时间：2023-10-08 15:43:55
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第二条 本办法适用于我省各级地方税务机关对土地增值税的征收和管理。
第三条 土地增值税由纳税人转让的房地产所在地主管地税机关具体负责征收和管理。
第四条 凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），均应按照本办法规定缴纳土地增值税。
第五条 纳税人应分别不同情况向主管税务机关办理土地增值税纳税登记和申报手续，并按规定交纳土地增值税。
（一）从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可证后十日内，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定的内容；在每次房地产转让合同签订后7日内，填写《土地增值税纳税申报表一》，向主管税务机关办理纳税登记和纳税申报，并按规定缴纳土地增值税。
（二）非房地产开发企业的纳税人，应当自房地产转让合同签订之日起7日内，向主管税务机关填报《土地增值税申报表二》，办理纳税手续，并在地税机关核定的期限内缴纳土地增值税。
（三）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经地税机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由当地地税机关根据情况确定，纳税人按照地税机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
（四）对纳税人预售房地产所取得收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应在取得收入次月7日内，到主管税务机关办理纳税申报手续，并按规定预缴土地增值税。
（五）纳税人向主管税务机关办理纳税登记、申报手续时，应认真填报项目登记表和纳税申报表，并分别情况提供立项报告、计委批复、土地使用权受让合同、房地产开发项目许可证、房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书、土地使用权转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他转让房地产有关的资料。
第六条 纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别向当地地税机关申报纳税。
第七条 凡是发生下列情况：
（1）出售旧房及建筑物的；
（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（3）提供扣除金额不实的；
（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，纳税人必须到经省地方税务局确认、委托的由政府部门批准的具有房地产评估资格的机构进行评估。评估结果由税务机关确认后按评估价格计算征收土地增值税。属于纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税需要而进行评估发生的评估费用，允许在计算增值额时予以扣除，属于隐瞒、虚报房地产成交价格等情况形成而按评估价格计算土地增值税所发生的评估费用，不得扣除。
第八条 关于涉税房地产评估及确认业务的管理，按照《山东省地方税务局关于房地产涉税评估业务管理办法》执行。
第九条 对从事房地产开发的纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前预售房地产取得收入，应根据山东省地方税务局确定的预征办法和预征率，按月预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
第十条 土地增值税以转让房地产所取得收入减除《条例》及《细则》规定的扣除项目金额后的余额即增值额为计税依据。
第十一条 《条例》及《细则》规定的计算土地增值税的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额。指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。以有偿转让方式取得土地使用权的扣除金额包括取得时实际支付的全部价款；以出让方式取得土地使用权的，扣除金额为按有关规定向国家缴纳的出让金或保证金；以行政划拨方式取得土地使用权的，扣除金额为经县以上人民政府土地管理部门批准向国家缴纳的出让金。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本。指纳税房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3.建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
4.基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加和经省政府批准征收的其他费、金，也可视同税金予以扣除。
（六）对从事房地产开发的纳税人，可按本条（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第十二条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：
凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积的比例占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。
凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑总面积占总面积的比例计算分摊其扣除项目金额。
第十三条 从事房地产开发的纳税人以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算缴纳土地增值税。
第十四条 转让房地产取得收入为外国货币的，以取得收入当日或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
第十五条 纳税人符合下列情况，经向地税机关申报核准，可给予免征和减征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售的，房地产开发企业应在项目竣工结算销售后十日内持下达该项目计划文件、投资概算书、设计施工图纸和项目成本等有关资料上报地税机关，由地税机关进行审核确认。凡经确认其增值额未超过按规定扣除项目金额百分之二十的，可免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额百分之二十的，应就其全部增值额按规定征税。
（二）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用的住房，居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
（三）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或为搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（四）一九九四年一月一日以前已签定转让合同的房地产免征土地增值税。
