时间：2023-09-21 17:59:59
导语：在物业管理的范畴的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
一、积极参与“亲情化服务”活动。我们物业管理企业要紧密结合机关效能建设活动，在全市物业管理行业积极开展“亲情化服务”主题实践活动，把党和政府的关怀和温暖送到千家万户。本着“群众利益无小事”原则，及时解决群众关心的热点难点问题，做到急群众所急，想群众所想，帮群众所需。通过走访住宅小区加强与业主的沟通和联系，建立起与业主的新型合作关系，使亲情服务贯穿于物业管理的整个过程中，让业主真实感受到物业管理带来的实惠。
二、加大宣传力度，争取做到家喻户晓。通过多种形式宣传发动，切实提高广大业主对开展“亲情化服务”活动意义和宗旨的认识，提高其参与活动的积极性和能动性；紧抓“亲情化服务”活动开展的有利契机，继续深入、持久地宣传《物业管理条例》，让广大业主明确物业管理中享有的权利以及应履行的义务，切实维护好自己的合法权益，增强自觉交纳物业服务费意识，使广大业主真正地了解物业管理，参与物业管理，支持物业管理工作。
三、切实摆正物管企业与业主之间的位置。通过“亲情化服务”活动，要使我们物管企业真正认识到，业主与物管企业的关系，犹如雇主和管家，物管企业是受聘和服务于全体业主的，只有突出服务意识，树立诚信观念，按照《物业服务合同》的约定，为业主提供物有所值、周到细致的人性化服务，才能受业主肯定，才能在市场中生存。
四、始终把业主利益放在首位，切实为业主办实事、做好事。对业主的求助，具备条件的要做到及时解决和解答；条件暂不具备、一时解决有困难的，要向业主讲明原因，积极创造条件，争取早日解决；对超出物业管理范畴的，要进行耐心地解释，阐明情况，争取业主的理解。要按期对小区环境进行整治，保持小区整洁；要加强小区绿化工作管理；要严格规范车辆的停放和进出入；要与公安机关搞好联防，减少治安案件的发生，为构建平安威海贡献力量。
五、加强物管企业的自身建设。要聘用有物业管理资质的管理人员充实到管理层，提高物管企业管理人员的整体素质，带动物业管理水平的全面升级；要加大对物业服务人员的培训力度，建立一支政治素质高、业务能力好、技术过硬的员工队伍。
六、增强物业品牌意识，使品牌服务走进社区。物业品牌是高质量物业服务的持久升华的一种企业信誉，是品质的象征。我们要树立企业形象，增强物业的品牌意识，以诚信优质服务打造行业品牌，用品牌服务抓人心、抢市场。
关键词：物业管理、国内企业、发展趋势
Property Management Development Trend in State-owned Enterprises
XUE Shao-fei
(Examing & Repair Company of Shanxi Electric Power Company ,Taiyuan 030032,China)
Abstract: Property management is a sunrise industry and has wide development prospect in state-owned enterprises. This paper simply explains the concepts of "property" and "property management", and mainly states the property management differences between state-owned enterprises and the traditional real estate managementfrom three aspects of management system, management content & management mechanism. Property management development trend & the problems facing the intelligent property management are also analyzed in this paper . Key words: property management;domestic enterprise ; development trend
中图分类号：F276.1
正文：物业管理在国内尚属朝阳产业，在国有企业中发展前景广阔，但在相关法律法规方面还处于一个逐步健全完善期。
众所周知，国有企业是国家经济发展的命脉，物业管理在国内处于一个高速的发展阶段。同时，物业管理作为国有企业的重要的组成部分，它的作用和意义是非常大的。
“物业”原是广东，香港，澳门地区人们对单元性房地产的称谓。在英语国家，物业可译为estate或者property，指的是财产，资产或者房地产等是一个较为广义的范畴。在现实意义中，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备，配套设施，相关场地等组成的单宗房地产既依托于该实体上的权益。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
一、 物业管理与国有企业中传统房地产管理的区别
1、管理体制不同
国有企业中传统的房地产管理是由政府、企事业单位的房管部门采用行政手段进行福利性的封闭管理。物业管理是市场经济管理模式下的经营性的管理，它所提供的是有偿服务。
2、管理内容不同
国有企业中传统房管部门主要承担房屋及设备的维修和养护，管理内容单一。物业管理则是对房屋及其附属的设备设施、清洁、绿化、治安、车辆、消防等实行全方位、多功能、综合性经营管理与服务，内容十分丰富广泛。
3、管理机制不同
国有企业中传统的房地产管理部门与用户之间的关系是管理与被管理的关系。物业管理则是产权人和使用人通过市场来选聘物业服务公司，双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权力、义务；物业服务公司与产权人和使用人之间的关系是委托与被委托、服务与被服务的关系。
二、物业管理在国有企业中的发展趋势
