时间：2023-02-18 02:33:35
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第一条（立法目的）为了加强城市房屋安全管理，保障房屋安全使用，维护社会公共利益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条（适用范围）本市行政区域内国有土地上已建成使用的各种房屋及其附属建筑物的安全管理适用本办法。
第三条（名词解释）本办法所称的房屋安全管理，是指为保障建筑结构使用安全而进行的管理，包括房屋使用安全管理、房屋安全鉴定管理、危险房屋管理。
第四条（管理原则）房屋安全管理应当坚持属地化管理、依法使用、定期检查、防治结合、确保安全的原则。
第五条（主管部门）市房产行政管理部门负责全市房屋安全管理工作（以下简称房屋安全行政管理部门），市辖区、县房产行政管理部门按照职责分工负责本辖区内的房屋安全管理工作，业务上接受市房产行政管理部门的指导。
规划、建设、公安、工商、发展改革、公安消防、城管执法及质量技术监督等有关部门应当按照各自职责，做好房屋安全使用的相关管理工作。
第六条（房产部门职责）市房产行政管理部门应当依法建立健全房屋使用安全管理的各项制度,宣传房屋安全使用知识，加强对房屋使用安全的监督检查，及时制止和查处危害房屋安全的行为。
第二章房屋使用安全管理
第七条（所有人使用人义务）房屋所有权人、使用人应当保障房屋的整体结构安全，按照房屋设计的结构和用途合理使用房屋，不得影响毗连房屋的安全。
第八条（备案申请制度）房屋使用安全管理实行依申请备案制度。
第九条（禁止行为）房屋所有权人或者使用人未经房产行政管理部门备案，不得从事下列行为：
（一）拆改承重梁、柱、板和基础结构；
（二）拆除承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗洞口；
（三）超过设计标准增大荷载；
（四）在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口；
（五）为增加房屋使用空间降低房屋地面地坪标高；
（六）拆改商场、宾馆、饭店、影剧院、体育场馆等大型建筑中具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构。
前款行为，依法应当由其他行政主管部门许可的，从其规定。
第十条（申请提交材料）申请备案应当提交下列材料：
（一）拆改结构申请书；
（二）房屋所有人或者使用人身份证明；
（三）房屋权属登记证明，申请人是使用人的还应当提交房屋所有人同意房屋结构变动的证明；
（四）涉及共用部位的，应当提供共用人同意变动的证明；
（五）房屋原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的设计方案。申请拆改事项不涉及建筑主体的梁、柱、板等支撑结构和基础结构且又没有设计方案的，可以提供由房屋安全鉴定机构出具的可行性评估报告。
设计单位、房屋安全鉴定机构应当对其出具的方案负责。
第十一条（核准程序）房屋所有权人、使用人向房屋所在地的市、县房产行政管理部门提出申请。材料符合规定的，应当自受理之日起七个工作日内进行现场查勘，并给予是否批准的答复。批准的，核发《房屋结构变动核准书》；不予批准的，应当书面告知申请人，并说明理由。申请材料不符合规定的，房产行政管理部门应当一次性告知补正材料。
《房屋结构变动核准书》可作为申请使用个人账户公积金等专项资金的有效依据。
第十二条（相关单位义务）物业服务企业（业主委员会）、售房单位、房屋产权单位、区、县房产行政管理部门应当对其服务和管理的房屋安全使用进行监督，发现违法使用和装修房屋的，应当予以劝阻，并及时向房屋安全行政管理部门报告。发现安全隐患应当及时采取补救措施，并报告房产行政管理部门。
第十三条（相关单位义务）售房单位应当将房屋的主体结构、承重结构、抗震防火结构和房屋的设计使用年限等事项书面告知购房人，并按规定将房屋建筑资料移交前期物业服务企业。
前期物业服务企业应当将房屋建筑资料妥善保管，并依法将房屋使用中需要经过申请变更的行为和注意事项告知房屋所有人或者使用人。业主委员会成立后或者物业服务企业发生更换时，应当依法将建筑资料移交。
第十四条（转让、出租人义务）房屋再次转让或者出租时，转让人或者出租人应当将房屋的主体结构、承重结构、抗震防火结构和房屋的设计使用年限等事项书面告知受让人或者承租人。
房屋所有人或者使用人在改造、装修房屋前，有权向售房单位、物业服务企业（业主委员会）、出让（租）人或者城建档案机构查询房屋的主体结构、承重结构、抗震防火结构和房屋的设计使用年限，被查询人有义务配合查询。
第十五条（档案管理）市房产行政管理部门应当建立全市房屋安全管理档案，并组织相关部门定期对辖区内的学校、幼儿园、敬老院、医院等重点单位和商场、宾馆、影剧院、娱乐场所等公共场所房屋安全进行检查，做好房屋安全检查记录。
物业服务管理单位对所管理或使用的房屋及附属设施应当及时做好房屋安全维修检查记录，建立房屋安全使用档案。
第十六条（投诉处理）市房产行政管理部门接到违法使用或者装修房屋的报告、投诉后，应当及时受理、查处，并将处理结果答复报告人或者投诉人。
第三章房屋安全鉴定管理
第十七条（鉴定机构设立）市房产行政管理部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），具体从事全市房屋的安全鉴定工作，并统一使用“房屋安全鉴定专用章”和市房产行政管理部门监制的房屋安全鉴定报告标准文书。
第十八条（申请鉴定条件）有下列情形之一的，应当申请房屋安全鉴定：
（一）房屋超过设计使用年限继续使用的；
（二）公共场所用房使用5年未作安全鉴定的；
（三）发生自然灾害出现异常后仍需继续使用的；
（四）遭受人为破坏出现异常后仍需继续使用的；
（五）进行隧道和桩基工程，开挖深基坑、爆破等工程施工，施工区周边房屋可能被损坏的；
（六）房屋无报建手续或者无施工许可证已投入使用的；
（七）其他依法应当进行鉴定的房屋。
前款第一项、第二项、第四项、第六项的鉴定，由房屋所有权人或使用人委托；第三项的鉴定由房屋所在地的区、县房产行政管理部门或房屋所有权人及使用人委托；第五项的鉴定由建设单位在施工前委托。经鉴定,施工影响周边房屋安全的，房屋安全鉴定机构应当及时将鉴定结论书面告知建设单位，建设单位应当采取安全措施，消除隐患。
市房产行政管理部门检查发现房屋有前款所列情形，而房屋所有权人、使用人、建设单位等未申请房屋安全鉴定的，应责令限期提出申请；逾期不提出申请的，由市房产行政管理部门指定房屋安全鉴定机构进行鉴定。鉴定费用由上述应委托的单位（人）支付。
第十九条（毗邻者权力）异产毗连房屋所有人、使用人认为相邻房屋的不当使用危及自有房屋安全的，或者认为正在施工的工程可能损坏自有房屋的，可申请房屋安全鉴定。
第二十条（委托）鉴定机构可接受行政、司法机关委托进行房屋安全鉴定。
第二十一条（鉴定提交材料）委托房屋安全鉴定，应当提供下列材料：
（一）房屋安全鉴定委托书；
（二）委托人的身份证明或法人证明；
（三）房屋所有权证或者与被鉴定房屋有相关民事权利的有效证明；
（四）法律、法规规定应当提供的其他材料。
第二十二条（鉴定程序）鉴定机构必须按照下列程序进行房屋安全鉴定：
（一）接受委托；
（二）开展调查，摸清房屋的历史和现状；
（三）现场查勘、检测、记录各种构件损坏数据和情况；
（四）复核验算，整理技术资料；
（五）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；
（六）出具鉴定结论文书。
第二十三条（鉴定期限）鉴定机构应当在受理房屋安全申请鉴定之日起5个工作日内进行现场查勘，现场查勘之日起10个工作日内发出房屋安全鉴定报告，鉴定报告有效期不超过1年。
第二十四条（鉴定要求）进行安全鉴定，必须有两名以上鉴定人员参加，任何单位或个人不得阻挠鉴定人员进行正常的房屋安全鉴定活动。对特殊复杂的鉴定项目，可由房产行政管理部门委派专家进行鉴定，并可邀请有关部门派员参与鉴定。
