时间：2023-09-12 17:09:49
导语：在房地产基金投资策略的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
分层上市
2007年成为美国首家上市另类投资资产管理公司。1998年，黑岩合伙人埃登斯（Wesley Edens）、瑞银集团董事总经理考夫曼（Rob Kauffman）和纳尔多内（Randal Nardone）等人创立堡垒投资集团（Fortress Investment Group LLC），以私募股权投资业务起步，其私募股权基金净内部收益率自1999年至2006年达到39.7%。同时，堡垒投资集团快速向信贷、对冲基金、房地产相关领域拓展。2007年2月，堡垒投资集团在美国另类资产管理公司中率先上市，募集资金6.4亿美元。
作为美国首家上市另类资产管理公司，堡垒投资集团在内部治理结构和对外信息披露等方面均严格遵守美国上市公司标准，例如召开年度股东大会，董事会独立董事人数超过半数，设立薪酬委员会以及完全由独立董事组成的提名委员会等。
堡垒投资集团并非全球首家上市另类资产管理公司，但其上市却是全球另类资产管理机构实力最强的美国市场的首发之举。堡垒投资集团上市之后，黑石集团、奥氏资本随即在当年上市。黑石集团在吸收堡垒投资集团上市经验的基础上，进一步优化了上市公司管控模式，创始人股东间接持有上市公司超过半数的投票权，以保持管理团队的稳定，更契合股权投资的行业特点。上市成为国际另类资产管理公司的战略选择。
旗下六只基金自2002年起先后上市。公开上市基金达到六只，与坚持逆向投资和不良资产投资的阿波罗全球管理公司基金数量规模相当，资产管理规模达到集团资产管理规模的五分之一，是堡垒投资集团的一大特点。堡垒投资集团通过旗下基金上市和集团上市的分层上市模式获得持久资本来源，为进行价值投资和合理的资产配置奠定了坚实基础，对堡垒投资集团实现可持续发展具有重要战略意义。
灵活的投资策略
堡垒投资集团起步于私募股权投资业务，通过有机增长和战略收购发展成为集另类投资和传统资产管理于一体、高度多元化的全球领先投资管理公司，拥有私募股权、信贷、流动性对冲基金投资和传统资产管理四大业务，通过灵活的投资策略实现传统与另类、债权与股权、短投与长投、持有与对冲相结合全球化配置资产，为构建多层次、多元化收入Y构和可持续盈利模式奠定坚实基础。
四大业务板块，多元化配置资产。堡垒投资集团拥有涵盖传统资产管理与另类资产管理的四大业务板块，即私募股权、信贷、流动性对冲基金投资和传统资产管理业务，在全球范围内服务于1500多家机构投资者及私人客户，投资区域遍及全球。截至2016年9月底，其资产管理规模701亿美元。
从2016年9月底堡垒投资集团资产配置结构特征来看，一是传统资产管理与另类资产管理规模各占半壁江山，占比分别为52%、48%；二是另类投资实现在全球范围内多元化配置资产；三是信贷是堡垒投资集团最大的另类投资板块，占另类管理资产规模的50%；四是问题资产和问题企业困境投资在私募股权、信贷、公开上市基金投资都占相当大比重，而且实现了在全球进行投资和配置资产；五是设立基金系列的类型多元化，在投资领域及行业、资产类别、投资区域等方面都有明确的投资策略，各个基金在专业化、特色化基础上实现了多元化运作，同时各业务板块根据需要进行联合投资。
以私募股权业务起步，投资策略以控制型投资为主。堡垒投资集团的私募股权投资业务在公司成立当年创办。自1999年发起第一只私募股权投资基金堡垒投资基金I号起，堡垒投资集团已设立19只私募股权投资基金，为全球最大的养老基金、大学捐赠基金和基金会等机构投资者投资了近230亿美元的股权资金。截至2016年9月底，堡垒投资集团私募股权管理资产规模71亿美元，与六只上市的私募股权基金管理资产加总后的规模为139亿美元。
堡垒投资集团私募股权投资策略以价值为导向，重在对能够产生现金流的有资产支持的业务进行控制型投资，主要投资区域为北美和西欧。投资核心行业为金融服务业以及交通运输与基础设施、房地产等资本密集型产业，采取积极主动的策略进行投后管理。
注重资产的支撑和掌控，对有现金流支持的资产及业务进行控制型投资。在堡垒投资集团看来，实施基于资产、控制资产的投资策略，资产就是一个平台，不仅有利于进行融资，也有利于选择更多的退出渠道。基于资产、对拥有长期稳定现金流的投资还能够把握有利的经济趋势，避免短期的经济事件的冲击。即使在高度动荡的估值环境中，堡垒投资集团掌控有形的抵押品和多元化的现金流是其进行价值投资、实现有机增长的基础。
进行价值导向型投资，擅长问题资产和问题企业困境投资和复杂易结构创造价值。堡垒投资集团是价值导向型投资者，能够发现被其他投资机构忽略的投资机会，包括遭受资本市场错配、财务困境、复杂或负面的市场情绪影响的公司，进而寻求以具有吸引力的估值进行困境投资，创造独特的价值投资机会。堡垒投资集团的经验是，许多成功的投资是在困境中或者是不断变化中的环境中实现的，特别是资本市场的危机会导致资本密集型企业的资金短缺，这对于整个企业的收购以及对原有投资组合公司的机会性追加投资来说，都是很好的投资机会。
采取积极的策略强化投后管理提升价值。堡垒投资集团私募股权业务拥有超过60名投资专业人员组成的团队与企业管理层一同解决投资组合公司运营、资本配置和战略发展等问题，并建立了企业运营支持团队，致力于与所投资公司管理层一起，通过资产负债表重组、改善运营和实施战略管理等措施创造价值，实现企业有机增长，并通过并购尤其是产业整合实现企业价值最大化。
注重后续追加投资。注重通过后续投资推动投资组合公司的发展，即使在完成构建或完成重构投资组合公司的日常管理之后，私募股权基金团队仍保持深度介入该企业的重大资本和投资决策，积极寻求追加投资机会。同时，拥有丰富的公开市场和私人资本市场经验，能够为投资组合公司募集低成本发展资金。
另外，堡垒投资集团六只私募股权基金实现上市，上市基金数量和资产管理规模不断扩张，有特定投资行业和策略。堡垒投资集团上市基金运作有三大特点：一是每只基金具有特定投资行业。二是近年通过有机增长和战略收购，上市基金资产管理规模增长迅速。截至2016年9月底，堡垒投资集团上市基金资产管理规模68亿美元，占集团另类资产管理规模的20%，而这一比例在2012年仅为11%。三是投资行业重点为房地产、不良资产、传媒以及交通运输基础设施，并在各自投资领域树立了专业品牌。其中一只基金专注于意大利不良资产投资，三只基金进行一系列房地产相关投资。持续的资金来源为上市基金把握投资机会、为投资者提供超额回报奠定了基础。
信贷业务为重点，困境投资为专长
堡垒投资集团信贷业务始于2002年。截至2016年9月底，堡垒投资集团信贷业务资产管理规模达到183亿美元，成为其最大的另类投资板块。另类信贷业务团队拥有跨越全球数个信贷周期和经济周期的经验，包括美国储贷危机中重组信托公司（RTC）对不良资产处置重组以及亚洲金融危机不良资产处置经验，拥有管理具有运营复杂性资产的经验和专长，拥有长期优异的投资业绩，在全球开展对问题资产、问题企业困境投资。
堡垒投资集团信贷基金特色
一是设立基金类型多元化。堡垒投资集团设立的信贷基金系列分为信贷私募基金和信贷对冲基金两大类，并在投资领域、行业和资产类型、投资区域、投资策略以及投资期限等方面实现了多元化。
截至2016年9月底，信贷私募基金资产管理规模为95亿美元，占信贷管理资产规模的52%。信贷私募基金包括：第一，专注于对困境资产和低估资产进行投资的信贷机会基金系列；第二，专注于对当期现金流有限但具有长期投资价值的被低估资产的长期价值基金系列；第三，在房地产、资本资产、自然资源和知识产权四大投资领域对有形和无形资产进行投资的房地产基金系列以及亚洲基金系列，其中包括日本房地产基金系列、一只主要以亚洲投资者为投资者的全球机会基金；第四，房地产机会基金系列。另外还包括投资范围较为狭窄的行业专业基金系列。
信贷对冲基金资产管理规模至2016年9月底为87亿美元，占信贷资产管理规模的48%。其中吊桥特殊机遇基金是堡垒投资集团第一只信贷基金，截至2016年9月底资产管理规模达到47亿美元，占信贷对冲基金资产管理规模的54%，是堡垒投资集团信贷对冲基金的核心业务。
二是以问题资产和问题企业困境投资及房地产信贷为主要投资领域。七大信贷基金系列全部专注于问题资产和问题企业困境投资。房地产信贷占信贷业务的三分之一。多只信贷基金系列在房地产各个领域开展业务。
三是开展企业信贷融资服务。吊桥特殊机遇基金旗下设立了一家融资公司，定位于开展机会性信贷业务，为缺乏资金的企业提供流动性支持。
四是除了发起设立信贷基金，还与其他机构建立战略合作关系，开展信贷业务，增加信贷资产管理规模。2015年7月，通过与专注于全球困境投资和特殊机遇投资的另类资产管理公司Mount Kellett Capital Management LP 建立战略伙伴关系，堡垒投资集团成为该机构基金的共同管理机构，进一步拓展了信贷业务。
堡垒投资集团信贷基金投资策略
