时间：2022-02-17 09:22:33
导语：在购房贷款合同的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
2000年7月21日购房户甲与房地产开发公司乙签订《商品房购销合同书》，约定：由乙将跨世纪花园 一套住房出卖给甲，总房款638000元，由甲首付238000元，余款以银行贷款按揭方式支付。房屋交付日期为2001年7月27日，房屋产权证交付日期为房屋交付后一年内即2002年7月26日前。为确保该购房合同目的实现，2001年3月18日、21日，甲、乙与银行丙分别签订抵押合同、个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）、个人住房贷款委托扣款协议各一份。
三方在上述三份合同中约定：由甲以所购乙住房抵押，丙银行向甲提供按揭贷款40万元用于购买乙开发建设的跨世纪花园一套住房，借款期限15年，贷款月利率4.65‰，每月归还本息。甲所借贷款由丙直接划入乙在丙银行开立的存款帐户。乙愿在保证期内对甲的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证交丙银行代为保管之日。乙在贷款发放之日起3个月内办妥抵押房屋的所有权证和抵押他项权证交付丙银行，否则承担由此引起的一切法律后果。
上述四份合同签订后，甲依约如期向乙支付了首期购房款238000元，丙银行也依约将甲所借40万元款项直接划入了乙在丙银行开立的存款帐户。甲按合同约定按期向丙银行支付了三期按揭款。然而至今，虽经甲多次催告，乙未按合同约定向甲交付房屋和办理房屋所有权证，也无法按合同约定在贷款发放之日起3个月内，办妥抵押房屋所有权证和抵押他项权证交付丙银行。房地产开发公司乙主要负责人因涉嫌犯罪，司法机关正在处理中，该公司开发的跨世纪花园项目已停工。该项目停工后，引起购房户恐慌，甲认为自己的购房目的无法实现，从2001年11月起未再向丙银行偿还按揭贷款，并同其他购房户一样，纷纷向所购房产所在地的A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。
A法院以要先行处理乙公司负责人刑事犯罪为由，未予受理。丙银行考虑到乙公司抵押房屋无法交付，依靠担保权人乙公司无法清偿债权，在A法院未受理甲的起诉之后，于2003年9月向贷款发放地也是丙银行所在地B法院抢先起诉，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前偿还40万元借款本息，乙公司承担连带保证责任。甲随即提起反诉和另行起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒绝受理后第二天，重新向A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同，判令乙退还甲购房款和已交的按揭款并支付违约金，判令乙直接返还丙银行40万元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求两案合并审理或中止诉讼，等A法院判决后再处理，未被采纳。A法院考虑到自己受理的商品房购销合同一案与B法院受理的借款合同一案有密切联系，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）的规定，应合并审理，遂向与B法院共同的上级法院请示，请求上级法院指令B法院将借款合同案移送本院合并审理。B法院在上级法院答复之前，已作出一审判决，判令解除甲、乙、丙三方签订的《个人住房借款合同》，甲归还丙银行40万借款本息，乙公司对借款抵押物（甲所购住房）处置后不足清偿部分债务承担连带责任。甲的住所地不在A、B法院管辖区，乙公司住所地在A法院管辖区。
分歧：
该案中后起诉的商品房购销合同到底应不应该与先起诉的借款合同合并审理，争论较大。
一种观点认为，最高法院“商品房买卖司法解释”第二十五条只规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；担保权人另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。也就是商品房买卖合同案先起诉，担保权人银行作为有独立请求权第三人后起诉商品房担保贷款合同的，才能将商品房担保贷款合同与商品房买卖合同合并审理，并未对商品房担保贷款合同先起诉，商品房购销合同后起诉，应否合并审理作出规定。在该案中，担保权人先就借款合同起诉，购房户后起诉商品房购销合同，两案已分别由不同的法院作为独立的诉审理，属于可以合并也可以不合并审理的情形，而不是应该和必须合并审理的案件。
另一种观点认为，商品房担保贷款合同是商品房买卖合同的从合同，两案有密切联系，不合并审理将导致判决之间冲突。既然“商品房买卖司法解释”规定，商品房买卖合同案先起诉，商品房担保贷款合同案后起诉（由第三人在本诉中提出），两案应合并审理，那么在从合同商品房担保贷款合同起诉后，主合同商品房买卖合同再起诉，更应合并审理。因此，在该案中，甲起诉的商品房购销合同案应与丙起诉的住房借款合同案合并审理。
评析：
一般的案件合不合并审理没有多大关系，为什么在本案中当事人争论如此激烈，法官意见也有分歧。因为是否合并审理，不仅关系到是否给当事人带来诉累，提高审判效率的问题，而且对购房户甲和丙银行有重大利害关系，牵涉到法院判决是否发生冲突，直接影响购房户和按揭银行的实体权利。如两案合并审理，根据“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房户甲所欠丙银行的贷款，在商品房购销合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返还，甲不负偿还责任，还可以要求乙返还购房款，购房户的诉讼请求就可得到法院完全支持，其合法权益得到充分保护。当然银行收回债权的风险相应增大，其贷款的偿还责任转由乙公司独家承担。如不合并审理，B法院先单独作出判决，虽然丙银行在乙无法承担保证责任的情况下，能要求甲偿还贷款，但甲就要在明知所购房屋无法交付情况下，还对银行承担直接偿还贷款的责任，并面临无法向乙公司追偿的风险。因为乙公司负责人犯罪被查处后，乙开发的房地产项目已停工，所有购房户均面临乙无法交付房屋的风险。
笔者认为在该案中，上级法院应指令B法院将住房借款合同一案移送A法院，与商品房购销合同一案合并审理。如不移送合并审理，B法院则应中止诉讼，等待A法院对商品房购销合同一案作出判决后，依据判决结果再对住房借款一案作出判决。理由如下：
一、不合并审理或中止诉讼，直接剥夺了司法解释赋予购房人要求房地产开发商直接返还购房贷款的权利。
在该案中，后起诉的商品房购销合同应否与先起诉的住房借款合同合并审理，法律及“商品房买卖司法解释”未作出明确具体规定，争论较大。先避开争论不谈，不合并审理或中止诉讼，单独就住房借款合同案件先行判决，其最大的违法之处和带来的法律后果就是直接剥夺了“商品房买卖司法解释”赋予购房人要求房地产开发人直接返还购房贷款的权利。购房人在商品房买卖合同和担保贷款合同均被解除后，有权要求房地产开发人直接返还购房贷款。这一点是无可争议的。因为“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房户甲所欠丙银行的贷款，在商品房购销合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返还，甲不负偿还责任。当然反对合并审理和中止诉讼的同志会提出，由房地产开发商直接返还银行贷款，司法解释规定的适用前提条件是必须商品房购销合同和借款合同均被解除。
