时间：2023-10-05 10:40:33
导语：在房产投资成本的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】房地产企业；项目投资；成本；控制；管理
房地产行业在我国经济建设中具有非常重要的地位，在国家宏观调控的大背景下，房地产市场由于市场变化、紧缩地根和紧缩银根等原因，使得房地产行业在新时期面临新的挑战。房地产项目投资成本控制与管理对房地产行业的有序发展有着非常积极的促进作用，通过更高效的手段来对房地产市场的投资成本进行管理，能够有效的规避市场风险，在激烈的市场竞争中获得有利地位。房地产行业基本模式的建立也是以成本分析与造价计算为基础的，运用科学的管理手段，在强大的技术支撑下，最大化产品价值。只有这样，才能在当前的房地产行业当中占据有利位置，开拓更广阔的市场。
一、项目决策阶段的投资成本控制与管理
在房地产项目实施的过程中，投资决策阶段是非常重要的阶段，是对房地产项目工程的整体把握。在决策投资阶段中，工程造价对项目建设会造成决定性的影响，在建筑项目中工程的总造价直接关系到项目是否能够建立起来，并且在决策阶段必须对房地产项目的建设标准、建设地点、建筑工艺以及设备等诸多方面进行考量，这些都会形成预算在工程造价的表格中体现出来，形成工程总造价，进而使得投资人在决策阶段就能够对某个环节进行调整和安排。工程总造价就是房地产工程项目所投入的资金总额，而相对完善的投资成本控制与管理能够帮助投资者计划投资数额，对判断项目选择与实施具有非常重要的参考价值。在房地产项目当中，必须在先期投入时候进行精确的计划和准备，才能保证项目在实施过程中的资金投入，也直接影响到投资者的投资预期，对投资的效果有着重大的影响。工程造价管理人员必须核准和提供完整的工程造价估算，已达到控制总投资的目的。通常情况下，决策阶段投资成本控制与管理对项目经济性造成的直接影响达到95%以上，这也从另一个角度说明了投资成本控制与管理在房地产工程项目中的重要作用。因此，投资成本控制在决策阶段发挥着非常重要的作用，能够直接影响后续环节的进行，保证工程施工的科学性与合理性。
二、项目设计阶段的投资成本控制与管理
设计阶段是在项目工程造价确定后，进行项目设计的阶段，也是工程项目建设的另一个重要环节。在设计阶段中，成本控制与管理也更为细分化，对项目成本的控制主要体现在建筑风格、建筑方案、建筑设备以及施工工艺几个方面，在保证设计完整性的同时，通过成本控制与管理，对各个方面的投资行为进行限制。在存在多种方案选择时，也可通过成本控制来选择方案的最优化，正确定位项目以保证资金的使用，同时能够使提高项目设计的质量，最后通过专家评定的方式对工程造价进行核对与评审。在设计过程中对施工图设计所需投入要进行限制，其明确限额的指标通常由以下几点：
（1）每平方米消耗钢材的钢筋含量指标；
（2）每平方米消耗砼的砼含量指标；
（3）整体与各部分施工图的预算指标；
（4）发生设计变更所导致的费用限额指标。
通过对以上指标的和旋，能够在很大程度降低设计变更，有效缩短设计的周期，并能对施工图预算的准确性进行把握，防止超资的现象发生。
三、招投标过程中的投资成本控制与管理
招投标在房地产项目中比较常见，招投标也是市场经济中重要的交易方式之一，在以房地产为首的大型项目中普遍存在。招投标在房地产项目建设过程中有非常重要的地位，而在招投标过程中针对投资成本控制与管理需要做好以下几点：
（1）对标底的编制要准确合理。目前，在建筑安装工程中的招投标的标底主要有工程概算、工图预算、综合定额以及平方米造价包干等方法进行编制，同时也存在以市场价格来报价的情况，这些针对标底的编制要准确合理，并且注意都要在可控的投资范围内进行；
（2）对投标的报价要规范认定。在投标过程中可以通过市场竞争的方式进行，选择三家以上的招标单位，实现“货比三家”；
（3）对评标的过程要公正公开。评标过程要坚持“三公原则”，在专家的指导下，形成严格的管理与监督机制，规避市场上的不公平竞争行为，保证项目的顺利开展。
四、项目施工阶段的投资成本控制与管理
项目施工阶段是房地产项目实施最为重要的阶段，在通过招投标确定施工团队后，通过签订合同等手段达成施工协议，并在施工过程中强化管理，规范投标方的施工作业情况。在施工过程中要严格投资成本的控制与管理，避免发生“三超”现象，若发生“三超”现象，就必然会对企业的利润造成损失，如果失控则更可能是企业亏本。因此，房地产行业在市场经济条件下运行，其主要仍然是以盈利为目的，因而必须做好项目施工阶段的投资成本控制与管理，其具体工作主要表现在以下几点：
（1）对合同实施有效管理 尽量避免工程索赔
施工阶段中的成本控制具体是在工程变更的情况下，对工程变更所产生的投资成本进行成本管理。在工程量清单报价中，有部分开发商形成一种低价中标，通过合同索赔的方式实现盈利的方式。因此，在施工过程中要严格按照合同内容来进行施工，对施工过程进行监控，对工程变更的情况进行严格审核，通过核算工程变更的费用支出，进行有效的成本控制，避免出现投资失控的现象。除此以外，对材料供应商和施工单位进行反索赔，能够在一定程上有助于实现成本的有效控制。
