时间：2023-09-25 17:40:27
导语：在房地产行业财务知识的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：房地产；财务管理；不足
房地产与人们的生活息息相关，房地产行业保持健康的发展，对保障人们生活的平稳运行有积极的促进作用。同时，房地产想要健康的发展，离不开优秀的房地产财产管理的支撑。因此，高效的、合理的房地产财务管理不仅影响着我国人民的生活，并且会推动我国经济的发展。
一、新形势下我国房地产财产管理的现状
（一）房地产财产管理制度不完善
房地产财产管理制度不完善，是我国房地产行业中普遍存在的问题。具体表现在财务制度不健全，以及仅有的财务制度也没有得到很好的执行；同时，我国房地产财产管理制度在具体分工上存在空白。
在我国，大多数房地产行业的财产制度不健全。比如说，一些房地产行业没有完善的房地产财产管理系统，房地产财产管理人员经常会在工作中出现工作范围重复、工作范围缺失的情况，影响了房地产财产管理人员的工作效率。财产的管理工作中相关职能缺乏，也是我国房地产财产管理上存在的不足。现阶段我国所谓的房地产财产管理，只是单纯的停留在记账和编制财务报表上，对于影响房地产发展的财务预测、控制、分析等管理职能方面，我国大多数房地产公司都没有涉猎。
（二）房地产财产管理人员素质不足
近年来，我国房地产的发展速度世人有目共睹，但在房地产行业高速发展的同时，相关的财产管理人员的培养速度却远远低于房地产行业的发展速度，这也就造成了在我国很多的房地产企业，出现财产管理人员管理不科学，把房地产财产管理工作简单化的现象的情况，财产管理人员单纯地认为，所谓的房地产财产管理，只是简单的记账和编制财务报表，而往往忽视对其他方面的探究。这种想法，影响了房地产合理的、健康的发展。所以说，现阶段对房地产财产管理人员进行培养，是我国房地产行业发展的关键。
（三）企业成本管理不科学
众所周知，房地产行业涉及诸多方面。例如，土地使用权、施工中对成本的控制以及相关项目方案的设计等。对这些方面的成本的控制，影响着整个房地产行业的成本情况。但在我国，土地使用权纠纷、相关项目方案设计不合理，已成为我国房地产行业中屡见不鲜的事情，影响了整个项目的资金的投入，同时，更严重影响了我国房地产行业的发展。
二、新形势下我国房地产财产管理的对策
（一）完善房地产财产管理制度
如何完善房地产财产管理制度，是我国房地产行业关心的问题。完善房地产财产管理制度，要从以下两方面入手：
首先，要完善房地产财产管理部门中对不同工作人员的不同工作性质的定位。在我国的房地产财产管理中，经常会出现这样一种情况：有些工作大家一拥而上，但有些工作却无人问津，这是工作性质不清晰的表现。所以说，要明确工作人员在房地产财产管理工作中的位置，细化工作人员之间的分工合作，杜绝工作中出现工作空白的现象。
同样，加强对房地产行业中不同工作方面的涉猎，也是在完善房地产财产管理制度中要重视的问题。在房地产行业发展的过程中，房地产财产管理所涉猎的财务预测、控制、分析等管理职能，影响着房地产行业的发展。合理的财务的预测、控制、分析，能有效地降低房地产行业中的浪费现象的发生，提高房地产行业的资金利用率。
（二）加强对房地产财产管理人员的培养
人才是企业发展的根本，人才的缺失会影响企业的发展，这一点，在我国的房地产行业中，表现得尤为明显。
现阶段，我国房地产行业高速发展，造成了我国现阶段专业房地产财产管理人员不足的局面。在很多的建筑企业中，很多所谓的财产管理人员，只是曾经的包工头、会计，专业知识的缺乏，让他们很难应对在我国房地产财产管理方面出现的各种问题，对相关的房地产财产管理上专业问题理解不够，不能对相关问题提出科学的、有效的解决方案，影响了房地产行业的发展。所以说，在我国相关房地产财产管理人才的培养势在必行。
（三）完善企业的成本管理体系
完善企业的成本管理体系，可以有效地提高房地产行业中资金的使用率。比如说，科学的企业成本管理体系，可以提高对房地产相关项目的监管力度，减少房地产行业的失误，保证资金合理使用。
房地产公司，在所投资的项目中，对房地产相关项目的研讨是先期工作重点。通过对相关项目的探讨，有效地保证了相关项目决策的科学性和准确性，保证了项目资金的合理使用，才能使普通的房地产公司发展成为房地产品牌。由此可见，完善企业的成本管理系统，是房地产企业高速发展的关键。
（四）提高房地产对企业财产安全风险的认识
房地产在投资中存在着风险，所以说，一定要提高房地产对企业财产安全风险的认识。在房地产在投资决策中，首先要克服盲目、乐观的思想，做到科学有效的分析，权衡在投资中要面临的收益和风险，保证房地产投资的科学性。同时，也要加强对现金流量的预算和掌控，减少房地产行业中风险产生的可能性，降低企业面临风险时所遭受的损失。
（五）实行必要的房地产财产监管机制
房地产项目是一项大规模资金流动的项目。因此，对房地产财产的监管必不可少。首先，对房地产财产的监管，有利于保证资金使用的合理化、科学化，提高资金的使用效率；房地产财产监管机制，可以保证每一分资金使用的公开化、透明化，最终维护企业的利益。
三、结束语
新形势下，我国房地产财产管理是我国房地产行业改进的重点，合理的房地产财产管理对提高房地产行业资金的使用效率、维护企业的合法利益、保证房地产行业的发展有着积极的推动作用，同时，房地产行业健康、有序的发展，有利于推动我国经济的平稳运行。由此可见，高效的房地产财产管理，对于房地产行业的发展、国家经济的平稳运行来说，具有非凡的意义。因此，房地产财产管理优化势在必行。
参考文献：
[1] 袁斌.新形势下我国房地产财产管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010（06）：3-4.
