时间：2023-09-03 14:57:34
导语：在房地产开发总流程的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：房地产开发企业；组织设计；组织结构设计
中图分类号：C93文献标识码：A
一、引言
房地产行业是视创新为生命的行业，房地产业已经迈入全方位创新的时代，组织结构创新和管理创新是房地产企业创新的重要体现。良好的组织结构是企业最重要的资源，它可以有效降低交易成本、信息沟通成本，使企业家得到最公平、最有效的回报，并促使企业不断提高其核心竞争力和保持可持续发展。鉴于此，根据组织管理理论和实践研究成果，结合企业发展现状，针对性地进行组织管理问题研究，建立适应企业实际情况的组织结构
模式，对于房地产开发企业健康发展意义重大。
二、房地产开发企业组织管理常见的问题
识别房地产开发企业组织管理中存在的主要问题，是进行房地产开发企业组织结构研究的基础。房地产企业，尤其是中小型房地产开发企业，组织管理的水平普遍较低，企业普遍存在组织结构层次、部门设置不合理，职能定位不清，集、分权不合理，组织流程繁杂或破碎等问题，归结起来问题主要分为三类，即结构问题、职能问题和流程问题。
结构问题主要指结构层次过于单一、决策层庞大、部门设置不合理等；在职能定位方面，主要存在着集、分权不合理，横向结构交叉重合，职能定义不清等问题；工作分配不符合流程，组织流程繁杂，流程缺乏评审程序则属于流程方面的问题。除了上述三个方面的问题外，还存在一些其他管理问题，如基础管理薄弱，员工素质较低，管理仅仅局限于技术层面的管理，业务部门没有很好地发挥教练员的甲方角色，还仅仅停留在现场施工管理的承包商的角色；营销策划部、销售部、客户服务部等相关部门的接口关系不清晰；企业无系统的信息管理规定，信息化管理程度较低等。
三、房地产开发企业组织设计总思路
组织设计是一个系统工程，它必须结合企业自身实际，针对企业组织管理存在的问题，从总体上进行系统缜密的全过程分析。在房地产开发企业的组织设计中，应提倡建立以流程为中心、以顾客为导向的理念。在进行组织设计之前，首先分析企业的主导业务流程与工作内容，然后考虑组织结构设计方案。同时，在组织设计中，要时刻考虑顾客的需求，让顾客在和企业进行各项业务的交往过程中感到快捷方便。一般而言，组织设计包括组织目标分析、流程分析、职能分析、组织结构设计、岗位设计、管理规范设计、运行制度设计等主要环节，如图1所示。（图1）
组织结构设计是组织设计中体现成果的关键性环节之一。由图1可知，组织结构设计是在组织模块设计之后，对各组织部门应当如何组织在一起，形成何种结构形式，以及部门之间的关系如何等问题进行解决的过程。组织结构设计的一般步骤包括组织结构选型、确定项目管理层次和管理跨度、形成组织结构图，如图2所示。（图2）
房地产开发企业组织管理存在的问题与其组织设计缺乏规范、科学、适应性是分不开的。近年来房地产行业保持持续快速发展，许多企业在发展初期生搬硬套的组织结构已在很大程度上不能满足企业壮大后日新月异的变化需求，新的合理化组织设计是形势所趋。
四、房地产开发企业组织结构设计建议
（一）关于组织结构选型的建议。企业的结构形式与其发展规模关联很大。总体而言，房地产开发企业现存组织结构不外乎以下四种：U型组织结构（职能制）、M型组织结构（事业部制）、矩阵式组织结构和H型组织结构（子公司制）。职能制或叫部门制，根据其组织形式的差别又可分为直线型部门制、总监部门制、职能型部门制、直线职能型部门制。一般而言，房地产开发企业组织结构选型可参照表1实施。上述组织结构形式中，总监部门制是当前中小型房地产开发企业发展后实施组织变革时最常选用的，一般也是最适合的。总监部门制是指总经理和部门经理之间增加“中心”层次，中心负责人称为“总监”，一般可设置财务总监、行政总监、营销总监、研发设计总监、工程总监等，各总监直接向总经理负责，级别相当于公司副总经理。（表1）
当前专业管理公司的发展空间越来越大，并且也逐步得到开发商以及社会的认可。从市场发展趋势来看，房地产开发企业会逐渐回归自己的发展本色，专心于选择决策和投资控制，从而担当起资源整合与优化运作的正统角色。因此，未来估计一些大型企业会选择专业管理公司制的组织模式，这会对传统的房地产开发商的组织机构设置产生重大影响。
（二）关于决策层次的建议。一般而言，决定企业发展方向的重大决策、经营政策由高层集权管理，技术问题、专业问题、客户问题由一线专业人员或基层管理人员在现场做出反应。高级经营决策由公司CEO决策，采用管理委员会议形式进行，参会人员为总经理、决策委员会成员、与相关决策问题有重大联系的职能中心总监及外部专家；一般经营决策由公司总经理或总经理授权的职能中心总监或其他高管人员决策，采用部门经理会形式进行；对于一般业务决策，职能中心内部事务由中心总监负责，部门经理在授权范围内负责相关事务。
（三）关于管理组织主框架的建议。以房地产开发经营的核心环节确定管理组织的主框架。市场开发环节应以房地产与建筑技术为核心，具体工作可实行课题制；生产建设环节以施工技术、工程质量和进度管理为核心，实行项目制；投资管理环节应以计划监督、成本控制、资金结算管理为核心；销售环节以销售执行为核心，可以借鉴专业管理公司形式；运营支持工作以人力资源管理、工作质量管理、日常办公服务为核心。