（2）加强施工过程管理 形成完善的监理制
在项目施工阶段，要加强对项目施工过程的管理，按照监理规定与实施细则进行施工，通过责任制严抓工程质量，在管理层面实现施工过程中的投资成本控制。同时，要加强对工程款的使用用途进行审核，经过监理审批通过合同规定的款项及内容，进行工程进度款的划拨。
（3）在技术层面上对投资形成的有效控制
在技术层面上要对施工方案进行论证分析，通过新方法、新材料和新工艺的引进，实现成本的有效控制。技术层面的革新是唯一可以在不改变投资成本的前提下为企业创造更多里热闹的方法。据统计，工程款中有70%是材料费，因而采用新方法新工艺提高生产效率，能够缩短工期以保证项目进度。
（4）在经济措施上对投资形成有效控制
在整个项目建设的过程中，会产生如费、广告费、销售成本等各种费用，因而在具体的成本控制中要降低静态投资。
五、竣工结算阶段的投资成本控制与管理
在竣工结算阶段中，成本控制与管理的主要内容是根据合同预算与在施工过程中所形成的其他费用进行决算。通过合同和法律对工程款的使用情况进行核定，核实工程量并落实联系单，对工程的实际造价进行计算。
（1）认真核对合同条款，防止重复计算；
（2）对施工日志、隐蔽的验收记录和验收手续进行仔细检查，确定是按图施工；
（3）核对设计变更以及签证部分，检查变更流程是否符合程序，防止出现重复签证的现象发生；
（4）按照设计图纸与设计计划对工程量进行核实；
（5）以合同为基础执行投标中的所报单价，杜绝高套单价的情况发生；
（6）对施工过程中产生的费用按流程进行统计；
（7）复查复核，防止出现误差。
六、结束语
总而言之，房地产开发项目从项目策、项目实施到销售完成，直至最后的交付使用，这才是房地产开发项目完整的流程，而投资成本控制与管理需要贯穿与整个房地产开发这个系统性的工程当中，需要通过各部门的通力合作、相互配合，形成有效的成本控制与管理机制。只有这样，才能体现出成本控制对企业利润所产生的影响，真正降低成本，进而提高企业在项目中所获得的利润。
参考文献：
[1]郑忠毅.房地产建设项目的投资管理[J].上海企业，2008（06）.
[2]范婉梅.浅议房地产开发项目成本控制[J].陕西建筑，2010，10.
依托2020东京奥运，房市赫然崛起
2020年东京奥运会的体育场正在建设，其工程造价费用为13.5亿英镑，成本比原先的预算高出了4.7亿英镑。有数据显示，其实不止是东京，大部分奥运会主办城市的房地产都借到了奥林匹克的东风。
2000年悉尼奥运会：从1993年到2000年，每年房价递增的幅度都超过10%，在随后的七八年时间中，城市房价翻了近一番。
2004年雅典奥运会：从1995年到2002年，房价涨幅超过65%。
2008年北京奥运会火了亚奥板块，房价从2006年均价9702元/O涨到2015年的87418元/O整整翻了5倍。
今年趁着里约奥运会的东风，巴西新区巴哈最贵的小区，已经高达8万雷亚尔/平方米了（约16万元/平方米）。
从历届奥运会主办城市的经验来看，奥运场馆的建设一般会带动周边地价的提升，有的甚至是大幅提升。
2小时直航 换取更高投资回报率
相对于国内房产，投资日本物业无论在投入成本和租赁利润上，都更具优势。首先，像上海这样的一线城市，内环内已经找不到低于千万人民币的房产，年租赁利润仅为2%。而在新宿，目前均价仅在4663万日元（约300万人民币），已经可以购买到地段、交通、配套、屋况等均好性都非常理想的公寓物业。目前山手线以内区域收益率在5%左右，甚至可达7%-10% 。
日本房产的租赁市场一直保持较为活跃的状态，尤其是在日本旅游签证开放后，仅针对中国人的旅游短租，也已大幅升级。由于两国往来飞行时间较短、时差较小、文化接受度更高，再加上日本国际一流的城市面貌、居住品质和发达的服务业深受中国客户喜爱，令中国客户投资日本房产的意愿水涨船高，也因此，民宿投资以其灵活的自住和租赁功能，尤为受到欢迎。目前东京房价目前依然维持在1991年崩盘前1/4价格水平左右，入市仍是良好的时机。
20- 30年中古房，投资日本房产的不二之选
作为爱买新房的中国人，首先必须理性考虑为自住买房、还是为投资买房，其次必须了解日本房产的一些政策和特点，作为投资参考。
日本新房的价格普遍高，成熟地区的新房，在预售阶段也会采取摇号的方式进行购买，新房的价格一般会比20-30年前的二手房高出70%，有的甚至翻倍，对于自用的客户而言，购买高价位的新房能够满足自身的居住需求，而对于投资客户而言，也许更看重的是投资收益。日本所谓的中古房，就是我们常说的二手房。在日本很多职业房产投资人对二手房情有独钟，通过购买多个在地铁沿线的小户型住宅来获得更多的租金。一般日本房产的楼宇的使用年份为50-60年，其间由住户共同持续支付“公积金”，待物业到了一定的年限，可以使用“公积金”翻新房屋甚至重建。如果购入这些即将翻新物业，也许你只要再投资部分资金可以将一个旧房变成一个新房，资产也会至少有50%的增值，有些甚至可以翻倍，这个有点类似中国购买动迁房获得收益的方式，获益颇丰。
