时间：2023-09-05 16:45:48
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关键词：电子商务；市场营销；影响分析；应对策略
网络技术与信息技术的快速发展，电子商务应运而生，电子商务的出现给市场营销方式带来了意想不到的冲击与影响。我国各行各业应该把握住这一变化，充分认识到电子商务时代下有哪些方面发生了改变，创新影响模式，紧跟随着时代脚步，结合企业自身特点与优势，采取针对性的营销策略，才能实现顺利健康发展。由此，研究电子商务对市场营销方式产生了哪些影响和企业应该采取的应对策略，对于企业的可持续发展具有重要意义。
一、电子商务的概念及应用价值
1.电子商务的概念
电子商务是依靠网络而存在的，运用电子交易完成商务活动；是一种虚拟的商务活动。
2.电子商务的应用价值
互联网不受时间和空间的限制，可以在任何时间、任何地点进行交易，并且这种交易是在网上完成的。随着市场的不断变化，通过互联网极大的拉近了全球经济贸易之间的距离，可以通过互联网在海外进行购物，并且这种购物形式也更加便捷，只需要几秒的时间就能实现，全球各国的消费者都能够通过这种更加便捷的方式进行网上购物，交易速度和效率都显著得到提升，并且在价格方面也更为低廉，所具有的指向性也更强，正是由于这个原因，网上购物迅速在全球范围内受到追捧。电子商务的高速发展是时代进步的产物，与人们追求简单、高效的购物体验相契合，更能满足人们的个性化需求，符合社会发展的主流。
二、电子商务对未来市场营销方式的影响
1.电子商务与市场营销方式两者的关系
电子商务与市场营销之间，其经济本质是相同的，都是围绕“营销”这一核心所构建的。电子商务是一种具有创新意义的营销，能够迅速占领市场。相较于电子商务这种营销模式，传统的市场营销都是在现实世界中完成的，而且在空间上存在局限，只针对周边地区的市场，从周边地区的市场中赢得效益。不过，电子商务的兴起改变了这种传统的营销格局，传统模式下以商品为主的营销模式被打破，转而逐渐形成了以客户为中心的营销模式，并且使消费者能够获得更大的实惠，这是传统营销模式所无法比拟的。
2.电子商务对未来市场营销方式的影响
（1）市场营销环境的改变
互联网催生了电子商务，基于电子商务的市场营销活动是建立在互联网这一虚拟平台之上的，由于存在这种虚拟性，自然也就不会受到空间过多的限制，因而在全球范围内，消费者可以足不出户就能够选择自己青睐的产品，并通过电子商务平台来完成交易。
电子商务营销模式下，在时间方面也不在受到制约，电子商务平台都是全天24小时开放的，相应的商家上架的产品也为24小时销售，打破了传统交易模式下的时间阻隔；营销活动和营销方式在不断变化，随着网络营销渠道的拓宽，人们获取信息的手段和途径也明显增多，通过对商品的对比选择性价比更高的商品，并且能够通过互联网获取商品更加全面的信息，减少了销售的中间环节，这显然与传统营销模式下在中间环节存在和分销的方式有所区别，不仅使生产企业获得了更多的经济效益，同时也使消费者得到了真正的实惠。电子商务革新了传统的消费理念与模式，加速了经济全球化进程，对企业经营环境也产生了巨大的影响，我国企业发展面临着很大的竞争压力，需要分析现阶段的电子商务对市场营销方式的影响，制定出并实施针对性的应对策略，以此实现企业的长久健康发展。此外，通过电子商务也使人们的支付手段发生了极大的转变，传统通过现金进行交易的方式不符合电子商务发展的要求，转而采用大型电子商务平台引入的第三方支付来实现，从而降低了交易过程中的交易成本，使交易过程更加便捷。
（2）消费者行为及营销理念的变化
在互联网平台上的商品名目和种类繁杂，消费者通常在购买商品时会货比三家，选择其中性价比较高的产品，从而愉快的完成网络购物。电子商务打破了传统模式下消费者被动接受的局面，消费者可以通过网络来进行选择，消费者的选择空间逐渐放大，这种自主选择的方式极大的提升了消费者选择的自由度。同时，电子商务的核心就是以消费者为中心，消费者在其销售路径中至关重要，并且会根据消费者的消费数据来对市场进行合理的调整，使之更具针对性的开展各种市场营销活动。
（3）市场营销管理重心的变化
随着电子商务的告诉发展，市场营销管理的重心也在逐渐发生偏移，多数电子商务平台都以消费者为中心构建相应的营销策略，以最大化的满足消费者需求为根本，其营销管理的重心逐渐转变成为4C，指的是消费者、成本、方便和沟通。而4C营销理论相较于原来的4P理论是一致的，其中都非常注重消费者的购物体验，并不是传统模式下以企业为核心的营销模式。4C对应的是消费者需求，从根本上挖掘消费者的消费需求和消费心理，进而满足这种消费需求。从成本方面分析，更加注重价格和价值的关系，对价格的分析更加深入，并不是以传统模式下企业定价为标准；从消费便利性方面分析，电子商务更加注重与消费者之间的沟通，商家和消费者之间的距离被有效拉近，这有利于促进交易的达成，进而有效促进企业利润的提升。
（4）技术支持手段的变化
CRM（客户关系管理）是市场营销重要的组成部分，对市场营销提供有力支撑，通过CRM能够有效将互联网、电子商务、多媒体和数据库衔接起来，并且引入人工智能等，形成功能更加完备的销售体系，促进市场营销服务的拓展。CRM的应用极大的提升了客户满意度，并且能够更加有效的保障消费者权益，在很大程度上较低交易成本，提高交易的效率，促进市场营销整体环境的改善。
三、电子商务环境下企业营销应对策略
1.健全企业电子商务信用管理机制
电子商务营销模式中，若要达成更多的交易，信用是其中一个非常重要的因素，因而企业必须要构建自身更加完备的信用管理体系。为了能够强化企业信用管理，企业可以采用市场调研的方式与消费者展开更加深入的沟通和交流，使自身的信用管理体系能够更加健全。同时，由于是基于互联网平台所形成的客户关系，因而客户的相关信息都被记录在平台的数据库中，可以有针对性的构建消费者的信息档案，同时对商家的信用额度进行适时调整，对客户档案定期进行整理，从而促进企业自身的销售。此外，为了确保在电子商务平台上交易的安全性，交易双方可以引入第三方支付系统来完成交易，其第三方支付系统是经过国家认证的，具有较高的可信度。
2.创新电子商务模式下的营销观念
电子商务加剧了企业之间的竞争趋势。企业若想提升自身竞争力，就需要分析顾客消费心理，创新营销理念，为消费者提供需要的商品价值与信息，来吸引消费者。实践表明，基于网络所形成的各种促销活动所形成的销售效果更加理想，能够有效促进企业销售额的提升。目前，网上购物方式仍然不及传统购物方式，选择传统购物方式进行购物的人仍然占较大比重，这也使电子商务平台上销售的产品价格通常都要低于传统市场的价格，而这种对价格的调整显然会提升网络上的客流量，同时还可以采用微博、软文、微信等多种营销方式进行营销，同时促进新产品研发，在网上进行新品试用来吸引人们的眼球，提高产品的知名度，从而形成一种信息流和商流的变化。
3.加强信息系统的管理
对企业信息化人才培养机制要进行加强，这也是提升企业实力的重要途径。信息化人才的培养和引入要基于企业的实际情况，并且尽量在公司内部进行选拔和任用，在培训方面可以采用自主培训，也可以采取与其他企业进行联合培训。这一方面能够促进企业在生产、经营、管理等多个方面的创新和提升，另一方面还可以约请更加专业的专家和学者来进行指导，通过人才培养提高企业的核心竞争力，加快企业的信息化建设速度，为赢得更大的市场份额创造有利条件。
4.充分利用信息交换平台，实施交叉营销
由于消费者的消费需求、消费习惯等都是在不断变化的，企业必须要对这种变化形成敏锐的洞察力，在电子商务平台上对产品进行合理的调整，投入较低的成本来获得更多的消费需求信息，并对这些信息进行管理和整合。在对客户需求有一定认识的基础上，采取交叉营销策略使产品在满足消费者消费需求方面更具针对性，从而实现扩大市场份额的目标。此外，企业在对客户需求进行深入了解的同时，还要抓住机会开展更加广泛的交流与合作，完善自身的营销网络，促进企业经济效益的提升。
5.大力培养电子商务复合型营销人才
与西方发达国家相比，我国电子商务的起步相对较晚，还处于发展阶段，所需的复合型人才也较少。针对现阶段我国电子商务的实际情况，需要加大符合型人才的培养力度。邀请理论和实践都较强的高校教师或企业优秀营销人才，为企业员工培训，在营销服务意识、服务水平、服务技术与方法上，加强知识与经验的传授。还可以实施校企合作，与高校合作，输入一些精通信息技术、网络知识，又熟悉营销知识与技术的复合型人才，实现企业人才的长盛不衰。
四、总结
电子商务改变与影响了社会经济模式，企业需要紧跟随着时代的脚步，在技术的帮助下，创新产品销售渠道、价格与宣传方法，以此契合社会快速发展的需要。只有深入分析电子商务对市场营销方式的影响，并作出积极的应对策略，才能使得企业在激烈的市场竞争中，不断的发展与进步，实现企业的可持续发展。
电子商务可以说是未来发展趋势，电商的发展实际是信息化时代的另一种跨越，无论对于个体经营还是对于企业来讲，电商也是目前有利的营销模式，可以共创双赢。
参考文献：
[1]张政.浅谈电子商务对未来市场营销方式的影响[J].科技致富向导，2014（9）：123.
