格(市场价或评估价)购买同意出售的一方的房产份额。如果接到出售房产通知后30日内不予书面答复则视为同意出售房产;如果不同意出售房产又不愿意购买或30日内不以实际行动履行购买承诺的，视为同意出售房产，并应给预积极配合。
十二、甲乙双方以按揭贷款的方式购买物业，具体约定如下：
1、购房首付款元(包括定金)人民币(房款总价款的50%)由甲乙双方各付50%，并以现金支付;
2、主贷人为乙方先生;
3、按揭贷款的期限为年;
4、由甲乙双方每月向贷款银行偿还贷款本息，各自承担50%;房产出租后，以房屋租金每月向贷款银行偿还贷款本息，不足部分由甲乙双方各自支付50%。
十三、甲乙双方所购房产的实际产权由甲乙双方按本协议约定共有，所有权由双方共同行使。
十四、适用法律
本协议适用中华人民共和国法律。
十五、本协议变更或解除
1、甲乙双方协商一致，可以变更或解除本协议;
2、符合本协议相关条款约定的，可以变更或解除本协议;
3、未经甲乙双方协商一致，本协议不得变更或解除;
十六、争议解决办法
凡涉及本协议的生效、履行、解释等而产生的争议，先由甲乙双方协商解决，如十五日内协商无果，双方均可提交上海仲裁委员会并按该会的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的、一次性的，甲乙双方均应严格遵守和执行。
十七、违约责任：
甲乙双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失。
十八、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签署书面文件。
十九、本协议正本一式六份，甲方贰份，乙方贰份，律师事务所保存贰份，各份具有同等法律效力。
二十、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。
甲方： 乙方：
国藉： 国藉：
住址： 住址： 身份证号： 身份证号：
电话： 电话：
一、未取得物权的房屋离婚后如何办理分割转移登记
物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记（不动产）或者交付（动产）的法定方式。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房产属于典型的不动产，房产所有权的设立即原、被告（李某和孙某）对房产享有所有权应以房产登记为条件；未登记时，双方对此房产不享有法律认可的所有权。因未取得房屋所有权，双方在离婚诉讼中往往不进行房产归属的约定。司法实践中，各地法院多数都驳回离婚双方对未登记房屋产权进行分割的诉讼请求。
本案中，李某和孙某离婚时，李某与开发商签订了购买案涉房屋的商品房买卖合同，并分期付清了所有房款，但未办理物权登记。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。要把合同和物权区别对待，合同是合同，物权是物权，合同成立并不意味着物权转移。商品房买卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在完全不同的法律基础之上，是两个不同的法律事实，其生效要件完全不同。债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他效力。债权属于请求权、对人权、相对权，因此债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权的变动必须在公示之后，才能发生对世的效果。从上述分析不难看出，商品房买卖合同是有效的，但李某仅取得案涉房屋的债权，未取得物权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。本案原、被告于婚姻关系存续期间以一方名义与开发公司签订的商品房买卖合同，属有效合同，合同双方都应遵守合同的约定，这些属于物权变动的原因行为，产生的法律关系是债权债务关系，仅产生债权法上的约束力。物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的登记。据此，法院不判决该类房屋的产权归属情况，仅对使用权利的处理做出决断。也就是说，在房屋所有权还没有明确归属时，房屋登记机构是无法办理房屋登记的。离婚时债权取得物权未取得的房产，双方如何分割没有明确的法律规定。笔者认为，离婚时对于未取得物权的不动产应就债权取得情况进行约定，双方对物权的约定应不发生法律效力。本案中双方虽未对案涉房屋产权归属进行约定，但登记机构也不应以“双方无共同财产”的条款判定房屋物权归属。
二、单方签字购买的房屋应为夫妻共有还是单方所有
《物权法》出台之前，夫妻房产多数仅登记在一方名下，但是在司法实践中，均认为此类房产为夫妻共有。此种情形，实际上是夫妻的行为。法国《民法典》规定，夫妻各方均有权单独订立旨在维持家庭日常生活与教育子女的合同，夫妻一方依此缔结的债务对另一方具有连带约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》也规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻一方在日常生活中使用共有资金购买不动产的行为是夫妻行为，尽管不动产的标物价值较大，但在订立合同时夫妻一方到场签字，合同另一方有理由相信夫妻之间互为。也就是说，夫妻之间应该就购买房产相互沟通，并达成一致处理意见。对于第三人来讲，会充分信任这种。