房屋安全鉴定机构及其鉴定人员对其作出的鉴定结论负责。鉴定文书文本由市房产行政管理部门统一印制。
第二十五条（鉴定收费）鉴定机构进行房屋安全鉴定，应按市价格行政主管部门会同市房产行政管理部门制定的收费标准收取鉴定费。
鉴定费的收取遵循谁申请、谁承担的原则。当事人对鉴定结论有异议的，可在收到鉴定文书之日起十五日内申请重新鉴定。重新鉴定时，鉴定机构应另行指定鉴定人员。重新鉴定申请人应预交鉴定费用，鉴定结论一致的，鉴定费用由鉴定申请人负担。
第二十六条（鉴定标准）房屋安全鉴定有国家标准的，执行国家标准；尚未颁布国家标准的，执行行业标准。对工业建筑、公共建筑、高层建筑、文物保护建筑等安全鉴定的，还应当参照有关专业技术标准、规范和规程进行。
第四章危险房屋管理
第二十七条（鉴定结果告知及报送）被鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当及时将鉴定报告告知房屋所有权人或者使用人，并同时将鉴定报告报送市房产行政管理部门。市房产行政管理部门接到报告后应当及时向房屋所有权人或者使用人发出《危险房屋通知书》，并提出是否暂停使用或治理的意见。
第二十八条（危房分类管理）房屋所有权人、使用人应当根据鉴定报告，对危险房屋分别采取下列治理措施：
（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。
（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。
（三）停止使用。适用于已无维修价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
（四）整体拆除。适用于整幢危险且已无维修价值，需立即拆除的房屋。
毗连危险房屋的各所有人，应当依法共同履行危险房屋的治理义务。
第二十九条（危房治理）区、县房产行政管理部门应当督促房屋所有人、使用人及时治理危险房屋，并对危险房屋修缮加固和排险的结果进行检查、记录。
第三十条（危房强制治理）房屋所有人、使用人对危及公共安全的危险房屋拒不治理的，市房产行政管理部门可以责令停止使用危险房屋，必要时可以作出强制治理决定，采取加固、修缮、拆除、改建等治理措施，相关费用由房屋所有人、使用人承担。
第三十一条（险情处理）房屋出现险情时，房屋所有人、使用人应当采取安全治理措施。房屋出现重大险情的，房屋所有人、使用人应当及时报告市房产行政管理部门和房屋所在地的区、县人民政府，市房产行政管理部门和房屋所在地的区、县人民政府应当组织有关部门排除险情。
第三十二条（危房改造）区、县房产行政管理部门应当加强对危险房屋防治的监督检查，对超过设计使用年限的成片房屋或者经鉴定为危险房屋并危及公共安全的，应当及时向市房产行政管理部门和房屋所在地的区、县人民政府报告，并提出具体处理方案，市房产行政管理部门和区、县人民政府应当及时组织排除险情。市房产行政管理部门和区、县人民政府对危险房屋采取排险措施，房屋所有人、使用人不得阻碍。
第三十三条（危房租赁）房屋所有人治理房屋，需承租人临时迁出的，承租人应及时迁出，危险房屋经治理解除危险后，所有人应继续履行租赁协议，但租赁双方另有约定的除外。
第三十四条（危房代为治理）房屋所有人拒不治理危险房屋的．承租人可代为治理．治理费用可自租金折抵或依法诉请房屋所有人偿付。
第三十五条（共有共用治理）异产毗连房屋经鉴定属危险的，各所有人对共有、共用的部位和附属建筑应共同治理，所需费用由各所有人按照建设部《异产毗琏房屋管理规定》规定的份额分别承担。
第三十六条（责任划分）房屋使用人擅自改变房屋结构或超荷载使用致使房屋损坏，经鉴定属危险房屋的，房屋使用人应负责治理。因施工、堆物、碰撞等行为致使他人房屋构成危险的，由行为人负责治理。
第三十七条（拆迁人义务）已列入拆迁公告范围内的危险房屋，自房屋拆迁公告制发之日起，由拆迁人负责监护，采取防、排险措施。
第三十八条（鉴定后危房管理）经鉴定属观察使用或处理使用的危险房屋治理后，经鉴定机构验收已解除危险的，可继续使用；逾期未予治理或经验收未解除危险的，不得使用。
第三十九条（禁止性规定）任何单位、个人不得以任何形式出租或使用经鉴定属整体危险并应整体拆除的房屋。
第四十条（重建手续）危险房屋需要拆除重建的，由房屋所有人、使用人持房屋安全鉴定书和《危险房屋通知书》，到规划行政主管部门办理重建审批手续。
第五章法律责任
第四十一条（法律责任）违反本办法第九条规定的，由房产行政管理部门予以警告，责令房屋所有人或使用人恢复原状,并处以500元以上1000元以下罚款；
第四十二条（法律责任）违反本办法第十八条、十九条规定的，由市房产行政管理部门责令限期办理房屋安全鉴定。逾期仍不委托鉴定的，由市房产行政管理部门设立的房屋安全鉴定机构进行安全鉴定，鉴定费用由责任人承担，并可对当事人处以200元以上1000元以下罚款；因拒不委托鉴定造成损失的，由责任人依法进行赔偿，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第四十三条（法律责任）违反本办法，拒不接受房屋安全检查的，由市辖县房产行政管理部门予以警告，并可处以500元以上1000元以下罚款。
第四十四条（法律责任）违反本办法第二十八条、三十六条规定的，由房产行政管理部门责令其限期治理，可处以500元以上1000元以下罚款。当事人拒不执行处理决定，致使房屋倒塌．损害他人人身财产权益的，应依法承担民事赔偿责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第四十五条（法律责任）违反本办法第三十七条规定的，由房产行政管理部门责令其履行职责，并可处以500元以上1000元以下罚款。
第六章附则
第二条 《规定》第三条所称“评定”是指依照国家建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》，结合房屋建设有关规范、规定，对房屋完好、损坏程度进行综合评定。
第三条 广州市国土局房地产管理局是本市房屋安全管理和安全鉴定工作的行政主管部门（以下简称市房地产主管部门）。
各区国土局房地产管理局（以下简称区房管部门）负责辖区范围内房屋安全管理工作，具体实施房屋安全检查和“三防”抢险救灾，督促房屋所有人、使用人或与房屋损坏有关的人进行房屋安全鉴定，对违反《规定》的，给予行政处罚。
第四条 《规定》第五条所称“房屋安全鉴定管理机构”是指广州市房屋鉴定事务所（以下简称市鉴定所）。市鉴定所负责全市房屋安全鉴定业务管理和管辖范围的房屋安全鉴定工作。
第五条 《规定》第六条所称“房屋安全鉴定单位”是指经市房地产主管部门批准，领有《房屋安全鉴定许可证》的区房管部门属下单位。
房屋安全鉴定单位必须按照批准的业务范围从事房屋安全鉴定工作。
第六条 申领《房屋安全鉴定许可证》应具备以下条件：
（一）有建筑结构及相关专业的中级以上职称的2人以上；
（二）从事房屋安全鉴定工作二年以上并领有《房屋安全鉴定员证》的房屋安全鉴定人员2人以上。
第七条 房屋安全鉴定人员必须持有由市房地产主管部门核发的《房屋安全鉴定员证》，方可从事房屋安全鉴定业务。
第八条 申领《房屋安全鉴定员证》应具备以下条件：
（一）有建筑结构或相关专业中专文化程度以上，从事房屋安全鉴定工作一年以上；
（二）经市房地产主管部门岗位培训，并考核合格。
第九条 《房屋安全鉴定许可证》和《房屋安全鉴定员证》实行年度审核制度。
第十条 市鉴定所的职责范围：
（一）中央、省、市属单位、驻穗部队或外地驻穗机构所有的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定（含责任分摊、修复费估价，下同）。包括：中央、省、市属单位、驻穗部队或外地驻穗机构开设影剧院、旅业、餐饮业、公共娱乐场所开业前和资质年审前的房屋安全鉴定。