在该案中，商品房购销合同正在审理，并未被解除，因此甲没有权利要求乙返还丙贷款。从表面上看，这个观点有一定道理。其实不然，稍加法律思考，这个观点是典型的规避法律并形而上学理解司法解释条文的观点。正因为未合并审理或中止诉讼，致使商品房购销合同和住房借款合同同时被解除得不到实现，阻断了购房户甲实现要求乙直接返还丙贷款权利的条件。实际上，很清楚的事实，按常规，银行提供按揭贷款的商品房买卖合同发生纠纷后，商品房买卖合同当事人先起诉，之后银行作为第三人参加诉讼，要不就贷款合同另行起诉。在该案中，丙银行之所以抢先起诉借款合同纠纷，就是考虑到乙公司开发的房地产项目停工，无法交付抵押的房产，同时又害怕甲先起诉后，判令解除商品房购销合同和借款合同后，由乙偿还贷款。于是钻司法解释空子，在商品房购销合同解除前，要求甲偿还贷款，乙承担连带责任，这样给自己的债权系上双重保险带。
笔者认为，购房户甲在商品房购销合同解除前仍享有要求由乙直接返还丙银行贷款的权利，只是这种权利在商品房购销合同和住房借款合同解除前尚处于期待和可能实现状态，在甲通过诉讼达到商品房购销合同和住房借款合同解除后，实现这种权利的条件才成就。正如本案中银行有提前收回贷款的权利，但这种权利不是银行单方擅自行使的，而要由银行通过诉讼达到法院判决解除借款合同的条件时才能行使，而不能采取单独扣划甲的银行存款或处分甲的其他财产的措施实现，要通过法定途径实现。正如法律赋予民事主体的民事诉讼权利能力，民事主体并不一定能实际享有，要实际享有还得有民事诉讼行为能力，但无诉讼行为能力并不等于失去诉讼权利能力。在本案中，甲从未放弃过实现要求乙返还丙贷款权利的愿望和诉讼行为，一直在行使要求乙返还丙贷款权利。甲在丙起诉前，就向A法院起诉未被受理，在丙起诉后，提起反诉未被B法院受理情况下，又向A法院重新起诉被受理，强烈要求解除商品房购销合同和住房借款合同，判令乙直接返还丙贷款。而根据司法解释，甲在解除商品房购销合同和住房借款合同后，有权要求乙直接返还丙贷款。在此情况下，B法院是否支持甲要求乙直接返还丙贷款的请求，要等待A法院就商品房购销合同是否判决解除的结果。B法院在请示上级法院同意后，应将借款合同案移送A法院合并审理。不移送，根据民事诉讼法第一百三十六条第一款第五项之规定，应中止诉讼，等待A法院就商品房购销合同案判决后再作出处理。B法院在明知A法院正在审理商品房购销合同案尚未作出判决的情况下，先行就借款合同案作出由甲偿还丙贷款的判决，直接剥夺了甲依据司法解释享有的要求乙返还丙贷款的权利。
二、不合并审理或中止诉讼，将导致两案判决发生直接冲突。
在该案中，如果不合并审理或中止诉讼，两法院单独分别作出判决，均判决解除合同，B法院判决解除借款合同后，A法院也判决解除商品房购销合同，A法院作出判决时，虽然对借款合同案不能作出处理，但对甲要求乙返还丙贷款的请求应予支持，也应予作出处理，甲的请求是在本案中对本案的被告提出的，并且符合司法解释要求乙返还丙贷款的条件。这时A法院判决乙返还丙贷款，就与B法院判决甲返还丙贷款发生冲突。如果B法院判决解除借款合同，A法院判决继续履行商品房购销合同，甲按合同约定以按期支付银行按揭款方式支付购房款，则与B法院判决甲一次性提前偿还贷款方式相矛盾。唯一不冲突的可能就是两法院均判决继续履行合同，而在该纠纷中两案原告均要求解除合同。
三、合并审理或中止诉讼符合“商品房买卖司法解释”惩罚过错方并保护弱势群体购房户合法权益的宗旨和目的。
在银行提供按揭贷款的商品房买卖合同案件中，一般存在三方当事人：房地产开发商、按揭银行、购房户。房地产开发商一般是进行房地产项目开发向社会发售商品房的具有法人资格和雄厚经济势力的公司制企业，是商品房的出卖人，在商品房买卖合同中操纵商品房项目的开发、预售、发售、房屋交付、产权办理、按揭贷款办理等主要事项，处于明显优势地位，在合同履行中其利益很少受到损害。在向购房户交付房屋之前，先向购房户收取首期购房款，剩余购房款由银行提供按揭贷款形式一次性收清。银行在商品房买卖合同中也处于优势，一般不存在收不回贷款的风险，因为其债权不仅有主债务人购房户按期履行，还有房地产开发商担保，更安全的是有购房户购买的房屋抵押，而且房产价值一般超过贷款进金额。在商品房买卖合同案中唯一处于弱势地位的购房户，在资金紧张房屋未交付甚至未竣工情况下，先要支付首期购房款，剩余购房款以银行按揭贷款方式一次性付给房地产开发商，对房地产开发商的合同义务已履行完毕。对银行要履行按期偿还贷款义务，也不敢违约。因为违约后，不仅已交的按揭款得不到偿还，所购的房屋还要抵押清偿。在商品房买卖合同案件中，一般是房地产商不按合同约定履行交房和办证发生纠纷，而真正实际享有权利的是房地产商。
正因为购房户在商品房买卖合同纠纷案件中处于弱势地位，最高法院“商品房买卖司法解释”才给予其合法权益予以特别保护。该解释第二十四条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同的目的是什么，很简单就是购房人通过银行贷款购买房屋。商品房买卖合同被确认无效、撤销、解除后，购房人无法再得到所购房屋，再要求购房人支付按揭贷款已无意义，也对购房人不公平。因此，该司法解释赋予购房人解除担保贷款合同的权利是保护购房人权益。当然，银行也有权要求解除合同，但笔者认为，该司法解释主要是赋予购房人的权利，因为只要购房人按期返还贷款，银行一般是不会起诉要求解除合同的。另外“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该款更体现了优先保护弱势群体购房人权益的宗旨。按法律关系讲，房地产商并不是商品房担保贷款合同的债务人，只是阶段性担保人，合同解除后，贷款仍由借款人购房户返还，房地产商只负担保责任。该司法解释却一反常规，规定商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均被解除后，由房地产商直接向银行返还贷款，借款人购房户却不负任何责任，充分体现了保护购房人权益。商品房担保贷款合同不和商品房买卖合同合并审理，在商品房买卖合同未被判决解除前，购房人无法行使解除担保贷款合同并要求房地产商直接向银行返还贷款的权利，购房人作为弱势群体的合法权益无法得到保护。因此，商品房担保贷款合同和商品房买卖合同合并审理，或中止诉讼，符合司法解释保护弱势群体合法权益的宗旨。
四、合并审理或中止诉讼，能提高审判效率，减轻当事人诉累。
根据最高法院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对“商品房买卖司法解释”第二十五条的解释，之所以规定，担保权人独立提出诉讼请求的，将商品房担保贷款合同和商品房买卖合同合并审理，是“以期在适当的框架中在一个诉讼过程中尽量解决更多的纠纷”（该书第326页），之所以规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。”（该书第327页）。既然司法解释对商品房买卖合同先起诉，担保贷款合同后起诉，都明确规定要合并审理，那么在该案中，担保贷款合同先起诉，商品房购销合同后起诉，更应合并审理，才能充分发挥诉讼资源的功能，提高审判效率，减轻当事人的诉累。不合并审理或中止诉讼，不仅导致判决冲突，而且大量增加当事人诉累。购房户在被判令偿还银行贷款后，还要在商品房购销合同案中向房地产开发商诉请追偿，不仅给当事人带来两次诉累，还给当事人带来两次执行累。因此，合并审理或中止诉讼，能充分利用诉讼资源，提高审判效率，减轻当事人诉累。
