时间：2023-10-09 16:14:42
导语：在商业综合体行业研究的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：城市综合体 维护 保养
一、城市综合体及特点
所谓城市综合体（HOPSCA），即将酒店（Hotel）、写字楼（Office），生态公园（Parking）、购物（Shopping Mall）、会议会展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的，与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区，从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中，“商业”功能可以形成最佳商业活动圈；“写字楼”功能为城市商业中心提供多样化的办公空间；“公寓”功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活，促进各种娱乐体闲业的发展；“酒店”为综合体带来大量的流动人日，与文化、体闲、娱乐设施相结合，形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
二、城市综合体开发的关键原则
城市综合体的开发系统性强、工程巨大、包容内容复杂，牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营应该坚持以下原则：
1.“慧眼识地”原则
城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和识别。首先，城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。其次，城市综合体可发展规模的判断，简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系，才能最终明确项目做多大规模比较合理。
2.“刚性规划”原则
城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位。
3.“综合判断”原则
城市综合体形成后是否能正常运作，要靠开发商综合判断。判断分二部分，首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断，这是宏观层面的。其次，还要有针对各业态的专题研究，也就是相对微观的判断。
4.“设计市场化”原则
城市综合体的开发要面向市场，以满足市场需要为目标，因此，城市综合体的设计方案也要市场化。
“设计方案的市场化”指的是：建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议，这一阶段，三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。
“设计方案的市场化”实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。
5.“以人为本”原则
城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标，这些硬性的指标是为“以人为本”的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营，又要增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化体闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣
三、城市综合体开发的主要问题
不可否认几年间，曾经的新鲜事发生了如此巨变。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。“不建城市综合体，就落伍了”在这口号式标语背后，地方政府土地政策推动，开发商扎堆热炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱坠地的房地产婴儿潮来势凶猛。城市综合体以功能复合集约，高效利用土地资源，方便可达，减缓交通压力，功能互动，蕴藏巨大社会效应和升值空间等优势被广泛认同。但事过有误，容易引发诸多问题。
1.先天不足。过去几年，楼市调控，限购、限贷，住宅产业萎缩。而商业地产尤其是城市综合体成了既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题的妙药。于是，政府幕后推手，商业地块出让比例大幅增长。
借助于人口基数和城市化加速红利，中国的商业地产本身蕴藏巨大发展潜力。但在土地来源和价格高度垄断前提下，迫于政府有条件供地，并在一定时间内多是综合使用，偏离市场需求，开发商被逼无奈不得不做商业地产。为追求利润、均衡土地成本，几乎所有城市综合体都会做足容积率，甚至挖掘地下非计容空间，导致缺乏未来发展余地，受限市场变化。
2.营养不良。城市综合体的急剧井喷，导致其开发强度和速度在有些区域远远超过市场所能承载的限度。根据市场需求来策划定位并指导设计开发内容和规模的传统程序已被忽略。取而代之的是依土地使用条件做到开发强度最大化，然后再调整定位以适应和弥补市场空缺。
在城市高速发展膨胀期间，市场需求变化无常，信息采集和统计分析缺乏可信度。在如此浮躁状态下，策划与定位只能是即时产物和短暂的参考。
3.维护保养。城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。各组成部分构成一个不可分割的有机系统，在适当软件操纵下相互依存、相互助益富含生命的能动关系是城市综合体的本质属性。因此，维护和保养是维持机器运转的常规事项。
