时间：2023-10-07 09:02:15
导语：在房产资金托管的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
支行实现二手房交易资金托管业务零突破
日前，经过前后台密切配合，丹东振安支行成功办理了全市首笔二手房交易资金托管业务，托管资金金额158万元。
二手房交易资金托管是指受托银行以自身信用为基础，接受收、付款委托人及房地产经纪机构或交易保证机构委托或收款委托人、付款委托人委托，对二手房交易资金进行存放、划转和其他相关管理的行为，是二手房贷款业务的延伸和补充。该业务亮点是房产交易双方可以不通过房产中介公司，由银行充当资金保管员角色，交易双方可以省下一笔中介费，而且购房方还可以直接在托管银行办理二手房按揭贷款，省去许多中间环节，大大节省时间和精力。
今年以来，丹东振安支行将二手房交易资金托管业务作为拓宽业务渠道的一项重要工作进行攻坚。为开展好此项托管业务，该行多次向上级行相关部门咨询业务开展相关事项，同时，向有二手房贷款需求的客户进行营销。经过一系列沟通交流，两位客户成为首笔业务客户，该行根据双方特点为其选择了简单明了的“解冻买方或卖方账户模式”。在完成申请、签约、审批流程后，为买方客户进行了账户冻结，将158万元交易资金进行冻结。卖方客户坦言，“这个业务很符合我们的需求”。目前，该行正在为该笔业务进行后续跟踪服务。
该笔业务的成功落地，不仅填补了丹东农行此业务领域零的空白，拓宽了农行二手房买卖市场营销渠道，解决了客户二手房买卖所面临的难题，进一步强化了与客户之间的沟通与联系，同时更为客户提供了全方位的金融服务，为振安支行提供了新的资金拓源渠道，可谓实现了多方“共赢”。
一、保险资金不动产投资中主要几种风险
（一）融资性售后包租风险
近年来，随着商业地产的不断发展，售后包租的交易模式逐渐产生，即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租，两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租，开发商出售的是虚拟产权，若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理，则必须以获得真实产权为前提，在此基础上，选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手，并对其进行全面、严格的法律尽职调查，从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。
（二）违约风险
一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险，保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。
（三）委托风险
1、资金运用风险。该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资金损失。对此，保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。
2、物业管理风险。委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。
二、保险资金投资不动产的风险管理
房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现泡沫或者剧烈波动，将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整；同时，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制
（一）内部风险控制体系
保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。
（二）外部监管机制
在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下，监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。
1.1现状
“弃管房产”主要是指随着住房改革的不断深入而出现了大量的售后公房和老商品房（大多为1999年以前建设的），这些房产的管理基本仍沿袭计划经济时代的模式。据20__年8月统计，沈阳8个城区（不包括于洪区）共有751栋“弃管房产”，138.2平方米，涉及2.8万户，1131家产权单位。
这类房产中，产权单位破产、解体、兼并的有20.4万平方米，并轨、转制、转属的有1.2万平方米，经济效益差、濒临破产的有12.7万平方米，房改出售的有7.1万平方米，主辅分离未移交的有15.8万平方米；房屋托管合同到期未续约的有54.6万平方米；异产毗连、无牵头组织管理的房产有5.5万平方米。
1.2问题产生
此类房产由于没有规范的物业管理，不仅给居民生活带来不便，很难有效地维修和管理，也给社会稳定、城市发展和房产单位产权产籍管理带来一定的困难和经济负担。在调研中，有的居民把这种小区称为“三难”小区（难修、难管、难住）。
从法律上看，这些弃管房形成的原因主要有两个：一是，房屋主体资格模糊、甚至缺失，无承担维修、管理义务的主体；二是，房屋主体资格虽然明确，但由于缺乏经费、义务不清等多种原因，无力或不愿承担、管理的义务，从而造成部分自管房产“无人管或无力管”的情况。
1.2解决的关键
（1）长期福利型房产管理服务带来的思想障碍
住户已习惯于享受无偿、福利型后勤服务，对实行有偿物业管理服务不大习惯。主要表现在：一是花钱买服务的意识淡薄。物业管理的核心是业主花钱购买专业化物业服务。但一些业主的旧观念难以转变，不愿意交纳物业管理费。二是对专业化物业管理的期望值远远超过与其所交费用相对应的服务。