资a支持证券和住宅资产。注重分析借款人和各项资产的抵押物，注重内在价值分析，强化资产管理和风险管理技术，最大化贷款和证券头寸价值。
企业和资产支持贷款。一是与私募股权投资团队协同进行联合投资。二是主要面向中间市场公司，涉及行业和资产类别广泛。三是采取灵活的交易结构和灵活的定价策略，横跨资本结构开展贷款业务，包括优先贷款、第二留置权和夹层贷款等。四是采用动态的多维度方法判断现金流和企业价值，以及有形和无形资产价值，并将这种分析方法应用于收购、再融资、企业发展、企业救助和不良资产困境投资等诸多领域。
公司证券。一是专注于公开交易证券事件驱动型特殊投资机会，横跨资本结构进行投资。二是通常专注于“不时髦”的行业，并认为困境证券和交易承压证券往往存在巨大的升值空间。三是注重深度的行业和企业研究，并作为判断内在价值、现金流潜力和最终回收率的依据。
资产组合收购。从政府机构、银行和其他金融机构收购正常和不良贷款及资产，涉及行业广泛。活跃于缺乏流动性资产组合的收购领域，并拥有快速大规模交易的能力。
房地产贷款和股权投资。长期专注于对不良房地产贷款的收购、特殊机遇股权投资和资本重组、机会性信贷业务、房地产信托投资基金债务收购和商业房地产结构化产品。该团队拥有长期的困境投资和资产管理经验，建立了一整套高度集成的贷款发放、收购以及风险管理基础设施。房地产信贷已占信贷业务的三分之一。
可持续的盈利模式
另类投资是堡垒投资集团主要收入来源，其中信贷业务是重要收入来源。占另类资产管理规模50%、占集团管理资产规模25%的另类信贷业务在集团营收中占据了半壁江山。
通过有机增长和外部收购形成多元化业务结构，奠定多层次、可持续盈利模式基础。堡垒投资集团业务板块和资产配置版图是其在近20年发展历程中，根据市场变化及时进行战略调整，通过有机增长和外部并购不断发展的结果。从私募股权投资起步，堡垒投资集团不断向另类投资其他领域和传统资产管理领域拓展，实现了全球范围内资产多元化配置。不断增加的持久资本来源、不断增长的资产管理规模和不断扩充优化的多元化业务格局使其充分利用和把握经济周期中各个阶段的机会，为收入的稳定性和盈利的可持续性奠定了坚实基础。
在私募股权投资基础上拓展对冲基金、房地产和信贷业务。私募股权基金一般要求基金投资者在较长时期内的投入，期间不允许赎回，是相对缺乏流动性的投资。对冲基金允许投资者定期赎回，是相对短期的具有较强流动性的投资。在私募股权投资基础上拓展信贷和对冲基金等业务，能够在资产结构和收入实现方面起到互补作用，为投资者带来更高的确定性回报。
全球金融危机期间把握机会增加信贷私募基金系列。堡垒投资集团另类信贷始于2002年吊桥特殊机遇基金的设立。2008年全球金融危机爆发之后，堡垒投资集团意识到要把握巨大的信贷业务机会，需要与信贷对冲基金形成互补的长期持有的信贷股权投资策略，于是开始设立一系列专业化的私募风格信贷基金，拓展了另类信贷业务，优化了资产配置结构。
全球金融危机中为增强收益稳定性增加传统资产管理业务。全球金融危机凸现收益稳定的重要性。堡垒投资集团对冲基金和私募股权投资组合业绩在金融危机期间受到冲击。金融危机也使得募集资本变得艰难，与阿波罗、黑石、凯雷等大型另类资产管理公司一样，堡垒投资集团寻求通过战略收购实现业务结构和收入结构的更加多元化。2010年4月，堡垒投资集团收购拥有115亿美元资产管理规模的债券投资机构Logan Circle Partners，进入传统固定收益资产管理领域，在增加资产管理规模的同时减少了收入波动性。
拥有五大核心竞争优势，构成价值创造要素。堡垒投资集团在近20年的发展历程中，不断积累问题资产和问题企业困境投资核心专长，拥有五大核心竞争优势是其实现价值创造的成功要素。
一是基于资产和掌控资产的能力使其在发现和识别独特投资机会、实施积极管理策略进行控制性投资方面具有了独特优势。二是在金融、房地产、传媒与通讯、能源、交通运输与基础设施领域积累了深厚的行业知识。三是丰富的运营管理经验和专门的企业运营支持团队，通过协助企业发展来加强资产组合公司管理。四是公司并购领域的专长，并通过与被收购企业董事会、管理层和各个利益相关者一起决策，确定最优结构并执行投资。五是丰富的资本市场经验。拥有通过债务和股权资本市场为投资组合公司进行低成本、低风险融资的渠道和经验，使其能够在横跨资本结构进行投资方面占得先机，也为投资组合公司的资本结构优化以及后续投资提供市场和资金保障。
不断优化收入结构，构建多层次、可持续盈利模式。收入来源于资产管理费和投资激励收入，另类投资是主要收入来源。堡垒投资集团管理费收入占比高于激励收入，2012～2015年占比都在50%以上。另类投资在营收中占据绝大比重，2012～2015年占比都在95%以上。激励收入几乎全部来自另类投资。传统资产管理规模占比大，管理费率为0.2%，营收占比小，但对经济周期各个阶段收入的稳定性具有重要作用。
另类信贷是集团营收重要来源，25%管理资产规模的信贷业务在营收中占据半壁江山。信贷作为堡垒投资集团最大的另类投资板块，在集团营收中占比最高，相对于2012～2015年25%、22%、19%、26%占比的资产管理规模，另类信贷业务营收占比却达到53%、49%、60%和57%。随着信贷私募基金业务的拓展，信贷私募基金收入营收占比逐年上升，信贷对冲基金收入营收占比呈逐步下降趋势。
启示与借鉴
分层上市为价值投资和可持续发展奠定基础。上市是另类资产管理公司发展历程中的一项重要突破，成为另类资产管理公司实现跨越式发展的重要手段。堡垒投资集团分层上市模式为其跨越经济周期进行价值投资奠定坚实基础。分层上市模式提供了持久资本来源，尤其是能够在危机时期及时把握问题资产和问题企业投资机会以及新业务拓展机会。从国际另类资产管理行业发展趋势来看，上市成为国际另类资产管理公司实现跨越式发展的战略选择。
多元化和专业化相结合实现集团协同联动。堡垒投资集团通过有机增长和战略收购实现业务多元化，实现了传统和另类资产的全球化配置，不仅有助于抵御经济周期的影响，而且能够及时把握经济周期各个阶段在全球各个区域的投资机会，在分散风险的同时实现了收入来源的多元化。同时，堡垒投资集团旗下基金进行专业化运作，每只基金系列投资特定行业，具有明确的投资区域、投资期限和投资策略，在不良资产、房地产、信贷业务等领域树立了专业品牌。各个基金的专业化保证了堡垒投资集团多元化的运作，各业务板块根据需要进行联合投资，集团跨基金、跨业务条线协同运作。同时，现了传统与另类、债权与股权、短投与长投、对冲与持有相结合全球化配置资产，实现了资产配置结构和期限结构的多层次、多元化。
（作者单位：中国信达资产管理股份有限公司）
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房地产私募基金金融房地产
一、房地产私募基金的定义及发展历程
定义：房地产私募基金是指专门从事房地产项目的开发、并购、管理、经营和销售以获取收益的专业化基金。
发展历程：房地产私募基金最早出现于20世纪70年代末的美国，当时市场上剩余资金充足，融资成本较低，对房地产私募基金的需求量并不大，缺乏投资机会使房地产私募基金一直没有获得较大的发展。直到80年代末，全球经济危机导致机构投资人资金链紧张甚至断裂，市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产项目。造成此次经济危机的根本原因主要有两点：1.不断攀升的利率增加了人们偿还贷款的压力，房屋贷款毁约率明显提高；2.政府取消了购买房地产的税收优惠政策，增加了人们购买房地产的成本，使房地产销量急速下降，成交价格有很大程度的下跌。同时，市场上出现了非常多的优质资产被迫折价出售，美林和高盛等著名投资机构准确的把握住了这个难得的机会，开始募集房地产私募基金“抄底”市场。至此，以机会型房地产私募基金为标志的新兴投资领域登上了历史舞台，并最终成为推动房地产市场恢复繁荣局面的一支重要力量。进入20世纪90年代，随着房地产行业不断发展壮大，房地产私募基金已不再局限于收购那些处于困境之中的资产，其业务逐步拓展至房地产并购、房地产开发及房地产债权等领域。由于房地产私募基金比较倾向于做长期投资并拥有成本较低的融资渠道，他们通常愿意以股权投资的形式进入房地产项目。在整个房地产产业链上，这种运营模式能够满足很多房地产商的融资需求、降低房地产商的资产负债率，同时也能够提升房地产行业整体的资金使用效率。
二、房地产私募基金的优势
优秀的房地产私募基金相对而言是更专业的房地产投资人，房地产私募基金可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。并且，多数运作成熟的房地产私募基金是以获得投资收益为目的，不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资。房地产私募基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点。具体而言，房地产私募基金的优势主要在于以下几点：
