时间：2023-09-19 16:20:38
导语：在房屋产权相关法律法规的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】房地产；抵押担保；借款合同；公证问题
在公证机构平时办理的抵押担保借款合同公证业务中，房地产的抵押担保方式非常普遍，出现的抵押纠纷也相对增多。然而由于我国房地产抵押登记制度和其他相关配套制度还存在很多不科学、不规范、不完善之处，影响了房地产抵押制度功效的发挥。现就房地产抵押担保设定所生产的诸多法律关系和法律后果以及避免纠纷、减少诉讼等问题，进行一些粗浅的理论探讨。
一、房与地的关系问题
房屋所有权和土地使用权之间存在着这样的相依关系，我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”根据这一相依关系原则，在抵押人对房屋的所有权或房屋的土地使用权任意一种权利设定抵押担保时，即违背了房屋土地使用权和所有权间的相依关系原则，是无效的行为。
二、抵押登记期限问题
在经济活动中，存在很多当事人没有对抵押登记期限有一个较为明确的认识，且相关法律法规没有就“抵押当事人能否自行约定抵押期限”问题作出明确规定，有人认为当事人自行约定的抵押期限属于有效行为，因为他们认为抵押权属于物权的同时，签订抵押合同仍要贯彻合同自由的原则。如果在经济活动中，借贷双方都已就抵押期限达成一致意见，即期限限制已被抵押权人接受，所以抵押方只能在该期间内对其抵押权进行实施，与此同时相关法律法规并没有令禁止这种借贷当事人自主约定抵押期限的行为，因此上述行为并没有违反法律，也没有违反法规，是有效行为。所有权在物权中，是具有无期限性特征的，但这并未排除其他物权的有期限性，因此以物权具有无期限性为由来拒绝承认抵押权期限的行为是不成立的。
三、房地产抵押和登记纠纷处理的法律适用原则问题
在现实的经济活动中，房地产抵押一般要先签订抵押合同，然后进行抵押登记。房屋及土地在抵押设定成立之后，随着其使用或处分的过程进行中，抵押问题会导致很多法律关系和法律纠纷的出现。与此同时，因为签订抵押合同的行为隶属民事范畴，抵押合同的生效有需要进行抵押登记，对于登记机关来说，抵押登记属于行政行为。当有出现涉及到抵押效力纠纷的问题之时，抵押双方都会面临民事诉讼和行政诉讼的选择问题。 根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 “一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，在实际经济活动中，当面临民事权益的纠纷时，当事人应当提起民事诉讼，如牵涉行政机关的行政行为，当事人则应提起行政诉讼。
四、抵押物细化登记原则问题
一般情况下，针对商品房开发过程中的房屋所有权的取得，是登记机关按房屋建筑的独立体给房屋开发商该幢建筑物的所有权证（或叫大房屋产权证）。常见情况是在一个项目中有若干这样的房屋产权证。当事人设定抵押时，双方往往将这样的产权证进行抵押及登记，却没有细化，这样的抵押登记是无效行为。土地使用权证，又称国有土地使用权证，是指经土地使用者的申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。房屋的土地使用权具有不可分性，因而在实际生活中当事人常遇见抵押物登记细化的困难，尤其是房屋土地使用权中的某一个部分能否抵押。一般情形下，土地使用权证都是进行一次性的全部抵押登记，即便是当事人不想这样做，也难以实现。抵押权是价值权，因此抵押物必须要具有独立价值，才能进行合法性转让，也才能保障抵押权的顺利实现。
五、在建房屋抵押的相关问题
一、工作原则
（一）政府主导原则。镇旧城改造工程房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，在广泛征求群众意见的基础上，经过充分论证，由政府统一组织实施。
（二）统筹兼顾原则。项目建设的土地及房屋征收补偿和安置，兼顾国家、集体和个人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原则。努力保障群众生产生活的连续性，生活的相对稳定性及经济发展的持续性。
二、工作要求
（一）建立重大项目土地及房屋征收安置目标责任制度、督查制度、工作有效报告制度和工作绩效考评制度。
（二）高标准，严要求的开展土地及房屋征收补偿和安置工作，妥善安排搬迁户的生产生活。
（三）结合实际，努力营造和谐的土地及房屋征收补偿和安置氛围，在依法、公开、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收补偿和安置任务。
三、征收范围及对象
镇原综合厂全部区域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收补偿和安置原则
根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规和政策，对征收范围内有合法产权的成片空地，采取货币补偿方式进行征收；对具有合法产权的房屋，按照房地合一的原则，采取货币补偿、产权调换的方式进行征收补偿和安置。被征收的土地和房屋的用途及性质以土地及房屋的所有权记载的用途及性质为准。
违法、违章建（构）筑物和超批准期限的临时建（构）筑物不予补偿。
（一）土地征收原则及补偿标准
通过有偿出让取得土地使用权的，根据《省土地管理条例》第三十二条规定：“以有偿方式取得土地使用权利，按合同约定的土地使用年限扣除已使用年限的有偿费用后，剩余费用退还原土地使用者”。并结合土地开发及利用的实际情况，参照土地评估价给予货币补偿。
通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照当时取得国有土地使用权的土地成本价与其后期土地开发整理所投入的资金（以有关部门核准或测算价为准）两项之和给予货币补偿。
依法办理部分手续，但未取得国有土地使用权证的，按实际发生的费用，凭原始凭证据实补退。
（二）房屋征收原则及补偿标准
1.住房征收原则及补偿标准
对具有合法产权的住房，采取货币补偿和产权调换两种方式进行安置，被征收人可任选一种补偿安置方式。
（1）货币补偿标准
对具有合法产权的住房货币补偿标准，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《省城市房屋拆迁管理规定》等有关规划对其进行现场评估，以评估价为依据，参照相关规定给予补偿。
对具有部分产权的住房及附着建（构）筑设施，地上附着物按照有关规定给予适当补偿（补偿标准详见附表一）
住房征收奖励：对积极配合政府工作，在规定时间内签订征收协议的，被征收人给予奖励，其奖励标准为（见附表三）。
（2）产权调换
