时间：2023-09-17 15:03:36
导语：在房地产企业现金流分析的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
Abstract: The important function of cash flow in the real estate enterprises is presented and on this basis, the specific measures of cash flow in real estate enterprises are further discussed.
Key words: real estate enterprises; cash flow management; importance; management measure
中图分类号:F27 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)09-0012-01
1现金流在房地产企业管理中的重要作用
房地产企业现金流量优越性主要表现在以下几个方面:
1.1 现金流量能更好的反映房地产企业的发展能力和偿债能力
实践证明,大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业,这些企业虽然利润丰厚,拥有大量的流动资产,但现金支付能力却很差,甚至无力偿还到期债务,最后破产清算。存货周转率是衡量现金流量的重要指标,房地产企业的存货由土地价款和开发成本(建安费、管理费、资本化利息等)构成,存货周转速度体现了,房地产开发企业资金循环速度的快慢,体现了由存货到可销售房屋这种产品的时间,这个时间越短,现金流动越快,相应的资金成本越低,企业可持续发展能力越强,企业的现金流稳定,偿债能力就越强。预收帐款是监控现金流量的又一重要指标,《新企业会计准则》要求,房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据,这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性,预收帐款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标,预收帐款的本期发生总量持续稳定且金额越大,说明房地产开发产品的销量和开发量稳定,体现了企业的持续经营能力、开发规模的变动情况,体现了房地产企业的强偿债能力。
1.2 现金流量比利润更真实的反映房地产开发企业的收益质量
收益质量是财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性,如果收益能如实反映企业的业绩,则认为收益质量好。如果收益不能很好地反映企业的业绩,则认为收益的质量较差。房地产开发行业的收入、成本确认有一定的滞后性,由于开发周期较长,从客户购买开发产品、企业取得销售回款,到房地产开发企业确认收入、成本少则需要一、二年时间,甚至存在滞后三、四年的情况,这样以权责发生制为基础的帐面利润资料实际上是以前年度企业经营的成果,滞后于实际情况,而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确。资产负债表和利润分配表中利润指标可以在不同的年度间用适当的会计方法进行调节,而现金流量被人粉饰的可能性很小,关注现金流量指标,可以剔出利润指标中的“水分”,正确地考察企业现金流量情况,才能使投资者和债权人更充分、更全面的认识企业的财务状况,真实准确的现金流量情况能体现企业的盈利质量和价值创造能力。
1.3 现金流量体现了房地产开发企业的财务弹性
财务弹性是指企业适应经济环境和利用投资机会的能力,主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较,企业现金流量超过现金支出的需要,有剩余现金时,企业的财务弹性就大,反之,如果出现现金支付量大于现金流入量的情形,企业的筹资能力、偿债能力就会变差,企业财务弹性就变小。
2房地产企业现金流管理措施
现金流的管理目标是实现企业的价值创造,是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理,具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面:
2.1 现金流的战略性管理
2.1.1 企业战略与现金流管理相结合。企业战略决定现金流流向,现金流管理与企业战略相结合,制定企业战略时应考虑现金流状况,同时现金流要服务于企业发展战略。企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析,现金流向要与环境变化相协调。对以房地产为主的企业而言,在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略,切忌盲目扩张,跟风发展;针对非房地产开发企业,要经得住房地产行业高回报外表的诱惑,不要盲目涉足房地产开发行业,切记高回报也意味着高风险。
2.1.2 现金流管理与企业生命周期相结合。在企业不同的发展阶段,企业关注的目标和重点会有所不同,现金流量循环也会呈现出不同的特点。管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位,并能够根据对现金流量的需要,提出合适的财务结构。所以,战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配,要突出重点,不可一视同仁,等而视之。同时,还要注意在不同发展阶段,经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。
2.1.3 现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡。流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。
2.1.4 战略性现金流管理应追求现金流平衡。房地产开发企业的业务由于回报期长,资金回流比较慢,而且因为资本投资巨大,容易出现资金周转不灵的风险。最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合,以分散风险。
2.2 现金流的战术性管理