五、合并审理或中止诉讼能体现法律惩罚过错方，保护无过错方的公平原则。
在该案中，如将商品房购销合同和住房借款合同合并审理，或中止诉讼，等商品房购销合同判决后，再判决住房借款合同，就可以引用司法解释规定，在判决解除商品房购销合同和借款合同同时，判决乙直接偿还丙银行的贷款，充分体现法律惩罚过错方-未按合同约定交付房屋的乙公司，保护无过错方购房户的公平原则。甲作为购房户按合同约定交付首期购房款，并在乙违约前按约支付了银行按揭款，没有任何过错。现甲明知乙交房无望的情况下，还判令其偿还购房所借贷款，显失公平。在该案中，最大的违约方是乙公司，最大的受害者是购房户甲。银行提供的贷款表面上权利享有人是甲，实际上真正的权利享有人是乙公司。因为银行提供的贷款是直接拨付到乙在丙银行开立的存款帐户上的，并且三方签订的住房借款合同明确约定，乙违约未办妥房屋抵押手续，应承担引起的一切法律后果。乙公司违约后，应将直接收受的贷款直接返还给丙银行，才符合公平原则。
最终，在法庭的主持下，双方达成调解协议，某银行安定门支行同意于2007年12月10日前将该行所记录的原告孟女士的不良信用记录予以撤销，并于当日上报中国人民银行。
事实上，孟女士与某银行的这起“黑名单”官司可谓一波三折。
2002年2月，孟女士为购房与某银行安定门支行签订了《个人住房抵押贷款合同》。2004年4月，孟女士发现开发商北京首元房地产开发有限公司（以下称首元公司）交付的房屋面积不符合合同约定且误差较大，遂向北京东城区人民法院提讼并要求解除该商品房买卖合同。2005年6月17日，北京东城区人民法院作出判决，终止抵押贷款合同，由房地产公司向银行偿还所有欠款。
根据相关生效判决，孟女士通知某银行安定门支行解除抵押贷款合同并实际停止还贷。但某银行安定门支行在接到孟女士通知后，对孟女士及房地产公司提讼，并在银行个人信用信息基础数据库中对孟女士的个人信用记录作了不良标记。
孟女士认为，自己在与银行签订抵押贷款合同后，一直严格按照合同约定履行还款义务，没有任何违约行为。现在根据已生效的判决，自己与银行之间的合同已经解除，即对银行不再负有任何合同或法律义务。通知银行解除抵押贷款合同并实际停止还贷，是依法行使自身的合法权利，银行不应对自己的个人信用作不良记录，并负有对作出的错误的不良记录进行更正的义务。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和受卖人。”
某银行安定门支行则认为，商品房买卖合同与贷款合同是两个独立的合同，借贷双方应严格按照贷款合同的约定履行各自的义务，银行作为贷款人将贷款发放给借款人孟女士，只能由孟女士承担还款义务。
针对某银行安定门支行的，法院认为，根据已查明的事实，孟女士与房地产公司的买卖合同已被法院判决解除，判决已发生法律效力。该判决已明确首元公司应按照判决给付孟女士已付房款及利息。现因为孟女士与首元公司的商品房买卖合同已被解除，实际上收到银行发放贷款的主体是首元公司，故首元公司应将收受的购房贷款及本金利息返还孟女士，并承担由此产生的罚息。
孟女士认为，经多方努力，银行仍不消除对她个人信用的错误的不良记录，该不良记录现已对她的个人信誉造成严重影响，使她所在公司的融资行为无法实现。
中国社会科学院副研究员冉井富博士指出，如果商业银行将顾客逾期还贷的违约行为提交给个人信用信息基础数据库，会给顾客带来两个不利结果：一是名誉权受到损害；二是增加了他获得贷款的难度，因此其财产权将受到损害。
“如果说顾客确有不守信用的行为，那他遭受这样的损害是正当的；然而事实上，顾客是不是不守信用，常常是存在争议的。”冉井富说，“在目前的运作中，商业银行单方面进行这种认定，这种做法是很不公正的。”
答：职工购房贷款实行房产抵押、有价证券质押和第三方保证的担保方式。
（一）以房产作抵押的，借款人持公积金贷款合同、房产抵押合同和《房屋所有权证》到市房产管理部门办理住房抵押他项权登记。市房产管理部门出具《房屋他项权证》，借款人将《房屋他项权证》交市住房公积金管理中心收押。
（二）以有价证券作质押的，有价证券所有人与市住房公积金管理中心签订质押合同，办理有价证券冻结手续，将有价证券原件和冻结手续交中心存档后发放贷款。
（三）第三方保证的担保方式主要是由担保人填写提供第二处住房保证承诺书。
研究”
Q：我在贵刊的扉页上看到“城中村法治生态研究”的活动启示，请问我能参加吗？需要哪些条件？收取费用吗？
A：谢谢热心参与我们的活动。这个活动需要您提供一份详细的关于当地城中村法治现状的调查报告，内容可以涵盖城中村的常见民事纠纷、刑事案件的种类，城中村的治安管理等等。具体事宜您可以电话联系该活动的负责人：黄倩010-53668292。
离婚析产，房屋贷款怎么办
Q：我和前夫结婚期间共同按揭购买了一套房子，由于是首套住房于是按照7折利率办理的贷款合同。今年我前夫离婚，于是我们在法院进行了财产分割，最终法院出具了一个民事调解书。民事调解书内写的是我补偿前夫一笔钱，房子归我所有，剩余贷款由我偿还。
由于贷款合同的借款人是前夫和我，扣款账户是我前夫的，于是我去银行申请变更贷款合同的借款人。但是银行贷款的人和我说必须要还清贷款后，重新办理贷款手续，即所谓的“转按揭”。
之后我又去房管局咨询，房管局说如果我要办理析产过户需要拿着银行的批函才能过户。法院调解的时候法官说我们这个是分割财产，不是交易。房管局也说我们这个是离婚析产，所以不用交易税。为什么到了银行就变成了转按揭？我想不明白。我只需要在原有的贷款合同上做一下借款人变更，但银行就是要按照转按揭操作。银行这样做到底有没有道理？
A：首先，法官和房产局说得没有错，离婚析产不属于买卖行为，你和前夫办理房屋过户的确不需要交纳交易税。
其次，相较于你们的婚姻关系，房屋贷款是一个独立的民事法律关系。一般来说婚后购房贷款合同中夫妻双方是共同抵押人，因此，你现在要求变更主贷款人，这属于合同重大事项的变更，一定要征得银行的同意。银行不是公益机构，而是独立的民事主体，出于对贷款风险的考虑，有权拒绝变更合同。这种情况下，你要么与银行方面协商解决（银行一般有自己的政策，很难跟您这样的个人客户独立协商），要么提前偿还贷款后再进行过户。
村长是“黑社会”，我们该怎
么办
第一条为了充分发挥住房公积金在住房保障中的作用，完善住房供应体系，改善中低收入家庭居住条件，促进房地产市场发展，根据国务院《住房公积金管理条例》等有关法规、规章，制订本办法。
第二条本办法适用于本市所辖范围内职工个人购房申请住房公积金贷款的有关管理工作。
第三条住房公积金个人购房贷款为政策性个人住房贷款。
本办法所称的个人住房公积金购房贷款，是指*住房公积金管理中心，以单位及职工个人依法缴存的住房公积金为来源，按照《住房公积金管理条例》和中国人民银行的有关规定,委托办理住房公积金金融业务的商业银行,为符合条件的借款人在购买自住普通住房时发放的专项委托贷款(以下简称住房公积金贷款)。
第四条住房公积金贷款实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金权利与义务对等的原则。凡缴存住房公积金的职工，在购买自住住房时，均可以向*住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