（2）硬件设施差、配套不完善的条件障碍
旧式小区设计只考虑满足居住的功能，普遍存在硬件设施差、配套不完善的问题，实施物业管理的硬件条件不具备，无法对其进行规范化的物业管理，或者难以吸引高层次物业管理公司进驻。
（3）经费严重不足的经济障碍
一是公共维修基金不足。由于小区建造时间较早，历经多次维修，维修基金基本使用殆尽；再！次归集的难度又非常大，给小区实施专业化物管后的房屋大中维修带来较大困难。二是房管资金被侵占。多数弃管房产的产权单位都不同程度地存在挪用售房资金和欠缴房改房维修基金的行为，使住户的利益受到了侵害。
（4）自管房产收费难
表现在：一是公用费用分摊难。比如小区水费收取，由于管道的跑冒滴漏造成的水费缺口最终还得由企业承担。二是室内维修结算难。对住户室内部分设施维修实行有偿服务，但住户往往不愿付维修费。
2“弃管房产”实施管理的难点
2.1法律法规及各项规章尚不健全。
国务院《物业管理条例》的出台，使我国在物业管理方面有了一个基本的法律依据，但是许多相关的细节性问题、具体的操作方法在条例中并没有明确。尤其是真对这些旧小区，在实施物业管理过程中，易产生的问题、争议和纠纷会很多，我们建议应当根据《物业管理条例》的有关规定，结合实际情况，加快制定一些应当明确而尚未明确的配套法规，为这些旧小区实施物业管理行业的发展和规范运作提供法律保证和依据。要加强物业管理有关规章的宣传，明确各方的责、权、利关系。
2.2经济方面主要是资金缺口较大
这些小区多为统建、合建房、房改房，硬件条件差，配套设施不齐全，道路、绿化差，环境卫生差，缺乏管理资金来源。主要存在如下两方面的问题：
（1）缺乏专项维修基金
现在新建的物业小区在居民入住前，都要交纳专项房屋维修基金，但这些原来的非物业小区没有设专项维修基金，再加上建筑年代较长，设备、设施老化，需投入维修资金较大。既使房改房在出售时，向居民收取了专项维修资金，但由于其金额较小，很难满足房屋维修的需要，再加上管理机制不健全，使得资金被挪用、占用较普遍。因此，必须完善制度，严格征收，专项使用，加强监管。旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
（2）物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。对于原来的“非物业”小区，由于多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄、居民的交费意识淡薄。很多小区，既使是一年几元钱的清洁费也很难收齐。
2.3管理体制方面存在着管理体制不顺，责权利不清晰的问题
这些“非物业”小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，居民承租房等。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。产权形式的多样化，使
小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。多头管理，又常常造成谁也不管的现象，管理体制不顺，责权利不清晰的问题非常严重。再有一些产权单位破产、解体、兼并、企业效益差无力管理等。2.4社会上没有形成物业管理的意识
从我市目前的情况看，“非物业”小区上述问题集中反映在没有形成物业管理的市场。一方面是市场交易的主体管委会和物业管理企业发展不平衡。全市管委会的组建工作进展较慢，能够真正发挥作用的极少。物业管理企业的数量虽多，但是总体素质低，服务意识差。另一方面是没有一套较为完备的市场制度和一个健全的市场运作机制。
2.5需建立与建设现代社区相适应的物业管理体系
必须坚持“属地管理、条块结合、以块为主”的原则，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，拓展社区服务范围，建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代社区。业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，接受居民委员会的指导和监督，并配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护社会治安等相关工作。
3“弃管房产”管理模式选择
“弃管房产”在管理过程中，要正确处理好社会效益与经济效益二者之间的关系，遵循市场规律，周密调研，慎重选择。具体选择何种模式，一般取决于小区的规模、硬件配套及住户的有效需求。具体可采下列模式：
3.1第一种模式：小区配套设施基本齐全，住户有一定的消费需求及支付能力，可以实施全面的物业管理。这样的园区多以上个世纪九十年代以后建设的商品房为主，可由专业的物业公司实施物业管理，
3.2第二种模式：小区规模较小，配套不全，物业管理企业可与业主委员会签订分项管理合同，议定具体服务项目、收费标准。通常，物业企业可提供最基本的房屋共用部位、共用设施设备的维修及小区保洁服务。街道、社区委员会也要发挥其作用，形成物业管理企业、业主委员会、街道及社区委员会共同管理的模式。
3.3第三种模式：无论硬件条件如何，业主群体支付能力较低。此类物业企业不宜接盘，应当政府给予一定的费用补贴，以维持小区“最低保障”时，方可酌情考虑。应采用街道、社区委员会牵头管理的模式。
3.4房管部门牵头管理或企业产权单位自管模式。房管部门成立专门从事”弃管房产”管理的物业管理企业，对园区实施物业管理。而企业产权单位自管模式，主要是单位产比较集中的小区，如军产和铁路产小区等。
