时间：2023-10-12 09:45:45
导语：在工业用地土地规划的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】土地规划；合理性；问题；措施
1 引言
土地规划作为我国土地利用的前提，对我国各项生产活动都具有非常重要的意义。在我国现阶段，按照土地的用途可分为耕地、园地、林地等类土地，这些土地类型的合理规划对于社会生产建设，居民生活休闲都具有非常重要的作用。但是，随着社会生产的发展以及人们各种生活的需要，如何进行合理的土地规划已经越来越成为一个综合性的社会问题。因此，对于当前土地规划存在的问题及对策分析对于社会土地规划发展具有非常重要的意义。
2 当前土地规划存在的问题分析
2.1 用地类型规划不合理
在土地规划过程中，必须将各部分的土地类型平衡规划，满足企业生产需要，同时要满足居民生活的需求。尽管我国土地规划整体上还比较令人满意，但是，不否认的是在很多地区其用地类型的规划并不合理。这种情况几种体现在很多以工业为主的城市，大多通过压缩居民生活用地以及耕地、林地等社会必须土地类型，压缩产生的空余土地用于工业生产。工业生产用地增加导致居民生活空间的减小，并且由于工业生产的增加导致一些列的自然和社会问题出现。由于房地产业的发展，在很多城市中，房地产建筑行业占有了大多的耕地、林地等，对于利益的追求导致耕地逐渐减少，森林面积下降，压缩了人们生活的空间，使得人们生活受到严重影响。这些问题的根源就是由于对利益的追求，导致盲目的进行土地规划。
2.2 城乡结合部土地规划不合理
随着我国城市化进程的不断推进，城乡一体化逐渐成为我国乡镇发展的趋势。在城市化的过程中，城乡结合部土地是城乡发展的重要土地资源，如何合理的规划和使用这部分土地资源对于城市和乡村发展都具有非常重要的作用。但是，由于城乡结合部属于管理范围较为模糊的地区，因此，在土地规划和利用方面都存在着突出的问题，比较明显的就是土地规划的混乱。由于大多数城乡结合部土地市场比较活跃，因此政府在对这部分土地资源的规划也比较随意，大多数应用于居民生活必需品的买卖市场，有些地方为了生产需要，将一些污染严重的企业规划在这部分土地上。这样规划的结果会造成居民生活安全问题受到威胁，城乡结合部环境污染严重，社会发展、居民生活以及自然环境各方面发展的不协调。
2.3 土地规划与现实不协调
在我国的土地规划大多数是经过实地测量和考察之后进行的阶段性用地规划，时间性的问题会导致土地规划与现实用地的不协调。土地规划仅仅是对规划之前用地的发展进行的初步、整体的计划，但是，在实际的土地使用过程中由于一些突发性用地问题，导致计划和实际的匹配。由于我国社会经济发展速度较快，用地突发性问题比较突出，例如大多数城市中心，由于经济发展的需要，会经常对一些用地进行改造，将大型商业用地改为居民生活用地，或将居民生活用地发展成为工业用地等等。由于事情的突发性，会打乱原有的土地规划，导致整体用地较为杂乱。同时，由于人口增长过快，在很多农村当中，房屋建造用地增加，在土地规划中对于一段时间建筑用地的规划是有限的，但是实际生活中，这些问题是随时改变的，导致了土地规划的实时改变。
3 土地规划存在问题的对策
3.1 综合考察，合理规划用地类型
土地类型规划的不合理大多是由于对于区域内土地考察不准确造成的。土地规划考察不准确会使土地规划方向不明确，规划时随意性增加。特别是对于以工业为主城市土地规划，如果土地规划比较随意，会很大程度上压缩居民生活的空间，导致很多社会不和谐因素产生。土地之间的协调利用是保证社会各项生产发展和居民生活的重要前提，在我国《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》都明确规定城乡建设用地应注意土地之间的协调，因此，在土地规划之前，对于规划范围内以及周边用地情况要进行详细的考察，认真规划。但是应该注意的是，土地规划并不是一项非常简单的事情，它需要合理判断，并且考虑规划的适用性，不能出现像在居民中心规划工业用地这样的情况。
3.2 突破城乡二元制制度，完善城乡结合部土地规划
前面已经提到过，城乡结合部由于其位置的特殊性，在土地规划方面会比较随意，有很多不合理的地方。城乡结合部土地规划困难的最主要原因就是人员流动较大，同时，城乡结合部二元制比较突出，这种情况增加了城乡结合部土地规划的难度。二元制是指城乡结合部区域会综合了城市的大工业生产以及农村的小农业生产，这样的情况，对于土地规划的合理性提出了挑战，在土地规划过程中即要考虑城市的工业生产用地，同样不能忽略农村的耕地规划。因此，在土地规划中，要达到对城乡结合部土地合理规划的目的，必须加快城乡结合部城市化或者专门的农村化特征，突破现有的城乡二元制制度。但是，在这一过程中要值得注意的是，土地规划必须坚持以人为本的特点，不能强制的改变土地利用类型，对人们生活方式产生不好的影响。
3.3 着眼长远发展考虑，针对实际情况适时调整规划
土地规划与实际之间的不协调是我国土地规划中存在的非常突出的一个问题。由于经济发展过快，甚至有些地方用地的规模已经超越现在土地规划十几年的时间。这样的问题使得土地规划在社会生产发展中并没有起到应有的作用，相反还会制约经济的发展。所以，怎样解决土地规划和实际用地直接的关系是非常重要的事情。就目前来看，最有效的途径莫过于，在规划时能够联系实际以及社会经济发展的速度来进行合理的长时间的整体规划，同时，在土地规划实施的过程中根据使用的需要，进行合理的调整。但是，值得注意的是，在土地的规划调整过程中一定要根据实际所必须的情况进行调整，并且是严格控制的，而不是随意的实施。
4 结语
由于随着社会经济的发展，人们对于经济利益的追逐，使得在土地规划存在着一系列问题，这些问题严重影响着正常的社会生产以及人们的生活，甚至有些阻碍着社会的进步。因此，文中针对这些问题提出了一些列的建议，其实，很多问题的出现并不是由于社会生产的需要，更多的是由于人为的因素产生的。因此，要改变土地规划中的一些列问题，必须加强管理和宣传，让每一个人参与到土地规划当中。
