时间：2023-09-21 16:55:23
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【关键词】房地产企业；会计核算；问题与对策
自从上个世纪九十年代初执行分行的会计制度以来，我国的房地产企业向着更为规范化的方向发展。但是，其高速发展的时代已使其逐步进入了调整时期，会计核算方面已经出现了不少问题，使得其会计业务的开展不够顺利，这是非常值得我们注意的问题。作为从事特殊商品开发和经营的房地产企业来说，其涉及的会计业务具有非常重要的意义，一旦处理不好，就会产生严重的后果。
一、房地产企业会计核算的现状及存在的问题
房地产企业的经营活动和商品都比较特殊，不同于一般的企业，因而其会计核算也存在一定的特殊性，即房地产企业的会计核算产品的种类繁多，核算方法不同；产品成本的核算复杂以及经营收入及其相关税金的核算也不同。目前的房地产企业会计核算现状不容乐观，因为房地产企业在近些年国家宏观调控政策日益加强的背景之下，面临的生存环境日益严峻。一方面，政府垄断的土地价格不断攀升；另一方面，金融、税收也不断向房地产业施压，使得房地产企业的生存环境越来越严酷。而作为房地产企业的会计业务中的主要方面的会计核算工作，也存在着不少的问题。具体来说，问题如下：（1）房地产企业的开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高，我们在进行会计核算的时候，一定要注意会计核算方法的特殊性。目前影响房地产企业会计核算的具体会计准则都对房地产企业的各个会计方面进行了相关规定，而目前的房地产企业会计核算还没有真正按照这些会计准则来执行。（2）房地产企业的商品销售主要包含了两种，即自行开发后进行销售，以及房地产开发企业受人委托并签订一定的合同进行开发。对于后一种情况的销售来说，其收入确认比较简单；而对于第一种销售收入来说，就显得较为复杂，甚至可以说具有很大的复杂性。这是因为房地产企业开发的商品耗资巨大，周期又长，从而就形成了房地产企业往往采取预售或者分期收款的方式进行销售。此外，房地产企业要进行商品的销售，还应该取得预售许可证或者销售许可证，这些都会增加房地产企业会计核算中收入确认的复杂性。（3）由于房地产企业开发项目的特殊性，其巨大的资金投入使得房地产企业往往习惯于采取举债的方式来筹集资金，但是，其债务资本的回收周期又较长，而且新的会计准则对于借款费用资本化范围的规定有所扩大，而这正是房地产企业很难对其进行确定的原因所在，换句话说，就是房地产企业对借款费用的资本化不够规范。（4）房地产企业的开发项目建设周期较长，投资额度巨大，从而使得房地产企业的会计核算的配比原则不能有效的实行；另一方面房地产企业的初期成本费用支出过于庞大，而其销售的时候不一定能够顺利回收到全部资金，这就造成了房地产企业的开发成本与销售收入不具有配比性。此外，房地产企业的收益评价指标并不能真实的反映企业的业绩。
二、加强房地产企业会计核算工作的具体措施
鉴于房地产企业的行业特殊性及其会计业务中的会计核算存在着不少的问题，那么，我们就要及时关注到这些会计核算问题的存在，比如说要关注其收入会计核算在税收上的问题、成本费用的会计核算方式问题，预售方式下流转税费用核算不合理等现象的存在，认真分析目前房地产企业面临的困境，在每一个项目正式启动之前，我们要认真思考其会计核算问题，使得房地产企业的会计核算在项目开始之初就具有非常强的针对性和科学性以及可行性。具体来说，我们可以从以下一些方面重点关注，采取一定的措施：（1）对于房地产企业这样一个资金密集型的产业来说，其巨大的资金投入除了意味着高回报率，但也面临着更高的经营风险。因而，作为房地产企业来说，就应该认真分析市场形势，并且正确评估自身的实力和地位，尤其要做好对资金的可控性工作，应该对这方面要有非常清楚的认识和了解。房地产企业要规划好企业的各项财务费用，否则一旦出现资金问题，就容易产生严重的后果。（2）由于房地产企业的现金流非常不平衡，一不小心就会导致资金短缺问题，有时甚至是非常严重的资金缺口，严重的情况还会导致房地产企业的倒闭，致使整个房地产开发项目的失败。因而，房地产企业要做好这些方面的会计核算工作，无论是争取土地阶段，还是房产销售阶段，这些都是必不可少的措施，一旦总体资金核算不到位，在当今日益激烈的市场竞争中，以及日益紧缩的货币政策下，房地产企业很容易产生资金困难。（3）房地产企业涉及的金额巨大，那么，其承担的税收费用也就较大。但是，由于房地产企业开发周期长，成本投入高，要非常容易的在短期内收回所有费用，那几乎是不可能的事情。因而，房地产企业就要尽可能的降低税负，当然是在合理合法的范围之内，这就需要房地产企业在企业收入和成本支出方面下功夫。事实上，房地产企业可以把收入确认适时延后，争取多种销售形式。（4）房地产企业可以按照满足市场发展的需求或者是规划的要求，按不同物业形态分类核算房地产企业的收入，从而不仅能够更好的满足管理上的需要，还可以为土地增值税的预交和清算打下基础，从而有效增加增值额。当然，这些分开核算都要符合土地增值税的相关规定。（5）房地产企业还应该按照政府的相关规定，在没有取得相关预售许可证之前，尽可能的不要向客户收取任何费用，而是应该按收付实现制原则确认收入，尽可能不代垫预交税金，一定要注意使会计核算符合相关会计制度的规定和税法的规定。针对房地产企业的开发项目的现金流不平衡，房地产企业应该按配比原则确定期间的费用。并且在沉重的税负面前，房地产企业应该认真仔细的分析相关税法，使房地产企业的会计核算具有科学可行的特征，按权责发生制核算开发成本。（6）房地产企业在进行商品销售的时候，应该尽可能的遵守一定的标准，主要是正确确定和应用收入确认标准，即法律标准和专业标淮。一般来说，房地产企业应该遵循的法律标准是专业标准的前提条件。对于专业标准来说，虽然房地产企业按照规定理论上是行得通的，但是，在实际的操作过程中，往往由于其销售方式的多样化和复杂性，其收入确认工作有一定的困难。房地产企业还要引入计划销售价格的概念，将销售收入与成本配比建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题，扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。
三、结语
总而言之，作为一个具有特殊性的行业来说，房地产企业应该基于自身的行业特点和项目特殊性，采取措施积极的完善其会计核算制度，明确销售收入核算的范围，确定合理的销售标准，预售合同的签订并不能作为销售实现的依据，从而努力完善对房地产企业收入的核算；继续完善对房地产借款费用的核算，明确开发项目的成本核算对象；对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，从而进一步完善成本核算；增大房地产企业的信息披露程度；严格实行预收款项的预缴制度，确保税款能够按时缴纳；改进房地产开发企业预售模式下流转环节税费的核算方法等，才能真正从多方面来加强当前新形势下的房地产企业的会计核算工作。
参 考 文 献
[1]刘琳．房地产业已经成为我国重要的支柱产业[J]．中国投资．2010（1）
[2]石善女．浅谈房地产开发企业会计核算[J]．中国新技术新产品．2009（4）
【关键词】行业会计 弊端 新会计制度
一、旧会计制度下行业会计制度弊端
我国的经济发展迅速，市场机制不断地完善，企业的经营环境发生了很大的变动，但是原来的会计制度落后，无法对新的会计和财务处理进行规范，尤其是在行业会计制度方面，严重滞后。
旧的行业会计制度采用的是一刀切的方式，不能对具体的行业进行具体分析。而且规定过于死板，阻碍企业的发展。旧的会计准则中要求所有资产都采用成本计量方式，并且选定以后不得再变动。在这种规定下，如果企业的资产已经落后，其盈利性已经大大下降，但计量方式不能变动，这样就会使房地产企业的资产虚高。
