时间：2023-10-05 10:40:25
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山东省高级人民法院：
你院鲁法（经）函［1987］2号请示收悉．现答复如下：
一、土地管理法第十三条、森林法第十四条规定，当事人之间发生的土地、林木、林地所有权和使用权争议由县级以上人民政府处理；当事人对人民政府处理不服的，可以向人民法院起诉．此类案件虽经人民政府作过处理，但其性质仍属民事权益纠纷，人民法院审理此类案件仍应以原争议双方为诉讼当事人．
二、按照土地管理法第十三条第五款、森林法第十四条第四款的规定，在土地、林木、林地所有权和使用权争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得砍伐有争议的林木，不得破坏土地上的附着物．因此在人民政府作出处理决定后，凡是当事人向人民法院起诉的，在人民法院审理期间，争议的标的物应当维持原状，所有权或者使用权的归属最终以人民法院的裁决为准．
三、此类案件依法起诉到人民法院的，由民事审判庭受理．
第一章 总 则
第二章 土地的所有权与使用权
第三章 土地的利用和保护
第四章 国家建设用地
第五章 乡（镇）村建设用地
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为实施《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 各级人民政府必须维护土地的社会主义公有制，贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的方针，全面规划，加强管理，切实保护耕地，整治、开发土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第三条 对维护土地管理法规，依法管理土地，合理利用开发土地资源、保护耕地以及从事有关科学研究和技术推广等，做出显著成绩的单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰或奖励。
第四条 县级以上人民政府和地区行署的土地管理部门，依法对本行政区域内的土地、地政行使统一管理职权，负责《土地管理法》和本办法的组织实施。
区公所、乡级人民政府土地管理所或土地管理员负责本辖区土地管理工作；村民委员会或村农业生产合作社等农业集体经济组织负责依法管理本村属于村农民集体所有的土地。
第二章 土地的所有权与使用权
第五条 下列土地属于全民所有即国家所有：
（1）城市市区的土地；
（2）国家依法征用的土地；
（3）县级以上人民政府依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位和个人使用的国有土地；
（4）依照法律规定属于国家所有的其他土地。
第六条 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地和自留地、自留山属于集体所有。
集体所有的土地，承包前以生产队为核算单位的，可以属于村民组农民集体所有；承包前以大队为核算单位的，属于村农民集体所有。
第七条 国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。
依法使用国有土地、集体所有土地的单位或个人，只有土地使用权，不得买卖、出租或以其他形式非法转让土地。
第八条 国有土地使用者、集体土地所有者和集体土地用于非农业建设的使用者，必须依法向县以上土地管理部门申请土地登记，由县级以上人民政府核发证书，确认所有权或使用权。
农村承包的土地，由集体土地所有者与承包者签订承包合同，经乡（镇）土地管理员造册登记，乡级人民政府证书，确认承包土地使用权。
土地承包者因情况变化不再经营时，经集体土地所有者同意，可以依照原承包合同要求，将土地转包给他人使用。因投资投劳改善了土地条件的，转包时可要求对方给予适当补偿。
未划拨使用的国有土地，由县土地管理部门登记造册、管理。
经确认的土地所有权、使用权受法律保护，任何单位或个人不得侵犯。
第九条 依法改变土地的所有权或使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。
任何单位、个人出卖、转让房屋或以宅基地为条件联合建房的，应事先办理宅基地使用权变更手续。
第十条 土地所有权、使用权的争议，按《土地管理法》第十三条的规定处理。在土地所有权、使用权争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏土地上的附着物。
第十一条 土地管理部门应建立土地的调查、定级、登记、统计等地籍管理制度和地籍档案，搞好土地的动态监测。
第三章 土地的利用和保护
第十二条 土地管理部门会同有关部门编制本行政区域内的土地利用总体规则，经同级人民政府审核，报上级人民政府批准执行。任何部门或单位使用土地，必须符合土地利用总体规划。
第十三条 各级土地管理部门会同有关部门编制用地和土地开发计划，纳入国民经济和社会发展计划。
县级以上人民政府和地区行署按指令性计划审批建设用地。
农业内部结构调整，将耕地用于非种植业的，需经集体土地所有者同意，报乡级人民政府按下达的计划审批，抄县级土地管理部门备案。
第十四条 下列用地予以重点保护：
（1）经国务院和省人民政府批准划定的自然保护区、风景名胜区、文物保护区域内的土地；
（2）国家铁路、公路用地和大中型水利、水电工程等重要设施用地；
（3）重要的军事和科学实验基地；
（4）经县级以上人民政府批准划定的名、特、优农林产品和高产粮、油生产基地以及城市人民政府批准的蔬菜生产基地和绿化地带。
第十五条 开发国有荒山、荒地、河滩等土地从事农、林、牧、渔业生产，须事先向土地管理部门提出申请。一千亩以下的报县级人民政府批准；一千亩至二千亩的报自治州、省辖市人民政府或地区行署批准；二千亩以上的报省人民政府批准。
经开发的土地可以优先确定给开发单位和个人使用，并在一定时期内免征农业税。
第十六条 依法使用国有土地、集体土地的单位和个人，应当按照规定的用途合理利用和保护土地。
未经批准，不得在自留地、自留山和承包经营的土地上建房，不得毁坏耕地取土打坯、烧砖瓦、炼焦、掏挖沙石和开矿。
禁止在耕地上葬坟。
第十七条 使用国有土地和集体土地，有下列情形之一的，由土地所有者收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证：
（1）用地单位已经撤销或者迁移后，不再使用的土地；
（2）未经原批准机关同意，连续二年未使用的土地；
（3）不按批准用途使用的土地；
（4）公路、铁路、机场、矿场、农村道路、桥梁、小型水利、水电工程等经核准报废的土地。
第十八条 个人使用的土地，有下列情形之一的，由土地所有者收回土地使用权：
（1）农业户转为城镇非农业户或死亡绝户原承包的土地、自留地、宅基地、自留山、饲料地；
（2）弃耕撂荒或擅自改变承包合同规定用途的土地；
（3）从事非种植业生产、经营的，其生产、经营活动停止后不再使用的土地。
第十九条 城镇、乡村建设以及兴办乡镇企业，要按经批准的规划布局定点。其建设用地应充分利用原有场地和空闲地，尽可能不占或少占耕地。
第二十条 从事非农业建设占用耕地或者城市郊区菜地的，必须按国家有关规定缴纳耕地占用税和新菜地开发建设基金。其地方留成部分用于耕地、新菜地和土地的开发整治。
第二十一条 各级人民政府应当采取措施，搞好土地开发整治。在保持水土的前提下，积极开发荒地和闲散地，整治废弃地，改造中、低产田土。
第四章 国家建设用地
第二十二条 国家可以依法对集体所有的土地实行征用，对国有土地实行划拨。被征（拨）地单位和个人应当服从国家需要，不得妨碍和阻挠。
第二十三条 建设项目用地应列为项目可行性研究的内容和方案的比选指标。建设单位按规定向土地管理部门申报年度用地计划指标。
第二十四条 国家建设征用集体土地或者划拨国有土地，按下列程序办理申请、审查、批准、划拨手续：
（1）列入国家固定资产投资计划的或者准许建设的项目，建设单位必须持有按照国家规定的基本建设程序批准的设计任务书或其他批准文件，向建设项目所在地的县级土地管理部门申请用地和选址。在城市规划区范围内选址，还应征得城市规划部门同意。
（2）土地管理部门组织用地单位、被征（拨）地单位并会同有关部门商定拟征（拨）土地的位置、类别、面积及有关补偿、安置方案，签订征（拨）地协议。
（3）土地管理部门对有关征（拨）地的文件和材料进行审核后，依照本办法第二十五条规定的审批权限，报县级以上人民政府批准。根据建设进度一次或分期划拨土地，核发用地许可证。
未经批准的建设用地，银行不得支付征地费，城乡建设主管部门不得发给施工执照。
（4）建设项目竣工后，县级土地管理部门对建设用地进行核查，发给国有土地使用证。
第二十五条 征（拨）土地的审批权限：
征（拨）耕地（含稻田、旱地、菜地，下同）三亩以下，其他土地十亩以下，或者一个建设项目征（拨）耕地和其他土地合计十亩以下的，由县级人民政府批准；
征（拨）耕地三至十亩，其他土地十至三十亩，或者一个建设项目征（拨）耕地和其他土地合计三十亩的，由县级人民政府审核，报自治州、省辖市人民政府或地区行署批准；
征（拨）耕地十至一千亩，其他土地三十至二千亩，或者一个建设项目征（拨）耕地和其他土地合计二千亩的，逐级审核，报省人民政府批准；
征（拨）耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，报国务院批准。
县级人民政府批准征（拨）土地，应将批准文件（包括各种附件）抄省、地、州（市）土地管理部门备案。自治州、省辖市人民政府或地区行署批准征（拨）土地，应将批准文件（包括各种附件）抄省土地管理部门备案。
本条所称的“以下”，包括本数；所称的“以上”，不包括本数。
第二十六条 国营农、林、牧、渔场在使用的土地范围内，需占用耕地、园地、有林地、草地、水面等进行非农业建设的，应经主管部门审查，按国家建设用地审批权限的规定，报县级以上人民政府批准，办理用地手续。
第二十七条 一个建设项目需要使用的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。
建设用地单位不得征而不用、多征少用或先用后征。
因抢险、紧急军事情况需要用地的，可以先行使用，随后补办用地手续。
第二十八条 征用土地的补偿、补助费标准：
（1）土地补偿费
征用稻田、菜地、鱼塘、藕塘的补偿标准，按上、中、下三个等级，分别为该土地年产值的六、五、四倍。
征用旱地、园地及其他多年生经济林的土地补偿标准，按上、中、下三个等级，分别为该土地年产值的五、四、三倍。
征用其他土地的补偿标准，为下等旱地年产值的二至三倍。
土地年产值，由县级人民政府拟定，报上一级人民政府批准。
（2）青苗及地上附着物的补偿费
用地单位一般应在农作物收获后使用土地。如因工程急需，必须铲除青苗的，按实际损失补偿。
被征用土地上的树木、房屋及其他附着物的补偿标准，由县级人民政府拟定，报上一级人民政府批准。
开始协商征地方案后，抢种的农作物、树木和抢建的设施，一律不予补偿。
（3）安置补助费
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位人均占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前每亩年产值的三倍。但每亩安置补助费最高不得超过每亩年产值的十倍。征用其他土地的安置补助费，为征用耕地安置补助费的一半。
第二十九条 依照本办法第二十八条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，由县级人民政府将剩余劳动力的安置方案连同征用土地的文字资料，经自治州、省辖市人民政府或地区行署审核，报省人民政府批准，可以适当增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过被征土地前三年平均年产值的二十倍。
第三十条 国家建设征用土地的各项补偿费和安置补助费，除被征用土地上属于个人的附着物和青苗的补偿费付给本人外，由被征地单位用于发展生产和安置因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得挪作他用，任何单位和个人不得占用。