总之，无论哪种管理模式，由于”弃管房产”管理涉及的都是原来的旧小区，设备、设施的维修、建设投入资金相对较大，这项工程不仅关系到千家万户居民的切身利益，同时也使沈阳市人居环境得到进一步改善，社会更和谐，经济发展更迅猛。
4“弃管房产”管理的对策研究
4.1加强宣传，提高认识，树立有偿服务观念
随着社会主义市场经济体制的不断完善和福利分房制度的终止，物业管理工作也步入了专业化、市场化的轨道。物业管理企业所提供的服务具有商品性，物业管理企业通过员工劳动服务收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费来购买等值的服务，这符合价值规律的等价交换原则。但是，不少住户对此还不够了解和理解。因此必须加大宣传力度，让住户对物业管理的重要性及内涵有充分的认识。
4.2分类管理，分步实施
要区别对待，循序渐进，逐步实现物业管理全面化运作。要根据非物业房产的规模等不同情况，采取不同的物业管理模式。对条件具备的，由业主委员会公开选聘专业物管公司，实施市场化的专业物业管理，房产部门适时退出。对条件尚不具备的，暂由房产部门管理，但要转变运行机制，实行有偿服务，待条件成熟后推向市场。对规模较小，且紧邻其他生活区的，可交由附近小区物管公司代管或托管，逐步向市场化物业管理过渡。
4.3多方筹措物业管理经费，共同负担，以区养区
没有充足的经费，是无法开展物业管理工作的，所以必须多渠道筹措物业管理资金。
（1）非物业管理房产目前经费不足的，可以增加政府投入，实行政府部门出一点、物业管理公司拿一点、住户出一点,最终实现"收支平衡,略有节余"的目标,使多数小区在管理费低标准的情况下,做到管理正常运转,维护状况良好,努力创造了优美、舒适的居住环境。
（2）目前有一定管理经费的小区，根据“谁受益、谁出钱”的原则,采取市场化经营筹集资金。住宅区管理经费筹集渠道主要有10个方面:①公用设施管理维修养护费。②卫生费。③治安费。④车辆保管费。⑤商业、服务业、摊贩管理费。⑥房屋装修服务费。⑦房屋租赁管理费。⑧娱乐场所使用费。⑨便民服务代办费。⑩兴办小型企业收入。前三项属于常规收费,由住户缴纳,四至七项属于专项服务,由当事人缴纳,八至十项属于盈利性收入,这些收入统一收取并用于住宅区管理。住宅区管理走上“自我发展,自我运转,自我完善”以区养区的道路。
4.4物业管理引入市场竞争机制
物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。
（1）业主和管理公司通过招标投标来签订委托管理服务合同，开展业务在选聘物管公司时，要对公司资质、业绩及信誉程度等认真调查，尽可能选聘那些内部管理规范、人员素质较高和有丰富物业管理经验的公司作为的物业管理企业。并通过公开招标、议标、邀请招标等竞争方式确定物业管理单位。
（2）物业管理实现规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换。改造后的旧住宅区为实现物业管理规模经营，相邻且建筑规模较小的旧住宅项目，还可结合实际，将几个项目划分为一个物业管理区域，实行“打包管理”。
4.5非物业管理房产的法规建设完善配套
建立健全单位自管房产管理的政策法规，通过行业监管、行业自律等方式，建立自管房产的预警机制。并通过法律规范破产、兼并、解体过程中自管房产的资产处置。政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理和产权企业的关系逐步理顺。
4.6实施综合治理，改造和完善配套设施
一、加强和完善集体资产的经营管理
(一)建立和完善集体资产管理台帐
1、对投资公司(xx公司)所属资产及政府委托管理资产(包括土地、商业用房、工业用房、办公用房、住宅用房、车库、居委三产用房等)，在彻底摸清的基础上建立明晰的资产管理台帐并进行动态管理;
2、将去年收回的原委托企业服务公司管理的资产(4050商务楼、xx商务楼、xx路商铺、xx路商铺、xx路商铺、车库等)，建立好正常的资产管理台账并进行动态调整。
(二)加强集体资产增收、出租、招商工作
1、对到期续租的，参照市场行情进行调租续签，如xx路商铺、xx路商铺等，完成xx乐购主体变更协议;
2、，参照市场行情价格及依据企业的税收产出情况，与招商中心协商制定合理的租赁价格标准，与商务楼宇内新进企业签订租赁协议，并与到期的租户进行调价续签;
3、完成原委托企业服务公司租赁管理的资产(4050商务楼、xx商务楼、xx路商铺、xx路商铺、xx路商铺等)已收租金和押金的核对及资金划转;
4、将商务楼内空房信息和项目信息及时通知招商服务中心，加强商务楼宇招商、招租及服务工作;
5、将有意向搬离的展丰公司厂房信息与经发办、招商服务中心进行沟通协商，扩大信息面，努力引进优质项目;
6、完成xx水电过户至xx公司;
7、加强出租资产及商务楼宇的租金收缴工作，对拖欠现象以电话、上门、发函等形式进行催缴，争取全额收缴。
(三)做好集体资产的维修养护工作
1、对世纪联华高压配电间委托电力公司指定单位进行电试;
2、就世纪名门监控设备现状及改造方案回复意见;
3、配合做好莘西南路158号(原玛兰厂)改造前准备工作。
(四)其他工作
1、根据中春路社区商业中心项目协调会的精神，签订青春村外居小区委托管理协议;
2、为了落实本镇农民长效增收机制，xx公司拟以成本价收购xx丽景置业公司位于普洱路的存量商铺(约1379.54㎡)，但考虑到收购后公司存在资金压力及投资回报率低等原因，最终放弃收购;
3、做好镇属老企业的消防及生产安全工作;
4、做好镇属老企业的防汛防台工作。
5、三处涉及历史遗留问题的房产可享受产权转移，需摸底及政府协调后，方可继续办理。
二、加强和规范财务管理及办公室工作
1、规范财务管理，做好财务日常工作