参考文献
关键词：土地利用 总体规划 实施评价 建议
中图分类号：F301.2文献标识码： A 文章编号：
前言
土地是人类生存和发展的基础，长期以来，许多地方不重视土地资源的合理划分和利用，缺乏长远眼光，导致各种用地堆积，随着国民经济的快速发展和人口的增加，用地紧张，在不同地区，呈现出不同景象，为此，需要我们加强对土地利用总体规划实施的评估，以提高土地利用的科学性，提高经济效益。影响土地利用的原因主要是由于规划自身不合理、社会经济发展相适应以及制度等多方面因素导致。我国在土地利用总体规划上的发展还不是比较成熟，时间比较短，自上世纪中叶，随着经济学、系统论的兴起和发展，为土地利用总体规划的评估提供了有力工具。
评价的标准和方法概述
现在集中需要讨论的问题是，如何选择一套完整系统的评价手段和评价指标，科学的进行评估土地利用。笔者结合了国内外学者的研究成果和经验认为，应当可以采用经济学中的分析方法和系统论的思想，加强对土地利用总体规划实施的评价。对于指标权重的划分，需要根据不同区域的实际情况，比如就城市规划来讲，城市的类型决定城市土地规划的重点，因此也决定着评价指标的重点，应结合结果、效益和效力三个方面的指标综合考量。将土地规划影响因子量化评估，严格法纪，加强3S等信息管理系统的管理监测和评估，并用科学的方法，建立评估模型，对未来用地状况进行前期预测等。
土地利用总体规划基本考虑
4.1土地利用结构
土地利用和规划应优先安排国家以及省部级的重点建设项目，对居民点和工业用地以及新增的建设用地应严格按照规划确定的布局和指标进行审批；对于地方重点建设项目用地，应采取定量和定序的方法进行确定；针对于不同的城市类型，应遵循优先安排主要用地，统筹安排其他各项用地的原则，比如工业程度高的城市，应重点安排工业用地；对于农业性质城市，应优先安排农田用地。除此之外，土地利用总体规划的评估还要考虑其自身的整体性、协调性、导向性和动态性的特点。即规划的目的就是对用地使用起到导向作用，是对未来不确定因素的一个整体把握；总体规划又是动态协调的，因为城市或地区是不断变化和发展的，因此需要有一定的灵活性。
以城市用地总体布局为例，城市的整体布局应遵循城乡结合，统筹安排的原则；功能协调，结构清晰的原则；依托旧城，紧凑发展的原则；分期建设，留有余地的原则等。城市用地一般包括城市工业区的建设、居民区的建设、城市绿化用地、城市交通用地等，除此之外，城市总体布局应满足一定的艺术性，这是城市用地规划的最高要求。因此，在评估时，可以按照城市用地的几个公用区进行逐一评价，综合考虑多方因素。
4.2用地适用性评价
用地的适用性评价是土地利用总体规划的一项重要工作，主要内容是在调查研究各项自然环境条件的基础上，按照规划与建设要求，对用地在工程技术与经济合理性方面进行综合质量评价，确定用地的适用性程度。对于城市用地的评定，一般应分为三大类，即适宜修建用地；基本适用用地；不宜修建用地。对于城市的适用性评价要抓住对用地影响突出的环境要素，重点分析和评价。应结合地区的具体实际情况，逐渐形成用地评定体系。
4.3用地平衡表的编制
应当充分使用3S技术实现对土地资源的动态管理和监控，利用3S技术对土地历年使用情况进行计算机分析和预测，为实现土地利用总体规划实施评估提供客观依据。根据城市目前用地的整体情况和政策布局，一般来讲，城市用地平衡表的内容包括总体规划用地，城市建设用地和水域其他用地汇总，在城市建设用地平衡表中又包括居住用地、公共设施用地、工业用地、交通用地、绿化用地等。
评估指标
5.1环境容量
环境容量是指环境对于土地以及人类活动提出的限度。土地利用总体规划的实施评价体系中必须考虑到环境容量这一指标，近年来，我国城市污染情况严重，部分城市为了提高所谓GDP过分投入建筑用地和工业用地，导致城市拥挤，污染严重，因此环境容量的指标必须考虑在用地评价体系之内。具体包括：地区人口容量、地区大气环境容量、地区水环境容量三个方面。要将环境容量在评价权重相应的提高，具体的流程和具体权重比，应由多部门协调商定。
5.2城市规模
城市规模是城市用地限制的重要指标。城市用地规模=城市人口规模×人均城市建设用地，根据该公式，我国早在《城市用地分类与规划建设用地标准》中对不同的城市人均用地规模进行了等级划分，具体可参见国家标准。其中对人均单项建设用地指标中明确规定，其中居住用地为18~28平方米每人；工业用地为10~25平方米每人；绿化用地为大于九平方米每人。在建设用地结构上，规划建设用地结构，国家给出的标准时居住用地控制在20~32%，工业用地控制在15~25，绿地控制在8~15%。对于不同城市的实际情况，标准可以适当调整。因此，城市规模的定位是土地利用总体规划评价的一项硬性指标。土地利用总体规划都应建立在此基础上进行。
大致评价体系
土地利用总体规划的评价指标主要课分为两大类，第一类是效果指标，另一类是执行指标。前者是指对土地利用总体规划实施将产生的社会、经济、生态效益；后者是对实施过程中的落实完成情况，以及违规事件的频率等。效果指标主要从投入产出率、社会公众认知度等方面进行评估；执行标准按照完成性指标中土地开发、整理、退耕还林等面积指标；限制性指标则包括上限指标，如建设用地使用面积、城镇扩展规模等，下限是基本农田保护率、面积等。
七、总结
土地利用总体规划实施评估对土地资源科学利用具有重要意义，本文重点介绍了环境容量、城市规模、土地利用结构的对土地利用总体规划实施评价的影响，强调评价体系的建立和完善，强调3S技术在土地资源管理中的应用，强调评价指标的权重设定和量化，对于如何量化、如何确定权重比等问题，建议引入经济学中的因素分析和评估方法，运用系统工程的思想完善评价过程等。 参考文献：
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[3]华波. 江苏省土地利用总体规划实施的评价与分析研究[D].南京师范大学,2007.
[4]陈光建. 土地利用总体规划环境影响评价指标体系研究[D].中国科学院研究生院（成都生物研究所）,2006.
