时间：2023-10-02 09:07:51
导语：在物业管理的服务意识的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
一、行业门槛低，收费标准低（与其他行业比较），容易受国家政策影响（最低工资和保险上调）
（一）加强物业服务的专业化程度，向服务集成商转型。
目前随着国家新的《劳动法》、《劳动合同法》的实施，国家对职工薪酬有了明确的规定，导致物业公司成本逐年递增。对于执行《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的物业公司来说，收费标准偏低、经营模式单一、赢利能力较低、人员成本快速增长，必然大大降低利润，增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化，物业管理行业作为服务行业，应走专业化服务的道路，鉴于此，物业公司可以与一些专业服务商务化程度较高的公司合作，将自己的某些业务交与专业服务商，从而为业主提供更好的专业服务。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。一方面降低了成本，另一方面，促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供优质、专业化的服务。
（二）改造监控系统，整合区域监控人员。
物业企业是劳动密集型企业，随着国家各项政策的出台，用工成本逐年增加。鉴于此，通过加大高科技技术的使用，将用工成本降低。对住宅小区现有的监控系统进行技术改造，加大民用住宅区域技防的力度，精简保安和中控人员，这样既能提高在岗人员的福利水平，又可激发员工爱岗敬业的精神，提高小区物业服务质量，增加公司利润。
二、调价困难（业主委员会制度设立，意见很难达到统一）；只有撤出后重新招聘才能确立新的价格
（一）提高自身服务，赢得甲方认可。
加大物业服务生产力度，赢得甲方各单位支持，在小区维修中心不增加员工的基础上，尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目，这样既能提高维修人员工资，又可增加小区利润收入。
（二）查找自身问题，完善企业制度建设。
在讨论物业费的机制时，常有论者特别提及“质价相符”这一市场原则。“质”等同于“服务标准”,“价”则是业主对这种“表现”应当支付的对价。这种概念下，会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符。物业应从提高“质”做起：首先，有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍；其次，组织管理人员对《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核；最后，规范工作流程，完善企业制度。
三、设备老化，维修费用加大，维修基金提取较困难
（一）加强对维护维修合同的管理。
设备维护维修合同，维护费包干，维修费按实计算，合同明确划定维护界线，维护作业不能按维修计费，这就要求参与洽谈合同的人与设备管理的人员必须进行沟通，对于设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉，这样不仅节省了维修费，而且还能防患于未然，及早消除设备的安全隐患。[LunWenData.Com]
（二）坚持日、周、月保养制度。
做到提前制订维修保养计划，期间每日进行设备巡视，并安排专人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视，并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作，如有问题及时与厂家或维修方沟通，并将情况上报公司。
（三）加强维修人员的责任心。
随着设备使用年限的延长，设备日益老化是一个谁也无法改变的事实，对老化备件的更换随时都可能进行。因此，在维修中就需要维修人员掌握备件的使用情况，大致估算出备件的损坏时间，准备好备件，在备件损坏前进行及时更换，这样既减少设备的维修时间，又避免了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心，为达到这个目的，相应的管理人员应加强监督与跟踪考察，深入了解配件更换原因，及时向公司领导或有关部门反馈信息，以便对做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励，使维修工感到本公司对质量与信誉的重视，使其感觉到如果不这样做就对不起用户，甚至将丢掉市场。对缺乏责任心、一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。
四、收费困难（从业人员素质偏低，服务质量永远是焦点）
（一）积极引进和培养人才，抓好队伍建设。
公司的成败，关键是人才的选择。论文格式有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件，也是物业公司参与竞争，志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。不光注重引才、注重用才，更应注重育才。加大内部培训力度培养人才，通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业员工的自身素质，加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学习，加强员工的业务培训和技术培训，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，彻底改变行业面貌，提升业主的满意率，从而提高物业管理公司的市场竞争力。
关键词：医药企业；共享服务；财务管理
“共享服务”指的是将企业中的专业性活动（财务活动、人力资源管理活动、研发活动等）从分散的业务单元中分离，并进行整合，形成一个独立的部门来提供统一的服务[1]，这样有利于提高专业性活动的技术能力、整合资源、降低管理成本、提高企业经营管理的核心竞争能力。而医药行业，是一个对技术性和专业性要求极高的行业类型，在医药企业中推广“共享服务”的概念，具有较大的管理价值和适用前景。目前，随着财务管理信息化技术的不断提升，企业财务管理所需要的专业技能和技术要求也在不断提升，将财务工作从原本的分散化形式中分离出来，形成一个能够提供信息化财务管理服务的共享服务组织，具有重要意义。
一、医药企业财务管理现状与新形势
医药行业，是关系到国家经济发展和国计民生的重要产业。它对于保证人民健康、提高全社会健康水平有着重要的作用。随着医改政策的出台，从目前的医药行业发展形势来看，我国医药行业中的医药企业将会逐渐趋于规范，企业数量将会减少、企业规模将会增大。但是就目前而言，大部分医药企业的财务管理工作都难以胜任逐渐增加的企业规模和逐渐规范化的财务管理要求。
（一）医药企业财务管理现状
首先，我国医药企业的财务管理意识十分淡薄，企业的经营管理者常常将财务管理和会计工作视为同一种工作[2]，忽视了财务分析、财务预警、财务管理等活动的重要性。并且，企业财务管理活动不规范，仅限于进行内部核算，而没有进行财务投资分析、财务战略管理等工作。另外，当前医药企业的财务管理方式落后、财务软件应用不广，使得企业财务管理活动难以取得高效管理水平。随着企业规模的扩大，当前的管理方式完全无法承担扩大之后的财务管理工作量，必须借助互联网、管理信息系统等先进的财务管理技术来进行成本计算、内部审计等财务管理工作[3]。