按镇党委、政府要求，制定公司年度预算，并严格按财务审批制度报批每笔业务，严控公司成本及费用支出，尤其控制业务招待费支出;每月按时开具收款凭据，确保租金的及时收缴;完成投资公司、xx公司、xx公司月度财务核算、报表结算及网上完税工作;完成年初3家单位所得税汇算清缴、当年度所得税征收方式鉴定、工商年检及xx公司全国税收调查工作。
2、确保农民长效增收，完成年度红利分配工作
年初，完成xx公司XX年度红利分配工作，按25%分配率，已分派红利1919.78万元(税前)。XX年，按30%分配率，共需分派资金2303.73万元。年底前将做好资金的准备及董事会、股东会的召开准备工作。
3、加强资金管理，做好资金的统筹及运作工作
1月，公司配合政府完成了光控广域第二期的出资工作，二期出资额1500万元，由政府拨款至投资公司并委托投资公司出资。协助各村做好银行还贷资金的调头寸工作，并办理好相关借款手续，XX年上半年向各村出借资金1000万元。配合xx商务区发展，做好商务区银行贷款担保工作，并及时提供银行所需一切资料。
4、各方协同配合，妥善处理好历史遗留问题
关键词：房地产交易；交易风险；风险规避
一、房地产交易的特点分析
所谓房地产交易，就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象，所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为，包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为，它没有向普通购物那样的柜台，具有地区性、不可移动性和个别性等。
在进行房地产交易时，其权属不是瞬间完成的，不能做到像购买普通商品那样“一手交钱，一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等，使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入，如：交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用，这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的交易行为，但房屋本身不发生转移。
二、一手房交易中应注意的风险及规避策略
在一手房交易中，作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说，他们拥有更多的信息，显然出于优势地位，在关于交易程序方面，买方处于相对弱势地位，应注意的风险和规避策略如下。
（一）对房地产方面的信息进行充分了解，降低信息不对称性，避免盲目购房
购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解，但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解，这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等，做到正确把握房地产价格的走势，在别人疯狂购房时，自己要正确分析，不盲从；当别人感到悲观时，自己根据经验决定要不要购买。
（二）在交定金、签合同时要格外谨慎
购房对普通大众来说是生活中的一件大事，切不可轻易对待。购房者要在对房地产各方面的信息有了比较清晰的了解和对比后，再决定是否交定金、签合同，而不能受中介机构置业顾问等的诱导。在交定金、签合同时一定要问清相关事项，仔细阅读合同书，对于不符合的地方要及时提出。在一手房地产交易中不管是一次付清款项还是按揭付款，房地产商都是在买房者或银行把所有房款交付之后，才会在规定的时间把房子交给买主，这种交易方式，很显然是不利于购买者的。在一定时期内，房屋和房款都被控制在房地产商手中，买方全凭卖方的信用，这种风险也是显而易见的。
为避免这种风险，在合同中一定要明确交房、办理房产证和违约责任等的相关事宜。若房地产商由于资金链中断或将购房者已交房款挪用，就很可能出现烂尾楼或交房遥遥无期现象。若在签合同时对这些问题不重视，还会出现房地产商虽按期交付房子，但质量不能保障如出现：墙体、墙面断裂、水电不通、漏水漏电、面积不符等，这些都会对买方造成很大损失。此外，为防止出现一房多卖现象，买方一定要与房地产商签订电子合同，进行网上合同备案，这样买方就可通过网上的楼盘销售表，了解该房地产的销售情况，确保已售房屋不会出现二次售卖情况。房地产证还会出现因开发商手续不全或办理了抵押贷款等而无法办理的情况，所以在签合同时一定要明确这些事项，避免不必要的麻烦和损失。
三、二收房买卖中应注意的风险及规避策略
（一）买方的风险及防范措施
买卖双方在就房屋、房价及中介手续费用等方面的问题商定之后，买方一定要对卖方的房产证和土地使用证进行认真验证。若房产证上写的是归几个人共同所有，则需所有的产权人同意。一定要谨防出现假冒房产主人或几个共有人意见不统一的情况出现，这会影响买房者得购房时机。此外，还要注意房产证书是否被掉包的情况发生。
（二）明确结算方式和交易程序
对二手房进行交易的大致程序如下：
1．在中介机构处，签订买方、中介、卖方的三方合同，这此环节，买方一般需要缴纳2万元的保证金，以防房产交易不成或因房价下跌、贻误时机，对卖方造成损失。
2．向房地产交易中心呈交二手房交易的申请书、双方身份证及复印件、卖方房地产证书。此外，还要签订买卖合同，来确定交易的税费，这个合同一般作为之前签订的买、卖及中介三方合同的附件，若这两个合同有不同的地方，则以三方合同为标准。这个环节非常重要，要求买卖双方必须都到场，亲自按手印确认。交易申请通过后，需要卖方缴纳交易税，交易所把土地证书上交到土地局进行变更手续，并把房产证退还给卖方。在申请交易和办理土地证书的变更这两个环节中，付款比例为40%和30%，在办房产证和缴纳契税时再付30%。这时买方若能付清房款或者按揭贷款到账，卖方则可以把房产证交给中介或买方，再办理后面的手续。同样，在二手房交易中也要注意签订电子合同，防止违法现象发生，保证交易双方各自的利益。
