时间：2023-10-07 09:02:22
导语：在房地产法律培训的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：房地产；经济管理；措施
中图分类号：F293 文献标识码： A
引言
在我们国家房地产行业不断的深入推进市场化的时候，房地产行业在我国的经济发展中发挥着越来越重要的作用。经过这么多年的努力，房地产行业的快速发展确实为国民生活水平的提高、国民居住条件的改善做出了很大的贡献。在我们国家目前房地产的市场化进程已经凸显出初步的效果的情况之下，如何继续发挥房地产在经济发展中的领头作用，这才是我们需要重点研究的问题。
一、房地产经济管理中存在的主要问题
1、经济管理上缺乏一个完善的管理机制
为了能够使房地产的市场管理更加的规范化，更加的有效率，保障房地产行业的健康良好的发展，必须要有一个完善的房地产经济管理机制。虽然我们国家已经出台了一系列的经济管理方面的政策，但是这些政策往往都流于形势，没有一个完善的市场监督机制来保证这些政策的落实。房地产处于当今形势下，自从2007年以后，我们国家的房地产行业受到土地的价格不断上涨、建筑材料的供不应求、建筑工人老龄化、人工费上涨等因素的影响，商品房的价格开始不断的飙升，使得大量刚需群体无法购买到自己所能承受的房子。而且，随着商品房价格的不断上升，很多的房地产商和投资者从中看到了巨大的商机，导致房地产行业的投资量不断增加。同时，由于民间存在大量房产投资者，使得居民购买商品房的价格进一步拉高，房屋的价格已经超过了房屋消费者的经济承受能力。不能够对我们国家政府所出台的房地产经济管理政策高效、合理、认真的去执行，使得出台政策失真，出台政策流于形式，更使得我国房地产行业的经济管理的效果大大的打了折扣。
2、目标模糊，没有一个长期性的政策
在我国的房地产经济管理政策中，一直没有一个连续性的政策扶持，造成没有一个明确的管理目标。首先，我们国家的政府把抑制房地产的市场需求当做市场管理的目标。到目前为止，我们国家政府对房地产市场之中所存在的一些问题还不能够从本质上认识清楚。所以在出台一些政策的时候就没有一定的针对性，当然无法对房地产的管理产生一定的效果。而且，政府出台的长期政策和一些短期的政策还出现一些自相矛盾的地方，造成房地产行业的经济管理的效果大大的降低了。而且房地产行业政策的不合理性以及不连续性使得房地产行业的经济秩序变得非常的混乱，这就为一些不法的投机分子提供了很多方便，造成我国房地产行业不健康的发展现象。比如说，房产税收政策、经济适用房政策以及国五条政策等的落实状况，都说明了我们国家房地产管理中没有一个连续性的政策，没有一个明确的管理目标。
3、缺乏一套健全的法律、法规体系
参考国外一些比较健康的房地产行业，它们都有着一套非常完善的法律、法规体系，来保证在房地产行业中经济管理政策能够有效的落实下来。从目前来讲，我们国家的房地产行业还处在发展的初期阶段，没有一套相对比较完善的法律法规来规范房地产经济管理中的行为。房地产经济管理非常的重要，可以说贯穿于房地产的建设、开发、交易以及房地产的后期管理各个的阶段，但是我国还没有一个经济管理法来统领房地产经济活动的整个阶段。而且，我们国家所出台房地产法律、法规的速度远远的落后于我国房地产发展的速度，就会造成所出台的房地产法律、法规出现真空现象。
二、房地产经济创新管理主要措施
1、提高管理人员的素质水平
经济管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目经济管理工作开展的基本前提，因此提高经济管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目经济管理工作主要是有经济管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好经济管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目经济管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对经济管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的经济管理人员，并鼓励经济管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目经济管理工作的有效进行。
2、注意施工阶段的过程的控制和管理
在经济项目管理中，对施工阶段的过程控制和管理是房地产工程项目经济管理的主要环节，做好相关的监制和管理是房地产工程项目经济管理的重点和关键点。在施工阶段最为重要的是对质量的把关。并加强对房地产工程项目的质量监管，降低返工几率，杜绝豆腐渣工程。在对房地产工程监制中，各个环节的房地产工程建设都应认真贯彻相关的程序，并做好安全工作，尽量避免出现一些不必要的意外。最后，要严格要求各个环节的工程建设都要认真地执行，不能偷工减料，以次充好。这样才能有效地保证房地产工程项目的进行，并在预期的时间内完成，有序的管理模式可以让工程项目井井有条地进行，还能节约成本，降低消耗。
3、建立健全管理机制
（1）正确认识宏观调控的作用。我国房地产市场问题的解决不能依靠简单的行政命令调控，它有着深层次的原因。解决房地产市场现有局面的有效方法是改革房地产管理体制。这就要我们正确认识政府职能在市场经济发展中扮演的角色，调整并充分发挥政府的经济管理职能。政府要正视市场中存在的失灵现象，在市场自身调节功能充分发挥的同时，根据市场的具体变化适当、适度地干预，具体问题具体分析，建立有利于房地产业合理、有效发展的运行管理机制。
（2）明确责任主体。明确中央与地方在房地产经济管理中的关系，明确双方的责任主体，确立职责范围并做好监督。在积极贯彻中央对于房地产经济发展的政策措施的基础上，因地制宜，从本地房地产市场的实际情况出发，采取差异化措施，避免产生负面影响。同时，遏制土地财政，探索性地改革财税体制，减少地方财政对于房地产业的依赖，积极落实地方政府对国家房地产经济管理的政策。严厉打击官商结合的不法行为，做好典型的负面例子的警示宣传和正面案例的推广，营造房地产发展的良好氛围，进而促进房地产行业健康、持续的发展。
4、各部门要加强沟通，对管理工作协调进行
房地产工程项目经济管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目经济管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提。因此要不断创新，从经济管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高经济管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证经济管理工作有效进行。
结束语
我国的房地产工程项目经济管理工作虽然取得不错的成绩，当还是相应存在着问题，在对房地产工程项目经济管理工作进行改善时，应看到好的一面也应发现存在的不足，将存在的问题提出来，并提出相应的解决对策，这样才能保证房地产工程项目经济管理得到最大的改善，为房地产工程项目经济管理模式做出有效的建议。
参考文献
[1]万远.浅论房地产经济管理存在的问题及对策[J].现代商业，2012，（33）.
关键词: 房地产中介服务发展现状对策
Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.
Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure
中图分类号：F293.35文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）
0 前言
房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。
随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。
1.当地房地产中介行业发展现状及问题
1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状
当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。
1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低
市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。
1.2.2经营失信，社会信誉度低
日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。
1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差
据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。
1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。
1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力
当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低
目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。
1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为
目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。
2. 健全房地产中介行业的对策和建议
2.1 房地产中介行业发展对策
2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展
由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。
2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设
鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。
2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质
应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。
2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律
制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。
在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。
2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理
将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。
2.2 对相关立法的几点建议
借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。
关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度
中图分类号：F293.3 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）04-（页码）-页数
要研究房地产中介市场，那就要把管理学，城市经济学，徒弟经济学和房地产经济学结合起来，因为这是一门综合的学科，需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣，呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的，在实际过程中出现了不少顽疾，采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋，相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更为重要。
1.房地产中介的违法违规行为分析
近年来，房地产市场还是在以非常快的速度在扩大，信息量也就越来越大，信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力，政府的相关人员毕竟有限，无法保证房地产市场的健康与良好，那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生，加入到房地产市场这个熔炉中，发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中，房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法，如下：
1.1隐瞒与交易有关的信息
于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。
1.2虚假广告信息
《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在，所以房地产的开发企业，房地产中介公司在向购房者宣传打广告时，要依据这些法规，保证广告的真实性，童叟无欺，不夸张，要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇，房地产中介并没有按照相关法规做事，还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说，有时就会进行所谓特价房产销售，交谈过程中，只讲该房地产的优越性，地理位置好，装修先进大方，价格也比其他房产要实惠得多，而忽略了该房产的实际情况，往往避重就轻，误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中，并没有全盘而出，而消费者也不可能面面俱到，肯定会有疏忽，而在中间就有着灰色地带，等到消费者完成交易后，才知道还存在这么多的问题，造成困难重重。
2.房地产中介法治化的若干对策
2.1 立法上的完善
在房地产中介服务业这方面，我国的法律法规还是比较稚嫩，不完善，存在种种缺陷，尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上，比较保守传统，在实际操作过程中没有实际意义，内容范围也比较狭小，难以网罗住所有的方面。这样看来，政府就要加强立法，要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制，法律法规要做到尽善尽美，适用范围要扩大，在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察，这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等，要触及到房地产中介公司的每个角落，不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司，要对其严格要求，要帮助房地产中介公司走向正规化，这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨，剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实，出善的人员管理制度，相对来说，中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫，务必做到规章制度有国家，省，市这三面的完整，这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕，而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关，这就要求执法人员公正廉洁，不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事，坚决打击违法乱纪之事，烘托出一个公正，公平，合理的市场。
2.2 健全政府监督管理机制
目前，市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司，为了执法的顺利进行，就要让这些部门脱离出来，改编到其他部门中去。在市场经济的前期，人们对于经营方式还是不了解，政府的相关部分这是就起到了良好的引导，激励的作用，这些国企规模大，声誉好，经济效益好，就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段，人们也已经会经营自己的企业，那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了，他们只需要在实际生活中起到一个表率作用，而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥，要在房地产中介这个服务业中大展拳脚，政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度，无法对其专业性，技术性做出合理的判断。所以，房地产管理部门就不能袖手旁观，规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候，房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核，主要有两个方面，一个是专业工作者的人数有多少，要从市场出发，不能够容许过多的人员进入这个市场，造成人员冗杂；一个是要考察专业人员的素质，他们不仅要有正规的资格证书，还要有政府相关部门进行培训，合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置，财产资金，名称，机构等等进行考察。这样下来，中介服务机构就有了双重的监督，房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。
3.小结
文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。
参考文献
[1]能志飞. 规范房地产中介市场减少信息不对称[J]. 市场周刊（研究版），2005，（07）：35-36.