我国房地产行业不断发展，随着我国政府对房地产行业的宏观调控，企业的税收问题成为房地产企业的重要调控方向之一，企业的税务问题是企业财务管理的重要组成部分。在当前的经济体制下，我国税收体制还很不完善，在税务筹划方面仍然存在一定的风险，因此，完善房地产企业的税务筹划体制，制定合理的措施来防范风险，从而避免房地产企业税务风险所造成的危害，进而完善房地产企业的财务管理体系和提高企业的核心竞争力。
二、房地产企业纳税过程中存在的风险
（一）企业对纳税政策风险认识不到位
首先，整体来看，放眼整个房地产行业，房地产行业的纳税风险属于国家政策风险，是难以避免的行业风险。随着我国房地产行业的不断发展，房价过高已然成为一个重要的问题，我国政府在房地产行业的宏观调控也逐步加大力度。其次，我国政府对于房地产土地方面的政策使得房地产开发商恐慌从而房价逐步增大，难以避免的会出现一些房地产泡沫风险产生以及整个房地产行业出现前景模糊的情形。最后，我国房地产行业存在一定的特殊性，房地产企业的前期资金投入比较大，周期比较长，债务成本比较高，资金的风险比较大，企业的利润空间存在很大的隐患，所以企业如果资金链发生问题，这将危及整个企业的财务状况，从而影响整个企业的经营状况，影响企业的长期发展。
（二）企业缺乏正确的纳税管理机制
房地产行业的特点决定了房地产企业的刚性需求，基于纳税风险的政策因素，我国房地产企业的管理人员很难意识到这些风险，房地产企业对于企业的纳税处理方面没有合理的认知，企业对于纳税的处理方面存在一定的模糊概念的情形，企业对于纳税的处理存在很大的随意性，他们通常以为可以通过贿赂的手段可以达到少缴税的目的，所以这就导致了偷税漏税现象的出现。对于房地产企业而言，由于房地产企业长期以来都是国家重点调控的行业，且房地产税收是地方财政的重要来源，因此房地产业税负偏重是一个不争的事实。因此，一些房地产企业对于税务问题没有正确的认识，税务处理机制很不完善，企业的部分收入不计入账务中去，另外还有多计提折旧或者摊销，或者在土地增值税清算时为了少缴纳土地增值税有意串通施工企业加大施工成本等，这些行为都将导致企业极大的经营风险。就企业内部而言，内控机制还不太完善，没有专门的风险分析和评价体系，房地产企业的事前准备风险因素考虑的不够周全，所以在工作过程中难免会遇到各种各样的问题。另外，企业没有一个动态的风险监督机制，无法对纳税风险来源进行有效的评估，这很容易造成公司风险预警体系的丧失，降低了企业的风险应对能力和应对策略。
（三）企业纳税处理机制不健全
目前房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，同时企业内部的风险评估也比较缺乏，再加上风险预警机制也不太完善，因此房地产企业面临着很大的纳税处理风险。首先，房地产企业对于风险的因素考虑不全面，准备工作不充分，从而在实际工作中出现这样或者那样的困难。其次，缺乏动态的风险监控体系，无法对风险的来源主体进行追踪，更加增加了企业面对风险的难度。最后，对于风险的发生缺乏具体的应对方案，或者是具体的应对方案缺乏可操纵性以及可行性，从而无法降低企业的纳税风险。再者，一些房地产企业管理者没有认识到照章纳税对于房地产企业稳健经营的重要性，一味强调税负的降低，或者长期拖欠税金而促使相关部门铤而走险。
（四）企业内部财务管理人员素质偏低
由于我国对纳税处理的认识程度不高，所以我国很多房地产企业并没有设立专门的进行纳税处理的部门，同时也极度缺乏这方面的人员，对于目前情况下，我国房地产企业还是把纳税处理工作安排在财务管理体系之中，财务部门工作量大，任务重，一些财务人员只是对财务记账熟悉而对账务处理却有很大的不足，他们对税务知识的认识还比较笼统，并且实际经验缺乏，特别是国家实施宏观调控以来，由于我国税收政策发展迅速，企业的会计人员有时候很难跟上国家政策变动的步伐。这就导致了税收风险的出现，也导致了很多不利因素的发生。我国企业对于纳税筹划方面要求比较高，一些财务人员缺乏专门的培训，再加上一些人的道德素质还有待加强，所以财务人员的素质技术很多不达标，导致了我国财务风险的发生。
三、房地产纳税风险防范对策
企业的纳税问题是企业运作的一个关键环节，对于房地产企业而言，加强企业的税务风险防范，树立正确的纳税风险防范意识至关重要。正确的防范纳税风险对于一个企业良好的发展是一个极其有利的因素。
（一）企业应该树立正确的纳税意识
纳税是每一个企业应尽的责任和义务，企业应当从思想上做到不偷税漏税，做到依法纳税，纳税风险的存在具有一定的客观性，纳税过程中难免会出现一些难以避免的危害，所以作为企业的管理人员要正视纳税风险的存在，在国家规定的范围内进行合理的纳税。同时我们也要端正心态，遵守国家税收法律法规，合理的制定企业内部的纳税风险管控制度，重视纳税风险所带来的危害。同时，国家在税收政策方面做了很多的规定，企业在具体的税务处理方面要做到时刻关注国家政策动态，深刻理解国家政策的内涵，在依照国家法律规定的前提下，合理地进行税务筹划。
同时，企业管理者应认识到企业纳税是企业的一种权利和义务，纳税不仅给企业带来了很大的收益，而且对社会也产生了有力的影响。对于房地产企业而言，企业应当树立正确的纳税意识，从企业的整体利益出发，充分发挥企业的主观能动性，充分考虑自身的实际情况，考虑各方面的风险因素，合理地进行企业纳税。
（二）健全企业纳税管理机制