1.股权投资：与在公开市场上购买上市公司股票的公募基金不同，房地产私募基金倾向于直接收购所投房地产项目公司的股权。这种股权投资使投资人能够在很大程度上对所投资的房地产项目公司进行控制，从而更好的保证其权益并实现其投资策略。
2.创造价值：房地产私募基金管理人通过对项目的重新包装，在运营管理层面为房地产项目创造价值，如对所投资的房产进行翻修、对项目公司进行财务整顿，从而提升资产价值，再以高于收购价的价格出售，实现盈利退出。
3.利益重组：房地产私募基金可以将不同的房地产项目重新包装打包销售，也可将某一项目按比例分拆销售、对外融资或出租。与无形资产相比，房地产项目更容易分拆，而且分拆后的每一部分资产可能比原先的价值有所提高。
4.贷款优惠：由于房地产项目通常具有可以预期的稳定的现金流，房地产私募基金比杠杆收购等其他私募基金投资类别更容易获得贷款利息优惠，从而降低了融资成本。
5.退出灵活：房地产私募基金可在所投房地产项目销售完毕后分红清盘退出，也可以将资产在非公开市场上转让给其他投资者，甚至可以通过房地产投资信托基金的形式打包上市退出。
6.分散风险：投资房地产私募基金可以丰富机构投资人的投资策略组合。房地产私募基金与证券和债券投资相对较低的关联性使其能够分散投资风险。
三、房地产私募基金的分类
根据发起机构的不同，目前中国市场上的房地产私募基金主要分为三类：
1. 互质的独立基金管理人，例如中城联盟投资基金、盛世神州房地产基金等；
2. 由房地产开发商为主发起成立的房地产基金，例如信保基金、华润地产基金、复地投资基金、中海地产基金及金地稳盛基金等；房地产基金管理人往往具有知名开发商背景，在房地产的业内资源和项目运营等方面，有着得天独厚的优势，比较容易获得有限合伙人LP的认可。但也可能存在以下问题：具有开发商背景的基金管理人是否可以保持其独立性，以投资者利益为重，而不是偏向于开发商自己的利益，成为开发商的变相融资平台。
3.由金融投资机构发起设立的战略型投资基金，例如鼎晖房地产基金、弘毅房地产基金及黑石中国基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞银、德意志银行等各大国际投行在国内均有参与设立此类基金。
根据投资方式的不同，又可分为以下三类：
1.权益型基金。一般直接或间接投资于房地产项目，收入主要来源是房地产项目直接产生的租金收入或出售的增值收益，权益型投资往往直接参与到项目的运营管理过程中，收益主要取决于项目实际运作情况。
2.抵押型基金。一般是通过委托贷款等形式借钱给开发商以赚取固定收益，收益来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系不大。目前国内房地产私募基金大部分以抵押型投资为主。
3.混合型基金。是介于权益型和抵押型之间的一种模式，兼具权益型和抵押型的双重特点，在收购项目公司股权后，同时向项目公司提供房地产贷款。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。
四、房地产私募基金在中国的发展现状
房地产行业是最受私募股权基金青睐的行业之一，房地产私募股权投资在传统行业的私募股权投资中占有举足轻重的地位。房地产项目无论是在公开市场还是非公开市场都具有不错的流动性。发展房地产私募股权基金可以促进房地产企业规范发展；完善投资渠道，合理利用民间资本；促进中国资本市场发展。近年来，由于持续的房地产调控，传统的房地产融资渠道如银行、信托等收紧，给房地产私募基金带来了良好的发展机遇，在中国呈现蓬勃发展之势。根据清科研究中心的最新统计数据显示，2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132只；2013年的募资金额同比也大幅增长了79.1%，募资总额达到106.67亿美元。其中，房地产开发经营几乎占据了全部的投资案例，共发生投资案例102起，披露金额的98起涉及63.09亿美元。
目前，房地产私募基金在中国主要有以下几种类型的投资：
1.开发型投资。对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值。
2.风险投资型投资。运用典型风险投资基金的投资理念，对房地产相关高科技产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值。
3.收租型投资。长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时通过房地产投资信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值。目前，房地产私募基金已涉足住宅、购物中心、办公楼、商铺、城市综合体、旅游地产、工业地产等各个房地产领域。
4.抵押资产型投资。投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。
5.不良资产处置型投资。投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。
6.其他投资：不少小的房地产私募基金实际是以“过桥贷款”为主营业务，快进快出，赚取利差。
参考文献：
[1]董藩，赵安平.房地产金融[M].清华大学出版社，2012.
[2]孟庆君.房地产私募基金：募、投、管、退中的疑难精解[M].首都经济贸易大学出版社，2014.
近日，走在大连市街头的行人们不免会向一群中东人士侧目，他们不是别人，正是来自科威特投资局的投资精英。
作为历史最悠久的财富基金，科威特投资局握有2646亿美元巨资。中国一直是科威特投资局对亚洲兴趣的主要受益者，他们此行的目的是考察大连等二线城市的房地产市场。
中国财富基金中国投资公司副总经理王建熙告诉记者：“中国在对待国外财富基金或者国外资本的态度上是很开明的。”他肯定，对外资投资中国原则一致，中国不会特别针对国外财富基金投资。
弃美投中
谈到投资中国，什迈里没有讳言，大胆地提到有兴趣“中国的所有投资领域”。他表示关注“所有领域，我们并没有特别关注某个领域……所有的领域都是开放的”。
在中国金融圈里，科威特投资局并不是富有而神秘的代名词。他不仅是工行大量股权的持有者，现在还握有已进入上市到及时的恒大地产的原始股票。其中，科威特投资局投资1.46亿美元(约11.3亿港元)，占公司权益3.8%。
科威特投资局在国际市场上，也屡屡与中资机构交手。去年12月份，中司、国家开发银行明确放弃拯救次贷危机中的美国花旗银行后，科威特投资局适时出现，30亿美元投资入股，补上了花旗当时的次贷窟窿。又在今年3月全球最大信用卡公司VISA上市时，和中司公开竞标，势均力敌。这场VISA IPO成为了今年最大IPO。
尽管如此，但中国在很长一段时间并未成为其投资重点，他们更多地将资金投入美国和欧洲市场。日本作为当时全球正在迅速成长的市场，也吸引了一部分中东投资。去年底，科威特投资局也已决定，将其管理的超过2000亿美元的基金更多投资于亚洲资产。
什迈里坦陈，过去科威特投资局把目光全部放在金融和投资领域，多数投资都流向了股市和债市。“现在我们考虑的领域更广，可能会投资房地产。”
RCA数据显示，在截至3月末的一年中，流入中国的资金达1020亿美元，占发展中国家接受外资总额的近三分之二。RCA总经理丹・法苏洛(Dan Fasulo)的观点是：投资者认为新兴经济体为资本增值提供了巨大的机会。
二线的典型
地产专家认为，大连完全是以金融地域优势胜出，科威特投资局选择大连是个典型，也是起点：大连是东北地区主要的外汇结算中心和惟一的外汇交易中心，外汇交易额、结算总额、国际收支总额均占辽宁省全省的三分之二以上。大连还在勾画东北亚区域性金融中心，构想用15年的时间,建设成为各类金融机构云集、资金流量巨大、交易活跃的现代金融城，并辐射朝鲜、韩国、日本等国。
世邦魏理仕2008 年第二季《中国市场指数简介》点评，沈阳、青岛、杭州、宁波、南京、武汉、厦门、西安等二线城市，均有较强投资吸引力；投资偏好分析上，外资不一定去投资房地产公司的股票，更愿意投资一些项目；手法主要为直接购买成熟物业，因为马上会有回报，不需太长的开发时间。
久负盛名的美国凯雷集团也是投资中国地产的爱好者，凯雷目前在中国投资的地产项目已达10个。其上海代表处副总裁康明训看好二线城市的投资前景，认为凯雷和众多外资基金的投资思路相仿，将快速涉足二线城市的楼市，青岛是首发站。”
外资涉入中国房地产的消息不绝于耳，但真实的统计情况是，流入中国房地产市场的资金很大一部分来自国内。
据估算，过去一年，在中国的房地产投资中，来自国内的资金占了69%，外资占有10%。中资主流的最大原因是政策所限。
政策或松动
