时间：2023-08-29 16:38:35
导语：在房产投资的策略的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
1 盲目投资。有的投资者未确定是收取租金还是赚取差价就盲目投资。其实投资前应该先合理定位，确定投资目标和策略。
2 迷信广告，有的投资者没有意识到部分房产广告夸大事实，将过高的宣传费用转嫁到房产价格上，造成投资人盲目抢购的局面。
3 轻信中介。有的投资者轻信房产中介，其实他们投资项目时，尤其要调查产权是否清楚，最好事先到现场察看，翻阅官方登录材料等。
4 依赖“内部消息”。有的投资者热衷于内部消息，其实有的消息有失偏颇或出于恶性竞争。应注意收集判断，精确分析各种信息。
5 过度投资。有的投资者不考虑国家宏观调控的风险，任意投资。一般合理房产投资比率不要超过个人总资产60％。房产出租还是出售策略
目前存在着“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资方式。这种投资是否可行，到底是卖还足租?关键是看出租收益率，
1 投资期限还未满2年的短期投资者，由于营业税的征收，采取“以房养房”的策略较合理。
2 投资期限已经超过2年的投资者，要权衡把握出租收益率。1)如拟出售的房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时会有很多限制，容易造成收益损失。2)如考虑长久出租，一般应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电，以维持原有居住品质和租金水平。3)按揭贷款购买多套房产的购房者，应适当控制贷款成数。为了减少不必要的利息支出，不要将预期的房租收入作为主要还款来源，应将手头的富余资金用于提前还贷。
房产投资价值自评策略
房产是否值得投资，最重要的就是考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。可以从以下三个角度考虑：
1 租金乘数要小于12。乘数：投资金额／每年潜在租金收入。这是比较全部售价与每年总租金收入的一个简单公式，如果超过12倍，很可能会带来负现金流。但没有考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
2 投资回收期为8-10年。投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投资回收期考虑了租金、价格和前期的主要投入，还可估算资金回收期的长短。回收年数越短越好，合理的年数在8―10年。
3 15年收益与购买价比较。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则物有所值；大于房产购买价则尚具升值空间；小于房产购买价则价值已高估。
房产投资的注意事项
1 设计投资方法。投资前最好与建筑专业人士商讨，借鉴他们的建筑专业知识，共同设计成功的投资方法。
2 找准投资时机。房产价格与社会经济总气候联系密切，经济不景气时，房产价格开始下跌，这时可买入，待经济复苏再抛出。
3 把握优惠机遇。一般有4次低价买房机会：如期房开盘之初开发商的优惠；一次性付款时折扣一般高于存款利率；团购的让利销售；买房人推荐客户再次购买的优惠。
根据瑞士信贷银行近期推算结果，在未来七年间，中国投资者每年将在澳大利亚房地产市场投入至少50亿，超越过去七年240亿的投资总量。尤其在某些具有高回报和高增长机会的首府城市，如悉尼、墨尔本等，瑞士信贷银行预计，中国投资者将分别买走这两大城市18%和14%的新建住宅。“移民流入比预期强劲，有可能给澳大利亚房地产市场注入强催化剂。”
精明的投资者擅长在市场博弈中寻找最佳标的，那么，下一波澳洲投资增长的机会在哪里？在上期“澳洲投资”中，海外房产权威机构澳信集团的全球投资策略分析师带领我们了解了全球最宜居城市墨尔本，本期，让我们走近澳大利亚第一大城市――悉尼。
全球只有一个悉尼
悉尼是澳大利亚最大的金融中心，也是亚太地区重要的金融中心，澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行以及许多澳洲银行与澳大利亚集团的全国总部皆设在悉尼。不少跨国集团的地区总部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期货市场，以及第期货与期权市场。过去五年间，悉尼摆脱了全球金融危机的影响，不但就业人数增加，而且企业数量新增2065家，显现出经济繁荣的局面。2012至2013年，悉尼的国内生产总值为3375亿，年增长率为2.1%，在所有首府城市中，只有以资源著称的珀斯增长率高于悉尼。
悉尼是不少澳洲知名学府的所在地，包括悉尼大学、新南威尔士大学、悉尼科技大学、麦考瑞大学、西悉尼大学等。悉尼也拥有完善的初、中、高等教育设施。在澳大利亚移民局2007年的统计数据中，赴澳的中国留学生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大学、麦考瑞大学等多所大学皆认可中国的高考成绩，学生高考成绩达到一本录取分数线，加上符合学校要求的语言成绩，就可直接申请入学。
悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然环境良好，经济平稳成长，高收入与高就业机会多及优良的教育体系，是不少海外人士移民或就业、就学的首选。2012年，悉尼人口数量已超过460万，预估到2036年将突破600万，逾三成人口是移民，可观的人口红利带动租金、房价快速上扬。
悉尼楼市整体判断
人口是房地产经济的基础，如果一个城市人口持续增加，那这个城市的楼市一定是繁荣的。目前，悉尼经济基本面和房产市场呈现出以下几个特点：
一、房屋销量火爆。进入2014年以来，悉尼的二手房拍卖市场清拍率已经连续十周保持在80%以上，不仅房产出售的价格高，而且售出的时间为历史最短，最快的单位上市几个小时就被抢走了。对于房产拍卖市场而言，这是百年一遇的情景；
二、房屋价格飙升。根据房地产评估和研究机构RP Data公布的澳大利亚最新房价报告，悉尼的房屋中位价格已经从2013年3月份的54.5万，上涨到2014年3月的63万，年增幅为15.6%。业内人士预计，近期可能的加息，对房价影响有限，房价将持续上涨。
三、房屋供求失衡。根据SQM研究的数据，悉尼的住宅房源持续收紧，已经下降到了2008年中期以来的最低点。年度降幅17%，严重供不应求。
澳信集团全球投资策略分析师指出，其对悉尼房产市场很有信心，看不出悉尼房价有任何疲软的倾向。他认为，有一些因素始终支撑悉尼房产市场：1、整个城市的低空置率；2、非常强劲的人口增长，每年净增长6万人；3、自我管理的养老基金猛增；4、外国投资者对悉尼市场的兴趣提升；5、限定供应。
然而，仍有一些人士表示，房价正朝着泡沫化的方向发展。对此，澳本土颇有公信力的预测机构BIS Shrapnel在《澳大利亚住房前景报告》中预测，悉尼房价将在未来三年中飙升19%，房价中位数预计将达到82万澳元。针对中国投资人士，澳信集团全球策略分析师指出，投资悉尼房地产市场，在经济上极具可行性，其房价并不比国内一线城市贵，投入成本相对较低，租金收益相对稳定，还能够运用银行杠杆循环投资。近期，绿地集团在悉尼又拿了一块地，这样的投资大腕都已经出动了，跟紧他们的步伐应该不会有错。
郊区还是中心？
有置业者可能打算购入悉尼房产，却不知如何选择地理位置，澳信集团全球投资策略分析师给出了一些建议。
由于房地产是基于土地之上的增值物业，因土地本身的稀缺性，房地产的保值增值属性永远不会改变，这一点尤其体现在城市中心项目上，因为它们所享有的是城市核心配套资源，往往具有最强的溢价能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，历来是买家必争之地，与远郊相比，靠近CBD中心的房产，房价自然低不了，所以如果投资预算在70万澳元以上，且有长期投资收益的考虑，可以从容投放到CBD地区。
此外，包括Burwood、Ashfield、Rhodes、Strathfield、North Strathfield、Homebush、Ermington的内西区，也是购房者最喜爱的地方。根据RP Data的研究，过去五年内，内西区的别墅中位价从83万上升至了102万，公寓的价格也从44.225万上升至了54.2万，租赁市场十分稳定。五年内，别墅每周平均租金从450元升至630元，而同一时期，悉尼别墅的平均数仅为485元；公寓租金从每周360元升至480元，比悉尼公寓的平均数多出30元。
所以，投资者要清晰辨别及筛选出对自身投资有利的房产购买渠道，与自己同路的“合伙人”结盟，从而在投资伊始就能赢在起跑线上。
那么，从海外的房产投资经验来看，这3位优秀的房产投资“合伙人”该是谁？认定标准是什么？
第一位合伙人——专业的房产投资机构，能提供独立第三方的信息，评估投资人的投资能力，制订相匹配的投资目标和投资规划，协助客户做出正确的投资决策。
第二位合伙人——金融机构或者银行，让对方提供资金、评估投资风险，并共同承担该投资风险。
第三位合伙人——专业、可靠的买方律师，确保投资房产（住宅和商业）规避法律纠纷，产权清晰地过户、转让、守护、传承与继承。
专业的房产投资机构：
能提供专业的投资指导
基于以下几点，房产理财专属机构可以和投资者们结成利益同盟，成为投资者们的“合伙人”。
1 海外专业房产理财投资公司向客户推荐适合的房产项目进行投资，客户向其支付专业咨询费用，只有让客户满意了，它才能获得持续、可观的收入；而房地产开发商和中介机构都是“卖方”，他们的收益与房屋交易数量及金额挂钩，卖的房子越多、金额越高，他们的收益也就越好。因此，他们是不可能站在投资者和购房者的立场和角度来考虑问题，分析市场状况与规避潜在风险的。
2 海外专业房产理财投资公司除了具有房屋、经纪人资质之外，还通常拥有银行信贷资质、会计师资质、资产评估师资质、理财规划师资质、私人资产管理等相关资质，因此他们的薪资水平属于高收入阶层。对于海外专业投资理财机构或者个人理财规划师而言，他们真正的核心价值和创造财富的主体是维护客户利益，即客户本身。
