时间：2023-09-14 17:39:10
导语：在房地产企业经营分析的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
1国内外研究现状
彭罗斯在《企业成长理论》中说明了企业的竞争力来源于企业本身所含有的资源，具体说是企业所拥有的效率较高的特殊资源。[1]企业在市场竞争中获得领先就必须拥有较多的这种特殊资源。房地产企业的这种特殊资源主要包括消费者资源、投资者资源、土地资源等。房地产企业拥有这些特殊资源越多，其竞争能力越强，占有的市场份额越大。根据波士顿公司的BCG 模型理论，其理论的核心是根据市场需求和其他各项因素来确定出各项资源的需求量。[2]房地产企业需根据市场需求量来进行决策，如供大于求，将不利于房地产企业的利益。
普拉哈拉德和哈默尔的观点主要是利用核心能力理论来解释企业竞争力来源。[3]房地产企业竞争力的强弱与企业本身的能力有关，房地产企业能力越强，竞争力越强。这种能力是评价房地产企业竞争力强弱的标准，具体来说，房地产企业核心能力还包括营运能力和偿债能力。
MHMeye和JMutterback将核心竞争力分解为三个维度：产品技术能力、分析和关注消费者需求能力、分析和协调各部门的能力。[4]房地产企业的发展与其技术能力息息相关，质量过硬的房产更能吸引消费者。这就要求房地产领导者具有较强的控制组织能力。范莉莉设计核心竞争力评估维度，主要包括模仿能力维度和资源利用率维度。[5]
房地产企业的竞争力强弱与资源利用率有关，资源利用率越强，竞争能力越强。房地产企业的资源利用率可以从其盈利能力营运能力和偿债能力反映。
陈静根据企业文化凝聚力的功能、指导的功能、激励的功能、约束的功能、互动的功能，增强企业的核心竞争力，分析企业竞争力的影响因素。[6]房地产企业的竞争力与企业的自身文化有关。良好的企业文化，可以增加员工对企业的认同度和忠诚度，增加员工的工作积极性，有利于房地产企业的长期发展。马东生等阐述了战略资源、企业知识、组织学习和企业文化和集成是企业竞争力要素[7]。房地产企业的竞争力与其战略管理决策有关，设定科学可行的战略管理目标，并进行合理的控制保证实行，有利于房地产企业的发展。
时希杰、吴育华根据系统思想建立了基于三个层次的指标体系，分别包括市场表现、技术水平和服务态度。[8]房地产企业中的龙头，如从万科的财务报表可以看出其在房地产行业中的地位、市场占额和技术水平等综合实力指标。
总体而言，国内外关于企业竞争力的分析和研究，已经有了一套相对完整的体系。国内外有关企业竞争力的研究主要涉及如下几个方面：①企业竞争力的界定；②企业竞争力的来源；③企业竞争力的影响因素；④提高企业竞争力的对策。
2房地产企业竞争力影响因素分析
房地产企业竞争力的影响因素与房地产企业自身的盈利能力、营运能力和偿债能力有关。房地产企业自身的盈利能力越强，其在整个行业中的?争力越强；房地产企业自身的盈利能力越弱，其在整个行业中的竞争力越弱。房地产企业营运能力越强，其在整个行业中的竞争力越强，反之越弱。房地产企业偿债能力越强，其在整个行业中的竞争力越强；房地产企业偿债能力越弱，其在整个行业中的竞争力越弱。
下文将从盈利能力、营运能力、偿债能力对保利地产、万科、金地集团展开分析。
21盈利能力分析
从表1中我们了解到，2011―2014年金地集团净资产收益率相对其他三家公司而言是最差的。这说明金地集团的开发力度不大，导致净资产收益率无法得以提升。保利地产2012年的额外融资股本乘数下降，净资产收入率下降，在公司努力开发和提高销售效率的同时，净资产回报率也在上升。2013年由于宏观政策的影响，净资产收益率有所下降。万科2011―2014年净资产收益率总体来说还是比较平稳的，这可能与万科不断进行技术创新、扩大开发力度有关。
22营运能力分析
从表2我们可以了解到，保利地产在2011―2014年的总资产周转率相对于万科和金地集团而言是较低的。这是因为保利地产实施扩张型的政策，使得各项费用的支出增加，从而导致保利地产的总资产周转率无法提高。万科的总资产周转率在2011―2014年相对于金地集团和保利地产而言是最高的。这是因为万科实行了循序渐进的发展方针，各项费用合理支出和分配。金地集团在2011―2014年的总资产周转率相对于万科和保利地产是处于最低位置的。这说明金地集团需要创新技术和更新管理理念和制度，制定出合理的发展战略。同时金地集团在扩大资产规模时也应更加重视操作风险，这样才能提升金地集团的总资产周转率，增强其营运能力。
23偿债能力分析
从表3我们可以了解到，2011―2014年的保利地产的资产负债率相对于万科和金地集团而言比率最大，这说明保利地产采取了扩张型的发展战略。保利地产的资产负债率在2011―2014年较稳定，这说明保利地产在实施扩张性战略的同时也注重了资产的稳定。万科的资产负债率在2011―2014年一直保持在67%左右，虽然万科的资产负债率波动幅度稳定，但相比保利地产而言其资产负债率是较低的，这说明保利地产的偿债能力要优于万科。金地集团2012年的资产负债率相对2011年有所下降，这是因为2012年金地集团的负债增加，从而导致资产负债率下降。
3结论与建议
随着市场经济的不断发展，房地产企业面临着越来越激烈的市场竞争，而当前我国大多数房地产企业的风险管理意识相对薄弱。房地产企业为了在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须加强风险管理，提高风险防范意识，吸收先进的风险管理理念，强化企业的风险管理实践，寻求适合企业经营现状的风险管理模式，着力于提高企业的核心竞争力。
1房地产风险管理基本内容
房地产经营风险的主要类型。房地产经营受许多不确定性因素影响，往往会产生较大的风险，房地产经营风险主要分为系统风险和个别风险。系统风险即为市场风险，是一种不可控的经营风险，主要包括购买力风险、周期风险、利率风险、政策风险，市场供应风险、变现风险等。房地产企业在经营过程中同时也存在可控风险，个别风险即为能通过投资组合分散抵消的可控风险。房地产经营个别风险主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、未来运营费用风险、持有期风险等。
房地产经营风险管理。房地产风险管理是指房地产企业在经营过程中对可能遇到的风险及时进行预测、识别、评估，在科学分析的基础上有效处置风险，合理规避风险，争取以最低成本实现经营风险最小化，确保企业的经济利益，促进房地产企业健康长远发展。风险管理的本质是加强对不确定性因素的管理，这种经营过程中的不确定性一方面会给房地产企业带来威胁和挑战，另一方面也会给企业带来极大的发展机遇，房地产企业加强风险管理不仅要做到将经营风险降到最低，还需帮助企业寻求更多发展机遇。风险管理体系包括风险管理计划、风险识别、风险定性分析、风险定量分析、风险应对措施、风险监控等内容，风险管理分为事前管理、事中管理、事后管理，企业在进行风险管理时需做到及早发现风险、及早采取措施规避风险，适当的风险规避措施有利于降低企业风险管理的成本，增加企业的经济效益。
房地产风险管理目标的设置必须立足于房地产企业的发展目标，在充分考虑到企业内外部环境的前提下，不断调险管理目标，风险管理目标一般分为损失前目标和损失后目标两种。事前目标的设置必须充分考虑到企业经营的经济性、合法性，增强全体员工的风险防范意识，给予员工足够的安全保障，尽可能消除风险损失带来的负面效应，履行相应的社会义务，承担相应的社会责任。事后目标的设置应充分考虑到企业的生存问题，保证企业具有适当的盈利能力，确保企业具有稳定的收益，帮助企业尽快渡过难关，保障企业日后具有长远发展的能力，尽可能减少风险损失带来的负面影响，为企业树立良好的社会形象，确保房地产企业的社会效益和经济效益。
2金融危机给中国房地产企业带来的影响
金融危机给中国房地产企业带来的风险。金融危机大大削弱了欧美大投资银行的购买力，金融危机带来的通货膨胀使得大投资银行资金周转不灵不得已选择从中国收缩资金，中国房地产企业面临着通货膨胀带来的未来收益价值下降风险。金融危机会带来变现风险，不利于刺激消费需求，房地产项目投资减少，市场成交量锐减，抗风险能力较弱的房地产企业往往会因金融债务问题濒临破产。金融危机往往会增加未来经营的不确定性，会在一定程度上影响消费者的消费积极性，削弱消费者的消费能力，消费市场的消费能力减弱也会削弱房地产行业的投资需求，房地产市场供大于求，属于买方市场，给房地产企业带来了极大的资金成本压力。
金融危机给房地产投资带来的机遇。金融危机导致市场的不确定性，也给中国房地产企业带来了巨大的投资机遇。欧美市场资产贬值国内有利于国内部分实力较强的企业到欧美进行投资，市场上部分没有受到金融危机冲击的投资基金则可以通过设立房地产投资基金的方式，在中国中小城市的房地产市场进行股权投资，创造良好的投资效益。
3金融危机下我国房地产企业开发经营状况
企业表面盈利，实际风险增长。当前我国大多数房地产企业盈利数据较为乐观，甚至处于净利润增长态势，多数房地产企业表面盈利上升，但实际经营状况不容乐观。受金融危机的影响，房地产市场销售疲软，资金回笼速度较慢，资金损失严重，甚至需要通过新债偿还旧债或者利用股市圈钱等方式来偿还相应债务，我国房地产行业普遍存在资金链压力大、偿债风险大等问题。我国房地产企业盈利能力显著下降，甚至有不少房地产企业的利润增长贡献来自于非主营业务增长，房地产企业的主营业务盈利能力堪忧。
房地产企业经营面临诸多风险。金融危机往往会导致房地产企业经营能力下降，从而增加企业投资决策、建设投入等战略风险，给公司增长、股东价值、商业模式的核心能力带来极大的负面影响。金融危机带来的通货膨胀使得消费市场不断萎缩，市场购买力日益下降，企业自身的经营管理不善往往也会给房地产企业带来巨大的经营风险，使得企业面临巨大的生存危机，另外企业内部控制体系对房地产企业经营至关重要，因此当企业内部控制体系和内部业务流程出现问题时也会给房地产企业带来经营风险。金融危机引发的市场购买力不足和市场资金量减少会给企业带来资不抵债的财务风险，增加企业的融资难度，部分房地产企业缺乏足够的流动资金维持企业正常运转，甚至会出现资金链断裂。
4加强房地产企业风险管理的相关措施
及时监控市场变化评估经营风险。房地产企业在经营管理过程中需认真分析市场经济环境，实时监控市场变化，及时识别企业在经营管理中的风险，对经营风险做出准确评估并进行科学系统分析，采取合适的风险应对措施，制定严密的风险应对方案，合理规避风险。