自今年7月1日起，商务部发出《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。这意味权力下放，业内普遍预期着外资进入接着就会放宽。
“中国在对待国外财富基金或者国外资本的态度上是很开明的。”中司副总经理王建熙告诉记者，对外资投资中国原则一致，中国不会针对是国外财富基金投资加以严苛限制。
“外资进入一些二线城市地产市场将会更容易，地方上总有一些弹性空间，审批相对要松一些，尤其是一些二线城市。”业内人士议论纷纷，并预测，二线城市土地市场普遍不景气，外资应该更感兴趣。
国内对外资涉入房地产的舆论天平，也在发生转向。被称为“热钱专家”的社科院世界政治与经济研究所博士张明总是语出惊人。他认为，热钱对房地产商的帮助并不是预期中的炒房，而是注入资金以解燃眉之急。
按张明的说法，目前热钱对房地产开发商的融资方式，既包括直接的信贷方式，也包括项目持股合作开发，还包括建立在回购协议基础上的假股权真债券方式。外资投资策略的调整，被其理解为“在房地产调控和信贷紧缩的双重打压下，中国的中小房地产商正滑向亏损的深渊。在这个关头，热钱向开发商们伸出了援助之手――当然建立在高回报基础上。”
嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥也表达了类似看法：“资本市场虽然有很多给房地产企业带来一些新的融资渠道的平台，但是也仅仅局限于有规模的房地产企业。对于多数房企而言，企业的融资更多的可能要通过多元化和多渠道的方法去实现。而私募股权则是从非上市的资本市场融资的一种有效方法。”
■观察：外资对中国房地产热情持续
“外资对中国房地产的热情是持续的”，一位熟悉的“资本市场大鳄”新加坡财富基金向来对中国房地产兴趣盎然。
近日，新加坡淡马锡控股(Temasek Holdings)旗下的枫树印-中基金(Mapletree India-China Fund)又在中国进行一系列投资，包括在南方的广东省投资一个3.2亿美元的住宅和零售物业开发项目，在北京投资一个1.21亿美元的写字楼项目。
取异曲同工之妙，科威特投资局尾随而来，它已下手亚洲房地产市场――在土耳其最大城市伊斯坦布尔Cevahir购物中心投资了7.5亿美元。关注财富基金动向的摩立特集团8月出具了《风险评估：财富基金在全球经济中的行为》报告，以交易额计算，有46％的投资发生在金融服务行业（包括2007年～2008年美国次贷危机的影响），19％发生在房地产行业。
以批量计数的财富基金涌向中国，全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕扑捉到了这一趋势，在其8月12日的《2008年第二季度亚太区投资市场报告》分析，尽管亚洲市场也已受到了经济增长减缓以及资本市场动荡的影响，让多数投资者顾及全球信贷危机的连锁反应，普遍持谨慎态度。这更反衬出一些实力雄厚的机构投资者，包括养老金及财富基金依旧在亚洲主要城市表现活跃。
长三角地区私募股权投资的发展现状
长三角地区民营经济高度活跃,孕育着众多新兴创业企业。同时,长三角民间资本雄厚,民众投资意识较强,国内外私募股权基金纷纷将业务拓展至长三角地区。作为全国最早引入创业投资和私募股权投资机制的区域之一,长三角地区私募股权基金市场发展迅速,正逐步成为全国私募股权基金的聚集地。主要表现在:
(一)长三角地区私募股权获投比重显着,增长势头强劲统计数据表明,2011年长三角地区私募股权投资发生较为密集,上海、浙江和江苏分别获投65、49、47起,合计案例占全国交易总数的23.2%;在融资规模上,江苏省以36.73亿美元位居次席,上海和浙江分列第四、五位,三地共吸引私募股权投资74.8亿美元,占全国私募基金投资总额的27.1%。从动态比较来看,长三角地区获得私募股权投资案例和投资规模在2011年均有大幅提升,地区私募股权投资交易案例同比增加77%,上海、江苏和浙江获投规模分别同比增长1.51、4.12和5.54倍,长三角地区合计融资规模是2010年的4倍之多。据不完全统计数据,2012年前11个月,长三角地区共发生私募股权投资案例157起,涉及金额70.45亿美元,案例占比和金额占比分别上升至25.2%和39.5%,凸显长三角地区作为私募股权基金的投资洼地。
(二)长三角近半数创业板企业获PE/VC支持,全国占比显着2009年10月23日,深圳创业板正式启动,这也进一步促进了中国私募股权市场的快速发展。作为私募股权投资最主要的退出渠道,创业板的存在有助于创投行业实现良性循环。从地域角度看,在创业板推出后的两年时间内,北京和深圳地区创业板获PE/VC支持的上市企业数量分别为24家和21家,占总数的16.3%和14.3%,位列第一、第二位;长三角地区,浙江、江苏和上海在创业板上市企业中获PE/VC支持的各有13家、13家和8家,合计获得PE/VC支持的企业数量占长三角地区创业板上市公司总数的46.0%,占全国创业板中PE/VC支持上市公司总数的23.1%。私募股权投资正在迅速成为长三角地区发掘企业价值、创造资本神话的重要力量。长三角地区私募股权投资发展迅速,正逐渐成为私募股权投资的前沿阵地。但在经济增长方式转变、结构调整的大背景下,私募股权市场的资金配置效率、行业投向情况,特别是战略性新兴产业和现代服务业的融资便利是否得到有效识别,成为检验私募股权投资促进区域经济转型和产业结构优化成效的重要参考。
长三角地区私募股权投资的行业流向
本文对公布的私募股权融资事件进行逐条的审核筛选,按照各获投企业的注册地和所属行业整理出长三角地区获得私募股权投资企业的行业分布信息,并统计出各获投行业的发生案例和融资规模。本文所采取的行业属性划分标准主要参照中国证券监督管理委员会分布的《上市公司行业分类指引》,将样本公司划分为23个行业。鉴于统计的私募股权投资交易涉及到人民币、美元、港币、欧元等不同标的币种,作者按照融资事件发生当天汇率收盘比价将其统一换算为人民币金额。样本区间为2009年12月1日-2011年12月1日,所有数据均取自WIND数据库。
(一)先进制造业、战略性新兴产业和现代服务业成为私募股权基金高频投资领域长三角地区私募股权投资事件行业分布的统计结果如图2所示,样本期内长三角地区共发生私募股权投资事件436起,其中,机械、装备、仪表,信息技术业,节能环保、新材料分别以60起、48起和39起投资事件成为长三角地区私募股权投资频率最高的前三位行业,社会服务业领域同样受到私募股权基金的青睐,获投37起。其他获投频率较高的行业依次还有金属、非金属,电子商务,电子器件设备,互联网,医药、生物制品,传播与文化产业。采掘、建筑业,房地产,电力、煤气及水的供应等传统行业获投交易发生较少,均仅获投2起。
(二)现代服务业、医药、生物制品和先进制造业成为私募股权投资的主要集聚地长三角地区私募股权投资规模的行业分布情况如图3所示,据已公布数据统计发现,在样本期内长三角各行业共获私募股权投资579.3亿元人民币。其中,电子商务以119.6亿元融资规模成为私募股权投资的首要集聚地。此外,金融、保险业,房地产业,批发和零售贸易,医药、生物制品行业的融资金额均超过40亿元,同样构成私募股权投资长三角地区的重点领域。相比之下,电力、煤气及水的供应,教育培训,纺织、服装、皮毛,木材、家具等行业在私募股权市场的融资规模明显较少。
(三)各行业获投频率与融资占比匹配参差,私募股权基金投资策略分化显着为了检验长三角地区私募股权投资案例与规模的匹配效率,我们构造长三角地区各行业私募股权资金获投频率与融资占比的 值指标:获投频率-获投比重,并从侧面分析私募股权基金在长三角地区各行业间投资频率和投资比重的布局特征。若偏差超过一定区间范围,说明该行业私募股权获投频率与融资规模之间存在错配。正偏差过大表明该行业通过高频率的投资事件却仅获得较低比重的融资;负偏差过大则表明该行业通过较少的投资交易就能够融通到相对充足的资金。如图4所示,选定偏差范围[-5%,5%]为基准区间,电子商务(-14%),房地产(-8.92%),金融、保险业(-8.77%),批发和零售业(-5.47%)四个行业指标偏差均超出基准区间的下界,说明私募股权基金对这些行业的投资特征是“低频率匹配高金额”,即这些行业通过少量的融资机会就能实现较好的融资效率。鉴于网上零售贸易带动电子商务较为稳健的投资前景,以及房地产,金融、保险业,批发和零售业等行业资金需求特征,私募股权基金对这类行业的单笔投资规模较大不难理解。
同时,信息技术业(8.04%),机械、设备、仪表(7.79%),清洁环保、新材料(5.71%)三个行业的指标偏差均超出基准区间的上界,说明虽然这些行业的获投频率较高,但融资规模却没有相应地很突出,实际融资效率不足。也从侧面反映出私募股权基金对这些行业的投资策略出现分化,表现出“高频率匹配低金额”的投资特征。
主要结论
长三角地区经济转型升级的方向就是基于创新驱动发展战略,集中资源重点发展代表国家竞争力和话语权的现代服务业和战略性新兴产业,攀升全球价值链高端,争当价值链的“链主”。私募股权投资对长三角经济转型的作用主要表现为对发展地区现代服务业和战略性新兴产业的推动效应。分行业统计结果表明:
(一)私募股权基金投向能够与长三角地区经济转型升级方向保持较好的一致性首先,从投资案例上看,信息技术、清洁环保、新材料等战略性新兴行业,以精密机械、高端装备和电子配件(半导体)为代表的先进制造业,以及电子商务和互联网等现代服务业成为私募股权基金的高频投资领域。其次,在融资规模上,现代服务业成为私募股权投资的主要领域,电子商务、金融、保险、房地产、批发和零售贸易行业占据地区融资总量的半壁江山。总体上较之传统金融业态,私募股权基金能够更为关注目标企业的成长性和自主创新能力,在融资过程中,现代服务业和战略性新兴产业能够得到有效的识别,应当对私募股权投资作用于长三角经济转型升级的推动效应给予较高的肯定。
(二)私募股权基金投资策略依旧较为谨慎,转型升级的推动效应仍未完全释放统计结果还表明,信息技术、清洁环保、新材料等战略性新兴行业的融资优势并不显着,主要表现为“高频率匹配低金额”融资特征,虽然这些行业获投频率较高,但融资比重尚未匹配。鉴于这些战略性新兴产业尤其在成长初期或者重大技术研发阶段,同样需要大量的资金投入;加之战略性新兴产业良好的行业前景,宏观层面积极的政策推进,私募股权基金对于这些行业单笔投资规模不足的事实的确值得关注。这也引发我们猜测私募股权基金对战略性新兴产业的投资策略———表面上响应宏观产业政策导向,实际上却象征性地、试探性地投向战略性新兴产业,最终投资规模尚待夯实。这种投资行为短期化、波动化,甚至畏缩不前,直接削弱了私募股权投资对于长三角经济转型升级的推动效应。
政策建议
为了进一步加快发展私募股权投资,充分发挥其促进产业结构调整和自主创新、转变经济增长方式的独特作用,支撑长三角地区经济率先转型升级,本文基于战略性新兴产业发展规划、私募行业监管规范以及货币金融环境等方面提出如下政策建议:
房地产投资基金（RealEstateInvestmentTrust，简称REIT），在香港译为“房地产基金”，在我国台湾和日本则译为“不动产投资信托”[1]，是产业投资基金的一种，以房地产业为投资对象，实行多元化投资策略，在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，及在不同的房地产公司与项目中进行投资，具有筹集资金的灵活性和广泛性，具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高、品种多等优点。
1 海外房地产基金种类
在海外，房地产基金已经是一个发展了数十年、非常成熟的行业。从政策环境、金融环境、市场环境等多方面都非常稳定，因此操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模式。
一般来讲，国外房地产基金可以分为私募和上市。上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出，没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长，平均在8年左右。在基金期限到的时候就要把基金手上的所有的资产变现，把收益全部派发给投资者，基金解散。
国外的房地产基金成立的目的都是比较明确，投资政策与投资的对象都会有清楚的界定，而且范围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼或者是只会选择某种类型的购物商场作为投资组合。从投资类型来讲，一般分为：
1）投资在开发项目或者是开发企业—追求开发周期所带来的高风险高回报，其中包括了参与土地一级开发和项目开发，从前期开始介入。如新加坡政府投资公司（GIC）、摩根斯坦利（MorganStanley）、德意志银行（DeutscheBank）、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行（MacquarieBank）。
2）投资在经营性的项目或者是投资/控股公司—追求相对稳定回报的租金收入。通过购买有稳定租户成熟物业，长期持有物业收租盈利，不介入前期开发。美国国际集团（AIG）、Ro damcaAsia、新加坡政府投资公司（GIC）、新加坡腾飞基金（Ascen das）。首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，开始进入经济发达二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。投资物业类型：有稳定租户的成熟商用物业。
3）投资在不良的房地产资产—发行ABS（Asset-backedSe curitization），追求把不良资产处置、包装转售或打包证券化的收益，加速不良资产处置速度。通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现盈利。高盛（GoldmanSachs）、莱曼兄弟（LehmanBrother）、摩根斯坦利（MorganStanley）。ABS即以资产支持的证券化。具体来说，它是指以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来收益为保证，通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种项目证券融资方式。ABS方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目照样可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点，大幅度降低发行债券筹集资金的成本。
4）投资在房地产项目的抵押贷款资产—追求固定的利息收入。以房地债权投资方式来投到中国的房地产贷款方面，现在在国内还没有先例。这可能是由于国内的按揭市场还有一些法律障碍例如处置抵押物的问题还没有成熟。同时按揭证券化市场也没有开始，做成了收购了房地产贷款资产的基金出路有很大的局限。
从投资的方式来说，以第1、2种投资在开发项目和经营性项目时，基金会采取直接投资的方式，直接投在企业或者项目上。但在股权比例方面，一般来讲，基金都会依赖开发项目原来的经营者来操盘，因此基金一般只占少数股权。而经营性项目的股权结构会比较有弹性。[2]
2 海外房地产基金在中国现状分析
海外投资者普遍看好中国的房地产产品，但是又认为市场不够透明规范，相比而言，北京和上海的房地产市场发展较快，市场较成熟。因此，北京、上海房地产市场上活跃着很多海外房地产基金，如摩根士丹利、荷兰的ING集团等。
此外，RodamcoAsia于2003年8月31日成功收购了上海盛捷服务式公寓（SGS）100%股份，共334套，收购价为2300美元/m2，估计收购总价在5000万美元以上；新加坡发展商凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金CapitaLand投资中国房地产，总共筹集金额达到1亿～2亿美元投入上海的房地产项目；新加坡政府投资公司（GICRealEstate）成为首创置业第二大股东；2004年初，全国工商联住宅产业商会支持设立的第一只外资房地产基金—精瑞基金正式运作，启动资金预计2亿美元；美国洛克菲勒在亚洲的投资基金代表正在洽谈上海南京西路某地块的投资开发，并被邀请参与属于浦江两岸改造的外滩源开发；麦利联行、基强联行与香港私募资金合作成立的麦利联行投资基金（Millennium）也开始投资上海房地产项目，总投资金额估计在5000万美元左右。
可以看出，目前在中国市场上的海外基金投资中国市场的模式多数为：海外的投资载体进入中国带来一定的资金，合作伙伴（当地公司）以各种方式出资一定比例的资金，共同成立项目公司，然后一起开发地块。进入中国的外资地产基金，其与中资企业的合作并非欧美通行的地产基金运作方式。在欧美， 地产基金通常是以投资者身份参股地产项目，股份一般也不超过30%，参股后再委托相关专业公司经营管理，因此独立性和专业性是基金运作的主要特点和要求。进入中国后，外资基金一改不参与被投资企业的经营管理，只在被投资企业的董事会层面上控制的游戏规则，由投资者身份变成投资者兼任开发商，由参股变控股。
3 海外房地产基金的投资模式选择
在目前中国的房地产基金法律不健全、房地产金融市场不发达、会计制度严重不透明和信息披露严重不对称、缺乏专业管理队伍的情况下，很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接，这也会给海外基金带来不确定性，海外房地产基金采用何种运作模式进入中国，是其必须重点考虑的问题。在实际操作上应当着重注意以下几个方面的问题：