3 理财规划师及房产理财投资公司的专业化服务更加多元化，除销售房地产以外，还提供税务安排、私人理财、个人及公司贷款、个人及家庭的信托建立与经营等服务，房产投资是其给客户提供专业服务的衍生产品，而不是唯一业务和收入来源，因此，会更加从容和客观。
海外金融机构或者银行：
能共同承担投资风险
找到了房产投资事业的第一“合伙人”之后，还需要寻觅能提供资金扶持的第二“合伙人”，这就像公司的不同股东是彼此之间资金支持的“合伙人”，PE是为IPO上市公司提供资金的“金主儿”，投资海外房地产的国人，也需要找到一位能够提供房产融资、贷款按揭、对房产提供价值评估、愿意与投资者共同承担房产价格波动风险的海外银行或者金融机构作为资金“合伙人”。
专业、可靠的买方律师：
能避免投资的物业发生法律纠纷
俗话说得好，“一个好汉三个帮”，最后提及且一定要寻找的第三位“合伙人”——律师，能够为投资者提供尽职的物业产权调查，如抵押、保修、保险、害虫防护、开发商及建筑商资质等。在国内，购房者很少和律师进行购房的直接沟通，甚至在签约的整个过程中根本没有律师的指导，即使有律师参与，也不知道律师的职责范围。相反，在海外进行物业投资和购房，特别是在欧洲、北美（美国、加拿大）、英联邦国家（澳大利亚、新西兰、新加坡等）等成熟市场，房产的产权过户和交割流程一定会委托律师全程参与。这样做的目的是为了规避产权转换中的法律漏洞、产权瑕疵的风险。
举例而言：澳洲律师通常购买1000万澳元的职业保险，美国律师要购买500万美元的操守保险，这些都保证了在海外律师参与下的房产投资，如果出现合同纰漏，所造成的损失将由律师的保险公司来承担，规避了国内类似豆腐渣工程、一房二卖、产权纠葛等风险。
电影《中国合伙人》的结尾是“新梦想”以30亿美元的市值在纽交所成功上市，成为中国最大的教育产业股。
相比2013年12月占比3. 27%的银行执行8. 5折利率优惠，2月仅存1. 43%，银行执行8. 5折优惠明显减少，同时首套房执行基准利率以上的占比较上月扩大。
利率变化影响购房者热情
利率的变化对买房成本的影响有多大？记者算了一笔账，以100万元贷款，期限30年为例，7折利率和上浮10%相比，两者最终还款金额相差近6 0万元，达到贷款总额近60%。在贷款利率不断升高的当下，这
记者算了一笔账：以100万元贷款，期限30年为例， 7折利率和上浮10%变化对比，两者最终还款金额相差近60万元，达到贷款总额近60%。显然大大增加了购房的成本。大幅增加的购房成本，也让一些购房者望而却步，购买力的下降，也会进一步影响房价。
是不是已到卖房时
近日，在2014《财经》宜信财富中国财富管理高峰论坛上，由宜信财富与联办财经研究院共同推出题为《2014中国财富报告：展望与策略》的报告。
报告显示，目前中国家庭资产的分布非常不均，从家庭资产配置比重来看，房地产投资仍备受中国家庭喜爱。其中，房产价值的增长对中产家庭财富增加的贡献超过70%。
数据显示，房产是家庭资产一个非常大的风险。在2 9个省市房产占家庭总资产排名中，比例最高的是北京，房产占到家庭总资产的比例达到83.8%，上海是76.5%。同时，数据显示，2013年城市家庭多套房占总资产的比例达到了14.2%。
对此，西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁表示：“房产对中等资产家庭的贡献是非常大的，中国家庭资产增长、中产阶级的增长、经济系数的好转大多是因为房产。因为这类家庭大都有房子，这些年房子价格增长速度超过了其他资产。但一个不容忽视的风险是，我国家庭在家庭资产配置上倾向于房产投资，这从侧面反映出房产在我国家庭财富中的重要性以及家庭对房产的依赖，也说明我国家庭资产较为单一，家庭财富风险较大。”
由此可见，在房产价格扑朔迷离的当下，如果房价出现较大幅度下跌，对这些家庭的影响会比较大。那么，目前 持有多套房产的投资者怎样办？
记者也算了一笔账，以北京南三环一套500万元的房子为例。如果存银行定期，以目前一年定期3 . 3%的利率计算，可收入16. 5万元；如果投资收益6%的类余额宝产品，可收入30万元；如果投资收益10%的固定收益信托，可收入50万元。
[关键词] 房产税；改革；房价；影响
[中图分类号] F270 [文献标识码] B
[文章编号] 1009-6043（2016）12-0024-03
房地产业已成为中国经济的主要支柱产业，自从二十世纪九十年代末住房改革以来，房地产业连带其他相关行业市场不断繁荣，但凡事有利必有弊，房价过高便成为我国国民经济的突出问题。面对房地产市场翻天覆地的变化，全面完善房产税收制度迫在眉睫。因此，2011年1月28日，国务院设上海、重庆为房产税改革试点，并颁布了《住房征收房产税改革试点的暂行办法》，这标志着我国房产税改革进入新的阶段。因此，全面系统的研究房产税会降低房子的哪些需求因素，分析房产税制改革现今存在的问题，及讨论相应的意见与策略，对于政府宏观调控房产业有着重要意义。
一、房产税的相关概念
（一）房产税的概念及目的