（二）医药企业的财务管理新形势
“新医改”对于基本药物和医疗服务体系的改革，促进了医药行业进入发展新阶段，同时也给医药企业指出了未来的发展方向[3]。医药企业在发展过程中，需要不断改进企业的经营管理水平，正视并把握良好的发展机遇，通过企业财务管理的创新，来促进企业生产技术、市场营销等各方面工作的创新和提升。
企业的财务和会计信息化建设已经有一些年头，财务信息管理工作的作用已经得到了企业的认可。随着“共享服务”的提出，将企业内部复杂且专业性极强的财务规划、财务决策、财务控制、财务评价工作进行整合和封装，形成一个统一的共享服务部门，能够有效促进财务管理信息化工作的普及和推广应用。另外，随着计算机技术、网络技术、高速通信技术的发展，在一个共享中心而非一个企业中推广这些现代信息技术的应用，则显得更加简单有效。因此，这样的财务管理方式将会更加高效、低成本，具有标准化和流程化的特点。笔者认为，如果医药企业能够建设一个统一的财务共享服务中心，利用先进的计算机技术、信息技术、网络技术和通信技术来实现财务信息的管理和共享，将能够建立医药企业的标准化和流程化的财务管理新模式，大大提高企业的财务管理效率。
二、基于共享服务视角的医药企业财务管理信息化建设
要建设财务共享服务中心，实现共享服务和财务管理信息化的集成，需要采取如下的措施：
（一）建设财务信息安全管理系统
财务管理的信息化，最基本的工作就是要保障财务信息的安全。同时，共享服务也是基于大数据和信息技术，因此，一定要以财务信息安全管理系统作为依托，保证预算管理信息、成本核算信息、日常财务信息、绩效评价信息等财务信息的网络传输安全、信息存储安全。尤其是一些涉及到商业机密的信息，需要通过设置严格的查阅权限、修改权限来筛选访问者，加强对访问用户的管理。在财务共享服务中心的内部，需要不断更新局域网络的防火墙技术、存储技术、设备维护技术、通信安全技术，来保障财务信息的安全存储、安全共享。
（二）财务管理与会计电算化的结合
财务共享服务中心所运用到的管理信息系统、高速通信网络、云计算服务等方式，建设投资成本很大。如果能够有效利用当前的会计电算化系统，一方面能够节约一大笔投资花费，另一方面，能够同时推动管理会计的信息化建设速度。例如：利用当前的ERP系统来为财务管理的信息收集服务，将能够有效减少信息收集系统的建设费用，并且能够全面收集到企业从原材料采购、入库、生产、运输、销售等各个流程中的详细数据信息，为财务管理的信息处理提供保障。
（三）财务共享服务中心的人才培养
财务共享服务中心的工作人员，不仅需要懂得基本的会计知识、财务管理知识，还需要能够熟练进行计算机操作和财务管理软件操作，了解医疗企业的各个生产流程和环节。因此，需要对财务共享服务中心的工作人员进行专门的培训，让他们掌握基础的共享服务中心所需要具备的计算机能力，通过实地考察等方式了解本企业内部的医药产品生产流程、熟悉医疗行业的基本法律制度、企业制度和财务管理相关工作规范[4]。同时，还要重视人才的引进，从高校和科研机构中招聘专门从事财务管理和软件开发等专业的毕业生和研究人员，提高财务共享服务中心工作人员的教育水平和知识结构。
（四）支持财务共享的软件开发
医疗企业在建设财务共享服务中心的管理软件时，为了保证财务信息、产品信息的安全，不泄露重要信息，财务共享和管理的软件可以不直接从市场上购买，而是采取服务外包和定制的方式，自行开发财务共享的软件。医疗企业可以借助软件开发的中介平台，选择合适的软件开发单位进行软件开发。另外，在开发的过程中，还需要注意结合医疗行业的发展特点和管理特点，尤其是充分利用其他同行企业的财务共享软件种类，既保证差异性，又保持行业内的共享软件的大致统一。
三、结语
在财务管理信息化和共享服务逐渐普及的发展背景下，医疗行业作为一个对财务管理工作要求越来越高的行业，在医疗企业内推广“财务共享服务中心”的财务管理方式，显得十分重要。要实现财务共享服务中心的共享服务和财务管理信息化的集成，首先，需要保障财务信息的安全、建设财务信息安全管理系统；其次需要将财务管理与会计电算化进行充分结合，有效利用当前的信息化系统；第三要重视财务共享服务中心的人才培养，并加强投资、支持财务共享的软件开发。只有这样，才能尽快建成医疗企业的“财务共享服务中心”，促进企业财务管理水平的提高，利于企业的稳定发展。
参考文献：
[1]骆名扬.基于信息化的A集团财务共享服务中心构建研究[D].中国海洋大学，2014.
[2]张庆龙，张春喜.财务共享服务中心建设咨询服务系列专题（六） 财务共享服务中心的信息化建设研究[J].中国注册会计师，2012，06：48-52.
[3]许汉友，姜亚琳，张蓓.“互联网+”时代管理会计信息化研究――基于财务共享服务视角[J].新会计，2016，01：28-32.
【关键词】利益相关群体 高尔夫 师资建设
【中图分类号】G849.3 【文献标识码】A 【文章编号】1674-4810（2013）04-0072-02
中国现代高尔夫产业的发展可以追溯到1984年广东中山温泉高尔夫球会的成立。迄今为止，经过近30年的发展，中国有球会近600家，从事高尔夫运动的本土人士有50万至100万。随着高尔夫运动的发展，高尔夫教育也开始在国内产生发展。1997年深圳大学高尔夫学院成立，开设高尔夫专业，成为中国第一所培养高尔夫专门人才的高等办学机构。目前国内以培养高尔夫人才为主的学校、培训机构已有数百家，已有近百所院校开办了高尔夫相关专业，其中既有公办院校也有民办院校，既有本科院校也有高职高专院校，还有中专层次。虽然高尔夫没有纳入《国家普通高等学校高职高专教育指导性目录》，但不少学校都将高尔夫作为现有专业中的一个发展方向。
高尔夫专业的发展，使师资队伍的建设提上了议事日程，本文拟在利益相关群体理论的基础上，对高尔夫专业师资队伍建设的相关利益群体，及相关利益群体与专业师资队伍建设的关系作了分析，并在此基础上为高尔夫专业的师资队伍建设和发展提出合理化建议。
一 利益相关群体理论
利益相关群体这一概念最早来源于管理学范畴，主要用来分析与客户利益相关的所有个人和组织，是指与客户有一定利益关系的个人或组织群体，是组织外部环境中受组织决策和行动影响的任何相关群体。利益相关群体可能是客户内部的，也可能是客户外部的。辨析这一概念主要是帮助客户在制定战略时分清重大利益相关群体对于战略的影响。学者弗里曼于1984年出版了《战略管理：利益相关者管理的分析方法》一书，在本书中明确提出了利益相关群体管理理论。
学者Mitchell于1997年提出，管理者所感知的利益相关群体的重要程度，取决于权力性、合法性、紧急性三个属性上的累积效应。通过感知到的重要程度对上述三个特性做出评分后，利益相关群体被细分为以下三类：确定型利益相关群体、预期型利益相关群体和潜在型利益相关群体。
二 高尔夫专业师资队伍建设的利益相关群体分类
通过分析，与高尔夫专业师资队伍建设相关的利益相关群体可分为：
1.确定型利益相关群体
确定型利益相关群体是指同时拥有合法性、权力性和紧迫性的利益相关群体，是高尔夫专业师资队伍建设首要关注和密切联系的对象，具体是学院（校）、教师和学生。
学院（校）的质量评定标准是多方面的，其中很重要的一方面就是各专业的发展。高水平、高素质的高尔夫专业师资队伍建设，能促进学院（校）的发展，有利于学院（校）的品牌建设和质量建设。清华大学第一任校长梅贻琦先生曾说：“大学之大，非大楼之大，乃大师之大。”专业的师资队伍是学校质量的最直接体现。同时，建设一支高素质的专业师资队伍，教师也会成为确定型利益相关群体。教师的素质增强，既有利于学校和专业的发展，对教师本人来说，能增强其成就感和社会认同感，这将极大地激发其工作潜能，更好地为专业发展做贡献。高尔夫专业的学生将是专业师资队伍建设最直接的确定型利益相关群体。学生对专业的认识程度和深度，特别是启蒙阶段，大部分来自专业教师，我国高尔夫专业教育发展历史短暂，人们的认知度不够，很多人对高尔夫的认识还只停留在贵族运动阶段，没有体会到高尔夫的文化和精神。有了高素质的师资队伍，才能更好地宣传贯彻高尔夫精神和文化，引导学生正确全方位认识高尔夫专业和产业。