首先企业应当优化自身税收风险的内控体系，建立健全自身内控机制，降低税收风险。企业应当建立纳税风险和评估机制，对企业生产环节的经营活动从税收稽查、会计处理等方面进行合理的监督审核。从内部机构的设置方面，企业要想有一个健全的纳税管理机制，需要设立专门的纳税风险管理机构，准确的识别纳税风险，制定合理的税收风险应对策略，从而从各个方面规范企业的内部管理控制机制。其次，每个企业都有自己的一套制度，企业要根据自身的业务情况，自身业务的风险制定适合自己的税收风险管理机制，在财务数据的采集、整理、分析过程中，根据具体情况具体分析，把纳税管理放入到日常的经营管理过程中，在日常的生产经营和财务处理流程中，实现对税收风险的有效管理，使企业的税收风险与其他风险防范管理制度化。最后，企业应当设立专业的税务风险预防机构，与企业的财务部门、审计部门、评估部门等整合起来为企业的长远发展贡献一份力量。
（三）提高财务、财税人员的素质，正确面对纳税风险
从当前房地产企业的财务从业人员来看，人员素质不高的现象普遍存在。由于纳税风险一个重要的因素就是从业人员能力弱，所以一个企业没有高素质的人员，高质量的企业纳税规划就是空谈。因此，对于当前的房地产企业来说，对于税务风险的认识要明确清晰。房地产企业可以开设税务知识培训班，定期的把国家政策通过知识培训班的途径传授给财务人员，还可以定期的引进一些税务知识方面的专家来给企业做定期的培训，使得企业的财务人员既懂税法，也懂财务会计，也懂企业管理等多方面知识，又有丰富实践经验的高素质复合型人才，进而来保障企业的高素质、高技术人才的完备。企业应重视对纳税处理人员的培养，建立科学有效的考核机制， 通过一定的奖励措施来增强财税处理人员的素质水平。
（四）加强与税务部门的沟通
对于企业和税务部门来说，他们是不同的主体，他们所处的环境、行业以及工作性质上面都有很大的差异，这在一定程度上造成了税务部门与企业之间彼此信息不对称，所以在一些观念上面难免会出现一些偏差，所以房地产企业作为纳税主体而言，应该主动去了解认识税务部门的具体工作章程和具体的税务操作规范，企业应当与税务部门加强沟通交流，对于跟自己相关的一些重大税收政策加大交流，保持认识上的一致性，维持一个良好的合作关系，严格遵守国家税务部门的规章制度，促进企业的长远发展。
关键词:政策干预房地产公司财务风险应对策略
纵观全球房地产业的发展现状来看，由于该行业具有资金投入相对比较大、投资回收期长且变现能力薄弱等特点，导致其在发展过程中普遍存在着财务管理的风险隐患。尤其是我国房地产行业，因为受到既定的政策干预，所以风险因素更多。若想让房地产企业能够在风云变幻的国内市场获得稳定长足的发展，关键就是要寻找最有效的风险应对策略。
一、政策干预下国内房地产行业的发展现状
目前，由于国内房地产市场需求的不断增加，导致了房价久居不下的局面无法轻易改变，并进而造成了房地产市场的泡沫经济现象，给行业发展带来了极其不利的影响。与此同时，不少房产开发商为了迎合房产市场的主流需求，将更多的资金都投入到了房地产开发中，这样，不仅造成了房屋的大量囤积，更使得资金无法进入后续的市场运作。为了规范房地产市场的发展，国家先后出台了很多干预政策进行宏观调控，结果致使房地产开发商不得不面临着资金回笼变慢以及融资无渠道等现实问题，必然的制约了自身的良性发展，最主要的就是给财务管理带来大量诸多意想不到的风险。这是因为，在利用政策干预进行市场调控的大环境下，某些房地产公司由于缺乏风险应对策略，无法按照计划实现资金的后续运作，导致了在发展过程中出现资金断链现象，使得很多正在进行中的项目工程成为名副其实的烂尾楼，甚至最终不得不遭遇企业倒闭或是被兼并的危险。
二、政策干预下房地产财务风险的成因分析
由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：
(一)财务管理人员素质低下带来的风险
由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。
(二)新信贷政策造成的风险
为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。
(三)新的税收政策带来的风险
另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。
(四)新的土地政策带来的风险
当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。
三、降低房地产财务风险的有效策略
为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理过程中，有针对性地采取相应的策略来有效降低房地产的财务风险。
(一)创新融资形式，提高应对风险能力
由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。
(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能
很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。
(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质
根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。
(四)合理避税，降低部分土地增值税
作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。
四、结束语