[2]耿D.试论电子商务环境下企业营销策略[J].济源职业技术学院学报，2014（1）：46-48.
一、市场营销专业课程考核现状
目前，市场营销专业课程考试普遍存在以下问题：考试组织管理严肃、呆板，不利于学生身心健康地发展，不利于学生创造力的发挥；考核方式单一，考试内容偏重于对知识和学习结果的考查，不能全面考查学生学业水平和学力发展状况；题型设计简单化、答案唯一化，限制了学生思维的发散性，扼杀了学生的创造性思维。
对市场营销学科来说，学生的操作能力、创造能力及团队合作能力的重要程度要远远超过有限的死记硬背的知识点，而且这些能力的真实水平也不是靠期末考试一张卷子能够体现的。
二、市场营销专业课程考核方式的改革措施
考核试形式上，市场营销专业课程应以“能否最大限度发挥学生的真实水平”作为决定开卷与否的重要标准，并根据课程特点决定采用什么样的方式进行考核。针对上述改革核心思想，我结合多年的教学经验，提出以下几点改革建议。
1.推进形式多样化的考核方式，注重学生的综合能力。
通过考试方式向多样化转变、考试内容向注重综合能力考核转变、成绩评定向综合性转变等三个转变，推行开卷、闭卷、开闭卷结合、一页纸开卷考试、答辩、实践技能操作（表演）、撰写专题报告、书评、学术论文，以及多种方式结合等多种形式的考试制度改革，引导学生提高专业基本能力与综合素质。
2.推行论文模式考试。
在以往的考核方式中，教师常常考核的“选择题”、“判断题”在答题过程中有一定的“偶然性”，对学生实际能力的考核发挥作用不大，应加大论文模式考试在整个考试中所占比例，甚至取消客观题目，改为对某一主题的论述或对某一方案进行设计。
3.重视多个阶段考试，强化过程性考核。
教师应重视平时测试、作业测评、课外阅读、期中考试、期末考试、即时考试（随堂测试）等多个阶段的考试，在教学过程中灵活运用提问、讨论、小测验等多种方式了解学生的学习状况，引导学生把注意力转移到平时的学习过程中来，注重学生对整体知识技能的把握，将考核贯穿到学习的全过程，推行考、练结合，强化过程性考核。
4.科学确定考试内容，突出重点、拓宽知识面。
突出考核重点，拓宽试题所涉及的内容，知识性试题与综合性试题兼而有之，以综合性试题为主。
综合性试题是检测学生运用知识分析问题、 解决问题能力的试题，这类试题在教材中找不到现成答案，甚至教师在课堂教学中也没有讲解分析，能够最真实地反映出学生对知识理解和研究的程度。
考试内容突出课程重点、难点与发展趋势，体现素质教育对学生的收集处理信息的能力、分析和解决问题、获取新知识的能力的要求。在试题形式的选择上，要充分认识不同类型试题的特点，了解各种试题的优点和缺点，根据考试内容、考试目标、灵活采用不同类型的试题，充分发挥各类试题的最佳测试点。
5.试点建立考试反馈制度。
考试结束后，对考试结果做分析是非常有必要的。目前，很多试卷分析流于形式，多数教师只是简单地给出了各个分数段的学生人数并由此画出成绩分布图；在分析成绩不理想的原因时，仅强调学生学习积极性不够高或者其他客观条件不足，很少真实在客观地提出教学中存在的问题是教师自己存在问题，对进一步改进教学方法与手段缺乏思考。因此，应在此环节设计相应的考核标准。试点建立考试反馈制度，促进以后教学活动的开展，也在制度和政策上积极鼓励教师开展考后的试卷分析，帮助学生更好地掌握所学知识。
6.形成考试改革体系，编入教学大纲。
对于市场营销专业的主要课程应该从理论教学、实践教学角度出发，设计合理的改革方案之后，通过几轮教学环节的实施来进行调整，最终完成考试改革模式，之后推而广之，编入教学大纲。由此，保证教学的常规性和规范性，并为学院对多种媒体教学、教材建设和教学质量评估提供重要依据，也便于指导学生学习，达到对学生的培养要求。
三、市场营销专业课程考核方式改革实施的保障措施
如果要完全实施考核方式改革，需要多方面的配合和硬件软件的投入。
1.师资力量的配备。
教师的数量、教师的教学经验和实践能力都是进行市场营销专业课程考核改革取得成功的关键。
2.上级单位教学管理制度。
上级教学管理单位通常会从教学日历、课堂讲授对教师的考核和管理，对于考试卷面、上课地点和时间的更换、成绩录入等环节都要进行备案。如果进行考核方式的改革则要在开课前做细致的说明和复杂的设计。
3.培养层次和教学班型的限制。
通常情况下，市场营销专业共有三个不同的培养层次，同一课程针对本科、专科和专升本的教学要求、课时、考核方式、学生学情、课后的实践环节安排均不同，因此一门课程的考试改革设计应分为两到三种。这样对教师、教学环境都提高了要求。
4.教师工作量问题。
原有的“一卷定乾坤”的考核方式，对于教师来说，出卷子和批卷子都是核算工作量的。一旦实施考试改革，教师不再出卷、批卷，而要严格、科学地设计合理考核方式和客观的评分标准，还要花费大量的时间进行学生论文、报告、口试等作业的评比工作，其难度和工作量之大可想而知。因此，教学工作量核算方法必须改革。
高等教育的目的是面向生产、建设、服务和管理第一线，培养既懂理论又具有高技能的实用型人才，采用新的考核方式，对现有考核方式进行改革都具有重要意义。
参考文献：
［1］赵宏，王春，朱春红.东西方大学考试方式的对比及对中国的借鉴.未来与发展，2007.03.
［2］刘荣.国内外高校考试制度的现状比较及启示. 北方经贸，2009.06.