（五）一九九四年一月一日以前已签定房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让的房地产免征土地增值税。对个别由政府审批同意进行成片开发、因周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以给予免征土地增值税。
第十六条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和《条例》第七条规定的税率及《细则》第十七条规定的计算办法计算征收。计算公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％。
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％的，土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
上述公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
第十七条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让及房产买卖合同、房地产评估报告及转让房地产有关资料的，由地税机关责令限期改正，可以处以二千元以下的罚款；逾期不改正的，可以处以二千元以上一万元以下的罚款。
第十八条 纳税人不如实申报房地产成交额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按《征管法》第十四条关于偷税的处罚规定处理。
第十九条 纳税人未按照规定的期限缴纳税款，由当地地税机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，经县以上地方税务局（分局）局长批准，当地地税机关可以采取下列强制执行措施：
（一）书面通知其开户银行或者其他金融机构，从其存款中扣缴税款；
（二）扣押、查封、拍卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖所得抵缴税款。
第二十条 纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳的税款，经地税机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，当地地税机关除依照本办法第十九条采取强制执行措施，追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处以不缴或少缴税款五倍以下的罚款。
第二十一条 纳税人对地税机关的处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的，作出处罚决定的地税机关可以申请人民法院强制执行。
第二十二条 各级地方税务机关应加强与土地管理部门、房产管理部门的联系与配合，建立定期业务工作联系制度和资料传递制度，按期向土地、房产管理部门索取有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料，以加强税源管理，搞好税源监控。
第二十三条 各县级地税机关要根据税源情况，对土地增值税纳税人建立必要的税收管理制度和税收监管台帐。每年度结束后，要报《土地增值税报告表》（由省局统一印发）。
第二十四条 本办法未尽事宜，按《中华人民共和国税收管理法》、《土地增值税条例》等税收法律、法规执行。
关键词：土地增值税；优化；问题；建议
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物收入的增值部分征收的一种财产税。土地增值税的政策目标主要是为了调节房地产业的过度投机行为。它在抑制房地产市场的过度投机行为、保障我国房地产业平稳发展方面起到了重要作用。但现行的土地增值税在实施过程中也出现了一些问题，较为普遍的观点是土地增值税与当前的宏观经济走向和房地产市场状况不相符。因此，优化土地增值税已成为地方税改革的一个重要议题。
一、我国现行土地增值税存在的主要问题
1.纳税管理体制存在的缺陷。土地增值税由税务部门征收，这会存在地籍、房籍资料不全或不真实，登记制度不健全、交易记录不及时或不易得到等问题而致使实际课税非常困难。也有将土地增值税委托给地政、房政部门代征的。这种委托一关系由于缺乏科学的激励监督机制，已经造成了新的寻租腐败、导致课税效果更差。
2.对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税。一般认为，房地产转让中的增值收入主要来自房地产开发产生的投资增值，物价上涨导致的增值，以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等导致的自然增值等三个方面。从理论上看，只应该对自然增值部分征收增值税。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。
3.与土地有关的税种之间协调能力差。我国专门用来调节土地占用和收益的税种主要有三个，即耕地占用税、城镇土地使用税和土地增值税，土地增值税适用税率是4级超率累进税率，最低税率是30％，最高税率是6％。耕地占用税和城镇土地使用税适用的是定额税率，最低税额是每平方米0.2元，最高税额是每平方米10元。城镇土地使用税税额偏低，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着。与此形成鲜明对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。
二、优化我国现行土地增值税的对策
1.加强各部门对土地增值税的控管责任，做好部门间的协作。土地增值税的征收涉及土地、房屋管理部门及评估机构等房产相关部门，做好土增值税征收工作，必须做好部门间的协作，实现共同监督与管理。一是加强与完善土地、房产部门的登记制度，可在房产权属转让登记手续中增加有关完税的规定，迫使纳税人按时依法纳税，减少非法交易，二是建立健全源头控管网络体系，即利用现代化信息技术，在土地、房管和税务部门之间联网，建立房地产转让档案，实现资源共享，使税务部门及时掌握以房管、土地部门核发的有效证件和证明为征管依据，三是指定税务机关对土地增值税的计税依据之一是国家认定的估价机构出具的评估价格，因此，需要规范估价行业，提高评估水平。最后，政府要做好基准地价和标定地价评估及公布和更新工作，完善交易价格申报制度，为评估机构准确，公正的评估交易价格提供依据。强化各部门的控管责任与部门间的协作，可从各方面堵住税款流失的口子，建立健全土地增值税的征收管理体系。
【关键词】 房地产；税收制度
一、我国房地产税费制度的现状
按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。
二、现行房地产税费体系存在的问题
（一）宏观方面的税制缺陷：对房地产交易的监控缺罚，税收征管难度很大，出让、转让土地界限不明晰，税收征免难以确定。
（二）微观方面的税制缺陷