加强内部风险防范。房地产企业进行开发建设项目投资决策时需要进行可行性研究分析，企业需重视对市场需求预测和竞争情况的分析，确保房地产相关项目决策的科学性和合理性，尽可能减少因企业经营不善带来的经济损失。企业管理者需充分考虑各种投资款项的付款特点，合理编制资金使用计划，加强建设项目全过程的投资控制，合理安排项目资金，确保企业的投资效益。企业经营者需重视多方案的设计和选择，加强合同管理，加强企业与有关部门的协调沟通，制定相应的财务风险警戒线并严格执行财务监控警示制度。
建立全面管理体系，增强抗风险能力。房地产企业应在企业战略上制定有效的风险控制计划，建立全面的管理体系，合理配置资产，降低固定成本，提高土地的综合效益，降低企业风险。调整经营模式，提高经营管理的标准化水平，明确项目定位，细分目标客户市场，尽可能避免因经营管理不善带来的风险。提高产品价值，整合价值链，提高企业的核心竞争力，增强企业的竞争优势，提高企业的抗风险能力。
在房地产企业经营发展的过程中，税收筹划作为一种理财活动主要指的就是，纳税人在是相关法律允许的范围内，为了促使自身经济利益实现最大化而在开展的纳税事项安排，在系统的安排下促使自身的经济利益得到最大化。另外，企业管理者要注意给予其足够的重视，在合法范围内合理使用手段，促使企业经济效益的提高，从而使企业能够和谐稳定的发展。
一、房地产企业中税收筹划的意义
在房地产企业经营发展的过程中，税收筹划占有极为重要的作用，对企业的经济效益以及社会效益都有着一定的影响。在房地产企业对相关的各项财务进行决策之前，首先需要在法律允许的范围内对税收筹划进行合理安排，促使其相关行为的规范性，对正确的决策进行制定，从而使房地产企业在整个投资以及运营的过程中拥有合理性、合法性，相关的财务活动能够健康有序的发展，实现经营活动的良性循环。在实际运用的时候，对税收筹划的合理利用可以促使房地产企业在发展过程中精打细算，促使支出得到一定的解决，从而使浪费的情况从根本上得到减少。
另外，作为一项相对较为复杂的系统工程，税收筹划在房地产企业中涉及到了生产经营、设立以及销售等各个相关环节。其中，就税收政策而言，其在一定的时间内拥有规范性、严密性以及适用性等特点，房地产企业在实际运营的过程中想要促使税收筹划相关方案得到实现，就需要在法理允许的基础上对自身的财务核算、财务管理以及经营管理进行促进和提高。因此，对税收筹划工作的开展还可以在一定程度上促使其会计核算行为的规范，促使在财务核算得到进一步的加强，从而使企业在经营发展中的经营管理得到促进。
二、房地产企业经营管理决策中税收筹划的应用
1.从房地产企业营销手段方面进行分析
随着时代的不断进行和发展，我国在近几年联系颁布了一系列有关房价控制的政策，这就促使了我国房地产行业在发展过程中日趋激烈。在这样的社会大背景下，混乱的局面让正在观望的消费者情绪受到了严重的影响，从而导致房产成交量不断降低的情况出现。针对这种情况，本文列举了一些方案。
方案1：在企业经营促销的时候开展买房送车的活动，其中设定房子的定价为200万/套，汽车的价值为20万/辆。针对这一方案进行分析，如果客户买了一套房子就必须陪送一辆汽车，这样房地产企业的收入大致为180万元。
方案2：在企业经营促销的时候开展打折促销活动，其中设定房子的定价为200万/套，在活动期间购买就可以享受原价10%的优惠。针对这一方案进行分析，客户如果购买了一套房子，那么房地产企业的收入就是200×（1-10%）=180万元。
针对这两种方案进行分析，从销售的角度上来看，两个方案之间不存在差别，但是，如果从纳税的角度分析，两者之间就存在了一定的差距。这两个方案通过对纳税的计算，方案1所需要缴纳的税款明显高于方案2，所以，在房地产企业实际经营开展的过程中，无论是从自身的利益还是客户的利益出发，都需要对方案2进行选择。
2.从房地产企业投资方式方面进行分析
房地产企业在实际运营发展的过程中，除了可以通过销售房屋的方式进行获取利润之外，还会通过对外投资的方式促使自身经济利益的提高以及降低自身的经营风险。其中，房地产企业在开展投资决策的时候，一般情况下会对两种方法进行采用，其一就是房产投资联营的方式，相关的投资者可以参与投资利润的分红，进行风险的共同承担；其二就是房地产企业在投资的过程中以房产进行，只要其中固定的收入，不与其他的投资者进行联营风险的承担。针对这两种投资方式，我们一样可以通过相关的方案进行简要阐述。
方案3：已知某房地产企业在进行资本注册的时候相关资金为2000万元，其中，企业办公大楼的价值大致为500万元，如果这家房地产企业想要对自身规模进行进一步的扩大，促使自身利润的增加，那么企业相关的管理高层就决定进行开展对外投资。针对以上的条件进行方分析，如果这个企业运用办公大楼进行投资活动的开展，那么每年的租金收入大致为600万元。针对这一情况单单从房产税的方面进行考虑，如果从共担风险的方式来看，该企业需要缴纳的房产税为：500×1.2%×（1-30%）=4.2（万元）；而从不承担风险，只拿固定收入的方法进行分析，该企业所需要缴纳的阿房产税为：600%×12%=7.2（万元）。
通过对这两个方法的对比可以很明显的发现，不共同承担风险相较于共同承担风险来说，在税款的缴纳方面要多出30000元的差别，而从风险的角度而言，共同承担风险的方法的风险系数相对更高。因此，在进行对外投资的过程中要结合实际情况，针对不同的问题进行综合考虑，从而为自身企业的稳定发展提供保障。
关键词 房地产开发 筹资风险 企业
筹资风险也被称作财务风险，指的是企业在经营过程为了维持企业运行或扩大企业经营范围，借入资金而给企业的财务带来不确定性的影响。通常情况下，企业进行筹资的目的都是为了扩大企业经营规模，满足企业在资金方面的需求，便于企业更好地操作运营，提高企业的经济收益。
一、房地产开发企业筹资过程中存在的风险
（1）房地产企业资本结构不合理。企业资本结构指的是企业在运行过程中，不同资本之间的关系和比例。房地产企业的资本结构关系对房地产企业的筹资决策有着重要影响。由于，房地产企业资本结构存在不合理情况，因此，房地产企业在运行过程中的资金运转可能出现问题，导致房地产企业到还款日期会无法归还欠款，从而引发筹资风险。房地产开发企业资本结构会受到融资方式、期限、金额等因素的影响，并且房地产企业的基本机构也会对其未来一段时间的财务状况产生影响。
（2）筹资方式不合理。企业要想进行投资，必须要有足够的资金作为后盾，因此筹资是企业经营的第一步，而对于房地产企业来说，负债筹资是其在筹资过程中比较常用的一种方式，这种筹资方式通常都需要房地产企业付出一定代价。房地产企业在投资决策时，因为缺少科学论证和相应的市场调查，在投资上过于盲目，将会导致企业的大量固定资产处于闲置状态，无法及时盘活资金。在激烈的市场竞争环境下，房地产企业为了获取资金，需要尽快销售房屋，实现资金回笼，在销售过程中经常未对客户的信用等级进行考核，从而导致大量的账款无法按时收回，情况严重时可能会出现大量的坏账和死账。此外，一些房地产企业缺少严格的监督制度，在企业的资产发生损失时，对相关人的处罚达不到惩戒作用，从而导致企业中的大量资产发生流失。以上原因，都会使房地产企业面临较大损失，长时间下去，将会导致企业无能力偿还其欠下的债务，从而使企业面临破产危险。目前，在我国企业在运行过程中可以选择的筹资方式有发行债券、发行股票、银行贷款等。不同的融资方式存在的弊端和优点各不相同，房地产企业在进行筹资过程中，如果选择了不合理的筹资方式，不仅会导致企业的利益受损，同时会增加额外开支，对企业的资金周转造成不良影响。
（3）房地产企业的经营风险。企业在经营过程中存在的风险，主要指的是企业在经营过程中所潜在的风险，其主要表现形式为无法确定的税前利润。虽然，筹资风险并不等同于经营风险，两者混为一谈。但是，从实际情况来看，经营风险会对筹资风险造成一定程度的影响。在企业的经营方式转变为股权融资方式时，企业的总风险将会通过经营风险的形式呈现出来，并且这一风险需要所有股东承担。如果，房地产企业经营过程中获取的利润无法支付其因为融资而产生的利息，企业中所有股东的收益都会受到影响，情况严重时，企业将无能力偿还债务，从而导致企业破产。
二、防范房地产企业筹资风险的合理措施
（1）在企业内部建立合理的资本结构。房地产企业在运行过程中，需要建立一个科学、合理的资本结构，从而实现对房地产企业筹资风险的防范。在房地产企业可以承担筹资风险范围内，降低企业的总资本，只有合理的资本结构，才能使企业得到稳定的发展。房地产企业如果都为股权资本，没有负债资本，虽然避免了筹资风险，但是这种资本结构会导致企业经营成本过大，影响企业经济收益。反之，如果企业的负债资本过高，虽然企业在经营过程中可能会取得更高的经济收益，但是其在经营过程中的风险也会变大，经营不好，极有可能会导致企业破产。基于以上原因，房地产企业在运营过程中，应当要制定出一个与自身情况相符的资本结构，对筹资风险和筹资成本进行权衡，对利与弊进行合理分析，从而使企业能够获得更好的发展。
（2）筹资方式的选择要合理。房地产行业与一般行业相比，其风险更大，因此在筹资方式的选择上必须要谨慎，一种合理的筹资方式，不仅可以降低房地产企业在筹资过程中的风险，而且也是引进外援的一种合理方式。房地产企业在筹资过程中，采取权益资本还是债务资本，对于房地产企业来说是一种选择，债务资本和权益资本的优势和劣势已经显而易见，要想实现合理筹资，就必须要做好两者的权衡，使两者之间的配比处于最佳状态，这样不仅可以最大化房地产企业的价值，而且也可以实现对房地产企业筹资风险的合理控制，将其控制在合理范围内，并从多种筹资方式中选择一个最佳的方式。
（3）强化经营风险意识。房地产企业要想获取长远发展，在经营过程中就必须要全面、充分考虑企业筹资过程中可能遇到的风险，增强防范筹资风险意识。房地产企业领导在工作中需要提高自身的综合能力，使决策的预测性和科学性都能够得到提高，最大限度避免企业领导决策出现失误而引发的风险。房地产企业中的财务管理人员在工作中，应当将筹资风险防范贯穿整个财务管理，对企业中各个部门的资金流动情况进行监管，同时需要建立一个合理的财务管理机制，通过系统、科学的方法对房地产企业在筹资过程中的风险进行防范。
（4）应用稳健的信誉策略。房地产企业要想在激烈的市场竞争中存活下来，就必须要学会如何保护自己，应用稳健的信誉政策，确保客户都具有较强的支付能力，通过这样的方式，虽然企业的盈利能力无法达到最强，但是也会好于一些负债企业在经营过程中因为偿债压力过大，最终导致企业被迫清算要好。要想实现这一目标，房地产企业在运营过程中，对投资项目的预测必须要科学合理，对企业自身的实力进行客观分析，在选择上要理性，确保企业发展的稳定性。