（三）卖方要有效利用资金托管机制来规避风险
在二手房交易中由于法律制度不完善、中介机构诚信缺失等问题的存在，为了保障卖方资金的安全到位，资金托管机制已经建立起来。这种机制实现了中介佣金的第三方存款模式，可利用定点银行对中介的佣金进行监管，从而有效地规范二手房交易中中介的行为，增强交易的公平性和透明度。这种机制是免费的、不计利息的，在二手房交易中卖方要有效利用这种机制来规避交易风险。
房屋买卖合同卖方（简称甲方）：
身份证号码：住址：电话：
买方（简称乙方）：
身份证号码：住址：电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产，达成如下协议：
第一条 房产状况乙方同意购买甲方所有的位于的房屋，该房产的产权证号，建筑面积为平方米，小房建筑面积为平方米。
该房所占土地的使用权为国有土地使用权，土地使用证号为。
第二条抵押情况甲方保证该房产未设定抵押权，无任何权属纠纷，保证能顺利办理过户手续，否则，乙方有权解除合同，并由甲方双倍返还定金。
第三条 价格条款甲、乙双方协商同意上述房产的交易单价为人民币元/平方米，（地下室/小房）单价为人民币元/平方米，（自行车库/汽车库等）单价为人民币元/平方米，以上合计总价款为人民币第四条 定金条款乙方于年月日已向甲方支付的定金元人民币，在乙方支付首付款时充抵首付款。
第五条 付款方式及期限甲、乙双方共同与济南市房地产市场综合服务中心（简称服务中心）《济南市存量房交易资金托管协议》，本合同签订后日内，乙方将首付款万元存入服务中心专用账户。剩余房款由乙方申请银行按揭贷款，由银行将贷款转入服务中心专用账户。如果银行实际审批数额加上首付款不足购房全款，乙方应在天内一次性补足存入专用账户。产权过户登记完成，确认乙方可以领取房产证后，再由专用账户将全部购房款划入甲方账户。
乙方积极按照合同的约定履行付款义务，乙方没有按照本合同第五条的约定支付首付款，逾期以首付款为基数按每日向甲方支付违约金。超过天，甲方有权单方面解除合同，并不退还定金。
乙方逾期支付尾款超过天，乙方应以欠款数为基数按每日向甲方支付违约金。
第六条 税、费分担甲、乙双方办理房产过户等手续所产生的相关税、费用，按法律规定应该由卖方承担的由甲方承担，应该由买方承担的由乙方承担。
以资抵债是指在借款人和担保人无法以货币资金偿还到期债务时，银行为保全资产，通过合法途径取得借款人。担保人或第三人的实物资产或权利资产，用以抵偿全部或部分债务的行为。
以资抵债是银行资产保全手段之一。通过以资抵债，债权转换为物权，货币资产变成抵债资产。以资抵债业务具有以下特点：
1、被动性
银行发放贷款是一种主动的资产业务，其目的是获利。而以资抵债则是银行面对债务人偿债危机时所作出的一种被动而无奈的选择，其目的是尽可能减少损失。
2、过渡性
银行是经营货币的企业，其资产经营周期以货币为始终。以资抵债仅仅是银行从发放贷款到收回贷款的一个中间过程，收取抵债资产是一种过渡行为，抵债资产最终将被处置还原为货币资产。
二、现存主要问题
综观国内商业银行的以资抵债业务，主要存在以下问题：
1、通过以资抵债掩盖不良资产
不少经办行为完成上级行下达的不良资产余额与不良资产率等考核指标，在尚未充分追索债务人现金资产的情况下，轻易办理以资抵债，以此“化解”不良资产、降低不良资产率，甚至借以开脱责任。以资抵债成了不良资产的“羊皮”，成了不良资产制造者的“避风港”。不少债务人也往往抓住银行的此种心理，用质次价高，变现困难的资产抵债，变相逃废债务。
2、抵债资产质量低劣
由于政府部门行政干预，债务人逃废债、银行核查不实或经验不足等原因，抵债资产普遍质量低劣。其中相当一部分抵债资产属残次滞销品，如假名牌服装，积压库存产品、陈旧落后的机器设备，即将过期的保健品等。另有一部分抵债资产则存在种种瑕疵，如违章建筑、欠缴税费的土地使用权。产权有争议的商品房及重复抵债的房屋租赁权等。
3、抵债资产价格高估
抵债资产价格高估是商业银行以资抵债业务中普遍存在的另一问题。目前，抵债资产的价格确定方式主要有法院裁定，协商定价、评估定价等。由于受行政干预、评估机构按评估标的收费等因素的影响，不少抵债资产的价格明显偏高。质次价高的抵债资产，对银行而言有如“借出金砖、拿回破瓦”。
4、抵债资产“管理难”和“不管理”
除一般商品外，抵债资产中更多的是房产、土地使用权、不宜拆迁的机器设备等不动产，且分布分散。由于地方行政保护、债务人故意设置障碍等原因，加之有的经办行只注重名义抵债、不落实物权，商业银行抵债资产普遍存在管理难或不管理的问题，致使不少抵债资产“名抵实空”：有的抵债设备长期闲置在原企业；有的抵债房产长期被原债务人无偿占用；有的抵债设备被企业偷偷出售。这类现象在产权不明或地处偏僻的房产、机器设备等抵债资产中尤为严重。
“难管理”和“不管理”对原本就质次价高的抵债资产而言，犹如雪上加霜，进一步加大了抵债资产的损失风险。
5、重抵债、滞处置
由于抵债资产质次价高，加之保管费用、处置成本及名目繁多的费税等原因，抵债资产处置损失率一般较高。如，某银行在1999年接收了一批作价200万元的抵债设备，到2002年年末处置时仅变现10万元，损失率高达95％。
为避免处置损失影响当期利润和奖金，及怕承担“资产流失”责任等原因，不少经办行在取得抵债资产后滞于处置，长期挂账，抵债资产成了“泡沫利润”。如，某法院于1998年10月裁定以某债务人所有的仓库、车库、招待所及集体宿舍作价280，8万元抵偿M银行的债务，但直至2002年12月31日，上述抵债资产仍未被处置。然而，由于“冰棍效应”，未处置抵债资产的价值不断缩水，损失越来越大，并最终形成“处置越晚。损失越大，损失越大、越不愿处置”的恶性循环。
