时间：2023-09-21 16:55:15
导语：在拆迁评估风险的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
大量的拆迁矛盾纠纷在拆迁专业性调解组织的调解中得到了圆满解决，及时排除了因拆迁引发的社会不稳定因素，促进了地方城市建设的发展和进度，这充分表明拆迁专业性调解组织发挥着极大的社会化作用。要发挥好该机构的社会化作用，应当做到以下几个方面。
一、领导高度重视，机构健全完善
为了使拆迁矛盾纠纷调解工作步入制度化、规范化、专业化、程序化、法制化的轨道，调解人员全部经过江苏省住房和城乡建设厅的专业岗位培训，具备相关的专业技能和法律法规知识，全部实行持证上岗制度。同时，调解机构制定了一套完整的调处机制，设立受理、送达、听证、调解、裁决、执行等一套工作流程。对一些历史遗留问题、重大疑难问题、政策边缘化问题实行逐级汇报、逐级审核、逐级审批制度，定期召开局长办公会，对重大事项和决策实行集体研究制度，确保处理拆迁矛盾纠纷能够做到“四个到位”，即政策到位、宣传到位、解读到位、补偿到位，决不让每一个被拆迁人吃亏，并要让每一个当事人通过调解机构的处置后能够化解存在心中的“积怨”，要让他们苦脸进门，笑脸出门，把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，化解在调解办公室内，尽可能不让矛盾纠纷扩大化，更不允许拆迁矛盾纠纷演变成社会化问题。
二、工作方法多样，矛盾化解及时
在处理拆迁矛盾纠纷的具体工作中，工作人员工作方法能够采取多元化的方式开展工作，运用心理学和采用情感交融的工作方法来做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在调处矛盾纠纷过程中，工作人员较多采用“以静制动”的工作方法，注重观察，发现“焦点”，通过分析，查找源头，找准“症结”，配制“处方”，进行大量的调查，收集大量的信息，掌握详实的第一手资料。为此，在处理个案时就能够制定出非常有针对性的解决方案，在调解过程中能够非常明确应该做什么（设定目标和预测）；为何做（确立说服论点和依据）；何时做（安排程序和时间）；何处做（考虑什么场合和方法）；如何做（研制工作计划和方案），使拆迁矛盾纠纷调解工作能够得到及时化解并取得较高的调解结案率。
调解人员在处理拆迁矛盾纠纷案件时，就有针对性地制定措施预案，分门类别，切入“要点”。对评估方面出现的矛盾纠纷，采取复核方式重新评估，被拆迁人还有异议的，委托评估鉴定专家委员会进行鉴定；对家庭住房困难买不起新房的，采取异地安置、货币补偿、慈善救助、产权共有等方式解决；对思想扭曲，抱有幻想的被拆迁人采取说服教育、政策解读、法规宣传等方式。同时，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多数的矛盾纠纷案件在调解两次时就能够化解双方当事人矛盾纠纷。
多年来的实践证明，调解人员在工作中注重运用心理情感交融的工作方法是解决、化解拆迁矛盾纠纷的基石。因此，工作人员在处理矛盾纠纷案件时，除了要严格遵照工作程序外，更重要的是要有专业的知识，真诚的情感和满腔的热情去正确、公正、深入分析当事人的心理状态，去打开当事人的心灵之窗。运用心理学和情感沟通是拆迁矛盾纠纷调解工作中不可缺少的重要环节和必要手段。
在处理拆迁矛盾纠纷时，最重要的是首先要取得当事人对调解人员的充分信任。调解人员要善于与当事人在情感和心理上进行正面沟通，充分交换意见，能够让当事人有充分的发表意见的机会，尊重、理解当事人的心情和感受。由于当事人的生活阅历不同，气质不同，志趣不同等，因此，也就表现出不同的性格。当事人在陈述矛盾纠纷时，有的直率袒露，有的迂回曲折。不论当事人表述的方式如何，但有一点是共同的，那就是都有一个较强的自尊心，都期望得到别人的尊重、理解和帮助。只有当事人与调解人员之间有了理解，才能在情感上得到“真正”的沟通，才能听到更多的“真实”话语，才能得到当事人的“真实”想法，调解人员才能“真正”将矛盾纠纷化解。
三、救济途径通畅，拆迁矛盾减少
完善救济途径是解决拆迁矛盾纠纷的源头，也是“和谐拆迁”的基本保障，特别是针对棚户区改造中部分收入不高、经济条件较差的低保户、特困户的实际情况，要有一套完善的保障措施。
在徐州市的拆迁安置过程中，坚持货币安置与实物安置相结合自愿选择的原则，以满足不同居民的居住需求。同时，不断创新安置模式，鼓励被拆迁人选择货币安置，在评估价的基础上再增加10%的补偿额，到市场购买住房。这样做一是有利于被拆迁人有更多的选择空间；二是有利于被拆迁人减少过渡时间和因拆迁过渡带来的生活困难。而对困难群体则采取廉租房安置，拆迁户只需交纳政策性房租。此外，拆迁管理部门还积极协调有关部门，为拆迁户申请经济适用房等安置房源，对经济条件特别困难的群众予以统筹考虑、适当补贴。同时，推行由区、街道、社区三级认证办法，解决部分拆迁户房屋产权认定问题，并积极协调单位直管公房拆迁户的所属单位，为拆迁户争取更多补偿。
畅通救济渠道，是解决拆迁矛盾纠纷的基本保障。徐州市为了减少拆迁矛盾纠纷，成立了拆迁救助中心。这家由民政、残联、慈善总会、房管、工会、棚改办、拆迁办等部门组成的专门机构，负责在棚户区改造拆迁中受理特困户的投诉和求助。救助中心目前掌握着用各种办法募集的2250万元救助基金，对经审核属实的特困家庭，其拆迁补偿额与安置房房价的差额部分，将从救助基金中支付，双方各按资金额拥有相应的房屋产权。同时，各区政府也成立相应的救助投诉中心，由市区财政、慈善总会、投资公司、社会各界拿出一定的资金作为慈善救助基金，用于救助工作。这一人性化举措，无疑将成为和谐拆迁的助推器，既让更多的特困群众住得起、住得好，实现“居者有其所”的梦想，又能保障拆迁工作做到“拆得了、拆得好、拆得稳”，这一举措已成为和谐拆迁的标本。
为有效地把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，拆迁专业性调解组织与各区政府、各区人民法院进行联动，积极推行居民自治调解方式和司法庭前调解方式相结合的工作模式来化解拆迁矛盾纠纷。
居民自治调解方式：是被拆迁人因家庭内部财产分割、继承等原因无法达成一致意见而无法与拆迁人达成拆迁协议产生的双重矛盾纠纷，这类矛盾纠纷通过拆迁专业调解机构和办事处司法所进行协调，使得家庭成员首先形成一致意见并由司法机构出具司法调解书后再与拆迁人签订拆迁安置协议。
司法庭前调解方式：是被拆迁人与家庭外部产生的借贷、抵押、买卖等问题造成拆迁协议无法签约的矛盾纠纷。对于此类纠纷，则由区法院拆迁巡回法庭和拆迁专业调解机构采取庭前调解方式，通过组织调解达成统一意见后，由法院出具司法调解书来确定房屋所有人与拆迁人签订拆迁补偿协议书来完成。
四、好事要想办好，要靠制度保障
如何把好事办好，是拆迁矛盾需要破解的难题。破解之法是坚持阳光拆迁、依法拆迁、有情拆迁，要靠严格的“三项制度”来保障。
一是公示制度。做到拆迁全过程公开透明，让群众知根知底，心中有数。每个拆迁项目都事先在媒体、网络上进行公告，公开拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁项目等事项；在拆迁范围内设立公示栏，将拆迁政策法规、相关文件、补偿标准、安置房源等内容进行公示，并邀请拆迁户代表全程参与拆迁工作，切实保障群众的知情权和参与权。
二是投诉制度。在拆迁过程中做到畅通投诉渠道，认真听取群众诉求，妥善解决群众提出的问题。每个拆迁项目都公布投诉举报电话，设立接待处，抽调建设、、公安等部门人员组成接待组，积极受理群众的投诉。
三是监督制度。每个拆迁项目的实施方案，都组织相关部门会审，进行联合审批。同时抽调检察、法院、纪检、公安等部门人员组成督查组，积极受理群众的投诉，对于群众举报属实的违法拆迁行为，由督查组进行依法查处，确保群众利益不受损害。
徐州市的人性化拆迁，创造性地制定了一套周密的房屋拆迁社会稳定风险评估制度，把社会稳定风险评估作为作出房屋拆迁的必经程序。通过风险评估及早发现房屋拆迁中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，是从源头上预防和减少拆迁矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措。而要从实质上解决这一问题，就需要引入具有专业知识的第三方评估机构来对房屋拆迁项目社会稳定风险进行评估。只有引入无利害关系的第三方专业评估机构进行评估，其评估结果才具有真实性和可靠性，才有可能真正找到不稳定因素和风险点。
同时，评估机构要想真正找到不稳定因素和风险点，就应当公平、公正、客观地从房屋拆迁的每个法定程序上进行审查，确保房屋拆迁程序合法。而风险评估的重点应当从房屋拆迁项目手续的合法性；拆迁安置方案的合法性、可行性；房屋面积认定的准确性；安置房源的建设情况；拆迁补偿标准的合理性、拆迁补偿资金的到位情况；政策宣传落实情况；征求群众意见反馈情况等方面进行全面审查和论证，只有确保房屋拆迁项目具有合法性、合理性、可行性，确保群众有知情权、参与权、建议权，确保社会稳定风险评估具有科学性、真实性、可靠性，才能确保房屋拆迁项目社会稳定具有“低风险”、“无风险”。否则，房屋拆迁社会稳定风险评估工作只是一种形式和过场。