面对愈发严峻的房地产市场的发展大环境，若想真正有效地促使整个房地产行业的良性发展，必要的政策干预自然不可或缺。那么，作为房地产企业，在面临国家的政策不断出台的干预时，理性的做法便是立足于客观存在的国家政策干预环境，冷静客观地分析自身存在的系列问题，从优化内部管理入手，并在此基础上努力提高应对财务风险的能力，这是企业能够获得可持续发展的重要保障，更是切实推进房地产整个行业发展的最佳途径。
关键词：房地产 财务管理 问题 对策
由于房地产呈现周期长、投资大、风险高的特点，属于资金密集型的典型企业，从而就面临较大的财务风险，倘若不采取积极措施应对，就会影响到房地产健康、持续地发展。因此，加强房地产财务风险管理显得尤为重要，笔者就对该问题进行了探讨。
1、当前房地产财务风险面临的问题
1.1 资本结构不合理，负债率过高
简而言之，企业的资本结构是指企业中自有资本与借入资本两者的比例。倘若企业没有具备科学的资本结构，就会直接影响到企业的收益，从而就会加大企业的财务风险。众所周知，房地产的运作是需要大量的资金，足够的资金是促进工程项目正常运作的重要保障，对企业的生产和发展具有重要的作用。但是，房地产企业在筹资过程中，往往会通过自身拥有的土地使用权去拿到银行做抵押，以便获得贷款，倘若借入资本的比例过高，就会到导致资产负债率过高，这样企业所面临的风险也会越大。
1.2 对日常资金管理不重视
这主要是因为很多房地产企业缺乏资金管理意识，未制定出明确的资金使用计划。而且企业财务管理不完善，单纯地局限于会计核算方面，对资金管理缺乏严格的管理，对成本未实施有效的控制，这样就加大了成本的负担，无形中也加大了房地产项目的投资风险。
1.3 财务管理人员风险意识薄弱，综合素质有待进一步提高
纵观当前房地产财务管理，重视控制轻视管理的现象是普遍存在的。记账的完整性以及规范性达不到标准要求，甚至一些账目仅仅是为了应对相关部门的检查。与此同时，财务管理人员的综合素质普遍不高，所具备的专业知识和业务技能不高，无法适应新经济时代下的财务管理工作。从而就会导致财务信息质量普遍不高，不利于企业管理者正确决策。倘若决策出现失误，就会给企业带来较高的财务风险。
2、提高房地产财务风险管理的对策
2.1 逐步建立起多元化的融资渠道
从而就要求房地产企业最大限度发挥自身的潜力，开展多元化的融资渠道，改变过去以银行贷款为主的筹资方式向着多渠道融资方式发展，例如采取信托计划、资产证券化、采购融资等筹资方式，从而就可以立足于资产负债率现有状况下，最大限度降低融资成本，减少财务费用，促进企业资产结构得到优化。除此以外，实现融资渠道多元化还可以保证负债财务杠杆作用的充分发挥，努力将财务风险控制在企业能够承受的范围内，对实现企业长期稳定发展发挥重要作用。
2.2 做好成本管理，提高企业经济效益
成本管理是企业财务管理活动中的重点，同时成本也是商品进行定价的重要基础，对于房地产来讲也是如此。做好企业成本管理具有重要的作用和意义，不仅对房地产商品价格产生重要影响，而且与企业经济效益有密切关系。房地产如何做好成本管理，可以从几下几方面入手：第一，科学制定成本的项目及范围，并对其实施有效控制；第二，要在企业财务部门设置出二级成本核算的单位，而且要实施成本责任制。此外，房地产企业在财务管理活动中，坚持统一管理、分级核算的原则也是很重要的，重视与各部门间的沟通和协调，及时落实财务部门所下发的财务目标，确保成本核算工作的准确性，建立起完善的激励机制。在经过了大量的实践表明，实施二级成本核算管理能够为企业提供更真实、有效的财务信息，为企业管理者进行决策提供重要参考依据。
2.3 时刻关注宏观形势，建立健全风险预警机制
从广义角度来讲，房地产行业和国家的宏观经济形势具有密切的关系，从而及要求企业为国家的政策导向做出正确的判断，科学预测房地产行业以及商品房的走向，严格做好房地产贷款、施工、销售等工作，合理规避风险。与此同时，企业要想最大限度控制财务风险，建立健全风险预警机制是很有必要的，而且风险预警机制要具备以下功能：第一，监测功能。由于企业生产经营活动是一个非常繁琐的过程，要求及时进行计量，而且要将当前的实际情况与所制定的目标、预算相比较，找出存在的差异，并进行分析，这样就便于对财务风险实施有效预防；第二，预警功能。这主要是因为预警功能能够及时对威胁到企业财务状况的因素实施警告，从而企业管理者就会想方设法采取相关措施进行预防，消除潜在的风险；第三，诊断功能。在对监测内容进行分析后，就要找出企业在运行过程中所存在的问题，并采取针对性的措施进行诊断，以便促使企业生产经营的顺利进行。
2.4 切实提高企业管理者和财务人员的综合素质
房地产要想从根本上控制好财务风险，提高财务管理水平是重点。由于很多房地产企业管理者具备的财务风险意识较薄弱，工作的随意性较强，这样就加大了企业的财务风险。因此，提高企业管理者和财务人员的综合素质显得尤为重要。从而就要求企业定期对管理者以及财务人员进行培训，既要重视理论知识的培养，又要重视技能的培训。同时要广泛学习各方面的知识，切实提高自身的综合素质，以便保证企业科学、正确的决策，最大限度降低企业的风险。
总而言之，房地产行业属于一个高收益、高风险并存的行业，要想促进房地产行业的健康发展，强化财务管理显得尤为重要，从而就应该正确认识当前财务风险管理存在的问题，并采取相关的措施。
参考文献：
[1]李景霞.瑞安房地产财务分析及风险预警[D].重庆大学，2011年
关键词：房地产行业 内部控制 合理化建议 财务活动 控制策略