（5）筹资决策要科学合理。在房地产企业建立合理的筹资决策机制，可以使决策的合理性得到进一步提高，从而使决策风险降到最低。一方面需要对筹资流程和方式进行适当规范，对筹资是否可行进行详细研究，在分析上尽量选用定量计算方法进行，并且在扭转决策上采用科学的决策模型，避免筹资决策出现失误，从而引起财务风险；另一方面，在筹资决策，考虑筹资风险、机会、发展、目标的同时还需对财团的匹配因素进行合理分析，也就是针对企业投资项目或经营所需资金的情况进行筹资，避免筹资不足或筹资过度的情况，确保企业的资金处于良性循环，使企业的发展能够得到财务支持。
三、结束语
房地产企业要想取得稳定的发展，在筹资上就必须与其规模相匹配。房地产企业在筹资过程中，避免不了会面临一定风险。房地产企业在经营过程中，必须要正确认识筹资中存在的风险，对风险进行预防。除此之外，房地产企业在筹资过程中，方案的选择必须要合理，将风险控制在合理范围内，尽量降低资金成本。由此可见，房地产企业需要正确认识风险、规避风险，提高房地产企业的综合竞争力。
参考文献
[1] 宗艳芳.房地产开发企业财务风险及其有效控制[J].企业改革与管理，2015（04）：134-135.
[2] 肖静.房地产开发企业的财务管理风险及防范[J].会计师，2015（04）：53-55.
关键词：房地产企业；资本结构；影响因素；对策
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2014年6月18日
一、资本结构影响因素
资本结构是指企业各种资金的构成及其比例关系。资本结构是企业筹资决策的核心问题。资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系，它不仅包括长期资本还包括短期资本。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。资本结构影响因素主要有以下几个方面：
（一）偿债能力。虽然债权人可以通过制定各种保护条款来保障自己的利益，但都是一些辅措施，能够有效保障他们利益还得看公司偿债能力。所以，一个公司偿债能力强，负债就有上升趋势。一个公司的偿债能力越强也就越容易产生项目投资所需的现金，其总资产负债率也往往比较低。同理，一个公司的短期偿债能力越强则短期资产负债率也就越低，长期偿债能力越强则长期资产负债率也就越低。
（二）经营能力。经营能力与资产负债率负相关。当房地产公司经营能力较强时，速动资产较多，企业经营所需要的其他资金相对要少一些，因而就可更少地向外借债；相反，若企业经营能力较差，则需要更多的运营资金，则可能会更多地依赖于负债融资。企业的经营能力反映公司对资产有效运用的管理能力。管理能力越强，公司资金周转越快，运用资产取得收益的能力越强，对企业长期偿债能力的信心越强，越倾向于高负债；另一方面，企业的经营能力强，也会减少债权人的风险忧患，提高公司债务融资的可能性并降低融资成本。房地产市场与宏观经济环境变化息息相关，运行存在周期性变动，对房地产企业经营管理能力的要求较高，而企业经营能力又会直接影响公司的资产负债率。一旦房地产公司的入市时机和投资方向出现偏差，就可能导致大量借款被套牢在某一个或几个项目上，影响投资及时收回，加重企业的债务压力，经营风险加大。所以，营运效率越高，公司的抗风险能力就越强，也就更倾向于利用债务融资产生正的财务杠杆效应。
（三）盈利能力。盈利能力与资产负债率负相关，但显著性不强。一是当前我国市场经济不太完善，法律制度不够健全。企业与银行、政府、其他相关利益团体的捆绑，很大程度上也决定了企业能否获得银行贷款，能否获得经营资本，从而促使企业的规模增长，增加市场对该企业经营的信心；二是目前国内商品房需求量很大，而我国房地产公司更多的是资源依赖型公司不是效率型公司，对土地的争夺尤为显著。因此，市场对其认可主要看其资源占有程度，有资源就有投资或借贷，而对盈利能力重视不够，与我国的现实基本相符。因此，由于我国房地产上市公司盈利方式和负债性质的原因，盈利能力对资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企业规模。企业规模与资产负债比率正相关，其原因主要是目前国内房地产企业包括房地产上市公司，在其各种债务融资渠道中，银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说，大企业较小企业更为稳定。规模大的企业使得银行能够较容易信任，进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，绝大多数是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖，消费者更愿意购买这些房地产企业的产品，从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此，作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说，无论是从直接的还是间接的角度而言，都是偏好于规模较大的房地产企业。
二、房地产企业资本结构存在的主要问题
（一）融资结构不合理。资本结构理论与实践表明，企业应以内源融资为主。然而，近十年来我国房地产企业的融资结构则以外源融资为主，房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入。企业自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，进而影响了企业后续发展资金的内部融通。虽然外源融资比重大有利于企业在短时期内扩大企业规模，同时也加大了企业的财务风险。
（二）融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。而且房地产企业融资渠道单一使得资产负债率偏高。随着经济形势和行业需求的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的陆续出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。
（三）资产负债率偏高。资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。我国在土地购置和房地产开发所需资金的80%左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高，经营风险较大。这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者股东一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以，如果此指标过高，债权人可能遭受损失。
（四）债券融资比例偏小。我国目前债券市场运作机制还很不完善，企业通过债券融资难度较大，中小型房地产企业很难涉足，其主要原因是我国对企业发行债券的资格审核条件较为严格。加之国家相应的政策导向，企业从银行贷款相对容易，所以也导致我国房地产企业债务中债券比重极小。据统计，房地产企业的债务融资顺序中排第一的是银行贷款，这包括了直接向银行借贷的款项和向消费者的预售货款，而预售货款又主要来自于银行的个人按揭贷款。其次是房地产信托，这种方式在房地产企业的全部融资中仅约占1%的比例，债券融资排在最后，在房地产企业资金来源中约占不足1%的比例。
三、解决对策
（一）扩大企业规模，创立企业品牌。加速企业整合，扩大企业规模，实现品牌效应。目前，我国房地产企业普遍存在规模小、形象差的问题，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到债券融资、上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以，扩大企业规模，创立企业品牌是关键。首先，房地产企业如果希望获得较大的开发项目，其实力、资质都是有明确要求的，规模小、形象差的企业很难得到好的发展机会，所以房地产企业要提高企业规模，创立企业品牌实现形象经营；其次，房地产行业对于资金要求比较高，企业项目开发时间较长，在项目开发过程有可能出现各种风险，规模小、形象差的企业没有能力预测风险，不能很好地防御风险；最后，规模小、形象差的企业融资比较困难，融资规模有限，融资多为中短期资金。这些因素都要求房地产企业必须扩大规模、创立良好的品牌形象。提高企业规模就要加速行业整合，加速低质企业破产，加大行业间的兼并，通过整合减少房地产开发企业数量，扩大企业规模，以实现企业规模经济效益。通过行业整合使企业信用度提升，使更多企业具有发行企业债券，再融资的能力。
（二）扩展多元筹资渠道。由于政府出台的一系列对房地产行业的宏观调控政策，使房地产开发企业资金饥渴状态表现更为突出。因此，必须扩展多元的融资渠道来保证资金的供应并降低融资成本，以在激烈的市场竞争中生存和发展。房地产企业应改善企业偿债能力，扩展多元筹资渠道，提高长期负债比例。房地产业进行项目开发一般所需资金额度非常大，单纯依靠银行贷款或信托都不能有效地解决融资问题，因此需要整合信托+银行组合工具构建房地产项目融资方式。
（三）降低资产负债率，使资本结构趋于合理。房地产企业资产负债率高的问题非常突出。一般情况下，负债率高对于盈利企业，可以通过适度的财务杠杆成倍放大利润，同时也可以起到减税的目的，但财务杠杆是把双刃剑，过高的负债比例说明企业运用激进的财务杠杆，甚至超出企业可承受范围，一旦投资项目出现问题，陷入亏损境地，杠杆的成倍放大效应会加剧企业风险，使企业陷入财务困境。我国大部分房地产开发企业资产负债率都在70%以上，资产负债率过高易引发信用危机，引起经营风险。提高企业的偿债能力，扩大企业规模，都有利于降低企业的资产负债率。改善企业资本结构应该从改善企业融资结构入手，改善融资结构的方法是：①提高长期融资比例使其达到正常水平；②直接融资与间接融资比例协调；③提高企业内部融资能力，使内部融资成为企业融资的重要手段；④实现多渠道融资，降低企业对于银行的依赖程度。