关键词：安置房；可行性研究；问题；对策
中图分类号：F426.9 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-0000-02
可行性研究报告是项目前期工作的重要环节，必须从技术、经济、财务等方面分析项目可行。由于安置房可行性研究报告项目前期编制及审查工作过程中因基础工作缺乏、编制方法不当、风险重视认识不够等，最终造成安置房可行性研究报告与实际工程偏差严重，这些问题有待于进一步改正和提高。
一、安置房建设可行性研究报告存在的主要问题
（一）基础数据调查不扎实，建设规模不实
目前很大一部分安置房项目可行性研究报告因时间紧，赶进度，出现先报批后补办或以会议纪要替代等程序不规范现象，有关部门和编制单位调研不全面、研究深度不够，没有认真做好项目选址范围内的征地拆迁中重点、难点和节点的分析工作，项目调研数据不全面，征地拆迁补偿方案不准，建设规模缺乏标准依据，论证不清，导致咨询研究的建设规模不符合国家有关行业规定的标准要求，与实际建设方案偏差严重，造成估算不实，达不到预期的经济效益和社会效益。
（二）编制依据、方法不正确，投资估算偏差太大
在实际工作中，因安置房建设规模偏差、编制依据不实、工程造价定额不准、物价因素等造成漏算多算时常发生，如需贷款未计利息，没有进行多方案对比论证，对总投资估算的完整性、合理性和准确性考虑不周全，有时在项目评审时只重视项目技术方案论证而忽视经济效益的分析评价，造成投资估算准确度太差。按照国家有关规定，设计概算不能超过投资估算的10%。因此投资估算的准确与否不仅影响到建设前期的投资决策，而且也直接关系到下一阶段设计概算、施工图预算的编制及项目建设期的造价管理和控制。
（三）资金来源分析不细，筹措方案单一
目前安置房建设资金主要来源于政府投资、银行贷款等，可行性研究报告缺乏安置房建设资金来源、方式的分析，没有说明资金筹集结构、成本、风险、数量等一系列活动的计划、协调和控制，缺乏创新思路和方法，缺乏引入社会资金投资的分析。造成安置房建设的资金没有保障，影响安置房项目建设进度。
（四）风险重视不够，分析篇章过于简单
国家有关部门依据行业部门性质和特点，已对可行性研究报告的内容和深度以法规性文件固定下来。但在实际开展的安置房可研报告编写中，有关部门对风险重视认识不够，分析篇章显得过分简单，未对风险进行调查、估计、划分类别等，化解风险的措施不力，容易导致失误，造成无可挽回的损失。
二、完善建设项目可行性研究的审查对策
为提高安置房建设可行性研究报告的质量，针对上述存在的问题，需要有关部门和咨询单位深入的调查、规范咨询评估，对征地拆迁、资金筹措、环境、经济、社会、建设方案等进行多方案比较、论证，从中选择较优方案，对此提出以下对策：
（一）认真调查研究，分析收集资料
项目的前期调查分析工作是编写安置房可行性研究报告工作的关键。有关部门必须实地踏勘，调查摸清改造区域的基本情况，包括自然环境、经济与社会等基础资料和文件资料，并进行专题调查和分析，明确项目选址范围内的征地拆迁规模，合理制定拆迁补偿方案，落实项目建设规模、用地性质等，项目资金筹资意见书等。深入调查分析后所掌握的翔实、确凿的数据与资料是安置房可行性研究报告分析论证工作的基础。
（二）规范咨询评估，实行追责制度
安置房可行性研究报告的目的是研究该工程的建设在技术上是否可行，财务上是否盈利，经济上是否合理。咨询单位应本着科学严谨的态度来编写可研，严格按可研规定的深度来编写。首先对整个项目进行经济技术分析论证，其次分析项目实施的可能性、风险性、合理性与盈利性，才能做出高质量的可行性研究。内容包括：进行工程建设的必要性分析；确定主要水文参数和成果，查明影响工程的主要地质条件和存在的主要地质问题；评价工程建设对环境和水土保持设施的影响，分析节能的情况及采取的措施；拟定建筑工程规模和选定主要建筑物的基本型式，工程总体布置；初步确定施工组织设计中的主要问题，提出项目建设工期和实施进度安排计划；提出主要工程量和建材需用量，估算工程投资；明确工程项目的经济效益和不确定分析，分析主要经济指标和社会稳定风险，运用多方案比选评价工程的经济合理性和财务可行性。项目总平面图、总体布局图、土地、规划、环境影响评价审批文件等应附上。
工程咨询单位在接受有关部门委托时，对无资格证书或超越资格等级的工程咨询单位编制安置房可行性研究报告，不予评估。评估机构的评估报告有重大失误或质量低劣，或存在其他违反国家法律法规的行为，造成投资者严重损失的，应依法承担民事、刑事责任。项目审批部门在审批安置房可研项目时，对由无相应工程咨询资格证书或超越认定的专业、服务范围和资格等级的工程咨询单位编制的有关安置房可研报告不予审批。
（三）委托估算评审，出具审查报告
安置房项目投资估算可采用委托中介机构独立评审与召开专家评审会相结合的方式进行审查。评审人员审查投资估算是否真实反映安置房项目的建设规模、内容和标准等，工程量与设计资料是否相符，各种计价依据、主要设备、材料价格、征地拆迁、补偿、安置费用等，是否按国家有关部门的现行规定执行，是否符合编制年度、当地的价格水平等，估算的误差不应超过±10%，并在规定的期限内出具投资估算审查报告，作为投资主管部门审查的依据。
（四）落实资金来源，分析筹措方案
可行性研究报告应明确安置房项目资金来源、资金使用计划等各个方面，以评价资金筹措方案的可行性。可采取政府投资、银行贷款、民间投资和居民储蓄等多种投资方式来参与安置房建设。鼓励企业、各类产业投资基金等参与各地安置房PPP项目合作，扩大PPP项目资金来源渠道。包括分析筹资结构、成本、数量、投资的时间安排与计划等。
（五）加强防范意识，建立风险评估机制
安置房项目建设具有投资大，周期长，不确定性因素多，投资风险大等特点。所以在前期调研时，有关单位要扎实做好项目对社会和资源、环境和外部协作条件等因素来分析风险产生的原因，并通过可行性研究来预测和警示项目存在的主要风险因素，划分风险等级，评估其风险程度及发生概率，严格按《建设项目经济评估方法与参数》规定完成基本方案的评价，如采用盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等不确定性分析方法，分析工期延长和成本增加等问题，应对变化，在宏观与微观之间取得平衡，针对性的提出规避各类风险的对策。对安置房建设项目进行风险分析，以估计项目可能存在的风险，避免不确定因素的变化对项目效益的影响，减少投资决策的失误，为投资决策提供科学的客观依据。
（六）严把项目审批关，严格控制拆建比
投资主管部门应严格按照国家有关法律法规定来审查安置房项目可行性研究报告，在某种程度上，对以上存在的问题具有一定的抵制和改进作用。
一要审查编制单位的资质，内容必须全面，内容总体深度符合有关规定，格式规范，层次要清晰。二要审查前置材料。审批部门要严格按照国家、省市有关安置房项目建设审批有关规定，对安置房项目建设实行可行性研究报告进行审查。可行性研究报告阶段除提供国土、规划、环保等一般前置材料外，建设单位需另外提供县区政府出具的拆迁摸底数量证明、政府部门批复的拆迁安置补偿方案、资金筹措方案；初步设计阶段则严格控制投资概算，超过工可估算10%或建设规模发生重大变更的，必须重新报批项目可行性研究报告。三要控制拆建比。要严格审查拆迁摸底数量、安置补偿方案、安置房建设规模三者关系，以拆迁摸底数量为依据，按照相关部门批复的安置补偿方案测算安置房建设规模，对超规模建设的不予受理，严格控制拆建比，严禁铺张浪费。
三、结束语
总之，安置房建设项目可行性研究工作中存在的问题很多，存在于可行性研究工作的各个环节和各个方面。必须从多方面着手，加强制度建设和实施，增强可行性研究意识，培养相关技术人才，确立正确的指导理念等，只有把可行性研究工作做细了，投资估算才能做到较为准确合理，为决策者进行项目投资的提供依据。
参考文献：
房地产开发是一个事先预测未来住房需求而进行的建筑产品开发的过程，这其中由于预测结果的不确定性就导致风险因素贯彻整个房地产开发过程。房地产开发主要分为确立投资项目、获得土地资源、建设开发项目和销售管理房源这四个阶段，在这四个阶段中，由于工作任务目标不同，所存在的风险也不尽相同。房地产开发风险评估小组只有把握住每个阶段存在的风险因素才能够在开发过程中采取相对应的预防措施，从而减少风险给企业造成的损失。
确立投资项目阶段存在的风险因素
房地产开发过程中的首要环节--确立投资项目阶段，也是最为重要的一个阶段。这一阶段的风险主要分为以下两种。
1. 经济政策风险。经济政策风险主要指开发商因政策的变更而可能受到影响的风险，我国对房地产市场作出的政策规定较多，例如土地管理政策、住房政策、税收政策、城市规划政策等等，国家通过这些政策来调控房地产市场的运行，房地产开发也因此存在风险。
2. 确定项目风险。开发商对投资项目的准确定位是保证房地产开发顺利的重要因素。近年来，很多开发商由于对市场需求的认识存在纰漏，对供求信息分析得不到位，这就直接导致投资项目定位失误，造成许多房源空置，不仅没有获利而且投入的资金得不到顺利回收，许多房地产开发到一半便因缺少资金而中断，造成严重的土地资源浪费，也影响到企业的发展。