上述问题的存在，使得相当一部分抵债资产实质上成了商业银行的另一种不良资产——不易变现、不断贬值、风险诸多的非货币资产，而且越积越多。
三、管理建议
针对上述问题，笔者以为，商业银行对以资抵债业务要严格办理条件、审慎利用，要善于区别情况、主动出击、抢占优质资产，要落实抵债资产的物权并加强管理，同时更要以多种手段加快处置抵债资产。为此，商业银行要建立高效的决策机制、有效的约束机制、合理的激励机制。
1、严格以资抵债条件，审慎利用
收取抵债资产并非银行的终极经营目标，抵债资产不仅要占用资金，机会成本较高，而且日后处置时往往还会产生相当大的损失。因此，商业银行应完善以资抵债业务的规章制度，严格条件，加强审查与审批，审慎采用。
商业银行在选择抵债资产时，应遵循“合法性、稳定性：易售性”的原则：
（1）合法性。用于抵债的资产必须是借款人。担保人或第三人依法取得并拥有，且有关法律文件齐全、产权明晰、未涉及债权债务纠纷。
（2）稳定性。用于抵债的资产的物理性能应保持相对稳定，不易变质、损耗；资产价格较稳定，市场风险小。
（5）易售性。抵债资产的市场需求应相对稳定，易于在短期内处置变现，且处置成本较低。
2、主动出击，抢占优质资产
对绝大多数银行而言，以资抵债往往是一种被动。无奈的选择，“有总比什么都没有好”经常是银行办理以资抵债的重要理由，因而抵债资产往往是价格高估、质量欠佳。
要想扭转这种被动局面，商业银行务必树立“主动出击、抢占优质资产”的意识。为此，商业银行在贷前调查时要全面、深入地查清债务人的所有资产及其主要资产的分布，发放抵／质押贷款时则要尽可能选择优质资产作为抵／质押品，贷后管理中则要实行及时、有效的风险预警管理，一发现债务人发生或可能发生到期不能以现金方式偿还债务时，马上将债务人的主要资产予以诉前保全，并通过协商或法院裁定等途径办理以资抵债，化被动为主动，抢占优质资产抵债。
3、落实物权，加强管理
法院判决抵债或双方签订抵债协议并不等于抵债资产的实际取得，更不代表抵债业务的完结。经办行只有切实落实抵债资产的物权并加强管理，才能最大限度地实现抵债资产的保值、增值。
（1）及时办理过户和登记备案等相关手续。对国家规定应办理过户手续的抵债资产，原则上经办行要及时按有关规定办理过户和登记备案手续。但对能在极短时间内处置变现的抵债资产，经办行可在取得土管局、房管局，法院等有关部门的支持，并实际控制资产的情况下，暂不过户，尽快处置变现，以节省成本，提高回报率。
（2）及时办理抵债资产的交接手续。对服装、办公设备、汽车等可移动且非大体积类资产，经办行要及时和债务人办理实物交接和提货等手续。对房地产、大型机器设备及权益等抵债资产，经办行则要和债务人及时办理抵债资产权属证书、登记证明等法律文件的交接及其他相关手续。
（3）分类保管。面对形态各异、大小不等、四处分散的抵债资产，如何妥善保管是当前商业银行以资抵债业务中的难点之一，不保管将导致资产的破损甚至灭失，而要全部集中保管又不现实。笔者以为，对抵债资产应实行分类保管：①集中保管。对服装、办公设备、汽车等可移动且非大体积类资产应按区域实行集中保管，即将某一地区内所有服装，办公设备。汽车类抵债资产集中到某一仓库，并指定专门部门负责保管。②原地托管。对房地产。大型机器设备等则要实现原地托管，即在办妥过户和登记备案等手续后，和第三人或原债务人签定托管协议，委托其具体保管、维护。③专库保管。对有价证券类资产，要按重要凭证及时交由出纳部门入银行专库保管。
（4）办理保险。抵债资产的保险问题是商业银行以资抵债业务中的盲点。有的经办行在取得抵债资产后既不积极处置，又不落实保险，最终因火灾等意外事故导致资产灭失和全损。因此，对短期内无法处置变现的房产等大额抵债资产，经办行一定要及时办理保险，防范风险。
4、多渠道、多手段地处量抵债资产
银行如果只是一味地接收而不予处置变现，抵债资产将越积越多，并成为另一沉重的不良资产包袱，危及银行的资产质量和持久稳健发展。因此，各商业银行应通过多种渠道和多种手段，尽快尽早地处置抵债资产。
除传统的协议转让、拍卖、自用等处置手段外，笔者以为商业银行应积极探讨并采用打包出售、出租、托管经营等方式。
（1）打包出售。打包出售是指银行根据市场需求或投资者偏好，将多项抵债资产组成一个资产组合予以出售。银行既可以将具有类似特征的抵债资产分别打包，如组成房地产类资产包、汽车类资产包分别出售；也可以将多种类型的资产混合打包，如将房产与服装，办公设备等不同类型的资产组合为一个资产包出售。混合打包有助于银行将那些难以处置变现的抵债资产与相对比较优良的资产一起捆绑出售，有利于提高处置率、降低处置成本，减少损失。打包出售方式技术含量较高，其关键点在于：①资产包中必须有一项能吸引投资者的核心资产。②资产包的价格确定。
（2）出租。由于质量、价格或产权等原因。不少抵债资产无法在短期内出售。为避免资产闲置，对其中具有使用价值、有一定需求的抵债资产，商业银行先予以出租，等到各方面条件成熟后再行出售。通过出租，银行既可节省保管费、仓储费等费用的支出，又可增加出租费等营业外收入。而且从长远分析，“先出租、再出售”的综合收益比单纯的出售收益要大，有利于实现抵债资产处置变现值最大化。
（3）托管经营。对那些在一定时期内无法处置变现，但具有经营价值的抵债资产，商业银行可以委托给资产管理公司等专业中介机构经营管理，实现保值、减损。通过托管经营，商业银行不但可以充分利用专业中介机构的的管理经验，管理人才、客户资源等优势，对抵债资产实行市场化管理，提高效率和效益，而且还可避免陷入在处置抵债资产和违反《商业银行法》等金融监管法律。法规之间两难的境地，规避政策风险。
5、建立有效的配套机制