积极的方式是因时因地做结构调整和服务转型。受土地政策控制，中国的城市综合体无法在后期加建功能。只能靠剔除不适当功能来增加新内容。诸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐饮等。由满足基本功能到提供体验服务转型是将来不可逆转的趋势。必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。对于商务办公，加重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品牌效应，创造良好的商务空间和商务环境。购物中心作为城市综合体最重要的部分，需要针对用户心理和行为需要及特征，在空间布局、环境营造、交通停车、导购等各种服务设施的运行和管理上实施有效措施；另一方面，针对商家，在垃圾收集与处理，货物运输、装卸等服务以及营销推广的组织和管理上，也要加力改进。城市综合体是一个完整的有机系统。每个部分的服务功能不尽相同，公寓、写字楼和酒店，需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要活泼商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。只有各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐和共生的状态才会有宾至如归、量体定制的优质体验。
参考文献
关键词：城市化；县级城市；综合体发展
中图分类号：F293.3
城市化，人口的聚集造就了房地产业和商业的广阔商机，人口在时间和空间上的分布，直接决定了行业发展的趋势。
中国的城镇化进程，将极大的促进县域经济的发展，县级城市将更多的承担起汇聚人口、形成商业中心的功能。中国的城镇化进程还将通过促进农村土地流转，发展农村经济等多项政策措施促进农民收入的跨越式增长，缩小城乡收入差距，消除城乡经济二元化的鸿沟。赋予县级城市广阔的发展空间。
商业地产是近几年来房地产行业的宠儿，受限购限贷等房地产宏观调控政策的影响相对小。出于抢抓机遇、分散风险、沉淀资产的考虑，国内开发商几乎集体“转型”，或多或少，或高或低介入商业地产项目发展。
尽管与高级别城市相比，县级城市由于经济总量小，城区人口少，居民消费偏低，商业地产项目收益的总额、品牌影响力远不及高级别城市，高利润率的空间也有限。但商业升级需求明显，市场空间巨大，资产升值可预期。目前来看，在城镇化背景下，县级城市迎来了综合体的“春天”。
一、县级城市综合体发展前景广阔
中国商业地产发展空间巨大，商业升级、城市综合体形式大行其道，高级别城市综合体开发竞争激烈，县级城市综合体发展后劲十足，这些都为县级城市综合体发展提供广阔的前景。
（一）中国商业地产发展空间巨大
而美国、日本、韩国城市化加速发展的进程都表明，工业化是推动城市化的最主要因素，人口密度只是辅助因素，一个国家经济发展最快的时期，就是城市化进程最快的时期。中国目前仍处于经济发展的快速通道中，人均GDP稳步增长。
中国商业地产正处于起步期，不少城市已经步入加速发展期，据预测，未来10年，中国人均GDP在3000～8000 美元的城市数量将从200 座增加至320 座，而人均GDP在8000美元以上的城市将从28 座猛增至177座。中国正处于商业地产大发展的时代。住宅需求增速趋缓，商业升级需求明显；从住宅向商业、从销售向销售持有并重转型，已成为意在可持续发展的开发商的共识，大型房企纷纷加大商业地产比重。
（二）商业升级为城市综合体迎来发展机遇
随着人均GDP的提升，城市化率的提升，人们的消费习惯和生活方式发生变化，必然导致城市商业业态升级。世界各国商业业态和形态的变迁有规律可循，基本都经历了从传统形态阶段到业态丰富阶段、业态替代阶段，再到升华转型阶段的发展历程。
在传统形态阶段，主要形式是沿街商业、批发市场等，消费者对价格最敏感。
在业态丰富阶段，主要形式是百货商场、大型综合超市零售购物等，消费者多选择自由购物空间。
在业态替代阶段，主要形式是购物中心等，消费者单纯购物的时间明显缩短，更注重品质和文化情感的需求，融合休闲、娱乐、购物等多功能复合的综合商业形态大行其道。
在升华转型阶段，主要形式是郊区MALL，购物公园等，消费者的诉求是个性化消费（如图3所示）。
目前，中国很多高级别城市已经处于业态替代阶段，购物中心综合体遍地开花。而县级城市发展水平相对落后，因此发展节奏要落后于一、二线城市，但商业升级的路径规律是相同的。中国大部分县级城市正处于从业态丰富阶段到业态替代阶段升级的历史节点，商业形式也逐渐从百货店、超市等升级为购物中心。强调体验感、文化情感需求的综合体迎来了历史发展机遇。
（三）高级别城市综合体开发竞争激烈
中国高级别城市的商业地产开发，竞争已经非常激烈。一线城市尤甚，2010年，北京的人均商业面积高达2.23平方米，广州2.15平方米，而上海高达2.61平方米，高于多数发达国家国际化都市的水平。与之相比，商业高度发达的香港2009年的人均商业面积仅1.5平方米。一线城市商业总体供应的饱和程度可见一斑。
不仅是一线城市，城市综合体在省会城市以及一些经济发达的地级市，也进入了大规模开发阶段。近年来受益于商业地产良好的发展环境，开发商不断向二、三线城市挺进，商业营业用房新开工总量急剧增加，供应井喷。但是经营上还存在未验证性，经济支撑力量有限，蕴藏的投资风险不容忽视。
在高级别城市，开发城市综合体的门槛越来越高，地价不断攀升，需要的投资额巨大，动辄几十亿的总投资。由于供应增大，开发商也几乎不再享受什么优惠条件和谈判空间。在竞争的红海中，资源、实力的比拼厮杀激烈，中小型开发商的市场空间实际上正在缩小。
（四）县级城市综合体发展后劲十足
中国的城市化发展进程中，政府起到了主导作用，而本届政府将城镇化作为工作重心。“严格控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”是中国城市发展的基本方针。国家对城镇化发展给予了多种政策鼓励，例如积极推动户籍制度改革，而且“土地流转”有望逐步解决新型城镇化的长期资金来源问题，农村仅宅基地的市场价值就高达20万亿元，土地流转将释放出巨大财富。产业转移也给县级城市带来机遇，未来经济发展前景较好的县级城市商业地产的发展潜力和空间不可小觑。
笔者选取了上海、深圳、成都、南京、东莞、扬州、盐城、泰州、南通、镇江、常州作为高级别城市数据样本，选取了高邮、大丰、泰兴、海安、姜堰、丹阳等作为县级城市数据样本，对近五年来各城市各方面数据进行了对比研究分析，发现县级城市商业地产发展后劲更足，未来潜力更大。
典型样本城市的分析表明：县级城市的人口数量增速较快，并且近年来有加快趋势；GDP增速高于全国平均水平，也高于北上广深等一线城市，说明经济发展的势头良好；人均可支配收入增长快于平均水平，且增速不断加快；社会零售总额增长速度快于高级别城市，目前的较发达县级城市正步入人均收入快速增长、城镇化水平加速提高的商业黄金发展期；房价收入比相对合理，未来发展潜力大；楼面地价/房价处于较低水平，利润空间相对大，并且楼面地价的绝对值低，地块总价低；社会零售普及度低，相比之下优质零售供给缺乏。这些都表明了县级城市商业发展的巨大空间。