获得土地资源阶段存在的风险因素
获得土地资源阶段是指选择土地资源、进行住户拆迁安置，直至筹资购买土地这一阶段，这一阶段风险主要分为以下两种。
1. 土地资源风险。土地资源风险不仅受到土地自然属性、社会属性的影响，而且还受到城市规划的影响。自然属性所带来的风险是由土地资源的地质土壤条件、地下状况等方面的不确定性引起的；社会属性带来的风险是由土地的地理位置、周围环境等方面的不确定性引起的；规划所带来的风险是由城市土地规划部门对土地资源的规划设计的不确定性所引起的。
2. 拆迁安置风险。土地开发就牵涉到一个拆迁安置的问题，拆迁安置往往会引起法律与社会问题。我国对于拆迁安置的法律条例还不够细致详细，没有地区针对性；而且很多原住民并不愿意拆迁，在拆迁时往往会提出高价补贴。这些问题使开发商面临两难的境地：高价购买土地或者错过开发时机再或者放弃开发项目，这些决定都给开发项目带来风险。
建设开发项目阶段存在的风险因素
建设开发项目阶段是指开发项目从开工到竣工验收的一个阶段，这一阶段存在的风险因素主要是由施工管理不当、设计不当、进度安排不当而引起的，具体的风险主要分为以下三种。
1. 具体设计风险。房地产开发项目的具体设计包括整体规划、建筑面积、户型结构以及各种专业设计。如果这些设计不当、选择的方案不当、结构位置安排不合理，就会直接造成建筑物的外观、安全出现问题。这些具体设计会直接影响到建筑物的实用性，给开发商带来项目风险。
2. 工期延误风险。在房地产开发过程中，由于施工单位的施工进度安排不合理，就会导致施工时期的延长。工期延长的时候，市场需求可能发生变化，建筑工程也会消耗更多的资金投入与管理费用，从而带来间接损失。
3. 建筑质量风险。房地产开发的结果好坏直接由房地产建筑物的质量所决定，质量才是最吸引顾客的地方。建筑物质量所带来的风险由很多因素决定，例如施工方案、施工单位的技术水平、建材的质量、工程进度安排等等，这些因素都会给房地产开发项目带来不确定的风险。
销售管理房源阶段存在的风险因素
1. 销售时机风险。在预售阶段，开发商可以提前回收一部分资金，减少开发成本，但如果此时市场经济发展好，则会减少后期开发商的收益；房地产正常销售是指房屋建成之后再进行的销售，这种时期销售价格受到影响的程度较大，往往由建成的时期的市场经济状况所决定；滞后销售是指在市场需求较大时，开发商等到需求达到巅峰时在进行销售。但是这种销售方式不能让开发商及时回收资金，存在的不确定风险也较多。
2. 交易合同风险。由于房地产商品具有特殊性，一旦被不法分子所骗取或侵占，就会给开发商带来巨大的经济损失。所以房地产的出租、销售交易合同必须要将条例列举清楚，对交易双方的行为都要做出详细的条约规定，切忌模糊不清。
关键词：拆迁；弱势群体；制度化风险；政府责任
中图分类号：C913.7 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2013）03-0005-05
一、应然：城市拆迁中弱势群体的研究缘起
近几年来，随着我国城市化进程的加快，城市发展的速度与程度日新月异，以城市建设、改造、扩展为基本前提的城市房屋拆迁规模日益扩大。城市拆迁过程中动迁居民的生活与就业等方面均面临着机会与风险，然而对拆迁居民中处于社会困难阶层的弱势群体来讲，拆迁更多地会迫使他们向城市社会经济的边缘迁移从而遭受社会排斥的风险。与其他抗风险能力较强的群体相比，这部分弱势群体可能会蒙受更大的利益损失和个人风险。可能导致的结果：一是直接加大对社会保障的需求，致使现行社会保障制度疲于应对因拆迁产生的社会经济问题；二是风险在拆迁居民弱势者身上的积聚，达到一定程度将面临巨大的社会风险。这种社会风险犹如经济学上的“水桶效应”：水流的外溢取决于水桶上最短的一块木板一样，最容易在承受力最低的社会群体身上爆发[1]。如果对拆迁中弱势群体遭遇的利益损失和风险不够重视，那么社会风险很可能会在这类弱者身上爆发，构成危及社会稳定、影响社会发展的巨大隐患。转型期是社会风险丛生的时期，正如有学者所言，我国已进入高风险社会。因此，关注城市拆迁进程中弱势群体的现状，正确认识其所面临的风险，依法保障其各方面权益，值得引起全社会重视。
二、实然：城市拆迁进程中弱势群体面临的风险现状
1. 经济风险。拆迁中弱势群体面临的经济风险表现在其就业、住房等一系列风险上。这一群体大部分文化程度偏低、技术过时，就业的主要形式是非正式就业，如临时工、小时工或贩卖小百货等。当城市拆迁变为现实，他们迁到处于社会经济边缘的郊区时，上述非正式就业的机会急剧减少，弱势群体的收入来源更为不稳定。加上他们技能和资本的缺失，再进入劳动力市场就很困难。此外，对于已经竭尽全力买到房屋的低收入家庭来说，住房消费（包括养房，供暖费、物业费、卫生费等）和子女教育方面的开支也是步履维艰，这正是拆迁中弱势群体面临的经济风险的表现。
2. 政治风险。城市拆迁中弱势群体相对远离社会权力中心，较少参与社会政治活动，难以影响公共政策的制定。在城市房屋拆迁过程中，他们的政治影响力比较弱，难以影响拆迁决策过程，面临着利益参与上被排斥的政治风险。
被拆迁者尤其是当中的弱势群体更是被动的参与拆迁，无法影响拆迁决策过程，获取、传递和共享应知的旧城改造信息，参与程度弱，利益表达权受限，如果他们的利益参与长期得不到重视，加上利益诉求不畅通，就会使其通过非理性方式来表达和追求自身利益，从而波及社会秩序，引发社会风险。近几年来，我国如集体上访、静坐、游行增多就是有力的警示。根据有关数据统计表明，从2001—2011年，我国发生的数量急剧上升，年平均增长16%，由2004年的1万起增加到2011年的6万起，增长5倍；规模不断扩大，参与的人数年均增长12.4%，由75万多人，增加到317万多人；其中百人以上的由1 400起增加到7 000多起，增长近4倍[2]。而在这些中，有很大一部分与城市拆迁中弱势群体有关。
3. 社会关系风险。城市拆迁会对看病、子女上学、交通、购物等生活方面造成很多不利影响，弱势群体向城外偏远地区转移，无形中增加了他们享有这些设施（如城区较好的基础设施、公共景观、医院、学校等）的成本，减少了他们享受设施服务的机会，增加了生活的成本。但更重要的问题是，仅仅在此层面上来强调拆迁可能带来或加重风险是不够的，还应看到在社会关系层面可能引起的风险。
拆迁事件的发生打破了原先固定的、相对较近的空间距离，使得一部分家庭被迫迁移到较远的城市边缘地区。空间距离的拉大同时也增加了直接联系和交流的成本，尽管许多家庭之间有亲属关系，但如果缺少现实联系的根据和条件，期间也不能组成家庭网。然而，由于社会保障体系的不完善，子女抚育和老人赡养的职能依然主要由家庭承担，故至亲间的相互扶助必不可少，既有的家庭网络仍有必要继续维持下去。于是社会关系上的风险便加重了弱势群体生活上的困难，削减了这种非正式保障机制的重要作用。
三、势然：从风险社会理论看城市拆迁问题
从风险社会理论看，当前城市拆迁中弱势群体面临的风险主要有两个方面的原因：一是政府“有组织的不负责任”；二是“制度化的风险”。解决城市拆迁带来的负面效应主要应从以上这两个方面入手，从根本上改革和完善现有的城市拆迁政策及相关制度。只有这样才能最大限度地减少城市拆迁过程中所面临的风险。
1. 政府“有组织的不负责”。作为现代意义上的政府，其任务是为所有公民提供生存、稳定以及经济的和社会的福利[2]。然而政府在处理风险问题时，往往出现责任缺失或“有组织地不负责任”（organized irresponsibility）[3]。“有组织的不负责任”导致政府在拆迁程序参与、补偿机制、住房安置、社会保障、社会支持上做得都不尽如人意，近年来由拆迁引发的社会问题和矛盾冲突日益增多，社会秩序遭到挑战，社会风险大量增加，政府的公信力受到损害和质疑。目前，我国各级政府在对待拆迁问题均存在着“有组织的不负责任”。
（1）主观因素——风险意识的匮乏。政府本身就是一个利益主体，有着自利性，缺乏风险意识。在城市拆迁问题上，政府的决策和管理往往缺乏从长远的、战略的角度出发，再加上没有很好的制约机制，难以做到公平、公正，导致政府社会管理职能缺位、错位，无法尽到应有的维护社会公平正义的责任。在应对风险时，还存在着“搭便车”的现象，减少和推卸承担风险的责任和义务，在风险发生前后，作为公共决策主体的政府并没有重视问题的发展趋势，也没有将对风险的处理和自身职责紧密联系起来，而是到了问题的风险发展到相当严重的程度时，才忙于应付，结果不仅没能阻止和规避风险，相反这种不负责任的行为和决策成为风险扩大和恶化的主要因素之一，最终将风险变相地转移到了动迁居民和其中的弱势群体身上，没有承担起公共部门应有的责任。
（2）客观因素——风险自身的模糊性。即使政府对由城市拆迁引起的各方面风险具有足够的责任和风险意识，然而由于风险自身的模糊性，政府往往也会选择推诿责任。