2.预期型利益相关群体
预期型利益相关群体是指与高尔夫师资建设保持密切联系的相关群体，具体指高尔夫产业链涉及的群体，如高尔夫企业和相关协会等。高尔夫企业主要是指经营活动和高尔夫运动直接相关的相关企业，如高尔夫会所、高尔夫酒店、高尔夫练习场、高尔夫专卖店、高尔夫赛事组织和策划机构等。这些企业既是高尔夫专业实践教学的实施单位，也是高尔夫专业学生的主要就业渠道。他们需要高素质的人力资源，而高素质的人力资源的培养来源于高素质的师资队伍。目前和高尔夫运动相关的协会主要是指中国高尔夫球协会以及各地方高尔夫球协会，其职能主要是对各级赛事进行组织和管理，这些相关企业和协会是高尔夫专业师资队伍建设的预期型利益相关群体。
3.潜在型利益相关群体
这类型利益相关群体比较广泛，主要是从事高尔夫运动的人士，包括普通球手、职业运动员、高尔夫文化爱好者等一切从事高尔夫运动或爱好高尔夫的人员。
三 基于利益相关群体分析，对高尔夫专业师资队伍建设提出的建议
根据各利益相关群体的地位、作用和影响力，我们在进行高尔夫专业师资队伍建设时，应有的放矢，各利益相关群体也应认识到专业师资建设的重要性和紧迫性，共同促进高尔夫专业师资建设的发展，从长远看来，这也将从根本上促进利益相关群体的发展。
第一，学院（校）作为确定性利益相关群体，应对高尔夫专业师资建设给予充分支持，鼓励教师根据专业特点和专长，或进入行业积累行业经验，或进行相关科研和教学研究。由于高尔夫这一舶来专业的特殊性，建设一支高素质的专业师资队伍需要投入较大的资金，学院（校）需要有实际措施来加快师资队伍的建设和发展。
第二，作为确定性利益相关群体的教师在高尔夫专业师资建设中，既是建设的推进者，又是建设的获益者。我们需要建设一支高素质的、适应高职教育的以就业为导向、强化技能性和实践性教学要求的“双师结构”教师队伍，改变以前对每位教师都要求全面发展的思维。高尔夫专业的教师作为一个团队，每位教师要根据其不同的专业背景和特长，找准自己的方向，如来自运动专业的教师可以往球技方面发展，来自语言专业的教师往高尔夫文化、高尔夫专业英语方面发展，具有管理学背景的教师注重在客户关系和球会管理课程上的研究，具有农、林背景的教师在草坪学和球场管理上进行钻研等，通过各司其职、术业有专攻，改变以前对每位职业教师要求大而全，但很难精通的现实。同时，还可以采取聘请高尔夫行业管理人员为客座教授的方法，建设一支既懂行业、又懂理论，并能教学的、高素质的双师结构师资队伍。
第三，学生是专业存在的基础，也是最直接的利益相关者，高尔夫师资建设最根本的是为学生服务，所以在进行高尔夫专业师资建设时要以学生为出发点，高尔夫专业的学生也要充分认识到师资队伍的建设和发展不是一蹴而就的，在日常的教学和实践中，可以同专业教师“教学相长”，共同探索，改变传统的等待教师灌输的学习方式。
第四，高尔夫相关企业在招聘和培训的过程中，应该看到进行高尔夫专业师资队伍建设不是与己无关，而是休戚相关的。高尔夫从业人员与其他服务行业人员相比，专业性更强，更需要员工掌握一定的高尔夫文化、高尔夫礼仪和规则方面的相关知识，因此对从业人员的要求更高，培训期更长。高素质的人才培养仅靠企业自身是难以完成的，即使完成也需耗费大量时间和资金及人力，而通过打造一支高素质的双师结构教师队伍，就可以通过教师的“传道授业解惑”，在学生在校学习期间进行相关培训甚至是企业理念和企业精神的灌输，大大缩短了进入企业后的培训周期。现在很多企业由于短视或行业保密的原因，乐于接收学生的相关实习，而对职业院校专业教师渴求积累行业经验的需求明确拒绝，教师无从积累行业经验，其教出来的学生难免与行业脱节。所以高尔夫相关企业应认识到专业师资队伍建设从本质来说还是为了培养适应行业发展要求的应用型人才，应对专业师资队伍建设的发展提供相应支持。
第五，高尔夫相关行业协会要认识到高尔夫专业师资建设能促进专业发展，为高尔夫运动及文化的普及提供有力支持，要鼓励教师通过协会进行横向联系，在企业和院校之间牵线搭桥，共同促进师资队伍建设的发展。
高尔夫师资队伍的建设和发展之路任重道远，仅靠教师是难以做到的，需要上下合力，认识到其重要性和紧迫性，并提供必要的支持，同时社会和各利益相关群体要对高尔夫这一运动形成正确的认识，让其回归体育运动的本质，才能更好地促进师资队伍建设，从而促进专业建设，最终促进高尔夫这一产业的发展。
参考文献
[1]利益相关者理论[EB/OL].http：///view/
摘要：本文以企业退休人员实行社会化管理服务后存在的问题以及解决建议为主要探究内容，以期能够为企业退休人员社会化管理服务的发展提供有效的参考。
关键词 ：企业退休人员社会化管理服务问题建议
一、前言
企业退休人员社会化管理服务是指职工办理退休手续后，其管理服务工作与原企业分离，养老金由社会保险化发放，人员移交城市街道和社区实行属地管理，由社区服务组织提供相应的管理服务。而随着社会的日益进步，我国社会保障体系也随着发展与健全，完善社会保障体系的重要一个环节就是强化企业退休人员社会化管理服务工作。
二、企业退休人员实行社会化管理服务后存在的问题
1.社区服务难以有效地满足企业退休人员的需求
一般而言，社区退休人员其生活方面应该是通过退休人员所属社区负责照料的，因此社区的社区服务覆盖程度往往决定着企业退休人员所享受的社会化管理服务程度。然而，就以当前情况来看，我国绝大多数的社区服务覆盖还是非常狭窄的，全国平均覆盖率只有百分之三十左右。
2.社区建设没有让社区成员产生归属感
近几年来，我国政府推动企业退休人员社会管理服务，以社区服务为依托进行，单方面的认为只有提高社区的硬件条件与设施建设就能够为退休人员提供安全的保障，对于企业退休人员的精神与心理方面的需求却不是很重视。
3.退休人员社会化管理服务缺少人员和经费，工作压力较大企业尤其是大型企业在没有移交前，一般都设有专门的退管部门、专门经费和专职人员。移交社会后，人力资源和社会保障部门的人员并没有增加，现有人员应对就业、创业、失业、协保等工作就已经捉襟见肘，大批退休人员移交社会后，工作量成数倍增加，区、街工作人员相对偏少。
三、企业退休人员实行社会化管理服务解决措施
1.注重健全与完善退管机构制度建设
近些年来，我国的退休人员的规模与数量一直呈上升趋势，这为社会化管理服务工作管理带来非常大的挑战。对于当前企业退休人员越来越多，分布广泛，管理难度大等突出问题，笔者认为应需要相关管理部门健全与完善企业退休管理工作制度，不断发展相关工作的规则制度。
2.建立健全企业退休人员养老保险信息数据库
完善企业退休人员社会化的管理服务工作中，一定要重点对企业退休人员养老保险库进行建设。对此，第一要做的就是企业应建立完善的退休养老保险信息库，而第二就是对社区服务机构对退休人员的养老保险、家庭成员、个人特长等资料予以规范化、合理化的管理，以此演化为健全有效的养老保险信息库。
3.分工合作，进行有效的企业退休人员社会化管理服务工作加强企业退休人员社会化管理是全社会共同的责任。企业退休人员社会化管理服务工作要有效进行，应促使各责任部门要充分发挥各自职能，真正发挥在退管工作中担负的责任。而企业社会化管理的基础就是在政府部门的统筹管理之下，对各个环节进行明确分工，共同协助完成企业退休人员社会化管理服务工作。加强与提升社区的卫生医疗条件，让企业退休人员能够沐浴在阳光下。