房产税属于房产税的一种，也是协议房地产税务之一。顾名思义，他的征收对象是房产，其征收是依据房产价格向房屋拥有者进行税征收，或是依据租金向房产经营者征收。我国在1986年颁布了《房产税暂行条例》，并在同年十月正式实行，这也是我国现今唯一一部房产税法律法规。房产属于不动产，因其具有保值和价值稳定的特性，能成为地方政府财政的主要来源之一。至于纳税人主要还是房屋的实质使用者，自用房产者的税率为1.2%，出租房产者的税率为12%。对于所征收房产税有异议者可以在规定时期内向相应机关提出复议，也可以向人民法院提出诉讼。征收房产税可以调节国民收入、减轻贫富差距，引导购买者理智消费，选择适合适用的房屋，加强了房屋的管理和使用率，对体现社会公平方面起到积极作用。
（二）房地产税与房产税的区别
房地产税顾名思义是依据开发商开发、保有和转让房地产等的总称，其中包括个人所得税、营业税等多项税收。房产税属于财产税和土地税之间的一种税收，相对于房地产的涵义小些，它属于个别房产税、保有税、地方税。房地产在发达国家的征收历史悠久，营业商场、仓库、住房等全国范围内的建筑物都纳入征收税务的范围之内，包括土地税的各项行为和所得税。区分房地产税和房产税可以从纳税人、征收范围、计算方法三个方面进行区分。房地产纳税人包括港澳台同胞，境内适用房屋的外籍个人及企业。房产税纳税人包括境内拥有房产权的个人或单位。房地产税的征收范围根据相关条例规定是海内外华人华侨，在境内使用房屋的外籍个人和企业，房产税的征收范围及指在管制范围的城市、乡镇等地的房产所有人和单位。房地产税的计算方法是根据房产原值的1.2%来收取税费，并征减应付房产税的30%。房产税的征收计算方法分为两种，第一种是根据房产原值直接减免10%-30%来缴纳税费，另一种是房屋出租者应按照出租收入的12%税率来征收税费。
二、房产税制的改革历程
（一）房产税征收的历史悠久
早在原始朝代就出现过类似房产税的税务征收。1950年1月我国国务院颁布《全国税政实施要则》法规，这表明了要实行全国范围内的房地产税和房产税的系统征收，1984年完善征收范围，对境内的单位及企业重新进行房产税征收。1986年9月15日，我国又颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在当年10月1日正式实行，该条例增加了房产税在城市、乡镇等地的征收。我国国务院在面临如此高的房价情况下，在2010年将房产税改革提上日程并视为重点，于是于次年设置房产税改制试点在上海和重庆两地。2014年召开的第十二届全国人民代表第二次会议上得出通过立法来进行改革的有效决定，并提出了推出立法的相关实施办法。2015年3月初颁布《不动产登记暂行条例》，相信房产税制改革实行情况会越来越好。
（二）上海、重庆实施房产税改革
2011年2月28日，国务院决定在上海和重庆启动房产税制改革试点，标志着新的房产税制改革序幕来开。这代表着我国财务税收制度新一轮改革的里程碑，对完善税收体系，增加社会福利，反腐遵守纳税制度，房产业社会化、科学化有着积极作用。相对于上海，重庆被影响更大一些，上海采用对本市和非本市市民采用不同的纳税税率，分别为0.4%和0.6%，这里指的是纳税居民家庭购买第二套房及以上购房。而重庆的征收范围是独栋豪宅、个人购买的高级住宅、非重庆市民但购买两套以上新购住房的家庭，税费参考所对应房产的市场价值，税率分别为0.5%、1%、1.2%。从税制建设看来，改革成果十分明显，税收征收范围明显扩大，完善了系统的税收体制，为今后的房地产改革打下了良好的基础。总体而言，两个试点城市改革策略重点各不相同，上海试点策略主要是抑制房价，而重庆的目标是控制高档住宅的购买消费，宏观调控收入分配。
三、房产税改制的影响分析
（一）增加普通消费者负担
从经济学理论方面来说，房产税改制增加了消费者的负担。房产税的增加和税率的提高无疑使消费者购买房产的成本会增高。房产税提高了持有人的持有成本，税率主要是影响到普遍的房贷。这就使普通消费者在不充裕的收入中要额外拿出一部分还房贷。从供求角度来看，房产税的提升理应使消费者对房屋购买的需求减少，但房屋属于必需品，所以房产税会增添消费者的负担，房产税和利率与商品房的销售速率呈反向关系。
（二）有助财政持续发展、稳定房地产市场
房产税的改制使地方政府的财政收入逐步稳定，以往类似于消费税、增值税等都由中央统一管理，这样就可以增加地方的主体税种，避免权力集中和转账繁琐环节。因为中央财政的独揽专权，所以地方政府的财政税种短缺，处于规模小财力匮乏的状况，从而引发多种经济问题。地方财政来源增加就会提高社会服务质量，弱化地方政府的短视行为，完善地产税制度有助于增加地方税源，使财政收入实现可持续发展。房产税的改革增加投资者的持有成本，这样对炒房租房热潮有抑制作用。近年来房价上涨的主要原因是房屋需求在急剧上涨，房产税的出现就会降低投机需求的出现，因此房产税改制会调控房价和稳定房地产市场的发展。
（三）持有成本增加，抑制投资者热情
开征房产税自然使保有环节的成本增加，从而使房地产优化效率、合理配置资源，从投资人的角度来看，房产税的出现和改革会增加持有成本，这样从一定程度上抑制投资者的热情，当投资利润减少时就会有部分房产持有人将房屋出售，当房产税在不断改革，投资购买者就会持币观望，从一定程度上抑制了房价的上涨。从需求角度来说，房屋的供给量在短时间内不会有太大的变化，当供给方的价值变大，购买方的需求量就会减少，从而平衡价格也会随之降低。