从社会风险视角来看，原因在于以下三方面：第一，风险制造主体的模糊性。在传统社会条件下，风险制造主体是相对具体的、明确的，而在风险社会中，由于风险结果及其破坏程度的无法推算，“导致风险责任主体模糊和缺位，没有人真正地去对风险灾难承担他应该承担的责任”[4]。第二，风险运行的模糊性。在传统社会中，风险是人们能亲眼目睹、切身感知的，而且由于其地域性明确，所以可以通过保险手段加以抗衡，而在风险社会中，由于风险制造主体的模糊性，再加上全球化的推波助澜，人们往往无法感知这种风险是从何而来，到何处去。正如安东尼·吉登斯所言：“我们完全不知道风险的大小和程度，而且在很多情况下，直到很晚，我们也不能确切知道这种风险的大小。”虽然现代社会在技术和制度方面不断完善，但这种完善在为控制风险提供越来越完美的解决办法的同时，却可能会带来新的更大的风险。第三，风险结果的模糊性。在传统社会中，风险对人类影响的大小、程度是一目了然的，而在风险社会中，风险对人类的影响则是模糊的，有时人们在短时期内可能抵制住了某种风险，但新的更大的风险可能就在抵制过程中产生，而且究竟会有什么样的结果也是人们无法预料的。事实上正是由于风险的模糊性使得人们的风险意识更为淡化，使得社会管理的主体政府更有理由“有组织的不负责”。
在城市拆迁进程中隐藏的风险虽不像风险社会中那么模糊，但却从另一个角度给我们提供了一个可以借鉴的政策思路：即弱势群体面临的各种风险很难界定是由某一主体单方面造成的。无论是政府、专家系统还是居民本身，我们都无法直接将责任具体推卸到某个单一主体的身上。拆迁产生的风险及其运行也相对比较模糊，尽管在经济政治上遭受到的风险人们能切身感知到，但更多时候，人们只是凭主观印象来衡量。至于这种拆迁引致的风险，其结果的大小和程度恐怕也不是一目了然的事情。否则包括政府在内的各方社会管理主体，其风险意识不至于像现在这么淡化，出现“不负责”的现象。本文主要侧重研究的是政府，因为在城市拆迁中政府是最重要的责任主体。
2. 制度化的风险。在城市化进程中，会面对日益增多的风险，为了防范因房屋拆迁所导致的风险，政府制定了一系列政策形成一定的制度来规避它们，如1991年6月颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》中涉及补偿标准、补偿方式以及安置方式等内容。这些法规政策实际上是一个将风险制度化的过程。然而，城市拆迁补偿安置制度本身是一个选择的过程，是政府权威当局为解决因动迁引起的损失所选择的决策方案。这个选择的过程中包含着诸多不确定性因素，比如政策制定者对风险的不同主观感受，风险意识和责任伦理的差异化，以及利益表达机制等因素都使得拆迁制度在制定决策过程中本身存在着风险，从而引发“制度化”风险的产生。由于这些风险因素的存在和影响，使得拆迁补偿安置制度在付诸实施以后，并不能取得预期的政策效果，造成决策执行走样，政策施行受挫。
四、应然：城市拆迁中弱势群体的风险治理
“有组织的不负责任”和“制度化风险”反映了城市拆迁中弱势群体风险治理形态的内在困境。城市拆迁引发的风险是界定在一个由制度性的结构所支撑着的风险社会中，这种政治和经济制度实际上促成了各种风险的大量产生，并不断制造出社会性灾难。因此，政府必须要对这种风险进行更多的自省与反思，力图提出一整套更为民主化人性化的制度结构来应对拆迁带来的负面效应和新风险[5]。
1.重塑政府在拆迁进程中的责任伦理。“有组织的不负责”在政府管理中表现为政府社会管理职能的缺位，社会风险意识的淡薄。要避免这种现象，当务之急就是要重建政府的责任伦理，政府应该从拆迁补偿制度、构建社会保障制度、创新安置方式等制度改进入手，对动迁居民作出妥善的制度安排，避免居民因为动迁而出现边缘化和贫困现象。
（1）政治责任的担当。所谓政治责任是指政府的所作所为必须合乎目的性（即合乎人民的利益、权利和福利），其决策必须合乎人民的意志和利益，政府的决策行为要对社会公民负责。虽然“政府也是一个有着相对独立利益与目标的主体”[6]，但政府的这种利益主体与作为市场中独立行为的利益主体是迥然各异的。其决策责任和义务是要确保整个利益博弈的公正、保持利益博弈格局中的相对超然状态，满足民众公共利益诉求、保证公民合法权利，获取民众普遍认可。在城市拆迁过程中，如何保证被拆迁者尤其是那些弱势群体的利益，关键问题是要明确公共利益，正确定位政府角色。
（2）法律责任的深化。法律责任即政府的决策行为要受法律规范和保障。政府的行政决策要符合国家宪法和法律规定，这就要求应尽快建立决策的责任追究制度。政府在决策时，责任意识淡薄，把决策失误造成的损失当作“交学费”，责任追究制度就是对公共决策行为主体的惩戒，通过这种制度，达到对决策权力的约束，防止滥用权力现象的发生，真正细化、明确规定行政首长对各类风险事件的决策权力与责任范围，并对如何判断相关责任和如何具体追究相关责任作出明确的制度规范。同时，对风险和灾难之责任主体的认知和确定应该按照因果原则来进行，即按照谁酿成灾难谁担负责任的原则来进行，甚至在那些根据当前普遍认同的科研规律和法规法律来说允许出现探索性失误和差错的领域，也要毫无例外地为其决策承担一定的责任和义务[7]。
一旦法律责任追究制度真正建立起来，在进行城市拆迁之前势必会推动拆迁规划、补偿、安置协议的完善，届时拆迁人与被拆迁人会在规定的搬迁期限内签订补偿、安置协议，协议中不仅会规定补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点及安置房质量，还会明确规定搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任和当事人认为需要约定的其他事项。这样就有利于因政府决策失误而引发的弱势群体的风险摆脱目前完全处于的真空状态。
（3）契约伦理责任机制的建立。社会主体之间的伦理契约要求在社会生态关系环境中，公民一旦遭遇风险事件时，作为决策主体的政府应当有义务自觉承担社会道德责任并提供及时帮助。一方面，城镇被拆迁者当中相当数量的居民及其家庭可能会因为房屋动迁蒙受巨大的经济损失，如因自家房屋被拆而丧失经营收入或房屋租赁费用者；或因拆迁安置需要寻求新就业岗位的被拆迁者。其自身所受的教育程度整体偏低，谋职困境较多，劳动收入较低，其中相当一部分仅依靠每月领取的城镇居民最低生活保障金来维持生计。作为城镇中的弱势人群，中低收入水平的被拆迁者需要由政府出面帮助并解决其民生保障问题。另一方面，依照相关法律规定，民居房的所有权和占地使用权应均属私人不动产。因此，当公民为了城镇公共工程或公益性项目的需要在个人利益方面作出牺牲和让步时，政府有责任给予其合理的物质货币补偿和政策支持照料：
第一，应规范和完善经济适用房具体销售政策和被拆迁者的安置办法。对城镇拆迁过程中符合条件的弱势群体采取拆迁安置的对接方式，如缩短入住资格审核时间和简化登记手续的办理程序等。同时，政府可在财政税收方面对经济适用房的建设投资给予适当的减税支持，以降低其建设成本，从而抑制经济适用房市场销售价格的上扬。
第二，应持续提速廉租房租房制度的规范化管理，进一步拓宽制度惠民覆盖面，着重解决城镇中弱势群体的拆迁安置问题。较之经济适用房而言，廉租房的比较优势在于能最大限度地保障城镇最低收入者的安居问题，缓解因经济适用房购房人多数为中高收入者而引发的舆论争议及社会负面影响。政府应当在切实考虑弱势群体在教育、就业、就医、休闲等诸多方面便利的基础上选择廉租房的合理建筑地域，避免弱势群体其他生活成本的增加。同时，应明晰相关政策决策执行部门的责任，加大监管力度，维护城镇被拆迁人住房保障的权益，妥善解决其住房安置问题。
第三，建立“可支付租赁住房”制度，通过供应低于市场租金的可支付租赁住房，既能满足城镇中低收入“夹心层”家庭的住房需求，也能满足城镇流动人口的住房需求。这种制度的可操作层面实际上是对经济适用房的政策拓展和制度创新以实现经济适用房的可租可售。一方面，可使无力支付购房资金的中低收入“夹心层”家庭可以享受租住经济适用房的资格待遇；另一方面，经济适用住房政策与“可支付租赁住房”政策的并行实施可以较好地解决中低收入家庭中各收入阶层的住房安置问题。
此外，为了住房保障制度目标得以全面实现，政府还应做好以下五方面工作：一是加大政府财政支持力度；二是依法制定土地补偿供应机制；三是完善并发挥政策性住房金融的作用，包括贴息贷款、建立全国统一的住房担保机构等；四是适度扩大住房安置惠民政策的覆盖面，保障城镇被拆迁者中弱势群体的合法权益，为弱势群体的拆迁安置铺好后路，解决好拆迁的后续问题，不断完善和健全社会保障体系；五是在新建聚居地提供一定的就业机会，保证居民就近从业，在疏解人口的同时注重产业转移，既能减轻居民动迁后的交通与时间成本负担，又能够减缓城市中心区与城市交通系统的压力。
总之，重塑政府责任伦理机制，规避和治理制度化风险，需要政府有足够的责任观念和风险意识。如果政府对各方面信息拥有高度的敏感性和责任心，把责任意识贯穿于日常行政事务管理过程当中，不断修正、完善自己的行为，从源头上就能够规避风险的产生，减少很多不必要的风险和损失。
2. 增强弱势群体防范制度化风险的参与程度。在城市拆迁中要防范制度化风险，从根本上是需要所有“利益攸关者”的充分参与（包括政府、开发商、拆迁方、评估专家及被拆迁者尤其是其中的弱势群体），从封闭的规制转变为较为开放的责任体制，力求在最大限度上规避制度化风险。参与是对抗风险的一个重要武器，必须珍视为每个公民的权利，弱势群体中的任何人都有权利在拆迁中参与相关的决策，表达他们的意见，使其经历被了解，并在政策制定中被考虑。因此，建立一个公开透明的拆迁操作平台，让拆迁各方全程参与项目的决策和执行，以期保护个人利益、兼顾公共利益将会较好地兼容个人意愿与公共利益，克服因体制而导致的信息阻塞与政策失灵，提高决策过程的透明度，最大限度地涵盖所有“利益攸关者”的偏好。如果一项政策是大多数“利益攸关者”参与的结果，那么它的交易成本就比较低，执行效率会比较高[8]。