[2]张贯益，袁彩云，杨国锐. 房地产中介市场的失范的原因分析[J]. 城市开发，2004，（13）：13-14.
【关键词】房地产； 抵押登记； 风险
引言
在房地产抵押业务已经成为影响我国金融市场稳定的重要因素的今天，国家对房地产抵押业务的行业规范也越来越重视。然而房地产抵押毕竟存在着众多风险。诸如：近年来房地产市场的连环波动；法律程序无法实现对债权人与其他应得利益集体或个人双重保护的兼得；抵押权人对法律与抵押登记业务过程的生疏导致房地产抵押业务中的风险越来越大。于是，如何防范房地产抵押业务中的风险也成为了一些部门的的重要课题。本文主要从有关部门的角度对这一课题做出相应的分析与提出解决思路。
一. 风险的产生
1. 个人操作风险
一般情况下抵押权人即债权人都对房地产抵押业务不是十分的了解，表现在对办理房地产抵押业务的国家有关部门以及部门内的具体业务和办理流程的不甚了解，这导致了其在房产抵押中操作的风险，在这种情况下很可能造成有备而来的债务人趁机浑水摸鱼，进行非法的操作，例如房地产的二次抵押就是其中之一，虽然在国家金融系统中这类事件鲜有发生，但在民间就很多见了 。另一方面，债权人中的多数债权人容易陷进一个误区。过分相信银行的担保能力，以为以房产做抵押就可以万无一失了，而忽略了债务人本人的偿款能力的问题，这就造成了在债务人无法还款的情况下，债权人往往也不能得到用于抵押的房产。
2. 部门风险
房产局与土地管理局的分设，就导致了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体的不一致 。出现问题后债务双方需要到两个部门出示证明，另外也给两个部门带来了一定的不便。对于很多的民间借贷业务，抵押人正是利用这一点，到房产局与土地管理局分开两个证明，以此来实现房屋与土地的分开抵押，而造成债权人的不同。
3. 抵押物风险
连年来，我国房地产市场急剧变化，虽然国家尽力稳定，但是仍无法保证其在房地产抵押中的风险，一般而言，房屋作为固定资产，具有一定的保值、增值租用，但是当国内经济出现衰退，房地产企业将大幅资金撤离房地产行业时，会导致房地产价格的大幅下跌，此外，由于购房人住房贷款的偿还周期长，抵押物市值出现下跌，也会对银行抵押业务带来一定风险。另外，对于房产的所处位置的差异，造成了房产评估的困难，从而使债权人多了一道潜在的风险。
4. 法律风险
按照《城市房产抵押管理办法》的说明，当债务人不履行债务时，债权人有权将抵押的房地产拍卖取得优先受偿。但是，就对运营的厂房、公司的抵押而言，所欠职工工资、拖欠国家税务需要优先偿还，所以针对这种情况，即对于厂房公司等的抵押，债权人应事先考虑得当，再予以登记抵押。
二. 房地产抵押登记部门的原则
1. 合法性原则。即房地产抵押登记部门要依据《物权法》、《担保法》、《城市房产抵押管理办法》等的有关法律规定实施登记。
2. 审慎性原则。房地产抵押登记部门要时刻保持审慎，防止当事人对法律未做详尽说明的情况进行浑水摸鱼。银行也该避免在法律未详尽说明的地方犯错误。房产抵押登记部门应以维护国家利益为前提进行风险的规避与情况的查清。
3. 易变现原则。银行部门应注意抵押物是否能及时变现，对一些由于位置和新旧度而难以拍卖折旧的抵押物应慎重考虑，防止抵押物的无法变现，从而给国家或个人造成损失。
4. 控制成本原则。登记部门还应注意，抵押物的房产地理位置与归属，防止由于异地无法办理，或难办理登记等情况，从而导致成本无法控制。
三. 房地产登记部门的风险防范
1. 普及宣传工作
房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及，要向债权人公示，房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现，使抵押权人增强风险意识，走出抵押保证的误区。使其及时了解情况，做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范；使其能自我排除房屋二次抵押，评估失真等诸多问题，并对债务人的各项情况进行认真的分析。
2. 对当事人的审查
房屋抵押登记部门应及时审查当事人是否具备抵押清偿以及求偿的权利，以及当事人本人身份的合法性。排除证件签字不一致的情况。对于一些由于事先没能掌握当事人资料而造成的另一方损失，房屋登记部门虽然不负有主要责任但也在某种程度上也难辞其咎。
3. 对抵押物的审查
房产登记部门应对抵押物进行审查，做到三步走，第一步是对抵押物的合法性的审查，避免不合法房产进入我国金融市场。第二步，对抵押物的归属资料进行审查，尤其可以对原始资料进行审查，保证与档案资料的一致性 。第三步，对无法审查考证的的房产抵押，登记部门可以选择到实地进行调查，这一步必不可少，登记部门应及时负责，不可掉以轻心从而造成不必要的损失。
4. 抵押合同证书的审查
对于《担保法》与《城市房地产抵押管理办法》所做的双抵押合同要采用统一的文本格式，同时防范合同中是否存在漏项与错项。具体表现在，抵押人与借款人的姓名签字是否一致；评估标的与抵押物是否一致；费用发票凭证是否一致；土地使用者和房屋占有者的权利主体是否一致等。此间的一个细节都有可能导致合同订立的失败或债务人遭受不必要的损失。
5. 部门内部的规范
对于房地产抵押部门的行业规范，应作为一项可以长期培养的工作任务。部门内要与时俱进，因时制宜。由此保证部门内部有条不紊地进行工作，保证高效地处理问题。除健全一些部门机制以外，应时常对工作人员进行培训，提升工作人员的职业道德，规范其行为，使其能设身处地地为当事人服务并处理问题，时刻保持一颗谨慎的内心，细心地工作。建立健全部门内部的内审制度。具体措施有：为内审人员制定任务，使之做好内审的准备工作。然后要完善内部控制制度，通过内审对内部控制制度进行综合评价并给与建议，以此完善综合内控。之后从原有资料中获取内审证据，保证内审的精确，结束后可以相继分工开展对底稿等前后审核项目的审核，在管理机关与监督机关的监督机制下有序进行。
6. 法律法规的完善
在房地产抵押业务中，房地产评估占有举足轻重的地位，如何保证评估的准确性需要评估人员调研多方面的资料，进行行之有效的数据分析然后才能得出较精确的评估结果。但是也有些评估结果失真是由于评估人员的职业道德问题导致的。近几年来，这类现象屡禁不止，所以从法律角度讲，加强法律对评估员有意或无意的评估及对失真情况的追究定是一项不错的预防手段。
总结
房地产建设极大的推动经济的发展，多年来作为热门行业存在于我国市场经济的前沿，势头不可阻挡。在这不能阻挡的势头之下，房地产抵押的规范需要不断地发展和完善，除了有关部门的各自调整以外，加强众有关部门的合作与沟通也是不可忽略的问题，房产局与土地管理局网站的合并就是一项经长期探讨而确立的行之有效的创举。总得来讲，部门职能的分别设立有助于更高效地行政，而统一有助于资源的交流与管理，各有利弊。所以，对于房地产抵押登记中的风险防范措施的进步需要不断地尝试与改进，为了给公民个人与企业集体带来便利与保证，相关部门定会不断改进学习。
【参考文献】
①李延荣 周柯《房地产法》人民出版社 2012-7
1.从游击散漫型走向职业化、正规化
近几年来我国的房地产中介服务如雨后春笋，其从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是从整体上看，这支队伍还是“散兵游勇”，行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。要改变这一状况，必须采取以下措施：
（1）加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环境。
（2）确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业，而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见，对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先，政府要运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其专门从事咨询、评估、项目策划、营销及销售服务。其次要从关心爱护及培育的角度出发，在挥舆论监督作用的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主旋律，加大正面宣传的力度，为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人员的劳动价值得以实现。
（3）严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门坎”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
（4）坚持从严整治。美国各个州的房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到任何一个房地产中介机构检查他们的业务记录，发现问题及时报告，由房地产委员会讲座决定是否向法院控告，同时，各地都有专门的部门负责处理此类案件，他们接到控告后立即去调查，问题严重的将处以暂停营业或吊销执照。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反职业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。实际上一旦发生此类事情被公分开查处后，中介执业人员声名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也无法再从事这一职业。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正祛邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，要加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理，清除“害群之马”，取缔无资质（格）经营，处罚并淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介机构和执业人员。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，既维护合法经营者，又打击非法经营者。
2.从零星分散型走向社会化、系统化