在日本投资建造于80年代以后，房龄没有超过30年的房产也是性价比非常高的。除了保持后续20-30年的稳定居住，屋况维护也较为理想。在选择二手房时，由于东京的公共交通非常发达，JR线遍布东京各个地区，很多投资人更看重房屋与地铁的步行距离，往往在山手线和中央线站点附近的房屋更受大家欢迎，同等地区的房屋在价格上并没有明显的差异，但是房屋更容易出租，租金也会较高。同样这些交通便捷的1房2房公寓也非常容易出手，这些小户型由于面积的关系，总价很低，普通的1房2000万日币（130万人民币）就可以在新宿地区买到。这样的房价对于日本人而言都是可以轻松获得的。
新宿地区的房价是东京房价的典型代表，二手房普遍售价低、租金回报率更为可观，可达5.8%-8.1%，而新房租金回报率约为3.7%-4.2%。同样在西新宿一套1房的1986年建造的卖价是1120万日元（近73万元人民币），2002年建的次新房房价约为2190万日元（近143万人民币），新房的房价是二手房1.96倍，而租金却只有1.3倍。收益率显然有很大的差别。这种现象在东京比比皆是，由于日本楼宇的维护非常好，即便是楼龄较长的二手房也会通过内部装修将房屋内部整理得整洁、焕然一新。所以出租的价格反而没有房价差得那么多。
投资日本房产需要你像一个“古董”爱好者一样，在二手房市场“淘”到租金收益高的优质房源。
新宿四大板块一览
西新宿都厅板块
位于新宿区中央车站以西的西新宿是东京政府新规划的行政与商业新都心，众多大型企业的摩天大楼在此密集，成为日本最高的天际线之一，标志性建筑为48层高的东京都厅（The New Tokyo City Hall）――东京都政府的总部大楼。是东京的商务办公区域之一。
新宿御苑板块
新宿御苑板块位于中央车站以东、新宿御苑及其以北区域，仅10分钟步行距离即可到达新宿中央车站以东的商业圈，这里商业气息更显繁华，聚集着众多日本本土品牌的商场和卖场，其中包括著名的伊势丹、高岛屋时代广场、东京最大免税店LaoX等。区域内新宿御苑是东京三大赏樱胜地之一，赏樱季节带火了周边的酒店及民宿。
新大久保板块
新大久保板块位于西新宿北侧，歌舞伎町便在此处，是东京最多元化、最有活力的地区之一，被称作“不眠之街”，相邻即是“韩国街”，与新宿繁华的商业相比，新大久保更多的是精品小店和小型餐饮店，可以说是东京的美食一条街。这里韩国人中国人密集，许多外国人居住此处。同时也是新宿内最具交通优势的板块，2条JR线（山手线、中央本线）途经此处。
商业房地产并不同于普通住房，它的建造主要是用于货物周转，批发或者是用于商铺。它并没有刚性需求，必须依照市场需求来建造和售卖。特别是当投资者购买如果用于物流租赁，则必定会面临资金的时间价值问题，假设投资者都是理性的前提下，投资者可以根据自己的预期盈利和收回投资资金的时间来估算现金流，如果房地产公司的定价高于投资者预期现金流的净现值，如果是理性的投资人将不会选择购买，房地产公司的销售量将会受到影响。而房地产资产的价值评估方法多种多样，有收益还原法，成本估价法，假设开发法，地价评估，长期趋势法等等，而这些方法所依据的基本原理各不相同，收益还原法更偏向于投资者，评估师的主观意向。而成本估价和假设开发等方法更多的偏向于房地产本身的开发成本，费用，税金等方面。但是商业用房地产较为特殊，不同于一般的住房，受市场需求的影响较重，并且当投资人购买用于租赁之时，此类型房地产投资具有时间价值。当房地产在目前的研究中，有关以投资者预期收益为视角的商业房地产投资的探讨较少，本文在基于投资者的视角上估算投资者的预期现金流，试图在商业房地产投资上做一些不成熟的探索。同时投资者可以以本文的研究方法根据自身的预期估算出未来的现金流和收益报酬率，并据此判断理论的投资价值，进行合理的投资决策。而企业可以在基于自身资本结构考虑资产定价的同时，根据市场上投资者的预期进行投资决策和实施合理的定价策略。
一、研究样本分析
（一）三岔口周边区域区域内整体态势是一种由行业领头、生产厂家直接入住销售，并经统一第三方现代物流直接配送到终端客户群的新型产销模式。主要内容包括：各大类大宗商品组成的一级综合性市场；配套相关的仓储物流设施、物联网系统、电子商务系统等现代流通体系；结合其他金融配套、生活配套；形成覆盖攀西的物流枢纽节点式综合性区域。最终实现跨区、跨省商贸流通，成就一个连接成都、攀枝花生产地区，辐射云、贵地区的大型商品交换区域。
（二）研究样本本文以对商用型房产有需求并且是有效需求的人群作为研究样本,即有意向购买并且有能力购买的人群。通过假期进入区域内发放调查问卷，总共发放了150份问卷，回收问卷150份，有效问卷为126份，通过调查问卷的分析可以了解到，目前对房屋有有效需求的投资者对西昌市的房产市场行情并不持有乐观的态度，担心因为国家宏观调控，国内经济下滑等原因造成房产贬值，在没有特定房产的需求的前提下，对房产类型的投资选择上更愿意选择营业性用房进行自行营业或者是转租。而极大部分投资者对预期的收益并没有进行过估算，但是对预期收回投资的时间都有一定的要求，利用散点图对收集到的投资者预期收回投资的年限进行分析，选取较为集中的数据73份，算出平均期望的收回初始投资的年限为9.5年，近似以10年为数据研究标准。