首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。保有环节主要调节的是政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高的税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税。第三，现行税制中除耕地占用税外，其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物，这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控。
（三）房地产税收征管方面的缺陷：土地增值税和企业所得税是房地产企业的主体税种，缺陷尤其突出：
1、土地增值税征管中存在的问题
（1）房地产开发企业存在的问题：在预售房产环节，隐瞒收入的现象比较多，土地增值税预征的计税依据不真实、不准确；在开发环节人为加大商品房建设成本，侵蚀土地增值税税基；在清算环节拖延项目完工时间和竣工决算，躲避土地增值税清算。
（2）税务征收机关存在的问题：① 从国家制定的土地增值税条例来看，土地增值额与企业所得税应纳税所得额计算有重复，对纳税人同一笔收入存在征两次税的现象。② 税制设计较复杂，不易操作。③土地增值税操作技术难度大，收入和扣除项目很难准确核定，工作量大，熟悉清算流程、能够担当起清算工作的税务人员不多，征收部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。
2、房地产企业所得税管理存在的问题
（1）政策方面：①国家税务总局的政策文件太多，加上地方政府及部门又出台很多地方政策，文件之间往往自相矛盾，有些不尽合理。②国税与地税征管划分题。对于所得税征管范围的划分，国家税务总局虽然给予了很明确的界定，但在实际征管中却不同程度地存在着争抢税源、划分不准、两不管的问题。
（2）征管方面。税务机关人员不足，力量薄弱，管理面不够。
三 、完善税费体制的改革与建议
现行房地产税制的各个税种，在中国经济已经发生巨大变化的今天，这套房地产税收法律制度不仅自身存在很多不规范之处，它滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥税收的宏观调控功能。因此，完善现行的房地产税收制度，对于防止房地产价格过快增长，促进房地产市场健康发展将有着十分重要的意义。
（一）改革土地财政：土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。
（二）提高保有环节税收：弱化并替代地方政府对土地财政的依赖，通过征收房产持有税，抑制不合理需求，引导合理住房消费，推动地方政府从土地财政转向税收财政。
具体从以下五个方面来解决保有环节的税收问题：
一是扩大征税对象。以前的总体原则就是“个人所有非营业用的房产”全部纳入，但重庆和上海版界定不同，税负都较轻，对第一套房都没有征税，不利于抑制投资、投机心理。
二是从高确定税率。税率初定在0.5%-0.8%，这低了无法实现预期的目标。很明显，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投
并无实质意义。应该定在年税率3-5%，才能实现暂时调控和长效机制的双重作用，从根本上捏转国民理念。
三是从量征收与从价征收综合计算。要量价结合，可以考虑人均居住面积和房屋总价，从价又从量综合征收计算比较合理。
四是承担公共服务的房产暂不征税。
五对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响。特别是，近年来“被高档化”的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有房产税或物业税的支付能力，也是一个问题。
房产税的改革是关乎民生，影响长远的事情，但要以保障居民个人的基本居住权、抑制房地产价格的无序上涨为前提。
（三）整合房地产开发与交易环节税费：建议按照土地购置、开发、销售这三个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。土地增值税、企业所得税占房地产企业税收的比例达到60%以上，本文就加强这两个税种的管理提出以下建议：
1、强化土地增值税的征管：土地增值税是调节土地增值收益再分配的重要手段，是调节房地产开发企业税负的重要税种，很多企业通过各种手段逃避土地增值税，攫取巨额利润。
(1)提高政策的执行力度。(2)加强土地增值税的税收政策的宣传。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值税预征比例。(5)实施“一体化”管理。
2、强化开发企业所得税清算
（1）注重职能部门的信息共享。（2）关注房产开发的重点环节。（3）对房地产企业采用新的管理软件。（4）严格政策界限，强化成本管理。（5）强化日常评估和税务稽查。
房地产税法在抑制房价上涨的过程中发挥着重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考虑到其他影响因素对税收作用的抵消，应该采取税收手段、法律手段、经济手段等进行综合治理，金融调控、价格调控等相互配合，才能取得预期效果。
参考文献
［1］刘淑娟;房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究[j];商场现代化;2008年20期
［2］陶宇萍;房地产税收制度浅析[j];金融经济;2006年02期
随着城市化的发展，越来越多的企业面临着搬迁问题，选择何种搬迁方式一定程度上决定了搬迁收入的性质，而不同性质的搬迁收入在税务处理上的差异很大。这一方面对企业会计人员的会计处理和税收筹划能力是个很大的挑战，另一方面也加大了企业对国家制定相关政策的需求。选择何种搬迁方式，怎样有效利用当下国家税收政策进行税收筹划是每个财务人员所必须做出的决策。
二、企业搬迁补偿收入涉及的税收政策
（一）企业所得税政策
2012年8月，国家税务总局了《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国税函[2012]40号，以下简称“《办法》”），并自2012年10月1日起施行。根据《办法》规定，企业搬迁方式属于政策性搬迁的，在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出可以暂不计入当期应税所得额，而在完成搬迁的年度对搬迁收入和支出进行汇总清算，计入当期企业应税所得额计算纳税；企业搬迁方式属于企业自主搬迁的，按照《企业所得税法》及其实施条例进行计算纳税。
（二）营业税政策
企业取得的搬迁补偿收入，如果属于因政府收回土地使用权而取得的补偿收入，无论是从政府直接取得还是从通过出让方式取得土地使用权的企业简接取得的，根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题》（国税函[2008]277号）及《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）的规定，只要纳税人出具县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，或县级以上土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。但是，企业因转让土地使用权或不动产而取得的搬迁补偿收入，属于转让土地使用权或不动产而取得的经济利益，应依法征收营业税。
（三）土地增值税政策