城市拆迁源于城市建设，拆迁行为始于行政许可，建设项目的批准、建设用地的规划、拆迁方案的审核、拆迁范围的大小、拆迁期限的长短均是由政府掌控和决策的。如果政府在作出拆迁决定、颁发拆迁许可证之前能够认真倾听各方面包括被拆迁者特别是其中弱势群体的意见，无疑对拆迁行政决策的科学性与周全性具有正面推促意义，同时也有利于最大限度地防范制度化社会风险。被拆迁者包括其中的弱势群体是最直接的“利益攸关者”，他们的参与可以使拆迁项目立项、城市规划方案、拆迁人资格审议、房屋拆迁安置、拆迁补偿标准、拆迁范围内符合规定条件的困难居民、产权不明房屋、存在产权纠纷的房屋等疑难问题得到更符合民意的解决方案，使城市拆迁的路径逐步向政府、私有部门、公众三方合作的良好管制模式上转化和发展。公众力量是在政府之外有助于弥补市场机制不足的第三方力量，将其纳入城市拆迁的决策与实施过程中，使之能够与公、私权力相互制衡，方能保证效率与公平的统一。因此，在城市拆迁过程中，治理因政府决策产生的弱势群体制度化风险的关键就在于如何提高公众在拆迁中的参与程度。
参考文献：
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一、指导思想
以科学发展观为统领，以市域城镇化为主导，以贯彻落实城中村改造的相关政策法规和文件精神为前提，紧紧抓住项目申报、招商引资、土地利用、拆迁安置、工程建设、资金监管等重点环节，强化民主决策、程序规范、监管服务，进一步规范和提升我区的城中村改造工作，实现依法改造、民主改造、和谐改造、有序改造，为打造创业城区、建设幸福家园做出更大贡献。
二、加强组织领导，明确工作职责
区委区政府将进一步加强对城中村改造工作的领导，调整和充实“晋城市城区城中村改造领导组”，区政府主要领导亲自挂帅，分管领导统一协调。领导组负责对全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）实行全方位的组织领导，对项目申报、招商引资、改造程序、拆迁安置、土地使用、资金运作、规划实施、工程招标、工程质量、建筑安全等实施全程监管。区政府设城中村改造办公室（简称城改办），专门负责全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）的计划、监管、协调、指导、服务、考核等日常工作。领导组各成员单位各司其职。
镇（办）成立相应机构，主要领导亲自负责，并配备分管领导和专职人员，负责本辖区内城中村改造的组织实施和协调管理工作，重点负责前期准备、项目审查、招商引资、组织拆迁、工程监管、资金监管、回迁安置、安全稳定等工作，对城中村改造的重点事项进行监管和审核。
实施城中村改造的村（社区）要推选产生由两委班子成员、党员代表、群众代表共同参加的城中村改造工作机构和监督机构，具体组织实施和监管本村城中村改造。村（社区）作为改造主体，负责项目申报、民主决策、方案制定、招商引资、动迁拆迁、工程建设、资金使用、回迁安置、安全稳定等具体工作。
城中村改造项目申报要实行稳定风险评估制度。区、镇（办）、村（社区）都要进行评估。区领导组办公室负责稳定风险评估的日常工作。
三、改造原则
（一）坚持统一规划、政府主导、村为主体、整村拆除、市场运作、安置优先的原则；
（二）坚持积极稳妥、有序推进的原则；
（三）坚持“先拆迁安置、后开发建设’’的原则；
（四）坚持“村民自治、民主决策、民主管理、阳光作业”的原则；
（五）坚持以人为本，最大程度维护村（居）民利益，壮大集体经济实力的原则；
（六）坚持开门改造，引入竞争机制，把城中村改造与招商引资、品牌引进相结合的原则。
四、申报条件
（一）通过调查测算，能够实现“自求平衡”；
（二）村（居）民大会表决通过同意实施改造；
（三）村（居）两委班子团结，具有凝聚力、战斗力，村（居）情稳定；
（四）必须进行城中村改造项目稳定风险评估；
（五）村（居）集体具有一定的经济实力；
（六）符合城市总体规划要求。
五、申报程序
（一）征求意见。村（居）两委提出改造意见，广泛征求群众意见。
（二）提出改造方案。在征得全体村（居）民同意改造的基础上，村（居）两委提出《（城中村改造方案》，内容包括改造的目标、方式、步骤和拆迁补偿安置办法、经济测算、资金筹措、招商引资等。《城中村改造方案》要在区城改办和镇政府（办事处）的指导下拟定。
（三）会议表决。村（居）两委集体研究通过《城中村改造方案》，提交党员大会、村（居）民代表会议、村（居）民大会进行投票表决并推选产生改造工作组和监督组。表决结果和《城中村改造方案》要进行公示。
（四）提出申请。投票表决通过后，村（居）两委形成决议，提出申请，并附《城中村改造方案》、全体村（居）民大会表决结果，报所属镇政府（办事处）审核。
（五）项目审核。镇（办）严格审核《城中村改造方案》、村（居）民大会表决结果等相关资料，提出审核意见，报区城改办审核。同时，镇党委（街道党工委）组织对所申报项目进行稳定风险评估，将《项目申报稳定风险评估报告》报区领导组办公室，经区联席会议审查。
（六）批准上报。区城改办审核后，经区政府分管副区长审核签字，提交区政府常务会研究通过；区城中村改造领导组和领导组分别就项目申报情况和稳定风险评估情况，报告区委常委会研究。区委常委会研究通过后，区政府上报市城中村改造领导组办公室。
（七）审批启动。市城中村改造领导组办公室研究同意后，报市政府办公厅把关，然后报分管副市长审批同意，启动城中村改造前期工作。
（八）编制土地利用和规划。城区国土分局根据居民点用地情况调查报告拟定用地规模，报市国土资源局审核批准；村（居）委会委托具有相应资质的单位编制“城中村”改造规划意向；市国土资源局根据规划意向编制《土地利用方案》；规划设计单位编制修建性详细规划，经专家评审通过后，报市规划局审批。
（九）项目批准。市规划局审核通过修建性详细规划，连同《土地利用方案》上报市政府。市政府办公厅分级审核后，提交市政府常务会研究通过，批准实施城中村改造。
六、工作要求
（一）坚持民主公开。拟实施城中村改造项目的村（社区）从项目申报的前期准备工作开始，凡涉及群众利益和村（社区）集体利益的重大事项均要以“四议两公开”为基础，履行相关程序，如改造方案、拆迁补偿安置、土地出让、资金使用、合作对象的确定等。一般事项也要广泛征求意见，履行必要的民主程序。要真正体现村（居）委会是改造的主体，村（居）民是改造的主人。凡重大事项村（居）委会须召开相关会议时，镇政府（办事处）分管领导、包片领导要列席会议，现场监督民主程序的履行。
（二）扩大招商引资。解放思想，转变观念，树立“大招商、招大商’’的理念，建立平台，完善机制，形成制度，全面提升城中村改造招商引资水平。
坚持城中村改造项目整体招商引资。提倡打破地域限制，实施集中连片开发，面向全国，引进国内著名的房地产开发企业到城区开发投资。
坚持在城中村改造项目中引入著名品牌。所有的城中村改造项目必须引进一个品牌企业，特别是临街项目必须规划设计标志性的建筑，引入省级、国家级，甚至是国际级的著名品牌，提升城中村改造项目的品质。
提倡村（社区）集体成立经济组织与开发商合作共建，可以采用联合开发和股份合作等多种方式，合作模式和协议要进一步规范化。合作协议要在区城改办备案。
合作对象的选择须采取招商引资和民主公开的方式。合作对象的选择须经区政府审查通过后再履行民主程序。建立城区城中村改造开发商名录库，录入国内著名的开发商，同时对已在城区合作开发的企业进行综合评价，择优录入。拟参与城区城中村改造的房地产开发企业必须到区城改办审查备案；实施改造的村（社区）选择合作商时，要在区城中村改造开发商名录库中选择三家以上开发企业，履行民主程序，公开确定合作对象。
连片规划项目、招商引资项目在土地、规划上要积极争取优惠政策。力求用地指标放宽、供地方式快捷、规划条件宽松，同时享受我区招商引资的其他优惠政策。
（三）强化土地利用。城中村改造用地以市政府确定的用地指标核定，不足用地指标的按实有面积核定指标，超出部分收回国有。区国土分局要认真进行居民点用地现状调查，结合规划情况拟定土地利用方案。用地指标范围内的出让用地原则上分期进行公开出让。公开出让土地的程序：村（居）委会将拟公开出让土地上的建筑物全部拆除（净地）一提出拟公开出让土地申请一镇政府（办事处）审核一区城中村改造领导组审核同意一区政府常务会通过一报市国土资源局、规划局按程序办理。土地出让价款由市土地收购储备中心金额拨付至城区城中村改造土地出让金专户。
（四）注重拆迁安置。拆迁补偿安置是城中村改造的工作重点，必须高度重视，严格程序，精心组织。村（居）委会是拆迁主体（拆迁入）和安置主体，是拆迁安置工作的直接责任人，负责具体的组织实施。补偿安置办法和回迁用房的规划选址、工程质量、配套标准、公共设施等均要认真履行程序，广泛接受监督。回迁楼的规划、设计、建设必须符合国家标准的规范要求，社区办公、服务、医疗、学校、幼儿园等要配套到位。
镇（办）对拆迁安置工作负组织领导责任，负责拆迁安置工作的组织实施和监督管理。在拆迁工作遇到困难时，要负责组织攻坚，确保工程进度，并提前进行稳定风险评估，严格程序，确保稳定。