（四）提高风险控制能力。房地产行业处在一个不断变化的经营环境中，既可以带来机会，同样也会带来经营风险。负债经营是一把“双刃剑”，既可以获得财务杠杆效益，又会加大企业的财务风险，威胁其偿债能力和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中导致破产或被兼并。所以，应加强企业经营风险和财务风险的控制，积极应对国家宏观环境的变化，防范风险。提高风险控制能力的方法有：选择正确的投资策略；缩短预售时间，减少款项回笼风险；加强现金流量控制管理；完善资金管理系统；加强全面预算的管理和考核等。
（五）提高资产盈利水平，强化企业自我积累能力。企业一般采取的融资顺序是：内部融资、债务融资、发行股票。即企业总是尽可能地利用内部积累资金来投资，其次是进行债务融资，直到因债务融资导致企业可能发生财务危机时，最后才考虑发行股票。因此，企业应优先考虑内部融资。企业资产盈利水平低下、缺乏效率是导致企业债务不断沉淀的一个主要原因。为此，必须努力提高企业资产盈利水平，增强内部融资的能力，强化自我积累机制，增加企业的自我积累。
主要参考文献：
(一)资本结构不合理，资金成本高、负债率高
房地产企业是一个投资量大，投资周期长的资本密集性行业。一个项目从立项，到土地审批到最后的竣工投入使用，需要经历很长时间，其投入量大，投入面广，房屋在竣工前需要的资金量非常大。新形势下，房地产企业融资更难，很多企业为了得到资金，根本不考虑融资成本，借入的资金成本非常高。不考虑自有资金和借入资金的比例，根本没有考虑财务杠杆的作用，资金结构不合理，加大了财务风险及经营风险，过高的资金成本吞噬了企业的利润，影响了企业的收益。
(二)不重视成本和费用的管理，不重视预算
我们所说的成本和各项费用管理主要是指经营费用和产品成本的预算、控制和分析等管理活动。在企业中开展这些方面的活动，主要作用就是对房地产企业的管理进行全面的挖掘和分析，节约更多的成本，有效的控制企业各项费用，从而提高企业的经济实力，在市场中保持更加旺盛的竞争力。很多房地产企业良莠不齐，根本不重视成本和费用的管理，经营者没有财务管理的概念，没有做到对企业经营和生产的全过程的监督和控制，导致了企业财务管理方面存在各种各样的问题，加大了企业的成本。不重视预算管理，没有预算或在预算的编制与执行上各行其道，各部门之间不能形成默契，导致整个预算体系存在问题，使预算没有得到很好的执行。
(三)内部控制制度不完善
大部分中小房地产企业未建立完善的内控体系，企业监督和控制主要靠人来管理人，不是用制度管理人，财务人员一人兼数职，不相容岗位没有分离，没有建立内部控制体系，使财务管理混乱，财务管理及企业经营存在很大的漏洞，企业频繁出现舞弊现象。(四)财务人员素质不高，财务管理意识淡薄房地产企业重控制轻管理现象很普遍，尤其是中小房地产企业，很多经营者只需要财务解决融资问题，根本不重视财务人员的素质，财务管理意识也非常淡薄，企业的财务管理流于形式。会计信息的真实性、完整性得不到体现。使财务活动中的预测、监督、控制与决策没有起到作用。
二、解决对策分析
(一)加强财务管理，降低资金成本
房地产企业的项目开发周期长，资金需求量大，通常都会采用融资。不同的融资方式，会产生更多的利息和财务风险，因此，在进行财务成本预算过程中，应该对各种融资方式进行全面的分析和研究，科学合理的对企业的经营成本进行控制，制订不同的融资方案，在融资时要考虑资本结构，最大限度利用财务杠杆，将企业的资金成本控制在合理的水平之内，切实有效的降低企业成本，降低财务风险，对企业的资源进行优化配置，使企业效益最大化。
(二)建立完善的财务制度，加强内控管理
我国房地产企业的财务管理水平低下，在管理过程中没有建立完善的管理制度，没有建立内控体系。在企业发展过程中，为了切实有效地提升企业在市场中竞争力，必须要加强企业内部的财务管理。建立健全财务管理制度，完善财务监督机制，加强财务管理的作用，有机结合内部审计和财务监督部门，全面有效的对企业的财务活动和经营活动进行监督。建立健全内部制度，相互制约和监督，提高会计人员的工作质量，防止财务管理中出现错误和舞弊行为，实现对内控制度的有效监督。
(三)建立财务预算体系，强化财务的管理职能
房地产企业管理者应该重视和支持财务预算管理工作，建立完善的财务预算体系。在房地产企业中的通过建立并且完善财务预算的动态性，能够有效的对房地产开发建设进行一定的监控，注重对预算行为的监督和检查。尤其对资金使用情况进行重点的监督和检查，对于存在问题及时上报，提高资金的使用效率，对于企业闲置的资金应该充分进行利用，进而能够有效的实现资金管理，实现资金使用的效益最大化。同时在检查过程中还需要分析研究项目建设和投资存在的风险，设立风险预警机制，对财务风险进行一定的监督及防范，从而发挥财务管理的作用与价值。
(四)加强财务人员的专业水平，提升综合素质
提高财务人员的财务管理水平，就必须要提高财务人员的综合素质，只有高素质的财会人员，才能保证财会工作正常有序。提高财务人员的综合素质，首先从人员的选拨入手，按照国家相关规定选拨优秀人才，考察人员的专业技能和从业资格；第二在工作中要不断进行培训，建立和完善培训机制。倡导工作中不断学习，加强专业知识和技能培养，使财务人员的综合素质得到提升。
三、结束语
【关键词】房地产；企业；全面预算；管理；体系
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
房地产企业的预算管理很重要，影响到房地产正常经营的各项工作，同时，预算也是确保房地产企业在进行投资的时候能够科学有效的前提。因此，房地产企业需要实施全面预算管理工作，最大程度的提高预算管理水平。
二、房地产企业全面预算管理理论概述
合理、有效的控制现金流量才能保证房地产企业持续、稳定的发展，在方法上要求公司从粗到细，步步为营。很多企业房地产企业对全面预算管理认识不清，主要是没有仔细分析全面预算管理的特殊性。房地产企业全面预算管理具有现金流量为基础，以工程项目核算为核心以工程形象进度为节点三个典型的特点，这也是区别一般企业全面预算管理的特点。全面预算管理是企业在战略目标的指导下，对未来的经营活动和相应的财务结果进行充分、全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控和执行情况分析考评，进而及时指导经营活动的改善和调整，最终实现企业价值最大化的战略目标。房地产企业全面预算管理模式的选择一般以现金流量为核心，具体操作时可依据产品生命周期的不同阶段细分。在实际操作时公司往往结合自身情况，综合运用各种现代的全面预算管理模式并创新。房地产企业基于公司战略规划和年度经营目标，确立关键业绩指标(KPI)，以KPI为基础结合各责任中心的职能，分解KPI构建二级指标体系。以关键业绩指标KPI为核心依据集团各子分公司的业务特点和各职能部门的不同职责分配不同的预算目标，并将预算目标以货币的形式分解到各责任单位及其内部结构甚至是个人。
三、全面预算管理在房地产企业经营发展中的作用
全面预算管理是指以目标利润为导向,将企业的所有经营活动都纳入预算管理,即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。
房地产企业预算包括经营预算(包括项目开发成本、销售费用、销售收入和租赁收入,期间费用预算、税金等其他业务预算)、资本预算(包括固定资产购建、短期投资、长期投资等预算)、筹资预算(包括长短期借款及利息预算)和财务预算(包括现金预算、预计损益表、预计资产负债表)。企业应根据年度收入、经营发展需要、业务活动需要等来编制预算。编制预算时须坚持收支平衡、统筹兼顾、保证重点等原则,不得编制赤字预算。
预算首先是为房地产企业发展战略做准备,编制企业预算应明确预算在企业经营过程中起到的重要作用。全面预算管理在房地产企业经营发展中的作用为；
1、有利于企业总体目标的实现；
2、用来作为评价房地产开发企业管理业绩的标准,反映房地产开发企业的经营管理水平；
3、有利于加强房地产开发企业内部各部门之间相互协调和沟通,提高公司的工作效率；
4、有利于帮助房地产开发企业改善未来的经营状况,降低经营风险。
四、房产企业的全面预算管理现状
1、内部人员对全面预算管理缺乏认识，全员参与度不高
目前许多房产企业内部人员对全面预算管理缺乏认识，全员的参与度不高。虽然全面预算管理体现的是财务收支的预算，但是不能因为这个而认为预算管理就是财务行为，只是专门由财务部门的相关人员负责预算的控制和制定就可以了或者甚至认为全面预算管理就只是由财务管理人员来控制和负责资金的进出行为等。每个项目组成员在支出款项时并不知晓具体能够核准的金额、需要列支的项目，同时支出款项并未在项目组预算编制人员那里登记，致使各编制预算的部门执行数额与财务核算金额无法一致，根本无法实现预算所应具有的作用。另一方面，全面预算管理和预决算的管理、项目工期的管理以及全体员工等都是密切相关的，它是全部管理的一种集中表现。假设预算编制与项目的工程进度没有紧密结合，容易造成现金存量多而浪费或者现金不足而影响工程正常进行。
2、全面预算管理的制度不够完善
如今，很对房产企业和他们实施的项目的各项预算管理均是松散型的，其中基层实施和上层目标缺乏实质的交流和合作，造成预算管理所涉及的上下级之间，部门之间，部门内部成员之间不能得到良好的沟通效果，容易造成前述问题的出现，这归根到底直接的影响因素是因为企业内部未建立一支强有效的全面预算管理组织的体系。
3、全面预算管理中的数据合理性不够
目前，当房地产市场还处在调控的关键时刻且正处在前期的火爆时刻中时，由于不少房地产企业没有真正的调研、考察过国家的调控政策，也没有真正的分析过项目区域内实际的需求等，因此预算依据不够充分、论证相关资料过少并且做出的很多预算的指标没有很好的跟房地产企业的外部环境相容，从而导致全部预算指标的体系较难被市场所接受、预算的指标也缺乏弹性和对房地产市场的应变力、预算失去了其指导作用。其中最典型的做法是房地产企业对销售情况盲目的乐观，当限购政策出台时，就出现了回款不畅，从而导致了财务风险。
4、全面预算管理跟企业战略管理的联系力度不够
全面预算管理跟企业战略管理的联系力度不够，就会使企业内部存在只重短期利益的行为，从而忽略了长期利益，导致短期的预算指标和企业的长期发展战略未能很好的适应，而且各个预算的编制衔接性较差、各月份、季度和年度的预算不利于房地产企业的长期发展战略实现。另外由于在房地产行业中缺乏标准的、规范的预算，因此较多的房产企业都习惯使用单项预算，导致公司在实施战略时缺乏相应的支持，公司战略和预算的联系力度不够。