2.2.1 现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动,保障企业战略目标的实现,日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排,保证现金流有条不紊、永不停息,从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行,满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初,应由财务部门编制资金总预算计划,它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中,资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品和对外筹资带来的现金净增加额;支出预算最核心的内容是企业开发投资、支付税费所需资金支出。
2.2.2 现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。
2.2.3 现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分,加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。
关键词：经济减速 房地产调控 信用指标 信用评级
近年来，随着我国政府对房地产行业调控政策的推进，我国房地产行业的需求和供给出现不稳定状态，行业发展趋于复杂，行业景气度呈下降趋势。尽管行业景气度下降，但上市房地产企业的整体营运绩效仍有一定增长。通过对2014年在上海、深圳和香港证券市场上市的206家房地产企业1的分析，虽然从2011年开始上市房地产企业的收入和净利润增速下降明显，但受益于中国经济的持续增长、新型城镇化建设进程的逐步加快以及城乡居民住宅消费需求的提升，我国上市房地产企业整体的收入和净利润2依然有一定增长（见图1），且项目运营能力和公司治理水平也得到了提高。
但是，依赖杠杆经营获得的高速成长所产生的流动性压力仍然是影响我国房地产企业未来可持续发展的主要问题（见图2）。并且，近年来规模较小的中小型房企既要面临竞争激烈化的市场，又需要应付项目开发带来的高经营风险，经营日渐艰难，房地产企业之间整合加速，市场集中度进一步提高。
房地产企业信用风险分析
（一）经营与竞争
基于高外部风险的判断，房地产企业在行业中所处的位置成为信用能力研究的重要方面，具备竞争优势的企业可以更好地抵御行业周期变动风险与同业竞争压力。2013年收入规模排名前十（以下简称“排名前十”）的房地产企业拥有更大的资产规模、更多的现金储备，远远高于行业资产规模中位数和现金储备中位数水平。
从2014年1-6月的主要运营数据来看，排名前十的房地产企业中多数的营业收入相对去年同期仍然获得了较快增长，其项目分布区域分散化程度高，分布于全国各主要城市。其资产和项目规模及质量决定了领先的市场地位，以及获取现金的能力，能以更低的价格拿地，抵御行业不景气的冲击。
（二）财务政策
衡量财务政策是激进或保守不仅仅是资产负债率的高低，还需着重对现金流进行分析。房地产企业在扩张战略下，土地的购买和项目开发预期带来很大的资本性支出，显然，历史的负债率指标不能反映未来的杠杆水平，未来的杠杆水平由未来现金流的稳定性决定。
从2009年至2013年，我国上市房企资产负债率中位数从62.23%上升至68.09%，投资性现金支出中位数从4626.60万元增长至12409.08万元，而此期间各年的经营性净现金流中位数波动极大，且有三年为负数；同期，我国上市房企全部债务/EBITDA倍数中位数逐年上升，2013年达到6.04倍（见表1）。这些数据表现出房地产企业因扩张而购买土地的支出主要依赖于负债，而不是自身经营所产生的现金流，财务政策总体表现激进。
2013年，排名前十的行业领先企业中有7家的资产负债率虽然高于行业中位数，但反映长期偿债能力强弱的全部债务/EBITDA倍数指标显示有9家都低于行业中位数。与此同时，排名前十的行业领先企业有7家企业经营性净现金流波动很大，结合偏高的资产负债率，反映这些企业的财务政策相对激进。而另外三家包括万科A在内的企业，近年来拥有稳定且较丰富的经营性净现金流，且各项反映流动性的财务指标总体表现较好，可见在现金流相对稳定的前提下的适当的高负债不一定代表其财务政策激进。
总体来看，除了极少企业以外，我国房地产企业财务政策整体表现激进，承受着由于高负债扩张和不稳定的经营性现金流所带来的流动性压力，这也是当前房地产企业面临的主要挑战。
（三）经营性现金流预期
未来经营性现金净流量的稳定性和可预测性是研判房地产企业信用能力的核心。一定的项目规模、良好的项目质量、地域分散化等各方面因素有助于企业在不同时期获得均衡的现金流入。
2009年至2013年，我国上市房企整体上经营性净现金流中位数波动很大，有三年为负数，反映经营性净现金流对投资性支出（主要为购买土地支出）的保障较弱；2009年至2013年，经营性现金净流入中位数虽保持稳定且小幅增长，但该期间经营性净现金流波动很大，反映房地产企业购买土地支出、建筑施工成本、广告与销售费用支出等的经营性现金净流出总体较大地超过了经营性现金净流入，且表现不稳定。
2009年至2013年，我国上市房地产企业的有息债务总额逐年上升，其中短期有息债务总额中位数增速较快，2014年6月末，长期有息债务余额中位数从2009年的9.23亿元升至32.23亿元，而短期有息债务余额中位数从2009年的4.33亿元升至21.95亿元，而房地产项目的平均开发周期为2至3年，短期债务增速过快且额度较大，反映房地产企业开发项目未来的现金流入与其债务期限结构可能不对称。
2009年至2013年，我国上市房企的利息支出中位数逐年增长，且增幅较快；同期，反映经营性净现金流对利息支出的保障程度的中位数指标表现较差，波动很大（见表2）。
另一方面，以2013年的收入排名来看，排名行业前列的企业中，只有包括万科A、华润置地、龙湖地产等少数企业的经营性净现金流保持稳定且为正数，经营性净现金对利息支出的倍数也较稳定。总体来看，我国房地产企业未来经营性现金净流量的稳定性和可预测性水平整体欠佳。
（四）流动性管理
流动性是企业在任一时点的现金充足度的体现，与现金流状况、融资能力、财务弹性各因素紧密相关。
2009年至2014年6月末，反映企业即期偿债能力的指标货币资金/短期有息债务中位数逐年下降，从2009年末的117.14%下降至2014年6月末的62.07%；2009年至2014年1-6月，上市房企经营性净现金流中位数极不稳定，且有四个时期为负数，而同时期，各期末上市房地产企业资产负债率中位数也逐年上升（见表3）。从流动性角度，以上数据变动反映上市房地产企业在自身经营活动产生的净现金流量不充足时，主要依赖银行的信贷支持、资本市场的融资能力和综合财务弹性，来满足日常的各种运营所需现金。
