时间：2023-09-25 17:40:22
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论文关键词 不动产登记 强制公证 形式审查 实质审查
强制公证又称法定公证，是一种必须执行的公证。它是根据按法律法规等规定采用公证形式变更、设立的法律行为；当存在需要公证的事实、文书等，公民或法人须申请办理公证，然后公证机构依法进行公证。目前随着我国不动产登记制度的初步确立，不动产登记中的强制公证受到了较多的重视，我们就此问题进行探讨。
一、不动产登记中强制公证的必要性
（一）强制公证的必要性
公证是保障实体法实施的一种程序性法律制度，其具有参与国家对民事以及经济活动调控的法律功能。可是，单纯依靠当事人自身意愿就打算把民事以及经济活动纳入国家法制轨道，这是远远不够的。为了保障民事和经济流转秩序的正常运行，国家要立足于维护社会经济生活稳定、有序的高度，必须将公证机制引入民事、经济活动领域。因此，相关法律、行政法规中规定的关系社会公共利益、重大复杂的法律行为，必须要办理公证。我国处于完善法律法规的进程中，在目前的法制条件下，强制公证显得极为重要。
（二）不动产登记中强制公证的必要性
不动产登记，又称为不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。因为我国现存的不动产登记薄的公信力、登记机构审查能力及权限的有限性，因此在不动产登记时，对个别事项要求进行强制公证的规定。
我国的不动产登记薄依法完成登记时即立即产生绝对效率，也就是说即使登记薄所记载的权利不存在，或者说权利主体、内容与实际情况不一致，法律以让会承认依赖登记薄而呈现的物权，并且以之为标的物与善意第三人进行交易也得到允许。登记薄公信力要求在不动产登记过程中，为确保申请登记的事项满足法律规定的登记条件，则必须对申请登记事项予以实质性审查。也就是说，在不动产的登记过程汇总，登记机关在对材料进行审查的同时，还要审查材料反映出来的法律事实，要注意材料所反映的内容是否合法、真实、有效，特别是对一些导致房屋权利变更的法律事实和法律关心进行合法性、真实性的审查。
根据《物权法》第12条，登记机构只需进行形式审查。形式审查主要包括三方面的内容：（1）申请文件的审查（包括文件是否齐全、签字/印章是否缺少以及文件填写是否规范等）；（2）对申请的商标图样规格、清晰度和必要的解说进行审查；（3）分类审查（包括对服务项目或填报商品的审查），通常情况下，形式审查只关注审查所用资料内容是否真实、完备，以及形式是否合乎要求等，并不要求审查所用资料的法律真实性以及合法性。《物权法》第12条明确规定了登记机构职责范围，在登记机构审查时应尽量做到以下几个方面：询问申请人相关登记事项；要求申请人提供必要材料，如权属证明等；及时、如实地登记相关事项；以及法律法规规定的其他职责。对于不动产登记中需更多补充说明的，登记机构可即时要求申请人提供材料，如若有必要，可进行实地审查。通常情况下，《物权法》是确立了一种登记机构形式审查为主、实质审查为辅的原则。
根据我国物权法等法律规定，登记机构不具有实质审查的权限，只承担形式审查。因为，如果授予登记机构实质审查，这也就说明了登记机构拥有确认物权的权利。但根据我国《物权法》中第32条内容可以得出，只有法院或者仲裁机构拥有确认物权的权利。在这，实质性审查牵涉到合同效力审查，如果房屋买卖合同或设定其他权利的合同被撤销或宣布无效，那么该不动产登记就成了错误登记，换句话说，只要完成不动产的登记，这个不动产登记就保证了合同的合法性和有效性。根据《合同法》第127条规定，在国家法律法规限定的范围内，工商行政管理部门及其他行政主管部门在职责范围内，要对那些利用合同侵害国家、社会公共利益的违法犯罪行为进行处理。也就是说，对于不动产的审查，在法院或仲裁机构确认合同无效后，才可交由行政机关行使监督处理，行政机关根本没有权限确认合同的效力，因此，登记机构实质性检查无从谈起。
不动产登记要求对相关事项具有实质性且与真实情况一致的审查，然而登记机构自身能力存在限制，又受制于一定的房率权限，因此这就要求在进行不动产登记时引入强制公证，对于不动产登记的强制公证首先需要公证机构进行实质审查，其次再有登记机构对公证的文书予以形式审查，从而实现不动产登记顺利完成。
二、不动产登记和强制公证之间并不存在矛盾
不动产登记制度作为物权法中一项极为重要的制度，其法律意义是不动产转让未登记不发生法律效力。行政登记不同于法律手段，其没有义务，同时也没有能力保证不动产转移关系人交易公平性和已死表示真实性，而是最终由当事人负责。如果在不动产登记中引入强制公证，那么不动产的转移合同则必须公证，公证人要保证对交易的合法性、公平性、当事人已死表示真实性负责，从而确保行政登记拥有法律基础。
强制公证是法律要求公证人的社会责任或一项义务，其与行政登记并不矛盾。第一，公证人无正当理由不能拒绝当事人公证申请；第二，当事人按自己意思签订合同，公证人物权将自己意思强加于当事人；第三，公证人必须履行咨询、效力义务，确保当事人签订合同有效合法；第四，公证人要对自身职业过错承担责任。从这个角度去看，强制公证与行政登记相得益彰、并行不悖。
三、不动产登记中强制公证的原则
（一）必要性原则
在不动产登记过程中，要控制使用强制公证范围，只有在必要的情况下才进行强制公证，这样可以避免加重当事人的负担。从必要性原则出发，一旦确定要进行强制公证，要以登记机构的审查权限和伸长能力为基础，对于一些登记机关有能力和权利审查的事项，没有必要规定强制审查。当然，对于一些登记机构没有能力或者没有权利审查的事项，可以考虑进行强制公证。
（二）公平性原则
通常情况下，申请人提交材料时，被要求支付成本，这是出于风险承担而要求的，正常来说，政府本着为人民服务的原则，应在有能力、有权利审查的情况下对登记材料进行审查，在这个过程中，花费一定的费用、承担一定的风险都是应该的。但若一些申请人因自己特殊申请，需要登记机构给予另行审查，并同时承担另外的风险，在这种情况下，本着公平的原则，申请人需支付相应的成本。