（四）关于组织结构图的建议。针对中小企业的部门制组织结构（直线型或直线职能型），主要关注点是组织部门设置的合理性，部门的数量不宜过多，也不宜过少，如图3。图3中，总经理之下可设置若干副总（含总工），分别协助总经理分管生产、销售、财务和行政人事等；虚线表示可根据需要设置项目部。（图3）
针对在本地从事开发的中型及中大型房地产开发企业，采用总监制组织结构模式。采用基于“模块化整合”的方式划分工作流程，将整个开发流程划分为市场开发、生产管理、销售管理三大模块，将有关资金管理方面的工作整合成投资管理模块，行政、人力资源管理等整合成运营支持模块。此时，房地产基本组织结构是由市场开发中心、生产管理中心、销售管理中心、资金管理中心、运营管理中心等五个中心构成，如图4所示。（图4）
针对主要在本地实施多项目开发的大型企业，除了实施设有项目部的总监制组织形式外，矩阵制仍是可选择的适宜形式；而针对为数不多的多区域开发的大型房地产企业集团，子公司制或事业部制应该是考虑的方向。由于大型企业数量少，业务领域差别大，组织管理个性强，本文就不再给出具体的组织结构图。
（五）关于组织结构调整与完善的建议。精简、集约开发流程，注重管理集成化，寻求更合理的开发业务链条；根据企业实际尽可能地进行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，较少环节信息流失和交流成本；扬长避短，集中精力做自己的强项，部分开发环节外包或借助外界力量，以将精力、财力放在经营决策上，从而更快捷地适应市场变化，在竞争中取得成功；加强市场研发环节，强化企业的市场化导向和成本控制意识；建立并尊重规范的体系化管理，加强信息技术在组织管理中的作用。
五、结语
组织设计没有最好，只有最合适。以上针对房地产开发企业组织结构设计提出的建议，旨在为其组织设计与优化提供借鉴和指导，而并非制定一成不变的标准，因为组织设计的过程实质上是一个组织变革的过程，它是把企业的任务、流程、权利和责任进行有效组合和协调，并根据市场和客户群的变化，不断进行优化和变革，以达到大幅度提高企业的运行效率和经济效率的目的。房地产开发企业应根据各自发展和变革的需求实际，采纳上述相应建议，建立良好的组织，实现简化流程、降低成本、培养人才、提高效率的目标。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
参考文献：
[1]高新华.如何进行企业组织设计[M].北京：北京大学出版社，2004.
[2]柳林会.房地产开发企业组织结构及其发展研究[D].上海：华东师范大学，2006.
[3]司云聪.企业集团组织架构的类型、特点及其有效性分析[J].北京：商场现代化，2007.
两年以上工作经验 | 女| 25岁（1986年9月10日）
居住地：深圳
电 话：138********（手机）
E-mail：
最近工作 [2 年4个月]
公 司：XX房地产开发有限公司
行 业：房地产开发
职 位：营销主管
最高学历
学 历：本科
专 业：房地产经营管理
学 校：深圳大学
自我评价
为人处事认真踏实，有很强的责任心；有团队合作精神，有激情，有较强的组织与沟通能力；有一线施工现场工作经验，负责海外大型项目的预算及成本管控工作，积累了丰富的项目经验。
求职意向
到岗时间： 一个月内
工作性质： 全职
希望行业： 房地产开发
目标地点： 深圳
期望月薪： 面议/月
目标职能： 部门主管
工作经验
2009/8—至今：XX房地产开发有限公司[ 2年4个月]
所属行业： 房地产开发
营销部 营销主管
1.在《XX别苑》项目担任营销主管工作，主要负责：
2.案场管理，保证案场流程规范，监督案场制度的执行，负责帮助销售人员解决销售过程中的各种疑难问题；
3.负责人员招聘、确定岗位分配及管理；
4.组织销售人员进行市场调研，销售资料、说辞的汇总、整合、制定；
5.参与定期营销方案的制定、参与产品定价方案的讨论、制定；
6.负责销售人员的业务培训（接待流程、签约流程、合同制定、按揭手续、入住流程、房产证下发手续等）负责销售人员考核工作；
7.负责成交、交款、催款工作的统计，与各有关部门协调相关工作，制作报表；
8.所带团队销售业绩排名“月冠军”，“年冠军”，XX年下半年成交金额占总成交额的70%，超额完成销售任务。
---------------------------------------------------------------------
2008/7--2009 /7：XX物业有限公司 [ 1年]
所属行业： 物业管理/商业中心
商业物业管理（客户服务、行政管理） 物业管理经理/主管
1、负责商铺的日常管理、协调处理投诉及安排协调维修工作；
2、协助开发商商业管理部门对业主、包租商铺、租赁商户的梳理管理工作；
3、协助开发商商业管理部门操作商铺招商工作；
4、协调商务区对于商业街及商业综合体的行政管理规范；
5、参与协调和执行各级领导的参观及考察工作；
6、监管小区会所工作。
教育经历
2004/9--2008 /7 深圳大学 房地产经营管理 本科