4.拓宽经费筹措渠道
一是由市、区政府财政预算，核拨一定管理经费和每年相应固定的办公活动经费；二是退休人员所在企业单位（或从企业改制资金中）按移交的退休人员数一次性缴纳部分费用缴费标准根据区位情况可考虑50-70元/人/年；三是社区服务组织面向社会开展一些有偿服务性活动，弥补经费的不足；四是对社区所在单位、个人进行筹集，或发动社会进行捐助；五是扩大社区服务项目后，对企业退休人员考虑收取适当的折旧费、茶水费等劳动报酬以用于社区各服务项目；六是从每年征缴的企业基本养老保险基金中，按2-5‰的比例提取退休人员社会化服务管理经费，作为弥补企业退休人员社区服务管理办公经费；七是建立退休人员困难救助基金，帮扶救济特殊企业退休人员。
5.努力解决退休人员的活动场地问题
企业退休人员移交社区实行社会化管理后，组织开展文体娱乐活动，丰富退休人员晚年生活，是社区为退休人员提供服务的主要内容之一。根据目前社区活动场所的紧张状况，建议通过区、街道资助、社区共建单位赞助、辖区内企业无偿提供等多种方式共同解决退休人员的活动场地问题。如：对企事业单位部分非营利性的生活娱乐场所设施，通过划拨、使用权移交、优惠租用等方式，由企业所在街道或社区管理和使用；在规划允许的前提下，对社区的现有服务场所采取加层和扩建等形式扩大活动场地面积；对有条件社区的建筑底层房屋想办法置换解决一批；对新建的住宅小区，必须明确要求落实与小区人口规模相适应的老年活动场地。
以上是笔者对企业退休人员实行社会化管理服务后问题以及解决措施的所有分析。企业退休人员实行社会化管理服务对于一个企业，甚至是对于一个国家而言均是非常重要的，它有效地保障了退休人员之后的生活，让企业人员能够更为尽心地为企业、为国家工作。
参考文献
论文关键词：社区服务 社会化 产业化 运行机制
现阶段随着市场经济体制改革的逐步深入及社区服务领域的拓宽社区服务走社会化、产业化道路已成为城市经济新的增长点，也将成为社区服务发展的必然趋势。本文以嘉兴市社区服务为研究对象对当前社区服务在社会化产业化过程中存在的问题及如何建立促进社区服务产业化的管理体制和运行机制提出笔者的看法。
一、社区服务社会化和产业化的提出
20世纪80年代中期，我国曾掀起一轮社区服务研究的．初步培育了居民的社区意识，但由于受历史、体制，观念等诸多因素影响，社区服务在很长一段时间内被定位于社会公益。随着我国市场经济改革和社会的转型社区服务的功能在不断拓宽，主要表现在．一是城市居民由原来的“单位人”转化为“社会人”社区服务必须承担原来由单位向员工提供的服务功能．并加强居民的认同感和归属感二是由于企业单位和事业单位的改革．原来的后勤服务逐步向社会化发展社区服务要承载部分生产三是社会阶层出现分化各阶层利益差别增大．从而增加了阶层矛盾，社区服务通过为低收入阶层提供社会保障．可以缓；中阶层矛盾，减少社会摩擦与冲突．增加社会和谐：四是民众生活水平和质量的提高民众生活出现多样化，物质生活和精神生活结构也出现变化。社区服务功能的拓宽带来了社区服务性质重新定位的问题，社区服务不能没有公益性．但社区服务也不能只具有公益性。
社区服务的兴旺发展离不开必要的经济基础和物质条件。在市场经济条件下除了依靠政府的扶持、社会的赞助和志愿者的义务奉献外更重要、更关键的是牢固确立自我发展意识．培育自我发展机能．其途径是实现社区服务的社会化和产业化。
二、现阶段社区服务社会化和产业化存在的问题
所谓社会化，一是社会事情社会办．二是社区和社会从封闭到开放．从隔绝到统一实现一体化。社区服务的社会化是社区服务业向产业化过渡所不可逾越的发展阶段。社区服务的产业化是指社区服务工作从行政性经营到市场化经营，从事业化管理到企业化管理从非经济实体到经济实体从财政维持到自负盈亏的过程。结合嘉兴市社区社会化和产业化实际．可以发现当前社区服务的社会化和产业化还存在诸多令人思考的问题．具体表现在：
1社区服务资金来源渠道单一
目前社区服务的资金来源主要有以下四个方面一是政府对社区服务的资金投入。具体表现形式为直接的财政专项拨款、无偿提供场地、设施和税收减免等：二是社会捐助资金投入：三是有奖募捐基金投八．四是社区服务的自身积累。我国社区的发展从一开始就是政府主导型，政府的投入始终是社区服务的重要资金来源，一旦政府资源投入不足．社区服务的持续发展就会失去动力。
2社区服务项目少水平低
从嘉兴市社区服务目前的情况来看社区服务的项目不多．且大都集中在社区保洁、社区绿化、老年人照顾、孤残儿童照顾．残疾人照顾，贫困家庭救助、职业介绍、计划生育辅导等方面．
即使是这些服务．体力劳动和经验性的服务远多于知识和技能含量高的专业化服务。至于社区居民急需的专业服务诸如老年人的心理与行为辅导、问题青少年的行为矫治与辅导，暴力家庭与单亲家庭的辅导和治疗、弱智儿童辅导、精神障碍者回归社会的辅导、刑释人员的社会化辅导居民的康复辅导、职业培训与就业指导等知识含量高的专业化服务．则几乎是空白。
3社区服务人员素质偏低
社会上普遍认为社区服务业本身对从业人员的综合技能和素质要求不高．一般人员经过短期培训即可胜任。基于这种认识．目前嘉兴社区服务的从业者综合素质不高虽然经过近几年的努力．政府通过下派、招聘等多种方式．使社区工作者队伍的文化素质有了较大的提高．具有高中以上文化程度的占92 5％，其中具有大专以上文化程度的占18.9％，但这些人员主要从事的是社区管理工作，社区服务许多专业性较强的项目．如咨询、文化教育、调解等．目前的社区工作者基本上没有专业背景，上岗后也大多没有经过专业培训直接限制了社区服务的发展和管理水平的提高。
此外，影响社区服务业发展的还有缺乏长短期发展规划和管理条块分割两个因素。相关部门在组织领导、方针目标资金来源、扶持保护和行业管理等方面尚无详细的统筹安排：社区服务业的发展涉及到工商、税收，城建，卫生、文化等多个部门．国家虽然出台了促进社区服务业发展的优惠政策．但实践中由于管理上条块分割，导致政策的协调陛和操作性大打折扣，没能营造一个有力于社区服务业发展的宽松政策环境。
三、建立促进社区服务产业化的管理运行机制
根据当前社区服务在社会化和产业化过程中存在的问题，今后社区服务的发展应着力从管理体制和运行机制方面八手。首先必须实行管理体制创新，总的思路是，坚持社会化、产业化的发展方向，整合社区服务资源，协调社会各方力量大力兴办多种形式的社区服务组织和经营实体．建立高效统一的新型管理体制．形成政府推动、企业参与、社会支持的发展格局。为此．要进一步发挥各级政府民政部门的综合协调功能．可考虑在市、区两级政府建立社区服务管理机构，具体负责社区服务产业化工作。同时为加强行业管理与指导．建议市民政局会同市级有关部门抓紧研究制定市社区服务行业管理标准，并组织成立社区服务行业协会。街道居委会要把发展社区服务产业作为一项重要职能摆上工作日程．提供必要的场地．加强日常的管理．尤其要充分发挥街道对辖区内服务业的综合协调管理作用。在此基础上．努力创新社区服务产业化的运行机制。
1市场化经营机制
要把企业化管理和市场机制引入社区服务业，针对居民消费需求．及时调整服务内容．扩大服务领域．提高服务质量和档次．开拓社区服务新的市场空间，在经营方向上．针对社区居民的职业层次．生活条件、消费水平服务需求等，确定社区服务产业化的整体布．类目!妻营苎项旦主茎包两：一是便民利民服务类．即提供与社区居民吃穿住、行、娱乐、健身等方面有关的服务。二是后勤保障服务类即为驻在社区内的各类单位(除社区居民外)提供所需要的有偿服务。从对嘉兴市社区的调查情况看．目前应重点培育和发展老人服务、家政服务、医疗服务、中介就业服务·教育培训服务等社区服务产业。
2.多元化投入机制