城中村改造的房屋拆迁原则上实行一次性整村拆除的办法。实施片区规划时，安置办法要多样化，可以就地回迁，也可异地回迁；拆迁工作可采取区里组织领导、镇（办）组织实施、村里具体实施的办法，三级联动，强势推进。
房屋拆迁要在城中村改造项目取得“一书两证”后向区城改办提出申请（附相关手续），在同意拆迁批复下达后，方可实施拆迁。对国有土地上的房屋拆迁，按有关规定办理。
（五）严格工程监管。城中村改造的建设单位[村（居）委、开发企业]、施工企业、勘察、设计、工程监理、工程检测等责任主体要按有关法律法规和技术规范严格负责、规范操作。政府职能部门和镇政府（办事处）要各负其责，齐抓共管，确保工程优质安全。
1、工程招投标。所有回迁楼项目要按照<招投标法》一律实行公开招标，严禁规避招标、围标串标等。
2、施工许可。建筑工程开工前，要取得相应的《施工许可证》，禁止“未批先建”行为，一经发现，政府相关部门将采取强制措施，坚决予以制止，并给予严厉处罚。
3、工程质量与安全。参建单位要严格执行《山西省建筑工程质量和安全生产管理条例）》，进行建设工程质量监督注册和建筑工程安全监督注册登记，强化监管，严把工程质量关，坚决杜绝安全事故的发生。
4、强制性标准监管。严格按照规划、勘察、设计要求进行建设，按照工程建设强制性标准执行。工程监理单位要选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现
场，按照工程建设强制性标准实施监理。
5、工程竣工验收。建设单位要严格按程序组织有关单位进行工程竣工验收，验收合格工程在区城改办、区住建局同时办理建设工程竣工验收备案。未竣工验收备案的工程，不得交付使用。
区住建局负责对工程建设实行全过程监管。
（六）加强资金监管。土地出让价款由市土地收购储备中心全额转入城区城中村改造土地出让金专户，专款专用。资金的拨付和使用要加强监管。
1、所有实施城中村改造的村（居）委会必须按照规定开立专户，设立专账，健全账务。城中村改造项目在申报、审批、建设、拆迁安置等环节所涉及的所有支出和收益均纳入专账管理。返还的土地出让金必须首先用于回迁安置住房建设及其公共配套设施（包括社区办公、服务、医疗、学校、幼儿园等）的建设，在改造项目全部结束之前，不得挪作他用。
2、土地出让金的申请使用必须按照规定程序进行。其程序是：村（居）委提出书面申请——征求广大被拆迁户同意，由至少三个被拆迁户代表签字——村理财小组同意（盖章）——村两委集体研究
并签署意见——政府（办事处）研究通过并向区政府请示——区城改办和区财政局对申请事项进行核实并签署意见——区城中村改造领导组审核——提交区政府常务会议研究通过——区财政局根据区政府常务会议纪要精神实施拨付。申请使用土地出让金须向区城改办、区财政局和所属镇政府（办事处）提供相关资料。
3、各村（居）委是所返还土地出让金的所有者，也是使用主体，对资金使用的安全性负全责。资金的使用要按“四议两公开”的要求严格履行程序。镇政府（办事处）是资金使用的监管主体，对资金的使用负监管责任。所辖城中村改造的资金使用要按照“村账镇管”、“居账处管”的要求加强监管。
区城中村改造领导组也要对城中村改造的资金使用加强监管。由区城改办牵头，组织财政、监察、审计等部门，对城改专账的建立和管理情况以及资金的使用情况实行定期、跟踪检查。要建立和完善年度审计和项目决算制度。对账务不健全和资金使用存在问题的项目，停止其土地出让金返还拨付。城中村改造领导组对城市棚户区改造涉及的国家补助资金要专项管理，专款专用。
（七）狠抓税收征管。所有的城中村改造项目，须按照税收属地征管的原则，全部在城区进行工商注册登记和税务登记。已经市政府批准的项目，其税收不在城区的，必须理顺到城区。工商、税务等部门要做好相关的协调和登记工作。税务部门要按照区政府《关于加强城中村改造税收征管工作的意见》，对城中村改造的税征工作实行专项管理，以镇（办）为单位实行目标管理。研究拨付土地出让金前，由区城改办、区财政局审核项目的税务登记和缴税情况，符合条件的再报请区政府研究。
（八）严格考核奖惩。区政府要与镇政府（办事处）专题签订城中村改造工程年度目标责任书，对手续办理、拆迁进度、建设进度、招商引资、安全质量、回迁安置、房屋销售、实现税收、社会稳定等目标实行全程监管和跟踪考核，按年度目标完成情况给予奖惩。城中村改造实行风险抵押金制度，对出现违规建设、质量安全事故、集体越级上访、进度缓慢等现象的将酌情给予处罚，罚款直接从风险抵押金中扣除并用于城中村改造工程的奖励。区城改办负责督查考核工作和抵押金的管理。抵押金到工程结束时，扣除处罚金额后将剩余部分如数退还。
[关键词]房地产；评估；风险；预防
1.引言
随着社会主义市场经济的不断发展完善和我国经济的不断发展，房地产市场的发展也越来越成熟，随之而来的房地产中的买卖、租赁、课税、保险、拍卖和房地产用地中的土地征用、拆迁、补偿，以及房地产交易和用地中的法律纠纷、侵害、合并等相关问题，也就越来越多。为了满足解决上述问题的需要，与之相适应的房地产评估行业也得到了迅速发展。以实行注册房地产估价师资格认证为标志，我国的房地产评估行业已经有了十多年的发展，经历了从幼稚到成熟以致不断完善的一个过程，获得了长足发展。与此同时，也要看到，在进行房地产评估的时候，对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大。这就意味着，在房地产评估之中，有时会存在一定的风险。
因此，在寻找评估机构进行房地产评估的实际操作过程中，如何有效地防范房地产评估中的风险，使评估机构的评估做到客观、公正、公平，从而更好地适应社会主义市场经济体制的要求，是房地产评估工作中一个十分重要的问题。
2.房地产评估中的风险
2.1委托方提供虚假信息。合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经越来越被充分认识到，特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会作假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供的资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估产生失真，导致评估风险的产生。这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。
2.2评估技术使用不当。《房地产估价规范》对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是（同时），也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。这样，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么，选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，与实际情况不太相符，于是，在具体评估操作过程之中，就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。
2.3政策变动。一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大；另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，由于政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。
3.防范房地产评估中风险的对策
市场的需求为房地产评估的产生、发展创造了条件，也不断对房地产评估提出新的要求。而房地产评估中存在风险，这并不是健康的市场经济发展所需要的。在这种情况下，我们就必须采取措施，有效防范房地产评估中的风险，使房地产评估在中国的市场经济发展进程中发挥出更大的作用。
3.1强化房地产评估的风险意识。房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在地潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。
3.2谨慎选择客户。加强与客户之间的联系沟通，是房地产评估机构控制风险十分重要的一个方面。评估人员与客户之间，评估进行的时候进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的一些问题，也可以了解买方的需求，从而为进行正确的评估创造一个比较好的前期工作。评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行；评估之后进行的沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见和建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估报告运用不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托访提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。