第三十一条 国家建设用地，由县级土地管理部门组织用地单位，被征（拨）地单位，签订征（拨）土地及补偿、安置协议，明确双方的权利、义务，划拨土地，登记发证，并将用地单位按规定支付的征（拨）土地费用，分别拨付给有关单位和个人。用地单位向县以上土地管理部门缴纳土地管理费。
第三十二条 因国家建设征用土地造成的多余劳动力，应当妥善安置。需要安置的多余劳动力，按劳地比例计算，由当地政府组织土地管理部门、被征（拨）地单位和有关单位，通过下列途径加以安置：
（1）调整承包土地；
（2）被征（拨）地单位兴办乡（镇）村企业，广开就业门路；
（3）用地单位或者其他单位优先招聘。被征（拨）地单位应将相应的安置补助费转付给吸收劳动力的单位；
（4）被征（拨）地单位的耕地被全部征用的，上述途径安排不了的，由所在县级人民政府提出专题报告，经自治州、省辖市人民政府或地区行署审查，报省人民政府批准，可以将原农业户口转为非农业户口。
第三十三条 被征（拨）地单位相应减免粮食定购任务和农业税。核减定购或增销的粮食指标，由建设项目所在地的县级以上人民政府调整解决。
第三十四条 根据《土地管理法》第十九条规定收回使用权的国有土地，可以有偿借给农村集体经济组织耕种，由土地管理部门与土地借用者签订借用协议。在借用耕种期内不得在土地上兴建永久性建筑物和种植多年生作物。国家建设需要使用时，必须立即交还，不得再提补偿、安置要求；土地上有青苗的，用地单位应付给青苗补偿费。
土地承包前，因国家建设征而未用由农民耕种的土地，国家建设需要收回时，应酌情给予补偿和安置补助。
第五章 乡（镇）村建设用地
第三十五条 乡（镇）村企业建设用地，应严格控制，并结合实际参照国家建设征用土地的有关规定，办理用地手续。
第三十六条 民办公助和集资联办的乡村公路用地，村与村之间的，由县级人民政府审批；乡与乡之间的，由自治州、省辖市人民政府或地区行署审批。
乡村公路和公益事业建设用地，由受益村相互调剂解决。调剂解决不了的，由乡（镇）及受益村共同给被用地单位或个人以适当补偿。
第三十七条 农村居民建住宅，凡是能利用旧宅基地的，不得新占土地。确实需要新占土地、又符合下列条件之一的，可以办理申请手续：
（1）因国家建设和乡村建设占用，需要另行安排宅基地的；
（2）回乡落户的离休、退休干部（含军队干部）、职工以及华侨、侨眷、港澳台胞等需要安排宅基地的；
（3）居住拥挤，确实需要分居而又无宅基地的。
买卖、出租住房后不得再行申请宅基地。
第三十八条 农村居民原有宅基地不变。新建住宅的宅基地用地限额（包括原有住房宅基地面积）：
城市郊区、坝子地区：五人以上户不得超过一百三十平方米；四人以下户不得超过一百二十平方米；
丘陵地区：五人以上户不得超过一百七十平方米；四人以下户不得超过一百四十平方米；
山区、牧区：五人以上户不得超过二百平方米；四人以下户不得超过一百七十平方米。
在上述限额内，县级人民政府可结合当地实际情况，制定具体标准；乡村内非农业户建房用地限额，由县级人民政府参照当地城镇居民平均居住水平作出规定，并报省土地管理部门备案。
愿意让出原属好田好土的宅基地，迁到荒山坡或荒地上建房的，可在规定的标准基础上适当增加宅基地面积。
第三十九条 宅基地的审批程序：
（1）需申请宅基地的村民，由个人向户口所在地的村民组或村民委员会提出用地申请，村民委员会根据申请建房户的条件，提出审查意见报乡级人民政府。
（2）在用地计划范围内，占用非耕地建房的，由乡级人民政府批准，并报县土地管理部门备案；占用耕地建房的，由乡级人民政府审查，报县级人民政府批准。
（3）乡（镇）土地管理员和村民组根据批准文件和县土地管理部门发的宅基地使用证划拨宅基地。
第四十条 乡（镇）村建设占用耕地，国家不减免粮食定购任务和农业税，不增加粮食销售指标，其粮食定购任务和农业税由乡（镇）村自行调剂解决。
第六章 法律责任
第四十一条 土地监督检查人员在依法执行公务时，可以向用地单位和个人了解情况，索取必要的资料，进入有关现场检查。发现违法行为有权责令停止。用地单位和个人不得阻挠。
第四十二条 买卖、出租或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收新建的建筑物和其他设施，并可对当事人处以非法所得百分之五十至二倍的罚款。对主管人员给予行政处分。
第四十三条 未经批准，采取欺骗手段骗取批准，或超过批准的用地数量非法占用土地的，责令退还，限期拆除或者没收新建的建筑物和其他设施，并处以每亩一千元至三千元的罚款。对非法占地单位的主管人员，给予行政处分。
第四十四条 国家建设征（拨）用土地依法批准划拨后，被征（拨）土地一方不按期移交土地的，责令限期交出。因拖延移交时间，造成损失的，处以每亩五百元至二千元的罚款。
经批准临时使用土地的单位和个人，使用期满拒不归还的；土地使用权被依法收回，拒不交出土地的，责令交还，并按超期占地时间计算，每月每亩处以五十元至一百元的罚款。
第四十五条 非法占用被征地单位征地费用的，责令退赔，并可处以非法占用额百分之十至三十的罚款；侵占征地安置招工指标或农转非户口指标的，必须清退，并可按每侵占一个指标给有关责任人员处以五百元至一千元的罚款。主要责任人是国家工作人员的，并给予行政处分。
第四十六条 未经批准不得私自开发土地。私自开发土地造成土地沙化、严重水土流失的，责令限期治理，并可对责任人员处以每亩一百元至三百元的罚款。
未经批准私自在耕地中建房、烧砖瓦、开矿、炼焦、打坯、开挖鱼塘或改种果园、丰产速生林的，责令限期复耕，并可处以每亩三百元至一千元的罚款。
受破坏的耕地确实不能治理复耕的，每亩收取三千元至五千元的垦复费。
第四十七条 在办理变更土地权属和调解土地纠纷过程中，有下列行为之一的，分别情况，给予行政处分或行政处罚；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（1）行贿、受贿、贪污国家和集体财物的；
（2）敲诈勒索国家、集体和个人财物，或者煽动群众闹事，阻挠国家建设的；
（3）以暴力、威胁方法阻碍国家工作人员依照土地管理法规执行职务的。
第四十八条 《土地管理法》第四十五条规定的行政处罚，由乡级人民政府决定。本办法规定的没收、拆除、罚款等行政处罚，由县级以上土地管理部门依法决定。本办法规定的行政处分，由县级以上土地管理部门提出处分建议，由当事人所在单位或上级机关决定。
当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由作出处理决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第四十九条 城镇居民私人用地以及开放、涉外用地办法，由省人民政府另行制定。
城市集体所有制单位进行建设需要使用土地的，参照本办法第四章的规定办理。
第五十条 本办法自1988年3月1日起施行。省内有关土地管理的规定、办法、通知等，与《土地管理法》和本办法有抵触的，一律按《土地管理法》和本办法执行。
摘要科学合理的节约土地控制企业的成本，不仅关系到了当前企业的经济发展，而且还关系到国家长远利益以及我国民族的生存的根基，石油的开发是离不开土地的，所以采取有效的措施，节约高效的利用现有的土地，尽量的减少耕地的占用，对于油田落实基本国策有显著的意义，同时成本的控制也是石油企业财务管理方面的重要因素，所以如何降低油田在开采油井时的消耗是十分必要的。
关键词油田节约土地成本控制
我国的国情是人多地少，所以我国油田土地的用地问题变得越来越尖锐。土地的问题一直都是一个重大的问题，所以科学合理的利用土地不仅关系到当前经济社会的发展，而且更关系到国家的长远利益的发展，所以坚持节约土地是十分必要的。同时在企业的发展进程中，成本的控制也是十分重要的，它是企业能否成功的重要指标之一。所以能够有效的控制成本是每个企业都必须要重视的问题，许多年来我国的石油企业一直在不断的探索如何能降低成本的问题。
1.企业制定一系列的土地管理制度同时加大对节约土地的宣传工作
为了加强对土地的管理水平，同时合理的使用土地资源。在2008年中原油田根据《中华人民共和国土地管理法》、《中国石油化工集团公司土地管理暂行办法》等等相关的法规、政策，同时结合中原油田的实际用地状况，对于1999年制定过的土地管理规定《中原油田土地管理办法》以及《中原油田建设用地标准》进行了完善，然后打印并且发放了《中原油田新增建设用地管理暂行规定》来健全以及完善油田的土地管理制度。大大规范了土地的管理的程序，同时增加国情方面的教育。同时也使得油田的土地管理渐渐进入正规化。同时运用各种各样的宣传手段，大力的宣传《土地管理法》、《农村土地承包法》、《基本农田保护条例》等法律方面的知识，使广大的干部以及职工意识到节约土地的重要性。
2.实行规范使用土地的标准，节约土地的使用
对于正在修建的项目要进行全过程不断的巡查，从项目前期的规划、设计、征地以及施工和使用的等环节，要严格的按照土地的规范来使用，防止多占用土地、滥用土地等违法的现象。自从新的《土地管理法》实施以来，油田更加坚决贯彻“珍惜、合理的利用现有的土地以及保护耕地”的基本国策，在抓好宣传的同时结合油田的实例制定相应的规定来达到降低土地占用面积的目的。钻井工程是油田用地主要方式，以前的单井基本占地较大，但是在借助新的土地法实施的有利时机，油田的管理层人员经过组织落实最后把单井的面积都确定在用地标准范围内。为了把新的标准落到实处，油田各单位推行新的规范施工的方法，采取有效的措施，积极想办法节约使用土地。在施工方面，为了减少施工时对土地的碾压，不断的总结平时工作的经验,在节约土地方面也起到了显著地效果。
3.在成本的控制中存在的问题
（1）管理层的成本管理意识比较薄弱
管理层的管理意识薄弱主要表现为对成本的管理以及控制没有足够的重视，大多数的管理者只依靠财务人员来管理成本，进行成本核算。虽然企业这样做是为了取得了一定的成效，降低了企业的成本，但是这种事后缺乏对公司的全面的认识。所以成本核算不等于成本控制，对长久的利益是没有好处的。
（2）成本的管理范围太窄
长期的计划经济的影响，很多的石油企业都在成本管理当中只注重生产方面的成本管理，但是对于企业的供应以及销售等方面就考虑的不多了，这些企业将成本仅仅理解为生产成本；在管理的体系上，更加偏重于事后在进行管理，忽视了事先的预测以及决策，不容易充分的发挥成本管理的预防作用。
4.流程的管理
通过对流程的优化以及再造，让企业在横向以及纵向的管理中职责的分工更加明确，使岗位的关键性工作更加的清晰、明确合理，消除不会增值的那部分，防范风险的发生，提高效率来避免成本的浪费。
例如，中原油田采购成本的降低，通过对流程的规划来实现。通过多招标的方式引入竞争，充分的发挥了招标中供应商之间的各种竞争，科学的选择最正确的符合自身利益需求的供应商；用电子采购的方法降低在采购东西时产生的费用；用科学的经济批量计算来降低采购的频率以及批量采购时成本；同时对供应商所提供的服务以及材料进行有选择性的购买。
通过科学的流程管理，制定严格的、切合实际的机制，大大降低了公司的成本。
5.注重生产部门在成本控制中的作用。
财务管理人员对企业的成本管理进行了大量的工作，比如制定企业内部的成本管理的方法、建立成本管理的问责制度，同时还要计算成本以及编织成报表等工作。但是长期这样就形成了技术部门只要钱、花钱，不管节约，财务部门就只能卡钱，管钱的局面。
其实这都是不好的，也就是企业没有能很好的控制成本的根本原因。现在举例子说明。如果有天要打一口井的话，生产部门预计在1700米处会出油，但是在打到1500时就已经没有含油的结构了，所以另外的200米就是多余的了，就没有必要再继续了，这样就能节约部分成本。都积极的想办法，推行新的规范施工的方法，采取有效的措施，节约使用土地。在施工方面，为了减少施工时对土地的碾压，不断的总结平时工作的经验。这样就能大大的节约成本，从而提高油田的效益。
6.结语
节约油田用地和成本控制是一项长久的工程，需要长时间的不断的投入，节约土地是我国的基本国情，公司的发展也不能违背国家的基本国情。同时，如果能够有效的控制成本，那么公司的收益将大大的提高。所以这两都必须坚持下去。
参考文献
[1]萧琛.全球网络经济.北京.华夏出版社.1999.