证 书
2007/7 国家注册二级建造师
2007/6 国家造价员资格证
2006/12 大学英语六级
2005/12 大学英语四级
【关键词】房地产开发企业；设计管理；界面管理
1. 引言
随着竞争的日益加剧，房地产开发企业为了满足自身发展和客户不断增长的需求，房地产开发企业之间及其与上下游企业间战略合作逐渐增多，组织间合作形式也呈现多元化发展的趋势；房地产企业也增加了对境外设计单位的引入，境内外设计单位协调配合工作量逐渐加大；商业地产、旅游地产理念和实践不断兴起，房地产产品也出现了多样化转变，设计工作的系统性和科技含量不断提高。这使得房地产开发项目的规划设计工作变得前所未有的复杂化和系统化，由信息因素、目标差异、文化差异及专业分工不同造成的设计管理过程中的矛盾冲突日益凸显，因而梳理房地产开发企业设计管理各阶段各参与方关系，清晰地划分出各方责权利的界面，并对界面矛盾加以合理引导和管理是十分必要的。
2. 房地产开发企业设计界面管理及其特征
2.1房地产开发企业设计界面管理
界面一词最早出现于工程领域，用于描述机械、设备加工过程中所形成的接触表面。界面这一概念较好地描述了各模块、各要素之间的连接状态，因此逐渐被引入组织管理的范畴，管理中的界面是指为完成某一任务或解决某一问题所涉及的企业之间、各职能部门之间、各成员之间，或各种程序、流程、结构之间信息、物质、能量等要素的交流、沟通状态[1]。界面管理就是设计并保持一种良好的界面环境，使得跨界面的交流、协调、合作能够有效进行。其中，界面环境由信息交流途径、作业衔接条件、促进合作的规则和制度等要素构成。
设计过程是一个资源整合的过程，各参与方之间信息、物质、能量的流动普遍存在，同时由于设计过程各方信息粘滞、文化制度差异等问题的存在，也就造成了设计界面及其矛盾和冲突的普遍存在性。房地产开发企业设计界面管理是指在设计的各阶段识别参与企业之间、企业内各组织部门之间及部门成员之间在信息、物资、财务等要素的交互状态，合理设计划分界面，保持良好的界面环境，解决界面双方（或多方）在专业分工与协调之间的矛盾，使得跨界面的交流、协调、合作能够协调有序地进行，提高房地产开发企业设计管理能力，促进其战略目标的顺利实现。
2.2 房地产开发企业设计界面管理特征
（1）复杂性。房地产企业设计界面管理的复杂性主要体现在两个方面。其一，设计阶段的参与者趋向于来自各个不同的公司，这导致了过程中组织方面的高度复杂性以及这种复杂性不断增加的趋势[2]。房地产开发企业的设计界面管理不仅包含对房企、设计院、施工单位之间的企业间界面的管理，还包含与环评单位、国土资源局等政府部门之间界面的管理，各参与方的组织结构与要素流动方式存在较大差异，使得其彼此间界面管理较一般的企业间界面管理和企业内部界面管理复杂得多。此外，房地产开发设计项目具有一次性和动态性的，进一步增加了房地产开发企业设计界面管理的复杂性。
（2）网络性。从系统论的观点来看，设计过程是将对于各模块和部件开发做出贡献的所有参与者们在系统层次上结合到一起，并确保价值链从开始到结束不断裂，基于设计全过程价值链形成了界面群[3]；从组织论的观点来看，在企业组织结构上存在横向或纵向的组织界面，为了维护整条价值链形成了基于整合设计全过程价值链的界面群。两类界面相互交错，形成了一个有机的界面网络，使得房地开发企业设计界面网络性凸显。
（3）信息依赖性。设计项目的实施与管理的过程本质上是一个信息生产、、共享、运用、创新的过程，设计界面管理的重点是知识信息管理，使项目各方信息互通，是基于信息的管理。然而由于设计过程中个参与方处于不同的组织和部门，造成了各方间信息的不对称性，在信息交互和沟通中又存在信息粘滞，给界面管理造成了极大地障碍。因此，房地产开发企业设计界面管理具有信息依赖性，并且其网络性加大了这种依赖性。
3. 房地产开发企业设计界面形成动因分析
3.1 信息因素
在房地产开发项目设计过程中存在大量的信息交互，使得各参与方时刻处于庞杂的信息中。然而各参与方通常对自身核心能力领域的信息较为关注，对于其他领域的信息缺乏了解的主动性和愿望，造成流程化的设计信息滞留在信息源周围，形成信息粘滞。信息粘滞的产生造成了信息沟通渠道受阻，相应的决策点决策信息不全面，从而对界面双方关系及整合界面的工作早成影响，形成界面矛盾。
3.2 专业差异
随着科技的进步设计工作的复杂性大幅度增加，完成设计工作所需要的技能也越来越多，设计过程中的专业化分工也就逐渐加剧。在不同企业之间存在着业务范围与核心能力的差异，在同一企业内不同部门间存在专业性的差异。因此，各参与方在合作过程中对要素整合、资源分配等问题进行处理都会基于自身专业知识的积累考虑，无可避免的带有专业色彩，甚至界面双方之间会产生一些背道而驰的做法。
3.3 管理因素
由管理因素造成的界面管理问题主要体现在两个方面。一方面由于组织分工不当，管理中的责权利界面划分不清晰，工作任务分配不明确，造成了参与方不了解自身责权利所在，不清楚与其他各方的协作管理，是管理中产生界面问题的主要原因。另一方面，在房地产开发项目整个工作中由于工作流程设计不合理，造成前后端工作衔接不当，存在工作流程真空地带，也是引发界面问题的一个重要原因。
