时间：2023-10-12 16:11:27
导语：在房地产项目纳税筹划的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：土地增值税；纳税筹划；利益最大化；临界点筹划法
近年来，营改增作为降低企业赋税、提高企业经营效益的调控手段，在运行实施过程中获得了各行各业良好的评价。房地产的税收成本核心是土地增值税，房地产企业如何通过合理和科学的纳税筹划手段，降低土地增值税负从而降低企业的税负，提高企业经济效益，成为当前管理者普遍关注的问题。
一、土地增值率临界点税收
控制土地增值税的关键在于如何控制增值率，应该采用四级超率进税率来管控土地增值税，土地增值税率=（应收税款-可扣除项目金额）/可扣除项目金额，房地产项目如果在2016年4月30日之前取得施工许可证，可以采用增值税简易征收法作为应税最优方案，可以将以下税率控制在预定程度：增值税率控制在5%，教育附加费控制在3%，城市建设维护费控制在7%。假设先扣除10%的房地产开发成本带来的开发费用，那么房地产企业就可以享受加计扣除后的20%的开发成本费用，由此计算出增值税率为0-200%的临界点时，土地成本X和开发成本Y之间存在一定的比例关系。由此角度深入，可以根据应税收入和可扣除项目金额两个方面进行纳税筹划。增值率=增值额/可扣除项目金额，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，当可扣除项目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的销售价格P时，土地增值税免征，此价格即为普通住宅的免税临界点。
二、房地产企业土地增值税面临的问题
（一）增值税核算问题首先，错误或不合理的增值税方式会给房地产企业的核算过程中带来巨大的影响。开发商在计算增值税额的时候一定要注意分清住宅的商业性质，普通住宅和商业住宅的增殖税额是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免税条款和优惠政策，商业住宅有商业住宅的免税条款和优惠政策，如果不分清楚，统一使用一样的免税条款和优惠政策来进行纳税筹划会导致房地产企业白白损失本不必要交的税额。在现实的核算过程部分企业对于商业住宅和民用住宅的意识浅薄，不在这两者之间多加区分，只是在竣工后以建筑面积分摊费用，导致企业白白损失很多经营成本。其次，房地产开发企业在销售定价环节时要根据当地情况合理定价，如果指定的价格超过了30%、50%、100%、200%几个数值，要权衡价格带来的收益是否与优惠政策的减免程序冲突，不能单单考虑定价后带来的收益，也要考虑到过高的定价是否会得不偿失，损失部分的优惠政策。土地增值税的税率跟销售价格的高低息息相关，房地产企业可以根据自身情况衡量利弊，从而选择适合自己的方法。最后，房地产企业临界点在20%的前提下，符合开发普通住宅的标准，可以考虑调整销售价格，享受土地增值税减免政策。
（二）经营成本问题房地产企业竣工之后的利益费用关乎着房地产经营成本是否发生税务风险的关键。土地增值税的税率会根据房地产企业扣除利息的操作手法不同而产生差异。房地产企业如果持有土地使用权，并且房地产开发成本的利益保持在5%以上，则推荐采用据实扣除法。当房地产企业持有土地使用权并且房地产开发成本的利益在5%以下，则推荐采用比例扣除法。房地产企业想要减免土地增值税的方法有很多，例如选择一些控制的房地产建筑对外出租，作为商业用房或者普通住宅，这些房屋根据有关现行税法是可以免征土地增值税，能够降低房地产企业的项目增值率。现有房地产的市场竞争激烈一线城市的房屋可谓是“寸金寸土”，房地产可以通过建设房屋租聘，另辟蹊径，避开正面市场上异常焦灼的竞争，转攻对房屋需求有异常强烈需求却没有足够资金买卖房屋的人群。可以通过大盘运营，将一些房屋分布出租，建设医学等大型公共设施，积攒社会正面影响力，构建自身企业形象，保持稳定的客流量和业绩。
三、房地产全生命周期的土地增值税纳税筹划
（一）针对房屋类型的纳税筹划对毛坯房类房屋进行纳税筹划时要注意装修前后的毛坯房在有关税法中的税收优惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可选择装修毛坯房，提高毛坯房内在价值，避免土地增值税。也可以选择将普通毛坯房以标准住宅的形式出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，也可以免交土地增值税。但通过一些实际案例相比，装修毛坯房所获得的的净利润更高，仅仅增加部分房地产开发成本，却能享受到税收政策带来的优惠，对于买卖双方是一个双赢的方案。开发住宅为精装修房，可采用分散营业收入筹划法。房地产企业主要税收来源是土地增值税和营业税，而土地增值税实行超率累进税率，即所谓的税率会跟着房产增值率的提升而提升。房地产的销售价格如果通过合理的手段进行分解就能大大的降低房地产的增值率，房地产的土地增值税也会因此而大大降低。很多房地产为了避免增值税率过高在出售前都会选择简单装修，可单独核算装修部分的税率，将与客户的合同分为两个，一个为房屋出售合同，一个为装修合同，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
（二）项目规划设计的土地增值税纳税筹划在规划设计项目初期，开发项目的建筑面积、业态组合、公共设施等方案都会给后期的土地增值税和税负带来直接影响，针对此阶段的筹划方案有：普通住宅的免税临界点筹划、实现筹划选择清算项目单位、投入配套的公共设施筹划等方案。
（三）项目施工阶段的土地增值税纳税筹划在房地产项目施工阶段，主要采取筹划可扣除项目金额和增加配套公共设施的投入等。已知，普通住宅的增值率为21.36%，不能满足低于20%的增值率的免税规定。运用临界点筹划法，可扣除项目金额满足普通住宅小于20%的增值率。在施工开始阶段会计人员应做好以下税务筹划：第一，在房地产企业采购过程中，综合考虑供应商的报价和因素,如所得税扣除等因素。为财务人员的会计处理提供直接参考,房地产企业和建筑的一般纳税人适用税率为11%,建筑业企业开出的增值税抵扣发票，能够为房地产企业减轻税收负担,能够减轻财务人员核算的压力。第二，提高财务人员质量,人力资源部门在招聘财务人员应该精益求精,注重员工是否具有高尚的职业道德和专业精神,以确保会计部门的先进,同时,定期向财务人员专业技术培训,尽量避免发生错误。
摘 要 随着国家宏观调控政策的不断加大，房地产企业的竞争环境日趋复杂。为追求企业最佳经济效益，房地产企业必须加大各方面的管理，其中一个重要的方面是通过纳税筹划以减轻企业的税负。本文阐述了房地产企业土地增值税纳税筹划的主要措施和内容，分析了房地产企业开发过程中纳税筹划的方法。
关键词 房地产 土地增值税 纳税 筹划
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的纳税人征收的一种税。房地产开发企业以开发、销售房地产为主营业务，土地增值税是其最主要税负之一，对房地产企业收益影响较大。如何进行有效的土地增值税税收筹划．减轻纳税负担，增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。土地增值税是对增值额征税，实行超额累进税率，增值额越大，计税额就越大，适用的税率也越高，因此，土地增值税筹划应根据土地增值税的税率特点及有关政策，控制增值额，降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇。
一、收入分散的纳税筹划
目前，有许多房地产公司开发的房屋是已装修并安装了一些设施，房屋销售时，合同价格中包含了装修费用。如果将房屋的装修、安装的设施等作为企业的业务单独核算，并在销售时分为两个合同：房屋销售合同和装修合同，则可一举两得。其一可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；其二原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要计算缴纳土地增值税，并按照5%的税率计算缴纳营业税。分开核算后装修、安装等业务属于建筑安装业的营业税征税范围，不用缴纳土地增值税，只按照3%的税率计算缴纳营业税，因此又减轻了企业所承担的营业税负担。 例如：某房地产公司出售一栋房屋，该房屋进行了装修。房屋总售价为1000万元（含装修费200万元），假设根据税法的规定该房地产开发业务允许扣的项目金额为600万元，增值额为400万元。土地增值率为：400／600×100%=66.67%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，增值额超过扣除项目金额50%，末超过100%的土地增值税税额为：增值额×40%-扣除项目金额×5%。因此，应当缴纳土地增值税：400×40%－600×5%=130(万元)。另外，需要计算缴纳的营业税为：1000×5%=50(万元)。两项税款合计为：130+50=180(万元)。
如果进行税收筹划，将该房屋的出售合同分为两个合同，即：房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为800万元，允许扣除的成本费用为500万元，增值额为300万元。房屋装修合同，装修费用200万元，允许扣除的成本为100万元。则该房地产公司只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税为：300×40%－500×5%=95(万元)，需要缴纳的营业税为：800×5%=40(万元)； 而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，只需要缴纳的营业税为：200×3%=6(万元)，不用缴纳土地增值税。 两项税款合计为：95+40+6=141(万元)。根据计算结果可以看出，经过纳税筹划应纳税额明显减少，达到了节税的目的。二、利息支出的纳税筹划