另外，旧会计制度的规定，使得会计核算中不能够充分反映企业客观的财务状况，不能对资产的负债情况、减值情况、资产的损失等进行及时客观地反映，容易造成不良资产的风险隐患增加，对企业处置资产损失、选择会计政策权限限定不明确。尤其对于上市企业，这样的情况容易损失股东的利益。一般情况下，当各项资产风险和报酬已经转移到企业，并经可靠计量后才能被确认为资产；二是资产预期会给企业带来经济利益。当企业的某项资产已经不能为企业带来经济利益时，比如应收账款已经不能收回、资产发生贬值等，这时如果依然还要确认为资产，就会造成企业资产不实。
二、新会计制度实施对房地产企业影响
1.将投资性房地产行业作为单独的对象进行了规范。在新的会计制度中专门对投资性房地产行业进行了规定。在旧的会计制度中是一概而论的，统一将以投资为目的的土地使用权和房屋等的建筑物作为固定资产核算，或者作为无形资产进行核算的，投资性房地产的核算方式和自有自用房地产相同，作为固定资产或者无形资产。但是同时核算方法也发生了变化，固定资产原来是按历史成本核算，在后期的会计处理中，受到外部因素的影响，比如减值等因素。在当今的市场形势下，房地产价格持续上涨，用旧的会计核算方法无法真实反映房地产的成本核算情况，同时也给房地产企业瞒报成本，虚报利润以可乘之机。对于这种情况，在新的会计制度下，专门对投资性的房地产进行了明确的规定。投资性房地产即以挣取租金或者以资本的增值为目的而持有的房地产。判断是否是投资性的房地产，要满足两个条件，首先是与之有关的经济利益有很大的可能性会成为企业的收入或者其他经济利益，当然同时也意味着相关的风险的承担。另外一个条件是该房地产本身所投入的资本可以有效的测量。投资性房地产的后期计量的方法，也有两种，不再局限于原来的一种方式。对于建筑物的计量，参照第4号的关于固定资产计量的相关规定，关于土地使用权，沿用第6号无形资产的相关规定。在投资性房地产中引入公允价值，是一项大的突破。新会计准则规定：在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采取公允价值对投资性房地产进行后续计量，并应同时满足：首先，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；其次，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。房地产的公允价值可以参考市场价格，也可以采取现金流贴现的价值。
如果投资性房地产采用的是公允价值的计量方式，则按照资产负债表日期的房地产的公允价值对现行的账面价值进行调整，而不再计提折旧，也不再进行摊销。如果允许价值与账面价值之间有差异，则将差额在当期的损益中体现。公允价值在这次的新会计准则中被首次引入，考虑到企业的情况，所以不对企业进行强制要求：两种计量模式供选择，但为了防止投资性房地产企业的不规范操作，新的会计准则规定，计量方式一旦确定，不能随意更改。公允价值计量模式是国际上通用的一种计量方式。如果房地产企业所经营的房地产是普通的居民住宅，那么其房地产多作为存货存在，新的会计准则对其影响基本可以忽略。但是对于投资性房地产企业而言，由于大量的作为固定资产的房地产的存在，不同的计量模式将产生完全不同的影响，所以需要在两者之间进行尝试的权衡。
2.在存货的计价方式方面，新会计制度中存货的计价方式发生了变化。旧的会计准则实施的是后进先出法，以此来确定存货的成本。新会计制度下采用了先进先出法进行存货的计价。采用这种方法更能客观真实地反映房地产企业的实际的开发成本，由于房地产行业的存货金额较大，施工周期较长，这一计价方式的变化，必然会带来房地产企业成本的变化，进而影响企业的盈利水平。
3.关于借款费用的资本化，新的会计准则中规定了哪些借款费用可以资本化：购买或者建设可直接划归于符合资本化的条件的资产。衡量资产是否符合资本化的，要看需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产。包括固定资产和需要经营相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房产等。新准则突出了“需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态”这个条件。允许符合该条件但是归为存货或投资性房地产上的借款费用资本化。在旧的会计准则中，符合该范围的固定资产较少，而新的会计准则扩大了该范围，使更多的资产可以进行资本化的处理。但同时，新的准则也对资本化的前提条件进行了严格的界定，不是所有的都可以资本化处理。首先是资产的支出是已经产生的而不是未来的，其次是借款的费用也已经发生，最后是该资产已经达到了预定的可使用、可销售的状态。在这样严格的条件下，房地产公司已经买下但未开发的储备的土地的借款费用将不能进行资本化的处理，而不能进行资本化处理，一般会计入财务费用中，财务费用的产生会降低房地产企业的当期利润，影响企业的效益。但在实践中，“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”不易确定，可实施性差，这也无形中降低了新会计准则在这方面的约束力和影响力。而作为地产公司，如果有意利用该条规定操纵其利润，也不是完全没有可能的，这就给房地产企业以可乘之机。
4.新的会计准则在借款费用方面，放松了条件，总体是利于房地产产业利息的资本化的，也利于房地产产业提高自己的业绩。因为房地产行业，回收开发资金所需要时间长，资金额度较大，利息资本化，可以使房地产企业当年的利润增加，缓解了相关的资金和负债的压力。当然，新的会计准则也有负面的影响，比如规定了对于储备的土地，如果长时间里没有开发，则其借款的费用不能资本化，转为财务费用。
5.新准则对财务信息的公开性提出了更高的要求。新准则要求房地产企业尤其是投资性房地产企业，要对基本的财务和会计信息进行披露。比如房地产的金额、种类、成本核算方式，如果选择的公允价值的计量模式，则要对确定公允价值的依据进行公式，同时对于过程中的价值变动、损益变动，也要及时披露；如果房地产有转换，要对转换的理由以及对相关利益主体的影响加以说明。新的准则尤其是对投资性房地产进行了特别的界定，并对其提出了更高的要求，也是为了保护信息使用者的利益，使其可以获得更加全面、翔实可供参考的信息，以便做出科学合理的决策。在公开信息方面要求披露借款费用资本化率和利息资本化金额的规定，有助于了解企业的融资状况。对于房地产企业来说，需要披露的信息量增大了，也就意味着必须更加规范自身的财务行为。
6.收益与成本的匹配方面。如果房地产企业在核算方式中采用了公允价值计量方法，则涉及到公允价值的变动以及变动情况下损益的出现以及收益与成本的匹配的问题，因为对于房地产企业而言，其成本是相对稳定的，但是因为市场供求等各个方面的变化，所以公允价值会经常变动，进而不断发生损益，这样就导致企业的资产负债表上企业收益出现波动。房地产企业有着自身的行业特点，在成本投入和回收期间有一个较长的时滞。项目前期的选址、项目的前期设计、策划以及项目的审批手续办理等环节有一个不短的时间，而收益和资金回流产生于项目后期的销售时期，造成项目的前期投入较大，资金用量多，而流入少，后期的投入较小，资金流入多，这样就带来成本和收益的匹配的问题。企业忽视成本匹配的直接影响是片面认为后期经营收益可观，并影响到下一阶段的投资决策。
7.公允价值计量模式下的费用计提。旧的会计准则下，房地产企业采用的是成本的计量方式，这样无形中减少了很多房地产企业的盈余管理方面产生的问题。在新的会计准则下，房地产企业的盈余会出现新的问题：因为新准则下，房地产开发企业的利润有了更大的不确定性，这种不确定性给其调节利润带来了极大的空间，成为其利己和调节利润的一个杠杆。新会计准则没有明晰地提出计提标准。如房地产开发过程中除建筑本身的工程外，还会涉及到相关建设费用，这些费用尚未产生，只是在会计工作中进行预提，所以企业或是可借预提调节利润，或是可能对预提的标准有所犹豫。
参考文献
[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[J].当代经济，2008（21）.