根据本项目的总体规划，居民住房在本项目范围内回迁安置。
①被征收人选择回迁安置住房的按房屋建筑面积1：1.2的原则进行产权调换；安置时，被征收人根据补偿安置协议签订时间的先后顺序按规定选房。
②产权置换优惠标准
超过安置面积10平方米（含10平方米）以内的，按安置房综合成本价优惠购买；超过10平方米以上的按照市场价格下浮3%优惠购买。
③回迁安置住房的标准为符合国家建筑标准的合格工程，装修标准为毛坯房（标准另行公布）。
2.经营性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原则及补偿标准
居民个人拥有的两证齐全的营业房(底层铺面)实行原地回迁。办公、商场、宾馆、出租住房、工厂、仓库等进行评估，以评估为依据，给予一次性货币补偿，不进行产权调换。
果木及青苗的补偿标准：对具有合法产权土地上种植相关果木、青苗等的，按国家有关规定给予补偿（补偿标准详见附表二）
七、其他
（一）办理征收补偿协议时，被征收人需要提交房产证，土地使用证，户口册及身份证等相关证件；此次征地前单位或个人擅自与村集体购买土地且未办理规划和用地手续的土地属违法占地，原则上不予补偿；合法划拨或交易的国有土地按取得成本价给予补偿。土地补偿款直接支付给土地使用权人。
（二）征收没有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。
（三）房屋有租赁关系的，出租人应与房屋租赁人解除租赁关系，方可签订征地补偿安置协议；
（四）被征收人搬迁时，不得擅自拆除房屋内的门窗，水电，煤气表等设施；
（五）被征收人必须自行交纳房屋搬迁前使用的水电，煤气，有线电视，电话费等费用，如未交清以上费用的，在补偿费总款中扣除。
（六）回迁房屋产权证办理的契税，办证费、工本费在产权调换等平方面积内由征收人支付，超过部分，按规定支付。
九、工作保障措施
（一）坚决贯彻执行《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，对违反土地管理法律法规，阻挠国家建设征用土地、房屋及超过征收期限拒绝征收的，依照相关法律法规予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除关系，没有抵押权的由房屋产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的由双方当事人自行解决，房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及纠纷所产生的任何经济和法律责任。
（三）征收公告后，对仍在项目规划区域内新建（改扩建）房屋的，依法实施拆除，对其所造成的经济损失不予补偿。
【关键词】房屋抵押； 产权；产权归属
近年来，随着我国房地产业的快速发展，与之相关的房屋按揭贷款，房屋产权交易，房屋产权抵押等经济活动越来越普遍。房屋产权作为一种资源进入到市场领域，充分调动了房屋，土地等相关要素参与到市场经济的生产，消费和分配中来，使资源得到最大限度的利用。对充分活跃房产消费市场起到了不可忽视的积极作用。但是，由于相关法律法规的不健全，管理制度存在漏洞，在房屋抵押的过程中，关于房屋抵押期间产权归属问题的纠纷时有发生，已为房屋抵押这一经济行为的发展带来了不小的困境，同时也为市场经济的有序发展产生了消极的影响。因此，理清房屋产权归属，尤其是房屋抵押期间的产权归属问题，对于促进房产消费市场和市场经济的有序健康发展有着十分现实的意义。
一、房屋抵押的基本内涵与形式
（一）房屋抵押的基本内涵。
房屋抵押是指房屋产权所有人以房屋产权的有效凭证（房产证，地契）作为抵押向国家金融机构或者其他第三方获取借款及其它物质帮助的行为。
在房屋抵押期间，产权所有人取得借款并按期付息。房屋的产权仍然归其持有，债权人只是按期获取利息，而无使用和出售房屋的权利。但是，如果房屋产权所有人（债务人）不能或者不履行债务，那么，抵押期限结束后债权人就有权依法处分抵押房屋及其产权，并于所得款项中优先受偿。
在房屋抵押中，提供房屋的当事人叫做房屋抵押人（以下简称抵押人），接受房屋抵押的原债权人叫做房屋抵押权人（以下简称抵押权人）。
（二）房屋抵押的形式。
房屋抵押大体可以分为两种形式：第一种是房屋产权和土地使用权一起抵押，即抵押人以其合法的房屋及该房屋占用的土地使用权作为一个统一的房地产整体抵押给抵押权人作为债务履行的物质担保。第二种是房产和地产的分别抵押，顾名思义该形式就是抵押人将房屋及房屋占用土地的使用权二者作为独立的财产抵押给不同的抵押权人，以此作为履行债务的物质担保。
二、抵押房屋的产权法理认定
（一）土地使用权和房屋产权在民法上的独立关系。
关于土地及土地上房屋的关系，近代以来民法对此问题的解释大致有二种观点：一种以德国的《民法典》为代表，其第94条规定，附着于土地上的物尤其是房屋建筑，以及和土地尚未分开的出产物，属于土地的重要组成要素。因此，不应该将土地和地上物进行分开登记，分别流通，甚至于出现土地与其附着物分属于不同的权利主体的情况。另一种以日本的立法模式为代表，认为土地及其之上的附着物如房屋等二者之间是独立的关系。
（二）土地使用权和房屋产权在民法上的相依关系。
早在1992年（国家土地管理局令）第一号《划拨土地使用权管理暂行办法》就指出：“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物，其他附着物转移给他人的行为。”这实质否定了“房随地走，地随房走”的原则。然而2001年8月5号建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》第四条规定：“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，”该规定，表明了建设部“房随地走，地随房走”的原则性态度。这与1992年的（国家土地管理局令）第一号《划拨土地使用权管理暂行办法》直接违背。究其原因是因为房地合并抵押的做法是目前比较便于管理的抵押方式。
（三）我国目前的房屋产权内容
我国目前在房屋产权的认定上，采用日本模式，即房屋产权和土地所有权分属不同权利主体，土地所有权属于国家。房屋抵押只是房屋所有权的抵押，不包括房屋所依附的土地所有权的变更。
三、房屋抵押期间的产权归属问题探讨
（一）目前采取的抵押模式。
我国目前在房屋抵押上采取了易于管理的房地合并抵押的方式，即在抵押人向抵押权人提供房屋抵押时是连同房屋及该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。这种模式与我国目前土地国有，房屋和土地的所有权分离的原则背道而驰，但是，从易于管理，促进房产交易市场发展，维护房屋所有人合法权益的角度出发这一模式具有相当的合理性。