1）投资地点。可以看出，目前海外基金主要选择在上海、北京投资，有成功经验后选择广州、深圳，接着开始进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。
2）合作者的选择。目前很多海外基金组织在中国的房地产开发市场上进行投资时，选择和国内房地产企业合作开发的模式来运作，由于房地产投资基金运作涉及金融和房地产两个主要领域，基金收益主要来自于投资后的长期分红，故其发起人必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。而海外基金组织的优势在于资本运营经验和先进的管理模式，但他们毕竟是全球性的投资机构，这些在海外做惯了不动产投资的基金，基本没有在房地产开发方面的经验，房地产开发不是其专长，而且对本土市场不是很了解。因此，在选择合适的合作伙伴时，要注重考察合作伙伴的管理团队、土地储备、政府关系和发展前景等，一般选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作。
3）项目的选择。成功的房地产投资基金的核心问题是项目的选择，投资项目的选择是基金成败的关键。把投资回报作为首要因素是产业投资基金的特色和优势。目前，海外基金的投资方向主要以高档住宅项目、酒店和写字楼，以及商业项目、烂尾项目改造及一些有重大影响力的项目为主。但随着其对中国市场的了解，逐步由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中高档及中低档。
4）投资结构的选择。目前，很多海外基金选择以房地产基金管理公司的名义进入中国，采用国际惯用的手法，即由母公司在境外募资，以项目公司操作内地开发的方式进行。投资结构主要分为三层：母公司，下设针对具体项目的控股公司，旗下有项目公司。这样的结构在于引进其他的基金或者开发商作为投资者，是让他们在控股公司这个层面参股，而不是参股母公司。这样，新的投资者不可能进入到母公司，是一种很好的回避风险的方法。如果母公司下属的一个项目乱掉了，也只需把这一个项目卖掉套现，而不涉及到其他的项目。
4 海外房地产基金投资中国房地产市场的风险
据统计数字显示，国内一些城市中高档住宅的回报率高达30%-40%，而在欧美等国，房地产盈利率仅在5%左右，蓬勃发展的现状和高回报率都令海外投资者为之心动，国际投资基金也纷纷加速进军中国房地产的步伐。
4.1 法律体系还未完善
目前我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，所以在当前情况下，房地产投资基金能够参照的法律法规只有《公司法》、《房地产管理法》、《证券投资基金管理暂行办法》等，并没有一部专门规范产业投资基金的法律，这些法津法规尚不能对海外房地产基金提供较有力的保障，很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接，这也会给海外基金带来不确定性。为保证房地产基金的设立、募集、使用、收益分配等环节能够规范运作，建立和健全相应法律法规已刻不容缓。2002年底中国华融资产管理公司与摩根斯坦利（MorganStanley）的不良资产交易已得到批准，2003年对四大商业银行不良资产的证券化处理将迈开中国房地产证券化的第一步。随着交易的进行，相关的法律也将逐步出台，为中国房地产证券化市场的形成奠定法律基础。
4.2 房地产金融市场不发达
长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款。直到“121号文件”颁布，房地产商才积极寻求新的融资渠道。基金成立的前提是具有非常高的变现性。在我国，外汇管理、税收等制度目前还没有给基金一个合理的资金进出通道；另外，还有类似股权变更、企业清盘等程序也都不具备。因此，无论就房地产金融市场主体———资金供给方（投资者）和资金需求方（房地产开发商），还是就房地产金融市场本身来说，中国的房地产金融市场也并未发展到海外房地产基金迅速发展的成熟阶段。
4.3 市场透明度程度不高
房地产基金要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资人的利益。但中国房地产行业多年存在的不规范操作，造成会计制度严重不透明和信息披露严重不对称。对投资者来说最重要的信息、数据必须是真实的、成交量方面的。市场信息的透明度，将影响投资者对其投资对象市场价值的评估。目前我们很难得到在市场上进行交易的信息，有一些本该共享的信息外国投资者得不到，也影响了投资的进入。
4.4 缺乏专业管理队伍
没有专业化的房地产基金管理队伍，就不可能有房地产基金的规范发展和壮大。在中国，同时懂得基金管理和房地产管理的人才极度缺乏。对监管机构和潜在投资者来说，根本无从考察其专业能力、实际操作能力和职业操守。
从已销售或进入发行期的2007新品看，给投资人的一个总体印象是：2007全球投资更趋向稳健。有相当多的机构认为，就全球投资而言，今年似乎难见2006年式的大牛。因此，保守型的债券类基金开始增多，与宏观经济关联度不高的房地产基金不断推出，专打新股的基金尝新出炉，“投资基金的基金”逐渐增多……
元月中旬，宏利基金在香港基金市场一下推出6只新基金，其中有投资风格稳健的环球房地产基金、美国债券基金、美国高息债券基金和美国抗通胀债券基金等，占比超过6成。
无独有偶，在内地基金界做得较有名气的交银施罗德基金的海外东家――宝源基金，在港推出首只新兴市场股债基金。该基金在发行时就明示，基金可同时投资新兴市场的股票和债券，好处是能够更灵活地调配股票、债券及现金比重，增强防守能力。这与去年宝源推出的“金砖四国”基金时的投资思路有了明显的变化调整，防守性投资逐渐成为主流。
主管这一新基金的人士对媒体称，之所以推出这类股债混合型的基金，是基于今年环球经济可能放缓，利率下半年有可能下调。而新兴市场经济的前景仍被看好，预期有15％至20％的上升空间。不过，这位人士眼中的新兴市场，是指市盈率12倍左右的阿根廷、巴西、韩国、匈牙利、俄罗斯和土耳其等国的股市。由于不少国企股已上升至偏高的水平，可供投资选择的大型国企已不多，故其给出的评级为“中性”。值得说明的是，这里所说的“中性”，还是指市盈率远低于沪、深A股的香港H股。
在百只内地基金中享有盛名的上投摩根富林明基金的海外东家――JF摩根富林明基金在2007理财新思路的特选12只基金中，就把该基金公司在港公开发售的、仅有两只“投资基金的基金”――亚一基金和全天候基金全数推荐上榜。较之一般的基金，投资基金的基金，由于投资更分散，市场更细分，风险则更小，防守性也更强。
如亚一基金，主要投资JF摩根富林明基金家族的亚洲基金，从每月公布的最新基金持仓情况看，新加坡、越南以及中国内地、香港、澳门的5个基金的持仓量占比高达7成以上。该基金成立至今半年左右，已有10％左右的升幅。
又如全天候基金，布局IF摩根富林明基金家族的全球基金，目前房地产和欧洲基金占了主体，去年收益率为12.4％。而汇丰发售至2月28日的新基金环球趋势基金，也是一个“投资基金的基金”。其投资主旨是投资10至12个最能代表被投资顾问选中的基金，它不仅包括股票、债券、房地产和交易所等基金，还包括金融期货合约作对冲。
此外，香港基金市场还有一些值得关注的新基金，如澳洲投资银行麦格理最新推出的中国IPO精选基金。该基金将投资近百家在我国香港、新加坡和美国上市的内地企业股票，预估年内有近70只内地企业将赴港上市。该基金投资策略是先取最近上市的半新股为投资组合，其后，参与新股投资，剔除旧有股份，让基金持有人分享新股不败的收益。
JF摩根富林明新推出以“率先发掘印度企业界明日之星”的JF印度小型企业基金。目前，印度小型企业股票的市盈率约16倍左右。
中国基金行业借助资本市场的繁荣和金融改革深化的演进获得了跨越式发展,不仅仅在公募共同基金方面,还包括人民币股权私募投资基金,风险投资基金、中国国家基金等,分别以不同的组织形式建立,并以不同方式支持国家金融战略、区域经济、产业发展和企业创新。
以公募基金发展为例,截至2009年6月30日,我国基金行业初具规模,共计60家基金管理公司共管理公募基金511只,基金份额为23503.82亿份,资产净值合计为23590.0亿元。从基金股票投资的行业分布看,制造业,金融、保险业,房地产业,采掘业,机械、设备、仪表业仍是基金投资占比较高的五大行业;从基金规模看差异甚大;从各公司股票类基金份额变化看差异明显,除部分排名前列的基金公司获得净申购,多数基金公司为净赎回,业绩仍是影响份额变动的主要因素之一。
二、国内公募基金业现存问题
1.行业共性突出
迄今公募基金已经发展了11年,基金产品创新需求一再被推到基金公司面前。行业的同质化造成了基金投资策略趋同,仓位相似,重仓股集中,这也成为了基金行业的一大困境。由于基金投资策略的同质化,也令公募基金成为市场上最大的助涨助跌器。与此相对,美国市场基金产品类型多样,除了资本自由流动可以自由成立大量国际基金外,还有行业基金、另类基金等;债券基金中,国外债券市场的细分程度也更明显,而投资股票方向的基金,国外基金可以做卖空等等。因此,与国外基金业相比,由于市场发展完善程度差异,国内基金市场现阶段同质化现象明显。同时,国外基金各种费率也是灵活的,国内基金公司比较期待的费率创新,目前也难以实现。