[2]杨传先.投资性房地产的公允价值计量及其影响[J].中国科技信息，2008（05）.
【关键词】房地产 投资性 核算模式
一、投资性房地产的概念的引入意义
房地产行业最近几年不断升温，具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。在会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，特别是我国房地产业不断升温的背景下，使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值背离较大，直接导致企业房产被低估和投资者权益受损。 新的投资性房地产准则，明确了投资性房地产的概念及其范围。
二、投资性房地产不同核算模式的特点
原制度中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了两种模式可供选择：1、成本模式，该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录。采用此模式主要是基于企业传统的习惯性操作，通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。2、公允价值模式，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。企业投资性房地产选择何种核算模式会直接 影响 企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。两种核算模式具有较大的不同，1、两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。2、两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。
三、投资性房地产核算模式转换
新企业会计准则规定，企业对所持有的投资性房地产一般应采用成本模式核算，如果公允价值能够持续可靠取得，可以采用公允价值模式核算。这一规定意味着企业对投资性房地产计量属性这一会计政策具有选择权，有助于会计人员充分发挥职业判断能力，有助于企业提供关于投资性房地产更相关的信息，有助于提高决策者进行经济决策的效率和效果。同时，基于对现实情况的考虑，为了避免企业通过投资性房地产核算模式的转换进行财务报表粉饰，保证会计信息的可靠性和可比性，投资性房地产准则又规定企业采用成本模式核算投资性房地产的，若公允价值能够持续可靠取得，可以进行会计政策变更，从成本模式变更为公允价值模式；若企业采用公允价值模式核算投资性房地产，则不能从公允价值模式变更为成本模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
四、两种核算模式对企业盈利能力的影响不同
企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。成本模式对企业利润的影响比较稳定，同固定资产和无形资产相似，按期对投资性房地产计提折旧或摊销，造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会增加利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
【关键词】固定资产；无形资产；中级财务会计；教学经验
固定资产是企业尤其是制造业企业重要的生产力要素之一，其确认、后续计量等直接影响到资产和损益的确定。随着我国知识创新步伐的不断加快，无形资产在企业资产中所占的比重越来越大，加强对其进行会计核算显得尤为重要。将固定资产和无形资产的会计核算方法深入理解并熟练运用，对于学生不论是就业还是继续深造都具有长远意义。
一、将固定资产与无形资产二者紧密联系起来
一般情况下，《中级财务会计》教材是以企业会计准则为蓝本，按会计要素逐一展开阐述的。固定资产和无形资产分别出现在两章。为便于学生理解，讲授的顺序应与教材保持一致，先讲固定资产，再讲无形资产。但仅仅这样是远远不够的，还应再将两者进行对照，强调二者核算方法的联系与区别，便于学生从整体上对这两部分的会计准则进行掌握，具体来说，可以从以下几方面入手：（1）确认。固定资产与无形资产均位于资产负债表的非流动资产部分。二者最明显的一个区分标准为是否有实物形态。对于土地使用权，是按固定资产核算，还是按无形资产或投资性房地产核算，应时具体情况而定：过去已经估价单独入账的土地应作为固定资产；已出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权应作为投资性房地产。要注意强调有关二者的诸多知识点的依据是财政部颁布的企业会计准则，要让学生懂得企业会计准则是会计核算工作的指南针。（2）初始计量。固定资产与无形资产均应按照成本进行初始计量。在诸多的获取方式中，外购是最常见的一种。随着市场经济的不断发展，购买价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质这一方式越来越受到企业的欢迎。此种情况下的固定资产和无形资产的成本均应以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，应在信用期内采用实际利率法进行摊销。由于此种核算方法是建立在学生以后才会学到的《财务管理》课程中时间价值理论上的，所以讲授起来存在一定难度。建议根据学生的接受水平、会计知识基础等因材施教：对于整体悟性高、接收速度快的学生，可将时间价值理论做通俗讲解，重点放在实际利率法上，可以画出时间轴或列表帮助学生理解。（3）后续计量。固定资产与寿命有限的无形资产均涉及跨期摊提。这与成本模式下的投资性房地产是相同的。另一方面，也是这三者区别于其他非流动资产的重要标志。由于固定资产属于企业的传统资产，且毕竟有实物形态，所以会计准则对其核算方面的规定比无形资产要丰富、精确得多。首先，从摊提方法上看，固定资产提折旧的方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法，比准则中提到的寿命有限无形资产常见摊销方法直线法、生产总量法更加多样化。其次，固定资产提折旧开始和结束的时间表现出了一定的“惰性”，这与寿命有限的无形资产“自可供使用起开始摊销、处置当月停止摊销”截然不同。二者摊提的金额一般应按用途计入当期损益。企业至少应当于每年年度终了，对固定资产和无形资产的使用寿命、固定资产预计净残值、摊提方法进行复核，与原先估计有差异的，应重新进行调整。这一改变应作为会计估计变更。教师应注重强调会计估计变更与会计政策变更的区别。（4）资产减值。固定资产与无形资产不仅有各自的具体准则，并且均涉及《企业会计准则——资产减值》。二者的减值损失一经确认，在以后会计期间一般不得转回。要让学生明白，这与存货是完全不同的。（5）处置。处置包含的类型应逐一讲解，并进行举例。固定资产处置的核算内容比无形资产要多，需用到“固定资产清理”账户。该计价对比账户的结构有些复杂，应重点讲解。