首先要加大政府投入力度。目前社区服务资金来源的四个渠道中政府投入是解决社区服务资金不足的主要途径随着经济的持续发展和财政收入的增长政府要把社区建设费用纳入财政预算，提高投入比例.要充分发挥政府财政投入的导向功能.通过政府启动资金的引导，带动和促进有关企业、个人和社会力量投资社区服务业。其次要建立多元筹资模式建立社区服务发展基金接受企事业单位、居民捐赠制定捐助办法，对于企事业单位、个人捐助的资金给予税收减负等优惠政策，积极鼓励社会资金参与到社区服务中来同时要研究出台有关扶持性优惠政策，鼓励企业、个人、团体等社会资金和外资以独资.合资、股份合作、合伙经营，以及承包、租赁等方式投资社区服务业，以拓宽社区服务资金渠道形成多元化的投入主体和筹资机制。
3.服务资源共享机制
第一，内部管理不规范。首先，海纳物业受日照整个物业管理发展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业处把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。
第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业发展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。虽然，这种建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。
第三，基础薄弱，正常运行困难。首先由于部分物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修成本高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建设单位之间，与业主之间矛盾重重，物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改进设备，改善服务，导致了服务水平低，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。
第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。
这些问题，影响着海纳物业的发展，为改善我公司的物业管理状况，树立公司物业管理品牌，不妨采取以下措施，以促进企业快速、健康发展。
1.明晰权力和责任。海纳物业欲走品牌之路，就必须走独立发展之路，明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。
2.建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度，来规范员工的行为。要树立海纳物业品牌，必须要健全规章、制度作为保障。这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度，还包括物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的规范。只有健全这些规章、制度，并积极落实，才能打造一个成功的企业，才能树立海纳物业品牌。
3.改善物业管理环境。改善管理环境，就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，用于改善设备、设施。在资金有限的情况下，最大限度的提供优质服务，尽最大努力满足业主的合理要求，以提高收费率，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，能够独立正常运作。
4.提高员工素质。只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立海纳物业品牌。提高员工素质可以从以下几个方面入手，一方面，内部培训。经常开展业务知识、专业知识、服务意识学习活动，整体提高员工的业务水平和服务意识；另一方面，就是从优秀的物业公司，请专业知识渊博，实践经验丰富的专家，进行培训，学习优秀物业管理企业的成功经验；最后，引进人才。企业应引进部分专业知识丰富的优秀人才，以补充新鲜血液，提高企业的活力和创新力，促进企业的发展和品牌的树立。
5.建立企业文化。物业管理企业的服务特性决定了必须从文化层面上去提高员工素质，只有建立起适合本企业特点的企业文化，从文化的高度和层面来突出企业价值观，以此规范员工的服务水平、服务态度和服务意识。这样才能促进企业的正常运行、高速发展。
总之，海纳物业走品牌之路，就应全面改善管理，明确公司之间、部门之间、岗位之间的职责与权利，建立健全各种规章制度，理顺、协调各方面关系，形成高素质的优秀管理队伍，建立起适合海纳物业特点的企业文化，树立全新的海纳物业形象。另外，由于海纳物业所辖小区较多，各处的物业、业主各具特色，建筑物业差异较大。所以，还应根据各处的特点采取不同的改善措施。下面仅就对各处的初步了解，浅谈以下各处的发展思路。
一.林海物业规范管理，精益求精
林海小区，属我公司开发较早的物业小区，管理面积较大，居住人群复杂，管理难度较大。但相对其他几处小区，林海的物业管理起步较早，相对成熟，并且已经取得了相当的成绩。林海的物业管理比较成型，各部门的设置、岗位的配置相对合理。在日照也称的上物业管理的典范。但与其他的优秀的物业管理相比不足也是非常明显的。仍有许多不足之处需要改进。针对林海小区物业管理的实际可以采取进一步规范管理，精益求精的策略。具体的说就是，一方面企业内部进一步完善各项规章制度，并加强落实，理顺工作流程，使其管理流程更加顺畅；向更优秀的同行企业学习，规范服务行为，向更高水平的物业管理企业看齐，争取在当前能独立正常运行的情况下，进一步提高赢利水平。另一方面，在细节上下功夫，提高服务质量，例如，员工服务意识、服务态度等方面。只有这样，服务质量才能提高，企业才能进步。
二.山海天物业理顺思路，创新管理
山海天物业，在各处之中，是较为特殊的一处。作为别墅区的山海天，设备、设施配套齐全，各项智能化设备管理超前。尽管该处服务管理质量要求更高，但由于其入住率较低，使得管理相对轻松。这一特殊性，就要求山海天的物业管理，当前来说不能采取象其他物业公司的正常的管理模式，因为该处的物业管理主要是对物业的管理，包括房屋维修、绿化管理、清洁卫生、保安等的管理，很少有直接针对业主的服务。这种情况下的物业管理，就应该重新理顺思路，根据本身的实际情况进行创新管理，比如说，在一些公司设置的部门、岗位，在这里可以不设置或者尽可能少的安排人员，也可以将一些岗位合并，以减少开支，当然这必须是在不影响正常服务质量的情况下。所以，山海天别墅的物业管理，可以采取适合其特殊性的管理模式，开展创新管理。
三.城市花园高起点，严要求，创品牌
相对其他几处的物业，城市花园从硬件、配套设备设施上都是相当优越的。不仅绿化到位，各种智能化系统，如防盗报警系统、可视电子对讲系统等配套齐全。另外，该处的定位较高，物业接手较早，能够及早发现存在的问题，而且，管理人员服务意识较强。这些为城市花园物业管理的发展奠定了坚实的基础。这就要求此处的物业管理必须高起点，严要求，创海纳品牌的典范。可以大胆的引进外地优秀物业管理正规科学管理模式，定位要高，从成立之初，便以做优秀物业管理企业要求自己，从管理制度、管理模式、人员要求、岗位配备都向最优秀的物业管理企业看齐，极力将城市花园做成海纳物业的精品。城市花园将是海纳物业最具潜力的一处，是海纳物业创品牌的关键。不免从以下几方面入手。第一、重视对内管理。良好的内部管理，是企业生存的保障。加强企业内部管理制定规范的管理制度，科学的岗位安排，合理的部门划分，引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队，这一点对对于正在形成中的城市花园物业管理是极为关键的。第二、强化对外服务。进一步提高员工的服务意识，为业主提供全方位立体式人性化服务，为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象，打造海纳物业的经典品牌。