1体验式教学概述
美国学术界1969年提出学习金字塔理论,指出学生记忆靠耳朵只能记住5%,靠眼睛记住10%,而在实际演练中可以记住75%,比起老师课堂上单纯的理论教学,学生更易于接受以教师和学生为主体共同完成的体验式教学活动,在这一过程中,他们乐于学习、乐于思考、乐于分享、乐于回答。
1.1体验及体验式教学的概念狄尔泰在《体验和文学创作》一书中首次赋予体验这个词的概念性功能。所谓体验,即体会,一般指亲身经历,在实践中认识事物,通过自己的感觉器官对人或物或事情进行了解、感受,从而在心目中留下深刻的印象。体验式教学是以体验为基本特征的一种教学观念和教学方法,它使学生“得到情感体验,人格提升,个性张扬,生命活力得以焕发,生命价值得以提升”。所谓体验式教学就是指在教学过程中,根据学生的认知特点和规律,通过创造实际或重复经历的情境和机会,呈现或再现、还原教学内容,使学生在亲历过程中理解并建构知识、发展能力、产生情感、生成意义的教学观和教学形式。
1.2体验式教学的特征笔者在近年来的体验式教学和研究中感受到,体验式教学有着显着的特征,符合学生认知上“螺旋上升、不断深入”的学习规律。
1.2.1以学生为主体以往的教学主要是单向灌输,学生处于被动接受的地位,而体验式教学强调“以学生为主体”,教师从以前的支配者、传授者转变为如今的引导者、帮助者,学生成为学习的主人,他们的主观能动性得到充分的调动,养成了主动动脑、动口、动手的好习惯,依靠自己去发现问题、分析问题及解决问题,学习过程由学生自己掌握,学习方法由学生自己选择,学习结果由学生自己评估,从而不断建构知识。
1.2.2以体验为方法体验式教学以体验为方法,调动学生全部的感官系统和思维机器,这对于一些爱好动手、倾听、表达、观察、创造的学生来说,是一种非常好的方式。体验也就是亲历,通过视频、音频、图形、图像及文字等,使学生在心理上亲身经历教学活动,进而提高学生的学习兴趣和自主学习的能力。体验式教学使学生得到一种独特的生命体验,是学生建构知识意义、焕发生命活力、提升生命价值的手段和途径,也是教学活动揭示、展现、提升生命意义的关键。
1.2.3以反思为条件体验式教学要求学生在接受新知识的同时要学会反思,这不同于死记硬背而掌握的知识,学生通过反思,能将知识举一反三,并能提出自己的见解。学生在反思的过程中,老师要及时和学生沟通,给予学生指导,从而使学生所得的知识容易理解,不易忘记,新旧知识得到很好的融会贯通。
1.2.4以实践为途径理论来源于实践,反过来又为实践服务。学生最终要踏入社会、服务社会,因此体验式教学强调在理论授课的同时要加入实践的环节,培养学生的创作、探索精神,提高学生的实践能力。
2体验式教学在市场营销教学中的应用途径
2.1案例教学案例教学是一种集理论与实践于一体的体验式教学方法,学生通过分析案例,学会了如何将市场营销的理论知识运用到实际的案例之中。在案例教学的过程中,要注意以下几点重要内容:首先,做好案例的收集工作;其次,要善于引导;最后,要及时点评,进行总结。例如,在讲到品牌策略时,笔者列举了学生所熟悉的“联想”。说到联想,学生们立刻就想到了联想的品牌商标“Lenovo”、实惠的价格等等,这样品牌的概念就在学生心目中鲜活起来。之后,围绕着联想如何塑造品牌的具体实例,引导学生在实际讨论中掌握品牌、品牌资产、品牌策略等内容,从而了解一个企业在现实中是如何逐步塑造品牌的,进而达到理想的教学效果。
2.2任务教学任务教学就是由教师将所要讲解的新知识隐含在一个或几个任务中,学生对教师提出的任务逐步分析、讨论,在一个轻松的氛围中完成任务。在具体的市场营销课程中,任务教学的表现就是提出任务—任务分析—解决任务—总结评价。例如,笔者用一个小故事来提出两个任务:狗熊是钓鱼的能手,每天都能钓到两桶大鱼,它自己吃不了多少,就决定聘请其他动物帮它完成销售工作,三只动物来应聘:狐狸、猴子和猪,并最终决定雇佣猴子。问学生:狗熊为什么要聘请其他动物帮忙呢?为什么他最终雇佣了猴子?一旦给学生下达了本次课完成的任务后,下面就引导学生分析任务,此时教师只是引导者和组织者,不要妨碍学生独立思考。在任务分析中,使学生明白讨论的重点是中间商的作用及如何选择合适的中间商。通过任务分析,学生往往可以找到问题的关键点,从而对学习产生浓厚的兴趣,这时候组织学生交流、讨论,激发他们深入思考问题,一层层剥去神秘的面纱,解决提出的学习任务。总结评价也是任务教学不可缺少的环节,在学生提出具体的想法后,教师还要对此任务进行深入分析和总结,以达到教学效果最优和提高教学质量的目的。
2.3模拟教学模拟教学即设计某种场景,融入市场变数,结合角色扮演,开展实际的营销活动。沙盘模拟教学是体验式学习的方式之一,具有较高的“仿真性”,学生进入高度仿真的市场营销行业,完成市场调研、经营管理工作,其能够很好地激发学生学习的热情,使他们身临其境地领悟市场营销知识。例如:在沙盘模拟教学中,首先通过模拟招聘的方式,确定5—7个人组建一个企业,并从中选出公司的负责人,由负责人对每个人进行岗位分配,组织经营管理。每一位同学通过自己的行销角色扮演,完成相关的规划、预测、决策、分析和总结的过程,其完全根据现实市场运行环境设定。在沙盘模拟教学中,不仅涉及营销过程中的环境分析、目标市场选定、产品定价、营销信息系统的建立、分销渠道的构建等营销知识的训练,而且更为重要的是补充了生产管理、财务管理、企业战略等管理方面的实训内容,从而使学生在进入企业后能够从宏观上把握整个企业的运营模式。
2.4实践教学体验式教学要走出课堂、走出学校、走进企业,积极参与企业实践。在市场营销教学中,应组织学生到企业进行现场参观和实习操作,通过对企业营销活动的实地观察与体验,增加学生感性认识,从而将理论与实践很好地结合起来。例如:笔者曾经带领市场营销专业的学生在本地的一家房地产企业进行业务实习。通过与顾客以及营销人员的接触,学生了解了顾客的喜好,学习到了一些营销技巧,将所学习的理论知识很好地运用到实践中,提高了学生的营销技能和业务能力。
3体验式教学在市场营销教学应用中的条件
3.1充足的经费支持为了保证体验式教学的质量,必须有足够的经费支持。经费的主要用途在于:支持教师编写并不断更新案例;支持学生进行现场调研,包括深入访谈、问卷调研等工作;支持学生到企业进行实践,了解企业的经营环境;支持教师邀请企业家到学校讲座、交流市场研究和行业发展的现状等。
20世纪80年代中国的酒店市场是供不应求，到90年代供求开始基本平衡，到了21世纪中国酒店的市场转向了供过于求的买方市场，酒店业面临着激烈的市场竞争。调查数据显示，截至2013年第四季度，在全国12776家星级饭店中，除停业的881家饭店外，其中有一星级146家、二星级2922家、三星级5735家、四星级2370家、五星级722家。随着国际品牌高端连锁酒店将中国列为重点发展区域，如洲际、温德姆、万豪等均加大在华投资，整个酒店市场被各种价位各种类型的酒店瓜分。因此如何在现有的条件下大力开发酒店客源，获取最大的经济效益，就需要我们运用合适的市场营销方法和技巧。
二、常用的酒店市场营销方法
1、整体营销法
美国西北大学教授菲利普科特勒首次提出整体营销观的理论。他认为，企业的市场营销活动应包括构成其内部、外部环境的所有重要行为者，即包括供应商、分销商、最终顾客、职员、财务公司、政府、同盟者、竞争者、新闻传媒和一般大众，核心思想是合作。就是企业把各独立的营销工作综合成一个整体，以产生协同效应，用一个声音来说话，说给你想让他听的人。
整体营销也被称为全员营销，因为它需要企业各部门以及全体员工的共同努力和密切的配合。要把整体市场营销观念渗透到组织结构中去，不但市场营销人员要有整体营销观念，而且从事生产、财务、人事工作的人员也要有整体营销观念，为扩大产品销售、提高市场占有率而竭尽全力。酒店所倡导的整体营销意识就是要让每一名员工懂得，自己工作的好坏直接关系到酒店的形象、声誉和生命，人人做好自己的本职工作就是在促销酒店产品，并在此基础上有意识地针对顾客需求，推销酒店的产品和服务，通过顾客满意来实现最佳的销售效果。
2、机会营销法
（1）机会营销的含义。所谓机会营销就是寻求那些能给企业的营销活动带来重要意义，并且和企业营销目的相吻合的各种机会进行的营销活动。企业要抓住外部市场环境中有利的短期时机，开展有利于产品发展的营销活动，从而创造出不凡成果的市场策略。机会营销比事件营销更宽泛，机会可以是一个事件、一个节日、一个热点话题、一个市场变化等等。