[2]朱国宏,刘子馨.知识经济时代的来临.上海:复旦大学出版社.1998.
第二条 本办法所称外商投资企业，是指中外合资经营企业、中外合作经营和外商独资企业。
第三条 在本省行政区域内举办外商投资企业需要使用土地的，适用本办法。
第四条 县级以上人民政府土地管理部门负责外商投资企业用地的统一管理和检查监督。
第五条 外商投资企业使用城市规划区内的土地进行建设，应当符合城市规划，服从规划管理，节约用地，合理利用。
第六条 经同级人民政府批准，土地管理部门可以按规划预征土地或预留土地。在预留土地的范围内，任何单位和个人未经批准不得新建永久性建筑物、构筑物。
预征、预留土地的具体办法，另行制定。
第七条 农村集体所有的土地，必须先经土地管理部门按照《土地管理法》的规定征归国有后，再提供给外商投资企业使用。
第八条 外商投资企业用地的批准手续，由县级以上人民政府授权同级土地管理部门办理。
第九条 土地使用权出让方案由土地管理部门会同城市规划和建设部门、房地产管理部门共同拟定，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第十条 外商投资企业可以通过出让、转让、租赁、行政划拨等方式取得国有土地使用权。
中方企业可以以其获得的国有土地使用权与外商合营、合作举办外商投资企业。
国有土地使用权出让、转让、出租、行政划拨的具体程序和有关文书格式，另行制定。
第十一条 外商投资企业取得的国有土地使用权，可以依法转让、出租和抵押。但通过行政划拨方式获得的国有土地使用权，必须在按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可转让、出租和抵押。
第十二条 外商投资企业通过出让方式取得国有土地使用权的，应当支付出让金。
出让金由土地管理部门收取，其具体数额由所在地县以上人民政府根据土地开发程度、周围环境等条件以及投资项目的具体情况，根据尽量优惠的原则自行确定，但一般不低于征地、拆迁安置费以及为企业配套的公用设施费之和。
第十三条 外商投资企业依法取得的国有土地使用权，受国家法律的保护，但地下资源及埋藏物不在土地使用权范围之内。
第十四条 使用土地的年限，按批准的外商投资企业经营年限确定。最长年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合和其他用地五十年。
土地使用期满需要继续使用的，应提出申请，经批准后，重新签订土地使用合同，办理续延用地手续。
第十五条 外商投资企业需要改变土地用途的，应当到原批准用地的土地管理部门办理变更用地手续。
第十六条 外商投资企业使用国有土地，还应按每年每平方米0.1？12元的标准向办理用地手续的土地管理部门逐年缴纳土地使用费。
土地使用费的具体标准，由当地物价、财政、土地管理部门根据不同地段、不同用途确定，报同级人民政府批准，并报省财政厅、省物价局、省土地管理局备案。
第十七条 土地使用费自批准用地之日起计收，第一日历年用地时间超过半年的按半年计算，不足半年的免缴土地使用费。
外商投资企业在建期间免缴土地使用费。在建期间的期限，以施工执照确定。
第十八条 土地使用费由外商投资企业缴纳，但中方合营、合作者以土地使用权折价作为投资的，其土地使用费由中方合营、合作者缴纳；租赁场地举办外商投资企业的，其土地使用费由出租者缴纳或由合同约定方缴纳。
第十九条 土地使用费标准自本办法施行之日起，五年内不调整。以后随着经济发展，供需变化加以调整，每次调整的间隔时间不少于3年，调整幅度不突破基数的30％。
经批准改变土地用途的外商投资企业，从改变之日起，按新用途标准计收土地使用费。
第二十条 外商投资企业需要临时使用土地的，应当向当地土地管理部门提出申请，经审查批准发给临时用地许可证，签订临时用地合同后，方可使用。
临时用地期限一般不超过两年。需要延期的，经土地管理部门批准后可以适当延期。
外商投资企业获准临时用地，应当从获准临时用地之日起缴纳土地使用费。其收费标准与非临时用地相同。
第二十一条 外商投资企业可以预约用地。预约用地，须持依法取得的法人证明和银行资信证明向当地土地管理部门申请预约用地登记，由土地管理部门会同有关部门选定地块，并按该地块征地费用总额的10％收取预约金后，发给其土地使用预约证书。预约用地的有效期限最长为一年。
预约期内正式使用土地后，预约金可以抵充出让金；因特殊原因没有批准立项的退还预约金；项目批准后，逾期不使用土地的，视为自动放弃预约，预约金不予退还。
第二十二条 外商投资企业下列用地，除享有国家规定的优惠外，还给予特别优惠：
（一）需要征用集体土地的，按当地征地费标准的下限支付征地费用；其中用于农、林、牧、渔业开发的，还可给予征地费标准下限的20％的优惠，且可缓交，待有盈利时逐年偿还；
（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水项目以及水土保持项目的，免缴征地费用和土地使用费；
（三）进行农、林、牧、渔业开发项目的，自批准用地之日起十年内免缴土地使用费，十年后按标准的下限缴纳土地使用费；
（四）兴办教育、科学技术、文化、医疗卫生等非盈利的公益事业的，免缴土地使用费；
（五）兴办产品出口型、先进技术型、交通、能源企业的，每年每平方米缴纳土地使用费不超过二元，并自投产之日起第一、二年免缴土地使用费，第三至五年按标准的二分之一缴纳土地使用费；
（六）其他外商投资企业自投产之日起五年内按标准的二分之一缴纳土地使用费，其中外商投资额按当时国家公布的汇率折算人民币在一千万元以上的，自投产之日起二年内免缴土地使用费。
第二十三条 外商投资企业可用应当缴纳的土地出让金开发当地政府规划的公共建筑、市政设施。
第二十四条外商投资企业因不可抗力的原因造成严重亏损，确实无力缴纳土地使用费的，经企业申请，当地土地管理部门会同财政部门、审计部门审核后，可以缓缴或减免土地使用费。
第二十五条 外商投资企业通过投标、竞买取得土地使用权的决标、拍卖过程和土地出让、转让、出租、抵押所签订的土地使用权合同，均应进行公证。
第二十六条 对外商投资企业按法定程序提出的用地、续延用地、变更用地、临时用地、预约用地、过户登记以及其他有关用地的申请，土地管理部门和其他有关部门均应在收文后十五日以内办理完毕或作出不能办理的答复。
第二十七条 土地管理部门在办理城市规划区内外商投资企业用地、续延用地、变更用地、临时用地、预约用地申请的批准手续前，应当征得同级城市规划部门的同意。
第二十八条 除法律、法规另有规定外，外商投资企业违反本办法规定，由土地管理部门按下列规定给予处罚：
（一）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准或者超过批准用地的数量，非法占用土地的，依照《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十七条第一款第一项规定处罚。
（二）不按土地使用合同规定的用途、范围使用土地的，责令其限期改正，拒不改正的，无偿收回其土地使用权。
（三）破坏土地资源的，依照国务院《土地复垦规定》中有关规定处理。
（四）非法转让土地使用权的，按有关土地管理、房地产管理的法律、法规处罚；未经批准擅自出租、划拨土地使用权的，没收违法所得，并根据情节轻重，处以违法所得3倍以下罚款，但最高不得超过3万元。
（五）未经土地管理部门批准，连续2年不使用土地的，按照审批权限报经批准后无偿收回其土地使用权。
第二十九条 外商投资企业对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉；当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。逾期既不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第三十条 土地使用合同纠纷，由当事人协商解决；协商不成的，按合同约定的法定方式解决；合同没有约定的，当事人可以申请中国涉外仲裁机构仲裁或者直接向人民法院起诉。
第三十一条 本办法施行前举办的外商投资企业，未办理用地手续的，应当自本办法施行之日起六个月内补办用地手续，违者，按本办法第二十八条的规定予以处罚。
补办用地手续后，土地使用费标准仍按原合同规定执行；未规定的，从本办法施行之日起按本办法执行。
第三十二条 出让金和土地使用费的上交办法和业务费的提取比例，由省财政厅、省土地管理局按国家有关规定另行规定。
第三十三条 侨胞、港澳台同胞和外省企业、组织或者个人在本省投资举办企业需要使用土地的，除法律、法规另有规定外，参照本办法执行。
第三十四条 本办法具体应用中的问题由省土地管理局负责解释。
第三十五条 本办法自之日起施行。除《江西省关于鼓励开发昌九工业走廊的规定》外，本省各级人民政府以前的有关规定与本办法不一致的，按照本办法执行。国家有新规定的，按新规定执行。
江西省人民政府关于修改《江西省工程建设施工招标投标管理办法》等7件省政府规章的决定
（2001年2月26日江西省人民政府第65次常务会议讨论通过 江西省人民政府令第105号公布）
全文
根据国务院关于转变政府职能、改革行政审批制度的指示精神，省政府决定对《江西省工程建设施工招标投标管理办法》等7件省政府规章作如下修改：
……
五、《江西省外商投资企业用地管理办法》
第二十四条修改为：“外商投资企业因不可抗力的原因造成严重亏损，确实无力缴纳土地使用费的，经企业申请，当地土地管理部门会同财政部门、审计部门审核后，可以缓缴或减免土地使用费。”
……
中国政府日益认识到土地政策问题在实现预期的经济与社会结果中的重要性。事实上，中国近些年来的土地政策是与这种快速变化的环境相适应的。迄今为止的改革值得称道，但还不够全面，在土地政策和实践方面仍存在一些遗留问题亟待解决。