（二）单一房地产权利主体的产权归属问题。
这一问题是房屋抵押期间产权划分比较简单的情况，由于权利主体单一，对抵押房屋的产权划分就比较容易。根据上文中的相关论述，我们知道在发生房屋抵押行为时在抵押期间也就是抵押人履行债务的时期内，房屋的产权毫无疑问属于抵押人所有，换言之，就是在抵押期间抵押人对抵押房屋产权的所有权受《宪法》以及《物权法》等相关法律的保护，
（三）非单一房地产权利主体的产权归属问题。
随着我国城市化的快速发展和城市住房制度改革的深入，城市中私人房屋所占比例快速提高，出现了房屋产权和土地使用权的权利主体不同一的新情况，行业内专称这称这一新情况为：“房屋区分所有”，房屋区分所有，也叫建筑物区分所有，是指多人区分建筑物面各得其部分。具体表现如下：
1、在城市高层的商品楼房（写字楼，住宅楼，商业用房）中，可能有数十或者数百户的自然人或者法人，这些人对于该楼所占用的土地都享有不等的使用权。其中一户或者几户用其房屋抵押进行相关经济活动时，对于其房屋自然具有产权，但是对于土地使用权，由于该楼的土地是作为一个整体向国家土地管理部门申请的土地使用权，所以在房屋抵押期间，房屋产权的所有人即抵押人只是具有房屋产权，房屋的土地使用权仍然归该楼全体法人或者自然人所有。
2、一栋建筑物区分所有的情况，此时建筑物所占用范围内的土地使用权归区分该建筑物的多个权利主体按份共有，当其中一人进行房屋抵押时，抵押期间房屋的土地使用权归多人共同所有，也就是说此时的房地一同抵押在土地使用权的抵押上有多个抵押人，在房屋抵押期间房屋的土地使用权归多人共用。其中一人要处理共有的土地使用权，必须经过其他共有人的同意。
3、房屋区分出售后，土地使用权仍然在房屋开发商手里，或者是对原有旧宿舍改建以后，由于政策原因和国有土地没有办理出让手续，其原划拨的土地使用权仍然在原来单位手中。此种情况下，单位宿舍住户毫无疑问拥有自己所居房屋的房产权，但是由于土地使用权在原单位手中，住户在用房屋进行抵押期间实际上是没有土地使用权的，其抵押房屋的价值也不及房地一同抵押的价值大。简单的说就是此时的产权不是完整的。
4、用农民的集体土地建房，这种情况主要是在农村危房改造和新农村建设过程中，这些住房不是建在农民具有土地使用权的宅基地上，而是建在属于村里的部分集体土地之上，对于此类房屋，农民可以居住但是没有土地使用权，若以此进行房屋抵押则在抵押期间农民不但没有房屋产权也没有房屋土地使用权，只能由村级集体出面予以担保。而此时的房屋产权及土地使用权都归村集体所有。
四、结论
基于上文论述，笔者认为可得如下结论：
（一）在我国目前的生产资料所有制结构下，抵押房屋的产权不仅包括了房屋本身的产权还包括了相应的土地使用权，二者是一个不可分割的整体，在进行房屋抵押期间产权的归属问题划分，抵押房屋的价值评估时，土地使用权是必须加以考虑。
（二）针对目前有关房屋抵押期间产权认定方面存在的多部门共管，政出多门的混乱情况。笔者认为，政府应从明确管理部门职能和完善法律法规两方面入手，加大对房屋抵押期间产权认定工作的监督和引导，从而促进房屋产权抵押市场的健康有序发展。
参考文献：
一、指导思想
以党的全会精神为指导，以《中华人民共和国农村土地承包法》等法律、法规及相关政策为依据，以“明晰产权，保护权益”为目标，深化农村土地和房屋等产权制度改革，建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的农村产权制度，促进农村资产资源权属明晰化、配置机制市场化、产权要素资本化、管理监督规范化，促进农村生产要素加速流动和优化配置，努力增加农民财产性收入，缩小城乡差距，实现农民增收、农业增效和城乡统筹发展。
二、基本原则
1、坚持全面贯彻落实党在农村基本政策。稳定和完善农村基本经营制度，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，保持现有土地承包关系稳定并长久不变。
2、坚持实事求是、尊重历史和现实。尊重因历史原因形成的现状，农村资产资源使用现状原则上不改变，完善合同台账和档案资料。
3、坚持依法办事、按规操作。严格按照有关法律、法规和政策规定操作，切实维护和保障农民的合法权益。
4、坚持公开、公平、公正。实施“阳光”操作，吸收村民代表全程参加，充分保障村民的知情权、决策权、参与权和监督权，确保改革全过程公开、公平、公正。
5、坚持依法确权、登记和颁（换）证。严格按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规及相关政策进行办理。
6、坚持先行试点、稳步推进。按照先易后难、分步实施，一事一议、维护稳定的总体要求，严格按照规范程序操作，对各种权属争议尚未解决的，暂缓登记、颁（换）证，待权属明晰后再进行。
三、目标任务
从现在开始到年4月底前，完成首善镇、常兴镇农村产权制度改革试点工作。从年5月到年底，全面完成全县农村产权制度改革任务。
四、工作重点
（一）开展农村资产确权登记
1、确认农村集体土地所有权。农村集体所有的土地（农场、四荒地、机动地、养殖水面等）依法属于组农民集体所有的，由组集体经济组织或者村民小组代集体行使所有权；属于村级集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；属于乡镇集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。此项工作由县国土局具体负责。
2、确认农村集体土地使用权。由各乡镇人民政府对使用人合法取得的农村集体建设用地使用权、村民宅基地使用权进行登记造册。此项工作由县国土局具体负责。
3、确认农村房屋产权（包括企业厂房等）。建立城乡统一的房屋登记管理制度，按照《房屋登记管理办法》规定，对依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋进行登记，确认农村房屋所有权，核发房屋所有权证。此项工作由县住建局具体负责。
4、确认农村土地承包经营权。对二轮延包时所发放的农村土地承包经营权证书由乡镇牵头，村组为单位逐一进行核对，补登，做到“边界准确、四址清晰”，此项工作由农业局具体负责。同时，由县林业局负责农村集体林地经营权的确权颁证工作。
5、确认农村农业生产设施使用权。对使用人投资建设的设施农业和养殖小区生产用房（棚）进行登记造册，设计并颁发农业生产棚（种植）、圈（养殖）使用证，同时明确使用范围和使用年限。此项工作由农业局具体负责。
6、确认村组集体经济资产（生产经营性资产、公益性资产）所有权。对于村组集体经济组织生产经营性资产（村组企业、沿街门面房）、公益性资产（村委会阵地、卫生室、学校、灌溉和人饮工程）进行造册登记，明确权属，并对生产经营性资产进行清产核资，确权登记，逐步实行股权改制。此项工作由财政局、农业局负责。