（2）机会营销在酒店中的运用。一是寻找已经存在的营销机会。即从被人们忽略或丢弃的但仍未被满足的市场需求中寻找合适的营销机会。比如从酒店市场供需缺口中寻找营销机会、从酒店市场细分中寻求营销机会、从酒店产品和服务缺陷中寻求营销机会和从酒店竞争对手的弱点中寻求营销机会等。在寻找已存在的市场营销机会方面，万豪是当中的杰出代表。几乎在酒店的每一个细分市场，都有万豪品牌的身影，他们一方面拥有不同的价格和细分服务，另一方面却保持着同样的品质和亲和力，都是各自细分市场的领导者。从某种角度来说，万豪就像是酒店业中的宝洁，只要有市场机会，就会一直努力地建设和延伸新的子品牌，这也反映了万豪集团的企业文化竭尽全力发现目标客户的需求，然后尽力去满足他们。一旦现有品牌不能支撑起这些业务，万豪就会立马建设一个新的品牌出来。
二是创造新的营销机会。创造新的营销机会最重要的就是能对所处的营销环境发生的变化做出敏捷的反应，善于从许多平常事物中发现机会，善于利用各种条件进行营销，开发新产品，满足顾客新需求。比如从酒店市场发展趋势中创造营销机会、从目前社会时代潮流中创造营销机会、用各种社会实践创造营销机会和利用酒店营销手段创造营销机会等。世界并不缺少机会，只是缺少发现机会的眼睛。对于酒店管理者来说，就要寻找一切可能的机会来赢取酒店的生存之道。
3、文化营销法
文化营销是一个综合的概念，简单来说就是利用各种文化力量进行的营销活动。具体来讲是指企业有意识地通过发现、甄别、培养或创造某种核心价值观念来达成企业经营目标的一种营销方法。即在酒店营销活动中主动进行企业文化渗透，提高酒店文化含量，营造一种特色文化氛围，以文化作为与顾客及社会公众沟通的媒介，构建一种全新的利益共同体关系。酒店文化营销既包括浅层次的构思、设计、造型、装潢、包装、商标、款式，又包含对营销活动的价值评判、审美评判和道德评判。
创建主题酒店就是一种文化营销方式，对于酒店本身来说，主题建设是我们应对竞争的必由之路。全国很多酒店都在建造主题文化酒店，将主题文化融入到整个酒店的软硬件建设中，从酒店的内外部环境布局、整体房屋造型、室内装修、内部书画装饰、客房家具灯具、员工服装用品、餐饮文化、酒店各种娱乐项目等各个方面来共同体现酒店文化的精髓，并将其始终贯穿到整个酒店的服务项目和整体的氛围之中。使得在一床一铺、一窗一景、一诗一画、一餐一饮等多功能服务方面，每一个细微之处，都能看得到酒店特定的文化符号，都能让顾客感受到酒店文化的内涵和灵魂。比如青城山的鹤翔山庄，就是一个以道教文化为主题的主题文化酒店，道家文化是都江堰青城山最具影响力的地域文化，是世界文化遗产，是四川甚至是中国的文化名片，鹤翔山庄选择道家文化作为发展之路，就形成了山庄经营上在天时、地利、人和三方面的有机结合和良好效果。
4、服务营销法
服务营销就是以满足顾客需求为目标，运用市场营销学基本原理，进行市场细分和定位，确定目标顾客群，通过为顾客提供最优的服务来提高顾客满意度、创造忠诚顾客和增强企业的竞争力，从而实现企业利润持续增长的营销活动。在以往传统的营销方式下，顾客购买了某种产品或服务，也就意味着一庄交易的完成，虽然有时候它也有产品售后服务，但主要是解决产品售后维修的职能。但从服务营销角度来理解，顾客购买了某种产品或服务，意味着销售工作的开始，而决不是结束，企业所关心的不仅仅是产品或服务的成功售出，而更注重的是消费者在享受企业所提供的服务过程中的感受，它包括售前服务、售中服务和售后服务。
酒店是一个服务性的行业，给顾客提供最优质的服务，给顾客提供个性化的服务是其制胜的法宝。巴黎希尔顿饭店曾经发生过这样一个故事：一位来自美国的女士在酒店预订了一个豪华套房，刚抵达酒店后就出门了。细心的酒店经理发现这位女士无论是身上穿的衣服、手上拎的皮包还是头上戴的发卡都是大红色。等女士刚一出门，他就命令客房服务员重新布置整个房间。等这位女士回来后发现，她所住的套间从地毯、壁毯到灯罩、床罩甚至沙发、窗帘等全部都换成了大红色，与自己身上穿戴的颜色完全一样。这位女士非常高兴，当即写了张支票，付了1万美元的小费。
目前酒店消费者的消费经验愈加丰富，更加注重个性化消费，消费者的自我权益保护意识也随之增强，他们从单一追求物质生活的满足，逐渐走向追求物质生活和精神生活全面的满意，酒店业进入了一个顾客选择和挑剔的时代。面对新的顾客需求、新的宏观和微观市场环境，中国酒店业势必会掀起新一轮的服务革命浪潮。服务营销符合社会发展、消费提高的需要，是酒店业竞争的一种重要手段，在酒店经营发展中发挥着重要的作用。因此实行服务营销，培养更多回头客，乃至形成忠诚顾客，是酒店业发展的必然趋势。
5、关系营销法
关系营销适用于第三产业，对于酒店业而言，关系营销是非常重要的一种营销方法。关系营销的核心是建立良好的顾客关系，使顾客对某个企业或某一品牌保持高度忠诚。关系营销理论认为，建立和谐的宾主关系，最主要的就是企业与顾客之间建立起一种相互信任、彼此忠诚的关系。它强调的是一方面要争取顾客、创造市场，另一方面更重要的是维护和巩固已有的关系，因为根据二八原则，企业利润的80%是由20%的忠诚顾客提供的，而开发一位新顾客的成本是维护一位老顾客成本的八倍。
如现在很多酒店都有顾客资料数据库、顾客关系管理系统、会员卡制度、顾客俱乐部，对重要顾客设立专门的关系经理等，这些都是关系营销的体现。电脑的网络化将酒店、商和客户联系在一起，酒店可以用电脑建立数字化神经系统，通过数据库保存顾客信息，把搜集顾客需求信息的触角分布到酒店中每一个可能与顾客发生接触的地方，并将这些信息存入顾客资料库，以便对顾客进行直接邮寄、电话营销和其他回访活动。如洲际酒店集团的优悦会、希尔顿的荣誉客会、凯悦金护照、香格里拉贵宾金环等。
6、绿色营销法
绿色营销就是将环境保护、生态平衡和可持续发展等观念融于企业的营销过程中，企业在制定营销活动策略时，把消费者需求、企业利益和环境保护三者有机结合起来。创建绿色饭店是绿色营销法在酒店中的最直接体现。走可持续发展之路已成为21世纪酒店业发展的必然趋势。2006年国家旅游局推出了绿色旅游饭店标准，这是在1987年推出的星级饭店评定标准的基础上的又一次发展。它的实质就是一方面为顾客提供符合环保要求的、高品质的产品，另一方面在酒店经营过程中节约能源、减少排放、预防环境污染。开发绿色产品，是酒店业在实施绿色营销过程中最重要的体现。
市场营销风险防范措施
一、市场营销风险的含义
市场营销风险是指在市场营销过程中，由于各种事先无法预料的不确定因素带来的影响，使企业营销的实际收益与预期收益发生一定的偏差，从而有蒙受损失和获得额外收益的机会和可能性。市场营销风险的主体是市场营销活动的参与者、竞争者――企业。其损失是由于违背市场规律或自身失误所遭受的惩罚，主要指经济利益的减少或损失。风险大多起因于市场营销活动或与之有关的方面，其风险条件是经营主体的市场行为或营销事项所引发的不确定性事故。企业在开展市场营销活动过程中，必须分析市场营销可能出现的风险，并努力加以预防，设置控制措施和方案，才能最终实现企业的营销目标。
二、市场营销的基本准则
由于市场营销风险管理是一项复杂且处于动态的管理，因此，要想做好市场营销风险的管理工作，需要遵循市场营销的基本准则。第一，以市场导向为准；第二，加强企业的信息系统建设，以保护企业的商业秘密；第三，将宏观管理与具体管理相结介；第四，在建立风险管理体系时，一定要做到责任与利益呼应；第五，坚持以人为本的发展理念，企业要加强员工的团队介作精神，重视企业的文化建设；第六，企业管理决策要权衡好各方而的关系，用发展的、全而的眼光看问题。
三、市场营销风险产生的主要原因
（一）市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素，我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进，当企业市场营销活动不适应市场需求变化时，就会产生营销风险。市场需求由低层次向高层次变化、由数量型向质量型变化、由群体共同性向个体独特性变化，是一种客观存在的趋势，不充分认识其客观性，并努力调整市场营销活动，就不可避免地产生营销风险。
（二）经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。我国经济20多年来的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化着。中国企业业已成功加入WTO。所有这些都会直接或间接地影响并决定企业的市场营销活动。如果再考虑国际重大事件的影响，那这种影响变化将更大。当某种变化呈现不利因素时，就会产生营销风险。国家经济政策的变化导致了经济形势及市场需求发生变化，进而也会给企业的市场营销活动带来风险。