关键词：空间负荷预测；电网规划
1 片区基本情况
某市临近城区部分规划新建1个产业园区，面积1.8km2，现有1条10kV农网线路供电，该线路为单辐射接线形式，且供电半径20km，导线型号为LGJ-185，负载率60%，区块附近仅有1座110kV变电站，主供负荷重，无10kV新出线间隔。按照政府最新土地规划，需新增负荷电源点及相应中压配出。
2 空间负荷预测
利用负荷密度指标的方法进行负荷预测，确定每一类负荷的用电负荷密度参考指标。
（1）居住用地。为了对规划区内各类居民家庭未来用电情况有比较明确的了解，根据有关部门提供的参考资料，并结合实际情况，初步确定未来家庭电器的拥有情况及其应用情况以作参考。再结合城区居民生活的实际情况，以及《城市电力规划规范》对居民生活用电20～60W/m2的规定，确定居住用地的负荷密度指标选取为30W/m2。
（2）该区域以一类、三类工业为主，主要集中在农产品加工产业、食品加工工业、装备制造业、煤电煤化工产业等几大行业产品上。根据城区产业规划，并结合《城市电力规划规范》对工业用地20～80W/m2规定，确定乐都区城一类工业用地的负荷密度指标选取为25W/m2，二类工业用地的负荷密度指标选取为30W/m2，三类工业用地的负荷密度指标选取为40W/m2。
（3）公共设施用地主要包括行政办公、教育科研、文化娱乐、医疗卫生、体育用地、其他公共设施。参考公共设施用地负荷密度指标调查结果，结合乐都区城的实际情况，以及《城市电力规划规范》对公共设施用电30～120W/m2的规定，确定乐都区城C1-C4用地的负荷密度指标选取为40W/m2；C5-Cn用地的负荷密度指标选取为35W/m2。
（4）市政设施用地选取为20W/m2，仓储物流用地负荷密度指标选取为15W/m2，道路广场及绿地负荷密度指标选取为100kW/km2。
对上述各类性质用地的2020年负荷密度指标选取结果进行统计（如表1）。需用系数选取依据包括《中国建筑电气》和《工业与民用建筑供电》，所谓需用系数指的是同时系数与负荷系数的乘积。其中，同时系数（kt）指运行中所有电气设备的综合最大负荷与各个设备最大负荷之和的比值，负荷系数（k）即电气设备的实际负荷与其额定负荷之比。此处需用系数按最大值选取。
最终用地面积指标=建筑面积指标*需用系数/容积率，即用地面积负荷密度。最后将各类用地性质的负荷（用地面积*用地面积负荷密度）进行同时率加和，得出预测区域负荷，此处同时率考虑0.8。预计城区负荷远期将达到17.53MW，结果如表1所示。
3 中高压电网规划
此区块目前只有1条10kV线路供电，且负载率达到60%，根据负荷预测结果，区块远期负荷将达到17.53MW，仅靠1条10kV线路无法满足供电需求，且临近110kV电源点主供城网负荷，无剩余10kV出线间隔。考虑到城市近期用电需求及远期发展需求，考虑在区块新建1座110kV变电站，主变容量2×31.5MVA，本期新增1台主变，远期2台。
考虑区块位置及周边乡镇、农村供电需求，此变电站电压序列选择为110kV/35kV/10kV，110kV出线2回，35kV出线4回，10kV出线12回。
目前，青岛开发区高度重视新增建设用地的控制利用，先后出台了一系列政策和办法，规范供地行为，落实集约节约用地的措施，强化节约用地的认识，初步实现了土地利用由粗放型向集约型的转变。
一是优化板块功能布局促土地集约利用。深入推进“七大板块”发展战略，搭建经济转型升级新载体。严格按照城市和产业规划功能布局，重点发展循环经济、生态经济。遵循“板块化布局、专业化招商、职能化服务”的工作思路，积极优化整合全区各类园区，通过板块集群化发展提升促进土地集约利用。切实加强规划源头控制，控制性详细规划覆盖率达95%，政府进行基础设施配套，基本实现“七通一平”，招商引进项目按用地性质、产业特点安排在相关板块，实现项目集约化、集群化，发挥产业集聚效应。
二是提高项目准入条件促土地集约利用。青岛开发区随着经济和社会的快速发展，特别是交通便利优势的凸现以及城市环境质量的明显改善，现已成为众多投资者优先选择的区域之一，土地供求矛盾更为突出。为此，我们及时调整招商思路，变招商引资为招商选资，抬高产业引进和供地“门槛”，成立区项目质量审核领导小组，建立项目评审例会制度，对拟供地项目从项目核准备案、产业政策、项目建设条件、综合效益等方面严格把关，重点引进土地资源消耗少、科技含量高、环境污染少、投资强度大和综合效益好的项目。对总投资低于400万美元的外资项目或固定资产投资低于3000万人民币的内资项目原则上不予供地，采取推介租赁标准厂房和嫁接现有企业的方式满足其发展，实现项目质量和经济社会跨跃式发展。
三是控制土地供应标准促土地集约利用。结合青岛开发区工作实际，认真制定执行土地集约利用控制指标体系，严格设定投资强度、容积率、建筑密度等五项指标，确保符合国家工业项目建设用地相关控制指标要求。对于国家级开发区内项目投资强度不得低于240万元/亩；中心商务区建筑容积率由2.5提升至4.5以上，食品、纺织服装、塑料、电子设备等工业用地建筑容积率达到1.0以上，石化、机械、金属制品、医药制造等工业用地建筑容积率达到0.7以上，工业用地建筑密度控制在50%- 60%。
二、坚持多措并举，深挖城市土地再利用潜力
青岛开发区结合自身实际，把解决发展用地注意力和主要途径，坚持多措并举，切实转变到内涵挖潜上来，积极开展村庄改造、老城区和老厂房改造、清理低效闲置土地，挖掘存量土地再利用潜力。
一是大力推进村庄改造。先后出台了旧村改造、城市化示范居住区建设等有关政策、办法，成立区城市化建设领导小组及小组办公室，本着“统一规划、统一管理、集约用地”的原则，大面积实施村庄改造，集中建设居住示范小区，按照先城中村、后城边村的次序推动村庄整体搬迁。近年来，先后完成了安子、向阳安置区等89个村庄改造，共拆除1.8万余户，拆迁村居房屋面积340余万平方米，新建居民楼1200余栋。通过村庄改造，不仅使群众的居住条件和生活环境有了历史性的改善，而且节约土地6000余亩。