随着国有企业在规模和效益上的发展壮大，促使智能物业的蓬勃发展，这就是物业管理在国有企业中的发展趋势，这样就会大大提高人们的工作效率和生活质量。从这些方面来说，物业管理的发展趋势主要就是智能物业。然而，一个非常严峻的现实问题也随之出现：我国目前尚缺乏从事智能物业设计、施工、管理和维修的技术人员，培养一大批高素质的智能物业管理人才已经刻不容缓。
其实：智能物业只是国有企业物业管理方面的主要发展趋势，除此以外还有以下几个趋势：
1、在国有企业中物业管理的服务方面，需求及发展空间将继续扩大。
2、在国有企业中物业管理的质量方面，劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质专业的物业管理公司取代。
3、在国有企业中物业管理人士方面，专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关政府部门进行沟通。
4、在国有企业中物业管理方式方面，托管式的物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务。
5、在国有企业中物业管理资质方面，专业级合格资质的维修保养承办商将快速进入物业管理市场。
三、物业企业在国有企业智能物业管理中面临的问题
1、智能物业管理企业在信息时代享有的机遇：有助于提高物业管理企业的知名度;有助于提高物业管理企业的专业形象;有助于提高整体服务水平。
2、智能物业在建设与管理中存在的问题：整体水平不高；设计质量低；施工规范与验收标准不全；重建筑轻管理；专业技术人员配置欠缺。
3、发展我国智能化物业管理的对策：优化智能化系统物业管理的思路是化被动为主动、变无序为有序；操作的规范化是高效率的基本保证；加强智能建筑物业管理的发展性；在全国质量管理的观点指导下进行全程管理。
结束语：智能化物业管理在国有企业的发展趋势，不仅已经成为一个国有企业经济实力的体现，而且也成为一个国有企业科技水平的综合标志之一，必将在国有企业中发挥它的巨大作用。
参考文献：
【1】2007年国务院颁发《物业管理条例》
关键词：物业管理公司；财务管理；问题与对策
当前，伴随着社会经济的迅速发展以及网络科技的不断更新，物业管理行业也获得了极大的进步，不论是数量，还是规模上，较之前都有了更大的提高，其服务领域逐渐扩展，服务水平和经济效益也获得了很大的提升。物业管理公司的经营原则是减少营运成本，把公司的价值效益不断扩大，进而增强公司的整体经济效益，更好地保证企业立足于当今的同行业之中。所以说，强化物业管理公司的财务管理工作至关重要，各物业公司应当在实际的运营过程中，合理组织各项财务活动，控制资金流向，努力把企业资金的使用效率提高到最大限度，如此一来才能够更好地保证企业的经济社会等各种效益的提升。
一、物业管理公司财务管理的主要内容
若是依据行业进行划分，那么物业管理行业应当归属于现代服务业，然而其不可完全等同于服务行业，它也具有本身的行业特殊性。通常而言，物业管理公司财务管理涉及的成本费用和普通生产企业或加工制造业的成本概念有所差异，应当从某种特定的角度来诠释成本构成，也就是借助广义的成本定义或者泛指的费用定义来对实际发生的支出进行整合。若从广义角度来考虑，物业管理公司的成本费用涵盖了管理费用及财务费用，这些均属于该行业的财务管理范畴。作为一个物业管理公司来讲，它的财务管理工作通常更加注重以下方面：
首先，物业管理公司的成本管控以及费用支出是其财务管理工作的基础前提，也是保证物业管理公司切身利益的必然要求。物业管理公司的成本控一般包括将成本费用控制在合理范围内的预算管理；完善财务管理机制，给公司的运作管理提供有力的制度保障；考核更加严苛，保证成本费用项目控制目标的实现。
其次，物业管理公司的行业特征造成了利润率不高的现象，因此，物业公司必须持续扩大自身规模，才可以令公司的总体利润总额迅速增加，进一步给公司未来的发展打下坚实的基础。但是，要想迅速扩大企业规模、提升经济效益就必须充分体现公司财务管理的投融资作用，不断地调整本企业生产经营产品及提供各项服务的价格，目的是为公司获得最大化的效益，从而达到利润的最大化。
此外，物业管理公司必须将降低财务风险当做财务管理工作的重要内容，着重对信用风险以及操作性风险等风险类型进行有效的防范和控制，对客户的信用等级进行调查或者评级，紧接着构建客户信用管理档案。另外，建立科学的业务流程及严格的责任监督机制，并且树立足够的风险预控意识，构建并完善风险管理体制等，有助于物业管理公司更好地将风险控制在合理的范围之内，从而保障企业的平稳、高效运行。
二、国内物业管理公司财务管理的基本状况剖析
因为我国的物业管理行业进入现代化发展模式的时间还不是很长，所以说，在社会主义市场经济体制逐渐完善的大背景下，国内的物业管理公司所面临的市场竞争包括国外物业公司造成的压力逐渐增大，以往的管理模式早已无法满足当前社会经济发展的需要。同时，因为我国物业管理公司依旧存在初期发展阶段，未能从以往的运作模式当中完全解放出来，仍旧会出现资金管理模式滞后、手段单一等状况，从而造成资金的体外循环、任意投资、利用率不高等现象的出现，如此便会令物业管理公司的资金利用率降低，无形之中平添了物流管理公司的经验重担。这也造成物业管理公司在面对外部筹融资较为困难的前提下，将其重心力量放置于物业公司当前的资金利用率上，而这一点更是物业管理公司在财务管理工作中经常遇到的难题。国内现代物业管理行业的整体资金利用率仍旧具有很大的提升空间。
三、我国物业管理公司财务管理出现的问题与不足
（一）资金匮乏，转型升级困难
考虑到我国物业管理公司自身的属性及特征，它们通常依靠劳动和管理作为主要的运营模式，对资源和人工等方面的耗费较多，利润空间比另外一些企业小，所以说物业管理公司内部资金的匮乏，再加上资产信用度较低，都会对物业管理公司的财务管理工作造成一定的难度。物业管理公司在开展贷款融资的过程中，也往往会由于货代抵押或者信用度低等状况而受到极大的影响。目前，国内物业管理行业所体现出来的基本状况为：各企业各公司的运营规模不大，但是数量众多，并且不够集中，整个行业的竞争压力不断上升，在种种不利因素的前提下，各传统型的物业管理公司为了升级为现代化物业管理企业，不得不采取增加企业运营规模的手段来完成。