如前所述，以资抵债业务管理的根本原则是：要慎用而勿滥用，要优选资产而勿来者不拒，要尽早以最佳方式和最佳价格处置变现，而勿一抵了之、长期搁置。为此，商业银行必须建立一套有效的配套机制，包括高效的决策机制、有效的约束机制、合理的激励机制。
（1）高效的决策机制。如果以资抵债项目，无论金额大小，一律都要上报上级行审批。而上级行的审批程序繁琐、耗时又长，下级行何以抢占优质资产、何以尽早尽快处置。因此，无论是优选抵债资产，还是加快处置，都需要高效决策机制的支持。高效决策机制包括合理授权、高效审批。
（2）有效的约束机制。有效的约束机制是控制“利用以资抵债消极压缩不良资产”和“抵而不管”等问题的必要手段。
①按风险权重考核抵债资产。取得抵债资产并不意味着风险的全部释放，在其未处理变现之前依然存在一定的风险。因此，对抵债资产的考核应从按资产占用形态考核改为按风险权重考核，即对抵债资产的质量状况要按照其风险权重与资产数量之积进行考核。此举可在一定程度上杜绝经办行利用以资抵债“美化”资产质量的问题。
一、强化教育培训，用诚信塑造中介人员的精神底色
古人云：“欲修其身者，必先正其心。”人心正，则行为端。通常情况下，思想动机支配着人的行为习惯，思想自觉引领行动自觉。我局加强对房地产中介市场的整治工作，把教育培训摆上重要位置，突出法治和诚信理念教育，着力提升中介人员的思想道德素质和必备的业务技能。
一是精心设计培训课程。在深入调研和征求部分服务对象、中介机构意见的基础上，我们有针对性地设计了《弘扬社会主义核心价值观与房地产经纪人职业道德》、《增强法治意识，提高依法服务能力》、《房地产经纪基础与实务》、《房地产登记办法与技术操作规程》、《房地产测绘程序与面积测算》等5门培训课程。
二是强化全员培训。由市房管局发文，要求全市具有高中以上文化程度从事房地产经纪、咨询服务机构从业人员参加培训，学员经考试合格后，由我局颁发“盐城市房地产经纪人员岗位培训合格证书”，作为我市经纪机构资质申报的重要依据。2013年11-12月，我局组织专家学者和职能部门负责人，先后在阜宁、滨海、射阳县和市区设立了4个培训点，对743名中介人员进行了为期4天的集中授课。其中安排半天时间，围绕“如何当一个守法、诚信的中介从业人员，尽心尽责为广大服务对象提供满意服务”这一主要议题，组织所有参训人员，联系本人工作实际，结合所学内容，分小组展开深入讨论，进一步促进培训内容入脑入心。
三是认真组织考试。根据市房管局的统一部署要求，对所有参学人员进行了闭卷考试。除17名成绩不及格者外，对其他考试合格的中介人员都颁发了培训合格证书，有效维护了专业培训的权威性、严肃性。
二、创新评价机制，促进中介人员按规范提升服务
涉房服务工作的质量和成效如何到底该由谁来评价？发言权应当交给谁来掌控？在党的群众路线教育实践活动中，我们深入学习对照提出的“三严三实”要求，深深感到，能否真正做到让广大服务对象评价涉房服务工作，不是一般的评价方式转变问题，而是如何正确对待群众的根本态度和根本立场问题。只有从制度上创新，真正让广大服务对象说了算，才能体现人民群众的主人翁地位，规范好中介服务工作的“最后一公里”。
我局坚持边整边改，立说立行，在总结过去做法和听取服务对象意见的基础上，于是2014年7月制定了《盐城市房地产经纪机构及从业人员监督管理考核办法》，对市区房地产中介从业人员发放IC信息卡，实行统一挂牌上岗，将房地产中介从业人员姓名、照片、编号、单位、身份证号码、从业情况、投诉情况等信息录入GIS管理平台，实行电子化、信息化管理，完成评价系统平台建设，做到IC信息卡与第三方评价联接。在市房产政务服务大厅15号窗口设置了服务评价器，经纪机构在提供商品房交易服务时，通过设在窗口的读卡器及网站读取经纪人信息卡编号，启动房地产经纪人信用和服务满意度第三方评价系统，让广大服务对象现场对服务满意度进行评价。广大服务对象的评价考核结果与中介机构资质管理、评先评优、业务承接等挂钩，并在备案证书上记载，公示于经营场所。对被评为“不合格”等级的房地产经纪机构责令其限期整改，整改不到位的，按年度检查不合格处理，不得从事房地产中介业务。对扰乱市场秩序、损害消费者利益、有重大违规经营行为的机构和从业人员，按照相关法律、法规、制度的规定进行行政处罚，情节严重的，依法给予停业整改等行政处罚。
自评价系统使用以来，已记录到客户满意度评价807次，其中首次满意评价803次，首次不满意评价4次，对首次不满意评价进行了回访处理、督促整改后，全部转化为满意。在局政务网站设置了房地产中介机构服务满意度评价页面，记录客户评价26条，全部为满意。同时在房产政务服务中心大厅总服务台设置了展架和桌牌，向社会公布房地产中介第三方客户满意度服务评价工作，提醒办事群众用好自己的权利，主动进行评价。服务评价系统的使用增强了房地产中介机构人员主动搞好优质服务的意识，使房地产中介服务的质量和效能得到了显著提高。
三、严格监督管理，确保向服务对象交上满意答卷
强化监督是推进制度落实到位的有力抓手。
一是由局纪检监察部门和市房协强化常规监督。通过群众信箱、房产服务网页和向群众发送意见征求表等形式，广泛吸收社会各界的意见，加强对中介机构及其从业人员服务工作的监督。只要接到群众投诉或举报，立刻介入调查核实；只要群众反映情况属实，马上落实处理意见。
二是落实房产政务服务大厅专职人员现场监督。从2014年7月下旬开始，在市房产政务服务大厅建立日常巡查制度，落实专人，每日进行不少于4次的挂牌巡查，督促中介机构从业人员挂牌服务，主动接受客户评价，并及时处理涉房中介纠纷，有力地促进了房地产中介机构从业人员改进服务态度、提升服务技能、规范服务流程。
如何才能保证意向金的安全?一笔三五万元的购房意向金，虽然相对房款来说不是很大，但对于普通的工薪家庭来说也不是小数目。保证意向金的安全成为购房者非常关心的现实问题。