目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
（1）建立服务全社会的机构网络当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。
（2）建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散且又为各自垄断，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，我们应借鉴外的做法，结合本地实际建立各种信息网络。首先，可利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体建立中介信息、文选信息、价格信息、房地产交易登记信息等，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，可利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点为市民提供全天候、全方位的信息服务。
（3）提高服务水平。发达国家和地区的房地产中服务机构一般都能提供深层次、高附加值的服务，能满足客户高难度的服务需求。而我国房地产中介服务基本上是浅层次的，要改变这一现状，首先要拓展服务领域，提升服务水准。使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，要借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。
（4）加强行业自律。我国的房地产中介服务的执行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施。一是要从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对付员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供“放心中介”的做法，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台帐，以备管理部门和协会检查。
3.从传统粗放型走向专业化、现代化
目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构人合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营的产业。
（1）提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。
一是要完善专业体系，具体应设立包含策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。如策划、经纪、估价执业资格均应分高、中、初三个等级。
二是要优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。同时，还要加强对现有人员的专业培训。
（2）实行规范运作。目前我们的房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，我们必须针对目前市场最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的办定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其坚价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。
（3）加大科技含量。加大硬件和软件的投入。
（4）推选集约化经营。我国的房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业，像“美国二十一世纪不动产”这样的公司在国内尚无一家。一旦加入WTO，我们的房地产中介服务业就处于弱势，会受到较大冲击，甚至难以生存。因此，我们一定要树立危机感，充分利用WTO的市场准入条款及其入世后的缓冲期，对房地产中介服务业进行调和改造，以提高其竞争能力。
首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体？开发商之间的脐带，加速产销分离。如，房地产开发公司的中介机构和人员从事自己开发建设项目的中介业务，在有些城市认为是合法的，但这样做既分割了市场又搅乱了市场，最终将阻碍房地产中介服务业的发展。只有让开发公司从营销中逐步退出，才有房地产中介服务业的生存发展空间，集约化经营才有适宜的外部环境。
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鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力；甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意；甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：
一、法律服务组成人员
乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律师组成法律服务小组，负责处理甲方的相关房地产法律事务。
本合同自双方签字之日起生效，项目结束时自行失效。项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。
二、工作范围
乙方律师的服务内容具体包括：
（一）房地产投资开发法律事务
1．创设房地产项目公司
（1）为开发商提供政策法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发权；
（2）起草设立公司的各类法律文件；
（3）协助申办公司设立的法律手续；
（4）起草公司各类规章制度。
2．取得国有土地使用权
（1）为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途；
（2）向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件；
（3）参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件；
（4）向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件；
（5）帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系；
（6）协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》；
（7）协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》；
（8）通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。
3．拆迁安置补偿
（1）协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件；
（2）协助制定拆迁政策，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告，拆迁安置协议等；
（3）协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷；
（4）起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》；
（5）参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁；
（6）起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》。
4．工程建设施工
（1）起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续；
（2）出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为：
①提出有利于工程质量的意见；
②降低成本的建议；
③分析该阶段可能存在的法律风险；
④提出规避风险的具体方案；
⑤工程履约管理；
（3）参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查；
（4）起草、审核招投标文件，监督招标工作程序；
（5）起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行；
（6）协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度；
（7）在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系；
（8）参与工程竣工验收，并出具法律意见书。
5．房地产项目融资
（1）向贷款银行或其他金融机构出具法律建议，说明以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性；
（2）与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件；
（3）代办抵押登记手续、代办抵押权解除手续；
（4）办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。
6．物业管理
（1）协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同；
（2）起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件；
（3）起草、制订物业管理办法；
（4）协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权；
（5）协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系；
（6）协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。
（二）房地产交易法律事务
1．房地产预售、销售
（1）协助开发商获取预售、销售批准；