二、计算与研究
（一）测算方法的选用在投资过程中，投资者若选择选时投资，计算就是以基金每期的净现金流为基础来表示基金投资者在考察时间段内的平均收益。最终的计算结果代表了基金投资者在采取选时策略情况下的实获收益。西昌市的持续开发，尽管经济发展有所放缓，但是三岔口周边环境的变化势必会影响到每年净现金流的变化，每年的收益规模不同。从一个地区普遍的发展历程来讲，当地建筑群的物业管理等费用增长幅度相对于投资者将房屋用于出租的产生的收益来说增加幅度是微小的，而所索取的租金在商业区构建打造的时期在一段价格区间内平稳的震荡,并在商业区周边环境打造成熟的情况下出现较大攀升，再趋于稳定，并根据市场环境和走向呈现一定的回落。根据三岔口现在的城市发展规划，预估在2020年之前租金将不会有太大的变化，在2020年之后，三岔口城镇规划完成，租金将根据周边环境的变化上升。商业用房地产主要用作货物周转或者是货物批发零售，作为营业性用房，房地产用于出租，以此赚取的租金是房地产所有者的主要收益。而本文计算的基础，正是收益还原法。收益还原法本是通过预测估价对象在未来的正常年收益，并采用适当的还原利率，将收益转换为价值来评估房地产价格的方法。房地产的净年收益相当于年金，将未来的净现金流折现，即能够计算出房地产当前价格。而本文在假设当前已知房地产售卖价格为房屋价值，通过投资者预期的收回投资成本的时间，代入计算投资收益率，观察是否符合现在市场的真实情况，以此来判断投资者的预期收益是否能够得到满足。
（二）市场调查根据调查所得到的资料，主要选取40m²至60m²的商铺作为调查对象，剔除租金价格过低或者过高的商铺，选择租金价格较为集中的样本。西昌市的商铺租金增幅约为8%一年，甚至在原邛海周边改造完成之后，原本12万一年的租金暴增到20万一年，因此当三岔口规划发展完成，其租金量完全有可能会有一个较大的增幅。
（三）计算过程以三岔口周边区域中68平方米的商铺为计算对象，投资者将付费。以2014年为购买商业房产的初始年限，从2015年正式计算投资收益。假设每年年末之时获得净现金流。在三岔口尚未完全规划完成的前5年时间内，以四牌楼商业区房地产的租金价格为基准，四牌楼目前的平均租金价格为每月26元/m²。当房产面积为68m²时，平均租金价格为1768元/月，取值1500元为起始租金，在这5年内，租金以10%的增幅递增。从2020年开始，三岔口建设完成，假设三岔口在2020年已经将周边市场环境打造成熟，三岔口内商铺的租赁价格可以达到目前具有同样成熟的市场环境龙眼井商业区和城市商区的价格。目前龙眼井的平均租金价格为每月54.6元/m²，航天路的平均租金为每月54元/m²。当房产面积为68m²时，龙眼井平均租金价格为3713元/月，航天路为3672元/月。在2020年至2025年这5年的剩余预期收益期内，可以迈向成熟的同类商业区的批发市场一样的价格，考虑通货膨胀等因素，取最大租赁价格6000元作为5年内三岔口可以增至的租金，4000元为2020年起始的租金。
三、研究结论
根据西昌市的市场环境调查，可以近似的认为西昌市当地的无风险利率为3%，通过对当地具有相同的规划或者市场环境的租金，预估投资者在未来取得的现金流，当投资者想以10年为预期收回投资成本时，代入折现利率1%，计算得到现在的房产价值为380226.2。不仅房产价值大大低于现在购买房产的所付价款，并且折现利率远低于市场无风险利率。由此可以得出，投资者无法在10年内收回投资成本。扩大投资者可以接受的收回投资成本的时间为20年，代入折现利率2%，计算得到现在的房产价值为517326.5元，已经与现在购买房屋所付价款接近，但是折现利率仍低于目前市场上的无风险利率，投资者的预期期望仍然得不到满足。以3%无风险折现利率为折现利率，不更改假设，10年为投资收益时限的情况下，房产价值为238400.3元，20年为投资收益时限的情况下房产价值为447343.5元，皆低于现购买价格。为了使房产价值等于当前购买价格，变更前提条件，当2026年开始，租金价格不再是稳定在6000元/月而是稳定在8000元/月，仍以20年为投资收回预期，房产价值为516991.2元。另假设从2020年规划完成开始，租金价格以4000元/月为基准，并每年以10%的增幅增长，那么投资成本将在18年后收回。然而实际上，在目前西昌市已经成熟的商业区中，除大型高档商城和个别商铺，几乎没有同类商铺可以达到8000元/月租金。而考虑到风险报酬率，实际上的折现率应该大于3%。折现率是影响评估的重大因素，其微小的变动将放大整个评估的结果，从这一点看，即使房产的价格可以达到8000元/月租金，甚至每年以10%的增速增长，仍然无法满足投资者对10年收回投资成本的预期，甚至将投资收益期扩大到20年仍然无法满足。每年的现金流，为计算方便只考虑了租金的情况，在实际情况中，投资人需要交纳管理费，维修费，保险费，相关税金等费用，计算所用的现金流比实际的现金流的值要大。