第五条申请住房公积金贷款应当提供担保。即借款人与*住房公积金管理中心、受委托银行签定借款合同和担保合同后，方可办理住房公积金贷款。
第六条*住房公积金管理中心负责受理、审查、批准借款人的借款申请，对符合条件的借款人依法办理贷款手续。各县（市、区）分支机构按*住房公积金管理中心授权，承办住房公积金贷款相关业务。贷款结算等金融业务由受委托银行办理。
住房公积金贷款风险，由*住房公积金管理中心承担。第二章贷款对象和条件
第七条凡按规定向*住房公积金管理中心足额缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的职工，均有资格成为住房公积金贷款申请人。
住房公积金贷款申请人应同时符合下列条件：
（一）具有城镇常住户口或者其他有效居留身份;
（二）正常缴存住房公积金满一年以上,且住房公积金账户余额应达到*住房公积金管理中心规定的额度;
（三）购买自住普通住房且能提供符合法律规定的购房合同或协议；
（四）已付首期房款额占所购住房总价的比例不低于30℅（含30%，下同），低收入家庭购买自住性住房，首付款比例不低于20%；
（五）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（六）*住房公积金管理中心依法规定的其它条件。第三章贷款额度、期限、利率
第八条住房公积金贷款额度由*住房公积金管理中心按缴贷挂钩原则和借款人具体情况核定：
（一）借款人购买新房的，贷款额度不超过借款人所购住房总价款的70%（含70%，下同）；借款人购买二手房的，贷款额度不超过借款人所购住房总价的60%；
（二）最高贷款额为30万元。根据今后住房公积金归集情况和社会发展水平，经*住房公积金管理委员会批准后，最高贷款额度可进行适当调整。
第九条住房公积金贷款期限一般为3-15年，最长不超过20年。
第十条住房公积金贷款利率按照中国人民银行颁布的个人住房政策性贷款利率执行。第四章贷款程序
第十一条借款人申请住房公积金贷款应如实填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，并连同下列材料交*住房公积金管理中心：
（一）本人或夫妻双方具有法律效力的身份证件(身份证和户口簿)原件及复印件，审查后留复印件；
（二）借款人所在单位出具的*住房公积金管理中心认可的经济收入的书面证明；
（三）所购住房的合法房地产权属证件或购买住房的合同；
（四）购房首期付款的付款凭据；
（五）*住房公积金管理中心要求提供的其他证明材料。
第十二条*住房公积金管理中心应对借款人的申请进行审核，并在15日内向借款人做出答复。
第十三条借款人在收到同意借款的批准书后，应在7个工作日内与*住房公积金管理中心、受委托银行签订借款合同，并依法办理担保手续。
第十四条借款人与*住房公积金管理中心、受委托银行签订借款合同及担保合同后，受委托银行按合同约定发放住房公积金贷款。
第五章贷款担保
第十五条住房公积金贷款可分别采取抵押、质押和保证的担保方式，上述三种担保方式也可以并用。
质押物指金融机构存单、国库券、国债。
第十六条抵押、质押和保证担保的范围，包括住房公积金贷款本息、罚息、违约金、损害赔偿金和*住房公积金管理中心实现债权的费用。
抵押权益自抵押物登记之日起生效，质押权益自质押物移交之日起生效。
第十七条抵押期内，抵押人(借款人，下同)不得擅自将抵押物在抵押担保的范围内重复抵押；质押期内，出质人(借款人)不得以任何理由对质押物挂失或追索；保证期内,保证人个人住房公积金不得支取。
第十八条抵押人未经抵押权人同意，擅自改变抵押物结构，使抵押物价值少于抵押权价值，以及抵押人人为造成抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人以其它财产为减少的价值提供担保。
第十九条抵押权、质押权与其担保的住房公积金贷款债权同时存在。债务清偿完毕，住房公积金贷款债权解除时，抵押权、质押权随之解除，*住房公积金管理中心亦随之将有关保管物予以归还，抵押权由抵押双方当事人申请办理抵押权注销登记手续，贷款合同终止。
第二十条本办法规定的保证人担保为连带责任，保证人应具有代为偿还公积金贷款本息的经济能力，保证范围为贷款合同中约定的主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
第二十一条保证人履行保证责任后，*住房公积金管理中心应将设定的抵押权或质押权转让给保证人，保证人有权向借款人追索。第六章贷款保险
第二十二条以房产作抵押的，借款人自愿办理房屋保险，*住房公积金管理中心为保险的第一受益人。
第二十三条抵押有效期内，已办理保险的，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。第七章贷款偿还
第二十四条住房公积金贷款本息归还实行逐月等额本息偿还法,月还款额计算公式为：
月还款额＝贷款本金×贷款月利率×(1＋贷款月利率)还款月数(1＋贷款月利率)还款月数－1
第二十五条借款人连续3个月不按借款合同规定偿还公积金贷款本息，经书面催缴仍不还款的，*住房公积金管理中心有权依照住房公积金借款合同的约定，处分抵(质)押物清偿或要求保证人承担代为清偿的责任。第八章附则
第二十六条住房公积金贷款的任何一方要求变更或提前解除借款合同，必须提前10日书面通知其他合同当事人。任何一方要求变更借款合同的，在合同当事人未达成变更协议前，原借款合同继续有效。住房公积金贷款的任何一方要求解除借款合同必须符合法律的有关规定。
住房贷款合同范文一
借款单位：_________________________(简称甲方)
贷款银行：_________________________(简称乙方)
签订日期：____________年_________月_________日
甲方为_________需要，依据《单位住房贷款办法》，特向乙方申请借款，经乙方审查同意发放。为明确双方的权益和责任，特签订本合同，共同遵守。
一、甲方向乙方借款人民币(大写)_______________，保证用于_________。借款期限为______年_____个月，即从______年_____月______日至_______年______月______日。
二、乙方保证按以下用款计划供应资金：
_________年_________月_________日_________________元;
_________年_________月_________日_________________元。
三、甲方保证按以下还款计划归还贷款本金：_______年______月______日_________元;_______年______月______日_________元
四、贷款利息，自支用贷款之日起，以转入结算户数额按月利率_________计算，按季结息。甲方不按期归还贷款，逾期部分加收利息_________%，不按规定用途使用贷款，加收利息_________%。
五、乙方未能按用款计划提供贷款，按违约数额和延期天数，每天付甲方万分之三的违约金。甲方不能按时付息，乙方有权从甲方帐户中扣收或暂时停止支付贷款。
六、在本合同有效期内，如国家调整利率，从调整之日起，乙方即按调整后的贷款利率计算利息，同时书面通知甲方和担保单位。