房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。税法规定：借款利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发费用还可加按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除，即：可扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%以内计算扣除，其实际利息支出就不能扣除了，即：可扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。
三、费用迁移的纳税筹划
在清算土地增值税时，房地产开发费用即销售费用、管理费用、财务费用不以实际发生数扣除，而是如上所述根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。如果开发费用较大，纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的开发费用转移到开发间接费中去，增加房地产开发成本，从而增加可扣除的房地产开发费用。例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费等都属于开发费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。四、利用税收优惠政策的纳税筹划
按照税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。
在实际工作中，首先要测算增值率，如果增值率略高于“临界点”，然后设法降低增值率，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，通过适当降低价格减少增值额，降低增值率。二是增加扣除额，纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加扣除项目，在降低了增值率的同时又提高市场竞争力。。例如：某房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为800万元，当地同类住宅的市场售价约l 000万元。根据地增值税的计算公式：
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=（收入额-扣除项目金额）÷扣除项目金额×100%
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
方案一：销售价格定价为1 000万元的获利情况 增值率=（1000-800）÷800×100%=25%，应纳税额=（1000-800）×30%=60万元，假如不考虑其他因素，获利为1 000-800-60=140万元。
方案二：销售价格定价为960万元的获利情况增值率=（960-800）÷800×100%=20%， 由于纳税人建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，所以就可以免征土地增值税，则获利为960-800=160（万元）。 两种方案相比，销售价格低的税后利润却增加了20万元。通过这个例子可看出，企业通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格获得较高的利润
按照税法规定：如果纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他住宅开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。例如：某房地产开发企业，2009年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 方案一：普通住宅和豪华住宅不分开核算。
增值率=（15000-11000）÷11000×100%=36%
应纳税额=（15000-11000）×30%=1200万元。
方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：
普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%；
应纳税额=（10000-8000）×30%=600万元；
豪华住宅：增值率=（5000-3000）÷3000×100%=67%；
应纳税额=（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元。
两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可大大减轻税负。此时可采用降低普通住宅的售价或增加普通住宅的可扣除项目金额。当然，降低普通住宅的售价会导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入与控制增值率减少的税金支出两者的大小，从而作出选择。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%， 则销售收入从（A-8000）÷8000×100%=20%中可求出，A =9600万元。 此时若不分开核算应纳税额=（9600+5000-11000）×30%=1080万元，节省税金1200-1080=120万元，考虑减少的400万元收入后，净收益减少了400-120=280万元，不可取；若分开核算，普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税，所以该企业只需缴纳豪华住宅部分的土地增值税650万元，节省税金600万元，考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金，收益增加了200万元。
假定上例中其他条件不变，只是增加普通住宅的可扣除项目金额，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000-B）÷B×100%=20%，等式中可计算出，B=8333万元。此时，该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元，税额却比不分开核算少缴纳550万元，比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元（550万元-333万元）和267万元（600万元-333万元）。 根据计算结果可以看出，在一个项目建造多种住宅的情况下，如果普通住宅和豪华住宅分开核算，且能使普通住宅的增值率控制在20%以内，可大大减轻税负，以达到利润最大。
五、开发方式的纳税筹划
根据税法规定：某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。
第一种是代建房方式。税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，是营业税的征税范围，不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。再比如某房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与某实业公司合作建造办公大楼，资金由实业公司提供，建成后按比例分房。对实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。对房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。纳税筹划是一项具有综合性，技巧性的工作，需要熟悉企业运营和税收法规。企业应该通过合理合法的手段，利用纳税筹划的方式，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险，才能减轻企业税负，提高效益，增强自身竞争力。
【关键词】房地产企业；纳税筹划；利益最大化
房地产企业涉及的税种较多，其中涉税数额较大的主要是营业税、土地增值税和企业所得税等，它们也就成为房地产企业进行纳税筹划的主要对象。
一、房地产企业纳税筹划的一般要求
1.合法性。所有企业的纳税筹划都必须遵守国家税收法规、会计准则以及其他相关制度，必须在法律和规章制度许可范围内操作，在适用税收政策和税收征收管理制度的前提下，对纳税事项进行系统安排，规避法律风险。
2.利益最大化。纳税筹划本身旨在降低税收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中选择最佳方案的结果，这就要求企业不仅能提供各种潜在的可行方案，而且还要从房地产企业整体经营角度出发，并考虑长远发展战略来判断并选择最佳方案。
3.充分利用税收政策。包括税收优惠、税率分级等。企业只有在充分熟悉有关税收政策的前提下，将企业的经营策略及营销行为与税法有机结合，才能用足政策；同时根据房地产企业的经营特点，足额提取费用、摊销成本，使企业取得更大的税后收益。