周刊第448期封面文章《股市新玩法》对股指期货作了详细介绍，让读者对股指期货有个全面的认识。虽然说股指期货的最大受益者是券商，但对于个人投资者来说，玩玩股指期货也是有必要的。但笔者要说的是，散户玩“空手道”不宜仓促上阵。
对于绝大多数普通散户来说，玩股指期货可能并不太容易。期货对于一些老股民来说可能并不陌生，因为我国早已推出普通商品期货投资品种。但股指期货却与普通商品期货有所不同，是一种小众投资品种，其门槛相对较高。比如规定投资者必须同时满足“三有”条件。此外，周刊文章中也提到了期货的高风险特性，对于一般并不熟悉交易规则、策略、流程以及手法的投资者来说，则应先经过学习之后再参与，否则还会闹出投资权证到期不行权式的笑话。
当然，股指期货的推出还是给投资者提供了一个新的投资渠道，让投资者在熊市通过做空也能获得收益。不过，笔者认为，在介入市场之前，还是先静下心来修炼一段时间为好。如先做仿真交易，并从商品期货开始练兵。
广州 邓林
面对新年促销潮不要心急
每年春节前后，商家总会摆出一番大出血的架势，以“跳楼价”来吸引消费者血拼。但如果从理财角度出发，做一个理性的消费者，笔者还是建议面对降价促销潮来袭，不必心急。
也许我们有过这样的经历，有些商品价格确实便宜，便宜到让人忍不住掏钱购买，但买下来之后却又后悔，因为买回来的这些便宜货却并无多大的用处。因此，面对琳琅满目的降价商品，我们一定要先深吸一口气，然后再仔细想一想：那些东西是自己真正要买的吗?如果想不出购买的理由，那么请快快离开而不要留恋。
还有，要提防价格欺诈。在形形的打折促销活动中，不乏以次充好、先提价再打折的现象，如果不加以甄别，很有可能会落入商家设下的圈套，让自己吃亏。
正确的理财观告诉我们，要讲究合理消费。面对降价促销潮，则更是要注重合理消费，因为这个时候往往会面临很多诱惑。
杭州 毛建伟
指数使用费到底该谁负担
伴随着指数基金的大扩容，以往基本无人关注的指数使用费进入了基金公司和投资者的视线。按照惯例，基金使用费一般由基金公司用自有资金支付，并不计入基金资产的合同，但现在一批新指数基金中，纷纷将指数使用费列入基金合同，意味着指数使用费将由基金持有人来买单。
随着指数基金资产规模的扩大，指数使用费用越来越高，于是有基金公司将这部分费用转嫁给了基金持有者。从现有的法律角度来看，确实没有规定到底该由谁来负担这部分费用，因此新指数基金的做法并无不合理之处。只不过这种只顾全自身利益的做法还是让投资者感到有些反感。
就基金公司与投资者关系来说，应该承认，按照一般市场公平原则要求，在指数使用费究竟该由谁买单问题上，应通过平等协商相互认同的程序来确定。可从现有基金公司收取情况看，事先既没有公平的协商程序安排，事后又可以以格式合同让持有人买单的行为方式，在某种程度上，可以说不能不让人觉得是一种违背市场基本公平原则、剥夺基金持有人权利的行为，并且也应该是一种制度存在缺陷的市场具体表现。
上海 邹伊新
投资房产已经不合时宜
国家出手调控楼市，其重点工作之一就是打压投机性购房。这是不是意味着房产投资已经不合时宜了呢?
如果准备在现阶段购买房产用来投资，这显然已经不太合适。不管任何一种投资，要关注两个方面，其一是投资成本，另一方面就是预期收益。先说投资成本。国家调控政策已经明确，对于投资性购房，将提高首付比例和差异化信贷政策，这表明购房成本将会上升。
而受国家调控政策影响，目前房价已经涨到相对高位，那么未来房价还有多大的上涨空间，目前真的难以下结论。不过可以初步判断的是，在接下来的一到两年内，房价调整不可避免。房价不涨，预期收益为零甚至为负数，那投资房产还有什么意义?
【关键词】房产税改革；房产税试点；投资性需求；投机；持有成本
一、前言
随着我国社会经济的不断发展进步，我国房地产市场也一度得到了迅猛发展；然而随着我国的房地产市场开始不断升温，房价不断攀升，特别是在美国爆发“次贷危机”、我国房地产市场的泡沫化趋势显现、房价在政府多次调控后依然上行的严峻情形下，进行房产税改革、扩大房产税试点、控制住房投资性需求，就被赋予了调控房地产市场抑制房价的目标。通过房产税征收坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时从信贷、税收等方面鼓励市场刚性需求的释放，活跃市场成交，也成为目前我国楼市调控的主基调。上海市作为我国第一大城市、经济发展中心，商品房投资力度空前大，房价与住房需求的矛盾表现尤为突出，以其作为房产税改革试点，摸索我国今后在税制设置和征税机制方面上的经验，在保持我国社会经济不断发展同时，时刻加强对我国住房投资性需求的控制，抑制房价过快上涨、防止房地产市场泡沫破灭，从而促进我国房地产市场的持续健康发展和人民生活水平的不断提高意义重大。基于此，本文将以上海市“房产税试点”为例，来分析探讨房产税改革对住房投资性需求的影响以及我国房产税改革今后的道路。
二、房产税改革对住房投资性需求的影响