（三）吸取实践经验
《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定设计强制公证，同时《公证法》中也有明文规定强制公证的相关事项。这些法律法规把强制公证限制在法律、行政法规之中。在实践过程中，这些法律法规发挥了很大的作用，但笔者认为，在法律法规的基础上，应总结一定的经验，结合不动产登记中的突出问题，来规定强制公证的有关事项。
关键词：国内;不动产登记制度;探讨
中图分类号：D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-0000-01
引言
针对不动产登记，虽然我国已经制定和施行了一系列法律法规，比如《不动产登记暂行条例》等，但是这些法律条例并不能有效解决所有不动产登记问题，仍然遗留着一些问题需要有关部门予以解决。因此，应该将不动产登记制度作为重点研究课题，对制度中妨碍不动产登记的条例进行改进或者废除，以此来确保不动产登记过程的合规合法。
一、不动产登记制度的内涵
不动产制度作为我国物权制度的一种，是在《中华人民共和国物权法》的基础上确立实行的，它直接服务于利害关系人或者权利人，可以将其作为一种物权公示手段来理解[2]。其中，权利人或者利害关系人想要进行不动产登记需要提前申请相关不动产物权的变动事宜，而这一过程都要如实详尽的在政府相关的专职部门进行记录。与此同时，在我国市场经济体制不断完善的过程中，不动产登记制度也随之产生并得以完善。由此可见，不动产登记制度的确立执行一方面是为了满足市场经济要求，另一方面还涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有实现不动产登记制度的建立以及完善统一，才能在有效解决登记问题的前提下，体现市场经济的核心价值。
二、当前国内不动产登记制度的漏洞以及不足
通过研究不动产登记制度的发展演变过程可以发现，不动产根据性质的不同，其管理以及登记分别被土地、房产、林业、渔业、水利以及农牧业等行政主管部门负责，而这些部门在规章制度以及遵循的法律依据都存在一定差异，它们会依据不动产权利类型以及相关职能等进行分散登记，这就很难对这些不动产的登记行为进行有效管理[3]。与此同时，不动产统一登记的改革与多部门多级别的等级制度、当前的市场经济形势不匹配，行政审批管理的职能仍保留在原来的不同的职能部门，仅仅是把登记的职能统一，特别是当前将不动产交易、抵押管理与登记行为分别交由两个部门，及其容易引发下列问题：第一，不动产交易的风险加大;第二，在一定程度上增加了权利人的登记成本;第三，造成登记资源的浪费;第四，如因行政审批的错误导致不动产登记发生错误，会引起不必要的责任推逶，影响到政府的公信力等等。
三、完善我国不动产登记制度的建议
1.完善不动产登记制度
目前，我国尚未建立和实行专门针对不动产登记的法律法规，虽然国家出台的《不动产登记暂行条例》是目前国内最高水平以及最前沿的关于不动产登记的立法。但是想要确保《条例》的顺利实施，就要对当前政策法规中关于不动产登记的条款进行重新梳理，或者将其纳入到《条例》中，也可以对其中不利于不动产登记的条款进行修正或者废除，以此来为不动产的统一登记奠定基础。其中，可以从以下几方面入手，来完善当前的土地登记制度：第一，对土地登记申请制度进行完善。在土地登记申请过程中，除了权利人要按照程序行事之外，登记相关人以及义务人也应该向其提供协助登记的义务，从而在保护权利人利益的同时，提高登记的公信力;第二，确立实质审查制度。登记机关人员在受理了权利人的申请后，应该进行实地调查，以保证土地登记结果的准确性。与此同时，可以借鉴其他优秀的登记制度，比如托伦斯登记制度，来维护权利人的利益。当遇到欺诈或者划界错误情况时，受害者可以恢复其权利的请求权，以此来提高土地登记的公信力;第三，目前，我国关于土地登记簿公开的相关制度还不够完善，为保证土地转让或者出租等相关利益方的知情权，应该坚持土地登记簿的公开查阅，这不仅可以对土地登记实施有效监督，同时也有助于社会和谐;等等。
2.完善不动产登记机构的责任赔偿制度
不动产登记机构在整个不动产登记过程中扮演着至关重要的角色。如果不动产登记机构在交易审查过程中没有尽职尽责，或者存在暗箱操作等问题，都会给当事人乃至整个市场造成巨大危害。而一旦损害到当事人的切身利益，怎样赔偿就成为各相关部门或机构都要关注的重点问题。现如今，很多不动产登记机构都存在登记人员素质参差不齐的现象，登记错误问题时有发生，也让该不动产登记机构的公信力受到质疑。所以，想要最大限度的减少发生登记错误的几率，就必须要加强登记人员关于登记业务相关技能的学习培训，对登记业务流程有一个熟悉以及掌握。与此同时，为保证登记效率，可以对本单位所有人员进行资质认证，比如注册会计师考试以及国家司法考试等，建立和完善不动产登记人员从业资格选拔机制。另外，还可以面向社会公开招募一些专业技能过硬的人才，从而有效提升整个登记团队的综合素质。
目前，很多不动产登记的纠纷虽然由法院做出了相应判决，但是受经济因素影响，很多受害者就算拿到了赔偿判决书也迟迟得不到赔偿。这是由于当前我国的不动产登记机构很少会设立专门负责赔偿的款项，这就使得很多机构没有能力去执行法院的判决，从而影响到法院的公信力。基于此，相关部门应该结合当前的不动产登记情况，建立和完善相关的责任赔偿制度，对不动产登记机构应承担的责任，都做出明确规定。而登记机关赔偿的资金来源，可以参照国外做法设立专项赔偿资金。从登记机关上一年度收取的费用中划拨出一部分资金专门用于不动产登记错误的赔偿，必须做到专款专用。只有这样，才能从根本上维护受害者的切身利益，进而促进社会主义市场经济的良性发展。
四、结语
综上所述，我国当前的不动产登记体系已经初步确立，但是在实际工作中，仍然暴露出一些问题。因此，为进一步确保不动产交易双方的根本利益，相关部门应该就目前不动产登记制度中存在的问题加以研究，并提出有建设性的建议，来不断完善我国的不动产登记制度。
参考文献：
[1]阙持辉， 唐冬梅. 我国不动产登记制度若干问题探讨[J].工业b，2015（8）：17-17.