从行业领先企业2013年的流动性管理相关指标来看，多数领先企业的账面货币资金远远高于该指标行业中位数，反映企业即期偿债能力的货币资金/短期有息债务指标均高于该指标行业中位数，反映长期偿债能力的全部债务/EBITDA指标也低于行业中位数，显然，领先企业的现金储备和长短期偿债能力在整个上市房地产企业中遥遥领先。
虽然多数领先企业经营性净现金流波动也很大，但强的资产和项目规模、收入规模等因素，支持了这些企业拥有多样化的融资渠道和综合财务弹性，实际上，领先企业的有息债务规模远远高于上市房企有息债务中位数，拥有强势市场地位的领先企业，在流动性管理方面，拥有更强的融资能力和综合财务弹性。
（五）盈利性
盈利性是房地产企业最终竞争力的体现，盈利能力分析还需要建立在房地产企业的业务开发模式、业态类型和区域分布特性上。
2009年至2014年1-6月，我国上市房地产企业的营业收入中位数逐年上升，净资产收益率中位数波动不大，且近两年一直保持在9%左右（见表4）；同时，从管理效益来看，我国上市房企管理费用占总费用比率中位数逐年有所下降，可见我国上市房企在公司治理和管理能力方面有了提高。综合以上各项指标，反映我国房地产企业整体盈利能力较强。
但是，2009年至2014年1-6月，我国上市房企存货规模中位数偏大，且增速较快，较大规模的存货占用了企业较多的资金，且由于不能及时转化为收入，对企业的盈利能力也构成负面影响；同期，EBITDA收益率也是逐年有所下降，反映我国上市房企整体上各年利息支出和摊销等逐年加大，实际体现的是存货不能变现，占用过多的资金，是导致房地产企业当前流动性紧张的主要因素之一，房地产企业只能增加有息债务，以缓解资金压力。
此外，总体上领先企业去库存压力在行业中也最大，2013年末，领先企业的存货规模均很大，占资产总额的比例也均较大，排名第一的万科该比例为69.10%，排名第二的恒大地产该比例为53.09%，排名第三的保利地产该比例为76.42%，如何尽快去库存以增强盈利能力和流动性，是领先企业当前面临的主要挑战。
（六）或有事项
由于房地产企业具有资金密集性特征，因此对外担保、可能的诉论、表外负债、关联资金占用均是影响企业信用能力的不利因素。
2009年至2014年1-6月，我国上市房企其他应收款中位数虽然逐年有所上升，但其他应收款/净资产中位数却维持在较低水平，其他应收款账户核算的是企业主营业务以外的资金往来，多数是关联企业间的资金往来，上述指标反映规模不大的房企在此方面的风险较小。而另一方面，大多数行业领先企业其他应收款/净资产却超过了30%，其中有两家企业还超过了50%，反映规模大的房地产企业关联资金往来频繁，由此产生流动性风险的可能性在加大。
房地产企业信用评级框架
我国房地产业周期性特征明显，房地产企业的增长前景受国家宏观经济波动及政府房地产调控政策影响很大，未来对我国房地产企业信用能力影响较大的因素主要有以下五方面，对这五方面的分析构成房地产企业信用评级框架。
（一）行业政策波动
我国房地产行业具有明显的政策导向性，2006年以来我国针对房地产行业出台了诸多政策，经历了从调控、松动、救市、收紧、强化的多个过程。其中2012年至今年上半年，我国政府对房地产行业的调控政策仍维持从紧取向，采用以房产税、限购、保自住抑投资的差别化信贷、保障房为主线的调控政策。最近，受宏观经济影响，大部分地方已放开了限购政策，房地产贷款政策也出现了松动，甚至部分地区出台了首套房的税费优惠政策，对未来的房地产行业走势或将产生变数，尚待进一步的跟踪观察，从而做出新的评估。总体来看，我国未来房地产调控政策更多将趋向于市场化的调整，地方政策对区域房地产市场影响较大。
（二）行业整合加快
由于我国房地产市场在经历了十多年的高速发展后，市场开发空间和需求下降，且行业调控政策持续从紧、土地供应减少、竞争激烈、资金成本上升等各种问题出现，产业整合趋势将更加激烈，整合更多可能通过并购来实现，2014年上半年，收入前五大上市房企的收入占比为31.95%，预计具备行业竞争优势的领先企业拥有更多的并购机会。
（三）高杠杆经营
从2011年最严厉的行业调控政策至今，尤其是近两年市场需求持续下降的背景下，高杠杆经营使房地产企业普遍面临着流动性紧张的压力。行业排名居后的劣势房企，面对高经营杠杆、枯竭的土地储备、高昂的资金成本、下滑的市场需求等，或无法获得外部融资支持而关门。
拥有行业领先地位的优势房企，虽然拥有多样化的融资渠道，但其中的多家房企仍因过度举债，体现为资产负债率过高，经营性现金流预期不稳定等，导致新增举债融资空间压缩，违约风险上升，只有通过股本融资降低负债率。据不完全统计，在港上市的多家优势房企2014年上半年合计新发行369亿元永久资本债券，平均利息成本9%～18%。虽然股本融资可缓解负债上升过快所造成的信贷风险，还可以增加房企的流动资金，降低对新增债务的依赖度，但企业必须同时获得收入和经营性现金流的持续增长，否则又会陷入新一轮流动性危机。
（四）去库存化
排名行业前十的领先企业中，绝大多数2013年末的存货余额占资产余额的比例超过了50%，存货难以消化，持续占用过多资金，这是导致房企近几年经营性现金流极不稳定的主要原因。而从我国上市房企已的2014年中期业绩可以看出，上半年业绩完成年度销售目标40%以上的大型房企只有15家，反映房地产企业普遍面临销售下降局面，去库存化是我国房地产企业当前面临的重大挑战。
（五）战略调整
由于房地产行业面临的高外部风险，近年来许多大中型房地产企业逐步进行战略调整，以住宅地产为主业的企业，逐步向多元化业态发展，且多家企业积极进军海外房地产市场；以二三级城市为主要经营区域的企业，近年来主要布局一线城市；以住宅和商业地产为主的企业，正在或计划投资房地产以外的农林牧渔、文化、互联网、金融或其他行业等。多数房地产企业在自身经营性现金流不稳定的情况下，投资资金会更多地依赖于举债融资，短期内将增加其财务风险，以及多元化业务相关的管理风险和人才风险。不过，从长期来看，中国经济增长虽放缓，但仍会拥有持续稳定的发展，宏观环境仍将给予房地产行业一定发展空间，预计拥有强势市场地位的房地产企业将从中获益，这些企业的战略调整效果也将逐步显现。
小结及展望
综上所述，随着我国宏观经济减速，房地产行业景气度呈下降趋势。预计2014年下半年，在地方政府因地制宜政策下，多数城市新房销售价格的下滑趋势将趋缓，但2014年我国房企整体的收入和利润增速进一步下滑的趋势难以避免，且高杠杆经营下的流动性风险依然存在。