在县级城市，对综合体的需求与高品质商业项目供应之间还存在错位，抓住历史机遇，将享受到土地优惠、政策支持、物业升值、占据蓝海多重利好，而失去这种时机，未来再进入将面临开发商激烈竞争。
二、区域选择对县级城市发展综合体的影响
未来，即将实现产业升级的较发达县级城市和承接第二产业转移的县级城市发展综合体的机遇更大。城市吸引力模型及实践也很好地印证了此点。
（一）区域经济发达、产业前景好是有力支撑
县级城市商业地产投资机会主要依赖于城市经济和产业发展，而城市经济的发展取决于区域经济圈的整体发展和布局。在中国，已经形成了经济圈发展格局，环渤海、长三角、珠三角等经济圈形成共生共赢型经济体系，内部具有比较明显的同质性与群体性。而且三大经济圈在中国经济发展格局中明显占据优势，GDP超过全国经济总量的半数。
经济圈的经济越发达，县域经济的发展越成熟。这其中，长三角的县域经济是发展最成熟的。2011年全国百强县中，位于长三角者过半。长三角、珠三角的产业结构相对均衡，第二产业比例高。而环渤海区域各省市产业结构发展不均衡，京津占据了很多优质资源，河北等地产业结构层级低，除三大经济圈外，其他经济圈及区域工业化程度和产业结构层次明显较低。
长三角和珠三角经济圈目前都力图实现产业升级转型，所不同的是，长三角的产业转移主要是苏南等工业化程度高的区域向苏中、苏北等区域的第二产业转移，发达地区努力发展高科技产业和第三产业，2008年以后，苏中、苏北地区第二产业增长较快。而珠三角区域是双向互换式转移，珠三角区域的劳动密集型企业向粤东、粤西和粤北等经济欠发达地区转移，腾出资源以引进先进制造业、高科技和产品高附加值产业；同时，粤东、粤西和粤北地区的劳动力转移进入当地的二、三线产业，高素质的人才向珠三角地区转移。
未来，即将实现产业升级的较发达县级城市和承接第二产业转移的县级城市，产业发展都会找到新的增长点和强劲支撑，未来发展综合体的机遇更大。
（二）城市吸引力模型及实践
选择适于发展综合体的城市，笔者建立了一个城市选择模型，简而言之，就是从城市吸引力和发展机会度两个维度出发，建立指标基准值，综合考量各项指标，城市吸引力强，发展机会度高的城市，就是适合投资商业地产的城市。
在这个模型中，城市吸引力指标选取了人均GDP、人均可支配收入、人均可支配收入/平均房价、城市化率、产业结构层次等指标，考量城市是否具有投资吸引力。发展机会度选取了集中商业营业额/社会消费品零售总额、城市综合体情况、房地产开发投资/固定资产投资、销售面积 /竣工面积、商品房销售额 /房地产开发投资额、城市规划或产业规划对项目的利好等指标考量该城市综合体发展的机会度。
三、把握县级城市商业机理的契合度
随着一、二线城市综合体开发竞争的激烈，具有强烈发展意愿的县级城市不失为一个突破口。掌握县级城市商业机理的特征，才能成为当地市场的领导者。
（一）县级城市地方政府发展意愿强烈
高级别城市的地方政府也存在着较强的城市开发、综合运营的意愿。但由于地价高企，争夺者众，地方政府招商引资的难度越来越小，对开发商的要求越来越高，争抢的是如万达这样可以依靠自身的品牌资源整合能力再造城市中心的强者，但这样的强者毕竟只是少数，形成较强的商业地产运作能力和品牌影响力也绝非一朝一夕之功。对于有意愿发展商业地产而实力并非很强的开发商而言，关注县级城市不失为一个突破口。
从地方政府的角度说，目前县级城市引进较高水平综合体开发商的意愿强烈。因为对于地方政府而言，综合体项目可以扩大就业，带来税收；塑造城市商业氛围，提升城市形象；不仅是大体量的土地出让带来财政收入，综合体开发还能带动周边地块价值上升，城市整体实现资产增值；配合城市规划，打造优质项目。
这样就勾勒出了最符合此种条件的开发商：虽非大腕，但需要具备一定的品牌影响力和较强的资金实力做后盾，并有一定的招商能力和商业地产操作经验和人才积累。
相应的，地方政府对于可以为城市发展贡献力量的综合体开发商，也会有一些优惠和扶持的政策。
因此，对于那些准备进行县级城市综合体发展的开发商而言，应最大限度的研究政府规划，契合规划利好，占据先机，低成本拿到优质地块；应最大限度的提升选址谈判的水平，争取税收、市政配套、交通各种优惠。应最大限度的争取银行的融资支持和政府的融资支持，开发优质快速的融资方式。
地方政府的投资欲和综合体开发实现无缝衔接、使综合体发挥最大价值，应最大限度的规避同质化的商业用地出让。
（二）掌握县级城市商业机理的特征
相对于高级别城市，县级城市的商业发展具有一些个性特征，抓住并尊重这些个性特征，才可能成为当地市场的领导者。
首先，县级城市一般都是单商业中心格局，人们的消费习惯和对城市格局的认同感非常顽固，传统商业中心具有其他地段不可比拟的优势，新区、开发区的商业综合体很难生存和发展下去。因此在进入的时候，应重点选择原有商业中心及周边地块，综合体充分尊重单商业中心业已形成的发展格局，在此基础上寻求突破。
此外，在其他业态和功能设置上也应充分考虑当地市场的现实，如在大多数县级城市第三产业并不发达，对正规的写字楼需求很少，那么在综合体中就要慎重配置写字楼业态，防止做出不符合当地市场需求的产品。
其次，县级城市正处于商业业态升级的节点，综合体应大力强调对促进当地居民生活方式升级、强化体验感和文化情感需求的作用，引进在高级别城市已经获取成功的品牌，因地制宜复制在高级别城市已经取得市场良好响应的操作方法。
再次，县级城市毕竟不能够与高级别城市相提并论，在产品的设置、材料的选取、物业的规划设计、成本的设置等各方面应强调“适度高端”原则，在原有基础上有所提升，引进当地市场上最受欢迎的品牌，做出品牌影响力。但如果不加分析改进引入高端产品到县级城市，有可能会产生过度超前或者成本过高的问题，开发商应该避免去创造市场并不需要的价值或者并不能承受的价值。
参考文献：
[1]招商证券.城市化、人口流动与房价[R].招商证券，2008-07-18.
[2]马兹晖.中国城市化发展和未来展望[R].三星经济研究院，2011-08-31.
[3]耿邦昊.抢三四线市场，享扩张盛宴
[EB/OL].[2011-10-11].http：///JI2011101100001106.shtml.