二、固定资产与无形资产教学中其它应注意的问题
初级职称考试的《初级会计实务》和中级职称考试的《中级会计实务》覆盖了本课程的绝大部分内容，应着重向学生说明这一点。固定资产、无形资产、投资性房地产等均涉及建筑物和土地使用权，但划分标准不同。在这一问题上，初学者容易将三者混淆。教师可举一些生活中的实例，如百姓买房如果是为了自住，应作为固定资产；如果是为了炒房，应作为投资性房地产，并由此及彼推至企业。
根据笔者的教学经验，学生们对固定资产和无形资产的学习热情远高于金融资产和存货等，尤其固定资产折旧部分学生做题的积极性较高。因为这两部分不像上述内容那么抽象深奥，折旧那部分的题目比较短小精悍，学生做起来很有成就感。对此教师应顺水推舟，将这两部分的基础打扎实。
关键词:新会计准则;企业会计制度;公允价值;会计报表
无论是企业的内部管理,还是企业的投资者、债权人和政府各部门,会计信息都是信息利用者们重要的决策信息之一。会计报表是会计信息中重要的组成部分,也是会计信息外部使用者经常所能看到的重要决策依据。2006年2月15日,财政部了一套新的会计准则,包括基本准则和38个具体准则。新准则的变化,对会计报表会产生什么样的影响,会计信息使用者如何理解会计报表?作者从以下二个方面浅谈自己的看法。
一、新的会计准则下会计报表信息具有以下特点
1.会计信息易受会计人员的主观判断影响,也更容易被管理当局人为操纵或控制。会计上强调“实质重于形式”,如融资租入固定资产也作为本企业固定资产核算;但是从法律意义上讲,该固定资产并非是属于本企业所有;从经济业务的实质上看,由于本企业承担了与资产所有权有关的全部风险和报酬,因此会计作为本企业固定资产核算。经济业务的实质需要会计人员的主观判断,不同的会计人员判断结果可能存在重大的差异。比如,投资性房地产的价值,即使让专业资产评估师去估价,也很难得到统一的结果;同时房地产市场价格本身也会出现暴涨和暴跌现象(如2006—2008年)。会计人员可能会根据管理当局的要求来灵活选用估价方法,这样出具的会计报表就会误导会计信息外部使用者决策。非货币性资产交换是否具有商业实质,外部人员很难知道,至于公允价值是否公允,外部人员更是难以知晓;由此产生的损益是否真实、公允就令人怀疑。长期资产减值准备提取是否合理、足额和充分,易受管理当局控制;会计人员可能会根据管理当局的要求来人为调节利润,少提或不提长期资产减值准备。
2.经营业绩的波动性增大,投资者应关注近三年利润的平均水平及发展趋势。新准则广泛采用公允价值计量,对会计上的经营业绩影响很大。比如,新会计准则对原来采用成本法计量的短期投资,现在采用公允价值计量,在交易性金融资产中核算;2006年初上证股价指数1300点左右;2007年10月上证股价指数6000点以上,到2008年9月降到1800点左右,不到一年的时间,很多股票跌幅高达70%,以公允价值计量会更清楚反映资产的真实情况;而以成本法计量就难以反映这样的变化。与之相对应的是:资产的价值出现大幅度的波动,利润水平会出现更大变化,会因此产生巨额的利润或亏损。这种非主营业务形成的利润或亏损稳定性较差,仅以此来判断企业未来收益状况可靠性较差;投资者应关注最近三年利润的平均水平及发展趋势,尤其应当关注主营业务的盈利水平及未来走势。
3.净利润与现金流量的差额增大,更应关注企业经营活动产生的现金流量。交易性金融资产、可供出售金融资产、投资性房地产等会产生公允价值变动损益,而公允价值变动损益不能等同于实际的变现金额,使净利润与现金流量的差额增大。有些企业净利润可能很大,但现金流量可能为负数,不得不采用负债或权益融资(如中国石油2007、2008两年分别以股票和债券融资)。而能够用于股利支付的是现金流量,特别是企业经营活动产生的现金流量,更具有长期性和稳定性。因此,进行财务分析时更应关注企业经营活动产生的现金流量。
4.会计报表本身的可理解性较差。会计报表的外部使用者更应关注会计报表的附注,并且会计报表附注的内容更加翔实。认真阅读会计报表附注,将会更准确地把握企业的财务状况和经营成果。如,新会计准则资产负债表中应收账款、存货、固定资产、无形资产均以净值列示,我们无法从报表本身读到有关资产的期初、期末账面价值;已计提的折旧或摊销、资产减值准备等。会计报表附注包括八项内容;其中,报表重要项目说明就有31个小的项目,能全面反映企业的财务状况和经营成果。在会计报表附注中,我们通过阅读报表重要事项说明,可以知道资产的期初、期末的账面价值,计提减值准备等情况;也可以知道营业收入的构成及本期、上期发生额等信息;还可以了解投资收益、公允价值变动收益、减值损失、营业外收支、非货币换等的详细内容。认真阅读报表及其附注,我们才能更准确把握企业的财务状况及经营成果。
二、新准则与统一企业会计制度的差异
新会计准则变化较大,主要体现在以下几方面:
1.增加了投资性房地产、金融资产和应付职工薪酬三项内容。(1)投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对投资性房地产可以选用成本模式或公允价值模式进行后续计量。而统一企业企业会计制度对土地使用权在“无形资产”科目核算,且采用直线法摊销,直接冲减“无形资产”账面价值。建筑物则在“固定资产”科目核算,一般按使用年限法摊销。投资性房地产计量有成本模式和公允价值模式。投资性房地产如采用成本模式进行后续计量,与统一企业企业会计制度核算方法相比,比较相似,均需计提折旧或摊销,但会计科目发生了变化,新增了投资性房地产累计折旧(摊销)科目,计提折旧或摊销方法未发生变化;若采用公允价值模式进行后续计量,与统一企业会计制度核算方法相比,会产生较大的差异。在公允价值模式下,投资性房地产无须计提折旧或摊销,在资产负债表日按其公允价值调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。(2)金融资产主要包括库存现金、应收账款、应收票据、贷款、垫款、其他应收款、应收利息、债权投资、股权投资、基金投资、衍生金融资产等。其中变化较大的是原来在长期投资和短期投资中核算的股票和债券投资,新会计准则在“交易性金融资产”、“持有至到期投资”、“可供出售金融资产”三个会计科目核算。新的会计准则保留了长期股权投资,取消了短期投资和长期债权投资。“交易性金融资产”、“可供出售金融资产”两个会计科目均以公允价值进行核算,与统一企业会计制度核算差异较大,新的核算方法更能反映资产的市场价值。(3)应付职工薪酬是将原计入应付工资、应付福利费、工会经费、教育经费内容并入其中,对会计报表影响不大。
2.长期股权投资成本法和权益法的核算范围发生了变化。原来规定母公司对持有的对子公司长期股权投资按权益法核算,新的会计准则要求母公司对持有的对子公司长期股权投资在其日常核算及个别财务报表中采用成本法核算,编制合并会计报表时再调整为权益法。将这种调整作为会计政策变更来处理,运用追溯调整法进行调整。
3.流动资产和固定资产核算变动较小,主要是企业不得采用后进先出法确定发出存货的成本;商品流通企业原计入营业费用的运费保险费等进货费用也计入存货的采购成本。固定资产费用化的后续支出,不满足固定资产的确认条件的,应在发生时计入管理费用或销售费用,不得采用预提和待摊方式处理。
4.关于资产减值损失,新准则要求在可能发生减值迹象时进行估计;统一企业会计制度要求年终时预计。新准则资产减值损失一经确认,以后会计期间不得转回;而统一企业会计制度则可以转回(存货等的减值不适用企业会计准则第8号——资产减值,其减值有可能转回)。
5.关于非货币性资产交换,新准则强调是否具有商业实质,具有商业实质的以换出资产的公允价值计量,确认损益;不具有的则以账面价值计量,不确认损益;统一企业会计制度仅对收到补价部分确认损益,不强调商业实质。
6.关于债务重组,新准则以公允价值计量,并将重组债务的账面价值超过清偿债务资产的公允价值部分确认为债务重组利得;统一企业会计制度按账面价值入账,差额计入资本公积。新准则下,公司可以通过债务重组获利,成为利润的一大来源(为防止上市公司中的ST公司人为调节利润,证监会制定了一定措施来防止类似的事情发生)。
7.关于外币折算,最大的变化就是收到外币投资时以收到当日的即期汇率折算,不再使用合同汇率,也不使用即期汇率的近似汇率,因此外币投入资本不会产生汇兑差额。
8.关于会计报表,增加了所有者权益变动表。资产负债表中取消了待摊费用与预提费用,增加了库存股和交易性金融负债项目;将投资类业务分拆为:交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、长期股权投资;合并了应付工资、应付福利费等进应付职工薪酬,应收账款、存货、固定资产等均以净额列示。利润表中对投资收益重新分类,将所有减值汇集成一个项目,增加了公允价值变动损益,都作为营业利润的组成部分。合并利润表中的净利润包括少数股东的利润。
参考文献:
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,2006.
[2]夏冬林,等.新会计准则对财务报表的影响[M].北京:民主与建设出版社,2007.
前言
保障房建设项目的开展具有比较高的社会效益，可在一定程度上缓解中低收入人群的住房难问题，同时，建设企业也可以获得经济效益。由于保障房的特殊性，在建设过程中，其会计核算工作与普通住房建设项目的会计核算存在比较多的区别，需要在实际会计核算的过程中格外的注意，以便于保证会计核算工作开展时的正确性。
一、当前保障房建设项目会计核算存在的问题
与普通的房产建筑项目相比，保障房建成后出售的价格比较低，而且采用出租的方式时，租金也比较低。保障房的建设由政府来主导，类型包含廉租房、经济适用房、公租房、限价房及棚户区改造五种，这五种类型的保障房销售或出租时，严格的要求购房者或租房者的要求，如不符合要求，不具备申请资格，此外，申请对象的条件也会存在差别，依据申请对象的具体条件，对户型和面积进行限定[1]。此外，保障房在建设的过程中，政府会制定相应的扶持政策，其中包含资金扶持，使得保障房的建设成本降低，进而使被保障对象使用保障房时，支出减少。这一系列特殊的特征决定了保障房建设项目会计核算工作的复杂性，当前，由于保障房项目会计核算工作发展的还不成熟，因此，会计核算工作中还存在一定的问题，主要体现在三个方面，一是分摊系数问题，而是建设核算制度问题，三是资产负债率问题。现阶段，建设企业在开展会计核算工作时，方法主要包含三种，第一种是政府管理与开发一体，各自采用核算方法进行核算；第二种是建立平台公司，在平台中完成会计核算工作；第三种代建制。核算过程中，责权发生制、收付实现制是该项工作开展的基础性保障。现阶段，在房价一直升高的背景下，为了解决中低收入者的住房问题，主要采用建设保障房的方法，建设过程中，资金紧张是突出性的问题，由此，必须要加大财政投入，在此影响下，会大量的增加企业的账套，造成制度过度复杂，不但提升核算工作的复杂性，也降低了核算工作的准确性，影响了核算工作的顺利开展。
二、做好保障房建设项目会计核算工作的方法
（一）合理的选择会计核算方式
保障房建设过程中，营利并不包含在建设目的中，因此与房地产开发项目存在较大的差别，其所采用的会计核算工作必然会存在一定的差别，但实际情况是保障房所采用的会计核算方式基本与房地产开发企业相同，影响会计核算工作的准确性。保障房项目并非局限于某一个城市中，而是在全国范围内展开，由此一来，具体的承建部门不同，选择会计核算方式时，也应该与实际情况相符合[2]。通常来说，可供选择的会计核算方式包含三种，第一，承建部门即具备政府的管理职能，同时，也具备开发的职能，开展会计核算工作时，应采用两种方法，成都就是使用此种方式的典型城市；第二，建立平台公司，建立的方式有两种，一种是在房管局的组织下，设置平台公司，其与住房保障服务中心平行，具备投资和融资的功能，是一个住房投资公司，黄石为典型的城市，一种是由住房保障局出资，建立子公司，保障房的建设由该子公司来进行，融资工作由住房保障局承担，重庆建设保障房时采用的为此种核算方式；第三，代建制，保障房的建设由房地产开发企业来进行，开展会计核算时，按照企业现有的会计制度和方式核算。