一、农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成了经济的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增长
在一个城市以史无前例的速度增长以及城市与农村经济越来越整合的年代，中国土地政策的一个最重要特征却是对待城市与农村土地上的一直绝然分割。这两类土地受制于不同的权利体系并由分立的机构和法规所管理。
作为这一分割的主要结果是，政府成为农地转变为城市土地的惟一仲裁者，它拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。在现行法律下，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。换言之，在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。
这一特征以国际标准来看是非常独特的——在世界上没有一个主要的市场经济像中国这样维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。而且全球趋势与这一特征正好相反。这些国家日益认识到，随着城市与农村经济的日益整合、城市的快速增长、人口与资本的流动，对土地的区别对待将是不合时宜的，其效果是适得其反的。尽管不同类型的土地确实需要有不同的规划方法和程度不一的规制和经济干预，但越来越清楚的一点是，将城市和农村土地人为地归入完全分割的两类制度体系并不是最好的方式。
近年来，随着城市化的加速，中国这种区别对待的做法越来越受到质疑。这些关注可以被分成几个基本方面：
1．对农村土地使用者的不公正对待。现行做法对农村土地所有者和使用者十分不利，因为它造成他们不能分享自己的土地在城市市场所产生的增值收益。另一方面，他们也不能将自己的土地直接投放市场。与此同时，他们所获得的土地补偿只与这些土地被用作农作时的价值相关，常常只是其农用价值的若干倍，远远低于它们在城市被作为他用时的土地价值。这种土地收益分享的极大反差所产生的不公平，已经日益成为社会紧张的来源。
2．城市以无效的方式增长。由于可以人为低价地从农村获得土地，助长了土地更为粗放利用的投资方式。它刺激了对土地的无效利用，包括强调城市的外延扩张，而不是对现有城市空间进行更有效利用（这一做法又经由现行城市土地制度的特征而得到强化）。在城市周边对用于房地产和其他商业开发的土地的新需求在一定程度上有人为的成分，因为有现存的廉价农村土地让他们垂手可得，将这些土地纳入账下何乐而不为呢！在其他条件不变时，这一方式使得设计和实施保护农地的措施很难成功。
3．地方政府对通过土地征用获得收益以及以其补贴基础设施投资的过度依赖。现行做法助长了地方政府对土地强制征用的不健康依赖，因为政府既要依靠它获得预算外收入，也要以此去补贴发展。
至于受到广为关注的预算外收入的功能，政府的这块收入取决于土地在转让给城市使用者时——它们常常被用作商业或住宅目的——采取以所谓“市场”（即拍卖）方式出让的绩效。与所征用的土地总面积相比，尽管这部分通过市场出让的土地比例相对较小（通常只占10%－20%），但它们的出让仍然是地方政府收入的盈余来源，否则，他们只能主要依赖于中央政府的转移支付和那个在缺乏财产税制下的十分不发达的地税体制。
政府征用的大多数土地只是扮演了补贴的功能，它们的定价并未参考城市土地市场价格，因而不具有增加政府收入的目的。这些土地或者被划拨给其他政府单位用于基础设施建设，或者以人为的低价供应给工业使用者，在地区之间激烈竞争的环境下，这种方式被地方作为吸引工业投资者的主要手段。国务院第28号文件（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，简称28号文件，下同）试图抑制这一做法，旨在寻求阻止地方通过低价来吸引私人投资的办法。它敦促地方要建立最低价格标准，并要对此进行检查。
4．为腐败创造了机会。现存体制助长了腐败行为的发展——特别是，由于支付给农民的补偿与土地做为城市用地来使用的价值之间的巨大差额这一事实，加上从农村获得的土地只有很小一部分采取公开拍卖的方式，以及许多地方的土地管理（包括土地利用规划和估价）缺乏透明度和问责，因而在土地领域出现大量腐败就是不可避免的。
简言之，城市与农村土地权利的截然分割，以及政府在控制土地农转非的一级市场上所起的独特作用，对其他重要的土地政策产生了多重影响，并与之相互交织。
二、强制征地与补偿措施的不公平
中国的土地征用政策与做法可以从五个方面来进行全面评估：
（一）目的
在中国的法律中，很少有对政府利用强制性征地权进行征地的目的进行明确的限制。宪法第10款提出，政府为了“公共利益”有权征用土地，但是在随后的法律中没有对这一概念给出明确的定义，也没有对其具体范围进行严格限定。相比之下，在大多数成熟市场经济中，土地征用法都是在寻求对政府征用权力设置一系列条件和范围限定。在不同国家，到底设定了哪些条件以及施加了怎样的限定，存在很大的不同。在有些国家，其法律在公共目的或公共利益的定义下提供了一个准许使用土地的清单。在另一些国家，还为这些条目提供了更为明确的辨识标准和解释。在大多数情形下，一个共同的原则是，政府只有在市场的运作不能很好地满足公共需要时，才会动用这一非同寻常的权力。我们也没有发现有哪一部法律允许政府视强制性征地权为一种获得土地的常规方式，来达到明确为纯商业或工业的目的。
中国这类限制的缺乏，为政府垄断土地一级市场提供了便利。只要政府是城市新增用地的惟一供应者和分割的城市和农村土地市场壁垒的惟一仲裁者，给予强制性征用的目的一个宽泛的可接受的范围，在某种程度上就是不可避免的。
（二）补偿标准
对有关补偿额的不公平的抱怨，常常与支付给农村土地所有者的数额与土地一旦被转为城市使用后的实际价值的巨大差额有关。人们已经认识到，土地强制征用后所产生的巨额利润没有为失去土地的集体和农民所分享。
补偿问题的背后是城市与农村土地在权利拥有及它们在市场上的实现能力方面的差异，这一差异是农村和城市土地价值差异巨大的基础。尽管现在农民在农村土地承包法下已享有对土地的巨大利益，从逻辑上讲它应该是补偿的目标，但它没有考虑到土地管理法所设置的补偿范式。因此，在缺乏一个有效市场的情况下，以土地承包法所确立的土地权利的“价值”是否能为任何情形下的补偿标准提供公正的指导，是不清楚的。
在土地管理法下，土地的价值是根据其在城市的位置来确定的，它与补偿的目的无关。相反，补偿的标准是与过去三年农业年均产值的倍数相联。在土地被作为商业用途时，给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费。土地管理法所规定的目标是要确保维持被征地农民的现有生活水准不变。尽管这一目标从国际通行做法来看没有例外，但是考虑到城乡之间的收入和生活水平差距之大且还在扩大，以及这一差距本身有部分还由于城乡土地市场之间的严重分割而得以强化这一背景，这一目标也是有问题的。
（三）补偿在集体和农民之间的分配
补偿及其多少为适当的问题由以下事实而变得复杂，即在农村土地层面，有三个层次的当事人介入：政府、集体和单个农户。即便补偿的数额在理论上是适当的，也还有一个这些资金是否能到达农户手中的重要问题。在实际操作中，这一补偿有很大部分被集体拿走，并被集体用于投资，这些投资也有可能最终为失地农民提供了可选择的就业机会。
作为对现行做法所派生出的困难的回应，中央政府了28号文件来敦促地方政府努力改进补偿的状况。它旨在寻求将土地补偿集中于农户手上。它提出，有关的政府应当制定土地补偿在农村集体经济组织内部的分配程序，其基本原则是，“土地补偿首先要用于被征地农户。”
28号文还规定，补偿应该足额到维持被征地农民的原有生活水准不下降，同时还要能支付无地农民的社会保障费用。如果没有做到这些，省、自治区、直辖市人民政府应当准允增加对被征地农民的土地补偿和安置补助。如果土地补偿和安置补助的总额尽管达到了法定上限、但仍然未能保证失地农民得以维持其原有的生活水准的话，当地人民政府可以动用土地有偿使用费来对他们进行补贴。不过要注明的是，它只是允许城市地方政府提供更好的补偿，它并未要求他们必须这样去做，尽管有些城市地方政府可能会作出回应，而另一些地方政府却可能会不予理会。
（四）补偿因土地的用途或类型而异
与变化相关的另一个受关注的问题是：补偿的数额是如何决定的，它取决于征地的目的。土地管理法设置了补偿的最高限，但允许在这一限额内有一个变化幅度。这样，地方政府在决定不同情形下的补偿时，采用了明显不同的尺度。在有些情形下，它允许受影响的农村社区与地方政府就补偿额进行谈判，期望以此来避免因补偿不当在一些地区已经发生的普遍不满。在一些情形下，正如第三部分的案例研究所表明的，补偿的水平与土地的最终使用相联系。例如，当土地被行政划拨用于基础设施项目时，将导致补偿水平相对较低，而当同样的土地被用做商业使用时，其补偿就可能较高。一旦补偿因征地的目的不同而异时，公平对待土地拥有者的原则就可能会变味。
尽管有关补偿的争论大多集中于农地上，还有其他一些重要领域也需要予以再审查及在法律上进行改革：在城市地区，早在有土地管理机构之前，土地就已被事实上的土地占有者合法持有。他们所持有的土地没有完整的法律文本，当他们的土地被征用时，主要是对其建筑而不是土地（或土地使用权）进行补偿；土地管理法没有明确给出，当拥有土地使用权的城市土地被征用于公共福利时，其补偿的标准如何；法律只是简单地表明使用者应该得到“合理”补偿；有些集体农地被农村集体组织拿走，且已变成了集体建设用地，在这种情形下，农民获得的补偿一般不超过转为城市建设用地；有些类型的农村土地被明确地排除在土地管理法的标准之外，包括林地和草地；对中、大型的水土保持或水电项目，国务院设置的补偿水平一般较低，且游离于土地管理法的标准之外。