（二）省、市法院委托的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定；
（三）征地拆迁范围内的房屋及搬迁房、建筑施工工地周边房屋进行的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定；
（四）其他技术难度大、复杂项目的房屋安全检查和鉴定；
（五）当事人委托的房屋安全检查和鉴定。
第十一条 房屋安全鉴定单位的职责范围：
（一）区级单位所有房屋、直管房和私房的安全鉴定或责任赔偿鉴定，包括：区级单位的开设影剧院、旅业、餐饮业、公共娱乐场所开业前和资质年审前的房屋安全鉴定；
（二）区法院委托的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定；
（三）市房地产主管部门委托、授权的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定。
第十二条 当事人对房屋安全鉴定单位的鉴定有异议的，可在鉴定意见送达之日起10日内向市鉴定所申请重新鉴定，在重新鉴定期间，市鉴定所未发出鉴定书前，房屋安全鉴定单位的鉴定书依然有效。
第十三条 房屋安全检查是房屋所有人的责任。
征地拆迁范围内已房屋拆迁公告的房屋安全检查由建设单位负责。
实行物业管理的房屋安全检查责任，由物业管理企业依照约定承担。
第十四条 房屋所有人或使用人应当委托房屋所在地的区房管部门或领有《房屋安全检查许可证》的单位对其房屋每年进行一次全面安全检查，房屋安全检查应在每年11月5日前完成。
如发现危险房屋或危及他人人身、财产安全的房屋，房屋安全检查单位应及时向区房管部门报告并告知房屋所有人，由区房管部门通知房屋所有人或有关人员向市鉴定所或房屋安全鉴定单位（以下统称房屋鉴定机构）申请房屋安全鉴定。
第十五条 房屋安全检查单位须经市房地产主管部门批准，领有《房屋安全检查许可证》，方可从事房屋安全检查业务。
第十六条 房屋安全检查人员必须持有《房屋安全检查员证》，方可从事房屋安全检查业务。
第十七条 申领《房屋安全检查许可证》的单位应具备以下条件：
（一）有建筑结构及相关专业的初级以上职称的2人以上；
（二）从事房屋管理工作并领有《房屋安全检查员证》的房屋安全检查人员3人以上。
第十八条 申领《房屋安全检查员证》应具备以下条件：
（一）有建筑结构专业知识，从事房屋安全检查工作一年以上；
（二）经市房地产主管部门岗位培训，并考核合格。
第十九条 《房屋安全检查许可证》和《房屋安全检查员证》实行年度审核制度。年审不合格的，取消其资格。
《房屋安全检查员证》的持证人调离原工作岗位时，所在单位应当收回其证件，上交发证机关。
第二十条 房屋安全检查人员检查房屋发现有乱拆、乱改、乱搭、乱建、超负荷使用房屋或堵塞消防通道的，应当做好记录，告知房屋所有人，督促其治理。
第二十一条 房屋发生自然灾害或火灾事故或其他事故后，房屋所有人或使用人必须及时向区房管部门报告，并向房屋鉴定机构申请房屋安全鉴定，符合安全条件的，方可使用。
第二十二条 《规定》第十五条建立房屋安全档案应按照广州市房地产档案馆的要求进行资料归档、装订、管理。
房屋安全档案资料应有房地产权证书或证明其产权的其他有效证件（复印件），租赁合同或证明与房屋有相关民事权利的有效证件的副本，建筑、结构施工图和地质资料，历年房屋安全普查和鉴定的记录、普查表、鉴定文书，房屋用途、装修变更资料，以及扩、加、改、翻建、维修和白蚁防治等资料。
第二十三条 在房屋密集区内，10层以上高层建筑或附设地下室建设项目或对相邻房屋有影响的建设工程，在其施工区周边（一般为50米）范围内的建筑物、构筑物，应由建设单位向房屋鉴定机构申请房屋安全鉴定，并按鉴定意见采取安全保护措施。
因建设工程造成周边房屋损坏的，由房管部门发出通知，督促建设单位向房屋鉴定机构申请房屋安全鉴定，并按鉴定意见进行治理。
第二十四条 《规定》第十六条所称房屋主体结构是指房屋承重墙、柱、梁、板及其他构件。
明显加大荷载的是指在原有房屋内部插建阁楼或屋顶加建房间，增设水塔（池）、冷却塔、广告牌，以及安装单机3匹以上功率空调等设施设备。
第二十五条 《规定》第十七条所称改变原房屋使用性质是指房屋用途由住宅改非住宅或办公改商业（含文化娱乐，下同）、厂房（含仓库，下同）或商业改厂房，或其他房屋用途改变后使用荷载大于原房屋设计荷载的。
第二十六条 经房屋安全鉴定后，房屋的险情明显发展，房屋鉴定机构应当接受委托人的申请，组织人员对险情发展进行监测。
第二条 本市城区、郊区城镇（ 指建制镇， 下同） 地区和工矿区危险房屋的鉴定和修缮管理， 均须遵守《规定》和本规定。
第三条 市房屋土地管理局是全市危险房屋管理工作的主管机关； 区、县房屋土地管理局负责本辖区危险房屋的管理工作。
第四条 市、区、县房屋土地管理局设立的房屋安全鉴定机构（ 以下简称鉴定机构），负责房屋的安全鉴定。
自管房较多的单位， 经市房屋土地管理局批准， 可以设置相应的鉴定机构， 负责本单位自管房屋的安全鉴定，并接受所在地区、县房屋土地管理局的管理和指导。
鉴定机构及其鉴定人员的具体标准和条件， 由市房屋土地管理局规定。
第五条 市房屋土地管理局设立的鉴定机构（ 以下简称市级鉴定机构） 负责多层、高层楼房和跨度大于12米单层房屋的安全鉴定工作， 会同文物行政管理机关对文物古建房屋进行安全鉴定， 对区、县房屋土地管理局设立的鉴定机构（ 以下简称区、县级鉴定机构） 进行业务指导。区、县级鉴定机构负责其他各类房屋的安全鉴定工作。
区、县或单位的鉴定机构对所承担的房屋安全鉴定有困难或有争议时， 可会同或移交市级鉴定机构鉴定。
单位鉴定机构鉴定为危险房屋需要拆除重建的， 须报区、县级鉴定机构复核。
第六条 要求房屋鉴定， 应向鉴定机构提出申请， 填写《房屋安全鉴定申请书》， 并提出下列证件和有关技术资料：
（一）房屋所有人须提交房屋所有权证或房屋契证、建筑执照等证件。
（二）房屋使用人须提交房屋租赁契约、房屋准住证或其他使用权证件。
（三）受委托管理他人房屋的受托人须提交授权委托书或房屋所有人出具的书面证明。
鉴定机构自收到《房屋安全鉴定申请书》之日起12日内进行房屋安全鉴定。
第七条 鉴定机构进行房屋鉴定， 按下列规定执行：
（一）房屋安全鉴定按建设部颁发的《危险房屋鉴定标准》和市房屋土地管理局颁发的《房屋安全鉴定技术规范》执行。对工业建筑、公共建筑、高层建筑、文物建筑的鉴定， 还应参照有关专业技术标准、规范和规程。房屋抗震鉴定， 按《工业与民用建筑抗震鉴定标准》执行。
（二）现场鉴定由两名以上鉴定人员进行。鉴定人员须认真查阅有关技术资料， 详细检查、测试房屋危险房层，并做现场笔录。
（三）根据查验结果， 进行综合分析， 提出鉴定结论。鉴定结论应使用统一的专业用语。
（四）鉴定结论应自鉴定结束之日起5 日内书面通知申请人； 危险房屋的鉴定结论， 须在作出鉴定结论后的24小时内书面通知申请人， 并报房屋所在地区、县房屋土地管理局。
第八条 房屋鉴定收取鉴定费。经鉴定属危险房屋的， 鉴定费由房屋所有人负担； 经鉴定不属危险房屋的， 鉴定费由申请人负担。
第九条 房屋所有人应每年对其所有的房屋进行全面安全检查， 民用住宅和托幼园所、中小学校、公共场所用房， 须重点检查， 并将检查情况报告当地房屋土地管理局。
地下人防工事的主管单位， 对涉及地上房屋安全的地下人防工事， 每年汛期前须进行一次全面检查。对危及房屋安全的隐患， 应及时处理， 并立即通知房屋所有人。
防汛期间， 房屋所有人应对房屋进行重点检查， 做好抢修的准备工作。对可能发生倒塌事故的危险房屋， 须在汛期前抢修完毕。
第十条 房屋所有人对危险房屋或房屋的危险部位要及时解危。解危暂时有困难的， 应采取有效的安全防范措施。
发生房屋倒塌事故时， 房屋所有人应立即采取妥善的处理措施， 并在事故发生后8 小时内向房屋所在地的区、县房屋土地管理局报告。