（二）密切注意会计核算中的关键性问题
保障房建设的过程中，承担的建设单位包含房地产开发公司和事业单位两种，第一种模式中，由于企业自身具备清晰的会计核算制度，因此，核算工作只需按照企业原有的制度来开展即可，而在第二种模式中，会计核算工作需要分项目单独建账来进行，实际操作中，繁琐性非常强。通常，保障房建设项目由事业单位承建的例子比较少，而且即使由事业单位承建，建设资金均来源于财政部门或上级单位，不同于住房保障局承建项目时的实际情况。对于事业单位承建的保障房会计核算，国家尚未形成专门的制度，从而导致其会计核算工作的规范性比较差，基于此，本文主要对房地产开发公司承建时的关键性问题进行分析和阐述。保障房建设过程中，财政部门会拨付一部分的资金，会计核算工作中，还需要考虑财政部门的需要、完善会计信息质量两方面的问题，核算的项目包含保障房分项目和各个支出大类，促使审计部门有效的进行监督与审计工作，保证核算工作的准确性[3]。保障房的建设资金来源比较多，会计核算处理时，应按照具体的来源采取恰当的核算方法，来源为财政资金时，核算的项目中，财政补助收入和支出项目应设置在账目中，同时，非流动资产基金也应该加入其中，来源为自有资金时，财政资金来源所增加的项目都应该撤销。通过不同的核算项目，保证核算的有效性。
1.缺乏合理的成本归集与分配方式。
房地产公司在房地产开发与建设过程中的成本核算工作直接关系到公司的经济效益。房地产开发过程中的成本构成主要有投入资金、配套设施的分摊费用和环境绿化费用等。根据公司成本会计的一般处理办法，如果在生产过程中发现某些费用可以纳入生产的料工费用中，那么这些费用就应该算作生产的直接成本。如果生产过程由多种产品交叉产生了成本费用，这时候就需要按照相关的程序首先对料工费用进行归集，之后运用合理的方法进行分配，如可以使用约当产量法等。但是，从我国大部分房地产公司的财务管理情况来看，在房地产项目投资和开发过程中，其产生的大部分费用均为直接成本，而间接成本有基础设施费用、配套设施分摊费用和拆迁补偿费用等，可以看出料工费用占到了很大的比例。在房地产开发过程中如何归集这些间接成本是成本核算中必须解决的问题，目前在房地产行业的相关会计准则中并没有给出明确的规定，很多房地产公司在归集和处理成本费用过程中的方法也存在较大的差异，很难保证统一性。
2.成本费用支出与工程款决算不符。
与传统的行业相比，房地产项目开放需要一段较长的会计周期，并且这个过程中的程序相对复杂。同时房地产公司可能在一段时间内同时开放了多个项目，由于每一个项目的地理位置、土地价格和市场用途存在差异，这就导致每个房地产项目的利润率不尽相同，例如，房地产公司同时开发了商品房、别墅和经济适用房等项目，不同项目的利润空间是存在很大差异的。因此，房地产公司在财务成本核算过程中，很可能由于偷税漏税等多方面因素的影响，出现人为调整项目成本分配的情况，导致在工程竣工结算过程中成本费用支出与工程款决算不符。例如，一些房地产公司在结转某些开放项目中的配套设施费时，一般会通过预提配套设施费这种途径，预提的标准由公司确定，在预提过程中很可能出现预提费用与实际支出存在一定差距的情况，而很多房地产公司将这种方法作为调整当期利润的重要手段。
3.会计成本核算工作落实不到位。
房地产公司在投资和开放项目过程中存在很大的潜在风险，并且其业务的成本核算工作较为复杂，会计周期相对较长。正是由于这些特点，导致很多房地产公司的会计成本核算工作落实不到位，列支成本费用不规范等现象十分普遍。例如，我国的房地产行业财务管理相关法规中明确提出，房地产企业在移交开发项目后，营业收入的实现应该得到买方的认可与确认。但在实际操作过程中当期的成本与收入经常无法准确及时的预转，这也为房产地产公司虚假列支账目创造了机会。
二、加强房地产公司财务管理中成本核算的对策
房地产公司财务管理中的成本核算与传统的企业有一定的区别，其成本核算的项目较为复杂，费用较高，房地产公司要想保障成本核算的实效性和准确性，就应该注意以下几个方面。
1.确定合理的成本归集与分配方式。
当前，很多房地产公司对于项目投资开发过程中的各项成本的核算与归集并没有予以高度的重视。一些房地产公司只是简单地对前期工程投入和基础设施费用等进行了成本核算与归集，并没多对核算项目进行细致的分类，也没有对成本费用的构成进行深入分析。笔者认为房地产公司应该确定合理的成本归集与分配方式，对房地产开发过程中的成本项目进行合理归集。例如，在开发商品房项目中产生的供水供电、绿化和通讯等基础设施费用，一般应该直接纳入基础设施这一成本项目中。在分配成本费用过程中，应该选择合理的成本分配方式，不可随意进行分摊。在成本分配过程中应该根据项目的实际情况确定，如在分摊基础设施费用过程中应该遵循因果关系的原则，并结合基础设施费用成本产生的历史原因进行合理分配。无论如何，房地产项目成本的分配与归集应该按照客观的成本核算方法执行，并能够准确反映公司经济决策的信息，以此为公司的会计决算工作打下坚实的基础。
2.加强财务与税务监督管理力度。
在我国房地产行业不断发展与逐渐成熟的同时，房地产行业的财务管理制度也应该得到不断完善，尤其是房地产公司的财务监管制度应该得到加强。但从近年来我国房地产行业的财务监管现状来看，很多公司在财会管理工作中普遍存在造假问题，并且部分企业存在偷税漏税的情况，而随意调剂项目成本就是一种较为常见的手段。因此，与房地产相关的财务审计部门以及税务部门应该加大监管力度，对房地产公司的会计和税务工作进行密切监管，严厉查处不按照规范进行成本核算的企业以及工程预决算造假的企业，在房地产企业成本核算层面强化监管，以此提高房地产公司的成本核算水平。
3.制定科学的物料领用制度。
房地产公司在确定投资开发项目后，首先应该制定科学的物料领用制度，并推行限额发料的方法，节约现场施工与管理中的各项费用。在领用成本费用过程中对于节约费用的行为进行奖励，对于超过成本限额的行为或者超过项目材料预算的行为应该进行处罚。同时，在项目施工现场应该控制管理费用的支出，虽然管理费用在项目成本中所占的比例不是很大，但是对施工现场的管理费用进行有效控制能够为其他成本费用的支出树立典范。