五、全面预算管理体系建立
1、编制内容
预算编制内容是开展各项经济工作的价值尺度，标准和依据。企业根据企业实际，发展需求，管理需要，以业务预算为基础，以经营创效为目标，开展了营业收入预算、营销预算、利润预算、现金流量预算、资本性支出预算、费用预算、质量安全、人均收入等各项内容的预算。项目管理论坛。
2.、编制方法
采用“盘点与测算相结合”的方法。由于施工行业的特点，目前建筑类企业理论上还没有一个完整的模型来编制预算，这就需要根据企业自身特点制定符合实际的预算编制方法。企业的全面预算主要以“盘点与测算相结合”的方法，重在盘点，对市场跟踪项目的盘点，对合同储备量的盘点，对已施工合同收入的盘点，对存货的盘点，对固定资产的盘点等。只有盘清家底，采用连续性衔接的编制方法，才能正确预测未来经营活动成果。当然，在盘点的基础上对只在当期发生的指标(如人力资源、技术开发、期间费用等)要参照前两年历史数据，结合企业产权结构调整及改制情况，本着降低、节约、内部挖潜的原则合理编制。总之就是要区分预算指标哪些是已落实的，确保的，哪些是没落实的，测算的。也就是哪些是实的、哪些是虚的。这样才能根据未落实的项目有重点地开展各项工作。
3、编制步骤分三步：第一步，以利润表各项要素内容为基础，编制与利润表有关的业务预算，如合同签约额预算、收入预算、各项费用预算等、形成预计利润表;第二步，以经营活动现金流量表各项要素内容为基础，编制与现金流量有关的业务预算，如内部应收款预算、应收账款预算、应付账款付算、人力资源成本预算等，形成经营活动现金流量预算表(总部结合资本预算及筹资预算形成现金流量预算表);第三步，根据预计利润表、现金流量预算表及与资产负债表要素内容有关的业务预算，如存货预算、固定资产预算形成预计资产负债表。项目管理者联盟。
4、编制程序。从上年10月份到下年1月中旬，为预算编制时期。企业应根据“由上而下、由下而上、三上三下、综合平衡、逐步修订”的原则，以战略目标为导向，以指导性目标为依据，参照历史数据，开展预算调研，进行双向沟通。
5、预算执行
预算目标责任层层落实。企业预算文件后，层层落实目标责任，按经营管理层次及职责分工，签定承包责任书。责任书中明确规定其所要完成的各项经营管理指标及考核规定，真正使预算指标层层落实到位。应对承包责任书履行情况进行效果检查，实施严格考核，开展风险控制，以确保预算目标的完成。
六、当前房地产企业实施全面预算管理的思路
1、提高对房地产企业全员对于全面预算的重视
要动员相关部门、人员的全面参与。房地产企业全面预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理、物业管理等各个部门，涉及项目开发经营活动的方方面面和各个环节，因此，，房地产企业全面预算讲究的是部门合作、共同努力。应在预算管理委员会的组织下，各相关部门人员共同研究项目目前的状态和可能发生的情况，分工编制预算，具体是：营销部负责收入预算和营销策划广告等费用预算；前期研发、工程、供应等部门负责开发成本项目预算；人力成本、培训费等由人力资源部负责预算；财务部负责税费及其他费用等预算，并担负最后的汇总、分析任务。
2、构建实施房地产企业全面预算的软硬件环境
一是要完善全面预算管理制度。当前房地产企业可结合已有的管理制度、内部控制制度、审批制度等，制定科学合理高效的全面预算制度，必要时可引入咨询公司在全面了解企业需求的前提下进行设计。二是要设置专人进行此项工作。如企业可专门设置预算管理委员会办公，或者授权财务部门代行全面预算管理委员会办公室的职责，全面负责企业的全面预算工作，并配备专职人员进行相关工作，各业务部门也要有一定级别的员工兼职或专职负责此事，以便落实责任，提高效率。
3、注重全面预算指标与企业战略的统一
预算管理与企业战略紧密结合，使全面预算成为实现房地产企业长期发展战略的基石。预算管理是对计划的数字化反映，是落实企业发展战略的一种有效手段。房地产企业在实施预算管理之前，应该进行市场调研和企业资源分析，明确自己的长期发展目标，以此为基础编制各期的预算，这样可以使企业各期的预算前后衔接起来，从而避免预算工作的盲目性，确保预算平稳顺畅的实施。
七、结束语
房地产企业的资金流动比较的频繁，同时资金的流动数目也比较大，所以，对于房地产企业来说，实施全面预算管理变得极其的重要，建立了全面预算管理体系之后，房地产企业才能够提高其预算管理的水平，保证资金的合理流动和使用。
【参考文献】
[1]张清.全面预算在房地产企业运用现状及对策[J].财经界(学术版),2011
【关键词】房地产业；企业管理；统计工作；作用；问题；创新思考
追溯至今，世界房地产业形成已有了上百年的发展史，其最初是随着西方发达国家的城市化进程相伴而生的，从产生到完善，其间经历了漫长而曲折的发展过程，最终形成了目前我们所看到的房地产业结构合理、房地产业比较成熟、房地产业投资资本运营化及与新技术相结合的发展现状。我国房地产业形成于上个世纪八十年代，其间经历了从无到有、从小到大、由弱到强、由不规范到理性发展的各个发展阶段，特别是随着我国房地产市场的逐步完善和成熟、投资资本运营化及与新技术相结合等因素的影响，我国房地产业得到了迅猛的发展。统计作为一门通过收集、整理和分析数据来认识社会和自然现象数量特征的方法论科学，已被逐渐应用于企业管理中，并逐步成为了一项重要的管理工作。目前，随着房地产业的进一步发展，统计工作在深化房地产市场调控、稳定商品住房价格、促进房地产市场健康平稳发展、加强企业管理、提高企业经济效益和提升企业市场竞争力等方面正起着越来越重要的作用，但在统计工作中也伴随着一些问题，各房地产企业应对其问题及时采取切实有效的措施加以解决，加强统计工作的创新，以充分发挥统计工作对房地产业发展的重要作用。
一、房地产企业统计工作中所存在的问题
房地产统计工作的目的是为企业经营决策管理提供相关统计信息，依据这一系列统计信息能够有助于房地产企业对风险防范和抵御能力的提高，这就决定了统计工作必然会在房地产企业管理工作中充当着十分重要的角色。但近年来，由于受到各种因素的影响，以至于房地产企业管理中的统计工作存在着大量的问题，这将在很大程度上制约着房地产企业的发展。通过调查研究分析指出，目前我国房地产企业的统计工作主要存在着以下几个方面的问题。
1、房地产企业统计制度缺乏完整性
近年来，我国加强对房地产企业各项制度的不断改革，这一系列改革的成功与否，将对房地产企业适应市场经济要求及提高企业经济效益有着重要的意义和影响。目前，随着市场化改革的快速推进，房地产企业管理工作已逐渐步入规范化和正规化，现行的统计工作也不仅仅局限于原有的报表型统计模式，而是更多的为房地产企业管理决策提供相关统计信息作为事实依据。但从各企业现实情况来看，绝大部分企业统计制度都缺乏完整性，其主要表现为：一是统计范围过于单一，房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务集多种经济活动为一体的综合性产业，但目前我国房地产业统计范围却仅仅局限于房地产开发，没有形成一套完整的制度体系；二是统计指标设计重投资轻经营，现行的房地产企业统计工作大部分都是以投资为主，而对企业的经营状况却缺乏相应的统计工作，这显然是统计制度上的不足，必然会对房地产企业的发展产生重要的影响。
2、房地产企业统计制度缺乏可操作性
目前，我国房地产企业管理中的统计制度仍然沿用的是全面定期统计报表制度，但随着房地产业的快速发展，我国房地产企业与日俱增，各项房地产统计数据也随之急剧增加，致使全面定期统计报表制度的操作性难度大大增加。其主要表现在以下几个方面：一是房地产企业统计基层表收集难，虽然房地产企业数量在逐年增多，但统计工作人员却没有得到相应的补充，由于统计工作人员的缺乏，往往会出现一个工作人员同时从事多项工作的现象，另外有部分房地产企业没有专业的统计人员，将统计报表工作安排给其他岗位的工作人员来做，这些原因都大大增加了搜集统计基层表的难度；二是房地产企业统计基层表按时上报难，目前企业统计基层表通常是在月底前上报统计局，从而确保统计工作的有序进行，但由于种种原因，往往导致统计基层表无法按时上报；三是房地产统计报表填报难， 也许有人会认为填报表是件比较容易轻松的工作，其实并非如此，填报表是一项既繁琐又复杂的工作，要想填好统计局的一套报表，必须得下足功夫才行，致使统计报表填报难的因素主要有报表指标太多太细、逻辑关系较复杂以及报表指标搜集难等。
3、统计工作人员的业务水平普遍不高
房地产管理中的统计工作虽然能为房地产企业提供大量的数据信息，帮助企业做出正确的管理决策，并有助于企业对风险的及时防范，对房地产企业的发展有着越来越重要的影响，但大部分房地产企业仍然没对统计工作给予高度的重视。从目前房地产企业统计工作的从业人员来看，只有少部分企业安排了专业的统计人员去从事企业的统计工作，而大部分企业统计人员是以此作为一项兼职工作，并非专业的统计工作从业人员，由于这部分的统计工作人员没有经过系统的理论学习，缺乏足够的专业知识和技能，对统计工作的统计制度和方法缺乏系统的认识和了解，这不仅体现统计工作人员的业务水平普遍较低，致使统计工作效率的低下，更不利于房地产企业管理中统计工作的创新。
二、统计工作在房地产企业管理中的作用
随着市场化改革的深入，房地产领域内的竞争日益激烈，要想取得竞争优势以确保企业能够得到持续发展，必须采取切实有效的措施提升自身的竞争力。而统计工作作为房地产企业提升自身竞争力的一种重要手段，其对房地产企业管理起着越来越重要的作用。其作用主要表现如下：
1、为企业财务工作提供依据
财务管理目标是企业组织财务活动、处理财务关系所要达到的根本目的。而各房地产企业要想进行有效组织财务管理工作，必然需要大量统计信息作为财务工作的依据，通过统计工作的进行，将又多又细的各项数据归纳总结，使得在进行财务工作时对所需数据一目了然，既提供了相关依据，又提高了工作效率。同时，统计工作还能为财务管理提供大量的财务风险数据，通过对相关财务风险数据的研究分析，能帮助房地产企业及时发现潜在的财务风险，大大提升了企业的财务风险能力。