四、同发物业求生存，促发展
关键词：高校物业管理；问题；对策
1高校物业管理中存在的问题
高校物业管理一般采用非营利性的方式进行，它不以营利为最终目标，经费来源主要依赖于学校的拨款，而且管理的范围较为广，涉及的人员较多，管理的事物较为复杂。虽然高校物业管理成立了专门的部门，有了专业的管理队伍，但是在传统思维下，高校物业管理还存在着一定的问题：
1.1服务意识较差
目前的高校管理部门刚刚完成了从行政部门到企业服务运营机构的身份转变，在原有运营体制的影响下，高校后勤部门还不适应物业服务的身份特征，还存在着较强的“管”的思维，还不具备较强的服务意识。高校物业还需要有效树立以人为本的服务理念，还需要从广大教师和学生的实际需要出发，主动为学校的教学工作提供服务保障。然而，高校物业人员多从后勤管理人员转变而来，本身就缺乏服务意识，误认为全校师生要适应物业部门提供的服务，而非根据师生的需要提供服务。
1.2人员素质较差
高校工作的重心往往在教学科研上，对后勤工作重视程度相对较低，对当前物业管理工作的要求主要是维持正常的运营。因此，物业工作人员大多是由学校的工勤人员转型而来，学校很少聘请专业的物业管理人员来开展学校的物业工作。学校对物业管理人员也缺少有效的培训，岗位流动性差，专业技术人员与普及杂工比例不合理，物业人员的工资待遇水平相较教职工队伍差距较大，无法形成竞争机制等问题，使高校的物业管理水平长期得不到提高，人员素质严重制约了高校物业发展。
1.3经费保障不到位
我国高校物业经费的来源主要由学校财务拨付供给。由于各种复杂的原因，物业经费常常拔付不到位，不及时。由于高校物业管理范围十分广泛，工作量巨大，小修小补等临时性开支频繁，致使现有财务制度常常不能满足物业管理需要。这主要表现为两方面：高校物业管理投入巨大，随着学校使用年限的增加，各种物业设施设备需要逐年更换，学校财务制度常常不符合物业的需求。另一方面，突发性和临时性的维修支出随着高校的扩招，这些预算外的项目常常使现有运转形式难以满足需要。
1.4与相关部门沟通不及时
高校的物业管理部门不是独立的运作系统，需要与学校的教学部门、行政部门和学生管理部门进行必要的沟通，例如，物业要提供学校大型活动所需要的场地，需要根据学校的招生、休假制度安排学生的食宿问题。这些工作都需要学校相关部门的积极配合，需要形成共同协作的管理运行机制，但是，我国高校物业管理部门与学校行政和教学部门显然缺乏有效的沟通，常常导致物业资源配置不合理，物业成本较高等问题。
2解决高校物业管理问题的有效对策
2.1树立牢固的服务意识
提高高校物业的管理水平，必须首先转变高校物业管理者的管理理念，要在以人为本的基础上，树立为全校师生服务的意识，要采用有效的手段将服务思想根植于物业管理人员的内心。①定期开展物业管理人员的培训工作，让物业管理人员增强服务意识，学习高校环境下的专业服务技能。②建立以学生和教师满意度为基本内容的服务考核评价体系，使物业管理人员认识到服务学生和教师的重要性，从而指明物业人员的工作方向。③建立优胜劣汰的竞争工作机制，使物业人员有危机意识，从而带动物业人员不断的提升服务能力和水平。
2.2优化物业经费配置
物业经费的使用应当建立节约灵活的配给机制，高校应当既要保证物业经费的供给到位，又要建立必要的审核体系，监督物业经费的使用情况。①高校要拓宽物业经费的来源渠道，允许物业以企业化方式提供多种基础以外的服务项目。②建立物业部门的专用小额款项使用账号，允许物业部门以灵活的形式掌握一定数额的资金用于紧急情况。③完善物业资金监管办法，建立必要的审查和财务公开制度，使高校物业在更加阳光的状态下运行，这样既保证了物业经费的充足，又节约了物业经费。
2.3提升物业技术水平
现代科学技术的快速发展，可以使高校物业大规模使用机器来代替人工服务。这不仅可以大力节约人工成本，而且可以使服务更加标准化。例如，在校园安全保卫方面，可以加装视频监控系统。在后勤服务方面可以在校园内布推广使用一卡通。还可以在校园住宿、餐饮和水电节约等方面使有更为先进的节能设备，从而有效降低物业的运营和使用成本。现代科技的推广使用，不仅带动了物业管理方法的革命，而且可以更有效的满足师生需求，是高校物业发展的主流趋势和方向。
3结论
高校物业管理的实际情况千差万别，采用现代化的管理方法，切实加强对物业人员培训可以有效提升物业管理水平。高校应当有效消除传统管理理念、人员素质低、经费不足等问题给高校物业管理带来的影响。
参考文献
[1]陈德豪.物业管理概论[M].北京：中国轻工业出版社，2004.
关键词：和谐社区;物业管理;问题及对策
中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）11-0038-02
1 社区建设中物业管理存在的问题
中国物业管理行业二十多年来得到了迅速推广，对和谐社区、和谐社会建设做出了巨大的贡献。但是，我们也应当清醒的看到，在发展过程中物业管理还存在法规不健全、市场不完善、企业管理不规范、业委会运作举步维艰等诸多问题，给和谐社区建设带来了不和谐因素。这有待于物业管理行业及社会各界引起高度重视并结合实践工作加以研讨解决。
1.1 政府主管部门的问题
没有规矩，就没有方圆。可见作为市场规则的制定者，政府主管部门的责任无疑是重中之首。但是，在看到成绩的同时，我们应该看到以下问题：
（1）法规不健全，操作难度大。如业主组织的法律地位，业主组织与其它组织的关系协调，业委会和居委会关系的协调，业主组织成立，物业管理行业协会的成立、地位和职能，物业管理权力交接程序和前期物业管理等，依然缺乏可操作性的规定。建管不分，前期物业管理矛盾突出。对于一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题，很多物业管理企业作为开发商的子公司，在对共用部分、共用设施设备交接过程中缺乏严格的承接验收手续。对暴露出来的质量与配套设施等问题，不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上，督促开发商加快解决。种种问题，引发层出不穷的纠纷，严重破坏了物业管理的生存环境。
（2）监管薄弱,职能缺位。物业管理行业的主管部门要承担企业年审、招投标管理、投诉受理、综合考评、业主团体工作指导等多块业务管理，根本分不出人手和精力对物管事务严格监管、深入指导。行政监管薄弱使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立(包括业委会成立)这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效地规范，发生问题各方也投诉无门或投诉无果，后期其它问题的预防与发生后的处理情况可想而知。此外政府作为社会公共服务的提供者和管理者，对物业管理关注更多的是社会效益和减轻行政管理负担，所以难免会将诸如外来人口、计划生育、社会治安方面的许多行政职能加诸于物业管理企业身上，忽视了其“经济人”的主体地位，对于整个社区的管理没有形成有效整合。
1.2 物业管理企业的问题
企业是物业管理的提供者，目前存在的主要问题是:
（1）角色错位，代人受过。角色错位有两种情况,一种是大部分物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建、管不分的体制决定了物管从属于、依附于、受制于房地产开发企业。开发商留下隐患，往往要靠物业管理来处理，引发业主对物管的不满，并给工作带来被动。同时，在公司运营目标上，也是为房地产企业服务，地位不高，许多企业处在亏损的边缘。这使物管公司留不住人才，从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展。另一种则是由我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。在社区建设中，物业管理常常“义务”履行了部分政府职能，而作为市场经济中的主体，由于没有相应的行政手段，导致企业在实际管理中存在诸多问题，业主往往也迁就于物业管理公司，使物管公司出力不讨好。
（2）管理不规范，服务意识不强。据建设部的有关资料显示，在全国近三万多家物业管理企业中，体制新、机制活、竞争力强的企业不到10％ ，按现代企业制度完成企业改制的不到4％。大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼前利益，为减少成本或追求利润，收费与服务不相符，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务，侵犯业益、损害业主的利益的现象时有发生。此外，部分物业管理服务意识不强，没有从原来的“管理者”的角色转变过来，还未形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制，造成服务意识不强、水平不高。
1.3 业主的问题
业主是物业管理的需求者，目前，主要存在的是以下问题:
（1）业主的物业知识缺乏，给物业管理带来难度。2008年5月，在重庆市人大、市房管局和重庆教育学院等单位组织的物业服务认同度调查结果显示，自认为对物业管理知识了解的仅占28.3％，56.9％的业主认为“了解一点”。相关知识的缺乏使大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识。部分业主认为物业是业主的财产，业主想交给谁管就可以交给谁管，业主想怎么处理财产是自己的权利和自由，他人不得干涉，而且自己付钱给物业管理公司，是业主养活了物业公司，把自己放在“雇主”的地位，把物业公司当作“仆人”，观念的混乱造成了许多问题，如某些业主不服从正当管理、拒交管理费等行为成为物业管理的一大顽症。
（2）物业管理基本主体的缺位，业主的权益得不到有效保障。目前，业委会组建率很低，像北京这样的城市还达不到10％。广大业主没有和物业管理公司对等的平台，监督职能的缺失，利益被损，往往只能忍气吞声。而业主委员会只是一个无法人地位和独立财产(承担民事责任的基础)相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。此外，在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。受托责任机制和激励制约机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会因认识片面、利益驱使和角色意识偏差而不公、不当地行使自己的权力，不能真正地履行其责任、代表大多数业主利益。
2 应对策略
政府、物业管理企业、业主对社区建设中的物业管理无疑发挥了重大的作用，对其中的存在的各自问题，所有相关的社会群体都在努力试图加以解决。只要相关群体彼此关心、相互支持，就能共同营造一个和谐、文明秩序的和谐社区，最终达到共赢。
2.1 制定和完善物业管理领域相关政策、法规，促进市场健康发展
一是对目前争议比较多的以及真空地带，及时出台相应政策，提高可操作性，特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾的方面，作出具体规定，以化解各方矛盾；加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制，改善市场环境。
二是加强政府监督和指导，强化社会监督力度。积极探索物业管理行政管理模式，推广“三级管理”模式：社区居民委员会负责本辖区业主大会、业主委员会运作的具体管理工作，区主管部门负责业务的指导与监督，省市主管部门负责制定政策法规和行业监管，加强监管，提高工作效率。积极引导发挥物业管理协会的行业自律作用和指导作用，实施“业必归会”制度，改变目前的物业管理行业仍过分依赖于行政监管的局面，提高行业自律的社会化和专业化程度。再者，要依靠业委会、人大代表、社会代表等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道、及时解决群众反映的物业管理问题。
三是加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力，有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系，在保障业主的合法权益的同时，加强对业主观念的正确引导和教育，规范和提高物业管理企业的管理服务行为和质量。
2.2 加强管理，改善服务质量，提高企业效益
一是企业要加强苦练内功,规范管理，强化服务意识,努力完善各项服务管理制度和质量控制程序,重视业主和物业使用人提出的意见,不断改进工作态度、工作方法,提高工作技能,实现业主对物业服务满意度达到与承诺和业主期望相应的水平。
二是提高服务质量、提升文化品位。首先，提高物业管理人员的素质，强化服务意识。通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式，提高物业公司人员的业务能力和自身修养，为用户提供“方便、快捷、高效”的服务。其次，进一步提升物业服务品位， 发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施，引导社区健康文化生活，营造社区欢乐、祥和、文明的氛围。
三是拓宽服务领域，开源节流，提高经济效益。物业管理企业应创新思维， 制定有利于企业发展的经营策略，在拓宽服务范围上下功夫，形成一个好的物业经营服务机制，把企业做大做强。要加强和兄弟物管公司合作，共用部分资源，节能增效，提高规模效益。只有良好的效益才是公司健康发展的强有力保障，否则只会落入低效益－低素质员工－低质服务－低收益－低效益的恶性循环。
2.3 主动学习相关知识，积极参与社区建设
一是业主要通过各种途径学习物业管理相关内容和政策、法规，明确政府（社区居委会）、物业管理企业、业主各自的权利、责任和义务,这样才能保护自己的合法权益，也能监督物业管理的日常工作，对物业企业提出改进意见、建议,规范和提高了物业管理企业的管理服务行为和质量。通过学习，要认识到自己作为物业消费者应具有的权利和义务,转变“少花钱,多享受”及歧视物业公司的错误观念,树立“物业服务也是消费”的商品经济观念和“平等”的法治观念。
二是积极参与社区建设，支持业主委员会的工作。要明确社区建设是一项综合工程，需要各方的共同努力。物业管理是涉及全体业主长远利益的大事,需要全体业主共同关心和支持,并主动配合物业管理服务工作的开展。业主委员会是广大业主的代言人，没有大家的支持，业委会的工作就无法全面开展。通过业委会这个平台，业主才能更好的和物业管理公司沟通、交流意见，加强对物业管理单位的日常运作，促进和谐社区的健康发展。
参考文献
［1］陈德豪，当前我国物业管理存在的问题及解决对策［J］.经济师，2005.
［2］周明侠.互联网扩散的社会建构分析［J］.求索，2004.