（2）参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件；
（3）参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况；
（4）对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同；
（5）起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续；
（6）审查房地产广告内容的合法性；
（7）审查商品房预售合同和销售合同；
（8）购房签约及见证、办理预售登记。
2．房地产抵押
（1）提供房地产抵押的相关法律政策信息；
（2）解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见；
（3）代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书；
（4）审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估；
（5）协助办理房地产抵押登记手续；
（6）办理其他约定的法律事务。
3．房地产权属登记
（1）提供有关房屋过户相关的法律政策咨询，提供书面法律意见；
（2）协助准备房地产交易过户的文件资料；
（3）协助办理申请过户、申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。
4．房地产调查
（1）提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询，出具书面法律意见；
（2）到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是否查封进行调查；
（3）办理其他约定的法律事务。
（三）其他房地产相关律师事项
1．进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识和业务技能的培训；
2．及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具相关法律意见；
3．为开发企业提供《劳动法》、《公司法》等健全公司法人治理结构的综合性法律意见；
4．为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务；
5．协助企业建立健全各种规章制度，包括厂规、厂纪、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度；
6．参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如公证、商标注册、调查资信等；
7．参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。
三、服务费用及支付
甲方向乙方支付的律师服务费用为￥_________元（大写_________元整）。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计￥_________元（大写_________元整），剩余_________%，计￥_________元（大写_________元整）于乙方事项完成之日起_________支付。
甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户：帐户名：_________， 帐户号：_________。
乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费标准》、_________。
四、其他费用的负担
乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担：
1．相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等；
2．_________（地区）外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费等；
3．征得甲方同意后支出的其他费用。
乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。
五、甲方权利义务
1．甲方应与乙方合作真诚，及时、准确、完整地向乙方提供所需的资料及文件；
2．甲方指定_________为法律服务小组的联系人，负责转达甲方的指示和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人应当书面通知乙方；
3．乙方律师到甲方处办公时，甲方应为律师提供必要的办公及生活条件；
4．甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务费用；
5．甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况，并告知乙方其联系地址、电话号码和处所等；
6．甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的要求，但不得提出不合理要求；
7．甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况；
8．甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法性，由于甲方提供虚假信息而导致其遭受的一切损失，由甲方自行承担；
9．甲方根据乙方律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决策而导致的损失，非因乙方律师错误运用法律等失职行为造成的，由甲方自行承担；
10．甲方有权就乙方服务范围内的事项，随时向乙方提出口头或书面咨询，乙方应及时作出答复；
11．甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容，但不得影响乙方律师的正常工作秩序；
12．甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法律服务的，有权要求乙方更换律师；
13．由于甲方的原因而导致服务事项没有完成，甲方不得要求退还已经支付的律师费用；
14．甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。
六、乙方权利义务
1．乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务；
2．乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项，维护甲方的合法权益；
3．乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和资料；
4．乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关情况；
5．乙方律师应根据甲方的安排，列席甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关会议；
6．乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条件和便利；
7．乙方律师在甲方授权范围内甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担，乙方律师不担责；
8．乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务，并对所经办事务的合法性负责；
9．乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则，发现甲方有不当行为时，应当及时予以劝阻；
10．乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工作，不得超越权限；
11．乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人的人；
12．乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期间，遇到两公司之间发生争议时，应当进行调解，但不得任何一方参加诉讼或仲裁；
13．乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的商业秘密，负有保守秘密的义务；
14．乙方律师不得私自接受委托，私自向委托人收取费用，收受委托人的财物；
15．因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿；
16．乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另一方争议的权益；
17．未经甲方同意，乙方不得擅自更换指派的律师。
七、合同的解除
1．合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同；
2．甲乙双方通过书面协议解除本合同；
3．因不可抗力致使合同目的不能实现的；
4．乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的；
5．因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的；
6．甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实，致使乙方律师不能提供有效的法律服务的；
7．甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的；
8．_________。
八、保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
九、通知
1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2．各方通讯地址如下：_________。
3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