从长期来看，虽然反映房地产行业景气度的多项数据处于下行中，但在当前中国宏观经济减速，以经济结构调整、消费升级为主基调的新一轮发展中，也蕴藏着许多发展机遇，包括但不限于养老地产、棚户区改造、新型城镇化、住房消费升级等，预计拥有行业领先地位的优势企业将从中获益，并获得更多的并购机会。所以，针对房地产企业经营的不同情况，对其信用评估需要区别对待。
注：
1.根据wind资讯，截至2014年8月末，沪深及香港股市房地产业上市公司共322家，在剔除同公司B股上市公司、同公司H股上市公司、港交所上市的在港开展业务的香港企业（存在误差）以及数据质量较差的样本，本文分析的房地产公司样本数为206家，均为在我国内地开展房地产业务的沪深港上市房企。
关键词：房地产开发企业；财务；风险管理
房地产行业是高回报行业，同进也有很大的风险，面对激烈的竞争，房地产开发企业必须提高财务管理水平才可实现可持续发展，财务管理是企业管理的核心系统之一，应成为房地产开发企业实现持续发展的有效管理控制工具。
一、房地产开发企业财务管理的意义
财务风险是说在企业的所有财务活动中，因企业受到内、外部环境和各种难以把握或难以预计的因素影响。企业的实际财务结果同预期的结果发生偏离，因而使企业蒙受可能性的损失。房地产开发项目开发周期长、投资大、不确定性强，所以房地产开发过程中的财务风险管理就更加的重要，只有对项目风险进行有效的规避和控制，开发项目的收益才有可靠性。
二、房地产开发企业财务风险的表现形式
从房地产开发企业的经营特点分析，一般的房地产开发企业面临的财务风险主要表现为下面这几个方面：
1.利率变动风险。房地产开发企业在负债经营期间，由于各种因素的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长是增加公司的资金投本，因而抵减了预期收益。利率的变动风险是房地产开发企业面临的众多风险中最为严重的不测风险。
2.再筹资金风险。再筹资金通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。因负债经营使房地产开发公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度大大降低，这在很在程度上限制了房地产企业在其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型的房地产开发企业经常还会出现连锁性的资担保链，一担连锁筹资中一个环节断裂，风险效应也会加大，对房地产开发企业经营带来致命的威胁。
3.无力偿还债务风险。房地产开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分的开发企业在初期阶段大都以负债开发为主，本有资金比例很低，大量的开发资金都来源于借贷。如果企业不能按期收回并取得预期的收益，那么公司将面临无力偿还债务的风险，不仅导致资金紧张，还会影响到公司的信誉度，甚至会因此而导致公司倒闭。
三、控制房地产企业财务风险的措施
1.房地产企业投资策略：投资是企业经营、发展推行经营战略达到高额利润目的一项目重大举措。同时投资是一种巨额资金支出而在投入期不会立即产生效益。投资一担执行就很难改变，所以投资的成功与否对于一个企业的未来发展会产生重大影响。房地产企业面对的是无法估量的产品市场、经营环境、劳动力市场等一些方面，比如物价、工资、运价的不稳定变动都会对企业的营运收入、成本造成企业现金流入量和流出量不确定性。房地产开发企业投资面临的风险主要有管理风险、市场风险和政策风险。目前对房地产开发投资风险的衡量有定量分析和定性分析这两种方法。
2.加强现金流量控制管理。现金流量反映的是一个企业在某个特定时期内现金流出、流入和流入净额状况。在现金流量表上，投资、经营、筹资三大活动都会发生现金流动，在经营活动产生的现金流量净额最重要。房地产企业的财务报告中，经营活动产生的现金净额作为主要财务指标反映，所以现金流量比利润更加重要。如果企业的利润在上升而现金的净流量在减少，这说明当前的实际收益在下降，需要引起高度重视，如果现金流量净额小于同期利润总额，那么就说明本期有未到账的利润存在。现金流量的多少可知企业财务风险的大小。
3.缩短预售时间，减少款项回笼风险。财务的重要方面就是资金的回收，应收款是造成资金回收风险的重要方面， 它会加速现金流出。虽然应收账款会使企业产生利润，但并没使企业的现金增加，反之会加速现金流出，因房地产企业投资涉及到金融动向、政策法规、区域供求状况和提高人民群众的生活质量等各个方面，所以容易受到各种因素的变动影响，造成变现风险，引起资金链的断裂。因此加强资金的资金回收、集中管理非常重要。对于应收账款管理应做几个方面的强化：确定客户的资信等级，评估企业的还债能力、建立销售回款责任制、建立稳定的信用政策、确定合理的应收账款比例。
4.完善资金管理系统。完善房地产企业资金管理系统首先应将资金管理纳入全面预算体系，对责任中心预算和项目预算相结合的资金预算，实现对资金需求比较准确全面的预测，从而降低资金成本，提高资金使用率，通过对资金预算实际的执行情况的分析，对房地产开发企业的资金使用进行修正，另外应建立适应于企业规模的资金控制模式。
5.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分发挥自身的潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施房地产投资基金融资、进行股权融资、销售融资、资产证券化等等一些多元化的融资渠道，这样可以在不提高资产负债的率的情况下，节约财务费用，降低融资成本、优化企业资产结构等。通过融资渠道多元化可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，这有利于企业的长期稳定发展。
房地产开发企业的项目开发过程中有很多的不确定风险,项目开发的过程其实就是风险管理的过程,而财务风险管理的好与否,将直接影响到开发项目的收益高低及项目的成败，所以房地产开发企业在投资前应对其公司自身的财务状况有清醒的认识，合理确定房地产开发的财务结构，把各种不确定因素降到最低。房地产开发企业还应实施财务集中控制，体现财务的管理功能，定期对财务指标进行分析和考核，财务指标考核是预防财务风险的有效措施。
参考文献：
[1]李庆华：浅析房地产开发企业的财务风险管理.管理观察.2010(16).
