时间：2023-09-05 16:45:51
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当前房地产保有环节税收在税收制度和征收管理等方面存在比较严重的问题，严重影响了税收发挥调节收入分配差距的作用，不利于房地产资源合理分配，同样不利于税收征管效率的提高。
（一）税制方面存在的问题1．征税范围过于狭窄现行的房产税和城镇土地使用税都只针对城市、县城、建制镇和工矿区征税，并未将广大农村地区纳入征税范围，征税范围过于狭窄。随着农村地区经济的不断发展，农民收入水平不断的提高，农民私人房产日渐增多，城乡差距正在不断的缩小。但是，按照现行规定的征税范围，企业有可能因城市与农村的地域区分而面对着截然不同的税收待遇。这种情况不仅容易造成企业间税负不公，不利于城乡企业间的公平竞争，也给税收征收管理工作带来诸多麻烦。2．免税范围较大目前两税免税范围过大，对国家机关、人民团体、军队自用的房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税。对于个人所有非营业用的房产免征房产税，同样对个人所有的居住房屋以及院落用地给予免征城镇土地使用税的优惠，这就导致了房地产居住行为长期基本处于无税负状态，多数房产投资者购置了大量的商品房坐等升值，而不会有额外的成本支出，造成了资源配置的不公平。3．计税依据不合理现行的房产税按照房产原值一次减除10％－30％后的余值作为计税依据，按照1．2％税率缴纳房产税。由于房产的账面原值为建造价值，当房地产完工后，其建造价值为永恒的固定数额。因此，考虑到房产后期的升值因素，房产的账面原值无法随着房产市场价值的增加而增加，房产税亦无法随着房产市场价值的增加而增加，使得房产税计税依据缺乏弹性［3］，影响了税收收入的自然增长。城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，一方面，其从量计征方法既没有考虑物价水平的上涨，也未曾考虑所占用耕地的质量好坏，使得纳税人占用好地与劣地的缴纳的税额没有差别；另一方面，由于土地属于自然资源，供给固定，随着经济发展和社会进步，土地价值必然逐步提高。现行土地使用税不能随着土地的市场价值的增加而增加，计税依据同样缺乏弹性，不但影响了税收收入的增长，而且也不能充分发挥对土地资源的配置作用。4．重复征税严重现行税收制度按照土地和房产分设独立税种，对于土地征收城镇土地使用税，再对于房屋征收房产税，对土地从量计税，对房产从价或从租计税，对房产价值中所含地价既按照房屋所占土地面积征收了土地税，又按照价值征收了房产税。即土地价值在承担了城镇土地使用税之后，城镇土地使用税进入土地价值，成为房产价值的组成部分，再一次征收房产税。因此，房产税与城镇土地使用税依据存在着重复计税。
（二）税收征管方面存在的问题1．财产登记制度不完善目前，我国尚无明确的法律规范私人财产申报登记制度，现有的一系列财产申报登记制度存在一定的缺陷，尤其是房地产登记管理制度的缺乏。房产税税源点多面广、隐蔽分散，地税部门难以及时取得房产的登记资料及变动情况，导致税务机关对纳税人的税源监控不到位，容易出现征管漏洞，纳税人偷税、逃税现象严重，严重削弱了税收征管的力度。2．房产评估体系不完善现行房产税的征收，需要对相关房地产的价值进行科学评估。我国目前房地产评估业起步晚，有待进一步规范和成熟。我国现有房地产估价师执业人员的数量远远不能满足房地产估价的需要，房地产评估制度还不健全，使得房地产的价值评估工作相当困难，从而增加了税务机关税收征管难度。3．评税纠纷争议解决机制不健全在房地产税收的征收过程中，纳税人和税务机关经常会就房地产评估价格发生争执，当前我国缺少一套解决此类纠纷争议的机制，相关部门应该加快研究制定出有关方案，保证房地产税收的顺利征收。
二、房产税试点改革效果评价
（一）试点改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重庆市作为试点地区，开始对居民个人住房征收房产税。上海市试点的征税对象为本市居民第二套及以上新购住房和非本市居民新购房，税率暂定为0．6％和0．4％两档，暂时先按照房地产的市场价格计算缴税。重庆市房产税试点的征税对象包括独栋别墅、高档公寓，以及无工作户口、无投资人员所购二套房，计税依据是房地产交易价格，税率分为0．5％、1．0％和1．2％三档。
（二）试点改革方案的成效从完善税制角度看，意义重大。这次改革试点，将个人住房纳入了征收范围，是房地产税收在房地产保有环节的补缺［4］，为下一步全面改革积累了经验，有利于进一步完善房地产税制。从对税收制度的影响看，效果不显著［5］。首先，两市的房产税改革实际上仅是对个人非营业用房恢复征税，只是将部分居住房屋纳入征税范围，改革力度较小。其次，两市税收规模小，对税收体系影响较小。两市房产税试点改革的征收范围主要是居民住房中的增量房，较少包括存量房，又包括多项减免税措施，实际征税范围狭小。从税收职能角度分析，成效并不明显［5］。第一，对地方财政收入的影响很小。2011年重庆市对个人住房征收的房产税收入为1亿元，仅占同期税收收入的0．11％，占地方财政收入的0．03％，几乎可以忽略不计。第二，对收入分配的影响有限。试点地区的征税对象主要是增量房和高端房，只针对少量的存量房，多数存量房被排除在征税范围外，影响了收入调节作用的实现。
（三）改革中存在的问题试点地区效果不明显的主要原因是试点地区的税制要素设计不合理［4］。一是征税范围过于狭窄。上海市没有把存量房纳入征税范围，而重庆市仅对存量中独栋别墅和高档住宅征收房产税。二是税率偏低。上海市执行的税率为0．6％和0．4％两档，重庆市实际执行的税率大多是最低档0．5％，都低于其他国家的一般标准。三是计税依据不合理。两市计税依据均不是评估价值，而是采用了房地产的交易价格。四是税收优惠过宽。两市均规定了多项减免税措施，例如上海市规定人均60平方米的免税面积。
三、积极推进房地产保有环节税制改革的基本思路
目前，国际上关于房地产保有环节税收有两种基本模式：一种是分类房地产税，其特点是对房产和地产分别征税；另一种是综合房地产税，就是对房产和地产合并征税，按照统一的税基和税率征税。考虑到我国目前的实际情况是：第一，对房产和地产课税的实质不同［6］。对土地的课税实质为收取租金，其税制的设置应当遵从地租原理。而对房产课征的房产税属于真正的税收，应该按照税收的原理实行同一的征税办法。第二，房屋和土地的价格变化趋势不同［6］。土地属于自然资源，供给固定，随着经济的发展，地价必然逐步提高；而房屋属于劳动产品，具有特定的使用年限，随着折旧的增加而逐渐减值；最后，对房产和地产合并征税，税基和税率的确定有难度，在相关的配套制度不健全的情况下，要兼顾中央、地方以及纳税人的利益平衡。综上所述，笔者认为，近期我国不动产保有环节税应当采取分类房地产税模式。