2.行业费用收入控制
今年最受争议的问题是国内基金业可以根据基金规模收取管理费问题。目前,投资者在购买基金时被要求签定一个契约,在这契约中规定了无论基金盈亏都要收取管理费用的强制性条款。尤其在市场行情走低时,基金公司提高管理费比例从而保证了管理费收入。基金与业绩不挂钩的基金管理费收取方式,违背市场化原则,成为今年行业热点话题。
3.股权激励的应用
以国外经验来看,固定管理费模式虽然在牛市期削减了管理人员的收入,但有助于防范投资管理人员不顾风险地博取高收益,在熊市期也能维持基金管理公司的稳定收益。但股权激励计划成为挽留人才必要手段之一了-短期看,可作为奖励手段,增强基金管理公司员工的收益;长期看,股权激励更能够从制度上督促和激励基金管理公司员工,完善基金管理公司的治理。
从行业看,目前仍缺乏完善的基金业政府监管体系以及缺乏专门的基金行业自律组织。
三、国外Vanguard基金公司发展案例
1.公司介绍
Vanguard公司的介绍是这样的:巩固股东关注点是我们每日工作的指导:我们审慎的管理着基金,本着长期投资的目标和清晰的战略目标。我们征服了目标,提供具有竞争性的投资回报无论在同类共同基金方面还是被动型指标指数方面。
美国最成功的共同基金管理公司,管理着5200亿投资者的资金,提供一套完整的家庭式共同基金管理包含从实体经济到债券基金;创立了Vanguard500指数基金,有效的股票投资组合可以跟踪整个市场,包含了103只本国基金以及最大US共同基金,Vanguard家族总是获得最低成本率。
2.公司发展
John C. Bogle于1974年成立了投资公司,其实自1929年始已开始了运作。自1924年美国第一支共同基金马萨诸塞基金的创立,Morgan意识到这种投资服务的机会和潜力,并于1929年7月成立了willington 基金。
从1950s到1960s初,Willington管理公司承担着基金资产的管理责任,基于四大原则运作:保守的投资策略,关注长久的投资表现,无任何相关或者姐妹的单一基金,以及复杂、组织良好的销售和市场队伍保证。但随着时间的推移,新兴股票市场发展迅速。1960年末,公司的平衡型投资策略已被投资市场的经纪人们摒弃。Wellington基金,曾经平衡基金投资的佼佼者,业绩滑落至谷底。同时,Morgan决定从主动投资撤出,聘任Bogle管理基金。这位年轻人随即实施了一系列策略,包括基金业绩提升,加入投资商会,雇佣有实力且有经验的基金经理。
Bogle成立了Vanguard公司,并率先于1976年在美国创造第一只指数基金――先锋500指数基金。指数基金的产生,造就了美国证券投资业的革命,迫使众多竞争者设计出低费用的产品迎接挑战。
经过三十多年的考验和磨砺,相信在不远的将来,指数化投资方式在我国必将更为普及,积极指数化作为一种全新的投资模式对国内的基金管理公司、资产管理公司等也将有很好的指导和借鉴意义。
四、国内基金行业发展展望
随着2009年9月,国家计划部门已向国务院提交了监管人民币私募股权基金的规定草案。国内私募股权行业在不远的将来也能够允许国内投资者参与到海外投资者所能参与的那些大型投资交易中,并鼓励国内私募基金人才本地投资理财,而不再只为外国人理财。
小盘点：谁是“抗跌”英雄
付冰冰结合近期市场下跌中不同产品的表现进行盘点说，在市场疲软、市场预期流动性减弱以及房地产政策紧缩等因素影响下，近期A股市场在震荡中下行，自年初以来跌幅一度超过20％，还有单日超过5％的暴跌。而债市则表现平稳，中国债券总指数某一周还涨0．41％。在股市下跌、债市平稳的背景下，该周股票型基金指数下跌2．11％，配置型基金指数下跌1．58％，债券型基金则微涨0．04％。并且，在股票型基金普遍下跌的情形下，仍有少数逆市增长的抗跌基金。晨星数据显示，截至今年5月21日，嘉实主题今年以来以9．67％的收益率领跑A股基金。去年一枝独秀的指数基金今年难免随波逐流的下跌命运，而债券基金则获得相对稳定的正收益。
看大市：市场震荡概率高
“近期，A股维持震荡市场行情的概率还比较高。”付冰冰分析说。首先，从国内外经济的氛围和趋势看，上市企业的估值、成长性等基本面情况以及资金价格、利率、流动性趋势等没有发生大的变化。因此，A股长期成长的趋势并未改变。
其次，以明年预期15％左右的企业盈利增长，加上近期的市场下跌，目前的估值水平，无论从历史数据还是从中国经济的成长性来看，都已经非常具有吸引力，市场的下行空间有限。但是，从另一方面讲，希腊和其他欧洲国家的债务危机仍显示出市场还有一定的隐忧，短期内很难有单边的上涨行情，国内经济虽然持续复苏，但通胀山雨欲来，流动性紧缩的预期不断，这也限制了A股向上的空间。“总体来讲，市场应该是近期盘整，中期向上。”
讲策略：基金调整有选择
面对市场的震荡行情，投资人应采取什么样的投资策略，才能兼顾避险与收益呢？
付冰冰提出了几点策略和建议：首先，从投资品种看，投资人应更加重视资产配置，可以选择一定比例的债券型基金，避免在市场突来的大幅下滑中蒙受较大的损失。但同时，面对未来的通胀压力，长期回报较高的股票型基金仍是投资人应选择的投资工具。而在今年的行情下，股票型基金投资的决胜点在于基金公司以及基金经理对局部性、结构性机会的把握能力上。因此，投资经验丰富、具有一定选股能力的主动型基金，相对来讲会具有更多的表现空间。
本文即将针对未来房地产市场的主导者问题进行分析，研究谁将成为未来房地产市场的真正主导者。
一 、Reits之与商业物业发展商
恰如创业板之与创业人。创业板不能直接帮助创业人，虽然创业板的市场准入条件降低了很多，但是毕竟也不是谁想创业就马上可以IPO，毕竟还要先由创投基盎进行投资，把创业人的创业理念变成相对成熟的商业盈利模式后，才存在创业板融资的可能，但若没有创业板，创投基金就没有退出渠道，进而风险投资失去参与的热情，创业计量的成功率就会更小。商业物业发展商的产品就像是创业人的创业理念和企业家精神，REITS所需要的是成熟商业物业，你开发的物业再好，也很难直接让reits来购买，你要变现自己的产品不能直接依靠PELTS，但rmts的诞生却可以间接为开发商业物业的地产商服务，因为有了rel[S，类似于创投基金的房地产私募产业基金就可以有退出渠道，从而可以大胆收购开发商的商业物业去进行孵化，把清冷的处女地开发成繁华的商业街，当私募投资人将商业地产包装成具有稳定现金流的商业资产后，他们就可以高价出售给fel。ts，从reits处获取变现。可见reits与开发商没有直接关系，但却通过市场机制的建立为开发商的顺畅运行创造了商业环境。这与reits投资者的风险偏好有关，投资reits的人追求的是稳定现金流，所以不接受未成熟的物业，私募产业基金追求高回报，把生地(或新楼盘)孵化为成熟商业街区的过程是一个通过经营规划提烈商业物业自身价值的过程，这个过程虽然租金收益很少，但资产增值的幅度很大。这就好比买股票，reits投资者需要的现金分红，而私募产业基金追求的股票价格的疯涨。但股价涨上去7，得有人去接盘，re-沁就是接盘入，也就是为商业物业开发商提供间接融资支持的金融产品和金融机制。
虽然reits对商业地产开发商的融资支持不是直接的，不会立竿见影，但是只要reits机制正式运行，开发商就等于找到了便利的融资渠道。因为有私募产业基金的投资，地产开发商可以不必过多的考虑资金问题，转而把精力转向产品设计和项目管理上。甚至更进一步，如果私募产业基金对房地产的介入较深，完全可以从土地购买进行介入，这样一来，开发商将获得更大解放，完全不必考虑资金和投资，只需把产品生产环节的规划、设计、质量、安金和进度把握好，就可以成为专业化的房地产公司。因为资金问题不在成为制约房地产企业发展的瓶颈，所以进入门坎将大幅度降低，大量的市场参与者的进入，一方面导致了竞争的加剧，另一方面也会促使开发商进行专业升级，提升自身的专业水平和品牌效益，依靠品牌和专业在高度竞争的市场上获得生存空间。
综上所述，relts时代的商业地产开发商将不再依赖资金，成为专业化的开发公司。开发商将更加注重专业能力的提升和品牌效应的积累。由于专业水平的提升，和开发商对品牌效应的追求，也将极大的提升房地产的质量和社会效益。开发商将成为以房地产开发管理为主业，以收取开发管理费为盈利模式的专业机构。对于有一定资金积累的开发商，还可以参与部分投资，持有开发项目的部分股权，但投资已经不是主营业务。
二、Reits之与私募产业基金