[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则
一、前言
当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。
二、房地产企业会计信息质量存在的问题
(1)风险信息披露内容不完整
房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。
(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观
对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。
(3)企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善
当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。
三、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:
(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。
(2)完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。
(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计
针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。
(4)完善房地产企业的会计规范体系
近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。
四、结束语
由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。
参考文献:
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【关键词】财务分析 盈利能力 现金流量
一、企业概况
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，于1991年1月29日在深交所正式挂牌交易，公司通过配售和定向发行新股2836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。近年来，万科凭借对经营环境变化的敏锐嗅觉和及时应对，公司业绩逐年上升。仅2011年，公司就取得了700多亿元的营业收入，营业利润达280多亿元，占主营业务收入的98%，到2012年，公司总市值达790多亿元，居同行榜首。可以说，不管是主营业务收入、市场占有率、还是净利润等，万科都在同行中遥遥领先，并有望一直保持着这种发展势头。
二、企业财务状况分析
（一）企业资产负债分析
1.万科资产负债现状。资产负债是一家企业的骨骼，理解资产负债结构及其发展状况是分析一家财务及盈利状况的基础。因此，我们通过纵横对比来分析公司近几年的资产负债情况及其发展趋势，从而了解公司资产负债的合理性。2009～2012年，万科的资产总额分别为1376亿、2156亿、2962亿、3788亿元，年均增长率均在27%以上，且有望继续保持这一高速增长的态势。而与此同时，万科的负债总额分别为92亿、1611亿、2284亿、2967亿元，其年均增长率更是高达29%以上。可见，公司的资产总额在保持高速的增长的同时，其债务比率增长的速度更加快。
2.万科资产负债增长的横向对比分析。从横向对比来看（见表1），2011年万科的资产增长率为37.36%，高于同期招商地产、保利地产和金地集团。2011年万科的负债增长率为41.80%，略低于同期招商地产的43.23%，高于保利地产的31.42%和金地集团的32.28%，可见万科的资产负债总额增长率略高于同行业的其他企业，且处于合理水平，足见万科在行业中的领头地位。我们还发现：几乎各家房地产企业的负债增长率都领先于其资产增长率，说明在整个房地产行业处于快速发展的机遇下，其现金流量比较缺乏，但都很擅长运用财务杠杆来促进企业的更快发展。
（二）企业现金流量分析
首先，从经营活动现金流量来看，公司销售商品收到的现金呈现出稳步增长态势，且大大超过主营收入，表明公司的营业收入过度集中。2008年以后，万科的现金流量与净利润之比快速上升，但2011年由于受政府对房地产行业调控的影响，企业的现金流量与净利润之比以及现金净流量均出现负增长，表明在政府对房地产行业打压的大背景下，公司的现金需求压力开始加大，甚至导致资金链断裂的风险，其经营风险开始加大。其次，投资活动的现金流量方面，万科的投资活动现金净流量不断上升。近几年，房地产行业发展迅猛，企业规模逐渐扩大，要求企业不断增加资产投资，而且房地产行业不同于一般企业，对于像土地等不动产投资需求更大，再加上我国房价和地价的不断攀升导致了房地产企业对投资活动资金需求的进一步加大。最后，在筹资活动现金流量上，因为房地产行业是资金密集型类，企业的项目开发需要大量的资金支持，所以筹资活动对该行业显得尤为重要。2008～2012年，万科的筹资活动现金流量由58.66亿增长到162.86亿元，且万科的资本结构对负债有较大的依赖性：主要依靠负债筹资，其资产负债率平均为60%。
三、企业盈利能力及利润分配状况
（一）公司的盈利状况分析
从表3可知，万科的销售毛利率、主营业务利润率和净资产收益率都呈现出稳步增长的趋势，具体来看，主营业务收入从2008年的4099177.92万增长到2012年的10311624.51万元，增长幅度为151.55%，年均增长率30.31%。与此同时，该公司的三项费用（经营、管理和财务费用）也大幅度增加，其他几项指标也均呈现出快速增长的态势，表明公司的规模和效益也在同步增长。此外，公司的销售毛利率与主营业务利润率亦出现同步变动，可见净利润主要来源于正常经营所得，盈利能力增长稳定。另外，对比2010～2012年的数据可知，万科的销售毛利率和主营业务利润率均出现小幅下降，这是因为政府对房地产行业的调控和整个行业竞争的加剧。总体来说，万科的赢利状况仍处于行业的较高水平，表明该公司的增长能力较强。
（二）利润分配状况分析
由表4所示，各指标额均快速增长，说明近几年公司的经营业绩很好，盈利水平较高，对投资者有较强的吸引力。2008-2011年，万科的分红派息方案分别为：每十股派现金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可见2008年公司的分红比例是很高的，之后由于受金融危机的影响2009年的分红派息比例较上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，这主要得益于整个行业的盈利状况的改善。同时，与行业其他企业相比，万科的盈利水平和分红派息比例都处于较高的水平，这不仅得益于整个行业经营环境的改善，更重要的是公司的品牌化战略和经营绩效的改善。目前，在国家加强对房地产行业宏观调控的背景下，笔者认为，虽然短期内万科的业绩会受到较大的影响，但政府的调控政策也将加速整个房地产行业的整合和优胜劣汰。尤其是金融政策的变换，不仅对公司拓展融资渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行业资源，凭借雄厚的资金实力和品牌化优势，万科将会得到更好的发展。
四、存在的问题分析
（一）融资渠道过于单一，结构不合理
房地产的开发投资规模大、周期长，资金需求大，所以它们常受融资问题的困扰。通过万科的资产负债表我们发现，它的负债比率是很高的，且负债总额增长迅猛。万科所获得的资金大都来源于银行贷款或按揭贷款，一旦房地产市场进入低迷时候，企业将出现资金周转不畅，融资难度加大的困境，只能求助于一些金融中介机构，那融资成本是非常高的。这些企业主要是通过发行股票、预付定金、赊销商品和银行贷款等来融资，但政府对房地产企业利用股票筹资亦监管严格，通常仅少数大型企业方可以IPO的方式来筹集资金。于是，我国的房地产企业仍是以银行贷款为主进行筹资，这无疑加剧了商业银行的风险。