（一）房产税改革建议1．逐渐对居民非经营住房恢复征税随着个人住房的商品化，住房成为个人与家庭重要的财产，购买住宅也成为一些高收入群体投资的重要手段。高收入阶层购买的住房价格高、地段好、服务设施齐全，同时享受到更多更好的社会公共服务。根据多收益多纳税的公平原则，高收入家庭应该缴付更高的房产税［7］。对非经营性住房恢复征收房产税，提高房地产保有环节的税收负担，引导民众进行合理住房消费，不但有利于缓解收入差距扩大的问题，促进税收公平实现，而且可以为地方政府开拓新型税源，不断增加地方财政收入。房产税的推出不可一蹴而就，宜采取渐进的改革路径，在相关配套制度完善、试点地区取得成功经验后，将房产税征收范围逐步扩大，将征收对象由城市居民住房等扩大到广大农村地区［8］。2．对增量房和存量房同时征收房产税从房产税改革试点来看，把存量房纳入房产税征税范围有以下优势［9］。第一，实现税收公平的目标。第二，有利于扩大税基，增加地方财政收入。第三，将存量房纳入房产税征收范围，有利于增加二手房市场的供给，加大房产税对商品房市场价格的调控，促进房地产市场资源的合理配置，促进房地产市场健康发展。因此，对于个人住房应不予以区分存量房屋与增量房屋都征收房产税，对于仅拥有的唯一住房，应以特定数额的人均面积进行优惠限定，超过面积的部分应予计税。一视同仁地对于个人拥有的第二套及第二套以上的住房征税。3．允许地方选择税率水平房产税改革后应统一采用比例税率形式，并应综合考虑各地的经济发展水平、房地产市场发展情况以及居民平均收入水平的差异，规定全国统一的房产税税率变动幅度。并授予地方政府一定权限，允许地方政府根据本辖区的实际情况，因地制宜地在上下限内自行选择并确定税率水平。4．实行从价计征实行从价计征即以房地产的评估价值为计税依据。无论是经营用房产还是非经营用房产，无论是企业房产还是个人房产，房产税的计算依据应统一为房产评估价值。房产评估价值应由政府认可的权威评估部门，运用科学的方法评估确定，并根据市场及其他外界因素变化情况进行定期调整。5．减免税管理我国房产税的开征，应当明确界定税收优惠范围，在确保普通居民住房需求的基础上，设置适度的免税扣除，例如对居住用房地产设定人均免税面积，可以规定家庭唯一的一套不超过人均免税面积，自用住宅免税，对超过人均免税面积或拥有的第二套以上的住宅征税，并逐渐提高税率。
（二）城镇土地使用税改革建议1．对居民非经营住房用地恢复征税配合房产税的改革，在对于居民非经营住房恢复征收房产税后，借鉴房产税对于城市居民非经营性住房征税的经验，对于城市居民非经营性住房用地恢复征收土地税。2．统一为比例税率但允许选择税率水平在适用税率方面，改革后的城镇土地使用税应统一采用比例税率形式，建议规定全国统一的税率变动上下限，允许各地确定适用税率水平，以适应较长时期内不同地区经济发展变化的需要，并使各地有较大的选择空间。3．计税依据为土地评估价值在计税基础方面，借鉴房产税的改革经验，将城镇土地使用税的计税修改为以土地评估价值作为计税依据，为房产税和土地使用税的进一步改革打下制度基础。在计税方法方面，将城镇土地使用税的从量计征方法修改为从价计征方法。
关键词：房地产企业；房产税；土地税；难点
近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和土地税只占很小的比例。尽管如此，由于征纳双方对相关政策的理解有偏差。房土两税缴纳存在一些不规范和不正确的问题。
一、目前房土两税的常见疑难问题
（一）土地税的纳税义务截止日期
目前，有三种情况，1、以签订商品房销售合同的时间为截止日期：2、以商品房销售合同约定的交房日期为截止日期：3、以房产证办理完毕的日期为截止日期。
（二）房产税的计税依据问题
即房产原值的确定依据。目前房地产企业对房产原值的确定较为随意，往往以暂估价值入账，缺乏合理的证据。还有一种情况，即物业公司使用的办公场所中，存在自用和出租的现象，这时房产税、土地税的纳税主体、房产原值及占地面积的合理划分等问题成为焦点。
（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？
二、关于房土两税的分析和建议
要解决和规范上述问题，需从以下几方面进行分析和梳理。
（一）城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定
根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，一是对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间.由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：二是合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税：三是是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关争执的焦点。一是如果合同约定了交房时间，以交房时间为截止日期：未能履约时，则以实际交付时判定终止缴纳：二是如果合同没有约定交房时间，则按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。三是如果购房人迟迟不交接，也可以公告交房时间为准。在实际计算过程中，税务机关应要求开发商提供具有政府有关部门批准资质的单位出具的实测建筑面积。
还有两个问题须注意，1、在开始确定应税土地面积时，应扣除企业自用的房产占用的土地面积。2、如果物业用房有对外出租的房产，应合理划分并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计算缴纳土地税。
（二）自用房产的计税依据判定
税务机关应要求开发企业提供自用房产真实合理的建筑成本和建成时间，建筑成本应以建设方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具审定结论。
根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）规定，自建房屋，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起缴纳房产税：在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，“对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”房产原值不仅包括地价，还应包括开发成本及费用。文件最后规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文件公布前地价不计入房产原值征收房产税，文件公布后才需按规定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业适用税法得到了统一。这与《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”的规定并不矛盾。
（三）地下停车场应区分不同情况判定是否缴纳房土两税
1.地下车库产权归属界定问题，有三种情形：
（1）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开发商所有，开发商有权对业主出售或出租。
（2）如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。
（3）地下停车场是利用人防工程建造的，开发商无权出售。
2.地下停车场的建造形态，有两种情形：
（1）单独建造的，独立于整体建筑之外的地下停车场。
（2）与整体建筑连为一体的地下停车场。
3.根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的规定，结合上述情况加以说明：
（1）房地产企业能办理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开发产品处理，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，否则不征房产税。如果是独立的地下车库，不论是出售或出租，按照应征税款的50%征收土地使用税。