3.4 目标认知差异
设计过程中个参与方均在同一任务网络下整合资源已达成既定的总体目标，但在任务框架内部各参与方之间的目标存在差异性，同时在一个组织内部的不同管理层次上的目标也存在差异性。这些目标都要在统一管理框架进行权衡和考虑，势必会造成大量的界面矛盾。界面矛盾激化时，各部分可能只顾追求自身利益最大化而无暇顾及整体利益，这一点在经济学上也可以得到解释[4]。
4. 基于协调机制的房地产开发企业设计界面管理
4.1 管理模式的优化创新
组织的意外理论揭示了这一观点，组织一次复杂任务的最好办法就是确保技能的多样性（技术的分化）对于任务的复杂程度来说是适宜的，然后将整体化和协调化层次（管理功能）与分化层次相匹配。因此，确保复杂设计任务能够顺利实现的最好办法就是处理好设计过程中的一个重要矛盾，提高专业化水平和减少界面关系的矛盾。这就要求对设计管理的管理模式进行优化创新，合理设计组织结构，减少界面矛盾，提高管理效率。
（1）选择合理的管理模式。合理的管理模式是指符合项目专业化程度的组织架构方式，管理模式的选择包含两层含义，一是房地产开发企业的设计管理组织架构，二是指设计总体管理模式的选择。对于房地产开发企业而言其设计管理的组织架构主要有职能式、项目式、矩阵式及混合式等，房地产企业应根据企业规模、项目具体情况及资金情况的因素选择合理的组织架构形式，并且该架构方式不应是一成不变的，应该在设计个阶段选择适合的组织建构形式。设计总体管理模式主要是指房企与设计单位之间的合作方式的选择，主要有设计总承包模式、设计总体总包管理模式和设计总体模式三种，三种模式在合同关系、角色定位、工作阶段和服务范围等都有诸多差异，企业应根据自身专业能力、项目情况选择合适的管理模式。
（2）构建流程导向型组织。界面设计的对象是流程，在传统的组织形式下流程是支离破碎的，分布于各个部门当中，造成了信息不对称、信息粘滞及协调难度大等问题的产生，引发界面矛盾。流程导向型组织是指以业务流程为主导维，以职能服务中心为辅助维的一种扁平化的组织[5]。在流程导向型组织中，将满足客户需求列为首位，以流程为中心设计界面，式设计管理组织趋于扁平化，利用先进的信息技术和现代的管理手段，打破职能部门间的隔阂，使得信息流和物流等在水平方向和垂直方向顺畅流动，消除界面矛盾，提高界面管理效率。
（3）设计任务模块化的并行管理。传统的设计程序是一种串行模式，各参与方独立完成自身工作将成果传下下游企业，信息流动方式为单向流动，不利于信息的交互及沟通，早期设计无法与后续环节良好衔接，无法形成整个设计过程的集成管理。因此，在设计工作的界面设计中，应根据各参与方自身特点，将总体设计工作划分为若干相互独立的工作模块并行进行，项目协调者利用先进的信息系统在各模块之间不断沟通，以确保各模块之间的良好衔接。
4.2 基于信息技术的设计界面沟通机制
在房地产开发项目中，各参与方通过接收前后端的设计信息以将其投入进行合理地连接形成一个完成整体，并按照统一的时间表进行工作在相应的时间内提供正确和完整的设计信息确保项目的良好运行。因此，在整个设计流程中保证信息的高效流通，减少界面双方之间信息不对称性，克服信息粘滞的障碍，是确保房企设计过程各参与方利用信息联系成为一个有凝聚力的设计团体的必要条件。所以在房企设计界面管理中，必须全面考虑其网络性及信息以来性的特征，从信息流的角度考虑设计界面的协调、沟通机制。
（1）确保信息沟通的有效性，创造界面双方提供沟通动力。设计活动需要持续的信息交换和沟通，这一过程需得到有效管理，引导界面双方信息差异和沟通矛盾，达到目标一致性。首先要健全信息反馈机制，确保信息传递的有效性。如要求设计方对设计任务书、设计合同及清单等形成正式的反馈意见，并以正式文件形式进行反馈，以确保其理解开发商设计意图。其次，确立以顾客满意度和客观需求的为导向的总体目标，使各参与方在总体目标下引导各方利益方向的一致，增加各方沟通的动力。
（2）建立设计管理信息化平台。房地产企业设计阶段各参与方之间文化背景及思维习惯间存在较大差异，需要一个网络化的平台及标准化的语言作为工具促进各方的交流沟通；同时，流程化组织的建立及设计任务的模块化并行管理都需要有信息系统的支持，所以建立设计管理的信息化是必要的。设计管理信息化平台可以高级逻辑选择技术、数据库系统及WEB技术作为技术支持，以图纸、合同及任务书等作为沟通的标注化语言，促进设计信息的动态化和可视化。房企可以该系统连接设计各参与方形成一条信息链，通过设计管理方、设计院对信息的添加、使用、维护，相关专家进行建议，房企的成本部、 工程部及营销部的监控，对整条信息链整合和维护，促进房企设计管理知识及经验的积累和共享。
参考文献：
[1]聂柯渐.界面管理理论研究[D].福州：福州大学，2006.
[2]克林·格雷，等. 建筑设计管理[M] . 黄慧文，译.中国建筑工业出版社，2006.
[3]涂卫兵.房地产开发企业的界面管理[J].上海建设科技，2009（4）：75～79.
[4]孙亮. 界面管理在大型建设项目业主方设计管理中的应用[D].济南：山东建筑大学，2007.
[5]陈林，程宗玉.房地产开发企业流程导向型组织结构应用研究[J].中国集体经济，2011（12）：59～60.