【关键词】集体土地；不动产登记；四统一
文章通过文献研究，综合当前各领域集体土地不动产登记的法律制度，归纳并总结出当前我国不动产登记中存在不动产登记范围不统一、登记类型不统一、登记机构不统一以及信息公开不统一四个方面的现状，并通过调查研究指出其弊端，明确不动产统一登记的必要性与紧迫性。
一、我国目前农村集体土地登记制度的现状及存在的问题
目前，我国的土地登记制度己经基本构建了大体的框架，但是长期以来因为忽视土地权利，社会大众对土地登记尤其是对农村土地登记关注的程度不足，土地权利人的合法权益随之也不能得到全面的保护，再加上我国的土地信息系统不够完善，我国土地登记在立法层面和实际操作中仍存在一些问题。
1.农村土地登记采取登记对抗主义不利于权利的保护
一般情况下，在一国的物权立法中对于不动产变动都采取统一的登记模式，如德国采取登记生效模式，法国采取登记对抗模式，澳大利亚则采取的是托伦斯登记模式。目前，我国农村土地登记采取登记对抗主义是由历史原因和农村发展现状共同决定的，但是随着经济的发展，未来农村的不动产变动必然也会变得频繁，而且现在农村的人口流动量相对以前较多，农村的熟人社会机制也正在转变，我们不能忽视农村经济社会的发展，在这种情况下，在农村继续采取登记对抗主义模式则会严重影响土地交易的安全，也不利于保护权利人的利益。
2.土地登记申请中现有的自我举证制度不利于保障权利
根据《物权法》第11条可知，土地权利人申请登记的时候，不仅要提供权属证明文件，还要提供宗地的面积以及反映宗地界线情况的图示等。由于土地界址的确定、土地面积的测量需要有时一定的技术才可操作，《土地登记办法》第9条对此做出了补充规定，即申请人申请土地登记时对土地的界址坐标、宗地图等材料可以通过委托技术单位进行实地地籍调查而取得。《物权法》第12条又规定，登记机构对申请人提供的申请材料并不是直接给予认可，在不动产有关情况需要进一步证明的还必须到实地进行调查。
3.土地登记部门不统一
我国土地登记工作的起步比较晚，在改革开放之前曾经有很长一段时间不动产的财产性在法律上得不到承认，土地的财产性更是被忽略。不动产制度还曾一度从财产法中被删去，直到1988年才又重新纳入财产法范畴。而此时实际的土地权利登记管理己经被分散在多个部门，改革开放之后又有其它土地权利陆续出现，而原有的管理机制却未被废除。
4.土地登记机构的赔偿制度不完善
土地登记主要有权利确认和公示的功能，登记内容的正确与否直接影响到权利人的权益，也会影响到土地交易的安全与秩序。一旦土地登记存在瑕疵，就会给产权人及其他交易当事人造成无法估量的损失。因此，我认为在土地登记制度中建立相关赔偿责任机制是非常有必要的。
二、关于集体土地使用权登记问题的思考
1.按照统一土地登记机关、统一土地登记效力、统一土地登记标准的原则修改有关的法律法规。
土地登记机关的不统一、土地登记效力的不统一等都有其立法上的因素在起作用，“解铃还需系铃人”，既然目前分别登记与法律法规有关，这当然要首先要实现法律法规有关土地登记问题规定的统一、改变和完善。必须修改相关的法律，由法律明确统一的土地登记机关、土地登记效力以及士地登记类型和土地权利的内涵与外延。
2.加快出台农村地籍调查规程。
农村地籍调查具体如何操作，各个地方已经有些实践经验，因此，可以在总结经验的基础上制定农村地籍调查规程，使农村土地权属调查和地籍测量有技术标准和技术参考。农村地籍调查规程的制定要考虑城镇土地利用与农村土地利用的不同、农村非农建设用地与农村农业用地的不同、发达地区与欠发达地区的差异。
发达地区与欠发达地区由于经济发展水平不一样，所能够采用的调查技术肯定不一样、对地籍调查所要求的精度也不一样，因此区分不同经济发展水平地区规定不同的调查精度、技术路线和调查方法等都是必要的和现实的；农村居民点与农用土地的利用也是不一样的，利用方式不同对调查精度也会有不同的要求，因此农村地籍调查规程区分农用地和非农建设用地对于调查经费节约、提高调查进度进而提高土地登记的效率都有重要意义。
3.加强土地登记队伍建设，建立起一支具有专业水准的高素质的土地登记队伍。提高土地
登记人员的素质必将提高土地登记的质量与土地登记的效率。我国目前的农村集体土地登记的具体业务基本上是由县土地管理部门的派出机构―土地管理所或者国土所承担，在不少地方目前从事农村集体土地登记工作的大多是从原有的乡村干部转变过来的，这些工作人员大多没有经过专业训练，其七地登记的知识与技能、对土地登记的理解是建立在自己土地登记的实践基础上。在不少地方，从事农村土地登记的工作人员连最为基本的土地测绘能力都不具备，根本就没有能力完成土地登记所必须的地籍测量。提高土地登记队伍的业务水平一方面要补充经过专业训练的“科班”人才，另一方面也投资现有队伍的培训、提升现有工作人员的业务能力。
三、不动产登记“四统一”的重要法制保障――《不动产登记暂行条例》
笔者认为，不动产登记依据的统一是前提，登记机构的统一是关键 ，登记簿册的统一是抓手，统一信息平台的建设是目标。
而《不动产登记暂行条例》（以下称《暂行条例》）的出台，对贯彻落实《物权法》、推进不动产统一登记制度的实施具有十分重要的意义。落实不动产统一登记制度，核心是必须实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。《暂行条例》简洁明了，重点突出。紧紧围绕上述“四统一”进行制度创建，为不动产统一登记提供了法律上的指引和保障，对下一步各地具体实施不动产统一登记制度提出了规范要求。
《暂行条例》要求不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息实时互通共享（第二十二条第一款），并明确不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交（第二十二条第三款），既方便了当事人，又为登记机关依法登记提供了信息基础，有利于登记机关提高登记效率和准确性。《暂行条例》第二十三条第一款按照《物权法》的规定，明确了权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的权利，正是物权公示的应有之义，为不动产交易的安全提供了保障。
总结：
近几年，我国农村经济发展相对较快，国家为了促进农村的发展也出台了一些相关政策，再加上法律本身具有滞后性的特点，使得目前的法律法规不能很好的对农村集体土地登记进行规范。文中分析了农村集体土地在登记过程遇到的具体问题，这些问题的解决是我国和谐社会构建的必然要求。建立完善的土地登记制度，才能保护我国农村土地的安全、保障农民自身的利益。
参考文献：
[1]毕宝德：《土地经济学》[M]，北京：中国人民大学出版社，2005年。
一、创建专家型不动产（房屋）登记机构的意义