【摘 要】近年来，随着国家对经济体制的不断改革以及市场化改革的快速推进，房地产业已逐渐成为拉动经济增长的支柱产业。房地产企业统计工作作为对房地产业经济现象数量方面进行搜集、整理和分析的一种调查研究活动，其工作的开展对我国房地产企业的发展起着非常重要的作用。本文试通过对目前房地产业发展的研究分析，既指出了统计工作在房地产企业管理中的作用，也指出了当前企业统计工作中存在的一些问题，同时提出了关于创新企业统计工作的几点思考。
【关键词】房地产业；企业管理；统计工作；作用；问题；创新思考
追溯至今，世界房地产业形成已有了上百年的发展史，其最初是随着西方发达国家的城市化进程相伴而生的，从产生到完善，其间经历了漫长而曲折的发展过程，最终形成了目前我们所看到的房地产业结构合理、房地产业比较成熟、房地产业投资资本运营化及与新技术相结合的发展现状。我国房地产业形成于上个世纪八十年代，其间经历了从无到有、从小到大、由弱到强、由不规范到理性发展的各个发展阶段，特别是随着我国房地产市场的逐步完善和成熟、投资资本运营化及与新技术相结合等因素的影响，我国房地产业得到了迅猛的发展。统计作为一门通过收集、整理和分析数据来认识社会和自然现象数量特征的方法论科学，已被逐渐应用于企业管理中，并逐步成为了一项重要的管理工作。目前，随着房地产业的进一步发展，统计工作在深化房地产市场调控、稳定商品住房价格、促进房地产市场健康平稳发展、加强企业管理、提高企业经济效益和提升企业市场竞争力等方面正起着越来越重要的作用，但在统计工作中也伴随着一些问题，各房地产企业应对其问题及时采取切实有效的措施加以解决，加强统计工作的创新，以充分发挥统计工作对房地产业发展的重要作用。
一、房地产企业统计工作中所存在的问题
房地产统计工作的目的是为企业经营决策管理提供相关统计信息，依据这一系列统计信息能够有助于房地产企业对风险防范和抵御能力的提高，这就决定了统计工作必然会在房地产企业管理工作中充当着十分重要的角色。但近年来，由于受到各种因素的影响，以至于房地产企业管理中的统计工作存在着大量的问题，这将在很大程度上制约着房地产企业的发展。通过调查研究分析指出，目前我国房地产企业的统计工作主要存在着以下几个方面的问题。
1、房地产企业统计制度缺乏完整性
近年来，我国加强对房地产企业各项制度的不断改革，这一系列改革的成功与否，将对房地产企业适应市场经济要求及提高企业经济效益有着重要的意义和影响。目前，随着市场化改革的快速推进，房地产企业管理工作已逐渐步入规范化和正规化，现行的统计工作也不仅仅局限于原有的报表型统计模式，而是更多的为房地产企业管理决策提供相关统计信息作为事实依据。但从各企业现实情况来看，绝大部分企业统计制度都缺乏完整性，其主要表现为：一是统计范围过于单一，房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务集多种经济活动为一体的综合性产业，但目前我国房地产业统计范围却仅仅局限于房地产开发，没有形成一套完整的制度体系；二是统计指标设计重投资轻经营，现行的房地产企业统计工作大部分都是以投资为主，而对企业的经营状况却缺乏相应的统计工作，这显然是统计制度上的不足，必然会对房地产企业的发展产生重要的影响。
2、房地产企业统计制度缺乏可操作性
目前，我国房地产企业管理中的统计制度仍然沿用的是全面定期统计报表制度，但随着房地产业的快速发展，我国房地产企业与日俱增，各项房地产统计数据也随之急剧增加，致使全面定期统计报表制度的操作性难度大大增加。其主要表现在以下几个方面：一是房地产企业统计基层表收集难，虽然房地产企业数量在逐年增多，但统计工作人员却没有得到相应的补充，由于统计工作人员的缺乏，往往会出现一个工作人员同时从事多项工作的现象，另外有部分房地产企业没有专业的统计人员，将统计报表工作安排给其他岗位的工作人员来做，这些原因都大大增加了搜集统计基层表的难度；二是房地产企业统计基层表按时上报难，目前企业统计基层表通常是在月底前上报统计局，从而确保统计工作的有序进行，但由于种种原因，往往导致统计基层表无法按时上报；三是房地产统计报表填报难， 也许有人会认为填报表是件比较容易轻松的工作，其实并非如此，填报表是一项既繁琐又复杂的工作，要想填好统计局的一套报表，必须得下足功夫才行，致使统计报表填报难的因素主要有报表指标太多太细、逻辑关系较复杂以及报表指标搜集难等。
3、统计工作人员的业务水平普遍不高
房地产管理中的统计工作虽然能为房地产企业提供大量的数据信息，帮助企业做出正确的管理决策，并有助于企业对风险的及时防范，对房地产企业的发展有着越来越重要的影响，但大部分房地产企业仍然没对统计工作给予高度的重视。从目前房地产企业统计工作的从业人员来看，只有少部分企业安排了专业的统计人员去从事企业的统计工作，而大部分企业统计人员是以此作为一项兼职工作，并非专业的统计工作从业人员，由于这部分的统计工作人员没有经过系统的理论学习，缺乏足够的专业知识和技能，对统计工作的统计制度和方法缺乏系统的认识和了解，这不仅体现统计工作人员的业务水平普遍较低，致使统计工作效率的低下，更不利于房地产企业管理中统计工作的创新。
二、统计工作在房地产企业管理中的作用
随着市场化改革的深入，房地产领域内的竞争日益激烈，要想取得竞争优势以确保企业能够得到持续发展，必须采取切实有效的措施提升自身的竞争力。而统计工作作为房地产企业提升自身竞争力的一种重要手段，其对房地产企业管理起着越来越重要的作用。其作用主要表现如下：
1、为企业财务工作提供依据
财务管理目标是企业组织财务活动、处理财务关系所要达到的根本目的。而各房地产企业要想进行有效组织财务管理工作，必然需要大量统计信息作为财务工作的依据，通过统计工作的进行，将又多又细的各项数据归纳总结，使得在进行财务工作时对所需数据一目了然，既提供了相关依据，又提高了工作效率。同时，统计工作还能为财务管理提供大量的财务风险数据，通过对相关财务风险数据的研究分析，能帮助房地产企业及时发现潜在的财务风险，大大提升了企业的财务风险能力。
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2、提高企业管理水平
随着市场竞争的日益激烈，房地产企业要想在激励的市场竞争中立于不败之地，提高自身管理水平是关键，管理水平的高低往往决定了企业发展的方向及持续时间，为此企业管理水平的重要性显而易见。房地产企业管理中的统计工作贯穿于企业经营的全过程，将经营过程中产生的各项数据都记录下来，而这些数据将真实体现出企业该阶段的经营状况。另外，通过统计工作，不仅为企业管理者提供了及时准确的相关信息，还为各企业管理部门创建了一个信息资源共享平台，有助于企业管理水平进一步提高。
3、预测企业经济发展动态趋势
当今社会是一个经济社会，经济社会的最主要载体是企业，而房地产企业作为拉动经济增长的支柱，对社会经济的发展具有重要影响和意义。目前企业发展的关键是管理，而制定和实施经营战略是现代企业管理中最重要的部分，对企业的生存和发展有着决定性的作用。而统计工作作为贯穿房地产企业经营的全过程，其记录的各项数据为企业管理决策提供了依据，不仅有助于企业管理水平的提高，更帮助企业清楚认识到经济发展动态趋势，明确房地产也的发展方向。
4、建立完善的企业信息系统
企业信息工作是整个信息工作的重要组成部分，亦是企业管理工作的重要组成部分，其中企业信息工作主要以统计信息和会计信息为主。就目前情况来看，大部分房地产对会计信息过于重视，而对统计信息却缺乏重视，但实际上统计工作往往相对重要，统计工作主要以搜集、整理及分析数据为主，通过对企业经营过程中各种数据的搜集统计，帮助房地产企业建立一个完善的信息系统，以便于为企业管理提供有效依据，从而促进房地产企业管理水平的进一步提高。
三、创新房地产企业统计工作的几点思考
随着改革开放后国家对经济体制的不断改革和对企业发展的重视，使得我国各行企业得到迅速发展。现今我国房地产企业经营的主基调为：发展、转型、管控、突破，为得到进一步的发展，各企业在实行标准化、集约化管控模式的同时，也需注重统计工作的创新，让统计工作更好的服务于企业管理。下面就如何创新房地产企业统计工作做出了一些思考。
1、创新统计机制，促进企业发展
对于每个房地产企业来说，发展是根本，对于统计机制在房地产企业管理中的重要性不言而喻。目前，传统的统计机制显然已不能适用于现代的统计工作，必须注重统计机制的创新，在创新中应以企业为核心，以市场为依托，构建符合企业发展状况和市场化变革要求的统计机制，如通过建立健全企业统计的相关管理制度，设立专项的统计管理部门，明确企业各管理部门的统计职责等切实有效的措施，来保证统计信息的系统性和完整性，确保统计工作的实效性，从而来促进企业的发展。
2、创新思想观念，实现企业转型
随着房地产领域竞争的日益激烈，绝大多数房地产企业面临高度的生存压力，特别是今年来国家对经济的宏观调控及市场化改革，为适应现代房地产企业的发展要求，各企业应实行战略转型，尤其是企业发展战略和经营模式的转型。统计工作作为服务于企业管理的一项重要工作，其思想观念的创新对企业转型有着重要影响，如通过在统计工作中树立科学发展观、市场观、风险观等先进思想观念，以帮助成功实现企业的转型。
3、创新运行模式，优化管控模式
在市场竞争日益激烈的今天，房地产企业管理中的统计工作已不能仅仅局限于传统的统计报表模式，应创新出新的统计运行模式来满足现代房地产企业统计工作的要求。如我国房地产领军企业恒大地产所实行的运营模式和管控模式就是先进的例子，恒大通过建立集约化中央管理和实行标准化运营模式，实现了集团在高速发展过程中的有效成本控制与风险控制，确保了企业的持续健康发展，这些都值得其他同行企业借鉴。
4、创新服务方向，寻求发展突破
目前，统计工作重心更多的是为企业的经营管理服务，随着市场化改革进程的加快，房地产企业的生存和发展与外部环境密切相关。要想增强适应外部环境的能力，应在统计工作服务不断创新，将其服务方向更多地转向社会各界，从服务对象、服务内容及服务方式上实现根本上的转变，从而为社会大众提供更具实效性的统计服务。与此同时，通过统计服务的创新，还能帮助企业发展寻求新的突破。
5、增强统计人员创新意识，开创统计工作新局面
改革创新是时代的潮流，房地产企业管理中的统计工作也需要创新。而创新意识不仅是决定了一个企业创新能力最直接的精神力量，也是企业生存和发展的重要影响因素。在企业管理中，管理者应充分认识到统计工作创新的重要性，并加大统计工作创新的宣传力度，来提高统计工作人员的创新意识，积极创新，开创统计工作新局面，从而更好的为企业管理服务，实现房地产企业的持续健康发展。
参考文献
[1]张秀玲.浅析企业统计工作制度改革[J].中国集体经济,2006(8).