（二）资金运用不够科学合理
物业管理公司外部融资通常存在很大的限制，只能够借助自身的内部资金来维系其运作。所以说，提升公司内部资金的利用率，令有限的资金获得更加合理的利用，把总体效益发挥到极致，是物业管理公司财务管理人员的重要任务之一。然而，因为受到企业发展规模、组织结构和组织形式、财务工作者的自身素养等诸多要素的影响，物业公司资金的使用状况并不尽如人意，一般可以通过下列方面体现：
首先，流动资金的运用。作为物业管理资产当中的关键组成部分之一，流动资金是物业管理公司生产经营的根本动力和前提保障，企业可借助上下游核算或者通过银行支付的时间差来提高其价值，进一步提升内部资金的利用率，然而不少物业公司并未采取灵活多样的管理手段，从而造成了流动资金的利用效果不理想；其次，不动产的利用。现阶段，大部分国内物业管理公司在外部融资困难的前提下，并未充分利用自身的不动产进行融资，从而获取更大量的流动资金。所以，不动产的价值未能获得充分体现是国内物业管理公司资金利用不合理的又一具体表现。
（三）财务监督体系不够健全
当前，国内大部分物业管理公司均具有下设子公司，然而对其下属公司的财务管控情况没有形成有效的监督，各种机制在下属公司中的贯彻执行状况不理想，再或者因目前的核算机制、内控机制等均存在一定的漏洞、财务工作者的专业技能不足等因素的影响，物业管理公司对其下属公司的财务管理及监督缺少更加系统合理的对策，从而造成了财务核算操作不规范、财务基础工作风险较大、规则体系过于形式化、违法违纪现象层出不穷等问题，在很大程度上影响了物业管理公司的财务健康，并且给物业管理公司的财务管理工作带来了更多的难题。
四、物业管理公司财务管理的强化措施分析
（一）丰富自身的融资渠道
综合剖析物业管理公司的发展现状，它们通常在外部融资方面较为不利，鉴于物业管理公司的发展要求依据目前的社会经济形势，其应当在融资渠道及手段方面获得更大的进展，目的是获得大量可利用的资金，为企业今后健康、稳定、长期的发展提供有力保障。按照物业公司的属性和特征，它们在融资上可借助自身的优势吸引外资、借助国家政策积极上市等，具体内容如下：第一，吸引外商投资。由于国内社会主义市场经济的迅速发展，给物业管理行业的发展带来了更多的活力。政府部门必须积极地改善外部环境，并且主动引导外资在国内的物业管理公司中进行投资，扶持各物业公司引入外资，加大合作项目的办理力度，从而有效转变物业管理公司资金匮乏的现状；第二，通过一系列国家政策上市。有关部门必须依照各物业管理公司的实际情况，进行政策的转变和调整，同时适度放宽各种条件，帮助那些具有强大竞争力、经营状况良好的物业管理公司上市，进而带来更大的经济效益。
（二）注重资金利用的合理性
由于物业管理行业在各服务行业中处于较高的地位，其对于社会生活及工业生产均拥有至关重要的现实意义。以往的物业管理公司的运营形式通常为家族式，但当前的经济形势令该行业慢慢向现代化物业管理企业演变，目的是更好地满足时展的需求。考虑到物业公司性质的特殊性，规模较小、资金匮乏等，所以提升有限资金的利用效率是增强物业公司发展动力的基本形式之一。一般来讲，物业管理公司需要借助流动资金的高效运作，令资金的使用更具灵活性。受行业领域的限制，流动资金的周转是物业管理资金利用的基本方式，其上下游的计算通常会出现一定的时间差，各企业必须充分利用这一点；电子商务的发展进步推动了网络银行的迅速推广，物业管理公司当前也可以选取网络银行的渠道进行支付，通过此种手段建立新型结算体系，把浮动现金量充分利用起来。除此之外，物业公司也应借助现代物流集成信息化系统板块，把各种物流数据进行及时、有效的处理和整合，目的是令各项数据更为清楚明了，紧密衔接，进一步提升信息数据的使用效率，尽可能降低信息数据的闲置及浪费。
（三）健全公司内部的财务监管体制
物业管理行业的发展，使得各物业公司的财务管理涵盖的范畴更加宽广，对其进行严格有效的监管，对于降低财务管理工作中的错误率、提升管理能力等方面有着关键的作用，具体而言，我们可以从下列几个方面来研究：第一，优化管理机构。因为财务工作者人数以及专业技能等要素的束缚，财务管理工作通常会被归纳于财务核算等机构，然而财务管理和财务核算等工作岗位的工作拥有根本的差异，必须把它独立出来，进行专门的管理事项，同时借助教育培训等手段来不断增强管理机构工作人员的自身素养及其管理水平；第二，健全内控机制。内部控制环节对于物业管理公司财务监管效率的作用慢慢被企业管理人员所认识到，所以物业管理公司应当进一步剖析国家有关的法律法规及政策，进而制定对应的财务管理机制，保证各项业务操作流程的规范性、合理性等，最终提高物业公司的运作效率。
（四）确立财务预算管理的核心地位，树立财务监督的权威
各物业管理公司的管理者应当充分重视自身财务预算的编制工作，尽可能突破以往财务管理的被动模式，将企业目标的设立、财务指标的分解、事后考核等管理内容贯穿于财务预算管理的始终，同时尽快确立自身的管理权威地位。另外，物业管理公司还应当制定并分解预算主要指标的建立，采取更加适用的预算手段，并且按照实际状况来制定、实施弹性的财务预算办法等。与此同时，物业管理公司还必须对财务管理实行严格的监控和考核，将财务预算当做管理的核心内容，令财务工作者按照特定的财务预算来管控企业的现金及收入，还有就是将财务工作者的财务预算工作和其工作业绩相结合进行考核。此外，物业管理公司还需要对全面预算目标的实现做出评价，这一点将直接关乎物业公司预算管理的最终效果。
结束语
综上所述，财务管理作为物业管理公司实际管理工作中的重要组成部分，由于受到公司经营情况和财务决策的作用，所以应进一步强化企业的内控力度，健全财务管理机制，做好监督，优化财务管理效果，令物业管理公司的资金获得更充分的利用。本文对当前物业管理公司财务管理的内容与现状、财务管理存在的问题进行了深入剖析，并提出了相关建议，希望能够为国内物业管理公司财务管理的强化提供借鉴与参考。
参考文献：
[1]姜丽坤.对完善物业管理公司财务基础工作的思考[J].中国管理信息化，2015-08-01.
[2]何宇峰.试论物业管理公司会计核算与财务管理[J].中国外资，2013-08-25.