专家是指在某一方面有专门研究或独到技艺的人。对不动产（房屋）登记机构专家（分别指登记、档案、测绘三大业务专家）的定义，笔者参照大前研一的理论，结合不动产（房屋）登记管理的特点，认为应具有以下条件：一是具备较强的不动产（房屋）登记管理法律法规知识、专业知识以及创新理论与服务等其他相关能力；二是有一定的实际经验，以服务不动产（房屋）登记当事人为第一位；三是对工作充满激情、责任心、进取心；四是严格遵守各项纪律，具有较强的自我情绪管理和压力管理能力。
由此可以把专家型不动产（房屋）登记机构作如下定义：以专家小组为主体的专门从事不动产（房屋）登记行政管理与服务的组织。
1.专家型不动产（房屋）登记机构的专业组织模式
针对不动产（房屋）登记机构的主要特性，可以设计一种简化的 “双向互动”模式：即打破行政职务的界限，不动产（房屋）登记机构的领导层另行成立以具备法律专业背景及丰富经验的专家为核心，组成“专家小组”（登记、测绘、档案三大业务专家至少各一名），授权“专家小组”成员自上而下地定期专业指导、业务督察、培训技术人员，技术人员则自下而上地向“专家小组”成员专业咨询、业务请示、专题学习的纵向理论互动；“专家小组”成员不定期前台坐镇，专业技术人员后台辅助，专业技术人员前台接待，“专家小组”成员不定期后台把关的横向实践互动。此外还可以由“专家小组”对各类业务实行分级管理、规范自由裁量权；由“专家小组” 依法科学民主地会审复杂疑难、历史遗留等申请登记件；由“专家小组”协调变通处理业务交叉问题、破解实际操作难题、调研专业前沿课题；由“专家小组”成员定期向专业技术人员讲解会审意见、特殊案例等。
2.关于专家型不动产（房屋）登记机构的专业组织结构
设计以登记、档案、测绘三大业务人员与专家小组双向互动为重心，以登记业务为顶点，测绘楼盘表先行登记核准（审批表）档案后勤（登记簿）最后与测绘信息整和对接，形成快速联动、稳定而牢固、准确而有效、划分职权、明确职能的业务循环 “铁三角”结构（见图1）。
这种新型的组织具有“扁平化、咨询式、开放性”的特征，即扁平化――压缩组织层级、授权分权；咨询式――凸显专家作用、双向互动；开放性――打破交流屏障、通力合作。
创建专家型不动产（房屋）登记机构，具有以下五方面的意义。
第一，为优质高效实现不动产（房屋）登记机构职能，提供强大的学术支撑。
第二，为提升登记簿记载公信力和权威性，提供强大的专业保障。
第三，为防范行政登记赔偿风险，提供强大的法律咨询。
第四，为识别申请登记造假诈骗，提供丰富的经验帮助。
第五，为实现房地图档一体化管理，提供坚实的技术基础。
二、创建专家型不动产（房屋）登记机构的原则
1.渐进推动原则
专家型组织不可能一蹴而就，各地不动产（房屋）登记机构要视本身专业人才队伍现状，科学制定五至十年专业组织发展规划，导入人才竞争机制（如业务职位竞聘、竞选，学术理论成果竞赛等），激励专业人员脱颖而出，成为专家，循序渐进地推动创建工作。
2.宁缺勿滥原则
“专家”的称谓，既不是行政职务，也不是技术职称，是人才通过钻研和磨砺，以自身知识技能和以理论成果转化成实践绩效，自然而然获得业界和社会公认的。各地不动产（房屋）登记机构要让德才兼备的专家进入“专家小组”，防止任用伪专家。任用专家，应宁缺勿滥。
三、专家型不动产（房屋）登记机构同时又是活力型组织
专家型不动产（房屋）登记机构应是一种具备复杂性、正规化、低集权化结构的有机组织，应具有更强的适应性和应变能力。简单地说，充满活力的专家型不动产（房屋）登记机构应完成好三大任务。
1.创新理论和服务
我们正处在一个创新的知识经济时代，各业务专家应当把逻辑思维和创新思维有机结合，留意当前新技术的专业应用，创造性地开展工作，就测绘、登记、档案实践中出现的新情况、新问题，把新的行之有效的工作经验、专业手段、业务技巧、信息技术等，总结为理论成果，进而为制定法律法规提供理论支撑。更要创新服务模式、拓展服务范围、提升服务效能、提供人性化、个性化服务，着力打造有影响力的服务品牌。
2.跨界沟通与协作
专家型不动产（房屋）登记机构应积极与社会各界沟通，运用各界集体智慧，克服关乎民生利益的跨界职能程序障碍，灵活地服务不动产（房屋）登记当事人；加强与法院、公证、公安、民政、财税、规划等部门的协作，集合各自专业技术，共同消除不动产（房屋）登记风险。
3.信息化建设
不动产（房屋）登记机构的专家必须是既掌握专业知识技能又精通信息化技术的复合型人才，要高度重视信息化的规范建设，并为系统升级、程序设计等出谋划策。专家型不动产（房屋）登记机构要加强规范化不动产（房屋）登记信息系统建设，努力促进社会信息化发展；同时要顺应网络化的发展潮流，建立专有网站，提供如合同备案、登记预审、业务宣传、专家咨询、受理预约等信息化便利服务。
四、创建专家型不动产（房屋）登记机构的措施
1.强化创建学习型组织、着力培养高素质专业人才。
2.倾力营造学术探讨氛围、奖励员工发表专业论文。
3.依法规范行政行为、提升不动产（房屋）登记簿记载公信力。
4.理顺业务职能关系、提高工作效能。
5.对内简化业务程序及优化专业流程、对外加强沟通与协作及创新服务模式。
6.探索建立业务会审制度。
7.选取重点调研课题、促进理论创新。
根据合同法第十条的规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。要式合同，既是指法律、行政法规规定，又可以是事人约定应当采用书面形式的合同。前者称为法定之要式合同，后者称为约定之要式合同。根据合同的成立是否需要特定的形式，可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。不要式合同，是指法律不要求必须具备一定形式和手续的合同。
二、要是合同的种类
第一种是不动产合同。关于不动产的合同，中国法律要求采用书面形式，并进行登记。按照《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律法规的规定，不动产合同未经登记的，一律不发生法律效力。
第二种是有关特殊动产的合同。特殊动产的合同，是指法律行政法规规定应当进行特殊管理的动产。如汽车、飞机等，虽然属于动产的范畴，但是又通常作为不动产来对待，在涉要式合同及上述财产的转让、出租、抵押等合同，法律要求应当采用书面形式。
第三种是有关标的额较大，又不能即时清结的涉外合同。依据中国三个涉外企业法的规定，订立涉外企业合同应当以书面形式。此外，中国法人、公民与国外的法人、公民订立的各种合同。为保证合同的顺利履行，一般应当以书面形式订立。
第四类，其他合同。如担保法上的所有合同（保证、抵押、质押、定金）、金融机构的借款合同、建筑工程合同、长期租赁合同（租赁期限在6个月以上）、融资租赁合同、技术开发合同、技术转让合同，这些合同要求必须采用书面形式；
三、要式合同的要件
第一，双方已经就合同的内容达成合意。双方通过要约与承诺的方式，已经就合同的内容达成一致，这是合同成立的实质要件，是合同成立的基础。如果双方未就合同的内容达成合意，则无论合同的形式是否符合法律行政法规的规定，或者当事人的要求，合同都不可能成立。