但是，2008年《物权法》出台之后，夫妻共有房产必须登记在双方名下，也就是说，属于夫妻一方的财产需由另一方出具书面说明，表示放弃产权，登记机构即可登记在一方个人名下。本案中，李某申请房屋登记时已与前妻离婚，并再婚，登记机构对于其各方对房屋是否存在约定不得而知。《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益…… （五）其他应当归共同所有的财产。”李某和孙某购买房产所用的钱，就是二人在婚姻关系存续期间获得的工资和生产经营收入，属于财产的范畴。并且此房产是二人合法收入的转化形式，属于夫妻共同财产，应该依法分割。由于案涉房屋商品房合同仅由李某一人签订，使得夫妻产权共有与一方签订合同产权独有产生了矛盾。夫妻一方签订的房屋买卖合同产权是个人的，还是夫妻共有的？目前司法实践中存在两种观点。一种意见认为，夫妻双方只有一方签名的购房合同，签名一方有可能会损害其配偶的利益，故不应认定为签名一方单独所有。另一种观点认为，我国《婚姻法》第四条规定，夫妻应当互相忠实，互相尊重，家庭成员间应当敬老爱幼，互相帮助，维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。也就是说，夫妻双方应平等互信，夫妻一方用共同财产购买房产并签订商品房买卖合同，另一方应该是知情的，未到场签字即表示放弃该房屋的所有权，即产权归签订一方所有。
笔者认为，虽然我国法律明确规定夫妻应该互信互助，但夫妻间欺瞒欺诈的现象却时有发生，而夫妻的相互权也使得第三方对夫妻间的隐瞒行为疏于防范。若夫妻一方签字订立的购房合同属于单方个人所有，势必在无形之中给不法分子以可乘之机。因此，夫妻一方签订的房屋买卖合同应认定为一方为另一方的行为。
三、离婚分割房屋产权登记应单方申请还是双方申请
《房屋登记办法》规定可以单方申请的情形不包括离婚分割，但第十二条指出，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利的，可由当事人单方申请登记。本案李某执生效的离婚“民事调解书”申请房屋登记，且调解书中明确离婚双方无其他财产纠纷，是否就表示可由李某单方申请房屋登记呢？从上述规定中可以看出，单方申请房屋登记需满足两个条件：一是必须是生效的法律文书，二是因该法律文书取得房屋权利。本案中的调解书是否满足单方申请的条件呢？《民事诉讼法》第九十七条规定，调解达成协议，人民法院应当制作调解书。调解书应当写明诉讼请求、案件的事实和调解结果。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。因此，法院出具生效证明的“民事调解书”是具有法律效力的法律文书。但是，本案中李某提交的生效法律文书是否可以单方申请，还需要满足第二个条件，即因该法律文书取得房屋权利。从本案的情况看，李某提交的离婚分割民事调解书中并未提及该处房屋的产权归属情况，也就是说，李某所申请的房屋并非因该文书而取得。因此，李某执该民事调解书不满足单方申请的条件。
那么，对于民事调解书中所述的“双方无共同财产纠葛”，登记机构应该怎样理解呢？法院判决书中明确案涉房屋是李某与孙某在夫妻关系存续期间购买。同时，法院也注意到离婚“民事调解书”中明确双方确认无夫妻共同债务，无其他财产纠葛的内容。但是，这一内容并不意味着孙某放弃对案涉房屋权利的主张。法院认为，夫妻之间应负有互相忠实的义务，这一义务也包括对夫妻共同财产互相告知的内容。房屋是夫妻共同财产的重要组成部分，法院在处理离婚案件时没有理由不予涉及，除非出现了一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产等情形。从法院的判决来看，尽管有生效法律文书载明“离婚双方无共同财产纠葛”，但产权未明晰，还应由双方共同申请才能保证登记准确。
四、法院判决转移登记违法，已办理抵押登记的房屋应怎样处理
基于对房屋登记的公信力，李某申请房屋抵押登记，抵押权人也对产权归属表示信任。因此，李某顺利的办理了两笔抵押登记。但是，案涉房屋商品房转移登记经法院判决违法，基于转移登记取得的所有权上所承载的抵押权还能保证其合法的权益吗？孙某虽然赢得行政诉讼，但仍无法取得案涉房屋的所有权。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。法院判决登记行为违法而不予撤销，对于孙某来说意味着无法取得房屋的所有权，对于债权人来说意味着没有合法的抵押物来保护其将来实现债权，除非李某按照借款合同及还款协议继续按期履行还款。对于登记机构而言，法院的判决登记机构无法操作。笔者认为，依据法院的判决，登记机构仅能通过在案涉房屋登记簿中加注法院判决情况，限制案涉房屋的其他处置行为，待孙某与李某的民事纠纷解决，产权归属确认后，再办理相关登记手续。
五、结论
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