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，从1月28日起对上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新购的住房征收房产税。试点初期，以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，按应税住房市场交易价格的70% 计纳。税率为0.6%，但对“应税住房”每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍及以上的，税率减按0.4%，房产税收入主要用于保障性住房建设等方面的支出。上述办法还规定了一些税收优惠，主要包括：本市居民家庭合并住房面积人均60平方米以下的新购住房免征房产税；非本市居民持居住证满3年并有工作者，新购唯一家庭住房，免征房产税；子女婚姻需要新购的唯一住房，免征房产税；新购住房后一年内出售原有唯一住房的，退还先征的房产税。由以上可以看出，上海市房产税改革的征收范围，基本不包括自住房、存量房，而只针对投资性的“增量房”征收，这是通过改革“房产税”机制间接影响房价，从而控制我国住房投资性需求的重要举措，其主要通过以下手段发挥影响作用。
（一）立足于短期内抑制房价的过快增长，弱化住房投资需求膨胀势头
对于投资者来说，房产税的开征势必将影响其投资预期，投资者会倾向认为征收房产税会直接增加其投资成本，增大其对外举债的信贷金额，这无疑将会加大经营风险和财务风险，而投资者同时又揣测消费者在房产税征收后会认为房价会下降，从而消费者在很长的一段时期内会持“买涨不买跌”的观看型心理，在这种预期或者说是心理影响下，精明的投资者们也想必知道消费者会短时期内会急剧减少对住房的购买需求，即消费者住房需求会下降，供过于求，以此必然造成房价下跌，在投资者和消费者的这种换位“博弈”下，投资者的住房投资性需求将得以弱化，而造成弱化的原因就在于房产税征收对房价的过快增长的抑制。
（二）增加投资者恶意投机和购买者恶意购买的住房持有成本，减少市场上投资炒作行为
对于以投资投机为目的二套及以上购房，中央明确表示仍要严厉打击，严控房价上涨，而当前房产税征收主要针对的就是投资性需求，它的征收除了会增加投资或投机者住房交易环节的成本，后期持有成本也将增加，这就必然对其投资动机产生抑制效果。
（三）有利于约束投资性和奢侈性购房需求，即多买房、买大房、买贵房要多交税
房产税本身没有直接降价的作用，对房价的影响主要是通过减少过度需求而间接发生作用，一个地方房价的涨跌最终还要看供求关系。
改革开放以来，我国社会经济取得了长时的发展，人民生活收入水平得到不断提高，人生观、社会价值观的改变，很对人不由催生了享乐主义、投机主义的不良思想，投资性和奢侈性购房需求的膨胀，一度抬高了市场房价，搅乱了我国房地产市场正常发展的步伐，影响了社会的安宁、稳定；而房产税的征收是对投资性和奢侈性购房需求很好的约束、引导，对于多买房、买大房、买贵房的投资者或购买者征收较大金额的房产税，这十分有利于挤出空置房源，从根本上解决由于市场上住房投资性需求膨胀原因造成的房源不足、房价急剧上涨问题。
三、我国房产税改革今后的道路
房产税是房地产市场的一项重要制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，从短期看，“房产税试点”迈出了改革的重要一步，对住房投资性需求有较好的抑制作用，有助于促进房地产市场的均衡发展。然而由于我国过去没有对个人住房开征房产税、民众普遍对开征房产税的认识不足、质疑较多的国情而房产税又存在涉及面广、对利益的影响复杂、缺少代征代缴机制、征税成本较高等问题，房产税改革推出不久，短期内并未见其应发挥的成效，房地产市场又逐渐回暖，包括上海在内的“房产税试点”城市房价一度呈现上涨的趋势，看来我国房产税改革之路任重而道远；而从源头上看，住房市场过多的投资投机需求，是资本未能寻找到其他合理投资去处的表现，这也在一定程度上说明了经济结构的不合理。短期内，要抑制投机性购房，引导资本流向至关重要。合理的经济结构中，各行业获利应大致相当。当全社会各行业资本都涌入房地产行业时，需要寻找背后的不合理因素，以促进各行业资源配置的均衡。
另外，从当前上海“房产税试点”房价并没有因为房产税的存在而持续下跌可见，房产税不是调节房价的有力手段。因为持有者可以通过提价的方式将税负转嫁出去，最终负担税收的仍将是购房自住者。而且，房产税税率设定的水平不可能太高。房地产调控的根本目标是要改善住房民生，一个正常发展的社会，应该是中等偏上收入水平的个人，就有能力购买适宜的商品房，稳定房价的意义就在于此。扩大商品房有效供给，将有助于稳定购房预期，从根本上解决恐慌性购房问题。
【参考文献】
[1]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究,2011(04).
[2]章雁.房产税改革应当慎行[J].财会学习,2011(09).