（三）科技进步是导致市场营销风险的又一因素。进入20世纪90年代以来，在以电子计算机技术和互联网技术为代表的新技术基础上产生的网络营销对传统营销带来的冲击是十分猛烈的，目前我国网络营销还处在起步阶段，但2006年电子商务交易额已达2600多亿美元。可以这么说，不懂网络营销，可能就会使企业处于十分危险的境地，科学技术的进步，对企业的营销组织结构、营销人员结构、营销战略与策略、营销的方式和方法等，都将产生巨大的影响进而导致变革“变革不仅意味着新的机遇，更意味着风险。
（四）法律风险。在我国涉及企业营销的法律法规，主要有广告法、产品质量法、消费者保护法、反不正当竞争法、计量法、包装法、专利法、合同法、商标法、环境保护法等法律法规对企业的行为进行约束，如果自觉或不自觉的违反，风险就会降临。除了以上法律法规的约束可能给企业带来风险外，还有执法风险，主要体现在企业的知名产品或品牌被不法商家假冒。但由于多种原因，假货却屡打不绝。假货的存在，不仅影响了企业产品的销售收入，更主要的是假货的质量无法保障，一旦发生质量问题，消费者就会归罪于企业，影响企业品牌声誉。这种风险企业必须引起高度重视。
四、市场营销风险的控制
（一）加强市场营销环境的调查研究，是市场营销风险控制的根本性措施。企业从设计产品开始，到定位、分销和促销活动的全过程，都必须深入市场，进行调查研究。通过市场的调研活动，掌握相关的情报资料信息，包括顾客需求信息、竞争者信息、国家宏观经济及相应的政策信息、国际政治与经济形势以及其他信息。企业的营销活动，必须在充分掌握了相关信息资料的基础上才能顺利展，否则企业营销活动就会产生风险。
（二）建立风险防范与处理机构。在变化的市场环境下，企业在经营活动中风险随时都可能发生，因此建立风险防范与处理机构如同建立营销机构一样重要。风险防范与处理小组的工作应包括以下几个方面：一是在企业内部建立风险预防的规章制度，并督促制度的贯彻执行；二是调查研究相关信息资料，对公司客户的信息和能力进行分析和评定；三是在口常昔理工作中进行风险处理演练，提高对风险处理的应用能力，强化职工的风险防范意识；四是在企业出现风险后，由风险防范与处理机构统一处理风险事件。
（三）建立营销风险责任制。
明确营销风险责任是防范营销风险的前提条件。只有企业市场营销业务流程各个环节的工作人员都承担并履行与本人工作相关的风险防范职责，营销风险才能得到有效的防范和遏制。如果风险责任不清，赏罚不明，就没有人自觉地防范风险，就会导致风险责任主体虚化，企业的市场营销风险就会处于不设防的状态，随时都有可能发生。因此，建立风险责任制是风险防范机制的有效基础。
（四）实施有效的客户资信管理。
【关键词】市场营销 实践性教学方法 教学改革
【中图分类号】G 【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2016）10B-0108-02
中职教育在近年来市场经济的发展推动下面临着前所未有的发展机遇，也面临着一定的挑战。市场营销专业是近年来比较热门的一个专业，也是十分适用于当前市场经济发展需要的一个专业，如何使得该专业的教学符合社会对人才的需求是近年来该专业教学领域一直研究的一个重点问题。市场营销课程是一门综合性较强，同时实践性更强的专业。而对于中职教育中的市场营销课程而言，市场营销课程更加倾向于实践性。所以，在中职市场营销课程中采用实践性的教学方法对于提高其教学水平有着十分重要的意义。我国市场营销课程教学领域虽然对实践性教学法在课程中的应用有了一定的研究，其研究应用在实际的市场营销课程中也取得了十分有效的成绩。但是，随着市场经济的逐步发展，社会对该专业人才需求的不断提高，使得实践性教学的研究显然已经不能满足市场营销课程发展的需求。因此，对于该课题的深入研究势在必行。
一、传统市场营销教学中存在的问题
（一）教师实践经验的缺乏。传统的市场营销教学中，主要是以教师的语言传授为主，通过语言来解释营销中的方法、技术和技巧。然而，虽然，教师会采用多种多样的教学方法，以及丰富的语言来阐述市场营销的种种概念与技巧，但是，当前的中职学校中，很少有教师具有市场营销的丰富经验，所以，无论教学方式如何丰富多彩，语言如何幽默风趣，在教学的过程中仍旧不能很好的引导学生，不利于学生实际市场营销能力的提升，同时，教师市场营销经验的缺乏也会使得教师在教学的过程中感到肤浅，学生也会因为不具备实践性而感觉枯燥。
（二）理论知识与实践相脱节。由于市场营销的特性就是实践性强。这就意味着学生最终的学习目的不是学习市场营销的理论或者是概念，而是如何将理论和概念应用到实际的市场营销当中去。然而，在传统的市场营销专业教学中，教师往往偏重于市场营销的理论教学，学生虽然较好的掌握了其相关的概念和内容，却很难将其应用到实际的实践中去。
二、实践性教学方法在市场营销课程教学中的应用
由上述可知，通过对市场营销课程自身的研究以及对实践性教学方法内涵的了解后，我们更加相信，实践性教学法十分适合应用于市场营销课程之中，所以，研究如何将实践性教学法应用于市场营销课程教学中具有十分重要的意义。笔者在此对其应用的方法从以下几个方面进行了研究，仅供参考。
（一）案例教学法。案例教学法是实践性教学法中重要的方法之一，该方法在市场营销课程中的应用能够有效的解决学生以后就业中，在实际的营销中解决一些难以解决的问题，并且还能够为教学提供有效的教学资源。
1.充分做好课前准备。案例教学法在市场营销课程中的应用首先就要求教师要做好课前的准备。其教学的目的是让学生之间、学生与教师之间能够提高交流，促进沟通，进而达到实践的效果，因而，对于案例教学法而言，充分的课前准备是十分关键的。
2.精心组织课堂教学。分组讨论是案例教学法课题中经常采用的方式，其具体组织方式主要由以下几个方面组成：首先，教师要先对课堂上所要学习的理论进行讲解，让学生对理论有充分的了解；其次，让学生阅读教师已经准备好的案例，并且根据问题进行分组讨论。再次，也是最为重要的一个步骤就是要学生陈述讨论的观点。如果各组之间的观点相差比较大，还需要进行再次的讨论。这一过程中学生锻炼的不仅是思维能力，同时对于课程的内容以及实际解决市场营销问题的能力有着十分有效的提升作用。最后，教师要对学生的观点进行总结，并深化课堂的内容，加深学生对知识的了解以及对问题解决能力的提升。
如在讲授“定价策略”的知识时，先提出背景材料，由学生作为营销经理针对背景材料提出自己的想法――“是采用撇脂定价策略还是渗透定价策略”，最后由主讲教师进行总结，从而培养学生的创新思维和解决实际问题的能力。
（二）专业实习教学法。所谓的专业实习教学法指的就是要建立该课程相关的实习基地，并且根据学生自身的学习情况以及学习能力安排其到基地中进行实习。在实习的过程中一边学习知识，一边提高自身的实践能力，同时在实践的过程中发现不足并且及时地进行补充和学习。专业的实习方法主要有以下两种：
第一种是顶岗实习的方式。也就是将学生集中组织起来到相应的企业中去，在企业的营销岗位上通过实际的操作来进行锻炼。顶岗实习的方式不仅能够让学生了解企业中的工作流程，同时能更加深刻地理解课堂中所学到的相关理论，反过来提升实践操作的能力。
第二种方式就是开展直销。所谓的直销指的就是学校通过联系企业，让学生为企业推销产品。在这一过程中学生不仅可以得到一定的薪酬，同时，在直销的过程中也能够获得与客户直接接触的机会，在实际的锻炼之中发现自身的不足，提升自身的能力。此外，直销的方式还可以培养学生面对困难以及解决困难的能力，进而在今后的就业中更好地适应社会。例如开展练地摊、搞跳蚤市场、模拟推销、商务谈判的策划、市场营销的策划、CIS策划大赛等专题实践性教学活动。
（三）“模拟公司”教学法。除了以上两种实践性教学方法外，还有一个十分有效且实际操作起来也比较容易的方法就是模拟公司教学法。所谓的模拟公司教学法指的就是在课堂教学中建立一种仿真模拟的企业环境。在这样的教学环境下进行营销知识的学习以及技能的习得。
模拟公司教学法其组织方式有很多，例如项目教学、角色扮演等。但是，无论采用哪一种教学方式，教师都要把握好这些教学方式的共同特点：第一，必须要在做的过程中进行学习，同时围绕学生来进行，以学生为主体，同时提高学生的自主学习能力。第二，教师在实践性学习的过程中要做好组织、监督以及指导工作，在教学的过程中起到较好的辅助作用。第三，教师要定期做好实践性教学总结，学生要做好定期实践性实训总结，在总结的过程中不断的提升教学的能力以及学生实践学习的能力。