关键词：物业管理；建筑物区分所有；业主自治；委托管理
物业管理起源于19世纪60年代的英国。我国的物业管理从20世纪80年代自香港地区引进和推广开采。物业管理作为一个新兴的行业，在其逐步走向成熟的过程中也暴露出许多深层次的法律问题。本文作者把物业管理作为一种法律现象来调查分析和研究，试图在审视我国现行物业管理立法的基础上，找出解决问题的法律途径，为我国物业管理法制建设提出一些建议。
一、我国物业管理及物业管理法律的发展现状
我国物业管理兴起于改革开放后，以广州为先导，借鉴香港物业管理经验。1981年，深圳市成立了我国第一家涉及商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司，这标志着物业管理行业在我国大陆的诞生和起步。30多年来，物业管理经历了从引进试点，总结经验到逐步推广的过程。它由南到北，由沿海到内地飞速蔓延至全国各地城市，涉及千家万户，行业初具规模。据不完全统计，目前全国城镇住宅总量的近38%已实行物业管理，不少省市实行物业管理的覆盖面已达50%以上.深圳市甚至已超过了95%。物业管理作为城市管理的一种新的模式和新兴行业.已在我国初具规模。
相对于物业管理的实践来说，我国物业管理的立法明显滞后。直到1994年，建设部颁布建国以来我国物业管理的第一个部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》，才明确了这种新的管理体制，为地方立法提供了依据；同年6月，我国第一部有关物业管理的地方性法规也随即出台，即深圳市人大常委会通过的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。随后，各地方的有关物业管理的地方性法规或政府规章也陆续出台，中国的物业管理事业进入一个快速发展时期。2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》，则标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
二、我国物业管理中存在的主要法律问题
1、业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱
一方面，业主自律机制不完善。众所周知，在物业权益关系中，业主财产的关联性和业主共同利益，构成了业主共同决定实施物业管理的财产权基础。在此情况下.必须制定业主共同遵守的行业准则（比如业主公约等），构建业主自律机制，这是协调业主共同利益的关键。但在我国物业管理的现实中，缺乏业主共同遵守执行的行为准则。另一方面，业主委员会形同虚设或机制不健全。尽管许多物业都仿照性地设立了业主委员会，制定了相应的规章制度，但物业管理关系的当事人仍然沿用过去行政管理的办法解决问题。有些业主委员会从不召开会议，也不按规章制度办事，结果使部分业主委员会变成了一种有名无实形同虚设的机构。
2、物业管理相关主体的法律关系极不明确
首先，物业管理企业与房地产开发商的法律关系不顺。在我国。新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，开发商与物业管理公司形成“母与子”的关系，导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决，因此才引出了前期物业管理阶段中的诸多纠纷。其次，大多数物业管理公司，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势。缺乏法律意识和服务理念，没有摆正服务者的心态。物业管理的内容往往是模糊不清的，有的只是一些漂亮的口号，诸如“封闭式管理”“酒店式管理”等，但并没有实际意义。这在一定程度上也不利于规范物业管理企业的服务。进而阻碍了物业管理企业服务理念的形成。
3、物业管理立法滞后，法制建设还需要进一步完善
这主要表现在缺乏系统完善的全国性物业管理法律体系，半数以上的省及较大市没有地方性法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设比较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、执法等许多缺陷甚至相互冲突的混乱现象。在司法实践中，现有的法律法规在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。
三、完善我国物业管理制度的法律构想
l、重构业主自治管理
业主自治管理，可分为直接管理和业主自治团体管理两种情况。直接管理是业主人数较少且物业管理较为简单时，由各业主直接自行管理的制度。在业主人数较多的情形下，依直接管理的模式对物业进行管理就会显得捉襟见肘，故此业主自治团体管理应运而生。
我国目前的物业管理立法中均规定了业主大会这一议事形式，但还没有“业主团体”的概念，说明我们在不自觉中采用了管理团体的议事形式，但没有真正认识到这种形式的主体就是业主团体。所以我们应该借鉴各国立法经验补上业主团体这一概念。笔者建议。全体业主应当组成业主团体，它应具有独立的民事主体地位。
2、重构我国物业管理法律关系
（1）房地产开发商与物业管理企业脱离母子关系。物业的所有权与管理权分离不仅是建立物业管理法律体系应遵循的基本的原则，也是理清物业管理法律关系的必然选择。在英美、新加坡、日本等物业管理比较发达的国家，均对物业管理企业实行市场化运作，由房地产开发商通过招投标的方式对众多的物业管理企业进行择优选择。[2]这些成功经验告诉我们：要理清物业管理法律关系，房地产开发商与物业管理企业必须脱离母子关系，对物业管理企业实行市场化运作。只有如此，才能在房屋售出之后，既最大限度的保护业主的利益，又避免开发商、业主和物业管理企业之间法律关系混乱。
关键词：物业管理；沟通；前期介入
在社区建设中，物业管理工作是社区管理和社区服务工作的重要内容。社区是社会的构成单位，是社会的窗口和缩影，建设和谐社区是构建和谐社会的一项基础工作。物业管理贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业企业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理企业的服务质量，对于建设和谐社区推动社会的和谐发展具有重要意义。
一、物业管理存在的问题
1. 业主管理委员发挥作用有限
按照有关法规，业主管理委员会应该是物业小区内的最高权力机构，物业管理公司是受业主管理委员会之委托和聘用从事管理工作的。可实际上，一方面许多物业管理公司未受业主管理委员会的委托开展工作，业主管理委员会即使对物业管理不满意也很难另换物业管理公司；另一方面许多业主管理委员会存在选举不透明、不能定期召开业主会议、不能代表广大业主愿意等问题。
2、物业管理费纠纷
据了解，各小区存在或多或少的长期不交物业费的业主，业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低；小区内存在业主车辆丢失现象和配套设施不完备等。而大量居民的不交费，导致了物业企业降低服务水平。
3、物业和业主缺乏沟通
由于许多物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，甚至发生冲突。一些物业管理公司在没有办法的情况下，只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾加剧。
4、管理责任界定不清引发矛盾
有关法规规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。可实际上，物业企业无偿为有关部门代收代缴相关费用，小区内诸如水、电、暖等公共设施的维护都被推到物业公司的身上，使业主把一些应由相关部门、社区和开发商承担的责任等误认为是物业管理的范畴，使物业企业陷入被动。