七、借款到期后甲方如不能按期偿还，乙方有权从甲方存款帐户中扣收或用其抵押物清偿。采取第三方担保的，由担保方代为偿还，担保单位在收到乙方还款通知一个月后仍未归还，乙方有权从其存款帐户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。
八、在本合同有效期内，甲方保证按季向乙方提供统计、会计、财务等方面的报表及其
它有关资料。乙方有权了解甲方生产或项目的经营管理活动，检查贷款安徽贷款网使用情况。
九、甲方法人变更时，应提前_________天通知乙方，变更后的法人继续履行原法人所订合同规定的权利和义务。
十、甲方填报的借款申请书，抵押或担保协议书，均为本合同组成部分。变更合同条款，需经甲乙双方协商一致，并签订借款合同补充文本。
十一、本合同自签订之日起生效，贷款本息全部偿清后失效。
十二、本合同正本三份，甲方、乙方和担保方各执一份;副本______份，送___________________。
十三、补充条款：_________________________________________________。
借款单位(盖章)：_________ 贷款银行(盖章)：_________
法定代表人(签字)：_______ 法定代表人(签字)：_______ 签订地点：_________________ 签订地点：_________________ 担保单位(盖章)：_________ 法定代表人(签字)：_______
签订地点：_________________
住房贷款合同范文二
(甲方)：_________ 住所：_________
法定代表人：_________
电话：_________ 邮政编码：_________ 开户金融机构及账号：_________ 贷款银行(乙方)：_________ 住所：_________ 法定代表人(或授权人)：_________ 电话：_________ 邮政编码：_________ 为确保乙方与_________签订的_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保。甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方保证担保的贷款金额(大写)_________，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
第二条 本合同的保证方式为连带责任保证，甲方对借款合同中的借款人的债务承担连带责任。如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部履行其债务，乙方有权直接要求甲方承担保证责任。甲方应在接到乙方《催收到(逾)期贷款通知书》之日起_________个工作日内履行清偿义务。 第三条保证担保的范围：贷款金额(大写)_________元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权的费用(包括诉讼费、律师费等)。
第四条 保证期间：自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后二年止。
第五条 本合同的效力独立于被保证的借款合同，借款合同无效并不影响本合同的效力。
第六条 保证期间，借款合同的当事人双方协议变更借款合同除贷款利率以外的其他内容，应当事先取得本合同甲方的书面同意。
第七条 保证期间，甲方发生机构变更、撤销或其他足以影响其保证能力的变故，甲方应提前天书面通知乙方，本合同项下的全部义务由变更后的机构承担或由甲方在日之内落实为乙方所接受的新的保证人。
第八条 保证期间，乙方有权对甲方的资金和财产状况进行监督，有权要求甲方提供其财务报表等资料，甲方应如实提供。
第九条 保证期间，甲方不得向第三方提供超出其自身负担能力的担保。
第十条 发生下列情况之一，乙方有权要求甲方提前承担保证责任，甲方同意提前承担保证责任：
1.甲方违反本合同第七条、第八条、第九条的约定或者发生其他严重违约行为;
2.借款合同履行期间，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致使乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第十一条 甲方不承担保证责任或者违反本合同约定的其他义务的，应向乙方支付被保证的借款合同项下贷款金额%的违约金，因此给乙方造成经济损失且违约金数额不足以弥补所受损失的，让应赔偿乙方的实际经济损失。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担保证责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵销。
第十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第十三条 双方约定的其他条款：
甲方违反本合同自愿接受强制执行;
第十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第十五条 本合同自双方签字盖章后生效。
第十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
法定代表人或个人(或授权人)(签字)：_________ 法定代表人(或授权人)(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点：_________ 签订地点：_________
住房贷款合同范文三
债权人(甲方)：_________ 保证人(乙方)：_________
第一条 为确保甲方与_________(以下简称借款人)签订的_________年_________字_________号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意向甲方提供保证，甲、乙双方根据有关法律规定，协商订立本合同。
第二条 乙方保证范围为借款人根据借款合同向甲方借用的贷款本金为人民币(大写)_________及其利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)、借款人违约金和实现债权的费用(包括诉讼费和律师费)。
第三条 本合同保证的借款合同的履行期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本保证合同的保证期间为两年，自借款人不履行债务之日起计算。
第四条 本保证合同独立于借款合同，乙方在本合同项下的保证责任不因借款合同无效而免除。
第五条 乙方承诺对借款人的还款义务承担连带责任，并在甲方开立的账户上始终保留相当于借款人借款余额的_________%的款项作为履行保证义务的保证金。如借款人未按合同的约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面索款通知后_________日内履行还款义务。如乙方未主动履行，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。
第六条 乙方同意甲方在借款人逾期未偿还贷款本息时，有权依第五条规定的方式直接要求乙方履行义务。