4.加强对项目成本核算的控制。
一般来说，企业只有具备良好的内部管理体制才能获得较高的成本效益，房地产公司也是如此。房地产公司要想全面考核和分析项目投资和开发的成本，笔者认为应该根据项目施工的区域，确定每一个工程项目的施工成本，然后分开设立有相同分配的成本对象，以此加强对项目成本核算的控制。与此同时，房地产公司应该加强对成本核算途径的控制，密切关注项目成本费用开支的范围、成本费用的管理以及成本费用的考核等，制定一系列相配套的成本管理制度，以此提高房地产公司的整体财务成本核算水平。
三、结语
【关键词】房地产开发企业 成本核算
房地产成本核算是指将房地产开发企业在房地产开发过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算项目开发总成本和单位建筑面积成本的会计过程。房地产成本核算直接影响到房地产开发企业的盈利能力，是房地产开发企业财务成本管理水平的集中体现。房地产开发项目本身具有投资周期长、投资风险大、成本核算环节多等特点。不断提高成本核算水平，实施有效的风险管理，是房地产开发企业提高盈利水平的必然要求。
一、房地产开发成本的主要构成
房地产开发成本以用途划分，可以分为土地、前期工程和设备费用，配套及其他费用以及筹资成本和管理费用三个部分。
（一）土地、前期工程和设备费用
土地、前期工程和设备费用是房地产开发成本的最重要的组成部分，通常占开发总成本的80%以上。其中，土地费用又是此项费用的主要组成成分，主要包括动迁费用、土地出让金、拍卖佣金以及契税等；前期工程费用是指为保证工程进度而在施工前支出的各项费用，主要包括测绘规划和设计费用、三通一平费等费用；设备费用则主要包括设备购置和安装调试费用等。以上费用均可视为经济学意义上的沉没成本（Sunk Cost），即在真正进行开发活动之前已经支出的费用。房地产开发商通常将土地费用、土地开发面积及容积率结合考虑，换算成每单位平方米的土地成本，作为项目可行性评估的重要参考。
（二）配套及其他费用
配套费用主要指为了保证和提高房地产项目销售和使用价值而投资在配套设施及基础设施上的费用。大致可分为基础设施建设费（水、电、煤气、照明及道路等基础设施）和公共配套设施费（商店、停车场、学校等公共配套设施）。另外需要指出的是，在开发过程中，房地产开发企业常需要支付诸多行政事业性收费，这一类型的税费种类不一、收费标准较高且具有一定的强制性，对开发商构成了一定的成本负担。配套及其他费用一般占总开发成本的10%-15%，由上可知，这其中的部分费用可以通过各种方式有效削减，从而显著降低开发成本、提高房地产企业利润率。
（三）筹资成本和管理费用
房地产开发投资周期长、数额大、风险高的特点，决定了几乎所有的房地产开发项目都是通过外部融资来满足资金需求的，外部融资成本即为筹资成本，是开发成本的重要组成部分；管理费用则主要包括管理施工人员工资薪酬以及相关折旧费用等。
二、房地产企业成本核算存在的问题
不同的房地产企业在资本规模和开发周期上存在很大差异，因此一般企业的成本核算方法并不适用房地产企业开发成本的核算。在房地产企业成本核算过程中，主要存在如下问题：
（一）成本核算对象确定困难
确定成本核算对象是进行成本核算对象的前提条件，确定的对象保证了成本核算的质量。对于独栋到几栋的规模较小的房地产开发，此时的核算对象较容易确定，但对于大型住宅小区或老城区旧城改造这种规模很大的开发项目，就容易出现成本核算对象确定困难的问题，这是由大规模开发项目的复杂性决定的。划分成本核算对象过粗、过细甚或随意划分都会影响成本核算的质量。划分过粗无法准确反映项目开发的实际成本，给进一步的成本分析和控制造成困难；而划分过细则会人为增加成本核算的工作量，增加核算成本。
（二）费用化归集和分配方法不合理
成本会计理论认为，房地产开发过程中所发生的建安工程费等费用为直接开发费用，应直接计入开发成本；而基础设施建设费、公共设施建设费等间接费用，理论上应该先进行归集，在采取合适的方法对归集的费用进行分配，分配到最终成本当中。但在实践中，拆迁补偿费以及配套费用等间接费用，其归集和分配并没有一个较为明确的标准，每个公司的划分、归集和分配标准各不相同，任意性很大，尚未形成一套较为科学统一的间接费用归集和分配方法。
（三）重工程决算，轻项目决算
由于工程决算一般在时间上比较明确，计量较为方便，而项目决算时间上较为不确定，因此实践中，房地产开发企业常常更加重视工程决算、轻项目决算。另一方面，房地产项目建设周期较长，常会跨越几个会计年度，而通常成本明细账设置非常详细，预收账款设置相对简单，这就容易增加会计核算的工作量。
三、提高房地产企业成本核算质量的建议
（一）建立科学有效的成本控制体系
通过严格限制建设项目的建安成本，降低工程造价，以有效提高盈利水平，同时注重控制降低拆迁安置费用。融资成本方面，应根据融资期限长短和资金回笼规模科学制定适当的财务计划，提高资金使用效率，有效降低融资成本。
（二）合理归集分配成本费用
对于开发规模较大、工期较长的复杂工程，如上文所述，很多费用不能直接归集到成本核算对象中，应避免任意分配，使用合理方法间接的进行成本费用的归集。例如，公共配套设施费用可以按照受益比例进行分摊，基础设施建设费可以按照历史发生原因（即因果关系法）进行合理分配，现场组织管理费用的分配可以参照建筑面积比例，土地拆迁补偿费用则可以按照实际占地面积进行分配。总而言之，间接成本的分配应充分考虑到成本核算对象对分配成本的承受力，公平合理的归集和分配各类成本。
（三）提高对项目竣工决算的重视程度
针对房地产开发企业普遍存在的重工程决算、轻项目决算的现象，本文认为，应通过“预提费用”的方式，将未完工的工程预算计入成本，从而保证项目预算严格按照计划执行，实际支出成本在项目竣工之后再作调整。在权责发生制下对项目成本进行决算，根据所归集的成本核算对象的费用结转完工成本，并进行明细核算。
四、结语
房地产开发企业成本核算的复杂性，对财务会计人员的专业判断能力和业务水平提出了较高的要求。在成本核算过程中，应通过明确核算对象、合理归集分配成本费用、重视项目竣工决算，从而提高成本管理能力，有效减低成本、控制费用，不断提高房地产开发企业成本管理水平。
参考文献
[1]田野.房地产企业成本核算现状分析[J].市场周刊（理论研究）.2011.