目前，已经开始征收房产税的试点城市上海和重庆，采取了不一样的模式。上海是根据户籍制度，对外地人在上海买房的一律征收，对本地人购二套房的征收。重庆则是根据不同档次的房子，实行不同的税率。两地的房产税政策都在一定程度上遏制了投资型购房。而根据最新的消息，湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均已为房产税试点的扩容做好了准备。
但大家最为关心的是，房产税在全国统一实施后，能让房价下跌吗？
近日财政部透露，在研究全面推行房产税的同时，将对房地产交易环节征收的税费进行简并，这意味着购房所交纳的税负可能下降，对百姓来讲是好事。也有专家表示，房产税的推行是一个长期的过程，因此短时间内市民不必有太大的担心。
房企“囤房”将被征税
记者了解到，不管是上海，还是重庆，房产税的开征范围，都把空置房屋包含在内。而中国的房地产市场现状是，投资者手握数套房，刚需者无法找到合适的产品，造成目前炒房者和房地产商空置房很多。尤其是房产商，一个项目出来后，很少能在短时间内销售出去，往往需要半年乃至更长的时间。
“北京空置房三四十万套，可以住百万人”，“三亚房屋库存百万平方米，20个月才能消化”等频频爆出的新闻显示，一旦全面开征房产税，囤有大量房子的开发商们将多出一笔数目不菲的开支。
统计数据显示，由于受到调控影响，不少开发商转战二三线城市，这也直接导致最近两年，二三线城市的房屋库存一直在上涨，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。国泰君安的一份报告表明，近几年房地产市场的库存几乎每年都在递增，而且一线城市的去库存化情况明显好于二线城市。
另外，根据最近的成交数据，北京等一线城市楼市有率先回暖反弹的迹象，一些二三线城市的销售则继续低迷。这与北京等一线城市的特殊身份有关，不管是调控政策还是房产税，都无法消除全国人民到首都等一线城市安家的热情，北京的地产商们也就可以“有恃无恐”。二三线城市的房价却不容乐观。
炒房者也许要睡不着了
记者调查得知，许多投资客往往一口气买进多套房，由于缺乏足够的现金，所以选择了银行贷款或从其他借贷渠道获得资金。
因此，房产税实施后，将大大增加投资客的投资成本，再加上房产市场的不明朗，增大了资金链崩盘的不稳定风险。房产商们不堪重压，就会急于出让或出售一部分房屋，如此一来，就会导致短期内房价出现下跌。值得一提的是，深圳就曾因此出现过大规模的房价下跌和炒房客们的“断供潮”。
这让人想起，最近被当地称为“光头佬”的深圳著名炒房客方姓兄弟二人，因无法继续承担高额月供，而选择违约，把房子还给银行。11月2 3日，深圳市房产交易中心对“光头佬”名下4套均价在1000万元左右的豪宅进行拍卖，但首轮拍卖以流拍告终。
刘先生是嘉丰瑞德俱乐部的一员，就海外房产投资风险，他讲述了自己失败的一段经历。2010年时，刘先生在中介的介绍下，以2万多美元拍下一套海外房产，觉得很便宜。谁知买房后，刘先生才发现，房子不仅旧，地段又偏僻。为了能用租金抵消日常房子的维护费用和税费，便对房子进行了翻新，花掉的钱都与买房钱差不多了。另外，由于房子是在“穷人区”，租客经常不按时缴租金，甚至“白住”，而他不可能为了租金，坐飞机去国外打官司。刘先生也曾想过把房子卖掉，但是卖房需6%的中介手续费，算下来最终还要亏本，现今刘先生对此次投资后悔不已。
海外房产投资，作为当下一种高端的新兴投资方式，收益确实很诱人，但是风险也不小。不过，如果你对投资海外房产感兴趣，除了清楚你的投资需求和目的，以下6个问题你最好提前知道。 问题一：该国整体的投资环境如何？
你首先需对该国的投资环境有所了解。国家政治和经济形势形式是否稳定，房产市场是否呈健康的发展态势，要能准确地掌握该国市场的变化情况，以及是否对非本国居民买房有限购，税收以及汇率变化情况如何等等，了解这些问题对海外房产投资者非常重要。
投资者还需要了解清楚该国房屋租售比（即月租金和所买房产价值的比值），确定自己的投资方向。若租售比值小，以投资买房，低买高卖形式较好;反之比值越大，以出租，来获得稳定的收益较好。一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家，租金回报率较高一些，比如美国德克萨斯州租金回报率一般在10%左右。租金收益高，那么以租售的形式进行投资来获得收益比较合适。 问题二：该国买房有哪些优惠政策？
你需要了解各国的买房优惠政策，这能帮助投资者减轻买房的压力，减少投资成本，赚取更多收益。比如澳大利亚和加拿大等国家，非本国居民买房，申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇，贷款政策非常优惠宽松;像塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇;还有希腊、西班牙等国也有类似的政策，这对想海外移民，想让子女在国外上学的人来说，是一大益处。 问题三：该国的土地使用年限是多少？
由于土地制度不同，各个国家的土地所有权也有所不同。我国的土地是国家所有，土地只能转让使用权，土地使用权为70年。而海外很多国家土地都为私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就获得了土地的永久产权。
但是投资者不可掉以轻心，也有个别国家有特别规定，比如泰国的房产土地使用年限是90年，到期后得归还给政府。比方说在泰国买了别人居住过10年的二手房，有可能房屋建造时间跟拿到土地使用权的时间不一致，很可能是很早前就拿到土地使用权，只是最近10年才建房，即居住了10年，但其实剩下的土地使用年限已不足60年。 问题四：该房产的地段如何？是否具有升值空间？
很多海外房产，买即可获得土地的永久产权，甚至可以顺利移民。所以投资海外房产，可能关心最多的并不是产权和房产的质量好坏问题，房产所占土地的升值前景和投资价值才是关键。
对此，理财师表示，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点，一是充分评估当地房产的市值，避免买到有水分的房产;二是要选择该国的大城市，这样的投资才最有保障。 问题五：购买该国房产需缴纳哪些税费？
现今，不少海外国家，房价可能并不高，但在购房、持有、出售环节，成本很高。比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等，这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向政府缴纳税，如多伦多的税率，现今约为房价的1%左右;出售时，还要缴纳各种税费，比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等，这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。 问题六：小心房产中介从中使诈