论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。
随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。
一、房地产行业税收征管存在的问题
(一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。
(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。
(三)政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力jil生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。
(五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。
目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使．造成部门配合不力，协税护税组织不够完善．更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中．一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门．以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作．普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料．但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力．由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决．必须召开部门间的协调会议才可解决．缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享．难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、对房地产行业税收管理的建议
针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源，实现信息共享．加强部门协调配合．搞好各征管环节连接．实施一体化管理。
(一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册．在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式．将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度．规范财务核算．减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识．使之熟练掌握税收知识和办税技能．用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。
(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理"．按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账．一栋一档．全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控：同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账：实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享．由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作．把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况．核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票．严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查．堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重．造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用．确保房地产业税收不流失。
(三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全．税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算．不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户．可以采取核定征收管理方法．包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收．在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额．按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。
(四)加强联合控管力度．建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络．严密监控房地产行业税收的税源动态。首先．加强与土地管理、房产管理等部门的联系．建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节．全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理．及时发现新情况、新问题。其次．以契税征管为契机．全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手．严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税．堵塞漏洞．把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票．房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息．明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况．对有关税收实施有效管理．提高税收的管理质量和效率。
(五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息．对房地产权属转移双方的名称、识别号码．房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息．按照“五统一”的要求．在登录入账的基础上全部输入微机进行管理．并及时传递、比对、整理、归集．按日录入．按周核对．按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库．使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息．与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况．让各种房地产信息归入税源管理档案．逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息．了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息．将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的．及时进行追缴．切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税．促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。
关键词：房地产；开发项目；成本控制
中图分类号：F213 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0218-01
一、当前房地产行业的研究背景
我国房地产行业始于20世纪80年代初期，在近二十年曲折而漫长的发展中，虽然中间经历了几次曲折，但都最终顽强复苏并获得了更加长远的发展，在我国经济的发展中占有十分重要的地位，同时也是经济发展的晴雨表。很多行为在房地产行业中越来越规范，制度也越来越公开透明。但是房地产业内的竞争愈演愈烈，其赢利模式也在渐渐改变，有原来的粗放的土地赢利向精细的产品赢利过渡，其利润空间也在日渐缩小。因此如何提高企业的核心竞争力成了房地产业迫切需要解决的问题。有很多实力较强的房地产开发商，都在努力提高自身竞争力，使自己在房地产行业中立于不败之地，因此房地产项目成本管理与控制就成了项目实施过程中的重要手段，也是保证开发项目经济效益的重要条件。只有具备了成本优势，才有相当的核心竞争力，才能在当今的竞争中优胜劣汰。近年来房价格一直居高不下，各方面反映强烈，主要表现为房价上涨过快，这也是房地产业发展过程中的非理性因素，究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因。在这样的社会背景下，房地产企业如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产开发项目的成本就处于非常重要的战略地位。
二、综述房地产开发项目成本控制相关理论
（一）项目策划阶段
1、做好相关市场调研，利用足够的时间细心进行房产项目可行性研究报告的编制工作，加强项目决策的科学性。项目的决策关系到项目的成败，也直接影响了建设成本的高低和项目的收益。在此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，不可急于求成，不加细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。
2、科学开展房地产项目投资估算的编制与审核工作。投资估算不仅是拟建工程编制房地产项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时也是房地产项目决策的重要依据之一，要在满足必要功能的基础上，尽可能的降低成本，提高投资收益。
（二）规划设计阶段
有关统计资料显示，设计阶段对整个工程造价的影响在35%～75%之间。当项目投资决策确定以后，设计阶段的造价控制就变得十分重要，而这一阶段恰恰是目前开发商（投资人）控制的比较薄弱的环节。设计是非常重要的一环，它直接影响工程的造价。设计时通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，在满足实用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益。
1、推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2、开展限额设计，有效控制造价
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费较大。甲方必须在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）制约。尽可能实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。尽量避免后期设计变更带来的成本增加。
（三）招标阶段
1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。选择综合组织管理能力优胜的房地产项目组织和房地产项目经理。现在好多的房地产项目管理组织还继续延续以往的挂靠管理形式，表面上市一个管理正规的名牌大公司，实质上组织当中占相当一部分事挂靠的民间小包工队，利用靠、拖、赖等不正当的方式进行竞争，最终损失的大多数是由于单位中高层管理者违规操作房地产项目管理不正规的建设单位。
2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。
3、合理低价者中标。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。把握好工程施工招投标，选择报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业。施工单位管理到位，工期就可以保证，并且有可能提前。
（四）施工阶段
1、落实施工项目计划成本责任体制，一个成熟的施工企业在工程开工前，根据工程的投资和往年工程实际成本，先确定成本计划，而后按计。划的要求，采用目标分解方法，将目标分配到各职能人员、施工队和施工班组，并签订成本承包责任状(或合同)。由各承包者提出保证成本计划完成的具体措施。
2．加强成本计划执行情况的检查与协调，项目经理部应定期检查成本计划的执行情况，并在检查后及时分析，采取措施，控制成本支出，保证目标成本计划的实现。
（五）竣工结算阶段
竣工结算上报审计的流程调整。增加重复审计环节。有较多专业分包工程的房地产项目的综合审计与单项审计合并汇总，预防重复计算的发生。单位工程结算的完成后实行相关控制部门会签制度，在最终的成本控制环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算，系统的对房地产项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。
由于社会公共资源配置的不均衡、城乡二元结构、地方依靠土地财政、一刀切的制度安排、部分地区先上车后补票的行业管制政策等都造成了房地产业的一系列问题：（1）各类需求畸形上升，房价居高不下，市场泡沫化严重。（2）土地财政依致使土地浪费和使用违规，滋生了腐败。（3）强势消费型物业扎堆建设，导致供给结构失衡，与产业发展和城市功能的结合度低。（4）房地产行业鱼龙混杂，房地产开发与运营相分离，产品良莠不齐。
二、房地产企业的全新发展模式
（一）物业类型的综合化开发
房地产企业应该认识到我国住宅保有量与家庭总户数接近1：1，现在存在的是物业类型结构上的不均衡，应该改变地产开发以开发住宅为主的产品供给模式，以市场需求为导向，拓展开发产品的类型。见下表：
（二）产品结构适应现代生活环境和生态主题
（1）家庭结构的变化
住宅产品的设计要适应中国家庭年龄结构和老少抚养模式在变化，采用“邻居型”“合住型”等分而不离的住宅设计，使“4+2+1”家庭结构既能相对独立地生活，更加注重产品设计智能化便捷性、安全性、舒适性。
（2）低碳环保的生态要求
房地产企业要遵从生态文明的要求。一是加强开发节能环保项目。二建立绿色建筑行业认定标准。三是提高建筑附件和结构质量，延长建筑寿命。此外，施工工艺上推广住宅工业化，实现了土建装修一体化、生产经营社会化、形成有序的工厂的流水作业，减少在建造过程中的污染问题。
（三）运用现代化管理手段
房地产企业如果要获得持续的发展机会，必须在管理和服务上下功夫，同时要运用现代信息管理技术，创新管理方法，提升管理效率。
（1）实现房产运营“大数据”管理
大数据时代，房地产企业整理和挖掘有效信息，实现智能化家居、智慧型社区、配套服务、环境监测与客户数据联系对接，寻求新盈利点。
（2）推进信息化现代企业管理方法
房地产企业充分借用信息化和数据化处理工具，加强互联网的运用，实现互联网+房地产开发模式、战略调整、盈利模式、业务流程梳理、现代营销的全方位对接，充分运用互联网思维，解决企业管理有效实现计划、组织、指挥、协调和控制等各项职能。
（四）价值链前后两端越来越重要
传统的房地产开发价值链主要集中在中间环节土地的获取、房产的建设、物业的销售三个环节，呈现的是一个哭泣曲线，未来房地产企业获得长期的发展必须戒掉依赖银行贷款的金融运作模式，同时随着房地产总量供不应求时期逐步成为过去，整个房地产行价值链可能呈现出一个微笑的曲线（如下图所示）：
如图所示：①未来发展模式更加注重项目论证、产品设计，遵从并引领现代人生活方式；②提高物业服务质量，坚持完成好房地产开发最后一公里居住环境、社区配套、物业服务将会成为突显产品价值的主要载体，房地产企业要向后期服务环节延伸。③注重金融运作，可以通过借壳将旗下地产资产在香港H股上市，以此解决开发商债务融资的成本上升、运作空间受限等问题；房地产企业以成立或参与成立房地产私募基金的方式，由专业金融机构对房地产业特定项目进行投资业不失为一个好办法；以债务型、权益型、股权证券型三种类型为主的房地产投资信托（REITs）也为房地产企业融资提供了一种好的方式。
关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
一、房地产项目可行性研究报告的编制要点
(一)平衡计算项目的物资投入、产出
生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。
(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。
(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算
投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。
(四)在建设方案中明确项目的工程量
项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。
二、房地产项目评价中的市场调研
房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。
1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。
2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。
3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。
4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。
三、房地产项目评价的内容、方法
(一)制定设计评价指标
房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。
(二)对项目整体规划的评价
在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。
(三)项目的财务分析
房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。
(四)制定合理、系统的财务评价指标
财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。
综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。
参考文献：
[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).