第十一条 经鉴定认定为危险房屋的， 由区、县房屋土地管理局通知房屋所有人加固或修缮 ，房屋所有人必须按区、县房屋土地管理局通知的要求处理。房屋所有人不按要求修缮治理， 或房屋使用人阻碍房屋修缮的， 另一方可以向危险房屋所在地的区、县房屋土地管理局申请， 由房屋土地管理局指定有关部门代修， 或会同有关部门责令阻碍修房的房屋使用人迁出， 由房屋所有人进行修缮。代修的有关费用， 由房屋所有人负担； 因阻碍修缮造成的损失， 由责任人负担。
私有危险房屋的修缮， 除法规、规章已有规定的外，按前款规定执行。
第十二条 危险房屋修缮工程应按有关规定报经批准的， 审批机关须及时办理；危险房屋需紧急抢修的， 可先进行抢修， 再按规定补办审批手续。
第十三条 因下列原因之一造成事故的， 房屋所有人应承担民事或行政责任：
（一）不按规定检查房屋的；
（二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效解危措施的；
（三）对危险房屋抢修不及时或拒不修缮的。
第十四条 因下列原因之一造成事故的， 使用人、行为人应承担民事责任：
（一）使用人擅自增加房屋荷载、改变房屋结构、构件、设备或使用性质的；
（二）使用人阻碍对危险房屋采取解危措施的；
（三）行为人由于施工、堆物堆料、碰撞等行为危及房屋安全的。
第十五条 有下列情况之一的， 鉴定机构应承担民事或行政责任：
（一）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失的；
（二）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋， 并在有效责任期内发生事故的；
（三）因拖延鉴定时间而发生事故的。
第十六条 有本规定第十三条、第十四条、第十五条所列行为之一， 情节严重， 构成犯罪的， 依法追究刑事责任。
第一条为了加强房屋使用安全管理，保障人民生命财产安全，根据有关法律、法规，结全本市实际，制定本条例。
第二条本条例所称的房屋使用安全管理，是指房屋结构安全管理、房屋安全鉴定管理、危险房屋防治管理。
第三条本条例适用于本市行政区域内城市古区房屋和近郊区国有土地上房屋的使用安全管理。军队、宗教和文物保护单位的房屋使用安全管理，依照国家有关规定执行。
第四条房屋使用安全管理遵循合理使用、定期检查、预防为主、确保安全的原则。
第五条市房屋行政管理部门是本市城市房屋使用安全管理工作的主管部门。
阎良、临潼、区和市辖县房屋行政管理部门按照规定职责负责本辖区内城市房屋使用安全管理工作。规划、建设、市政、公安、消防、安全生产监督等行政管理部门，按照各自职责，协同做好房屋使用安全管理工作。
第六条房屋行政管理部门应当加强对房屋使用安全的监督检查，依法建立健全房屋使用安全管理的各项制度。房屋行政管理部门对危害房屋安全的行为或者存在重大安全隐患房屋的举报和反映，应当及时查处，并将处理结果答复举报人或者反映人。
第二章房屋结构安全管理
第七条房屋所有人、使用人应当按照房屋设计的结构和用途合理使用房屋，保障房屋使用安全。第八条房屋使用过程中，禁止下列危害房屋结构安全的行为：
（一）拆除、破坏承重墙体、粱、板、墩、柱等结构的；
（二）在楼板或者阳台板面上超标准增大荷载的；
（三）安装设施和设备影响房屋结构安全的；
（四）其他危害房屋结构安全的。
第九条房屋使用过程中，需要开凿墙体或者楼地面
筑物增大荷载、改变使用功能，可能影响房屋结构安全的，房屋所有人、使用人应当按下列规定办理：
（一）实行物业管理的，事先书面征询物业管理企业的意见；
（二）已出售的商品房尚未实行物业管理的，事先书面征询售房单位的意见；
（三）使用公有房屋和单位自管房的，事先书面征询房屋产权单位的意见；
（四）使用其他房屋的，事先书面征询房屋所在地的房屋行政管理部门的意见。
物业管理企业、售房单位、房屋产权单位、房屋行政管理部门应当在收到征询意见书后3个工作日内进行现场查勘，提出是否影响房屋结构安全的意见；物业管理企业、售房单位、房屋产权单位、房屋行政管理部门认为影响房屋结构安全的，房屋所有人、使用人不得施工。
第十条有下列危害房屋结构安全情形之一的，房屋行政管理部．门应当立即组织、指导房屋所有人、使用人和物业管理企业，采取安全防治措施：
（一）遭受暴雨、洪水、地震、滑坡、地面沉降、地裂缝等自然灾害侵袭的；
（二）遭受爆炸、火灾等破坏的；
（三）存在其他重大安全隐患的。
第十一条房屋行政管理部门应当定期组织相关部门对学校、幼儿园、敬老院、医院等重点单位和商场、影剧院等公共场所的房屋安全进行普查或者抽查。物业管理企业、房屋产权单位应当对房屋及其附属物的安全进行检查和修缮，做好房屋安全检查记录，建立房屋安全管理档案。
第三章房屋安全鉴定管理
第十二条房屋安全鉴定是指对房屋使用安全状况进行鉴别和判定。房屋安全鉴定机构作出的鉴定结论，是认定房屋安全状况的依据。
第十三条房屋所有人、使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。
第十四条有下列情形之一的，房屋所有人、使用人或者建设单位应当申请房屋安全鉴定：
（一）改变房屋结构的；
（二）因施工、生卢可能影响周边房屋安全的；
（三）房屋超过规定使用年限继续使用的；
（四）其他可能危及公共安全情形的。
房屋所有人、使用人或者建设单位未按前款规定申请房屋安全鉴定的，由房屋行政管理部门通知其限期提出申请：逾期不提出申请的，房屋行政管理部门指定房屋安全鉴定机构进行鉴定，鉴定费由房屋行政管理部门确定的责任人承担。
第十五条房屋安全鉴定机构必须具有乙级以上建筑施工设计资质，房屋安全鉴定人员必须取得相应资格，承担的房屋安全鉴定业务必须与其资质、资格相适应。
第十六条房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定时，须有两名以上鉴定人员参加。鉴定人员进行现场鉴定时，应当出示房屋安全鉴定人员资格证书。
第十七条房屋安全鉴定机构应当在受理房屋安全鉴定委托之日起3个工作日内进行检测鉴定，有明显险情的房屋应当立即进行检测鉴定。
第十八条鉴定人员进行房屋安全鉴定时，房屋所有人、使用人及相关单位应当予以协助、配合．不得拒绝、阻挠鉴定工作正常进行。
第十九条申请房屋安全鉴定时应当支付房屋安全鉴定费。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由房屋所有人或者责任人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。房屋安全鉴定费按价格部门核定的标准收取。
第二十条房屋所有人、使用人、建设单位对房屋安全鉴定结论有异议的，可自收到房屋安全鉴定结论之日起15日内向房屋行政管理部门申请复核，房屋行政管理部门应当另行组织复核鉴定。
第四章危险房屋防治管理
第二十一条房屋出现险情，房屋所有人、使用人应当采取安全治理措施。
房屋出现重大险情的，房屋所有人、使用人应当及时报告当地人民政府。当地人民政府应当组织有关部门排除险情。
第二十二条经鉴定为成片危险房屋的，当地人民政府应当将其纳入城市建设规划进行改造。
第二十三条房屋行政管理部门应当督促指导房屋所有人、使用人对鉴定为危险房屋的按下列规定处理：
（一）采取治理措施后尚能短期使用的，可观察使用；
（二）采取治理措施后解除危险的，可继续使用；
（三）已无修缮价值、暂时不便拆除又不危及他人安全和相邻建筑的，停止使用；
（四）整幢危险的房屋，应当立即整体拆除。
第二十四条房屋行政管理部门应当加强白蚁的防治管理。
房屋所有人、使用人发现白蚁危害的，应当及时向白蚁防治机构报告，由白蚁防治机构处理。
第五章法律责任
第二十五条违反本条例第八条规定危害房屋结构安全的，由房屋行政管理部门责令其停止施工，恢复原状，并处500元以上5000元以下罚款。
第二十六条违反本条例第九条规定擅自施工影响房屋结构安全的，由房屋行政管理部门责令其停止施工，恢复原状，并可处100元以上1000元以下罚款；造成损害后果的，应当承担民事责任。
第二十七条违反本条例第十五条规定，擅自从事房屋安全鉴定的，其出具的鉴定结论无效，由房屋行政管理部门没收非法所得，并处非法所得额5倍以下的罚款。