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题
（一）融资渠道缺乏，资金链紧张
城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高
与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。
（三）缺乏成熟的配套环境
作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。
（四）第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。
三、华润中心——持有物业产生增值溢价的运营模式研究
（一）华润置地概况
华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。在其特有生意模式的指导下，持有物业为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益（见图1）。
华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。
（二）华润中心
华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。作为该产品系列典范的深圳华润中心，位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。目前华润万象城产品在全国范围内已有3家开业，分别位于深圳、杭州和沈阳，此外另有17家在建中，将于2012—2015年陆续开业。
（三）华润中心主要特点
1.项目选址
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。
2.产品特点
华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群，并以商业功能为核心，整体定位于中高端物业。
以深圳华润中心为例，其产品构成：华润中心一期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心二期项目总体分为A、B、C三个区：A区为一栋超高层五星级君悦酒店及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区是幸福里三栋49层的165米超高层住宅，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。
3.经营策略
其经营策略为：定义形象、海外招商；强势品牌组合；商业持有比例为100%，只租不售；住宅后期出售。
定义形象、海外招商：直接在海外进行招商，国际招商与项目建设同步完成。
强势品牌组合：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌；20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。
商业持有比例100%，只租不售：长期持有经营，保证商业品质。
自楼市调控以来，每次调控都能把各路资本推向商业地产。据亿房网研究中心数据显示：2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，其中在建、将建的综合体项目至少有38个。同比2011年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。
商业地产热潮仍在持续，土地市场上商业地块接连出现地王。这一轮的商业地产井喷式发展，也暴露出商业地产的诸多问题：两年多的房地产调控，商业用地供应增加，大量资金流入商业地产，大量企业转型开发商业地产，最终导致商业地产供应量剧增，购物中心遍地开花，同质化竞争惨烈，缺乏成熟的商业运营模式。
而商业地产的过度开发，也带来了高空置率。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至今年的8 .4%。
加上行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，或将进一步加剧了商铺空置率。过剩的供应与有限的需求共存的市场，未来的商业地产将面临前所未有的考验。
仍受追捧
2010年住宅市场全面限购以来，众多品牌房企纷纷宣布拓展商业地产领域。中原地产提供的数据显示，自2010年开始，国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上，是同期住宅开发投资增速的1.5倍，2012年上半年更是达到2倍。
这似乎更加刺激了开发商的热情，被称为“房产风向标”的十大代表企业中大部分计划提高商业地产的业务比重。
以住宅地产为主的行业巨头万科，也早已低调布局商业地产，目前已初具规模。据不完全统计，截至2012年底，万科在全国已经有17个城市综合体项目正在操作，非住宅业务的占比将从目前的10%逐步扩大到20%。
保利地产在2012年半年报中透露，将重点开发商业地产，商业地产和住宅地产的比例将保持在3：7；中海地产也披露，公司商业地产在未来资产比例和利润贡献中将上升至20%。
就连一直专注于住宅开发的绿地集团也开始进军商业地产，绿地董事长张玉良年前接受采访时透露，目前绿地已经把40%的开发量都放在商业地产上，这也意味着绿地战略转型重攻商业地产。
而在过去的一年里，商业地产的吸金能力，也没让投资者失望。
以武汉为例，据戴德梁行统计数据显示：2012年武汉全年甲级写字楼吸纳量超过过去三年的总和，为11.09万方，创历史之最；武汉甲级写字楼租金涨幅在全国重点城市中居首位，全年上涨22.4%至每平方米每月94.1元；2012年武汉商圈中首层临街商铺租金上涨至每平方米每月532元，和去年相比上涨4.3%。
2月初，在武汉举行一次的土地拍卖中，恒隆地产以底价33亿元将一幅商业地块收入囊中。据恒隆地产透露，此次武汉项目计划投资约120亿元，并将当做商业综合物业项目作长期投资，当中包括世界级购物商场、办公大楼及公寓式酒店。
已经在武汉深耕多年的华润地产也宣布，2013年将进军武汉商业地产市场，在台北路投资130亿元打造华润中心项目，将建设集高端购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、特色商业街和高档住宅于一体的地标性都市综合体。