二、F房地产公司及开发项目概况
某市F房地产公司成立于2010年，是由甲、乙两家房地产公司合作成立的房地产项目公司，共同开发普通商品住宅“梦想佳苑”项目。F公司章程约定：甲公司提供3亿元人民币，乙公司提供15万土地使用权折价2.7亿元（与其取得成本一致），项目建设期为2010年9月1日―2012年9月30日，销售期为2011年6月1日―2012年12月31日，综合容积率为2；甲公司负责解决资金缺口并全权承担项目运作以及广告宣传，乙公司不承担合作公司的亏损风险；项目完成后，乙公司获得7.5万商品住宅，甲公司获得19.5万商品住宅及3万车库。
1.预计开发成本及销售收入
项目预计建造总支出8.07亿元，商品住宅及车库各项目建造成本见表1。
项目预计期间费用：销售费用1200万元，管理费用1295万元，财务费用245万元，合计2740万元。
F公司计划委托甲公司下设的装修公司按照每平方米400元标准对毛坯房进行简单装修，预计装修成本10800万元（27×400=10800）。住宅和车库的销售均价分别为每平方米4800元、2800元。预计销售额见表2。
2.F公司及乙公司纳税测算
项目开工前，F公司做了一份项目可行性报告，对该项目涉及的税费负担进行测算，主要考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税，其他税金忽略。
乙公司将15万土地使用权以2.7亿元转让给F公司，应按“转让无形资产”缴纳营业税及附加税费，将商品住宅对外销售按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费。测算如下：
应交营业税（27000+36000）×5%=3150万元，应交城建税及教育费附加3150×（7%+3%）=315万元，应交地方教育费附加3150×2%=63万元，应交印花税36000×0.05%=18万元，营业税及附加税费合计3546万元。
土地增值额（36000270003546）=5454万元，增值率低于20%，不缴纳土地增值税。
乙公司应交所得税（36000270003546）×25%=1363.5万元。
F公司对外销售27万住宅和3万车库，需按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费，测算如下：
应交营业税138000×5%=6900万元，应交城建税及教育费附加6900×（7%+3%）=690万元，应交地方教育费附加6900×2%=138万元，应交印花税（93600+8400）×0.05%=51万元，营业税金及附加税费合计7779万元。
土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+35250+13050）×20%=15060万元，开发费用5400万元，装修费用10800万元，营业税金及附加税费7779万元，合计114339万元，增值额138000-114339=23661万元，增值率20.69%，应交土地增值税23661×30%=7098.3万元。
F公司利润总额138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7万元，应交所得税28882.7×25%=7220.7万元。
三、F公司纳税筹划方案
1.改变公司合作章程，减少纳税环节
将F公司章程修改为：甲公司出资3亿元与乙公司提供15万土地使用权共同组建有限责任公司，采取风险共担，利润共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接从F公司分配利润，避免重复缴纳营业税。
2.合法控制增值率，实现适用免税政策
将业务打包给建筑承包商，支付的1500万元费变成建筑安装成本，不再作为性质的开发费用处理，增大作为加计扣除的建造成本基数。
利息和间接开发费用数额不大，改按“比例扣除法”的扣除额为：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680万元，可增加扣除额。
F公司下设的装修公司改在交房后介入，由装修公司直接与购房户签订装修合同。房价由4800元下调至4400元，F公司不再收取装修部分收入，相应地不再缴纳销售不动产5%的营业税，改由装修公司按建筑安装业3%缴纳营业税，少交营业税（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216万元，可视为按4800元均价销售商品房的机会成本。
3.纳税筹划后的纳税测算
经过上述纳税筹划后，F公司预计相关纳税指标测算如下：
营业收入27×4400+3×2800=127200万元。
应交营业税127200×5%=6360万元，应交城建税及教育费附加6360×（7%+3%）=636万元，应交地方教育费附加6360×2%=127.2万元，应交印花税127200×0.05%=63.6万元，营业税金及附加税费合计7186.8万元。
土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250+
1500=36750万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+36750+13050）×20%=15360万元，开发费用（27000+36750+
13050）×10%=7680万元，营业税金及附加税费7186.8万元，合计107026.8万元，增值额127200-107026.8=20173.2万元，增值率18.85%，无需缴纳土地增值税。
利润总额127200-80700-7186.8-2740=36573.2万元，应交所得税36573.2×25%=9143.3万元。
4.纳税筹划前后对比分析
纳税筹划前后相关税金对照结果见表3。
四、结论
从上表对照结果看出，纳税筹划后F公司的营业税金及附加、土地增值税以及企业所得税较纳税筹划前的总额减少16330.1万元，节税率达到39.5%。虽然纳税筹划后的所得税有所增加，那是由于未缴纳土地增值税使得利润总额大大增加的缘故。所以，此次“梦想佳苑”的纳税筹划是成功的。
参考文献：
[1]江为凤.房地产开发企业的纳税筹划分析[J].时代经贸,2008(7).
[2]刘昀.房地产企业经营业务的纳税筹划及案例分析[J].商业会计,2009(14).
关键词：房地产；合作开发；税务；筹划
所谓税务筹划，是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可以选择时，企业做出缴纳低税负的决策，其目的是实现企业价值最大化和使纳税人的合法权益得到充分的享受和行使。企业进行税务筹划的目标不仅仅是直接减轻税收负担，而且还包括:无偿使用财政资金以获取资金的时间价值，保证账目清楚，纳税申报正确，缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚等。
近年来，全国房地产市场和房地产企业被社会公众关注的频率不断提高，特别是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，税务部门对于房地产企业的税收也逐步趋于规范和严格，并提出了一系列的加强征管措施。在这种形势下，应该采取什么措施来实现对房地为了加强房地产市场管理，国家对于房地产行业的税收征管工作日渐加强。那么房地产开发企业又该如何合法地进行税务筹划，从而达到税后利润最大化的目标呢?
1．房地产项目合作开发模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。
这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。
2．项目合作开发方式的税务分析筹划
2.1以物易物式合作建房
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。实际业务中由于土地使用权证在甲方。参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的，因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。
2.2项目独立核算法
国税发【2006】第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
按此规定，合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的，视同准注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式，获得开发贷款，使得投资方的借款利息能在税前扣除，充分利用财务杠杆，提高投资方的投资回报率。
项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均未发生变化，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为，一方提供土地使用权，另一方提供所需资金，以拥有土地使用权方的名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，在此过程中不另外涉及所得税和土地增值税。
3．小结
房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。
参考文献:
[1]张艳纯.企业纳税筹划[M].长沙:湖南大学出版社, 2004.