（五）征地过程
为了确保强制性征地的公平性，或者至少被认为是公平的，有必要设置透明的程序，以允许相关当事人有机会参与征地事务的谈判，并让他们得到相关的信息。中国1998年修订的土地管理法比以前有了更高的透明性，它要求地方政府必须将安置计划公开，以接受集体组织及生活于被征土地上的农民的评议。然而，值得注意的是，它只是发生于征地已经被认可之后——没有明确要求在征地之前要听取集体或农民的建议以及给予他们对建议作出反应的机会。
2004年，国土资源部了关于国土资源听证的新规定，它要求当基本农田被转为非农使用时，必须举行听证，以及在发生其他征地情形时，相关当事人必须被告知：他们有权在补偿标准和安置方案被认可前对其进行听证，且这一听证必须在向被征地当事人发出通知后的5天内举行。28号文将这一规定又向前推进了一步，声明在征地方案被批准之前，其征地目的、位置、补偿标准、安置措施都应当告知被征地农民，对即将被征土地的现况调查结果也应得到农村集体和农户的确认。
简言之，改进征地程序的努力从集体所有者和农民方面都已经迈出了重要步骤。然而，还有必要对相关规定作出进一步的修正，更重要的是，有必要对相关当事人——土地所有者和农户进行能力建设，以使他们切实利用这些程序来保护自己。
三、农民对土地的权利一直处于相对弱势，致使他们容易遭受不公平的对待，由此也制约了他们参与经济增长的能力
集体管理者和农民在补偿分配上的问题必然会引致更为宽泛的问题——即农民土地权利的继续相对弱化。
土地政策在过去20多年变迁的一个脉络是，使农民的土地权利得到不断增强，因为政府认识到，确保农户对土地权利的稳定是粮食安全和农业增长的关键条件。农村土地承包法的起草及其相关政策的制定就是在这一原则指导下达成的。
另一方面，这一原则和愿景迄今还只有部分得到了实现。农民的权利仍然受到制约，且由于一系列的影响而受到损害，这里面既有权利实施的困难也有对权利本身的重大限制。我们已经在强制征地情形中看到了这一点，在确保公正对待相关土地使用者的程序和法律保障上也常常存在相当大的限制，至少在做法上是如此。
这类问题也见于农村土地承包法中对土地再调整的规定。保护农民免受集体对土地的再调整所产生的不稳定，是新法的一个核心目标——也就是说，再调整的做法是与新法赋予农民的土地权利不一致的。法律在阻止在大多数情形下集体对土地进行再调整的做法方面迈出了重要一步。
尽管法律在总体框架上取得了进步，但是在权利保护方面还是设置了一些重要的资格条件，由于法律起草上的模糊性和对例外情形的解释定义过松，这将容许地方在实际操作中仍然作出大大超出例外情形的规定。例如，在法律中仍然允许在“特殊情形下”对土地进行再调整。由于这一例外情形的原则可能受到地方青睐，在缺乏对“特殊情形”给出非常明确和狭窄的定义时，就存在地方将之作出过宽解释用于支持更为宽泛的土地再调整的危险，从而与新法精神所期望和所考虑的目的相违背。
关于这一点，我们可以再度在征地后的补偿分配情形中找到例子。在有些地区，集体已经将“部分集体土地被拿走”作为进行再调整的借口。因此，为了对被征地进行补偿，集体组织采取的做法是，通通减少村内所有农户的土地，而不是专门针对那些受征地影响的农民，也没有考虑他们对土地所作出的任何改进或投资。这一做法的危险性在于，它将继续被当作农村土地承包法下的一种“特殊情形”而予以宽恕，除非受到专门的制止，它将对土地制度的稳定性产生损害效应。
在关注农民土地权利的性质这一比较大的问题时，作为其中的一个分支——单个农民与集体之间的关系问题，也是如此。由于在集体层面缺乏相对透明和可问责的治理结构，在集体管理者作出影响农民土地权利的决策时，承包土地的农民也很难确保集体组织的这一决定是否明智。在这一框架下，很显然会有滥用权力和腐败的可能性。
研究表明，有关土地管理法和农村土地承包法下的农民权利，农民对这些权利的知识仍然很缺乏。其实施迄今也没有建立任何易于利用的流程，以使农民可以对任何侵犯他们权利的行为进行抵制，或是以此来挑战集体土地所有者的行动。总体而言，在农村土地承包法下发展详尽的实施规定的进展非常缓慢。
四、地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖
政府对土地一级市场的垄断，刺激了地方政府严重依赖土地转让所形成的收入，用以补充正常的财政预算资金和城市扩张所需的资金。同时，地方政府也日益依赖于通过土地储备方式把征用的土地用作抵押物来获得银行贷款。这两种做法均刺激了地方政府冒着潜在风险去积极征用农地，造成城市以不合理的方式增长。
地方政府来自于地方来源的收入有两个核心部分。一部分是预算收入，它是由地方政府从各种费、税形成的收入，其中有部分直接来自于土地和不动产。另一部分来自于地方政府的预算外收入，其中很大一部分与土地及房地产活动相关。
对土地和不动产的征税、收费受限于这些税费制度本身的缺陷，且十分复杂。它们或者只对交易环节征收，或者是设立的固定税，且常常以成本为基础进行评估，与当前的资产市场价值无关。因此，它们无法为地方政府提供有力的以资产为基础的财产税。在许多国家，这种以市场价值为基础的财产税是地方政府财政收入的主要来源。在中国，考虑到很大部分家庭并没有对他们所占有的住宅资产支付任何税，形成这一例外的格局也就不言而喻了。
另一方面，地方政府的预算外收入非常庞大，且有很大部分来自于土地储备部门的利润。在许多情形下，来自这一来源的预算外收入可能等于甚至超过地方政府的总预算收入。
国家垄断土地供应，地方政府过度依赖开发土地获取财政收入，使地方政府卷入这一几无风险、但同时也是一个充满投机活动的领域。地方政府的巨大可能风险包括，他们并不处于决定土地最终需求的位置，他们受制于利率的波动，尤其是事实上地方政府设置的土地储备和开发机构是按土地的“市场价值”评估所发生的巨额借贷。驾驭财产市场的规则受到地方政府的激励而发生极大扭曲，无论从机构层次还是个人层次都是如此，它鼓励了农村/集体土地尽可能地转化为城市/国有土地。
地方政府收入来自于这一领域的收入所具有的潜在易变性，由于影响市场需求的因素一旦发生重大变化所带来的这一收入的可持续性，用于扩张的土地资源的有限性，以及利率的波动，这些要进一步关注的领域都明显超出了地方政府的范围，但对它们的行为却具有潜在的影响。此外，考虑到尽管财政预算资金和预算外资金要受到检查与监督，但预算外资金的管理和开支却缺乏审核和透明度，以上所述的政府行为极其可能风险就是可以理解的了。
五、减低农田流失率的困难
城市的快速扩张日益加深了对中国农田流失的担忧。这一担忧由于中国的可耕地比例相对小以及国家长期坚持承诺要实现粮食安全而进一步加深。
为了回应这一趋势，中央政府对农地的转用已采取了一系列限制措施。1995年设立“基本农田”作为需要专门进行保护的农田。按照法律，这类耕地最低不得低于可耕地的80%；在某些地区，基本农田已占到农地的85%－90%。28号文重申了不允许将这类土地进行转用的严厉措施，即它是不得逾越的“红线”，并再度强调了基本农田对于中国粮食安全的重要性。
土地管理法（第31－42条）为了对所有农田提供保护，而设立了控制转用的法律规定。所有可耕地在用于其他目的时，必须要有其他类似规模和质量的土地来替代它。不允许有农田的净损失，且只有在符合规划指标时农田才能转换为其他使用。此外，在以下几种情形下的征地要得到国务院的批准（第45条）：（1）占用基本农田；（2）耕地在35公顷或以上；（3）其他土地在70公顷或以上。
农田转用的计划指标是于1997年设定的，它涵盖了13年的用地计划，直到2010年。指标由省级及省内各级设定。但是，在有些省，农田转用速度非常之快，有些省及省以下单位已用完了分配给它们的指标。超过指标的面积要么从其他地区通过指标的交易来补足（允许在省内异地平衡但不允许在省之间进行指标的平衡），要么通过土地整理来补足。土地可以通过破产的乡镇企业、河堤或村边地的整理来完成。也可以通过将废地或未利用地投入使用来实现，其办法是，权利持有者在3年内未用，其土地将被收回，或通过土地集中的办法来实现。
上述做法都在28号文中被明令禁止，且要严格实施（“严重的要进行调查和提请诉讼”）。28号文将地方政府的最终征地批准权予以收回，将之放到省级水平。意在让没有直接的经济利益的一级来决定土地征用的审批。28号文还力图确保规划的更有效利用，通过严格预审来阻止那些没有合适计划指标的项目上马，还宣布那些2004年已超过指标、又无法交纳土地整理费的单位，分配给它们2005年的指标将被延迟。
政府对农田转换实行从紧的管制的努力源于国家看待这一问题的重要性。留待观察的是，新近的这些措施在多大程度上是有效的。如果不采取根本改变促进现阶段城市快速扩张的经济激励结构，就很难抑制各地采取各种规避管制的措施。
六、土地法律框架不完整
总体而言，中国近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，尽管是沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行的。1982年的宪法是将中国的土地归为两种不同制度体系进行管理与利用的起点，它确立了城市土地归国家所有，而农村土地由集体所有。1988年的宪法修正案明确了土地的使用权可以依法转让，因此确认了土地使用权可以从土地所有权中分离出来。