[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).
【关键词】房地产开发；造价控制；各阶段
引言
通常来说，房地产开发企业都有意识控制房地产建设项目工程成本造价，但在实际造价控制实施中，却常常无从下手或不得要领，往往将工作重点仅仅放在房地产建设项目施工阶段的成本造价管理，而忽视房地产建设项目各阶段工程造价的控制和管理问题。在实践中，房地产建设项目的成本造价控制管理，可以说是对房地产建设项目各阶段工程造价的实时控制和管理，是全动态监控和全过程监控，尤其是要对项目实施过程中的各阶段变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更影响整个项目造价。
1前期投资决策阶段的控制措施
前期投资决策阶段主要包括房地产项目的立项和可行性研究报告的编制和报批。因为可行性研究报告的批复同意意味着项目可以进行正式的开发建设，所以与此相对应的工程造价控制工作主要是编制好投资估算和项目的经济效益测算。由于房地产项目属于固定资产投资的范畴，首先要对项目的总投资支出进行估算，即对房地产开发项目的成本进行估算。它包括房地产企业在开发经营房地产项目过程中所发生的全部支出，主要包括：土地费用、前期费用、建安成本费用、配套工程费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金。通过对项目的成本估算得出项目的总支出，然后根据当前的房地产市场的销售价格（可通过市场调研可以获得某区域房地产市场均价作为参考）就可以算出项目的预期利润是正还是负，为项目可行性研究报告提供最重要的一项数据参考。当然，通过本阶段的投资估算也为整个项目后续的造价控制提供了指标依据，即估算投资指标为整个项目最终控制指标，任何后续变更都不能突破此指标，否则将造成项目亏本。
2方案设计阶段的控制措施
2.1设计方案的比选和优化
可行性研究批准后就可以进行项目的方案规划设计了。此阶段根据项目的初步设计构想，做出两到三个规划方案进行比选。根据企业内部及市场参考指标，综合估算出不同规划设计方案成本，在最大限度满足设计条件要求的情况下选择最经济的方案。在确认初步规划设计方案后，方案优化就是设计阶段的造价控制的首要任务，其对后续的施工建设成本有着决定性的影响。方案设计优化不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如实践中，房地产企业拿到的项目用地现状是坡地，那么在规划设计方案时就要充分考虑利用现有地形，因地制宜，规划设计独具特色的阶梯状坡地建筑，就可大大减少实际施工中土方的开挖量，降低了前期场地平整工程的成本，从而从源头上控制项目成本造价，节省投资。
2.2对施工图设计阶段实行限额设计
限额设计就是根据已经批准的设计任务书和投资估算和设计概算来控制施工图设计。实践中，由于设计公司考虑问题的单一性，往往仅从设计角度考虑建筑项目的美观性和安全性，而较少考虑是否由此影响建筑工程项目造价。因此，在这一阶段的成本控制和造价管理工作中，第一，房地产企业（包括内部设计管理部、成本管理部和现场项目管理部）要牵头对设计中影响建筑工程造价的重要部位和技术方案进行专题调研，通过收集最新的技术方案资料，组织专家进行方案论证等手段，最终选择技术上可行经济上又合理的设计方案。第二，作为实行限额设计的最直接有效措施，房地产企业在委托设计公司施工图设计时，在满足设计规范和建筑安全的前提下，要对建筑物一些重要的技术经济指标做出明确限额要求（例如：主材中的钢筋和混凝土平方米含量），并且将此作为合同条款约定到设计合同中，同时在设计合同中约定超出限额设计后相应的奖惩措施，强化设计公司的经济责任。
另外，施工图设计深度不够是当前房地产开发项目施工图设计中存在的一大共性问题。频繁的设计变更造成了项目工程造价的失控、成本增加。因此房地产企业和设计公司的积极协作配合，细化设计方案，可最大限度为避免设计变更增加留下隐患。
纵观整个项目成本造价比重，设计阶段决定了房地产项目建筑安装成本造价的70%以上，所以设计阶段是决定整个项目成本的关键阶段。优良的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键，房地产企业和设计公司一定要通力协作、密切配合，共同打造出既经济又合理的设计方案，为后续项目的实际施工运作打下一个良好的基础。只要双方本着认真负责的态度、讲究科学的方法，一定可以将造价控制在较低的水平上，提高设计质量、有效降低项目成本。
3招投标阶段的控制措施
3.1完善的招标文件
编制一份尽可能完善的招标文件。现在的房地产施工项目都通过招投标方式来选定施工单位，签订合同进行施工。招标文件作为合同文件的组成部分，其内容将对后续的合同签订、执行以及招投标工作的成败将产生重要影响。
3.2明确的合同价款方式
在招标时应明确选用确定合同价款的方式。对工期较短、工程量不大且施工技术相对简单的单项工程应尽可能的采用固定价格合同方式；对于工期较长、工程量大且施工技术相对复杂的单项工程应尽可能采用可调价格合同或固定单价（工程量清单）合同方式。对于施工工艺相对简单、工期短、工程量难以事前确定、现场相应的签证工作较多的工程项目，采取成本加酬金的方式。对于甲方拟准备指定分包的工程项目，在总承包合同中明确规定指定分包工程范围、工程内容、需要总包单位配合管理的内容以及相应指定分包合同价款的确定和支付方式，合理规避以后的合同实施时的不确定风险。合同价款是整个工程合同中最敏感、最核心的内容，招标时，合同价款方式确定不当或确定的不合理都会直接影响工程最终结算造价。