【关键词】房地产企业 财务风险 风险控制
近年来，房地产行业迅速崛起，与此同时，也面临着一系列的风险。由于受国家宏观调控政策、行业经济环境等多方面因素的影响，房地产企业的发展受到了严重限制，房地产企业的财务风险也在日益加剧。面对严峻的形势，房地产企业必须找出风险控制的应对措施，提高自身抵御风险的能力，最大限度的降低财务风险，只有这样才能使企业获得更好、更快的发展。
一、房地产企业财务风险的表现形式
（一）偿还债务风险
就当前大多数房地产企业而言，在初期阶段往往是负债开发。企业自有资金仅占相当小的比例，资金来源主要依靠银行贷款。如果企业的投资不能按期回收，企业将难以达到预期收益，这样以来，企业势必面临着偿还债务的风险。另一方面，在高回报利益的驱使下，很多房地产企业不考虑高利率带来的风险，盲目地、过度地进行多渠道的筹融资活动，很可能造成企业无法按期偿还债务。
（二）利率变动风险
从某种意义上来说，利率变动风险是房地产企业所面临的一系列风险中最为致命的风险。利率变动对房地产企业有较大的影响。由于受国家政策、通货膨胀等因素影响，贷款利率极有可能增加，利率的增长将造成企业资金成本增加，预期收益减少，这样以来势必影响到企业的正常运转。
（三）再筹资风险
再筹资是当前房地产企业实施项目开发最常用的方法。房地产企业普遍存在负债率高的现象，这从很大程度上降低了房地产企业对债权人的保证程度，同时也加大了企业从其他渠道筹资的难度。房地产企业资金的来源主要依赖于银行贷款，近年来，国家出台了一系列的房地产调控政策，银行逐步提高了存款准备金率，并不断紧缩银根，使房地产企业的筹资更加棘手。一些较小的企业或企业集团的子公司资金来源主要依靠母公司借款，从很大程度上受母公司财务影响，一旦母公司财务状况恶化，子公司将面临着再筹资风险。
（四）投资收回风险
由于房地产商品受政治、经济等多种因素的影响，部分企业的房地产商品大量闲置。房地产企业已经投入了大量资金，在短期内难以变现。此外，还存在客户不能按时交清房款的情况，这就都将使房地产企业面临投资回收风险。
二、房地产企业财务风险的形成原因
关于房地产企业财务风险的成因主要从宏观和微观两个层面进行分析。
（一）宏观层面
其一，国家调控政策的影响。为适应当前的经济形势，国家出台了一系列的房地产调控政策，提高了房地产开发贷款门槛，加大了房地产企业从银行贷款的难度。为响应国家有关政策，银行采取了通货紧缩货币政策，这从很大程度上了限制了房地产企业的投资速度，遏制了房地产企业的进一步发展。
其二，市场不成熟。房地产业是近年来新兴起的一个行业，起步阶段较晚，关于房地产业发展规律及其经营管理方面的研究尚欠成熟，还有待进一步的研究。房地产投资运作缺乏科学性，带有很大的盲目性。有些房地产业将大量闲置的资金仅局限在商品房的投资上，形成了极为单一的投资模式。
其三，房地产企业还未形成完善的会计体系。房地产业是一个特殊的行业，其会计核算不同于一般的加工企业。现阶段，大多数房地产业缺乏完整的会计核算体系，关于会计科目的设置、指标评价以及核算方法等还不够完善规范。一些房地产业不考虑自身的特点，盲目照搬加工企业的核算办法，以此得到的财务结果显然没有可比性。
（二）微观层面
一是投资决策具有较大的盲目性。就大多数房地产业的投资来看，普遍带有盲目性和投机性，企业对投资项目的前期研究重视程度不足，缺乏对投资项目的可行性进行研究。投资分析缺少具体依据，规划缺乏科学性与合理性，投资决策存在一定的失误。大多数房地产企业尚未推行全面的财务预算，缺乏对房地产开发项目进行细致、全面的财务预算。
二是财务管理人员对财务风险的特性缺乏足够的认识。房地产业本身就是一个高风险行业，不可避免的存在着一定的财务风险。作为房地产企业的财务管理人员应时刻树立风险意识，但在实际工作中，很多财务管理人员的风险意识较为薄弱，从很大程度上造成了财务风险的产生。同时，财务管理人员的财务决策缺乏科学性、合理性，导致投资决策存在一定的失误。这也是造成财务风险产生的又一重要原因。企业只有提高财务决策的科学性，才能最大程度的减少决策失误。就目前大多数房地产企业的财务决策来看，普遍存在主观决策与经验决策现象。
三是成本费用控制不严。一些房地产企业仅关注工程进度的控制，却不重视对成本费用的控制，成本管理过于简单，把房地产开发项目的成本管理视为单项成本的控制工作。缺乏对后期财务成本费用分析，未能很好的控制每一项具体的费用。有些企业的成本费用控制仅仅停留在简单的记录、计算上，远远达不到成本管理的要求。很多房地产企业都制定了相应的成本控制目标，但缺乏对影响成本因素的综合考虑，造成成本费用控制执行结果出现较大偏差。
三、加强房地产企业财务风险控制的措施
财务风险的存在直接影响到房地产企业的良性发展，房地产企业必须不断强化财务风险控制工作，找出积极应对措施，将财务风险降低到最小限度，从而使房地产企业获得更好的发展。具体来说，可以从以下几个方面着手：
（一）增强风险意识，建立短期财务风险预警机制
其一，注重现金流量表的作用。现金流量表可以很好的反映房地产企业的整个财务状况以及经营状况，可以使会计报表使用者对企业的经营能力、支付能力、投资能力及筹资能力有更好的了解，这对有效避免财务决策风险有非常重要的意义。另一方面，通过现金流量表，企业的经营者可以对资金供需市场及宏观环境的变化有及时的了解。鉴于现金流量表的重要作用，企业必须引起足够的重视。
其二，加强建筑材料成本管理。材料成本在开发成本中占有较大比重，做好材料成本管理可以从很大程度上增加企业盈利。加强材料成本管理就显得极为重要。首先，企业应选择正确的材料核算方法，这是做好材料成本管理的基础；其次，企业应具备一套健全完善的材
料成本管理制度和标准，为材料成本管理工作的实施提供制度保障；最后，企业应建立材料成本考核机制，并加大监督力度，严格控制采购成本。
其三，加强应收账款管理。做好应收账款管理工作对加快企业资金周转、提高资金使用效益、防范经营风险以及维护投资者利益有着非常重要的意义。所以，企业迫切需要制定一套系统、完整的应收账款管理制度，并将其落到实处。
其四，加强存货管理。商品房是一种特殊的存货，金额较大，投资成本高。一旦商品房滞销，投资收回将成为泡影，势必会对房地产业造成巨大损失。因此，企业必须采取积极应对措施，最大限度降低商品房的空置率，提高资金周转速度，缩短投资回收期。
（二）加强生产成本和风险的控制
加强生产成本和风险的控制对企业盈利有着极其重要的作用。房地产企业应建立权责明晰的成本和风险控制体制，切实做好生产成本管理和风险控制工作。
要做好成本控制工作，房地产企业首先应从项目的规划设计阶段入手，做好市场调研工作，设计出适应市场需求的产品。同时还要注重新技术、新材料的应用，最大限度的提高建筑工程的经济效益。
其次，在施工阶段，房地产企业应引入竞争机制，选择最优的施工单位，同时应加强施工进度和施工质量的控制。
第三，在竣工结算阶段，企业应做好预算控制工作，确保结算质量。
（三）做好资金管理，提高资金利用率
资金是房地产企业经营活动正常运行的重要经济支撑，做好资金管理对房地产业至关重要。首先，房地产企业应高度重视现金管理，制定科学合理的现金使用计划。其次，加强建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有较大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高资金利用率；最后，企业注重应收账款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，尽可能减少死账、坏账出现的概率，提高资金利用效益，实现企业的良性循环。
四、结语
由于受多种因素的影响，房地产企业面临着极大的财务风险，直接影响到房地产企业的健康发展。房地产企业必须积极的应对措施，提高自身抵御风险的能力，将财务风险降低到最小限度，推动房地产企业又快、又好的发展。
参考文献
[1] 田林永.论房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].中国住宅设施，2011（8）.
[2] 王晶晶.房地产企业财务风险影响因素分析[J].投资与合作，2012（6）.
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