二是努力优化土地利用结构。随着城市规划的实施和城区规模的扩展，我们及时采取了措施，引导建成区内的工业企业“退二进三”，促进老厂区、老城区改造，通过政府有偿回购或易地调整等方式消化商务区内工业项目，对腾出的土地通过招拍挂等方式重新引进项目，先后对安利橡胶、金马鞋业等工业企业1200余亩用地进行了改造。同时，采取项目嫁接、租赁等方式盘活低效利用厂房，切实提高土地利用效率，引进了80后创意产业园区，先后帮助150多名青年实现创业就业。
三是积极开展闲置低效土地再利用。出台全区建设用地批后监管实施意见，理顺闲置低效利用土地处置工作流程，全面摸清全区闲置低效利用土地底数。同时，逐宗分析闲置低效利用土地成因，有针对性地制定相应盘活措施，加快推进存量低效土地再利用，通过限期开发、收取闲置费、收回等多种形式，将现有低效利用土地“变散为整”、“变闲为用”，有效满足了一批投资规模大、效益好、科技含量高的大项目、大企业用地需求。近年来，累积盘活利用土地3000余亩。
三、坚持健全机制，不断提高土地节约集约利用效率
一是强化土地规划供应管理。坚持保护耕地和保障发展并重、开源和节流并举的方针，严把土地“闸门”，凡不符合规划、没有用地计划指标的，不得批准用地，坚决杜绝超计划指标批地、用地。同时，通过限制土地供应量，改变政府及企业用地外延扩张式发展模式，对那些淘汰类、限制类的投资项目，坚决禁止或限制用地。同时，科学引导企业利用地下空间，在符合城市规划和人防要求前提下，多层地下空间分别按照地上土地基准地价相应用途折算比例收取，鼓励项目用地由平面向立体化延伸。
2、做好经营性用地地块挂牌上市的前期准备及挂牌地案的组织报批工作和工业用地招、拍、挂、报呈批工作（包括600亩经营性用地的招、拍、挂，其中200亩为中低档商品房，400亩为商住用地）。
3、做好建设用地跟踪管理数据录入、地案巡查工作、完善省厅备案系统的相关程序，按照苏国土资发[20*]300号“关于建立四级联动机制加强建设用地全程跟踪管理工作的通知”的相关要求，完成地案信息填报工作。
4、搞好土地供应管理工作，全面建立建设用地复核验收制度，加强对新增建设用地的监察管理，提高基础设施建设用地和开发区用地供地率。
5、认真做好土地一、二级市场的日常工作。
耕地保护
1、根据高新区发展和年度征地计划，实施盘城工业园启动区600亩，龙王山以西地块1500亩，样板地1500亩（宁淮高速公路以西、规划永新路以北地块）计3600亩，土地实施工作（预计拆迁共##户##平方米）
2、认真组织实施征地房屋拆迁政策宣传解释工作，会同有关部门做好被征地农民劳力安置保障工作（预计2009年劳力安置3800人）。
3、加强耕地和基本农田管理，完善基本农田保护系统功能，建立健全基本农田保护责任人信息网络，完成2009年基本农田保护责任签订工作，做好保护块的更新和维护工作。
地籍管理
1、完善地籍管理信息系统，将地籍管理中土地登记的功能逐步过渡到电子政务系统中来。
2、继续开展村庄地籍调查和第二次权属调查工作。
3、认真做好农民建房和土地纠纷调处工作。
4、加强土地管理，真正做到以图管地，全面对辖区内乡镇企业建设用地进行调查工作。
土地规划
1、做好土地规划、计划服务工作，认真做好2009年土地利用规划修编、修改工作，确定用地布置调整方向，适时进行土地利用规划修改，认真做好用地需求分析，积极向上争取用地指标。
2、开展城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩的方式，做好城乡建设用地调整工作。
执法监察
1、建立执法监察信息系统，开发完善违法用地巡查制度，形成国土所、分局、市局三级联网的执法监察，建立健全土地管理信息员管理制度。
2、开发违法用地查处后续跟踪管理系统，掌握违法用地查处后的动态信息。
1、认真做好来信来访接待工作，杜绝集体访和越级访，降低发生率。
关键词：沿海前沿区域；城镇化；土地问题；对策
中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）28-0091-03
一、引言
江苏沿海地处沿海、沿江、陇兰三大经济带的交汇处，在连接南北、沟通东西中，具有得天独厚的区位条件和不可替代的战略地位。2009年江苏沿海开发战略上升为国家战略，沿海三市迎来了新一轮的发展机遇，沿海前沿区域城镇化的发展也进入大家的眼球。城镇化包含了人口集聚、土地利用转变、产业升级与空间流动等过程，表现为人口城镇化、土地（空间）城镇化、产业集聚化等多种形式。但是，沿海前沿城镇存在着有别于其他地区的特点，总体看来，沿海前沿区域正是要通过港、产、城一体化的发展来做大做强区域经济，加快土地集聚、人口集居，从而推动当地的城镇化建设。在这过程中，土地是一个至关重要的因素，同时沿海前沿区域也呈现出特有的土地问题，值得我们研究与思考。从已有的文献来看，学者主要是围绕沿海生态、土地利用的分布、优化来阐述土地问题，如谢薇等（2011）从沿海海地区的发展特征与趋势，讨论了土地利用特征与问题。李达（2012）以江苏省赣榆县为例，研究了土地利用优化问题。张等（2012）以南通为例，分析了土地利用的生态问题。可以说，深入实践调查与分析在城镇化发展的背景下，沿海前沿区域究竟面临哪些土地问题，哪些土地制度措施制约着城镇化的进程，有何改进的办法，这类文献少之又少。
鉴于此，本文以江苏省南通市为例，结合实地调研结果，汇总前沿镇城镇化过程中的土地问题，以及产生的不利影响，分析存在的原因，并提出可行的政策建议，以期对沿海城镇化的进程起到更好的推进作用。
二、前沿区域城镇化中土地利用问题