二、建议解决办法
针对当前住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：
1、加强物业管理的宣传
一是要物业管理公司树立努力为业主服务的意识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增强业主的自觉维权意识。四是要加强物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴。五是加强物业收费的宣传工作。
2、制定物业服务企业资质动态监督管理办法
应针对物业企业所管理的项目是否签订物业服务合同并备案，是否建立企业投诉受理分级管理制度，物业项目是否制作物业投诉受理公示牌，是否向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理的相关设施和资料，企业是否按规定收取物业服务费用等，制定物业服务企业动态监督管理办法，管理部门随时对其进行监督考评。对整改仍不合格的企业进行通报，并记入企业不良信息档案，情节严重的依据相关法规给予处罚，直至吊销其资质证书。
3、加强从业人员的管理工作
物业服务企业的服务水平和服务意识取决于企业中每一个员工的服务水平和服务意识，因此在行业管理工作中不但要加强对物业服务管理，更要采取多种手段提升物业从业人员的综合技能以及服务水平。如对从业人员进行职业培训、日常管理，严格控制行业从业人员准入，通过宣传物业管理行业先进人物和事迹提升物业管理行业的荣誉感，强化物业管理行业凝聚力和吸引力。
4、加大旧有住宅小区的改造建设
旧有住宅小区是城市建设中的重点和难点，是房地产开发建设的延伸，为保证政府资源分配的公平性，以及城市建设水平的整体提高，应根据本地区发展状况，有计划、有步骤积极推进旧有物业项目的综合整治工作。
5、充分发挥业委员会的作用
应依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，根据法律、法规的规定行使职权，对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。
6、有关部门应该加强指导和管理。
房管、社区、办事处等有关部门应加大管理，指导业主和物业管理企业签订等价有偿、诚实信用的物业管理合同；监督业主委员的选举合法性；跟踪检查物业企业日常的物业管理服务水平和收费；协调物业企业及业主委员会、开发商之间的关系。
7、推广物业管理前期介入制度
关键词：物业公司；物业管理权；业主；业主代议机构
中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）07-0081-02
对建筑物的物业管理，是基于建筑物区分所有权而产生的。建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。我国新出台的《物权法》中对建筑物区分所有权规定为“业主对建筑物的内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。该法规定的建筑物的区分所有权包括专有部分的所有权，共有部分共有权和对共有部分的共同管理权（即是基于专有权和共有权而享有的成员权）。王利明先生认为，使用“业主的建筑物区分所有权”概念更合理。显然，就立法及法理上而言，物业管理权的权利主体，是全体业主无疑。
物业管理公司虽然在履行物业管理中享有物业管理权，但这种权利并不是天生具有的，而是在物业管理的基础权利――建筑物区分所有权的基础上，通过建筑物区分所有权人――业主组成的权力机构――业主大会及其委员会基于共同管理的合意，签定《物业服务合同》，授权于物业管理公司的。
一、业主代表机构在物业管理中的角色
物业管理权人是业主（代表）大会及其执行机构业主委员会。业主委员会代表全体业主的共同意志，管理的是其所代表的业主的物业；而物业管理公司是接受聘用来管理业主的物业，其对物业的管理应该尊重业主的意愿，维护业主的合法利益，其管理不是自治管理，而是按照所签定的物业管理服务合同管理物业。
一般来讲，物业管理服务合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利义务，如：物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制定的年度管理计划和管理服务的重大措施；业主委员会有义务协助物业管理公司落实各项管理工作等，这些都表明，物业管理过程中的决策人是业主委员会，而非物业管理公司。
只有业主委员会才是物业管理中的永久管理人，具有天生的管理责任。我国民法中的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的、带有永久性的经营管理权人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等法律行为自愿设定的占有人。管理人的存在是我国社会主义国家国有财产所有权与管理权两权分离的结果。我国国有的建筑物或其他设施一般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。
物业管理中的决策人是业主（代表）大会及其执行机构业主委员会。业主委员会代表全体业主的共同意志，管理的是其所代表的业主的物业；而物业管理公司是接受聘用来管理业主的物业，其对物业的管理应该尊重业主的意愿，维护业主的合法利益，其管理不是自治管理，而是按照所签定的物业管理服务合同管理物业。
二、物业公司行使物业管理权的必然性
物业公司所拥有的物业管理权并非自己所固有的，而是从业主那里受让渡而来。物业公司必须通过与业主（业主自治机构）订立物业管理合同的途径，才能够获得对他人物业进行管理的资格，也即享有物业管理权。物业公司只有获得业主（业主自治机构）的概括授权，才能对物业区域内的物和人实施管理。
1．物业管理行为不能由业主及其委员会自行作出，这是市场经济的必然要求。哈耶克认为，在个人的行为中，并不是每一种常规性都一定会产生整体秩序。他以热力定律为例类推出，在社会中，某种完全常规性的个人行为所能导致的只是失序。理性经济人是传统经济学的基本范畴与逻辑起点。但其自身仍然存在明显的缺陷，即将理性推到极端的位置，因此对现实生活逐步失去深刻性，并受到一些学者的批判。新制度经济学修改了古典经济学的理性人的假设，代之以有限理性的新假设。K.阿罗（Kenneth Joseph Arrow）认为人的行为是有意思的和有理性的，但理性是有限的，而不是完全的。有限理性为我们提出了一个基本命题，即由于进行经济活动的人的理性是有限的，所以无法完全把握复杂的环境与经济活动的不确定性，因而产生了信息不全、契约不全等的缺陷。因而，在进行物业管理事物上，需要委托一个更加理性的组织或者机构来管理。而这项委托，通过业主大会及其委员会集体协商，通过决议，选聘专业物业管理公司来实现。
2．物业管理行为需具备专业资格，业主大会及其委员会不具备相关条件。业主大会及其委员会作为一个代议机构，享有业主公约规定的物业管理决策的权利，但它只是物业管理权人，从我国目前各地关于物业管理的立法来看，实际上是将业主团体作为一个非法人团体来看待的。因为，各地的立法均未要求，业主团体成立要依法人成立程序进行登记。因此，业主团体不可能成为法人。《物业管理条例》明确规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，业主大会及其委员会不具备法人资格，不具备从事物业管理的资格和条件，自身并不能够从事物业管理。因而必须将其物业管理权授予物业管理公司。
三、业主代表机构与物业公司的法律关系