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。同时《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步明确指出，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。除此之外，企业取得的任何搬迁补偿收入均应依法纳税。
三、案例分析——两种不同搬迁方式下的税收筹划
随着城市的发展，某化工厂的生产经营活动已经严重影响了附近小区居民的生活质量，不仅对小区居民的身体健康构成了极大的威胁，不利于城市美化，也制约了工厂的进一步扩大发展。应该省、市的环保部门、政府以及周围居民的强烈要求，该化工厂需要限期搬迁。该化工厂原址占地面积约200亩，该宗土地账面原购买价为2000万元，地上建筑物账面价值原值1000万元，累计折旧600万元，净值400万元。该化工厂董事会在搬迁前就企业搬迁采取何种方式进行了分析讨论，并对每种搬迁方式下的税收及利润进行了对比分析，详细分析如下：
方案一：企业自主搬迁
企业自主搬迁，自行转让。假设某房地产开发商愿以每亩80万元的协议价格接收该化工厂的土地及其地上建筑物。则该化工厂自行转让土地的总收入为16000万元（200x80=16000）。该收入属于商业性搬迁收入或非政策性搬迁收入。根据相关税法规定，企业应缴纳各种税金：
应交营业税=（16000-2000）×5%=700（万元）
应交城建税=700x7%=49（万元）
应交教育费附加=700x3%=21（万元）
应交印花税=16000x0.05%=8（万元）
应交土地增值税：由于地上建筑物账面净值为400万元，经评估重置成本价为3000万元，按50%的成新度折扣率计算，则评估价格为3000x50%=1500（万元）。故：
土地增值税扣除项目金额合计=2000+1500+700+49+21+8=4278（万元）
土地增值额=16000-4278=11722（万元）
土地增值=（11722/4278）x100%=274.0065%
土地增值额超过扣除项目200%以上的部分，适用税率为60%、速算扣除系数为35%。
应交土地增值税=11722×60%-4278x35%=534.9（万元）
但是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四、五款规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。本条款中的因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定伤害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。该化工厂由于其生产活动对环境、周围居民造成了一定程度的影响，且不利于当下城市的规划与美化，符合“因城市实施规划、国家建设需要而搬迁”的规定，其自行转让房地产所得收入，可向有关部门申请不缴纳土地增值税，即可节约税金5534.9万元。
综上，该化工厂采取自行转让的搬迁方式下的获利情况：
缴纳土地增值税时的获利情况：
转让该土地获得的利润=160002000-400-700-49-21-8-5534.9=7287.1（万元）
应交企业所得税=7287.1x25%=1821.775（万元）
获得的净利润=7287.1-1821.775=5465.325（万元）
免征土地增值税时的获利情况：
转让该土地获得的利润=16000-2000-400-700-49-21-8=12822（万元）
应交企业所得税=12822x25%=3205.5（万元）
获得的净利润=12822-3205.5=9616.5（万元）
该化工厂，因符合国家相关政策勿需缴纳土地增值税，虽然因此企业缴纳了1383.725万元的企业所得税，但是获得的净利润却增加了4151.175万元。
方案二：政策性搬迁
按照《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）的规定，《办法》指出，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行的整体搬迁或部分搬迁为政策性搬迁。该化工厂选择政府主导的搬迁方式，符合《办法》中第一章第三条的规定：“由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要属于政策性搬迁”。
政府主导搬迁，由政府收回土地，给予企业一定的搬迁补偿。假设政府在搬迁文件中明确指出：每亩土地补偿款为50万元，地上房屋建筑及其设备搬迁补偿款为2500万元。则企业获得的政府补偿总收入为12500万元（200x50+2500=12500）。该收入属于政策性搬迁收入，按照相关税法规定，政府收回土地所支付的补偿款不缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税，而只需计算申报缴纳企业所得税。
《办法》规定，企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额为企业搬迁所得；企业政策性搬迁后新购置的资产，一律按照税法的规定进行处理，其支出不得从搬迁收入中扣除；对政策性搬迁所涉及的资产，《办法》也分两种情况进行了规定：一是，搬迁后原资产经过简单安装或不安装仍可以继续使用的，在该资产重新投资使用后，继续计提折旧或摊销费用；二是，搬迁后原资产需要大修理后才能重新使用的，该资产的净值加上大修理支出，为该资产的计税成本。在该资产重新投资使用后，就该资产尚可使用的年限计提折旧，同时该大修理支出应进行资本化，不得从搬迁收入中扣除。
假定该化工厂根据搬迁规划计划在五年内将原资产搬迁至规划地，发生的搬迁费用和资产处置支出300万元，并经过大修理使得资产得以重新使用，为此花去10000万元的大修理费用，加上资产净值，合计为30400万元，高于政府补偿总收入，不需缴纳企业所得税。
该化工厂最终获得的利润=125002000-400-300=9800（万元）
综合方案一、二的结果可以看出：虽然方案一的总收入比方案二的总收入高出3500万元，但由于方案二有相关税收优惠政策，较方案一少缴纳了税金，最后获利更多。方案二较方案一（缴纳土地增值税）的最终利润高出4334.675万元；方案二比方案一（不需缴纳土地增值税）的最终利润多出183.5万元。因此该化工厂董事会应该选择方案二，实现企业低税收、高利润的目的。
但是否一味从节税上进行税收筹划就能满足企业利润最大化的目标呢？如果企业自行转让获得的收入比在政府主导下搬迁所获得的政策性收入多得多，尽管企业需要缴纳高额的相关税金，但扣除税费后，仍可能比政府收回土地获得的利润更多，此时企业最优的选择则是自主搬迁、自行转让的搬迁方式。接上述案例，若政府给予企业的土地补偿款为每亩20万元，补偿地上房屋建筑及其设备搬迁补偿款为1500万元，其余条件不变。则企业获得的政府补偿总收入为5500万元（200x20+1500=5500），可获得的净利润为2800万元（5500-2000-400-300-2800）。此利润远低于方案一中缴纳增值税时获得的净利润5465.325万元和方案一中不缴纳增值税时获得的净利润9616.5万元。在此结果下，该化工厂应选择方案一，采取企业自主搬迁的搬迁方式，并向有关部门申报免予征收土地增值税，实现企业的低税收高利润的目的。
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从2008年至2012年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。