第七条 乙方保证如发生借款合同项下借款合同提前到期的情况时，借款人又不及时还款的，乙方立即开始履行保证义务。
第八条 乙方保证有足够的能力承担上述保证责任，并不因乙方受到的任何指令、乙方财力状况的改变、乙方与任何单位签订任何协议而免除其所承担的责任。
第九条 本合同生效后，乙方接受甲方对其资金和财产状况的调查了解，乙方应按甲方要求及时提供其资产状况的有关资料。
第十条 在本合同有效期间，乙方如再向第三方提供担保，不得损害甲方的利益。
第十一条 任何一方不得擅自变更或解除本合同。一方需变更合同时，应经双方协商同意，达成书面协议。
第十二条 借款人与甲方协议变更借款合同的，应征得乙方同意;未经乙方同意的，乙方只在本合同规定的保证范围和期限内承担责任。但甲方由于国家政策调整而执行新利率的，无须征得乙方的同意。
第十三条 任何一方未按本合同的约定履行义务，给对方造成经济损失的，应向对方支付担保余额的_________%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，还应就不足部分予以补偿。
第十四条 甲、乙双方商定的其他事项：
第十五条 甲乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商解决，协商不成，由甲、乙双方共同选择下列方式之一：
1.提交_________所在地人民法院诉讼解决;
2.提交_________仲裁委员会仲裁。
第十六条 本合同一式_________份，具有同等效力，双方各执_________份。
第十七条 本合同由甲乙双方签字盖章后生效。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
债权人住所：_________ 基本账户开户行：_________
关键词住房储蓄住房金融贷款
1中德银行对我国住房金融的影响
1.1促进我国住房金融制度改革
目前，提供住房贷款仅仅是各大商业银行众多贷款业务之一，我国尚未建立专门的住房金融机构。众所周知，住房是老百姓生活所不可缺少的物质基础，但由于其耗资巨大，人们大多几乎不可能一次付清全部购房款，这就决定了人们的购房活动必须借助于专门的住房金融机构才能更好的实现。鉴于住房金融的特殊性，我国曾经进行过住房储蓄银行的试点，然而，在市场机制不发达，房改还不彻底的情况下以失败告终。在此之后，我国又多次提出建立专门的住房金融机构，进行专业化、规模化的运作，然而一直没有进入实际的操作阶段。中德住房储蓄银行的建立无疑是对这一思路的大胆再尝试，通过中外合作，引进先进的管理理念、管理方法和技术，以住宅储蓄开路，为我国今后建立系统化、规模化、专业化的住房金融体系创造了条件。
1.2增加购房贷款渠道
在我国，政府鼓励拥有公积金的人们采取公积金贷款和商业贷款组合的住房贷款模式。而实际上，有相当一部分城镇职工，由于单位的经济效益差，或者因所属单位不在公积金的覆盖范围之内（包括大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等）而被排斥在政策性住房金融体系之外。这些没有公积金的购房者中低收入阶层只有通过高利率的商业贷款获得支持，加重了购房者的负担。目前，在中国住房信贷三种方式中，公积金贷款只占全部住房贷款的32％，所以其余68％的消费需求可以由商业银行和储蓄银行共同满足。住宅储蓄贷款则为这些人群“量身定做”住房贷款产品，以类似于公积金体系的低存低贷的运作机制建立一个住房金融互助合作体系，增加房贷渠道。
1.3有利于我国对个人信用体系的建立
“人无信不利，市无信则乱。”市场是人们各种行为的组合体，因此个人信用是企业信用、社会信用乃至国家信用的基础。住房储蓄以最低存款额和最低贷款年限为基础，通过让人们自愿地参加住房储蓄，根据自己的支付能力选择储蓄金额，在3～5年的定期储蓄过程中，让贷款机构更好了解借款人的收入状况、信用情况、支付能力及就业、家庭的稳定性，它不但是一个个人信用建立和培养的过程，而且保障了存款权利与义务的对称，同时也降低了信用风险。在我国个人信用体系刚刚起步的今天，可以考虑以这种方式建立个人信用记录，并通过个人信用制度的建立来降低金融风险，促进我国住房抵押信贷和其他消费信贷(如汽车、教育和耐用品消费贷款)，完善整个社会信用体系。
2中德住房储蓄银行的运作机制研究
2.1利率制定缺乏灵活性
中德住宅储蓄银行的卖点集中于超低的贷款利率，而且是低存低贷、不存不贷的封闭式运作，这是以储户坚持储蓄并最终履行贷款合同为前提的。如果储户虽然达到配贷条件，但由于特殊原因放弃贷款，一方面，将无法得到正常的市场存款利率，另一方面，如果储户不能出具该笔存款用于住房消费的证明，也享受不到存款时的利息补贴。如果储户达到配贷条件而提前支取存款，存款时交纳的占合同额1％的服务费也不予退还，储户的损失更大。目前，住宅储蓄银行业务没有考虑这部分储户的利益，也会把一部分储户拒之门外。
2.2贷款时间短，还款压力大
根据有关规定，国内提供个人住房抵押贷款各大商业银行中，贷款期限最长可达30年。在国外同类银行中：加拿大通过建房公司（CMHC）提供保险的住房抵押贷款偿还期可至35年，贷款额度可高达90％；英国住房抵押贷款一般可达15－25年，最常可达35年，贷款额度达80％，在有保险公司担保的条件下，最高可达100％。按照中国人民银行规定住房公积金个人住房抵押贷款最长也达到30年。贷款偿还期长，每年还款付息就少，这就使借款者具有充足的偿还能力。而目前住房储蓄贷款期限分别为5年1个月(AA合同)，6年8个月（AB合同）和10年2个月（AC合同）。其中AA和AB合同的贷款利率才是最优利率，即3．3％，而AC合同贷款利率为3.9％。人们为取得较低的贷款利率，就必须考虑选择前两种合同类型，这无疑加重了购房者每月的还款压力。
2.3存款比例过高，变相限制了最高贷款额
住宅储蓄银行是以存定货的运作机制，客户签署了一定合同额的住房储蓄合同后，只要按合同约定存够最低存款额和存足一定期限，并同意接受配贷，住房储蓄银行将客户的住房储蓄存款，以及在落实抵押担保和资信审查后将住房储蓄贷款发放给客户。如此，在贷款阶段开始，客户即获得了与合同额等额的融资。从这个运行机制可以看出，存足最低存款额和一定存款期限是获得贷款的必要条件，而且最低存款额占合同总额比例越低，则贷款的可得性就越高。在德国，这一比例为30％，而且政府通过各种扶助措施给予存款者补贴，变相提高了储户的存款额，缩短了达到最低存款额的时间，增加了贷款的可得性。中德银行则要求储户必须存足合同额的50％才能取得贷款，而且政府的补贴也仅仅限于贴息这一项内容。如果初始合同额较高，或者储户不能在规定期限内存足合同额的50％，储户达到贷款条件的时间就会拉长。如果人们为了按期取得贷款，就必须通过修改合同（减少合同额）来提高贷款的可得性，这无疑有限制了贷款的最高额。
2.4固定利率给银行带来高风险
低进低出、固定利率在经济运行比较平稳的时候可以起到防风险的作用，这种封闭运作的支撑条件就是要求具有较低且稳定的市场利率和通货膨胀率，否则合同储蓄很难维持吸引力。但在正常的市场环境中，利率是波动的。当市场通货膨胀率持续增高的情况下，如果市场利率调高，若银行仍然维持原来的存贷款利率，一方面会出现贷款经营成本增长速度超过收益增长速度的情况，另一方面由于人们的资金可能流向存款利率高的商业银行，住宅储蓄银行的资金库就有可能出现危机；如果中德银行同时也调高存贷款利率，以保证正常的利润，那么对于已经签订合同的但是尚未打算贷款或根本不打算贷款的客户仍执行合同利率显然是不合理的。唯一的办法就是修改合同，那么同时也降低了银行对储户资金的吸引力。