如在讲授“营销调研、测量与预测”的知识时，可要求学生自由组合成10人一组，按照设定的专题展开调研活动，并写成调查报告上交。这种实训课程的开设，可以为学生构建一个平台，让学生发现自己的潜力。
综上所述，对于实践性教学在市场营销课程中应用的研究无论是对于提升市场营销课程教学的水平而言，还是对于提高市场营销专业人才的质量而言都有着不可忽视的重要意义。然而，市场营销课程是一门实践性非常强的专业，要想较好的将实践性教学法应用在其中也具有一定的难度。因此，在今后的市场营销课程中，要加强对实践性教学方法的研究，要从市场营销课程的多个角度，从实践性教学方法的多个方面对其进行研究，从而更好地促进市场营销课程质量的提升，使得中职教育培养出更多、更优秀的市场营销专业人才。
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[3]罗三桂.现代教学理念下的教学方法改革[J].中国高等教育，2009（6）
【关键词】市场营销 市场策略 市场
一、引言
多数人都误认为市场营销就是推销和销售，其实他们之间存在很大的区别，销售只是市场营销策略中的一种，即依靠广告、人员或是公关来对产品进行推销、完成销售，但市场营销包含了前提的市场调研分析，对目标客户的选取、价格的定位等方面，因此市场营销是产品实现或是提高销量的关键，也是树立企业形象和品牌形象的关键。
二、市场营销策略和方法分析
以往的企业都是根据生产大批量的产品或是低廉的价格为主要的营销手段，但随着人们对产品的外观、价格以及需求的改变，单纯生产一种或是两种产品已经不能满足消费者的个性化需求，因此需要制定市场营销策略和方法，来满足消费者的需求。
（一）产品方面的策略和方法分析
产品是市场营销的核心，没有产品就实现不了营销，产品不仅包含了企业生产或是销售的这个东西，还包含了产品的标签、包装、产品的定位等方面，因此为了在众多的同类型产品中突出自身产品的特色，就要从产品的前期调研开始分析。首先是分析企业的产品属于哪些消费群体，是中老年人、年轻人还是儿童，因为每个年龄段的人对产品的需求是不一样的，比如儿童就需要包装比较卡通的，好看的，最好是印有自己喜欢的卡通人物的；其次看产品的定位是属于服务于高端人士，服务于一般的消费群体，如果是属于高端消费品，包装一定要精致，上档次；最后是在做好这些前提调研活动后，根据企业的实际情况，制定相应的产品策略，比如企业具备领先的技术、雄厚的资金以及优秀的营销团队，就可以采用比较冒险的策略；如果是在原有的产品基础上推出新的产品，就可以采用跟随测流；如果资金、实力或是能力不是足够强，则可以采用保守策略。
（二）价格方面的策略和方法分析
1.价格定位的影响因素分析
根据有关数据显示，消费者对产品的质量是最为关心和重视的，其次就是价格，多数消费者都希望能买到物美价廉的东西。在制定价格营销策略之前需要对影响价格的因素做出分析，首先是成本，一般而言，产品的成本比较低，价格应该也不会很高；其次是营销目标，这就取决于企业是想长期发展还是短期盈利，如果是长期稳定的发展，则就应该制定比较科学合理的价格，如果只想短期获取利益，则就可以制定高价格；最后是市场需求，根据市场需求的大小来制定价格。
2.价格策略分析
在分析产品的价格定位后，再制定符合企业实际情况的价格，一般分为新产品定价策略和心理定价策略两大类。其中新产品定价策略就是根据产品的影响因素来定，想获取高额利益可以采用撇脂定价策略；想迅速地占领市场，获取市场份额就可以采用渗透定价策略；满意定价策略则是为了获得双赢，既满足消费者利益，也满足自身利益的定价。心理定价策略主要是根据人们对数字的心理来定，比如尾数定价策略，很常见的就是以8或是9结尾，而不都是整数结尾，给人们感觉好像便宜了很多钱；整数定价策略，一般应用于高档产品，让消费者觉得一分钱一分货，物有所值；分级定价策略，这是现阶段很多企业都采用的价格策略之一，根据产品的品质、质感、外观、材料等方面来确定同类型的不同原料的产品有不同的价格，让消费者感觉是货真价实的。
3.促销方面的策略和方法分析
促销能接触到最可能多的消费者，也是增加潜在消费者的有效方式，通过促销与消费者诚信、友好的交流，从而培养忠实顾客。促销主要包含人员推销、广告宣传以及公共关系3种，其中最常见的就是广告和人员推销，这是因为广告能通过电视、广播、路牌以及报纸等随处可见的媒介进行宣传，不仅让更多地消费者了解到产品的相关信息，而且还很直观地向消费者展示了产品的功效，给消费者带来一定的新鲜感，所以很多商家都采用广告来进行促销活动。对于人员推销而言，通过销售者和消费者之间的沟通，很容易实现销售，因为销售者能更加直观的向消费者讲解产品的质量、材料以及如何使用等，并能及时解答消费者的疑惑，因此在很多商场或是超市都有人员在进行推销，虽然这两种促销方式都能较好地促进销量，但是在广告宣传和人员推销时中注意产品信息的真实可信度，不能夸大其词，不然只能适得其反。第三种借助公共关系进行促销，比如通过赞助公益和社会活动等，增加产品的曝光率，同时也提升消费者对产品的可信度，从而能增加销量。这三种促销策略的选择都要依据产品的实际情况而言，不能跟风更不能盲目制定策略。
4.渠道方面的策略和方法分析
渠道主要包含分销渠道、终端渠道等，作为一般的产品，主要是通过店面或是直销等终端进行销售，但其中也包含了很多的分销渠道，有直接渠道方式还有间接渠道方式，比如保健品可以采用店面直销或是特许加盟店的渠道方式，也可以采用超市、商场或是药店等传统的终端渠道进行销售。直接渠道主要应用于销售范围小，但是技术和管理等能力都很强的企业产品，间接渠道则相反；有长渠道和短渠道，长渠道主要是中间的商和批发商很多，这种主要是适用于价格和选择性比较低，市场份额分散以及实力较弱的企业产品，对于想节省中间环节或是流通产生的费用，则就采用短渠道，但短渠道要求产品的价格比较高，经不起长时间的流通，对技术以及企业的管理等方面的也挺高。因此不管采用哪种渠道方式，都是根据产品的特性以及企业的实际情况而应，盲目选择只会影响到产品的销量和企业的发展。
三、结语
本文主要对传统的4P策略进行了分析，包含了产品方面的策略、价格方面的策略、促销方面的策略以及渠道方面的策略四个方面，并认为只有制定了合理并适合自身企业发展的市场营销策略，才能实现企业的销量，促进企业的快速发展。
参考文献
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市场营销风险，是指企业在开展市场营销活动过程中，由于出现不利的环境因素而导致市场营销活动受损甚至失败的状态。企业在开展市场营销活动过程中，必须分析市场营销可能出现的风险，并努力加以预防，设置控制措施和方案，最终实现企业的营销目标。
市场营销主要包括四大风险：
1、产品风险。产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险又包括产品风险、产品功能质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌商标风险等。（1）产品设计风险是指企业所设计的产品过时或者过于超前，不适应市场顾客的需要。（2）产品功能质量风险主要是指企业所销售的产品，功能质量不足或产品功能质量过剩，不能完全满足用户需求。（3）产品入市时机选择风险是指产品进入市场时间的选择出现不当。（4）产品市场定位风险是指产品的特色等与市场顾客要求不相符合。（6）产品品牌商标风险是指名牌产品被侵权或维护不当，使名牌产品信誉受损害时的状态。其表现一是被外部企业或个人侵权，二是品牌未经及时注册而被别人抢注，三是名牌形成后疏于维护或维护不当而使信誉受损等。
2、定价风险。定价风险是指企业为产品所制订的价格不当导致市场竞争加剧，或用户利益受损，或企业利润受损的状态。定价风险包括：（1）低价风险。低价是指将产品的价格定得较低。从表面上看，低价有利于销售，但定低价并不是在任何时候、对任何产品都行得通。相反地，产品定低价，一方面会使消费者怀疑产品的质量，另一方面，使企业营销活动中价格降低的空间缩小，销售难度增加。其次是产品订低价依赖于消费需求量的广泛且较长时间内稳定不变。而实际上，消费者需求每时每刻都在变动之中，因此企业这种价格的依赖性是非常脆弱的。（2）高价风险。高价是指企业将产品价格定得较高，单件产品盈利较大。高价产品的风险主要表现为：一是高价招至市场竞争程度白炽化，从而导致高价目标失效；二是高价为产品营销制造了困难，因为低收入者会因商品价高而望而却步；三是订高价也容易使顾客利益受损，尤其是对前期消费者的积极性伤害较大。（3）价格变动的风险。价格变动主要有三种形式，其一是由高价往低价变动，即降价；其二是商品价格由低价往高价变动，即提价；其三是因市场竞争产品价格发生变动，本企业的产品价格维持不变。在企业营销活动中，实施价格变动时，若处置不当，往往也会产生不利的局面，如降价行为会引发竞争对手的恶性价格战，提价会使消费者转买其竞争对手产品进而导致顾客流失等。