二、房地产企业税收主要分布情况
（一）开发建设环节
房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。
（二）转让处置环节
房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。
（三）持有使用环节
房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。
三、房地产企业主要税种的筹划策略
（一）营业税税收筹划
营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。
（二）土地增值税税收筹划
对于房地产企业来说，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，土地增值税实行四级累进税率，税率从30%到60%，增值越多，税率越高。因此，房地产企业可以根据增值税的特点和相关优惠政策，合理进行税收筹划。根据土地增值税相关条例规定，对于增值率不超过20%的普通住宅，可以免征土地增值税。因此，房地产企业在对房屋进行定价时，要充分考虑相关的优惠政策，以提高企业利润作为目标。举例来说，A地产在2014年开发了一个项目，该项目列为普通住宅，共10000平方米，2015年5月完工，该房地产项目共发生的费用如下：取得地盘价款300万元，开发成本500万元，为了响应国家限制房价的政策，年末企业推出一批低价房源，管理层的初步定价策略有两个，方案一的定价策略是1300元/平方米，方案二的定价策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企业应该缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及地方教育附加为72.8万元，扣除项目金额为1112.8万元，增值率为16.82%，由于为普通住宅，且低于20%的增值率，应该免征土地增值税。方案一的净利润为247.2万元。如果采用方案二，企业应该缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及地方教育附加为75.6万元，扣除项目金额为1115.6万元，增值率为21.01%，增值率高于20%，应交土地增值税为70.32万元，方案二的净利润为224.08万元，很显然，在这两个方案中，考虑土地增值税的优惠政策之后，可以为企业带来更多的利润。其次，房地产企业可以利用利息扣除方法进行税收筹划。由于房地产企业利息支出的扣除方法有两种：一是能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；二是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。所以可以根据具体情况选择适合的方法进行税收筹划。当企业利息费用比较高时，可以通过提供金融机构证明，采用分摊利息的方式进行利息费用扣除；如果利息支出比较小时，则可将其计入开发成本一并扣除，这样也有利于降低企业土地增值额，进而减轻了土地增值税负担。
（三）企业所得税税收筹划
企业所得税税收筹划的重点在以下两个方面，一是通过合理的方法实现递延收入；二是对企业的成本、费用进行筹划，以减少企业的应纳税所得额。具体来说，企业可以根据需要选择不同的折旧方法、采用不同的存货计价方法等来实现。尤其对于房地产企业，其固定资产占企业总资产的比重很高，在适当的情况下，企业可根据发展，缩短固定资产折旧年限，进而提高当前的折旧额，企业所得税的应纳税所得额就会随之减少，形成递延所得税。举例来说，某房地产企业有一套房屋，价值100万元，预计使用5年，净残值为零，企业在进行税收筹划，根据情况如果由三种可供选择方案，一是将折旧年限变为3年，二是采用双倍余额递减法计提折旧，三是采用年数总和法计提折旧，通过计算可知方案一不仅可以满足税务机关要求，还可以给企业带来更多的经济利益。
（四）房产税的税收筹划
房产税的计税方法有两种，一种是按照房产原值一次性扣除一定比例之后按照余额的1.2%计征；另一种方法是从租计征，以房产租金作为房产税的计税依据。因此，房产税的税收筹划重点就是如何对房屋进行分配以及如何分解房地产的租金收入，以实现税收最小化。比如：某公司自行建造一座办公楼，价值400万元，将其全部对外出租，租金每年30万元，则该房地产企业应该缴纳的房产税为3.6万元，如果房地产企业在对外出租过程中，将水电费、物管费等分解开来，由物管公司收取客户水电费、物管费8万元，则企业的房产税为2.64万元，这样就可以节省0.96万元的房产税。
（五）其他税种的税收筹划
对于房地产企业，在进行房产交易过程中，还会涉及到印花税、契税等税种。对于印花税，计税依据是应税凭证记载金额或者应税凭证件数。且不同种类合同适用的税率一般存在很大的差异，比如企业与银行之间的借款合同需要按照借款金额的0.005%缴纳印花税，而对于企业之间的借款合同则无需缴纳印花税，因此，适当情况下，房地产企业可通过企业之间借款来代替与银行的借款。房地产企业在转移土地以及房屋权属时还需要缴纳契税，关于契税税收筹划，一般企业可以将房屋的销售与相关设备销售分开进行，签订两份销售合同，这样可以分解收入，节约契税。
四、结论
关键词：成本核算；房地产；项目清算；影响
中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）17-0116-01
1 房地产开发成本核算分析
房地产开发成本核算即企业将开发一定数量的商品房需要指出的全部费用，按照成本项目来进行归集和分配，并计算出开发项目的总成本以及单位建筑面积的成本。对于房地产企业来讲，在进行开发成本核算时，除了要按照国家制定的相关制度和规定外，还要注意以下几个方面的问题。
1.1 成本归集对象
房地产与其他行业在进行成本核算时，都要先确定成本归集的对象，也就是成本核算的单位，房地产行业在进行成本核算时，可以将房地产开发项目工程的内容和工期作为主要依据，将大的项目进行分块，便于归集和结算。
1.2 成本项目的设立
现行的房地产开企业会计制度规定：开发成本作为以及成本核算科目，企业要在该科目下，根据自身的经营特点以及管理需要，选择成本项目，并进行明细核算。根据制度和相关规定，个人认为，成本的项目最好不要过多，对于一些发生次数少，尤其是但比发生的费用，要尽量进行合并，例如配套费用的支出，可以单独设立一个配套费用明细科目，没必要各项都列出来，对于一些金额大且陆续发生的费用，还是要单独的进行设立科目核算，例如土建费用、设备费用、土地费用等。
1.3 间接费用的核算
所谓的间接费用，主要指管理费用、销售费用以及财务费用。按照现行的房地产开发企业会计制度规定：此类费用要作为期间费用，直接的计入到当期损益中。但是这样一来，便与会计的配比性原则出现了矛盾，因此我们可以将受益对象明确的贷款利息以及前期的销售费用当做资本性支出来进行核算。
1.4 项目的竣工决算
众所周知，房地产开发成本核算是以计算出项目总成本和单位可销售面积的开发成本为目的的，但是目前放弃产企业往往是重视工程决策，忽略项目决算。因此，可以将尚未实施的工程预算计入到成本中的预提费用里，等到工程完成之后，再按照实际情况进行调整即可。
2 房地产项目清算的内容及问题分析