事实上，除“先行者”万达、南国置业外，本土开发商福星惠誉及外来的绿地、和记黄埔等巨头都已经加大了商业地产的布局。项目体量少则几十万平方米，多则上百万平方米。武汉目前的商业综合体地图上，已经排列了40多个项目，据亿房网研究中心数据显示：2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，同比2011年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。
“两年多的住宅调控促使资金转向商业地产，武汉商铺近一两年供应明显增多，购物中心遍地开花，所导致的同质化竞争也愈演愈烈。2013年，主要商圈的升级改造即将完成，地铁带来的人流汇聚给商户极大的信心，但如何将这些人流量转化成目标消费群将是业界不得不思索的问题。”戴德梁行在武汉2012年第四季度报告中称。
快触警戒线
商业地产热火朝天的背后，暴露的问题也层出不穷。
武汉万亩工业园陷“空城危机”，空置率达90%；武汉商圈租金跳涨，迫使店铺“转场”；汉口某地下商业项目属人防工程，只有使用权，办不了房产证；武昌沙湖某商铺号称于地铁出站口，但最后出站口变动，让买铺者花了高价买了张“空头支票”；江汉路某商业项目，开业半年来始终没有人气，商家普遍亏损数万元……
“近年来武汉综合体项目如雨后春笋一般都冒出来，几乎无一例外地复制购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓的模式。”亿房网商业地产主编米浩表示，在同一个区域范围内往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象已经暴露出商家竞争加剧、空置门店增多、商户生存困难等问题，而到最后买单的还是投资者。
2012年中旬，由中国社会科学院财经院推出的《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2011-2012）》指出，本轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果：大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑，商业地产项目同质化现象严重。
不少本土地产企业开始正视这一点，在商铺销售上，融入了更多概念炒作。如，2012年面世的多数城市综合体，都以地铁2环线即将开通为由头，打出地铁商业的旗号；其中的一部分，挖掘地下空间，打造地上地下商业组合拳；而几乎所有商铺，都宣传最少5年35%的投资回报率。
然而，在中国指数研究院华中分院研究副总监李国政看来，无论地铁商业或是高额投资回报率，都只是宣传手段，若项目运营不成功，5年35%投资回报率的承诺，也只是泡影。在目前激烈的商业竞争中，要脱颖而出，最重要的就是打造差异化产品。“国外成功的商业项目，一定是经过详尽的市场调研，锁定某一类人群，打造专属于他们的商业项目。”
但是在武汉，“大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的。”业内人士指出，成功运作一个商业项目，除了前期的规划定位要符合实际消费需求外，更重要的在于后期的招商定位和人气的培养，多数住宅类开发商并不具备这方面的经验和人才。这也就造成了有些商业项目位置不错，但公司的招商能力和专业人才缺乏，后期运营困难重重。
南明河城市流域休闲度假带分为云岩区水东路滨河景观部分和南明区翠微巷提升改造部分，目前，云岩区部分总占地面积2600亩，沿河约7公里长，建设周期5年，总投资超200亿元。
为加快建设进度，由中天城投集团负责建设的南明河度假带未来方舟段今年拟完成投资25.6亿元，完成防洪堤、景观坝、清淤工程及景观电动火车、游艇等相关设施配置，确保沿岸雕塑、商业带景观、灯光工程落成。
“度假带1号桥和2号桥已经建成，力争年底形成水景观，加快两岸景观和沿岸商业带建设。”中天城投集团执行副总裁李俊说，在建设过程中大力实施周边环境综合整治力度，提升景区周边整体美，目前，已完成综合整治工程量的80%以上，整个工程预计年底基本完成。
南明河城市流域休闲度假带作为全省文化旅游综合体的先行者，它充分利用项目地的区位、资源和客源等优势，弥补贵阳市都市型休闲娱乐产品的空白。这一旅游文化综合体依托山水相依的生态基底，以智慧科技为技术支撑，集主题游乐、温泉养生、滨水休闲、文化体验、高尚人居为一体。碧波荡漾的水域是人类宝贵的资源，以水为伴的生活让人向往，道出了休闲文化对于城市发展的价值与意义。
根据贵阳市委、市政府新的部署方案，年内将启动南明河城市流域休闲度假带从云岩区向下游延伸到乌当区的课题研究工作，并围绕“爽爽贵阳、美丽乡村”这一主题来打造。届时，城市休闲度假与乡村旅游将实现无缝连接。
旅游业作为贵州服务业的窗口和桥梁，积淀了精神，积累了经验，正成为贵州后发赶超的一个突破口。作为100个旅游景区中的20个旅游文化综合体之一， 南明河城市流域休闲度假带依托贵阳市的这条母亲河，以旅游、文化、休闲为基调，涵盖文化、娱乐、休闲、购物等内容，正着力打造贵阳第一条滨河休闲景观带。
据了解，今年7月以来，天河潭旅游文化综合体、乐湾国际旅游综合体等也相继开工。天河潭旅游文化综合体5年内将投资15亿元，建成以旅游产业为核心，联动五星级酒店、民族文化村、体育公园等相关产业的5A级旅游文化综合体。乐湾国际总投资逾百亿元，内设满足生活、文化、娱乐、休闲需求的完善配套。
假如从青年艺术家的培养、包装、作品展示直至拍卖能够集中在一个整体上实现，那么既为艺术家节约了大量精力，更为收藏者提供了一站式的服务。
打通艺术产业链成了一个全新的概念并在加速实现。在正戎投资控股集团董事局副主席、世界智本家总裁协会理事长孙云龙的眼中，“艺术综合体”无疑是打通产业链和助力青年艺术家的最佳选择。
热潮催生产业链整合
文化与艺术产业被称为21世纪的朝阳产业，目前已成为世界经济的支柱产业之一。2010年美国文化与艺术产业收入4500亿美元，占GDP比重超过25%，成为美国第一大产业，而美国最大的400家公司中有72家是文化与艺术企业。
2012年1月初，艺谷文化创意园区在上海嘉定区南翔镇开园。园区占地30亩，拥有超过5000平方米的全亚洲最大的单体艺术画廊、艺术品版权交易中心以及艺谷总部办公大楼。
国内外艺术市场的火爆，使得艺术产业的力量正在飞速放大。在此趋势下，艺术无疑更需要与大的产业链对接，通过融入更大市场和经济体而释放能量和活力。
然而目前国内画廊、拍卖行、艺术家、经纪人等多个角色“分而治之”，既浪费了资源，又造成了信息的不对称。因此，能够贯通产业链的艺术综合体呼之欲出。