业主委员会和物业管理公司的关系，在整个物业管理关系中最为重要。探讨他们之间的关系，有助于解决物业管理中存在的许多服务问题。
理论界对于业主委员会和物业管理公司之间的关系，一直争议颇多，主要存在以下两种观点：一种观点认为他们二者是“委托”法律关系，持这种观点的学者认为，业主委员会是通过签定物业管理服务合同将自己的权利和义务托付给物业管理公司，让物业管理公司利用自身专业化经营的优势，达到物业小区管理效用的最大化。另一种观点认为，业主委员会和物业管理公司之间是平等民事主体的服务合同关系，从区分建筑物所有权理论来看，业主委员会和物业管理的法律关系主要是通过双方签定的《物业服务合同》得以彰显，二者应该遵循合同法的平等、公平、自愿原则，双方构建的是平等民事服务合同关系，而非委托法律关系。至于其法律关系的性质，应根据《物业服务合同》来分析。
物业公司的物业管理权由业主委托授权产生，通过合同确定双方的权利和义务。物业公司获得物业管理权的法律基础是物业管理合同，目前通常认为，物业管理合同属于委托合同之一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业公司处于受托人的地位，物业公司受托处理的委托事务就是物业管理。为了处理物业管理事务，物业公司有必要获得业主即委托人的授权，即获得物业管理权，据此从事与物业管理有关的事实行为（如保安、清洁等）和法律行为（如代业主行使物上请求权等）。
[关键词]城市住宅小区 物业管理 问题与对策
改革开放以来,住宅建设飞速发展,大量住宅小区投入使用,带来了管理工作的变化,国外专业化管理经验被引入,取得了较好的效果,并带动了全国物业管理工作的起步发展。然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。
一、城市住宅小区物业管理存在的问题
随着百姓住房条件的逐步改善,广大城市居民对住宅物业管理工作的要求越来越高。他们认为,住上了新居并不等于真正改善了生活条件,只有住房和物业管理、小区配套设施科学有效地结合才能使居住条件得到真正的改善,才能算是安居。从对物业管理的现状分析,发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。
1.物业管理法规与体制滞后
尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。
现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。
2.开发商遗留问题
从大多数的物业管理投诉中也可以看出,众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。
3.业主缺乏自我约束
由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。
二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析
切实解决目前物业管理中存在的问题和困难,提高公司的管理服务水平,完善物业管理服务功能,对促进物业公司的健康发展,构建和谐小区是十分重要和必要的。
1.制定完善的物业管理相关配套法规
(1)物业管理的早期介入
物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段,站在业主的角度,从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。
(2)积极开展招投标机制
在物业管理刚实现招投标机制的初期,人们还不适应市场的选择,因此政府应加大工作力度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行广泛宣传,通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家,最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。
(3)建立物业管理信用档案
政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。
2.严格执行承接查验标准
针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。
物业的承接查验是一个复杂的过程,它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此,承接查验时应注意:
(1)在承接查验前,物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题,如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等,统一思想、统一验收标准,明确验收程序,明确交接双方的责、权、利。
(2)承接查验不但要注意检查物业质量,还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型,并经交接双方在验收报告签字后生效。
(3)对查验中发现问题,属必须改正的,应书面报请建设施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修期限,属于无法返修的项目,应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。
(4)为保证设施设备的正常运行,对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间,工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。
3.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作
(1)增强业主的自我约束与自我救济能力
由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业主的自觉性。
(2)借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作
过去,业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下,成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,当业主委员会成立后,到房地产部门备案,并接受居委会的监督指导。因此,可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构,居委会或社区监管的范畴,这将有利于社区服务功能的建设,同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质,规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时,社区监管部门可以作为中介调解人进行调解,化解纠纷,及时解决问题。
(3)政府推行建立第三方管理机构
由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。
第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。
参考文献:
[1]长春市物业管理调查报告.长春市房地产管理局,2003.
[2] 周三多.物业管理学[M].上海:复旦大学出版社,2003.
关键词：现代物业；服务；技术管理；影响；发展