7、确认农民的知识产权。对农民群众获得国家专利的发明创造、选育的农作物及畜禽新品种、出版的技术著作依法保护其知识产权。此项工作由科技局具体负责。
（二）推进农村产权流转服务体系建设
1、推动土地承包经营权流转。在坚持农村基本经营制度，保障农民承包权益、土地用途不改变和依法、自愿、有偿的前提下，支持农户采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转土地承包经营权；农户可以委托集体经济组织代为流转其承包经营权；鼓励农户以土地承包经营权入股，组建农村土地承包经营权股份合作社，实现规模化经营。健全农村土地承包经营权流转管理办法、林权流转管理办法，建立健全农村土地承包经营权流转服务体系，完善服务机制，创新服务方式。建立农村土地承包经营权流转市场，畅通土地承包经营权和林权流转供需信息。
2、对举家迁入城镇并自愿退出原有宅基地和承包地的农民，退出的宅基地使用权、农村土地承包经营权给予一次性经济补偿。
3、推动农村集体建设用地使用权流转。在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展布局规划的前提下，依法促进集体建设用地使用权流转。对合法取得并通过确权、登记的集体建设用地可以通过有权能限制的出售、转让、出租等方式流转使用。逐步建立集体建设用地使用权流转土地有形市场，推进并实施招标、拍卖和挂牌等方式公开交易。
4、建立健全农村产权流转中介机构。一是探索建立农村产权交易所，在乡镇设立农村产权交易服务站，促进农村资源向资本转变。二是探索建立政策性农村土地流转担保机构，促进土地流转，保护农民利益。三是鼓励、支持、发展农村房屋产权流转中介服务机构，培育建立城乡一体、开放、规范的房地产市场。探索建立农村房屋储备中心，以市场价格收购进城农民的农村房屋，促进农村房屋流通。
（三）推进农村金融体系建设
按照“政府引导、市场化运作”的方式，探索组建现代农业发展投资公司和小城镇建设投资公司，有条件的农民专业合作社建立资金互助合作社，建立农业农村投融资平台和多元化投入机制。建立健全服务于农村土地和房屋产权制度改革的财政金融新体制，农村信用社、农业银行、农业发展银行等金融机构，要适应农村产权制度改革的需要，积极探索创新土地承包经营权、林权、房屋产权、农业生产设施使用权抵押等金融服务，制定农村产权抵押贷款实施办法，进一步拓宽农业和农民的融资渠道。
五、基本程序和实施计划
（一）基本程序
1、清查。明晰农用地、林地、宅基地、房屋等农村资产的归属。
2、勘界。核查确认土地和房屋的四至界限及面积。
3、确权。土地所有权人、使用权人和房屋所有权人对土地和房屋面积、地块位置、四至边界、权属、用途等认可，并将相关权利人对勘界、确认的结果向社会各界公开告知。
4、登记。依据现行法律法规和有关文件、程序进行规范化登记，并使登记得到法律和政策的保障。
5、发证。向房屋所有者和土地所有者、土地使用者颁发所有权证书和使用权证书。
6、管理。发证工作结束后，对各种业务后续管理工作分别由国土局、住建局、农业局、林业局、科技局等部门承担。
（二）分批实施
先行试点：年12月15日至年4月30日，在首善镇、常兴镇开展农村产权制度改革试点，全面完成各项工作任务，为其它乡镇开展改革工作探索路子、积累经验。
全面推行：年底完成此项工作，其余3个乡镇在年底完成此项工作。
各乡镇、各有关部门在实施农村产权制度改革工作中，要按照以下步骤稳妥推进。
1、宣传发动、制订方案。各乡镇结合实际，制订工作实施方案，召开有关会议，组织干部群众学习相关政策，把产权制度改革工作宣传到基层，做到家喻户晓，真正让广大村民熟知农村产权制度改革的目的、内容、方法、步骤，引导和组织广大农民群众积极参与此项工作。
2、调查摸底、清产核资。各乡镇抽调人员组成工作组，进村入户调查摸底，核实统计基本情况。在保证权属合法、数据准确、界址清楚的基础上，依法逐户登记，以村民小组为单位汇总造册，作为颁（换）证的依据。
3、全面公示、审查复核。以村组为单位进行确权、登记、颁（换）证工作。各相关部门对有关资料审核后进行公示，公示期满后，再进行复核，确保数据准确，并依权属分类建档造册保存。
4、明晰产权、依法颁（换）证。在清查、核实、公示的基础上，根据工作方案，按照程序合法、数据准确、手续完善、权证到户的要求，由农业、住建、国土、林业等部门分别依法颁（换）证。
5、自查总结、检查验收。各乡镇认真开展自查总结，及时形成书面材料。县农村产权制度改革试点工作领导小组办公室对试点工作进行检查、验收和全面总结。
六、保障措施
1、成立机构，精心组织。县上成立全县农村产权制度改革工作领导小组，由县政府主管领导任组长，县发改局、住建局、财政局、国土局、农业局、林业局、民政局、公安局等相关部门为成员单位，办公室设在县农业局，负责日常工作。相关部门和各乡镇要成立相应的工作机构，负责相关农村产权制度改革工作。
2、统筹兼顾，相互配合。农村产权制度改革试点工作是农村综合改革的重要组成部分，各相关部门要高度重视，统筹兼顾，各负其责，相互配合。县国土局、农业局、住建局、林业局等部门要依据相关法律法规，研究制订本部门工作的实施方案和管理办法，切实解决好农村承包地、农村集体建设用地和房屋确权、流转过程中出现的各类问题，确保改革工作顺利推进。财政局负责做好产权制度改革工作经费的列支和监管工作，确保改革经费落实到位、专款专用；县公安局、局要主动参与产权争议的调查与调解工作。
近两年，《老人被骗房郁闷死 老伴讨还房屋》《抵押贷款公证藏委托售房条款 房子被卖房主竟不知情》《老两口抵押房产投资80万被骗》等新闻屡屡曝出，养老房已成诈骗高危领域。
老人想要以房养老，怎样才能保障安全？
产权人要直接与金融机构发生借贷关系
刘晓颖（北京市致诚律师事务所律师）
所谓“以房养老”，是一种产权换现金的模式，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。
在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是，无论正反向抵押贷款，均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。
而北京这位老人以房产作抵押是把房子的管理、过户等权利都全权委托给了合同的甲方，签订的是委托合同而非抵押合同，因此最终才会失去房子。
作为律师，我想提醒老年人及家属，要言不轻信：生活中，有些人和老人非常聊得来，但是老人却不知道他们的姓名、住址、背景，这些就是陌生人。老人要有防范意识，诺不轻许，守护好自己的房产。
老年人最基本的是要老有所养，老有所居。房屋价值居高不下，老年人切记要远离与房子有关的一切抵押、担保、投资、理财;掌握基本法律常识：包括房产抵押登记和公证常识，一切公证行为都将产生证据上的效力;增强风险意识，谨慎选择投资渠道。投资过程中，既要考察有关企业是否合法注册，也要分析其承诺的高额回报是否合理，更要考察其吸收资金的行为是否符合金融管理法律规定。