当前的企业机构模式已经发展到由中心到的网络组织模式结构。企业自身经营战略特征突出，并且要求的更高。在经营模式网络组织中的企业在分工协作的同时。仍须在组织资源的优化基础上实现经济效益目标。那么也就是说有效审时度势建设企业内部控制机制关系到整个房地产行业以及各类个别公司发展前途。然而面对企业内部控制的问题，财务资源能否合理安排的问题也就越加的显露出来。房地产企业财务资本市场主体缺位或短缺。外加有限的资源不能合理有效的发挥最大的能源。
一、我国房地产行业现状
自《关于进一步深化住房体制改革，加快住宅建设的通知》于1998年出台以后，我国房地产行业步入了快速发展的阶段。国家对住房体制进行了改革，将原本的住房分配制度推向了市场，使住房逐步商品化、市场化。在住房市场的需求拉动下，中国房地产行业进入了快速发展阶段。除了住房体制改革之外，土地使用权的改革，也在一定程度上促进了房地产行业的快速发展。我国在20世纪90年代开展了，国有土地逐步面向市场。之后又推行了土地使用的招投标制度。为房地产行业发展提供了便利。在《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》未颁布之前，我国个人贷款余额不到两百亿，而在颁布的4年后，我国个人贷款余额便达到了八千余亿元。这足以证明房地产行业和金融行业有着紧密的联系。建设部刘志峰在2003年国务院新闻办的记者招待会中指出，金融行业支持了房地产行业的发展。截止2010年，地产行业中的商业银行贷款占了10%的全国信贷总量，房地产行业有着充足宽裕的资金来源。
二、房地产企业的内部升级
行业内部冰火两重天，一面是标杆房企在销售金额、净利润、土地储备等方面都扩大优势，并已具备新一轮的发展条件；另一面是不少房企仍处水深火热之中，产品难以被市场接受，在销售困难、债务偿还的双重压力下为现金流苦苦挣扎。标杆房企的成功很大原因在于其深厚的内功，精湛的业务能力；而大部分处境困难的房企较大原因在于自身综合实力不济。标杆房企在人才储备、土地储备、产品标准化、工程成本控制、工程建设、营销、税务筹划、费用管控等方面都具有很强的能力；而大部分普通房企在这些方面都具有随意性，业务环节处处落后于标杆房企。以土地获取时点至达到可预售时点的跨度来看，标杆房企节点控制能力远远领先于普通房企。标杆房企一般都有关键节点管理制度，以保证土地获取后能够以最快的速度达到可售节点从而达到减少资金成本的目的，也可以保证项目及时交付，达到项目利润结算的目的等。而大部分普通房企在开发中没有计划性，不重视这些关键节点的意义，或有普通房企已意识到关键节点管控的必要性，但又迫于自身各流程的业务内功不足无法达成。以标杆房企在土地获取时点至达到可售时点平均比普通房企节省半年以上时间计算，按一般规律，项目的融资成本可能导致项目销售净利率下降约两三个点。类似上述方面的涉及房企自身内功因素的情况不在少数，大部分房企需要在未来的经营过程中着力解决企业内功问题。
三、对房地产行业发展的合理性建议
（一）健全我国房地产行业的政策与体系
首先，要构建可以为房地产行业融资服务的各类金融机构，并完善好网络与体系。其次，构建与金融市场制度相关的法律法规，并且对房地产行业加强监管力度，营造安全性强的投资环境和优越的市场氛围。同时，在不断进行融资方式创新和增加市场流通手段时，把市场变得更有活力。目前，整个房地产行业的监管力度依旧不够，需加强政府监督力度，提升企业融资的效率。企业的财务章程制度需要严格规范，并定时定期的提供全面准确性的财务报表。房地产企业经营者需认真学习好法律知识，遵守经济法内容，注重信用，完成履约。
（二）使用多种融资手段降低风险和成本
经济全球化以后，市场竞争更为激烈。房地产企业也有了更多的融资渠道和融资方法。在这样的市场趋势之下，房地产行业特别关注融资成本的低廉问题，怎样将融资成本进行降低。债务融资方式进行相应的改变，改变成为银行贷款为主，企业债券、商业票据为辅的融资方式。这种融资方式，可以减少资金占用率，加快企业资金的流转，提高资金的使用率。以项目融资的方式，具有风险分担和多元融资的优点，部分有限财力公司也可以参加该项目投资，获得更多的经济收益。整体来看，多种的融资工具，彼此之间便能达到功能互补的作用，能够优化资源的配置。而这些都对房地产企业的融资成本降低有利，能够由减少风险。
四、企业管理加强财务管理的意义
（一）以现代企业管理的角度分析财务管理的意义
现代企业制度构建之后，企业经营权和所有权产生了分离，企业自负盈亏、自主经营、自主发展。企业渐渐成为市场活动的主体。分析现代企业目前的状况，企业兼并和企业收购持续升温，企业的国际化和规模化也在不断推进。现代企业管理，早已告别了以往的作坊式经营方式。企业规模较小时，财务管理就有了明显的重要性。而随着企业规模的扩大、发展速度的加快，财务管理必须要跟进企业发展步伐。当今竞争环境日益加剧，企业若要取得长足性的进展，便要在有限资源的市场中站稳脚跟，不断增加市场份额。此举要求企业提高自身的管理水平，以全局的立场处理财务问题。其中包括投资问题、融资问题和营运资金管理问题。
（二）以现代企业产权制度分析财务管理的意义
现代企业产权制度规定，企业发展需以财务管理为核心。现代企业制度是权责明确、产权清晰的。所谓的产权清晰，主要是指产权责任和关系的清晰。它改变了以往企业资产管理上的遇事推诿、权责不清的情况。产权制度的健全，确定了企业法人的财产权。产权关系的完整意义，能清晰表明实际占有权、财产所有权、使用权、收益权和处置权。现代企业制度的主要形式是公司制。公司制能够让企业集中人力、财力、物力办大事，扩大企业的经营规模，提高企业的经营效益。现代企业制度已经将经营权和所有权分离开，所有者把财产给管理者进行经营。管理者有着资产增值责任，所有者以出资额的限制清算企业承担的责任。企业日常经营还是以资本营运效益为主。因此，现代企业的经营，属于资本上的经营。现代企业的财务管理核心，在于资本营运效益。由此可以看出，在现代企业的产权制度方面，现代企业管理核心在于财务管理，财务管理在企业管理中有着核心化的作用。