（2）地下停车场应作为公共配套设施处理，产权归全体业主，如果小区业主需要使用该停车位，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。此时，应比照商场出租柜台的处理方法按建造成本征收房产税。同样道理，如果是独立的地下车库，应征收土地使用税。
1、房屋出租业涉及的税种较多，纳税人特别是个体纳税人对此知之甚少。按照现行税收政策规定，纳税人出租房屋应纳以下几种地方税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税或个人所得税。另外，凡在房产税和城镇土地使用税开征范围内出租房屋的还应缴纳房产税和城镇土地使用税，凡签订房屋租赁合同的还应缴纳印花税。据我们调查统计，个人出租房屋的，70以上的除出租房屋外不从事其他经营活动。税务部门在进行税法宣传时，往往忽视了对这个群体的宣传，他们也根本不关心税收，好象税收与他们无关。正因如此，他们一般不能积极配合税务部门的征税行为，更谈不上主动到税务部门申报纳税。
2、房屋出租双方签订的房屋出租合同税务部门很难掌握，这给税务机关确定计税依据带来了一定的难度。还有几种情况，其一，纳税人拒不提供出租合同；其二，纳税人单方面伪造一份假合同提供给税务机关，故意降低合同载明的房屋租金；其三，出租双方在签订出租合同时首先达成口头协议，在正式合同中故意降低合同中载[本文转载自[文秘站网-找文章，到文秘站网]明的房屋租金，专门用于欺骗有关部门，而承租方在支付租金时却按双方达成的口头协议约定的金额；其四，有些出租房屋双方根本不签订正式合同，只达成口头协议，这种情况为数不少，约占30，多见于出租双方是熟人或者有中间人担保。不管属于以上哪种情况，虽然税务机关都有权核定其营业额，但因核定的营业额往往会有偏差，致使征纳双方矛盾加剧，给税务部门的征管工作带来了被动。
3、城镇土地使用税的计税依据不好确定。房屋出租双方一般没有在出租合同中单独注明出租房屋占用的土地面积，只注明几间房屋，使得税务机关难以掌握城镇土地使用税的确切计税面积。有房屋出租行为的个人，一般是将自己拥有使用权的、闲置的临街房地产出租出去，往往只是其拥有使用权的土地的一部分。其土地使用证上不可能单独注明这片出租土地的面积，这就使税务机关在征收城镇土地使用税时无据可查，给征收工作造成困难。
4、部分纳税人故意抬高房屋租金收入中的扣除费用以少缴税款。现行税收政策规定，对房屋租金收入中包含的水电费、电话费等，凡单独计价的可予以扣除。部分纳税人正是看准了这一规定，在签订房屋出租合同时，故意抬高这部分费用的金额，想用此方法达到少缴税的目的。但事实上，据我们了解，大约90的承租人的水电费、电话费等都是由其自己直接交到有关部门，与出租人和房屋租金没有关系，出租合同中约定的金额根本不包括这些代垫费用。
5、某些出租人和承租人在结算房屋租金时不采取货币结算方式，这又给税务部门的征税行为设了一道坎。有的承租人对出租人的房屋进行了修理、装修，以修理和装修费用抵顶一部分房屋租金；有的承租人为出租人提供了某种劳务或支付了某种商品，以劳务和商品价值抵顶一部分房屋租金。这些情况，承租人一般不能向税务部门提供准确无误的凭据以证明其支付的劳务、商品的价值或费用的金额。税务部门需要核定房屋出租业的计税营业额，这无形之中就给税务部门增加了工作量。
6、相当一部分个体纳税人采取“软抗税”的方式来对付税务人员。他们不以实施明显的暴力为手段而以各种借口拒绝缴纳房屋出租业应纳的各项税款，与税务人员软磨硬泡，或者托关系、找门路向税务人员说情，或者通过社会各个方面向税务人员施加压力，想方设法、千方百计，能拖就拖，能漏就漏。象这样在无明显暴力事实的情况下，公安机关也拿他们没办法，况且我们的日税工作也不可能都靠公安机关的配合。不管怎么说，这种“软抗税”现象往往会造成欠税甚至死欠却是不争的事实。
针对目前房屋出租业税收征管过程中存在的问题，在以后的工作中应着重采取以下措施：
1、进一步加大税法宣传力度，全面增强全体公民而不仅仅是纳税人的纳税意识。这是一个老生常谈的问题了，税法宣传我们年年搞，当前，纳税人的纳税意识较过去有了一定的提高，但毕竟还很淡薄，与我国社会主义市场经济法制化的要求还相差甚远，税法宣传工作依然任重道远。在税法宣传方面，在注重对纳税人宣传的同时，还要注重对非纳税人的宣传；在注重于税法宣传月中宣传的同时，还要注重日常工作中的宣传；在注重于电视、报刊等媒体上宣传的同时，还要注重于各种网络媒体上的宣传；在注重对普通公民宣传的同时，还要注重对各级领导干部的宣传；在注重对成年人宣传的同时，还要注重对少年儿童的宣传。总之，要通过多形式多角度的税法宣传，全面增强全体公民的依法纳税意识，增强税法的威慑力。
2、做好与有关部门的协调工作，使之能积极配合我们税务部门的工作。联合房管部门和工商部门做好房屋出租合同的管理工作，要求出租双方必须要签订正式的真实的房屋出租合同，从源头上堵住房屋出租业税收流失；联合土地管理部门搞好出租房屋所占用土地面积的认定。在基本掌握了出租房屋的座落地点、租金、出租房屋占用土地面积、出租人等资料后，再逐一进行分析，分类别为其建立
关键词：环境保护 绿色税收体系 专项环境税
环境税又称生态税，是对所有能够体现保护生态环境和自然资源为目的的各种税收的总称，所以又被称为绿色税收。它既包括以环境保护为主要目的而专门征收的税收(狭义的环境税)，也包括其他并非以环境保护为主要目的，但客观上起到环境保护作用的税收。
一、现阶段我国绿色税收体系存在问题
我国作为发展中国家，在经济起飞阶段环境问题往往被人们忽略，导致我国目前的绿色税收体系很不完善，不仅没有单独开征的环境税，现有的起到绿色税收作用的税费体系也只是由过去的环境税费政策拼凑而成，主要包括资源税、消费税、城镇土地使用税和耕地占用税等，在实行过程中这套绿色税收体系存在着种种问题。
(一)资源税
我国现行资源税是一种级差资源税，资源的价格体未能考虑资源的外部性和可持续性，未能实现资源的社会成本定价和可持续成本定价。而且我国现行资源税征税范围太窄、收入规模过小，调节功能乏力。从总量上看，我国地大物博，自然资源种类齐全，可开采和利用的自然资源范围十分广泛。但现行资源税仅有石油、天然气、煤炭、其他金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿和盐等7种产品，可以说仅限于不可再生的矿产品和盐类，而对可再生资源(如水资源、森林资源等)大部分都没有征税，不能充分发挥资源税对保护自然资源、保护生态环境的作用。同时现行资源税单位税额过低，且一经确定数年不变，不能反映矿产品市场价格的变化和矿山企业的盈利状况，容易造成对资源的盲目开采和过度开发，加重环境负担。
(二)消费税
部分消费税税目设计不合理，例如对汽车的消费税设计就不尽合理。首先，我国目前的汽车消费税是以排量为标准征收，没有考虑燃料状况等与生态环境密切相关的因素，体现不出促进资源循环利用、大力发展环保经济政策取向。其次，汽车消费税在生产环节而不是在消费环节征收，而且实行价内税，与消费者在其购买、使用或保有环节需亲自缴纳的税费相比，并不能使消费者直接感受到消费税的政策调整。
(三)城镇土地使用税和耕地占用税