“押房理财”不等于“以房养老”
陈晴（重庆大学法学院经济法研究中心副主任）
2014年保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。一些非保险机构迅速嗅到商机，在保险公司的“以房养老”产品尚未成型之前，抢先推出了打着“以房养老”旗号的各种产品。
“以房养老”是经国家审批的保险创新产品，有保险公司信用背书;而这些自称房地产公司、第三方基金公司的非保险机构推出的则是“押房理财”，本质上是完全不同的项目。将“押房理财”冠以“以房养老”之名，是对概念的故意混淆，将导致三重风险。
一是老人将面临居无定所、背上债务甚至要承担法务风险。一旦公司经营不善倒闭，老人的房屋产权将被冻结;而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责。
二是银行面临抵押不足的风险。根据最高人民法院关于民事执行的相关规定，被执行人生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖变现或抵债，这可能导致银行债权无法实现。
三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为。这与熟人社会的民事借贷关系不同，如果经营方以某种方式向社会公众进行了产品宣传，就存在涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。
养老金管理，要先谋稳健而非收益。为了避免“老无所居”的凄惨景象一再重演，对于那些不具备金融从业资质，打着“以房养老”名号，从事“押房理财”的机构，地方金融监管部门应该加强监管，避免造成不良影响。
“以房养老”推广难
与诈骗案频发有关
王琮玮（京师律师事务所合伙人律师）
先来看一下养老房诈骗的基本模式：抵押房产――用抵押款理财――理财收益分文未获――房产被低价过户。
房子，是普通家庭最重要的资产，也是老年人的保障性财产。有些老年人担心子女不履行赡养义务，老无所依，还有人担心社会保障制度不完善，老无所养。这种种无奈给了诈骗者可乘之机。
老人一旦被骗，就很难收回房子。为了钻法律空子，骗子们会对现有法律深入研究，签订完整的委托协议，甚至对委托合同进行公证，而一旦公证，如何证明老人被骗就变得更为棘手。
另外，老人维权意识和基本法律知识欠缺，被骗之后宁愿自己解决也不愿意涉诉，这些导致“以房养老”诈骗案频发却难以追究犯罪分子的法律责任的无奈现实。
“以房养老”诈骗案件的增多，进一步导致以房养老模式在全国各地的推广遇冷，更是让社会不信任这种养老方式。主要产生的社会影响有：
一是“以房养老”导致房屋产权的不确定性因素增多，极易引发法律上的纠纷，除了民事责任外，有的案例中甚至还会涉及刑事责任。
二是“以房养老”的政策保障并未完善。因为这种模式并未普及，养老市场依旧依靠传统模式，导致以房养老政策被钻漏洞，各类型的诈骗事件频发，且相关法律法规缺位，老人无法及时有效地得到法律保护。
三是严重影响相关政治、经济和社会制度的设计，在一定程度上令相关制度变得模糊和不确定，阻碍我国改革开放的整体进程及不断深化。换句话说，就是凡是以房屋产权为基础和依据的制度都难以设计和确立。
大棒加胡萝卜，一手防范一手激励
柴效武（浙江大学经济学院教授）
不法机构借着“以房养老”的名义，诈骗老人房产，有多种状况：
一是收罗老人的房产证，到银行办理抵押取得贷款资金后，用来炒股，同时将部分收益作为分红分给老人。只要拿出房产证就可以坐在家中数钱花，部分老年人觉得“看上去很美”，但如果该机构炒股票亏本，抵押的房产就很可能被银行没收。老人丧失了赖以生活的居所。
二是不法机构利用有些老人爱占小便宜，文化程度不高，合同意识不强的特点，借故与老人签订房产抵押合同，实质上却可能是移花接木，伪造住宅出售合同并公证，骗取老人的房产证后将该住宅私下出售。
三是未得到国家相关部门同意，私下办理反向抵押贷款或其他“以房养老”业务，并在业务开办过程中随意增加收费项目，提高收费标准，加大贴现率，将一切好处留给自己，一切风险和坏处都推给老年人，最终用极低的价格将老人的房产哄骗到手。
他山之石，可以攻玉。
出租方： （以下简称甲方）
承租方： （以下简称乙方）
根据国家有关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方租赁商业房屋一事，甲、乙双方达成如下事项：
第一条：出租地址
甲方将 ____________ ，建筑面积为____的房屋，出租给乙方作为________场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。乙方同意承租，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。
第二条：租赁期限
租赁期从____年 月____日起至____ 年____月____日止，共计____年____个____月。
本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前 60 天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。
第三条：租赁保证金
甲乙双方商定本房租赁保证金为____元（人民币大写：____________），在本合同签订之日起一次性支付。
甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）
第四条：租金价格与租金交付时间
每平方米月租金单价为____元，月租金共计（按产权建筑面积计）____元（大写：____）支付方式为季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。
备注： 甲方税款由乙方承担并负责办理
第五条：租赁期间的商铺修缮和装修
1、乙方应按妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏（因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外）
2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定：
（1）租赁期满，甲、乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔墙及室内设施恢复责任。
（2）租赁期满，甲、乙双方未达成该商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。