房地产项目清算是税收管理的一个重要阶段，也是各项税收政策能够贯彻并执行的重要阶段。房地产项目清算和预交阶段的税收相比，除了营业税属于法定纳税义务时间，不存在着事后调整补抵之外，企业中所得税以及土地增值税都存在补抵问题，这不仅仅是税管员或是稽查人员的工作，也是现实税收和企业状况中的一个重要问题。总之，房地产清算是一项综合的工作。
房地产项目进行清算时，要从房地产企业取得一些基础信息资料，例如房地产项目的相关信息流程；房地产开发流程图及说明；房地产的测绘报告和工程验收资料等，然后才可以开始进行房地产项目的清算。
在房地产完工清算报告中不能单纯的只是复制中介报告，而是要在会计或是税务中介见证报告的基础之上来进行清算，否则无法处理定性，其次要讲明企业的总体概况，对完工项目的情况进行重点的描述，要注意税务清算报告与中介鉴定报告中的本质性区别，要在完工清算报告中能够反映出数据的归集、分解和分配，以及合同、发票、总账、明细账、食物和对、银行、成本等各项内容，还要注意中介鉴定中数据的形成和逻辑是否正确，内容控制是否存在，本着职业怀疑的态度来进行各项数据的审核。
3 成本核算对房地产项目清算的影响
3.1 房地产项目清算的可靠性影响
成本核算的准确性、科学性、全面性能够直接的影响到房地产项目清算情况，如果在进行房地产成本核算时，工作人员认真仔细，料数据真实可靠，采用的方式科学全面，那么在进行房地产项目清算工作时，也会省时省力，相反，如果没有进行好成本核算，那么在房地产项目清算的过程中，可能会发生数据不准确、资料不真实等情况，最终导致项目清算缺乏真实性和准确性。
3.2 房地产项目清算的真实性影响
在出包工程没有最终办理结算也没有取得全额的发票时，要在证明资料充分的基础上，预提发票不足的金额，但是不能超过总金额的10%。在公共配套设施没有建造完成时，可以按照预算造价来合理的进行预提建造费用，这种在售房合同和协议或者是广告、模型中明确承诺建造并且不能撤销的，或依据相关法律法规规定必须配套建造的条件。如果应该向政府上交，但是没有上交的报批报建费用和物业完善费用，可以按照规定进行预提，其中物业完善费用是指按照规定应当由企业来承担的物业管理基金和公建维修基金，或者是其他的专项基金。
4 结语
综上所述，成本核算对房地产项目清算具有着较大的影响。因此，做好成本核算的工作，用长远的眼光来看待问题，严格按照国家相关规定和政策进行工作，这样才能够保证每项工作都无纰漏。
参考文献
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关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理
中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01
引言
房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。
一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理
（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式
所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。
房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。
（二）作价补偿业务所采用的会计处理方式
对于补偿方式，拆迁户可以选择，货币的补偿是被多数的拆迁户所接受的，即拆迁户从房地产公司那获得补偿金之后，就自己处理住房的问题。房地产公司将这部分费用作为开发成本计入到“土地征用及拆迁补偿费”中。即借记科目为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，所涵盖的内容包括所征用的土地费以及拆迁补偿费；贷记科目为“库存现金和银行存款”等等。
（三）在会计处理中将产权置换结合作价补偿来完成
房地产企业对拆迁户的补偿，是以一定面积的房屋作为补偿条件，多余的面积就兑换为货币支付以作为补偿费用。对于房地产公司而言，拆迁户获得安置房，房地产公司获得可开发的土地，安置房屋建设发生的各类支出计入到土地成本中，科目设置和会计核算同“房地产企业产权置换所采用的会计处理方式”。拆迁户另外获得的补偿费用，也是土地成本中的一部分，科目设置和会计核算同“作价补偿业务所采用的会计处理方式”。再具体核算中应将两者结合起来。
二、房地产企业拆迁补偿费用的税务处理
（一）“营改增”前对营业税的处理方式
房地产企业在对拆迁补偿费用的税务处理上，按照国家税务总局出台的住房征收营业税问题执行，所涉及的内容包括个人销售拆迁补偿和住宅小区建O补偿。如果所补偿的房屋面积与拆迁建筑的面积是相等的，就要按照同类住宅房屋的成本价格对营业税进行核定。在房屋转让的时候没有做出结算的房屋以及包括托儿所、车棚等等公共用房，如果房屋已经转让且营业税已经征收了，就不需要征收营业税了[3]。对于拆迁房屋中超出的部分，就要根据营业税暂行条例中的相关内容确认营业额，一方面可以按照纳税人当期的应税行为核定价格，另一方面可以按照其他纳税人的当期的应税行为核定价格。计算公式如下：
营业额=[营业成本（工程成本）×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）
（二）“营改增”后对增值税的处理方式
“营改增”以后，对于房地产企业拆迁补偿费用的税务处理，国家税务总局并没有明确规定，但是营改增以后，安置房可按照增值税视同销售行为中的“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”这一项。同时，由于安置房没有可参照的平均销售价格，其视同销售额应按组成计税价格确定。
增值税组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
（三）对土地增值税的处理方式
土地增值税的处理方式是按照土地增值税清算管理的相关规定执行的，房地产公司对于开发的房地产产品作为抵偿债务项，用于换取非货币性资产。当有所有权转移的事项发生的时候，就要看作是房地产销售行为，所获得的收入就可以按照同类房地产的价格进行确认，也可以按照房地产市场中的同类房地产价格对评估该产品的价值，以此为依据对拆迁补偿费确认。房地产公司向回迁户支付补差价款，将这笔费用计入到拆迁补偿费中。此外，对于按照政府有关规定支付的拆迁补偿费以及房地产开发商与拆迁户以协议形式确认的拆迁补偿金额，可以计入到土地增值税中。
（四）对企业所得税的处理方式
企业所得税的处理方式按照企业开发经营业务的所得税处理方式以及相关的税法执行。当出现开发的房地产存在所有权转移的问题时，或者使用权转移的时候，或者在获得利益权利的时候都要对所获得的收入进行确认。确认的顺序为：按照房地产公司近期所开发的产品的销售价格为准，确认产品的市场公允价值[4]，或者按照视同销售的销售额确认收入。对于产品可能获得的利润，就需要按照产品开发过程中所消耗的成本加以确认，要求产品开发中要有一定的成本利润率。
三、结语
综上所述，房地产企业拆迁补偿并不是等同划一的，而是根据拆迁户条件的不同、拆迁项目的规划要求不同而灵活选用产权调换的拆迁补偿形式、作价补偿的拆迁补偿形式、产权调换的拆迁补偿形式和作价补偿相结合的拆迁补偿形式。不同的拆迁补偿形式都有各自的特点，在会计处理和税务处理上要进行区别化处理。
参考文献：
[1]国家税务总局.国家税务总局《关于企业政策性搬迁所得税有关问题》的公告[DB/OL].2013年第11号，2013-3-12.