第二，合同一方已经履行了其主要义务。合同的主要义务已经履行，说明要式合同当事人是承认合同的存在的。并且已经进入到履行合同的阶段，不应当再否认合同的成立。合同的主要义务，就是合同中当事人所负有的基本义务，该义务的履行则视为合同已经履行。如买卖合同中交付标的物或者价款；借款合同已经支付了借款，劳务合同中已经完成了约定的工作等等。合同中约定有多个主要义务时，如买卖合同中，约定交付定金的，定金的交付也应当具有证明合同成立的效力。附随义务的履行，或者合同履行准备工作的完成，则不得认为能够证明合同成立。
第三，合同另一方接受履行。接受履行，说明其已经承认对方的履行行为是对合同的履行，这显然是以合同存在即合同成立为前提的。但这里应当注意，接受履行应当具有履行合同义务的意思，如果接受人误以为是赠与而接受，而对方则是履行其买卖合同义务而交付的，则不能认为是接受履行。
四、要式合同与不要式合同的区别
不要式合同，是相对于要式合同的法律概念。所谓不要式合同，是指当事人订立的合同依法并不需要采取特定的形式，当事人可以采取口头方式，也可以采取书面方式。不要式合同采取不特定的形式不影响合同的成立和生效。如买卖合同、赠与合同、承揽合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同都属于不要式合同。不要式合同成立、生效时间同诺成合同一样，在合意达成时合同即成立。
要式合同与不要式合同的区别的区别在于：
（1）是否应以一定的形式作为合同成立或生效的条件。法律关于形式要件是属于成立要件还是生效要件的规定，应根据法律规定的涵义及合同的性质来确定。例如《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”可见，法律对这种合同的形式要件的规定属于成立要件而非生效要件的规定。在这种情况下，当事人未根据法律的规定采用一定的形式，则合同不能成立：但有时法律规定的形式要件属于生效要件，当事人不依法采用一定形式，则已成立的合同不能生效。例如担保法规定，抵押合同依法应登记而不登记的，则不能产生法律效力，因此形式要求属于生效要件。当然对于不要式合同而言，可由当事人自由决定合同形式，无论采取何种形式，均不影响合同的成立和生效。
对于不要式合同的成立，如果法律法规、当事人对合同的形式、程序没有特殊要求，则承诺生效时，合同成立。一般情况下，承诺生效的地点为合同成立的地点。采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。
深入贯彻落实党的“十”和“十八届三中、四中、五中全会”精神，贯彻最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，促进全社会倍加珍惜和合理利用土地资源，营造节约集约用地、切实保护耕地的良好社会氛围，紧密结合全市开展的三大建设年活动，积极适应国土资源工作新常态，大力宣传国土资源法律法规，提高全社会遵守和执行国土资源法律法规的自觉性和资源保护意识，努力为我市国土事业发展提供有力的思想保证、舆论支持和精神动力。
二、宣传主题
节约集约用地切实保护耕地
三、活动时间及宣传重点
活动时间定于6月20日（周一）至6月26日（周日）
今年“6.25”的宣传重点：广泛宣传我国土地资源基本国情国策国法，宣传最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，宣传土地资源管理法律、法规和政策，宣传省委、省政府关于保护与合理利用土地的重大决策部署；宣传国土资源系统按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和切实贯彻五大发展理念，坚持耕地保护和资源节约的基本国策，把节约资源作为促进科学发展的重中之重，尽职尽责保护国土资源、节约集约利用国土资源、尽心尽力维护群众权益的工作成效；宣传我市积极适应经济发展新常态，主动应对经济下行压力，及时调整土地资源保护保障工作思路，加快土地资源利用方式转变，更加有效地保障重点项目、重大工程和民生用地需求，促进经济社会发展的做法与成效；宣传我市落实节约优先战略、坚守耕地红线、划定永久基本农田的做法、经验和成效，宣传国土资源节约集约模范县（市）创建活动开展情况，总结推广节约集约用地好模式、好典型、好经验，推动创建活动的深入开展；宣传我市严格执法监管，查处土地违法案件，坚守耕地保护“红线”的情况；宣传我局推进“改革国土、开放国土、责任国土、安全国土、模范国土”建设，完善体制机制，改进工作方法，提高能力素质的做法、成效与经验。
四、组织领导
为确保本次宣传活动上下联动，形成强势，富有成效。局决定成立第27个“全国土地日”宣传活动领导小组。由局党委书记、局长何学国任组长，党委委员、副局长刘建庄任副组长，各国土所、中心所，局属各单位负责人为成员。局信息中心具体承办活动事宜。
五、总体安排
1．刊发一期“6.25”土地日宣传专版。在《今日xx》报上开辟国土资源专版，紧扣此次“土地日”宣传主题，介绍国土资源管理工作的法律法规，并多角度全方位展示近年来我市土地管理的新举措、新成就、新经验。
2、各中心所、乡所的宣传活动。一是要在各自辖区内安排各行政村悬挂宣传横幅3条以上。二是要出动宣传车进行流动宣传。车头要悬挂“6.25”宣传车横幅，有条件的乡所还可以开动喇叭宣传。坚持在辖区内流动宣传一周时间。活动结束后，要将本次活动图片资料和活动情况总结上报局信息中心。
3、机关各科室、二级机构的宣传活动。在“6.25”全国土地日宣传活动期间，我局将设立4个宣传点。科室、二级机构负责在局大门口至烟厂家属院之间街道摆放版面和咨询台进行宣传。不动产登记局负责在市标文化宫附近、xx剧院、不动产便民服务大厅门前设立咨询台、摆放宣传版面进行宣传。“6.25”土地日当天整个宣传活动的图片资料由信息中心负责拍照。
4、开展电视宣传。在电视台以游动字幕形式滚动播出今年“6.25”土地日宣传主题及宣传口号。
5、活用网络新媒体进行宣传。“6.25”土地日宣传活动期间，给市四大班子领导、各街道、乡镇、局委主要领导发送一次土地法规方面的短信，促使他们增强依法管地用地的自觉性。同时通过xx国土微信、门户网站、国土短信等平台，广泛宣传第26个全国“土地日”主题：节约集约用地，切实保护耕地。xx市国土资源局提醒您：遵守国土资源管理法律法规是每个公民应尽的义务。
6、召开一次国土资源管理工作座谈会。宣传活动期间，将邀请部分人大代表、政协委员及行风监督员等参加“土地日”座谈会，深入宣传国土资源法律法规，并倾听代表们的意见和建议，共商国土资源管理工作大计。
7、开展知识竞赛。在宣传周期间，组织全局副股级及以上干部进行一次国土资源法律法规知识竞赛。
8、发放宣传资料。在宣传周期间，向全市各行政村发放国土资源法律法规宣传资料。
9、开展一次小手牵大手宣传活动。在活动周期间，到城区两所以上中小学发放国土资源管理法律法规宣传页、不动产登记宣传册，开展上门宣传活动。