十、合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
十一、合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
十二、争议的处理
1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第____种方式解决
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
十三、不可抗力
1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
十四、合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
十五、补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
十六、合同的效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方（签章）：_______________
法定代表人（签章）：_________
委托人（签章）：_________
开户银行：___________________
帐号：_______________________
签订地点：___________________
_________年_______月_______日
乙方（签章）：_______________
法定代表人（签章）：_________
委托人（签章）：_________
开户银行：___________________
帐号：_______________________
年度，我局工会在上级工会和局党组的领导下，在党的十六大精神指引下，,全面贯彻落实市委十届六次全会精神，坚持以法治会，加强自身组织建设，开展丰富多彩的活动，激发全系统员工紧贴经济建设中心，牢固树立大局意识，团结进取开拓创新，与时俱进，扎实工作，积极投身沿江开发，在各方面发挥了工会的作用。
一、加强和健全了工会组织的自身建设
由于房管局刚刚组建，年初，我们在局三定到位后，高度重视工、团、妇工作，立即着手系统工会的筹建，坚持人本思想，及时建立健全工会、妇联等群众组织网络，充分发掘人的积极因素，大力营造蓬勃向上、团结拼搏、甘于奉献的精神风貌，最大限度发挥广大职工的工作热情，激发他们的艰苦创业精神，强化工会服务意识，努力提高工会质量，为房管系统的跨越式发展奠定了坚实的基础。管好、用好工会经费和职工福利费，以有限的资金为教职工谋取较大的经济利益。
二、积极强化学习机制，提高了全员素质
今年，工会积极协助局党组，从强化学习、廉洁自律、做好服务入手，本着“外树形象，内求质量”的宗旨，狠抓机关作风建设，以建设学习型机关为目标，确立了“学习与工作相结合”的理念。一是坚持定期政治学习。坚持每周的政治学习，传达上级文件精神，组织职工集中收看了《公仆本色》、《生命之光》、《一心为民的好书记郑培民》《廉政时空—治本之策》等电教片，引导他们树立了正确的人生观、世界观、价值观。二是开展主题活动。深入开展“勤业、敬业、创业”为主题的三业教育活动和“以全心服务、树全新形象”的主题教育活动。使全体员工时刻保持清醒头脑，树立了不进则退的竞争意识，统一了思想，明确了任务，自我加压。三是参加各项培训。积极参加市委宣传部组织的普通话培训和英语三百句培训，提高了服务本领和技能。并举办了办公自动化学习班，把干部带进课堂，向书本学习，增强本领，掌握政策，熟悉市场规则，不断提高政策水平，依法行政水平和运用市场经济知识指导工作的水平。四是加强法制学习。先后组织了全市房地产经营管理人员培训班、《中华人民共和国房地产法》和行政执法讲座；组织职工学习《工会法》，了解工会相关知识，并参加《工会法》知识测试。与仪征日报社共同主办了“房管杯”房地产法律法规有奖知识竞赛。通过学习教育，使广大职工牢固树立“四个意识”：全心全意推进我市房管工作的发展意识、积极推进仪征经济发展的大局意识、真心诚意为人民造福的服务意识、强化维护房产市场健康发展的责任意识。
三、急职工所急，想职工所想，把工会建成温暖的职工之家。
要发挥职工的主观能动性，不仅要在工作上压担子，更要在生活上关心职工，切实帮助职工解决实际困难，把工会办成真正的职工之家。今年，我们着重加强对特困职工生产、生活的了解，随时掌握他们的困难和思想动态，关键时帮助他们解决实际困难。月份，组织全局职工进行体检，使他们能够全身心的投入工作。凡系统内职工遇有婚丧产假，工会都组织人员前去慰问，把单位的关心送到每位职工的心坎上，真挚的关怀为广大职工解除了后顾之忧，使他们得以全身心地投入到工作中，把单位事当作自己事，积极地以主人翁的精神投沿江大开发的热潮中，为仪征经济的腾飞作贡献。
四、开展各种文体活动，丰富职工的业余生活，加强系统精神文明建设。
为了让职工的业余生活既丰富多彩，又高雅不俗，局工会组织开展了各种文体活动，丰富职工业余生活，提高队伍的综合素质。一是积极参加市里的各种形式的活动。今年，我们支持上级工会工作，组织职工积极参加市里举办的各类活动，调动了职工的积极性，充分展现了房管职工的风采和智慧。在市妇联组织的“健康知识走进家庭竞赛”中，我局石慧芬同志一家过五关，斩六将，层层突出重围，经过三轮角逐，最终获得全市第二名，赛出了水平，赛出了风格，展现房管人不畏强手，敢于竞争，遇难而上的精神风貌。在市委宣传部组织的十六大知识竞赛中，我局代表队，团结协作，表现突出，最后在全市荣获第二名。在全市职工乒乓球比赛中，我局运动员，顽强拼搏，最终获得男子第六名，女子第四名的好成绩。二是突出节日主题活动。“三八”妇女节庆祝活动历来是妇女工作的重头戏。今年的“三八”妇女节，我局坚持以活动为载体，开展了“四个一”活动，营造了浓厚的节日氛围。首先，召开了一次妇女大会。通过大会，大力宣传仪征新一轮经济发展的历史行性机遇，表扬先进，激励动员我局广大女职工，进一步统一思想，牢固树立时不我待、只争朝夕的紧迫感，以大干快上、奋发有为的工作热情，为仪征在新的起点上实现新发展作出新贡献，以贡献求地位。其次，组织了一次八十分竞赛。通过竞赛，既培养了她们团结协作精神，融洽了气氛，实现了感情的交融，又达到了取长补短，相互激励，共同进步的目的，增强了妇女同志的凝聚力。再次，与市行政服务中心举行了一次联谊会。通过活动，缩短了兄弟单位之间距离，加深了感情。最后，组织了一次妇女干部外出调研。在“三八”妇女节期间,我们坚持落实“走出去”战略，组织了部分妇女干部外出进行调研，对口学习、考察，感受了现代城市日新月异的变化，进一步增强了她们的发展意识、增长了知识、开阔了眼界，参训妇女干部普遍感到受益很深。同时，年初我们组织了系统内职工乒乓球比赛。在比赛中增进了友谊，促进了相互了解，摒弃了庸俗的人际关系，使房管系统的精神文明建设又上了一个新的台阶。
五、真情帮扶，切实推动了扶贫帮困工作再上新台阶
同志们：
今天，我们召开2005年房地产管理工作会议。主要任务是学习贯彻市委八届七次全会精神，总结2004年工作，部署2005年任务，动员全局干部职工进一步认清形势，明确任务，促进房地产管理工作再上新水平。一会儿，市领导还要作重要讲话，对做好今年的房地产管理工作提出要求，请同志们认真组织好贯彻和落实。下面，我讲两点意见。2004年房地产管理工作回顾
2004年，是房地产管理工作极不平凡的一年，一年来，我们认真贯彻市委、市政府的各项工作部署，全面落实科学的发展观，将“执政为民、求真务实、开拓创新”贯穿于工作的各个环节，从年初确定的“1266”总体工作目标，到结合形势发展和社会需求变化而采取的各项措施，始终沿着这一思路，一步一步地的走，一件一件的干，难题一个一个的破解，较好地完成了市委、市政府赋予我们的各项任务，干成了一批影响大、效果好、为政府作劲、受群众欢迎的新事、大事、难事，为构建和谐社会做出了贡献。
一年来，我们推出了“服务企业群众,改善投资环境”的多项措施；实现了房屋交易2100万平方米；办理了各类房地产权属登记、租赁备案、行政许可、核准等38万件；建成了高标准廉租住房29万平方米，使1000余户百姓受益；启动了经济租赁房和经济适用房；平稳地实现了拆迁各类房屋200万平方米，保证了城市建设，改善了人民群众住房条件；实施了直管公房三大专项维修工程538.6万平方米，使11.3万户居民受益；新增了新旧区物业管理面积1770万平方米，提升了物业管理档次和水平；归集、整合了商品住宅、公房售后维修基金9.2亿元，建立了房屋维修保障长效管理制度；出台了一系列法规政策和制度办法，组建了覆盖18个区县的执法队伍，实行了行政执法责任过错追究制度，加大了行政执法和内部监察力度；强化了历史风貌建筑管理和保护；完善了房屋交易监管、地理信息系统等数字网络化管理功能，推出了10项服务举措；建成了功能完备的古文化街，使商贸区成为全国旅游靓点；建设了为支柱产业提供人才的学历、职业教育培训基地；平稳完成了全系统事业单位聘任制改革；在政务网站开通了局长信箱，修建了接待中心，拓宽了与群众沟通的渠道，密切了与群众的关系等等。特别是立昌书记、相龙市长、凤友主任等市领导一年中先后到我局和重点项目检查指导工作，这是对房地产管理工作的极大鼓舞和鞭策。这些令人振奋的数字和效果不仅使房管系统向市委、市政府，向人民群众交上了一份满意的答卷，而且为房地产管理工作向更高标准迈进奠定了更加坚实的基础。总结起来，2004年工作有以下几个特点。
一、始终坚持以民为本，在解决涉及群众利益的紧迫问题上取得新成效。把利益和实惠留给群众，是房管部门的根本宗旨，是提高执政能力、执政水平的具体体现。2004年，我们把“执政为民”作为各项工作的基本着力点，取得了突出效果。一是构建了为拆迁居民解决住房困难的多层次住房保障供应体系。在城市拆迁规模扩大，中低价位住房供应紧缺的形势面前，我们主动想实招，一方面严格规范拆迁行为，坚持依法拆迁、以情拆迁、文明拆迁，建立拆迁联席会制度，切实维护了拆迁居民合法权益。另一方面，分层次构筑三级住房保障线，开工建设了45万平方米廉租房，实现当年竣工29万平方米，筹集了1000套经济租赁房，分批次为近千户低收入拆迁群众解决了燃眉之急。随着廉租房、经济租赁房、经济适用房房源、政策等全部落实到位，将有更多的中低收入群众彻底改善住房条件。二是加快解决历史遗留产权补登问题。我们从维护群众切身利益出发，积极协调有关部门，着力解决群众办证难问题。截至2004年底，共办理补登1416件，886万平方米，使5万户居民受益，也促进了市场流通和管理规范。三是完成了直管公房三大维修工程阶段性任务。实施成套独用楼房自来水改造、房屋老化电线更换、危旧楼房综合维修538.6万平方米，使11.3万户住在旧楼区的居民直接受益。四是积极推动新旧区物业管理。通过法制化、市场化等手段，大力规范新区物业管理，增强管理的公信度。以巩固旧楼区整治成果为目标，采取给予补贴资金，落实办公服务用房，建立小区项目基础档案，规范物业管理收费和服务标准等有效措施，推动旧区物业管理上水平。同时，进一步加大住房维修基金收缴力度，基本建立起了住房维修保障长效管理机制。全年归集、整合商品住宅、公房售后维修基金9.2亿元，累计归集14亿元。五是完善窗口服务和投诉平台。以争创窗口、行风全市一流水平为目标，进一步落实服务规范，建立了投诉中心和局长电子信箱等制度，广泛倾听社会呼声，及时化解群众矛盾。全年接待、处理群众来信来访3113件，办结率达98.2。从这些为民办实事的实践中，我们感到，只有牢固树立“为民无止境、服务无上限”的基本理念，工作才能得到社会的支持、得到百姓的理解、得到领导的重视