城镇土地使用税和耕地占用税目前存在的主要问题是税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用，因而难以遏制因滥用土地而对环境所造成的破坏。我国现行城镇土地使用税和耕地占用税税额远远低于土地的市场价格，而且在实践中部分地区存在有意压低税率的现象。
二、如何完善我国现行的绿色税收体系
伴随着环境污染与生态破坏的日益加剧，政府介入生态环境问题已经成为世界各国的共同选择，而绿色税收作为政府解决环境问题的最重要的财政政策工具，在保护生态资源与遏制环境污染方面发挥着日益重要的作用。因此，进一步完善我国现行的绿色税收体系，充分发挥绿色税收在解决环境问题方面的重要作用无疑具有重大的理论与现实意义。
(一)完善我国现行税制结构中与环境保护相关的税种
我国现行的绿色税收体系是在长期的实践过程中逐渐发展完善的，它奠定了我国绿色税收体系继续发展的基础，而且实践证明这些税种在推动环境保护、促进自然资源的合理开发利用方面发挥了重要作用。建设和完善我国的环境税收体系，应该将进一步完善我国现行的绿色税收作为一项重要内容。
1 资源税。我国应加快建立一般性质的资源税，弱化其原有的级差调节功能，向所有自然资源开采单位和个人普遍征收，最终实现政府通过征税调节自然资源的供给和需求，进而影响自然资源配置的目的。进一步完善资源税的具体措施主要包括以下几方面：
第一，扩大资源税征税范围，先将水、森林和草场等可再生但已遭到严重破坏的资源纳入征税范围，以解决我国目前严重缺水、土壤沙化、水土流失等问题，继而扩大到所有矿藏和非矿藏资源，待时机成熟后，将土地、海洋、地热、动植物等资源纳入征收范围。
第二，提高资源税的征收标准，以矫正资源过低的价格。目前，在理顺资源价格体系的同时，适当提高资源税的征收标准是很有必要的。对污染程度不同的资源可实行差别税率。对非再生性、非替代性、稀缺性的资源要课以重税。
第三，完善计税依据。对从量定额征收的应税资源的计税依据可由现行的销售或使用数量改为实际开采或生产数量，这样既可以使纳税人能够从自身利益或市场需求出发合理开采资源，提高资源的开发利用率，同时又便于源头控制税收，防止税款流失。
2 消费税。扩大消费税征收范围，提高消费税税率，对一切自然资源的消费和污染生态环境的消费行为一律征税，并设计较高的税率。将一些容易造成环境污染的消费品纳入征税范围，如电池、一次性产品(如剃刀、饮料容器、塑料袋等)。
此外，在继续实行对不同排气量的小汽车适用差别税率的基础上，应对使用“绿色”燃料的汽车减免消费税，以促使消费者和制造商做出有利于降低污染的选择。
3 城镇土地使用税和耕地占用税
为有效发挥城镇土地使用税和耕地占用税对土地使用的调控作用，必须提高税率，遏制由于滥用土地造成的生态环境破坏。对那些征用耕地而实际未用的实行加成征收，以体现惩罚。
(二)开征专项环境税
绿色税收体系是由多个税种组成的集合体，环境税是一个重要组成部分。从国际经验来看，我国开征专项环境税是必然趋势。我国在开征专项环境税时，必须注意以下几方面的问题：
第一，税种选择。开征专项环境税是一个循序渐进的过程，必须根据我国面临的生态环境问题以及国家的环保政策逐步推行。目前我国在生态环境保护方面面临的最紧要的问题是水污染和大气污染，其次是固体废弃物污染，所以对税种的设计主要以水污染税、大气污染税和固体废物税为主。
第二，税率设计。原则上，环境税税率的确定应以地方生态环境质量标准为准绳，因为一个地区的最优生态环境质量水平不会与另一地区的相应水平相同。但这里的“地区”应是一个足以容纳由污染及其控制所带来的收益和成本的区域，即所谓的“主体功能区”。因此，全国统一的环境税税率显然不明智，把环境税作为地方税也不尽合理。比较合理的做法是中央政府对环境税每个税目制定不同的税率体系，对每一个税目，把全国分为合理的几个主体功能区，对每个区域设定不同的税率。
从目前情况来看，中国的环境保护税税率适宜以定额税率为主，采用A+x方案，即A为固定税率，归中央所有，
体现出公平性；x为弹性税率，各地方根据自己的实际情况决定x的高低，从量计征，而且应根据污染程度的高低，对x采用累进税率。当然，随着污染防治技术的不断发展，治理污染的边际成本也在不断变化，应适时调整税率，力求征税后的企业边际成本等于边际社会成本。
在设计税率时，还应该考虑到生态税的长期和短期影响的不同。如果政府的目标是为了在较长时期内实现一定的环境目标，而不是为了在短期内将生态税收作为政府的一项新生的收入，就应该将生态税税率设计得较低一些。这样容易使生产者在逐步适应新的税种过程中，乐于投资于对生产过程或投入品的技术或产品替代，消费者也可以适应新税种的开征逐步调整消费模式。这样，在较长的时期内就可发挥生态税的预期作用。
第三，税基选择。环境税的税基设计主要考虑的因素有污染的范围、污染物的生命周期、污染源的监测成本和实际操作的可行性等。国际上通行的计税依据一般有下列三种选择：以污染物的排放量为税基、以污染企业的产量为税基、以生产要素或消费品中包含的污染物数量为税基。
以污染物的排放量为税基的方法较好地体现了“污染者付费”原则，此时环境税的征收与污染物排放量直接相关，有利于激励企业引进污染治理设备，减少废物排放。以污染企业的产量确定税基时，可以节省对个别污染源监测的成本。并与增值税、消费税相结合，避免增加征管部门征税和企业纳税的负担。但是，在这种情况下，企业要想减少污染排放量，就势必减少产量，这有可能导致资源配置偏离最优状态。当生产要素或消费品中包含的污染成分与污染物排放量之间存在因果关系时，就可以选择以生产要素或消费品中包含的污染物数量为税基。这种方法覆盖面广、征收简便，并且它是在生产链的起始环节征收的，可以对污染物的产生起到一定的预防作用。但是这种方法存在明显的缺陷，即只要使用了可能造成污染的原材料，不管是否造成污染，都要纳税，这既不合理也不公平。
综上所述，根据中国的具体情况，对排污行为，包括工业废水排放、二氧化硫排放等，可以实际排放量为课税依据；对工业固体废物、一次性难降解塑料包装物应以纳税人的应税销售收入或销售数量为税基。
(一)房地产税收的内涵及目标
1.房地产税收调控工具｡房地产税收政策是调控房地产业的政策工具,目前我国房地产税收体系中有11个相关税种,主要分为两类:一类是直接针对房地产而设置的税种,如房产税､土地增值税､城镇土地使用税､耕地占用税和契税;另一类是与房地产相关的税种,如营业税､所得税和城市建设维护税(见表1)｡
房地产税收政策与行政调控手段相比,具有规范性､灵活性､基础性等特点,而且影响面比较宽｡可以从供求两个方面实现宏观调控的目的｡对于供给方面,可以提高房地产开发与经营阶段的成本,如土地增值税､土地使用税等;对于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打击投机性房产交易｡税收调控与调控供应结构､金融信贷限制等调控手段相比也有其明显的优点,首先可以做到精确“打击”,在压制房地产投机需求的同时,尽量使其他行业受到较小影响,同时税收管理执行部门与房地产行业没有直接的利益关系,税收政策也相对容易得到贯彻实施｡
2.调控目标｡政府对房地产课税,目的主要包括增加政府收入､经济增长､物价稳定､收入均等和产业结构调整等｡根据丁伯根法则, 在不违反边界条件下当工具数大于或等于目标数,才能保证政策目标的实现｡由于政策目标呈现多元化,会出现目标之间的不相容｡房地产政策目标之间的冲突一是经济增长和物价稳定的矛盾,体现在当房地产行业处于高涨时期,房价高涨,为吸引大量社会投资进入房地产行业以及相关行业,银行信贷规模迅速扩大,于是出现物价上涨和通货膨胀｡而为了控制通货膨胀,货币当局紧缩银根,在建工程停工或半停工,经济增长速度开始下降,同时,由于房价过高超过社会购买能力,市场出现供过于求,房价开始下跌,物价趋于稳定｡二是经济增长和收入均等的矛盾｡为了加快住房销售,有关部门会采取各种政策鼓励购房,但大量优惠政策又会导致高收入者凭借自己经济实力和优惠政策大量从事房地产投资､投机,致使房产两极分化严重,间接影响普通百姓的住房需求｡[1]这两对矛盾在2004-2008年房地产运行周期中表现得非常突出｡