很多房产中介为了推销海外房产，宣传时故意夸大其辞，比如说在葡萄牙买50万欧元以上房产，24小时内就可办理完手续，平均每年只需居住7天，就可享受在该国永远居住的权利。而房产中介对其中投资者还需通过葡语A2考试，才能获该国国籍的资格一事，只字不提。还有海外投资地产坐享超50%的收益，房产中介对国家形势、政策、各种税费以及房屋地段如何等也不提，这也是本文一开始提到的嘉丰瑞德俱乐部会员刘先生在海外房产投资失败的关键原因所在。
CPI节节高升的年代，人们总想为手里的资产寻求保值增值的途径。股市基金的表现总是差强人意，相比之下，房产稳定易操作，吸引了大批“炒房团”、“炒房客”义无反顾地奔赴这片阵地。目前市场上，购房理由中最重要的一点莫过于抵御通货膨胀影响， 特别是在全球通胀预期下，房产的投资保值属性依然受到很多人的关注。
然而，自国务院 “新国十条”以来，全国性的限购、限贷政策席卷楼市，全国楼市成交量已经明显下滑，整个市场呈现萎靡状态，最严厉的是，投资客们的投资需求被死死遏制住了。
一线城市投资需求被挤出
我手里的资金比较宽裕，其他的投资门类像股票啊基金一点都不懂，就想着买几套房子炒一炒，早些年购置下来的几套房子都已经升值了，差不多翻番。我一朋友2009年的时候在北京五环买下新开楼盘的半个单元，这样大的投资成本回报也是不一般大啊。但是，现在政府严厉打击房产投资行为，又是限购又是限贷，根本做不了房产投资了。艺术品啥的我也不会买，手里的钱就放在那里睡大觉，只能说投资无门。――陈先生如是说
一线城市的投资需求被大量挤出，是限贷、限购两种武器合击的杀伤效果。根据国8条规定，贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。最近有些商业银行已明确表示已取消首套房贷利率优惠,恢复至基准利率。
如果说限贷政策是重磅炸弹，限购政策的出台堪称抑制投资需求的核武器。以北京升级版的限购细则为例，本市户籍家庭最多可新购房2套，拥有2套及以上住房者者禁购；非本市户籍家庭无纳税社保者禁购，5年以上纳税者限购一套住房。北京中原三级市场部研究总监张大伟分析认为：北京限购后，本地户籍购房比例占到了91%，而首次置业比例更是高达89.6%，投资及投机性需求基本被挤出了市场。一线城市的限购使得楼市投资需求基本无法入市。
二三线即将迎来限购潮
我自己有三套自助房，青岛的房价没有一线城市上涨的那么凶猛，原本在北上广炒房的人开始向我们这些有发展潜力的城市转移。他们还是有一部分投资需求的嘛，上有政策下有对策，像旅游城市、沿海城市、省会城市的房价在未来还是会持续攀高的，那些投资客们就是瞅准了这一点。但是，二三线的限购政策也陆陆续续出台，国家打压楼市投资投机的力度也是空前严厉。所以，基于政策考虑，大部分投资人还是采取不作为姿势，静观其变吧。――在青岛做地产研究的郭先生这样解释
受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了来自这些核心城市的投资或自住需求。可曾想，继北上广之后，经济稍发达城市纷纷出台当地的限购政策。哈尔滨、南京、青岛、无锡等城市实行本市户籍家庭最多拥有两套住房，外地户籍凭一年纳税社保证明限购一套住房；而宁波、厦门市的两年纳税要求与上海市规定持平。
不仅如此，8月25日台州市首个二三线城市限购令，让这场暴风雨愈演愈烈。据北京中原调查，全部浙江11个地级市中，已经有8个执行限购。本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。可以想象，目前二三线未限购城市面临着双重压力。
高档住宅投资不易
对于高端住宅市场而言，国内调控的影响力相对较小。对内地投资客来说，到香港置业不失为在限房政策下突围出去的好办法。限购令宏观调控后，民间有大量资本集中杀向香港楼市。上半年，近4成香港新豪宅已经被内地富豪收入囊中。但是，投资高端住宅对于投资者的资金要求更为严格，门槛高，一般人难以操作。――一位地产公司高管的评价
一、思想方面：
重视理论学习。基建房产科科长这个工作岗位上，不断学习，不断进步，不断提升自身的素质与才能。由一名普通的职工成长为一名中层管理班干部，尤其是后勤人事改革中的换位思考”使我看到上级领导在科实行的一系列有效举措，如维修组实行竞聘上岗、取消组长的做法提高了员工工作积极性，减少了环节、提高了工作效率；令我深切体会到上级领导在工作中所做、所为、所思、所想之周到细致。此我向学校的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你协助才能使我工作中更加得心应手，也因为有你帮助，才能令我基建房产科的工作更上一个台阶。现向各位领导同事们做如下汇报
坚定政治信念，积极参加学校组织的各项活动，能够针对自身工作特点，学习有关文件报告和辅导材料，通过深刻领会其精神实质，用以指导自己的工作今年在全国范围开展了八荣八耻”教育，作为一名党员，学习过程中认真按照支部的要求深入学习其内容，掌握其精髓，把理论知识践行到实际工作之中。
二、工作方面：
加强管理。作为一名中层管理班干部，对下属充分做到察人之长、用人之长、聚人之长、展人之长”充分发挥他主观能动性及工作积极性。提高科室的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的部门新形象。充分认识到自己既是一个管理者，更是一个执行者。要想带好一个科室，首先要以身作则，这样才能保证在人员偏紧的情况下，大家都能够主动承担工作。过去的一年里我科室齐心协力、万众一心圆满完成了学校交给的各项任务：
三、基建方面：
上级领导的领导和支持下。南校区绿化、铺装附加工程，教学实验楼改造工程，南北家属院粉刷工程，南北校区公寓维修改造工程等主要改造12项如期竣工。基建管理工作中我坚持分秒必争，确保工程进度；坚持精益求精，确保质量优良；坚持规范管理，确保阳光作业。以优质、高效、低成本建设为目标，加强和完善各项管理，规范建设投资行为，紧紧抓住工程建设中最容易出现问题的薄弱环节，全面推行工程招投标，防止了工程腐败，节约了投资成本。
进行了发文，房产管理：对管理费的收取作了明确规定。并于月日进行实施，按时收缴水、电、及采暖费，对我校职工房产证进行了发放。
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