2.5封闭运作蕴涵高风险
中德银行的封闭式运作系统一方面指资金是封闭运作的，即它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，另一方面，还包括其单一的存贷业务，即利润仅仅从存贷利差中获得，不进行任何其他投资。这种系统在德国是以强大的政府支持为前提的。而在我国如1989年，为了治理通货膨胀，国家出台了相关政策，包括要求所有银行三年内不得给予房地产开发商贷款支持。这些都蕴涵着政策的高风险。
3住房储蓄银行发展前景分析
3.1住宅储蓄将来的地位
住房储蓄银行不能取代公积金制度。中国社会科学院经济研究所研究员汪丽娜指出：“由于德国施威比豪尔银行是依据特定法律设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构，尽管它要求承担为政府目标服务的责任，却未改变它作为独立的金融企业的法人地位。”这说明中德住房储蓄银行不是政策性银行，而是作为专业型银行存在，是独立法人，最终还是以盈利为目的的，而且政府也并没有强制规定其必须具有政策性职能。它与德国本土的住房储蓄制度的根本区别是具有盈利性，政府支持力度有限，而且在资金筹措方面不具有相对垄断性。而我国公积金制度则具有强烈的政策保障色彩，它服务于政府的住宅政策目标，具有非盈利性特点，由政府强制缴存，基金来源稳定，是保证中低收入者购房基本需求的有效措施。尽管目前还不是狠完善，但无论在归集总额、覆盖面，还是在缴存比例和贷款数量上都有所增加，今后也会在存贷机制上不断完善、使公积金制度更具人性化。由此可见，我国不可能也没有必要出现两种政策性住房金融机制，对于有公积金的市民，购买住房时，还是会首选公积金贷款。住房储蓄银行只能作为公积金贷款和商业贷款的补充，为希望享受地贷款利率，不急于购房或购买第二套住房以及没有公积金的群体服务。
3.2运作机制的改进方向
3.2.1打破封闭运行
封闭运行虽然可以免受市场波动的影响，但是也使得住宅储蓄银行的盈利模式十分单一，在资产和负债两个方面的市场竞争能力都比较弱。一方面限制了存款规模，另一方面也可能增加贷款风险。
笔者认为，在吸收存款方面，可以考虑人们的不同需要，给予灵活的存款利率。对于今后打算通过住房储蓄贷款买房的储户实行低存款利率，而对于一开始就不打算贷款的储户直接给予市场利率，对于那些开始签订储蓄贷款合同后来由于某种原因无法取得贷款贷款的储户，可以扣除一定的违约金后同样给予市场利率。这样就可以吸纳各方资金，扩大资金来源。对于沉淀下来的资金同样可以通过购买基金和国债来取得稳妥的收益。在发放贷款方面，可以考虑朝着全面性住房金融机构发展，实现一条龙服务，通过其他商业银行参股增资，合并提供商业性住房按揭贷款服务，从而保证存贷平衡。此外，可以考虑开展公积金贷款业务，从而减少人们的交易成本，实现真正一体化。
3.2.2通过客户群体细分，设计个性化的业务品种，以满足不同客户的需求
如可以对住房储蓄、商业贷款和住房公积金组合贷款进行多种业务品种设计，从三者之间的贷款比例、偿还期限。还款方式上进行个性化设计，从而满足不同层次的需求。
3.2.3不断扩大住房储蓄银行的覆盖范围
在具备条件的城市设立机构，将住宅储蓄这一住房金融模式在全国推广。
中德合作住宅储蓄银行在进行市场化经营的同时，也要积极主动地加强与政府主管部门的沟通与协调，积极争取政府对住宅储蓄银行业务的适当补贴，以推动中德合作住宅储蓄银行在住宅储蓄业务方面不断扩大经营规模，提高核心竞争力。
参考文献
1么士奇．关于中德合作开办住宅储蓄银行前瞻性的探讨［J］．中国房地产，2003（5）
关键词：发展中国家；房地产市场；调控政策；经验；教训
中图分类号：F294 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）02－0137－02
一、发展中国家调控房地产市场的公共政策主要经验
1.建立和完善相应的住房法规
明确住房建设和住房政策的管理机构，构建住房制度的框架体系，为实现住房计划目标提供法律和组织保证。 居民住房问题解决得比较好的韩国、新加坡、马来西亚等国家，都拥有相对完整的住房法律、法规。一方面，以法律为依据成立专门机构来实施法律规定的各项保障措施；另一方面，通过法律来引导和规范其他经济主体的行为，鼓励其服务于住房保障的整体目标，从而保证住房政策的执行、实施。
例如，韩国政府自20世纪60年代起出台了以住房建设促进法为核心，包括建设法、城市规划法、大韩住宅公社法、公共住房法和大韩住房银行法等在内的一系列住房法规，明确了由建设部作为住房建设和住房政策的主管机关，组建了大韩住宅公社、大韩住房银行等参与住房建设和住房金融服务的相关国营机构，初步形成了韩国住房法律、制度框架。在许多国家，按法律要求，成立相应的机构，负责住房保障制度的落实。如新加坡的“政府建设发展局”、马来西亚的“国家房屋局”、巴西的“全国住房建设银行”、墨西哥的“全国劳动者住房基金机构”等。
2.确立和强化政府在解决中、低收入家庭住房问题中的作用
解决低收入居民的住房问题，是国家社会政策的重要组成部分，政府需要投入必要的资金。政府提供住房保障资金的形式多种多样。一是完全由政府出资建房。新加坡政府组屋全部由政府出资建造；二是政府按一定比例出资或资助建房。韩国的永久性公租房，政府投资占房屋建筑成本的85%；可出售的公租房，由公营的韩国政府公社开发建设，韩国住房基金提供占总建筑成本40%―50%的低息贷款。泰国政府为建设“扶贫安居房”项目提供土地和必要资金补助； 三是给居民发放住房补贴。具体方式有直接补贴和间接补贴。住房直接补贴是政府财政拨款对居民买房、建房、租房给予相应的资助。住房间接补贴是政府通过减免税、控制租金、降低建筑材料价格等方式来资助居民获得住房。韩国的永久性公租房和可出售公租房、新加坡的政府组屋，实际上是政府为低收入阶层提供的“低价房”；四是政府为低价房开发商提供优惠政策。马来西亚财政部设立流转基金，用于支持参与廉价房建设的房地产开发商。凡建造低成本房屋的用地成本，由政府在开发商交房时补偿给土地拥有者。政府还成立国家住房融资公司，向房地产开发商提供融资服务；五是政府为低收入购房者提供低息贷款。马来西亚规定，凡是购买每平方米3 500―4 200令吉的廉价房，购买者银行提供相关证明材料，经审批后，可获得优惠房贷。泰国规定，对于无法支付首付款的购房者，银行提供特殊贷款政策：连续24个月在国家住房银行账户下每月存款1 000―25 000铢不等的存款，购房者可以贷取存款80倍的款项。
3.建立严格的收入划分标准和资格审查制度
规定不同收入阶层所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的对象和范围，使低收入居民成为真正的受惠者。
新加坡规定政府组屋的申请资格标准：（1）公民权，即申请者必须是新加坡公民。（2）无私有房产，那些拥有私有房产的居民不能申请购买公房。（3）收入水平，符合申请公房的家庭收入限额标准。20世纪70年代，政府规定月收入在1 500新元以下者才可以申请购买政府组屋。随着总体收入水平的提高，标准也相应提高，基本上能保证80%以上中低收入家庭能够得到廉价的政府组屋。（4）家庭构成。新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但独身老年和孤儿除外。