3、分销渠道风险。分销渠道风险是指企业所选择的分销渠道不能履行分销责任和不能满足分销目标及由此造成的一系列不良后果。分销渠道风险包括分销商风险、储运风险和货款回收风险等。（1）分销商风险。大多数企业都选择分销商销售产品，企业在选择分销商时若出现失误，将难以达到预期的目的。分销商风险主要表现为：分销商的实力不适应企业产品销售条件、分销商的地理位置不好、各分销商之间不能协调甚至相互倾轧、分销商的其他违约行为等。（2）储运风险。储运风险主要是指由于商品在储运、运输过程中导致的商品损失。主要表现为三种形式：一是商品数量上的损失，二是质量上的损失，三是供应时间上的损失。（3）货物回收风险。主要是指企业不能按约从分销商处及时地收回货款而产生的货款被占用、损失等现象。货款回收风险是目前我国大多数企业所面临的十分棘手的问题。其主要表现有：分销商恶意拖欠和侵占货款、分销商因经营发生困难而无力支持等。
4、促销风险。主要是指企业在开展促销活动过程中，由于促销行为不当或干扰促销活动的不利因素的出现，而导致企业促销活动受阻、受损甚至失败的状态。促销风险包括广告风险、人员推销风险、营业推广风险及公共关系风险等。（1）广告风险。主要是指企业利用广告进行促销而没有达到预期结果。企业进行广告促销必须向广告公司支付一定的费用。企业所支付的这些费用具有特殊性，即费用所产生的效果不可衡量性。虽然大量的事例证明广告能促进销售，但这仅是事后的证明，能否促销及能在多大程度上促进销售，事前并不能估计。（2）人员推销风险。是指由于主客观因素造成推销人员推销产品不成功的状态。人员推销风险包括推销人员知识、技巧、责任心等方面的不完备而呈现的各种状态。人员推销虽然是一种传统有效的促销方式，如使用不当，同样会给企业带来损失。尤其是在大多数企业对推销人员按销售业绩计酬的情况下，更容易出现问题。（3）营销推广风险。营销推广是指企业为在短期内招徕顾客、刺激购买而采取的一种促销措施。企业营销推广的内容、方式及时间若选择不当，则难以达到预期的效果。（4）公共关系风险。企业开展公共关系，目的是为企业或其产品树立一个良好的社会形象，为市场营销开辟一个宽松的社会环境空间。开展公共关系需要支付成本，如果该费用支出达不到预期的效果，甚至无效果或负效果，则形成公共关系风险。
二、市场营销风险成因分析
从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。
1、市场营销风险的主观因素成因。从市场营销风险及所表现出来的几种现象看，之所以产生风险，首先是企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则，企业生产什么样商品，顾客就消费什么样的产品。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者的行为。企业营销观念错误，必然导致行为错误，错误的行为就会产生风险。其次，企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品积压，资金搁浅。第三，企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规（如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等），如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的抵制、封杀和联合反击，最终使企业败北。市场经济的运行有内在的规律和机制，如供求规律、价格规律、价格机制和竞争机制等，企业营销行为若违背了市场经济规律，或不能合理有效地运用这些规律，就会产生营销风险。第四，企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。如1996年6月发生的三株口服液的常德事件就是因为企业缺乏相应的处理危机的经验和知识而最终导致企业受到重创——由某一事件引发的个体风险变成泱及企业整体的全面风险。第五，企业对市场营销风险的危害认识不足。在我国企业组织机构中，很难找到有关处理风险危机的机构，企业营销管理中关于风险危机的管理也往往被轻视，这些都是对风险危害缺乏警惕的表现。浙江绍兴生产的“会稽山”牌黄酒是国内名牌货，在日本也大受欢迎。在长期的销售过程中，竟然没有认识到不申请注册商标会产生的风险，结果被人在日本国抢先注册，进而导致企业在日本的销售受制于人，最终花费10万美元买回本来属于自己的商标。有些企业在营销风险出现征兆时，或风险发生时，抱着侥幸的心理，总往好的方面想，而对其危害认识不足，以至延误了处理的最佳时机而成大祸。杭州正宇贸易有限公司是一家从事原材料贸易的企业，在向杭州某搪瓷厂供应一批原材料时，发现该厂经营很不正常，但该公司经理认为几万元的货款回收不会有问题。结果，某搪瓷厂停产，货款欠拖不还，公司派员一催再催，该厂厂长一次次承诺，公司经理又轻信其承诺，抱着侥幸心认为钱能收回的，最终结果是该厂被法院宣布破产，正宇公司等到的是法院的债权申告通知书。第六，企业信息不灵，也是产生风险的重要原因。企业没有及时足量地了解搜集用户、中间商、竞争者等有关信息资料，没有对交易对象进行信誉调查，盲目发生业务往来，最终产生风险。当前市场上发生的大量受骗上当的事例都属此列。
2、市场营销风险的客观成因。市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。
（1）市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。市场需求的这种变化，一方面是经济发展的必然结果，同时，又进一步促进了社会经济的发展。当企业市场营销活动不适应市场需求变化时，就会产生营销风险。市场需求由低层次向高层次变化、由数量型向质量型变化、由群体共同性向个体独特性变化，是一种客观存在的趋势，不充分认识其客观性，并努力调整市场营销活动，就不可避免地产生营销风险。
（2）经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近二十年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：国内生产总值1986年为4617。8亿元；2001年为96933亿元，增加了近21。24倍。纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化着。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联系度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。特别是二十世纪末与二十一世纪初所发生的一些重大经济事件，如东南亚的金融危机、墨西哥的金融风暴、美国的新经济浪潮、欧洲经济一体化、中国成功加入WTO，以及最近发生的日元贬值等，都进一步加剧了世界各国经济形势的变化。而经济形势无论是循序渐进式的变化还是因突发事件产生的剧烈变化，都会直接或间接地影响并决定企业的市场营销活动。当某种变化呈现不利因素时，就会产生营销风险。如中国入世后，企业面对的不仅仅是国内的同行，国际同行也会到你家门口叫板，因此市场营销的难度将加大，风险将提高。此外，各国政府为了适应经济形势的变化，推动经济的发展，其指导经济的政策也在发生变化。如我国政府在二十世纪九十年代初实行经济紧缩政策，到了二十世纪九十年代中后期，又改为实行经济扩张性政策。国家经济政策的变化导致了经济形势及市场需求发生变化，进而也会给企业的市场营销活动带来风险。