（四）增添社会福利、调节收入分配
房产税的性质属于地方税和直接税，因此它可以解决转嫁负税难题，全面宏观调控困难等问题。适当的提高和降低能更人性化进行服务建设，做到取之于民，用之于民，特别是对贫困家庭或者是残疾人等弱势群体就可以采用减少甚至免去税收，对拥有高档住房的纳税人收取较高税费，而不是对房产受益人一视同仁，从而调控所得税的分布不均匀情况。我国现在房产税征收制度尚处于不完善阶段，而其他税收对稳定收入差距方面的问题作用也是微乎其微，所以控制全面发挥完善房产税制改革才是有效的调节贫富差距的关键。
四、完善房产税改制的政策建议
（一）借鉴国外房产税制度
美国、英国、法国的税率相对于其他国家偏高，因为在这些发达国家房产税已拥有百年的征收历史，而且相对的征收系统十分完善。韩国、日本的税率就相对较少，发展尚未成熟。因为税率直接影响了税收收入，所以税率是税收的核心环节。国外很多国家采用比例税率和累计税率相结合的征收方式，所以结合国外的征收方式再结合我国的实际情况能促进税制改革的有效发展。我们可以借鉴的地方有将中央拥有的征收权利发放给地方政府，让地方政府根据当地的情况来实行各不相同的税收策略，让地方政府拥有自更加合理的管理当地的房产税征收。其次简化征收费额进行合并收费，避免与其他稳定收税相重合，使老百姓增添应交税费负担。再就是设置不同层次的税率，按照各地区经济状况的不同，安排不同的合理税率，适当的提高和降低能更人性化进行服务建设，特别适对贫困家庭或者是残疾人等弱势群体就可以采用减免税收的方式合理配置，仔细详尽落实减免措施，让政府的每一个决定力尽公平公正。
（二）设置合理的税率并尽量扩大征收范围
以上海试点为例，他的政策对以往多数拥有多套房产的市民免房产税，这就极大的削减了征收目标的数量，所以扩大征收范围就能够使税费增收，因为中国人口数量十分庞大，所以这将会增添很多的税源。因为上海和重庆试点的改革已久，这对试点城市市民十分不公平，因此接下来在全国各地城镇开展房产税制改革指日可待，而且在试点改革的过程中起初作用十分明显，但随着时间的推移作用就有局限性，所以制定合理的税率十分有必要，因为中国的地形广大，贫富差距分布不均匀，每一个地区的经济状况各不相同，所以应该按照每个地区的实际经济状况来制定税收制度，像东部地区的沿海城市经济繁荣地带就可以适当调高税率，而西部地区就要调低税率，可以根据房价的差异来确定一个税率区间，房产税向全国推展应遵循系统化和人性化相结合的原则。
（三）完善房产的评估体系
首先是建立完善的法律体系来控制房产税的正收，绝大部分地方的房产税都是依据房产价值评估来计算，这样才能专业公平合理的征收费用，也能加强对市场的监管力度，但是因为我国并没有专门研究处理房产价值评估的应用型人才，所以只能按照房屋的市场价值也就是出售价格来计税。我们可以根据我国的实际情况来推出相应规定，对违法违规者实行惩罚处理，这样才能保障房产评估的顺利进行。将房产评估部门归属于国土资源部，让房产评估能够合理合法有序的开展。加大网络覆盖率，使管理技术科技化、系统化，才能增强办事效率。最重要一点是培养专业人才，开设相关的学习和考试项目，提高入职门槛，挑选高素质精英，做好培训工作才是当务之急。
（四）加强房产税的征收征管
我国人口数量庞大，对于房产这种必须消费市场发展的空间也随之广泛，房产税在地方政府的各种稳定税收中占主要地位，但我国现阶段房产税征收的范围并不宽裕，所以我国的财政税收来源十分狭窄，税源不足必然导致财政收入短缺。作为改革试点的上海和重庆涉及正征税的也只是增量房和高档住宅，被涉及的存量房又是少之又少。因此加强房产税的征收力度应予以高度重视，决绝此类不利于社会经济发展的情况刻不容缓。建立信息化的征收系统，相关单位要全面系统的采集关于房产和纳税人的相关有效信息。各地区快速完整的将所整理的信息传递给中央相关部门进行汇总，从而实现全国信息联网的技术型系统管理，不动产的逐渐登记会使房产税制改革不断进步。国务院应完善《税收征管法》，让征税单位有法可依，当遇到拒绝缴纳房产税行为时能合理对其做出惩罚，例如降低其纳税信用。
五、总结
本文可以得出结论，房产税的征收能在短时间内降低当地房价，但不一定能降低未来长期的房价。所以，如果想要降低房价，而退出房产税改革政策需要深思熟虑再做定夺。如果想要在短时间内控制房价甚至降低房价，那么推出房地产税是卓有成效的。但想要以长期稳定房价为政策目标，那么实行房产税的作用就会十分有限。因此我们应该考]房产税与其他相关政策结合使用，例如将房产税收入投资于建保障房中去，如此做法既可在短期内实现房地产宏观调配的目标，更能有效长期的控制房价。我国房产税与其他税务相比较发展尚处于不成熟阶段，所以在推出之际一定要结合实际经济情况，并对所要达到的目标效果进行完整的评估才能正确有效的推出改革决策，以免影响现有的经济利益。我国现阶段最主要任务就是要颁布房产税相关的法律法规，让房产税征收改革有法可依，加强市场监管才能赏罚分明井然有序，要对房屋不动产做全面登记，并进行系统价值评估，中央政府和地方政府共同为公共服务而建设，才会为房地产市场创造出良好的环境。
[参 考 文 献]
[1]陈舜.财政缺口背景下我国财政可持续研究――兼论房产税改革的目标[J].湖北经济学院学报，2016（1）：68-72