对于农村土地，国家强调的是，通过增强农民对其所耕种土地的承包权的稳定性，来刺激生产率的提高、增加投资和促进社会稳定。尽管仍然维持着集体所有制的框架，但通过采取一些法律措施还是逐步强化了农户在这一框架下的地位。1998年修订的土地管理法向单个农户提供了30年的承包权，并要求以书写的、登记文本形式对土地权利予以确认。这一改革经由2002年的《农村土地承包法》得以加强和深化，这一法律实质上将农户的土地承包权上升到物权的地位，按照这一法律，向农民提供的这些权利至少应该在30年内保持不变，而且它实质上还取消了集体对土地进行调整的权力，除了几个限制性情形外。这一法律还允许合同持有者以其土地权利进行某些交易，同时它还明确阻止各种专断或终止合同的不公平做法，以对土地承包人的权利进行更有效的保护。在城市土地方面，土地由国家所有，不过城市土地使用权市场的法律基础已经正式确立。新近起草的物权法草案考虑到要整合迄今已经取得的法律进展并将之予以扩展。现在起草的这部法律一旦被采用，它将是中国迈向通过界定与强化产权以支持经济成长和社会稳定的重要一步。
除了界定和强化土地的产权外，过去20年的改革也在努力寻求更有效的机制、激励和许可来刺激土地在竞争性使用间的更合理配置。中央政府对于城市快速扩张导致农地大量流失给予了特别关注。政府设置了许多限制土地转用的措施，包括设定“基本农田”作为专门用于土地保护的比例；在土地管理法中设置了各种控制措施来确保农地不再净减少；对省级和省以下各级政府设定农田转用的计划指标。
与此同时，也得承认仍然面临一些严峻的挑战，而且要应对这些挑战还受到一些因素的严重制约——比如管理土地的制度和法律框架相互矛盾且支离不全。
1．涵盖面存在差距。意即，一些重要的活动领域缺乏由明确、适当的规则和程序提供的指导。目前还缺乏一个规制土地储备的框架。无论是对土地储备部门还是更为一般的金融部门，这都会造成十分严重的风险。在《农村土地承包法》下，关于抵押的法律也是不完整和不充分的。《农村土地承包法》中的许多表述过于宽泛，缺乏实施条例。对目前集体建设用地的现行做法实质上还缺乏一个法律框架。适用于城市财产抵押的法律存在混淆和重叠。与此相关的要关注的一点是，目前缺乏规制土地收益权质押贷款的政策和法律。
2．权利、责任和权力的不明晰。由于对负责土地管理方面的不同机构在功能上的不明确和不一致，导致不同机构的当事人和他们的人在扮演各自角色时的不确定性。
3．规章过多，导致不必要的、重复的官僚程序，造成极高的交易成本和潜在的寻租行为。
关键词：新型小城市；宅基地使用权制度；改革
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2016.26.092
随着我国大城市“城市病”现象的出现和新型城镇化战略的实施，小城市的发展逐渐成为我国新的经济增长点，小城市要发展就必然对城市建设用地产生极大的需求，但在现阶段我国城乡建设用地严重不足，所以小城市建设用地增长必须走一条集约节约的道路，要努力盘活建设用地存量。另一方面，随着农村经济社会的发展，农村人口向城镇流动加速，但是我国农村宅基地依然呈现增长的趋势，据统计，我国农村人口每年以1.6%的速度在减少，而农村宅基地总面积却每年增加1%。农村宅基地规划管理混乱、宅基地闲置现象普遍存在，大量农村建设用地浪费。现阶段要加快推进农村宅基地使用权制度改革，盘活农村宅基地存量，把农村宅基地转化为小城市的建设用地。
1 当前我国农村宅基地使用权制度的现状
农村宅基地是指专门用于农户建造房屋或住房以及生活庭院的那部分土地，《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民只拥有宅基地的使用权。农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用和收益的权利，是农户凭借农村集体成员权从农村集体经济组织无偿取得的一项重要财产权利，具有无偿性和社会保障的功能。因此农村宅基地使用权的取得需要农户凭借其集体成员权向农村集体经济组织或者村委会提出申请经过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。
但是农户取得宅基地使用权也不是没有限制的，该法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《物权法》将农村宅基地使用权定义为用益物权，是一种财产权利，允许农村宅基地出租以及在集体经济组织内部出售、转让等行为，但是《土地管理法》规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。我国农村宅基地的使用权是集体经济组织成员长期享有的一项权利，我国法律没有规定农村宅基地使用权的时间限制，农户一旦申请获得宅基地使用权，便长期享有，任何人、任何组织非依法定原因不能剥夺农户宅基地使用权。法律禁止城镇居民购买农村宅基地。
依法对宅基地使用权实施收回是宅基地退出的重要途径。《土地管理法》第六十五条规定因撤销、迁移等原因而停止使用土地的，集体经济组织有权收回土地使用权。但在现实生活中，农村集体组织收回宅基地的情形却寥寥无几。
2 我国农村宅基地利用存在的问题
2.1 农村一户多宅问题
虽然《土地管理法》明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，但事实上“一户多宅”现象存在还较为普遍。造成这种现象的原因，一是现阶段农村普遍存在“建了新房不拆旧房”的现象，农户出于改善生活条件的目的在空闲地上建造新的住宅，取得新的宅基地之后仍然不放弃以前的宅基地。二是一些富裕的农户为了获取农村宅基地的价值增值，购买农村闲置的宅基地，甚至占用空闲的农地作为宅基地。三是因为继承造成的“一户多宅”现象，由于宅基地使用权和房屋使用权是密不可分的，这就导致农村宅基地使用权随着房屋的继承而转移到原使用权人子女手中。
2.2 农村宅基地闲置问题
造成我国农村宅基地闲置问题的原因主要有以下三方面。第一，由于农村人口流动或农户分化导致的农村宅基地闲置，农户在城市有稳定的工作和生活导致农村宅基地已多年无人居住。第二，“一户多宅”造成的农村宅基地闲置，现阶段我国农村居民拥有两处甚至多处宅基地的现象普遍存在，导致了宅基地闲置问题。第三，由于宅基地面积超标等造成的农村宅基地闲置，虽然我国《土地管理法》明确规定农村宅基地的使用面积不得超过省、自治区、直辖市规定的面积，但是在农村大量存在宅基地面积超标，违章建房等现象，这就造成了农户宅基地上的住宅闲置的现象。
2.3 农村宅基地无法合理退出问题
我国农村宅基地缺乏收回机制，是我国农村宅基地无法合理退出的原因之一。对于农村宅基地退出缺乏合理的激励和补偿机制是造成农村宅基地无法合理退出的最重要原因。原有宅基地面积过小、宅基地建设缺乏统一规划，导致宅基地建设随意性较强以及宅基地产权不完整等因素也阻碍了农村宅基地合理退出。
3 推动小城市建设的宅基地使用权制度改革的建议
3.1 建立健全农户宅基地超标有偿使用和合理清退制度
建议以县域为单位根据本地区的实际情况，明确宅基地合理使用面积。对由于历史原因形成农户宅基地超标使用部分则要进行合理的处置。优先鼓励农户自愿清退超标占用的宅基地，对农户自愿清退的宅基地上附属建筑物如有残存价值的，可以对其价值进行第三方评估并由农民集体给予合理补偿。但是，不能强制清退农户超标占用的宅基地、强行拆除农户超标占用宅基地上附属物。对农户事实上已经形成的超标准占用宅基地，如果不愿意清退的，则设定有偿使用的期限，制定有偿使用费用征收标准，进行分期征收或一次性征收。
3.2 深入探索农村宅基地财产性收益的实现形式
长久以来，我国农村宅基地使用权的特殊性、国家对其交易的限制以及农民市场意识的薄弱，使得宅基地使用权财产性权益无法得到有效实现。要释放农村“沉睡的资本”，增加农民的财产性收入，提高农村宅基地使用效率，就要积极探索农村宅基地财产性收益实现方式。首先要明确界定宅基地使用权财产权，产权明晰是产权交易的基础，要不断完善和推进宅基地使用权确权颁证制度。要不断探索农村宅基地使用权抵押贷款、担保以及转让的有效途径。完善农村宅基地使用权换社会保险机制，鼓励农户用闲置的宅基地使用权换取社会保险如养老保险、医疗保险等。最后，农户应加强市场机制意识，利用自家的宅基地开展庭院经济、农户住房出租以及商业经营等方式增加收入，实现宅基地使用权财产性权益。
3.3 建立健全宅基地使用权有偿退出制度
利用城乡建设用地增减挂钩政策，来推动农户退出宅基地，为我国小城市发展释放城市建设用地指标。一是一定要尊重农民意愿，一定要从法律上明确宅基地使用权是农户依法享有的不可侵犯的物权，任何政府部门、组织和个人都不能强制剥夺、侵占农户合理享有的宅基地使用权。二是，建立健全农户退出宅基地使用权的合理补偿机制，这一合理补偿机制应该保障农民能取得在小城市购买宜居住房的能力，能够具备在城乡取得稳定收入和社会保障的能力。三是，通过城乡建设用地增减挂钩政策来促使农民退出宅基地使用权的政策，应该加强中央层面的顶层设计，降低地方政府部门补偿机制的自由裁量权。彻底改变当前地方政府部门在城乡建设用地增减挂钩政策执行过程中既是“运动员”又是“裁判员”的双重角色。
3.4 实行补偿与社会保障相结合的制度
在农村宅基地改革过程中，可以实行补偿与社会保障相结合的制度，对于自愿退出宅基地使用权的农户除了在经济上一次性补偿外，首先要将其纳入城市户籍管理制度，深化户籍制度改革，放开小城市落户限制。其次要将其纳入城镇职工社会保障体系，使其享受同市民同等的社会福利保障，与市民同等享有教育、医疗、养老等权利。最后，要为其提供职业教育、公共保障房以及城镇再就业等社会公共服务，解决其退出农村宅基地的后顾之忧。
参考文献
[1]方文，胡浙平.农村宅基地使用权流转困境与流转绩效评析.农村经济，2010，（9）.
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[4]程春丽.农村宅基地退出补偿与利益机制构建探析.农村经济，2014，（1）.