关键词：房地产租赁企业；营改增；纳税筹划；改进措施
由于一些因素的限制，很多企业并没有属于自己的经营房产，因此，这些企业就需要通过房地产租赁企业进行租赁来为自身的经营发展提供场地。而站在房地产租赁企业的角度来说，在进行租赁项目的时候会获得一定的租金来维持企业的经营发展，但是也要对相关的税款进行缴纳。不过在营改增税制改革落实以来，对房地产租赁企业的影响也是非常大的。只有全面掌握营改增对房地产租赁企业相关方面的影响，才能及时的调整发展战略，积极应对营改增。
一、营改增对房地产企业租赁企业纳税筹划的影响
（一）对租赁业务产生的影响
我国相关的税务制度有着明确的规定，如果企业经营所用的房屋是自己的房产，就要在房产值的70%的费用上缴纳1.2%的房产税，一旦对这个房产做出转租，使用权也会发生转移，而缴纳的房产税所占租金的12%。即使房产已经被转租，还是需要缴纳相应的增值税和房产税等。在营改增政策落实以后，房地产企业就要对原来的租赁业务进行重新划分，划分依据为缴纳的税目不同，分为不动产以及有形动产两类租赁项目。[1]对于不动产的租赁项目来说，只是转换了土地以上的房屋等资产在签订合约上的规定时间里的使用权，而所有权不发生转变。因此，房地产的租赁中的房屋转租业务所纳税项目还是营业税。当其他有形产品进行租赁的时候，就需要由原来的营业税改为缴纳增值税。除此以外达到进项条件的业务是可以获得进项税抵扣的。需要格外注意的就是，对于房地产租赁业务来说，合约签订的时间都很长，因此有很多合同是在营改增之前就已经签署完成，对于这种“老合同”，还有很合同上的项目没有得到实施，在营改增政策落实以后，纳税人会因为制度的改变，一些业务缴纳的税款达不到进项抵扣的标准，因此就不能获得进项税的抵扣。
（二）营改增对仓储业务的影响
伴随着营改增政策的落实，对房地产租赁企业中的仓储业务产生了很大的影响。被划分到现代服务行业中，作为物流的辅助业务，由此导致其纳税的流程变得复杂。细致的说，缴纳税目的划分依据就是500万元年度营业额。如果该房地产租赁企业的年度销售额小于500万元，只需要按照增值税的纳税方式进行缴税。而超过500万元的纳税人就要根据通常的纳税法缴纳增值税，其中的差别是由缴纳销售额的3%转变为6%。不过在缴纳房产税的时候，都是缴纳房产值的70%的1.2%。由此可以看出，经过税制的改革，房地产租赁企业有些业务的纳税变的越发复杂，而仓储业务却得到了更大的发展空间。
（三）租赁费、材料价格上涨
由于一些大型的施工设备的使用年限较长，要是购买这些设备则需要很大的成本，所以很多企业都进行租赁。但是在税改前，采购设备时并没有，可是在采购后，施工企业将会承担这些资产的销项税，不同的是，这些销项税并不能抵消进项税，这样就造成了税负不均匀的状况，这是一项税务。[2]还有另一种缴纳税务的业务是企业对一些设备的租赁费用的租赁税，在税改的前后有着截然不同的差异，税改前，选择的都是小规模的纳税人，因为这是为了降低成本，改税之后，租赁企业将会有高额的税负，如果纳税人没有从中获取利益，就会把纳税人改为小规模纳税人，这样的话就只是缴纳了很小额度的纳税值。导致的后果就是虽然施工单位发了发票却不足以抵消增值税项税额，进而纳税增值加，产生所谓的税负。
二、营改增对房地产租赁企业纳税筹划的改进措施
（一）租赁业务的纳税筹划改进措施
从目前我国税法的规定来看，房产租赁企业要想减少纳税额值，如果是在将房内物品和房屋一同租赁给企业，比如是一些旅店、车间等等，就必须要将房屋与房间内的设备分开来进行租赁，拟定两份合同，分别签字租赁。按照我国的税法来看，如果只签订一份合同，就会连同房内的设备也会被算入缴纳税收的一部分，可实际房间内的设备是不用缴纳税务的，选择一起进行签订，就只会增加税值，很不划算。而往往在这种情况下，很多企业就会选择换成另一种业务叫做仓储业务，这种业务是不同于出租业务的，而且在经过精准的计算后，这样做还可以为企业带来一定的税务筹划空间。现实中正如我们所说的那样，很多企业就是租赁房屋用来当仓库的，这样的话，为了减轻纳税负担，企业都会选择签订仓储业务，他们觉得这会很经济，能够减轻税务压力。
（二）仓储业务的纳税筹划改进措施
很多房产租赁企业在上交税务时，经常会因为一种业务而加重税务，这种状况一直存在于税制改革的前初期，这种业务就是仓储业务。因为处于税制改革的范围内，所以无论在任何时期都是税务的一种，针对这种情况，国家还是颁发了很多的优惠政策，用来弥补一些企业的税务压力，只要是还在经营这项业务的企业就可以争取国家所颁发的补贴，来减轻税务压力。可是仅仅依靠这种政策并不能完全解决这种状况，这就要求房产租赁企业必须进行创新，开发新的业务来减小税务的压力，要是想利用这一个手段来达到目的，需要企业来加强管理增值税专用的发票，就是这样通过这些发票来使企业的税务减少，还需要建立一个单独开发票的管理系统，通过这个系统既可以避免发票的丢失，还可以更专业的发放发票，能够将本发票与其他发票区别开来。在很多现代服务的业务中，为了能够减少税务的压力，这是一种很重要的减税措施，很有实用价值。
（三）针对承租人的纳税筹划改进措施
通常来讲，在上文中仔细的讲述了在面对不同的租赁业务时的减税措施除外，还有其他的方法就是在房产租赁公司为小规模纳税人时，可以通过一些方法来和承租人一起来承担纳税，这也就是说纳税人通过适当的提高承租人办理时的手续费，或者通过打折来获得纯利润。但是有一种情况的时候这种方法是行不通的。[3]对于承租人来说这里有两种承租人，又分为两种情况，一种就是承租人是一般纳税人时，之前的方法会因为进税项减少，无法实施，这是弊端。这时就会有另一种方法是房产租赁公司可以通过抬高定价，增加承租人的手续费，或者是通过提高租息率等等手段来进行减税，另外一种情况是当承租人不是一般纳税人时，这时就不能再向承租人产生增值税，那么就要改变减税的措施，成本的转移也常常是房产租赁公司的一种手段。总之，减税的措施不止这些，以上说到的只是其中常见的部分。
（四）强化现金流管理
营改增政策的落实，为房地产租赁企业的纳税筹划带来了很大的影响，尤其是在现金方面带来的很大的压力。因此，要根据实际情况对资金进行合理的规划，确保流动资金可以很好的支付税务，减少企业发展的压力。
三、结束语
在营改增政策落实以后，对房地产租赁企业的纳税筹划产生了很大影响，不但对原有的租赁合同产生了一定的影响，对房地产租赁的其他业务的纳税制度也发生了改变。只有通过对营改增产生的影响进行详细的分析，才能进一步规范房地产租赁企业的纳税制度，加快发展的步伐。
参考文献：
[1]王辉.试论“营改增”对房产租赁企业纳税筹划的影响[J].中国集体经济，2016，03：85-86.
[2]李克平. 浅谈“营改增”对房地产租赁业务的影响[J].财会学习，2016，06：178-179.