六、活动要求
1、提高认识，加强领导。全局上下要统一思想，提高对开展第26个“全国土地日”宣传活动重要性、必要性的认识。信息中心要积极组织、协调、指导各中心所、国土所、局属各单位做好本次宣传活动，确保这次宣传活动上下联动，形成强势，富有实效。
2、凝聚力量，扩大宣传声势，注重创新、实效，增强“全国土地日”主题宣传活动的宣传效果和社会影响，使土地基本国策深入人心，营造良好的社会氛围。
对律师查询房屋登记信息是否属于“法律法规另有规定的”，各地房屋登记部门不一致。认为属于的，要求律师查询时必须提供立案证明，但笔者认为此观点法律依据不充分。下面以山东《通知》中的内容对律师查询房屋登记信息进行简单分析。
一、厘清房屋登记资料和房屋登记簿的区别
2007年《物权法》开始实施，这是我国首次从法律层面提到了不动产登记簿的概念，该法第十六、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。明确了不动产登记簿要高于权属证书的证明效力，改变了以前的房屋产权证书是房屋权属证明最高效力的做法，将登记簿的地位和意义进行了明确规定。
1.两者内容不同
房屋登记资料是权利人在申请房屋登记时向登记机构提交的反映其产权来源的原始凭证以及登记过程中形成的相关材料。因此，登记资料是登记过程中的原始材料，是判断登记是否存在错误的最基础证据材料。
房屋登记簿是登记机构制作的，是记载房屋权利状况、自然状况和其他状况的法定簿册。房屋登记档案主要是指登记案卷。登记案卷内除了当事人向登记机构提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件资料，以及登记机构在核准该项登记时的审核过程记录和申请人的一些身份证明资料。
2.公开程度不同
房屋登记资料中有一些涉及当事人个人隐私的内容，诸如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等，不宜向公众公开查阅。而设置登记簿的目的是为了公示，应当允许公开查阅，提供验证信息后，任何人可以对房屋的自然状况和权利状况以及房屋是否设定抵押和地役权等情况进行查阅。因此，建立房屋登记簿后，房屋交易人欲知悉房屋权利状况，通过查询登记簿即可，而无须查询房屋登记资料。
可以看出，房屋登记簿是登记资料内容的集中体现，源于登记资料，但又不是简单的登记资料的复制版，而是经过登记机构审核制作后，旨在体现房屋的权属和权利状况，并且对个人隐私内容进行了选择性屏蔽；而房屋登记资料则是全部的房屋登记信息。两者在查询方面有明显区别，档案资料的查询要比房屋登记簿严格得多，要严格按照《城市房地产权属档案管理办法》要求，查询者必须是所有权人或者利害关系人，或者是《城市房地产权属档案管理办法》明确规定的相关部门。
二、房产登记查询涉及的相关法律法规
《档案法》第二十条规定，中华人民共和国公民和组织持有合法证明，可以按照有关规定，利用档案馆未开放的档案以及有关机关、团体、企事业单位和其他组织保存的档案。《律师法》第三十五条规定，根据案情的需要律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。《物权法》第十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
《房屋登记簿管理试行办法》第十四条规定，个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。律师如果只是查询房屋登记簿，提供其律师资格证证明其本人身份，提供事务所证明表明公务行为，提供当事人委托书证明利害关系，就可以查询、复制房屋登记簿的相关信息，不需要提供立案证明。
《房屋权属登记信息查询暂行办法》第八条、第十条对哪些部门可以查询原始资料进行了明确，同时规定可以委托他人查询原始登记凭证，第十一条对非本人查询进行了限制，仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关；委托查询的，除按上述规定提交材料外，受托人还应当提交载明查询事项的授权委托书和本人身份证明。该条款从保护所有权人合法利益和隐私的角度出发，对可以查询原始资料的范围进行了界定，律师只是普通民事人，是受委托人，在查询委托人涉案的房屋登记原始凭证时，必须出具立案证明。
可以看出，从法律到部门规章对查询的规定都很明晰，律师在查询房屋登记簿时不需要立案证明，但在查询原始房产档案资料时，由于牵扯到申请人的一些隐私文件，必须提供立案证明，才能对登记原始资料进行查阅、复制。
前文中的山东《通知》第十五条规定， 受委托的律师可以按照法律规定收集与案件有关的证据材料。律师收集、调取证据确有困难，且拟调取的证据可能影响案件罪名和事实认定的，可以书面申请人民检察院、人民法院依法收集、调取，人民检察院、人民法院认为确有必要的，应当依法收集、调取。可见，有些资料的整理收集必须是法院等司法或者其他行政部门才可以，对房屋登记资料中的部分资料，不能不受任何限制的对外提供，很多时候只能提供给有公信力的政府和司法部门，也有效支撑了本文的观点。
三、建立电子身份，借力网络查询平台
房屋价格的不断攀升，导致房屋纠纷层出不穷，个人法律意识和维权意识的增长让很多购房人对房屋纠纷产生恐惧感，因此买卖房屋委托律师成为越来越多人的选择。在这样的情况下，律师接受委托后，对需要购买的房产进行面积或者权利限制状况的查询，如果需要立案证明几乎不现实。
目前我国的实际情况是，东部大部分地区房产登记的网络平台搭建已具雏型，政府的相关行政部门可以在这部分数据之间进行网络利用。 但由于种种原因，房屋登记信息的联网工作进展迟缓。伴随着不动产登记机构的整合，不动产登记信息将要集中到新的不动产登记机构，多部门都需要利用不动产登记的信息。该项工作也将在国土资源部、住建部等部门的联动下迅速推动。
关键词：商品房预售;登记备案;预告登记
一、我国现有法律对商品房预售登记的法律规定