3.3强化对房地产评估机构的监管。加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，也可以进行不定期的抽查，对发现的违规评估行为或在评估过程中有违法违纪等行为的及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验，发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。
3.4加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设。不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。同时，各个房地产评估机构还要加强对评估人员的职业道德教育，组织评估人员认真学习《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产市场估价暂行办法》、《城市房地产中介服务管理条例》等规定条例，并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。建立全国统一的房地产评估人员诚信网络体系，对于违反职业道德、在房地产评估中谋取不正当利益、进行虚假评估的评估人员，清理出房地产评估行业，并且在诚信网络体系中曝光，使之不能继续从事房地产评估行业。房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，也要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业健康发展。
4.结语
总之，房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展。一方面，房地产业的发展为房地产评估创造了发展的土壤、提供了广阔的发展前景，另一方面，房地产评估业的发展则可以为房地产业的健康、有序、稳步发展提供保证。这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评估中的风险，进一步规范房地产评估业的发展，以促进房地产业健康发展，进而推动整个经济社会稳步前进。
一、总体工作目标
按照“全年保稳定，分段抓落实“的工作要求，全县维护稳定工作的总体目标是实现“七个不发生“做到“三个确保“。
二、主要工作措施
1、深化社会稳定风险评估。推进社会稳定风险评估是促进各级各部门种大事项决策科学化，规范化的重要居措，也是20__年及今后一段时期社会管理创新和维稳工作的重点。主要在客运力投放等行政许可方面加强社会风险评估降低稳定隐患和涉及公路建设、征地拆迁、运力调控、机构改革等方面重大决策。还涉及到了道路交通改扩建工程、及土地征用与补偿、房屋拆迁以及工程建设项目时的生态环境、治安安全方面。2、加强和改进群众工作。维护稳定的过程就是做好群众工作的过程，群众是稳定之基，群众工作做好了，维稳工作就有了基础。
三、认真抓好社会治安综合治理和维稳、平安创建工作，巩固“平安县“创建成果，把综治维稳工作纳入全局工作之中，与其他工作同布置、同检查、同考核，实行目标管理，做到年初有计划，年中有小结，年终有总结。
四、坚持一年不少于四次党组会（局长办公会）研究综治维稳工作，遇到特殊情况随时召开会议研究，及时解决问题和矛盾。
五、每年与县综治委签订综治工作目标责任书，将综治维稳工作细化后，同所属部门签订责任书，并坚持一年不少于二次检查考核。
六、经常开展矛盾纠纷排查调处工作，主要抓好重点工程涉及到的征地、拆迁，改制企业的稳定等，妥善处理和解决各类矛盾，及时发现和掌握不稳定因素，力争把问题化解在基层，解决在萌芽中，努力构建和谐平安单位。
七、认真传达贯彻落实县综治维稳、平安创建工作会议、文件精神，做好县综治委交办的工作。开展综治宣传月活动，调动广大人民群众参与维护社会治安和平安建设积极性，推动“平安交通“建设向纵深发展。
八、加强社会治安综合治理，搞好创建平安单位人防、物防、技防工作，落实要害部位安全防范和防火措施，做到看好自己的门，管好自己的人，办好自己的事。
关键词：高铁；确权审计；风险；对策
高铁作为现代文明和社会进步的高科技产品，以其高速度、大容量、低污染、安全可靠著称的先进的交通工具，高铁的修建，缩短了旅客旅行时间，产生了巨大的社会效益；对沿线地区经济发展起到了推进和均衡作用；促进了沿线城市经济发展和国土开发。随着京沪高铁、哈大高铁、京广高铁等相继开通运营，中国高铁正在引领世界高铁发展。部分高铁修建的征地拆迁由沿线地方政府负责本省市境内的征地拆迁实施，承担征地拆迁相关费用，以实际发生数额经合资各方认可后作为资本金入股。这种新型货币出资方式，最终资本金如何确定？就需要中介机构对各地方政府代垫的全部征地拆迁补偿费用计价依据的合法性、合理性，征地拆迁费用的真实性，准确性、完整性进行确权审计。
由于确权审计的结果关系到各地政府支付征地拆迁补偿费能否被确权、能否计价入股，关系到各级地方政府的政绩，由于征地机构经费实行预算制度，如果费用不能被确权，导致地方政府的开支无法列支，以及高铁线长点多面广等特点，对确权审计提出很高的要求。
一、高铁征地拆迁的特点
1.高铁修建线长、点多、面广、时间久，涉及省（市）多、拆迁主体多、管理部门多、被拆迁人多、拆迁参与方多、涉及征地拆迁资料多、工作量巨大。同时高铁征地拆迁与地方政府市政配套和其他工程建设交织。由于高铁的巨大影响力，沿线地方政府均有意借助高铁带动地方经济发展，提高城市影响力，沿线车站建设，特别是位于枢纽的车站要求实现综合交通枢纽的理念，与所在城市的发展规划、与地铁公路等交通设施衔接、与城市交通系统相融合、地面建筑和各类管线迁改等众多方面，工程类型及工程内容极其复杂；对于部分省市的枢纽联络线和动车走行线众多，既有站改造和过渡工程量大、不同速度标准线路并存，轨道类型多样；高铁工程与其他工程建设并行，工程用地交叉，征地拆迁涉及利益主体复杂。
2.各省市征地拆迁补偿政策不统一，各地征地拆迁组织实施方式差异较大，现行征地拆迁补偿政策不合理，对于国有土地附着物“必须进行评估”，集体土地附着物按政策补偿，导致国有土地上附着物按“市场公允价值”补偿远远高于集体土地补偿标准，近些年物价的飞涨，部分政府颁布的补偿标准与实际物价水平脱节，房屋、装修及附着物补偿标准与当地经济发展水平不适应，导致文件执行难度较大。现在社会信息传递途径广泛，速度较快，因政策不统一，导致征地拆迁意见较大，矛盾较多，引发社会，社会矛盾层出不穷，与国家倡导的“和谐社会”相违背，群众维权意识的不断提高，各级政府对待高铁的拆迁工作一般均以“维稳”为头等大事，要求“依法合规”推进征地拆迁，对“钉子户”采取“定点、定人、定时间、定任务的方式，做耐心细致的协调工作”，特殊补偿事项和补偿项目较多。
3.征地拆迁利益大、隐蔽性强。征地拆迁具有一次性、不可逆性，征地拆迁实施后原有地上附着物被拆除，拆迁数量真实性、准确性很难据实复核，隐蔽性极强，给部分心存侥幸的人留下舞弊的空间，导致征地拆迁工作成为的高发领域。
4.征地拆迁实施单位无成本控制压力和动力。高铁沿线征地拆迁由沿线地方政府负责组织实施，资金由各省市政府筹集，支付的征地拆迁费用经审计确权后计价入股。各地（市）、区（县）、乡（镇）村各级政府拆迁主管部门作为拆迁实施主体，为能“及时完成征地拆迁任务，按时提交建设用地，保证高铁顺利施工”的政治任务，需在“维稳”的前提下不惜代价完成这一目标，没有成本控制的压力和动力。部分基层参与征地拆迁实施单位（如街道办、村委会）同时还是被拆迁人，为了调动基层单位工作积极性，保证征地拆迁工作顺利实施，存在虚增数量、甚至自行提高补偿标准的情况。
5.征地拆迁前期准备工作不足，实施中又采取强力推进，补偿费用清理实施滞后、仓促。为保证高铁建设顺利开展，确保工期和投资计划圆满完成，各省市组织征地拆迁工作时，严禁因征地拆迁延误工期，征地拆迁工作开展匆忙，清点核量工作实施不深入，数量不准确，依据不齐全，档案不规范不完整，存在大量“先征（拆）后补”的情况，征地拆迁又采取“先补偿后清理”部分省市对费用清理和确权审计的必要性认识不足，导致确权审计的客体资料存在很多瑕疵。
二、高铁征地拆迁确权审计可能存在的重大错报风险领域
1.征地补偿费确权方面可能存在的重大错报风险，征地补偿费包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等，征地补偿款主要存在以下主要风险：青苗及附着物补偿数量与征地情况严重不符；附着物数量未按“清点核算表”确认的数量补偿，虚增附着物数量，虚列补偿内容，提高补偿款；国有划拨土地按市场价值对被拆迁单位进行补偿后，按出让用地竞拍底价重复上报国有土地征地费；部分单位存在地上附着物分别按拆迁、征地事项重复补偿的情况；自行提高补偿标准等。