(二)回顾近年来我国房地产税收的调控政策
2005年以来,针对房地产投资规模过大和部分城市房地产市场价格上涨过快的问题,国家对房地产投资实施了一系列的宏观调控,其中,房地产税收政策和征管方式也进行了多项调整和规范｡其主要措施有:对营业税征收的3次调整,对个人住宅转手交易所得征收个人所得税,对房地产税收实行“一体化”征收管理办法,提高城镇土地使用税的征收标准和对房地产开发企业清算征收土地增值税｡具体来看:
第一,对房地产开发环节的税收调整,通过引导投资导向来调节供给｡比如2006年规定将房地产开发企业所得税按预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率征收,并且按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房｡这项政策的主要目的是合理引导投资导向,不鼓励资金再进入房地产市场,同时也显示出调控政策针对住房供应结构的引导｡2007年规定房地产开发企业土地增值税实行清算式缴纳,取代以"预征"为主的缴纳法,这项政策使土地增值税恢复到房地产开发企业原有的应缴纳的税负水平,对压缩房地产开发企业利润空间有较大作用｡
第二,对房地产交易环节的税收调整,通过控制和引导需求来实现｡比如2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见》,规定从2006年6月1日起,对购买住房
二､房地产税收调控对房地产价格的影响
(一)理论分析
1.以房地产供给为核心的传导机制｡目前,我国采取的税收政策有三项都是作用于供给者的,直接对卖房人征收营业税､个人所得税以及对房地产开发企业征收土地增值税｡它的影响是:当政府对卖方增加税收时,直接提高了供给者的成本,在其他条件不变的情况下,供给者为了取得与征税前相同的利润,会将税收成本加在出售的价格上向需求方,即购买者索要更高的价格｡这样导致了供给曲线的左移,形成新的市场均衡点｡在需求曲线不变的假设下新的市场均衡中的供求表现为均衡价格的提高,同时市场数量的减少｡由此可见,税收政策从供给方对房地产市场调控的影响最可能的结果是引起房地产价格的进一步提高,而房地产的供给数量有可能减少｡这样,我国目前的房地产税收政策对抑制房价增长的效应是有限的,但对控制房地产规模扩张可能有一定作用｡
2.以房地产需求为核心的传导机制｡对供给方征税时,往往会引起税负向消费者转嫁,尤其在供给小于需求的状况下全部转嫁往往是比较容易实现的｡而向需求方征税税负几乎是不可转嫁的,这样税收不直接反映在房屋价格上,即房屋价格不会因为对需求方征税而上涨｡需求方税负的增加可能会引起需求下降,从而导致需求和供给的减少,这样可能会达到房屋价格和投资规模扩张得到双抑制的宏观调控目标[2]｡
(二)实证分析
2005年以来的房地产税收政策调整虽然取得了一定的成效,但与人们的预期还有很大差距,房价总体上呈现快速上升的趋势,虽然这种势头在2008年有所减缓,但并没有得到遏制｡以海南省为例,2004-2008年间,海南省房地产销售绝对价格逐年增长,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;从海口市房地产销售价格同比增长指数来看,商品房和新建房同比一直呈上升趋势,虽然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房变动呈稳定增长态势(见图1)｡
造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的,单从税收政策的调控来讲,主要有几个原因｡
1.税收政策调控主要作用于供给方｡从我国房地产市场的供求状况来看,在房地产的开发和销售环节征税,只会提高房地产的价格,而不会降低开发商的利润,也不会对房地产商品的供给产生影响,反而使房地产的投资性需求上升｡
2.税收政策对新房交易缺乏应对措施｡税收政策的着力点主要是放在了房地产的二手房转让交易环节｡限制二手房的交易具有双重的作用:一是减少投机炒作,有利于抑制投机;二是增加二手房的囤积而减少房屋的供给,加剧了新房市场的供求矛盾,推动新房价格的上涨｡
3.租､税､费体系混乱｡租､税､费三个经济范畴,在理论上的区别十分明显,但在实践中,以税代租､以费改税､以税带费､以费挤税的现象十分普遍,限制和削弱了税收的宏观调控功能｡目前,我国涉及房地产税收占房地产开发成本比例约占10%,而各类收费却占到41%,这严重影响了房地产税收政策的顺利传导,严重阻碍了政府通过税收对房地产市场的调控｡
三､房地产税收调控对房地产业税收影响
(一)积极影响:增加了房地产税收收入
1.房地产税收快速增长,地方税收贡献能力和实现能力增强｡2004年以来,随着房地产业快速发展,与之相关的税收已成为地方税收收入的重要来源｡根据税务部门统计,2004-2008年海南省房地产地方税收从6.75亿元增长到34.68亿元,年均增长率 为45.76%,超过地方税收22.52%的年均增长率｡房地产税收占全省地方税收收入比重逐年提高,从2004年的11.81%增长到2008年的28.77%｡同时,从行业税收实现能力(每百元增加值实现的税收总收入)来看,房地产税收实现能力逐年增强,从2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(见表3)｡
2.房地产税收弹性系数和协调系数较高｡从近年来房地产税收对房地产业增加值和房地产投资的弹性系数来看,海南省房地产税收增长高于经济总体增长｡除2006年房地产税收超常增长外,其余年份的房地产税收对房地产增加值弹性都大于1,均富有弹性｡2004-2008年,房地产税收对房地产业增加值(剔除2006年)和房地产投资的平均弹性分别为4.68和1.32,呈超经济增长现象(见表4)｡
从房地产税收协调系数(产业税收比重/产业GDP比重)看,海南房地产税收贡献也高于经济贡献,2004-2008年房地产税收协调系数平均为2.75(见表5)｡
3.房地产主要税种受政策调控影响较大｡我们以税收政策调整的主力房地产营业税､房地产企业所得税､城镇土地使用税､契税和土地增值税为例,分析政策的影响｡可以看出,城镇土地使用税税收政策效应最为明显,在2008年提高征收标准后增长迅猛,2008年一年征收额是2004-2007年征收额之和的2.52倍｡而土地增值税政策效应也较为显著,2004-2007年,财政部､国家税务总局多次下文敦促地方加强土地增值税征管,故其收入节节攀升,在2007年由“预征”改为“实际清算式”后,实现额上升至3亿元,而在2008年房地产市场下行和“个人销售住房可以免征土地增值税”的政策影响下,增速开始放缓｡房地产企业所得税在2006年“将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率”政策影响下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地产企业所得税增长主要是由于2007年房地产市场热,房地产企业大幅盈利在2008年汇算清缴上年税收｡