便捷艺术产品化金融化
纵观西方艺术市场的发展路径，随着中产阶级家庭的兴起，艺术从家族收藏模式中被解放出来，艺术市场开始了真正的产业化和市场化的变革，一些投资机构开始布局未来的艺术产业链条，从投资艺术品转向投资艺术产业。
“艺术的样态多种多样，有艺术群体和圈落、艺术展览展示平台、艺术学术研究和教育机构等，这些样态虽属同一个产业链，但又基本各自为政。”孙云龙表示，综合艺术创作、展览、交易、交流、商务等功能的综合性平台将应时代和艺术文化发展的需求而生。
孙云龙认为，艺术综合体的本质是一个地标性的艺术建筑，通过定期举办画展、拍卖、艺术品鉴赏以及艺术家培育等系列活动，将市场中各个环节有效结合并形成合力。
同时，艺术综合体在孵化和培育艺术家及打造资本与艺术家对接的平台方面，具备了很大的优势。一个完善的艺术综合体可让艺术家在其中自由地创作，随后高效便捷地实现艺术的产品化和金融化，最终形成艺术的产业化。
艺术+实业+金融的探索
“正戎集团准备依托文化中心进行商业模式创新，将‘艺术+实业+金融’结合发展，不同行业之间相互依托并互为支持，产生综合体效应。”孙云龙表示，正戎集团已开始规划一个旧工业建筑改造为艺术综合体的项目—“东方艺术金融广场”，项目基地位于黄浦江东畔，隔江与陆家嘴相望。
他们将和中国美协及人民友协合作，选送全国最优秀的50名艺术家于今年12月赴法国卢浮宫展览，2013年则计划策划“紫禁城－卢浮宫”展览，将国外的优秀艺术家作品吸引到中国。“打通了国际和国内最重要的两个展览平台”。
孙云龙表示，公司已整体规划了一个30亿规模的文化与艺术产业基金，并在今年投入3千万元资助相关活动。“优秀作品放在艺术综合体里长期展览，既可给民众和青年艺术家学习和观摩的机会，同时也可促成交易，且这些措施都和地方政府合作，在产业政策、税收、人才等方面会给予很大的支持和优惠，现在上海以周边多个城市已密切和我们沟通希望项目能够早日落户。”
综合体比拼综合实力
目前，国内青年艺术家的发展道路除了入选国内外大展外，还有不少人采取“曲线救国”的方式，即在国外拿大奖、在国内被报道。大多数“曲线救国”的艺术家回国后会走上教育之路或进入社会公共领域。
该现象也折射出全球化的经济结构支撑着一群彼此关系密切的收藏家、策展人、批评家和艺术家等。同样，大大小小的商业画廊正在中国百花齐放，世界各地的藏家也争先涌入中国的艺术市场进行收购，中国的艺术市场体系正呈现出多线索、多层次齐头并进的发展趋势。
在孙云龙看来，目前我国的文化与艺术产业发展出现了“百家争鸣、群魔乱舞、内外竞争”的格局，谁能创新商业模式，谁就能占得先机。
关键词：城市综合体；消防给水系统；消防设计
城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
随着城市建设步伐的加快，越来越多的城市综合体建筑为城市增添了现代气息，然而，城市综合体建筑的大量出现在促进社会发展、满足人们生活需要的同时也给给排水设计工作带来了许多技术上的难题。因此，如何合理的设计给排水及消防系统对城市综合体建筑日常运行的经济性以及消防时的安全性和可靠性有着重要的意义。下文就城市综合体项目的消防给水系统设计中所遇一些问题进行分析。
一、生活给水系统
首先要区分不同性质的用水区域。城市综合体一般是含有多种功能的综合楼建筑群，大量开发利用地下空间追求使用面积的增加，在同一地下室上部设置住宅小区、办公、商业建筑群。由于计费的需要，不同功能的用水区域，其给水系统要相对独立设置。生活用水大致可分为居民用水、行政事业用水、经营服务用水、特种行业用水等。当地供水部门常有地方政策，曾遇到超高层综合楼住宅部分的所有供水系统从泵房设计（且原则上泵房不能放置地下室）到后期收费管理全部归属供水部门。所以划分给水系统前应与当地供水部门沟通好，了解当地供水部门的收费范围、收费标准及地方政策，根据不同的收费标准和计量设置不同的给水系统。
其次确定各给水系统的供水方式。给水系统按给水方式可分为串联和并联，按供水设备可分为水箱供水和水泵供水，城市综合体的供水方式常常是将这些系统相互结合。城市综合体常有超高层的塔楼部分，《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003，2009年版，以下简称“建水规”）对建筑物内生活给水系统的竖向分区原则作了规定，超高层建筑的室内生活给水系统分区应当遵守该规定。
我院在各地设计的超高层建筑，在给水系统上一般采用串联加高位水箱的方式，结合避难层，设置转输水箱和水泵。
某广场北塔楼冷水系统：北塔楼酒店（42～71层）及酒店式公寓（26～40层）由水池经水泵加压至41层避难层的中间转输水箱，重力供酒店式公寓用水；由41层避难层的中间转输水箱经水泵加压至设在71层屋顶酒店生活水箱，重力供酒店用水。41层避难层的中间转输水箱重力供酒店式公寓用水分四个压力区，各区供水压力不大于0.35MPa。四区北塔37～40层加变频调速泵装置加压供水，三区北塔33～36层重力流供水，二区北塔29～32层、一区北塔26～28层经减压阀减压供水。71层屋顶酒店生活水箱重力供酒店用水分六个压力区，各区供水压力不大于0.35MPa。一区北塔42～47层、二区北塔48～51层、三区北塔52～55层、四区北塔56～59层、五区北塔56～69层经减压阀减压供水，六区北塔65～71层由屋顶生活水箱重力流供水。
高位水箱靠重力流供给各供水点，变频泵供水区域部分是高位水箱供水压力不足的楼层。对于超高层建筑安全可靠是最重要的，供各用水点的给水变频泵是抽吸水池或高位水箱进行加压后供各用水点，需要借助于电力才能实现。而高位水箱只是依靠水力原理，显然更安全可靠。所以超高层建筑供水系统还是主要以高位水箱为主。
其中要注意的是，超高层的上部往往是星级酒店，都会有酒店管理公司的介入，他们会对水质，水压、储水量提出高于“建水规”的要求。例如要求达到1～2天高日用水量的储水量，水质要有净化、软化等处理，这对地下室设备机房布置会有很大的影响，这点要予以重视。
“建水规”3.8.11条“民用建筑内设置的生活给水泵房不应毗邻居住用房或在其上层或下层，水泵机组宜设在水池的侧面、下方，单台泵可设于水池内
或管道内，其运行噪声应符合现行国家标准《民用建筑隔声设计规范》GB10070的规定。”在避难层布置生活给水泵房尽量避免在居住用房的上层或下层，但往往公共部位的面积比较小布置不下。当布置在生活用房的上下方时，需要结构专业配合设置夹层，衰减噪声的传递，同时选择低噪声水泵、减震支架、隔振垫等。
二、消防系统