（3）租赁期内，若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与业主重新签订房屋租租赁合同，装修物权归属乙方处置。
第六条：甲、乙双方责任和义务
1、甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任。
2、乙方在合同期内必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动。
3、甲方在本合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中所享有的权利和义务（缴纳维修基金除外），在本合同期内，转由乙方享有并履行（包括物业管理费、水电气费、公共区域发生费用等各费用的交纳），甲方与物业公司已签订物业管理合同、相关文件作为本合同附件。
4、乙方知晓甲方有意出售本房产，若乙方未在本协议生效7日内书面表示愿意承购本房产，则视为本条约定；房屋产权所有人按法定程序将房产所有权转让给第三方时，乙方放弃优先购买权。
5、乙方应遵守《用户手册》、《装修守则》以及本物业的其它管理制度。并与物业管理公司签订《房屋装饰、装修管理协议》、《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》及其它物业管理文件，以上文件作为本合同附件。
6、该房屋的质量保险费用由产权人承担。乙方在租赁期间的人身、财产（货品等）的安全及保险费用由乙方自行承担。乙方在租赁期间对该房屋造成的损毁由乙方承担相应赔偿责任。
第七条：违约责任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：
（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；
（2）利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。 （3）拖欠房屋租金累计30日以上。
2、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付两万元的违约金，并赔偿乙方装修损失。
3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权。乙方转让，须告知并征得房屋产权所有人同意。
4、因业主转让房产所发生的债权债务与乙方无关。乙方的经营权受国家相关法律法规的保护。
第八条：免责条款
如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲、乙双方损失，双方互不承担赔偿责任；如因此而终止合同，租金按实际使用时间结算，多退少补，甲方退还乙方全额保证金。
第九条：解决争议的方式
本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决，协商不成时，可向本房屋所在地人民法院诉讼解决。
第十条：本合同未尽事宜
1、甲、乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效，合同到期后自行作废。
第十一条：补充条款
甲方：
乙方：
代表人：
代表人：
电话：
电话：
签约日期：X年X月X日
居民自主改造模式是指在群众自愿和符合法律法规及城市总体规划的前提下,以改造片区房屋业主为改造主体,在属地街道办事处(镇、乡政府)、政府相关职能部门引导下,通过市场杠杆调节,多渠道、多方式吸纳资金参与改造并通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施的旧城改造模式。自主改造适用于住户改造意愿强烈、绝大多数住户同意改造的非公益性改造项目,它能充分发挥拟改造片区居民自我组织、自我管理、自我监督、自我教育的主体作用,是充分尊重民意、维护拆迁市场秩序的新型旧城改造模式。
二、居民自主改造模式的基本流程
自主改造通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施。居民议事委员会或议事小组的主要职责是:1 负责做好居民之间、居民与投资主体、居民与政府的沟通工作;2 充分征集居民意愿,确定片区自主改造方式;3 组织居民抽签确定评估机构;4 在多次征求改造住户意见的基础上制定搬迁补偿安置方案;5 代表改造住户联系投资主体,洽商改造方案与利益分配等问题;6 组织改造片区住户签订搬迁协议,督促住户搬迁;7 处理其他相关事宜。
居民自主改造可采取成立股份有限公司和单纯以房地产作价入股的方式进行。
(一)成立股份有限公司进行改造,其基本流程如下:
1 改造范围内2/3以上住户签名同意改造。
2 在社区居委会的协助下,选举住户代表成立议事委员会或议事小组。
3 议事委员会或议事小组对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。
4 议事委员会或议事小组组织改造区域住户,现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估,确定改造房屋的价值。
5 在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组就是否以改造房屋的价值入股成立股份有限公司进行商议,商议确定后,就股份公司章程、人员及股份构成、安置补偿(含过渡安置)、收益分配、风险责任等制定具体方案。
6 议事委员会或议事小组公示成立股份有限公司的具体方案,征求改造区域住户意见。征求意见期限为1个月。在此期间,议事委员会或议事小组根据改造区域住户的主要意见和相关法律规定完善具体方案。
7 公示期届满,议事委员会或议事小组组织改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》,签订期限为1个月。如果1个月期限届满,改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》达到90%以上的,签订期限再延长15日。
8 签订《成立股份有限公司责任书》期限届满后,若改造区域住户100%签订《成立股份有限公司责任书》,在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组申请成立股份有限公司。
9 股份有限公司拆除、清理完地上建筑物、构筑物及附着物后向国土部门申请土地使用权主体更名。
10 股份有限公司向规划部门申请改造地块规划条件,按照相关规定进行建设。
成立股份有限公司进行改造的全部费用来自改造区域居民的募集或金融贷款。
(二)单纯以房地产作价入股进行改造,其基本流程如下:
1 改造范围内2/3以上住户签名同意改造。
2 在社区居委会的协助下,选举住户代表成立议事委员会或议事小组。
3 在街道办事处、区房产行政管理部门等单位及居民委员会的引荐、指导、协助下,议事委员会或议事小组确定房产开发单位。
4 议事委员会或议事小组会同房产开发单位对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。
5 议事委员会或议事小组会同房产开发单位组织改造区域住户,现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估,确定改造房屋的价值。
6 在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组就以改造房屋的价值入股与房产开发单位进行商议,协商内容包括股份构成、安置补偿(含过渡安置)、收益分配、风险责任等,协商完毕后制定具体合作方案。
7 议事委员会或议事小组公示合作方案,征求改造区域住户意见,并根据住户主要意见完善具体合作方案,公示期为1个月。
8 根据具体合作方案,改造区域住户与房产开发单位签订合作开发协议,期限为1个月。如果1个月期限届满,改造区域住户签订合作协议达到90%以上的,签订期限再延长15日。
9 签订协议期限届满后,若改造区域住户100%签订了合作开发协议并腾空房屋,房产开发企业办理房屋产权过户手续。
10 房产开发单位到国土部门办理土地变更手续。
11 房产开发单位向规划部门申请改造地块的规划条件,并按相关规定进行建设。
单纯以房地产作价入股进行改造所需费用由房产开发单位承担。
为保障自主改造做到公开、公平、公正,可在成立居民议事委员会或议事小组的同时成立改造片区公信评议小组,由片区内人大代表、政协委员、律师、房地产评估师和具有一定公信力的居民代表组成,对自主改造过程实施全程监督。
三、居民自主改造模式存在的问题及解决办法
居民自主改造模式虽能充分调动居民改造的积极性,推动旧城改造的进程,但也存在一些问题:一是补偿安置标准不统一。一些改造项目通过增设补偿科目突破拆迁政策规定的补偿标准。二是在法律方面缺乏强制手段,收尾困难。由于居民自主改造项目属于非拆迁许可项目,不能纳入拆迁保障范围,因此,对未签改造协议的住户不能依法裁决和实施强制拆迁,如遇不愿搬迁的住户,整个改造项目收尾将异常艰难。为此,笔者认为,应将自主改造纳入拆迁管理的范筹,从以下几个方面加强对居民自主改造项目的监管。
1 居民自主改造项目的补偿安置方案应当符合现行拆迁法规政策规定,并经项目所在地房屋拆迁管理部门批准后方能在改造范围内公布并实施。
2 居民自主改造项目住户85%以上签订改造协议的,改造业主可依法申请办理房屋拆迁许可证,按照相关法律法规及政策依法实施拆迁。
编号：
本合同当事人
委托人(甲方)：
中介人(乙方)：
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，委托人与中介人在平等，自愿的基础上，就房屋租赁中介的有关事宜达成协议如下：
第一条 委托事项
甲方委托乙方在委托期限内为其中介寻找符合以下条件的房屋(必备条件请在方格内划钩，参考条件请划圈，未选条件请划斜线)，并协助促成其与出租人签订房屋租赁合同：
坐落：____;楼房为___室___厅___卫;平房为___间;无装修;一般装修;精装修;防盗门;有线电视接口;空调;天然气;煤气;集中供暖;土暖气;热水器;电话;电视机;电冰箱;洗衣机;上下水;家具____;楼层：___;结构：____;朝向：____;建筑面积：_____平方米;月租金标准：____元;租期：____;房屋用途：_____;
房屋权属：________
其他条件：________
乙方还应提供以下服务：___________.
第二条 委托期限
自____年___月___日至____年___月___日。
超过以上期限仍需要中介服务的，双方另行签订中介合同或以书面形式将本合同委托期限延长。
第三条 现场看房
乙方应陪同甲方到房屋现场看房。
乙方应当制做看房的书面记录，列明房屋的具体地址，看房时间及其他事项。看房记录需经甲方签字确认，由双方各执一份。
乙方为甲方寻找的房屋不满足甲方提出的必备条件或者甲方不满足出租人提出的特别条件要求的，甲方有权拒绝签字并拒绝支付看房费。
第四条 甲方义务
(一)应出示身份证_______等真实的身份资格证明;
(二)应对乙方的中介活动提供必要的协助与配合;
(三)应对乙方提供的房屋资料保守秘密;
(四)不得在委托期限内及期限届满后____日内与乙方介绍的出租人进行私下交易。
第五条 乙方义务
(一)应出示营业执照，房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明;
(二)应尽力完成甲方的委托事项，按照本合同第一条甲方提出的条件为甲方寻找房屋，将处理情况及时向甲方如实汇报，为甲方看房和与出租人签订房屋租赁合同提供联络，协助，撮合等服务，并促成甲方与出租人的房屋租赁合同成立;
(三)应保证为甲方提供的房屋资料已经事先核实，并且甲方满足出租人提出的特别条件要求;
(四)不得提供虚假信息，隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益;
(五)对甲方的经济情况，个人信息，商业秘密等保守秘密;
(六)应保证为甲方介绍的出租人具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明及身份证，营业执照等身份资格证明;保证出租房屋产权明晰，不存在所有权纠纷或者其他权利纠纷;
(七)收取看房费，佣金，中介活动费用的，应向甲方开具合法，规范的收费票据;
(八)本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用。
[关键词]住房制度；公房；交易
[DOI]1013939/jcnkizgsc201538189
1引言
高校已购公房指的是教职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价购买的公有住房。公有住房作为高校极其重要的物质基础和资源，直接关系着教科研队伍稳定和学校人才引进，同时已购公房上市交易是深化高校住房改革、维护教职工权益的重要手段与现实出路。但是，诸多高校由于新校区建设、土地管理的特殊性等原因使其在已购公房上市工作上多年来仍在“谨慎地观望”，这与职工日益迫切要求自由置换已购住房的需求形成了住房管理体制改革下新的矛盾。如何有效地解决已购公房上市的交易问题，将会是现在和未来很长一段时间内高校房管工作的重点和难点工作。
2高校已购公房上市交易现状分析