2009年江苏省南通市依据国务院《江苏沿海地区发展规划》和《进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》编制了《南通沿海开发规划》（以下简称“规划”）。该规划设定南通沿海开发重点为沿海前沿区域的22个乡镇，陆域面积2 509.7平方公里，人口193.1万。然而，城镇建设的扩张、人口的集聚都必须依赖土地资源的开发利用。在沿海区域，探求新的土地资源成为一个极具吸引力的方式也成为一个极为可行的方式。在“十一五”期间，南通一共围垦29.26万亩，主要用于港口、城镇、能源、临港产业、高效设施渔业等生产建设。大多数人认为沿海前沿区域由于得天独厚的地理优势，土地资源充裕，足以满足生产建设居住商业需要。但是，从我们的实际调研来看，土地充裕并不意味着解决了所有的问题。同时，在南通围垦土地基本都是作为滨海新城建设。沿海前沿区域不仅仅包括围垦土地，还包括前沿镇所在土地，这类土地在使用中遇到的问题又不同于围垦土地。无论是在土地性质上，还是在利用过程中，这两大类型均出现不同的转变和问题，应该分别给予分析和讨论。
（一）围垦土地利用问题
一般而言，围垦土地的使用权如何取得，涉及海域使用权与土地使用权的衔接问题。填海造地前应首先按规定取得相应海域的海域使用权填海造地海域变成陆地后，海域使用权自动灭失，所形成土地不再属于海域，如何配置、如何使用等应按照土地管理的法律、法规办理。虽然这些均有明确的规定，但是在实际的利用过程中却存在一些问题。
（二）沿海围垦土地利用问题
1.土地用途难以保证。海域使用权按照规定分为农业用海和工业用海。比如在南通海安老坝港5万亩的滩涂资源中，不到1万亩的属于农业用海。同时，国家也规定，填海形成的土地在之后的使用中也要相应分为农业用地和工业用地。然而，沿海区域新区的建设基本上都是工业用地，因此，在实际的操作中，要做到农业用海农用十分困难。一些违规的操作时有发生，甚至出现为了扩大海域面积，而擅自更改海岸线的现象。
2.土地性质调整难。正因为工业用海在围垦之后要作为工业用地，这就使得在一些滨海新城难以有商业用地，限制了当地的发展。比如南通如东洋口港为了实现港、产、城一体化的局面，在滨海建新城。但是，房地产开发必须是商业用地，而工业用地调整为商业用地是比较困难的。因此，房产开发好之后也担心出售问题，难以吸引人气，而一些市政绿化工程用地也难以满足。
3.土地利用率不高。虽然围垦土地充裕，但是利用率普遍不高。除了项目引进的难度较大，竞争激烈等原因之外，也有其他因素。比如南通海门港新区一期建设区5平方公里，土地利用率60%～70%。一方面，该新区做出了产业规划的限制，对一些不环保，不长远的项目一概不让进园区。另一方面，园区有目的地留下部分土地作为以后的发展所需。当然，园区二期16平方公里利用率就要差很多。
（三）前沿镇土地利用问题
可以说，前沿镇土地利用所出现的问题代表了城镇化进程中各乡镇所遇到的共性问题。具体包括以下几个方面：
1.建设用地指标匮乏，城镇建设推进受阻。从我们的调研来看，前沿镇普遍反映用地指标相当匮乏，这是乡镇推进城镇化进程中最大的、普遍的难点之一。据南通如东沿海经济开发区的领导反映，目前省级已没有建设用地指标，经过市县一层到达乡镇的土地指标少之又少，基本上无济于事，但城镇建设又不能滞缓，基础设施建设，工业区的拓展等等都必须依赖土地。据统计，该区近年城镇建设用地近1 000多亩，但是县里统筹了仅仅50亩左右，其余均要靠自己来解决。为了突破土地瓶颈，加快城镇化建设，各地也是纷纷出招寻求解决办法，通过农地流转、土地复垦等办法来增加建设用地。但是，这些办法有的已触犯到农地保护的相关法令和政策，当地的领导也心有余悸，承认做法有出入，但为了发展，有的措施也是不得以而为之。
2.土地用途和性质调整不易，镇区面积难以拓展。我国实行的是最严格土地制度。私自、轻易转变土地性质，改变土地用途尤其是基本农田可能性为零。然而沿海前沿乡镇一般以农业乡镇为主，农业用地占比都很高。比如南通通州湾的三余镇，作为原南通通州区的农业大镇，建设用地规模小，新一轮土地规划建设用地空间不足，在加上该区90%以上的农地属于基本农田，使得用地刚性需求与耕地保护之间的矛盾十分突出，自身城镇规划难以实施，镇区面积难以扩展。此外，除农用地向建设用地的土地利用调整外，还涉及到土地性质的调整。从乡镇来看，镇区的土地还是以农村建设用地为主。但是，当前农村建设用地市场还未建立，农村建设用地和国有建设用地权利不对等。这使得农村建设用地上的建房也好，建厂也好，都难以取得国家所认可的权属保护，并且农村建设用地向国有建设用地的性质也相当不易。再加上土地权属复杂，厘清难度较大，经过多轮改制，产权关系复杂，这些均制约了镇区的发展。
3.土地承包政策制约，农民集中土地集聚困难。从调研来看，土地承包经营权三十年不变的政策一定程度上制约了农地的流转，导致了土地集聚，农民集中困难，影响了各区域的城镇化建设和经济发展。从二轮土地承包开始，这种接近“生不增死不见”的农地生产经营制度，的确在保障农民利益，使得农民长久珍惜土地，持续投资土地，促进农业发展等方面起到了积极作用。但是，由于无法调整土地，一方面，这一政策使得土地占有极不平衡，有的农户家虽有新增人口，但却无法分到地，而有的农户老人已去世，或者无力种地，村集体也不能收回土地。再加上国家农补实施，即使抛荒同样也能拿到补贴，这样就使得土地的流转，土地集聚越发困难。虽然土地管理法对重新调整农地有相关规定，但在农村要达成2/3以上成员或代表的同意，其谈判成本相当高。同时，十七届三中全会将承包关系重申为“长久不变”更使得“大稳定，小调整”的政策难以贯彻执行。此外，随着生活水平改善，家庭变化，农民有着翻新建房的需求，但各地基本上已经停止宅基地审批，农民颇为不满。
三、意见及建议
（一）正视已有土地政策的不足，突破制度约束瓶颈
从上文的现状分析总体来看，土地利用制约因素更多的是制度政策层面的，难以轻易更改。比如，在前沿镇土地利用中，普遍反映了三十年土地承包政策带来的各种弊端。但是，自1980年代，我国初期大规模地进行均分土地后，不但没有再进行一次均分土地的打算，反而一而再再而三地强调稳定土地承包。在十七届三中全会报告中，更是提出土地承包权长久不变。