可。
二、始终坚持围绕大局抓重点，在促进经济发展和城市建设上取得新突破。过去的一年，我们始终按照市委、市政府的要求，不断增强工作的预见性、主动性和科学性。围绕提高执政能力，组织开展了全系统大讨论，重点在提高房地产市场监管、服务、调控、培育能力和解决应对复杂矛盾、加强自我约束上下功夫，通过思想认识的提升带动工作水平、工作效果的全面提升。一方面，围绕改善城市整体投资环境、促进经济发展，大力培育、规范房地产市场。去年年初，针对房屋价格增长过快、结构性供应矛盾日益显现的苗头，站在促进经济协调发展、保持社会稳定的高度，加强了对市场的调研、分析，采取对策，从强化监管、完善服务入手，在全市推出八项措施，拉开了“加强为企业群众服务,大力改善投资环境”的序幕。市、区（县）局领导分批带队深入企业，协调解决房产测绘、物业前期备案、销售许可等问题，使170万平方米的中低价位房屋及时上市，有效缓解了市场供应矛盾，保证了房地产市场平稳运行。同时，进一步加大了房地产市场的监控力度，充分利用数字房管网络资源信息，对房地产市场运行状况、存在矛盾本文来自:文秘网站的龙头：
和发展态势进行深度分析研究。这些成果已经成为市委、市政府经济社会发展决策的重要依据。另一方面，围绕加快改变城市面貌，提升城市品位，主动挑重担。我们瞄准全市工作目标，将压力和责任转化为推动房管工作的动力和干劲，进一步加快了古文化街旅游商贸区、奥式商务区等工程建设，为全面实施“三步走”战略发挥了重要作用。特别在历史风貌建筑管理工作中，我们站在挖掘城市资源、提升城市文化品位和形象的高度，从加强立法入手，组织开展了全市历史风貌建筑普查，通过论证、鉴别、专家鉴定，首批确认历史风貌建筑872幢、156万平方米，并建立了地理信息查询统计系统。出台了《关于暂停市内六区直管公产历史风貌建筑产权交易、使用权置换审批的通知》，对历史风貌建筑资源实行统一管理和保护。成立了历史风貌建筑保护开发策划工作室，确定了点、线、面相结合的深度开发工作思路和方案，并随市政府代表团赴香港参加招商活动，进一步提升了我市经济、文化的国际影响力。五大道近代历史风貌建筑综合整修项目荣获2004年度“中国人居环境范例奖”，为开展更深层次、更高标准的历史风貌建筑保护深度策划创造了条件。
三、始终坚持严格管理、依法行政，在维护群众根本利益上取得新进展。随着民主法制进程的全面推进，房管工作所面临的矛盾和挑战日益突出，新情况、新问题不断涌现。2004年，我们从转变职能、破解难题入手，进一步完善法规制度，强化和发挥房管职能作用。一是深入贯彻行政许可法，依法强化房地产管理的主体地位。通过不断修订、完善相关法规、规章及配套办法，为房管工作整体上水平提供了法律保障。目前，权属条例已完成公示，风貌条例已报请市政府审议，《天津市房地产市场管理规定》、《天津市房屋安全和使用管理规定》、《天津市房屋租赁管理规定》3部政府规章、《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》等12项规范性文件及16项配套程序和示范文本，已重新修订和颁布实施，使房地产各项管理更加有法可依、有章可循。特别在《城市危险房屋管理规定》（建设部129号政令）重新修订颁布后，统一规范了房屋安全鉴定市场无序放开的状态，由于我们超前加强了房屋安全鉴定机构建设，进一步拓展了职能和发展空间，更加突出了房管部门不可替代的职能地位。二是深入落实行政执法责任制。进一步健全市、区（县）房地产专业执法队伍，形成了专业执法部门和业务行政管理部门联动的全方位执法管理体制。全面落实《行政管理人员过错责任追究办法》，不断加大对行政不作为、乱作为的查处力度，先后开展了对私开门脸、拆改结构、虚假广告、商品房违规预售等专项治理和行政执法责任制大检查，进一步营造了房地产市场良好环境。三是加强法制宣传，增强全民依法用房、管房意识。组织开展了“古文化街旅游商贸区杯”房地产法规规章百题竞赛活动，得到了社会各界群众广泛参与，进一步扩大了房地产法规规章的覆盖面和知晓率。2004年我局获得“全国建设系统法制工作先进单位”荣誉称号。
四、始终坚持在创新中求突破，在管理服务水平上实现新提高。适应新形势的出路靠创新，解决新问题的招法靠创新，创新是房管工作保持旺盛活力的制胜法宝。一年来，我们的每一个步骤、每一个措施都围绕创新做文章，从不同层面挖掘创新点，扩大创新面，巩固创新成果。首先是依托科技求创新。以完善数字化网络管理、服务手段为突破口，在不断完善商品房销售管理系统的基础上，推出了二手房交易管理系统和租赁房网上备案系统，开通了即时和查询供求信息的房地产综合信息网站，初步建立了覆盖全市的地理信息系统，实行了权属档案公开查询，在进一步规范市场交易秩序、维护群众合法利益的同时，实现了追求一流标准，保持一流水平的目标。其次是从群众需求中求创新。我们在建设廉租房，解决拆迁“双困”家庭住房困难的基础上，深入分析不同层面群众的住房需求，认真落实市委、市政府部署，提出了经济租赁房、经济适用房的发展思路，重点解决了低收入“夹心层”群体住房困难问题。针对公房置换市场群众办件不方便、中介机构违规赚取差价等损害群众利益的违规行为，通过整合市场资源，实行了公房置换统一办理、挂牌交易的新举措，方便了群众，也抑制了置换房屋乱收费、乱涨价的行为，保证了居民合法权益不受侵害。
五、始终坚持以改革促发展，在转换机制、实现发展上增添新动力。改革是房管工作不断开创新局面的重要条件。一是完善内部机制建设。在全系统整体建立事业单位养老保险社会统筹的基础上，2004年，全面实行了事业单位全员聘任制，实现了职工由身份管理向岗位管理的转变，初步建立了与市场经济体制对接的用人新机制。同时，强化资产、财务管理和审计监督。完成了系统内137户国有企业清产核资工作，推行了固定资产配备标准化管理。进一步规范经费核算，统一核定人员和公用经费标准，实行了多种行政规费“捆绑使用”。不断加大审计监督力度，对2003年以来提出的364条审计意见和建议进行严格跟踪督查，整改落实率达92以上。二是深化内部结构调整。整合教育培训资源，投资创办高等职业教育学院，建设了具有一流水准的行业教育培训基地，为房管事业发展增添了后劲。通过合并质量站、定额站，调整充实房地产业协会、物业协会等内部机构，进一步焕发了单位、职工活力，为促进房管事业整体协调发展发挥了重要作用。
2004年房管工作之所以取得令人满意的成效，是市委、市政府正确领导的结果，是全局干部职工团结拼搏、共同努力的结果，是各级领导干部身先士卒、勇于创新、敬业奋斗的结果。在看到成绩的同时，我们也必须清醒地认识到，与快速协调发展的形势要求比，与人民群众的需求愿望比，还存在一些差距和不足。主要表现在：房地产行业的自律行为和诚信体系建设还不健全，房地产市场的违规行为、侵害群众利益的事件还时有发生；房地产法律法规的宣传、普及面还欠广泛和深入，一些群众既缺乏维权意识，又缺乏依法履行义务的素质；个别工作人员为群众服务的标准不高，缺乏主动、热情、周到的意识和自觉性，群众对个别单位、人员的服务不满意，屡有反映；一些单位、部门依法行政的意识不强，执
法责任制落实不到位，检查工作缺乏制度化和经常化；还有的单位和部门工作一般化，缺乏主动性、创造性，在解决复杂矛盾、应对新形势上，思路不宽，招法不多，危机感、紧迫感不强。在新的一年里，我们要在成绩面前找不足，改正不足，挖掘潜力。从市局做起，从机关做起，从领导做起，使新的一年工作再上新水平。
2005年房地产管理工作安排
2005年是我市深入落实科学发展观，抢抓战略机遇期，加快实施“三步走”第二步战略的关键一年，也是城市建设步伐进一步提速、经济社会更加协调快速发展的重要一年。我们要认清形势，抢抓机遇，推进房地产管理工作实现新的跨越。
一、2005年面临的形势
刚刚闭幕的市委八届七次全会确定了今年全市工作的总体要求和主要任务，市委工作要点中有多处涉及我局直接和间接承担的工作，是历年来最多的一次。这既是压力和挑战，更是房地产管理工作在已有的台阶和水平上求得更快发展的难得机遇。2005年工作的总体要求是以科学发展观统领全局，以构建和谐社会为核心，“适应新形势、抓住新机遇、再上新水平”。结合房管工作实际，如何赋予“三新”更丰富的内容、更高的标准、更新的追求，是我们深入落实全会精神，推动房管工作全面上水平的关键，是房管系统在新形势、新台阶上肩负的重大历史责任。
在我市经济社会协调发展的形势带动下，近年来，房地产管理工作呈现整体推进、协调发展的良好态势，具备了追求更高水平、实现更大发展的基础和条件。但是，越是形势喜人，越要认清形势逼人的压力；越是加快发展，越要保持清醒的头脑，使我们的工作方向、思路、招法随形势而变、随发展而动。“适应新形势”，就是需要我们站在促进经济发展、构建和谐社会的政治高度，既要适应新机遇，也要适应新挑战；既要发挥好新优势，更要应对面临的新困难。随着人民群众民主法制意识的增强，分享改革开放成果需求的增强，对政务公开公正、市场信息了解、便民高效服务等方面的要求不断提高，用以往一般化的工作方式方法去处理当前的新情况，已不适应形势发展的需要；随着房地产市场规模不断扩大，交易量连续攀升，我们面临着工作量加大和政府行政降费带来的行政收费下降的新压力，在这种情况下，如何保证各项管理服务水平不降低，是对我们各级工作人员的严峻挑战；随着社会的发展，一些深层次的矛盾不断显现，反映在房地产行政管理上尤其突出，如历史遗留涉及12万户群众的房产证问题，商品房建设质量、配套等给当前物业管理带来的新问题，公房管理中低租金运行、租不养房问题，中低收入、特别是双困家庭的经常性住房保障问题等等。无论是历史的，还是现实的，是过去的，还是现在的，都需要我们在位的房管人从政治的高度去处理好这些矛盾。所以说，统一对当前形势的认识，是实现房管工作上水平的基础，是我们学习好、贯彻好、落实好全会精神的重要前提和保证。“抓住新机遇”，需要我们以清醒的头脑判断形势，以清醒的头脑审视自己，以清晰的思路谋划全局，在房地产管理工作中发现机遇、利用机遇。培养、锻炼抓机遇的意识和能力没有特殊的捷径，只有靠我们坚持不懈的学习，不断提升适应形势的能力、驾驭全局的能力和解决复杂矛盾问题的能力。我们这一代房管人要珍惜每一个历史机遇，放过机遇就是放弃发展，就是最大的失职。“再上新水平”，就是坚持“高水平是财富、低水平是包袱”，实现我们的各项行政管理、各项窗口服务、各项自身发展高水平。这个新水平就是与历史比应该是最好的，与同行比应该是最优的，让人民群众评价应该是满意的，让市委、市政府考核应该是放心的。