1998年教育部与建设部联合下发的《关于进一步深化学校住房制度改革加快解决教职工住房问题的若干意见》规定：“为避免学校住房流失，学校向教职工个人出售住房时，要根据所售房产权的具体情况，同购房者签订具有法律效力的书面协议，凡享受国家和学校优惠政策的住房和建在学校校园内的住房，应明确购房者不能擅自改变住房用途或赠与他人；购房一定期限后如出售亦只能再售给学校、学校教职工或学校主管部门；如因特殊情况要进入市场，向社会出售，必须经学校主管部门审批同意后方可进行。”公有住房可以认为是我国计划经济体制下长年积累的一笔巨大物质财富，但是，各高校为了确保教职工的稳定和校园的完整，基本上都禁止已购公房过户或上市交易，致使这笔“红利”长期以来处于冻结状态，不能进行市场流通。公有住房只能被视为教职工资产满足其居住功能，却不能作为财产在社会经济中体现出它的财富功能。
根据国家政策要求，尽管随后各地政府有关部门连续采取了一些提高效率、方便交易的措施，但是高校已购公房上市出售并没有全面有效展开。本文认为主要是三个问题制约着上市交易的进程。
一是已购公房上市交易后相关制度和管理机制尚未建立健全。学校公房上市工作目前在南方发达地区的高校进展程度较快，而北方内陆城市因其地域的特殊性大部分尚未开展或是仅仅进展了小部分，但总体讲仍然处于起步阶段。因此各高校尤其是北方的高校应该多进行探索和调查研究，建立健全已购公房上市交易后相关制度和管理机制。二是楼宇产权权属登记工作和分户办证工作并未全面推进。由于房改房虽然买下了，但是所在楼宇因为年代久远、资料缺失并没有取得产权权属登记房产证（产权大证），而办理个人分户产权证（产权小证）是产权大证之后的手续，因学校稳定以及物业管理等要求也没有全面展开，因此个人上市交易也就无从谈起。三是住房面积超标问题。各地政府颁布的房改政策都规定个人职务职级的住房核定面积标准，而一些高校在房改房租借分管理出现面积超标问题，使得办理房产证前期手续时需要缴纳高额罚金。四是已购公房交易后物业管理问题突出。个别学校办理产权证后并未发放到个人手中，在保证校内流转的同时，不能保证校园绝对的安全稳定。学校住房管理也会向商品房物业管理社会化方向发展，学校的物业管理因此也会提高成本。
3高校已购公房上市交易是国家深化房改的必然结果
从1999年开始国家加快了深化住房制度改革的进程，接连颁布了《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》等一系列文件，为已购公房上市交易提供了政策依据和导向。从发展规律上分析，高校已购公房上市交易是社会发展必然趋势。高校教职工已取得已购公房的完全产权，自己拥有房屋使用权和处置权，并且随着社会的发展，已购公房教职工的个人情况都在发生着变化，对已购公房进行上市交易的需求会越来越多、越来越强烈。
4突破公房上市的瓶颈，多方面解决问题对策
41遵循学校公房上市交易的原则，进行规范管理和合法监督
高校已购公房之所以不能上市交易，就是在政策限制太多。因此高校应梳理国家相关法律法规，结合高校的实际情况，把握已购公房上市交易四条原则：“允许交易、规范管理、制度保障、公私兼顾。”要疏通政策法规，一是允许高校已购公房上市交易；针对高校已购公房的特殊性，既不能对其上市交易放任自流，也不能一棍子打死，第二应加强管理，规范交易，积极引导已购公房进行合理流通；第三要制定出已购公房上市交易制度，高校已购公房上市交易牵涉面比较多，情况比较繁杂。定完善合理的高校已购公房上市交易制度，确保高校已购公房上市交易的合法性；第四是要强调公私兼顾、高校已购住房关乎教职工的切身利益，也是学校的重要资源，因此在已购公房上市交易管理中既要维护教职工的利益，又要避免校园内房源流失。高校应根据上述的四条基本原则，采取合理措施，妥善解决各方问题。
42全面推进产权过渡，早日把学校全部100%房屋产权证发到职工手中
教职工有了房屋产权证才是合法的房屋所有权人，才能进行房屋交易。由房屋产权是最近几年才逐渐下放到老百姓的手中，并且有的房屋只有使用权，而没有产权，因此老百姓无法将手中的公房拿到市场上去出售。因此政府应该加快房改的速度，特别是对由部分产权向全部产权过渡的工作，早日把房屋产权证发到老百姓的手中政府应该采取灵活多样的交易形式，方便老百姓进行公房的交易，使手中拥有公房的老百姓尽快将公房上市，推动房地产二级市场的发展。
具体措施有以下几点：一是整理教职工住房档案，完善已购公房教职工的住房信息，保证已购公房教职工住房档案翔实有效。及时办理和发放教职工已购公房的房屋所有权证。根据教职工的住房档案，二是按照有关法律法规，对购买公有住房超标的教职工进行超标处理，不进行超标处理是不允许上市交易的。三是除学校购买房屋外，校方只负责监督，不参与议价。四是买卖双方谈好房价后，和学校签订具有法律效力的三方协议，卖房者保证以后不能再找学校解决住房问题。五是学校开具该房屋上市的相关证明，并将该房屋的相关信息备案至央产房上市交易中心，协助和监督买卖双方完成房屋的交易和产权过户。吸引更多的开发商、中间商入市。
43加强物业创新化管理，提高物业管理水平
在部分已购公房交易后的新形势下，应取消物业管理费由单位给个人交纳的现状，学校应采取将物业管理费通过工资下发给个人并由其交纳，对于房产已过户业主，物业管理费也应该由新业主来交纳。这样既减少了物业管理公司与学校之间的矛盾，也减轻了购房单位的负担，更为公房能够顺利上市奠定了基础。另外，学校应高度重视购房交易后整个校园管理的完整性，要求乙方物业出台一系列针对公房上市出售后学校家属区管理的规定，在具体实施时严格要求规范管理，打击社会闲散人员因房屋出售后管理难度加大进行违法活动，维护学校校园、家属区安全稳定。
44建立健全中介市场，提供完善服务
中介机构在住房二级市场的交易活动中具有重要地位，国外大城市绝大部分存量房交易都是通过中介机构完成的。发展住房二级市场需要相应数量的高水准的中介机构的支持。目前我国中介市场还相当不发达，服务内容、收费标准也不规范。中介机构数量不少，但大都规模较小、资金有限、素质不高。为此，政府应当尽快出台规范中介服务内容、收费标准等方面的政策，严格中介行业的市场准入制度，吸引资金实力强大的投资者介入中介市场，提升这一行业的公司形象，同时，加强中介行业的自律，提高服务人员的素质，为住房二级市场的快速发展提供完善服务。
5结论
高校已购公房上市交易涉及学校和教职工切身利益，是一个敏感话题，同时也是一个复杂难题。但高校不能畏惧困难，将问题积压起来留给后人，而应该积极探索、努力研究、开拓创新，合理合法解决已购公房上市难题，使高校和教职工达成双赢的可持续发展状态。
参考文献：
[1]林增杰公房入市政策研究[J].首都经济贸易大学学报，1999（4）
[2]曹国斌开放公房二级市场的意义[J].学习论坛，2000（6）
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