[2]王宇.税制改革背景下房产税和土地使用税的替代性分析[J].中国物价，2016（2）：25-27
[3]周自明.房产税改革主要目标的选择――基于地方政府行为激励视角的分析[J].价值工程，2016（4）：238-240
从海外成熟的房产市场来看，开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势和周期中是一致的。因此，介入时机和市场趋势才是房产投资最重要的依据，绝非位置。
时钟原则确定介入时机
如何判断房地产投资介入的最佳时机和趋势呢？通常采用时钟原则（左下图），根据房产市场的周期变化来识别购买房产的市场拐点，确定最佳的投资介入时机，判断未来房市趋势。
12点钟方向：达到房产市场周期的顶峰，经济进入过热期，失业率上升，房屋均价创新高，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率创新高，租金回报率创新低，房屋的拍卖清出率下滑，房屋成交量快速回落。
3点钟方向：进入房产市场的回调周期，经济进入停滞期，失业率继续攀升，房屋均价开始回落，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率开始降低，租金回报率企稳，房屋的拍卖清出率降低，房屋成交量维持低位水平。
6点钟方向：进入房产市场周期的底部，经济进入回暖期，失业率大大降低，房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升，租售比、收入比进入居民可承受范围，空置率创新低，租金回报率与贷款利率差距值最小，房屋的拍卖清出率上升，新房开工率连续3个季度小幅上升，房屋成交量开始回升。
9点钟方向：进入房产市场上升周期，经济进入高速增长期，失业率维持平稳，房屋均价连续上升，租售比、收入比开始拉大，空置率维持平稳及小幅上升，银行进入加息周期，房屋的拍卖清出率创新高，新房开工率大大提升，房屋成交量逐渐加大。
中位价格房产最合适
确定时机后，要选择价格跟自己收入及可负担的支出相匹配的房产，即中位价格的房产（不是平均价格）。由于国内地产立项的目的不同，人群定位不同，平均房产价格的升降无法真正反映市场的未来走势，而中位价是100套价格由低到高成交物业中第50套的成交价格，能够更加科学地反馈这个国家、地区的中产阶层的房价负担能力，更能体现和反映市场的未来走势和趋势。
而国人恰恰要么热衷买便宜货，如：抄底海外连银行都不要的、无法抵押的“劣质”房地产 （葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、美国底特律市中心等地的房产）；要么是投资海外的豪华住宅，如加拿大西温动辄300万加币的大房子、美国比弗利山500万美元的别墅、伦敦金融区百万英镑的豪华公寓等。
对于成熟的房地产投资市场而言，买房自住和投资房产完全是两码事――如果房子用于自住，即使房子升值了却有减轻还款压力和带来收入，其实还是负债；相反，投资型物业升值了，并且带来了额外租金溢价和负债率的降低，那么这样的资金投入才叫作投资，该类房产才可称得上收益型资产。
可以这样说，凡是那些通过房产投资致富的成功者，自住房的资产规模仅是其整体资产架构组合中的一小部分，通常控制在房产财富总额的30%以内，他们是真正的房产财富的拥有者； 而那些坐拥豪宅自住的所谓的富人们，充其量只是高收入者、高负债者、是现金流流出的“穷人” 罢了。
有发展预期的位置才是好位置
最后的择房格言才与位置沾边，即：投资有潜力和发展预期的位置， 而非已被大家公认的好位置。用美国地产界的行话讲：“You buy what you have seen！”即“您要为您所看到的‘好位置’付出代价和支付成本。”
如何判断是否是具有增长潜力的位置及该区域的未来房价趋势？在海外成熟房地产投资市场中，职业、成熟和成功的投资者是通过资本增值元素分析投资法来进行评判和分析的。
资本增值元素分析投资法是按照对房产增值影响强弱关系，挑选出来一些能促使房屋价值提升的市场特征和因素，加以考虑和判断。
市政规划：新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等 。（20分）
就业机会：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等。（20分）
房屋供给：供给长期短缺。（20分）
人口因素：增长率高、数量稳步增长、收入稳定提高等。（20分）
交通设施：公路、铁路、隧道、桥梁、码头等 。（10分）
公共设施：购物中心、银行、医院、娱乐设施等 。（10分）
名校名企：知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部等。（10分）
人文景观：山、水、湖、岛、公园、风景名胜等。 （10分）