五、企业财务资源合理配置的良好政策
（一）健全结算中心制度，集中管理资金使用
健全结算中心制度，控制好资金帐外循环和外头开户，达到内部资金的统一调度、集中管理、有效监控。其下属单位除了保存日常必需的账户和费用使用情况，还要在计算中心统一开设结算账户。如此，便严密的监管了下属单位的资金使用状况。
（二）分析预测现金流量，控制现金的流出与流入，保证偿债能力和支付能力
企业需构建管理随流动资金的理念，把现金流量管理融入企业管理各个环节之内，高度重视资产的流动性风险和企业支付风险。现金流量出入关口要严格把关，严格管理投资活动、经营活动、筹资活动中的现金流量。
（三）借助于先进计算机技术，实现资金高效的信息化管理
企业需结合实际情况，引进和开发统一化财务和一体化业务的管理软件。该管理软件可称之为ERP软件。ERP软件可逐步实现经营管理的物流、信息流、资金流的数据共享和集成，确保企业监控、预算、结算等财务工作更加高效化和规范化。以企业的内部局域网来利用国际互联，企业可随时获取财务会计的信息，对子公司的资金流向进行查询，改变了传统化的手工填表缺点。以此保证了财务会计信息传递有更快的效率，更高的质量，提升了管理决策水平。
六、结束语
有效的内部控制制度能够缓解企业信息的不对称问题和道德风险问题，由此有效控制好企业的投资过度和投资不足行为，进而提升企业资本的配置效率。在我国的市场背景下，公司资本配置效率和内部控制制度成正相关。经济全球化的趋势在不断发展，中小型企业市场环境中注入了很多不确定因素，但也有更多的选择。企业网络模式的包含范围不断扩大，只有构建房地产企业的内部控制机构，才能提高其应对风险的能力。
参考文献：
[1]牛锐.中国房地产行业融资状况分析[J].商情，2013
[2]段洲鸿，杜超.新形势下房地产行业升级转型思路与建议[J].中国房地产，2013
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险
房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。
2.2房地产行业运营风险
房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。
2.3法律风险
我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险
在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。
4.2建立健全税务筹划制度
国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。
4.3正确认识房地产税务筹划的作用
税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。
4.4房地产行业工作人员要树立风险意识
房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
关键词：房地产企业；财务风险；控制；思考
财务风险是企业经营发展中面临的一种主要风险，能否将财务风险控制在一定的范围之内对于企业经营成败具有巨大的影响，调查发现，超过70%的企业经营失败都是财务风险所导致的。房地产企业本身因为投资巨大，开发周期长，政策影响大，其财务风险相对于一般的企业更大一些，如何加强房地产企业财务风险控制成为了企业管理者以及财务工作者的一项重要工作内容。
一、房地产企业财务风险来源
房地产企业财务风险具有多因性，财务风险的产生既有房地产企业内部的因素，也有外部的因素，具体进行如下分析：
1.内部风险来源
房地产企业财务风险的内部来源主要有以下几个方面：一是企业财务理念激进，财务风险意识淡薄，这从一些房地产企业较高的负债率方面就可以窥见一斑，很多房地产企业的负债率都非常高，要远远超过警戒线，这导致企业的财务风险偏大；二是成本费用控制较弱，大部分房地产企业管理者对于收入、效益的重视程度要远远高于成本、费用，由此导致企业的成本费用支出处于一个控制乏力的状况，很多房地产企业没有做到每一个项目的成本独立核算，且既有的成本费用核算主要就是事后核算为主，事中核算以及事后核算缺失；三是会计专业队伍专业能力欠缺，财务风险控制本身是一个专业性非常强的工作，如果从业人员不具有较高的专业能力很难胜任此项工作。从目前很多房地产企业财务管理从业人员的专业素养来看，离岗位的要求还有不小的距离，加上这些年房地产企业财务工作出现的各种新情况，很多从业人员都感到力不从心，从而导致了企业财务风险控制的薄弱。四是财务指标预警体系建设不力，财务风险的发生并非是毫无征兆的，如果能够构建完善的预警体系就可以将财务风险控制在一定的范围之内，在其萌芽状态来加以消灭。但是很多房地产企业疏于财务风险预警体系的构建，总是在财务风险发生以后，才被动的去加以解决，由此导致了财务风险的难以控制。
2.外部因素来源