第二十八条房屋安伞鉴定机构有下列情形之一，房屋行政管理部门根据损失程度，可处鉴定费3倍以上5倍以下罚款；造成损害后果的，应当承担民事责任：
（一）将非危险房屋鉴定为危险房屋的；
（二）将危险房屋鉴定为非危险房屋的；
（三）延误鉴定时间而发生事故的。
第二十九条房屋安全鉴定机构出具虚假鉴定结论的，由房屋行政管理部门责令改正，处500元以上5000元以下罚款；负有直接责任的房屋安全鉴定人员两年内不得从事房屋安全鉴定工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条本条例规定的行政处罚，依照《中华人民共和国行政处罚法}规定的程序进行。对单位处10000元以上罚款，对个人处2000元以上罚款的，房屋行政管理部门应当告知当事人有要求举行听证的权利。
一、加强领导，建章立制
为切实加强中小学校危房排查、鉴定和白蚁防治工作，我局领导高度重视，专门成立了中小学校房屋服务小组，服务小组由工程技术员和白蚁防治骨干组成，并建立了排查、鉴定和防治中小学校危房相关制度，确保中小学校危房排查、鉴定和白蚁防治工作的有序开展。
二、积极履行职能，帮助办理中小学校房屋确权工作
在行政服务中心窗口接到房屋产权办理申请资料后，在资料齐全的基础上，及时踏看，现场办理，在5个工作日内办理完备，办理费用按相关政策予以优惠。
三、认真做好中小学房屋安全鉴定工作，确保房屋安全鉴定工作的科学性、准确性和严肃性
自XX年对全市近54万平方米中小学校房屋校舍进行全面普查和危房进行鉴定以来，教育主管部门与我局积极协作，无偿为各中小学校提供危房安全鉴定工作，建立对中小学校危房鉴定快速通道，在接到校方申请后，我局立即派员到现场勘察、精心踏看，做好笔录，严格填写报告，并提出切实可行的处理意见，并督促乡镇和校方及时整改,限期拆除d级危房，指导维修加固了多处c、b级危房。从而确保师生教学的顺利进行和生命财产安全。
我局对全市各中小学校建立白蚁防治档案，在年初制定了年度工作计划，全年按计划安排做好白蚁防治工作的宣传，防治及灭治工作。发现问题及时处理，几年来共为学校化解了二十余起白蚁侵蚀的安全隐患。
四、建立档案
关键词：桩基基坑；邻房；影响；鉴定
中图分类号：U445.55+1 文献标识码：A
城镇建设，越来越多的碰到桩基和基坑的施工，施工引起的纠纷亦日趋增多，截止2013年9月，我局受理因此纠纷而申请鉴定的就达28起，且逐年递增，随着此项工作的开展，人们自我保护意识的增强，设计、施工、建房单位高度的重视，往往在桩基和基坑施工前，建房单位委托鉴定部门在施工期间，对拟建房屋场地周围的房屋作全过程监测。通过科学合理的鉴定，可以明确责任，缓和矛盾，既保证城镇建设的顺利进行，同时，邻近建筑在施工过程亦能正常、安全的使用。因而对桩基和基坑施工引起的房屋损坏进行正确鉴定，是一项非常重要的工作，社会效益和经济效益都很显著。现就桩基和基坑施工对邻房影响的鉴定进行介绍和分析。
一、鉴定程序
房屋安全鉴定机构在受理此类鉴定委托时，一般分五个步骤进行：
第一步：查勘现场，了解拟建房屋地址、界址及场地周围已有建筑物的分布和结构情况。
第二步：查阅图纸和相关资料。
1、拟建房屋的图纸
了解拟建房的概况，诸如结构形式，平面轴线尺寸，建筑物高度，使用功能，基础形式，基坑开挖深度等。
2、被鉴定房屋的图纸
了解被鉴定房的建筑功能，平面尺寸，建造年代，结构形式，构造刚度，使用情况，基础深度，埋置情况及地下管线埋设等，还有历年变更使用，如加层扩建、加固等资料。
3、工程地质勘查报告。
了解场地及其周围土层的物理力学性能和地下水位深度。
4、拟建房屋的施工组织计划、进度安排及坑壁的围护方案。
第三步：制订鉴定、监测方案
组织技术力量对被鉴定房作初始调查，做好勘测记录，出具预鉴报告，报告需明确邻房的完损程度；桩基、基坑施工应采取相应的措施，以减少影响程度。
第四步：实行现场监测、鉴定
组织专人对被鉴定房定期做好沉降、变形、裂缝观测，视沉降、变形情况发展采取应急措施。
第五步：施工完毕做结案报告，明确影响程度，提出处理建议。
二、挤土桩施工对邻房的影响
判断桩基施工是否会对邻房造成影响，首先要判明基础桩的类型。
按成桩方法对土层的影响，一般分为挤土桩、部分挤土桩和非挤土桩三类。
所谓挤土桩：即在成桩过程中，桩周围的土被压密或挤开，因而使周围土层受到严重扰动，土的原始结构遭到破坏，土的工程性质有很大改变，这类桩主要有打入或压入振入各种预制桩及沉管灌注桩、夯扩桩。
部分挤土桩：在成桩过程中，桩周围的土仅受到轻微扰动，土的原始结构和工程性质的变化不明显。如I型H型截面钢桩及敞口空心钢筋砼预制桩，预钻孔打入、振入、压入桩。
非挤土桩：成桩过程中将与桩体积相同的土被挖出，因而桩周围的土较少受到扰动，但有应力松驰现象，这类桩主要有各种形式的挖孔或钻孔桩。
明确了桩的类型，就可以较正确地判断挤土桩施工对场地周围建筑的影响。而同样是挤土桩，由于沉桩方式不同，土层性质不同，对周围场地建筑影响也不同。如果是振入式，锤击式挤土桩，除考虑挤土对场地周围房屋的影响，还要考虑振动对房屋的影响。挤土的影响，主要是通过对地基土体超静孔隙水压力的变化，深层土体侧向位移及地面的侧向位移和隆起的观测来判断；振动的影响将通过地震烈度测试来确定影响等级和影响范围，即通过测定地面质点运动的速度和加速度，换算成地震烈度值，然后提高ⅠⅡ极考虑，对照我国地震烈度表，如属4度，仅窗有轻微作响，5度粉刷会裂开，6度简易结构房屋会破坏，一般房屋结构明显受到影响。
三、不同性质的土层在沉桩过程中对场地及邻房的影响不同
1、不敏感的饱和粘性土
由于该类土不排水抗剪强度很低，渗透性差，不排水压缩性低，沉桩过程与桩体积等量的土体会向桩周围发生较大的侧向位移和隆起，会使邻房产生侧向位移和上浮。
2、敏感的粘性土
沉桩造成土的液化而流失，并促使土重新固结，土的隆起量小于桩的入土体积，并在沉桩完毕后，因土的固结产生下沉，其沉降量约为隆起量的1.7倍，建筑物表现为微量下沉。
3、坚硬粘土
土体仅在桩周围较小范围内受到挤密压实，沉桩对地基土只产生较小范围的侧向位移和很小的隆起量，而且隆起量要小于水平位移。
4、密实砂土
沉桩造成土体较大的侧向位移和隆起现象，且振动造成砂土松驰，使之侧移和隆起更为明显。
5、中密及松散砂土
沉桩造成的挤压，以及振动促使土的液化产生固结下沉，表现为显著的地基土侧向位移和沉陷。
总之，据资料显示，在粘性土和密实砂质土地基中，土体的侧向位移和隆起在沉桩区及邻近10-15倍桩径范围内达到最大值，并将随距离的增大而逐渐减少，影响范围约为1倍桩长。对软土地基，影响范围可达50M外，在松散和中密的砂质土中，地基土体的沉降和位移的影响也基本相同，较大的沉降影响区为沉桩区及邻近4-5倍左右桩径范围，较显著的位移影响区为2倍左右桩径范围处。
四、基坑开挖对邻房的影响
在基坑开挖前，场地处于平衡稳定状态，基坑开挖打破了原来的平衡稳定状态，从而使基坑周围一定的范围土体应力场与渗流场失衡，如支护不当，就会造成地下水土流失，引起土体内部应力状态的变化，从而改变了地基的稳定条件，造成局部土体失稳，地基不均匀沉降，上部结构变形开裂等现象，影响建筑物的正常使用，严重的将导致建筑物的倒坍。
基坑开挖对场地周围的建筑物影响较桩基施工影响更难控制，因而在基坑开挖过程中，除对坑壁做好止水护土措施，严密监测坑壁的位移和地下水位变化，还应对邻房做好沉降、变形和裂缝勘测。
五、建筑物本身抵御外界影响的能力
一般来说，建筑物整体性越好，刚度值越大，抵抗外界影响的能力越好，因此，受相同的影响，深基础较浅基础房屋基础侧移和拱起要少。但对木结构房屋，由于其结构受力主要是通过上部结构的连接。因而对基坑和桩基施工引起的土体变形反映不敏感。而一些简易结构，构造薄弱区域或先天有缺陷的房屋，以及房屋体形复杂的阴角等位置会首先产生破坏。所以正确的制定勘测方案和采用科学的勘测手段，对邻房采取动态跟踪监测，控制其变位，是非常重要的一步。
六、其它影响