[2]腾达.企业统计在现代企业管理中的作用研究[J].商场现代化,2005(30).
[3]刘增宪.统计工作在企业生产管理中的作用[J].内蒙古统计,2004(2). 贝葱乱馐叮赐臣乒ぷ餍戮置br>
改革创新是时代的潮流，房地产企业管理中的统计工作也需要创新。而创新意识不仅是决定了一个企业创新能力最直接的精神力量，也是企业生存和发展的重要影响因素。在企业管理中，管理者应充分认识到统计工作创新的重要性，并加大统计工作创新的宣传力度，来提高统计工作人员的创新意识，积极创新，开创统计工作新局面，从而更好的为企业管理服务，实现房地产企业的持续健康发展。
参考文献
[1]张秀玲.浅析企业统计工作制度改革[J].中国集体经济,2006(8).
[2]腾达.企业统计在现代企业管理中的作用研究[J].商场现代化,2005(30).
[3]刘增宪.统计工作在企业生产管理中的作用[J].内蒙古统计,2004(2).
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2、提高企业管理水平
随着市场竞争的日益激烈，房地产企业要想在激励的市场竞争中立于不败之地，提高自身管理水平是关键，管理水平的高低往往决定了企业发展的方向及持续时间，为此企业管理水平的重要性显而易见。房地产企业管理中的统计工作贯穿于企业经营的全过程，将经营过程中产生的各项数据都记录下来，而这些数据将真实体现出企业该阶段的经营状况。另外，通过统计工作，不仅为企业管理者提供了及时准确的相关信息，还为各企业管理部门创建了一个信息资源共享平台，有助于企业管理水平进一步提高。
3、预测企业经济发展动态趋势
当今社会是一个经济社会，经济社会的最主要载体是企业，而房地产企业作为拉动经济增长的支柱，对社会经济的发展具有重要影响和意义。目前企业发展的关键是管理，而制定和实施经营战略是现代企业管理中最重要的部分，对企业的生存和发展有着决定性的作用。而统计工作作为贯穿房地产企业经营的全过程，其记录的各项数据为企业管理决策提供了依据，不仅有助于企业管理水平的提高，更帮助企业清楚认识到经济发展动态趋势，明确房地产也的发展方向。
4、建立完善的企业信息系统
企业信息工作是整个信息工作的重要组成部分，亦是企业管理工作的重要组成部分，其中企业信息工作主要以统计信息和会计信息为主。就目前情况来看，大部分房地产对会计信息过于重视，而对统计信息却缺乏重视，但实际上统计工作往往相对重要，统计工作主要以搜集、整理及分析数据为主，通过对企业经营过程中各种数据的搜集统计，帮助房地产企业建立一个完善的信息系统，以便于为企业管理提供有效依据，从而促进房地产企业管理水平的进一步提高。
三、创新房地产企业统计工作的几点思考
随着改革开放后国家对经济体制的不断改革和对企业发展的重视，使得我国各行企业得到迅速发展。现今我国房地产企业经营的主基调为：发展、转型、管控、突破，为得到进一步的发展，各企业在实行标准化、集约化管控模式的同时，也需注重统计工作的创新，让统计工作更好的服务于企业管理。下面就如何创新房地产企业统计工作做出了一些思考。
1、创新统计机制，促进企业发展
对于每个房地产企业来说，发展是根本，对于统计机制在房地产企业管理中的重要性不言而喻。目前，传统的统计机制显然已不能适用于现代的统计工作，必须注重统计机制的创新，在创新中应以企业为核心，以市场为依托，构建符合企业发展状况和市场化变革要求的统计机制，如通过建立健全企业统计的相关管理制度，设立专项的统计管理部门，明确企业各管理部门的统计职责等切实有效的措施，来保证统计信息的系统性和完整性，确保统计工作的实效性，从而来促进企业的发展。
2、创新思想观念，实现企业转型
随着房地产领域竞争的日益激烈，绝大多数房地产企业面临高度的生存压力，特别是今年来国家对经济的宏观调控及市场化改革，为适应现代房地产企业的发展要求，各企业应实行战略转型，尤其是企业发展战略和经营模式的转型。统计工作作为服务于企业管理的一项重要工作，其思想观念的创新对企业转型有着重要影响，如通过在统计工作中树立科学发展观、市场观、风险观等先进思想观念，以帮助成功实现企业的转型。
3、创新运行模式，优化管控模式
在市场竞争日益激烈的今天，房地产企业管理中的统计工作已不能仅仅局限于传统的统计报表模式，应创新出新的统计运行模式来满足现代房地产企业统计工作的要求。如我国房地产领军企业恒大地产所实行的运营模式和管控模式就是先进的例子，恒大通过建立集约化中央管理和实行标准化运营模式，实现了集团在高速发展过程中的有效成本控制与风险控制，确保了企业的持续健康发展，这些都值得其他同行企业借鉴。
4、创新服务方向，寻求发展突破
目前，统计工作重心更多的是为企业的经营管理服务，随着市场化改革进程的加快，房地产企业的生存和发展与外部环境密切相关。要想增强适应外部环境的能力，应在统计工作服务不断创新，将其服务方向更多地转向社会各界，从服务对象、服务内容及服务方式上实现根本上的转变，从而为社会大众提供更具实效性的统计服务。与此同时，通过统计服务的创新，还能帮助企业发展寻求新的突破。
5、增强统计人员创新意识，开创统计工作新局面
改革创新是时代的潮流，房地产企业管理中的统计工作也需要创新。而创新意识不仅是决定了一个企业创新能力最直接的精神力量，也是企业生存和发展的重要影响因素。在企业管理中，管理者应充分认识到统计工作创新的重要性，并加大统计工作创新的宣传力度，来提高统计工作人员的创新意识，积极创新，开创统计工作新局面，从而更好的为企业管理服务，实现房地产企业的持续健康发展。
参考文献
[1]张秀玲.浅析企业统计工作制度改革[J].中国集体经济,2006(8).
[2]腾达.企业统计在现代企业管理中的作用研究[J].商场现代化,2005(30).
[3]刘增宪.统计工作在企业生产管理中的作用[J].内蒙古统计,2004(2).