关键词：房地产企业 税收筹划 营业税 土地增值税 企业所得税
一、 税收筹划的意义
税收筹划是指纳税人在法律规定的范围内，通过对筹资、投资和经营活动精心谋划和安排，以达到规避纳税风险，税负相对最小化和经济利益最大化目的的管理活动。
房地产开发企业投入资金多，经营风险高，税收筹划应紧密联系企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合理性原则、效益性原则、超前性原则、适用性原则、具体情况具体分析原则，以实现减轻企业综合税负，实现经济效益最大化，获取资金的时间价值，防范税务风险，促进企业健康发展。
对每个企业而言，由于其开发项目的特点不同，则其纳税筹划空间也不一样。目前而言，房地产开发企业纳税筹划的重点税种主要是营业税、土地增值税和企业所得税。
二、 房地产开发企业营业税税收筹划策略
1、代收费用纳税筹划
《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。《营业税实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。
房地产开发企业销售商品房时，代收的价外费用，如代收煤气初装费、自来水水表费等费用中，除了代收的住房专项维修基金外，其他的应一并记入收入额，缴纳营业税。房地产企业可以通过适当的方法来避免全额纳税，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》第四条规定关于业的营业额为纳税人从事业务向委托方实际收取的报酬，可以设立或委托机构，如有关联关系的物业公司收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。
2、向目标客户销售房产或土地使用权纳税筹划
房地产企业向目标客户销售房产或土地使用权的，不妨采取先投资后转让股权的方式进行筹划。这样，可以在不增加购买者税负的情况下，避免缴纳不动产的营业税。
根据财税（2002）91号规定，纳税人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。纳税人转让股权的，也不征收营业税。
实际操作中要注意：交易双方要签订投资合同，而且投资与股权转让之间必须有一个足够长的时间间隔，否则，时间过短，会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。
3、销售商品房促销活动纳税筹划
销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的，将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。
若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售，等于发生了混合销售行为，故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去，一并缴纳营业税。如将直接折扣体现在开具的销售发票中，由于是折扣销售房产，根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的，可以少负担一部分营业税。
如某企业实现销售收入100万元，方案一：送出5000元加油卡和优惠物业费5000元；方案二：公司采取1%折扣方式销售，直接赠送1万元折扣，且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税=（100+0.5+0.5）*5%=5.05万元，方案二应纳营业税=（100-1）*5%=4.95万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相同的，但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金0.1万元。
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略
1、 利用避税临界点进行税收筹划
按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额计税。另外，税法还规定，对于纳税人既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的，应当分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。根据上述规定可以看出，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算。
设房地产销售收入为X，设不含息建造成本为Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%时，X=1.67024Y，即当增值率为20%时，销售价格是建造成本的1.67024倍，当X〈1.67024Y时，增值率〈20%，根据税法规定，免交土地增值税。
故销售房地产定价时，要特别注意，建造的普通标准住宅增值率处于20%临界点左右时，企业更应加倍关注，此时可以通过降低销售价格的方式使增值率控制在20%以内，达到减税作用。
另外，房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投入，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。这样，既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美、配套更加完善，有利于促进房地产的销售和企业的品牌建设。
2、 利用利息费用进行税收筹划
根据国税函（2010）220号文件规定：（一）、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上两种扣除方法为企业进行税收筹划提供了一定的空间，企业应根据两种方法计算出企业能进行的扣除金额，比较选择出最利于企业的扣除方法。若企业主要依靠负债融资，利息费用占的比重较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益筹集资金，利息很少，则可不计入应分担的利息，按10%比例计算扣除。由于目前受国家宏观调控政策影响，房地产贷款金额较小，如果贷款利息〈（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）*5%，应选择两项合计数的10%计算扣除，以增加项目扣除数，减少增值额，从而减少土地增值税。
3、选择较好的建房方式进行税收筹划
土地增值税的征税范围有两条标准：首先，它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物；其次，对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围，可以进行两种建房方式的选择，以达到不符合土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。
（1）、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。
（2）、利用合作建房进行筹划。根据税法规定，对于一方提供土地，一方提供资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策，降低企业成本，增加企业效益。
四、房地产开发企业企业所得税税收筹划
房地产开发企业由于具有生产周期长、投资数额大、项目滚动开发、市场风险不确定等特点，因此房地产企业所得税的核算办法较其他类型企业差别较大，即对开发产品区分完工与未完工阶段，对属于已经完工的开发产品，按照实际毛利率计算缴纳企业所得税；对未完工的开发产品，应按预计计税毛利率计算应缴纳的企业所得税。
根据国税发（2009）31号文第三条规定，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已经投入使用；三市开发产品已经取得了初始产权证明。
由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率，因此合理推迟完工收入确认时间，可以获得资金时间价值，缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案，包括设计工程具体完工时间，何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。
1、 合理推迟工程竣工和交房手续时间