原告张某与被告陈某系同一村村民。为方便居住生活，双方于2001年期间，口头达成“换地建房协议”。此后，双方仍未能履行“换地协议”。不久，被告陈某以其本人已与原告张某协商换地为由，使用了原告张某以前的旧房地，在此地上堆放石料、搭建简易猪栏及瓦房等，为此，双方发生宅基地纠纷。原告随即向当地镇人民政府申请处理。同年底，该镇人民政府作出“关于张某与陈某宅基地纠纷的处理决定”，认定张某对双方争议的宅基地享有合法的使用权，明确了争议的宅基地四至、面积等。此后，被告陈某未向其上级人民政府申请复议，也未向当地人民法院提起行政诉讼，仍占用该地搭建简易猪栏及瓦房。2002年初，原告张某向人民法院提起民事诉讼，要求被告陈某停止侵权，恢复土地原状，将争议的宅基地判决归其所有。
二、分歧
对本案的处理产生两种不同的意见。第一种意见认为，张某与陈某的宅基地纠纷，已经该镇人民政府作出处理，镇人民政府作出的“关于张某与陈某宅基地纠纷的处理决定”已发生法律效力。该处理决定已明确了争议的宅基地四至、面积等，认定张某对双方争议的宅基地享有合法的使用权。镇人民政府作出的“关于张某与陈某宅基地纠纷的处理决定”送达时，被告未在法定期限内向其上级人民政府申请复议，或向人民法院提起行政诉讼，故该决定已发生法律效力。据此，原告对争议的宅基地享有合法使用权，应受法律保护。被告占有、使用原告张某使用的旧房地，其行为已构成侵权，原告的诉讼请求合法，应予支持，故应判决，被告限期拆除其在原告旧房地上搭建的简易猪栏及瓦房，将争议的宅基地交回原告使用。第二种意见认为，根据法律的有关规定，未经县级人民政府合法确权，原告张某对争议的宅基地无合法使用权证，乡镇人民政府虽作出“关于张某与陈某宅基地纠纷的处理决定”，但程序不合法。故原告张某对争议的宅基地无合法使用权，其起诉应裁定予以驳回。
三、评析
笔者同意以上第二种意见。
理由是：1依据《中华人民共和国土地管理法》第十一和要规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。第十三条又规定依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可见，行为人必须经县级人民政府批准，取得土地使用权证后，方享有合法的土地使用权。本案原告对争议的宅基地无合法使用权证，即未经县级人民政府合法确权，乡镇级人民政府虽作出“关于张某与陈某宅基地纠纷的处理决定”，决定了争议的宅基地归原告张某使用，但程序不合法，应属无效。2《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。本条规定其涵义指的是双方当事人在土地所有权和使用权发生争议后，必须经有关的人民政府处理。
人民政府处理后，应按上述《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，向县级人民政府登记造册，核发证书，依法确认所有权。本案原告张某在乡镇人民政府作出“关于张某与陈某宅基地纠纷的处理决定”后，没有向县级人民政府申请登记，核发证书，就以被告陈某的行为对其宅基地已构成侵权为由，向人民法院提起侵权之诉是没有法律依据的。
关键词：宅基地使用权流转问题对策
目前我国农村宅基地使用权流转的成因分析
（一）受经济利益驱动的影响
随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。
（二）受农民进城发展需要的影响
改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。
（三）受城市退休人员休闲养老需求的影响
很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。
目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题
（一）法律法规不完善且有关规定滞后
一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。
二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。
（二）宅基地的市场流转面临体制
由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生。有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。
（三）宅基地使用权证发放需要规范
与《土地管理法》等法律法规一样，宅基地使用权的登记发放程序仍未明确规定。在我国的大部分农村地区存在着宅基地使用权证发放滞后的情况，这一状况既不利于农民明细产权，依法保护自己的宅基地使用权，也不利于宅基地建档造册影响土地管理部门对宅基地流转的监管，同时也是宅基地在流转过程中造成农村宅基地纠纷发生的潜在隐患。
（四）审批管理不严
尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，很多地方的宅基地管理村级民主程度较差，一些地方的村委会或村干部不经过村民会议，自己行驶宅基地报批决定权，村干部、、越权划拨的现象严重。原因在于，现行法律法规对村级基层组织在宅基地管理中的权责缺乏明确界定，农村法制教育宣传措施缺乏有效性和针对性，村委会和村干部依法管理的责任不明确，对超标用地、宅基地流转、乱建乱盖等违法使用宅基地放任不管，造成集体土地权益的损害。在农村宅基地使用权的管理中，房地产及其产权产籍管理至今不明，导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象普遍。
完善我国农村宅基地使用权流转的法律思考
（一）加强立法并规范宅基地使用权的流转
《物权法》作为规范财产关系的基本法，不可能对每个制度都作出详细的规定。《物权法》对宅基地使用权规定比较原则，即对宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此应当加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理。针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面作出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。
（二）建立农民宅基地使用权流转制度
现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转，不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则。据专家估计，到2020年，我国城镇居民总数要增长3亿人以上，同时，每年将有1500万农民进城成为城市居民。这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求。与此同时，大量农民进城将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体，这一市场的建立和完善，将促进城市化进程，促进城乡一体化。建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。
（三）建立合理的宅基地流转收益分配机制
按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租I归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人。
（四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权
农村宅基地使用权的流转，宅基地的多少将直接给农民带来巨大的经济效益。为防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须加强对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。另外，根据法律规定，我国农民集体所有土地也应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当前，可在全国范围内开展的土地利用现状更新调查之际，利用现有人、财、物资源，兼顾做好宅基地的清查和集体土地所有权确权的地籍调查工作。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，可为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。
（五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度
《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。
参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，同时建立配套的一定条件下的农村宅基地有偿使用制度。具体表现为：农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年届满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，该宅基地使用权自动延长70年；该农民或其家庭成员不再是本集体经济组织成员的，则应向集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地使用权。农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地的，宅基地使用权的转让应为无偿，受让方享有剩余年份的宅基地使用权。转让方仍有权再次申请取得宅基地。通过继承或受赠与而取得农村宅基地使用权的，参照上述构想执行。
参考文献：
1.张奇.农村宅基地法律问题探析[J].财贸研究，2005(2)
第一章 总 则
第二章 土地的所有权和使用权
第三章 土地的利用和保护
第四章 国家建设征用、拨用土地
第五章 城市和乡村建设用地
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了维护社会主义土地公有制，切实保护耕地，合理开发利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），结合我省实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于我省行政区域内一切土地。
凡属土地所有权、使用权的确定和变更，土地调查、登记和统计，土地保护、利用和规划，土地征用和拨用，改变土地用途，以及土地所有权、使用权争议的处理，必须执行本条例。
第三条 省、市（行署）、县（区）人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地，负责《土地管理法》和本条例的实施以及城乡地政管理工作。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内的土地管理工作，由县级人民政府委派土地助理员负责日常工作。
第四条 省人民政府土地管理部门可以根据需要，在省国营农场总局、森林工业总局及其管理局，设置土地管理派出机构或派驻土地管理人员，其职责由省土地管理部门确定。
第二章 土地的所有权和使用权
第五条 下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地；
（二）国家建设依法征用的土地；
（三）国家拨给机关、国营企业事业单位、部队使用的土地；
（四）国家拨给农民集体经济组织和个人使用的国有土地；
（五）未经划拨的荒山、荒地等土地，以及其它依照法律规定属于国家所有的土地。
国家所有的土地，用地单位只有使用权。
第六条 下列土地属于劳动群众集体所有：
（一）依照法律规定，属于村农民集体经济组织所有的土地；
（二）村农民集体所有的土地，已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有；
（三）经县（市）以上人民政府确认的乡（镇）企业集体所有的土地。
第七条 城乡一切用地单位必须向所在市、县人民政府土地管理部门办理土地登记，经县以上人民政府批准，由所在市、县人民政府颁发土地证，确认国有土地的使用权和集体土地的所有权。本条例颁布前，县以上人民政府颁发的土地证继续有效。
经确认的土地所有权、使用权受法律保护。
任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其它形式非法转让土地。
第八条 县级以上人民政府土地管理部门，应根据国家的统一规定，做好土地调查、土地登记和统计，建立健全地籍管理制度，编制土地统计年报。
第九条 土地所有权、使用权的争议，由当事人协商解决，协商不成的，按下列规定处理：
（一）城市和乡村非农业建设用地的土地所有权、使用权争议，由市、县人民政府处理；
（二）农、林、牧、渔业生产用地的土地所有权、使用权争议，乡（镇）所属单位间的，由乡（镇）人民政府处理；县（市）所属单位间的，由县（市）人民政府处理；市（行署）行政区域内县（市）间或者县（市）与市（行署）所属单位间的，由市人民政府（行署）处理；市（行署）间或者县（市）与省以上所属单位间的，由省人民政府处理；