在基坑和桩基施工过程除上述涉及的四个主要方面对邻房产生显著影响外，尚包括距离、桩体体积、桩的施工顺序、速度及沉桩方式等因素的影响，应综合评价。
[关键词]房屋建筑；安全管理；网络信息化；安全鉴定
中图分类号：TU714 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）13-0008-01
房屋建设为人民提供良好的居住、学习和休闲娱乐的环境，给生产经营提供必要的场所，可以毫不夸张得说，房屋建设是基本保障性建设，是保证国家长期稳定发展的根基。房屋建设安全是前提。城市大变样，要靠基本建设，这已经在城市管理人员以及百姓那里达成共识。而由于对房屋安全管理不善等等原因引起的工程事故，其造成的直接和潜在的经济损失往往重大，对社会乃至整个国家造成的影响绝对是十分恶劣的。重特大事故往往还伴有较高的人员伤亡率。加强质量安全管理和房屋安全鉴定，防患于未然，建设百姓敢住、放心的宜居家园，是建筑界人士经久不变的研究课题。
1.安全管理现有问题
1.1“豆腐渣工程”屡见不鲜
环视周围的民宅、学校和农民全凭经验建造的房屋，不难发现一些危旧房屋。这些房屋是由于不够成熟的设计，施工过程不完善，不够了解材料性能或导致错误使用，没有严格按照国家的规范标准，造成了今日一个又一个所谓的“豆腐渣工程”。一旦建成的房屋不能满足使用者的舒适度要求，他们就可能按照自己的想法盲目得对房屋进行更改，忽视安全性要求，造成隐患，甚至引发事故。而基于城市规划和经济性的考虑，对危旧房屋的改造也不是一件容易的事情。建筑建设大多都是露天作业，受环境因素影响较为明显；人员流动较大，对工人的反复培训不仅提高经济成本，还可能由于新来工人技术不熟练而造成安全隐患；周边道路或者在建工程也会不同程度得对建筑物的安全性、适用性、耐久性造成不利影响。
1.2现有安全管理体系不健全
我们知道任何领域、任何事情，只要有法可依，其制约性和权威性就会大大增强。虽然国家现有安全生产管理法规和相关方面的条例，但它们局限于施工安全管理，对房屋的安全管理方面还有所欠缺。较低的房屋安全鉴定费用保证不了在安全鉴定活动中的必要开支，如专业人员的现场勘察费，测绘，工人工资和管理费用等等。如果房屋安全鉴定组织机构不能正常运营，其数量和规模的减少就是必然的，这对房屋的安全管理自然是很不利的，房屋的安全性也没有人可以保证。
1.3房屋安全鉴定人员职业素养低
在当今房地产行业中，并没有给房屋安全鉴定人员建立职业人员资格和严格的市场准入制度，他们只需经当地房地产行政主管部门审查合格，就可以轻松获得合格证书。审查制度的漏洞和不成熟，造成即便是持证上岗的人员也不能保证鉴定报告的正确性。网络信息化也没有在房地产行政主管部门得到很好的应用。现有的静态管理系统具有很大的局限性，希望可以在不久的将来建立起危旧房屋的动态管理系统。
2.加强房屋安全管理的建设性措施
2.1严抓房屋建筑设计审核监理
设计为房屋建设工程打响了第一枪，而后续的施工要求严格按照设计院出据的图纸施工，任何的变更都要跟设计员协商、调解，经其同意还要签署文件。所以，勘察设计人员要认真对待实地考察工作，严格根据当地自然条件以及周边环境，合理选择设计方案。监理单位要根据每一个工程的特点制定相应监理计划，监督施工单位使用经检验合格的建筑材料，加强对施工质量的控制，才能有力于自己对工程的验收工作。
2.2充分利用网络信息化优势
全面了解、掌握危险房屋治理情况，就要建立比较健全的房屋安全管理动态信息系统，从而使得房屋安全管理的网络信息化得以实现，保证房屋信息的及时性、准确性和完整性。并通过人们熟知的网络平台，向管辖居民普及房屋安全意识，加强相关部门与群众的沟通与管理，对其管理工作的开展有很大的帮助。建立动态信息系统是紧跟网络信息化时展脚步的直观体现。
3.严格做好房屋安全鉴定管理工作
就目前来看，房屋安全鉴定文书存在各种各样的问题。例如，有的鉴定严重脱离实际，缺乏可执行性；由于没有统一的行业标准，安全鉴定收费良莠不齐，造成市场混乱；某些案卷也没有一定的格式参考，各式各样等等这些都是房屋鉴定安全质量保证的障碍性因素。规范鉴定文书室做好房屋安全鉴定工作的第一步。
3.1从思想上，严格要求做好房屋安全鉴定工作
房屋安全鉴定是安全管理工作的前提，也是其重要组成部分。各单位只有从思想上充分认识到对于房屋安全的鉴定要准确、规范的重要性，加强行业安全管理，规范鉴定文书，多管齐下，才能对房屋的安全状况作出比较正确、科学的判断。任何单位都要自觉依法履行自身的工作职责，为做好房屋安全鉴定管理工作不懈努力。
3.2从技术上，保证房屋安全鉴定正确科学
房屋安全鉴定是一项技术性工作，各单位要掌握实时政策，严格按照行业标准进行鉴定，重视对鉴定人员的技术培训和再教育，保证操作熟练的同时，提高鉴定人员的个人素质。鉴定为非危房的还要再评定完损等级。把鉴定工作做到彻底、准确、科学。
3.3从资料上，统一房屋安全鉴定管理
每个单位做每一个项目时都要经历搜集资料、整理资料的过程，并把最终的资料的统一收件，统一撰写成书，要根据相关资料考察现场实际情况，规范业内常用鉴定术语和危房通知书的格式，并签字有效，给鉴定文书的法律效力提供多重保障。委托房屋安全鉴定机构对房屋进行鉴定时，可以房屋所有权人或使用人亲自去办，也可委托他人代为办理相关事宜。但当委托鉴定的房屋涉及到房屋损坏纠纷时，国家也有明确的硬性规定，要求纠纷双方持相关证明和证件资料（经司法部门向市委定站提供鉴定委托书后所提供的证明和证件资料）一同到场申请鉴定。
4.结语
房屋安全在公共安全中占有举足轻重的地位，做好房屋安全管理工作是众多安全工作中尤为重要的一项。充分认识我国房屋安全管理和安全鉴定管理的现状后，要总结过去的经验，积极借鉴外国科学的管理方法和先进的技术，不断摸索，最终建立起有利于我国建筑建设行业发展的房屋安全管理体系和鉴定体系。在这其中政府也要严格履行其监管职责，规范建设，避免安全事故的发生，促进建设安全、宜居工程，共建和谐社会。
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【关键词】房屋建筑；安全性鉴定；结构检测；作用探讨
建筑物的“楼层高”和“体积大”的特点不断显现了出来。随着钢筋混凝土技术和预应力施工的发展，建筑物的安全性也成为房屋建筑工程中必不可少的一环。安全性作为房屋建筑中最基本的质量属性之一，对于建筑内的居民日常生活工作学习承担着直接责任。
一、房屋安全结构检测的重要性
在城市建筑物群体设计和建造的过程中，建筑设计师要想保证房屋安全，必须要对建筑工程的施工质量开展品管工作。这样，才能够第一时间发现建筑中的失误，找到具体施工过程中与建筑设计不匹配的地方，这样才能够保证图纸设计计划与平面工程相配套，避免更多的建筑错误产生。在城市建筑设计的过程中，运用钢结构混凝土箱梁设计手法的重点就是要把建筑物和城市空间进行混合加固的方式进行排列。通过高强度的钢筋混凝土材料的施工，可以从整体上提高建筑物抗台风、抗地震和抗击雨水侵蚀的能力，从根本上保证建筑物一定的稳定性，从而实现房屋安全性的提高。
二、房屋安全性鉴定中结构检测的技术要点
（一）根据房屋建筑施工图纸展开检测工作
在建筑工程项目施工的过程中，建筑师需要设计大量的施工参数表格，针对房屋的对称结构进行图纸测绘，在结构检测时，必须要以“原始材料图纸”，为参考依据进行一系列的房屋结构各项参数的设计和分析。除此之外，还要进行地基稳固程度、钢梁支撑系数等大量数据的繁琐计算工作，现场结构检测中最为严格的部分是钢筋结构的抽检，钢梁箱体结构是建筑物内部的主体骨架，起到了结构支撑的重要作用。因此，它是整个建筑物环境验收施工中最重要的一环，在房屋安全性的结构检测中要根据最后纸和笔所绘的一幅又一幅具体的建筑设计图进行具体比照。