可以说，完成好2005年工作，极不容易、更不平凡。我们一定要按照市委、市政府要求，以清醒的头脑查找不足、挖掘潜力，以清醒的头脑抓住机遇、赢得挑战。
二、总体思路
2005年房地产管理工作的总体思路是：深入贯彻落实市委八届七次全会精神，以科学的发展观统领全局，以构建和谐社会为一切工作的出发点和落脚点，将加强六种能力建设落实到构建和谐社会的实践中。即：提高为群众解难题、办实事能力，促进和谐社会的构建和发展；提高培育、规范房屋交易市场能力，促进房地产业健康有序运行；提高服务和参与城市建设能力，促进城市环境和文化品位全面提升；提高法规制度执行和贯彻能力，促进依法行政再上新水平；提高科技创新和应用能力，促进管理手段和方式实现新突破；提高自我约束和发展能力，促进管理效能迈上新台阶。进一步解放思想，开拓创新，求真务实，推动房地产管理工作取得新的突破。
三、重点工作
按照今年房管工作的总体思路，全局上下要在提高六种能力，实现六个促进上抓落实、见成效。
（一）提高为群众解难题、办实事能力，促进和谐社会的构建和发展。
1、廉租住房租赁补贴对象应保尽保。一是按照省、市要求，结合我县实际，对今年廉租住房保障面积标准进行提高，将低保、特困职工、低收入住房困难家庭保障面积标准全部提高到16平方米。二是对照新标准做好新增补贴户的保障工作。今年8月份，我县住房保障标准出台后，我们立即召开盱城镇和相关部门负责人会议，就下半年廉租住房租赁补贴工作进行宣传动员，并会同县纪委、民政等部门对各家初审上报的补贴户名单进行逐户核查。目前共有157户新增保障家庭符合条件，其中低保家庭15户、特困职工家庭11户、低收入家庭131户。三是确保符合条件的保障家庭能及时享受政府补贴。上半年，我们对在保的198户住房困难家庭，按时发放廉租住房租赁补贴21.8万元；对新增的157户保障家庭已完成公示程序，计划11月底前对符合条件的329户住房困难家庭发放租赁补贴。
2、全力推进保障性住房建设，促进社会和谐。今年以来，我局围绕县委、县政府“民生改善年”年度奋斗目标，主动作为，奋发有为。在承担全县经济适用房和廉租住房建设当中，在政府未给一分钱的情况下，克服各种困难，自筹资金，自加压力，快速推进，确保完成省市下达的住房保障任务。
2009年，市下达我县住房保障目标为：全年建设经济适用住房714套、廉租住房85套、安置房5万平方米，作为市对县考核目标之一的科学发展观体系“城市低收入家庭住房困难户占总户数比重”要确保达到1.27％。围绕全年任务，我局采取多种措施，迎难而上，强力推进。今年以来，通过自建和开发企业代建等方式在城区斩龙涧、十里营街道、城市桃园、香江花园、华府名苑、世纪名城等地块开工建设经济适用房714套；在南苑小区东侧地块开工建设138套廉租住房；在鹏胜家园地块开工建设拆迁安置政策性商品房69602平方米;解决低收入住房困难家庭741户，超额完成27户，占城市低收入家庭住房困难总户数的1.21%，完成年度目标105%。其中老城区斩龙涧三个地块经济适用住房已启动建设，其中1#地块2600平方米30套经济适用住房主体工程全部完工并完成内外粉刷。南苑小区138套7195.48平方米廉租住房2#楼六层封顶开始起坡屋面，4#楼主体已砌至六层，计划11月底主体全部完工，年底前交付使用。
3、着力推动房地产市场健康、快速发展，拉动经济发展
当前，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，对推进城市建设，拉动地方经济发展的作用日益突出，作为全县房地产行业主管部门，主动作为，积极应变，不断研究新情况，充分了解企业需求，落实完善扶持政策，举办房产商品交易会，促进全县房地产业健康、快速发展。
（1）积极举办房展会。今年以来，为进一步促进房地产市场健康、快速发展，按照县委主要领导指示精神，我局于5月8日和9月25日先后承办了*首届春季房产商品交易会和2009*秋季房产商品交易会。为办好房交会，我局抽调精干人员成立组委会办公室，进行先期策划、宣传及组织统筹工作，使各项工作有计划、按步骤实施。房交会期间全局齐上，全员参与，全力保障，保证了房交会圆满成功。其中5月8日至10日春季房交会集中展销3天时间共展销商品房360套、面积3.4004万平方米；5月分当月共销售商品房1648套，总面积16.97万平方米。5月份销售的商品房比前4个月份销售的总和还多16套，5月份房交会是我县房地产市场由回暖到升温的重要转折。为进一步推动春季房交会影响，扩大暖市效应，我局又顺势而为举办秋季房交会。在9月25日到9月27日集中展销的三天时间，共销售商品房766套，面积7.57万平方米，9月25日至10月25日秋季房交会共销售商品房2405套，比春季房交会多销售757套，销售面积达24.*万平方米，销售金额6.7亿元。两次房交会的成功举办，极大地促进了我县房地产市场及相关产业的发展。
（2）加强房地产市场分析。今年以来，为全面、客观、真实地反映全县房地产开发现状、销售情况、价格走势及市场同比情况，不断加强房地产市场分析工作，确保每月出一期房地产市场情况简析，为领导及企业决策提供更好、更及时的服务。今年我们拓展了房地产市场分析的内容和深度，根据不同时期房地产业发展情况，适度增加形势分析和数据内容。如两届房交会期间，我局针对房交会开展情况及取得的成果，及时编写分析房地产市场分析，并对各楼盘在房交会期间销售情况、当月税收及同比情况进行统计分析，准确提供房地产市场运行情况，保证市场分析的针对性和有效性。
（3）成立*房产网。为不断适应和促进我县房地产市场的发展，满足群众知情权和参与权，我局积极筹措资金，抽调专门人员，攻克技术难题，在社会各界热切盼望中，“*房产网”（http//）于5月3日正式运行。网站运行以来，用户访问量屡创新高，居*同类网站之首。*房产网以网络为工具，以用户为中心，以应用为灵魂，以便民为目的，内容涵盖了房产政务信息、本地楼市动态信息、家居装饰及业主论坛等一系列便民信息。用户可通过房产政务网查询到最新的*房产政策，通过房产信息网可以查询到*各楼盘的相关动态信息。而房产视频网则汇集了本地乃至全省的相关房产视频信息。为不断完善网站自身各项功能，保证网站长期正常远行，我局还适时地成立了信息管理中心，加强对网站的维护和动态管理，通过网络平台开展系列活动，政务信息，切实让群众享受到更多、更细、更广、更及时的房产信息。
（4）加强房地产市场监管。今年以来，我局不断强化房地产开发企业监督和管理方式，逐步规范企业预销售行为。重点抓好商品房预售款的监管，对每一新建楼盘要求企业必须与银行及我局签订监管协议，预售款必须打到协议专用账户，每次申请使用，我局都派人现场勘查建设进度，根据建设进度情况批准使用预收款，同时严格抓好农民工工作的发放工作，要求建设单位必须按时足额发放农民工工资，切实维护弱势群体的利益；继续实行开发项目网上销售管理，进一步完善网上楼市内容，杜绝无资质和超越资质开发行为，加强房地产开发项目综合管理，严格执行房地产开发项目实施交付使用制度；坚持实行开发企业每月例会制度，为全县房地产开发企业提供相互交流的平台，不断提高为企业服务的水平；进一步完善房地产开发企业诚信档案工作，加大对企业开发经营行为量化考核力度，增强房地产开发企业从业人员遵守房地产法律法规的自觉性和诚信意识，不断提升房地产开发经营水平。
截止2009年10月，全县商品房施工总面积达146.42万平方米，其中住宅施工面积113.64万平方米；商品房新开工面积55.11万平方米，其中住宅面积42.52万平方米；商品房竣工面积21.41万平方米，其中住宅竣工面积18.67万平方米；全县商品房可售面积39.02万平方米，其中住宅可售面积25.76万平方米；目前全县房地产开发在建项目41家，房地产开发投资11.54亿元；发放预售许可证193份，批准预售面积763118.37平方米，其中批准住宅预售面积576855.91平方米；新申报房地产开发资质21家，经验收合格对6家房地产开发项目发放《交付使用备案证书》，交付面积达189074.65平方米。
4、规范服务流程，提高房产管理水平
为进一步提高工作效率，方便群众办事，我们对原有工作流程进行了创新改造，在不违反法律、法规的基础上，简化办事程序，缩短群众等待时间，进一步提高工作效率，最大程度方便群众。同时，我们按规定要求制作规范了工作流程、收费标准、文明办公制度等告知牌和办事指南宣传资料，进一步加大宣传告知力度。二是窗口品牌再打造。我们以产权产籍业务进县审批中心为契机，狠抓人员素质管理，狠抓业务规范管理，不断提升管理水平，全面树立良好的房管窗口形象。三是业务工作再拓展。为规范我县二手房交易市场，规避群众交易风险，我们在借鉴外地成功经验做法的基础上，我们安排专人负责二手房交易中心工作，出台交易规则，提供房源信息、帮助办理贷款手续、陪同看房等服务项目，通过宣传售房信息、帮助卖方洽谈售价等方式，切实解决群众在二手房交易中的风险。四是优惠措施再体现。为最大程度方便县经济开发区企业，我们设立了企业房产服务专门办事窗口，并出台相关的收费优惠措施，一律免收开发区企业非住宅房屋产权登记费；对开发区企业非住宅房屋交易的，免收买方交易手续费，对卖方交易手续费按收费标准的60％收取。五是房屋测绘再准确。
随着商品房结构的不断合理，土地资源的稀缺，高层建筑、大型楼盘、豪华商业区越来越多、越来越复杂，给测绘工作带来前所未有的机遇和挑战，为此，我们组织人员认真学习业务知识，对照文件标准，精确测量，反复计算，避免差错；六是严把房屋安全鉴定关。对群众申请办理危房鉴定的，严格按照危房鉴定标准和程序办理，实事求是做好每一份鉴定报告，为危险房屋修缮和重建把好关，及时保障人民群众生命财产安全。对同时加强房屋产权档案管理省级达标工作，引进iso质量管理系统，对进入档案室的每一件卷宗都进行复查把关，发现瑕疵的及时纠正完善，发现不按规定要求办理房屋权属登记的，严格追究经办人责任并彻底进行纠正，绝不留事故隐患。努力使每一宗产权登记都让领导放心、群众满意。截止目前，我局共完成房屋初始登记1170户、面积72.65万平方米；变更登记225户、面积24.83万平方米；转移登记1730户、面积26.54万平方米；遗失登记35户、面积0.72万平方米；注销登记967户、面积20.64万平方米；二手房交易登记872户、面积16万平方米；他项权登记2476户、面积120.79万平方米；房屋安全鉴定98户、鉴定面积0.6万平方米；白蚁防治面积189.15万平方米；完成房地产测绘成果报告58起、测绘面积1*万平方米。