[2]李慧.房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理――基于拆迁房屋补偿常见涉税问题的思考[J].中国集体经济，2013（01）：90-93.
一、营改增后对地方税收和税源管理产生的影响
“营改增”后，地税部门将失去当前额度最大、占比最高的主体税种，地方政府公共财政预算收入也会受到较大影响。
（一）地方财力面临缩减压力
营改增是我国结构性减税的重要步骤。多年来，营业税作为地方税源的主体和支柱，一直起着举足轻重的作用，其收入的稳定性、管理的可控性、对相关税种的带动性、对地方财政收入的重要性，都是其他地方税种无法相提并论的，因此营业税全面退出后，地税收入结构将出现根本性改变，并由此对地方财政收入带来一系列影响。以河南省沈丘县为例，2016年1-4月份营业税累计完成8572万元，比去年同期增长107.1%，增收4432万元，占年预算收入的32.9%。1-4月份增值税累计完成2694万元，比去年同期增长22.0%，增收486万元，占年预算收入的24.1%。营改增后，按预计2016年5-12月份地税部门征收的营业税将减收17505万元，年底国税部门增值税收入应完成26002万元。如果按营改增后中央和地方按五五分成，即使税收收入总量不变，财政收入将减收1.3亿元左右。
（二）“营改增”后附征税费收入面临流失
“营改增”后，还将对所得税管辖权产生重大影响。按照国家税务总局的规定，新办企业的所得税管辖权是随着主体税种走，缴纳增值税的企业，企业所得税由国税部门管理，缴纳营业税的企业，企业所得税由地税部门管理。全面实行营改增后，企业所得税面临流失，并失去成长空间。随营业税附征的企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加收入将相应降低。同时，“营改增”后地税失去“以票控税”这个重要抓手，纳税人尤其是零散户纳税人，在国税取得增值税发票后将有可能无视地税管理，有意无意地避开申报地方税这一环节，从而使地方税的征收难度加大，税收成本将会大大提高。
（三）小税种难以支撑地方财政收入
“营改增”后，地税部门失去了可以支撑半壁江山的主要税源，地税收入在一定时期内将会明显下滑。如在地方税收入中，耕地占用税和契税两个税种虽然实现了高速增长，但这两个税种属于一次性税源，随政府项目批地多少或以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，税源不稳定。而房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、车船税、资源税在现阶段的地方税体系中仍属小规模税种，尚不足以支撑地方财政收入。
（四）税制陈旧及税种设置不尽合理
现行的税制较为陈旧，税收政策存在设计缺陷，可操作性较差。如房产税和土地使用税，在城乡一体化发展的大环境下，征收范围仍局限于城市、县城、建制镇和工矿区，土地使用税税额调整缓慢，在税收效益和社会效益之间难以把控平衡点；土地增值税税制复杂、扣除项目繁多、政策边界界定难度大，面对房地产开发衍生出的一些新事物，难以及时在政策上进行更新，造成基层政策执行难、对政策理解不一；契税和耕地占用税条文粗泛，2010年“两税”由财政划转到地税后，政策上更新缓慢、内容滞后，特别是涉及到自然人的一些民生问题方面的政策可操作性差，难以在公平和效率之间找到平衡，不能适应形势发展的需要。
（五）部分行业企业税负增加同时地方收入有所减少
“营改增”的初衷是为企业减负，但由于经济发展本身的制约、税收征管的现状、增值税抵扣链条尚不完善以及部分企业的财务制度不健全等因素影响，短期内势必造成一些行业和企业税负增加、利润承压等问题。如建筑业和房地产业将会存在此类问题，迫切需要在制度设计过程中密切关注并采取有力措施加以防范。“营改增”目前采取的是原营业税收入改为增值税后仍划归地方的过渡办法，看似不会对地方财政收入构成影响，但“营改增”鼓励更多企业专业化经营，细化产业分工，理性的纳税人会出于企业利益最大化的考虑而改变企业组织结构，从而形成更多抵扣项目，减少缴纳增值税，进而导致地方政府收入减少。
二、营改增后完善地方税体系的思路和方向
完善地方税体系不仅有利于规范政府间财政关系、营造更加统一、规范、公平、透明的税收制度环境，而且有助于提高地方财政保障能力，调动地方政府积极性，促进地方经济发展。
（一）完善分税制，确保“营改增”后地方财政收入稳定
在保持现行中央、地方收入格局基本不变的前提下，科学测算因增值税征税范围扩大导致营业税收入减少的规模，重新调整中央与地方的增值税收入分成比例。调整后的地方增值税收入增量至少要足以填平营业税税收减少的缺口。分税制改革以来，中央财政收入的比重逐步提高，财力相对富裕，而地方财政收入的比重逐步减少，加之中央政府的一系列转移支付都需要地方资金的配套，导致地方政府财政困难越来越严重，因此建议营改增后，适当提高地方政府的税收分成比例，以缓解地方财政压力，调动地方政府的积极性，避免地方财政收入因税制改革而带来巨大波动，从而取得地方政府对“营改增”的支持。