（3）科技进步是导致市场营销风险的又一因素。科学技术的变革，对企业的市场营销活动具有双重作用：一方面，科技进步为企业的市场营销活动提供了新的机遇、新的方式和方法，丰富和发展了企业的市场营销活动；另一方面，每一次新技术的变革，同时也意味着原有技术的淘汰，从这个角度上讲，也给企业的市场营销活动带来了威胁。典型的例子是电子计算机技术互联网，以及在此基础上产生的网络营销。网络营销对传统营销带来的冲击是十分猛烈的，目前我国网络营销尚未普及，然而美国的网络营销已经比较成熟，2000年网络购物交易量达66亿美元。如果互联网在我国普及的话，网络营销也会成为一种全新的营销方式而被广泛使用。不懂网络营销，可能就会使企业处于十分危险的境地，科学技术的进步，对企业的营销组织结构、营销人员结构、营销战略与策略、营销的方式和方法等，都将产生巨大的影响进而导致变革，变革不仅意味着新的机遇，更意味着风险。
（4）外部的其他因素。政治因素、军事因素等都会间接产生市场营销风险，如“9。11”事件引发的美国对阿富汁的战争，以及由此导致的美国经济由上升转下滑，间接地影响了一些企业的市场营销结果；国家内部的政局稳定与否，国家与国家间的外交与合作关系等，也都会影响并产生国内市场营销风险和国际市场营销风险。
三、市场营销风险的控制
1、加强市场营销环境的调查研究，是市场营销风险控制的根本性措施。企业从设计产品开始，到定位、分销和促销活动的全过程，都必须深入市场，进行调查研究。通过市场的调研活动，掌握相关的情报资料信息，包括顾客需求信息、竞争者信息、国家宏观经济及相应的政策信息、国际政治与经济形势以及其他信息。企业的营销活动，必须在充分掌握了相关信息资料的基础上才能顺利展开，否则企业营销活动就会产生风险。中粮美特是一家生产包装产品的企业，为众多生产企业提供包装产品，近几年来营销风险得到了有效控制，应收款都已收回。该企业规定营销人员在销售产品时，随货同行，货到人到，与客户当场验货，并办妥相应手续。同时营销人员还必须了解客户相应的信息，如产品销售是否正常，是否出现催要款项的情况等，通过营销人员深入客户的现场调查来分析判断交易是否存在风险。如该企业在与某生产饮料公司业务往来中，发现该公司出现了催要款的人员，且该公司产品库存积压上升，就及时调整对该公司的供应方式，后来该饮料公司被宣布破产，许多供应商的货款无法回收，而中粮美特则毫发未损。
2、建立风险防范与处理机构。在变化的市场环境下，企业在运营中风险随时都可能发生，因此建立风险防范与处理机构就如同建立营销机构一样重要。风险防范与处理小组的工作应包括以下几个方面：一是在企业内部建立风险预防的规章制度，并督促制度的贯彻执行；二是调查研究相关信息资料，对公司客户的信息和能力进行分析和评定；三是在日常管理工作中进行风险处理演练，以提高对风险处理的应对能力，强化职工的风险防范意识；四是在企业出现风险后，由风险防范与处理机构统一处理风险事件。一座城市没有消防部门不行，同样道理，企业没有风险防范与处理机构恐怕也不行。
3、正确面对发生的风险。当风险产生以后，如何面对风险，是决定风险能否正确和顺利处理的关键。风险的发生会给企业带来损害，也可能给社会、顾客带来损害。企业首先应该诚实地面对社会和顾客，一方面，最大限度地减少对社会和顾客的损害，另一方面快速采取措施制止风险的扩大和扩散。如果风险产生后，企业回避、推托、甚至辩解，反而会使风险扩大，损害增加。1999年6月在欧洲发生的可口可乐饮料污染事件，就是可口可乐公司面对的一次风险。可口可乐公司采取的措施首先是由公司高层管理者飞赴比利时、法国处理饮料污染事件，并向受害者道歉。其二是委托权威机构对风险原因进行调查并将结果向公众公布。第三，控制和影响信息源。通过公司一系列措施，最终成功地控制了风险的损害程度。又如1996年湖南常德—顾客因服用三株口服液后引发了其他疾病并致死，经媒体报道后引发了三株公司的风险。面对该风险，三株公司一开始不承认，进而是推卸责任，最后被推上了法庭，风险越搞越大，最终酿成三株公司的灭顶之灾。
一、房地产的概念
在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
二、房地产市场营销的概念
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托 物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.
现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用 。
三、房地产营销渠道策略
目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。
委托推销,是指房地产开发企业委托房地产推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托商可以分为企业商和个人商,前者是指由多人组成的具备法人资格的机构,后者是指中介的个人,即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。2000年9月,上海青之杰花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
四、房地产营销策略的现状
目前 ,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和 网络 销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代 电子 商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通, 可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势
当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点:
品牌领导形象震撼确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;
把握时机高昂入市抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;
分期分批卖点不断分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果;
进度跟进迭起紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售,实现阶段性销售目标;
以质论价升值诱人以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销;
物管跟进后顾无忧物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。
五、房地产市场营销观念。
企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.
(一)生产观点
20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,我能生产什么,就能够卖什么,企业的普遍思想是生产观点.
(二)推销观点
20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用推销观点指导企业的经营活动.其基本特征是 我卖什么,人们就买什么.这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种以产定销的观念,即我生产了什么,就推销什么.
(三)市场营销观点
第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用市场营销观点代替推销观点.
用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.
我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.
六、房地产营销价格策略 。
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:
(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。
2、定价比例
一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为 0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
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