韩国规定，永久性出租房屋只给占人口10%的最低收入家庭租用；租用可出售公租房的低收入家庭可以在租期内进行住房储蓄，在租期结束时依靠住房储蓄和其他政府的金融支持购买公租房的产权。
巴西采取区别对待、重点资助中低收入家庭的政策，为不同收入阶层提供住房贷款。对于年收入相当于最低收入界线1―3倍的低收入者、年收入相当于最低收入界线3―6倍的中等收入阶层，可以购买政府投资建造的住房，并取得最低年利率为1%的长期优惠贷款。但两者购买住房的质量和价格有所不同。
4.完善住房金融制度，发展住房抵押贷款业务
这是发展中国家推进住房市场化运作、提高购房能力、改善居民住房条件的重要途径。智利住房金融制度以提供期限为12―20年的长期购房贷款为基础，它包括住房抵押贷款融资信用证、可背书的抵押贷款和购房期权租约三种形式。具体包括：一是住房担保抵押贷款信用证。银行不向购房者直接提供贷款，而是通过发放住房抵押贷款信用证，作为担保抵押贷款合同的副本，并且用消除通胀因素影响的指数化货币单位UF来表示。二是可背书的抵押贷款。智利从1988年开始批准这种形式住房抵押贷款的发行和交易。住房抵押机构直接向购房者提供贷款，贷款额度不超过资产估值的80%。三是期权购房租约。它主要针对租房户或者因职业不固定无法取得住房抵押贷款但收入较高者而设置的。在这一融资协议下，住房承租人与租赁公司签订期限为20年的住房月租金和出售价格合同。在合同到期，当累计的房租和自然增长的利息总和，足以支付房屋的出售价格时，或者当承租人个人账户储蓄足够支付合同规定的住房售价时，承租人将获得房屋的所有权。
5.政府在维护住房市场稳定、平抑房价中的作用责无旁贷
韩国政府遏制房地产投机政策主要有：一是提高房地产转让税率，对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税；二是在住宅价格增长过快的地区，实施禁止住宅预售权转让制度；三是逐步建立住宅实际交易价格申报制度，根据住宅实际买卖价格征收房地产登记税；四是政府进一步改善房地产税制，课征房地产保有税，新设住宅税列入保有税税种，逐步建立有效调控住宅实际需求的税收机制。在韩国，房主炒房的成本是十分昂贵的。
墨西哥主要采取及时公布供需信息、限制最高空房率、设定最高房价和提供官方参考价等措施，防止住房囤积居奇、哄抬房价的现象发生。全国劳动者住房基金机构依据各城市申请购房贷款的数量向开发商传递市场需求的信号，引导他们到供不应求的区域投资。同时，新开发项目和二手房必须依法在该机构进行评估和验收注册，成为该机构房源的正式供应方。为了防止出现囤积居奇、哄抬房价的情况，该机构采取了限制最高空房率、设定最高房价以及提供官方参考房价等措施，确保住房价格如实反映市场供需状况。任何新开发楼盘和二手房在上市前，必须经过国有联邦抵押贷款公司授权的商品房和经济房价格网上系统评估房屋的“参考价值”，评估参数包括地理位置、配套设施、破损率等，这样可让购房者准确了解购买房屋的真正价值，防止房价虚高。为了防止投机商炒房，政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。
二、发展中国家调控房地产市场的公共政策主要教训
1.政府承担的居民住房保障责任不充分，居民住房问题得不到有效的解决
印度确立了以各种方式和途径鼓励各阶层居民把储蓄用于建房为核心的国家住房政策，印度政府没有足够的能力为住房建设提供巨额投资，住房建设所需投资的90%要依靠居民自己的储蓄。印度大部分低收入家庭的住户条件较差，一半以上的家庭只有1间房，30%以上的居民仍居住在贫民窟中。印度是世界上住房问题最为严重的国家之一，在联合国列举的世界8个“住房最糟的城市”中，就有2个城市在印度。
2.住房政策规定与居民实际收入和居住状况脱节，低收入家庭无法真正得到实惠
泰国在推动公共住房建设时，对土地出售政策、房贷标准规定等方面未加审慎考虑，在公房建成后，原计划的对象――低收入居民无法享受住房的优惠，而真正受惠者都是中等收入以上的居民；印尼政府要求贷款购房必须提供单位的担保信，而大部分低收入者为失业者或在非正式经济部门工作的，这些人群无法取得担保而购买住房，房贷也形同虚设。
3.对抵押住房的估值没有充分考虑通胀因素，损害了居民的利益
墨西哥在高通胀时期对住房抵押贷款利率和期限规定不合理，导致住房抵押贷款利用效果不佳。吸取墨西哥的教训，智利和巴西在提供住房抵押贷款时，对贷款进行指数化调整，消除通胀因素的影响。
4.政府监管不力，住房保障措施落实不到位
在一些发展中国家，由于政府监管不力，使得一些不法房地产商千方百计钻法律空子，或囤积居奇房屋，或投机买卖，造成房价飞涨。泰国“扶贫安居房”项目实施以来，由于政府监控不严，有关开发商为赶工期低质交房的事件时有发生。马来西亚开发商在执行公共廉价房政策时常常采取各种变通的手段，逃避建造30%廉价房的规定。
[论文摘要]我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。可以说，经过十多年的发展，我国住房抵押贷款保险的发展取得了一定的成绩但是，我们也应该看到，目前我国住房抵押贷款保险仍然存在一些亟待解决的问题，住房抵押贷款保险仍需进一步的发展和完善。
住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。
一、住房抵押贷款保险险种设计不合理
在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。
二、保费昂贵，设计不合理
1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。
2．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。
3．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。
4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。
三、受益人不合理
目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。
四、垄断操作，强制购买保险
作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。
个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。
注释：
①中国人民银行2005年8月15日的《2004中国房地产金融报告》建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”但各地暂时并未取消预售房制度，有关期房未来的发展将拭目以待。
②施建祥：“住房抵押贷款保险存在问题及其改进意见”，载《上海保险》2002年第9期。
参考文献
1．王重润：《信息、效率与机制》，经济管理出版社2004年版。
2．刘颖、刘东英：“以客户需求为导向科学定位住房抵押贷款保险”，载《中国房地产金融》2004年第1期。
3．廖俊平、朱嘉红：“我国住房抵押贷款保险市场的缺陷与完善”，载《城市开发》2004年第10期。
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