此外，建设用地指标匮乏更是一个普遍性的难题。我国实行的是最严格的耕地保护制度，18亿亩耕地更是不可触及的红线。对于建设用地指标，上级政府都是严控的。但是，经济发展尤其是推进城镇化，必须要获得建设用地。因此，乡镇也是穷尽办法，比如“增减挂钩”，违规的“以租代征”，或者通过农村建设用地的流转来获得更多的建设用地。但是，前文也提到，农村建设用地的流转市场基本上是空白的，基层基本上按照国有用地的征用办法来处理农村建设用地的征用与补偿，缺乏法律的依据。
因此，现有土地政策的不足亟须我们改革创新农村土地制度，尤其是集体建设用地的流转，虽有试点流转，但依然没有建立可行的流转管理办法，严重滞后当前的实际形势。从我们的调研来看，在基层一线工作的领导普遍认为随着城镇化进程加快，《土地管理法》必须要做适时修订，相关单位应对推进中出现的政策问题给予解释和帮助，否则工作难以开展。
（二）建立土地利用创新机制，缓解镇区用地难题
虽然我们一再强调要突破制度瓶颈，完善已有政策，但是在当前，很多政策的调整比较困难。比如，我们认为再次实施“均分土地”的政策可能性并不大。这就需要我们在实践工作中，在政策允许的范围内，创新土地利用的机制，建立适宜各自地区的可行办法，缓解用地难题。
比如，对于当前普遍反映的农村土地调整难问题。我们建议对于一些老弱病残的农户，本人如不能或不适合再从事农业生产，可以在自愿的情况下对其按照征地办理失地保险，再收回承包地。对于已成为市民的农民，土地的收回更是顺理成章。集体可以将这部分地作为机动地，调整再分配。
再如，针对停审批宅基地引发的问题，我们认为在经济较发达地区，可以借鉴张家港塘桥镇的做法。凡是有建房需求的农户，可以向政府申请“预拆迁”，政府将其纳入拆迁计划，按照征地标准给予一系列补偿，完成拆迁和交出承包地之后，农户可以在镇区得到安置新房，获得城镇社保，满足新房需求。采用“预拆迁”的办法，一方面可以解决农户住房需要，减轻农民不满；另一方面更是可以加快城镇化进程，集约土地利用，增加建设用地。
（三）完善沿海围垦协调机制，提高土地利用效率
对于沿海复垦后土地性质或者土地用途问题，虽依然是政策方面，但是它涉及到海域使用和土地使用，海域使用权与土地使用权换发的纠纷也就成了沿海开发中的一大障碍。因此，这需要两大部分的协调与合作。但是，目前无论是政府层面还是学术领域，关注均甚少。
对于沿海充裕的土地，在做好海域证和土地证衔接的同时，做好围垦土地的规划，确保土地合理合规的使用。在海域使用权转变为土地使用权的过程，应该明晰土地的用途性质，给予一定的商业用地比例，从而有利于滨海新城的建设。此外，围垦土地基本属于不可逆转的过程，再加上沿海产业的自身特质，必然对生态环境有一定的影响，切莫以牺牲环境作为发展城镇化、发展经济的代价。如著名的围垦之国荷兰，为了确保生态平衡，在土地规划方面，1～2土地用于农业，1～4用于城镇开发，余下的1～4是自然区域，包括森林和河湖水面。
对于资源比较丰富的围垦土地，虽然产业布局、规划限制等因素限制了土地利用率，但是我们认为产业引进滞缓、外来投资不足依旧是主要因素。同时，我们也认为，沿海前沿镇和各自滨海新区也必须加强联系，共同来解决发展中的土地问题。比如，南通通州湾三余镇农田90%以上基本农田，改变土地性质困难，建设用地有限，工业发展薄弱（镇区内仅有两家企业），我们提出能否将三余镇的工业发展都放在临近的滨海新区，人口也逐步搬迁至滨海新城，三余镇利用传统优势着重通过万顷良田工程，着重打造现代农业，减少建设用地需求。滨海新城不仅提高了土地利用率，还带动了新城的人气，形成较好的发展局面。
参考文献：
[1] 谢薇，史俊.江苏沿海开发战略实施中的土地利用问题及对策[J].江苏农业科学，2012，（10）：350-353.
对投资者而言，把握低估值蓝筹，耐心持有2-3年，收益可能就是3-5倍。
但市场时常酝酿中机会，但机会只留给有准备的人。静观现在市场，除了蓝筹股的低估值价值，其实仍有很多套利机会。
从打新影子基金中掘金
国信证券12月29日挂牌，市场预计按照5.83的发行价计算，则按照发行后的82亿股总股本，涨幅3倍属于合理涨幅，则公司市值在1900亿元左右。对于那些中了签的投资者自然赚得盆满钵满。对于那些没有中签的投资者而言，也会捶胸顿足。但市场套利者也能够挖掘出一些公募基金参与打新的套利机会。比如：参与国信证券发行的网下机构共有102家，分享了6亿股的发行额度，能够获得1000万以上中签额度的公募基金并不多，能够现在还开放大额申购的公募基金已经没有了，只有少数几只开放了10万元以下的小额申购。
研究发现，唯有国泰民益（160220），这是一支能够在二级市场买入的LOF，即可以直接实现套利收益且无需缴纳申购和赎回费用的低成本基金。测算得知，国信29日挂牌，该基金中签1076万股，如果国信上市的合理市值能够达到1900亿元的话，按照现有基金13.77亿元规模计算，预计套利收益能够超过13%。
从A＼H股溢价套利
从最近A、H溢价来看，A股整体估值离H股的估值偏离度越来越大，所以，从补涨的角度来看，可以适当的布局H股未来补涨的机会。当然，这种估值回归的过程并非立马会体现，但更长远的角度来看，便宜的东西最终都会体现其价值。当然，A股蓝筹股的估值也并不高，从上证50的估值来看，PE9.8倍，PB1.5倍的历史估值水平来看，仍处于底部位置，所以，即使A＼H股溢价高达120%，也不会改变A股蓝筹股低估值的局面。更可能的情况是，A股是一个弱效或半强效市场，熊市很长，牛市很短。在熊市往往墙倒众人推，估值低到让人无法想象，而牛市来的时候，往往又过快的矫正其低估的价值。相比之下，港股更加成熟，在同等时间下，往往跌幅小，涨幅亦更小。
根据庆元县第二次全国土地调查成果结果，庆元县现状土地总面积为189776.31公顷（至2012年底），其中农用地面积为180488.80公顷，占土地总面积的95.10%；建设用地面积为3318.05公顷，占土地总面积的1.75%；未利用地面积为5969.46公顷，占土地总面积的3.15%。从各类用地所占比例看，表明庆元县土地利用仍以大农业为主，建设用地和未利用地的面积很小。