2.拆迁补偿费用确权方面可能存在的重大错报风险：拆迁补偿费用实物数量确认依据不充分；拆迁补偿费用补偿标准确认依据不充分；擅自扩大补偿范围，对补偿政策明确规定不予补偿的事项予以确认补偿；与其他工程交叉的拆迁支出没有按要求进行费用分摊，将当地政府建设拆迁补偿款计入高铁，虚报和重复列报拆迁补偿款等。
3.各项税费可能存在的重大错报：将不符合应税条件的税费纳入费用清理范围，将明确不应承担的税费纳入费用清理范围，相关税费未按法定文件规定收费标准计列，预计估各项税费等。。
4.工作费用及其它可能存在重大错报风险：将与建设无关的费用纳入费用清理范围，工作经费核算不规范，支付不合规；出资人将其应承担的债务成本，纳入本次费用清理范围。
三、针对高铁征地拆迁确权审计风险点的对策
1.全面审计验证真实性、准确性、完整性。针对高铁征地拆迁的特点以及确权审计可能存在的重大错报，应采取全面的详细审计，即各独立负责征地拆迁补偿的单位，各被拆迁人的“一户一档”资料均纳入审计范围，对各省市拆迁实施主体申报的征地拆迁补偿费用及其支持性证据满足真实性、准确性、完整性的项目进行确认；对于部分满足真实性、准确性、完整性的项目，退回申报方补充充分的证据，对补充的证据进行再次确认；对于部分申报的征地拆迁补偿费用项目确是合理但不合法或法律法规没有做出明确规定的，提交委托人决定。
2.多专业协作，遵守职业道德规范，廉洁自律，客观反映。针对高铁征地拆迁涉及的专业知识面广，业务差异较大，各审计小组在人员配备方面均需注册会计师、造价师及评估师组成。各专业人员应严格恪守注册会计师职业道德规范。审计人员在与基层群众接触时，对接触的审计现象要做到不评价、不定性、不引发矛盾，对遇到审计问题对外只客观描述实际情况，不发表个人意见。
3.建立充分有效的沟通机制，首先加强与委托方的沟通，建立周报制度，审计组将每周工作进展情况、审计发现的主要问题、下一步工作安排、各被审计单位征地拆迁资料整理报送工作进度等情况向委托方通报；对于审计中发现的主要问题、存在的困难，及时向委托方通报，请委托方协助解决。其次与被审计单位的沟通，召开项目启动会、在审计过程中对审计中的事项与被审计单位及时充分沟通，充分听取其意见。再次项目组内部的沟通，及时了解各小组的工作进度和审计过程中发现的问题，关注不同辖区之间是否存在交叉、重复补偿。
4.做好审计计划和现场审计前的专项核对。在现场审计开始前，将各申报单位申报的费用清理档案进行详细的检查、校对、复核，对异常情况进行详细纪录，使现场审计更具有针对性，目的性。
5.确定征地拆迁的补偿标准，按标准执行审计程序。在实施审计前，与委托方、费用清理申报单位确定执行的补偿标准。该标准可以是法律法规、部门规章、地市文件，也可以是双方认可的标准。对于执行地方拆迁补偿政策的，审计人员应复核政策文件的有效性和适用性，对未经授权擅自制定的文件不予认可。对于双方确定的标准的，审计人员应评价其合法合规性，对于不合法合规的内容由双方调整。
6.确定审计主线，保持应有的职业谨慎。以征地拆迁资金的拨付、使用为主线，逐级检查核对是否存在资金截留、挪用、舞弊等行为；以费用清理汇总表、费用清理明细表、支持性证据进行逐级核对，检查是否存在数据填报错误，费用清理依据是否充分，对费用清理明细表、汇总表重新求和计算，并检查其勾稽关系。
针对征地拆迁补偿费的两大因素“量”和“价”，有针对性的对征地拆迁“量”的真实性和准确性、“价”的公允性及客观性进行测算、复核、检查。对于国有土地房屋拆迁补偿复核检查《房地产估价报告》，对于不符合《房地产估价规范》等文件规定的，要求予以完善整改，不予完善视同依据不充分不予确认。对于土地补偿费用获取国土部门获取国土部门出具的《征地协议》与费用清理表上的征地“亩数”核对是否一致；核对时要注意核对菜地、林地、水塘等面积，对菜地和林地的补偿价格不一致，是否存在征地、拆迁重复补偿的情况，检查“青苗及附着物补偿”标准是否符合政策规定，是否存在擅自提高标准的情况；对于青苗及附着物获取由建设单位、施工单位、拆迁实施主体、监理单位签字确认的《清点核量表》与上报明细进行核对，是否存在虚增附着物数量的情况、是否存在重复补偿的情况；对于安置补偿费取得国土局或社保局等部门出具的《安置测算明细表》和《安置公告》的人数与上报人数核对，按年龄段进行核对，年龄段不同补助标准不同，是否存在超标准补偿的情况。对于集体住宅和集体非住宅房屋拆根据不同的性质，不同的补偿款项，分别核对适用的文件与数量，根据房屋面积示意图重计算房屋面积；对房屋拆迁补偿金额进行复核测试，复核拆迁补偿是否符合拆迁补偿安置政策，对存在擅自提高标准或超标准补偿的情况进行逐项测算，统一进行取证、确认；对于各项税费根据政策文件规定的缴费基数和标准重新计算征地拆迁税费；对可能存在异常的风险领域、计量误差的区域作为审计重点，执行相关测试程序，直至消除疑虑。
分析征地协议亩数与上报青苗及附着物折亩数是否匹配，是否真实公允，考虑夹心地、边角地等情况，一般青苗及附着物占地面积按极端情况是征地面积的1倍以内可以接受，超过1倍需进行取证确认，要求进行解释，解释不合理的不予确认；将《清点核量表》与上报清册明细数量进行对照比较，分析其合理性；取得施工红线图，匡算征地面积，并与上报征地面积进行分析比对；对被拆迁户室内装修面积与房屋面积进行合理性分析；对被拆迁户室外附着物如庭院绿化、水泥地坪、树木、猪舍等合计占地面积与土地面积进行合理性分析。
对于协议尚未签订的被拆迁户，费用清理表中预估填列的数据，截至审计结束日协议尚未签订的，暂不纳入本次费用清理范围，预估金额调整计入“确定未来必然发生但无依据、无法准确计算费用金额的预估费用”；对于费用清理表中数据系预估，期后取得《拆迁补偿协议》或其他有确切证据证明拆迁补偿金额，按确认的金额的对费用清理数据进行调增或调减；对无依据的预估数据，经取证不予确认。
在查阅核对、调查走访、访谈询问、现场观察、勘测丈量等过程中注意发现舞弊线索，对注意到的审计信息及时归纳汇报，制定有针对性的审计程序，取得充分适当的审计证据。获取拆迁勘测定界图或施工设计图、拆迁安置公告，根据拆迁勘测定界图所在位置，抽取位置比较敏感的被拆迁户进行实地走访查勘，核实是否存在超范围拆迁，是否存在地方市政建设“搭便车”拆迁；争取由参与清点核量的、各地指挥部人员或施工、监理单位人员带领进行现场勘察走访，或由被审计单位经办人员带领实地现场查勘现场、拍照还原原貌、实测丈量拆迁范围、询问实施单位拆迁实施情况以证明拆迁合理性，充分利用卫星定位系统；对勘察走访人员询问内容进行录音，联系实地察看现场的被拆迁户进行访谈，（对被访谈人的身份证拍照留档）访谈内容已经形成文字记录的由对方签字确认。
目前，政府行政决策的主要问题有：
行政决策系统运作模式不健全
作为行政决策主体的政府及其工作部门通常既是决策的制定者，又是决策的执行者，而各级人大在实际决策中所发挥的作用相对较小。“身兼两职”、缺乏行政决策的公共权力和非公共权力监控体系等现实情况都不利于形成行政决策执行和监督的相互制的机制。
追求政绩导致盲目决策和草率决策
在政府重大行政决策中，某些决策者由于盲目追求目标，往往只看到决策的积极结果，而忽略乃至漠视决策可能带来的负面效应。如广东亚运会期间免费公交政策，政府的出发点是好的，但产生的负面效果却是当时决策者未预料到的。一些地方政府为了追求政绩，对一些重大决策项目更是不经充分论证就匆匆拍板，导致有的工程投资了几个亿，却在实施过程中半途而废。
行政决策失误的法律责任
追究制度缺失
行政决策失误的责任主体不明确，权力和责任相分离是普遍存在的问题。提倡集体决策是民主的体现，但也可能造成集体负责而实质上却无法负责的状况。决策的成败未与决策者个人荣辱得失、升迁降免直接联系，决策失误责任追究不严格，这往往都导致决策者以经验缺乏为理由，不经慎重论证作出决策。
要保证政府行政决策，尤其是重大行政决策合法、科学和民主，减少决策风险，推进“创新驱动，发展转型”，必须避免政府行政决策的盲目’性，提高行政决策的效率。
为此，我们建议：建立完善行政决策的风险评估机制，避免政府重大行政决策产生失误。
明确界定行政决策风险评估的范围
规定凡涉及当地经济社会发展的战略举措、发展规划和重大影响的重要政策，涉及公共利益或与人民群众密切相关的重大行政决策及全局性、战略性、基础性的经济调节、市场监管、公共服务等政务事项，都应列入风险评估范围，具体如：政府重大投资项目、重大公共设施建设、土地征用、房屋拆迁、环境保护、公用事业价格调整、教育医疗和社会保障制度的改革等。
详细规定行政决策风险评估的实施
建议通过调查问卷、专家访谈、公众听证会等方式，从公共财政风险、社会稳定风险和环境生态风险三个主要领域详细分析决策的正反面效果，以此作为政府行政决策的重要依据。其中，公共财政风险评估主要考量政府财政的承受力；社会稳定风险评估聚焦相关利益群体的生存保障构成因素；环境生态风险评估旨在检测决策是否对环境产生不良影响。
行政决策风险评估主要评估的是决策的不可行性，根据内容的不同可分别由相关政府机关联合专家、专业风险评估机构实施。对于存在一定风险但仍属于可实施范围内的行政决策，应把握好出台时机，提前制定预防应急措施和应急处置预案，将风险防范的责任和措施落实在决策之前，尽可能减少负面影响，避免造成重大损失甚至引发社会不稳定。
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