2、提高企业管理水平
随着市场竞争的日益激烈，房地产企业要想在激励的市场竞争中立于不败之地，提高自身管理水平是关键，管理水平的高低往往决定了企业发展的方向及持续时间，为此企业管理水平的重要性显而易见。房地产企业管理中的统计工作贯穿于企业经营的全过程，将经营过程中产生的各项数据都记录下来，而这些数据将真实体现出企业该阶段的经营状况。另外，通过统计工作，不仅为企业管理者提供了及时准确的相关信息，还为各企业管理部门创建了一个信息资源共享平台，有助于企业管理水平进一步提高。
3、预测企业经济发展动态趋势
当今社会是一个经济社会，经济社会的最主要载体是企业，而房地产企业作为拉动经济增长的支柱，对社会经济的发展具有重要影响和意义。目前企业发展的关键是管理，而制定和实施经营战略是现代企业管理中最重要的部分，对企业的生存和发展有着决定性的作用。而统计工作作为贯穿房地产企业经营的全过程，其记录的各项数据为企业管理决策提供了依据，不仅有助于企业管理水平的提高，更帮助企业清楚认识到经济发展动态趋势，明确房地产也的发展方向。
4、建立完善的企业信息系统
企业信息工作是整个信息工作的重要组成部分，亦是企业管理工作的重要组成部分，其中企业信息工作主要以统计信息和会计信息为主。就目前情况来看，大部分房地产对会计信息过于重视，而对统计信息却缺乏重视，但实际上统计工作往往相对重要，统计工作主要以搜集、整理及分析数据为主，通过对企业经营过程中各种数据的搜集统计，帮助房地产企业建立一个完善的信息系统，以便于为企业管理提供有效依据，从而促进房地产企业管理水平的进一步提高。
三、创新房地产企业统计工作的几点思考
随着改革开放后国家对经济体制的不断改革和对企业发展的重视，使得我国各行企业得到迅速发展。现今我国房地产企业经营的主基调为：发展、转型、管控、突破，为得到进一步的发展，各企业在实行标准化、集约化管控模式的同时，也需注重统计工作的创新，让统计工作更好的服务于企业管理。下面就如何创新房地产企业统计工作做出了一些思考。
1、创新统计机制，促进企业发展
对于每个房地产企业来说，发展是根本，对于统计机制在房地产企业管理中的重要性不言而喻。目前，传统的统计机制显然已不能适用于现代的统计工作，必须注重统计机制的创新，在创新中应以企业为核心，以市场为依托，构建符合企业发展状况和市场化变革要求的统计机制，如通过建立健全企业统计的相关管理制度，设立专项的统计管理部门，明确企业各管理部门的统计职责等切实有效的措施，来保证统计信息的系统性和完整性，确保统计工作的实效性，从而来促进企业的发展。
2、创新思想观念，实现企业转型
随着房地产领域竞争的日益激烈，绝大多数房地产企业面临高度的生存压力，特别是今年来国家对经济的宏观调控及市场化改革，为适应现代房地产企业的发展要求，各企业应实行战略转型，尤其是企业发展战略和经营模式的转型。统计工作作为服务于企业管理的一项重要工作，其思想观念的创新对企业转型有着重要影响，如通过在统计工作中树立科学发展观、市场观、风险观等先进思想观念，以帮助成功实现企业的转型。
3、创新运行模式，优化管控模式
在市场竞争日益激烈的今天，房地产企业管理中的统计工作已不能仅仅局限于传统的统计报表模式，应创新出新的统计运行模式来满足现代房地产企业统计工作的要求。如我国房地产领军企业恒大地产所实行的运营模式和管控模式就是先进的例子，恒大通过建立集约化中央管理和实行标准化运营模式，实现了集团在高速发展过程中的有效成本控制与风险控制，确保了企业的持续健康发展，这些都值得其他同行企业借鉴。
4、创新服务方向，寻求发展突破
目前，统计工作重心更多的是为企业的经营管理服务，随着市场化改革进程的加快，房地产企业的生存和发展与外部环境密切相关。要想增强适应外部环境的能力，应在统计工作服务不断创新，将其服务方向更多地转向社会各界，从服务对象、服务内容及服务方式上实现根本上的转变，从而为社会大众提供更具实效性的统计服务。与此同时，通过统计服务的创新，还能帮助企业发展寻求新的突破。
5、增强统计人员创新意识，开创统计工作新局面
改革创新是时代的潮流，房地产企业管理中的统计工作也需要创新。而创新意识不仅是决定了一个企业创新能力最直接的精神力量，也是企业生存和发展的重要影响因素。在企业管理中，管理者应充分认识到统计工作创新的重要性，并加大统计工作创新的宣传力度，来提高统计工作人员的创新意识，积极创新，开创统计工作新局面，从而更好的为企业管理服务，实现房地产企业的持续健康发展。
参考文献
[1]张秀玲.浅析企业统计工作制度改革[J].中国集体经济,2006(8).
[2]腾达.企业统计在现代企业管理中的作用研究[J].商场现代化,2005(30).
[关键词] 房地产 上市公司 资本结构
一、引言
房地产业开发资金投入大,投资回收期长以及房地产价值昂贵等原因,使得房地产企业面临开发、投资所需资金巨大等问题,因此融资成为房地产业不可回避的一个重要问题。据证券时报在《2009中国房地产上市公司TOP10研究报告》的统计,2008年沪深两市房地产上市公司的资产负债率在56.86%。这说明房地产业对银行信贷依存度过高,资本结构不合理。本文通过研究公司的资本结构影响因素,帮助其从整体考虑采用合理的方式筹集资金,调整企业的资本结构;并且帮助房地产上市公司的相关利益方(如企业,银行等)调整自己的行为。
二、研究方法及数据处理
1.研究方法
笔者采用主成分分析方法提取主要影响因子进行研究分析。其基本思想是,通过适当的线性变换,把多个指标变量转化为少数几个综合指标变量,并使得这几个综合指标尽可能地反映原来变量所含信息量,且彼此不相关。
2.变量设计、数据收集与处理
笔者借鉴国内外研究成果并结合国内实际,选取了16个影响我国民营上市公司资本结构的指标作为解释变量,各指标变量如下:
(1)反映企业规模的指标:总资产与主营业务收入的自然对数两个指标反映企业规模因素;
(2)反映企业成长性的指标:主营业务收入增长率以及总资产增长率;
(3)反映所有权或股权结构的指标:国家持股比率及流通股比率;
(4)实际所得税税率:应交所得税与税前总利润之比;
(5)反映抵押价值的指标:存货占总资产的比例;
(6)反映非负债税盾的指标:固定资产折旧与总资产之比;
(7)反映盈利能力的指标:主营业务利润率、净资产收益率;
(8)反映短期偿债能力的指标:流动比率和流动负债比率;
(9)反映企业经营能力的指标:应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率。
本文用账面资产负债率指标作为被解释变量,来反映企业资本结构的总体特征。
3.省略),并选择各上市公司2005年末的数据。
三、模型分析及结果
1.采用SPSS10.0统计分析软件,得出6个主成分,根据其意义分别定义如下:
主成分 1定义为盈利能力指标;主成分 2定义为企业规模指标;主成分 3定义为经营能力指标;主成分 4定义为非负债税盾;主成分 5定义为公司偿债能力指标;主成分 6定义为公司股权集中程度指标。
假定帐面资产负债率与6个主成分存在线性关系,选取这6个主成分对其进行多元回归分析,建立回归模型,如下:
DAR = β0+β1*v1 +β2* v2+β3* v3 +β 4*v4 +β5* v5 +β6* v6+εj
式中:β 0是常数项,βi是主成分的估计参数,Vk是各主成分,εj 为误差项。
2.回归模型分析
通过表1,我们可以看到模型拟合优度系数为0.680(调整后为0.567),说明解释变量基本对被解释变量进行了释义。通过表2可以得出:因子2即企业规模与资本结构正相关,因子3经营能力和因子6即公司股权集中程度与资产负债率负相关,另外三个因素(盈利能力、非负债税盾、偿债能力)与资产负债率相关程度不显著。
3.实证分析总结
由以上分析可以知道,上市房地产公司的资本结构受到公司规模指标、经营能力指标、股权集中程度指标等因素的影响较大,而与盈利能力、非负债税盾以及偿债能力的关系不显著。
(1)公司规模与其资产负债比率正相关
其原因主要是:目前国内房地产企业包括房地产上市公司,在其各种债务融资渠道中,银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说,大企业较小企业更为稳定,这种情况使得银行能够较容易信任,进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说,在房地产开发资金来源的“其他资金”中,绝大多数是购房者的定金和预付款,而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖,消费者更愿意购买这些房地产企业的产品,从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此,作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说,无论是从直接的还是间接的角度而言,都是偏好于规模较大的房地产企业。
(2)经营能力与资产负债率负相关
和其他上市公司一样,当房地产公司经营能力较强时,企业经营所需要的资金相对要少一些,因而就可更少地负债。相反,如若企业经营能力较差,则需要更多的运营资金,则可能会更多地依赖于负债融资。
(3)股权集中程度与资产负债率负相关
其合理的解释是:我国的上市公司中,当公司需要外部融资时,大股东的利益人即管理层偏好于没有多少约束力,同时又不会动摇大股东控股地位的股权融资,而不是经济约束力很强的负债融资。公司股权越集中,管理层的这种偏好就越明显。
(4)非负债税盾与企业资产负债率效果不显著
折旧作为会计上收益成本核算的一个要素,是内源融资的一种,两者负相关说明企业折旧融资的自然性特征。然而,在我国上市企业中,折旧占融资总额的比率偏低。据统计,2002年51家1992年底以前上市公司折旧融资占总体融资的6.25%,而房地产上市由于其行业特点决定了其折旧占融资总额的比率相对其他行业的企业更低,以本文中2003年24家房地产上市公司为例,其折旧融资占融资总额的平均值仅为2.20%,因此造成非负债税盾和资产负债率关系不显著也就可以理解了。
(5)盈利能力以及偿债能力与资本结构影响不显著
这一点可以有以下解释:
①在当前我国市场经济不完善,法律制度不健全的情况下,有些企业,尤其是房地产企业获得银行贷款的条件并不是以其盈利能力和偿债能力为条件的。企业与其他相关利益团体捆绑的程度很大程度上决定了企业能否获得银行贷款,能否获得经营资本,从而促使企业的规模增长越快越大,增加市场对该企业经营的信心。
②在国内商品房需求量很大的环境下,目前我国房地产开发公司主要是资源依赖型公司。全国约3万多家房地产开发公司,绝大部分为项目公司,即使是上市公司中的优秀代表,更多的是资源依赖型公司而不是效率型公司。房地产公司对土地的争夺就说明了这一点。因此市场对于其认可主要是看其资源占有程度,有资源就会有投资或借贷,而较少关注其盈利能力和偿债能力,这些与我国的现实是基本相符的。因此,在目前情况下,盈利能力和偿债能力对于资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用,被严重削弱。
参考文献:
[1]王家庭 张换兆:房地产融资方式多元化的经济学分析[J].财经科学,2005(6)
[2]张 红 凌常峰:房地产企业上市融资的回顾与展望[J].中国房地产金融,2001
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