对于工程设计中要求完全焊透的一级焊缝必须要采用大数量样本抽选的方法，在整体结构中抽取60%以上的钢结构主体焊缝，检查焊缝的长度是否合适。初次之外，对于不需要完全焊接透的一级焊缝只需要在整体部分中挑选10%的样本进行检测。另外，除了遇到某些特殊的工程施工情况，必须要保持结构检测的程序完整和规范性。从安全操作步骤来看，应该兼顾到安全检测的透明性和公开性，最后由检测机构和安全监理机构、建筑施工机构三方共同配合，组成房屋安全结构检测质量评估小组。由检测机构负责调配小组内所有成员各司其职，并且负责现场抽查数据的整理和调查工作之后的汇总，并且制成安全检测分析表格，为建筑工程结构最后的分析提供权威的证明。
（二）优先进行特殊工程的安全性检测
安全监理机构负责配合检测小组的工作，例如，在优先检查的过程中，进行特殊工程施工标准的分析，对于钢梁结构和混泥土砖墙提供充足的检测参考标准，选取的样本严格按照《钢焊缝手工制超声波探伤方法和探伤结果分级法》来展开施工操作。由于钢梁结构在初期的骨架焊接过程中，在钢缝中加入了焊剂之后，一般采用电弧压力焊接的方式进行钢结构的焊实工作。
电弧焊剂需要被焊机通电加热到2000摄氏度左右才能发挥作用。在焊缝相接处的温度达到2000度以上，并且保持30秒以上，相连接的部分钢筋会液化，继而凝固成具有较强稳定性的整体。工程的施工机构需要出具，当初进行钢筋焊接的焊点数量密度和位置等报告，由原设计单位的工程力学结构分析师针对现场施工的钢结构情况进行科学的分析和对比，判断出建筑物的受力强度。根据钢筋分布的密度和钢筋筋体的屈服强度，判断出房屋建筑机构的整体协调性。由混凝土的现场结构检测展开，根据检测项目的各项数据标准和混凝土结构的抗压强度进行现场试验，观察其抗压强度是否符合设计的具体要求和工程施工的具体标准。
（三）坚持“以重点检测为主，以部分检测为辅”的方针
一般情况下，钢筋混凝土结构的现场检测所选择的落点位置，都是在建筑物施工修筑的过程中，严重影响建筑结构安全的重要部分。因此，在房屋安全性结构检测鉴定的过程中，一定要坚持“以重点检测为主，以分部检测为辅”的建筑检测指导方针。此外，选定的钢结构构件要涵盖项目工程中的所有混凝土强度等级标准，不能因为该部分的结构不属于承重结构，而忽视了对于偏房结构的稳定性检测，从而导致钢梁结构出现坍塌和部分散架。
由于对整体施工现场的结构检测，主要体现在对钢筋混凝土等直接的受力结构进行普检，其构件的选择一般会按照一定的标准进行，一般情况下，严格按照每一千平方米一个的标准进行。房屋安全结构检测鉴定小组如果在工作的过程中，出现不同的意见和判断信息，必须要紧急召开会谈，针对房屋建筑的整体检测细节，开展结构稳定性方面的分析，如果检测出来的结构与工程验收的具体标准和现实要求，有较大的差距，必须要紧急上报给建筑工程的总负责人，安排施工补救小组，根据各种已经掌握的施工过程中，房屋建筑工程进度的各项资料展开结构性的加固。除此之外，还需要会谈建筑公司的后勤采购部分，对于原材料的使用情况还要进行现场抽检，监测施工人员在施工制造的过程中，是否有“偷工减料”现象的发生，可以按照一定的标准进行后期测绘材料的整理，要尽可能多的覆盖构件的结构和类型，对于抗压强度存在疑问的特殊构件，应该优先监测。例如在建筑房屋内部的电气安装部分，如果不进行后期的质量检测，可能会导致安装故障和质量问题，一旦家电部分出现质量问题，不对其进行整改是很危险的，会导致整栋建筑物出现失火的风险。
后期的二次施工不仅耗时费力，浪费一定量的建筑结构和施工材料，还会导致一定的后期安全隐患。如果，暖气管道出现大范围的破裂，内置地暖设施出现严重破损，恰好它们又位于建筑结构的承重部分，就需要对房屋建筑的墙体进行破拆施工，这个时候往往会造成建筑墙体的局部损毁，对于保证建筑物预应力和均匀受力的完整性相当不利。除此之外，对于房屋建筑存在安全隐患的部分，进行二次施工补救，往往需要耗费品质管理人员大量的建筑风险评估的时间。
三、房屋安全性鉴定的具体原则
（一）坚持“以检养护”的质量安全初衷
由于建筑空间和建筑实体是机和形体的组合与叠加，运用以“整体为主，局部为辅”的建筑设计分析，采用先进的施工手法进行建筑房屋安全性的分析，十分必要。对于局部的构件部分，首先要在影响建筑结构整体安全的重要部分进行细节排查，其次，从建筑过程的整体上来看，要涵盖该项目中的所有的砌体砂浆强度等级，并且要尽可能的覆盖结构和构件的类型。对于工程的特殊位置选择方面，比如地下室部分、首层和顶层部分需要进行结构性重点检测。因为建筑物的地下部分容易受到建筑物沉降的影响，如果在使用的过程中，出现墙体结构方面的问题，可能会导致地下室内泊位停车部分受到严重的安全威胁，不利于人民群众的生命健康安全和财产部分保全工作的展开。顶层部分由于直接楼层较高，受到的风力侵蚀情况现象较为严重，因此导致结构稳定性出现问题，由于遇到地震等地质灾难时，底层部分承受的压力最为直接，因此，对顶层的抗风力和抗地震干扰的性能判断要求比较具体。此外，对于建筑物的首层结构部分来说，必须要对四面个的承重墙部分展开实施科学检测，在检测的方法上，同样要以无损检测为优先，不能由于后期的检测工作，而损坏了建筑物本来的稳定性和安全性，丧失了前期工程检测操作中“以测养护”的质量安全的初衷。
（二）结合普检和优检的检测原则
对于混凝土、砂浆部分的抗压强度的普检和优检结果，如果远远低于设计的强度等级，必须要进行骨料二次拌制和糊实操作。建筑骨架的稳定性如果低于建筑物所对应的立方体抗压强度的需求，必须要展开后续的加固施工，比如“三角形稳定性设计”和后期“钢铆机构”的混合结构施工，保证房屋建筑立方体结构抗压的稳定强度。通过更新检测标准使得建筑物的施工设计强度的最小值达到建筑强度等级所对应的立方体抗压强度的89%以上。
检测机构应该至少为委托方提供3-4份房屋建筑质量检测报告的详细部分原件。申报质量安全的结构工程的普检检测机构至少要是评优工程委托方，并且在申请“合格优质”单位时，要为委托方提供至少6份检测报告的原件，为建筑物的验收合格保准原始的检测材料支撑。通过将建筑物和城市空间进行连续的混凝土、砂浆抗压强度的普检和优选，使得建筑物内部的各自稳定性与对称性彼此相吻合，使得复检结果高于设计强度等级所对应的立方体抗压强度。这样，才能够既体现出建筑物设计科学中的现实美感，又能够保证建筑物的检测结果完整和优检成功。并且，还应该由建设单位将各种结构检测分析的信息汇总成《工程实体质量问题分析整合报告》，交付给工程的质检机构备案。
结束语：
随着社会的进步和建筑难度的增大，大跨度、多层结构、大建筑难度的房屋建筑不断出现，人们对于房屋建筑的要求也在不断的提高，尤其是近年来各种工程事故频频发生，使得人们在选择住宅的时候，更加注重对于房屋建筑安全性的考虑。所以，有关部门应该在工程的施工和验收的各个环节，做好房屋的安全状况的各种检测。建筑工程人员在进行建筑对称设计时，需要对建筑物的整体格局和工程进度进行掌控，根据一个建筑物的图纸和各种施工参数，才能够展开科学合理的建筑设计。
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关键词： 苏北地区；砌体结构；教学楼；安全性检测；抗震鉴定
Abstract: taking a teaching building of multi-story masonry structure as an example, the paper introduces the building safety and the content of the aseismatic appraisal and testing method, analyzes the key parts of the monitor, identify, and points out that the teaching building in safety and seismic tectonic defects, seismic ability, the main problems of primary and middle schools in northern jiangsu province for the safety of the school and offers some Suggestions and aseismatic appraisal of the reference.