（二）企业的财务和盈利状况波动较大
通过分析万科的财务报表可知，无论是公司的资产负债情况，还是现金流量或者每股收益等，都存在着较大的波动性。这说明公司的经营绩效受宏观经济和政府的宏观政策的影响较大。特别是2008年金融危机和最近两年的政府对房地产行业的宏观调控政策，使得房地产企业的业绩表现更是大起大落。作为行业龙头的万科，相对于其他企业而言有着更强的风险抵御能力，而在行业景气的时候，其业绩则会率先反弹，这一点我们可以从公司的历年每股收益中可以看出。
（三）资本结构不太合理
经过多年发展，万科已成为房地产行业的领跑者，无论是它的公司治理、经营战略还是品牌管理都已成为行业的典范。但是，将万科公司的资本结构和行业其他企业（国内和国外的房地产公司）进行对比分析，我们发现其资本结构离最优状态还是有一定得差距。这主要表现在：负债规模略有保守，负债结构不合理和股权结构相对分散。为此，公司应结合自身的成长环境、整个行业形势和政府相关鼓励政策等不断优化公司的资本结构，这样才能使其财务管理与内部控制更加合理。
五、对策与建议
（一）鼓励多元化融资
我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，其融资渠道主要是银行贷款。作为行业龙头的万科也不例外，虽然万科通过股权融资获得了一部分资金，但相对于其自身的发展而言，还是远远不够的。特别是对于短期资金的需求，主要还是依赖于银行贷款。这种一元化的融资方式对于公司的长期发展是很不利的。因此，建立健全多元化融资市场，不但可以降低银行风险，更有利于促进房地产业的可持续健康发展。
（二）强化现金流管理，加强内部控制，增强抵御风险能力
为应对现金流不足问题，房地产企业应该将现金流管理提高到战略高度，制定明确的企业发展战略，鼓励销售，加强资金回笼，缓解现金流压力。同时，应加强企业的现金流预算，根据需要选择适当的开发和经营策略，对各阶段经营活动中的现金流进行严格监督，确保企业的现金流管理有序、可控进行。此外，建立独立的管理机构专门负责现金流集中管理，对企业的重大业务实行责任追究制，确保现金流的流畅安全，提高现金的周转速度，不断增强企业的市场竞争力和抵御风险的能力。
（三）推进公司品牌化战略，实现企业盈利最大化
万科自成立之初就关注于企业的品牌化战略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，导致传播定位不明确，使得公司的品牌化战略没有达到预期的效果。因此，万科应继续推进品牌战略管理，鼓励品牌创新，打造专业高效的销售、服务流程，与客户建立长期良好的密切合作关系，以优质产品和服务及品牌效应取胜，在客户群中树立良好的品牌形象。在房地产行业竞争加剧的今天，积极推进公司的品牌化战略，提高客户的满意度与忠诚度，更是企业实现盈利最大化的基础。
参考文献
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关键词：房地产开发 财务风险 财务管理
引言
财务风险是一种财务系统无法预料和控制的因素，使财务系统运行偏离预期的目标对企业造成经济损失和额外的收益。近年来房地产开发行业在我国得到前所未有的发展，目前已经成为投资的重要的领域，也是资金密集型的高风险产业，在国际金融变动的时代下，房地产开放企业想要实现自身长期健康持续的发展，必须不断提高自身的财务管理水平和应对财务风险的能力。下面我们重点进行分析房地产开发企业如何做好财务风险管理工作。
一、房地产开发企业财务风险的成因
财务风险分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。
（一）外部原因
在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产开发企业的存在财务风险。
（二）内部原因
1、资本结构不合理，在目前经济形势下，大多数房地产开发企业存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产开发企业缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。
2、缺乏财务预算管理，预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产开发企业对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产开发企业抵御市场风险的能力 。
3、缺乏现金流量管理，房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。
二、完善房地产开发企业财务风险的防范措施
关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产开发企业财务风险防范措施进行了分析。
（一）对筹资风险的防范
1、进行税务筹划，降低税收成本，由于在政府的宏观调控下，从而造成国税局对房地产开发企业土地增值税不断的提高，进而造成房地产开发企业的财务管理成本提高，为了降低税收成本，我们可以对土地增值税进行筹划，比如按照建立的方式分别核算进行筹划，或者规划控制房地产建设的住宅档次以及通过分散收入进行筹等措施进行降低税收成本，从而有效降低房地产开发企业存在的财务风险。
2、拓展筹资途径的多样性，我国的房地产开发企业要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。
（二）对投资风险的防范
1、加强投资项目的可行性分析， 房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产开发企业要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。
2、制定投资组合战略，由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产开发企业可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。
（三）加强全面预算管理
在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产开发企业具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据 。房地产开发企业要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。
（四）加强现金流量管理
现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产开发企业要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产开发企业的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产开发企业的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。
参考文献：
[1]吴志华，华马姣.房地产开发企业的财务风险管理初探[J].现代经济（现代物业中旬刊），2011，10（5）：45-46
民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，I I的重要行业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，}i}.格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-}J的则务风险，确保房地产行业的稳定健康发展。本文卞要对房地产所而对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的预防和控制措施。