相对城镇土地使用税､土地增值税和企业所得税,契税和房地产营业税的政策效应对税收完成的影响相对小一些｡契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额,我国对房地产开发企业在取得土地时要缴纳3%-5%的契税,而契税税收政策的调整仅在2008年11月份实行“个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂统一降低到1%”,所以政策调整效应还未完全释放｡由于销售房地产营业税占到房地产营业税比重达到80%-90%,房地产营业税的增减主要受到房地产市场销售的影响,而对房地产营业税的税收调节政策主要集中在二手房转让环节,所以对房地产营业税影响并不大(见表6)｡
(二)局限性:房地产税收整体格局未变
可以看到,2004-2008年我国的房地产税收调控只是在现有的税种上变更税率或征管方式,并没有涉及到深层次的房地产税收体系的改变,使得房地产税收的实现仍然有其固有的局限性｡
1.在总量上,房地产税收占地方财政收入比重仍较小｡房地产税收被西方发达国家作为地方的主要税种,美国的房地产税收一般要占地方财政收入的50%-80%｡近年来,我国房地产税收在地方财政收入中比重也呈上涨趋势,但相比而言,房地产税收在地方财政收入中占的比重仍较小｡海南省2004-2008年房地产地方税收占地方税收收入比例平均为20.56%,房地产的资源性要素作用没有得到应有的重视,使得房地产税收对经济的调控作用仍显不足｡
2.房地产税收波动较大,增长缺乏可持续｡海南省房地产从2006年下半年开始升温,房地产税收在2007年增长到达顶峰,2007年1月､2月呈现开门红,达到了180.8%和172.46%的高增速,随后各月也基本保持100%以上的增长,2007年全年实现90.77%的增长｡这种增长一直延续到2008年第三季度,第四季度随着房地产市场疲软房地产税收开始急剧下降,到2009年2月,房地产税收已呈现负增长｡房地产税收受制于宏观环境的影响因素太大,房地产税收增长缺乏后劲,也可从房地产税收对房地产增加值弹性系数逐年下降得到证明(见图2)｡
3.从结构上看,房地产领域税赋结构仍不合理,重流转､轻保有｡房地产保有环节的税收目前只有城镇土地使用税和房产税,与房地产转让税率和收益税率相比较,保有税率较低,造成土地的供给不足进而影响市场的正常运行｡从数据来看,两税各年数额基本平稳,并没有随着房地产市场的波动而波动,涉及两税的政策性调整也很少,除2008年城镇土地使用税因为政策因素大涨外,2004-2008年两税所占房地产税收的比重分别为9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趋势,平均占比仅为7.17%(见表7)｡
四､进一步完善房地产税收调控政策的对策建议
(一)短期政策调整:着力发挥税收对房地产需求的调控作用
应充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用,控制房地产市场的投资需求｡当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求,在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策,鼓励消费性需求,抑制投资性需求｡在消费环节,可对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策,还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策｡在保有环节,首先要改变房产税和城镇土地使用税的计税依据,按房地产评估价值作为计税依据,以客观反映房地产价值和纳税人的负担水平;其次,要对居民的投资性购房征收较高的房产税和城镇土地使用税和耕地占用税,提高其保有成本,降低其预期收益,从而抑制过高的投资性需求,促进房地产市场健康发展[3]｡
(二)长期政策调整:逐步将房地产税收重点由供给方征税转向需求方征税
按照征税环节的不同,可分为三个部分构建我国的房地产税收体系,即房地产取得税类､房地产转让税类､房地产保有税类(见表8)｡目前我国房地产在税种设计上缺乏系统性的考虑,使得某些环节存在税种之间交叉重叠,产生重复征税的现象｡改革的主要目标:征税环节后移,大幅度提高房地产保有环节和取得环节的税负水平,适当减轻交易环节税收｡[4]
1.房地产取得环节｡主要涉及耕地占用税和契税,税收调整一是提高耕地占用税税率｡建议对耕地进行测量,合理确定计税依据,改“从量计征”为“从价计征”,以体现耕地质量等级和物价水平的变动｡二是扩大契税征收范围,提高契税征收水平,取消对房地产交易产权交易征收印花税的规定,避免重复征税｡
2.房地产交易环节｡一是取消房产税和城镇土地使用税,由物业税代替｡现行税制中对房产从价或从租计税,对土地从量计税,对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税,又按房屋所占土地面积征收了土地使用税｡所以可由物业税代替｡二是逐步取消土地增值税,由于土地增值税没有反映地价的动态变化,计征繁琐,征收效果差,建议将土地增值所得并入一般所得计征所得税｡三是完善企业所得税和个人所得税,税率根据所转让房地产持有时间的长短有所区分,时间越长税率越低,导致房地产短期投机行为｡
3.房地产保有环节｡对土地､房产开征统一的物业税,计税依据以各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格水平确定,为了避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,由营业税､所得税来调整｡征收物业税使养房成本提高,会减少人们购买两套以上房子的需求,进而使房价下降｡养房成本高,房屋拥有者会考虑将多余的住房卖出,增加供给｡或考虑将房子出租以弥补养房的成本,增加出租量｡同时,物业税归属地方税种,有利于调动地方财政积极性｡开征物业税应循序渐进,首先对生产､经营性房地产实施新的物业税,同时废除原相关的房地产税;然后适时对非生产性､非经营性的高档居民住宅开征物业税;最后扩展到对所有非生产性､非经营性的居民住宅全面开征物业税｡
4.房地产租赁阶段｡房地产税收改革不能仅限于持有环节和交易环节,可以对房屋租赁､廉租房､经济适用房等制定相关的税收优惠政策｡目前,税收政策没有向租房倾斜,而地下出租又使征税变得十分困难,政府可以借鉴香港的做法,联合水电､煤气加强征缴力度,出台税收优惠,这样可逐步改变人们的住房需求弹性,购买者寻找到替代品,不买房就会选择租房,引导人们进行租房消费｡
(三)完善房地产相关配套制度,促进税收改革
房地产税收改革牵动着各方利益,单靠税务部门是难以完成的,需要由中央政府和地方政府统一协调好各个部门才能完成｡一是完善房地产登记制度,包括核查土地,进行土地清查,建立土地位置､权属及面积台账;强化房地产产权登记,尽快实行房屋和土地产权证书合一制度｡二是建立房地产估价制度,包括建立评估机构,探索评估方法,培养评估人员等｡三是完善房地产定价制度,实行房地产交易价格申报制度｡四是规范土地市场,加强政府对土地供应的调控｡五是尽快建立起全面准确的房地产信息资料和监控系统,为科学征税提供依据｡
参考文献:
[1]龚春荣.中国房地产税收政策[J].上海房地,2008,(6).
[2]翟晓强.房地产税收政策的传导机制分析[J].黑龙江对外经贸,2008,(11).