在这关注要素中，市政规划、就业机会、房屋供给与人口增长排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾与支持，都将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，带来人口的持续增长，最终引发对住宅的自住及租赁的需求，带来房产价格的攀升和租金的稳定增长。如：新的铁路、桥梁，新的经济开发区、金融和商业中心，政府的职能服务中心、大型提供工作机会的项目和工程等。交通设施、公共设施、名校名企、人文景观依次类推，综合打分超过100分，且诸多规划是即将开工和建设的地区，其投资价值最大，位置的投资优势最强。
但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻，只看重水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。如很多国内投资者只为了看海景而投资澳洲的黄金海岸公寓，黄金海岸有62公里的海岸线，不缺的恰恰就是海景，反之，这个城市最缺的是常住人口和就业机会，因为缺了人，所有的美景都是残缺的。
“位置、位置、位置”是美国商业地产大亨唐纳德・川普经营商业地产成功的座右铭，而非李嘉诚帮助地产投资者创造房产财富的成功秘诀。作为开发商的赚钱口号，在房价震荡下行、徘徊不前的市场形势下，“位置”只能沦为把购房者作为“引君入翁”的宣传陷阱而已！而相对客观的判断投资项目和市场走势的方式是：获取独立第三方的经济数据、房产交易数据，根据房产周期的时钟原则判断入市时机，投资自己可以承担的、中产阶层最易接受的中位价房产，及选择具有投资价值、能够带来地区格局变化、有潜力的位置作为投资目的地”。
储蓄、房产仍受青睐
恒安标准寿险指数数据库自2008年建立以来，至今已有逾2万名消费者加入到样本调研中。关于家庭资产配置，最新调查数据显示，50岁以上，30岁以下的人群储蓄的比例最大，达到45％。30～35岁之间的人群选择房产作为最主要的理财工具，比例达到46.4％。而以收入作为标准，年收入在25万～35万元的人群选择房产比例也最大，达到57.4％。这个数据说明，大部分中国人在家庭资产配置方面，依然青睐储蓄和房产。 展恒理财高级理财顾问黄宝杰分析，这个结论反映出中国人相对保守的理财观念，这是由目前的经济发展阶段，传统生活习惯等现实国情导致的。中国人历来有“窖藏”、“买房子置地”等习惯，加上对现代金融理财工具缺乏了解，对证券市场的参与程度也不够，很多人还是更钟情于存款、房产等这些看起来更稳妥的资产形式。 黄宝杰认为，储蓄、房产比例过大，显然是一种不合理的资产配置。近期证券市场的波动比较剧烈，短期来看，持有一定的现金不失为一种安全的方式。从长期来看，如果储蓄利率赶不上通胀的速度，资产就出现暗亏，同时还会错失其他的投资机会，比如投资于一些债券类产品可以获得比储蓄更高的收益等。 房产的流动性比较差，尤其是在经济危机和房价下行的背景下，如果本人遇到意外、疾病、失业等状况，高额房贷会为家庭的正常运转带来极大的风险，家人的生活品质更无法因此得到保障。黄宝杰建议，一般家庭可以根据需求，在半年到一年的周期内选择购买货币市场基金和短期的银行理财产品，存款可以考虑1～3年期定存，而房产在整个家庭资产中的比例不宜超过70％。
有产阶级需适时调整
家住北京的高先生今年50岁，是典型的有产阶级，有3套住房，一套在老城区，面积约80平方米，用于自住；还有一套是5年前一次性付款购买的，130平方米，现市值约为150万元。一年前高先生又购买了一套150平方米的房子，当时购买总价为200万元，银行贷款100万元，月供需要1.3万元。由于高先生购买时，房价正处于高位，目前，这套房产也缩水到了180万元左右。高先生目前收入为4000元，存款约10万元，高达1.3万元的月供对他来说，显然是一个不小的负担。 理财师黄宝杰认为，像高先生一样偏爱房产投资的人不在少数，但这种单一投资方向的理财方式是不科学的，在目前房价下行的情况下，不可避免地给自己造成了不小的经济压力。针对高先生这样的有产阶级，黄宝杰建议，将第二套房屋卖掉，所得房款的70％投资于固定收益类的证券产品，如债券基金等，以获取稳定的预期收入，余下的30％可以投资于股票型或混合型基金，券商集合理财等金融工具；同时将第三套房出租，获取一定的租金收入。不仅可以缓解目前的家庭支出压力，还可以照顾高先生对房产投资的偏好。保留一套非自住房产，不丧失未来房产升值的机会，这样就能够使家庭资产配置更为科学合理，同时实现数个财务目标。
资产配置要攻守兼备
理财师建议，一个家庭要进行资产配置前，需要了解几个原则。首先要遵循安全第一的原则，保证正常生活不受影响，并在此前提下进行投资；其次合理安排资产变现时间，保证未来正常现金流，第三不做自己不了解的投资；第四根据自身具体情况，在高、中、低不同风险水平资产之间合理安排。高风险的资产比例不宜超过总资产的50％。
一般来说，家庭资产投资方向可以分为3类：第一类是收益较低、流动性强、风险小有保障作用的资产类型，代表产品是人寿产品、储蓄和国库券等；第二类是收益适中、流动性弱、风险较小的资产类型，代表产品有房产和收藏品等。第三类是收益较高、流动性强、风险较高的资产类型，代表产品有股票、股票型基金和期货等。
为了应对危机，美国联邦政府于1989年8月根据FIRREA法案设立重组信托公司(RTC)对出现问题的储贷机构进行重组。