【关键词】
房地产企业：则务风险：控制：措施。
一、房地产企业财务风险的表现。
房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。
（一）面临利率变动带来风险。
利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。
（二）通货膨胀引起的风险。
通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。
（三）税率变动带来的风险。
由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。
（四）因资产负债率增加引发的风险。
因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。
（五）再筹资带来的风险。
高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。
（六）投资收回导致的风险。
政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。
二、房地产企业财务风险的形成原因。
（一）缺乏有效的财务预算管理。
房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。
（二）成本费用控制不严。
房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。
（三）内部审计机制不够健全。
内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。
（四）缺乏对现金流量的科学管理。
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。
然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产企业财务风险的控制措施。
（一）对企业的资本结构进行优化。
虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。
（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。
众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。
（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。
企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是反映房地产企业的风险晴雨表。
（四）建立强有力的风险预警机制。
房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来损失的可能性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析，可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现规避和化解财务风险的目的。
（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。
对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地产企业的项目管理水平在很大程度上影响着项目的开发周期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步增强企业防范财务风险的能力。
四、结束语。
综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时，财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。
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房地产业是一个资金密集型行业，由于其投资大、回收慢、高风险、高回报的特点，房地产企业的财务运作模式具有一定的特殊性。1.财务风险的特点（1）房地产企业面临现金流风险。由于房地产开发所需资金巨大，且所跨时间较长，现金流断流是房地产企业必须要面对的首要问题，保持现金流的稳定，是房地产企业财务运作的重要内容。（2）房地产企业还存在销售风险。由于房地产的存货是以不动产的形式存在的，其变现能力较差。同时，房地产业易受到宏观经济的影响，当经济不景气时，易造成产品积压，从而出现变现困难。2.资金管理的特点（1）房地产企业在资本结构上表现为债务资本占了较大比重，由于房地产项目投资巨大，房地产企业往往采取债务融资方式，对投资项目进行大规模注资，其融资渠道主要是银行信贷，因而易受到货币政策的影响。（2）在开发产品竣工前，房地产企业一般会采用预售的方式取得销售回款，并将其投入到后期的开发建设中，使得房地产企业期末预收账款余额巨大，而货币资金则相对较少。
二、构建房地产企业财务绩效评价指标体系
财务绩效评价，是指在财务范畴内，应用财务指标体系对企业的经营绩效做出评价，具体包括，盈利能力、营运能力、偿债能力和成长能力4个方面的评价。对于房地产企业财务绩效评价指标体系的构建，本文基于房地产企业的财务特点，选取财务绩效评价指标，并运用层次分析法（AHP）对指标赋予权重。
1.评价指标的选取选取财务绩效评价指标，应根据指标体系构建的一般原则。笔者从盈利能力、营运能力、偿债能力、成长能力4个方面，选取房地产企业财务绩效评价指标，并结合房地产企业的财务特点，在所选取的指标中强调了现金流量、存货变现、资本结构等因素。（1）盈利能力指标。确定了净资产收益率、总资产报酬率和盈余现金保障倍数指标。（2）营运能力指标。确定了总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率和资产现金回收率指标。（3）偿债能力指标。确定了资产负债率、速动比率和现金流动负债比率指标。（4）成长能力指标。确定了营业利润增长率、资本保值增长率和总资产增长率指标。
2.指标权重的确定房地产企业财务绩效评价指标权重的确定，应建立在对房地产企业财务特点充分理解的基础上，需要一定的职业判断。因此，笔者运用层次分析法确定评价指标的权重。（1）向有关专家发放权重调查问卷，进而得到判断矩阵。（2）运用AHP专业软件ExpertChoice11.0，对回收的权重调查问卷逐份进行处理。该软件可自动进行运算和一致性检验，如果运算结果不能通过一致性检验，则需对判断矩阵进行调整，直到出现满意的结果为止。（3）汇总上述步骤得出的权重结果，进行加权平均和归一化处理，确定最终指标权重。
3.评价指标体系的确立根据以上对评价指标的选择及指标权重的确定，最终完成了房地产企业财务绩效评价指标体系的构建。
三、运用沃尔评分法建立财务绩效评价模型
沃尔评分法，是由美国著名财务学家亚历山大•沃尔（AlexanderWall）创造的一种评价企业综合财务状况的分析方法。与其他的财务绩效评价方法相比，沃尔评分法简明扼要、便于操作，其评价结果以得分数表示，易于与其他企业进行横向比较。
1.沃尔评分法的基本思路（1）确定指标和权重。选定流动比率、产权比率、固定资产比率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率和自有资金周转率作为评价指标，并以百分制的形式分别赋予各指标权重。（2）计算各指标评分。以行业平均值作为各财务指标的标准值，然后，将企业实际值与标准值相比，得出相对比率，继而将该相对比率与对应评价指标的权重相乘，得出该指标的得分。（3）求出财务绩效综合得分。将各指标的评分加总，最终得出综合财务绩效的得分。