房地产企业财务风险的外部因素主要有以下几个方面：一是政府的宏观调控政策，目前房地产行业的过热已经成为了我国经济发展中的巨大不稳定因素，在这一背景下，2003年以来我国房地产行业进入了“调控时代”，政府的各种调控政策将会导致房地产企业的财务风险发生，举例而言，政府提升二套房利率，对拥有二套住房以上的人限购，这将直接影响到房地产企业的预期收入，从而导致企业的收入达不到预期，造成企业财务风险；二是利率因素，目前我国流动性严重过剩，人民币通货膨胀严重，对于房地产企业而言，其需要投入大量的资金购买土地、建材等原材料，如果没有考虑到通货膨胀这一因素，企业所持有的现金就会贬值，不能购买到预算内的原材料，导致财务风险发生；三是我国资本市场的不完善，我国资本市场对于房地产企业的融资来讲是一个负面的冲击，当企业发生资金短缺时很难通过资本市场来进行融资化解财务危机。
二、房地产企业财务风险控制策略
财务风险控制对于房地产企业的重要性不言而喻，针对导致房地产企业财务风险的内外因素，本文认为房地产企业财务风险控制的关键在于企业“修炼内功”，这样一方面可以化解外部不利因素的影响，另外一方面还可以解决内部财务风险控制的薄弱环节，一举数得，具体来讲应从以下几个方面着手：
1.树立财务风险意识
树立正确的财务风险意识房地产企业财务风险控制的必要条件之一，良好的风险意识更有利于房地产企业管理者、财务工作人员做出正确的财务管理行为，对于房地产企业而言，关键是树立稳健经营的财务理念，在整个房地产行业发展前景不太明朗，国家宏观调控政策不断，经济增长不稳定因素增加的背景下，现金为王是房地产企业财务管理中必须要恪守的一个重要准则，这样才能最大限度的消化外部不利因素的带给企业财务的不利冲击。
2.加强全面预算管理
“凡事预则立，不预则废”，房地产企业的本身的投资回收周期比较长，这期间各种左右成本费用支出以及经营收入的因素很多，如果事先没有一个整体的财务预算计划，事到临头才进行财务的统筹安排，就很容易爆发财务风险。通过引入全面预算管理，做到财务筹资以及投资的事前、事中、事后全过程管理，可以确保财务管理处于一个规范有序的状态，让财务管理服从以及服务于企业经营管理，为企业的健康发展夯实基础。
3.注重人才队伍建设
考虑到财务风险控制工作的专业性，构建一支专业技能过硬，具有良好职业道德操守的财务工作人员队伍是必要的。人才队伍建设应从两个方面着手，一方面是根据财务管理岗位的胜任特征来进行人员的招聘，选拔胜任岗位工作要求的员工；另外一方面就是加强员工的培训，让员工掌握足够的专业知识。
4.构筑财务预警体系
“冰冻三尺，非一日之寒”，通过构建财务预警体系，设置敏感度较高的财务管理指标来对企业的财务风险进行评判以及检验，当发现财务风险苗头时，及时的采取有效措施来加以改进，这样就可以将财务风险控制在一个可掌控的范围之内，避免财务风险给企业的发展带来更大的损失。
房地产企业管理者在观念层面应高度重视财务风险管理工作，在意识到财务风险危害的基础之上，充分的借鉴行业内优秀企业的财务风险控制经验，结合自身的情况，根据外部环境的变化来进行不断的调整，从而构建一套高效的财务风险控制体系。（作者单位：天正集团南京置业有限公司）
参考文献：
[1] 李荣锦.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友，2010（35）.
(一)财务管理人员素质低下带来的风险
由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。
(二)新信贷政策造成的风险
为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。
(三)新的税收政策带来的风险
另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。
(四)新的土地政策带来的风险
当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。
二、降低房地产财务风险的有效策略
(一)创新融资形式，提高应对风险能力
由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。
(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能
很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。
(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质
根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。
(四)合理避税，降低部分土地增值税
作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。
三、结束语
【关键词】房地产经济 财务管理 房地产企业
中图分类号：F293.33 文献标识码： A
一、房地产企业财务管理存在的问题
（一）开发周期长，收入确定难
房地产的开发周期比较长、实体庞大、社会劳动消耗量大，前期、中期、后期，不同时段收入的确定、成本的控制以及资金的筹集都不同于其他企业，由于整个开发项目会存在一定的不确定性，在开发的前期和中期对收入是否可以确认比较难以判断，只有在其办理房屋竣工交付使用，并办理所有产权证书之后才可以确认收入。而且资金回转到企业的时间比较长，对于成本核算、成本控制都需要根据不断的时期分时期进行核算，整个财务管理工作就显得比较任务繁重庞大，也具有一定的风险性，所以财务部门对于收入的确认是比较有难度的。
（二）融资任务繁重，财务风险高