5、坚持“先税后证”，严把房屋交易关。我局紧紧围绕县委、县政府中心工作，坚持上下“一盘棋”思想，在二手房买卖和商品房登记中，坚持原则不放松、不退步，杜绝任何人说情和打招呼，严把税收关，未交税收坚决不予办理房屋产权证，并把此要求当作一项纪律和制度严格执行。在二手房买卖当中，当时人申请办理产权登记，必须先出示县契税所和地税局开具的完税发票原件方可受理；新建商品房办理房产登记，必须提供契税发票和公共维修基金发票才给予办理登记手续，无一例外。截止10月底，各开发楼盘累计入库税收10011.52万元。
6、加大白蚁防治力度。今年针对单位和个人对白蚁防治的危害认识不足，我们积极采取措施，不断加大宣传力度，利用春秋两季房展会机会，向企业和市民发放宣传单15000余份，接受咨询20000余人次，不断增强市民和企业的防治意识；服务坚持遵循“服务群众奉献社会”的宗旨，克服各种困难，只有客户申请立即在最短的时间内防治到位，为保证防治质量，我们主动与防治单位联系，加大回访的力度，征求他们的意见和建议，确保他们满意；同时加强队伍建设，提高白蚁防治整体水平，按照国家、省、市有关防治技术规范和操作安全措施，加强对白蚁施工的管理，提高施工质量；严格药剂的使用与管理，力争使用高效、低毒、环保药剂，确保安全、质量和效益“三落实”。全年共签定白蚁防治合同91份，防治面积189.15万平方米，新建房白蚁防治率达95％以上，取得了较好成绩。
7、加强物业管理工作，物管工作新机制已基本建立住宅区物业管理工作涉及到千家万户，涉及到社会和谐、平安稳定、文明创建等。做好住宅区物业管理工作是一项长期、艰巨、复杂的工作。我局作为职能部门在物业管理工作方面做了大量具体、细致的工作。目前在我县注册的物管企业有13家，外地来盱的物管企业10家。在交付使用的25个物管小区中，管理总户数6341户，管理人口2.18万人，管理面积95.2万平方米。在实施物管的小区中，管理工作也取得了较好的效果，近几年获得市级物业管理优秀住宅小区的有南苑小区、惠源居花苑小区；获得市级平安小区（大厦）称号的有南苑小区、供电大厦、阳光人家、惠源居花苑；2008年惠源居花苑更是荣获了我县有史以来第一个省级物业管理优秀住宅小区称号，各项荣誉的获得说明我县物业管理工作取得了阶段性的成绩，为全面推行物业管理奠定了良好的基础。
（1）、推行物业管理新体制，扩大物业管理覆盖面
对新建住宅区强制推行物业管理，开发商在办理商品房预售证前，必须对项目先期进行前期物业管理招投标，完成招投标后，再予以发证。对原无人管理的小区创造条件实施物业管理，都梁小区、凤凰花园、鸿庆家园在征得大部分业主和业主委员会同意后，由物业服务企业实施社会化管理服务。
（2）、强化公共维修资金管理，建立社会化维修机制
为保障住宅售后的公共部位、设备、设施的维修管理，房管局按规定建立了缴纳、使用房屋公共维修资金制度，开发单位在与房屋购买人签订购房合同时要注明必须缴纳房屋公共维修资金的条款。对住宅产权人不缴纳的，不予办理房屋所有权证、开发单位不予交付房屋的规定。任何人不得少交、不交维修资金。2009年公共维修资金入库1120万元。
（3）、建立“诚信物管”档案制度，督促物业企业做好管理工作
针对部分物管企业服务不到位、服务效果差、纠纷多、投诉多的状况，房管局加大了物业服务企业的监管力度，出台了《物业服务质量考核标准》，具体量化了考核内容和考核办法，明确了环境卫生、门卫值班制度、公共秩序维护、公共设施养护、绿化管护等考评标准和奖惩措施。对有投诉或举报，企业不整改或整改不到位的，将予以扣分，年度扣分达到一定分值，将最终吊销该物管企业的资质证书。
（4）、提高业主自治能力、积极帮助小区成立业主委员会
小区管理是业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理，包括选聘物管企业来管和业主委员会自管两种形式。帮助已具备条件的小区成立业主大会，选举业主委员会，提高业主自治能力成为房管局的一项重要工作，积极协调、指导业主委员会开展小区管理工作。目前已成立的小区业主委员会有南苑小区、凤凰花园、鸿庆家园、新世纪广场、都梁小区、商贸中心等。
（5）、加大物管从业人员培训，提高物管企业管理水平
物管小区管理是否到位，关键看物管企业，物管企业能力大小，关键看其从业人员管理水平的高低。我局每年对物管行业出现的新问题、新现象，有针对性加强对物管从业人员的培训，一方面请物管专家来盱授课，另一方面走出去学习外地先进的物业管理模式，为他们释疑解惑，解决实际工作中遇到的难题。在理论培训的基础上，走出去到外地管理优秀的小区实地参观、学习。通过一系列的学习、参观和培训，提高了我县物管人员管理水平和实践技能，今年以来共组织50人次完成学习培训工作。
8、狠抓软环境建设，不断提升服务水平
今年以来，我局紧紧围绕“环境优化年”要求，狠抓单位作风效能建设，建章立制抓养成，全力打造优质高效的服务环境。
（1）、积极开展学习活动，提高人员素养
一是开展了每月一次以“内强素质、外树形象”为主题的专题学习教育活动，聘请县委党校老师来我局进行法律法规、县情县策等综合知识辅导，全面提高职工综合素质。二是组织人员参加省市组织的培训班，学习产权登记管理、物业管理、二手房市场和房地产市场等方面的经验知识，借鉴外地先进经验，进一步规范我县房产管理、房产服务行为。三是局党组中心组坚持每月一次的中心组学习制度，不断提高班子成员的理论水平、业务水平和领导水平，增强局领导班子的整体素质。四是开通设置房管系统电话服务提示音，提高软环境服务档次。
（2）、结合房管工作，开展软环境特色活动
为进一步优化经济发展软环境，我们开展了“*房产服务进社区”活动，该活动每月两次走进社区或小区，广泛倾听民声，了解民意；积极参加“政风热线”活动，通过与服务对象零距离交流的形式，广泛宣传房地产方面的法律法规和相关政策，并认真接受群众咨询和投诉，帮助群众解决好产权登记、交易、住房保障、物业管理等方面的实际问题。这项活动开展以来，共接待群众近10万人次、散发宣传材料3万余份、为群众解难释疑近万人次，收到了良好的社会效果。
（3）、建立健全规章制度，坚持长效管理
为使软环境建设取得长效管理，我们进一步加强内部管理制度建设，并聘请软环境建设监督员进行内外部督查，设立软环境建设监测点，经常性地开展面对面活动，主动接受社会监督，发现问题，迅速整改，确保我局软环境建设更上新台阶。
9、积极开展招商引资工作。我局始终把招商引资作为推进全局工作的主抓手，坚持把主要精力、物力、人力、财力放在招商引资上，并出台《房管局招商引资奖惩办法》，多措并举，激励全局上下全力聚焦、全神贯注招商引资，充分发扬“四皮五干”精神，紧盯项目不放松、不泄气，尤其在今年的招商引资“百日竞赛”活动中，通过局主要领导外出带动招商、招商小分队驻点招商以及以商引商等办法，强力推进招商引资工作，取得了显著成绩。全年共盘活3个项目，合引3个项目，独立引进三个项目，其中两个为外资项目，到帐外资205万美元，提前超额完成了全年110万美元的外资任务，并获得县直机关三等奖第八名的好成绩。
10、扎实开展科学发展观学习实践活动。在全县上下深入开展学习实践科学发展观活动中，县房管局党支部严格按照县委学习实践科学发展观活动领导小组办公室统一安排和要求，高度重视、精心组织、周密部署、扎实推进，紧密联系工作实际，立足“促进科学发展观、建设山水*题，围绕“党员干部受教育，科学发展上水平，人民群众得实惠”的总要求，按照规定内容抓质量，创新载体有特色，实践工作出亮点的总体思路，区分阶段，细化环节，把握重点，序时推进。先后完成2本书的系统学习，开展了4次大讨论，实施了“三进三促”走访调研活动，形成了6篇调研文章，发放了征求意见表，问卷调查累计200份。召开了座谈会、恳谈会等各种会议5次，征求意见建议13条，解决影响和制约房管事业科学发展的问题6个，兴办实事15件。特别是领导班子成员带头开展学习调研，以“四个有没有”为标准进行了深度分析研究，按照科学发展观的要求，不断解放思想，更新观念，大胆创新，使思想观念、思维方式、工作方法做到与时俱进。切实以过硬的整体素质，优良的整体形象，应对各种挑战，抢抓发展机遇，凝心聚力，团结创新，务实争先，带领全体干部职工不断开创房管事业科学发展的新局面。
11、经济指标完成情况
（1）县里下达目标
重点项目：任务竣工投产2个，开工在建2个，正式签约2个。目前已实现竣工投产2个，开工在建2个；
固定资产投入：任务3亿元，已完成2.76亿元，占全年任务的92％，确保12月底前完成；
注册外资：任务110万美元，实际到位205万美元，占全年目标的186.4％；
开票销售：任务1000万元，实现开票销售270万元，占任务的27％；
企业入库税收：任务175万元，已完成1*.7万元，占全年任务的61％，力争年底前完成；
劳务用工：已向经济开发区输送用工人员120人，完成全年任务100％；
（2）市对县目标
2009年，市下达我县住房保障目标为：全年建设经济适用住房714套、廉租住房85套、安置房5万平方米，作为市对县考核目标之一的科学发展观体系“城市低收入家庭住房困难户占总户数比重”要确保达到1.27％。今年通过自建和代建的方式已开工建设经济适用房714套，完成全年任务100％；在南苑小区东侧地块开工建设138套廉租住房，完成全年任务162.3％；在鹏胜家园地块开工建设拆迁安置政策性商品房69602平方米，完成全年任务139.2％;解决低收入住房困难家庭741户，超额完成27户，占城市低收入家庭住房困难总户数的1.21%，完成全年任务105%。
12、稳定、平安创建、法治建设等工作。我局高度重视稳定、平安创建、法治建设工作，作为一项重要工作长抓不懈，成立了专门组织，加强领导，制定了实施方案，狠抓落实。一是强化安全防范措施，提高安全意识，认真做好创建的各项工作，全力打造平安单位、平安小区；二是贯彻落实新的条例，按规定时限及时办结事项，做到事先防范，杜绝一切不稳定因素，目前我局未发生一起集访、越级上访事件和安全事故。
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