2.对沃尔评分法的改进虽然沃尔评分法在实践中被广泛应用，但是仍存在着一定的局限：一是沃尔评分法对财务指标及其权重的确定具有较强的主观性；二是其评分计算方法未考虑个别严重异常的指标会对财务绩效综合得分的影响。鉴于此，在本文的研究中，有必要对沃尔评分法进行一定的调整。（1）评价指标和权重的调整。以上文建立的房地产企业财务绩效评价指标体系作为调整后的评价指标和权重，从而更符合房地产企业的财务特点。（2）计算方法和技术的调整。针对因某一指标严重异常而造成总评分不合逻辑这一缺陷，改进的办法是，给各指标的得分分别设定上限值（标准评分值的1.5倍）和下限值（标准评分值的0.5倍）；同时，采用评分标准值与调整分之和作为综合得分。若综合得分介于上限得分和下限得分之间，则取综合得分为最终得分。否则，则取上限得分或下限得分作为最终得分。具体计算过程为：综合得分＝标准评分值+调整分，调整分＝（实际比率－标准比率）÷每分比率，每分比率＝（行业最优比率－标准比率）÷（最高评分－标准评分值）。
3.评价模型的建立经过上述调整，可使沃尔评分法得到较大程度的改进，使得评价结果更客观合理。因此，本文以改进后的沃尔评分法作为房地产企业财务绩效评价的评价模型。运用该评价模型可逐一算出各二级指标的最终得分，进而可求出相对应的一级指标得分∑Zi（i=1,2,3,4），最终算出综合财务绩效得分Z=∑Zi。改进后的沃尔评分法使得综合财务绩效标准总得分为100分，上限得分为150分，下限得分为50分。若得分在100～150分之间，则表示该企业财务绩效高于行业平均水平，且得分越接近150分，表明该企业的财务绩效越好；若得分在50～100分之间，则表示该企业财务绩效低于行业平均水平，且得分越接近50分，表明该企业的财务绩效越差。
四、结论与建议
1.结论对企业绩效的评价是一项复杂的系统工程。笔者的研究着眼于财务的视角，根据沃尔评分法，构建了一个较为完整的房地产企业财务绩效评价指标体系，并以万科地产为对象，对构建的评价模型进行了实证分析。
2.建议笔者提出了几点关于对房地产企业财务绩效评价的建议，以期为我国房地产业的可持续发展提供借鉴。
（1）由于财务指标有时并不能完全客观地反映企业的财务状况，因此，在实践应用中，对房地产企业财务绩效的评价，要适当地结合非财务指标的使用，以非财务指标作为财务指标的重要补充。
【关键词】房地产；会计信息；问题与对策
一、引言
房地产行业在我国现代化经济建设中具有举足轻重的地位，可谓是“牵一发而动全身”。如果房地产行业出现较大的波动，则会影响到钢铁价格、家装设计、农民工就业等一系列问题。如今国内的房地产业发展势头较好，从依靠政府扶持向市场调节转变，销售方式也呈现按揭、预售、代销等多样化，在房地产行业大量资金增长过程中，会计信息的质量和准确性是急需考虑的问题。
二、我国房地产行业会计质量的问题
房地产行业与其他行业有所不同，它随着销售手段、房企状况、业绩信息等差异，在执行会计准则时具有一定的特殊性。但由于其行业特殊性，很多会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成房地产企业会计信息质量出现各种问题。
1.销售收入伴随销售方式改变
每个房地产企业均会开发多个项目，其项目建设期的实际成本费用会大于预期费用；随着地价的增长，后期项目建设成本远高于前期建设费用，各期项目间的损益浮动较大。当房地产项目取到预售许可证后，根据其项目体量和行业发展状况，房产营销部门会不定期改变销售策略，如总房款打折、限期垫付、赠送设备平台等，同一项目、同一楼层、同一房型、同一面积的房屋可能因销售方法与售出时间不同，其总房款也不一样。因房地产开发产品价值较高，购买者多采用分期付款的方式，因此造成收款期与房屋交付期不一致。总之，房地产企业的销售收入与其营销手段、营销节点、付款方式有很大关系，且销售收入确定的随意性较大，将造成会计信息和质量的问题。
2.各期业绩信息可比性较差
房地产企业从拿地到土地开发短则一年，长则三四年，其项目分为一期、二期乃至多期工程，项目在建设期投资数额巨大，大量费用将计入到当期损益中。项目在持续开发和预售中，因可能采用分期或垫付的销售形式，总房款不能按照预期期限收回，而且随着项目的投资成本扩大，房地产企业每年的损益表所反映的企业利润波动较大，换句话来说，其财务报表不能准确的反映其财务状况。证监会为了房地产企业能够真实的反映其会计信息，要求预收的房产款能够体现出期初余额、期末余额、预售状况等，但从近几年的报表情况来看，各房企的核算方法不同所披露的信息标准也有所差异。
3.现金流信息披露不完全
房地产市场受政策影响较大，当贷款、限购、认购等政策松弛时，房地产销售总量会呈现上升趋势，因而所产生的销售收入则会增加。房地产企业为了增加销售和树立品牌形象，在每个重要节点会举办各种活动，其物资物料的开支和活动产生的现金流均以企业为单位，房地产企业从拿地、筹建、预售、活动准备等各个环节都需要耗费大量人力、物力、财力，而所有的投资均通过销售产生现金流入。因房地产行业项目开发维持时间长，经营活动中现金流出与流入相对于其他企业具有更大的异步性。
三、完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策
近年来，为适应我国经济体制的改革，国家财政部与证监会陆续出台了一系列有利于会计改革的政策，对提升房地产的会计信息具有一定积极作用。除此以外，从建立房地产行业的会计规范体系、完善房地产行业的内部会计核算、准确反映房地产企业的会计信息等方面也能更好的改善房地产行业会计信息质量。
1.建立房地产行业的会计规范体系
会计准则是针对财务岗位职责和内容所制定的，但建筑工程类项目因筹建费用大、期限长、任务重，一个知名房地产项目的投建可能会促进周边区域经济的发展，因此房地产行业对我国现代化经济建设具有举足轻重的作用。针对其行业特殊性，因对房地产及相关工程建设行业会计信息做定向规范，一是更能够准确披露出房地产企业的经营状况；二是也能够保障房地产企业的既得利益。从大方向上要求房地产行业会计信息的规范性，是保障房企正常运营的基础。
2.完善房地产行业的内部会计核算
很多房企财务部门执行的是国家统一的财会标准，并未根据企业现状制定相应的内部会计核算制定，有些刻意避开国家税收政策，内外账不统一，重视企业征缴需要做的报表，忽略了财务内部核算的规范性。无论筹建项目大小，都需要一个相对完善的会计内部核算制度，它是真实反映企业会计信息的基础。处理好房地产企业内部会计核算状况，对促进项目的顺利进行具有重要作用。
3.准确反映房地产企业的会计信息
准确反映房地产企业的会计信息是改善会计信息质量的基础。财务部门与其他部门有本质区别，从每月、季度、年度报表中能够体现出房地产企业经营活动的现金流出与现金流入，若内部会计信息存在偏差，那么将会影响到整个项目的建设与销售。将每笔涉及销售的会计信息真实、准确、有效的记录下来，并与其他项目筹建期的开支做比较，就能够反映出整个项目的利润额。
四、总结语
近年来，我国会计制度逐步完善，陆续出现质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等分支，极大地提升了房地产行业会计信息的真实性和有效性。针对如今房地产企业会计信息出现账目不清、数据不真及披露不完全等问题，应从会计制度、行业准则、岗位职责等多方面加以规范，以达到改善房地产行业会计信息质量的目的。
参考文献：
[1]王辉，赵华丰；房地产行业会计信息的探讨.[D].中国市场；2013年40期.
[2]单志丽，周高明；投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响.[J].魅力中国；2014年10期.
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