(一)海水的初级利用阶段。海水经抽调后，卤度在2～5之间可供养殖。主要由各盐业企业的内部养殖公司自行养殖或者以承包的形式租赁给个人养殖，养殖的海产品主要有对虾、鲈鱼、梭鱼、梭子蟹、青蛤、溢蛏等。在此阶段，根据现行的税收政策，仅对企业实现的租赁收入征收营业税金及附加，租赁收入计入其他业务收入或营业外收入征收企业所得税。XX年埕口盐场34万公亩对外承包面积实现营业税金及附加49万元，鲁北化工实现营业税金及附加19万元，企业所得税按现行规定实行减半征收。对属于个人的养殖收入属于免税范畴，不征收个人所得税。因此在海水利用的初级阶段，政策性减免税项目较多，实现税收较少，税负相对较低。
(二)海水的中级利用阶段。养殖区的海水蒸发后浓度升高，海水卤度达到在12～15之间，主要产生养殖和化工两种经济效益。
(三)饱和卤水的综合利用。卤度约达24以上的卤水即称为饱和卤，饱和卤水的作用主要有两方面：
(四)办公生活区。总体上看，盐业生产企业的水面区域属于免征城镇土地使用税的范畴，只有少量的办公生活区符合征税条件，税收较少。
二、海水资源综合利用中税收征管存在的问题
(一)各税种没有做到全面管理。税务人员存在重申报轻管理的现象。通常情况下，企业对资源税、房产税、土地使用税、城建税、教育费附加、地方教育附加等较容易掌握的税费计提较及时准确，而对租赁营业税、企业所得税、个人所得税等税种重视程度不够。
(二)税收管理没有做到精细化。根据调查的情况，发现很多税收管理员的管理水平不足，对企业的全盘情况了解较少，没有对海水综合利用各阶段产生的税收情况有一个详细的把握。
(三)企业存在故意偷逃税行为。特别是利用液体盐生产高端化工产品方面，企业主要通过两种途径达到偷逃税目的：一是大企业集团间的盐业生产企业与利用液体盐化工企业之间属于关联企业的性质，盐业生产企业无偿向化工企业提供饱和卤水，视为自用，不做销售处理，不计提税金，二是有偿使用饱和卤水，但记账时通过非饱和卤水入帐，不计提税金。
(四)延伸征管不到位。海水养殖产品大部分属于免税产品，但是当地的一部分经营业户以集中收购海产品后转卖经营为业，形成了很多丰年虫卵专业户、海产品专卖店等纳税业户，基层征收单位往往忽视了对这部分业户的税收管理，造成税收流失。
三、加强税收管理的建议与对策
(一)对大企业实行专人管理。挑选业务素质较高的税收管理员专门负责大企业管理，在宣传税收政策、开展纳税辅导的同时，详细了解企业的生产经营状况，掌握各环节的税收情况，前移管理关口，充分发挥税收管理员税收宣传员、信息采集员、纳税辅导员、纳税评估员、税收监督员的五员角色，加强管理，搞好服务。
关键词：房地产税制；税种设置；税制改革
一、我国现行的房地产税收制度
随着城市房地产税的取消，内外资房地产税制的统一，我国房地产税制的改革进入了一个新的阶段。当前，我国房地产税制涉及的税种主要有11个，包括直接以房地产为课税对象的税种五个，与房地产紧密相关的税种也有六个。具体到房地产的各经营流程上分别有：(1)在土地征用的过程中，房地产开发商须交纳耕地占用税、契税、城镇土地使用税。(2)在开发建设的过程中，开发项目施工企业和装饰工程施工企业须交纳的营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。(3)在销售转让环节，房地产开发商须交纳销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。(4)在保有环节，如果自营，房地产持有者须交纳房产税、土地使用税；如果出租，房地产持有者须交纳营业税、房产税、企业所得税或个人所得税、土地使用税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。
二、国外房地产税制分析
1 税种设置。国外房地产税收体系因经济体制、税制以及经济发展目标不同而有所差别，但都把房地产税收作为地方政府的主体税种，其税种设置基本相同，可以划分为以下三大税类。
(1)房地产保有税。房地产保有税是在一定时期或一个时点上，对个人或法人所拥有的房地产课征的税收，其目的在于合理调节政府与房屋或土地实际占有者之间的收益分配。在这一阶段，目前世界上通行的主要税种是财产税，包括了一般财产税和个别财产税。现今各国课征的土地税，以及对土地、房产一起征收的房地产税或不动产税，计税依据为土地、房屋或者不动产的评估价值，对特殊用途的实行减免措施。
(2)房地产所得税。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收。从各国征收房地产取得税的实践来看，一般依房地产的取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继受取得。房地产原始取得其主要的法律事实是新建房屋。对原始取得课税，开征的税种主要有：不动产取得税、登录许可税等。房地产继受取得是通过某种法律事实而取得房地产所有权的方式。对房地产继受取得征税依其是有偿或无偿而有所区别。
(3)房地产流转税。房地产流转税是指政府在房地产权利发生转移时，就其所得或增值收益向各方当事人征收的税赋。从世界各国税制来看，主要分三类：①征收所得税。②征收所得税和资本利得税。④征收所得税和土地增值税。
2 国外先进房地产税制的基本特点
(1)坚持“宽税基、简税种、低税率”的基本原则。宽税基。一般来说，各国或地区除对公共事业、宗教、慈善机构的不动产实行免税外，其余的不动产均为征税对象，同时还包括与房地产相关的一些经济行为。简税种，顾名思义就是简化税种，较少地设置房地产税种。低税率，就是指主体税种的税率较低，总体税负水平也较低。在这种原则下，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。
(2)在税收结构上，重视对房地产保有的征税。大多数国家都比较重视对房地产保有的征税，对保有阶段的不动产价值税和不动产租赁税往往确立较高的税率，这种税收结构极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的经济供给，既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。
3 通过税收优惠或补贴保障社会公平。随着经济的迅速发展，房地产市场价格持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。
三、我国现行房产税制的主要问题
1 税费种类繁多，且设置不合理。我国现行的税费体系中存在着税费设置不合理、重复征税和收费项目过多等不规范现象，一方面，我国现行税收制度中涉及房地产方面的税种达11种之多，遍布于房地产的各个环节，突出表现是对拥有房地产的，既征收土地使用税，又征收房产税，对出租房屋取得租金收入的，则按同一金额征收房产税和营业税，两个税种设计计税依据完全相同，属于对统一税基的重复征收。
2 税制结构不合理。轻保有税，重流转税。从征税环节来看，我国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，而在房地产占用、保有期间设计的税种较少，且免税范围较广。一方面，房地产交易环节的税费过于集
中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场的上扬，另一方面，房地产占用、保有环节的税费种类过少，使得大多数使用者近似无偿取得土地，土地闲置和浪费的现象日趋严重。
3 计税依据和税率设计不科学，导致税负不公。我国现行房产税的计算依据分为从价计征和从租计征。从价计征是房产原值减除10％～30％的余值按1.2％的税率计征，这种折余价值依据的是历史成本，并不能反映房产的市场价值，从租计征是依据房产的租金收入按照12％的税率征收，房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。同一个税种，两种计税依据，不够规范。
四、国外房地产税制对我国的启示
1 规范税费征收，严格控制房地产行业的收费规模。“税为主，费为辅”是各国税制的共性，国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2％左右。并充分遵循“谁受益，谁纳费”的公平原则，我国应改革现行行政事业性收费体制，根据市场经济要求科学地协调税费关系，建立合理的租、税、费体系。首先，加快税费调整，改变税费体系混乱的局面。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目，对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留，实行基金化管理。
2 全面调整税基、税种、税率，建立税负公平的房地产税制体系。“宽税基、少税种、低税率”的原则对改革我国房地产税制有积极的借鉴意义。在税基方面，自我国住房分配制度和公用住房制度改革以来，城市个人购房规模增大，且大部分公房已转变为个人财产，按照宽税基的原则，城市自有居住用房、事业单位用房都应纳入征税范围。税种方面，应按照少税种的原则，借鉴国外的税种制定方法，合并、删除某些税种。税率方面，我国税率偏高，税负过重。商品房交易中，单位购房或个人购买非住宅用房要缴纳契税、印花税，合计税率为3.03％；二手房交易中，单位售房或个人转让高档住宅及非住宅要缴纳营业税及其附加、印花税，合计6.05％。
3 科学设置房地产各环节的税负水平。根据国际上“重保有税，轻流转税”的成功经验，我们一方面可通过减少开发及转让环节的税种来降低该环节的税负水平，另一方面对保有阶段的税种进行调整并重新设置。具体可以在以下几个方面着手：(1)降低取得及流转环节税负水平。针对房地产开发费用负担过重的问题，需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整。(2)重新设计合理的保有环节税收。将原来的房产税和城镇土地使用税合并，在房地产保有阶段统一征收，以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收；采用规定的税额标准每年征收。
为进一步整顿和规范征管秩序，强化税收征管，堵塞税收漏洞，确保完成年初县政府下达我镇的税收目标任务，增加财政收入，我镇将集中开展一次税收专项检查活动。结合我镇实际，特制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为指导，进一步规范税收征管秩序，增强全民依法纳税意识，切实维护税收法规的统一性、严肃性、完整性，实现公平税负，促进全镇财政收入的稳步增长，保持全镇经济社会平稳较快发展。
二、检查范围
税源建设平台（土地使用税、印花税），政府投资工程项目（含安置点）的销售不动产，政府建房、土地整理、政府实施的新农村建设工程，车辆使用税（含出租车）、餐饮业营业税，对企业的财政补贴，取得土地使用权、享受补贴未纳税的项目，镇直企业事业单位对外出租房屋（房产税、营业税等）以及一次性税收等纳税情况。
三、工作目标
依据此次开展税收检查范围内容，具体目标如下：
1、个体工商户：核定个体工商户的营业额，做到应征尽征，不留死角。
2、重点工程项目：按项目施工单位已收工程款足额缴纳税款；
3、房屋租赁业：主要对业主年租金收入足额征收有关税收，依法纳税；
4、政府性建房：依法补缴税款；
5、政府性出租经营收入：依法补缴税款；
6、城镇土地使用税和房产税等：依法检查及时征收入库；