随着土地有偿转让制度在我国的实施，房地产市场得以迅速发展，商品房预售作为一种售房制度也由之产生。为规范商品房预售市场，目前我国相关商品房预售的法律规定主要如下：《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与预购方签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条还规定：“开发企业未按本办法预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可以处以已收取的预付款1%以下的罚款。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款也规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”上述这些条款是我国法律对商品房预售登记备案的相关规定，面对新兴的房地产业，法律法规之所以如此规定，毋庸置疑是为了规范房地产交易市场，保护预购人的合法权利，因为在商品房预售买卖中，预购人和预售人因信息不对称而导致地位的不对等，预售方向来处于强势地位，预购人则因信息的缺乏而处于弱势地位，因此为保护预购人免遭预售房“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等侵害预购人权利的现象出现，法律法规规定了商品房预售登记备案制度，但是对商品房预售登记备案性质如何、以及预售登记备案到底对预售合同双方当事人权利义务有何影响并未作出明确规定，这使得在现实的房地产交易中，预售方“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等违约现象并未减少，预购人的权利从而也没有充分得到保护。
二、商品房预售登记备案的法律性质
登记备案是个关联词组。登记，其含义是当事人把有关事项向主管机关提出申请，以得到明确解决，是一个法定程序的过程。备案，其含义是向主管机关报告并存案以备查考。登记备案组成的概念是，经过法定程序的有关处理事项存案归档，以备考察[1]。
目前我国的法律法规、规章仅规定了开发商在预售商品房时负有对商品房预售合同的登记义务，却并未规定登记对合同效力的作用，所以登记备案对商品房预售合同的效力在实践操作中也是各不相同，难以达成统一的认识，目前，对登记备案的效力散件在地方性法规之中。如《广州市商品房预售管理实施办法》第14条规定：“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成预售合同无效……”《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利文件，当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。”[2]《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。”[3]由此可见，实践中对商品房预售登记备案的效力大致有以下几种：一是将登记备案作为商品房预售合同的生效要件，非经登记，商品房预售合同不生效力；二是将登记备案作为商品房预售合同的对抗要件，非经登记，不具有对抗第三人的法律效力；三是将登记备案作为当事人自由意志的选择，视当事人的约定而确定商品房预售合同的法律效力。转贴于
笔者认为，虽然地方性法规规定了登记备案对商品房预售合同的效力影响，但作为上位法的法律却并未明确规定登记备案的法律性质及其对商品房预售合同效力的影响，致使实践中莫衷一是。从分析我国法律法规及规章对商品房预售合同登记备案的现有规定来看，笔者认为商品房登记备案具有很强的公法色彩，是行政机关为了方便对房地产市场的行政管理而作此规定，其和私法上的登记行为有着根本的区别，主要体现在以下四个方面：
首先从登记主体来看，目前我国法律法规及规章将登记备案义务作为预售方的一项法定义务，预售方与预购人签订商品房预售合同后，预售方即负有将商品房预售合同到法定部门登记的义务，这与民事权利登记有着根本的不同。民事权利登记建立在当事人协商的基础之上，登记的主体是民事权利主体，经过双方的协商，任何一方都有可能成为登记的权利主体，而商品房预售合同的登记主体法律则规定只是预售方的义务，排除了预购人要求进行登记的权利，这和民事登记是不相符合的。
其次，从意思表示上来看，民法上的登记发端于当事人自由意志的表达，双方通过自由协商来确定登记的行使，而商品房预售登记备案是由法律强行规定，使开发商负担此种义务，并非预购人与开发商真正意义上的意思表示，有悖于民法上登记的意思表示要件。
再次，从登记的对象上来看，在私法效果上的登记，是一种不动产物权的公示方法，登记作为不动产物权产生、变更、消灭的一项公示制度，其对象是权利人业已存在或者即将享有或取得的不动产物权，所公示的是对物上的权利，“是以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况并对此负有不作为义务的原则”[4]。但商品房预售登记备案制度的登记对象是商品房预售合同，并未明确此种登记是对预购人将来获得房屋所有权权利的一种保全与确认。
最后，从权利效果上来看，私法上的登记确认了静态上的权利归属和权利内容，起着公示和警戒风险作用，以期维护交易安全，保护权利稳定。纵观我国法律法规及规章，并未确定预售登记备案对预购人权利是否有确定、保护的效力，也没有明确权利的归属，只是将其作为开发商的一项法定义务，所谓没有救济的权利不能称之为权利，因此从权利的效果来看，同样很难认定商品房预售登记备案具有私法性质。
综合上述四个方面，笔者认为商品房预售登记备案不具备私法上登记所有的保全权利、确认权利等意义，仅仅是商品房预售行政管理的一种对预售方资格的审查，是国家行政机关为规范商品房预售市场的一项行政措施。
三、商品房预售登记的缺陷
由于我国相关法律法规及司法解释都只赋予商品房预售登记行政管理上的意义，并未赋予其私法上权利保护的意义，该制度本身只具有行政法上的备案性质，而非一种物权登记，致使商品房预售登记成为了一个“摆设”，缺乏公示、风险警示力，导致出现类似商品房的“一房二卖”、“一房多卖”和商品房抵押与预售的冲突等情况的发生，无法起到真正保护购房人的权益，维护财产交易安全的功能与作用。因此，从某种意义上说，登记备案效力的缺失，是商品房预售登记制度最大的缺陷。当违反商品房预售登记备案仅仅由预售方承担一定的行政责任而告终，对违反此种登记下预购人的权利未有任何确保规定时，它是不完善的，甚至是脆弱的，这样，预购方的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免，也正是因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更多的利润，于是商品房一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，此种情况下，虽然预购人可以向开发商主张违约之诉以取得救济，但是这与预购人的交易目的是相违背的，预购人之所以签订商品房预售合同是为了在将来获得房屋所有权，而非违约救济金，可以说在没有对预购人相应权利确保机制的情况下严重损害了购房人的合法权益，使得商品房预售中的风险扩大，并影响到整个房地产业的健康有序的发展。
四、商品房预售登记的完善