二、当前庆元县土地资源管理面临的主要问题
（一）行政区划发生变化
随着庆元县经济社会发展和城市化进程的快速推进，现行中心城区行政区划的设置与经济社会发展程度不相适应，在一定程度上制约了工农业和旅游业的进一步发展。庆元县委、县政府结合中心城区规模小、集聚和辐射功能薄弱、设施共享性差等实际情况，紧紧围绕城区协调发展的目标要求和《庆元县域总体规划（2007-2020）》，本着“调优调大调强”和“就近就便、整撤整并”的思路制订了中心城区行政区划调整方案，根据《浙江省人民政府关于庆元县部分行政区划调整的批复》浙政函〔2011〕363号文件精神，庆元县进行了行政区划调整，撤销松源镇、屏都镇、四山乡建制，设立濛洲、松源、屏都三个街道，为调整后的中心城区。中心城区行政区划调整是深入贯彻上级要求的顺势之举，充分体现了省委、丽水市委加强城区统筹发展，加快推进中心城区建设的精神；是体现自身发展迫切需要的必行之举，有利于提高中心城区公共服务能力、资源利用率和发展集中度，进一步降低行政运行成本；是准确把握调整时机的应时之举。实施中心城区行政区划调整，可以在更大范围内统筹生产力布局和基础设施建设，合理配置生产要素，实施城镇区一体化规划建设，已经成为新形势下统筹城区发展、增强区域竞争力的必然趋势。（注：2013年，根据《浙江省人民政府关于庆元县部分行政区划调整的批复》（浙政函〔2013〕61号）：同意撤销合湖乡、百山祖乡建制，合并设立百山祖镇。此次区划调整后，庆元县辖3个街道、6个镇、10个乡）。
（二）城乡建设用地规模出现“倒挂”
庆元县随着经济的发展，城镇与新农村建设、产业发展等建设对用地的需求量大，导致庆元县在规划实施期间建设用地总规模出现大幅度增长。同时由于农村居民点复垦工作难度大、推进慢，而城镇、新农村的新增建设又是必然趋势，导致庆元县的城乡建设用地规模难以控制，出现严重“倒挂”。
（三）新增建设用地缺口较大
庆元县现行规划剩余新增建设用地指标376.73公顷，预测截至2020年实施未来经济发展需要的新增建设用地888.37公顷，缺口为511.64公顷，未来新增建设用地不能满足实施需要，特别是工业用地出让近两年大幅增长，但仍满足不了发展需要，尤其是周边县市工业用地拓展较快吸引部分庆元企业外流，造成不小压力。
三、对“十三五”时期庆元县土地利用情况的展望
（一）经济社会发展趋势展望
随着海西经济区建设的深入实施，浙江生态文明建设的发展全面深化，丽水将迎来工业化提升、城市化加速、区域一体化全面推进的发展机遇。庆元县在着力打造丽水市域一小时交通圈、旅游圈、经济圈过程中，经济发展稳步提升。按照这个发展趋势，到2020年庆元县经济发展将实现地区生产总值70亿元，其中第一产业增加值为12.60亿元，第二产业增加值为29.74亿元，第三产业增加值为27.66亿元，人均地区生产总值将达到50068元。
（二）人口数量增长展望
2012年庆元县的总人口为20.6万人。随着经济发展规划的建设，全县城市建设将日新月异，农村基础设施将不断改善，城镇化水平不断提高，城乡建设用地规模不断扩大。经综合考虑庆元县县域人口在2020年为20.9万人，2020年城镇总人口约14.66万人，占总人口比重70%左右。
（三）经济社会发展方向和未来用地展望
1.产业发展战略由于自身经济社会发展的影响，长三角等沿海发达地区正在经历产业升级，原有产业大量向其它地区转移。产业梯度转移是最重大机遇之一，是庆元推行“工业强县”战略最重要的外部机遇。庆元要承接长三角、融入海西区、谋求新发展。庆元被纳入长三角和海西区，使庆元迎来了基础设施和产业的对接长三角和海西区的借力发展和争取先行先试的权利创新发展的历史机遇。在交通和产业上对接长三角和海西区，是庆元规划区域经济空间布局和发展战略必须考虑的因素。庆元县在区域中的功能定位为：我国东部沿海生态核心区和生态产业建设示范区、丽水市域南部主要城镇发展区。庆元县形象定位为：中国生态环境第一县、中国香菇第一县、中国廊桥第一县、沿海生态休闲度假之乡。2.城乡产业布局思路县域产业布局以“联动合作、中心集聚、沿轴开发、递度推进”为总体方针，组建由松源、黄田垟-五都、屏都组成的县域产业发展中心、由黄田、竹口组成的黄田-竹口产业集聚区，并同时促进其他乡镇产业发展步伐。联动合作：通过中心城区的建设，带动松源镇与屏都镇的有机组合，在产业发展上进行联动合作，充分发挥各自特长，形成“松源－屏都”组合型中心城区和县域产业发展中心。中心集聚：积极吸引各种产业要素向组合型中心城区集聚，并对中心城区的功能进行分工与协作，松源区块定位于中心城区的商务区功能，发展商业、服务业、金融业、教育等，屏都区块定位于居住与工业为主导，黄田垟—五都区块定位于工业为主导的功能。沿轴开发：充分利用54省道这一发展基础较好的轴线优势，以该轴上各城镇（集镇）为依托，不断加强城镇（集镇）间联系通道的建设，形成区域内的发展主轴，重点布局竹木产业、铅笔产业等。递度推进：依托中心城区、发展主轴和县域主要开发城镇（集镇），充分利用各地山地地形，建立毛竹、经济林生产基地，开发特色产品，发展生态旅游业，形成现代化的农工贸旅组合开发的格局。3.未来用地预测随着浙江省加快推进区域交通一体化进程，丽水着力构建大都市经济圈，54省道、55省道、龙泉至庆元高速公路、丽水产业集聚区—装备制造业低丘缓坡开发项目庆元组团项目等重大工程的陆续建设使得庆元原本偏处一隅的区位交通条件将发生根本改变，与丽水大都市、浙西的联系更为便捷。同时伴随着海西经济发展上升为国家战略，庆元县对建设用地的需求量增加。结合庆元县国土、发改、建设等各部门专项规划，预测到2020年庆元县将新增建设用地总规模1665.70公顷，城乡建设用地规模将达到2902.30公顷。
四、庆元县今后土地规划实施建议
（一）启动规划修编
由于经济社会发展的不确定性，庆元县土地规划与经济社会发展存在较大偏差，部分规划目标已不能满足当地实际需要。可以在庆元县土地规划实施评估的基础上，椐据实际情况调整各乡镇土地利用总体规划主要控制指标。