在房地产整个的开发过程中需要耗费巨额的费用，单是地皮购入就需要一大笔资金，再加上工程造价更是一个天文数字的投入，因此房地产开发是存在着较大的经营风险的。房地产开发的资金周转性一般都比较差，并且资金分散在开发周期的各个部分，管理也相对比较分散，房产建成之后销售也需要一定的时间，资金回收的速度比较慢，因此资金筹集的任务比较繁重，大大增加了控制和把握风险的难度。正是因为房地产开发这一系列问题的存在，才对财务管理提出了较高的要求，如果财务管理缺乏有效的管制力度的话，将会导致整个房产开发过程中资金使用处于无序混乱的状态中。
（三）资产负债率较高，资产流动性差
房地产开发企业在投资房产开发的时候，资金投入规模一般都比较大，单凭企业内部的自有资金是难以支付这么大一笔资金的，所以跟银行贷款是必然的，如果多个项目一起开发的话，跟银行的贷款额度就更大了，这样就会导致公司出现债务偿还的风险，所以说房地产开发企业往往都是高负债率、高财务风险的。另一方面，房地产开发企业的存货主要是土地、在建工程和在售楼盘，资金的回收周期比较长，经常出现短期资金不足的情况，对于短期的债务有时候不能兑现偿还的承诺，很容易致使公司陷入信用危机。
（四）企业财务人员缺乏绩效考核
在房地产开发企业中，一般都有设置财务管理机构，也有规定比较完善的财务工作流程，但是由于配备的人员素质参差不一，对流程的掌握不够熟悉，很容易就成不必要的麻烦，而且风险防范意识比较差，对于支付款项的核实不够严格。目前很多企业对财务主管采用的是委派制，财务主管的审批权利比较大，但是又没有对财务主管设定绩效考核，没有相应的细则和规定来对其行为进行引导和约束，并激励其在财务管理岗上最大限度发挥作用。所以说，对于财务管理人员不能只靠建立财务管理制度，而也应该设置一定的奖惩机制，以激励他们从财务管理的角度上提高房地产开发企业防范风险的能力，合理有效的调度和使用资金。
二、加强房地产企业财务管理的方法
（一）加强房地产开发企业资金管理体系建设，保证资金链正常运作
房地产企业应该高度重视资金的使用管理制度，财务部门对在资金的调度使用和现金的支出审批应当拥有高度的批准权，统一管理资金的使用。对于下属财务单位则根据业务的规模需求设置两级的资金使用权限，严格执行收支两条线的管理方式，对于下属各单位已经实现的收入必须全额及时收缴，所需的费用申请需经由总部审核批准再拨付使用。资金的批准使用经由三级权限管理可以及时回收资金，全面及时的掌握整个企业资金的使用状况，实现统一调度，可以避免出现资金沉淀，出现呆账坏账的情况，并可以帮助实现工作流程制度化、规范化，明确各个分工环节，清除资金流转的内部障碍。
（二）强化房地产开发企业的经营风险意识
房地产开发企业经营的资金密集型的行业，其具有较高的风险系数。因此，房地产开发企业应该高度重视风险管理工作，以提高面对外部经济环境变化对房地产产业造成影响的应对能力。目前有不少房地产开发企业的风险意识还是比较单薄的，管理机制的建设不够健全，风险管理方法比较落后，为了提高识别风险、化解风险的能力，首先我们应该树立风险意识，向每位工作人员渗透风险意识，杜绝在房产开发时不订立合同、或订立合同时不仔细推敲的现象出现，并建立健全风险防范机制。房地产开发行业是一个竞争激烈的行业，稍有操作不当，不但会在竞争处于劣势地位，更有可能致使整个项目流产，所以在房地产开发的各个层次和方面都要考虑到有可能存在的风险，这样才能做到防范于未然。
（三）健全财务管理机构，强化房地产开发企业的财务管理
在市场经济条件下，市场的竞争日益激烈，房地产开发企业的生存面临着重大的挑战，作为一个资金密集型的行业，财务管理自然而然也成为了关系到其存亡的重要命脉。因此，作为房地产开发企业的高层管理人员不但要懂得如何运营企业，也更要懂得如何进行有效的财务管理。首先，作为管理人员必须具备一定财务管理知识，懂得会计处理和会计信息，房地产开发企业主要是靠资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的；其次，财务管理是否能达到预定的目标，很大程度上依赖于财务管理部门来实现的，因此，财务管理机构的设置必须要科学合理，并配备具有一定财务管理知识和能力人员，积极发挥作用。
（四）改善资金运作模式
首先，拓宽负债资金的来源。目前情况来看，大部分房地产开发企业的资金大多来源于银行借款，但是随着银监局加强对银行放款的限制，银行资金的发放将越来越困难。所以，要根据房地产开发企业自身的财务状况、项目规模、市场预算等选择不同的借款来源，并且多争取最优的贷款利率；其次，合理安排偿债资金，房地产的存货一般是以储备土地、在建工程和待售房产的形式存在，存货周转比较慢，流动资产的比较高，不容易变现，因此很大程度上制约了房地产企业的偿债能力。所以我们必须要合理科学的安排偿债资金的先后顺序，制定周密的销售计划和收款疾患，保证销售的顺利进行加快销售资金的回收速度，为财务部门做好偿债规划提供必要的前提。
三、结束语
房地产行业作为一个资金密集型行业，资金的筹措、使用对企业的发展起着至关重要的作用。在改革开发的三十年，房地产行业经历了蓬勃发展的阶段，也经历了受金融危机影响而出现的资金供应受阻的阶段，这也从一个方面证明了房地产行业不但容易受国家政策的影响，也跟整个经济环境、金融环境有着密切的关系。正是缘于这些原因，房地产开发企业的财务管理环节就显得相当重要，因此，面对财务管理中出现的诸如负债率过高、流动性差、开发周期长、资金回收慢、融资任务繁重、财务风险高的问题，我们应该从企业的规模出发，通过建立健全的财务管理制度和提高财务人员的素质，进一步提高房地产开发企业的财务管理效率。
参考文献
[1]李越.房地产企业实施精细化财务管理问题研究[J].商业经济，2010（09）：95.
购物车(0)