现代物业服务的基本特征是劳动力与高新技术结合，传统劳动模式和现代管理模式并存。也就是说，现代物业服务在传统物业服务基础上发展，将传统物业服务与高新技术融合起来，形成了现代化物业。在现代化物业发展中，技术管理极为重要，它不仅可提升现代物业服务质量，促进现代物业服务发展，而且还能影响人们的生活，实现社会和谐。基于技术管理在现代物业服务发展中的重要性性，笔者从技术管理对其的影响入手，重点探讨技术管理的实践过程，详细如下。
一、技术管理对现代物业服务的影响
行业多元化发展以后，现代物业服务由服务转向了内部服务，特点也从原来的单一性，发展到了现在的复杂性，服务内容、服务范围随之得到了扩大。拿房地产物业服务来说，现代房地产物业服务除了传统的物业管理以外，还新引入了投资管理、资产管理以及设施设备管理，同时实现了物业管理对不同服务需求市场的服务。房地产业现代物业管理的主体内容成为了技术管理，比如常见的物业设施管理，管理中所包含的长期策略、财务预算、空间运用、高科技运用等内容都属于技术管理的范畴。由此看来，现代物业服务中，技术管理已经占据了物业服务管理主体，成为了物业服务管理中不可缺少的一部分。现代物业服务管理中的技术管理主要包括：管理制度制定、物业设备与设施的运行维护、设备运行性能提高、生产节能、生产安全、环境污染的消除、安全事故预防等等。论证技术管理和现代物业服务之间的关系，可得出以下结论：一方面，物业市场和客户的需求使现代物业必须重视技术管理；另一方面，技术管理为现代物业的发展起着促进作用。
二、技术管理的实践过程
受行业特性影响，现代物业服务一产生就会面临服务质量与管理成本的挑战，而为了能保证物业服务行业的发展，实现其发展目标，除了要制定一系列可行的发展计划，确立正确服务理念以外，还要具备较强的技术管理能力。现以房地产管理为例，对高层楼宇供水系统自动化控制技术管理进行分析，对高层楼宇供水系统自动化控制技术的管理实践过程作详细探讨。
步骤一：供水系统的故障与处理
某些高层楼宇供水系统的运行存在问题，比如位于楼层高位的蓄水箱有效容积比低位贮水池的有效容积要大很多，当供水泵的额定供水流量为36m3/h时，楼宇供水系统的运行可能会发生故障。根据现场观测，在低位贮水池的进水截门都开启，低位贮水池水满的情况下，供水泵在不到10分钟的时间内就会把低位贮水池的水抽空。而此时高位蓄水箱的水只上了1/3左右，同时，供水泵电机仍然在运转。在这种情况下，水泵很容易进入空气而形成涡气现象，即便低位贮水池已经上满水，供水泵消耗大量电能也抽不上水来，而做无用功不利于保持经济运行状态。
步骤二：供水系统自动化控制技术的管理与改造
系统改造前期，首要做法分析楼宇供水系统自动化控制技术改造的可行性，包括改造技术科学性、改造经济性等等。要确保系统自动化控制技术改造的可行，以免造成不必要的经济损失。改造可行性分析完成后，再继续下一步操作。
步骤三：改造方案设计
1、贮水池水位检测与溢水报警保护电路设计依据
在正常状态下，低位贮水池能够有效地进行水量的吞吐，即在贮水池储水状态或贮水池蓄水，并在达到设计高水位时浮球阀自动关闭；在贮水池供水状态下，贮水池储存的水量被生活给水泵抽取，达到设计低水位时浮球阀自动开启，从而能有效地保障用户的用水安全。但是，由于浮球阀止水橡胶垫容易磨损老化，易造成阀门漏水；浮球本身因长期浸泡水中容易被腐蚀进水损坏。这些问题若得不到及时处理和解决，极有可能对居民用水、用电造成影响。
2、电路设计及电路控制
由于原供水电气控制电路容易造成低位贮水池抽空影响正常供水的情况，因此考虑在低位贮水池内加装液位控制器，并通过中间继电器KA1作为高位水箱供水的保持继电器。当高位蓄水箱水位处于低水位状态时，动锤下降至浮球下部，干簧管对应处于SLl处，SLl闭合，水位检测信号电路的中间继电器KA1线圈得电，其动合触点闭合并自锁。此时，若低位贮水池有水，且该水位高于设定的贮水池供水安全水位，SL4闭合，KA3线圈得电，其动合触点闭合并自锁，水泵正常进行供水。当低位贮水池水位下降，且低于已经设定的贮水池供水安全水位，SL3的常闭触点打开，KA3线圈失电动合触点分开，KM1失电，水泵停止运行，但此时KA1线圈得电，其动合触点依然保持闭合。当低位贮水池的水位又升至设定的贮水池供水安全高水位，sL4闭合，水泵供水。这样，当高位蓄水箱的水位处于高水位状态时，浮球翻转，SL2动作断开，KA1线圈失电，其动合触点断开，接触器KM1失电，水泵停止运行。
三、技术管理的发展前景
技术管理在现代物业服务中所占据的地位是比较高的，原因在于物业市场对技术管理的需求，为了更好的满足客户对物业服务的需要，提高物业服务质量，物业服务行业必须借助于技术管理，利用技术管理来优化物业内部配置，保证物业设备设施的运行、使用安全。
此外，随着现代物业设备系统的愈发复杂化，物业管理仍采用传统管理模式将无法满足管理需求，甚至还有可能出现管理疏忽，引起物业设施安全事故，因此只有融入现代化科技，将现代化技术与传统管理模式结合起来，重视并优化技术管理，切实实现现代物业服务质量的提升。基于技术管理在现代物业服务中的重要性，再结合上述对技术管理实践过程的分析，不难发现，在当前，乃至未来物业服务发展中，技术管理都将受到重视。合理利用现代化技术对物业服务进行管理，做好物业内部设备设施的运行检测、维护，确保设施安全运行，可进一步推动物业服务行业发展，为现代物业服务创造更大价值。
四、结束语
综上所述，现代物业服务管理的成败取决于技术管理，而技术管理的成败在于它能为物业服务创造多少价值。在本篇文章中，笔者着重对技术管理在现代物业服务中的实践过程进行了分析，论述了技术管理对物业服务的影响，并预测了技术管理的未来发展前景，指出在未来物业服务行业中，只要技术管理的作用还在，其对物业服务的影响，以及在物业服务行业中的发展就越久远。
参考文献
[1] 肖发明. 浅谈新建智能建筑智能化系统的物业管理――从华为基地科研中心智能化系统的物业管理说起[J]. 现代物业. 2008（03）
校区物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤发展总公司的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交谈，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。由此可见，物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。
校区物业公司的定位还应超越高校的范畴来认识和理解。目前制约高校后勤社会化进程的不但有高校内部的因素，更有社会的因素。所以，我们要把高校后勤社会化改革放到社会的大环境中去定位和思考，不仅要主动适应高校的发展，也要主动适应社会的变革。
二、制度建设是规范校区物业管理的基础
制度是要求大家共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。一个企业的内部制度建设是否科学、合理、完备，在很大程度上决定着企业的外部竞争力，尤其是在市场竞争日趋有序化、规范化的今天，制度建设更是企业的一项十分重要的基础工作，这对于物业管理企业也不例外。
1、制度建设的意义和作用
以国家法律和政府有关部门颁行的政策法规及后勤发展总公司相关文件为指导，以物业管理公司自身的经营宗旨、经营范围及承担的任务为依据，并借鉴其他优秀物业管理的成功经验，结合公司自身及所管理物业的实际情况，制定较为完备、适用的制度和实施细则，具有十分积极的现实意义。
（1）制度是物业管理工作的准绳和依据。
（2）制度建设是物业管理企业逐步走向成熟并向规范化、科学化和法制化发展的必要前提。
（3）制度建设有助于建立对物业管理企业的民主监督机制，使之能更好地发挥物业管理的职能，为学校和师生创造更加舒适、优美、安全、方便的工作和生活环境。
（4）制度建设有利于推动物业管理整个行业健康发展。
（5）规范、约束员工的行为。任何一个物业管理公司要进行有效的内部管理，首先必须要有一套具有约束力的制度作为前提。制度是集体意志的体现，只有依靠制度才能使员工有章可循，根据公司的制度来规范、约束自己的行为，始终围绕公司的服务管理目标开展工作。