（二）适当调整城乡建设用地规模
根据庆元县近几年的发展趋势，在确保基本农田保护面积、全县生态用地不减少的基础上，预计到规划目标年，庆元县城乡建设用地规模势必会突破规划的控制指标，可适当调整城乡建设用地规模。
（三）加快建设用地复垦
建设用地复垦尤其是村庄用地的复垦，是实现庆元县城乡建设用地总规模和村庄用地面积规划目标的关键，建议积极推进建设用地复垦。
（四）建议对出现预警的主要指标进行跟踪监测
对出现轻警的城乡建设用地进行修正。可以从加快推进农村居民点复垦工作着手，缓解城乡建设用地规模出现的警情。为了控制城乡建设用地，同时也为农民提供宜居、便利的生活、生产环境，强化村庄向中心村集中是未来发展的必然趋势。
（五）加强节约集约用地
庆元县的建设用地集约利用程度还有待提高，因此要在坚持最严格的土地管理制度和节约集约用地制度的基础上，从以下三个方面着手：一是把节约集约用地作为转变经济发展方式和土地利用方式的着力点，切实实行最严格的节约用地制度。积极探索建立节约集约用地的激励机制和约束机制，推行土地利用计划，建立建设项目用地全程管理机制。二是构建节约集约用地长效监督机制。通过完善预审管理、合同管理和项目验收管理，并运用先进技术实现供后土地的全程监管、全域监管、常态监管。三是创新节约集约用地模式。在有条件的地区推广试点的做法和经验。
（六）建议适度开发低丘缓坡资源
改革开放初期，伴随着全球资本的涌入及工业化快速推进的浪潮，作为改革的“窗口”，经济开发区成为最早的“新区”，快速出现在大江南北。进入21世纪以来，各地开展了较大规模的新城建设。虽然经过多年发展，“新区”和新城的类型变得越来越多元（如大学城、科技城和生态城等），但依然没有从根本上改变产业发展和城镇建设之间存在的较大矛盾和互不融合的困境，这些矛盾和困境主要表现为全国各地出现了大量的只有产业没有城市的“孤岛”和没有产业支撑的“空心”城区，亦可称之为“有产无城”和“有城无产”。
一、产城融合进程中的主要问题
1.“有产无城”
“有产无城”多指各类开发区、集聚区和产业园等，它们成立的初衷就是作为地方经济的增长极、招商引资的平台和产业集聚的空间而存在，在其中的劳动力再生产是以工人个体为单位，因此只配套最基本的生活设施（或可称之为生存设施），住宅和公共服务用地严重压缩，没有建立完善的公共服务体系。这类地区城市功能滞后，与主城区之间存在大量潮汐式交通，逐渐演变为主城边缘的“孤岛”，无法获得进一步发展。例如，杭州青山湖科技城每天有5万人往返于相距25公里的杭州主城与科技城之间；青浦工业园的工业用地面积为30平方公里，就业人口达到12万，但是生活服务设施寥寥无几，只能通过青浦老镇区和“厂中村”予以解决。
2.“有城无产”
“有城无产”是指那些名目繁多的新城、新区，包括生态城、智慧城和大学城等，它们往往是大城市在迅速扩张过程中，为疏散主城区人口或者为获得土地收益而推动的土地开发项目，工业化绝非这些地区的发展动力。在“消费挂帅”的后工业时代，这些新城、新区通过规划建立各种类型的中心（如行政中心、商务中心、商业中心、文化中心和总部基地等）以求打造地价制高点，力图保证有足够的市场支撑。但是，由于缺乏实体经济的支撑，导致这些地区就业吸纳能力弱、文化缺失，常常造成资本市场繁荣而城市面貌萧条的局面。
3.土地管理制度落后
居住、工业和商业三类用地价格悬殊，导致土地资源不能有效配置；土地用途管理细碎，不符合用地综合发展趋势；土地供应结构性宽松，且高耗费，不集约利用土地现象严重；城乡结合部占用大量土地，被低端利用；农村建设用地占用过大。
4.低密度发展模式阻碍了服务业及低碳化发展
各类新城都存在低密度模式，导致土地使用不集约，缺乏当地就业，对服务业需求不足，不利于形成服务业多元化发展；服务价格高，便利性不足；前往中心城区的消费模式则导致出行成本上升，交通拥堵，不利于低碳化发展。
二、产城融合所遇瓶颈的主要原因
1.规划体系内在产城分割
规划体系，包括城乡规划、产业规划、土地规划、国民经济和社会发展规划、生态规划、园区规划等，在工作目标、功能要求、空间范畴、技术标准、运作机制等方面存在交叉和矛盾，工作机制衔接不畅，存在不同步、不同向现象。
2.行政干预介入微观运行
政府对产业、人口、资金、土地等的不当干预，扭曲了资源配置，导致要素聚集及产业发展偏离最优路径，效率低下，债务与金融风险累积；公共服务集中在大城市，使得人口、产业过于向大城市集中，新城往往缺乏公共服务配套。
3.新城扩张缺乏制度
产业支撑与科学依据。土地、户籍、社会保障制度改革滞后、要素市场扭曲，以及产业结构不合理导致新城扩张缺乏制度与产业支撑。
三、化解产城融合问题的主要路径
1.改革土地用途管理和出让机制
改革土地用途管理，简化分类，将不同用途对环境和健康的影响作为主要考虑，更多地采用综合用地的办法，使不同用途和功能在一定范围内进行水平和垂直混合，推动土地高效配置、集约利用。减少工业用地、政府用地比重，优化用地结构，促进产业转型；实施以公平补偿为核心的征地制度改革，按公平价格补偿农民，政府适当征税和扣除社保基金；将征地农民纳入城镇社保体系；探索出租、转让、置换、赠与、继承、作价、入股等多种方式流转。
2.出台国家层面城市规划指导意见
由国家统筹，从长远考虑产业布局与城市发展的协调问题，出台城市规划整体指导意见；制定大都市圈或城市群规划意见；对缺乏产业支撑的新城新区予以限制；调整开发区的功能定位和发展规划，增强园区对产业发展的综合承载能力，打造布局融合、功能复合的新产业集群，推动与周边区域的互动。
3.提高城市密度，建设垂直城市
借鉴东京和香港模式，建设紧凑城市。在规划方面以核心产业为导向，围绕产业需求优化空间布局，在某区域和建筑群中集中生产、服务与居住等大量功能，减少通勤压力，实现城市效率与生活品质的共同提高。
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