例如项目实体已经于2011年3月份完工，此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期，如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续，则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入，并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整，当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时，进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后，即2010年汇算清缴期结束后进行，则就将完工年度由2010年变为2011年，就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前，确认完工收入，并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样，企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款，充分提高了资金使用效率。
2、 合理推迟工程结算时间
根据国税发（2009）31号文第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期，可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束，即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前，在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理，缴纳企业所得税，使调增企业所得税向后递延了一个年度，为企业取得了资金的时间价值。
参考文献：
[1]、2009年全国注册税务师执业资格考试教材编写组：《税法Ⅰ》、《税法Ⅱ》
[2]、胡俊坤：房地产开发企业营业税筹划的六大策略.《注册税务师》，2011.6
[3]、刘玉章：房地产企业财税操作技巧
【关键词】 房地产企业 税务会计师 作用
1. 房地产企业税务环境
1.1涉税情况
房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城（镇）住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业。现阶段我国房地产行业所涉及的税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、城市建设维护税、教育费附加、耕地占用税、土地增值税、房产税、印花税和契税。
1.2企业概况
我所在的企业是张家口市桃源房地产开发有限公司，属中小型企业，主营房地产，注册资本壹仟万元人民币，主要从事房地产开发业务，开发资质等级为三级，信用等级为A级。另设建筑公司、商贸公司、物业公司。
1.3涉税环境
当前，我国房地产行业正面临着激烈复杂的市场竞争和严厉多变的国家调控环境。企业为了在市场的竞争中获胜，就会采取各种合法措施来实现企业利益最大化。合理的纳税筹划是实现企业利益最大化的有力措施之一。如何设计合理的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现企业利益最大化，已成为房地产企业的迫切需要和认真解决的课题。企业建立税务会计师制度可以有效解决这一问题。
2. 建立税务会计师制度的作用
2.1税务会计师可以利用合法手段进行税收筹划
企业税务会计师可以依据税收的法律、法规和各项具体规定，结合企业生产经营的特点，筹划企业的营运方式和纳税活动，使企业既可以依法纳税，又可以在最大限度地享受到税收优惠政策，通过建立税务会计师管理制度维护企业合法权益。
2.1.1房地产企业在营业税中的筹划方法
（1）利用税收优惠政策法。对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。事先确定最终用户，同时符合下列四项条件时采用此方法。即符合：① 以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；②与委托方不发生土地使用权、产权的转移；③与委托方事前签订委托代建合同；④不以受托方的名义办理工程结算。
（2）收入分散法。收入分散法主要指在销售精装修房时经过合理筹划将销售合同在合理的范围内分解为房屋出售合同和装修合同。在实际操作中，委托某一装修公司来签订装修合同、承担装修任务、分担部分税金。如某套精装修的房产总售价为120万元，在签订合同时分别签订房屋出售合同100万元和房屋装修合同20万元。此时房地产企业可仅就100万元销售额缴纳5%营业税及计算土地增值税、企业所得税。装修公司只按20万元的装修费交纳3%营业税、企业所得税，而土地增值税不需交纳，两个公司合计税基一套房减少20万元，税率减少2%。
2.1.2房地产企业在土地增值税中的筹划方法
（1）选择定率交税法。2010年8月7日，河北省地方税务局《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告》规定，从2010年10月1日起，房地产开发别墅项目土地增值税核定征收率由2.5%调整到5%。
2010年9月27日，我税务人员得到消息，对我公司的各个项目逐一进行纳税分析，经过反复计算比较，确定某别墅项目采用核定征收方式更合适。此项目若采取查账征收方式，应交土地增值税332.75万元，10月1日前采用定率征收方式，应交土地增值税187.5万元；若10月1日后采用定率征收方式，应交土地增值税374.99万元。我部当机立断，积极与地税局进行沟通，在9月30日把此项目的土地增值税核定申请征收批了下来。为公司节约税收成本187万，增加净利润187万。
（2）利用利息费用法。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
房地产企业据此有两种选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高。则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除（我公司下花园阳光小区项目采用此法）；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用（我铂金时代广场项目采用此法）。
2.1.3企业所得税的纳税筹划方法
（1）筹划推迟纳税。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，实现货币资金的时间价值，这是相对节税筹划法。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，未完工产品可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于该文规定的计税毛利率较低（我市为10%），扣除完营业税及附加和费用后基本没有所得可预缴所得税。为此，我税务部向公司领导提出推迟完工时间，公司领导同意推迟2年的完工时间，节约税金上百万，达到了合法合理延迟纳税的目的。
（2）积极申报小型微利企业。财政部、国家税务总局《关于小型微利企业所得税优惠政策的通知》（财税[2009]133号）规定，对年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的小型微利企业，其所得按20%的税率缴纳企业所得税。我税务部根据公司利润及税收情况，积极将商贸公司和物业公司申报为小型微利企业，这样可使企业所得税税率从25%减少到20%，可为企业节约税金5%。
2.1.4个人所得税筹划方法
我公司工资发放实行每月发基础工资，年终发全年绩效工资。由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放全年绩效工资缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提绩效工资计入应发工资中支付，年终发放时稍加调整即可。这样操作可降低税率，减少税负。
从以上案例可以看出，通过税务会计师进行税务筹划活动，在税法规定范围内，选择对企业有利的纳税主体、纳税时间、纳税方式等低税负的纳税方案，为企业合理地、最大限度地减轻税负成本。
2.2建立税务会计师制度可以很好地应对税务稽查
税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人和其他税务当事人履行纳税义务、扣缴义务及税法规定的其他义务等情况进行检查和处理工作的行政执法行为。在接受税务稽查时，首先，查验《税务稽查通知书》和执法人员的执法证件，确认执法人员身份和资格，听取此次检查所涉及内容的介绍，及时与企业负责人汇报；其次，要有平和的心态和温和的态度对待稽查人员，尽量简单精确概括地回答稽查人员所提出的问题，不能模棱两可，积极寻找政策依据，配合稽查人员做正面调查；再次，调查结束时积极与稽查人员进行沟通，尽量与之在解决问题上达成共识，如果达不成共识，做好听证准备工作，如需走听证程序，做好陈述申辩的准备，尽量提供相关政策文件、合同、业务处理等方面的资料。最后，当企业的合法利益受到不法侵害时，要做好行政诉讼的准备工作。
总之，企业建立税务会计制度是社会发展的必然趋势，是规范企业行为、促进企业增强法律意识、降低纳税风险、防止和减少税款流失、加强企业管理的客观要求，是强化征纳双方的管理意识和竞争意识的有效途径，是适应建立现代企业制度的现实性需要。