庞大的城市综合体给消防给水提出了新的问题。《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）7.3.5条规定，同一时间内只考虑一次火灾的高层建筑群，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。
如何确定火灾次数？如何界定城市综合体消防系统的设置数量？共用消防给水系统的服务范围是否存在限制？其消防给水系统最大的服务建筑面积和服务半径？系统的最高压力值？在城市综合体中，需要推敲。
1、火灾次数的确定
首先确定城市综合体的火灾次数。关于火灾次数的确定，《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）规定，城市、居住区的人数N 2.5万人时，按同一时间内的火灾次1次确定；N 40.0万人时，按同一时间内的火灾次数2次确定；N 40.0万人时，按同一时间内的火灾次数3次确定；工厂、仓库、堆场、储罐区和民用建筑的室外消防水量，应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。可是对公共建筑群、区域建筑群，现有国家规范没有相关的规定。据了解，上海市《民用建筑水灭火系统设计规程》（DGJ08-94-2007）中规定，公共建筑物，联体建筑群共用一套消防给水系统时，其保护的建筑总面积不应大于50万m2；最高压力控制：消防给水系统在任何时间和地点的工作压力不应大于2.4MPa（广播电视塔除外）。
我们在实际工程设计中借鉴了上海的规范及上海的做法：①共用（区域）消防给水系统的最大服务面积不大于30万m2、单栋建筑的最大建筑面积不超过40万m2，可按1次火灾设计。②共用（区域）消防给水系统的服务半径不应跨越市政道路或街坊。③共用（区域）消防给水系统从消防泵到最不利点的距离不宜大于500m。④对于无物理完全分隔的贴邻建筑和上下一体的建筑，其消防给水系统应该采用1套，不应分解为几套，除非按多次火灾同时发生考虑。
2、消防供水方案的确定
确定了火灾次数后，如何确定消防供水方案呢？实际工程情况千变万化，其中有多种组合，数栋超高层建筑和高层建筑，其高度的不一致，建筑群的相对
分散等等。由于共用（区域）消防给水系统是同一时间内只考虑1次火灾的，因此，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。消防水池高位消防水箱的容积应按消防用水量最大的一栋高层建筑计算。高位消防水箱应设置在建筑或建筑群内最高一幢建筑屋顶最高处。
现在由于城市消防车供水能力的限制和超高层建筑的重要性，许多高度超过
的超高层大楼均趋于采用更为安全可靠、立足自救的重力式高压制消防给水方式。而有些庞大的城市综合体除了超高层的塔楼还有数栋高层建筑住宅、多层商业等。在实际施工过程中及以后的交付使用过程中常常存在这种情况：超高层的塔楼部分是最后完工的，其地下室和裙楼部分及住宅群、多层商业等往往在塔楼未竣工之前就要先验收先使用。所以常常要把先竣工使用部分的消防供水系统由重力流系统改为临时高压系统。在这种情况下建议设置多套消防给水系统。在同一时间内只考虑1次火灾的情况下，建筑群或建筑综合体可共用，1套消防水池，即在消防水泵房内设置不同系统的消防泵，分别从共用消防水池吸水。
在某工程中，就采用了重力流系统和临时高压系统的组合。两栋超高层和高层建筑采用了重力流系统，屋顶高位水箱置于最高楼二百多米的顶部。同时在地下室设置消防水池，配置消防转输水箱和水泵供塔楼；另配置一套临时高压系统的消防泵供先竣工的住宅群。
同时在设计过程中还必须注意：①共用（区域）消防给水系统向各栋建筑供水的消防供水干管应采用环状管网。②共用自动喷水灭火系统的报警阀组宜分别在各栋建筑的附近集中设置。③根据后期建筑所采用的物业管理模，从使用功能的角度出发，同类用途的建筑可以合用设置系统，不同功能的建筑宜分开设置消防给水系统，便于今后的运行管理。④每栋高层建筑应分别设置水泵接合器，多层建筑相邻水泵接合器的设置距离不大于80m。
三、其他
城市综合体项口由方案、初步设计、施工图设计到竣工有很长的周期，往往一边施工一边修改。记得有这样一句话：“商业地产，不变的永远是变。”在几个项目的进展中深切感到这一点，设计者一定要为这“不变”留有变的可能性。有以下几点供同行们参考：
（1）预留机房面积一定要为以后可预见的改造、维修留下空间。平时在具体的工程设计时常常被要求按照规范的最小尺寸，能压则压，能小则小，为挤出那宝贵的面积而煞费苦心，然而一旦有修改和调整常常导致地下室整盘颠覆。
（2）重视屋顶绿化，重视屋顶管线综合。很多开发商追求采用50%屋面绿化，有效控制屋面热岛效应，希望把裙房顶打造成屋顶花园。然而商业综合体的屋顶常常是被各种设备及管线占满，这就需要设计师因地制宜，因材设计，做好屋顶的管线综合并配合后期的景观处理。同样地下室车库常常是客户的第一入眼点，一个各种管道、风管、桥架排列整整齐齐的地下室也需要精心设计、精心安装的管线综合。
（3）在公共部位预留管位，在梁上预留穿管管位。一个商业项口的招商常常滞后于设计，到后期修改常常会增加很多立管，这样免得后期过多的砸楼板、开洞。
（4）强化标识系统。城市综合体项口功能区域广，平面和立体都纷繁交错，管线也错综复杂。为了美观和方便以后管理维护，不同的管道需要用不同的颜色标识清晰，这个在设计时不可忽略。
天洋广场坐落于180万平方米的中国温哥华国际社区天洋城中心商街。它的崛起，将推动城市商业化的进程。随着天洋城三期业主陆续收房，未来这里的居民将超过上万户，为打造区域首屈一指的商业中心提供了充分的客源条件。繁华的商业氛罔、同林景观的实景呈现以及名校北大为明幼教的引入，以天洋城为中心的高尚生活圈正在加速成熟，这也必将提升整个区域的居住价值。商业：区域大型核心商圈――天洋广场
天洋广场，25万平方米城市综合体，升启京东燕郊LIVING MALL时代。
12万平方米天洋广场购物中心，规模品质首开区域先河，服务京东执掌繁华之首；2万平方米物美大卖场京东旗舰店，首创规模纪录，燕郊物流基地迅捷服务，一站式购物轻松享受；6500平方米五星级星美影院是京东罕有含VIP厅的9厅国际影城，数字技术先进设备全城领衔，视听体验同步世界潮流；8000平方米品牌连锁天洋电器，店面规模居燕郊之首，惠及全城力度无人企及；风情餐饮时尚街区，饕餮盛宴旷世礼遇；儿童体验世界，孩子们的幸福乐同；主题休闲空间，舒享人生慢调生活。另外，天洋广场配备近2000个停车位，邀您自由出入城市繁华。无论是规模还是品质，天洋广场都无疑为区域翘楚，未来必将成为日益现代化、国际化发展的京东城市商圈核心。