（二）加快完善地方税体系，不断壮大地方政府财力
现行分税体制将税源稳定、增长潜力大的税种划为中央税或共享税，留给地方的大多是税源分散、收入不稳定的小税种，导致财权向上集中，地方政府无法组织到与其事权相匹配的财力。因此，要加快完善地方税收体系。
目前地方财政收入对房地产业的依存度较高，房地产业税收（剔除上缴中央部分）占地方财政收入的比重已超过30%。笔者认为，应将对房地产业的主要税收从流转环节转移到保有环节，将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税等合并为统一的房地产税，以房地产的评估值作为房地产税的计税依据。
对于资源税，应扩大资源税的课税范围，将水资源、森林资源、草场资源等纳入课征范围，支持生态环境改善；适当提高原油、天然气、金矿、有色金属矿等资源的税率，改变计征方式，增加资源税的税负水平，提高资源税收入，发挥资源税的调控功能，限制过度开采不可再生资源。
随着居民收入的增长，个人所得税占全部税收的比重将会继续提高。个人所得税改革是实现“综合与分类相结合”的个人所得税制。对工薪所得、承包经营所得、劳务所得，可在综合考虑个人赡养人口状况、教育支出、医疗和社会保险支出、房屋购置支出等因素进行综合扣除，再按超额累进税率综合征税。对偶然所得、稿酬所得和特许权使用费所得实行分类征收。
同时要尝试开征环境税、教育税、社会保障税等新税种。环境税在税率设计可从低税率起步，随企业与纳税人承受能力和环境治理成本等因素变化而适时调整、提高。教育税将目前征收的教育费附加、地方教育费附加、教育基金和文化事业建设费等合并为教育税，专项用于教育事业发展。社会保障税是将目前分散在人社、民政、卫生等部门的社会保障基金改为社会保障税。社会保障税分设养老、医疗和失业等税目，纳税人为存在雇佣关系的雇主和雇员及不存在雇佣关系的自营业主。
（三）科学改革和重构地方主体税种，实现地方财政收入稳定增长
“营改增”后，地方税体系将丧失主体税种，中央和地方应注重重构地方主体税种。作为地方税的主体税种，应具备税基坚实、征税范围广泛、收入规模大，税制相对稳定且能够成为地方财政收入的主要支撑等特征。根据我国国情和地方税收入情况，在短期内，应选择消费税、企业所得税和个人所得税作为地方主体税种。从长远来看，随着我国经济的发展和城镇化进程的加快，房地产税可作为将来地方税的主体税种，这就要求加快对开征房地产税的立法工作。
消费税目前属于中央税，仅次于增值税、营业税、企业所得税，是我国第四大税种。消费税税源丰富，大部分税源具有稳定性，增长潜力较大，从财政收入的角度看可以与营业税置换，如划归地方征收，可成为解决地方税源问题的有效方案。
现行企业所得税税收管辖权的划分为企业的利益选择留下操作空间。自2002年开始“一税两管”，经过10多年来的实践运行，税收征管成本不断增加、工作交叉、矛盾不断、效率降低，给征纳双方带来了很大的不便。虽然国家有关企业所得税管理权限的文件在不断修订完善中，国税发【2008】第120号规定以2008年为基年，2008年底之前国家税务局、地方税务局各自管理的企业所得税纳税人不作调整。2009年起新增企业所得税纳税人中应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国税局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地税局管理。由于新办企业对主营业务界定可能不准确，并且变数较大，国、地税两家对企业所得税管理程度的不同，导致国、地税对税源的争夺。从企业角度来看，“人往高处走、税往低处流”的现象时有发生，企业在管辖主体的选择上具有较大空间，增大了征管中的信息不对称。如企业所得税由地税部门统一征收上缴国库，再按分享比例返还给地方，实现“一税一管”，保证执法主体明确、执法力度一致，这样既便于企业所得税的日收管理，提高企业所得税征收管理效率，又可以避免不必要的资源浪费，避免由于国、地税征管力度的差异造成企业税收负担的不同。
（四）加强税收管理，提高税源管控水平
应加强国、地税的合作，加快税收征管转型，主动适应“营改增”后对地税工作的新要求。加强形势教育，引导地税干部正确认识新一轮财税体制改革和国家结构性减税政策的重大意义。大力提升地税干部的综合素质，提高其适应税制改革步伐的能力。以中办、国办《深化国、地税征管体制改革方案》和国地税合作工作规范实施为契机，不断提高税源管控水平，要立足现实做好税源精细化、专业化管理。针对“营改增”后纳税人涉及的随营业税征收的城建税、教育费附加、文化事业建设费等征缴入库和财税库银联网的设置等问题，与国税部门建立税款委托代征机制，确保地方税收及时足额入库，实现税款不流失。
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