3.3具体的合同条款
在招标时应明确告知投标单位，后续合同签订时合同条款的具体内容，如合同双方权利义务、合同工期、工程变更、索赔、竣工验收及违约争议处理等内容。只有在招标时将可能后续影响工程造价之因素明确，才能尽可能避免因合同约定不清，导致项目实施过程中“无法可依”，造价控制被动失控。
3.4资质审查
通过选择那些资质优、能力强的施工企业和项目经理参与投标入围，避免选择哪些资质不佳、能力一般仅通过挂靠的施工队伍参与投标，为保障项目的工期和质量提供坚实基础。
总之，通过招投标方式选择施工队伍、确定合同价格，可以有效减少后续施工和竣工结算期间甲乙双方的矛盾和纠纷，既保证了项目的顺利进行又有效地降低了工程造价成本。
4施工阶段的控制措施
通过招投标程序签订施工合同选择施工单位后项目就进入到工程施工阶段。首先，房地产企业派驻现场的管理负责人应该具有综合的专业技术技能、丰富的合同管理经验特别是房地产项目实际管理经验。而企业内部需严格明确各环节项目管理审核流程，避免因内部流程混乱造成信息拖沓滞后，从而影响项目现场管理，这是在施工阶段有效控制工程造价的组织保证措施。其次，施工期间的造价管理的重点是如何避免因甲方原因造成的费用增加项目的出现（即索赔）以及如何事前或事后采取及时有效的对应措施，防止费用增加超出预算范围。例如：第一、由于工程付款延迟导致乙方提出索赔。这可以通过在招标文件的合同条款中明确工程款的具体付款流程和时间，同时甲方在内部管理中加强对各付款审核环节控制；第二、关于工程变更。不论是甲方提出的还是乙方提出的变更都应该慎重对待、认真研究，经综合比较分析后再决定是否实施。特别是变更的内容和提出时间应尽可能在项目实施以前，如果是正在实施的项目提出了变更一定要有相关的论证和审批流程，并且严格执行。否则随意的变更就会造成造价的失控。第三、项目管理人员应对现场发生的影响造价的事项进行清晰准确的记录，并且请相关联的人员和单位确认签字盖章，为后续的反索赔做好充分的物证准备，从而避免人为失误造成的费用增加。
总之，在施工阶段造价控制的关键是甲方管理人员要有前瞻性的思维和规划，对项目施工过程中变更的发生要有预见性和积极的应对措施和方法，充分理解合同条款和招标文件的规定内容，变被动应对为主动控制，从而有效控制和降低工程造价。
5竣工结算阶段的控制措施
这个阶段主要控制措施是房地产企业要建立一套完整的办理竣工结算的制度流程和办法。比如：结算流程应规定由乙方先行申报结算报告（乙方同时承诺此结算价为截至本结算报价承诺书提交之日起，今后不再向甲方追加此项目的任何费用），甲方项目部预算部门进行初步审核，然后根据不同结算金额提交甲方不同级别管理部门进行二次复审，超过一定金额的工程项目还要请第三方外部审计以严格项目成本控制等等。通过一套完整的结算审核流程来避免结算过程中的错项和重复计算项目，同时甲方的预算部门和审计部门的专业人员要确实负起责任，充分利用自己的专业技术知识来发现结算中的问题和错误并加以纠正。
6结语
工程成本控制工作是一项系统工程，它贯穿与房地产开发项目的全过程。前期设计阶段是房地产成本控制和造价管理的关键阶段，中期招标施工阶段是房地产成本控制和造价管理的保障阶段，后续结算阶段是房地产成本控制和造价管理的完善阶段。每个阶段都缺一不可，彼此互相影响。只有各阶段严格控制工程成本造价，房地产开发链条上涉及的各个单位部门通力合作、协调配合、精益求精，房地产企业就一定能够按预期目标控制工程成本造价，项目取得良好的经济效益。
关键词：房地产企业 成本管理
房地产成本管理过程中将会面临更多的影响因素，明确其中存在的问题，根据问题的特点不断强化解决措施的制定，是推动房地产成本管理效果不断提升的重点，也是新时期房地产行业整体水平进一步提升的关键。对国民经济水平的提升具有重要的影响。
一、房地产成本管理存在的突出问题
（一）拿地拓展阶段
房地产开发主要是从拿地开始，对于房地产项目开发建设具有重要的影响。房地产开发与土地有着直接的关系，因此土地成本的大小严重的影响着房地产企业经济效益以及后续项目的开展。成本管理参与到房地产企业拿地扩展过程中，是对房地产企业投资项目可行性的分析。成本管理能够对房地产开发前期进行成本调研，预测经济效益，并且制定可行性报告进行投资评审工作。为房地产企业开发提供数据参考。成本管理人员需要根据土地的实际情况，及时的对成本信息进行更新，做好测算工作。当前期成本调研不够充分的时候，对后续工作的开展将会产生重大的影响。土地成本调研工作更多的是参照原有资料进行的成本数据测算。不能够及时的发现土地成本内在信息，这样对于是否值得投资产生影响。
（二）规划设计阶段