而令人感到有些尴尬的是，正在试点的二手房交易资金监管系统，并没有明确是否将其纳入进来，这就需要购房者更为小心谨慎才是。专家表示，要保证意向金的安全，首先是自己要小心行事，不可大意。再就是防人之心不可无，下面结合案例来具体分析。
意向金也要讲安全
卢建明怎么也没有想到，他付出去的意向金居然收不回来了，而在支付这笔钱款时，中介还清清楚楚地告诉他：“如果你对房子不满意，意向金可以退回。”
近日，卢先生看中上海浦东金桥附近一套二手房，看完房之后他自己觉得还不错，于是向中介公司支付了2万元的意向金，并让中介与上家议价。四天后，卢先生再次看房时，发现卫生间有渗漏现象，而且卖家竟然把空调也拆走了，与当初中介所说的送装修有出入，于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他，意向金已经在三天后自动转为定金，如果反悔，将不能取回。
意向金的问题似乎成了一个无法解开的结。近日，记者咨询了沪上几家律师事务所，均表示目前仍有市民因为意向金的问题而前来咨询。上海联业律师事务所主任律师王展表示，意向金的问题一直就困扰着购房者。
“意向金自动转定”的规则被人利用，往往会危及到意向金的安全。据了解，在二手房交易过程中，意向金往往被当作购房者表达诚意的手段。目前，房产中介常要求购房者在签订二手房买卖合同前支付意向金，并在相关单据上注明“意向金自动转定金”条款，而房产中介大多不会主动告知购房者该条款。只表示“意向金是可以退的”，消费者或是没注意此类条款，或是听信中介的口头承诺而轻易付款。其实，“意向金”虽不具有“定金”的性质，但依据双方约定转为“定金”后，消费者如不购买该套房屋，则收不回该笔“定金”了。
其次，由于现有的交易程序上存在漏洞，如不法分子假信息，便能骗得意向金，还有就是有些购房者在没有考虑周全的情况下做出决定，在发现与预想的状况不符时反悔，肯定也会损失意向金。
如何保证意向金的安全呢?对此，专家表示需要从两个方面入手。其一是要防止心怀叵测之人，防止钻入别人的圈套。其二就是购房者自己要做到谨慎行事，而不能冲动，并预先将各个环节都考虑清楚。下面我们结合具体案例来分析。
选择可靠机构托管
在目前二手房市场上，卖家房源挂牌只需一个电话即可“搞掂”，而在签订房屋买卖合同之前中介公司也不会对房产证的真假进行核实，而意向金交给卖家之前，恰恰是发生在产权调查之前，于是有人以此进行诈骗活动。
【案例】今年2月，辛先生看中宝山区一套二手房。在中介的撮合下，双方谈妥房价，而辛先生也在中介公司的建议下支付了2万元作为定金。卖家也开具了定金收取收据，并约定三天后签订房屋买卖合同。三天后，当辛先生再次联系卖家时，卖家竟然已经不知所踪，手机打不通，按房产证登记的地址去找，却发现此人根本就不是房东。
辛先生找到中介，要求对此事负责，中介房也感到很冤屈，因为在将意向金转为定金之前，中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。不法分子也正是利用了这个漏洞，使得辛先生上当受骗。
应对之策：王展表示，对于此类漏洞，购房者一定要当心。他建议购房者选择对定金进行托管。如何操作呢?王展认为购房者可以在签订居间协议时，就特别声明意向金转为定金之后，还是由中介公司方来保管，而不急于交给卖家，等到中介公司办完产权信息核查之后，签订房屋买卖合同，再作为首付款一并付给卖方。
这么做可能会遭到一些急需资金卖家的反对，更有可能会致使交易中断，但是能够保证资金安全，为什么不采用这种办法呢?
与此有些类似的还有经纪人收取意向金之后卷款潜逃的情况发生，如果购房者手里只有经纪人开据的“白条”，中介公司可能会将此视为中介人员的个人行为而拒绝赔付。对此，专家建议，购房者务必将钱款交给中介公司财务室，并要求对方出具正规收据。
签订合同宜详不宜简
意向金被卖家扣留之后，不少经纪人会要求买家支付相应的服务费。而目前二手房市场上的房产中介经纪人素质良莠不齐，少数经纪人会利用一些欺骗手段让购房者上当。而在眼下市场交易清淡的时期，更要注意这类情形发生。
【案例】今年2月月份，购房者张先生看中上海卢湾区打浦桥附近一套房子，挂牌价为200万元。房产经纪人要求张先生先支付12万元的意向金之后才跟卖家商谈房价，于是张先生提取了12万元的现金支付给了经纪人，房产经纪人马上将意向金作为定金付给了卖家，但三个月之后，因为这套房产尚有70万元的抵押贷款没有还清，而没有办法继续进行交易，张先生提出放弃买房的想法，并索回意向金。但是经纪人却表示如果放弃买房，便可认定是他违约，意向金不能退回。
应对之策：业内人士表示，要避免这种情况的发生，只有在签订居间协议(或者意向金协议)时，尽可能地包含更多的内容，并把口头承诺也写进去。这样，如果双方发生矛盾，解决起来也才能做到有据可依。上海美联物业大连路分行高级营业经理苏敏表示，居间合同里面必须将一些关键因素包括进来，如物业地址、面积、总价等，物业维修基金、装修是否赠送等。而不能轻易听信房产经纪人的一面之词，更不能轻易相信他们的口头承诺，而是把所有的承诺都变成文字。“最好是把所有能够写上去的内容都写上去。”他说。
别仓促行事留隐患
买房是大事，要综合考虑到各种情况，如果因为某些环节没有考虑清楚，很有可能会致使意向金白白损失。
【案例】小李在莘庄看中一套小面积的两房，总价约60万元。小李也准备了20万元的首付款。但在办理银行按揭贷款预审时出现了一些小问题，小李的资信不够，不能给予全额贷款，银行只同意贷六成，也就是说，他还有4万元的资金缺口。
小李认为自己能够从亲戚朋友那里凑齐这多出来的4万元，于是与卖家约定一个星期之后补足首付款。但世事难料，规定的时间到了之后，小李竟然还差3万元的缺口，于是他再次与卖家商量，请求延期，也得到了卖家的理解。但最后小李依然还是没有凑足首付款，只好放弃，好在卖家也算通情达理，返还了部分意向金。
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