参考文献：
[1] 肖太寿.纳税筹划[M]，北京：经济科学出版社，2010年8月1日.
关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划；策略
税收筹划（英文TaxPlanning）,税收筹划是指，纳税人在一项经济业务发生以前，在遵守法律的前提下，运用相应的税收法律法规，以节税为目的，对其进行事先的筹划，以达减少纳税、延期纳税的目的。随着我国税收法律制度的不断完善与进步的同时，政府为了更进一步的促进经济发展，摆脱经济下行压力，不断的出台相应税收优惠政策，为企业提供税收筹划的政策上的支持；另一方面，金税三期、四期的不断完善、税收征管体系的日臻健全，进一步地规范了税收征纳关系，并因此而堵住了税收征管方面的漏洞，使得纳税违法行为无处遁形。可以说，未来的税收筹划工作具有双重目的，既要节约纳税成本，又要有效地降低纳税风险。对于房地产企业来说，营改增以后，增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税等税种都有相应的税收筹划空间，但是客观地讲，土地增值税的税收筹划空间更大。原因在于，一方面，土地增值税实施四级超率累进税率，其税负率较高；另一方面，土地增值税的纳税筹划贯穿于开发项目的始终，纳税筹划时间较长、纳税筹划环节较多，其技术性也是最强的。因而，做好土地增值税筹划工作，可以有效的降低房地产开发企业的综合纳税成本，并能够有效地规避纳税风险。
房地产开发企业土地增值税税收筹划概述
据统计，税收我国整体财政收入的90%以上。可以说，中国的经济发展、国防建设、医疗卫生、教育事业、基础设施建设都方面都离不开税收作为支持。同时，新时期下，随着我国社会主义市场经济发展的愈发完善，我国政府已经基本上摒弃了计划经济时代利用行政手段来干预经济发展的方式，逐步变成了运用经济杠杆来调节经济。而税收杠杆作为重要的经济调节手段，起到了至关重要的作用。国家可以利用税收杠杆来调整产业政策，从而优化产业结构，促进经济良性发展。对于房地产企业来说，受到国家宏观政策的影响，其各类成本日益提升，鉴于此房地产开发企业通过土地增值税优惠政策开展税收筹划，能够有效的节约纳税成本。
1.土地增值税及纳税筹划的概述土地增值税概述。纳税人在转让不动产过程中，就取得的相关收入（货币、非货币）减去税收法规规定可以扣除部分后的增值额就缴纳的税金。土地增值税的关键在于有偿转让不动产。土地增值税纳税筹划概述。土地增值税是房地产开发企业所缴纳税种中税负率较高的，其最高税率将达到增值额的60%。对于房地产开发企业来说，开展土地增值税的税收筹划，将起到节约一大部分纳税成本的作用。土地增值税纳税筹划的方法较多，总结起来包括：收入分散、适当的利息扣除、增加扣除项目金额、合理的延后土地增值税清算时点。其中：收入分散，对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本，根据部分城市政策，按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。在这种精装业务或车位销售等业务中，将销售毛坯房与出售家电、家具和装修工程分开签订合同，这样土增税将仅就销售毛坯房征收；利息扣除，关于利息扣除问题，土地增值税相关法规规定，凡符合规定的贷款利息（亦即能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的）可以按利息+（土地出让金+开发成本）X5%之内扣除，凡不符合规定的贷款利息则按（土地出让金+开发成本）x10%以内扣除，对于房地产开发企业来说，可以很好的运用上述两点来自我掌握利息扣除方式；增加扣除项目金额，首先要明确的一点是增加扣除项目不等于虚开发票冲抵成本，而是指开发商可以适当的对于小区内的一些公共配套设施，如，绿地、植树、园林、道路等方面加大投资，以取得加计20%的扣除优惠；合理延后土地增值税清算时点。如区域内有未弥补亏损公司的，用原公司摘牌获取新项目，在涉及补缴的情况下可以与税务争取原开发项目土增税延期清算。对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。
2.房地产开发企业土地增值税纳税筹划意义有效提升企业经济效益。房地产企业经营的最终目的是实现利润的最大化。对于企业来说，如何能够通过不断的经营管理、降低各类成本费用从而实现利润的最大化，是每个地产企业管理层、财务人员都要考虑的问题。以万科为例，该公司2019年整体税负率6.83%，亦即100元收入，需要缴纳税费为6.83元，而当年的净利润率不到15%，客观地讲，房地产企业的税负率还是较高的。而房地产企业土地增值税属于价内税，即所缴纳的土地增值税税金将计入“税金及附加”会计科目，并直接冲减本年利润。因而，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划，将会为企业创造更大的利润。提升企业财务人员业务水平。新时期下，随着税制改革的不断深入，要求企业财务人员具备较为过硬的业务水平及高水平的综合业务能力。土地增值税所涉及的内容较多，其基本上涵盖了房地产开发项目的整个过程中，与企业所得税有许多近似之处。与此同时，土地增值税还涉及到税负临界点、税收优惠政策等方面，这就要求企业的财务人员在充分了解企业自身经营状况的前提下，还要对于税收制度、税收优惠政策有所了解。以上的要求，自然需要财务人员提升自身的业务水平才能实现。
3.房地产开发企业实施土地增值税税收筹划的着眼点税收优惠政策角度。税收优惠政策的使用对于土地增值税的税收筹划工作将起到重要作用。原因在一地，税收优惠政策是税收法规所给定的，允许纳税人合法利用的政策，也是最为安全的。土地增值税中对于建筑标准普通住宅出售且增值额超过扣除项目低于20%的免于缴纳土地增值税。然而，标准普通住宅的标准是由各省、市、自治区确定的。因而，对于房地产开发企业来说，若想合理的应用该税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划，应该以充分了解开发项目所在地的地方规定以后进行。收入角度。收入是土地增值税发生的源头，对于房地产开发企业来说，如何能够合理的谋划收入，显得十分重要。首先，可根据市场定价适度调节普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件。其次，对有销售或渠道销售模式的，可要求渠道费用和费用不得开进购房款发票中，做为其它业务收入或非房收入，减少可售部分增值率，继续降低土地增值税。开发成本角度。除了收入以外，开发成本的高低也将决定着土地增值额的多少。开发成本不仅可以直接抵减收入，更为重要的是能够为下一步的20%加计扣除、三项期间费用的扣除标准提供计算依据。因而，应该重视开发成本的核算与支出。比如产业性拿地时，尽可能与政府和国土部门沟通，在总土地价格不变的情况下，将产业用地和可售部分土地成本进行区分。产业用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，继而降土地增值税。或者从提升小区品质的角度出发，通过加大公共配套设施的投入，加大绿化、植被、园区方面的投入力度，来增加开发成本。还可以将一些可以计入开发间接费用的成本支出，按照建筑面积法分摊或直接归集法计算，以最有利的方法有效增加开发成本。另外，还可以通过合理增加关联方定价的方式增加一些成本。然而，房地产开发企业增加的开发成本应该是本着客观、真实的原则进行，切不可为了增加成本而盲目的加大投入，而不计整体成本。同时，对于房开企业来说，更不能以税收筹划为由虚开发票，落入偷税陷井。利息支出角度。房地产开发企业属于资本密集型企业，项目开发过程中，尤其是项目开发前期需要资金作为支撑，许多企业选择债务性融资方式融入资金。土地增值税法规定，房地产开发费用扣除的标准有二：一方面，如果房地产开发企业利息支出能够准确计算分摊开发项目，并能够提供金融机构证明，同时利率不超过同期商业银行贷款利率的前提下，房地产开发费用=利息支出+（土地价款+开发成本）x5%，另一方面，如果利息支出无法满足上述规定，则房地产开发费用=（土地价款+开发成本）x10%。因而，对于房地产开发企业来说，应该根据上述税收制度规定，负债融资方式尽量提供金额机构证明，权益资本筹资，可不计算应分摊利息，达到多扣除房地产开发费用的目的。合作方式角度。合作建房不属于土地增值税征收范围，一般来讲，合作双方，一方出地、一方出钱，双方合作建设房屋，然后按比例分配房屋。对于房地产开发公司来说，可以结合公司实际运营状况选择合作建房。另外，关于合作建房的问题，许多地产企业也在不同程度的应用，之所以其可以不征收土地增值税，是因为其所收到的收入为劳务收入，不属于土增税征税范围。
房地产开发企业土地增值税税收筹划中的风险