Key words: in northern jiangsu province; Masonry structure; Teaching building; Safety detection; Aseismatic appraisal
中图分类号：TU352.1+1文献标识码：A 文章编号：
1 概述
2008年四川省汶川县发生8.0级大地震，造成大批建筑物倒塌或严重受损，其中有不少是学校砌体结构教学楼，如聚源中学、蓥华中学等，均出现整座教学楼完全垮塌的现象，造成极为严重的人员伤亡。
我国江苏省苏北地区中小学建筑多建于20世纪80年代至2000年前后，大量采用砌体结构，房屋建筑平面布局多呈矩形，基本采用单面外廊式，教室大多采用纵、横墙混合承重、大开间、大开窗，端部、中部或转角等处设楼梯间，抗震性能较差，其中有相当一部分不能满足目前的抗震设防要求，甚至不能满足日常使用过程中的安全性要求，因此，对教学用房进行安全性检测及抗震鉴定成为十分紧要的工作。本文以一多层砌体教学楼为例，详细介绍了建筑物安全性及抗震鉴定的主要内容、检测方法及侧重点，指出教学楼在安全性及抗震构造缺陷、抗震能力等方面存在的主要问题。
2 工程概况
江苏省徐州新沂市某小学教学楼建于1998年，建筑平面布局为长方形(见下图2.1)，东西长约61. 6m，南北长约9.8m，房屋共4层，檐高为14.4m，层高均为3.6m，砌体结构，墙体采用普通粘土砖、混合砂浆砌筑，墙下素混凝土条形基础，采用预应力混凝土空心板楼、屋面，平屋面，总建筑面积约为2400m2，设防烈度为8度，场地类别为II类，有地勘报告，无正规设计图纸及施工资料。
图2.1 新沂市某小学教学楼
3 现状调查检测
3.1 场地及地基基础
3.1.1 地基现状检查
现场对该建筑上部结构进行检查，未发现存在明显的沉降裂缝、变形和位移现象，地坪面无沉降裂缝，场地无滑移迹象。
3.1.2 房屋垂直度检测
采用投影法对房屋垂直度进行测量，经检测，该楼倾斜率为0.8%~1.1‰，满足规范要求。
3.2 建筑物结构体系
该楼建造时无正规设计图纸，现场对房屋的结构进行现场调查和测绘，并绘制其建筑、结构图纸。
3.3 整体性连接构造情况
(1) 墙体布置平面内闭合，纵横墙交接处无开裂、咬槎不良现象；
(2) 抗震横墙最大间距为9m，房屋最大高宽比为2.26；
(3) 外墙四角、纵横墙交接处均设有构造柱。构造柱中最小的截面尺寸为240mm×240mm，最小配筋为4B14，最大箍筋间距为200mm；
(4) 每层楼(屋)盖沿纵横墙顶均设有圈梁环通。圈梁的截面高度最小为180mm，最小配筋为4B12，最大箍筋间距为200mm；
(5) 楼屋盖均采用预应力混凝土空心板，在墙上搁置长度为100~110mm，板上无钢筋混凝土现浇叠合层。
3.4 外观质量普查结果
(1) 上部结构承重砌体不空鼓、无严重酥碱和明显歪闪；
(2) 支承大梁的墙体无明显裂缝及压碎迹象；
(3) 楼(屋)盖构件无明显变形；
(4) 混凝土大梁表观质量较好，未发现有受弯、受剪等结构性裂缝，无明显变形、缺陷和损伤、腐蚀现象，钢筋无锈蚀现象。
3.5 材料强度检测
(1) 砌筑砂浆强度：采用贯入法进行检测，经测，砖墙砌筑砂浆强度为2.6MPa~3.5Mpa；
(2) 粘土砖强度：采用回弹法进行检测，经测，墙体粘土砖强度推定值为7.8MPa~9.5Mpa；
(3) 混凝土强度：采用取芯法进行检测，经测，混凝土抗压强度推定值为18.4MPa~23.1Mpa；
(4) 大梁配筋：采用电磁感应法进行检测，经测，教室内大梁梁底主筋为3C25，箍筋为A8@200，保护层厚度为22mm~33mm。
4 安全性鉴定
4.1 第一层次(单个构件)鉴定评级
根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第4.1.2，4.1.5条及第4.2、4.3节规定，单个构件的安全性鉴定，应按承载能力、构造、不适于继续承载的位移以及裂缝等四个检查项目，分别评定每一受检构件的等级，并取其中最低一级作为该构件的安全性等级。构件承载力验算，按现场实测材料强度，砖按MU7.5，砌筑砂浆按M2.5，采取验算与观察检查相结合的方法进行鉴定。
该房单个构件的安全性等级评定结果见表4-1：
表4-1 单个构件安全性鉴定评级
单个砌体构件 单个砼梁构件 单块板构件
均为bu级 均为bu级 均为bu级
4.2 第二层次(子单元)鉴定评级
第二层次鉴定评级，划分为地基基础、上部承重结构和围护系统的承重部分三个子单元，分别按《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.2、6.3、6.4节的规定进行评定。该房子单元安全性鉴定评级结果见表4-2：
表4-2子单元安全性鉴定评级
名称 评级项目 安全性
鉴定评级
地基基础 上部结构反应 地基稳定性 Au
建筑物上部无沉降裂缝 场地地基稳定，无滑动迹象
上部承重
结构 构件安全性等级 整体性等级 侧向位移等级 Bu
墙 梁 板 Bu Au
Bu Bu Bu
4.3 第三层次鉴定
鉴定单元安全性鉴定评级根据其地基基础和上部承重结构的安全性等级进行评定，并取其中较低等级作为其安全性等级，见表4-3：
表4-3鉴定单元安全性鉴定评级
名称 鉴定单元安全性鉴定评级项目 安全性
鉴定评级
地基基础 上部承重结构 围护系统
鉴定单元 Au Bu Bu Bsu
5 抗震鉴定
该楼建于1998年，根据该建筑具体情况，按重点设防类(乙类)、B类建筑进行抗震鉴定，抗震措施按9度进行检查，按设防烈度8度进行抗震验算。
5.1 地基和基础
经现场察看，未发现墙体有因不均匀沉降而产生的裂缝及场地滑移迹象，无严重静载缺陷，房屋垂直度满足《建筑地基基础设计规范》中“当H≤24m时，倾斜率允许值为4‰”的规定。
经查阅本工程地质勘探报告，地基主要受力层范围内土层分布稳定，不存在软弱土及液化土层，根据《建筑抗震鉴定标准》第4.2.2条，不再进行地基基础的抗震鉴定。
5.2 上部结构
5.2.1 抗震措施鉴定 (见下表5-1)
表5-1抗震措施鉴定结果
从以上抗震措施鉴定结果得出，该楼抗震构造措施中有多项不满足要求，按《建筑抗震鉴定标准》GB 50023-2009第5.3.12条要求，采用楼层平均抗震能力指数方法、楼层综合抗震能力指数方法和墙段综合抗震能力指数方法，综合考虑构造的整体影响和局部影响，对现有砌体房屋进行抗震分析。
(1) 楼层平均抗震能力指数的计算
根据《建筑抗震鉴定标准》规范第5.2.13条，楼层平均抗震能力指数按下列公式计算：
βi=Ai/(Abiξ0iλ)
(2) 楼层综合抗震能力指数的计算
a. 体系影响系数取值
根据抗震构造鉴定及《建筑抗震鉴定标准》规范第5.2.14条表5.2.14-1的规定，体系影响系数取ψ1=0.765。
b. 局部影响系数取值
根据抗震构造鉴定及《建筑抗震鉴定标准》规范第5.2.14条表5.2.14-1的规定，局部影响系数ψ2=0.9。
(3) 根据《建筑抗震鉴定标准》规范第5.2.14条按下列公式计算楼层综合抗震能力指数：
βci=ψ1ψ2βi
(4) 墙段综合抗震能力指数的计算：
βcji=ψ1ψ2βij
βij=Aij/(Abijξ0iλ)
(5) 对该楼进行抗震承载力计算，计算结果见表5-2
表5-2各层抗震承载力计算结果
5.3 综合抗震能力评定
根据抗震措施鉴定结果及抗震承载力验算结果，按照《建筑抗震鉴定标准》第5.1.4条的要求对该楼的抗震能力进行综合分析，其综合抗震能力评定为不合格：即不满足B类砌体结构建筑抗震鉴定要求。
6 适修性评估
根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第3.3.4条及现场检测、安全性及抗震鉴定结果，对该楼进行适修性评估，见表6-1：
表6-1该教学楼适修性评级结果
子单元名称 子单元中每种构件 适修性评级结果
构件名称 安全性鉴定 抗震鉴定 子单元中每种构件 子单元
地基基础 ------ Au 各楼层综合抗震指数均
上部结构 砌体结构 Bu
混凝土结构 Bu
围护系统 砌体结构 Bu
鉴定单元适修性评级结果表
子单元适修性评级项目 评级结果
地基基础 上部承重结构 围护系统
鉴定单元
Br
7 主要存在问题及处理建议
根据现场检测、安全性鉴定及抗震鉴定结果，该教学楼目前主要存在以下影响结构安全性的问题：
1、该建筑部分抗震构造措施及综合抗震能力不满足国家现行规范的相关要求；
2、该建筑部分墙段实际的局部尺寸不满足《建筑抗震鉴定标准》的相关要求；
3、该建筑房屋高宽比为2.26，超出《建筑抗震鉴定标准》规定的限值，不符合《建筑抗震鉴定标准》规范第5.3.3条的规定要求；
4、该建筑最大抗震横墙间距为9.0m，不符合《建筑抗震鉴定标准》规范第5.3.3条中表5.3.3-1的规定要求；
5、该建筑楼盖采用预应力混凝土空心板，空心板与圈梁或楼层梁的连接不到位，且缺少钢筋混凝土叠合层与圈梁或楼层梁的整体连接，楼盖整体性较差。
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