RTC清理出售的储贷机构资产中包括大量质优价廉的房地产资产。但是受S&L危机的影响，投资者可以从金融机构获得的债权融资非常稀少。即使可以获得，最多也只能达到项目价值的50％一60％。因此，基于股权投资的房地产私募基金开始大量涌现。
在S＆L危机中涌现的首支房地产私募基金是地产大亨Sam Zell与投资银行美林证券公司(Merrill Lynch)于1988年合作发起成立Zell／Merrill基金，首期募资额4亿美元。
塞缪尔(山姆)·泽尔[Samuel(Sam)Zelll是芝加哥地产大亨、人称美国房产界的“山姆大叔”。知道山姆怎么看待地产人士吗?他说，房产专业人士具备娴熟的交易技能，但他们往往缺少运用策略的远见卓识。“如果要请人进行交易协商，我一定会找一名房产商人而非公司经理人。”但另—方面山姆认为，地产人缺乏“在转角寻找机遇”的能力，对他们来说，前面永远是笔直的道路。“正因为对行业缺乏周期性判断，直至今日地产业都显得反复无常且大起大落。”
上世纪九十年代初，美国的大多数商业房产公司都被掌控于大约50至60家大型私人投资公司手中。
然而，市场再次出现的逆转，这些公司纷纷陷入严重的信贷紧缩，大量资产被了结抵押，银行发生挤兑，贷款市场几近崩溃。山姆事后解释道，出路就是向公共市场要钱，通过一种之前鲜为人知的金融工具，即房地产投资信托基金(Eeal Estate Investment Trust)和房地产私募基金(Real Estate Private Equity Fund)，从此成为商业房产市场的长期驱动力。
无独有偶，高盛在S＆L危机中起初是以FinancialAdvisor的角色来协助政府处置不良资产。但是高盛很快就意识到收购这些房地产的不良资产可以谋取巨大的利润，因此高盛在1991年底开始发起成立自己的房地产私募基金Whitehall Fund。首期募资额1.66亿美元，第2期发起时间1992年底募资额达到790亿美元。
(1)创新企业的融资方式
第一，对于那些涉及的资金超过了自身资产规模的项目，或者是企业在同时的开发多个规模相对较大的项目时，可以使用项目融资的方式，利用企业有限的资金撬动更多投资项目，从而有效地分散项目投资风险。第二，由于项目融资属于资产负债表的表外融资方式，虽然可以为企业进行其他方式的融资提供一些便利，但是，该融资项目的成本高、消耗的时间长，项目完成后，获得的利润相对较少，且不利于企业资金的良好流动。所以，对于一些规模相对较小的单个或者是多个项目，还是使用企业融资的方式更加合适。
(2)解决房产企业开发资金的措施
房产企业应该做到:首先，全面地分析企业目前各项目的经营现状以及各个项目当前的具体情况，这些情况包括公司当前资产负债情况、近期开发的总的项目数量、已经开发了的各个项目规模的大小、能够接受的最大融资成本以及对于资金需求的紧迫程度。其次，综合性的利用公司融资与项目融资两种融资手段，要注意，企业需要根据不同的项目类型选择适合的融资方式，以便用最经济和安全的方式来进行资金的开发，提高企业财务的杠杆效用。
(3)根据项目可行性进行资金管理
第一，在多项目的开发模式下，需要将该报告当成企业经营的一项日常的工作任务。企业应该就此方面的工作成立一个专门的部门或者是设置一个专门的岗位，让专业人员来对市场上的土地和楼盘的价格变化进行实时的关注，尤其是一些具有较大开发价值且适合本企业经营的地块，要密切地关注，为企业寻找最佳投资机会。第二，加强市场调研力度，就投资项目的周边环境、配套设施、市场竞争和供需情况进行客观、全面、深入地调查，并根据调查的结果制定出科学合理的资金分配方案。第三，在撰写可行性报告时，要突出重点，明确目标。
(4)以企业整体发展为视角制订资金平衡计划
在多项目的房产开发模式下，企业在制订项目的开发计划时，企业的管理者应该要具备全局观，依据企业全局发展观来制定相应的投资策略，不能够只从项目的角度来制定资金的调配计划。首先，房产企业应该要明确项目开发的顺序，即不同地块的项目与统一地块的项目分批次的开发顺序。只有制定出正确的开发批次，才能够利用多项目的开发优势，利用某些项目销售后回笼的资金来弥补其他项目存在的资金缺口，从而实现资金的科学性流动，最大化利用资金。其次，当项目的开发批次明确后，要对该项目中一些涉及比较大的资金的关键点进行有效的控制。并且，在项目运行时，要密切地关注资金的流向、流速和流量，从而为各项目之间资金的流动的调配做好准备。
(5)优化融资决策程序
从房产企业多年来进行融资的实际情况来看，其融资程序主要可以分为五大阶段:融资决策、投资决策、分析融资的结构、进行融资谈判以及对融资结果全面的执行。在整个的融资程序之中，融资决策属于该程序中十分重要的一个环节，是房产企业对项目的可行性进行分析时的最重要的一项组成内容，与该程序中的投资分析相互产生影响，并对项目投资是否具有经济方面的可行性进行最终的决策。由此可以看出，科学性的房产融资分析是可以同项目投资分析产生双向互动的，所以，房产企业需要在做完全面的投资分析之后，要以分析的结果为基础，不断地调整、分析以及再次地调整融资决策，保证最终确立的融资方案和结构都是最佳的。
二结论
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