在reits运作成熟的市场，产业基金是商业房地产的重要投资力量。究其原因。是由商业地产的特性所决定。作为商业地产，其价值与自身的建造成本和运营成本没有必然联系，而是体现在因为繁荣的商业环境和成熟的商业模式所能为物业带来的较高租金收益。运作成功的商业物业，可以实现数倍于自身建造成本的经济价值。正因为商业地产的这个特性，就为投资人提供了巨大的利润空间。专业的投资机构根据自身对商业物业的理解，以正常的价格购入土地委托专业开发商开发，或购入开发商已经开发完成的不成熟物业，经过专业的规划、策划、和包装将普通的建筑孵化成繁荣、成熟的商业街区。因为购入价是土地成本(或房地产的建造成本加必要利润)，而成熟物业的价值则是未来现金流的折现。其间的价值差异有大有小，但正常来说都会有较大幅度的增值。这个丰厚的资产增值，就为私募产业基金提供了足够的利润空间。而relts的存在，又为产业基金的平稳退出创造了条件，有利于提高产业基金的资产周转率，产业基金可以只赚取价值增长最快的孵化期利润，而将稳定现金流出让于relts。
目前中国的私募产业基金很少投资干房地产项目，即便有投向房地产的资金，也不是为了通过运营具体项目来赚取房地产本身价值的增加值，而是为了将房地产企业IPO，赚取巨额资本利差。究其原因是投资房地产后没有退出渠道，当reits时代到来后，产业基金就可以通过经营房地产项目，赚取房地产本身增加值的方式获取利润。从风险和收益对等的角度分析，虽然投资房地产的收益可能不如风险投资孵化创业企业那样获得十几倍甚至几十倍的资本溢价，但房地产投资有固定资产作保障，风险很小，在商业物业孵化期的收益率也远高于社会平均收益率，不失为风险承受力不大，而利润要求较高的投资者的最佳选择。也就是说，reits市场的诞生，不但解放了开发商，还将诞生一个以房地产为投资对象的产业基金，将目前市场上的炒房团转化为专业化的金融投资机构，即满足了投资者获取房地产溢价的愿望、又分散了房地产实物投资的巨大风险。(有种观点认为reits将吸收目前炒房团群体的资金，把房地产实物投资，转变为基金份额的金融投资。笔者对此表示质疑。毕竟felts获得的是稳定回报，炒房团追求的是房价的升值，两者没有可比性。真正吸收炒房团资金的应当是reits时代将诞生的私募房地产投资基金，也就是本部分论述的对象。)
三、Reits之与REITS基金管理公司
两者的关系就如鸡和蛋，要创建reits就必须组建基金管理公司，而组建基金管理公司的前提是reits的出现。两者的高度依存关系不难理解，这里不做详解。由于在reits存在之前，市场上不可能存在felts基金管理公司，所以国内读者对基金管理公司的职责定位不太了解。在此。我们暂
以香港的模式为例说明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承担如下职责：①制订该计划的投资策略及政策；②运用募集资金投资于符合该计划的投资目标的房地产项目；③厘定该计划的借款限额；④维持、管理及增加基金的投资组合内的房地产项目。从其职责看，基金管理者所做的事情就是房地产投融资工作，但其投资的选择标准不是房地产本身价格的升值空间，而是基于物业租金回报率的分析。由于基金管理人运用的是基金资金，所以没有自身资产，其作为经营者，业务是资者管理和运作基金资产，其收益来源是管理费等服务收费。具体收费项目为：管理费(基本管理费+业绩提成)、物业购置费、物业出售费等。上述基本管理费一般在基金资产规模的0.1％，业绩提成约为基金收益的5％，物业购置费和物业出售费分别约为物业交易价格的0.5％-1％之间。以2007年11月底的垒球reits市值7640亿美元计，各项管理收费将超过100亿美金。
由于基金管理人的职责主要是房地产投融资，这一职能与私募房地产投资产业基金的工作有雷同之处，所不同在于，reits的投资局限在已经产生稳定现金流的商业地产，而产业基金投资领域广泛，可以是住宅市场，也可以是商业地产。所以，从专业整合的角度考虑，若私募产业基金的资产管理人和re-its基金管理人由同一个金融控股集团来承担，则不但有利于资源共享和专业能力的强强联合，还能够在产业链上对产业基金和reits基金的投资进行必要划分，让私募基金特有的不成熟物业有了未来的出路，而reits基金在看中目标区域的物业后，就可以由私募基金先行投资，进行市场培育。两种性质基金的优势互补，就可以为金融控股公司带来更大规模的业务来源，从而增加管理费收益，而投资者则可以凭借管理人专业的投资水平和强大的投资整合能力，获得更高的投资回报。
四、REITs之于商业物业管理人
商业物业管理人的职责表现在：①策划租户的组合及物色潜在租户；②制订及落实租约策略；③执行租约条件；④确保所管理的物业遵守政府规例；⑤履行租约管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金检讨、终止租约及续订租约与租户磋商；⑥进行租约评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、进行会计、追收欠租及收回物业；⑦执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通讯系统及紧急事故管理；⑧制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；⑨提出翻修及监察有关活动。
从上述职责看，这里的物业管理人除了承担房地产传统意义上、的物业管理职责外，还承担着租赁和商业规划的职责。在REITs之前，由于商业物业主要分散在众多投资者手中，很难形成统广的商业规划和租赁管理，所以商业物业的管理只有传统意义的物管业务是统一进行的，而招租主要是靠业主自己或委托钳边的中介公司进行操作，商业规划则根本无从谈起。受制于业务的分散，中介公司虽然承接了大量的招租业务，但也很难进行有系统得管理。当REITs时代来临且REITs市场成熟后，商业物业将主要由产业基金(不成熟阶段)和REITs持有，由于物业产权的集中，就存在对商业规划的内在需求，商业物业管理才能真正成为一个专业经营的领域。
那么物业管理人在RElTs时代将以何种身份存在呢?在上面的分析中我们已近看到：房地产开发商将摆脱资本依附，成为专业化的以房地产开发服务为主营业务，以收取开发管理费为盈利模式的公司；房地产投融资将由产业基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由两类公司整合在一起的金融控股公司进行专业化的投融资运作。从这个专业化分工的趋势看，商业物业管理人的最佳定位应当是成为专业化的商业物业运营公司，把商业规划、租赁管理和物业服务作为主营业务，通过向委托人收取管理费获得经济利益。
当然，从资源整合的角度，私募产业基金将投资的不成熟物业进行培育后出售也需要对商业物业有专业的认识。为此私募基金的管理公司也会招募商业物业管理方面的专家；为降低外部交易成本，不排除房地产投资机构自身设立内部机构专司商业物业管理职责。但就房地产发展趋势而言，必将是专业分工日益细化，商业物业管理人必将主要以独立公司的身份存在于房地产市场。
五、REITs时代是房地产金融的时代。房地产公司应及早筹建金融事业部
本文以REITs时代来临为切入点，而RElTs主要投资方向为商业物业，所以文章大部分篇幅分析的都是商业房地产市场的变革。变革后的商业地产市场将主要存在三方市场主体：开发商、商业物业管理人、房地产投融资机构(房地产金融公司)。具体的运作流程将由房地产金融公司主导，当房地产金融公司通过自身分析，确认市场时机和地段价值存在投资机会时，将通过私募基金购入土地委托开发商进行房地产开发，并将开发好的物业委托商业物业管理人进行前期市场培育直至物业产生稳定的现金流。此后，私募基金再向REITs出售资产，REITs管理人将物业委托商业物业管理人进行后续管理。在整个流程中，房地产金融公司始终居于主导地位，虽然开发商和商业物业管理人的专业水平是决定其市场竞争力的源泉，但房地产金融公司因为拥有了业务委托权，所以在很大程度上可以引领市场，并左右开发商和物业管理商的命运。
不仅商业地产的市场格局出现上述变化，住宅市场也将进行专业分工，所不同之处在于在住宅商品房销售市场上，商业物业管理人的角色将由房地产营销专业公司取代。
总之，PElTs时代的到来将意味着房地产金融时代的到来，未来的房地产市场一方面将分工日益精细，另一方面将出现由金融主导的格局。目前的房地产公司应找准自己的定位，或作专业化开发商或作专业化租售公司(商业物业管理人或住宅物业销售人)，当然，如果自身条件具备，最好是从事房地产金融，成为专业化的房地产投融资机构。对于目前一些资金雄厚，管理先进，市场号召力强的公司，甚至可以进行资产重组，对目前的业务进行拆分，将开发、租售和投融资分别成立事业部，统揽房地产行业的各个专业业务，但与以往所不同之处在于要强调各个模块的专业性建设。在reits来临前，这些事业部就要进行独立运作，各自就自身的专业领域到市场上与竞争对手进行格杀，’并培育品牌和知名度，为未来的实战做好各项准备。
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