前期拿地扩展阶段是对房地产企业计划可行性的确定，规划设计阶段是对前期阶段的延续。需要对施工计划进行全面的制定。要保证房地产项目在市场能够准确的定位、确认目标人群、规划方案的制定需要对房地产行业进行深入的研究。在这个阶段中对拿地扩展的方案需要进行再次判断，并且对其进行优化调整工作。在这个过程中对后续开展的工作范围进行划分。依据材料的显示，前期拿地扩展对于方案的设计影响较大，为了能够进一步的提升房地产企业产品的经济效益，要不断的对初步设计进行完善，降低产品成本造价成本。重视阶段性房地产成本管理的实际效果。在投资的过程中应该进行严格有效的控制管理，强化成本控制设计。成本控制环节的开展能够有效的降低房地产规划设计阶段的变动，保证成本控制管理的稳定性发展。规划设计在房地产成本管理中要充分的发挥自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地产成本管理中面临的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情况较为复杂。目标成本是房地产企业进行工程造价管理，控制投资建设的重要参考依据。当出现设计变更的时候就会造成成本超支情况的发生。多则接近 20%，少则也在 6%左右。房地产企业对于设计变更造成的成本超支情况没有一个明确的认识，设计变更是对施工设计的修改工作，对于工程建设的开展具有重要的影响。多数企业成本控制存在账面成本等情况，这也是导致成本超支的重要原因。
（四）动态成本管理水平较差
为了进一步加强房地产成本管理控制需要及时有效的了解工程项目成本执行的情况，并且明确工程项目执行是否存在成本超支的情况。一旦发生成本超支并且导致风险的出现，应该及时的采取成本管理控制措施进行完善。但是房地产企业更多的将动态成本管理作为合同台账，这样就不能够反映问题发生的实质，对于变更的信息也不能够及时的得到回应。签订的工程项目建设也不能够按时完成。这种情况造成的房地产企业项目工程建设动态成本管理具有严重的滞后性特点。
二、完善房地产成本管理对策
（一）制定全面成本评估制度，强化调研工作的开展
成本调研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部门作为主导，设计、工程等部门人员共同参与对成本进行的研究。市场的变化发展是调研工作的重要影响因素，对于调研工作应该确认目标群体、产品等位等方面。针对市场经济效益以及技术指导等方面都要进行深入细致的调查，并且做好客观公正的评价。将收集到的信息进行汇总，并且由市场部门对产品进行定位处理，整合各部门之间的信息进行成本测算。这是房地产企业投资建设的重要参考依据。
（二）制定多元化的设计方案
设计方案是房地产企业开展的重要方面，在设计方案的制定上应该保证建设方案与经济增长方案相互统一的方案措施。采取多元化的成本管理能够推动设计方案的制定，并且需要经过专家对设计方案进行综合对比。这样能够保证设计方案的实用性。例如限额设计，33层高的住宅，每平米建设成本在设计阶段就要限制在一个标定值之内（如2800元/平）。设计单位要按此价格开展设计，不得突破。经济合理的设计方案能够在一定程度上降低成本投入，对不同设计方案进行对比选择创新较强，品质较高的设计方案。只有保证设计方案的成本经济才能够实现房地产成本管理水平的进一步提升。
（三）强化设计标准，控制成本差异
设计变更等情况的发生，将会增加成本管理。针对这种情况需要采取不同的方式进行完善。房地产项目工程设计的过程中设计变更较为常见。因此要对设计过程中存在的问题要进行补充，根据市场变化的情况制定统一的设计标准。设计统一标准需要根据项目品质进行及时的调整。施工现场质量问题与组织结构问题也是导致成本增加的重要原因。在房地产成本管理过程中应该对各方面进行确认，针对不同的情况制定有效的处理方式进行完善。
（四）建设成本管理信息化系统，进行动态成本管控
1、信息化系统要和企业的成本管理流程相一致
成本管理信息化系统是为了成本管理流程服务的，一定要和成本管理的权责、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要确保其时效性，在现有的成本管理流程上升华，而不能脱离现有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系统操作界面和原理应简单易学
房地产成本管理涉及成本、合约、设计、工程甚至市场、财务等相关部门，绝不仅仅是房地产成本管理人员在使用，是一个全员参与的信息化系统。所以必须通俗易懂、成本管理的原理清晰，让用户能够迅速上手。
3、成本管理信息化系统要严格执行，成为成本管理的必要工具
当成本管理管理软件建设完成后，必须站在公司战略层面进行推广运用，杜绝流程以外的成本管理事项发生，并保证所有的成本信息和合同变更等成本事项及时准确的登记到
成本管理信息系统当中，这样才能使得成本管理信息系统成为真正有效的成本管理工具，准确、全面地反映动态成本。
三、结束语
政府对房地产市场进行了新一轮的宏观调控，在一定程度上限制房地产发展的同时，使房地产过热恢复到理性本质。整体行业的回归性使房地产销售价格平稳，使更多的房地产企业将发展重点投入到成本管理上。通过明确自身存在的房地产成本管理突出问题，更加有效的制定对策方面使房地产企业获取更大的经济效益。保证房地产行业竞争优势得到充分的发挥。对房地产成本管理中存在的突出问题进行确认，制定有效的措施给予完善。使房地产企业在面临宏观调控的过程中也能够提升自身的经济效益。
参考文献：
[1]申广平.房地产成本管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学，2012
[2]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师，2014
[3]徐惠.探讨房地产成本管理和控制.现代经济信息，2013
购物车(0)