（三）在土地所有权或使用权争议解决以前，任何一方不得改变土地现状或破坏土地上的附着物。
第三章 土地的利用和保护
第十条 县以上人民政府组织土地管理部门和有关部门，编制土地利用总体规划，报上级人民政府批准执行。
在城市规划区内，土地利用应符合城市规划。
各部门、各用地单位的土地利用规划，应符合土地利用总体规划。
第十一条 省辖市及县级市人民政府应划定菜田保护区，报省人民政府批准执行。划入保护区的菜田，非经省人民政府批准，一律不准改作它用。
经批准使用郊区菜田的建设单位，按照国家和省的有关规定，向市人民政府土地管理部门缴纳新菜田开发建设基金。
第十二条 因国家建设或农、林、牧、渔业基本建设，需要在一定区域内调整有关单位土地使用范围的，应由土地管理部门组织有关单位制定该区域调整土地的规划方案，经县以上人民政府批准后实施。
第十三条 各类自然保护区、历史文物保护区、风景名胜区、疗养区的土地使用范围，均应按有关规定，由主管部门提出申请，经土地管理部门审核，报县以上人民政府批准；在上述各区内进行各项基本建设，需要使用土地的，必须按本条例第四章有关规定，履行土地审批手续。
保护区内现有生产、建设等用地单位，在土地资源开发利用上的权利和义务，由省人民政府依照有关法规确定。
第十四条 未经划拨使用的荒山、荒地等土地，均属国有储备土地，由所在市、县人民政府土地管理部门负责保护和管理。
使用国有储备土地从事农、林、牧、渔业生产的，需向市、县人民政府土地管理部门提交土地规划方案和有关证明文件。面积在五百亩以下的，由县（市）人民政府批准；五百亩至一千亩的，由市人民政府（行署）批准；一千亩以上的，由省人民政府批准。
使用国营林业局、国营林场范围内的荒地进行农、牧业生产的，应经所在市、县人民政府审核，附林业主管部门意见，报省人民政府批准。
第十五条 十五度以上的坡地，沙荒地，县以上人民政府划定的江河行洪区和水库、涝区上游的水土保持区，以及堤防、闸坝等水利工程保护用地，禁止开荒；禁止开垦草原和围湖垦殖。
第十六条 占用耕地造林、修建鱼池和退耕还林、还牧、还湖的，须经当地土地管理部门和有关部门共同审核，报市、县人民政府批准。
第十七条 使用水域范围内土地、变更水域范围内土地所有权、使用权的，应由市、县水利和渔业行政主管部门提出审核意见，按本条例规定办理土地审批手续。
第十八条 因开发地下资源，使地面塌陷，造成损失的，由开发单位负责赔偿和复垦、填复、整修。
第十九条 兴办砖、瓦、砂、石、土场，能利用荒山、荒地的，不得占用耕地。办场单位和个人在开采前，必须把表土层剥离堆放好，采后负责平整土地，或向市、县土地管理部门缴纳土地平整费，由县（市）负责恢复利用。采金用地也应按以上规定办理。
第二十条 各级人民政府审批占用耕地，应严格执行国家和省下达的年度非农业建设和农业结构调整占用耕地的控制指标。
第二十一条 县以上人民政府土地管理部门，根据省人民政府的规定，可向用地单位和个人，征收土地管理费，纳入预算外资金管理。
第二十二条 土地管理人员凭省土地管理部门颁发的《黑龙江省土地管理监察证》，有权对行政区域内的用地进行检查，有权制止非法占地和破坏土地资源的行为。被检查的单位和个人，必须如实提供情况和资料，不得阻挠。
第四章 国家建设征用、拨用土地
第二十三条 申请征用、拨用土地的建设单位，应向所在市、县人民政府土地管理部门提出用地申请和经批准的计划任务书以及其它批准文件。
申请征用、拨用城市规划区内的土地，应附城市规划部门的审核意见。
临时抢险、防洪等紧急用地，可先行占地施工，随后补办用地手续。
第二十四条 经县以上人民政府批准的建设用地，土地所在市、县土地管理部门应在接到批准文件三十天内，组织有关单位落实土地补偿安置等事宜，现场测定用地界线，划拨土地。被征用、拨用土地单位必须按期移交土地，不得阻挠。
第二十五条 征用、拨用土地的审批权限：
（一）征用耕地三亩以下，其它土地十亩以下的，由县（市）人民政府批准。每项工程批准土地的总数不准超过十亩；
（二）征用耕地三亩以上、二十亩以下，其他土地十亩以上，一百亩以下的，由县（市）人民政府审核，报市人民政府批准。每项工程批准土地的总数不准超过一百亩；
（三）征用耕地二十亩以上、一千亩以下，其它土地一百亩以上、二千亩以下的，由市、县人民政府审核，报省人民政府批准。每项工程批准土地的总数不准超过二千亩；
（四）征用耕地一千亩以上，其它土地二千亩以上的，经省人民政府审核，报国务院批准。
行政公署可代省人民政府按省辖市人民政府征用、拨用土地的审批权限，批准建设用地。
各级人民政府土地管理部门承办用地审批的时间，从申报之日起不得超过三十天；情况复杂的建设项目，不得超过六十天。
第二十六条 国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费标准：
（一）征用耕地、园地，为被征用前三年平均年产值的五至六倍；
（二）征用集体耕地而用国有荒地调剂的，为被征用前三年平均年产值的三倍；
（三）征用草原、苇塘，为被征用前三年平均年产值的四倍；
（四）征用鱼池，为被征用前三年平均年产值的三倍；
（五）征用林地，为全村耕地前三年平均年产值的三倍；
（六）征用宅基地，为全村耕地前三年平均年产值的二倍；
（七）对被征用土地上的房屋、水井、渠道等生产、生活设施和青苗，根据实际情况和有关规定给予补偿。
第二十七条 国家建设征用土地，用地单位除支付土地补偿费外，还应支付安置补助费。
征用耕地的安置补助费，按《土地管理法》规定执行。
征用园地、鱼池的安置补助费，按需要安置的农业人口计算，每一需要安置的农业人口的安置补助费标准，为被征用前三年平均每亩年产值的二倍。
征用宅基地和荒山、荒地，不支付安置补助费。
第二十八条 国家建设使用国有荒山、荒地等土地的，无偿划拨。
拨用其他单位使用的国有耕地，用地单位应按拨地前三年平均年产值的四至五倍支付土地补偿费，或由用地单位负责安置需要安置的农业人口。
拨用其它单位使用的国有园地、林地、草原、水面等有收益的土地，应参照第二十六条的规定标准给予补偿；需要搬迁的，建设单位应负责搬迁。
第二十九条 各类土地年产值的标准，由市、县人民政府确定，报省人民政府土地管理部门备案。
第三十条 因国家建设征用土地，对被占地农户或劳动力，通过下列途径进行安置：
（一）被占地单位用机动土地予以调剂；
（二）用土地补偿费，安置补助费资助被占地农户发展生产；
（三）由市、县（区）土地管理部门和乡（镇）人民政府组织被占地单位、用地单位和有关单位，通过发展农副业生产和举办乡（镇）村企业加以安置；安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或者集体所有制单位、全民所有制单位就业，并将相应的安置补助费转给安置人员的单位。
第五章 城市和乡村建设用地
第三十一条 城乡各项建设，必须严格执行经人民政府批准的建设规划，合理布局，节约用地。不符合规划或者没有规划批件的建设项目，不予审批土地。
第三十二条 使用城市建成区土地进行建设的单位和个人应向土地管理部门提出申请，报市、县人民政府批准。
第三十三条 乡村居民点建设，应按合理布局、节约用地的原则，制定总体规划和建设规划，经县（市）人民政府批准执行。
城市规划区内的乡村居民点建设规划，应经市人民政府批准。
第三十四条 农村居民新建住宅的宅基地，每户不得超过三百五十平方米。
城市近郊和乡（镇）政府所在地以及省属农、林、牧、渔场场部的宅基地，每户不得超过二百五十平方米。
现有宅基地超过上述标准的，应根据乡村建设规划，逐步进行调整。调整前，不准在超过标准的宅基地上建永久性建筑物。
第三十五条 农村居民申请使用村内空闲宅基地和其他废弃地建设住宅的，经村民委员会审核，报乡（镇）人民政府批准；申请使用耕地建设住宅的，应经村民委员会和乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。
第三十六条 乡（镇）村企业建设使用土地的，应持县级以上人民政府主管部门批件和其它有关文件，经乡（镇）人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出申请，参照本条例第二十五条、第二十六条、第二十七条规定办理。
第三十七条 乡村居民点的公共设施、公益事业建设使用土地的，应由主办单位提出用地申请，经乡（镇）人民政府审核，报县以上人民政府批准。占用其它单位土地的，应给予土地补偿或调剂土地。
第三十八条 农村专业户进行生产、经营设施建设，需要在宅基地以外使用耕地的，由本人申请，经村民委员会和乡（镇）人民政府审核，报县（市）人民政府批准；占用非耕地的，由乡（镇）人民政府批准。
占用农户承包使用的土地，可与承包户协商，用串换土地等办法解决。
经批准使用的专业户用地，必须按批准的用途使用，不准改作它用。
第三十九条 农民进城从事生产、经营，需要使用土地的，参照本条例第二十三条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第三十二条规定办理。
第四十条 城市居民买卖房屋，应在成交后的三十天内，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权变更手续；农村居民买卖房屋的，应到乡（镇）人民政府办理土地使用权变更手续。
农村居民出卖或出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。
第六章 法律责任
第四十一条 违反本条例第七条规定，侵犯土地所有权或使用权的，责令停止侵犯，赔偿损失；买卖、出租或以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或没收新建的建筑物和其他设施，并对当事人处以二百元以上、一千元以下的罚款。
第四十二条 违反本条例第九条规定，不执行对土地争议的处理决定，或在土地争议解决以前，改变土地现状或破坏土地上的附着物，责令退出非法占用土地，并赔偿经济损失。对直接责任者处以一百元至五百元的罚款。
第四十三条 违反本条例第十一条、第十四条、第二十条、第二十五条、第三十二条，无权批准征用、使用土地的，超越批准权限或化整为零批准占用土地的，批准文件无效，对非法批准占用土地的单位主管人员，由其所在单位或上级机关给予行政处分。
第四十四条 违反本条例第十四条、第十六条、第十七条、第二十五条、第三十二条、第三十六条规定，未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，责令退还土地，限期拆除或没收建筑物和其他设施，并处每亩五十元至五百元的罚款；对非法占地单位的主管人员，由其所在单位或上级机关给予行政处分。
第四十五条 违反本条例第十五条、第十八条规定，使土地资源受到破坏的，责令限期治理；限期内不治理的，必须缴纳治理费，并处每亩一百元至五百元的罚款。
第四十六条 违反本条例第十九条规定，未经批准乱挖砂、石、土的，责令恢复土地原状，退还所占土地，并处每亩五百元至二千元的罚款；采后不平整土地，也不交纳平整费的，责令限期平整土地，并处每亩三百元至一千元的罚款。
第四十七条 违反本条例第二十二条规定的，对被检查的个人和单位，分别处以五元和五十元的罚款。
第四十八条 违反本条例第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定，借征用、拨用土地，向建设单位索取额外财物或不按期拨交土地的，应退还非法所得，限期拨出土地。
第四十九条 违反本条例第三十一条规定的，批准用地文件无效，并对批准用地的主管人员给予行政处分。
第五十条 违反本条例第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条规定的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或没收房屋和设施。
国家工作人员利用职权，非法占用土地建住宅的，除按上款规定处理外，并由其所在单位或上级机关给予行政处分。
第五十一条 违反本条例第四十条规定，买卖房屋后，对买方不按期办理土地使用权变更手续的，处以每一百平方米土地每日一元的罚款。
第五十二条 本条例的各项罚款，均应按照国家有关规定，交同级财政。
第五十三条 本条例规定的行政、经济处罚，由县级以上人民政府土地管理部门决定；对违反本条例第三十五条规定的行政、经济处罚，由乡级人民政府决定。
第五十四条 对参与非法占地活动的国家工作人员、企事业单位职工和农村基层干部需要给予行政处分的，由县级以上人民政府土地管理部门提出建议，由主管部门处理。
第五十五条 土地管理部门的工作人员，利用职权，循私舞弊，接受贿赂的，应根据情节轻重，给予行政处分，直至追究刑事责任。
第五十六条 违反本条例的当事人对行政、经济处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起三十天内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关提请人民法院强制执行。
违反本条例规定，情节严重，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十七条 本条例自1987年11月1日起施行。
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