1.税收筹划风险意识不足“意识决定行为，行为导致结果”。对于房地产开发企业来说，自2016年5月营改增税制改革以来，由于增值税的特性关系，许多房地开发企业将税收筹划工作的重点转移至土地增值税方面。可以说对于，房地产开发企业来说，土地增值税的税收筹划是具备一定技术含量的，若能够成功其获利空间还是较大的。然而，一些房地产开发企业在开展土地增值税税收筹划过程中，对于风险意识认识不足，没有将税收筹划风险控制在可控范畴内；部分地产开发企业虽然在税收筹划过程中注重了风险意识，但是没有将其常态化、系统化，仅停留在就事论事。总之，房地产开发企业由于对土地增值税税收筹划风险没有加以关注，为后期的土增税清算及未来的税收稽查埋下了隐患，从而导致税收风险的发生。
2.税收政策掌握不透相关企业在进行土地增值税税收筹划中，首要遵循的原则便是合法性原则，合法性原则缺失的税收筹划基本上可以视同为偷税。然而，实务中许多房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划过程中，参与筹划的人员虽然具备了一定的专业财税知识，在处理一般性业务过程中，能够予以应对。但是，若进行深度的、综合性的税收筹划工作则有些力不从心，其问题出在对于税收政策掌握的不到位上。另外，房地产开发企业参与税收筹划人员若不能非常深入、透彻的研究土地增值税政策，也容易在具体的日常财务核算、税务处理过程中引发政策性风险，将给房地产开发企业带来税务风险。
3.税收筹划思路不清晰房地产开发企业进行土地增值税税收筹划过程中，税收筹划思路的不清晰，是导致该业务风险出现的另一重要因素。原因在于，在进行该税种的税收筹划来说，无论是收入方面还是成本费用方面都是具有较强的操作性的。纳税筹划一定要从“业务经营流程”入手来做前瞻性规划而不是单纯的从“财务处理环节”来做事后诸葛亮。但是，相关人员在具体操作过程中，由于其思路不清晰，介入时点延后，无形中给税收筹划增加了一定的难度。
房地产开发企业土地增值税筹划风险防范对策
1.提升相关人员税收筹划风险防范意识目前，我国的税收征管体系日臻健全，企业在开展税收筹划过程中，若不能很好的提升税收筹划风险防范意识，将会为其带来无尽的纳税风险。房地产开发企业在实施土地增值税税收筹划过程中，同样应该提升相关人员的税收筹划风险防范意识，以不至于因为税收筹划工作而平添不必要的麻烦。具体来说，作为房地产开发企业应该结合自身所处的行业特点，并在充分了解自身项目开发状况的基础上，搜寻所能够利用的优惠政策，为其所用。另一方面，可以成立税收筹划风险控制部门，配备一些具有税收筹划经验的人员，也可以定期聘请注册会计师、税务师来企业指导，以期达到有效规避土地增值税筹划风险、增强税收风险防范意识之目的。
2.进一步加强对于政策法规的研究土地增值税纳税筹划首先离不开对于税收政策法规的研究，如果离开了对于相关税收政策的研究，税收筹划工作很容易偏离轨道。如，营改增以后，要求房地产企业所取得的涉及开发成本的发票，要求其在备注项写明项目名称、所在地区，否则不可以作为土地增值税扣除依据。房地产开发企业在从事该税种的税收筹划过程中，要对于土地增值税及其所关联财税政策进行相应的研究。可以通过网络、与税务机关沟通、聘请专业人员讲解方式进行。同时，建议房地产开发企业对于其所制订的税收筹划方案，聘请一些专家给予评价，以确保其具备合法性、合理性及可操作性。以期实现降低税务筹划风险的目的。
关键词：房地产税务筹划；税种税务筹划；股利税务筹划
中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
房地产业作为当前新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。住房消费市场的增长，促使房地产市场日趋活跃。从2002年起，房地产业连续7年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业的涉税风险增大。房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进促进税收制度的完善和企业的进一步发展。
一、房地产企业税务筹划的必要性
1.房地产企业税收负担重
当前房地产企业涉及的税种有12个，包括除了企业所得税按33％计征、营业税按5％计征等一般行业适用的税种外，还有房地产企业特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60％。这些税种占我国全部税种的41％，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负在10％以上。由此可见，当前房地产企业税收负担偏重，有效的税务筹划能帮助减轻税收负担。
2.房地产企业依法纳税意识淡薄
房地产企业依法纳税意识淡薄，已在一段时期内给房地产企业造成负面影响。将新型的纳税意识、纳税模式引进企业各项经营决策，以期改善目前的状况。进行税务筹划可谓对症下药。
3.房地产企业长远发展的需要
在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是一项有效措施。税务筹划既不违反税法，又能获得“额外”收益，有助于房地产企业实现价值最大化目标。
二、纳税筹划的基本内容
通常，纳税筹划包括以下三项内容：
1.避税筹划
避税筹划，是指纳税人利用税法规定的漏洞、缺陷和不足，采用不违法的手段，在纳税前采取符合税法条文规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，与纳税人违反法律规定的偷税、逃税有着本质的区别，国家用不断完善税法、堵塞漏洞等反避税措施加以控制。
2.节税筹划
节税筹划，是指在符合立法精神的前提下，充分利用税法中的起征点、减免税等一系列优惠政策以及特定条款等，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、筹资活动、投资活动的安排，实现延期缴纳税款、少缴税款甚至不缴税款的目的的行为。
3.税务风险防范
税务风险防范，是指在充分理解税法规定和要求的前提下，正确进行纳税申报。及时、足额进行税款缴纳，不产生任何滞纳金与罚款支出，使公司不因涉税风险而付出成本。
三、我国房地产主要税种税务筹划
1.营业税筹划。营业税税率为5％。我们可以从利用税率不同和价外费两个方面对营业税进行筹划。
利用税率不同筹划。目前税法规定销售不动产征收5％的营业税，而房屋装修征收3％的税率，二者显然存在税率差，我们可以从税率差异上入手进行筹划，为企业节约一部分税金。房地产公司可另外成立装修公司与顾客签订装修合同，将装修费由装修公司收取，这样这一部分装修费不用再征收营业税。
利用价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额，如果企业将代收的价外费用包含在营业税额内，就会增加缴税金额。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收燃（煤）气费、水电初装费、维修基金等各种配套设施费。如果这些代收应付款项，不是作为“其他应付款”，而是作为房屋的销售收入处理，将会大大增加企业营业税的征收。所以房地产开发企业可以专门成立物业公司，将这部分价外费用转由物业公司收取，那么其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，就不用征收营业税。
2.土地增值税筹划。所谓土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。房地产开发企业可以采取代客户进行房地产的开发的方式进行开发，开发完成后向客户收取代建收入。这样就既不涉及土地使用权转移也不涉及建筑物出售，房地产企业的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。还可以利用优惠政策来进行税务筹划。我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。如果没有分开核算或不能准确核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值税优惠（条例第八条第一款）将不能享受。按照该条例规定，房地产企业可以把普通标准住宅和其他房产分开核算，对建造普通标准住宅单独进行核算，从而使普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。
3.企业所得税筹划。我国税法对公司型企业和个人独资企业、合伙企业实行不同的纳税规定，公司型企业的净利润必须先缴纳企业所得税，税后利润分配给股东时，投资者还要交纳个人所得税，而个人独资企业和合伙企业则不需要交纳企业所得税，适用5％～35％的超额累进税率的个人所得税。由于两者税负的不同，房地产企业可以通过企业类型的选择为企业节省一部分税金。另外，在设立分支机构方面，也应有税务筹划。如果设立分支机构为子公司，那么子公司为独立法人，应被视为纳税人，通常需要承担全面的纳税义务。如果设立分支机构为分公司，分公司在其所在区域不被视为纳税人，只需承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算，即通常所称的“合并报表”。所以，在经营期间，若分公司有亏损情况，其亏损可以抵冲总公司的利润，减轻税收负担。
参考文献：
[1]财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[M].北京：经济科学出版社，2010.
购物车(0)