（6）协调公司内部各部门之间的相互关系。现代物业管理企业的整个管理职能被分摊给其内部各部门承担，只有建立必要的制度，明确各部门的职责和权力范围，才能使各部门各司其职，互相衔接，紧密配合，使公司的管理活动顺利开展。
（7）树立物业管理公司的良好形象。物业管理是窗口行业，与学校和广大师生进行24小时的接触。健全的制度能体现物业管理公司良好的内部管理，树立良好的外部形象，增强学校和广大师生们对物业管理公司的信任度。
2、物业管理公司的内部制度可设为：
（1）领导制度。主要是确立物业管理公司领导体制，即确立公司各领导的职权分配、工作方式、决策方式、协调方式等，明确各领导之间的分工合作关系。
（2）职能制度。职能制度主要是指各部门的责任制度，可以按功能设立维修服务部、动力通讯部、文印服务部、校园清卫部、楼群管理部、绿化工程部。
（3）岗位责任制度。岗位责任制度主要是明确物业管理公司各个不同岗位的责、权、利，可分为两大块：管理人员岗位责任制和操作人员岗位责任制。
（4）综合管理制度。综合管理制度是指物业管理公司的全体员工和各个部门都必须遵守和执行的一些跨部门、协调性、综合性的制度，其中有员工守则、培训制度、劳动制度、考核奖励制度等。
（5）管理程序制度。管理程序是物业管理公司在运作过程中的各个环节、路线规定，比如对外通告、申请报告等等必须要有统一的文字格式并送上级部门审批后方可张贴或上交。
3、制度建设的原则
物业管理公司作为一种现代性的企业组织，制度建设是其运行规范化的必然要求，它是物业管理公司竞争取胜的“软件”。制度的作用是显而易见的，它不仅可以规范、约束员工个人行为，协调企业内部、公司与学校各职能部门和师生的关系，同时还能规范校区内各色不一的师生个人行为。现在把校区物业管理公司制度建设的原则概括如下：
（1）结合校区物业管理公司的实际，正确把握“弹性”尺度。必须从管理对象的特点及学校环境条件等出发，结合公司自身实际情况，量体裁衣，制定出既能规范员工的行为又不束缚员工的手脚，能充分调动员工的积极性、主动性和创造性的制度。
（2）责、权、利相结合。要通过制度明确员工、各个部门相应的职责、权力、所获的报酬及奖励。同时要注意明确彼此之间工作的衔接，使整个物业管理工作有序规范地进行。
（3）定性与定量相结合。在制定制度时，必须将定性与定量相结合。只考虑前者不考虑后者，就会使对员工、部门工作绩效的检查考核没有尺度和依据；只考虑后者不考虑前者，就会使检查考核无法正确定位。
（4）规章制度应简明扼要，便于理解、记忆，以便员工对照执行。
（5）相对稳定性。制度一旦确立下来，就应具有相对稳定性，这是制度的关键所在。如果制度朝令夕改，员工就会无所适从。只有具有相对的稳定性，才便于员工更好地贯彻执行。
三、服务是校区物业管理的硬指标
高水平的物业管理除了有完好的硬件设施外，更重要的还要有一支素质过硬的管理队伍。优良的服务最起码要求做到以下几点：
（1）服务态度热情
物业管理属服务性行业，公司的员工应以发自内心的真诚笑容为师生热情服务，尤其应做到文明礼貌，语言规范，谈吐文雅，遵时守约，衣冠整洁，举止大方，动作雅观，称呼得当。
（2）服务设备完好
良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。对管辖范围内的设备要加强管理、精心养护，使之始终处于良好状态，降低设备故障率。
（3）服务技能娴熟
服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。物管从业人员除了应具有良好的服务意识外，更重要的是应具备较好的业务素质。
（4）服务项目齐全
除了搞好校区物业管理必须服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，开展各种能满足师生的特约服务和便民服务，使广大师生享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。
（5）服务方式灵活
物业管理除了规范管理、依法管理外，还应设身处地为师生着想，努力为他们提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理。
（6）服务程序规范
服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上也是衡量物业管理水平的重要标准之一。
（7）服务收费合理
因校区物业管理是从无偿服务逐步转化为有偿的服务行为，所以其服务收费标准不应高于政府规定的收费标准，公司开展的各种特约服务和便民服务更应以满足师生需要为目的，以“保底微利”为原则。
（8）服务制度健全
物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为师生提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化，无章可循。
（9）服务效率快速
服务效率是向师生提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的价值观下，物业管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。
四、创新经营理念
办企业的最终目的是赢利，任何赢利的企业都有自己的一套经营理念和相适应的经营策略，我们校区物业公司也不例外。由于我国目前物业管理企业的类型复杂，经营理念混乱，有的还在传统体制下生存，所以，形成与市场发展相适应的经营理念是校区物业公司的当务之急。
1、品牌经营理念
在当今经济时代，商品的品牌形象已成为消费认知的第一要素，物业管理服务作为一种特殊商品也是如此。公司应结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的文明校区环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为广大师生提供优质服务。
2、规模经营理念
“小而全，多而杂”的管理模式已不适应时代朝流。随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高，校区物业管理企业也要以规模经营为目标降低成本。物业管理是微利服务行业，只有通过扩大规模，降低成本，一业为主，多种经营，才能生存发展。
不仅要在现有自己的学校实行物业管理，而且要大胆的开拓校外市场，如其他高校或中小学也可纳入公司竞争的目标和服务的对象。
公司在积极开拓服务种类的同时，物业管理企业依据自身的优势，实施多元化经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩大规模的有效途径。
3、成本经营理念
经济效益是经济活动的效果与从事经济活动的消耗之比。人们所从事的任何经济活动，总要占用和耗用一定量的自然资源和劳动资源。从事某项经营活动所消耗和占用的物质和劳动资源可以称之为“投入”，经营活动所产生的物质效用和经济效益为“产出”。任何一个企业，假如它经营出来的财富恰好抵偿生产中当作经营资料消耗掉的物质财富和为补偿劳动力的消耗由劳动者作为生活资料消费掉的物质财富，那么这个企业虽然存在，却无法发展。因此，一定要依靠科学规范的严格管理和高素质的员工队伍，走节约经营的道路。这就要求物管企业必须做到以下两点：
（1）企业员工知识技能的学习和积累。只有提高员工综合素质，才可能采用先进的管理手段，实施减员增效，提高企业管理水平。
（2）技术设施的完善。逐步加强校区物业管理企业智能化设施建设，丰富物业管理手段，摊薄经营成本。
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