一高校后勤物业管理的发展现状
高校后勤物业管理与普通的小区物业管理有很大的差别，高校后勤物业管理的服务对象是高学历层次的大学生和教师群体，因而，高校后勤物业管理在按照一般的经济规律经营管理的同时，还必须切实承担起服务育人和管理育人的义务。就目前而言，我国高校后勤物业管理基本上是由高校后勤集团物业管理公司进行管理和经营的，其工作人员主要是学校派遣的分流人员以及聘请的一些临时工。近年来，高校后勤物业管理进行了不断的实践和探索，其社会化改革也取得积极有效的成绩。但是，从另一方面来说，高校规模普遍扩大，认识增多，各项基础设施也在不断完善，因而高校后勤物业管理的内容也不断的增多。此外，不断扩充规模的高校对于高校后勤物业管理的服务质量也提出了新的要求。随着我国市场经济的发展，社会上一些专门进行物业管理的企业逐渐向高校渗透，并且将高校看做是一个具有广阔潜力的开发市场，这就为高校后勤物业管理带来了新的发展机遇。当然，相应地对于服务质量和管理质量的提高也成为了高校后勤物业管理的挑战。
二高校后勤物业管理的特点
高校后勤物业管理具有自身的特点。一方面，高校后勤物业管理与普通的社会企业管理一样，都必须不断地实现管理和经营的市场专业化、合理化和规范化，通过科学合理的管理以及市场的规范运作，提供周到而细致的服务，从而不断提升自己的经营管理水平和服务质量。另一方面，高校后勤物业管理又与普通社会其他类型的物业管理不同，其中一个最为显著的表现就是高校后勤物业管理不仅具有普通物业管理的职能，还必须实现服务的教育性和功能性结合。高校后勤物业管理必须在不断推进高校后勤物业管理，提供服务质量的同时实现教育性的功能，实现高校后勤物业管理的质量功能与高校的教育人、培养人的功能相结合。此外，高校规模不断扩大，学生人数增多，非常集中并且流动性也非常大，各种物业的使用频率高，这些特点都是高校后勤物业管理的特点，必须加强对这些特点的重视。
三高校后勤物业管理存在的问题
要加强高校后勤物业管理，提高其服务质量和管理水平，首先必须发现和研究高校后勤物业管理存在的问题。只有明确问题，分析问题，才能够有的放矢的进行改革，从而提升物业管理质量。高校后勤物业管理存在的主要问题表现在以下几个方面。
1高校后勤物业管理的管理机制滞后
我国高校后勤物业管理的体制还在探索之中，其管理体制还不够健全，还不够完善，管理上还存在着一定的随意性和盲目性。一些高校后勤物业管理公司虽然相应地设置了物业管理机构，但是受到学校各项行政指令的影响和束缚，在悠长服务方面没有得到很好的贯彻执行。管理机制滞后是高校后勤物业管理存在的重要问题之一。缺乏先进有效的管理机制，就使高校后勤物业管理缺乏各种有效的规章制度，这样难以保证物业管理水平和服务质量。此外，正是由于其缺乏优秀先进的管理机制，制度建设不健全，经营管理不完善，使高校后勤物业管理难以实现与专业化、市场化和企业化经营的模式接轨，难以达到现代高校后勤物业管理专业化和市场化的需求。
2高校后勤物业管理的管理理念落后
在传统的高校后勤物业管理中，都是由学校进行负责的，一些校内的教职工缺乏对于高校物业管理的正确认识，对于物业管理公司一些服务项目的收费行为感到无所适从，难以使用现代高校后勤物业管理的有偿服务。另外，高校后勤物业管理人员在工作中也存在着理念问题，他们认为高校物业管理就是一个铁饭碗，自己不需要进行积极主动的服务，而是别人来叫自己去服务，缺乏竞争意识和服务意识，更没有形成经营管理的理念，抱着这种不负责任的心态去工作，难以使高校后勤物业管理水平和服务质量提高。
3高校后勤物业管理缺乏专业性的管理人才
高校后勤物业管理的工作人员大部分是高校各个部门的分流人员，他们缺乏系统的物业管理专业知识，更缺乏各种物业管理的专业技能，服务意识比较淡薄，不会积极主动的提供服务，而是被动的提供服务，服务质量低下。另外，很大一部分的物业管理值班员和保洁员都是社会上招聘的老年化民工，自身身体素质比较差，在上岗之前也没有系统的培训，这样就会难以提高管理水平和服务质量。专业化的管理人才是高校后勤物业管理水平和服务质量得以提高的重要保证。
4高校后勤物业管理没有实现市场化与企业化经营
就目前而言，大部分的高校后勤物业管理公司进行物业管理的费用主要是由学校拨款，物业管理公司难以实现自负盈亏，自主经营，盈利能力低下，造血功能缺乏，难以实现市场化和企业化经营。出现这一问题的主要原因有两方面，一方面是高校后勤物业管理公司的管理水平和服务质量低下，难以达到广大师生的要求，广大师生对于物业管理的有偿服务存在疑惑；另一方面，高校师生群体没有切实转变观念，还没有从传统的福利理念向有偿服务性的理念转变，不愿意为物业服务支付费用。
四加强高校后勤物业管理的有效措施
1建设一支专业化的高校后勤物业管理队伍，提高人员的专业化管理水平
高校后勤物业管理公司是以往的高校总务处转化而成立的，其管理人员专业化水平不高，缺乏专业的高校后勤物业管理的知识和技能。因此，要想提高高校后勤物业管理水平和服务质量，必须切实地建设一支专业化的管理队伍，提高管理人员的专业化水平。一方面加强对物业管理知识的普及与培训，实现整个物业管理公司由上自下的系统的物业管理培训。在提高公司内部人员的物业管理专业化水平的同时，对于选聘员工方面也必须严格把关，有针对性地聘用一些拥有物业管理专业化知识和技能，年轻有朝气的人员。只有切实地构建一支专业化、高素质的物业管理队伍，才能够切实提高高校后勤物业管理的服务水平，增强物业管理水平和自负盈亏的能力。
2建立健全高校后勤物业管理制度，实现高校后勤物业管理的规范化
科学有效的管理制度是提高高校后勤物业管理水平和服务质量的基础，优秀的物业管理理念和服务意识都包含在管理制度当中。因而，高校后勤物业管理水平的提升，首先就必须从物业管理公司的内部管理体制上着手，不断地加强各项物业管理规章制度的简历，并且严格将这些规章制度落到实处。在贯彻高校后勤物业管理各项规章制度时，应该自觉地接受学校的监督，接受广大师生的监督。加强与被服务对象的广大师生的交流，积极争取师生的配合与支持，并且发现自己在管理中存在的问题，及时改进管理策略，提升管理水平。在高校后勤物业管理的过程中，还必须注意各种日信息的反馈和收集，不断更新和完善物业管理制度，实现高校后勤物业管理的规范化。
3适当地引入竞争机制，促进高校后勤物业管理公司的进一步发展
就目前而言，我国高校后勤物业管理的水平与服务质量与市场上专业的物业管理公司在水平和服务质量上还有很大的差距，高校后勤物业管理受到来自市场上专业的物业管理公司的挑战。为了切实提高高校后勤物业管理的水平和服务质量，高校后勤管理公司必须适当引入竞争机制，有选择地进行部分市场的开放，让社会上一些专业的、优秀的后勤物业管理公司进入到高校后勤物业管理行列中来。这样，高校后勤物业管理公司就能够在竞争中不断发现自己的不足，革新物业管理方式和策略，从而提高自己的服务质量和管理水平。通过竞争机制的引入，能够有效提升高校后勤物业管理公司的管理服务质量，使高校后勤物业管理公司朝着规范化、专业化和科学化的方向发展。适当引入竞争机制是实现高校后勤物业管理公司市场化经营的有效手段，也是高校后勤物业管理公司进行市场化和社会化改革的动力。
总之，高校后勤物业管理的功能随着高校社会化改革的不断推进逐渐显现出来，高校后勤物业管理作为高校管理和高校社会化改革的重要组成部分受到越来越多的关注。近年来，高校物业管理在其管理的方式、管理的模式、服务内容、服务标准等方面实现了积极的探索，取得了一些成效，但是随着高校规模的扩大，人员的增多，各种设施的增多，对后勤物业管理系统的要求也在不断提高。新时期，高校后勤物业管理也面临着机遇和挑战，机遇来自市场化和专业化，而挑战则是对于高校后勤物业管理服务、经营和管理的质量有了进一步要求。
参考文献
[1]熊亮.高校后勤社会化改革后物业管理存在问题及对策分析[J].城市建设理论研究,2011(19).
[2]赵蕾.高校物业管理工作中的常见问题及解决办法[J].华章，2011(17).
[3]张京.加强现阶段高校后勤物业管理探讨[J].现代商贸工业，2008(10).
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