首先，赋予商品房预售登记预告登记的法律效力，而非行政管理意义上的登记备案性质。传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，商品房预售，即期房，开发商向购房人销售的是在建设中的房屋，当事人双方签订预售合同时，房屋还不现实存在，在开发商开工建设直至房屋建设竣工前，房屋一直处于开发商的实际控制之下，预购人仅仅是根据商品房预售合同享有债权请求权，即请求开发商将现房转让并办理过户手续。众所周知，债权具有平等性，不具有对抗性，因此，在开发商控制房屋的情况下，其完全有可能将房屋再出售给第三人，尤其是在房价上涨时。因此，为保护预购人的合法权利，实现其交易目的，笔者认为应该改变现有商品房预售登记备案的行政管理色彩，赋予其预告登记的效力，因为预告登记保护尚未成为物权的权利而将物权特有的公示方法，即登记适用于债权法上的请求权。根据《物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此在商品房预售法律制度构建上，赋予商品房预售登记以预告登记的效力，使得预购人请求开发商到期转让房屋并办理过户手续的债权得以物权化，这样才能使商品房预售登记具有保全权利、对抗第三人的法律效力，也才能有效控制预售方的再出售行为，保护预购人的合法权益。
其次，完善登记机构的职责，保障登记信息公开。《城市房地产管理法》实施后，对登记部门、登记部门的职权及登记程序都加以法定化，笔者认为在确定统一的登记机构后，应强化登记机构的职责，并将登记信息采取网络化管理，将登记信息公开，在登记机构的监管之下，方便当事人查询，防止恶意开发商的欺诈行为。
总之，赋予商品房预售登记以预告登记的效力，完善登记机构的职责和对登记信息的管理，加强房地产开发企业与购房者的法律意识，使其签订商品房预售合同之后必须到相关部门办理商品房预售合同登记，使商品房预售登记产生公示效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行为，从而真正保护预购人的合法权益，减少商品房预售纠纷，促使房地产开发市场健康有序的发展。
参考文献
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关键词：土地登记；登记制度；改革；提问；物权法
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-04-0048-1
随着土地登记改革不断的加深，一些地区的土地制度开始了重大的变革，尤其是《物权法》推进。在《物权法》中明确规定以下内容，即：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》中明确规定了不动产的登记法。所以相关部门也在按照所规定的法规进行全面的执行。然而在相关部门实施的过程中，虽按照《土地登记办法》来全面的实施，但是还是有一些问题出现了，这些问题让人深思。本文针对这些问题对土地登记制度的改革与其发展进行全面的思考。
1 在土地登记改革中存在的问题分析
在土地登记改革过程中，相关部门按照国家规定的《土地法》对其进行执行，但是在执行过程中发现，在土地登记改革过程中存在很多的问题，对此我们进行总结：
1.1 行政权的介入
对于土地登记过程中的一些不动产来讲，要重视归属权。这些归属权要通过法律关系来确认，在确认以后要使其具有一定的法律效力。但是从最近几年来看，土地登记成为了一种行政管理的手段，并且全方面赋予了很多相关的职能。这样土地登记行为具有的行政权力非常多。过多的行政权力也会对土地登记方面有过多的行使权。所以行使权的介入使土地登记申请人的合法权益得不到更好的保障，同时也会导致土地登记行为变的非常繁琐。最终也就导致土地登记的行为超出了国家法律规定的范围。这样的行为成为了土地登记方面比较大的问题，很值得大家关注。
1.2 土地登记的划分
随着一些相关的法律出台，很多相关的法律得到实施以后，不动产登记制度也有了根本性的变化，尤其是在土地的登记上。在《土地登记法》上有一个明确的规定，土地的总登记不能直接的按照土地的种类进行划分，然而还有很多地方按照过去旧的划分原则进行全面的划分，划分过程中要按照申请人的合法申请来执行。现在，从土地的总体登记来看，也从土地登记的目的以及实现的途径来看，就要将土地总登记归类成地籍调查。这样的划分不仅合民愿，也合乎《物权法》的相关规定，所以对于土地的划分问题要及时的更正与整改。
1.3 登记机关的授权问题
登记机关的授权问题一直是一个很纠结的问题。在《土地登记办法》文件中有一个明确的规定：“申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依照法律报县级以上人民政府登记造册，核发土地权力证书。”但是县级以上人民政府是否按照规定实施，在实施中的矛盾是否合理都成了一个问题，所以在授权上还需要一定的认识。
1.4 实际的操作性不是很强
在相关的土地登记过程中，从立法的层级上来观察，相关的规定一般比较偏重具体。突出可操作性，单一的运用《土地登记法》来操作，还是不够的。特别是在办理的程序以及条件上。这样就很明确的表明实际的可操作性比较薄弱。同时，土地登记的相关工作人员因为对于土地登记项目不熟悉，他们的操作性就变的比较弱了，尤其是在相关的法律法规中，所以在土地登记过程中，精准熟练的业务非常重要。
2 土地登记制度的思考
现在土地登记制度备受大家关注，不动产登记的根本目的和出发点，就是保护物权所有者的合法权益，并且具有很强的法律效力。但是事实上，土地登记还存在很多其他的职能，这些无谓的职能给土地制度带来很大的问题。有了改革的基础，并且在改革中实施了一定的政策。同时制定了一定的土地登记制度，并且在制度中大力实施土地整改。制度的制定是否可以适当的改进，其中还存在了哪些问题，也是值得大家关注的。例如，行为权力的执行；是否有必要承担行为的职能；是否实行了统一的管理制度。总之从不动产的登记制度的发展来看，对于土地登记制度的改革也是非常有必要的。最后我们来讨论一下关于土地使用权中的异议登记制度存在的问题，其中涵盖的问题比较多。可以说《物权法》所规定的异议登记制度基本上不能很好的落实，主要的原因就是实施不动产的异议登记遇到了非常多的法律障碍。同时，不动产的登记行为变成了可选择性。在处理异议登记的过程中管理人员因为没有严格的制度致使很多流程不能顺利的进行，所以很多当事人不愿意申请异议登记。从以上的分析过程中我们可以看到土地登记制度在土地登记中的重要地位，所以要及时的处理土地制度中的相关问题。
3 总结
总而言之，对于土地登记改革以及制度的改革与创新势在必行，相关部门在创新制度以后要严格执行相关的《物权法》以及《土地登记法》，切实的为不动产所有者服务，让大家更好的保障根本性的权益。与此同时，在处理土地登记程序上还要增强管理人员的相关技能，熟练明文规定的流程，相关部门要严格土地登记制度，切实的做好土地总登记的划分问题，让土地登记制度严格的执行下去。
参考文献
[1] 河南省人民政府办公厅关于进一步做好军用土地登记工作的通知[J].河南省人民政府公报，2010（23）.
[2] 本刊编辑部.《土地登记与地籍系统》出版[J].测绘通报.2011（03）.
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