天洋广场招商工作已经展升，主力卖场、星级影院、品牌电器卖场入驻方案落定，诸多国内外大型品牌机构正在洽谈之中。不久，这里将成为整个京东区域面积最大、最为集中的商业中心，城市生活将被繁华照亮，居住价值也将大幅提升。
园林：22万平办米北美风情园林
作为宜居品质大城，天洋城规划了22万平方米大尺度恢弘园林，邀请国际景观大师scott Hosteder先生倾力打造，创举性汲取了北美风情同林的精髓，呈现与北京同纬度的全球最宜居城市温哥华的生态宜居特色，并重金全冠移植上万棵原生态成树，如红枫、元宝枫、雪松、白蜡、银杏等，设计出十余处特色水景天章，栽种数十万株珍稀花卉灌木，营造出数十万平方米的丛林绿茵公园意境。
与传统住宅社区园林不同，天洋城最大的特色就是原生态，以大面积绿植美化环境、净化空气、疏解心情，一切都为增强居住的舒适感。这里的树木、花卉、雕塑与建筑并非随意搭配，而是充分考虑了人的视觉感受与参与性，形成相映成趣的立体景观效果。随着时间的流转，社区愈加成熟，园林价值也体现得愈加淋漓。
天洋城一、二期景观已全景呈现，楼宇间景观迥异而又融为一体，水系相连、绿树掩映，于不同节点设置的雕塑造型趣味横生、恰到好处。如此大手笔杰作，当之无愧成为燕郊区域的代表名片，省市各级领导多次视察，并给予高度肯定。此外，天洋城作为行业典范数次接待业内团体参观学习，并被中国指数研究院、中国房地产指数系统评为“中国首个原生态软景价值典范楼盘”。
教育：北大为明幼儿园入驻社区
在品牌教育方面，天洋城始终致力于为业主提供高品质的教育服务，重金引入北大为明幼教，携手打造“天洋城北大为明幼儿园”，为孩子营造阳光健康的成长环境，此举在京东社区尚属首次。
当你在地铁站等车时，常常会把目光投向面前的屏幕，通过播放的新闻视频打发时间，下一趟列车的到站时间也一目了然。
这得益于地铁PIS系统。如果跟地铁有衔接的商业综合体也接入这个系统，那就能实时显示列车动态，同时为人们去商场购物和乘地铁出行提供便利。
实际上，地铁沿线的商业综合体、城市地标、以及体育馆、医院等公用设施都需要建筑智能化。对于深圳达实智能有限公司（以下称达实）董事长刘磅来说，当前全国各地的轨道交通建设如火如荼，只要搭上城市轨道交通的“顺风车”，一路将“钱”景无限。
从地下到地上
今年5月，长沙地铁2号线试运营，标志着长沙正式进入地铁时代。“这条地铁线的智能化系统就是由我们提供的。”达实智慧建筑事业部总经理易鸿言谈中带着十分的自豪感。
两年前，达实中标长沙市轨道交通2号线一期工程综合监控系统设备采购及集成服务项目。外界对这家外来企业的胜出并未感到意外。实际上，达实是国内最早参与地铁项目建设的企业之一。从最初的深圳地铁、香港地铁开始，到如今向内地的成都地铁、长沙地铁延伸，达实签的每条线合同金额都在2亿元左右。
据统计，2006年到2012年，中国城市轨道交通智能化系统市场规模平均增长率超过10%。依据目前的地铁智能化系统工程投资占地铁总投资的比重为5%-8%来看，未来城市轨道交通智能化发展空间巨大。
不过，由于城市轨道交通涉足AFC系统、ISCS系统、PSD系统等多个专业领域，行业内的竞争非常激烈。业内人士分析，未来，轨道交通行业里发展的企业差异化会越来越小，如何在细节中取胜就是企业成败的关键。
最近半年多里，易鸿几乎马不停蹄地参加全国各地的商业地产论坛，万达、中海、华润、绿地这些活跃在论坛上的明星地产公司都与达实有业务合作。
“商业地产之所以能够快速发展，跟这几年高铁、城际铁路、地铁等轨道交通的建设有很大关系。”易鸿在接受记者采访时表示，由于国家和地方对轨道交通的大力建设，消费人群的时空距离被大大拉近。在这个基础上，与地铁相衔接的商业地产项目大量涌现。
在智能化行业中，由于比普通建筑要求高很多，像达实这样广泛参与地铁项目的公司并不多。在公共基础建筑领域，达实做的地铁节能排在全国前三位，比如深圳地铁3、4、5号线。
除了直接参与地铁项目，达实还在扩展地铁与商业地产结合的模式。包括地铁上盖的商业地产，商业综合体与地铁的衔接，这些都是达实的业务范畴。
“有许多做商业地产项目的公司，只能做智能化这一块，而我们对地铁的要求更清楚，这是我们特有的优势。”易鸿表示，只有做过地铁项目，同时也熟悉商业地产，把两者结合起来，才能提供比较好的解决方案。
对于一座城市来说，地铁沿线通常是商业物业最抢手的地段。达实通过介入城市的轨道交通，对整个商业地产在城市的布局有所了解，不论是前期商业地产的规划设计，还是后期参与该项目的建设，达实都占到了先机。
在并购中延伸产业链
目前，达实超过一半的业务来自商业地产项目，而且主要是大型城市地标，比如武汉绿地中心、深圳京基100。
显然，达实把握住了从地下到地上延伸的商业脉络。
易鸿表示，达实在商业地产领域的营销之道，就是对各类形态商业地产有自己的研究，比如酒店、商业综合体、超高写字楼、高端住宅等。
“尽管这些都与智能化相关，但它们的要求是不完全一样的。”易鸿告诉记者，只有对每一个细分行业有着深入的研究，给客户提供的解决方案才能够做到最精、最细，继而赢得客户的信任，特别是与大型商业地产公司合作的机会。
“我们希望通过多个细分领域的第一，实现成为中国建筑节能和智能领军企业的目标。”今年3月，达实被评为福布斯最具潜力企业。董事长刘磅在接受媒体采访时信心满满地说，在建筑领域中，达实坚持沿着几个细分市场去拓展。一是住宅建筑，恒大建筑智能化在全国60%以上的项目是达实智能提供的；二是商业建筑，五星级酒店排在第一，深圳的京基、喜来登等等。
不能不说的是，其上市后的多次并购发挥了至关重要的作用。
2010年底，达实成功收购深圳黎明网络。黎明网络在轨道交通领域的自动售检票系统（AFC）、地铁公司核心业务信息系统上的优势，能够与公司现有在轨道交通领域的业务产生协同效应，收购完成后，拓展了公司建筑智能化主业的业务范围，增强对客户的全面服务能力。
自2009年在中小板上市以来，达实保持着强劲的兼并扩张势头。
“我们不是说单纯为收购而收购，一定是收购对业务是有促进、相互吻合的企业。”易鸿介绍说，2012前，达实收购了北京启迪德润。这家企业是国内领先的绿色建筑评估与节能生态设计解决方案供应商，通过收购，达实一下子就把业务延伸到了产业链上游。
同一年，达实还完成了对上海联欣科技发展有限公司的收购，实现了业务领域从建筑智能化向绿色建筑供电系统优化咨询、工程及节能服务方向的延伸。
据易鸿透露，公司的下一步计划是往智慧城市方向拓展。“在并购方面，可能还会有一些新的动作。”
“你节能、我投资”
今年，达实有两个新拓展的市场重点，都与智慧城市有关，即数据中心和医院。
购物车(0)