7、本镇范围内一次性工程：与工程实施主体对接，确保税收不流失。
四、组织领导
为加强此次税收专项检查工作的力度，及时研究解决检查中出现的问题，我镇成立了由镇长任组长，分管财贸、分管纪检、分管工业园区建设、分管城镇建设的分管领导为副组长，镇财政所、国税分局、地税分局、工商所、等部门主要负责人为成员的领导小组，领导小组下设办公室，办公室主任由财政所长担任，负责对此次税收专项检查工作的全面了解。
五、实施步骤
1、检查动员阶段（11月1日－11月6日）
制定实施方案，召开税收专项检查工作动员大会，广泛宣传，促进纳税人依法诚信纳税。
2、自查补报阶段（11月7日－11月17日）
凡属我镇、园区内的企业（单位），认真开展自查补报、补缴工作；属于县直单位的，由县国税、地税、交通等部门开展检查。
3、重点督查阶段（11月18日－12月5日）
县税收专项检查督查组，对乡镇、园区开展的税收专项检查情况进行督察，同时进行纳税指导。
4、总结整改阶段（12月6日-12月15日）
总结经验，查找不足，针对存在的问题认真加以整改，完善税源管理信息化系统，加强对重点税源地监控，研究制定财税部门与有关部门协调配合的税收征管长效机制。
六、检查方式
本次检查采取自查申报与检查核实相结合、全面检查和重点检查相结合、核查相关资料与深入调查相结合的办法进行检查。
七、工作要求
1、统一思想，提高认识。此次税收专项检查是为了规范和整顿我镇税收征管秩序，打击各类涉税违法活动，维护税收法规的权威性和严肃性，确保我镇财政收入的稳定增长的一项重要措施。开展税收检查是把已经发生的税收收缴上来，而不是收过头税。同时，通过此次税收检查打击偷漏税行为，实现企业间的公平税负，能使企业在平等的条件下公平参与竞争，有利于优化我镇的经济发展环境。因此，开展税收专项检查工作与支持中小企业发展并不矛盾。各相关单位务必统一思想，充分认识开展此次税收清查工作的重要性和紧迫性，在思想和行动上与市政府保持高度一致，采取切实有效措施，调动一切积极因素共同把此次税收专项检查工作抓紧抓好抓出成效。
2、广泛宣传，密切配合。要采取多种形式，利用标语、横幅等多种形式广泛宣传此次税收专项检查工作的范围、目标、重点和措施，同时加强对税收法律法规、政策和开展税收专项检查工作重大意义的宣传，通过设立举报电话、邮箱，鼓励和发动群众积极主动提供线索，在全镇营造浓厚的税收专项检查氛围。
在税收专项检查过程中，各相关单位既要各司其职，又要密切配合。税务部门要身先士卒、勇挑重担，要科学合理的安排好人员，选派思想品质好，业务素质高的人员参与。财政部门要全面了解税收专项检查工作的进展情况，对存在的问题提出解决的建议，为政府当好参谋。其他各相关单位要按照税务部门的要求选派得力人员积极参加这次税收专项检查工作。国土、建设、工商等部门要为本次检查提供详实的数据，并按要求选派人员参加。公安、纪检部门要全程介入这次税收专项检查，对涉嫌偷逃税收违法犯罪的企业或个人严厉打击。
论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。
随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。
一、房地产行业税收征管存在的问题
(一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。
(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。
(三)政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力jil生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。
(五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。
目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使．造成部门配合不力，协税护税组织不够完善．更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中．一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门．以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作．普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料．但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力．由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决．必须召开部门间的协调会议才可解决．缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享．难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、对房地产行业税收管理的建议
针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源，实现信息共享．加强部门协调配合．搞好各征管环节连接．实施一体化管理。
(一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册．在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式．将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度．规范财务核算．减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识．使之熟练掌握税收知识和办税技能．用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。
(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理"．按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账．一栋一档．全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控：同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账：实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享．由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作．把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况．核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票．严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查．堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重．造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用．确保房地产业税收不流失。
(三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全．税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算．不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户．可以采取核定征收管理方法．包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收．在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额．按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。
(四)加强联合控管力度．建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络．严密监控房地产行业税收的税源动态。首先．加强与土地管理、房产管理等部门的联系．建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节．全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理．及时发现新情况、新问题。其次．以契税征管为契机．全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手．严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税．堵塞漏洞．把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票．房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息．明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况．对有关税收实施有效管理．提高税收的管理质量和效率。
(五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息．对房地产权属转移双方的名称、识别号码．房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息．按照“五统一”的要求．在登录入账的基础上全部输入微机进行管理．并及时传递、比对、整理、归集．按日录入．按周核对．按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库．使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息．与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况．让各种房地产信息归入税源管理档案．逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息．了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息．将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的．及时进行追缴．切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税．促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。
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